物业公司市场营销内部管理规定

物业公司市场营销内部管理规定（共8篇）

1.物业公司市场营销内部管理规定 篇一

谈物业管理公司内部资源整合一、对于物业管理公司资源整合的理解。

1、物业管理公司资源是指包括物业管理公司的人力资源、财力资源、物力资源，简单的说，即人、财、物；按照获取的方式又可分为内部固有资源、外部可利用资源两大类。内部固有资源即为创立或维持公司运作的基本资源，外部可利用资源意即无产权有托管期限内使用权资源和因接管新物业随之附加的资源成潜在资源。

2、物业管理公司资源的整合。

简单的说就是针对物业管理公司不同发展阶段的运营状况，以保证物业公司持久经济收益为目的，重点以人、财、物三个方面资源为对象进行科学地、合理地组合，以促使物业公司能够在各个发展阶段持续发展和经济效益稳定增长态势的内部组合调整的手段。

3、关于资源整合的说明。

资源整合是企业为获取持续稳定的经济收益，通过对可利资源的不断调整以达到或接近达到内部、外部资源的最佳使用的目的，以期最大可能的适应市场的变化，在市场变化前变化，最大可能的有效利用资源，最大可能的降低成本费用，最终达到持续稳定获益的目的。

二、不同物业管理公司在不同的发展阶段对于资源整合的需求，粗略的分为3大类；

1、市场规模型的物业管理公司；

1此类型的物业管理公司的特点是：

A、管理面积大，如上千万平米管理面积的物业公司，已完成管理佣金固定、相对稳定的收取模式，有较稳定收益，尽管纯利润目前不高；

B、由于规范效应，现金流量较大，资金总体可利用率较高（相对于其他现金流量大的行业而言），有可利用空间；

C、由于现金流量大，必然导致资产及其可利用附加值增大。

②由于上述特点，该类型物业管理公司实际上已基本完成规模管理的基本框架，以提高效益为目的的转型的特点，是以充份利用资源，如现金流投资（通过经营将业主同意投资的经营盈余用于金融投资等），大规模管理的物业的整体商业行为（如在各个住辖物业内开办连锁经营项目）为手段，达到扩充资产的目的，以弥补物业公司相对其他有关行业而言资产比例较低的不足，最终通过资产运营完成物业管理公司进一步发展的道路。

2、扩张过渡型；

1、为什么叫扩张过渡型呢？

这是由此类物业管理公司特点所决定的。

A、扩张过渡型的首要特点是基础好。一般在扩张前有较好或相对稳定的经济效益，所辖物业在相当长的时期内有较好的管理基础，人员素质基础好，规模不大，但所管理物业收益较好，有扩张的基础。

B、由于企业自身发展的需要和市场的逼迫，力图拓展管理面积以提高经济、社会效益，如深圳有些乙级物业公司或未到100万平米的甲级物业公司。

C、开始明确追求社会效益的同时，重点追求经济效益，确保种“一棵树活一棵树”，较二、三年前片面追管理面积而言进入比较理性的管理阶段。

②由于以上特点，扩张过渡型物业公司往往在转型中在确保现有收益的情况下，充份利用已相对富余资源进行“一边抢盘、一边调整”，以求扩大收益规模。此类型物业管理公司在这个阶段，人、财、物等资源的重新分配最大，对企业原有机制，故有观念调整最频繁，难度和“痛苦”程度最大。同时，在这个过程中，如果调整的目标、手段和效果不能适应市场和企业自身的要求，经营风险也就相对增大。

3、固定稳定型。此类型物业管理公司由于管理规模不大但收益相对稳定，或自有物业能不断补充或吃“阿爷”饭，暂求偏安。相当一部份国有企业的物业管理公司就属于此类型。其他不够竞争力的丙级或过小的物业管理公司不在此列。针对以上个人见解。下面就扩张过渡型物业管理公司做内部资源整合的简单分析。

三、浅谈扩张过渡型物业管理公司的内部资源整合。扩张过渡型内部资源整合的目的在不同的阶段表现不同。

（一）阶段一，全面资源比例调整。

1、将各辖物业管理处经营目标明确为经济效益和保证持续服务质量，制定量化考核标准。

2、对各辖物业管理处实行独立核算，以确保各管理处具备独立的运营能力和创收能力。

3、在实行各管理处独立核算的基础上，形成物业公司的职能管理部门，建立由职能部门对管理处日常工作进行督导的管理架构。

4、部门重组；首先将各管理处组织架构调整为适应于独立核算、具备自负盈亏和保持稳定收入的结构；其次，将现有职能部门清晰的分割为日常行政管理，财

务管理，内部协调三大工作模块，并在此基础上建立拓展部门开展前期准备工作。在这个阶段是人员内外流动，日常管理机制变动，财务管理方式变化，以及管理质量波动最频繁的一个阶段，要完成以上调整，最终将人、财、物三方面的有效资源调整到适应于组织结构、考核方式、管理机制等等的变化；同时，应在开展具体工作中有针对性的进行资源调整。

▲针对人力资源的调整：

1、将日常培养的管理人员统筹安排，先内部考核各管理处管理人员的工作能力各岗位情况，根据独立核算、保证收益、保障服务水准的原则，针对各管理处所辖物业所处不同的接管状态进行新的定岗定编。

2、核定新的岗位分布及编制后，先从基层进行人员调整，再根据基层人员增减变化后的情况，核定管理人员的调整方案。

3、通过基层员工及管理处管理人员的调整，将适于岗位要求的员工保留，能力突出的适于职能部门管理工作的人员抽出，将不适于岗位要求的人员分流。通过以上3个步骤须达到的目的：

A、基层岗位适于独立核算下的运作。

B、管理人员完成工作重新分配，做好职能部门人员储备。

C、分流不适用人员。

操作中须关注的问题：

A：人力资源调整方案必须反复推敲，确保科学和合理性；

B、人员调整思想工作要扎实，避免不必要的人心浮动影响工作质量；

C、人员调整要“短平快”，忌下“毛毛雨”以致影响团体士气。

D、考核和聘用管理人员，应以能力和工作稳定性为主，应由物业公司管理层综合评比。

G、调整后的岗位培训要更新，以满足新情况的需要；

H、调整后的各管理处情况，物业管理公司应及时了解，调整不足之处，以确保服务水准，工作质量的稳定。

▲针对财务管理资源的调整：

1、确定物业管理公司转型的总体方案后，内部资源整合的详细内容应第一时间通知财务部门，以保证开展资源整合的过程中帐务和经济关系的真实性、准确性、科学性；在开始整合前，配套的帐务调整和科目设置就要先行到位。由于现在推行会计电算化管理，甚至还需要调整财务软件。

2、财务部根据各管理处以往的帐务情况，完成独立核算的帐务单列，将物业管理公司和管理处帐务关系调整为管理处上缴管理收益的方式。

3、重新设立基层财务工作的操作方法和开支权限以满足各管理处日常工作的需要。

4、重新核定财务预算的分配额度，将各管理处的收支指标量化执行。

5、将各管理处上缴的收益以物业管理公司的角度重新制定物业管理公司的财务预算方案。

完成以下5个步骤须达到目的：

1、物业管理公司与管理处分别核算，管理处转型为上缴收益型，物业管理公司进行自身的管理核算；

2、管理处完全按照量化指标运作，财务目标明确；

3、管理处财务工作科学化、安全化、合理化；

4、财务管理工作与资源整合相匹配，真实反映资源整合过程中收入和支出的变化。

操作中须关注的问题：

1、资源整合往往都有要带动财务数据的变化，必须让财务部做到充分准备，以避免帐未变，机制已变的不同步行为；

2、公正、合理的制定管理处的财务指标；

3、管理处日常财务工作必须保证能与财务部衔接。

▲针对可利用物资源的调整：

1、现有固定资产的库存，使用情况重新登记清查；

2、库存材料、配件和低值易耗品实行月度核查制，在保证各管理处正常运行的同时，做到资源共享，避免重复采购和库存积压浪费。

3、对固定资产的状态进行核定、即对使用年限、使用效果，大中、小修情况、日常使用单位、使用频率进行跟踪统计

4、办公用品进行量化控制，降低库存积压，对办公设备实行专人专控，确保使用状态和使用情况有记录，有跟踪。

完成以上4步骤达到目的：

1、固定资产，低值易耗品、办公用品、使用材料、配件帐务清晰，帐实相符；

2、固定资产、低值易耗品、使用材料、配件少积压；

3、提高资源共享的利用率；

4、完善健全固定资产，低值易耗品、办公用品、使用材料、配件的管理制度，查漏补缺。

操作中须关注的问题：

1、清查人员的工作责任心；

2、科学、有机地资源共享；

3、长期坚持是做好使用物资源管理和整合工作的基础。

（二）阶段二，转型后扩张过渡型物业管理公司资源整合重点转移到利用内部资源获取外部资源。这里谈到的阶段二的利用内部资源，主要是以下几个：

1、阶段一完成后相对稳定的经营收益；

2、组织结构调整后，节约的人力资源，和重新开发的人力资源；

3、管理模式上形成物业管理公司职能部门完成各管理处的监督管理，各管理处独立完成自身运作，物业管理公司日常工作重点转向拓展开发的时效资源；

4、管理模式上调整后产生的综合效益资源；

5、固有的品牌资源。

完成阶段一的资源整合，阶段二的资源整合的重点转向在进一步增加内部资源的同时进而获取外部资源。进一步增加的内部资源重点如下：

1、品牌资源；物业管理公司应在固有品牌的情况下，通过多种认证和对外宣传，建立完整的CI形象体系等，当然最有效地最有接方法是通过在知名物业竞标中获胜来全面树立社会公众型物业管理公司的形象；

2、人力资源；持久的内部培训和合理科学地外聘管理人员进行人员储备；

3、固有物业日常管理深化，使现有管理的重点物业持久品牌化形象化。通过内部资源的反复提炼，最终完成向外部市场要效益，即利用外部资源完成资本扩张。这里的外部资源包括两个层面的理解，一个是利用外部公共关系等资源获取楼盘资源，一个是直接利用内部资源获取楼盘等外部资源。阶段二操作须达到目的：

1、扩大管理面积，树立社会公众型物业管理公司形象；

2、通过扩大管理面积，进而扩大经济收益；

3、扩大管理面积达到国家级物业管理水准，为成为物管理公司打下基础。操作中须关注的问题：

1、品牌化树造过程中费用的合理性、有效性问题；

2、随着管理面积的扩大，财务管理的及时、监控性问题；

3、随着管理面积的扩大，人力资源稳定再生的问题；

4、管理模式为适应管理面积的扩大进一步调整的问题。

（三）阶段三：完成扩张，物业管理公司逐步增加资产，走资本经营的发展道路。由于本文探讨的重点在阶段

一、阶段二，阶段三不做细述。

综合以上，在实际工作中，扩张过渡型物业管理公司在阶段

一、阶段二的种种资源整合往往不分先后，有时以阶段性体现、有时又交叉进行，但整合的目的只有一个，就是使内部资源不但得到有效利用，还要随着发展不断壮大，以促使企业在获取外部资源时，赢得较大的经济效益和稳固的市场地位。本文仅限个人的一些看法，由于水平有限，欢迎大家指正.

2.物业公司市场营销内部管理规定 篇二

关键词：内控报告,披露质量,评价指标

2010 年以来, 随着我国企业内部控制理论框架的逐渐成熟, 其实践环节也显得日趋重要。 其中, 作为利益相关者了解企业经营效率和效果的重要途径, 包括企业自评报告和外部审计报告的内部控制报告的披露质量备受关注。作为上市公司的直接监管机构, 上交所和深交所就此开展了大量工作。然而, 尽管两所多次颁布文件规范上市公司的内部控制报告披露工作, 但并未针对报告披露质量提出明确的量化标准。为此, 近年来众多学者致力于从多种角度对影响内控报告披露质量的因素进行分析, 并通过构建评价指标体系来评判报告质量。这些研究表明, 市场管理者出于宏观监管的需要, 企业基于实现长久立足于资本市场的内在要求, 外部投资者为了获得财务真实可靠的报告信息, 都追求高质量的内控报告信息披露。鉴于此, 本文依据市场管理者制定的上市公司信息披露质量考核标准, 借鉴有关学者的指标分析方法, 从市场管理者的视角构建我国上市公司内部控制报告信息披露质量分析指标。

一、文献综述与质量分析指标建立

(一) 文献综述

2004 年推出的COSO报告为上市公司内部控制质量体系提供了一套标准化体系, 但该体系主要采用定性方法而难以进行定量衡量, 并不适用于我国现行的市场经济, 因而国内学者对如何衡量内控报告信息披露质量进行了大量探讨。 韩传模、刘彬 (2012) 认为学术界研究信息披露质量主要采用两类方法:一是直接采用权威机构的评分;二是学者根据自身搜集的数据给予的评分。 戴文涛、李维安 (2013) 从一个“局外人”如政府监管机构或外部非营利性机构的角度对企业内部控制状况实施了全面、综合、定量化评价。 宋洪琦、魏建 (2011) 指出影响上市公司信息披露质量的评价指标, 既有定性指标, 又有定量指标, 只有将定性指标和定量指标有机的结合才能实现真正的综合测度。 孟强、苏本知、赫红 (2008) 认为内部控制的评价方法应从内部检查、外部监督、注册会计师的评价三方面进行。 另一些学者则引入信息传播学相关理念, 形成内部控制信息披露质量评价的理论基础, 构建评价的指标体系与方法, 以此来衡量上市公司的内部控制信息披露质量, 如刘玉、邓德强 (2011) 等。 综上可以看出, 学者们在内控报告信息披露质量的研究中对质量测度方法予以了重点关注。 本文拟选取一个新的外部监督者视角, 即从证券市场管理者的角度, 参考现有相关文件, 构建一套内控报告信息披露定性与定量的质量分析指标。

(二) 基于证券市场管理者角度构建内控报告披露质量分析指标

为了保证上市公司内部控制信息披露质量, 深交所和上交所颁布了一系列规定与考核措施。 证券交易所作为证券市场最直接的管理者, 辅助五部委组织和监督上市公司的市场交易行为, 肩负着规范上市公司内部控制报告及提高内控报告信息披露质量的任务。

深交所2001 年发布《深圳证券交易所上市公司信息披露工作考核办法》 (以下简称《考核办法》) , 对上市公司信息披露实施考评。从信息披露的及时性、准确性、完整性、合法性四方面划分评价等级, 同时考虑上市公司所受奖惩情况及与深交所的工作配合情况而综合形成最终考评结果, 并将上市公司信息披露质量从高到低划分为A、B、C、D四个等级。 2013 年4 月深交所对该《考核办法》进行修订, 增加了真实性和公平性两项指标, 并详细指出不能评价为A的情形和必须评价为C和D的情形。此后, 2013 年10 月上交所也正式发布 《上海证券交易所上市公司信息披露工作评价办法 (试行) 》, 重点关注上市公司信息披露的真实性、准确性、完整性、及时性和公平性, 通过定量计分和定性评价将上市公司分为A、B、C、D四大监管类别, 分别为信息披露优秀类、良好类、合格类及不合格类公司。 从深交所对考核办法的修改及上交所试行的评价办法来看, 两所均赋予了信息披露的真实性及准确性重要地位。

因此, 本文结合上交所和深交所颁布的信息披露质量考核办法, 选取其共同的五项评价指标进行内控报告披露质量评级。具体定义如下: (1) 真实性。是否聘请外部审计机构对公司的内控自评报告信息披露进行鉴证及外部审计机构的声誉等级。本文将四大会计师事务所定义为第一等级, 其他会计师事务所定义为第二等级, 未聘请会计师事务所定义为第三等级。 (2) 准确性。内部控制缺陷及风险的衡量, 即是否在自评报告中披露对内部缺陷的定性及定量的衡量和对公司各种风险的阐述与预防、应对措施。 (3) 完整性。是否按照内控自评报告书写规范要求出具至少应当披露的8大内容, 即董事会对内部控制报告真实性的声明, 内部控制评价工作的总体情况, 内部控制评价的依据、范围、程序和方法, 内部控制缺陷及其认定情况, 内部控制缺陷的整改情况及重大缺陷拟采取的整改措施及内部控制有效性的结论。 (4) 及时性。 《企业内部评价指引》 (以下简称“指引”) 第二十六条规定, “企业应当以12 月31 日作为年度内部控制评价报告的基准日, 内部控制评价报告应于基准日后4 个月内报出”。为对样本加以区分, 本文以10 日为一个间隔期对及时性做出划分。 (5) 公平性。 《指引》就上市公司如何保证公平信息披露提出了几点原则性要求, 如信息披露要平等对待所有投资者; 发生未公开重大信息泄漏或股票交易异常时, 应第一时间报告交易所并立即公告等, 本文据此定义公平性。

从上交所和深交所颁布的信息披露考核办法中各评价指标的排序可以看出, 真实性、准确性、完整性、及时性和公平性的重要性由高到低, 由此本文为上述五个指标设定了等差权重, 公差为5%。 每个指标设定满分为20 分, 总计100 分, 并为细分项目设定了相应的分值。 具体评价指标体系详见下页表1。评价测算分数公式为E=ΣW×Xi;评级标准为:85 至100 分评定为A级, 70 至85 分评定为B级, 55 至70 分评定为C级, 55 分以下评定为D级。

二、上市公司内控报告信息披露质量分析

(一) 样本选取

本文以沪深两市主板以及深市部分中小板上市公司作为研究样本, 基于研究设计的要求进行了适当比例的筛选, 即制造业为总样本的1%, 其他行业为总样本的10%, 最终得到100 个研究样本。 其中沪市主板49 家, 包括制造业5家, 其他行业44 家;深市主板27 家, 包括制造业2 家, 其他行业25 家;深市中小板24 家, 包括制造业6 家, 其他行业18 家。

(二) 总体披露质量

对100 家样本公司的内控报告信息披露质量使用本文上述质量评价方法打分并评级, 得到总体质量情况的分布, 具体如下页表2 所示。

从表2 可以发现, 2011 年评价为C级的样本居多, 而2012 年评价为B级的样本居多。 2011 年上市公司内控报告信息披露质量等级向上累积频数分布为22、67、95、100;2012 年的则为10、35、79、100。 从总体来看, 样本公司的内控报告信息披露质量有了明显的提升。其中, 沪市主板高分变动最大, 评价为A级的公司由2011 年的4 家变为2012年的16 家, 相应比例由8.1%变为32.7%;评价为B级的公司增加5 家, 占2012 年总体的49.0%。 深市主板评价为A级的公司增加4 家, 评价为B级的公司增加9 家, 深市中小板总体变动不大, 略有改善。从年度数据的变化可见上交所和深交所对内控报告规范化的实施具有实际指导意义, 证券市场管理者能引导上市公司在理解规范理论的基础上更加高效率地实施内部控制。

(三) 对真实性和准确性指标的进一步分析

在此基础上本文进一步分析真实性和准确性两项加和权重为55%的指标, 这是由于其对总体质量的评价结果具有较大影响, 因此细化而深入的分析能为评价内控报告信息披露质量提供强有力的补充。

1.真实性指标。 从证券市场管理者在《指引》中规定上市公司聘请外部审计机构或更换外部审计机构对企业进行审计以加强企业内控建设的行为可见, 外部审计机构对上市公司内控报告信息的披露质量的鉴证作用与市场管理者对上市公司内部控制监管的目的相契合。 外部审计机构对证券市场管理者评价内控自评报告信息披露质量有辅助作用。 本文将内控审计报告披露质量划分为以下两等, 若由“四大”出具则为优, 若由一般会计师事务所出具则为良, 具体如表3 所示。

可以发现, 样本公司未聘请会计师事务所的数量由2011 年的51 家减至2012 年的33 家, 聘请 “四大”的总数不变, 说明新加入的“四大”之外的会计师事务所增加了18家。 其中, 深市主板“未聘请”比例由2011 年的70.4%降至2013 年的37.0%, 沪市主板 “未聘请” 比例由2011 年的20.4%降至2012 年的4.1%, 沪市主板总体状况明显优于深市主板, 深市中小板“未聘请”比例较高且两年来几乎没有变化。从总体情况来看, 上市公司聘请外部审计机构的数量仍有提高空间, 证券市场管理者需加强对上市公司聘请会计师事务所进行内控自评报告鉴证监督的工作力度。

2.准确性指标。 内控缺陷的准确认定作为内部控制有效性评价的核心, 影响着内控自评报告信息披露的质量。近年来, 越来越多的国内学者试图对企业内控缺陷认定做出系统研究, 并建议在内控自评报告中披露内部控制缺陷定性和定量的认定与分析, 与此同时, 上市公司也逐渐开始加强此方面的工作。 王惠芳 (2011) 认为内控缺陷的认定是内部控制评价和鉴定中最基础的问题。 若上市公司能加强内控缺陷的认定、有效管理企业内部缺陷, 并减少实质性漏洞或重大缺陷发生的可能性则对企业内部控制有良好效益, 从而提高内控自评报告信息披露的质量。

笔者选取内控缺陷的相关控制作为内控自评报告信息披露质量分析的关键, 并将其定义为制定了内控缺陷定性、定量的认定标准或采取了有效预防措施应对内部缺陷, 同时增加是否设立包括内部审计部门在内的内控小组考核项, 以对内控缺陷的相关控制展开补充, 更细致地研究两年样本内控自评报告信息披露质量及内部控制情况, 具体如下页表4 所示。

由表4 可知, 样本内控缺陷的相关控制比例增幅较大, 由2011 年的41%增至2012 年的77%, 设立内控小组的上市公司增加了8 家, 比例由64%增至72%。 在这两项考核中, 2011 年沪市主板的情况较之深市主板与中小板都显现劣势, 2012 年沪市主板的情况有较大改善, 略逊色于深市主板, 且明显优于几乎未有改善的深市中小板。 这不仅说明证券市场管理者对上市公司内部控制的相关规范起了一定作用, 更说明上市公司对其内部控制治理的自愿意识有所提高。 证券市场管理者应继续鼓励上市公司使其提高对内控缺陷的管理与控制, 使得市场整体内部控制水平稳步提升。

风险管理是企业提高核心竞争力的重要手段, 而风险评估作为美国COSO委员会提出的内控五要素之一, 更是内部控制质量衡量的决定性因素之一。 这部分内容是否在内控自评报告中得以准确详尽披露对披露质量有重要的影响, 因此证券市场管理者应将上市公司是否在内控自评报告中披露对公司各种风险的评估、 预防及应对措施作为另一披露质量关键考核点。

笔者提取出较有代表性的另一个细化考核项风险控制, 审查上市公司内控自评报告是否有风险评估与控制的相关披露, 如对运营风险、财务风险、流动风险等风险的认定及预防应对措施。 内控自评报告风险控制的披露情况具体如表5 所示。 统计样本显示, 2012 年上市公司在内控自评报告中披露风险控制的比例有所增加, 其中上交所样本公司增加了4 家; 而深市中小板仅增加1 家, 主板未有变动;2011、2012 两年在自评报告中披露“风险控制”的样本公司比例, 深市中小板最高, 主板次之, 而沪市主板情况最不尽如人意。 上市公司虽然对内控缺陷的披露意识有所提高, 但是对风险控制的观念仍有待加强。

三、结论与建议

本文基于证券市场管理者的角度, 以2011 年及2012年沪市主板和深市主板及中小板上市公司为研究对象, 通过构建内控报告信息披露质量评价指标体系对100 家样本公司内控报告信息披露质量进行实证研究。研究表明, 2012年内控报告信息披露质量高于2011 年, 且沪市的质量高于深市; 沪市绝大部分上市公司两年来皆聘请外部审计机构对其自评报告进行了审计或鉴证, 而深市2011 年只有较少数公司做到了这一点, 2012 情况略有好转; 外部审计机构多为国内事务所, “四大” 常被聘请作为外部咨询机构协助上市公司开展内部控制。

基于此, 笔者提出三点建议: (1) 证券市场管理者应加强对上市公司内控报告信息披露质量的监管工作, 同时制定更加细化的衡定指标以引导上市公司开展实践。 上交所和深交所要肩负起有效考评内控报告信息披露质量的重任, 必须建立起强制性信息披露制度及定性、定量考核标准, 在加强外部监管的同时, 要求所披露内容必须经注册会计师审计。 (2) 证券市场管理者及企业都应提高对内控缺陷认定及控制与风险评估及控制的关注度。 对内控缺陷和风险管理实施适度的监督检查, 是市场管理者评价内部控制有效性、企业避免内控流于形式并及时改进的必要持续措施。 上市公司的内控缺陷和风险越少或越能被有效控制, 则越能保证内部控制的有效性, 从而提供高质量的内控报告。 (3) 证券市场管理者应督促企业聘请外部审计机构对内控自评报告进行审计或鉴证。 聘请会计师事务所且所聘事务所信用等级越高, 内控自评报告信息披露的质量也越高, 会计师的审计工作有助于确保内控有效性, 也可为市场管理者进行内控报告信息披露质量评级提供辅助依据。

参考文献

[1] .戴文涛, 李维安.企业内部控制综合评价模型与沪市上市公司内部控制质量研究[J].管理评论, 2013, (1) .

[2] .方红星, 孙翯, 金韵韵.公司特征、外部审计与内部控制信息的资源披露——基于沪市上市公司2003-2005年年报的经验研究[J].会计研究, 2009, (10) .

[3] .葛建军.基于风险视角的企业内控缺陷浅探[J].国际商务财会, 2012, (12) .

[4] .王惠芳.内部控制缺陷认定:现状、困境及基本框架重构[J].会计研究, 2011, (8) .

[5] .王加灿, 沈小袷, 朱志坚.企业内部控制质量评价体系研究综述[J].湖南财政经济学院学报, 2012, (4) .

3.物业公司市场营销内部管理规定 篇三

摘要：机关单位物业内部维修工程一年费用少则几十万，多则上百万，如何通过规范的管理、科学的维修，实现单位物业的使用价值，为机关工作人员创造良好的工作环境是单位物业管理部门必须研究和解决的问题。笔者通过多年的单位物业维修管理工作经验，就单位物业内部维修工程中存在的主要问题和解决办法谈几点浅见。

关键词：单位物业；维修工程；管理

机关单位物业内部维修工程一年费用少则几十万，多则上百万，如何通过规范的管理、科学的维修，实现单位物业的使用价值，为机关工作人员创造良好的工作环境是单位物业管理部门必须研究和解决的问题。笔者通过多年的机关单位物业维修管理工作经验，就单位物业内部维修工程中存在的主要问题和解决办法谈几点浅见。

一、机关单位物业内部维修工程的特点

首先，由于机关单位物业的建筑年限不同，使用情况不同，需要维修的部位也不尽相同，涉及建筑的屋面、墙面、门窗、水、电、暖等各个方面，情况十分复杂，这种复杂性给物业维修工程的资金使用、质量控制、进度管理都带来了很大难度。其次，機关单位一般没有专项物业维修资金，物业维修又有一定的突发性和不确定性，这就会造成预算资金紧张的情况。怎样利用有限的物业维修资金来保证物业设施的使用功能，甚至达到使物业保值增值的最终目的，也是物业管理部门面临的一大矛盾。

二、单位物业内部维修工程存在的主要问题

1、工程立项随意，审批程序不合理。

机关单位物业的维修立项，多是根据相关使用部门反映的情况和提出的意见，由物业管理部门做出维修方案和预算后报各级主管领导逐级审批。各级领导不了解情况，只能管控经费，维修金额小的按照物业管理部门的意见办理，金额大的往往较难获得批准。这就造成单位物业小维修频繁随意，真正危及物业使用功能和使用寿命的问题确得不到修缮。

2、工程预决算不严，造价水分大。

机关单位维修工程的预决算虽然是按照国家规定的定额编制，但由于建筑材料的差价较大，即使是同一品牌的同类产品由于品质不同，也存在很大差价，这就给虚报或多报预决算留下了很大空间。如果工程管理人员不能对工程使用建材、人工的市场行情了然于胸的话，就无法达到通过预决算来控制工程成本的目的。

3、工程施工随意性大。

机关单位内部维修工程应该有工程设计方案和施工图纸，或者较详细的施工要求和说明。但在实际操作中，大多数是只有大概方案和要求，因此工程中的增项、改项就较多，也很随便。往往工程施工方以各种理由或借口提出增项、改项要求，单位管理人员只能同意。审计部门质询时，工程管理人员还会帮着说明。工程施工的随意性给巧立名目弄虚作假提供了机会和前提。

4、工程管理不严，监管不力。

机关单位物业内部维修工程普遍造价不高，基本都是由单位内部物业管理部门负责管理监督，一般不会聘请工程监理。实际管理中监督不严，管理不清的现象时有发生。部分工程施工项目的增减甚至是由施工方口头提出的，完工后在补办手续，这也给虚报、多报、弄虚作假提供了条件。

三、问题存在的主要原因

1、机关单位管理体制不规范，相关物业管理维修制度不健全、不到位，监督制约机制不完善。

2、机关单位专业管理人员缺乏，基本没有专职的技术人员，相关工作人员几乎都是转行的。

3、维修施工量小、利薄基本都是由一些没有资质或借用、挂靠资质的小包工队完成的，施工质量很难得到保障。

四、解决机关单位物业内部维修工程主要问题的几点建议

1、严格执行国家相关法律法规，建立健全机关单位内部物业维修管理制度，让预决算、招投标、工程审计等管理手段在维修工程项目管理中充分发挥作用。

2、利用信息化的管理手段，建立物业管理系统，对所管物业实行统一的信息化管理，及时将维修信息输入管理系统，通过对物业设施的动态管理提高维修决策的科学性，将有限的资金用到最需要的地方去，实现资金利用率的最大化。

3、建立工程管理责任制，强化管理人员的责任意识，建立监督制约机制，防止施工过程中的弄虚作假。必须按图或施工方案施工，严格控制工程变更，确需变更的必须说明并完善变更审批程序。

4、强化工程的预决算管理，严格对工程的审计。通过对工程的预算管理，掌握工程量、工程使用材料的质量价格，以便管理人员在施工过程中逐项核实；通过决算管理进一步核准工程项目完成情况；通过审计，加强对工程质量的监督管理，去除决算中的水分。

5、对机关单位物业维修中使用量较大的原材料进行集中采购，这样既能保证维修使用建材的质量，又可以降低采购价格，通过与供货商签订长期的供货合同，对各维修工程分期供货。

6、对机关单位物业维修管理人员进行定期的专业培训，通过学习提高相关工作人员的专业知识和管理水平。加强工程管理人员的政治思想教育和党风廉政教育，把机关单位的维修管理纳入到党风廉政工作中，落实到人。

4.物业公司市场营销内部管理规定 篇四

企业的财务内部控制对于企业的内部控制工作来说是一个重要的组成部分，也是企业能够在各方面实行有效管理的重要保证。近年来，我国物业管理公司迅速发展，整个行业也是处在一个快速成长的阶段。但是，较快的发展也会给企业的管理带来一定的挑战，尤其是在财务内部控制问题上，更需要企业的重视。我国房地产企业的迅速发展带动了物业管理公司的发展。由于物业管理公司业务性质的特殊性，其收入呈现出少次多量的特点，支出呈现出零且杂的特点。这就给公司的内部控制带来了极大的难度与挑战。同时，因为物业管理公司的收入只占集团总收入较少的一部分，因此其内部控制更是很难得到重视，从而给企业的财务管理带来巨大的风险。通过对物业管理公司发展中财务内部控制中所存在的问题进行分析，可以考虑建立财务内部控制中需要注意的关键点，才能促进物业公司财务内部控制的发展，保证企业更加稳步的发展。

一、我国物业管理公司财务管理存在的内部控制问题

( 一) 财务人员的内部控制意识不足

物业管理公司有两种主要的建立模式，一种是独自成立的公司，与所管理的小区、商场等的所有方没有直接的联系，另一种是由房地产开发企业集团建立的公司，与所属的房地产企业共同归属于集团公司管理。在前一种模式下，物业管理公司的规模一般比较小，因此对于公司的财务管理，管理者并不能够给予足够的重视，这就使得财务管理中存在着诸多漏洞，给公司的财务活动带来风险。后一种模式下，由于物业管理公司是从集团企业的房地产项目中剥离出来的，其财务管理多于房地产企业挂钩。且物业的收入只相当于整个收入的很小的一部分，因此许多企业集团会将整个财务部门中专业技能较为薄弱的财务人员分管物业公司的财务，并且相对于房地产企业的财务管理，对于物业管理公司并不会给予足够的重视，也造成了物业管理公司财务风险的增加。物业管理公司财务人员的内部控制意识不足，一方面是由于企业上层对于财务管理不够重视，另一方面也是由于财务人员本身的内部控制的意识薄弱。

( 二) 财务管理的内部控制体系不够健全

正是由于物业管理企业的对于财务管理的内部控制不够重视，所以在大多数物业管理企业并不能制定出完善的财务管理的内部控制体系。一方面，传统模式下的房管部门转变为物业管理公司的这一情况，大多公司都难以适应市场的激烈竞争, 开发商下所附属的物业管理公司大部分由开发商决定, 加上市场竞争的意识薄弱, 造成了亏损较为严重的情况;另一方面，自主经营的物业管理公司的经营状况较好一些, 但是盈利状况仍然不是很理想。这些问题的出现还是要归于物业管理公司的财务内部控制并不完善, 使得企业丧失了进行激烈市场竞争的能力在近年来频发的出纳等财务人员通过各种手段盗窃公司财产的案件来看，归根结底都是由于财务管理的内部控制体系不够健全导致的。对于这些已经发生的问题，许多物业公司并没有引以为戒，仍然执行原有的内部控制体系，更有甚者，甚者完全没有内部控制体系，整个公司的财务仅有一名或两名财务人员负责，而企业股东只会过问企业的利润等综合数据，这些漏洞给财务人员留下了较大的操作空间，给公司的财务安全造成极大的威胁。

( 三) 内部控制措施执行的有效性不足

在企业现代化的过程中，也有一些物业管理公司认识到了了内部控制对于财务管理的重要性，并且给予重视，编制了本公司较为健全的内部控制体系，这些内部控制措施并没有得到有效的执行。一方面是由于物业管理公司的财务部门的规模较小，而内部控制能够完成存在的一个重要条件就是能够有足够多的层次来实现相互监督。较小的财务部门的规模就导致内部控制层级之间的相互制约难以实现，内部控制的措施难以执行。另一方面是因为财务部门人员并不会严格按照内部控制的措施进行财务管理活动。许多物业管理公司由于规模较小，因此股东具有很大的发言权，公司的大股东向公司借去数额不菲的借款，同时从不偿还等现象时有发生。或者大股东挪用公司的资金为自己或家人添置汽车等物件，导致公司资产的流失。这些都是财务管理的内部控制未能有效执行的表现。仅仅建立内部控制的体系是远远不够的，更为重要的是能够有效的执行内部控制的措施，才能真正实现对公司财务的管理与保护。

二、物业管理公司财务管理的内部控制完善建议

( 一) 提高财务人员的内部控制意识

财务人员的内部控制意识是企业内部控制能够有效执行的重要因素。提高内部控制意识，物业管理公司主要有两方面需要加强。一是物业管理公司在招聘财务人员时，将其内部控制意识作为考察的一个重要方面，提高财务人员的工作要求。企业不能因为自身的业务较为简单或者其他原因就降低招聘财务人员的要求，而应对财务人员的整体素质进行审核。招聘具有较高专业素养的财务人员，这样从一开始就能够将整个财务部门的内部控制系数保持在较高水平。二是不具备较高专业素养财务人员的物业管理公司，在日常的工作中不断的贯彻内部控制的思想，将内部控制的思想贯彻到企业生产经营的各个方面。同时企业还应经常召开公司内部的内部控制学习交流会，让整个企业的各个部门都参与到内部控制的活动中来，在全公司养成内部控制的风气，在提高整个内部控制水平的同时，一并提高财务部门的内部控制水平。只有将财务人员的内部控制意识常抓不懈，企业才能真正的将内部控制一直贯彻下去。

( 二) 建立健全内部控制体系

内部控制系统的完善是实现企业内部控制现代化的重要基石。企业内部控制体系的建立对于内部控制的有效性的作用不言而喻。对于企业的内部控制体系的建立，尤其是财务部门的内部控制，国家已经出台了许多的指导文件对我国企业的内部控制给予指导。物业管理公司应当根据国家已经出台的文件，结合本企业经营活动的实际和特点，针对本企业的真实情况与存在的问题，制定适合本企业财务部门的.内部控制措施，并且在日常的经营实践中不断的加以完善。同时，物业管理企业还应借鉴其他内部控制体系制作较为完善，贯彻较为彻底类似企业的内部控制的措施，并且加以学习利用，能够将其消化吸收，为己所用。此外，物业管理公司在制定内部控制体系时，应当将财务部门的内部控制与本公司其他部门实现联动，通过加强企业内部的内部控制的综合应用，在企业内部各部门之间形成一个较为完整的内部控制体系，加强各个部门之间的相互监督力度，推动企业财务部门的内部控制迈向一个更高的台阶。

( 三) 加大内部控制的执行力度

具备了完善的内部控制体系，同时财务部门拥有较高专业素养的财务人员，更为重要的是内部控制的贯彻实施，这样企业的内部控制才能真正的发挥作用。年度预算是企业进行财务管理的内部控制的一个重要方面。首先，物业管理公司在年末制定了下一年度企业的预算，并且确保预算的合理性，符合本企业经营活动东的实际。其次，在新的一年中，企业应当以此年度预算为蓝本，严格执行企业的年度预算。最后，企业在预算的执行过程中，应当及时发现问题，并且对预算适时做出调整，以便于以后年度预算制定的更为合理。除了对于预算的执行中加强内部控制的执行力度，还应当在财务工作的各个方面对企业的内部控制进行贯彻。

三、结语

5.物业公司内部审计报告 篇五

审核日期: 2008年12月15日—12月18日 审核目的 评价本公司建立的一体化管理体系符合审核准则的程度确认所实施的管理体系满足规定目标的有效性和充分性发现不符合项及时采取纠正措施以保证一体化管理体系有效运行。审核范围 公司最高管理层、体系管理办公室、热力保障部、动力保障部、教学物业部、住宅物业部、绿化保洁部、工程部等物业管理活动。审核依据

1、GB/T19001—2000idtISO9001:2000《质量管理体系要求》 GB/T240012004idtISO14001:2004《环境管理体系要求及使用指南》 GB/T280012001《职业健康安全管理体系规范》

2、本中心公司制定的体系文件《一体化管理手册》《程序文件汇编》以及各部门制定的第三层次文件或作业指导书

3、适用的法律法规、标准及其他要求 审核组组员 略 审核情况综述: 本次审核共审核七个部门及最高管理层开出不符合报告7项均为一般不符合项观察项8项。审核中发现的主要问题为

1、《培训计划》中有的培训项目未能出示培训记录也未予以说明未完成原因。

2、在与保卫处等甲方单位的沟通中未能出示或保存甲方单位的签收记录。

3、对《合格供方评价表》中的供方“北京宏兆达电器有限公司”进行2008年复评时无重新评价准则。

4、某些运行岗位无专人负责对消防设施的日常维护与检查。

5、有些部门不能体现对上级下发文件的控制状况。

6、《受控文件清单》中的“版本/修订号”不能显示部门文件的真实修订状况。

7、《记录清单》中填写岗位与保存岗位完全一致但现场发现有些记录的保存岗位与清单中的规定不符。

8、现场记录均有签字不全、漏签等现象。

9、部门文件“目录”中的附表还存在已废止的表格名称。关闭不符合项的时间和方式受审核部门在15天内关闭不符合项并报体系管理办公室由体系管理办公室安排审核员进行跟踪验证。审核报告发放范围各受审核部门。对体系运行的总体评价 2008年一体化管理体系的运行总体评价是有效的、适宜的。通过此次内部审核我们认为 最高管理者能够并带领员工对满足顾客和法规要求的重要性具有明确认识能够履行其管理承诺管理职责明确重视并参与管理体系的建立、保持和推动持续改进活动 管理者代表具有良好的顾客意识和战略意识在各项管理活动中能够严格执行相关的法律、法规和强制性标准组织结构设置基本合理管理职责基本明确能够通过月度检查、内部审核、管理评审、顾客满意度调查、纠正和预防措施等活动推动体系的持续改进 持续改进是我们永恒的目标根据此次内审以及本月度检查所发现的问题我们提出如下改进建议

1、相关部门应进一步强化策划工作并注重策划后形成文件的完整性。同时加强既定文件的执行力度。

2、对不合格品控制要按照相关程序予以处理要能够会同责任人进行不合格品的原因分析制定相应的纠正或预防措施。

6.物业公司市场营销内部管理规定 篇六

一、上市公司内部资本市场资本配置形式

我国上市公司普遍资金短缺, 许多国有企业在政府的支持下上市融资, 民营企业也纷纷抓住时机。为满足严格的上市要求, 许多公司将优质资产“剥离”出来, 设立一个新公司上市融资, 或者直接采用“借壳”上市的形式。这样, 我国上市公司中就形成大量母子公司构成的企业集团, 并构建出内部资本市场。与西方国家的情况不同, 我国上市公司内部资本市场的一个重要特征是“以控股股东为权力中心”, 即“基于控股股东的内部资本市场” (郑国坚, 2006) 。在这种类型的内部资本市场中, 控股股东会通过一系列复杂的关联交易以及担保、资金借贷等资本配置行为将上市所融得的资金回送拥有实际控制权的大股东, 形成隐蔽的利益输送行为。

(一) 关联担保

关联担保融资已成为我国内部资本市场中重要的融资行为。关联担保的外在表现是企业从外部资本市场获得债务资金, 但其本质是企业在内部资本市场上形成的一种虚拟的资金支持。因此, 关联担保可以说是内外部资本市场共同作用的结果。关联担保的独特之处在于其能增加资金总额, 进行资金补充。单个成员企业可以通过多级法人架构控制巨大的经济资源, 相互之间形成担保链。成员企业增多, 担保链将拉长, 集团能轻易从外界获得资金, 满足控股股东资金输送的需要。关联担保跨越了公司有限责任制度的保护, 成员公司由于连带责任而承担更多的风险, 企业集团中任一企业资金链出现问题, 将通过无限连带责任输送到其他企业中, 导致“一损俱损”的结果, 增大了成员企业的财务风险, 导致集团企业的崩塌。

(二) 关联资产交易

在内部资本市场中, 控股股东与上市公司有着广泛的业务关系, 其中采购、生产、销售等重要的经营环节上的经常性交易构成了业务关系的核心内容。关联交易表面看来是资金和物质的合法交换, 实质上却可能变成控股股东从上市公司获取利益的内部通道。控股股东可以按照其意愿将物资或服务的价格进行调整, 通过频繁交易, 控股股东能控制资金在上市公司内的进入或输出, 帮助上市公司渡过难关或从中抽取利益 (Jian and Wong, 2004) 。李艳荣 (2007) 在对大量公司的关联交易统计后发现, 在关联交易中大约3/4是资金流出型的, 远远大于资金流入型的交易, 并推断出上市公司在与其母公司的关联交易中资金流出额远远大于资金流入额。可见上市公司将外部融入的资金或自身的利润已通过不平等的关联交易转移到母公司或其他成员企业。

(三) 关联资金占用

关联资金占用本是内部资本市场配置内部资金最普遍的形式, 但由于我国内部资本市场是由“控股股东主导”, 关联资金占用形式配置资金带有明显的利益输送特征。关联资金占用主要体现在财务报表中的“应收账款”“其它应收款”等往来账项, 大股东对上市公司的关联资金占用, 将损害中小股东的利益。为了规范上市公司与关联方的资金往来, 2003年证监会和国资委联合颁布了《关于规范上市公司与关联方资金来往及上市公司对外担保若干问题的通知》, 规定控股股东及其他关联方与上市公司发生的经营性资金往来中, 应当严格限制占用上市公司资金的行为。在此之后, 上市公司控股股东占用资金的手法变得更加复杂和隐蔽。研读有关上市公司的年度报告, 仍能发现上市公司进行关联资金占用的端倪, 有的公司数目不小。2006年4月, 澳柯玛资金危机爆发的直接缘由就是控股股东澳柯玛集团及其关联企业占用上市公司经营性资金19.47亿元, 使公司资金流动性极度匮乏, 生产基本停滞。能否有效控制关联资金占用问题, 是上市公司稳健发展和优化资本配置的关键因素。

(四) 低效补贴

内部资本市场能够灵活实现内部资源的跨部门流动, 如果公司按照项目的投入产出比来配置稀缺资源, 对外部市场作出快速反应, 则能大大提高资本配置效率。当产业面临不利变化时, 公司可以通过内部资本市场将资本重新配置到发展前景较好的产业, 从而规避对企业的不利影响。从这个角度看, 内部资本市场的优势不仅在于能够“择优”, 还能够“避害”。但我国上市公司内部资本市场的资本配置并不是高效的, 特别是对多元化的企业集团, 低效补贴表现为企业集团中个别企业投资项目在未达到预期效果的时候, 为维持项目的运转, 很多企业被迫将内部资本追加配置到这些项目中, 引发较为严重的恶性增资行为。低效补贴被看成是内部资本市场中“平均主义”思想的一种体现, “平均主义”能减少各分部经理为争取更多资本可能产生的矛盾, 但也因为资本实行平均分配, 更多的资本没能流入高效益的产业, 不仅没有实现资本的有效配置, 而且降低了分部经理增加工作绩效的积极性。

上述四种资本配置行为的形式表明, 我国上市公司的内部资本市场已经异化为利益输送的渠道, 上市公司事实上成为控股股东谋取利益的工具, 以至于在部分企业集团中, 上市公司优越的外部融资功能成为了其在集团中唯一的生存价值, 显然这种情况下构建的内部资本市场不但不能发挥其优化资本配置、提升企业价值的功能, 反而会由于种种不合理的资本配置和违规操作使上市公司陷入困境。

二、上市公司内部资本市场资本配置低效原因分析

良好的公司治理是内部资本市场有效运作的基石, 其对公司的资本配置方式具有重大的影响。究其根源, 我国上市公司内部资本市场资本配置效率不高的原因主要在于:

(一) 股权结构过于集中

我国很多上市公司和原母公司存在着深厚的渊源, 股权结构过于集中, “一股独大”的局面并未有效改变, 为大股东的利益侵占行为提供了便利条件。大股东可以不顾成员企业的风险, 在内部资本市场中采用关联担保来满足其对资金的需求, 或者采用关联交易侵占其他股东利益。过于集中的股权结构下, 小股东不能对大股东的利益侵占行为形成有效的制约, 导致内部资本市场资本低效配置。

(二) 控制权与现金流权的分离

大股东在很多时候只拥有公司较少的现金流, 却掌握了公司的绝对控制权, 这种控制权和现金流权不一致的现象称为控制权与现金流权的分离。现金流权与控制权的分离程度越大, 大股东从上市公司得到更多收益的同时却只承担相应现金流比例的成本, 增强了大股东获取额外收益的动机。我国民营企业大量利用金字塔结构来强化对上市公司的控制, 这种金字塔结构是加剧控制权与现金流权分离的一种重要方式。通过金字塔式的间接持股, 大股东拉长了对上市公司的控制链条, 用较少的现金流实现了对下层公司的实质性控制, 增强了大股东通过内部资本市场对上市公司进行“掏空”的动机, 严重地扭曲了公司的资本配置行为, 增大了大股东对中小股东的利益侵害程度。

(三) 寻租行为

上市公司存在着两层代理问题, 建立在两层代理问题上的寻租行为有所不同, 但都对公司的内部资本配置行为产生重大影响。

(1) 第一层代理问题导致的寻租行为。内部资本市场为母公司及其成员公司提供了一个良好的资本流动平台, 成员企业经理和总部管理者的谈判和协商将决定资本的配置结果。为了达到保护自己和提高谈判地位的目的, 成员企业经理会积极进行公关活动, 确保自身的利益。企业的高级管理者由于不是企业股东, 因此不会从股东利益价值最大化的角度来考虑投资决策, 而是将资本分给与自己关系密切、给自己额外好处的成员企业经理, 凭借自身权利通过寻租行为获得更大收益, 这种行为将干扰管理者对资本的最优配置, 损害公司价值。

(2) 第二层代理问题导致的寻租行为。这类寻租行为对公司内部资本市场运作产生的影响要大于第一类寻租行为。在企业集团中, 控股股东掌控着成员企业经理的任免和报酬, 成员企业经理为了维护自身的利益和稳定的工作, 必然会听从控股股东的资本调配命令, 将资本隐蔽地通过上述方式输送出去, 形成“隧道效应”, 此时中小股东的利益就会受到严重侵害。显然, 成员企业经理对控股股东的高度配合使公司的资本配置行为都是基于控股股东的意愿产生的。

(四) 管理者的“帝国构建”倾向

无论是成员企业经理还是公司下的部门经理, 在实际的工作中往往会有“帝国构建”的倾向。只要所有权和控制权分离, 管理者就可能会在公司中不断集聚自己的势力, 巩固提高其地位, 将其公司或部门做大做强。这不仅有助于应对内部激烈的竞争, 还能使他们凭借新拥有的权力和资源寻求更多的寻租机会。在这种思想的驱动下, 管理者就会将资本配置到能最大限度提高自己管理控制租金的项目上, 即使这些项目的净现值为负, 或者暗自进行关联资产交易、关联资金占用等来增强自己的实力, 或借此营造一种实力雄厚的假象。

除上面所论及的原因之外, 我国上市公司中还存在其它很多由于公司治理的问题而导致内部资本市场资本配置低效的情况:如公司未制定科学有效的决策程序造成的内部资本配置决策失误, 不合理的人员安排职务设置造成的大开资金方便之门等。总的来看, 公司治理水平的高低不仅制约着公司的发展空间, 而且对内部资本市场能否有效运作起着举足轻重的作用。

三、上市公司内部资本市场资本配置效果改善建议

根据前述的分析, 要解决上市公司资本配置低效的问题, 就要从改善公司治理入手:

(一) 建立有效的CEO激励机制

激励机制是公司治理的重要部分。良好的激励机制能使员工与公司的利益达成一致, 从而提高员工工作的积极性。其中, CEO作为公司的领军人物, 对CEO的激励显得尤为重要。CEO是公司主要的决策制定者, 一旦利用权力进行寻租以谋求自身利益, 必定会给公司带来巨大的损失。建立有效的薪酬激励机制, CEO便会仔细衡量应得薪酬和进行寻租所得的收益, 差距不大时, 就不会进行有风险的寻租活动。随着生活质量的提高, 高薪酬不会始终是CEO的第一需求, CEO将更关注自己事业上的成就、社会地位的提高和知名度的提升, 此时对CEO的非物质激励就显得更为有效。总之, 重视对CEO恰当的激励, 建立合理有效的CEO激励机制, 使CEO与股东的利益目标方向一致, 对改善公司内部资本配置效率来说, 有非常重要的意义。

(二) 信息的公开透明化

大股东之所以能够肆无忌惮地侵害中小股东的利益, 信息不透明是重要原因。当信息隐蔽时, 大股东能在中小股东不知情的情况下通过各种手段将资金转出上市公司, 对其他股东的利益形成更大的侵害。因此, 应要求上市公司信息实现公开透明化。只有保障了中小股东、债权人、监管部门的充分知情权, 并设置中小股东对大股东有效的制约机制, 才可能约束大股东通过内部资本市场的利益侵占行为。

(三) 严格公司内部控制制度

只有加强企业内部监管, 降低管理者的在职消费, 将管理者改善自身效用的愿望与创造良好的经营业绩联系起来, 才能使管理者慎重考虑内部资本市场资本配置的方式与效率, 尽力使资本配置优化。完善的内部控制制度能提高企业透明度, 减少大股东和管理者联合的资金输送行为, 有利于形成中小股东对大股东的有效制约, 保护中小股东的利益, 使资本有效配置真正实现。

(四) 逐步改变上市公司过于集中的股权结构

要提高我国企业的治理效率, 优化内部资本市场的资本配置行为, 改变过于集中的股权结构是关键。只有股权结构适度分散之后, 大股东的绝对控制权才能有所削弱, 内部资本市场不再由控股股东所主导, 这样, 内部资本市场的资本配置行为才会体现出多数股东的要求, 从而达到资本配置的优化。

此外, 集团企业还应该理顺外部资本市场的运作, 增加其成员企业融通资金的渠道, 这样能减缓上市公司的融资压力, 减小“掏空”上市公司的动机。

构建内部资本市场对我国上市公司具有积极的意义, 内部资本市场放松融资约束和优化资本配置的功能使构建它成为上市公司的一种必然趋势。但如何在我国上市公司中发挥内部资本市场的优势中却是一个值得深入探讨的问题。从现实来看, 我国上市公司内部资本市场的资本配置效率低下, 大量集团公司利用内部资本市场转移上市公司的资金来填补资金的漏洞, 进行利益的输送, 关联担保更是为上市公司埋下了巨大隐患。本文通过研究认为, 我国内部资本市场表现为“控股股东主导下的内部资本市场”, 公司治理水平不高是内部资本市场资本配置效率低下的最根本原因。因此, 必须改变我国上市公司过于集中的股权结构, 从制度上约束控股股东的行为, 改变控股股东主导内部资本市场的局面, 我国上市公司的内部资本市场才能有良好的生存发展空间。

参考文献

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[2]杨棉之:《内部资本市场公司绩效与控制权私有收益——以华通天香集团为例分析》, 《会计研究》2006年第12期。

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[4]邹薇、钱雪松:《融资成本、寻租行为和企业内部资本配置》, 《经济研究》2005年第5期。

[5]郑国坚、魏明海:《股权结构的内生性:从我国基于控股股东的内部资本市场得到的证据》, 《中国会计评论》2006年第12期。

[6]李艳荣:《内部资本市场、财务歧视和关联交易——对我国上市公司融投资行为的一个新解释》, 《财贸经济》2007年第4期。

[7]Jian.M.and T.J.Wong, Earnings management and tunneling through related party transaction:evidence from Chinese corporate groups, Working Paper.2004.

7.探讨物业管理企业的营销创新 篇七

一、营销观念的创新

物业管理已经从“企业管、业主住”的模式演变为“业主说、企业管”模式，也就是说物业管理已经由以前的管建筑、管业主转变为服务于建筑、服务于业主的范畴。从管理学的角度来看，物业管理已经由以往的管理主体转变为服务主体，服务于建筑，服务于业主。从企业经营性质上讲，物业管理企业是社会化的经营性企业，借以为业主提供优质服务而完成赢利的目的，物业企业出售的产品就是服务。因此，物业管理企业要创新营销观念，以关系营销理念、顾客满意理念和超值服务理念来指导企业的经营活动。

二、营销策略的创新

物业管理提供的是服务，是无形的产品。也就是说，物业管理企业凭借对业主的服务获取业主的满意度和忠诚度，以此获得业主的报酬而实现自己赢利的目的。业主直接参与服务的生产过程及其在这一过程中同服务人员的沟通和互动行为向传统的营销理论和产品质量管理理论提出了新的挑战，这就要求企业必须依据顾客的差异性和社会的发展而不断改进自己提供的产品———服务。也只有这样，企业才能进入可持续发展的良性循环。物业管理同样具有服务产品的特征: 不可感知性；不可分离性；品质差异性；不可贮存性；所有权的不可转让性。

1．不可感知性。服务及其组成元素在许多情况下都是无形无质，让人不能凭触觉或视觉感到它的存在，而且消费服务所获得的利益感受也具有一定的迟滞性。正因为如此，顾客在购买服务之前，既不能以对待实物商品的办法去触摸、尝试，也不能用嗅觉、聆听等方法去判断服务的好坏，而只能以收集信息、参考多方意见和自身的亲身体验来做出判断。因此，这就要求服务业提供服务介绍和承诺。服务承诺的针对性与周到性及服务履约的及时性、兑现性是服务质量水平的体现。为了将不可感知变为可感知，物业管理企业可通过人员、服务过程和服务的有形展示，并运用设施、环境、服务方式和手段等来体现，利用语言、文字、图形、多媒体等工具将服务这种产品有形化，全面的展现在顾客面前。比如将提供的具体服务详细的张贴在小区公告栏上、公布各种服务质量要求等，向业主提供消费者知情权，使业主清楚的知道物业公司具体能为自己提供什么服务，服务的质量如何。

2．不可分离性。由于服务是一个过程或一系列活动，其生产过程和消费过程同时进行，在时间上不可分离。如果顾客不参与服务生产过程，也就不能消费服务，这就要求服务消费者必须以积极的、合作的态度参与服务生产过程。结合服务的不可分离性，物业管理企业在提供自己的服务产品及服务方式时: 首先将对业主参与物业服务生产过程纳入企业营销管理之中，而不仅仅局限对员工的管理。其次要及时沟通物业服务人员与业主之间的关系，促进服务员工与业主的良性互动，以全面提高服务质量，树立企业的形象。

3．品质差异性。服务品质的差异性既由服务人员素质的差异所决定，也受顾客本身的个性特色的影响。不同素质的服务人员会产生不同的服务质量效果，同一服务人员为不同个性特色的顾客服务，也会产生不同的服务质量效果。服务品质的差异性会导致“企业形象 ”混淆，进而危及到企业服务的推广。因此，物业管理企业在扩张经营，追求规模效益的同 时，一定不能忽视这种差异性的存在，否则少数提供劣质服务的分店对整个企业带来的不良 影响，将大大超过大多数优质服务所形成的良好企业形象，并产生负面效应。

4．不可贮存性。服务的不可贮存性是由其不可感知性和不可分离性决定的。它表明服务不需要贮存费用、运输费用等，但同时服务企业就面临必须由于库存缺乏而引起的产品供求不平衡的问题; 加速服务产品的生产问题; 扩大服务的规模问題等。因此，物业管理企 业在服务渠道的发展过程中，首先在完善独立的服务渠道的同时，与拥有不同关键资源的其他企业开展共同作业，从而创造竞争优势。其次创新分销渠道，可采取特许经营、综合服务和准零售化等方法，实现企业的持续蓬勃发展。

5．所有权的不可转让性。服务具有易逝性，消费者在购买服务时并未获得对某种物品的所有权。由于缺乏所有权的转移，消费者感到购买服务的风险性，也就造成了消费心理障碍，而这也是导致服务风险的根源。为了克服消费者的这种心理障碍，降低企业服务风险，物业管理企业在营销管理中应积 极推行关系营销、顾客满意、超值服务的经营理念。

物业管理企业在实际运用营销创新策略时要注意: 第一，注重服务性价比。小区的建成70年有效，物业管理也将持续70年。物业企业不能只顾及创品牌、为业主提供超值服务等，而不顾及自身的利益，因此所提供的服务成本一定要与企业的收入联系起来。一方面可向业主明确的出示有关有偿服务与无偿服务的成本，引导业主对有偿服务与无偿服务的消费认识，从而引导业主关注小区物业服务的长期性，为物业管理企业的长期持续发展奠定基础; 另一方面，企业可将超值服务的成本和代价尽可能消化在向业主尽义务、献爱心的经营过程中，从而创造出超越经济的社会价值和审美价值。第二，增加客户服务的转移成本。在固有的成本中去为业主提供更多的服务，拉大服务 成本与实际成本之间的差距，让业主充分感受到固有成本中的超值服务，从而增加业主对消费服务的转移成本。第三，增强服务沟通，填补服务差距。业主所期望得到服务与物业公司所提供的服务永远都会存在差距，原因在于二者所处的立场不同，关注的利益点不同。怎样协调这个问题呢?最好的办法就是利用沟通。任何人的心里都有一个价值的评判标准，只要企业带着服务 的意识和诚意与业主交流、沟通，总能找到平衡点。

三、营销管理创新

物业管理的服务营销要求企业的全体人员都必须树立为内、外部顾 客服务的意识。因此企业在营销管理过程中必须创新，这样才能将服务营销建立在每一个角落。

1．全面推进内部营销战略。企业内部人员应提供良好的服务和加强与内部人员的互动关系，以便一致对外地开展外部的服务营销。只有当员工在 内部受到了最好服务和他们向外部提供最好服务的时候，企业的运行才可以达到最优。

2．培育企业核心专长，创特色服务，提升企业核心竞争力。当今世界是一个竞争与 开放的世界，是充满兴衰与巨变的时代。因此，物业管理企业必须不断地进行管理创新，使业主感觉到企业的管理在不断发展，同时所提供的服务在不断延伸，与众不同，这样企业才能牢固地拥有一批忠诚于自己的顾客，同时吸引更多的潜在顾客; 也才能不断增强企业的市场竞争力。物业管理企业可根据自身规模及可利用的资源，以满足顾客需求为核心，创新思维，创 造出各种特色服务，形成企业自己的风格和特色，实现差异化经营。第一，创新管理服务设计，也就是通过有形差异，既可以为顾客提供独到的服务，又可 以形成企业新的服务模式和体系，从而创造更好的经济效益和社会效益。第二，通过服务差异，也就是满足顾客的个性化需求。个性化服务的差异性是顾客最容易感受到的差异性，也是物业管理企业获得差异化优势最直接的方式。企业提供个性化服务 既满足了个性化需求，又能为物业管理企业带来经济效益。

3．充分利用现代信息技术，特别是互联网，积极开展网上服务，有效地开发、整合、利用客户资源。第一，充分利用包括顾客电子邮件和网络论坛等网络工具，一方面可以提高企业 为顾客服务的工作效率，另一方面可以高效传递企业的各种信息，密切企业与顾客之间的关系。第二，积极发展物业管理可视网络系统，不仅使“为一个人服务”的营销方式扩大到全 世界，而且顾客还可以抛弃鼠标，与物业管理服务企业进行面对面的对话。

8.市场营销 物业公司暑期实践论文 篇八

俗话说得好，三百六十五行行行出状元，在社会的各行各业都有着值得我们敬佩的劳动楷模，对于我们这些在学校温床长大的大学生来说，我们，就如羽翼丰满的雏鹰一般，期待着能展翅翱翔，更不畏惧社会的艰难险恶。

这个暑假我有幸去物业管理公司参加暑期社会实践，在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的知识,为以后实习、工作的展开奠定了坚实的基础。

刚进入物业公司的第一天，我就被公司职员忙碌而又有条不紊的场景所惊呆了，这种积极而又繁忙，每人各司其职的场景是学校所看不到的。领导看待公司职员的标准是工作能力，成果与工作效率，职场如战场这句话活灵活现的展现在我眼前，这里完全是一个各路高手展现才华的竞技场。而以后的每一天工作，虽然让我身心俱疲，但收获的的确是学校学不到，更是金钱买不到的宝贵经验。

一、物业管理的发展历史

要想干一行精一行，必须对此行此业有身深厚的了解，更重要的是你要干一行爱一行。物业是个走近老百姓身边的行业，物业管理人员的一言一行都代表着广大群众利益，物业公司的宗旨就是全心全意为小区每一位业主服务。对于物业管理的发展及历史，我也做了一些调查与研究。

物业管理，是指业主通过选聘的物业管理企业，由业主和物业管理服务企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地的维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理是一新兴行业，在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一。

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。

1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。

1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。

2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

近几年来，我们的住宅趋向于小区化，因此物业管理公司的重要性就越来越突出，物业公司的管理也是广大业主选择小区的重要依据。

二、物业管理范围

物业公司，是一个班集体的组织委员是一个机构的负责人。它不仅要负责整个小区的大大小小的事务，更要与物管中心，建设局等等建立好千丝万缕的合作关系。物业工作的内容是繁琐的，范围却是比任何公司要广，它几乎囊括了人们衣、食、住、行、文化教育、医疗卫生等各个方面，概括起来，大致有以下几个方面的内容：

1、房屋的维护与修缮管理，这是房屋物业管理的主要方面。房屋及其设备的维护管理保证房屋及设备在正常状态下适用，不因不合理设施、不正确的使用造成损害，保持房屋及设备的完好。通过房屋及设备、设施的修缮延长房屋及设备、设施的使用年限，减少自然淘汰。充分发挥房屋及设备的效用，做到维护产权人、使用人的合法权益；

2、绿化管理。制定和实施管区内的绿化管理条例，为产权人、使用人提供一个温馨、优雅的生活环境；

3、卫生管理。为产权人、使用人提供一个高品质的卫生环境区域，满足产权人、使用人的居住需求；

4、治安管理。包括对房屋建筑及其设备设施的安全管理、产权人和使用人的人身安全、财产安全管理，制定并落实防火防盗等安全措施；

5、车辆交通管理。对小区的主要通道，停放车场地及设施的管理；

6、公用市政设施管理。进行供水、供电、供气。

在这两个月的管理实践学习中，我对公司领导的处理能力而敬佩不已，这些工作经验对我以后帮助颇大。例如：随着住宅小区的不断涌现，许多物业纠纷也开始逐步增多起来，以前有关物业立法已经不能适应；一些新的问题、业主与物

业公司之间，业主与业主之间，业主与开发商以及业主与政府之间暴露出来，这就是产生物业纠纷的原因，是商品房投诉中的热点，其中最主要的是物业管理服务收费，特别是普通居住小区物业管理服务收费的问题，更成了人们议论的焦点。物业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了，但收费到底应是多少？依据的法规是什么？怎样制止乱收费？

对于这个很普遍的问题，公司领导不但不逃避责任，更是很负责的站出来与业主一起解决。处理事情首先就是要有法律法规的依据，其次就是耐心，处理民事关系，要合情、合理、要合法。

三、物业管理发展前景

在人们物质生活一步步提高的今天，第三产业——服务行业在人们心中的地位大有提高。所以物业管理也必不可少地成了人们所关注的一方面。何况买房又是人一生中的大事，当然物业服务也就理应占据一大份额。

将来人们的生活离不开物业管理，每个人的身边都会有物业管理。了解基本的物业管理知识将被看做是一种常识。物业管理的作用正在一步步的变大，一步步的深入我们的生活。

从事物业管理工作的人们，也必须本着为广大业主服务的宗旨，做好每一件琐事，提高自己的办事效率与工作态度，我在实习过程中总结了开启通往社会之路大门的三把钥匙。

第一把钥匙:真诚

你可以伪装你的面孔你的心,但绝不可以忽略真诚的力量。第一天去物业实习,我怀着惴惴不安的心情,之前听过很多实习生的传闻,说他们在单位要么被当成透明人,要么就干些杂活,于是有点担心会和他们一样。踏进办公室,只见几个陌生面孔。我微笑着和他们打招呼。从那天起,我养成了一个习惯,每天早上见到他们都要微笑的说声“早安”或“早上好”,那是我心底真诚的问候。我想,应该是我的真诚,换取了同事的信任。他们把我当朋友,也愿意把工作分配给我。

第二把钥匙:激情与耐心

激情与耐心,就像火与冰,看似两种完全不同的东西,却能碰撞出最美丽的火花。业主中一位读新闻出身的记者说,假设你从事业投入的是100%的精力,那么,若你从事社区文化管理业,就必须投入200%的精力。我见证了这种200%的精力的投入。

社区文化活动不是一件轻松地工作。就拿一次晚会为例,首先要写个策划书,然后再对节目进行编创及彩排,再对节目配合演员刻录光盘及演员服装,后写前期准备,这是创意的活,费脑力,准备需不断的修改,继而要编辑音乐,配音、上字幕,做完策划及准备需要一个多月,为了完成进度,我们的业主们都按点来排练节目,工作过起来不知外面是白天还是黑夜,也忘了到底是星期几。

第三把钥匙:“主动出击”

当你可以选择的时候,把主动权握在自己手中。我想很多人和我一样,刚进实习单位的时候,都做过类似复印打字的“杂活”。或许同事们认为你是小字辈,要小事做起,但有时候,是因为他们心中没底,不知道你能做什么。

做“杂活”是工作的必需,却无法让我学到什么。我决定改变自己的命运。有些东西不能选择,有些东西却可以选择。份内的工作当然要认真的完成,但勇敢的“主动请缨”却能为你赢得更多的机会。只要勤问、勤学、勤做,就会有意想不到的收获。

时间总是在不经意间从指尖流逝！为期近回过头来看看这两个月来的打滚爬摸，我觉得自己很幸运可以参加这样一个有意义的实践，我很珍惜这机会。同时我也深切地感受到“知识无限，能力有限”的涵义。在日后的日子里，我会充分发挥自己的能力，展现自我，积极向上。