地产公司投资管理制度

地产公司投资管理制度（共8篇）

1.地产公司投资管理制度 篇一

办公设备及办公家具管理办法

办公设备及办公家具是公司固定资产的重要组成部分,是保证公司各种业务顺利开展的必备条件之一。为了提高办公设备及办公家具的使用效率 ,保证其正常使用并有效节约费用开支,特制定本办法。

第一条 本管理办理办法适用范围

主要包括笔记本、台式电脑、打印机、复印机、传真机、数码相机、投影仪、电话机等办公设备和桌、椅、柜等办公家具。

第二条 办公设备及办公家具的采购、验货、交付

凡因业务需要须购买办公设备或办公家具时，首先由业务部门填写购买申请单并提交综合部，经综合部审核确认后报总经理审批。采购前，综合部应通过电话、网络、实际查看等多方渠道了解需采购物品的品牌、规格、价格、到货期、付款方式等，制订性价比比选方案，提出采购意见后报总经理审核，经总经理确认后进行采购。所采购办公设备或办公家具送达后，综合部采购负责人会同财务部进行验收，核对品种、规格、数量与质量，确保无误后方可入库，再由综合部交付使用人使用。

第三条 办公设备及办公家具的登记、变更、维护、维修及报废

1、登记：公司财务部负责建立公司固定资产的清单。对办公设备及办公家具的记帐，要严格对每一件物品进行详细的登记（编号、名称、型号、规格、单价、数量、购进日期、存放地点、维护维修状况），做到清单数目与固定资产实物相符。因采购或者报废处理而致固定资产实物数量变动，及时进行登记核实，保持清单数量与实物数量的一致性。

2、变更：综合部负责办理办公设备及办公家具使用人的手续变更，填写变更清单。

3、维护：

3.1电脑与网络：

3.1.1综合部负责电脑与网络的维护及维修工作，并做好维护与维修工作的记录。

3.1.2所有员工都应正确合理地使用电脑与网络，保持电脑与网络处于良好的工作状态。电脑或网络发生故障时，使用人应及时告知综合部，并对重要信息进行备份，努力做到不遗失内存信息。

3.1.3综合部接到报修信息后第一时间予以处理，并分析产生问题的原因。界定是操作不当还是设备本身原因，如为操作不当，则应加以指导，如为设备本身原因，则于再次购买设备予以重视。

3.2打印机、复印机、传真机、电话：

3.2.1综合部根据签订的设备保养合同，提醒和有效的监督服务公司定期对设备进行保养，确保设备处于良好使用状态。

3.2.3综合部定期向使用人了解复印机使用情况,是否存在带纸等现象，以便考查复印机的保养是否到位。

3.2.4综合部对现存的硒鼓建立档案，包括编号、品牌、型号、单价、购进日期、加粉次数、可使用程度，做到留有一个好硒鼓，备出报告之用。另及时掌握市场可配套使用硒鼓的性价比。

3.2.5综合部需建立电话使用档案，包括电话编号、分机号、使用人、维修情况等。

4、维修及报废

办公设备及办公家具出现破损或损坏现象时，使用人或发现人应及时向综合部报修，综合部接到报修事件时，应查明损坏原因、责任人等，并及时实施修理。对于不能修理的，会同财务部做报废处理，填写报废清单，并在报费清单中阐明报废原因。

第四条 办公设备及办公家具的使用

1．公司计算机等办公设备是用于工作目的的,不允许员工利用其从事与本职工作无关的事项。

2.公司员工应自觉爱护与合理使用各种办公设备, 未经许可不得私自拆卸和连接各种硬件设备、不得私自修改系统配置、拷贝系统使用的软件，且个人使用电脑所用的IP地址必须按所在地点由公司统一设置,并不可擅自改动。

3.电脑笔记本、数码相机、投影仪等因业务需要须外带时，须办

理借用手续，并对借用人进行必要的使用讲解，避免因操作不当对设备造成损坏。

4.打印机或复印机卡纸时，应先关机，再转出碎纸，以免损坏设备。

5.为方便业务人员提高自身业务素质和综合素质，工作时间之外可以利用计算机及网络进行相关业务的学习，了解新闻及相关时事。如在工作时间进行,则每次罚款50元。

6.严禁在计算机上安装游戏软件，凡安装游戏软件者,除立即删除外另第一次罚款200元，第二次罚款200元并给予警告处分。第三次予以辞退。

7.严禁利用公司计算机及网络进行任何形式的网络游戏、网络聊天、提供图片、音乐等。凡违背者第一次罚款300元,第二次罚款300元并给予警告处分，第三次予以辞退。

8.严禁访问淫秽站点和破坏社会秩序的宣传站点，一经发现，处以1000元罚款，情节严重不立即改正的，予以辞退。造成恶劣影响可严重损失的，公司将依法追究其法律责任。

2.地产公司投资管理制度 篇二

房地产行业是关系到我国国民经济命脉的支柱性产业, 对我国的经济发展发挥着不可替代的作用。随着国家的宏观调控以及市场竞争的加剧等因素的影响下, 房地产企业的暴利时代已濒临结束, 利润空间的日渐缩小, 所以, 加强成本管理对于房地产企业提高市场占有率以及提高经济效益以及保持市场竞争力是一个重要途径。

二、房地产企业成本管理工作中存在的问题

(一) 成本管理意识薄弱

近几年, 房地产开发企业的成本管理核算方式主要是在工程结束后, 但是房地产企业投资时间长, 资金总额投入量大, 以至于现在许多企业都将房地产企业定义为高利润的行业, 由于这其中涉及的各种影响因素比较多、不确定性大, 很难控制, 这就形成了企业管理者对成本管理的概念和意识不明确, 缺乏对成本管理的全面把握, 大大降低了成本管理的重要性。比如说, 国家出台的对土地政策的调整、消费者对房地产市场的反应度、建筑材料的价格随市场的波动情况以及房地产企业管理者的管理水平高低参差不齐等诸多因素都会对房地产的成本管理产生一些阻力。而一些房地产企业恰恰就是因为缺乏成本管理的系统理念, 不能够全局把握企业的成本控制, 以至于企业会丧失企业的市场竞争力, 更有甚者还会丧失了长期可持续发展的能力。

(二) 成本管理机制和模式不健全

1. 缺少一条完整的成本管理链条。

目前, 市场大部分企业只注重对企业内部成本的计算, 而没有进行全面的计算, 特别对于原料的采购与房屋的销售、服务等环节的成本计算并没有给予足够的重视, 无法形成一个系统的、完整的企业成本管理链条。而且, 绝大多数企业只关注眼前利益, 没有把企业的长期发展放在第一位, 过于重视企业对市场的占有率和企业利润, 没有形成一套合理、完整的成本管理系统, 这大大降低了房地产开发企业市场的竞争力。

2. 目前大多数房地产公司的组织管理模式不利于项目的成本管理, 管理机制不健全, 容易产生多头管理的弊端。

人员权限设置不明确, 审批过程复杂, 对于一些开发周期较长, 过程复杂, 在实施过程中涉及到众多的决策的项目而言, 各级财务人员、管理人员要根据自己的权限范围进行审批, 由于时间上的差距, 这些常常会阻碍项目的进度要求。另外, 如果公司开发的项目比较多, 在一些人力资源配备上也不能够满足这种组织管理模式的需要。人员素质不太高, 不利于企业的长期发展, 公司的各个职能部门协调难度加大。所以, 应该根据各地区各个时间段不同的发展情况, 分地区、分项目实行多种项目管理模式。

(三) 成本管理方法比较落后

当前我国房地产企业很多企业在房产项目中成本预测方式和方法滞后, 房地产开发企业的成本管理核算方式主要是在工程结束后, 这种成本方法无法及时的收集、处理生产过程中出现的数据信息, 一些管理财务人员无法对其成本管理出现的问题提出切实可行的解决方案, 以至于企业的经济效益低下, 社会竞争力减弱。另外, 成本管理的一些核算方法与当前的社会需要不能适应, 房地产开发过程中的核算主要依据的是财务核算, 但财务核算有时效性的限制, 以至于预期情况和实际情况会有偏差。最后, 由于缺乏事前决策与事中控制, 成本管理过程中核算体系只能够依照规章进行, 这可能就会导致财务成本出现不可挽回的局面。房地产行业是一个特殊的行业, 与普通企业的会计核算不尽相同, 所以一些会计科目的设置和核算不健全, 主观因素和判断比较多, 所以很多成本管理方法都是在摸索中前进。

三、房地产企业成本管理的完善措施

(一) 加强管理人员成本管理意识

1. 切实做好各个环节的项目成本管理。

项目成本控制主要是指, 通过建立起以项目经理作为工程核心的项目成本的控制体系, 将成本管理工作按照责任制实行科学分工, 并将项目的成本目标分散以及落实到有关部门、个人中, 从而防止项目成本的控制出现人人有责却人人不管的现象[1]。房地产项目一般工期长, 项目成本控制需要建立成本控制责任制。项目工程中一些项目经理、管理人员、财务人员、技术人员、施工人员等等都需要建立相应的责任机制, 做到某项职责具体到某个人的模式。因此, 当前这样一个严峻的房地产时期, 当前市场竞争激烈, 房地产企业要想稳健实现高增长、高收益, 必须加强房地产开发中的所有员工以及管理人员自身的成本管理意识, 树立全员性的成本控制观念。

2. 加强房地产企业的风险评估意识。

房地产企业的风险评估需要企业自身加强成本管理工作, 承担相应的施工价格风险, 并制定一套科学、有效的管理机制, 形成企业特色的一套定额管理模式。我们知道, 在工程的实施过程中, 房地产开发时需要承担的风险压力, 这对于工程的进程具有重要的影响, 且在一定程度上产生了阻碍作用, 因此, 为了确保成本管理工作顺利展开, 解决成本管理中的问题, 我们需要加强房地产开发过程中的风险评估意识, 确保其具有切实可行的风险评估手段, 然后制定出科学的风险防范措施, 进而使成本管理工作的顺利进行。

(二) 建立健全的成本管理机制

1. 在成本管理过程中, 我们要始终坚持职责与权限相互结合的工作原则, 做到有功必有赏、有错必有罚的奖罚机制, 这不仅能够能提高员工的积极性与主动性, 还能使房地产开发中成本管理工作能够健康、科学发展。在房地产开发的管理层中, 建立必要的监督考核机制, 制定以及完善该行业有关于成本方面的责任制度以及成本的监督策略, 把房地产的成本管理作为重中之重, 成本管理是房地产企业开发成本的成本控制指标, 要高效的运行整个行业, 必须加强成本管理工作从而健全房地产开发中的成本管理工作。

2.还要创新成本管理理念。房地产企业一般是传统成本管理, 只是事后进行核算, 所以建立全过程的、动态的成本管理, 并且要重视企业运营成本的管理。随着经济的快速发展, 房地产企业要建立战略成本管理机制, 降低企业的运营成本, 提高企业竞争优势, 并把两者协调起来进行统筹管理。例如万科的EA S成本管理信息系统, 可以对成本管理过程进行实时监控。

3. 提高房地产企业的管理水平和人员素质。一个好的管理环境直接影响到管理水平的后果, 成本管理需要企业的管理水平和人员素质要达到一个高度, 创新成本管理理论、提高企业系统的信息化程度都需要一个高素质队伍。因此, 房地产企业要想真正的全面开展成本管理工作, 就要不断提高企业的管理水平, 提高员工素质, 多向成功的企业学习。

(三) 完善成本管理核算方法

1. 建立完善的企业财务制度, 特别是会计规范体系。

房地产开发企业项目大、周期长, 应视具体情况来进行成本核算, 合理选用会计制度。房地产开发的成本核算、收入确认、成本结转和税金缴纳等方面比较特殊, 并且它的会计处理和其他行业的企业相比有很大出入。在不影响对外的统一财务报告提供的前提下, 房地产企业可以根据自身情况对会计科目进行自主增设、分拆、合并, 可以借用已逐步停止执行的《房地产开发企业会计制度》中的会计科目, 对不存在的交易和事项可以不设置相关的会计科目[2]。

2. 加强房地产企业事前、事中、事后控制。

房地产企业的成本管理要针对开发的各个阶段对成本进行分析。房地产开发之前, 要对管理项目做一个全面预算, 整体规划, 这会大大有利于以后工作的顺利展开。房地产开发过程中, 针对开发的每个阶段, 根据不同的成本性态, 对房地产的成本进行分析、管理, 找出成本可以控制的空间, 实现成本的有效管理和控制。在房地产开发的后期, 一定不要放松懈怠。开发项目竣工结算后, 一般不需要成本、费用的投入, 所以也几乎不用进行成本管理。但是, 项目完工以后仍然需要对整个项目开发的成本进行管理, 此时的管理重点对建立的成本管理体系进行分析, 对于一些如投资回收期、全成本均价等指标分析, 分析实际成本与预算成本之间的偏差, 进而去总结成本管理的成功经验和失败教训, 积累历史经验数据, 供后续项目的成本管理参考借鉴。

四、结论

综上所述, 我们可以看到, 成本管理作为房地产企业开发过程中的一个重要环节, 对于提高企业的经济效益乃至于具备核心竞争力具有关键意义。文章从以上三个角度考虑房地产企业现存的状况为出发点, 房地产企业成本管理是一个漫长而又艰巨的过程, 想要做到提高成本管理的效率, 提高企业的经济效益和社会综合竞争能力, 加强房地产企业成本管理工作意义重大。

参考文献

[1]赵会松.分析房地产开发成本管理中存在的问题及对策[J].新财经, 2013 (2) .

3.房地产公司内控管理及评价研究 篇三

关键词：上市公司；企业发展；房地产企业；内部控制

目前很多房地产企业虽然建立了内部控制制度，但是其内部控制意识管理淡薄，缺乏应对风险的相关措施，而且内部控制有效性和实施状况也不是很乐观，很多房地产企业在爆发金融危机后，相继陷入经营发展的困境，而且市场需求也在大幅度地下滑，很大程度上是因为房地产企业的内部控制的缺失，在世界经济一体化的背景下，全球经济的持续低迷，房地产企业只有完善自身的内控管理及评价体系，才能适应环境的变化，帮助企业度过危机，抵御风险。

一、关于企业内部控制及评价研究的概述

企业内部控制是企业董事会、监理会和经理层等实施旨在实现经营效率、效果、资产安全、财务报告相关信息的真实程度、法律法规和资产安全提供一个合理的保证过程，它是企业管理的重要组成部分，它与企业的经营紧密地联系在一起，对企业的经营起到调节和约束的作用，保证整个经营管理能够起到监督和控制的作用。内部控制评价是指企业董事会或者决策的机构可以对内部控制起到一个有效的评价，并且形成评价结论，出示评价报告。在企业内部控制过程中，实行内部控制评价，保证企业开展的管理活动都可以有评价的标准。

二、房地产企业内部控制管理及评价的发展现状

据统计，仅有70%的房地产企业在官方的场合上，披露了董事会对公司内部控制的自我评价报告，而30%的企业并没有进行内部控制的自我评价；同时也有20%的企业是聘请了独立的会计师对其进行内部控制审计，并根据审计的内容，出示内部控制的审计报告。

三、房地产企业内部控制的特点和内涵

房地产行业是属于资金密集型的行业，具有非常强的特殊性，而且作为房地产开发的企业，它能够建立与实施内部控制的关系：一是内部控制建设需要房地产企业能够根据自身的情况出发，有针对性地采用内部控制，保证企业规模和管理水平能够相适应，同时能够符合企业经营发展的效率，实现企业经营管理的发展要求，真正把握控制点，保证内部控制能够作为企业内部的管理，严格按照企业的发展贯彻执行，同时实现企业外部环境的优化；二是内部控制执行，需要满足企业财产物资的安全和会计信息的真实性，真正促进经营方针和提高经营发展的效率，从而确保企业各项业务活动能够真实规范。

四、房地产企业内控管理及评价研究出现的问题

（一）内部控制的风险意识非常淡薄

金融危机之后，经济的发展形势正在恶化，所以国家加大了企业宏观调控制的发展力度，房地产企业面临着很多风险问题，而且40%的企业已经披露了风险评估的报告，风险评估是根椐企业的经营发展策略，利用自身的风险去分析技术，找出风险并采用合适的方法去降低风险，从企业的发展现状来看，大部分的企业并没有一个健全的风险预警系统，从制度上并没有风险评估的机制，所以企业不能够准确地辨别各种风险，就会失去处理各种风险的机会，一当风险不是企业可接受的范围，就会给企业带来巨大的损失。

（二）内部控制人员的执行力不足

房地产企业一般是独大的现象，接近百分之七十的房地产企业存在着这种情况，而且43%的房地产企业是国有控股，主要是因为国有股东并不是真正的股东，他不会像自然人股东那样在意出资和因出资带来的经济效益，所以国有大股东并不关注企业运作的风险，企业针对各种风险的控制只是流于形式，而且大部分的自然人控股，只是家族式的管理，只注重业绩而忽略了内部控制体系的建设，所以家族式管理最明显的标志就是最终决策权集中到一个人手中。

（三）治理结构过于简单

目前我国很多房地产企业只是根据法律和法规的形式建立股东大会、监理会、董事会、经理层，并没有建立完善的法人治理的结构，具体的表现是：房地产企业股权结构最重要的是一股独大，董事长和监事长都是大股东所许可或者委派，所以董事会和监理会并不能真正发挥他们应有的作用。同时由于下属机构的设置并不是很完善，所以许多房地产需要设立审计委员会，建立完善的制度和人员配置，但这样并不能完全发挥作用。独立的董事人选一般情况下是董事长的提议，然后需要股东代表所通过，所以这种独立董事很容易成为真正的大股东的利益，无法真正独立。

五、房地产企业内部控制及评价的建议

1.鼓励管理层加强专业的内部控制培训

如果管理层对于企业的内部控制认识并不准确，就不能够向员工去传达真正的内部控制思想，而且整个企业并不能形成对内部控制正确的认识，所以内部控制的效果也会受到严重的影响，所以需要鼓励管理层去参加专业的内部控制的培训 ，从而提高管理层对于内部控制的认识，这样才能真正提高企业高层管理人员对于内部控制的认识，形成一个良好的内部控制的氛围，保证企业内部控制体系的良好运转。

2.将内控思想与企业文化相结合

企业文化是影响企业员工思维的一种无形的力量，同时也是企业经营当中重要的部分，房地产企业可以把企业的内控思想真正融入企业的文化当中，通过企业文化来增加员工的控制意识，同时以一个相对较强的意识去组织并控制好环境，通过企业文化培养企业员工的内部控制的观念，使其能够真正影响到企业内部控制的执行，让内部控制的观念真正融入到企业员工的思想当中，保证内部控制的贯彻执行。

3.健全房地产企业的治理结构

改善企业股东大会的结构，股权集中和分散程度可以利于公司治理结构的完善，从而抗衡大股东的超强控制。为了确立股东大会在公司治理的核心地位，其他人员需要起到制约和监督的作用，所以合理分散股权非常必要。

同时还需要保证董事会的独立性，保证其在决策和监督过程中的独立性，只有董事会的功能完善了，才能完善企业的治理结构，保证董事能最大限度地发挥监督的作用和决策的作用。

4.加强成本管理

它需要政府和国家的支持，当企业面临着激烈的市场竞争，提高信息管理水平非常重要，作为企业管理者以及每一位职工，要尽可能去学习企业成本管理，提高员工的素质，将企业成本管理的理念灌输到每一位员工的头脑当中。同时企业的管理者需要加强自身的企业成本管理意识，强化企业成本管理的强度。

结语：金融危机的爆发，国际的经济形势也越来越严峻，所以给房地产企业带来巨大的冲击，中国的房地产企业需要抓住危机当中的商机，重视建设企业的经营发展策略，优化企业的治理，保证企业能够真正度过难关，根据目前房地产企业内部控制及评价，可以分析其中现状中发展的问题，在竞争激烈的市场环境下，完善企业内部控制管理及评价体系。

企业的内控管理是树立企业品牌的重要组成部分，只有有效的企业内控管理方法才能适应国际经济发展的环境，我国企业的企业内控管理的任务任重而道远，我们要坚持企业内控管理，相信在不久的将来，中国的企业将会在世界的舞台上有所作为。（作者单位：成都万华房地产开发有限公司）

参考文献

[1]陈东领，张新美. 成本会计学[M]. 北京交通大學出版社，2008

4.房地产公司管理制度 篇四

2、组织本部门人员进行前期楼宇的接管验收，业主入住资料准备。协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。

3、协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，以便于开展各项工作。

4、定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的.业务水平和服务质量。

5、负责物业管理部的岗位确定和编制人员招聘计划，协助办公室做好物业服务中心人员的招聘、考核、录用及人员调整工作。

6、负责编制物业服务工作所需的物品采购计划，上报公司相关部门，并负责所购物品的保管和发放工作。

7、负责制定物业服务中心工作计划，并保证计划的贯彻执行。

8、全面负责物业服务中心工作，保证物业服务中心管理范围内的工作质量，为住户提供良好的管理与服务。

9、负责制定、贯彻、落实岗位责任制，制定工作要求，工作目的，建立各项管理制度。

10、负责指导、监督、检查物业服务中心各项工作及基层人员的工作完成情况。

5.房地产开发公司管理制度 篇五

编制说明

一、本制度是公司房地产开发项目施的基础管理文件，旨在规范项目实施过程中的有关业务活动。

二、本制度由公司负责编制、发放、修改与管理。执行过程中如有问题，应及时反馈公司，以便及时补充和修改。

三、本制度作为公司内部文件，未经许可，不得外传。

二〇一七年十一月

一、项目管理管理框图

二、岗位职责

．总经办

．总经理助理（策化）．总经理助理（工程）4 ．总经理助理（行政）5 ．总工程师 6 ．行政办公室 7 ．办公室主任 8 ．人事管理 9 ．文秘管理 10 ．行政后勤 11 ．前期部 12 ．前期部经理 13 ．项目策化师 14 ．销售部经理 15 ．工程部 16 ．工程部经理 17 ．土建工程师 18 ．水暖工程师 19 ．电气工程师 20 ．技术档案管理员 21 ．合同预算部 22 ．合同预算部经理 23 ．合同管理员岗位职责 24 ．预算员

三、行政后勤管理制度

．公文管理细则 ．档案管理办法 ．办公用品及设备管理规定 4 ．办公区域管理规定 5 ．考勤管理制度 6 ．休、请假管理制度 7 ．离职管理制度 8 ．保密细则 9 ．惩戒细则

四、工程建设管理制度

．现场管理会议制度

．合同管理制度

．项目设计管理办法

．工程监理管理办法

．工程质量控制管理办法

．工程进度控制管理办法

．工程投资控制管理办法

．工地安全、文明施工管理办法

．材料、设备供应管理办法

．工程签证管理办法

．工程进度付款管理办法

．工程结算管理办法

．工程竣工验收及移交管理办法

．建设项目综合验收管理办法

．工程档案管理办法 职位名称：总经办（集体负责制）所属部门：

主管上级：集团董事长 岗位职责：

1.董事长的领导下负责公司的经营活动，制定公司中长期发展规划、经营计划，上报董事长待批准后并负责实施，保证公司良好地运行。

2.根据集团董事长授权，按照各自分工代表公司审批各类合同和协议及结果指标审查和过程监督，签发日常行政、业务等文件。

3.负责协调、指导和考核总经办、总工办以及部门经理的工作，保证公司各方面工作的顺利进行。

4.审定公司章程制度，决定公司内部管理机构的设置。

5.负责总经办提交的重大设计方案、图纸修改和图纸变更的最终审批和工作量审核。6.审核公司日常经营管理中的各项财务支出款项。7.负责项目部体实施进度计划的落实与监督。8.负责项目策划与销售方案的审定与执行。

9.审定和批准公司人员聘任、解聘、薪酬等人事管理方案，10.负责审核、监督公司各门的业务工作进度与工作计划的落实。11.塑造公司形象，代表公司开展对外公关活动。职位名称：总经理助理 策划 所属部门：总经办 主管上级：董事长 岗位职责：

参与公司重大决策，协助总经理制定公司发展规划和经营方针和目标。2 ．负责项目开发前期工作中办理各种项目所需要的证明文件，负责项目开发过程中的前期定位，项目定位、产品定位、价格定位 组织完成项目规划和设计工作，为施工阶段提供一切条件 o

．负责制定项目推广策略和实施计划，完成项目推广工作；负责制定项目销售策略和实施计划，完成销售指标。

．负责完成项目开发过程中与过程和物业部门的对接 o

．领导交办的其他工作。

总经理助理 工程

职位名称：总经理助理 工程 所属部门：总经办 主管上级：董事长 岗位职责：

全面负责项目实施管理工作。

提出分管部门组织结构设置、部门职责、定岗定编的方案和改进建议，健全技术管理、质量管理、安全控制等管理制度及相应的工作流程。

．做好与政府管理部门的沟通协调工作和内部现场施工单位之间的生产协调、进度、质量、安全控制监督工作。

．控制、监督监理单位对工程施工的正常管理和监督工作。

．工程的合同管理，政府部门有关文件与公司文件的处理及工程技术、质量资料的日常管理与监督工作。

．抓好现场管理和文明工地建设，树立公司的晶牌形象，确定实现项目质量目标 o

．制定下属员工职务说明书，并对其工作进行定期考核。

．公司工程项目定点、报建、招投标、施工管理、竣工验收等工作的指导、监 · 督管理。

9.指导、督促项目各项手续的办理。

．检查、监督下属部门的工作计划的执行落实情况，把好日常工作的质量关和效率关。

．协调分管部门之间与其他部门、相关单位及政府部门的工作关系。

．上级交办的其他工作。

总工程师

职位名称：总工程师 主管上级：总经理 岗位职责：

1.处理工程项目规划、勘察、设计、施工过程中的重大技术问题。

2.指导工程部门解决勘察、设计、施工过程和质量监督中疑难问题，对项目实施过程中的技术进行监督、指导和审定。

3.审核项目的设计任务委托书，组织提供供应由公司提供的资料，并跟踪项目的设计工作，确保建设项目在技术上的先进和合理。

4.负责施工项目组织设计及新技术、新工艺的审查。．负责向总经办提交审批工程设计方案，工程施工图、工程变更审核结果及意见，由总经办集体评议审查。

6.参与工程招投标、施工图会审及工程的检查、验收等工作，并向总经办提最终审核及结果，由总经办最终将审核结果报董事长批准。7.与协作单位、政府部门的联系接洽工作。8.上级交办的其他工作。职位名称：总经理助理 行政 听属部门：总经办 主管上级：总经理 岗位职责：

．参与公司重大决策，协助总经理制定公司发展规划和工作计划 o

．负责公司组织机构及人员编制的拟定工作。

．负责公司部门及人员岗位职责的拟定和各项管理制度的编制工作 o

．主管公司行政、人事、文秘、后勤保障及安全保卫工作。

．负责企业文化建设和形象宣传工作。

．领导交办的其他工作。

公司行政、人事、后勤保障等方面的管理工作；企业文化建设、企业形象宣传、文件拟稿、文档管理、人事档案管理等工作。直接上级：总经理助（行政）

岗位设置：主任、行政后勤、人事管理、文秘、驾驶员、保安员、保洁员、厨师 主要职责：

．公司行政管理、人事管理、后勤保障等管理工作。

．公司文件收发、登记、传阅、批复和抄告。

．公司来宾的接待及公司领导的服务保障工作 o

．组织起草或审核以公司、公司行政办公室名义发布的公文以及公司形象宣传、企业文化建设。

．公司各类工作的督办、公司各部门之间的沟通与协调及公司所属区域的管理工作。

．公司固定资产的管理，办公设备的配备，办公用品的采购、配发及登记工作。

．公司办公室、会议室、文印室、宿舍食堂等管理工作。

8.公司各类会议、行政活动的组织及保障工作。

．公司员工的考勤与管理工作。10 ．公司员工的选聘、录用、转正、调配、任免、奖惩等事项的办理。11 ．公司员工培训计划的拟定、实施及员工绩效考核的组织、实施工作。12 ．公司的治安、消防、环境卫生等管理工作。．与协作单位的联系接洽工作。14 ．公司领导交办的其他工作。岗位名称：行政办公室主任 所属部门：行政办公室 主管上级：副总经理

岗位职责：

．根据总经理意见和公司办公会议决议拟定公司发展计划。

．负责起草公司企业文化建设及企业形象宣传工作 o

．负责行政、人事、秘书及后勤管理工作 o

．组织起草公文及部门呈文、负责公司各类会议的管理工作。

．制定部门工作计划并监督执行，监督下属工作，并对其工作进行定期考核。

．公司各部门职能配置、内设机构和人员编制的管理工作。

．集团各项管理制度贯彻执行情况的管理工作。

．公司人力资源开发计划的编制并组织实施工作。

．制定下属员工职务说明书，并对其工作进行定期考核。

．牵头公司各部门间的沟通与管理工作。

．上级交办的其他工作。职位名称：人事管理 所属部门：行政办公室 主管上级：办公室主任 岗位职责：

．贯彻、执行集团人事管理制度，并组织实施。

．公司人事管理制度的拟定与实施。

．制定公司人员需求和招聘计划。

．协助公司各部门实施人员的招聘和录用工作。

．公司人员的转正、调配、任免及奖惩等工作。

．公司员工工资、福利的计算、发放工作。

．公司员工档案的建立、完善工作。

．公司员工考勤与管理工作。

组织实施对公司员工的考核工作。

．制定公司员工培训计划，并组织实施与考核。

公司员工劳动合同的签订和管理工作。

．公司员工各项社会保险的管理。

．上级交办的其他工作。

文秘管理

职位名称：文秘管理 所属部门：行政办公室

主管上级：办公室主任 岗位职责：

．协助做好企业文化建设工作，行政管理制度的督办、完善工作。

．协助做好行政会议、活动的组织、保障工作。

．公司来宾的接待工作。

．公司各类文件的起草、打印、发送工作。

．处理来往信件、传真、及时上传下达。

．内部各类文件签收、呈送、分发、记录，并做好保密工作。

．协助部门经理做好各类工作的督办工作，定期对各部门工作完成情况

进行通报。

．公司主要文件、档案的保管和借阅工作。

．上级交办的其他工作。

行政后勤

职位名称：行政后勤 所属部门：行政办公室 主管上级：办公室主任 岗位职责：

．公司行政类物品及办公用品的采购、配发与管理工作。

．协助做好办公设备的配备及公司报刊征订、分发与管理工作。

3.公司文印室的日常管理工作。

4.公司领导车辆的维修保养、日常清洁、年审及有关交纳费用的办理工作。

．负责现场宿舍、办公室及其他设施的管理工作。

．负责食堂及伙食管理工作。

．负责室内外环境卫生检查与管理工作。

．负责防盗、防火及日常安全保卫工作。

．上级交办的其他工作。

前期部

部门职责：建设项目立项和可行性分析，市场和产品定位，前期手续办理 岗位设置：经理、项目策化师、手续办理员 主要职责：

1.为公司制定长期发展战略提供决策依据。2.负责项目洽谈和可行性分析。

3.组织项目的市场调研和考察工作，对项目进行市场定位和产品定位。4.制定项目的市场策略、广告策略和销售策略。5.负责项目规划和用地取得的洽谈，办理用地相关手续。6.负责工程建设各项前期手续的办理。

7.负责项目 “ 七通一平” 有关手续的办理。8.与协作单位的联系洽谈工作。9.领导交办的其他工作。

前期部经理

职位名称：前期部经理 所属部门：前期部 主管上级：总经理助理 岗位职责：

．负责土地信息的收集、分析、汇总工作。

．负责编制房地产开发的项目建设书。

．负责编制房地产开发项目的可行性报告。

．负责项目开发的立项、定点，获取市计委、建委等部门的批复文件。

．负责办理土地征用等相关手续，获取 “ 国有土地使用证书 ”

．负责组织对项目规划方案的设计，报批。

．负责办理报建的各种手续 规划、市政、消防、人防、环保、抗震、上下水等

．领导交办的其他工作。

项目策化师

职位名称：项目策化师 所属部门：前期部 主管上级：总经理助理 岗位职责：

．负责房地产类信息的收集、分析、汇总。

．负责编制拟定开发项目的可行性研究报告。

．负责公司已定项目的勘察、规划设计、模型制作等委托手续的办理。

．负责项目开发项目的立项、定点及《建设用地规划许可证》办理。

．负责开发项目用地的征用手续及《国有土地使用权证书》办理。

．负责开发项目各项建审手续的办理及《建筑工程规划许可证》取得。

．负责办理定、验线手续。

．领导交办的其他工作。

销售部经理 职位名称：销售部经理 所属部门：销售部部 主管上级：总经理助理 岗位职责：

．负责收集房地产市场的消费动态信息，为公司战略发展提供资讯依据。

．全面负责公司各项目的销售工作，根据预算部门提供的开发承办资料及市场房产价格，拟定销售方案及价格上报总经理助理审核。

．按公司批准的销售价格制度销售策略、销售计划及相应的推销方式、广告宣传计划，上报总经理助理审核，经总经理批准后实施。．为项目开发过程中的相关部门提供资讯和建议，收集房地产市场停息资源进行区域分析，为项目闯新提供依据。

．根据销售计划、销售任务情况，会同总经理助理制定相应的奖罚政策，上报总经理批准后实施。

．对公司全年销售及回款负责。

．领导交办的其他工作。

负责办理工程建设前期的各项工作；负责勘察、设计委托和设计监理工作，负责施工图设计文件技术审查及各专项工程技术审查委托；负责工程项目建设的具体实施工作、工程技术管理、工程竣工验收衣移交等工作。直接上级：副总经理、总工程师

岗位设置：经理、土建工程师、电气工程师、水暖工程师、技术档案管理员 主要职责：

1.根据公司确定的项目开发计划，组织实施项目工程建设。2.负责工程项目建设总进度计划目标的确定和监控工作。

3.负责工程项目建设场地的工程地质及水文地质勘察的委托、勘察过程的管理及勘察结果的验收工作。4.负责建设项目的初步设计与施工图设计委托书的和委托工作；负责设计监理及设计协调工作，组织施工图设计会审和技术交底及施工过程中的设计变更工作。5.负责施工图设计文件技术审查及各专项工程技术审查委托工作。

6.负责建设工程项目的现场管理，合理规化施工现场，推进现场文明施工，创建标准化工地。7.对工程施工技术、质量、进度、安全进行全过程的管理、控制工作。负责组织有关人员对进入现场的原料、设备、构件等进行验收以及施工各阶段验收、签证及重大事故处理方案的审核工作。

8.负责新技术、新材料、新工艺、新设备的技术论证和确定工作。

9.负责工程设计文件、有关法规、规范、标准、图集的管理以及项目建设过程中技术资料的收集、整理、归档及移交工作。10.与协作单位的联系接洽工作。11.公司领导交办的其他工作。

工程部经理

职位名称：工程部经理 所属部门：工程部

主管上级：副总经理、总工程师 岗位职责;1.合面负责项目实施管理工作。

2.参与并协助公司相关部门完成项目前期报建、审批工作，负责现场 “ 七通一平” 等施工准备及红线的测绘与保护工作。

3.负责勘察、设计委托书及设计监理工作。

4.负责施工图设计文件技术审查及各专项工程技术审查委托工作。5.负责组织施工图设计会审和技术交底工作。6.组织编制工程项目建设计划和阶段进度计划，制定项目进度保证措施。

7.提出工程部组织结构及人员设置的建议，健全质量管理、安全控制等管理制度及相应的工作流程。

8.协调工程施工技术变更处理和现场签证管理。

9.做好与政府管理部门的沟通、协调工作，负责现场施工各相关单位之间的协调及进度、质量、安全控制监督措施。

10.工程量计量和现场工程变更引起的工程量增减管理工作。11.控制、监督监理单位对工程施工的正常管理监督工作。

12.政府部门的相关文件、公司文件的处理及工程技术、质量资料的日常管理工作。13.工程项目的中间验收及竣工验收工作。

14.抓好现场场容、场貌管理和文明工地建设，树立公司的品牌形象，确保项目质量目标的实现。

15.制定下属员工职务说明书，并对其工作定期考核。16.工程前期的日常管理工作。

17.项目前期 “ 七通一平” 工作的组织实施。18.与协作单位的联系接洽工作。19.上级交办的其他工作。

土建工程师

职位名称：土建工程师 所属部门：工程部 主管上级：工程部经理 岗位职责;1.负责项目土建施工的技术质量监督、安全生产管理、进度计划安排、设备进场检验、工程量审核。

2.充分熟悉和理解项目的结构功能要求及装修、装饰与设备安装工程的定位，对项目初步设计和施工图设计提出合理化建议并实施全过程监理。

3.负责工程地质及水文地质勘察设计委托，编写本专业初步设计和施工图设计条件。4.参与施工图会审和设计交底，形成本专业会审记录，并要求设计院做出相关答复。5.审核本专业的施工进度计划、施工工艺、施工方案、质量保证措施和专业安全管理措施。6.审核土建工程施工单位申报的设备、材料供货计划和现场本专业工程量原始计量签证。7.有效地监督施工质量，对关键的工程质量控制点进行控制、监测和质量评定。8.监督监理、施工单位对本专业进专场材料的验收、检验、报验工作。9.会同设计、监理、施工单位处理现场日常技术工作。

10.配合进行工程中间验收和竣工验收工作，并对本专业技术质量验收结果的准确性负责。11.监督监理、施工单位的质量、进度、安全管理工作。12.对本专业工程的质量、技术资料整理、归档进行监督管理。13.上级交办的其他工作。职位名称：水暖工程师 所属部门：工程部 主管上级：工程部经理 岗位职责;1.负责项目给排水、暖通工程施工的技术质量监督、安全生产管理、进度计划安排、设备进场检验、工程量审核。

2.充分熟悉和理解项目的结构功能要求及装修、装饰与设备安装工程的定位，对项目初步设计和施工图设计提出合理化建议并实施全过程监理。3.参与施工图会审和设计交底，形成本专业会审记录，并要求设计院做出相关答复。4.审核本专业的施工进度计划、施工工艺、施工方案、质量保证措施和专业安全管理措施。5.审核工程施工单位申报的设备、材料供货计划和现场本专业工程量原始计量签证。6.有效地监督施工质量，对关键的工程质量控制点进行控制、监测和质量评定。7.本专业设备、材料进场的验收、检验、报验工作，参与本专业设备、材料选型工作。8.会同设计、监理、施工单位处理现场日常技术工作。

9.配合进行工程中间验收和竣工验收工作，并对本专业技术质量验收结果的准确性负责。10.监督监理、施工单位的质量、进度、安全管理工作。11.对本专业工程的质量、技术资料整理、归档进行监督管理。12.上级交办的其他工作。

电气工程师

职位名称：电气工程师 所属部门：工程部 主管上级：工程部经理 岗位职责;1.负责项目电气设计施工的技术质量监督、安全生产管理、进度计划安排、设备进场检验、工程量审核工作，审查电气设计方案、技术质量标准和要求，全面监督监理单位所采取的本专业各项控制措施。

2.编写本专业初步设计及施工图设计条件，对项目初步设计和施工图设计提出合理化建议并实施全过程监理。

3.参与施工图会审和设计交底，形成本专业会审记录，并要求设计院做出相关答复。4.参与动力电源、电信、互联网、卫星接收、火灾报警、安防监控等系统引入接洽工作，保证项目总的供电要求，保证各系统满足项目设计功能。5.审核本专业的施工进度计划、施工工艺、施工方案、质量保证措施和专业安全管理措施。6.审核工程施工单位申报的设备、材料供货计划和现场本专业工程量原始计量签证。7.有效地监督施工质量，对关键的工程质量控制点进行控制、监测和质量评定。

8.参与本专业设备、材料进场的验收、检验、报验工作，参与本专业设备、材料选型工作。8.会同设计、监理、施工单位处理现场日常技术工作。

9.配合进行工程中间验收和竣工验收工作，并对本专业技术质量验收结果的准确性负责。10.审查重大设备的吊运及安装方案，审核技术、安全措施。11.审批各相关专业系统的调试、开通方案。

12.监督监理、施工单位的质量、进度、安全管理工作。13.对本专业工程的质量、技术资料整理、归档进行监督管理。14.上级交办的其他工作。

技术档案管理员

职位名称：技术档案管理员 所属部门：工程部 主管上级：工程部经理 岗位职责;1.负责监督和检查勘察、设计、施工、监量等单位工程文件形成、积累和立卷工作。2.按照规范收集和汇总工程前期和勘察、设计、施工、监量等单位立卷归档的档案资料，并负责办理移交手续。

3.收集施工全过程中形成的其他技术文件并进行立卷归档。4.科学分类、合理编目、整理所有归档工程技术档案资料。

5.工程部、勘察、设计、施工、监量等单位之间的工作联系单、签证等工程技术信息的传递工作。6.准确、快捷提供工程档案资料，满足各方面对工程档案资料的利用需求。

7.工程竣工验收前，联系城建档案管理机构对工程档案进行预验收。工程竣工后，将所有工程档案、资料移交相关部门存档。

8.工程部内文件的编写、打印、复印及管理工作。9.上级交办的其他工作。

工程预 结 算编制与审核，工程成本控制，招标组织与管理，工程合同签订与管理，工程款支付凭证及经济签证审核、与管理 直接上级：副总经理

岗位设置：经理、合同管理、预算与成本管理 主要职责：

．负责制定工程成本控制指标，编制成本控制计划并组织实施。

．根据实际情况变化及时调整成本指标和计划，确保成本控制目标的实现。

．负责组织工程招标工作，组织编写招标文件，组织对投标单位资格考察，负责招标全过程的实施和管理工作。

．组织和主持工程项目合同谈判，会同有关人员共同确定合同条款，负责工程合同、协议的签订和管理工作。

．对合同执行情况进行跟踪和反馈，预测可能出现的合同纠纷 如索赔与被索赔 等情况，及时上报并提出应对措施。

．负责工程预 结 算编制、审核和工程成本分析工作，根据实际情况，提出成本控制意见。．负责工程款支付凭证的审核确认工作。8 ．负责工程经济签证的审核及管理工作。9 ．负责材料的认质认价工作。．参与工程图纸技术交底，解施工中的新工艺、新技术、新材料、新设备的应用和计价工作。11.负责与协作单位的联系接洽工作。12 ．负责本部门的内勤文档管理工作。13 ．完成公司领导交办的其他工作。

合同预算部经理

职位名称：合同预算部经理 所属部门：合同预算部 主管上级：总经理助理 岗位职责： ．负责投资开发项目的前期调研、论证、经济分析评价工作，及项目实施之中的成本分析工作。．负责工程勘察、设计、施工、监理及材料设备合同的商务洽谈与签订工作。3 ．负责与材料设备供应厂、商的联系掌握市场价格信息。4 ．负责施工单位报材料用量计划的审核及认质认价工作。5.负责工程进度款支付凭证及工程经济签证的审核与签发工作。6 ．负责组织工程预 结 算及招标标底的编制与审核工作。．提出合同预算部组织结构及人员设置的建议，健全合同预算及成本控制等工作管理制度。．制定下属员下属员工职务说明书，并定期对其工作进行考核。9 ．与协办作单位的联系接洽工作。10 ．领导交办的其他工作。．认真学习国家有关法律法规及其他政策性文件，深入了解房地产相关技术、经济内容。2 ．熟悉《招投标法》合同法》及其他相关法规的相关内容，熟悉各种类型合同的特点及签订的程序，组织或参与合同签订、审核工作，负责对合同相关内容的解释。．熟悉工程招投标程序及相关法律文件，参与工程招投标工作，负责与招投标代理机构、有关政府部门的沟通及协调等具体工作。．根据工程特点，提前对所需合同或协议的类型、内容划分、数量等进行规划、分类，对合同摸式、签订歹顷序提出建议。．对合同执行情况进行跟踪和反馈，预测可能出现的合同纠纷 如索赔与被索赔 等情况并及时上报，提出应对措施。．负责各类合同、协议等资料的整理、分类和归档工作。7 ．遵守职业道德，维护公司利益，严守合同机密。8 ．完成领导交待的其他任务。职位名称：预算员 所属部门：合同预算部 主管上级：合同预算部经理 岗位职责：

1.按公司和本部门的计划安排，按时完成工程预 结 算的编制与审核工作。并对所编制和审核的预 结 算文件的完整与准确性负责。

2.认真做好工程材料用量的编制和审核工作 o 3.按时完成月、季、预 结 算工程量统计报表工作。

4.按时完成对工程进度款支付凭证和经济签证的审查和办理工作，并对其正确性负责； 5 ．负责建立并及时填写工程进度款支付凭证台帐和合同台帐。

6.依据施工单位报送的设备、材料认价单，及时完成材料、设备的认真认价工作，7.协助经理做好成本分析工作。．工程竣工后，及时办理工程结算和审核工作。9 ．领导交办的其他工作。

第一条

目的为增强公司公文的印制、呈批、传达及管理的规范性，特制定本实施细则。

第二条

适用范围：适用与公司的内部呈文和外来公文。第三条

管理权限：行政办公室 第四条

公文的管理程序： ．公文管理主要包括公文的拟办、核稿、登记、批办、承办、签发、印刷、用印、传递、归档等事项。．收文管理程序： ．公司收文的范围：各级政府来文、行业管理部门来文以及其它单位来文。2 ．行政办公室负责公司所有收文的签收、登记造册及统一管理，按照主管副总或总经理批准及时交由相关部门承办，并及时跟踪、反馈承办结果。．公司外来文件凡属公司领导亲收件，应及时送交收信人本人。．需承办的公司收文，由办公室交由承办人，承办人需按规定迅速办理，不得拖延；如需两个或两个以上部门共同承办的部门间应做好协调工作，尽快办理。．如需进行收文转办的应由第一承办人及时转办和催办，以确保公司收文的事项及时落实。．各部门因外出开会或通过其它渠道直接收到收文性质的文件，应及时送达办公室登记存档，并按上述程序阅办。．内部呈文管理程序： ．凡以公司名义的发文，均由行政办公室统一登记管理，并填写统一的文头纸。2 ．所发公文原则上应一文一事。．一般不可越级行文，确需越级行文时，应同时抄报被越级的部门或人员。4 ．发文文稿应由主办部门拟定，报主管副总或总经理审批后，由行政办公室承办 o 5 ．公司内部公文的发布，均由行政办公室以规定格式统一发布。下发给个别部门的公文，应履行签收手续。．公司公文的行文要求： ．拟定公文时，应按公司规定文种拟定，文头纸须符合公文规范，并使用电脑打印稿，做到用词恰当、标点准确，言简意赅。．公文格式：公司公文由发文文号、签发人、标题、正文、附件、印章、发文时间、主送单位、抄送单位等组成。．公司发文统一编号： ．公司发文落款应标注公司全称： ．公司发文时间：由公司总经理、副总经理签发的公文，以其签发日期为准；经公司会议、总经理办公会讨论通过的公文，以通过日期为准；公司性法规公文，以总经理、副总经理批准日期为准。

第一条

目的为加强公司各类档案管理的规范性，特制定本办法。

第二条

适用范围：公司的全部文书档案、人事档案、会计档案、工程档案。第三条

管理权限：各相关部门 第四条

档案的立卷归档： 1 ．行政档案的立卷： 立卷范围：公司业务活动中的收文及批办过程中的批办材料；以公司名义发出的文件 定稿、存本、附件 各种会议文件及会议记录；公司内部管理类文件 日常工作中形成的计划、总结、统计报表、规章制度等 公司内部形成的除人事、财务方面之外的其它请示、报告、批复；公司对外签订的经济合同原件 合同预算部一份，由财务部门一份存档及多余份数行政办公室保存；只有一份原件的由财务部门保存，其他报名保存复印件，并在其上注明原件存放处 工作过程中形成的照片、录音带、录像带、计算机软盘及光盘、工具类书籍；公司领导或部门经理外出参观学习等活动带回的文字、声像、科技资料。有关部门须保留档案原件时，行政办公室应保存复印件，并在复印件上注明原件存放处。．工程档案的立卷： 1 立卷范围：与工程相关的具有现实和长远保存价值的各类工程文件资料 工程前期资料、勘察、设计、施工、监理资料、设备资料；工程竣工验收资料等 工程部应派专人负责技术档案的整理、立卷、归档工作，归档文件资料必须完整、准确，经过系统整理、编目后由工程部负责人审查后归档。工程结束后，由工程部负责移交有关部门存档。第五条

档案的保管： ．凡公司在各类经营活动中形成的具有保存价值的文件资料，均应由各档案管理有权部门进行收集、整理、立卷归档及甲常管理，其它部门和个人不得擅自留存。．凡属立卷归档的文件资料，必须为原件，书写格 · 式必须符合要求，书写工具须为钢笔或黑色碳素笔，且应保证其完整、齐全、分类清楚。档案管理实行一月一整理制度，所有归档文件均应为已完成文件。．各档案管理有权部门的部门经理应定期对本部门全部档案的保管及借阅登记状况进行核查，如发现问题，应及时向上级主管领导汇报，以便及时采取措施确保档案的安全。．对破损和变质的档案及时进行复制和修补。第二条

档案的借阅： ．借阅档案时需填写《借阅登记表》并不得将档案带离所在办公室 o 2 ．经领导批准后档案被借出时，档案管理人员应在该档案的位置上，放一张代替卡，卡上应标明档案卷号、借阅时间、借阅单位、借阅人姓名，以便按时催还，防止档案丢失。3 ．秘密档案的借阅应由行政办公室主任在借阅登记表中签字认可；机密档案由档案管理有权部门主管副总签字认可；绝密档案由公司总经理签字认可后方可借阅。．保密性档案原则上不得摘抄或复印，如确实需要时，应由档案管理有权部门最高负责人在借阅登记表中签字认可。．借阅档案的部门和个人，必须妥善保管档案资料，不得将其拆散，或进行涂改、勾划、折叠、抽页等损坏性行为，也不得转借他人使用。．借阅人归还档案时必须经档案管理人认真检查后方可进行销号。第三条

档案的销毁： 档案销毁由办公室报请公司主管副总及总经理批准后执行，并须由公司指派专人进行监督。

办公用品及设备管理规定

第一条

目的为确保公司办公用品及办公设备管理和使用的高效化及规范化，特制定本规定。

第二条

适用范围：公司正常经营活动中的办公用品及办公设备的领用、日常管理及维护。

办公用品及设备包括：

大型办公用品：办公家具、桌椅、电器、辅助用具 小型办公用品：办公文具、其它办公易耗晶

办公设备：电脑、打印机、复印机、传真机、碎纸机、投影仪、电话、其它设备 第三条

管理权限：行政办公室 第四条

小型办公用品的领取： ．公司办公用品由行政办公室统一购买和分发，员工需以部门为单位填写《办公用品 设备 领用申请表》部门经理签字行政办公室审批后领取办公用品。．部门因临时需要领取办公用品时，应填写《办公用品 设备 领用申请表》由部门经理、行政副总签字后领取。．新员工入职时，行政办公室为其配备相应的办公用品。第五条

大型办公用品及办公设备的配备： 1.大型办公用品及办公设备由公司统一配备。．新员工入职或其他员工需要配备时，应由行政办公室填写《办公用品 设备 领用申请表》经行政副总或总经理审批后方可配备。第六条

办公用品及设备的使用： ．办公用品及设备属公司财产，任何个人不得据为已有。2 ．凡以公司名义接受馈赠或其它方式收取的办公用品及设备均应交行政办公室登记入库，进行统一管理及调配，部门不得私自占有或个人据为已有 ．办公用品以节约为原则进行配备和使用，避免不应有的浪费。．员工离职或因岗位调动需将办公用品及设备交回办公室并办理交接手续。5 ．办公用品及设备发生损坏，应报行政办公室进行维修或更换，不得私自进行处理。属非正常损坏的对直接责任人按其责任轻重进行相应处罚及赔偿。．复印机、打印机等公用办公设备由办公室指派专人管理和日常维护，任何员工不得擅自使用，严禁打印、复印私人资料。如擅自使用而发生损坏状况，按其责任轻重进行相应处罚及赔偿。

办公区域管理规定

第一条

目的为加强办公区域规范管理，确保公司良好的工作环境及工作秩序，特制定本规定。

第二条

适用范围：公司及其所属的办公区域。第三条

管理权限：行政办公室。第四条

办公区域的行为规范：

．应以普通话低音量在办公区域内进行交流。禁止高声喧哗、污言秽语，手机应始终调为振动状态。

不得在任何时间内将与工作无关的人员带入办公区域，如有人员来访，应由有关人员接待。

．爱护办公区域内的一切设施，不得随意毁坏、涂抹，不得将公共设施及物品据为已有，一经发现，将要求责任人按损坏或丢失物品的原价进行赔偿。

．节约公司一切能源，随时注意关闭电源、水源开关。随意浪费者，按公司《惩戒细则》进行处罚 o

．工作时间内不得进行上网聊天、玩游戏、打牌、下棋等娱乐活动，不得在上班时间内进食 因工作延误等特殊情况除外 注意保持办公区域的卫生，不得乱扔杂物不得随地吐痰，外出或下班离开时，应收拾好与工作有关的资料文件及个人物品，关闭电脑电源，将座椅推回原位始终保持办公场所整结有序。

．上班时间应衣着整洁，不得穿短裤、短裙、背心及袒胸露背衣裙及拖鞋。

．下班时必须关好门窗，做好防盗、防火工作。第五条

电话使用行为规范：

．公司电话仅供工作之需，不得使用公司电话拨打收费台听取信息。一经发现，按公司《惩戒细则》进行处罚，并由本人承担所需费用。

．工作电话通话时间应尽量简短，如确需长时间讨论细节，应尽量安排面谈。

．电话响铃三声以内必须马上接听，若本人不在座位上，电话临近的员工必须帮助接听，并问清楚对方需沟通的事宜，或记下对方电话，待本人回来后及时转达。

．接听电话必须使用礼貌用语普通话。

考勤管理制度

第一条

目的为规范对公司员工的考勤管理，特制定本制度。第二条

适用范围：本制度适用于公司全体员工。第三条

管理权限：行政办公室 第四条

管理规定：

．员工工作时间为上午 8 时至 12 时，下午为 2 时至 6 时，因季节变化需变更工作时间由行政办公室报请总经理批准后另行通知。

．公司员工实行上下班随机抽查制度，由办公室负责组织实施。

．公司员工外出办理业务，需提前向部门负责人告知并经批准。．迟到早退 15 分钟内，罚款 20 元。超过 15 分钟以上者，按旷工半天论处。月累计迟到早退 5 次 含 5 次 以上，按旷工一日处理，并处罚部门负责人 50 元。

．员工无故旷工半日者，给予一次警告处分。月旷工 3 天或年旷工 7 天 含 7 天 以上者，按自动离职处理。6 ．

员工因公出差，须报主管副总或总经理批准。

休、请假管理制度

第一条：目的为规范员工的休、请假制度，特制定本制度。第二条适用范围：本制度适用于公司全体员工。

第三条公司实行每周休一日告知制度。第四条管理权限：行政办公室 第五条休、请假审批程序：

．休息日、法定假按国家及公司规定休息。

．员工休婚假、产假、慰唁假，须填写《员工请假单》经部门负责人签署意见后报主管领导审批。

．员工休病假须填写《员工请假单》突发疾病可向部门负责人电话请假，病愈后补办请假手续，三天以上病假的须附医院证明。

．员工因故不能正常出勤，需事先填写《员工请假单》一天事假由部门负责人审批，二天至三天以内由主管副总审批，超过三天由总经理审批。部门负责人请假须由总经理批准。

第六条休假期间的薪资待遇：

．员工按规定休婚假、产假、慰唁假的享受相应天数的有薪假待遇。

．员工按请假手续休病、事假的所扣薪资 = 休假天数 * 日工资 日工资 = 全部薪资／ 26 3 ．员工按规定休假超过期限或未办理休假手续，擅自离开工作岗位的按旷工处理，旷工一天扣发日工资的 3 倍，月旷工 3 天或全年累计旷工超过 7 天，按自动离职处理。

．全年事假累计超过 15 天 含 15 天 病假超过 40 天 含 40 天 公司有权与其终止劳动合同。房地产开发公司管理制度（转摘）

离职管理制度

第一条

目的为规范公司员工的离职管理，特制定本制度。第二条

适用范围：本制度适用于公司全体员工。第三条

管理权限：行政办公室 第四条

管理规定：

员工离职是指公司所属员工因公或因私而发生的辞职、辞退行为。公司因业务调整、员工严重违纪等原因，有辞退的权力；员工因工作不适应、待遇不满意等原因，有辞职的权力。

公司对有下列行为之一者，将给予辞退：

试用期内证明不符合录用条件的 2 符合《劳动合同书》中条款须辞退的 3 严重违反劳动纪律或公司规章制度的 4 因公司业务调整须减员的 5 不能胜任工作的

员工因故辞职时，不影响面前正在进行工作的前提下可以提出，获准后方可离职。

．

辞退员工的一般程序：

公司辞退员工时应提前三十日由行政办公室下发《员工辞退，通知书》

被辞退员工按《离职移交清单》要求办理移交手续。

所有工作及移交手续交清后行政办公室、财务部核发薪金。

员工辞职的一般程序：

员工因故辞职时，应提前三十日填写《辞职申请书》

公司批准后应按《离职移交清单》要求办理移交手续。

所有工作及移交手续交清后由办公室报总经理批准，并通知财务部核发有关薪金。

离职交接期限视工作岗位由行政办公室与用人部门协商后确定。

保密细则 第一条

目的为规范公司的文件、资料、档案及经营决策的知情权范围，确保公司正常经营管理活动的有效进行，特制定本细则。

第二条

适用范围：自公司成立以来在经营管理活动中形成的全部具有保存价值的文件、资料、档案、经营管理决策。

主要涉及以下方面的文件、资料、档案及经营管理决策： 1 ．项目来源信息 ．项目开发、实施进度及其结果的信息 3 ．项目销售、服务信息 4 ．项目客户信息 ．管理、经营的运行及决策信息 6 ．财务管理 7 ．人力资源管理 ．与其它企业进行业务合作的信息

其它公司特别制定的保密信息

第三条

管理权限：各文件、资料、档案管理有权部门、公司副总经理及总经理。第四条

关于文件、资料及档案的保密规定： ．公司任何员工不得携带保密性文件、资料、档案进行出游、参观、访友等私人活动，若因参加工作或其它活动而必须携带时必须妥善保管，并在带回公司后及时放回原存放处。2 ．销毁保密性文件、资料、档案要由公司指派专人监督，并一律使用碎纸机进行销毁；作废保留的保密性文件、资料、档案加盖作废章后统一保管。．凡属保密性文件、资料、档案的借阅、传阅、复印均应按规定程序办理，并由专人妥善登记保管。．凡属保密性文件、资料、档案应在专门存放处妥善保存，不得随意放置。5 ．不得使用传真机传递保密性文件、资料、档案，不得私自将保密文件、资料拷盘。第五条

关于经营管理决策的保密规定： ．对任何会议、活动、访谈或其它场合所形成的经营管理决策均应予以保密，应由公司总经理、副总或其它相关管理人员安排具体传达事宜，任何人不得随意传达。．不得在公共场所及家属、亲友面前谈论未在公司范围内公开传达的经营管理决策，也不得在私人信件、电话中涉及相关经营管理决策。．不得将会议、活动、访谈记录随意放置，应置于有利保密的地方妥善保管。

惩戒细则

第一条

目的为规范公司员工的行为，确保公司各项规章制度得到有效的贯执行，特制定本细则。

第二条

适用范围：公司全体员工 第三条

管理权限：行政办公室 第四条

惩戒原则： ．公司所有员工均应约束自己的行为，认真遵守公司各项规章制度 o 2 ．公司行政办公室对员工的表现定期或不定期的评审，并有权责令违反公司规章制度的员工在规定时间内改善其表现。．任何惩戒方式均不论违纪人员的职务高低予以平等一致的行使，违纪者必须以正确态度接受处理并迅速改正自己的过失。

第五条

惩戒内容： 1 ．禁止高声喧哗、污言秽语。．爱护办公区域内一切设施，不得随意毁坏、涂抹，不得将公共设施及物品据为已有。3 ．节约公司一切能源，随时注意关闭电源、水源开关。．阅报栏、会议室阅读区及其它公共设施内的物品，应本着爱护的原则在使用完毕后及时放回原处，不得随意丢弃、损坏。．工作时间内不得擅自离岗外出，不得进行上网聊天、玩游戏、打牌、下棋等娱乐活动。6 ．不得在办公时间内进食、吃零食、饮酒。．注意保持办公区域的卫生，不得乱扔杂物或随地吐痰。．外出或下班离开时，应收拾好与工作有关的资料文件及个人物品，关闭电脑电源，将座椅推回原位始终保持办公场所整洁有序。．不得使用公司电话拨打收费台听取信息。．员工不得发型不整、怪异或染色过度；不得浓妆艳抹或佩带过于繁杂、夸张的饰物；不得在暴露在服装外的肌肤上纹身；女员工应淡妆上岗。．其它情况

违反上述规定最低按 50 元／次进行处罚，因违反规定造成重大影响的视具体情况酌情处理。

第六条

惩戒方式：

．口头警告

．书面警告

．责令书面检查

．罚款

．赔偿损失

．解除劳动合同

以上处分方式可根据情况单独使用或两种方式结合使用；公司也有权视具体需要采用最恰当的其它处分方式。

为了加强内部沟通，协调工程项目管理各部门各岗位间的工作关系，特制定本制度。

工程项目管理会议分为周例会、专题会、月例会。会议由业务副总经理主持。

一、周例会

．参加人员：工程项目管理有关领导，各部门经理、专业工程师及有关人员；

．会议时间：每周一次，周六上午 9 00 时；

．会议内容：

对本周工作进行总结，综合评价；

对存在问题提出解决的措施办法，落实责任；

确定下周工作目标，安排下周工作计划。

二、专题会议

．参加人员：由业务副总经理根据会议内容安排确定；

．会议时间：根据工作需要确定；

．会议内容：工程项目建设过程中各种需要及时专门研究、协调解决的问题。

三、月例会

．参加人员：工程项目管理有关领导及全体员工；

．会议时间：每月最后一个工作日；

．会议内容：

对本月工程施工及其它工作情况进行综合评价，对存在问题提出解决办法，并落实责任；

确定下月工作目标，安排下月工作计划。

四、会议要求

l 与会人员应按时参加，不得无故缺席； ．应做好会议记录形成会议纪要，并送有关领导、部门和有关人员。

一、目的为规范公司房地产项目开发建设过程中的合同管理，特制定本办法。

二、适用范围：本办法适用于公司房地产开发建设项目合同的签办与管理。

三、职责和权限：公司法定代表人或法定代表受权人负责对外签订合同。

公司合同预算部是合同管理的责任部门，具体负责合同谈判、签署及其相关业务的管理工作。工程部和主管副总协调管理。

四、管理规定：

合同格式和内容

凡造价在 30 万元以上的工程项目及总价在 5 万元以上的材料、构 配 件及设备的其合同格式应按国家建设部、国家工商行政管理局所发的合同示范文本执行，小于上述数额的工程项目及设备采购，其合同签办可参照示范文本的内容执行。

合同签办程序

合同谈判员与对方进行合同洽谈一草拟合同文本二合同预算部长审核一合同主管副总审核一合同签订有权人审签并加盖公章。

合同签办

根据开发建设项目的规模、内容、技术复杂程度、计划投资额、质量及进度要求等，由合同预算部与对方进行洽谈，草拟合同文本。

合同草稿经合同部门负责人审查修改，并与对方达成一致意见后，交主管副总审查。经主管副总审查签认后，交法定代表审查并加盖法人章。

合同评审

重大、特殊及技术要求复杂的合同，应由主管副总组织相关部门及人员进行评审，依据评审结论对合同草稿进行必要的修改并与对方达成一致意见。

合同变更和解除

合同未正式履行或尚未完全履行时，由于客观情况的变化，须对合同进行变更或解除的必须经合同双方协商解决，签订新的合同或补充协议 o 2 合同的重要孪更，必须经过评审，形成评审记录，必要时应向原登记、公证机关进行备案。

合同的份数、分发和归档

合同文本的右上角应加盖 “ 正本 ” 副本 ” 字样。

合同正本 含附件 一式贰份，合同双方各执一份；副本份数由双方商定。

合同正式签订后三天内由合同预算部按下表规定发送到有关部门或相关人员。7 合同的中止与解除

因一方或双方违约，或不可抗力因素而造成合同无法履行时，经双方协商可中止或解除合同，并妥善处理合同终止或解除后的有关事谊。合同预算部应指定专人建立合同台帐，并对合同的保管及执行情况进行定期与不定期的检查与管理，以防失密和履约不到位情况的发生。

本办法规定了项目规划设计的控制要求和方法，确保规划方案和施工图设计丈件满足 “ 项目设计委托书 ” 及法规的要求。

本，办法由总工程师、副总经理负责，前期部和工程部具体实施 o 规划设计依据 项目初步定位说明书； 2 项目定位说明书； 3 项目开发计划； 4 项目立项评审纪要。

二、项目设计委托书的确定 前期部根据 “ 项目初步定位说明书 ” 和 “ 用地调查报告 ” 及规划主管部门有关要求，起草 “ 控制性详细规划委托书 ” 控制性详细规划委托书 ” 由总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后组织实施。3 总工程师根据前期部制定的项目定位说明书 ” 及 “ 控制性详细规划委托书 ” 结合 “ 项目实施纲要 “ 中的相关内容和规划部门有关要求及有关规定，组织起草 “ 项目设计委托书 ” 项目设计委托书 ” 内容概要如下： 项目概况及周边环境 2 主要设计指标：

a 容积率

b 占地面积

c 建筑面积 d 建筑密度

绿化率

f 退红线要求

设计要求： a 建筑风格 b 交通组织

c 功能分区

d 户型设计及户内配置要求

车库及配套

f 环境空间组织及建筑小品设计要求

成果要求 o 4 项目设计委托书 ” 由总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后组织实施。

三、设计过程监理

设计进度、工作安排依据 “ 项目设计监督计划 ” 中的相关内容控制。

四、规划方案的审核

控制性详细规划方案完成后，前期部组织方案评审会，评审会由主管部门领导、专家、规划部门及公司有关人员参加，前期部负责会议记录及会议纪要整理。

前期部根据评审会会议纪要提出修改要求，经总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后，委托设计单位对项目控制性详细规划方案进行修改。

设计方案确立、报规划部门审批后，前期部报消防、人防部门审批，并根据批准后的总平面图向规划部门索取雨、污水接口资料，正式供电、供水、热源、天然气、电视、电信等接口资料。

五、建设项目初步设计审定 1 根据公司提出的设计内容、范围、深度、建设指标等要求，及有关设计标准，由设计单位进行初步设计。

公司对初步设计文件审查后，报规划建设主管部门审批，由其组织初步设计审查会，邀请有关部门、专家、工程技术人员等参加。

公司向规划建设主管部门索取初步设计审查会会议纪要，并要求设计单位对初步设计文件进行修改，并将修改意见报建设主管部门，由规划建设主管部门下发 “ 项目初步设计批准文件 ”

前期部负责办理 “ 建设规划许可证 ” 并送公司相关部门存档。

六、施工图的审定 根据 “ 项目初步设计批准文件 ” 设计单位方可进行施工图设计。2 公司根据 “ 项目设计进度监督计划 ” 结合设计合同确定施工图出图计划。3 施工图完成后，工程部组织安排对施工图设计文件进行设计审查，然后送到规划、环保、人防、防雷及消防等部门进行建筑、结构、环保、人防、防雷及消防审查，分别索取单项审查意见，交公司相关部门存档。前期部负责办理 “ 建设工程施工许可证 ” 交公司存档，复印件发工程部存档。5 由工程部组织各相关单位参加施工图会审及设计交底，并负责会审记录及会审纪要整理。

七、设计的修改

根据评审会议及各单项审查意见，由工程部拟定 “ 项目设计修改要求 ” 经总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后，由设计院进行设计修改或出具设计变更文件。

工程监理管理办法

为使工程监理单位对工程施工进行全面有效地管理和控制，特制定本办法。本办法由工程部负责实施。

一、总监理工程师及监理人员

监理单位应选派总监理工程师主持项目的监理工作。总监理工程师的任命应得到公司总经理的认可。总监理工程师和主持专业工作的监理工程师的调配、监理组织机构和人员数量等需得到工程部和业务副总经理认可。

二、项目监理规划和项目监理实施细则

监理单位应按照监理规范的规定在工程项目开工后的 14 日内向公司报送 “ 项目监理规划 ” 和 “ 项目监理实施细则 ” 公司应在 7 日内审查完毕。监理单位应按照批准的监理规划 ” 和 “ 监理实施细则 ” 认真履行工程监理义务。

三、图纸的审查与下发

经公司审核的施工图按照监理合同和施工合同规定的份数发至监理单位后，监理单位应组织监理工程师和施工单位进行图纸预审，形成审查记录。之后由总工程师组织设计单位进行设计交底和图纸会审，经审查后的施工图、设计交底记录及设计变更文件由监理单位发至施工单位，按其施工。

四、工程变更

施工图审核过程中，或施工过程中发现的一般工程问题，监理单位应会同施工单位提出工程变更意见，经工程部签认，并上报公司批准后，书面通知施工单位实施。

重要变更应由工程部会同监理单位向设计单位提出申请，由设计单位出具设计变更，交施工单位施工。

五、施工组织设计和技术方案的审查

监理单位应负责审查施工单位提交的施工组织设计和技术方案，并提出书面审查意见，连同施工组织设计或技术方案一同报工程部，经工程部审核、总工程师签认后方可实施。根据施工合同规定，施工组织设计或技术方案涉及建设单位向施工单位另行支付费用的监理单位应同时进行费用评估，经合同预算部复核、业务副总经理审查批准后方可实施。

六、工程施工总进度计划的审查

监理单位应根据施工合同中对工程施工进度的相应规定，审查施工单位提交的施工总进度计划和施工进度计划，并报公司批准。

七、月施工进度计划

监理单位应督促施工单位编制并提交月施工进度计划。经监理单位审核的月进度计划应在每月 25 日以前报工程部批准。工程部应在月底以前批复月施工进度计划，并将批准的计划报公司一份备查。

八、施工进度的检查监督

监理单位应注意检查施工单位的人员和设备投入情况，督促施工单位按进度计划组织施工。对于进度落后的施工单位应督促其采取增加人员、设备、加班或其它方式纠正工程进度落后的情况。为便于考核，监理单位应在每月 15 日以前报送当月中期进展情况的分析意见。

九、工程质量的检查监督

监理单位除对施工质量进行现场监督外，还应按照有关规定采用自备或使用施工单位的试验器具对施工质量进行抽检，．出据试验报告，对试验结果进行统计分析。对于试验结果表明施工质量不符合规范要求的应书面要求返工。对委托第三方进行的试验，监理单位应及时取得试验结果，并对试验结果进行统计分析和质量评价。相应的质量报告应随同监理报告提交工程部。

十、关键工序的现场监督

对于关键施工工序，如地基处理等隐蔽工程施工工序、混凝土浇筑及重要焊接工序等，监理单位应实施严格的施工过程旁站监理，并对施工过程进行记录。

隐蔽工程必须在监理单位会同工程部检查验收合格并进行相应记录后方可进行隐蔽。

十一、材料质量的控制

监理单位应严格实行材料进场报验制度，检查所有建筑材料质量单证的完备性和有效性，拒绝不合格材料用于工程施工。还应督促施工单位按照有关规程规范要求进行抽样检查主要建材的质量。抽样检查合格后，方可用于工程当中。

十二、停工与复工

监理单位检查发现施工单位违反有关规程、规范进行施工，并造成严重的质量和安全问题的征得工程部同意后，可书面指令施工单位停工，并限期整改。施工单位完成整改并提出复工申请，经审查具备复工条件后。方可书面通知施工单位复工。

十三、监理报告

监理单位应在每月最后一个工作日以前向工程部和公司总工程师提交工程施工监理报告。监理报告应包括，但不限以下内容： 1 工程质量状况；

施工进度计划完成情况；

完成工程投资情况；

各施工单位的合同执行情况等。

除此以外，监理单位还应报告现场监理组织结构、各监理人员在场工作日的统计，以及各监理人员的职责范围等情况。

工程部将根据各监理人员的职责范围，对其工作能力、责任心、工作成效进行评价，并有权要求监理单位调换不称职的监理人员，监理单位应按要求迅速进行人员调整。

十四、现场的组织协调

监理单位应负责施工场区道路、临时设施及现场布置的统一管理，协调现场各施工单位的施工活动，合理安排各施工单位的施工次序，综合协调水、电供应，施工场地的使用和施工交通组织。

十五、施工现场协调会

监理单位负责每星期组织一次建设二施工、监理等有关单位及其他有关人员参加的施工现场协调会，全面检查和落实工程质量、进度、安全、现场管理和其它合同约定事项的落实情况，协调和解决有关工程问题，并提出下周工作目标。

监理单位负责形成会议纪要，报工程部并发至有关施工单位。

十六、工程进度款的审核

l 施工单位按规定每月上报工程进度款申请后，监理单位应根据施工合同中有关合同价款的规定对工程量和取费进行审查。

对工程量的审核是指监理单位依据有关规范检查为合格产品的工程量，否则不应进入计量支付。

监理单位审核后的工程量应有相应的工程质量评定结果，并随当月进度上报，以便合同预算部核查 o 4 监理单位每月 25 日前将审核完毕并由主管监理工程师、预算监理工程师和总监理工程师签字及加盖公章的工程进度款支付凭证报送合同预算部。

十七、项目监理工作总结报告

工程竣工验收后，监理单位应向公司提交 “ 项目监理工作总结报告 ” 报告，应包括但不限于以下内容：

对竣工项目的监理过程和施工过程的描述；

实施监理的机构组成、人员和职责范围；

监理大事记；

监理单位对竣工项目的质量说明；

竣工项目的完整监理日记；

重要工程事项的说明；

竣工项目的监理质量监测记录等。

十八、监理费的支付

监理费的支付应与各个项目进度完成情况同比进行。监理单位应首先按照公司认可的格式提交监理费支付申请，经工程部核查工程进度、工程质量和监理工作状况后，提出监理费支付审查意见，经合同预算部审核，报公司领导批准后支付。

十九、工程验收

监理单位应根据工程进展情况，对工程各个环节进行验收。主要验收环节如验槽、地基及基础验收、主体等分部工程验收、单项工程验收、工程项目综合验收等。工程部应参加验收项目，监理单位应提前一天以书面形式通知工程部，并附监理单位和施工单位的验收记录。整个验收程序应严格执行政府质监站的验收备案制度。

为对施工阶段工程质量实施有效的控制，以达到施工图设计文件，国家有关政策法规及规范标准要求，特制定本办法。

本办法由工程部负责实施。

一、工程项目管理人员应对监理公司和施工单位认真做好以下监督检查工作： 1 ．对监理单位质量控制工作的监督检查 1 检查监理单位项目的质量控制体系，落实质量控制人员 2 检查监理单位监理准备工作质量 检查监理单位的质量控制手段，落实质量检测仪器、设备 监督检查监理单位监理程序、监理办法是否满足质量管理要求并实施到位。2 ．监督监理单位检查施工单位的工程质量控制工作 1 落实施工单位的质量计划 2 落实施工单位的质量管理体系 审查施工单位提交的施工方案、施工组织设计和施工作业文件，确保工程施工质量有可靠的技术保障措施 审查进入施工现场的分包单位的资质证明文件及满足质量要求的能力，控制分包单位的施工质量。监督检查在工序施工过程中人员、施工机械、材料、施工方法、施工环境等状态，保证其满足工程质量的要求

审核有关应用新技术、新工艺、新材料、新设备、新结构等的技术鉴定证书及其它有关技术资料

． 对施工承包单位提交的各种质量证明文件，如：出厂合格证、质量检验及试验报告、产品技术说明书等技术文件及产品质量进行检查确认并

做好记录。

二、对工序的质量控制 监理单位审核由施工单位提交的有关工序产品质量的证明文件 检验记录及试验报告等 工序交接检查 自检 隐蔽检查等记录。隐蔽工程经监理人员检查、验收、签认，并经工程部认可后方可隐蔽。对于重要及特殊结构或对工程质量有重大影响的工序，工程部应对施工过程进行监督检查与控制，确保使用材料及工艺过程的质量。对于施工难度大的工程结构或容易产生质量通病的施工部位，监理人员进行跟踪检查的同时，工程部应对其进行平行检查。4 对于监理单位提交的事故报告》质量缺陷处理结果及检验报告》进行检查，并报公司总工程师签认，严重的应报公司总经理签认。

三、总工程师将不定期地对工程项目的质量管理和工程质量进行抽查。

工程进度控制管理办法

为对工程施工进度实施有效的控制，以达到拟定的工期目标，特制定本办法。本办法由工程部负责具体实施。

一、工程项目管理应根据公司的要求和工程实际情况，制定工程项目总进度目标和分阶段目标、里程碑目标，报总经理审批后，实行目标控制。

二、施工单位应根据建设单位要求、合同工期及自身发展的需要，制定切实可行的施工总进度计划和阶段性施工进度计划，并落实人力、物力、财力及机械设备等资源，确保计划按期完成。

三、监理单位应认真审查施工单位提交的施工进度计划和资源供应计划，提出修改意见并监督其实施。

四、监理单位根据建设单位的进度目标要求和施工单位提交的施工进度计划，制订自己的控制措施，并认真实施。

五、工程项目管理人员应监督监理单位、施工单位的施工进度控制人员在数量上和业务能力上能否满足要求，并审查监理单位对施工单位提交的施工计划的审查和监督实施是否到位。

六、工程项目管理人员应监督监理单位、施工单位严格执行进度计划，严格控制各阶段的主要目标进度和关键线路上的关键工序、关键分部分项工程和单位工程工期的实现。

七、工程项目管理人员应定期检查、分析、纠正实际施工进度和计划进度的偏差，对重大问题提出整改要求并及时解决有关问题。

八、工程项目管理人员应及时协调好各施工单位及供货商之间的配合工作，确保材料、物资和机械设备按时供应到场。

九、当施工进度不能满足合同要求而又纠正不力时，可采取必要的经济处罚及组织调整措施；仍无效时可解除施工合同，另行组织施工队伍进场，确保总进度目标的实现。

为加强对工程建设过程中的投资管理和成本控制，特制定本办法。本办法由合同预算部负责具体实施。

一、合同预算部应根据工程进度计划编制工程年、季、月资金需求计划，经公司业务副总经理和总经理审批后实施。

二、对施工单位提出的施工图预算经监理单位审查，并经合同预算部审核修改后报业务副总经理审定。

三、对施工单位、监理单位、工程部提出的优化设计、优化施工方案，由公司总工程师进行审核，批准后实施。

四、对施工单位提出的各种材料、设备计划，由合同预算部根据定额和市场信息进行认质认价，并及时反馈给材料设备采购人员，进场检验合格后方可支付材料设备款。

五、对因设计变更签证而超出施工图预算的各种费用，由合同预算部进行审核、公司领导批准后按有关规定程序进行支付。

六、合同预算部对工程实施过程中的各项成本进行动态控制，阶段性地提供成本分析报告，报公司有关领导。

七、监理单位上报的工程进度款支付凭证，经合同预算部审核并经公司领导审批后支付。

八、工程结 决 算，经合同预算部审核确定，并经公司领导批准后组织有关审计部门进行审计，．并将审计结果通报有关部门。

九、正确处理违约索赔事宜，对监理单位、施工单位的违约事项应按合同有关约定及时办理反索赔，同时积极预防被索赔事件的发生。

十、合同预算部对工程实施过程中的投资控制事宜进行具体管理。

工地安全、文明施工管理办法

为确保施工安全，防止人身伤亡、设备故障及火灾事故的发生，创造文明施工的良好环境，特制定本办法。本办法由工程部负责实施。工程部监督监理单位对施工单位进行如下管理：

一、安全

制定安全管理目标

建立安全生产责任制 3 施工组织设计中编制安全施工技术措施

定期进行安全教育，加强安全防范意识

进行分部 分项 工程安全技术交底

定期进行安全检查，消除安全隐患

现场安全标志齐全、醒目

特种作业人员应持证上岗

按规定上报工伤事故

完善现场安全设施

二、文明施工

按规定进行现场围档

对施工现场进行封闭管理

．

施工现场按要求进行地面硬化、排水、绿化等处理措施

按规定标准为工人提供现场住宿设施

完善施工现场防火制度和设施

建立综合治理制度并贯彻执行

完善施工现场标牌

完善生产工人各种生活设施

健全保健急救人员和器材

三、突发事件处理

遇到危及生命、财产安全等突发事件时，工程部及监理单位应及时根据现场情况的需要，采取必要的应急措施，避免事态扩大。有关情况应及时向公司报告。

突发事件处理完毕后，应及时向公司提交处理报告。

材料、设备供应管理办法

为对工程材料、设备的供应与实施有效的控制，特制定本办法。本办法合同预算部组织实施。

一、甲供主材、设备的范围和种类：

土建工程：

钢材、木材、水泥、商品混凝土、防水材料；

门窗、保温材料、装饰材料。

电气工程：

配电箱、智能终端盒、穿线管 PVC 钢管 金属软管、桥架、母线；

开关、插座、灯具、计量表、电线、电缆。

给排水、采暖工程：

给水管、排水管、阀门、暖气片、计量表；

卫生洁具 o

设备：

电梯；

消防报警设备；

智能控制设备；

通风、空调设备； 5 变配电设备、发电机组；

供水及换热设备。

甲供主材、设备范围的具体规定，应在建设施工合同中规定。建设单位将部分甲供主材、设备委托施工单位自购时，执行第六条的有关规定。

二、甲方供应材料、设备山公司合同预算部负责组织采购供应，其它材料、设备山施工单位自行采供。

三、甲供材料、设备的计划山施工单位提出，监理单位审核后，报公司业务总经理审定后执行。

四、甲供材料、设备供应计划审批程序 施工单位在领取施工图后一个月内提交 “ 甲方供应材料、设备，总供应计划；工程施工期间，每月 20 日前按照施工进度安排，要求供货日期 10 天前向监理单位提交每月材料 设备 详细供应计划；特殊规格的材料及设备应提前 60 天申报计划。

监理单位对施工单位提交的材料、设备供应计划进行审核确认后在每月 5 日前报公司材料供应部门 o

．

供应部门对材料、设备供应计划进行汇总和复核经总经理审定后，进行采购供应 o 4 设计变更及其它原因引起的急需材料 设备 不能在规定时间内申报的应由监理单位审查、工程部核实报业务副总经理审定后安排材料供应部门进行加急采供。中型设备及特殊设备的采供，施工单位申报计划，监理单位审核、工程部核实后报业务副总经理审定安排供应部门采购。

五、甲供设备到场后，设备供应商应携带产品质量证明书及相关技术资料向施工单位申报验收，合格后方可准许安装。

六、施工单位良购 “ 认质认价 ” 材料、设备的确认按照下列流程进行：自购 认质认价 ” 材料、设备山施工单位按照设计要求和规定格式提交认价清单申请报监理单位，认价申请单上注明规格、型号、牌号、数量、价格及生产厂家和质量要求等。

l 施工单位确认自购 “ 认质认价 ” 材料、设备的规格、型号、数量和质量符合设计要求后，报合同预算部确认。合同预算部会同工程部根据设计要求、规范规定及所掌握的市场价格对材料、设备的性能及价格予以审核后，报业务副总经理审定批准。认价申请清单一式二份，施工单位一份、合同预算部一份，需要时按实增加。

七、合同预算部负责记录甲供材料、设备台帐，定期接受公司审查。为严格控制工程签证，特制定本办法。本办法由公司合同预算部负责实施 o

一、经济签证实行三级 监理、合同预算部、公司副总经理 签认制。

二、工程签证指：施工合同中没有预见到工作内容，或无法根据图纸进行计量的施工工程量，或必须通过现场测量计量的施工工程量，或临时发生的应向施工单位付款的人工、机械工作量，如，需现场测量确定的土方工程量、变更工程量、零星修补拆除工程量、图纸规定由现场确定的工程量等。

三、工程经济签证依据： l 施工合同的有关规定； 2 合同预算部的书面通知书； 3 工程设计变更通知单； 经业务副总经理确认的会议纪要； 监理单位拟定、合同预算部确认的现场书面指令； 经监理单位审查、合同预算部审批的施工单位签证项目施工报告。

四、施工单位在办理签证前，应通知工程部专业管理工程师和监理单位监理人员。签证内容应山工程部、监理单位、施工单位三方人员共同参加，现场查实。

五、签证工程量须经三方共同测量计量，并现场签字确认测量成果。

六、施工单位在工程签证内容确认工作完成 7 日内，将经济签证单按规定格式报送监理单位，一式四份。工程签证报送时应附有签证依据文件 见第三条 签证附件还应包括计算书、收方记录、测量图纸等资料。

七、监理单位应在收到施工单位报送工程签证之闩起 7 日内按监理工作流程完成审核工作，有关责任人签署审核意见，并按单位工程归类编号，专业监理工程师、造价监理工程师、现场总监理工程师签字并加盖公章后，将工程经济签证资料报合同预算部复核。

八、合同预算部在接到经监理单位审核的工程签证后的 7 日内，就签证所涉及的计价依据、合同关系、扣款关系、结算关系等内容以及费用支出的合理性签署意见后报业务副总经理签认。

九、生效后的工程签证返还施工单位一份，监理单位一份，合同预算部一份。合同预算部专册进行工程签证的签收、登记、发放、存档。

十、工程经济签证的时效性规定：施工单位应按第六条规定的时限内办理签证；监理单位在 14 日内完成签证审核工作，合同预算部和业务副总经理或总经理在 7 日内完成签证审核工作并完成签证的存档及发放。施工单位未在规定时间内办理签证，监理单位有权按照其单方面意见认定签证工程量或拒绝认定有关工程量。

十一、公司总经理有权对不符合事实的虚假签证和责任单位进行经济处罚，直至建议终止合同。

工程进度付款管理办法

为严格工程进度款支付的审查和管理，特制定本办法。本办法由合同预算部负责实施。

一、工程进度付款由施工单位按照规定的格式向监理单位提出申请，监理单位审查，合同预算部审核后，报公司批准。

二、施工单位的进度付款申报程序 施工单位每月 25 日前向监理单位报送工程月进度报表。报表包括形象进度、工程量清单、甲方供应材料量、工程进度价款。对于工期在一个月以内、造价在 20 万元以下的零星工程，不申报进度付款。3 申报进度付款的最小限额为 20 万元。凡当月完成额不足 20 万元的不予受理，施工单位应将其合并至下月一并申报。合并后的进度付款申报仍不足 20 万元的需再合并至下一月；依此类推，直至办理竣工结算。施工单位申报的进度付款必须是当月完成的合格产品。施工单位应以诚信态度避免超报、虚报。如发现上述行为，将不予办理进度付款。

三、监理单位按照以下规定进行进度付款审查 监理单位以其质监合格的工程量为依据进行进度付款审核。对于建安工程，监理单位可将工程造价拆分到每个自然层。每个自然层的基础上再根据具体情况拆分到土建、给排水、采暖、通风、强弱电、消防等相应专业，并能用形象表述进度价款。对于室外配套工程可根据具体情况分区、按施工工艺进行拆分。监理单位应按施工合同规定审定工程进度价款。监理单位按形象进度审核价款。审核报表及审核汇总表，经现场专业监理工程师 负责完成合格工程量审核 预算监理工程师 负责预算价审核 总监理工程师签字后加盖公章于 25 日前报公司 o 4 监理单位应根据审核进度付款结果和合同付款规定向合同预算部报送工程进度款支付凭证。

四、公司及合同预算部应按照以下规定进行工程进度付款审核 工程部有关专业管理工程师审查是否有超报、虚报及不合格项目等，并审核形象进度，经工程部负责人签字后，28 日前报公司合同预算部审核。公司合同预算部复核价款，并审查是否在预算控制范围内。经合同预算部审定的进度款支付凭证经公司业务副总经理确认并经总经理审签后付款。为控制工程进度款的超付现象，工程进度付款一般应控制在审定工程进度付款额的 80 ％以内 o 合同另有特殊约定的除外 o 5 合同预算部负责工程款支付凭证台帐。工程款支付凭证及进度报表一式三份，合同预算部、监理单位、施工单位各一份需增加份数的按实增加。

工程结算管理办法

为对工程结算实施有效管理，特制定本办法。

工程竣工结算由公司合同预算部负责，工程部协助进行工程资料的审查工作。

一、工程结算审核的条件： 1 工程竣工验收合格； 竣工图绘制完毕并经监理单位、工程部审核通过。

6.房地产公司财务管理制度 篇六

第一章

总则

1．1 为了维护公司、股东和债权人的合法权益，加强财务管理和经济核算，根据《公司法》和《企业会计制度》等相关法规，结合公司实际情况，制定本规定。

1．2 公司财务管理的基本任务是:做好财务预算、控制、核算、分析和考核工作；规范公司的财务行为，准确计量公司的财务状况和经营成果；依法合理筹集资金，有效控制和合理配臵公司的财务资源；实现公司价值的最大化。

1．3 本规定在公司内部暂时执行，随着公司业务的正常开展和不断拓展，将进行更改、补充和完善。

第二章 财务管理组织机构

2．1 公司实行董事会领导下、总经理负责制的财务管理体制，公司是独立的企业法人，自主经营、自我发展、自负盈亏、自我约束，依法享有法人财产权和民事权力，承担民事责任。公司设臵独立的财务机构即财务部。

2．2 公司按照《会计法》和《会计基础工作规范》等规定,结合公司的核算体制和财务管理的实际需要，配备财会人员，加强对财会人员的管理。

2．3 财务部主要负责公司的财务管理和经济核算，主要职责为：

（1）负责公司财务管理制度和各项会计制度拟定；

（2）参与公司筹资方案的拟定和实施；

（3）参与公司发展新项目、重大投资、重要经济合同的可行性研究，提供财务意见；

（4）参与公司经营决策，统一调度资金；

（5）负责公司财务预算管理、会计核算；

（6）负责编制合并报表，提供财务数据，如实反映公司的财务状况和经营成果，并作好项目和财务分析工作；

（7）监督财务收支，依法计缴税收；

（8）负责公司财务会计档案的保管，票据申购、使用、核销等管理工作；（9）监督、检查资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原始凭证及账表、单证，杜绝贪污、浪费及不合理开支；

（10）参与对子公司的财务管理。

（11）协调处理与各单位的关系。

2．4 财务部建立稽查制度，出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工作。

2．5 公司董事会按有关程序聘任公司财务负责人。

第三章 会计核算

3．1 公司按照《企业会计制度》规定，结合经营项目实际情况，制订并实施有关会计核算暂行办法，及时、正确反映经营业绩和披露经营风险。

3．2 公司采用借贷记账法，以中文作为记录的文字，以人民币为记账本位币，按照《企业会计制度》的规定并结合公司的实际情况，设臵总分类和明细账科目。

3．3 公司按照《企业会计制度》规定对经济业务进行会计核算、账务处理，并实行会计电算化。

3．4 公司依照权责发生制和配比原则确认收入和成本，以反映公司的经营成果。

3．5 公司严格区分本期费用支出与期间费用支出。

3．6 公司各项财产在取得时按照实际成本计量，其后，如果财产发生减值，按照《企业会计制度》的规定计提相应的减值准备。

3．7 公司在进行会计核算时，应当遵循谨慎性原则的要求，不得多计资产和收益、少计负债和费用。

第四章 财务预算管理

4．1 公司制定财务预算管理暂行规定，对公司的经营业绩、财务状况、项目运作等实行全面财务预算，并依据其实施管理。

4．2 公司在开始前组织编制完成本的各项财务预算，财务预算主要包括以下内容：

1.经营预算；

2.盈利预算；

3.资金预算。

4．3 公司在预算开始后，对财务预算执行情况进行分阶段的控制和监督，及时进行差异分析，并查实差异的原因，向总经理报告。

第五章 收入、成本费用管理

5．1 公司建立并完善营业收入的管理规定，确保收入循环中的报价、签订合同、实际收款和开具发票等各环节的内部控制，以加强对业务活动的财务监督。

5．2 营业收入是指公司在营业期间收取的各种经营项目的主营收入和其他业务收入。公司在收讫价款或取得价款的凭证时，确认营业收入的实现。

5．3 公司对外投资性的收益包括短期投资收入和长期投资收益。短期投资收益在持有期满后确认，长期投资收益按被投资单位取得的合法审计报告中的财务权益确认。

5．4 成本费用的核算坚持权责发生制的原则，当期发生的成本费用，无论其款项是否支付，都应计入当期的成本费用；虽在本期支付的成本费用，但应有后期负担的均不能计入本期成本费用。但应归属本期的成本费用和损失不得挂账，调节利润。

5．5 严格控制成本费用的开支范围和标准，严格履行请购、审批、合同订立、付款等程序，合理控制成本和费用。费用报销的审批及流程按照费用报销暂行规定执行。

5．6 公司合理运用财务杠杆，降低财务费用等资本成本。

第六章 资产管理

6．1 公司严格按照国家有关部门颁布的《现金管理条例》、《银行支票使用管理暂行规定》、《银行账户管理办法》和公司现金、银行存款管理暂行规定，对货币资金的使用、银行账户的开设和使用进行管理。货币资金的保管和核算须岗位分离。

6．2 公司制定信用政策，加强对应收款项的管理，明确欠款对象，落实追款责任并依据结果施以奖惩。

公司采用余额百分比法估计坏账损失，并计提坏账准备，计提的比例为期末应收款项的5‰。财务部对已确实不能收回的超龄应收款项，定期逐笔书面上报总经理审核，批准后作为坏账损失处理。如数额较大者须通过董事会批准后处理。

6．3 公司加强对存货的管理，建立完善的采购、保管、领销、记录、盘点制度，保证账、卡、物相符。存货按照实际成本计价，领用或发出存货，采用先进先出法确认其实际成本。

6．4 公司制定并严格执行《固定资产管理办法》，健全固定资产购建预算、授权购买、登记核算、维护保养、处臵等控制制度。公司的固定资产按分类确定折旧率，采用直线法折旧。全部折旧额在相应资产的有效经营期内收回。

公司对固定资产的购建、清理、报废等，都应当办理会计手续，设臵固定资产明细账，建立固定资产卡片，进行会计核算。

6．5 公司对资产使用部门要求定期或者至少于每年终了，对各项资产进行全面检查，并根据谨慎性原则的要求，合理地预计各项资产可能发生的损失，当期末账面资产价值与可收回金额发生差额时，对可收回金额低于账面价值的差额，提交公司总经理批准后计提资产减值准备。

第七章 负债及所有者权益管理

7．1 公司的债务性融资和权益性融资，依据《公司法》等相关法规和《公司章程》进行。

7．2 公司依据《公司法》等相关法规和《公司章程》实施股本变动、提取公积金以及分红派息等程序。

公司法定公积金按照税后利润的10%提取。

第八章 筹资管理

8．1筹资是公司根据发展需要，在自有资金不能满足和保证公司正常运转时，从外部获取资金以达到公司经营目标的必要活动。筹资必须充分考虑公司实际情况，制定和掌握好筹资策略和方法，确保此项工作安全、有序，并取得最佳效益。

8．2筹资的目的是投资，筹资策略必须以投资策略为依据，充分反映公司投资的要求。筹资时考虑以下因素：以“投”定“筹”、量力而行、具有配套能力和消化能力、筹资成本、筹资管理的难度、公司筹资的期限、负债率和还债率等。

8．3 筹资方式包括银行筹资、股票筹资、债券筹资等。结合公司实际情况，银行筹资是公司资金筹集的最主要、最直接的内容，在公司的发展阶段，应尽量争取各专业银行的支持。

第九章 投资管理

9．1 公司依据国家宏观经济环境、有关法规和公司章程、地区及行业发展状况、公司及项目前景分析等因素，把对公司的长期发展有较大的影响投资项目，作为是对外投资管理的重点，同时，为改善投资决策效果，提高投资决策能力和收益，董事会对投资项目进行初审、分析、筛选、评价、论证。公司不从事证券信用交易，避免从事承担无限责任的投资。

9．2 对外投资应考虑投资增值程度、投资保本能力、投资风险性、纳税优惠方针、投资的预期成本、筹资能力、投资回报期间的长短等，全面综合考虑各因素的基础上，确定投资的项目。

9．3在争取获得更多的投资增值、投资收益时必须重点考虑投资的风险，包括项目特有风险、公司风险、市场风险。由于项目的市场风险不能通过多角化加以分散，因此其对项目的影响非常重大，但公司风险或项目特有风险也不容忽视。

9．4 短期投资是指公司购入能随时变现并且持有时间不准备超过一年的投资。短期投资按取得时的投资成本入账。

短期投资持有期间所取得的股利、利息等收益，不确认投资收益。

9．5长期投资是指公司购入不能随时变现或不准备随时变现的投资，并分别在“长期股权投资”、“长期债权投资”科目中核算。

公司对外进行股权投资，根据对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的不同情况，分别采用成本法或权益法核算。

公司对外进行债权投资，按取得的实际成本，作为开始投资成本。

9．6 公司应当定期或者至少每年终了,对长期投资逐项进行检查,如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于账面价值的,应当计提长期投资减值准备.9．7公司根据《公司法》，以及公司发展战略实施对外投资，并严格履行立项、可行性分析、审批、运作、监督管理和核算等程序，对外投资必须经董事会审议通过。

第十章 财务信息管理

10．1 公司依据《企业财务报告条例》、《企业会计准则》、《企业会计制度》、《合并会计报表暂行规定》以及财政部颁布的其他有关制度，编制财务报表。

10．2 公司的财务报表属于公司的财务机密，未经董事会批准的财务报表一律不得外流。

10．3 已经审核过的报表如需外送，需经财务负责人并报总经理批准。月报在次月的十日内送各股东，季报在每一季度结束后的二十日内送各股东，年报在每一会计结束后的三十日内送各股东。

10．4公司依照《会计电算化管理制度》实行财务电子信息系统，实现授权、岗位分离、记录控制等内控程序的电算化，保证内控制度的有效性,相关人员在使用财务电子信息系统过程中，严格遵循内部控制规范和技术规范，保证系统的正常运行。

10．5 公司财务部依照《会计档案管理办法》妥善保管各种财务会计文本（电子）资料。

10．6 财务部按照规定作好财务工作交接工作，财务人员工作调动或者因故离职必须将本人所经管的财务工作全部交给接替人员，没有办清交接手续不得调动或者离职。

第十一章 附则

11．1本规定由董事会负责修改和补充。

11．2本规定由董事会授权公司财务部负责解释。

11．3 董事会委托公司财务部依据本规定拟定若干具体实施细则和具体办法，由公司总经理审批通过后，颁发施行。

7.地产公司投资管理制度 篇七

关键词：房地产,企业,开发,经营

我国房地产业从20世纪80年代末开始兴起, 经过近20年的高速发展, 已经成为国民经济的重要支柱产业之一, 涌现出了年销售千亿的房地产企业。2010年房地产销售大有井喷之势, 到了2011年由于各种限购政策, 使得本该是销售旺季的房地产, 成交量低迷, 这对于房地产企业如何保证自己公司的健康运营和融资都是处于一个关键的时刻。

一、提升人力资源管理

房地产开发是一项资源整合行业, 只有有效地整合了社会资源, 才能成功地完成一个项目。这些资源主要包括市场策划、规划设计、建筑施工、工程管理、物业管理、销售代理等。有效地整合资源, 从投资决策开始, 到市场调研、规划设计、施工建设, 再到综合服务管理的各个阶段, 都需要大量的专业人才。在这其中, 很多岗位都具有很强的专业性, 需要专业人土承担。如高级管理人员、高级工程设计人员、项目策划和营销策划方面的中高级人才、成本控制方面的中高级人才、具有资本运作方面经验的人才、商业地产开发方面的中高级人才、专业房产经纪人和置业顾问等, 都是房地产企业的重要人才。

这些人才的重要性在不同的企业里, 以及针对不同的项目, 又有所差异。比如对于致力于长久发展的企业来说, 为了保证企业形象和产品线风格, 对于规划设计工作十分重视, 因此在这样的企业里, 对于高级规划设计人才的需求就比较大。比如, 中国房产业的领军企业万科, 尽管在各地有众多的项目, 但是对于规划设计始终是总部直接管理, 不仅是为了保证项目品质, 而且更重要的是要确保每个产品都符合万科产品战略中针对产品线的要求。再比如, 对于产品综合品质比较一般的企业来说, 产品的销售环节对企业的经营就十分重要。因此在这样的企业里, 对营销和销售人员就十分看重。

二、深化财务管理控制

房地产开发企业如果需要取得土地的使用权就必须有大量的资金投入。最近几年来房地产行业出现泡沫性的发展, 无论是居住房还是商用房等的价位一直是居高不下, 金融危机之所以对中国实体经济进而对房地产企业产生影响, 同房地产开发商缺乏财务风险控制意识是相关的。有些房地产开发商认为, 只要能够取得土地的使用权再投入相应的资金、工程项目能够按期竣工就会产生经济效益, 而没有从财务预算方面去考虑分析, 开发的房地产项目没有从征地、资金的运作、经济效益的回报率上作细致的财务预算, 那么企业就无法将各项成本指标进行合理的测算并且层层落实, 进而造成在资金管理上盲目进行运作, 疏忽成本控制, 从而加大了项目成本的投资, 影响了经济效益。应该说, 缺乏财务风险控制意识既影响企业销售收入的实现, 又影响了企业的整体偿债能力, 成本负担会不断加重, 随着资金的循环使用, 一旦资金链条发生断裂就会对企业产生损失性的影响。

为了提高房地产企业的市场竞争能力, 必须赋予其按照企业预算管理目标及企业内部各级职能部门性质和实际为基础的绩效基准。例如, 为了建立符合低成本战略的绩效评价体系, 企业就应该把绩效评价指标主要放在成本费用的核算上。把运营、学习与成长也引入绩效考核体系, 从而保证企业财务管理良性发展。

三、今后的发展思路

面对当前越来越严格的房地产宏观调控政策, 扑朔迷离的国内外宏观经济形势, 对房地产企业来说既是挑战更是机遇。在严峻的宏观背景下, 必将迫使房地产企业加快进入战略调整期, 在优胜劣汰法则的指引下, 房地产开发企业必须及时调整发展战略, 实现战略转型。谁最早能找到企业正确的战略目标, 完成战略转型, 谁就将成为行业的幸存者与胜利者。

企业的经营理念是企业战略的重要内容之一, 它与企业的经营环境有着紧密的联系, 对企业的经营管理内容、核心能力、赢利模式等方面的转变有着重要的影响。随着房地产市场发展的规范化, 房地产企业经营环境的变化, 以及企业间竞争的加剧, 以往的房地产企业经营理念已显得较为单一;随着政府对土地供给、资金借贷、房地产商品销售等方面的调控, 购房者由积极购买向观望态度的转变, 导致企业资金难以及时回收, 企业资金链运营压力加大等。因此在新的经营环境下, 房地产开发企业需要对其经营理念进行重新调整。

在新形势下, 由于房地产市场整体环境的变化, 传统的以获取土地为中心的赢利模式越来越难以支撑房地产企业的持续发展。这就要求房地产开发企业根据企业所控制或拥有的资金与核心竞争能力等对传统的赢利模式进行创新与转型, 促进企业的持续发展。要实现房地产企业的战略转型, 还必须在产品方面做文章、下工夫, 要有别于其它房地产企业的产品服务以及项目开发, 必须做到“人无我有, 人有我新”, 才能立于不败之地。

参考文献

[1].尹报峰.新形势下的房地产企业的战略转型.当代经济管理, 2009 (1)

[2].陈侃如.房地产经营管理的实践与探索.经管空间, 2010 (7)

[3].刘超.新形势下房地产企业财务管理控制的探析.现代商业

8.地产公司投资管理制度 篇八

本文首先从实现战略目标、合理配置资源以及防范经营风险三个方面，阐述了房地产公司加强全面预算管理的意义；又从预算管理的基础、管控形式、资金主线以及动静结合四个方面，介绍了房地产公司全面预算管理的特征；然后从预算编制、预算执行、预算控制和预算考核四个阶段，对房地产公司在日常预算管理工作中遇到的问题进行了深刻剖析；继而又对遇到的问题，提出了可行性的建议；最后在文章的结尾总结指出，各房地产公司应该根据自身的特点，形成适合本企业的全面预算管理体系。

本文作者从实际工作出发，对房地产公司全面预算管理的重要性、特征、问题以及解决方案进行了全面、深入的思考，对房地产公司加强全面预算管理工作具有一定的指导性。

【关键词】房地产；全面预算；思考

2014年，全国房地产市场销售面积为120，649万平方米，比2013年下降7.6%，销售金额为76，292亿元，比2013年下降6.3%。2014年12月房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.93，比上月回落0.37点，比2013年12月下降3.28点，处于较低水平。

一系列的数据表明，房地产市场环境日益严峻，房地产市场的“黄金十年”已宣告結束，各房地产公司均面临着资金紧张和盈利状况下降的挑战。如何能在日益恶化的市场环境中维持稳定且健康发展，已是各房地产公司所面临的一大难题。俗话说“市场好时抢市场，市场差时练队伍”，当前的市场环境正好是各房地产公司“练队伍”、抓管理的好时机。

全面预算管理是企业内部管控的一种方法，它是以企业战略目标为导向，通过预算编制、预算执行、预算控制和预算考核等手段，以既定的预算方案组织和协调企业进行生产经营活动，为企业的发展提供保证。可以说全面预算管理是一种系统的管理方法，可以作为房地产公司加强项目管控、提升经营管理能力的有效工具。

一、房地产公司实施全面预算管理的意义

1.实行全面预算管理，有利于房地产公司战略目标的实现

企业战略目标具有长远性和高度概括性，无法作为广大基层员工的工作目标，而全面预算管理恰似一个纽带，将企业战略目标和广大员工工作目标联系在一起。在预算编制过程中，房地产公司可以将战略目标分解和量化，以预算目标的形式分解到各项目、各部门以及各级员工，再通过预算执行、预算控制、预算考核等手段，促使企业战略目标的实现。

2.实行全面预算管理，有利于房地产公司合理配置资源

房地产公司是以项目为基本业务单元，多项目同时开发是当前房地产公司普遍运作方式，如何将资源合理分配到各项目中是房地产公司管理上的一大难题，而全面预算管理恰能解决这一问题。首先，在预算编制过程中，对各项目的开发进度、盈利能力以及资源需求程度进行盘点；其次，根据效益最大化原则，将有效资源进行配置和平衡，形成最优的预算方案；然后，利用预算执行、预算控制和预算考核等手段，确保预算方案在经营管理中得以贯彻和执行，最终达到资源合理配置的效果。

3.实行全面预算管理，有利于房地产公司防范经营风险

房地产行业是典型的资金密集型企业，房地产项目具有资金占用量大、建设周期长、变现能力差等特点，这使得房地产公司的经营风险显著增高。“凡事预则立，不预则废”，房地产公司可以通过全面预算管理，将公司预计发生的风险事项予以反映并做相应预算安排，再通过预算执行和预算控制，将经营风险控制在可接受范围内，从而达到防范经营风险的目的。

二、房地产公司全面预算管理的特征

尽管房地产公司的全面预算管理在战略导向、组织管理体系以及预算内容等方面与其他行业具有相同或相似之处，但又有其行业自身的特点，主要表现在：

1.项目预算是房地产公司预算管理的基础

项目开发是房地产公司的业务核心，项目预算是房地产公司全面预算管理的基础和基本业务单元。房地产公司全面预算是由项目预算汇总而成，而项目预算又是房地产公司全面预算指标分解和执行的落脚点。

2.矩阵式管理是房地产公司预算管理的重要管控形式

多项目同时开发运营是当前房地产公司普遍运作方式，而各项目在业务上又有众多相同或相近之处，这为房地产公司预算实施矩阵式管理提供了基础。

所谓预算的矩阵式管控形式，是指房地产项目的业务预算和财务预算在编制、执行、控制、考核管理过程中，不仅仅接受项目公司管理层的管理和控制，同时也受房地产集团对应部门的指导和制约。主要表现形式如下：

绩效指标预算是指签约净利润、股东资金占用等指标预算

3.资金管理是房地产公司预算管理的主线

房地产公司是典型的资金密集型企业，具有投入资金量大、回收期长、财务杠杆高等特点，因此房地产公司预算管理往往以资金预算为主线。在预算管理中注重销售回款与成本付现的平衡、自有资金与外部融资的平衡、不同项目间资金投放的平衡，从而确保公司整体资金安全且平稳运行。

4.动静结合是房地产公司项目预算管理的主要方式

由于房地产项目开发周期长，单个项目的开发周期均在2-3年甚至更长，因此房地产公司项目预算在编制时，不仅要编制项目全周期静态总额预算，还要编制项目年度（季、月）动态分解预算。这样不仅可以对项目的全局进行预算把控，而且还可以对项目按年度（季、月）进行动态预算管理，从而确保项目效益最大化。

三、当前房地产公司全面预算管理存在的问题

由于房地产行业是典型的资金密集型企业，技术门槛相对较低，其他行业投资房地产现象普遍，市场上房地产公司管理水平参差不齐。尽管很多房地产公司已采用全面预算管理，但其在预算管理过程中仍存在一些问题，需要进一步完善。

1.预算编制不合理，预算数字不准确

预算数据准确性不足是困扰房地产公司预算管理的一大难题。预算数据不准确，不仅仅会影响到预算管理的权威性，还会给房地产公司的经营管理带来影响。比如现金流量预算不准确，会造成房地产公司资金短缺或浪费，由于房地产公司是资金密集型企业，现金流量预计不足甚至会给企业带来资金链断裂的风险；再比如运营节点预算不准确，会影响房地产公司营销、利润等指标的完成，甚至影响公司战略目标的实现。

在预算编制过程中，造成预算数据不准确的因素主要有两方面：一是对当前房地产市场环境和经济环境估计不足；二是为了短期行为，预算编制者有意高估或隐藏预算数据。

2.预算执行不严谨，预算分析缺失

部分房地产公司在预算编制完成后，没有定期对预算执行情况进行跟踪、分析和反馈，当公司实际经营数据与预算数据产生较大差异时，管理者未能及时发现和纠正，致使预算执行情况与预算目标相差甚远，最终影响到企业经营目标的实现。

3.预算控制不到位，成本、费用管控不理想

房地产公司预算控制主要体现在对项目成本和各项费用的管控上。在房地产告别暴利时代、价格竞争呈现白热化、利润率逐步降低的形式下，成本、费用控制的成败将直接关系到企业经营效益，甚至是生死存亡。然而，房地产项目具有周期长、资金投入量大、影响因素多等特点，很多房地产公司在对成本、费用实施预算控制时效果不理想，超预算支出情况屡有发生。

4.预算考核体系不健全，考核指标不科学

很多房地產公司在选用预算考核指标时，仍然参照传统行业，采用简单、易于取得的财务指标（如会计净利润、经营净现金流量、资产周转率等）作为KPI考核指标。但由于房地产项目开发周期长、占用股东资金量大等特点，上述指标无法体现当前项目的实际盈利水平和运营水平。比如房地产公司收入结转是在客户入住后，结利的项目往往是已经开发完毕的项目，所以会计净利润指标并不能体现当前在开发项目的盈利情况，再比如经营净现金流量不能反映股东资金投入情况，等等。上述指标的缺陷致使预算考核指标无法反应当前开发项目的盈利情况和运营水平，不能真实反映当前团队的管理能力，失去预算考核的作用。

四、加强房地产公司预算管理的建议

针对当前房地产公司在预算管理过程中出现的上述问题，可以从以下几个方面给予解决。

1.提高预算编制水平，确保预算数据的准确性

首先，公司管理层和预算编制者要加强对当前房地产市场政策以及经济环境的研究，结合本地区、本项目的实际情况，合理编制预算数据，确保预算数据符合当前市场环境的发展。当市场环境突发变化或不可抗力出现时（如房地产调控政策的出台、地震的发生等），且该变化对预算数据的适用性造成不可逆的重大影响时，应启动预算调整工作，编制调整预算，以应对新环境的变化。

其次，针对预算编制者的短期行为，有意高估或隐藏预算数据的现象，集团各部门应根据自身专业特点和历史项目数据，建立预算标准数据库。比如按照项目业态、规模等条件建立开发节点时间标准，根据项目的业态和档次建立目标成本定额，根据项目产品类型制定不同开发节点的销售去化率、销售回款率、成本付现率等指标标准，再考虑项目所在地的因素，对标准进行差异化管理，最终将上述标准作为项目预算编制和集团各部门预算审核的依据，从而降低人为操纵预算编制的可能性。

2.加强预算执行管理，建立预算分析和质询机制

预算管理部门要建立一套完整的预算执行情况反馈体系，按月对各项目、各部门预算执行情况进行跟踪分析，并形成预算执行情况分析报告，报送公司管理层以及各预算执行单位负责人。同时对预算中关键指标及重要节点的完成情况建立绿色、黄色、橙色和红色预警机制，使公司管理层更直观了解到预算执行情况的好与坏。

针对预算执行过程中的问题，公司应定期召开预算执行质询会，由公司管理层对预算执行团队进行质询，深刻剖析预算执行过程中的问题，寻求合理的解决方案，加大预算执行管理力度。

3.加强预算控制水平，严控成本、费用超预算支出

预算控制的核心是对项目成本和各项费用的控制，加强预算控制需从以下两方面入手：

第一，在成本控制方面，首先明确项目成本管理部作为项目成本控制的主责部门，不仅要接受本项目公司总经理领导，还要接受集团成本部的管理和监督，做到成本双重管理，杜绝人为因素影响成本控制。其次，在预算中要建立项目目标成本和动态成本对比分析，当动态成本超目标成本时，须列明事由，经过公司最高层领导审批同意后方能执行。

第二，在费用控制方面，首先要制定标准的费用预算科目体系，确保费用预算目标和费用执行口径统一。其次，根据预算科目的不同，将费用划分为公司层面费用、部门可控费用和专项费用，对费用预算进行对口控制管理，公司层面费用（如租赁费、咨询费、保洁费等）由行政部按照预算进行管控，部门可控费用（如招待费、会议费、差旅费等）由各部门按照预算进行管控，专项费用（人力成本、销售推广费用、财务利息费用等）由专业部门按照预算进行管控。

第三，房地产公司的成本费用预算管控，还要与付款报销系统相衔接，将成本费用的预算目标录入至付款报销系统中，当超预算目标付款时，系统将无法发起审批流程，从而达到预算控制的目的。

4.完善预算考核体系，制定科学的预算考核指标

预算考核指标在选取时，以体现公司战略目标和价值最大化为原则，指标选取时要站在集团的角度来反映项目的真实水平，尽量用管理指标来代替会计指标。比如用签约净利润代替会计净利润，用股东资金占用代替经营现金流量指标，用销售去化率代替资产周转率等等。

预算考核指标选定后还要制定详细的指标说明，确保指标在预算编制和预算考核时保持口径一致性，确保预算考核的严肃性和权威性。

五、总结

房地产公司的全面预算管理是一个系统工程，是公司内部管理的重要组成内容，各房地产公司应该根据自身的特点，形成适合本企业的全面预算管理体系，以确保预算目标的实现，从而切实提升公司的经营管理能力。

如果将房地产公司的经营管理比作弹钢琴，全面预算管理则是美妙的钢琴曲，调节着各项目运营的进展和节奏，在公司管理者的演奏下形成一曲美妙动听的旋律！

参考文献：

[1]袁真怡.全面预算管理在企业管理中的地位和作用[J].商场现代化，2010年8月（上旬刊）总第619期：30.

[2]刘淑萍.对强化房地产企业全面预算管理工作的思考[J].中国乡镇企业会计，2014年第10期 ：74～76.