房地产合同效力及无效合同

2024-07-17

房地产合同效力及无效合同（精选10篇）

1.房地产合同效力及无效合同篇一

房地产合作建房合同效力的认定

在我国房地产开发建设不断发展的同时，因房地产开发经营合同而引起的纠纷在房地产纠纷案件中占有极大的比例，而对于这一类案件的处理，立法上则相对处于滞后状态，导致司法实践中同一类型、同一性质的案件在判决结果上的截然不同。如何克服房地产立法与实践的严重脱节，是当前迫切需要解决的问题。在实践中，房地产合作开发建房合同大体表现为五种形式。确认房地产合作开发合同的效力，应考虑不同时期成立的合同，应当适用不同的法律依据确认其效力，同时应审查„„

房地产开发建设在我国经历了从无到有，从小到大的发展历程，已取得了巨大成就，对我国城市建设的发展，投资环境的改变，人民群众居住条件的改善乃至整个社会经济的健康、持续、快速发展都发挥了重大作用。但在房地产开发建设不断发展的同时，也产生了大量的纠纷案件，特别是因房地产开发经营合同而引起的纠纷在房地产案件中占有极大的比例，而对于这一类纠纷案件的处理，立法上则相对处于滞后状态。1995年1月1日正式实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》过于原则，缺乏实务性和可操作性，难以具体指导司法实践，以至于在司法实践中处理房产纠纷案件时，人民法院大都引用《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的法律条文作为判案依据，而作为特别法《中华人民共和国城市房地产管理法》却极少被引用。1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》及1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》，对房地产开发经营合同的效力认定及处理问题的相关规定仍不够具体、明确，尽管由于房地产开发的特殊性，各地人民政府根据自身情况制定了一些地方性法规，但根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条之规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，在房地产开发经营合同效力的认定及处理具体案件时，因现有法律、法规不够全面，缺乏可以直接具体适用的法律条文，同时，由于执法人员对理解和执行上述法律、法规存在差异，认识上的不统一，势必直接影响了案件的定性及处理结果，导致同一类型、同一性质的案件在判决结果上的截然不同。中国加入WTO，中国房地产业的发展更面临严峻的挑战，如何克服房地产立法与实践的严重脱节，是当前迫切需要解决的问题。

一、房地产合作开发建房合同的表现形式

房地产合作开发建房合同，是指依法取得国有土地使用权从事房地产开发建设项目的建设单位，与其他单位之间达成的关于在资金、技术等方面合作开发房地产项目并按一定比例分配建设项目成果或利润的协议。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条明文规定，土地使用权可以作价入股，合作开发经营房地产。这是目前我国房地产合作开发合同的基本法律依据。在实践中，房地产合作开发建房合同大体表现为以下几种形式，一是拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。从法律上讲，这是一种典型的合作形式，在内容和形式上都符合合伙经营的特点，对内按照合同约定的投资比例共同经营，共担风险，共享利润，对外双方共同互负连带责任。二是已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金或技术，以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方。这是一种以合作开发为名，吸收开发资金分享利益的合同，享有土地使用权的开发方负责开发经营的运作并承担经营风险，合作方只投入资金或技术，但不加名合作，也不参加经营及承担风险，只是享受固定的利润分成或获取固定的房屋作为投资回报，这是名为合作建房，实为借贷的合同。三是已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方;这是一种双方合作，单方负责开发经营的合同，实质上具有名为合作开发，实为转让土地使用权的性质。四是已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益，这种合作开发的项目公司，类似法人型的联营体，项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险，完成项目公司使命后即告终止，对合作双方化解风险极为有利。五是已拥有土地使用权的当事人，以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合作开发合同，挂靠方一般为非房地产开发公司，负责开发经营所需资金，被挂靠方为房地产开发公司，负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同，办理房地产权证，同时收取一定比例的管理费或分取固定的利润;这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理，降低了成本，其实质是房地产开发企业以合作开发为名出租房地产资质证书以获取利益。

二、认定房地产开发合作建房合同效力的原则

合同的效力，是指合同所具有的法律约束力，此种约束力不是合同当事人双方的意志所固有的，而是由法律赋予的并受法律保护的法律效力。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。当事人双方订立合同，并不表明合同已具有法律约束力，而是要对其效力依法加以确认。经确认，具备法律规定的合同生效的条件的，则是有效合同，反之，不具备合同有效要件或者欠缺合同的有效条件的，则是无效合同。新《合同法》颁布前，我国对合同效力的认定采取的是严格标准，只要合同违反了法律、法规的规定，就认定其无效。新《合同法》的颁布以维护市场交易安全，充分尊重当事人的意思自治为原则，限制了无效合同的范围，认定合同无效，必须以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章(包括经济特区的立法)为依据，同时，当事人之间签订的合同，只有在违反了法律、行政法规禁止性规定的情况下，才能认定为无效合同。而对无效合同，又可以根据实际情况的需要，将无效合同的确认，划分为三种基本形态，一是合同绝对无效，凡是有《合同法》第五十二条规定情形的，均是无效合同;二是合同相对无效，凡是有《合同法》第五十四规定的情形的，合同的效力相对无效，包括因重大误解订立的合同，在订立合同时，显失公平的合同，一方以欺诈，胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。对相对无效的合同，法律允许当事人予以变更或者撤销，三是合同效力待定，是指合同的效力还没有确定，需要由享有追认权、撤销权人依法行使权利，决定合同的效力是有效还是无效。享有追认权的人追认合同的效力，该合同就发生法律效力;享有撤销权的人撤销该合同，该合同即自始无效;如果享有追认权的人在法定期限内没有表示对合同的态度，则视为其拒绝追认，该合同不发生法律效力，合同自始无效。我国《民法通则》未对效力待定合同的情形加以规定，《合同法》的规定，弥补了这一缺陷，充分体现尊重当事人意思自治的原则。

根据上述法律规定，认为认定房地产开发合作合同应考虑不同时期成立的合同，应当适用不同的法律依据，把握好从宽、从严的时间界线，对于1995 年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前签订的房地产合作开发合同，可以本着从宽的原则认定其效力;对于1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后当事人签订的房地产合作开发合同，应本着从严原则认定其效力;而在1999年10月1日《合同法》实施以后签订的合作建房合同，要特别注意把握合同成立，但未生效及合同效力待定两种新的效力状态。具体在司法实践中，确认房地产合作合同的效力，应当从签订合同的主体资格、合同内容、土地使用权取得等方面进行严格审查。

(一)审查合同主体是否具有房地产开发经营资格

对于房地产开发经营的主体资格问题，1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条、第三十条已加以了严格规定，从事房地产的开发经营者应当是经工商行政管理部门核准登记，并持有企业法人营业执照的房地产开发企业，该企业成立后必须在当地建设管理部门办理备案登记，方可从事经营活动。早在1993年建设部就颁布了《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业分为专营企业和兼营企业，并将房地产开发企业按资质等级划分为不同等级，并对不同等级企业的资质条件加以具体规定。

(二)审查合同所涉及合作开发用地的取得是否合法

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发应在依法取得国有土地使用权的土地上进行。在合作开发中，如果合作各方均没有取得合法的土地使用权，其签订的合作开发合同，也就会因为没有合法的基础而当然被认定为无效，在实践中，这种情形具体表现在：依法拥有土地使用权者与他人签订合作开发合同进行房地产开发，双方没有依法办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，双方签订的合作开发合同，应属无效;已经办理了合建审批手续，规划部门同意双方加名合作开发，但双方尚未向土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续即产生诉讼，双方签订的合作开发合同，也应视为无效;但双方已经办理了合建审批手续，规划部门同意双方加名合作开发，双方已经向土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续尚未获批准时产生诉讼，在一审诉讼期间土地管理部门批准同意，双方签订的合作开发合同，依最高人民法院的司法解释，此种情形应属有效;合作双方签订的合作开发合同，规划部门同意双方加名合作开发，双方已向土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续，因其他原因，土地管理部门同意先行开发，以后补发土地使用权证，在合作期间产生诉讼，双方的合作开发合同可作有效认定;合作双方签订的合作开发合同，约定组建项目公司进行开发，土地使用权应变更登记在项目公司名下。项目公司经过有关部门批准成立，并已经取得营业执照进行运作，但原土地使用者明确表示不同意继续合作，土地使用权尚未转到项目公司名下，合作方签订的合作开发合同，应属无效;签订合作开发合同后，合作一方将部分权利义务转让另一方进行合作，如果没有经过原来合作方的同意，后来签订的合作合同，应认定无效。如果原来合作方表示同意，也应该符合合作开发合同的有关法律规定，经有关审批部门批准并办理相关的手续，否则仍应认定无效;合作一方只是以土地的使用权作价为投资的前期费用，约定分成一定数额的建筑物，实际上不承担合作的义务及风险，应认定为名为合作开发合同，实为土地使用权转让合同。如果土地使用权的转让符合法律的规定，可以认定合同有效，反之则是无效合同;中外合资或合作经营开发合同，中方提供土地，外方提供资金，必须经有关部门审批其合同，并依法成立项目公司进行合作开发，土地使用权应变更登记在项目公司名下;如双方的合作或合资开发合同经过有关部门审批，同意双方成立项目公司进行合作开发，土地使用权没有变更登记在项目公司名下而产生纠纷，原双方合同已成立。应视为有效合同，但合同未经有关部门审批，无论项目公司成立与否，都应视为合同无效。

(三)审查合同的内容是否合法

认定房地产合作开发合同效力，必须审查合同的内容是否合法，即审查合同各方的约定是否违反国家法律、行政法规的禁止性规定。当事人签订的房地产合作开发合同，其内容违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属于无效合同，不受法律保护。合作开发房地产，涉及到土地的使用和开发，以及房屋建成后的所有权、收益或利润分成。由于合作各方是通过签订合同确定各自的权利和义务，各方之间产生的先是合同之债，在房屋建设完成后，才可能将投资转换成为法律意义上的物权，合同内容是否合法，直接关系到当事人的合法权益的实现及能否依法获得保护的问题，故合同的内容极为重要，必须慎重审查。在《中华人民共和国城市房地产管理法》颁发实施以后，对于出让和划拨方式取得的土地使用权的转让，在该法的第三十八条、第三十九条都有明确规定，合作各方必须按照规定的条件进行转让。但《合同法》实施后，强调合同当事人意思自治原则，只要当事人签订的合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，就应依法确认合同的效力，保护当事人的合法权益。

一般而言，考查合作内容是否合法，应从两个方面入手，首先要看合作对象的合法性，其次要看合作项目的合法性。合作的成立首先是建立在合作对象合法的基础上，在合作合同订立前，提供土地参与合作的一方应当已经具备以下条件：(1)已合法取得国有土地使用权;(2)项目的规划设计已获城市规划管理部门批准;(3)已获政府有关部门批准从事该项目的开发。同时，依《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产开发项目可以作为经营对象，在合作建房开发合同纠纷中，项目的合法与否是产生纠纷的主要根源。项目的成立必须经国家承认，必须具备以下条件：(1)项目所在城市计划委员会批准签发的“项目建议书”、“项目可行性研究报告”并列入固定资产投资计划;(2)项目所在城市规划部门核发的“建设用地规划许可证”及“建设工程规划许可证”;(3)项目所在城市建设委员会批准的“建设工程开工许可证”等。

(四)政府职能部门的管理对房地产合同效力的影响

合作开发房地产，涉及到国有土地的合法使用及在土地上开发、建设行为的合法运行，合作各方的行为应接受国家建设、规划、国土房管等主管部门的管理和监督，并应遵循相关的法律、行政法规及行政管理规定，否则会使房地产的开发成无序的状态。从现有的管理体制看，建设、规划、国土房管等主管部门是按照各自的职能划分管理权限，并通过一些审批、登记手续，实现其对房地产开发的管理。如企业的经营资质、动工条件由建设主管部门负责审批，而规划部门负责审查开发的土地及建设项目是否符合城市规划的要求及规划建设，由其依照《中华人民共和国城市规划法》的规定，核发建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设单位方可办理开工手续。在工程完工后，规划部门还必须检查工程是否符合规划的要求。在实践中，已经取得国有土地使用权的企业与他人签订合作开发合同，合作建设或合资经营房地产或转让房地产项目的开发经营，规划部门均要求合作各方办理相关的审批手续(包括通常所说加名、更名手续)，取得合法用地建设资格。建设规划用地的合法性，是房地产开发是否合法的前提条件。如果合作各方要按照合同取得开发后房屋所有权，规划部门的审批，是办理房屋合法产权的重要条件。它能使合作合同中取得的合同之债，顺利转换成法律意义上的物权。如果是将原用土地改变使用性质，与他人合作或成立项目公司进行房地产开发经营或转让房地产项目，没有经过规划部门批准取得合法用地建设资格，势必影响其开发所建房屋的销售、所有权的确认、及投资利益的实现。而负责国有土地管理的国土部门，也同样要求使用土地者依法办理申请用地手续。其负责审查合作各方用于合作开发的土地，是否取得合法的土地使用权，并办理相关的用地手续。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记制度。以出让或划拨方式取得土地使用权，应当依法向土地管理部门申请登记，取得土地使用证书;项目公司要进行房地产合作开发建设，应将土地使用权变更到项目公司名下。在依法取得的房地产开发用地上建设的房屋，房管部门负责审查开发企业符合商品房预售条件的才向开发企业颁发商品房预售许可证进行销售，开发的房屋才能进入市场进行交易。地上建筑物能否进行合法销售及取得合法所有权，均由房管部门进行审查。建成的房屋须凭土地使用证申请房管部门登记、核实并颁发房屋所有证，可见，合作开发合同在履行过程中，不可避免地需要经过上述主管部门的批准及办理相关手续。上述部门的工作是否相互衔接，是合作开发房地产能否顺利进行的前提条件。在司法实践中，许多合作开发房地产纠纷，就是因为手续的办理不全而导致合同的履行产生矛盾。合作开发建房合同是否以办理相关的批准、登记等审批手续，作为合同成立、生效的条件，实践中存在三种观点：第一种观点认为，合作合同未经审批，应为无效;第二种观点认为，未经国土主管部门审批只是未办理行政审批手续，从合同关系角度看，应该有效，可责令双方补办手续;第三种观点认为，未经政府审批，应该认定合作合同未生效。目前，法律和行政法规并未明文规定合作合同报政府审批生效。认为对此问题的处理，在不同时期应有所区别。因为《城市房地产管理法》颁布前后，《民法通则》、最高人民法院关于《城市房地产管理法》的司法解释、《合同法》及最高人民法院关于《合同法》的司法解释，对于合同效力的认定，针对不同时期的情况，均有不同的规定。合作开发合同纠纷，属于合同纠纷，在处理具体案件时，仍应参照不同时期的规定执行。尤其是合同法颁布之后，有许多不同于以往的规定。如《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”而其司法解释第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的所有权及其他物权不能转移。”《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件生效的合同，自条件成就时生效。”由此可见，《合同法》颁布后，认定合同的效力，不只是有效、无效，还有成立而未生效、效力待定等状况。这就需要我们在司法实践中改变以往只是对合同作有效或无效认定的观念，这种改变，应以合同法颁布实施的时间为限。

2.房地产合同效力及无效合同篇二

一、合同的效力

合同的效力是指合同的法律约束力, 是当事人违反合同之后是否要承担对自己不利的法律后果的状态。合同的效力状态包括四种:有效合同;无效合同;效力待定合同;可变更可撤销合同。其中, 有效合同和无效合同是在逻辑关系上对立的状态, 也是人们在生活中最常见的两种“基本状态”。效力待定合同和可变更可撤销合同是介于两种“基本状态”之间的两种“中间状态”, 也就是说, 这两种状态是有条件的有效合同或者无效合同, 视条件是否成立具体而定。

1. 有效合同

一般来说只有符合法律所规定的生效条件合同, 才是有效合同。 (1) 订约主体存在双方或多方当事人。所谓订约主体是指实际订立合同的人, 他们既可以是未来的合同当事人, 也可以是合同当事人的代理人, 订约主体与合同主体是不同的, 合同主体是合同关系的当事人, 他们是实际享受合同权利并承担合同义务的人。 (2) 双方当事人订立合同必须是“依法”进行的。所谓“依法”签订合同, 是指订立合同要符合法律、行政法规的要求。由于合同约定的是当事人双方之间的权利和义务关系, 而权利和义务是依照法律规定所享有和承担的, 所以订立合同必须符合法律、行政法规的规定。如果当事人订立的合同违反法律、行政法规的要求, 法律就不予以承认和保护, 这样, 当事人达成协议的目的就不能实现, 订立合同也就失去了意义。 (3) 当事人必须就合同的主要条款协商一致, 即合同必须是经过双方当事人协商一致的。所谓协商一致, 就是指经过谈判、讨价还价后达成的相同的、没有分歧的看法。 (4) 合同的成立应具备要约和承诺阶段。要约、承诺是合同成立的基本规则, 也是合同成立必须经过的两个阶段。如果合同没有经过承诺, 而只是停留在要约阶段, 则合同未成立。合同是从合同当事人之间的交涉开始, 由合同要约和对此的承诺达成一致而成立。以上只是合同的一般成立条件。实际上由于合同的性质和内容不同, 许多合同都具有其特有的成立要件。

2. 无效合同

无效合同是相对于有效合同而言的, 它是指合同虽然已经成立, 但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益, 因此应确认为无效。例如, 当事人订立的非法买卖枪支弹药的合同、订立进口“洋垃圾”的合同等均属于违法的无效合同。根据《合同法》第52条, 无效合同的范围主要包括以下几种: (1) 一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同, 损害国家利益。 (2) 恶意串通, 损害国家、集体或第三者利益。 (3) 以合法形式掩盖非法目的。 (4) 损害社会公共利益。 (5) 违反法律、行政法规的强行性规定。

3. 效力待定合同

效力待定合同是指合同成立后, 因行为人民事行为能力的欠缺而使合同的效力处于不确定状态, 有待合同权利和义务的承受人进行追认, 追认之后即成为有效合同, 不予追认则为无效合同。效力待定合同分两种情形, 一是限制民事行为能力人订立的合同, 有待其法定代理人去追认;二是无权代理人以被代理人名义订立的合同, 有待被代理人去追认。无论限制民事行为能力人订立的合同, 还是无权代理人以被代理人名义订立的合同, 都有共同的特点, 那就是合同的行为人与合同的义务人相分离, 合同的订立者不承担义务, 而承担义务的是与订立者存在特定关系的另外一个人。

4. 可变更可撤销合同

可变更可撤销合同是指合同成立后, 因在合同订立过程中存在可变更或撤销的法定事由, 当事人一方或者受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销, 一经撤销则成为无效合同, 不被撤销则为有效合同。可变更可撤销合同分两种情况, 一是当事人任何一方都有权请求变更或者撤销的, 其法定事由包括: (1) 因重大误解订立的; (2) 订立合同时显失公平的。二是受损害一方有权请求变更或撤销的, 其法定事由为一方采取欺诈、胁迫的手段或乘人之危, 而使受害一方违背真实意思订立合同。另外, 变更和撤销合同属于不同的请求, 当事人请求变更的, 法院或仲裁机构不得撤销, 请求撤销的, 法律则没有禁止予以变更。

二、合同的效力状态的容易混同点

1. 合同的成立与生效

合同成立是指合同订立过程的完成, 即当事人经平等协商对合同的基本条款达成了合意, 要约、承诺阶段宣告结束;合同生效则是指已经成立的合同对当事人产生了法律上的约束力。合同成立反映的是当事人自由协商的结果, 是意思自治原则的体现, 而合同生效则体现了国家通过法律对合同当事人合意的评价, 反映了国家对财产交换关系的干预, 同时也反映了法律为保证合同履行的努力。合同的成立与否是某一事实的判断问题, 其着眼点在于:某一合同行为是否已经存在, 当事人之间是否产生合意。而合同的生效与否是一法律价值判断问题, 其着眼点在于:当事人的某一合同行为是否符合法律的精神和规定, 因而能否取得法律所认可的效力。合同成立并不意味着合同当然生效, 已经成立的合同如果不具备法律规定的有效条件, 仍然不能产生法律效力。根据《合同法》第二章“合同的订立”的规定, 可以看出合同成立的要件一般包括:第一, 合同的主体须是双方或多方当事人;仅有一方当事人是不可能产生合意的, 因而不可能成立合同。第二, 合同的内容必须具备合同的必备条款。第三, 合同的订立程序须经过要约、承诺两个阶段, 并达成合意, 这是合同成立的根本要件, 也是合同成立的实质要件。另外, 要式合同须依合同方式, 实践合同须交付合同标的, 合同才告成立。合同生效的条件是判断合同是否具有法律效力的标准。对合同生效的构成要件, 《合同法》并没有作出明确的规定。但从逻辑上看, 合同只有成立, 才能考察其是否有效, 合同成立是合同生效的前提。因此, 合同成立的要件也可以看成合同生效的要件。此外, 根据《民法通则》第55条关于民事法律行为生效要件的规定, 合同生效的要件还应当包括: (1) 行为人具有相应的民事行为能力; (2) 意思表示真实; (3) 不违反法律或社会公共利益。这些规定也就是合同生效的一般要件, 亦称实质要件。

2. 合同的效力待定和合同的可变更可撤销

二者同属于效力不确定的合同, 其区别在于: (1) 效力待定合同的原因可归结为合同行为人民事行为能力欠缺, 可变更可撤销合同的原因可归结为行为人意思表示不真实。 (2) 效力待定合同以合同无效为原则, 义务人进行了追认的作为行为之后合同方为有效, 消极不作为则合同无效;可变更可撤销合同以合同有效为原则, 当事人积极为申请变更或撤销行为并经有权机构变更或撤销则合同无效, 消极不作为则合同有效。 (3) 效力待定合同义务人的追认行为可以自主完成, 从而使合同成为有效合同;可变更可撤销合同当事人只享有申请权, 变更、撤销权由有权机构行使, 能否被变更或撤销当事人不享有自主权。 (4) 效力待定合同的追认期限为一个月;可变更可撤销合同的申请变更或撤销期限为一年。

3. 合同的解除和合同的撤销

二者的区别在于: (1) 合同的解除是针对有效合同而言, 在合同履行过程中, 因出现了不能实现合同目的的事由, 当事人主张解除合同, 消灭民事法律关系。合同的撤销是针对可撤销合同而言, 合同被撤销成为无效合同, 不被撤销则是有效的。 (2) 合同解除后法律关系归于消灭, 而解除前已履行的部分仍然有效, 合同撤销后即自始无效, 撤销前已经履行的部分也归于无效, 依照无效的法律后果进行处理。 (3) 合同的解除可以由双方当事人协商自行解决, 也可以诉请法院或仲裁机构解除;而合同的撤销必须由当事人申请法院或仲裁机构处理, 当事人不得自行协商处理。

4. 合同的解除和合同的终止

3.房地产合同效力及无效合同篇三

2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 15 条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。司法解释之所以如此规定，是因为我国房地产开发实行严格的准入制度，房地产的开发规模与企业资质相一致。不具有房地产开发资质的企业是禁止进行房地产开发经营活动的。合作开发合同不要求合作双方或多方都必须具有房地产开发经营资质，但至少有一方当事人应具备房地产开发经营资质。

二、建设用地使用权的性质对合作开发合同效力的影响

2005年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 16 条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。司法解释如此规定的原因在于我国建设用地使用权的取得方式主要有两种，一种是出让方式取得，另一种是以划拨方式取得。以划拨方式取得的建设用地使用权，建设用地使用权人一般都是无偿或低偿取得，如果允许以划拨建设用地使用权进行投资合作开发房地产，不仅损害国家的土地收益权，使国家土地大量流失，而且还会对土地一级供应市场和二、三级市场产生冲击。因此，在合作开发合同中，合作一方以未经有批准权的人民政府批准，以划拨建设用地使用权作为投资在纠纷发生后，在起诉前未补办批准手续的，合作开发合同无效。笔者认为以划拨建设用地使用权作为投资合作开发房地产的，应分不同情况来确认合作开发合同的效力。第一种情况为：在签订合作开发合同时，合作一方明知合作另一方以划拨建设用地使用权作为投资，而且双方在签订合同时其真实意思就是在划拨土地上进行房地产开发，此时的房地产合作开发合同应该是无效的。但是在另一种情况下，合作双方当事人在签订合作开发合同时，双方对将划拨建设用地使用权转化为出让方式的建设用地使用权的分工进行了约定，同时约定了违约责任，当在将划拨建设用地使用权转化为出让方式建设用地使用权的过程中，合同约定的义务方不履行出资义务或不办理手续的义务，如果此时的合作开发合同被认定为无效，那么守约方将无法依据有效合同得到违约赔偿救济，对守约方显然不公平，此时的合作开发合同至少应被认定为部分无效而不是全部无效。

三、土地使用权证的取得对合作开发合同效力的影响

2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 14 条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”从该司法解释的规定上可知，该解释所称的以出让方式取得的土地使用权，应是已取得土地使用权证的土地。因为，未取得土地使用权证的土地，当事人不是该土地的使用权人，对该土地不具有支配权利。但在实践中，许多合作开发合同在签订时都未取得土地使用权证，那么，此时合作开发合同的效力该怎样认定呢？

对于此问题，笔者认为应分不同分阶段来分析其对合作开发合同效力的影响。第一种情况为：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用证的事实另一方当事人不知，此时合作开发合同的效力状态。笔者认为，此时在合作双方未发生纠纷即合作另一方未提起诉讼前，合作开发合同的效力处在效力未定状态。因为，合作另一方在合作双方发生纠纷提起诉讼前，还是有办理下来土地使用证的可能的；但是，在合作开发合同发生纠纷时即合作另一方提起诉讼时，供地方仍未将用以合作的土地办理下来土地使用权证，此时合作开发合同应是无效的。

第二种情况：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用权证的情况已在合作开发合同中列明，合同中同时约定了供地方应办理下来土地使用权证的时间，即将办理下来土地使用权证作为供地方应履行的合同义务，并约定在此期间未办理下来土地使用权证的相应的违约责任等，这时将怎样认定合作开发合同的效力？笔者认为，此时的合作开发合同中包含有两方面的合同内容，一方面的合同内容为合作开发的合同内容，一方面的合同内容为合作开发合同预约合同内容。在供地方未在合同约定的期限内办理下来土地使用权证时，在合作另一方未提起诉讼前，合同的合作开发内容的条款的效力处在效力未定状态，因为在另一方提起诉讼前，供地方是有办理下来土地使用权证的可能的；此时除合作开发内容条款外的合作开发预约合同内容是有效的。但在合同约定的期限内，供地方未办理下来土地使用权证，另一方提起诉讼的，此时，合同的合作开发内容的条款应是无效的。因为，在提起诉讼时，供地方的土地使用权证仍未取得也未经有批准权的人民政府批准，供地方对用以合作的土地使用权是没有支配权的，合作开发条款失去了履行的基础，必然将导致合作开发条款无效。

4.房地产合同效力及无效合同篇四

案件所涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问题。

第一种意见：此类合同无效。

农村私有房屋买卖合同应定无效，其理由有：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，根据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私有房屋买卖买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的合法权益，况且本案中二被告朱茂海与皮远桂房屋及土地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续。

第二类意见：此类合同有效。

《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。本案被告皮远桂系中武乡玉圃村2组村民未分的宅基地，其符合买房人的主体。本案涉及只是未经村里同意双方私自买卖的行为。对于此点，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，只要交钱就可盖章并同意申报。对于此事我们咨询了澧县国土部门。他们对于此事的处理：

1、孙元珍买卖戴成然的土地是不合法的，如果他们发现这个情况，将对其处理是：责令停止违法行为、没收违法所得、罚款以后再补办手续，将其办理为国有;

5.房地产合同效力及无效合同篇五

深圳市罗湖区人民法院民二庭陈贵生

【问题提示】

违反《公司法》第72条第2款和第3款的股权转让合同的效力如何认定？如该股权转让合同已实际履行，其他股东有何救济途径？

【要点提示】

侵害其他股东同意权及优先购买权的股权转让合同应认定为有效合同。在股权转让合同得以实际履行的情况下，如其他股东事后不予追认同意而自己要求购买或者行使优先购买权，则应赋予其他股东对该履行行为的撤销权；但该撤销权的行使具有一定的期间限制。

【案情】

原告（上诉人）：胡某。被告（被上诉人）张某。被告（被上诉人）张某力。

2007年3月6日，张某力作为转让方与张某作为受让方签订了《股权转让协议书》。该协议书约定：深圳市芙浪特音乐艺术有限公司（以下简称芙浪特公司）于2005年10月14日成立，注册资金为20万元。双方就张某力将其持有的公司股权8万元（占公司总股本的40%股权）转让给张某一事达成协议如下：1.张某力持有公司95%的股权，现张某力同意将其持有公司的40%股权以8万元转让给张某。2.鉴于张某对公司发展的贡献，张某力同意与张某签署本协议后即办理股权工商变更登记手续，变更登记后张某即享有该股权的全部权利和义务。同意张某以该股权红利收益支付本次股权转让款。3.张某同意在受让该股权后用年终股权红利支付张某力股权转让款。张某同意直至公司股权红利支付完张某力股权转让款8万元后（即公司总股权红利发放20万元后），张某再参与公司股权红利分配。

2007年3月9日，芙浪特公司形成了临时股东会决议和公司章程修正案两份文件。其中，临时股东会决议记载，同意股东张某力将其持有公司40%的股权以8万元的价格转让给受让方张某，其他股东放弃优先购买权。股东签字处有“张某力”及“胡某”两个签名；决议上也加盖了芙浪特公司公章。公司章程修正案记载，同意将原章程约定的股东张某力、胡某修改为股东张某力、张某、胡某。股东签名处有“张某力”、“胡某”和“张某”三个签名；修正案上也加盖了芙浪特公司公章。经广东南天司法鉴定所鉴定，前述两份文件的“胡某”签名均不是胡某本人书写。

2007年3月12日，芙浪特公司委托张某办理企业变更登记申请，芙浪特公司及法定代表人张某力在委托人处进行了签章确认，张某在经办人签名处进行了签名。

2007年3月14日，芙浪特公司的股东组成由胡某（占5%）、张某力（占95%）变更为胡某（占5%）、张某力（占55%）、张某（占40%）。

张某未成为芙浪特公司股东前，胡某就在该公司担任教学总监一职；张某成为该公司股东后，张某力担任董事长，张某担任总经理，胡某担任教学总监。张某成为芙浪特公司股东后至2010年前未召开过股东会，该公司亦未进行过分红。

2010年4月2日，胡某以张某与张某力串通擅自以伪造的临时股东会决议和公司章程修正案等文件在未经其同意的情况下将张某力持有的40%的股权转让给张某，侵害其股东优先购买权为由，向罗湖法院提起诉讼，要求判令：

1、被告张某与被告张某力之间的股权转让行为无效；

2、二被告办理恢复公司股权原状等手续；

3、二被告共同承担本案的全部诉讼费用。

【审判】

罗湖法院审理认为：该案的焦点有二，一是张某力与张某签订的股权转让合同的法律效力如何认定；二是张某力与张某之间的股权转让行为法律效力如何认定。关于第一个焦点，《公司法》第72条的规定不是强制性规定，而是任意性规定。故将未经其他股东同意向股东以外的人转让股权的合同认定为无效没有法律依据，即涉案股权转让合同应认定有效。关于第二个焦点，张某力与张某之间的股权转让行为不应认定无效，而应认定为可撤销行为，理由为：其一，从法理的角度，既然其他股东过半数不同意转让，反对股东如不购买转让股权即被视为同意转让，股权转让可以违背其意愿进行，那么仅以没有经过其他股东表示是否同意就将股权转让行为定性为无效行为，显然不妥。其二，从义务承担主体的角度，通知股权转让事项是转让人张某力的义务，受让人张某并不负有此通知义务，且伪造临时股东会决议等文件和向工商登记部门办理股东变更登记手续是芙浪特公司的行为，而非张某力与张某的共同行为，原告声称两被告之间存在串通事实理由不足，对该诉讼理由法院不予采纳。其三，从维护公司人合性和胡某优先购买权的角度，涉案股权转让行为应定性为可撤销行为，赋予胡某对股权转让行为的撤销权，这样既可以维护胡某的合法权益，也可以维护公司的人合性。但是，当事人的撤销权必须在法定期间内行使，即自知道或者应当知道撤销事由之日起一年之内，而张某登记成为芙浪特公司股东至该案立案之日已有三年之久，故胡某在法律上已丧失对涉案股权转让行为的撤销权。因此，张某力与张某之间的股权转让行为已成为有效法律行为，遂判决驳回了原告的诉讼请求。

深圳中院审理认为：张某力和张某在签订股权转让合同时，张某力未就股权转让事宜通知胡某并征求胡某意见，其行为当然侵犯了胡某的股东优先购买权。但是，胡某关于张某和张某力之间恶意串通、共同损害胡某利益的主张却依据不足。虽然两份文件落款股东签字处“胡某”签名笔迹均不是胡某本人书写，但胡某并未举证证明该签名为张某伪造。虽然张某是股权变更登记的经办人，但股权变更登记是以芙浪特公司的名义向工商部门申请的，张某力作为法定代表人亦在变更手续上签字，能够证明张某和张某力恶意串通、伪造签名的证据只有张某力的陈述，没有其他证据相佐证，法院对此不予采信。退一步讲，对胡某优先购买权的侵犯并不必然导致张某力和张某之间签订的股权转让合同无效。公司法规定股东的优先购买权是为了维护公司的人合性，但在评判股权对外转让合同的效力时，还要考虑股权出让人自由处分股权的权利以及股权受让人的利益。因此，赋予未获通知的其他股东对股权对外转让合同以撤销权更符合法律规定的精神。但是，撤销权的行使亦应受到一定的限制。新股东加入公司后，如果其他股东在知道或者应当知道新股东已经加入的情况下长时间不行使撤销权，表明新股东与原股东之间存在相当的信赖基础，公司的人合性没有被破坏，认定新股东的合法股东地位和权益同样符合公司的利益。该案中，即使存在张某和张某力恶意串通、侵害胡某利益的行为，胡某能够获得的救济是撤销权，而不能简单地认定张某和张某力之间的转让合同归于无效。此外，考虑到张某、张某力、胡某三人均在芙浪特公司担任职务的事实，应当认定胡某已经知道或者应当知道股权转让的事实。芙浪特公司的章程规定，公司应每半年召开一次定期的股东会议，芙浪特公司多年未召开股东会议，胡某未曾提出异议，可见胡某对股东权利的懈怠，从张某登记为芙浪特公司股东至该案立案之日已有三年之久，一审法院以胡某未及时行使撤销权为由，认定胡某已丧失对涉案股权转让合同的撤销权，进而认为涉案股权转让合同有效并无不当。最终判决驳回上诉，维持原判。【评析】

《公司法》第72条第2款规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。第3款规定，经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。第4款规定，公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。该案的处理涉及实务中颇具争议的两个法律问题：一是在未通知其他股东征求同意的情况下，转让股东与受让人签订的股权转让合同的效力如何认定；二是在前述股权转让合同已实际履行的情况下，其他股东有何救济途径。

关于第一个法律问题，从《公司法》的规定不难看出，如转让股东对外转让股权未履行向其他股东的通知义务，便构成对其他股东同意权及优先购买权的侵害。此情形下转让股东与受让人签订的股权转让合同的效力如何认定，理论界和实务界均存在较大争议。根据《合同法》规定，合同效力存在4种情形，即有效合同、无效合同、效力待定合同及可撤销合同，而违反《公司法》第72条第2款和第3款的股权转让合同的效力应属于哪种类型，笔者作如下分析：

第一，该合同是否属于无效合同。首先，《公司法》第72条第2款和第3款之规定可因公司章程的另行规定而排除适用，故该规定并非法律的强制性规定，而系选择适用或推定适用的任意性规定，故违反前述规定的股权转让合同不能视为违反了法律的强制性规定。其次，通知其他股东系转让股东本身的义务，受让人不负有该通知义务，转让股东未履行通知义务不能视为其必然与受让人存在恶意串通；向公司登记机关办理股权变更登记是公司行为，也是股权转让合同的履行行为，股权转让合同履行过程中如存在假冒其他股东签名同意转让并放弃优先购买权的情形，该情形也不足以证明转让股东与受让人在签订股权转让合同时存在恶意串通。最后，《公司法》规定其他股东同意权和优先购买权的目的在于保护转让股东自由转让股权的权利及维护公司的人合性，肯定前述股东转让合同的效力并不必然造成对公司人合性的破坏。其他股东如事后发现存在前述股权转让合同，可追认同意并放弃优先购买权来使得股权转让合同得以顺利履行，或者不予追认同意来阻止股权转让合同的履行；在股权转让合同因存在假冒其他股东签名同意转让并放弃优先购买权等情形而得以实际履行的情况下，则可赋予其他股东对该股权转让合同履行行为的撤销权来对其进行救济。因此，该合同不宜认定为无效合同。

第二，该合同是否属于效力待定合同。根据《合同法》第47条和第48条规定，效力待定合同包括限制行为能力人订立合同和无权代理人订立合同两种情形，相对人可以催告法定代理人或被代理人在一个月内予以追认，追认权人未作表示的，视为拒绝追认。可见，明确表示追认即为效力待定合同有效之要件，不追认或未作表示均不能认定合同有效。而根据《公司法》第72条第2款规定，其他股东对通知未作答复的，视为同意转让。可见，其他股东对通知的默示行为，应认定为同意行为或追认行为，从而区别于前述《合同法》规定的追认权人的默示行为应认定为拒绝追认的情形。换言之，侵害其他股东同意权和优先购买权的股权转让合同与效力待定合同在追认程序方面存在一定相似性，但又存在显著区别，故该合同不宜认定为效力待定合同。

第三，该合同是否属于可撤销合同。根据《合同法》第54条规定，可撤销合同系订立合同的一方当事人因订立合同时存在意思表示瑕疵而有权请求法院或仲裁机构变更或者撤销的合同，合同订立主体之外的第三人不具有请求变更或者撤销合同的权利。而转让股东与受让人签订的股权转让合同均是双方真实的意思表示，其他股东作为第三人无权请求变更或者撤销该合同，故该合同不宜认定为可撤销合同。

综上，转让股东与受让人签订的股权转让合同具有相对性，其效力状态并无当然的法律瑕疵；其他股东于该合同生效后是否行使优先购买权，并不改变该合同的原有效力状态。如其他股东行使优先购买权，转让股东与受让人则无法正常履行合同，故理论上该合同陷入客观上履行不能的法律状态。换言之，股权转让合同的效力与股权转让合同的履行分属不同范畴，该合同的效力不受是否存在侵害其他股东同意权和优先购买权情形的影响，应认定为有效合同。

关于第二个法律问题，肯定股权转让合同的效力不等于片面保护转让股东自由转让股权的权利而置公司人合性于不顾，因此，在法律上应赋予其他股东相应的救济权，以达到转让股东与其他股东利益的平衡。具体来说，在该股权转让合同生效但尚未实际履行的情况下，其他股东可事后不予追认同意而自己要求购买或者行使优先购买权，来阻止该合同的履行；或者事后追认同意并放弃优先购买权，使得该合同得以正常履行。在该股权转让合同因通过假冒其他股东签名等方式而得以实际履行的情况下，如其他股东事后不予追认同意而自己要求购买或者行使优先购买权，则应赋予其他股东对该履行行为的撤销权；如其他股东事后追认同意并放弃优先购买权，则应维持该履行行为的法律效果。

在法理上，其他股东的前述撤销权可参照《合同法》第74条和第75条规定的债权人法定撤销权进行构建。具体来说，因转让股东擅自对外转让股权并完成股权变更登记，导致其他股东不能正常行使优先购买权，对其他股东造成不能增加股权比例而引起股东权益损失，故其他股东可以请求人民法院撤销股权变更的履行行为。但是，从维护商事交易安全和公司经营稳定性的角度考虑，其他股东的撤销权自其知道或者应当知道撤销事由即转让股东擅自对外转让股权之日起一年内行使；自履行行为发生之日即股权变更登记之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

读书的好处

1、行万里路，读万卷书。

2、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。

3、读书破万卷，下笔如有神。

4、我所学到的任何有价值的知识都是由自学中得来的。——达尔文

5、少壮不努力，老大徒悲伤。

6、黑发不知勤学早，白首方悔读书迟。——颜真卿

7、宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。

8、读书要三到：心到、眼到、口到

9、玉不琢、不成器，人不学、不知义。

10、一日无书，百事荒废。——陈寿

11、书是人类进步的阶梯。

12、一日不读口生，一日不写手生。

13、我扑在书上，就像饥饿的人扑在面包上。——高尔基

14、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游

15、读一本好书，就如同和一个高尚的人在交谈——歌德

16、读一切好书，就是和许多高尚的人谈话。——笛卡儿

17、学习永远不晚。——高尔基

18、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。——刘向

19、学而不思则惘，思而不学则殆。——孔子

6.房地产合同效力及无效合同篇六

一、定义：无效合同自始无效，也就是说根本没有法律效力，一般是指订立的合同有害国家、集体或第三人合法利益，或是以合法形式掩盖非法目的，或是违反国家法律的强制性规定等情节。效力未定合同是指合同已成立，但没有生效。如狭义的无权代理，限制民事行为能力的人订立的超出其行为能力的合同，无权处分处为，债务承担。这种情形下，必须有合同双方当事人以外的第三人行使追认权。无效合同的后果主要是合同自始无效，当事人之间不存在合同关系，订立合同时交付的财产可以要求返还。而效力待定并不意味着合同无效，经有权处分的第三人追认的，合同生效。

二、区别：效力待定的合同与无效合同的区别主要表现在：效力待定的合同虽欠缺法律关于合同的生效要件，但经过权利人的追认可以生效，在追认之前，合同的效力处于待定状态。效力待定不仅保护权利人的利益，而且兼顾了相对人的利益。而无效合同因其具有违法性，所以是自始无效的，不能经过任何人的追认而生效、无效合同不因当事人的追认而发生法律效力是它与效力待定合同的基本区别。无效合同自始至终没有效力，效力未定是可能有效也可能无效，这取决于相关人员的追认或者以默示的行为表示赞同，若相对人追认，则为有效，那么就不存在无效的问题了。无效合同的后果主要是合同自始无效，当事人之间不存在合同关系，订立合同时交付的财产可以要求返还。而效力待定并不意味着合同无效，经有权处分的第三人追认的，合同生效。无效合同是指国家不予承认和保护的、没有法律效力的合同。无效合同从订立时起就没有法律约束力。其中,一是因主体不合格而无效的合同，主要情形有：不具备法人资格的社会组织以法人名义订立合同；法人或社会组织超越经营范围而订立合同；无民事行为能力人订立合同。二是因内容不合法而无效的合同，主要情形有：一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。而效力待定的合同，根据《合同法》第47条、第48条、第51条的规定，效力未定的合同主要有三类：（l）限制民事行为能力人订立的合同，必须经法定代理人追认后，该合同有效。但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。（2）无代理权人以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。（3）无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。由此可见，效力待定与无效合同两者之间的主要区别，无论是限制民事行为能力人订立的合同，无代理权人以被代理人名义订立的合同还是无处分权的人订立的合同，都是因为欠缺法律规定的生效要件而处于一种效力未定的状态，但是经过权利人的追认后就可以变效力待定成有效。效力待定不仅保护权利人的利益，而且兼顾了相对人的利益。而无效合同因其具有违法性，所以是自始无效、当然无效、确定无效、绝对无效，经过任何人的追认也不能改变无效。这就是无效合同与效力待定合同的基本区别。无效合同：即当然无效，自始无效。效力待定合同：即效力还未完全确定,原则上是无效的,若得到追认的话,就会成为有效的。

三、联系实际的例子： 1.无效合同如:A和B签定买卖毒品的合同.该合同因为违反国家的禁止性规定,所以是无效的.此时A和B不按合同说的去做也没关系,因为法律不保护这个合同.不按合同说的做也不存在违约的问题.2.效力待定合同如：一个5岁的小孩去商场买一个彩电.这个买卖合同就是效力待定的.意思是说:它的效力最终如何要看该小孩的法定代理人是否追认.如果追认,就有效.不追认,就无效。意义：1.无效合同则无论如何都不可能转为有效合同.而效力待定合同则有可能转为有效合同.这样的话,区别就很明显.有效合同有违约责任的问题,即违约了就要承担违约责任.无效合同则不存在违约责任,也不需要履行.2.其实区别合同种类的目的就是看这合同到底需不需要履行,不履行要不要承担责任。

7.房地产合同效力及无效合同篇七

我国曾于1981年和1999年先后两次制定、修改并通过了《中华人民共和国合同法》,这对于规范市场主体行为,维护经济秩序,保护企业的合法权益,实现与国际接轨,发展和扩大对外经济贸易,必将起着不可替代的作用。其中我国《合同法》第52条明确规定,以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益的合同无效。第54条规定,一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。通过其规定内容可以看出,虽然无效合同与和撤销合同存在着不同的含义与性质,但是其担负着相同的责任与后果。

2 无效合同与可撤销合同的法律效力分析

2.1 无效合同的确认与法力效力

无效合同是指合同虽然成立,但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效。可见,无效合同是已经成立的合同,是欠缺生效要件的合同是不具有法律约束力的合同不受国家法律保护。无效合同自始无效,但部分条款无效,不影响其余部分的效力。作为典型的私法行为,合同必须在公权许可的限度内实施,无效合同就是国家公权干预的结果。所谓无效合同,是指已成立,因欠缺法定有效要件,在法律上确定地当然自始不发生法律效力的合同。这里的不发生法律效力,是指不发生该合同当事人所追求的法律效果。在进行无效合同法律效力分析前,首先要对无效合同进行认定,以无效合同的认定标准为基础对其进行分析与认定,以此明确其法律效力。无效合同的认定不仅是一个法律技术问题,也是一个科学判断问题。司法实务中的合同形形色色,涉及方方面面,判断一个合同是否无效,具有相当难度。根据《合同法》第五十二条、第五十三条等规定,可以看出违反法律的强制性规定是判断无效合同的重要标准。通过与合同法的对比分析判定合同的无效。在判断某一法律条款是否强制性规定,应从该部法律的立法目的,违反该条款对国家、集体、第三人利益或社会公共利益的损害程度等方面进行考量。

无效合同的无效是绝对的、当然的、自始的无效。无效合同经主张无效或诉请法院确认无效之后,根据我国《民法通则》第六十一条及《合同法》第五十八条、第五十九条的规定,当事人应当承担的责任类型主要有:(1)返还财产(包含不能返还或者没有必要返还时的折价补偿这一特殊方式)。当事人因该无效合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。(2)赔偿损失。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。(3)收归国有或返还集体、第三人。

2.2 可撤销合同特点与法律效力分析

可撤销合同是在合同被撤销前,保持着法律效力,只是法律赋予一方当事人享有撤销权。它的构成原因是一方的欺诈、胁迫订立合同;乘人之危订立合同;因重大误解而订立的合同;因显失公平而订立的会同。撤销合同具有可撤销的合同在未被撤销前,是有效的合同;可撤销合同的撤销要由撤销权人通过行使撤销权来实现;可撤销的合同一般是意思表示不真实的合同等特点。其法律效力是具有撤销权的当事人有权撤销合同后,方可行使合同法律效力。但是当事人的这种权力并非没有任何限制,相反撤销权人必须在规定的撤销期间行使撤销权。根据我国《合同法》规定,合同法规定的撤销权的行使时间为一年,在此期间,撤销权人必须行使其撤销权,否则,就失去了撤销合同的权力。如果一方当事人撤销权消灭,可撤销的合同就是有效的合同。

3 关于无效合同与可撤销合同法律效力不同的分析

无效合同在合同订立开始就不产生任何的法律效力,因此其合同不能达到当事人所预期的法律后果。无效合同尚未履行的不得履行,已经开始履行也应立即中止履行,对于合同以及履行完毕的则必须恢复到合同履行前的状况。其法律后果是一方当事人必须将其已从对方获取的财产返还对方当事人,并回复合同签订前的财产状况。同时还须按照合同法规定将双方当事人错误状况和程度承担所需承担的责任。可撤销合同,如果享有撤销权的当事人不愿意撤销合同和放弃对合同的撤销权,法院需依照法律规定对其合同予以承认和保护,其合同就要按照其条文和规定予以履行。如果有撤销权的当事人在法律规定的期限内请求人民法院拟用其合同或有关会同条文,人民法院或仲裁机构则依法对其予以撤销。此时被撤销的合同也失去自始的法律效力,即产生和无效合同相同的救济手段和补救措施。通过上述分析可以看出,无效合同自始至终都不能够产生法律效力,同时其有关当事人还富有不可推卸的法律责任。可撤销合同的法律效力是根据享有撤销权当时的主观意愿所决定的。

4 结论

综上所述,无效合同与可撤销合同的法律效力与合同确定的不同决定了其当事人所承担的法律后果不同。这需要根据合同确定的标准通过对合同的分析以及《合同法》的明确规定做出基础的判定,方能够实现合同的法律效力。现代企业在进行合同签订与管理工作中,企业有关人员必须加强对自身法律顾问的认识,强化企业合同签订的法律意识,通过法律顾问的作用保障企业合同的合法性,以此保障企业的经济利益。

摘要：随着人们法律意识的不断提高以及现代经济活动对合同要求严格,如何在企业经济活动中科学有效的进行合同管理成为了企业发展过程中必须面对的首要问题。无效合同与可撤销合同作为现代经济社会中经常遇到的合同形式,其科学有效的分析对企业经济利益的保障有着重要的影响。文中就无效合同与可撤销合同法律效力进行了简要的分析与论述。

关键词：无效合同,可撤销合同,法律效力

参考文献

[1]王宏新.合同法详解[M].北京:社会科学出版社,2001.

[2]马强.关于企业合同管理中无效合同与可撤销合同法律效力的分析[J].法律顾问,2004.

[3]陈龙.论可撤销合同法律效力与法律后果[J].经济管理资讯,2009,6.

[4]李杰.有关可撤销合同的规定[J].法律资讯快车,2009,8.

8.房地产合同效力及无效合同篇八

一、经典案例

上诉人：东某，南某，西某;被上诉人（一审原告）：A公司。

一审查明：2007年10月至2009年4月， A公司先后与B公司签订了多份《工矿产品购销合同》，A公司于2009年5月将预付款400万元人民币支付给B公司。2009年9月，B公司向A公司发函表示因公司原因，合同无法履行，且就返还预付款事宜与A公司签订《协议书》。《协议书》指出B公司确认收到A公司支付的预付款人民币400万元，并将分期将该笔款项返还给A公司。同时，双方还约定B公司将位于某市的C房屋作为还款担保抵押于A公司，抵押期限为2009年10月至2010年10月止。2009年10月，A公司与东某（B公司法定代表人）、南某、西某及B公司签订《最高额抵押担保合同》（下称《担保合同》），约定东某等三人将其名下的位于某市的C房屋抵押给A公司，作为B公司返还A公司400万元人民币预付款的担保，抵押期限为2009年10月至2010年10月止。2009年10月，东某等三人在C房屋所在地的房地产交易中心办理了最高额抵押登记，登记证明上载明的最高债权限额为200万元，债权发生期间为2009年10月至2010年10月。后B公司未在约定期限内履行付款义务，A公司诉至法院，请求判令B公司返还预付款400万元人民币;A公司有权以东某等三人抵押的C房屋折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿。

二、本案的审判

一审法院经审理认为，B公司应当返还A公司支付的预付款人民币400万元。对于东某等三人是否应当承担保证责任，因《担保合同》系各方当事人真实意思表示，且系争抵押合同中的房屋也已依法办理了房屋抵押登记，所以最高额抵押合法有效。双方当事人在2009年10月签订的《担保合同》中B公司确认其欠A公司的预付款金额为人民币400万元，此系双方当事人于2009年10月对其之间的债权债务进行新的确认，因此可以看成是债权的发生日期为2009年10月。A公司诉请的债权在最高额抵押合同的担保范围内，东某等三人应当承担保证责任。一审法院遂判决：1、B公司在限期内返还A公司预付款人民币400万元;2、如B公司履行期满仍不履行付款义务的，A公司可以与东某等三人协议，以某市C房产折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿。东某，南某，西某三人对一审判决不服并提起上诉。

二审法院经审理认为，B公司应当偿还A公司已支付的预付款，但不动产抵押权因未登记而未设立，依法不发生法律效力。A公司与东某等人虽然签订了抵押担保合同，却并未就该房屋抵押依法进行抵押登记，双方虽办理了最高额抵押登记，但在登记的债权发生期间内未有债权发生，故A公司要求东某等三人承担抵押担保责任无法律依据。二审法院遂依法改判：1、撤销原判第二项;2、维持原判第一项;3、A公司要求行使抵押权的诉讼请求不予支持。

三、综合分析

本案一、二审判决对A公司行使抵押权的诉讼请求作出了截然不同的认定和处理。主要原因是对一般抵押合同与最高额抵押合同的界定產生了不同认识，并由此涉及对抵押合同的生效与抵押权的生效、抵押登记的效力等问题的认定。

1、一般抵押合同关系与最高额抵押合同关系

最高额抵押是为将来发生的债权作担保。在一般抵押中，抵押权的设定是以债权存在为前提的，抵押权是为担保已存在的债权而存在的。相比之下，最高额抵押权的设定，是对将来发生债权的担保，它并不需要以债权的实际发生为前提。

最高额抵押所担保的债权具有不确定性。一般抵押所担保的债权都是特定的，这不仅表现为债权类型是特定的，而且债权的数额也是特定的。但最高额抵押所担保的未来债权是不特定的，即将来的债权是否发生、债权类型是什么、债权额多少，均不确定。在最高额抵押的情形下，只有到决算期，其所担保的债权才能从不特定转化至特定，才可以确定所担保的实际债权数额。

最高额抵押是对一定期限内连续发生的债权作担保。与一般抵押是对已经存在的独立债权作担保不同，最高额抵押适用于连续发生债权的法律关系，不适用于仅发生一个独立债权的情况。

本案中，A公司于2009年9月与B公司签订《协议书》，明确B公司应偿付A公司的预付款为人民币400万元;双方还约定B公司提供位于某市的C房屋作为抵押。同年10月，A公司与东某等三人签订了《担保合同》，约定东某等三人将其位于某市的C房屋抵押给A公司，为B公司偿付A公司400万元预付款的担保，抵押期限为1年，从2009年10月至2010年10月。由此可知，《担保合同》中所指向的“A公司400万元预付款”与之前《协议书》所明确的预付款400万元是同一笔债权。庭审中，A公司与东某等三人亦确认双方签订《担保合同》的本意就是为B公司拖欠A公司的400万元提供担保。因此，本案系争担保债权在《担保合同》签订之前就已经存在，且双方之后并无交易发生。故双方合同名为《担保合同》，但其实质内容为一般抵押担保。

2、东某等三人是否应当承担担保责任

A公司与东某等三人签订了不动产抵押担保合同，则东某等三人是否应当承担不动产抵押合同下的担保责任。对该问题的认定关键在于判定该不动产抵押合同及抵押权是否已经生效。

抵押权的生效与抵押合同的生效不同。不动产抵押合同是要式合同，除合同另有约定外，双方在合同书上签字或盖章，合同即成立并生效。

但是不动产抵押权的生效与抵押合同的生效不同。不动产抵押权的设定需要两个不可或缺的条件：一是当事人双方意思表示一致旨在设定不动产抵押权的抵押合同，其性质仍是债权合同;二是作为法定公示方法的，在登记机关完成的不动产抵押权登记。登记是抵押权的生效要件。

由于本案经过了最高额抵押登记，A公司能否要求东某等三人按此登记承担最高额抵押担保责任，则应当判断A公司主张的担保债权是否符合登记的担保范围。登记记载最高债权限额为200万元，债权发生期间为2009年10月至2010年10月。对此，二审法院认为，双方在2009年10月签订的《担保合同》中B公司确认其所欠A公司的预付款金额为400万元，此系双方当事人于2009年10月对其之间的债权债务进行新的确认，因此可以看成是债权的发生日期为2009年10月。故A公司诉请的债权在最高额抵押合同的担保范围内。但依该推定，则当事人对债权债务的确认即构成发生一个新的债权，消灭一个旧的债权，此推定显然不符合债权债务确认的法律特性。二审法院认定系争债权在最高额抵押合同担保范围比较牵强。由于在登记的债权发生期间内未有债权发生，A公司要求东某等三人承担抵押担保责任无法律依据。

A公司与B公司签订了《协议书》，约定了抵押C房屋作为还款担保。之后，A公司与B公司的法定代表人东某等三人签订了抵押担保合同。故该不动产抵押的合同已经成立并生效。但A公司与东某等三人办理的抵押登记为最高额抵押登记，双方并未就抵押合同所约定的一般抵押担保办理抵押登记，故本案不动产抵押权因未办理登记而未生效。A公司要求东某等三人承担抵押担保责任依法难以支持。

本案当事人为约定的一般抵押担保办理了最高额抵押登记，由于抵押权登记生效主义以及抵押登记的公示公信原则，使得当事人无论是按一般抵押担保还是按最高额抵押担保主张权利均难以依法得到支持。

（上海浦瑞律师事务所吕涛、高超群供稿）

9.房地产合同效力及无效合同篇九

效力待定的合同与无效合同的区别主要表现在：效力待定的合同虽欠缺法律关于合同的生效要件，但经过权利人的追认可以生效，在追认之前，合同的效力处于待定状态。效力待定不仅保护权利人的利益，而且兼顾了相对人的利益。而无效合同因其具有违法性，所以是自始无效的，不能经过任何人的追认而生效、无效合同不因当事人的追认而发生法律效力是它与效力待定合同的基本区别。

无效合同自始不发生效力,而效力未定合同需要经过权利人的追认才可发生效力.无效合同:即当然无效.自始无效；效力待定合同:即效力还未完全确定,原则上是无效的,若得到追认的话,就会成为有效的.举例说明一下:

1.无效合同

如:A和B签定买卖毒品的合同.该合同因为违反国家的禁止性规定,所以是无效的.此时A和B不按合同说的去做也没关系,因为法律不保护这个合同.不按合同说的做也不存在违约的问题.2.效力待定合同