商业计划书要点（共8篇）
1.商业计划书要点 篇一
商业投资计划书要点
月日
保密须知
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目录
1、项目(产品)概况
2、项目(产品)定义
3、市场与竞争分析
4、SWOT分析与基本竞争战略
5、商业模式
6、项目(产品)价值链环节分析
7、财务预算与回报预测
8、团队评价
9、市场调研资料(附件)
1、项目(产品)概况1)项目(产品)背景
2)介绍、描述项目(产品)远景和方向
2、项目(产品)定义及外延界定
1)项目(产品)本身定义
2)项目(产品)涉及所有外延及划分
3)本计划书定义的划分方法
4)特别说明
3、市场与竞争分析
1)项目(产品)所面对的市场及所有细分市场
2)市场的规模(注明假设方法或计算方法)及阶段(增长率)
3)市场进入门槛的特别介绍(法律、技术、其它)
4)市场竞争要素的分析，核心要素分析(从产业价值链)
5)竞争对手排列及举要(不少于2—3名)
6)每个竞争对手项目(产品)面对的市场、态势(份额)、定位、特色、竞争优势、宣传卖点、单品价格列表(实物展示)
7)每个竞争对手的项目(产品)弱点描述，弱势背景分析
4、本企业SWOT分析及基本竞争战略选择
1)本企业SWOT分析
2)基本竞争战略选择、细分市场竞争战略选择
3)项目(产品)推进时间及里程碑标志
4)购并企业评价(尽职调查中内容)
5)购并企业整合基本思路与步骤
5、商业模式：
1)目前所有的商业模式介绍
2)商业模式创新论证分析
3)本项目(产品)商业模式的选择
6、项目(产品)价值链环节分析
1)技术的获得、专利情况，资源分布(企业或自然人介绍)本项目(产品)实现途径。
2)生产(工艺)方案、元器件供应商评估、产能资源评估、外包供应商评估，本项目(产品)实现途径。
3)项目(产品)营销方案介绍，包括产品定位、渠道选择、定价策略、促销努力。
4)其它辅助系统的特别说明。
5)重要合作伙伴(包括合资、合作、联盟并购)介绍。
7、财务预算与回报预测
1)资本性支出预算
2)总投资预算
3)成本、费用预算
4)收入、损益预算
5)现金流预算
6)预算在项目(产品)、时间上的分解(最好分解到单品和季度)
8、团队评价
1)本项目(产品)相关重要企业家及技术人才数据库
2)购并目标企业团队评估，包括个人简况，经历、评估结论，特殊条件等。
3)未来核心团队评估，包括个人简况、经历、评估结论等。
4)其它特别说明。
2.商业计划书要点 篇二
商业空间的发展模式趋于多元化、多层次。一方面,购物形态种类的增加,如商业一条街、百货店、大型商场、专卖店、超市等;另一方面,购物内容更加丰富,不再局限于单一的服务和展示,而是体现出休闲、文化、人性化和娱乐性的综合消费趋势,以及购物、餐饮、娱乐等功能设施的结合。
然而随着时代的发展,现代意义上的商业空间必然会呈现多样化、复杂化、科技化和人性化的特征。其概念也会产生更多的不同解释和外延。
二、商业环境空间的构造
(一)柱网。
商业空间一般需要一个大而宽敞的场地,来满足销售业务的正常进行,保证货物的存放、展示与营业员的工作面积,以及顾客购物方便和通道顺畅。在现代城市中商业空间中,柱网式结构的建筑设计是理想的优势设计。柱网使空间宽敞、布置灵活。因而,建筑师会将柜架布置与柱子结合起来统筹考虑。在考虑满足柜台与货架不足的灵活性、顾客流动的通道便利性与造价的提前下,这种结构方式在设计中,则需要尽可能保证一般的、迎合发展需求的、完善在一定经济条件下的与物质技术要求下的理想方案,成为了现代设计师的工作研究目标之一。
目前,根据我国多元化的商业展示空间,关于有柱网的商业空间中柱网尺寸,一般多为6.9m~7.5m,这样也保证了顾客通道宽度平均在3m左右的规范要求值。
(二)层高。
对于商业空间中层高的认知,从设计角度来看,同样是一个不能忽视的问题。层高良好尺度的设计,对于整体空间尺度、照明条件、自然通风、空调设备、消防系统、广播系统、视频监控、结构形式及经济等细节问题,在实施过程中将受到很大的影响。目前,我国大多数商场在经济条件、技术状况、结构形式、人为因素、气候条件等诸多方面的限定下,首层多在高限6m左右,底限达到4.8m,这是指大型的商场的层高。而其余的标准层多在5m左右,甚至更低达到3.5m。
(三)入口。
入口是商场营业空间人流进出的重要地带,担负着人们的方便、安全、通行的作用。一般都要根据商业营业面积、服务质量、经营规模、服务性质等实际情况进行合理分布和设计。常规设计中有主入口、次入口、疏散口、内部员工入口、货物入口等。一般大型的商场在不同的方位要开设不少于三个出入口,其入口总宽度基本在20m~37m。中型商场不少于2个主入口,其入口的总宽度基本在6m~7m。
注:a.设有全年不断空调,人工采光的小型厅或局部空间的净高可适当减小,但不能小于2.40m。 b.营业空间净高应该按楼地面至吊顶或底面之间的垂直高度计算。
(四)防火。
各种不同的商业展示空间,由于内部集中了不同条件的易燃商品、装饰装修材料等容易发生火灾的因素,在商场空间设计中,需要建立不同面积与位置的防火区域和消防体系空间。这些都落实在防火分区、防火墙、疏散楼梯、到达出入口的距离、消防设备、防火中心、事故照明等影响与完善空间设计构成因素时,体现着国家建筑设计规范中的明确规定。对于商场空间室内设计师来讲,了解建筑的防火与消防规范基础的构成,同样是不能忽视的重要问题。
三、商业环境空间设计的综合性
环境艺术设计作为一门新兴的学科,是二战后在欧美逐渐受到重视的,它是二十世纪工业与商品经济高度发展中,科学、经济和艺术结合的产物。它一步到位地把实用功能和审美功能作为有机的整体统一起来。商业环境空间艺术设计是为实现人类生存提供商业服务环境的艺术化、科学化服务的,以造型艺术为主导、以科学技术为互动力的系统整合艺术。
3.基于商业地产成本控制要点探析 篇三
【关键词】商业地产；项目开发；成本控制；分析；措施
前言
商业地产开发企业必须树立科学的优化成本管理理念，通过具有前瞻性的市场分析，合理的优化各阶段成本，达到成本管理的最优，以优异的成本领先战略取得较高的经济效益和股东利益，最终在激烈的市场竞争中处于不败之地。做好成本控制，争取项目效益的最大化，是企业项目经济投资的最终目标。而对于房地产开发企业，由于所处的激烈的市场竞争环境，这更要求企业做好内部管理，加强成本控制，以提高房地产开发企业自身的竞争力和优势。由于企业发展的阶段和环境背景的差异，在进行成本控制时，应采取适合企业自身特点的措施和方法，以遵循法律和规范为前提，运用现代化成本控制的措施，来实现企业效益、同时也是社会效益的共同目标。
一、房地产开发企业在商业地产项目开发全过程的成本和费用分析
1、商业地产的开发产品成本包含的费用：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；基础设施费；建筑安装工程费；公共配套设施费；开发间接费用。
2、另有不计入开发产品成本，而直接体现为当期损益的开发过程产生的期间费用：包括销售费用、管理费用和财务费用。
二、商业地产项目的开发周期以及各阶段期间成本控制的要点分析研究
1、在项目孕育期的成本控制。①做好市场分析和项目财务评估。当投资决策确定具体的项目开发地点后，在项目开发建设过程开始以前，有一些前期工作需要做好包括：获取土地的使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的制定；项目报建；筹措资金等等。②做好市场调研和可行性研究，包括完整的项目投资估算、项目经济效益测算，并考虑项目投资的机会成本。可行性研究的准确与否直接关系到项目投资的效益，可行性研究报告所确定的各项初步技术经济指标将直接决定整个项目的投资。另一方面，开发企业还要做好项目报建工作，争取有利的规划条件，控制相关成本费用。这个时期成本控制的重点在于进行前期的费用、成本和利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。
2、在项目培养期的成本控制。这是成本控制的重要阶段，主要体现在对地产项目的设计过程的控制。在设计过程中，既不要片面强调节约，又不要只重技术而忽视经济成本。商业地产项目在这个时期所采取的各种成本控制措施和降低成本的方法是：做优化方案选择、进行设计招标、进行设计概算和施工图预算的编制和审查等，以降低开发项目的建筑安装工程费用和企业的实际支出成本，最终实现预期经济效益。
3、在项目成长期的成本控制。这个阶段的成本控制是具体的、繁杂的，也会在一定程度上影响项目的投资。①严格按照工程量清单的报价方式实现招标。②加强施工现场的管理和控制，尽可能减少设计变更，切实把好设备、材料的质量及价格关。这一阶段，也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段，对开发项目投资成本控制起着重要作用。③市场营销阶段的成本控制，这属于商业地产项目成长后期阶段的控制。房地产公司的市场营销是使房地产商品实现其价值的过程，是房地产开发企业实现利润的重要阶段。市场营销阶段的成本控制内容主要包括管理费用、销售费用、财务费用、销售税金这几个方面。随着房地产市场的不断发展，在产品推广、合同登记、产权办理等各个销售环节上的成本费用呈现出日趋上升的态势，销售成本占整个房地产项目总成本的比例逐步增大。这更加需要使用更好的方法、做出更优的决策来控制销售阶段的成本。企业要制定合理的投资成本目标体系，以利于划分经济责任，计算经济效果，做到责权利明确；做好成本预测，挖掘内部潜力，采取有效措施，进行投资成本控制：加强现场管理，杜绝不合理现象的产生；加强合同管理，控制工程投资成本；竣工决算阶段的投资控制，要做到工程量计算既不遗漏，也不重复，套用定额公平、合理，材料价格有据可依，即保证“量”与“价”的准确、合理；推行分阶段决算，提高决算的层次性和合理性施工阶段，推行分阶段决算，最后竣工总决算。在施工建设阶段的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，确保整个开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。
三.对商业地产项目开发成本控制的策略分析研究
商业地产开发的施工阶段成本管理是整个商业地产开发项目的关键环节，是对前面的目标和设计最终实现的过程。为了确保达到最初设定的成本预算，投资公司要认真严格对待此过程的经济问题，最大限度的控制商业地产开发成本，以获得最大的经济效益。
1、在市场竞争激烈的条件下，为适应成本、价格在项目开发过程中的变化，要全面地在工程项目整个周期内监控其建造成本和营运成本，尽可能地降低开发项目的总成本：以市场定位确定项目决策；优选设计方案降低成本；根据市场竞争确定工程造价，加强施工过程的控制，加强工程审计与竣工决算；做好销售费用预算与策划。
2、企业应该树立成本的系统管理观念，将企业的成本管理工作视为一项系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析与研究。企业成本的发生与管理层、各部门、各人员的活动密切相关，他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。因此，成本控制的主体应该是全员概念，企业内部所有职工都是成本形成的影响者、成本控制的参与者和实施者。
3、为使开发产品在市场上具有更大的竞争力，成本管理不能再局限于房屋的建设过程，而应该将视野向前延伸到产品的市场、行业内的发展态势以及房屋的设计，向后延伸到产品的使用、维修及处置。
4、在成本控制具体措施和保障机制方面，可通过强化企业管理，构建完善的内部控制體系来推动成本控制。并加强企业的监督机制，包括从内部各部分间的监督，和外部专业机构的监督如施工监理、投资监理等。
5、优化施工方案。优化施工方案是降低施工成本的主要途径。投资公司应组织专家对施工方案进行审评和更改。确定合理的施工工期和各阶段施工工艺的选择。投资公司要及时把握现场施工的实际情况，遇到技术等问题不要自己武断决定，要咨询现场工程师科学解决，努力寻找节约商业地产开发投资的潜力，从而控制施工阶段成本，获取更高公司利益。
6、建立材料询价制度，严格把握项目材料成本。商业地产开发的工程材料费用一般要占总开发60%的成本，显然投资公司必须牢牢控制材料成本的支出。投资公司应该设立专门的材料询价制度，确保购入的材料在保证质量的前提下，达到成本最低。尤其在发生设计变更的情况时，投资公司更应该坚持先算账、后花钱的原则，随时掌握商业地产开发费用额度，避免产生超预算现象。同时，做好投资公司对商业地产开发项目的支付控制和管理，防范出现现金流缺口给投资公司造成财务风险。
四、结语
4.商业计划编写要点 篇四
【失败商业计划书编写汇总；风险投资商反感的项目投资计划书类型】
● 描述语言上混乱不清晰，废话多的冗长计划书。【一定要用最简单的语言，明确的图表说明问题】
● 商业计划显得非常不专业，例如缺乏应有的基础数据,分析过于简单；或数据没有说服力，拿出一些与产业标准相去甚远的数据。
● 没有强有力执行团体的项目计划书。
● 只有创意，没有实际经验与没有细节的项目计划书。
● 计划目标界定不明或难以衡量目标执行的项目计划书。
● 大篇幅描述市场和环境，到后面才讲清楚公司的业务类型和目标；
● 过于强调技术的先进性或产品服务的创意,而忽略执行方面,未能清楚地解释商业机会与执行能力,以为“功到自然成”【一般投资公司对市场推广和实施能力更重视】；例如过份强调项目技术国际先进、填补国内空白、获得权威机构认证或某某博览会金奖，却忘记了创业投资基金是商业营利性机构，而不是非营利性的科研基金；
●计划书中有很多口号，而为达到目标所制定的策略与战术却描述不多；
● 强调面临的市场容量或生产能力，却没说清楚怎样销售自己的产品：只有销售目标,没有实现销售目标的具体计划。
● 强调过往成就，却不能令人信服地说明保持将来可持续竞争优势的策略方法；
● 过于强调依赖某一大公司的供销关系,使投资者很担心过于依赖单一战略合作伙伴带来的巨大风险；
● 管理团队的实力言过其实，或声称：若获得投资，某某名人将加入本公司；
● 对市场导入和团队协助的描述没有说服力；
● 生产与营销实施方案或不作涉及，或一笔带过。
● 低估竞争对手的实力，或者干脆说没有竞争对手；对竞争没有清醒的认识，忽视竞争威胁。
● 对市场和竞争对手的描述缺乏具体资料和数据；
● 对经营困难及风险预计不足，过于乐观；
● 市场规模太小，偶然的阶段性市场，或市场容量和市场份额的估算方法不科学；
● 产品或客户过于单一【投资公司会认为抗风险能力弱】,或产品或客户过于太多太杂【投资公司会认为专注度集中度不够】；
● 产品服务卖点过多，泛而不精；
● 没有依据的盲目乐观地预计公司将在两三年之后上市。
● 过分的作表面文章或文字游戏【如强调留洋博士、领导关怀、大会获奖、众多专家顾问】； ● 过份夸张的公司名称与项目名称【如一个面向国内市场的初创公司起名为某某国际集团】；
● 故意隐瞒事实真相，对项目本应该描述内容避而不谈；
● 对资金预算描述不清楚或不合理,资金使用方向模糊；
● 预算中有昂贵的装修和高级轿车等不切实际的开支项；
● 收入模式不明确；盈利模式的数字计算模型不清晰；
● 财务数据测算不准确，勾稽关系不合理，数据出入过大；
三、【兆联投资顾问公司专家】编写商业计划书时必须关注的核心问题
【怎样让风险投资商感兴趣】
由于各种项目性质及行业市场不同，编写商业计划书时的侧重点会有所不同。但是一般要有以下共性的关注点：核心问题是项目商业模式与盈利模式,以及实现项目盈利的执行策略,包括：市场机会是否存在？如何抓住市场机会变成自己的项目盈利模式？有哪些实施能力和条件实现这个市场机会给予的盈利模式+盈利目标？项目本身及投资者如何获得高额回报？
商业模式上要注意以下几点：
1.商业模式必须能盈利。
2.商业模式必须能自我保护：盈利的生意会吸引竞争对手,竞争对手来了怎么办？这一属性被称为进入壁垒(barrier to entry)或竞争绝缘层(competitive insulation)。这些壁垒包括专利(其实并不像很多人以为的那么有用)、品牌、排他性的推销渠道协议、商业秘密(如可口可乐的配方)，以及先行者的优势。
3.商业模式必须可调整：记得海湾战争时人们对“爱国者”导弹的兴奋么？这是一个发射以后还可以继续瞄准的武器。你可以随时调整它的飞行轨迹。如果想最大化你成功的机会，你需要这样一个商业模式。如果你所做的是锁定-上膛-发射，那你恐怕只有向上苍祈祷了。
4.商业模式要有财务退出策略：如果你能创立起一摊生意然后把它卖掉，你就能从你建立的公司净值中套现。如果你卖不掉，你所得的则是年盈利。两者可能有天壤之别。
上述内容其实可以换为风险投资者的话，他们的关注问题主要集中于四个方面，即：独特性、管理团队、预测和退出。
● 独特性：我做什么东西，这些东西与其它公司及产品有什么区别，有什么特点？【在计划书的多章中涉及这一问题：在“公司及其未来”、“产品及服务”、“市场与营销”和专门的一章“公司的优势”等章节中集中论述你的诸多独特性】
● 管理团队：是否有一个优秀的经营团队来完成一个具有独特产品或服务模式的执行计划，达到既定盈利目标？【注重管理阶层的背景资料，计划书中应详细说明他们的姓名及令人信服的经历资料】
● 预测：财务预测不但要条理分明地列出逐年增长的百分率，而且必须与其它有关公司数据做如实的分析对比。【商业计划书中的财务预测至少要包括投资费用、产品成本、销售收入、损益、现金流量和资产负债等预测表，预测结果不必让人们大喜过望，但也必须打动风险投资者的心。一般来说，起步阶段销售增长率为50％－100％乃正常现象，销售增长率低于25％的预测不容易打动投资人的心】
● 退出：投资商迟早要退出项目公司。因此，在项目计划书中，必须明确指出投资商的退出之路。
针对以上关键问题，编写商业计划书时要特别注意的重点有：
1).力求表述清楚简洁。
2).关注市场尤其是市场机会，用事实说话，因此展示市场调查和市场容量。
3).解释潜在顾客为什么会掏钱买你的产品或服务。
4).站在顾客的角度考虑问题，提出引导他们进入你的销售体系的策略。
5).在头脑中要形成一个相对比较成熟的投资退出策略。
6).充分说明为什么你和你的团队最合适作这件事。
5.商业街设计要点 篇五
商业街设计要点
步行商业街景观是街道路面，街道设施和周围环境的组合体，也就是人们从步行商业街上看到的一切东西，包括铺地，标志性景观(如雕塑、喷泉)，建筑立面，橱窗，广告店招，游乐设施(空间足够时 设置)，街道小品，街道照明，植物配置和特殊的街头艺术表演等景 观要素。步行商业街景观设计就是将所有的景观要素巧妙和谐地组织 起来的一种艺术。
景观是自然和人类社会过程在土地上的烙印，它不是纯粹的自然空间，而是复合的。步行商业街景观有别于共它的景观，它是动态的四维空间景观，具有时空连续性的韵律感和美感。步行商业街把街内外不同的景点组成了连续的序列，同时本身又成为景观的“视线走廊”和“生态走廊”。景观设计人员必须具有丰富的专业技巧、充足的市场信息及跨学科知识，研究人的视觉、触觉、听觉、味觉及心理等要求，从形式美感、空间美感、时空美感和意境创造中去进行步行商业街
景观设计。
一、步行商业街景观设计的内容
步行商业街主要是为人们提供步行、休息、社交、聚会的场所，增进人际交流和地域认同感，有利于培养居民一种维护、关心市容的自觉性；促进城市社区经济繁荣，减少空气和视觉的污染、交通噪声，并使建筑环境更富有人性味；可减少车辆，并减轻汽车对环境所产生的压力，减少事故。步行街景观设计内容如下：
二、步行商业街景观设计的因素
1、步行心理：
首先，不同的人，甚至同一个人在不同年龄和时刻，对景观的评价是不同的。不同的使用者由于使用目的的不同而对景观也有着不同的要求。购物者可能会非常关注步行商业街道建筑立面、橱窗、广告店招等；休闲娱乐者主要关注的是游乐设施、休闲场所；旅游者可能更关注标志性景观、街道小品及特殊的艺术表演等。步行时，如果视觉环境和步行感受无变化会使人感到厌倦。而缺乏连续性的景观变化又会使人惊慌失措。在步行商业街设计时，要避免使用过长直线，过长的直线特别是在景观无变化处，易赞成步行单调，步行者易疲乏。因此，景观设计时
应考虑其适应性、多样性及复杂性。
2、色彩及视觉感受
人对色彩有着很明显的心理反应：红、黄、绿、白能引起人们的注意力，提高视觉辨识能力，多用于标志、广告店招等，突出步行街的商业气氛。另外，绿色植物可缓解紧张情绪，花卉可带来愉快的感觉。步行街景观是动态的，并且应该具有良好的视觉连续性。一条笔直、单调的步行商业街不会给人留下深刻的印象，然而，弯曲的步行商业街会使步移景异，始终牵着人们的视线而展开。因此，步行商业街要有适宜的空间尺度；设计时，要运用空间的收放、转折、渗透来增加
景观的层次、趣味性和连续性。
3、空间形态
步行等一般为线性带状空间，其长度远远大于宽度，具有视觉的流动性。人在街道中漫步时，会进行各种各样不同形式的活动，时而漫步前进，时而停留观赏，时而休息静坐。因此它可分为：运动空间和停滞空间。运动空间可用于：向某处前进、散步、游戏比赛、列队行进或其他集体活动等。停滞空间可用于：清坐、观察、读书、等侯、议会、讨论、演说、集会、沉思、娱乐、仪式、饮食等。
运动空间应相对平坦，无障碍物，宽阔，并能利用商差巧妙的向停滞空间过渡和联系。停滞空间可相应设置长椅、树木绿荫、获观景台、车站、雨棚等。二者有完全独立的情况，也有浑然一体的情况。停滞空间如果不从运动空间中分离开布置，就不能创造真正的安全环境。运动空间容易给人流动和延续的感觉，而停滞空间往往给人以滞留和安全感，运动空间引导顾客向两个方向流动，不宜使用者
停留和汇集。
4、组织艺术
组景就是把景观要素系统的、艺术的组织起来，而不是简单的相加。景观同文字语言一样，可以用来说、读和写，是关于人类社会和自然系统的语言。景观要素是基本词，它们的形态、颜色、线条和质地是形容词和状语，系统科学和艺术是景观的语法。这些要素在空间上的不同组合，便构成了句子、文章、和充满意味的书。我们不能弧立地设计步行商业街景观要素，而应把它们看作有机联系的整体，将步行商业街与自然美结合起来，使那些具有特殊风景或历史的步行商业街成为具有教育意义的——风景步行商业街和文化步行商业等。
步行商业街景观设计要点和建议
1、在步行商业街景观设计中，要遵循人性化原则。
步行商业街具有积极的空间性质，它们为城市空间的特殊要素，不仅是 表现它的物理形态，而且普遍地被看成是人们公共交往的场所，它的服 务对象终究是人。街道的尺度、路面的铺装、小品的设备都应具有人情味。
2、在步行商业街景观设计中，要遵循生态化原则。
生态化倾向是21世纪的一个主流。步行商业街中注重绿色环境的营造，通过对绿化的重视，有效地降低噪声和废气污染。
3、在步行商业街景观设计中，要善于利用和保护传统风貌。
许多步行商业街都规划在有历史传统的街道中，那些久盛名的老店，古色古香的传统建筑，犹如历史的画倦，会使步行商业街增色生辉。在这些地段设计步行商业街时，要注意保护原有风貌，不进行大规模的改造。如：南京夫子庙商业街、天津古文化街等都属于这种性质。
4、在步行商业街景观设计中，要遵循可识别性原则。
构成并识别环境是人和动物的本能。可识别的环境可使人们增强对环境体验的深度，也给人心理上产生安全感。通过步行商业街空间的收放，界面的变化和标志的点缀可加强可识别性。
5、在步行商业街景观设计中，要创造轻松、宜人、舒适的环境氛围。步行商业街是人流相对集中的地方，人们出于商场，忙于购物和娱乐，很容易产生心理上的紧张情绪，通过自然环境的介入，可以大大缓解这种紧张情绪，创造
轻松、宜人、舒适的环境氛围。
6、在步行商业街景观设计中，要遵循尊重历史的原则。
最大限度保持自然形态，避免大填大挖，因为自然形态具有促进人类美满生存与
发展美学特征。
7、在步行商业街景观设计中，要遵循景观视觉连续性原则。
6.商业街规划设计要点 篇六
一、尺度近人
建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。
商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。
建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。
国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。
二、空间的限定
人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。
例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。
从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。
商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。
在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。
三、风格色彩的多元化
自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建造，风格迥异的铺面杂拼在一起，造成以极其的多元化而达到统一的繁华效果。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。为追求传统商业街的意境，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。
不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情。即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。商业街的魅力就在于繁杂多样立面形态的共生。这也是商业街与大型百货商厦的区别。
四、面材的软化与精化
商业街建筑与其它建筑外观的重要不同是店家需要根据自身商业的性质特点，二次装修店铺外观。建筑的外观设计仅仅是一个基础平台。店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要改为特定的颜色、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的元素。失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突，甚至破坏建筑空间的效果。所以成熟的商铺外观设计应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。
为突出人情味，商业街表面构件上越来越多地应用了软性面材，例如蓬布遮阳、竹木材料外装、悬挂的旗帜和其它织物招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近装修装饰设计、也要求设计师不能停留在建筑框架的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。换句话说，商业街的外观设计已经很室内化。
五、重视非建筑元素
商业街室外空间与气氛的形成，主要决定于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其它一些建筑元素的运用，比如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材、灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更“友善”，就需要从景观、园林的角度深化商业街的设计。
总之，商业街的设计不应是简单满足规模、流量、流程等技术指标，也应重视它所给人的心理感受。而为达到一个舒适、活跃而有新意的视觉与空间效果，设计师必须考虑人的尺度，从装修装饰与景观设计的深度来要求商业街外观的设计成果。
一．设计前期和场地设计（90）
201.规划确定的新建居住区、统建住宅和大型公共建筑应建人防地下室 202.市区新建9层以下、非深基础的民用建筑项目，总建筑面积超过7000M2者应修建人防地下室
203.公共建筑物的出入口宜设置在主干道两侧
204.地震设防的城市，干路两侧的高层建筑应由道路红线向后退让5--8M 205.次干道两侧可设置公共建筑物的出入口，并可设置机动车和非机动车的停车场等设施
206.市区建筑容积率大于4的地区（城市规模≤200万人口的城市），其道路支路的密度应在6--8公里/公里2 207.建筑物一级耐久年限 100年以上
建筑物二级耐久年限 50--100年
建筑物三级耐久年限 25--50年
建筑物四级耐久年限 15年以下
208.居住区规划设计中综合技术经济指标中总建筑密度为第二位、绿地率位第三位
209.建筑物和建筑突出物均不得向道路上空排泄雨水
210.综合医院设计规范要求在门诊、急诊入口附近均应设车辆停放场地 211.改扩建步行商业街的红线宽度不宜小于10M（不按人流量确定）
新建步行商业街，应留出不小于5M的宽度供消防车通行
步行商业街如设有上空顶盖时，净高不宜小于5.5M 步行商业街长度不宜大于500M 步行商业街的各个出入口附近应设置停车场地 212.商业步行区的道路宽度可采用10-15M 紧急疏散出口的间距为160米
距城市次干道距离不宜大于200米，距公交站不宜大于100米
步行区应进行无障碍设计
213.村镇道路是规划范围内的宽3.5M以上道路的总称。
分四级：一级14--20M，二级10--14M，三级6--7M，四级3.5M 214.山地南低北高，依山势平行建住宅群，可在满足日照要求条件下，缩小建筑间距，对提高建筑密度有利
215.夏季主导风向应朝向长的建筑吹，并引导风穿堂过 216.居住区级公建服务半径800-1000M；
小区级公建服务半径400-500M；
组团级公建服务半径150-200M；
217.居住区级道路按红线宽度计算20M,道路车道宽为9米
小区路按路面宽度计算5-8M 组团路按路面宽度计算3-5M 宅间小路也应计入道路用地面积2.5M 218.道路旁设骑楼，柱外缘距道路红线大于0.45；骑楼底层外墙到道路红线3.5米；净高3.6米；骑楼地面应于人行道地面相平，无人行道时高出路边界0.1-0.2 219.小区路设人行便道时，人行便道不计算
220.配建停车场属于公建用地,居民小汽车停方场属道路用地 221.居住区规划的总用地分别为居住区用地和其他用地二类 222.居住区内公共绿地的总指标为1.5M2/人
223.居住区的室外儿童游戏场的适用坡度应为0.3-2.5% 224.机动车与非机动车混行的道路,其纵坡宜按非机动车道要求控制 225.公共汽车站停车场停车总数不超过50辆时可设一个出入口
客车进出口应用文字和灯光分别标明进站口和出站口
每组停车数量不宜超过50辆
站场停车超过50辆，应按组设汽车水箱供水点
226.一类高层民用建筑主体部分与建筑耐火等级为一、二级的汽车库之间的防火间距为20米 227.广场地面坡度，一般满足排水0.3%--3%，尤以0.5%--2%为宜 228.消防车道宽度不应小于3.5M 消防车道净高不宜小于4M 建筑的沿街部分超过160M时，应设穿过建筑物的消防通道
229.易受积水雨水影响的楼地面应比同层相邻使用空间部分低20-50，以免溢水
230.居住区住宅建筑应避免视线干扰，窗对窗及阳台视线干扰距离不宜小于18米
231.建筑周围应设环形消防通道，可利用交通道路 232.汽车坡道出入口与平地相衔接按坡度1/2 i‰计
233.残疾人非机动车道最小宽度不得小于2.5M，横向坡度2.5% 234.当建筑设有进车道时，室内地坪应尽可能接近室外平整地标高，一般室内外高差为0.15M 235.考虑地下水位、地质条件，地下水低的地段，可考虑挖方，减少建筑基础埋深，地下水位高的地段不宜挖方
236.居住区干道有纵坡控制要求应大于0.3%坡，宜平缓，稍低于附近居住区用地的标高
237.建筑物坡道，汽车一般最大8%，手推车不大于6%，电瓶车不大于4%，自行车可不大于3% 238.顺风坡区，风向平行等高线，建筑斜交等高线布置，通风良好
迎风坡区，风向垂直等高线，建筑顺等高线或斜交等高线布置，通风良好 239.山地高压风区，风压较大，不宜建高楼以免背面涡风区产生更大涡流 240.背风区，可能产生绕风或窝风，布置居住建筑，通风不好 241.山地建房时，为防山洪危害，要靠修建排洪沟，拦洪坝 242.面积较大，地势较平坦的地段，多用暗沟排水
场地排水方式，建构筑物比较分散的场地多用明沟排水
建构筑物标高变化比较多的地段，多用明沟
道路标高高于建筑物标高的地段，多用明沟 243.室外管线亚热带地区不需要专门规范及标准设计 244.供水管材一般不用工程塑料管
245.膨胀土地区管线布置应避免埋深、依据山势布置、采用管沟敷设是应避开暗流地带、建筑物四周不应作明沟排水
246.蒸汽管或热水管可架空敷设，地沟敷设，不可与煤气管共架敷设，不应直埋
247.直埋电缆与建筑关系不允许埋入散水，且距建筑物散水0.5M净距
248.地下电缆可与道路交叉布置，但电缆中心线至路面最小垂直净距应为1M 249.污水在下，给水次之，煤气在上，电力、电讯依次靠近建筑，彼此错开 250.公园游人集中场所范围内不宜选用大规格的苗木
251.绿地率指居住区内公共绿地、专用绿地、宅旁绿地和道路绿地四种绿地，不包括屋顶、晒台等人工绿地
252.土方工程系统图，‘+’表示填方，‘-’表示挖方，中间无符号表示不需工程挖填土方量，属施工待整平区
253.表示道路横拱排水应在路面之上画箭头
254.对车流量较多基地出入口距城市道路交叉口红线大于70M 距人行道、引桥道、地铁出入口大于5M 距公交站台大于10M 距中小学、公园、残疾建筑大于20M 当基地道路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路连接
255.在大城市车辆较多的主干道，靠近交叉路口附近设置公交中途站，一般应设在交叉路口100米以外处
256.不允许突入道路红线的建筑突出物有：
台阶、平台、窗台
地下建筑及建筑基础
除基地内连接城市管线以外的其他地下管线 257.有人行道的
2米以上窗扇、窗罩，0.4米
2.5米以上活动遮阳，人行道减1米，≤3米
3.5米以上阳台、凸形封闭窗、雨蓬、挑檐≤1米 5.0米以上雨蓬、挑檐，人行道减1米，≤3米 258.无人行道的
2.5米以上窗扇、窗罩，0.4米 5.0米以上雨蓬、挑檐，≤1米
259.地下建筑物距离用地红线应不小于地下建筑物深度的0.7倍，不得小于5米
260.场地雨水暗沟的坡度大于0.4%；明沟的坡度大于0.2% 261.场地设计标高应高于洪水位标高0.5-1.0米，否则应采取防洪措施 262.市区中心的临街建筑，应根据面临道路的宽度控制建筑高度
263.基地内车行路边缘至相邻无出入口的建筑物的外墙间的距离不应小于1.5米
基地内车行路边缘至相邻有出入口的建筑物的外墙间的距离不应小于3.0米
基地内车行路边缘至相邻有出入口并通汽车的建筑物的外墙间的距离不应小于6-8米
各类管道支架和围墙时为1.0米 264.居住区道路边缘到建筑物的距离
无出入口居住区道路高层5米，多层3米；小区路3米；组团、宅间2米
有出入口居住区道路高层5米，多层5米；小区路5米；组团、宅间2.5米
距山墙高层4米，多层2米；小区路2米；组团、宅间1.5米
距围墙均为1.5米
265.基地地面坡度不应小于0.3%；地面坡度大于8.0%时应分成台地，台地连接处应设挡土墙或护坡
266.基地车行道的纵坡不应小于0.3%，亦不应大于8.0% 在个别路段可不大于11.0%，但其长度不应超过80米，路面应有防滑措施
5-6%(800)、6-7%(500)、7-8%(300)、8-9%(150)、9-10%(100)、10-11%(80)横坡宜为1.5-2.5% 267.基地人行道的纵坡不应大于8.0% 大于8.0%时宜设踏步或局部坡度可不大于15.0%的坡道，路面应有防滑措施；横坡宜为1.5-2.5% 268.建筑物底层地面应高出室外地面至少0.15米 269.当场地路坡度较大时应设缓冲段再衔接城市干道 270.人行道＞1.0M；横坡1-2%；距建筑物1.5M 271.道路的转弯半径小车6M；货车9M 272.停车场通道的最大纵坡度小型车为直线15%；曲线12% 273.在竖向设计中，计算土石方平衡时，对于非粘性土壤使用的松散系数为1.5-2.5 274.当道路的纵坡为1%时，雨水井的设置间距宜为60-80米
275.当场地的汇水面积大于3000平方米时，应设至少2个雨水井 276.道路交叉口的视距＞21M 277.一般小型汽车场25-30M2/辆；小型汽车库30-40M2辆 278.停车场直线通道的最大纵坡可以做到15% 停车场曲线通道的最大纵坡可以做到12% 279.倒车进，顺车出的行驶方式进入停车场可使得通道宽度最小 280.停车场的场内车行道的宽度最小为6米
281.地面停车场内，小汽车与小汽车之间的横向净距应保证有1.0米
282.停车场出入口，50辆以上2个，500辆以上3个；出入口之间大于15M 283.地下停车库100辆以上2个出入口 284.多层车库＜100辆，可设一个双车道出入口；出入口宽度＞7M；单车宽+0.8（1.0）；双车宽+1.8（2.2）
285.自行车单台停车尺寸为2*0.6 自行车坡道净宽不应小于1.8M；纵坡一般在2.5-4%范围
286.环境保护三同时为主体工程与环保工程同时设计、同时施工、同时投产 287.建筑造价的相关因素：建筑场地购置费用；建筑设计费用；建筑施工费用；建筑施工监理；不可遇见费用 288.建筑法规的相关因素：建筑各项法规的约束；建筑规范的要求；地区民族、传统、信仰的传统要求
289.区域性地形图常用1/5000至1/10000；总图常用1/500至1/1000的地形图
290.我国地图等高线是以青岛平均海平面作零点高程，以米为单位计
291.九度地震设计烈度地区不宜建设；八度以下地震区要注意高度、密度、防火、防爆、疏散等措施
292.停车场出入口处视线避免遮挡，出入口后退2M的道中线上两侧各60°角范围无障碍物
293.地面设计小于3%自然坡一般选择平坡式
大于3%一般拟定台阶式；场地长度超过500M，坡度小于3%，也可用台阶式
中坡地与陡坡地的分界线为25% 294.场地建筑至道路的排水坡度最好1-3%。一般允许0.5-6% 295.场地建筑地坪高，进车道略低，一般差0.15M 296.场地建筑地坪高，遇人行道一般差0.45-0.6M；允许0.3-0.9M 297.城市型道路有雨水口，一般最小纵坡0.3%，比建筑室内地坪低0.25-0.3M 298.郊区型道路有边沟排雨水，竖向设计为方便排水，场地坡度宜在0.3-8%范围
299.明沟排水坡度一般为0.3-0.5%；特殊困难可采用0.2%；
300.地下管线从建筑向道路路牙，由浅至深，依次为通讯电缆、电力电缆、热力管沟、压缩空气、煤气、氧气、乙炔、给水、雨水，最后为污水管 301.地下管线重叠，将常检修和小管径放上面 302.地下管线可敷设于绿化下，但不宜于乔木下面
303.煤气管与热力管至乔木中心的最小水平距离为1.5米 304.各种地下管道之间的最小垂直距离为0.1米
305.土石方图方格网间距一般为20-40M；一般概算可取20M格，详细计算可采取5M格
306.绿化布置分规则式（西洋式）、自然式（结合地貌空间）、混合式（中西合一）、中国式（因山取势人工造园）工四种 307.树木与建筑物的间距
至乔木中心 至灌木中心
外墙有窗 3.0—5.0 2.0 外墙无窗 2.5 1.5 308.路拱横向坡度
水泥、沥青混凝土路面 1.0--2.0% 整齐块石路面 1.5--2.5% 不整齐块石路面 2.0—3.0% 碎石砾石等粒料路面 2.5—3.5% 309.道路纵坡在8%--11区间；
11%坡长不应超过80M，宜有防滑措施； 5-6%坡长不应超过800M；
最小纵坡不宜小于0.3% 310.刚性路面指现浇混凝土路面、预制块路面
柔性路面指沥青、粘性、塑性路面
311.一般高层建筑的基础埋深不应小于建筑主体高度的1/10-1/12 312.根据高层建筑消防规定,应保证有1/3外墙直接落地,以便发生火灾时可以用云梯扑救
313.砖混结构建筑的建筑面积估算可以以轴线计算面积加上6%的围护面积 314.经营一个旅游宾馆，合理的间数应为200间
315.居住区内的商业服务、金融邮电与文体中心等采用的布置方式有
独立成片集中布置
沿街线状布置
沿街与成片集中布置相结合
316.文化馆建筑在总平面设计布局时，宜采用分散式的形式 317.道路路边缘与乔木中心的最小间距为1.0米 318.生活区内主要车行道的宽度一般为5.5-7.0米 319.地下车库的坡道坡度为10%，与平地相接时，设坡度为5%的缓坡段，长度为3-6米
320.一般混凝土路面的拱坡坡度为1.0-2.0% 321.停车场库应设两个出入口的条件是
地下停车库车位大于25辆
地面停车场车位大于50辆
多层停车场车位大于100辆
322.为了有较好的行驶条件，道路的变坡点距离应在50米以上
323.道路纵断面变坡处，当相邻纵坡差大于1-2%时，应设置竖曲线，其竖曲线的最小半径凹型为100米，凸型为300米
324.给居民区配套的商业中心，每100平方米营业面积应考虑7.5个自行车车位
325.居住区内步行道的最小纵坡应为≥0.5%
326.在坡地坡度的分级中，中坡地与陡坡地的分界线为25% 327.标准篮球场地的外围尺寸为15米*38米 328.停车场内停车坪的排水坡度应为不大于0.5% 329.垂直式停车方式车位占地面积最小
330.一块坡度较大的地形拟采用台阶式的处理方式，台阶高度不宜大于6米 331.停车场出口距地下行人通道应保证至少50米距离
332.基地内应有排除地面及路面雨水至城市排水系统的设施 333.道路的转弯半径小车6M；货车9M 334.一般小型汽车场用地面积25-30M2/辆；小型汽车库30-40M2辆
7.谈商业写字楼建筑设计要点 篇七
关键词：商业写字楼,办公园区,设计,系统
0 引言
中化二建集团有限公司, 坐落在具有“龙城”之称的山西省会城市———太原, 是隶属于国务院国资委管理的中国化学工程股份有限公司全资子公司。随着国家经济的持续发展和中部崛起战略的提出, 提出了兴建长风文化商务区的宏伟构想。太原市整体空间的发展战略是“南移西进、北展东延”, 长风商务区位于城市南部, 汾河西岸, 处于城市发展轨迹的交点, 是实施太原市空间发展策略的重点建设项目。长风商务文化区的开发建设对于太原市的长远和近期发展都具有十分重要的意义。
太原市长风文化商务区规划为五个功能区:会展区、行政会议中心区、文化博览区、商务办公区、行政办公区。本方案位于商务办公区内的S5地块。
本项目位于太原市长风文化商务区内的商务办公片区, 西临新晋祠路, 东临商务办公区中心绿地, 北临S4地块 (在建的省社保中心办公楼) , 南临S6地块。地块内的高层建筑限高80 m~100 m (S5地块限高80 m) , 裙房部分限高20 m。
1 花园式办公园区
生态办公是一种全新商务办公理念的实现, 是对传统办公方式的超越和颠覆。“生态办公”环境是舒适的、健康的、高效并环保的。在这种办公环境下, 空气质量较高, 高效利用了各种资源同时又有利于提高工作效率。从精神层面而言, 是一种人本主义商务方式的回归, 将办公室置于生态良好的自然中, 将商务人士紧张疲惫的身心从钢筋水泥森林中解放出来。
本方案以“花园式办公园区”为设计目标, 带来了不同于传统的办公体验与商务模式。本方案的优势, 项目西侧为水域用地, 生态环境极佳, 园区内采用“庭院精装修”的理念, 办公环境优美, 水系环绕, 绿树成荫, 人与人、人与自然和谐交流……如此优越的生态办公环境, 是普通办公区传统的绿化方式所难以企及的。
2 开放式全方位办公
这是本次设计倡导的一个全新的办公概念。不难想象, 在这样的办公环境里, 商务谈判、商务处理将不再是一板一眼的程序和体制, 在暗香萦袖、绿树成荫的生态环境里, 从容之间进行高效的商务处理。这种全新的办公模式, 让工作不再是一种需要, 而成为一种享受。除了OFFICE之外, 还将为人与人的交流、人与自然的交流提供更多优美宜人的空间。在生态环境中办公可以使工作效率提高10%以上, 其增加部分的产值足以支付创造者的薪金等开销。同时选择在绿色生态环境中办公, 可大大提高员工的健康状况。
3 趣味性的空中花园
写字楼空中花园布局特点呈奇偶层跳跃式双侧对称布局, 韵律感极强。空中花园的设计不仅提供了造型上的变化, 而且实现了采光, 通风, 还有绿化景观的功能。空中花园的设计, 极大的丰富了在此办公人员的生活多样性。从内部功能看, 空中花园会成为人们相互交流的中心, 同时也加强了不同楼层之间的视觉联系, 消除了办公大楼不同楼层不相往来的隔阂。在花园内种植树木或其他绿色植物, 可净化花园内的空气, 花团紧簇, 绿树参天的花园供人们在此小憩, 沟通联谊, 翘望外景, 成为一个高质量的小环境。裙房屋顶花园的设计也是非常精妙的一个设计思路, 将屋顶营造成一个独立的景观环境。
这样设计使得本建筑均好性极强, 而且对称布置的景观优势更加强调了建筑中轴对称形象, 在满足使用者的使用要求情况下, 也促进了建筑与环境的交流。将室内外空间巧妙的相互渗透, 产生丰富的空间体验。多处设置室内庭院联系建筑各个功能空间, 也成为室内外空间贯通的绿色媒介, 建筑在不同的竖向标高设计了贯通两层或四层的绿化系统, 不同标高的人群都可以享受到良好的绿地景观。
4 宽敞、明亮的中庭空间
中庭作为一种广受欢迎的公共建筑空间, 在办公、科教、医疗等各类公共建筑中得到广泛应用。中庭空间能起到吸收太阳辐射、改善自然采光、促进室内通风等方面的生态效应:中庭空间不仅是现代建筑室内的精彩演绎, 也是生态建筑中的重要设计策略。
中庭设计的独到之处在于巧妙地利用了大空间, 当人们从下仰视时, 视线会穿过一系列的楼层, 挑台而直达顶部, 视线一览无余, 也给人以大空间强大的视觉冲击力。中庭设计宽敞, 高大明亮, 阳光从这里直泻而下, 使整个大厅显得活泼, 轻快而又热情奔放的意趣, 宛如一个室内庭院。外墙设有大片落地玻璃, 将周围景色引入室内, 使室内外融为一体, 结合室内绿化, 陈设, 使之具有高贵、现代、舒适、安静的氛围。还有围绕主楼中庭布置垂直和水平的交通流线, 强调轴线和空间节奏的变化, 以期通过传统, 恢弘的中庭空间感染人们的情绪, 表现高效, 人文的办公空间的场所的特点。
中庭利用被动式通风, 来实现生态节能的目的。被动式设计中, 风能和太阳能都得到了充分的利用。被动式太阳能建筑就是不用或很少用机械动力, 控制太阳能在恰当的时间进入建筑并储存, 分配以备需要。被动式太阳能设计储热方法有直接得热和间接得热。自然空气从室外进入室内到从室内进入室外是一个连续的过程, 对于整体通风策略很有帮助。中庭空间减少了建筑平面进深, 这一点不仅给自然采光带来了好处, 也同样给建筑自然通风带来了好处。
5 呼吸式幕墙系统
本建筑由大面积玻璃幕墙组成, 因此幕墙节能必须重点考虑。高层建筑自然通风的主要问题是高空风压过大和高空乱流, 尤其是高层建筑上部的巨大风压可能导致破坏性的作用, 所以难以实现直接的自然通风。但是双层玻璃幕墙以及通风中庭可以作为缓冲层, 为高层建筑提供较舒适的自然通风。由于高层建筑迎风面和背风面压差过大, 贯流通风方式会导致风速过高, 所以不宜采用。单侧通风的双层玻璃幕墙解决了过大风压的问题, 通过双层构造的缓冲使得内部空间获得较为缓和的自然风。
6 办公智能化
采用建筑设备自动化系统, 实现分布式控制集成操作管理的系统工作模式, 配置室内移动通信信号覆盖均点分布系统, 让楼内办公人员在任何地方都能拨打和接听手机, 提高了本大楼的服务质量, 采用智能卡、一卡通系统, 便于大厦的管理。
智能化控制主要对写字楼进行如下控制:灯光开闭控制, 灯光调光控制, 电动窗帘控制, 风机盘管里温度控制, 写字楼进出智能管理系统。
1) 办公楼电气设备智能控制方案。
办公室电气设备控制如灯光, 电动窗电源插座等设备控制, 特点为点位较多, 使用繁琐性, 故设计中充分考虑安全性, 可靠性, 独立性, 私密性。办公楼电气设备的控制主要由ABB-bus系统的输出控制模版和传感元件的控制面板完成。
2) 空调系统控制方案。
办公室和办公室走廊采取i-bus移动探测器, 可以自由检测有人开灯开空调, 无人自动关灯关空调。该探测器具有光感测功能, 可进行光照度预定, 当达到设定照度, 感测器自动关闭, 当低于设定照度时, 自动开始工作。
3) 人体感应控制功能。
在综合楼敞开式办公室和办公室走廊安装红外探测器, 该探测器除了对灯光设备进行控制外, 移动探测器具有光照感测功能, 可设定日或夜, 当周围环境达到一定亮度时, 移动探测器不起作用, 可避免白天有人走动时打开灯光。
4) 智能电动窗控制功能。
办公室采用电动窗帘自动控制功能, 电动窗帘的开合或升降可以用智能进行任意控制, 窗帘可以停在任意中间位置, 如果是百叶窗, 还可以对其百叶的角度进行任意调整。
5) 总图设计。
总图设计结合现有场地的特点, 整个建筑坐北朝南, 南侧为完整的广场空间, 广场配以绿化及水系, 达到花园式办公的环境。车库出入口共设置三个, 其中场地的南侧东西各布置一个, 另一个设置在场地的东北角。
6) 功能设计。
本建筑共20层, 其中裙房4层, 主楼16层, 地下2层。裙房平面设计中, 1层功能为中庭、咖啡厅、休息厅、集团荣誉展览馆、资料档案室、餐厅包间及办公。中庭为一个4层高的通高空间, 中庭设计宽敞, 高大明亮, 阳光从这里直泻而下, 使整个大厅显得活泼, 轻快而又热情奔放的意趣, 宛如一个室内庭院。2层功能以开敞式办公及图书室为主, 3层功能为集中的会议区, 包括两个200人会议室、两个120人会议室、两个50人会议室及2个圆桌会议室, 附以部分办公。4层功能为600人多功能报告厅1个、室内的健身活动空间及办公。地下1层功能为餐厅及地下车库, 地下2层为地下车库及设备用房。方案一和方案二的地下停车位分别为585辆和515辆。
主楼部分以办公为主, 方案一为“一”字形布局, 主要为集中办公区, 每层在北侧设置一个会议室, 分别设置了两组卫生间, 方便使用。电梯厅位于主楼的中间位置, 电梯厅的南侧为两层通高的休息厅, 休息厅成为人们相互交流的中心, 同时也加强了不同楼层之间的视觉联系, 消除了办公大楼不同楼层不相往来的隔阂。副总办公位于主楼的18层, 19层, 共设置了16个副总办公室, 副总办公室的面积为105.84 m2, 设置了办公区及休息区, 董事长及书记办公室分别位于20层的东西两侧, 面积为176.40 m2, 设置了办公区、休息区、会议区及秘书办公区。方案二为中庭式布局, 电梯厅位于整个主楼的中心区域, 中间设置了一个会议室, 每4层设置一个中庭空间, 在东西两层分别设置了奇偶层跳跃式的空中花园, 既丰富了空间也有利于不同楼层之间的沟通。副总办公位于主楼的18层, 19层, 共设置了16个副总办公室, 副总办公室的面积为99.38 m2, 设置了办公区及休息区, 董事长及书记办公室分别位于20层的东西两侧, 面积为188.28 m2, 设置了办公区、休息区、会议区及秘书办公区。
裙房屋顶设置集中的屋顶花园, 与广场形成立体式的庭院系统。主楼屋顶设置太阳能热水系统, 正常天气下既可保障整个建筑的热水供应, 可节约能耗的1/3。
8.商业计划书评析 篇八
点评商业计划书可以有十大要点,下面我们以中国移动通信凌窦村便民店这份计划书为例来具体分析一下。
我的商业想法
我们要求能够清晰的描述人们遇到的问题,并且问题实际存在,和当地当时的情况相吻合,最好要有数据的支持。如果项目别出心裁,富有新意;或者项目某些细节具有创意就更好了。
对三类客户群:本村农民、外来打工者、在校学生所遇到的问题进行了清晰的描述,简单实在。当然,数据显得过于宽泛,如果能具体一些,如凌窦村现有人口约多少;划为开发区后,已有多少建筑工地在施工,外来打工者约多少人;高校区现有学校几所,学生人数约多少,每年的人员变动有多大(毕业的、新入学的,这个市场是在不断变化更新的),平均每人每月话费达多少。当然,这就需要做科学、客观的市场调查,数据要完整,通过数据分析能准确把握市场发展趋势。
这个项目本身并不具备多少新意,它好在可行性强,我们可以在某些细节上下功夫。
我的资格
这部分要能够清晰的描述为什么我有此资格经营这个生意,我所拥有的资源是哪些,包括个人的经营管理能力、对行业的熟悉程度、所拥有的社会和个人资源、独特的经营方式等。
这部分描述的比较清楚,但可以再挖掘,例如我们从后面看到作者本人一直在学生会工作,这就拥有了良好的人脉资源;后面还提到由中国移动提供统一经营执照,且属于代销性质,这说明与移动的合作关系密切,这是非常好的社会资源;分销人员都是学生,这是其独特的经营方式等。
我的竞争优势
作者通过市场调研,分别从地点、价格、销售方式这三方面与竞争者相比,能清楚地界定自己所拥有的竞争优势,是别人不可模仿或短期内不可超越的。他的产品/服务自身有独特优势。
我的企业使命
企业使命应该简洁、清晰、响亮、与本生意密切相关。
中国移动通信凌窦村便民店的使命:给顾客带来方便、廉价,是我们的使命!符合以上要求。
我的企业综述
这部分我们主要看以下两点:
1.选择合适的法律架构,注册资金:尤其是个体工商户,建议注册资金参考半年或一年的成本。
2.是否形成了项目团队,团队成员分工明确,配备得当,能各自发挥所长。
中国移动通信凌窦村便民店的人员构成过于简单化,妈妈只是实体店铺的营业人员,还有更多的分销人员,那是一个销售团队,这个团队的高效工作才能带来丰厚的收益。计划书在这部分应该加以补充。
市场营销
能够清晰的界定自己的目标客户的特征。
市场营销方案切合市场需求,具有很强现实操作,活动设计新颖,具有创造性。有成熟商业盈利模式。
宣传计划
列出所需要采用的宣传方式和方法,每个月的数量和支出金额合理。
财务
清晰地知道单位的定义,单位销售成本和单位售价,单位毛利之间的关系。
明确利润表中的销售收入与销售预测表中的总销售额之间的关系。
销售成本与销售数量相一致。
其他的财务数据填写有根据且合理。
市场营销、宣传计划、财务这三部分,作者因为有实际操作的基础,所以方案切实可行,盈利模式相对成熟,数据真实可靠,销售预测更实在,项目成本分析:项目成本考虑全面,核算符合市场情况,对项目成本控制考虑较为周详。项目盈亏分析:项目盈亏平衡点分析科学、客观,盈亏平衡时间分析切合市场实际。项目投资回报分析:明确投资回报率,并符合市场实际;明晰投资回报周期,预期分析科学。这些都是这份商业计划书最优秀的地方。
企业目标和个人目标
能够有明确的数据支持短期和长期的目标,并且目标可以达到,具体而不空泛。
同样有数据支持。个人目标应该是个人学习和生活方面的目标,与企业目标的内容不雷同。
公益计划
我们来看看凌窦村便民店的公益计划:
1.为家庭贫困的学生提供机会,让他们到我这里批卡去卖,不但可以增加他们的收入,而且可以增强他们的社会实践的能力。我为他们提供一定折扣和付款期限。
2.在部分学校,每年对一些比较优秀的学生,奖励手机卡。
3.在部分学校,支持学生会的工作(我一直在学生会工作)。
最符合特定投资者需求的商业计划书就是好的计划书,因此撰写符合“投资者关心什么样的项目”的要求就是唯一标准。