重庆市农村土地承包办法

重庆市农村土地承包办法（精选8篇）

1.重庆市农村土地承包办法 篇一

编号：[ ]区[ ]镇租字第[ ] 号

重庆市农村土地承包经营权

出

租

合 同

重庆市人民政府农村工作办公室印制

农村土地承包经营权出租合同

出租方（以下简称甲方）： 承租方（以下简称乙方）：

甲、乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律、法规和国家政策的规定，本着平等协商、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权出租事宜协商一致，订立本合同。

一、出租面积

甲方经济合作社内的农户将承包经营的土地出租给甲方，经甲方村民自治组织表决通过后，甲方再将该土地出租给乙方从事农业开发等相关项目的生产经营。

出租总面积亩7.196亩，其中：田0.56亩，土6.636亩。出租土地详细情况见本合同附件一（经济合作社与承包地农户签订的土地出租合同）

二、出租期限

出租期限分两段时间表述，第一段期限为承包期的剩余年限，即自2012年2月26日起至 2028年6月30日止，对第二阶段期限描述为：“根据当时国家土地承包政策，如国家没有明文禁止或延续上一阶段政策，此合同继续有效，承包期限双方再另行约定。

三、出租价格与支付方式

1.乙方按田每亩每年700斤稻谷、土每亩每年500斤稻谷标准折算成现金作为租金支付给甲方所涉及农户，稻谷价格按当年8月31日当地粮站公布中等稻谷国家收购牌价为准折算成现金。

2.上年交下年的租金，即乙方每年9月30日以前按实物折价支付第二年租金给乙方，乙方按照**区政府农业园区管理委员会、****镇政府的要求，将土地租金转给**镇预算外资金管理委员会，由甲方直接支付给所涉及农户。逾期不兑现，甲方有权收回土地出租权。

四、交付土地的时间

甲方应于2012年 2月29日之前将拟出租的土地交付乙方。

五、违约责任

1.甲、乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如甲方违约，则一次性赔偿乙方两年的租赁费，如乙方违约则一次性赔偿甲方两年的租赁费。

2.甲方擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，甲方赔偿乙方全部损失。乙方违背合同规定造成甲方损失的，乙方赔偿全部损失。

3.如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况而定，可由甲、乙双方协商或农村土地承包仲裁机构裁决，也可由人民法院判决。

六、权利和义务的特别约定

1.甲方有权按照合同约定收取乙方土地租赁费，按照合同约定的期限到期收回出租的土地，出租期内若国家继续实行政策性种粮直补，此项补助资金归甲方所涉及农户享有。

2.若土地在出租期间被征用或占用，其征用或占用安置补偿费由甲方所涉及农户享受，所涉及农户土地租金终止；其征用或占用土地上的青苗附着建构物由乙方享有。

3.甲方应协助乙方按合同约定行使土地经营使用权，帮助协调本集体经济组织内发生的用水、用电、治安等方面的纠纷；不干预乙方正常的经营活动。

4.乙方有权要求甲方按合同的约定交付出租土地并要求甲方全面履行合同义务。

5.乙方在受让地块上具有使用权、收益权、自主组织生产经营和产品处置权。

6.其他约定：交付土地时，乙方只对部分经济作物进行赔偿，赔偿标准和金额另行协商。

七、其他条款

1.甲、乙双方经协商一致可以向乡镇人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。

2.本合同的附件一（经济合作社与承包地农户签订的土地出租合同复印件）是本合同不可缺少的完整部分。

3.本合同中未尽事宜，可经甲、乙双方共同协商一致后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

4.本合同一式肆份，由甲、乙双方各执一份，一份送村委会，一份报乡镇农村土地承包管理机构。

八、生效条件

甲、乙双方约定，本合同经双方签字后立即生效。

甲方：(签章)：

乙方：(签章)： 代表人：

代表人： 签约日期：

****年**月**日

鉴证单位：（签章）鉴证人：

鉴证日期：

****年**月**日

鉴证单位：（签章）鉴证人：

鉴证日期：

****年**月**日

附件一：土地承包农户与合作社签订的出租合同10份附后。

2.重庆市农村土地承包办法 篇二

1 土地承包管理中容易出现的问题

1.1 由于土地流转的不规范引起的纠纷

在土地承包期间, 农村的土地流转程序还不完备, 不规范, 从而引发土地承包纠纷。主要是转包转让型、代耕代种型和流转合同不规范型三种。

1.2 由于人地不均产生的矛盾

由于增人少地或减人多地的现象存在导致问题的产生。比如有一些出嫁或离异后的妇女, 并未取得新的土地承包权, 在原土地承包合同还没有到期的情况下, 就被单方终止了合同, 使得那些妇女丧失了土地承包权。

1.3 外出务工人员返乡, 要田种地

由于国家下达的一系列文件和出台的惠民政策, 许多外出务工人员都纷纷返乡, 要田种地。而农民外出务工后, 有的原承包土地被侵占, 有的被村委会单方终止承包合同进行土地流转, 从而丧失了土地承包经营权。这就容易因要地而引发纠纷。马上就要在全国范围实施产权制度改革了, 原来土地承包合同是否规范, 关系着农民的土地权利是否能够明确。

1.4 由政府引发的纠纷

政府对农民土地经营权的过多干预和不规范行为等也容易引发纠纷。有些地方政府推进城镇化进程心情迫切, 为了开发项目忽略农民的意愿强行征地, 不惜牺牲被征地农民利益。还有的为了追求土地财政, 不仅越权处理土地承包合同, 甚至在未到承包合同期限时就收回土地或另行发包。土地是农民基本生活的保障, 农民为了维护土地, 就由此引发了许多征地纠纷和矛盾, 甚至是各类恶性事件。

2 保障农民合法土地权益的法律政策

法律手段是解决当前农村土地承包纠纷不可缺少的手段。随着我国一系列的惠农政策出台, 随着中国城市化城镇化的高速推进, 农村土地承包纠纷问题也逐日增加, 土地承包纠纷问题能否妥善解决是发展农村经济的重要因素。

2002年《农村土地承包法》的出台, 标志着我国农村土地制度已经进入了法制化建设的新时期。《农村土地承包法》是维护农民土地承包权益的根本法律依据。明确在土地承包方面的法律政策, 无疑是提高农村经济发展和维持社会稳定的重要内容。这是从农村改革的历史经验当中总结而出的, 它的出发点是尊重广大农民群众的首创精神和维护农民合法土地权益。

3 完善延长土地承包期后续工作

土地承包工作中, 延包后续这一项一直是难度较大的工作, 但也是党和政府进行加强农村土地承包管理的首要任务。从2000年全国基本完成延长土地承包期工作以来, 延包后续完善工作已经有了很大的进步, 但是仍然存在一些问题需要解决, 土地承包管理的相关政策还要继续完善。我国产业工人当中, 大部分是农民工, 农民工的土地承包权益直接影响到农民工的切身利益。而维护农民工的土地承包权益也是国家统筹城乡发展的重大战略性问题。要依照有关土地承包管理的法律做好农民工承包土地确权发证、规范流转和调解纠纷的工作。

做好延长土地承包期后续完善工作, 要进一步明确农民的土地承包经营权, 全面补充、完善延包后续工作, 积极加强土地承包档案的管理, 并由专人专柜妥善保管土地承包方案、合同、证书和登记簿, 力争确保土地承包档案与实际土地承包情况相一致。进一步规范引导农村土地流转, 规范土地承包经营权合理流转制度, 允许土地承包经营权依法转让、转包、互换、出租、退包。对土地承包经营权流转的操作程序予以规范完善并纳入村务公开, 指导农民坚持依法、自愿、有偿的原则进行土地流转, 确保农村土地规范有序流转。

4 创办多个土地承包纠纷仲裁试点

仲裁是解决人民商事纠纷的重要手段, 它的特点在于程序简便, 费用低廉, 是群众解决纠纷争议的快捷途径。创办土地承包纠纷仲裁试点以来, 受到农民群众的积极响应, 化解了部分农村土地承包纠纷, 维护了农民的土地承包经营权。在试点受理的案件中, 农民群众最关心的是土地承包30a不变和土地收益分配问题, 最突出的问题是人口迁移后土地调整问题;土地征用补偿费分配问题;农民外出务工后丧失了土地承包经营权问题;土地流转带来的纠纷问题。

调解仲裁体系是土地承包纠纷仲裁工作的核心, 《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》明确指出县区应成立并完善农村土地承包仲裁委员会, 乡镇应成立农村土地承包经营纠纷调解办公室, 村级的应建立土地承包纠纷的仲裁小组, 每一级都有相应调节土地承包纠纷的仲裁体系。农村土地承包仲裁试点参照法院的办案模式开展仲裁工作。按照先调解后仲裁的原则, 由乡镇农村承包合同管理部门先进行调解, 在调解未果的情况下, 再到县区仲裁庭申请仲裁。对每个案件严格实行回访制度。

创办土地承包纠纷仲裁试点要做好以下几项工作:

4.1 成立机构

各县区组建农村土地承包纠纷仲裁委员会, 设立农村土地承包纠纷仲裁委员会办公室和农村土地承包纠纷仲裁委员会仲裁庭。各乡镇也应对应成立农村承包合同管理委员会, 配备专兼职调解、仲裁人员。

4.2 建立健全制度, 规范仲裁程序

参照诉讼法、仲裁法等法律法规, 结合土地承包体制的特点, 制定涉及仲裁程序、仲裁回避制度、仲裁员规则、职责仲裁规则流程、仲裁庭纪律、庭审规则、规范文书、档案文书管理等一系列规章制度, 确保纠纷仲裁工作规范有序地进行。

4.3 强化对仲裁员的培训

强化仲裁人员的法律和政策知识的培训, 努力搭建仲裁员实践观摩平台, 积累经验, 不断提高仲裁员的业务素质和办案水平, 确保仲裁质量。

4.4 落实办案经费

办理农村土地承包纠纷案件, 不好向农民直接收取费用, 也没有收费标准可循。但办理案件所需的调查差旅费、文书材料费、实地查证等费用要有经费保障。

4.5 法律效力要给予保障

试点仲裁庭没有执行权力, 仲裁、调解后的案件难以执行, 需要国家出台系统的农村土地承包纠纷仲裁办法或实施细则。

4.6 加大宣传力度

提高农民群众的法制意识, 了解相应的法律政策, 以维护自己合法土地权益。政府部门要利用电视、广播、宣传栏、条幅等载体广泛宣传《调解仲裁法》, 使得广大的人民群众了解这个机构, 支持依法行政, 为农村土地承包管理的工作提供便利。

5 结语

土地是农民最重要的社会保障, 也是农民生存基本和发展的依靠。由于农村土地直接关系到农民的根本利益, 与此相关的主体众多, 关系和情况就变得十分复杂。能够顺利解决农村土地承包的问题和纠纷, 是维护农民土地承包权益的重要工作。农民土地承包权益工作未来将会遇到更多复杂的利益主体和利益关系。因此, 对于农村土地承包问题的解决和农民土地权益的维护, 还需要经过长期的认识和重视, 完善一系列的保障政策。

参考文献

[1]危朝安.进一步加强农村土地承包管理工作切实维护好农民土地承包权益[J].农村财务会计, 2006 (11) .

[2]王建华.加强农村土地承包管理保障农民合法土地权益[J].三农视点, 2012:295.

3.重庆故事：土地承包权的物化试验 篇三

余安全成了比镇长还要出名的人。

在外闯荡多年后，他把家从镇上彻底搬回了村里。在当了10多年村长之后，无论村里还是村外的人，现在都改了个称呼，称他为余董事长。

余董事长两年前的一个决定，不仅左右了1600个股东的利益，也直接影响了整个重庆城乡统筹试点的进程。

土地经营权入股：卖柑者言

很多人相信一点，被历史视为历史性的变革往往开端于偶然。

余安全的命运的转变是源于一个饭局。

余安全，40多岁，重庆长寿区石堰镇麒麟村土生土长的农民，因为脑袋比较灵光，做过生意，在村里威望很高，十几年前就开始做麒麟村的村长。

余安全在镇上开了一个饭店，曾经，那也是他最主要的收入来源。

2005年9月的一天，余安全的店里来了一桌客人。一位是重庆市长寿区的农业局副局长兼柑橘办公室主任苏治泉，另外一位是个20几岁的小伙子，重庆恒河农业科技公司的项目经理杨君。

恒河农业科技公司隶属于澳门恒河集团，恒河集团的大老板是颜延龄，全国政协经济委员会副主任，早年做水果进出口贸易。因为看好国内柑橘生产的空间，打算在重庆投资来建柑橘生产基地。

一直以来国内出产柑橘的有十几个省份，但是柑橘品种单一，成熟周期集中，所以只要选好新的品种，调整果实成熟的周期，就会获得可观的利润。

近些年，因为柑橘溃疡病在世界各主要产区泛滥，但重庆是无疫区，所以恒河集团在重庆选择了江津、长寿、丰节三个区来发展柑橘种植。

2003年，重庆恒河农业科技公司在长寿成立，这个公司主要是培育晚熟的杂橘，西南农业大学园艺系毕业的杨君主要负责这个项目。

重庆恒河农业科技公司把培育好的苗木，送到农村去，给农民进行培训，让农民种植。公司希望最后产了果子，由他们回收，经过包装处理，再出口到国外。

当时重庆长寿政府在支持搞柑橘的百万吨工程，因此恒河农业得到了当地政府的支持，作为农业局柑橘办公室主任的苏治泉就这么认识了杨君。

在恒河公司成立后，让农民种植了1300亩柑橘苗，两年之后，大出乎杨君意料的是，项目进展得并不顺利。

因为一家一户的分散种植，每家就种10多株，种上了，很多就不再去管，过一年再去看，很多橘苗长势不好，甚至死掉了。

“我那天是去找苏局长商量，看能不能把这种松散的种植变为集中种植。”杨君回忆说。

吃饭的时候谈起来这个事情，苏治泉也认为继续这么单家单户地搞下去，成不了什么气候，想集中起来搞。

“那就让我们村来试试吧。”余安全在旁边搭腔，虽然没种植过柑橘，但是余安全自己曾经承包过100亩枇杷，认为这里面有文章可做。

当年，石堰镇柑橘种植，有2000亩指标，余安全打算把自己承包的一百亩，再鼓动一些村民，所以应承下来300亩。

麒麟村是一个地处偏远的并不富裕的村子，4328口人，一半以上长期在外打工，年富力强的、有些文化的村民基本都出去了。

余安全开始认为，集中土地这是个比较难的事情，要挨家挨户去劝，还要给村民算账——如果种玉米，一亩地的收入不过200元；如果转租给别人，最后可能不赚钱，还亏钱；如果种柑橘，每年的收益至少在1300元／亩。

村里还规定，如果愿意把土地集中到一起种柑橘的，可以自愿加入。

三天之内，麒麟村集中的土地就有700多亩。“数字上来的时候，我被吓到”。余安全立刻就觉得自己有压力了。

“最后，就选择了连片的还有离道路比较近，交通方便的500亩。”余安全说。

随之而来的问题是，柑橘种植是有周期的，不可能立刻取得收益，先期也需要投入资金。杨君和苏治泉给余安全出主意，成立一个公司，把农民的土地经营权折价入股，再从国家开发银行贷款，解决资金的问题。

“所有的手续都是苏局长去办的，我那时候什么都不懂。”余安全最初完全不懂股份制企业的运作，所有的事情都是在当地政府的支持下完成。

在报批的过程中，因为按规定公司股东上限是50人，而村民股东有508户，工商局觉得这和既有政策有冲突，要研究一下。

长寿区委书记凌月明认为这是一种新的尝试，给予了认同，工商局就采取了一个灵活的做法，让村民选出26个股东代表。每亩土地加上村民交的每亩300元现金股，折价5500元入股。2006年3月股份公司正式成立，命名为宗胜果品公司，余安全为董事长。

2006年底，再次扩大集中土地的面积，又有500亩土地入股。

微妙对比：租与股的分野

“现在不光是在麒麟村，在另外一些地区，我们也在继续推广这种合作的模式。”杨君说。

2007年，恒河农业科技公司已经跟长寿区石堰镇另外一个村兴隆村，已经谈好要继续集中500亩土地成立公司，在长寿湖镇东海村、响坡也将有1000亩土地经营经营权入股成立公司。

“现在土地都已经集中完了，就在等待折资入股。”杨君说。

据统计，从2005年9月江津区李市镇牌坊村8户农民以土地承包经营权与恒河公司合作开始，到今年6月底，重庆已经出现了涉及柑橘、生猪、花椒等8个农业产业项目的35家农民公司。

“虽然第一次进行尝试的是江津区李市镇牌坊村，但因为他们只有100亩土地，所以现在最具代表意义的地方还是麒麟村。”杨君说。

从某种程度上说，此轮土地流转尝试，不同于以往的政府主导或农民自发，而更得益于成熟企业的介入。

2006年，恒河农业科技在长寿区又建立了一个1000亩的柑橘示范园。与之前不同的是，这1000亩土地是租的。

杨君最初认为这种方式的优点是，更利于规范管理，能够全部按照标准化的技术实施，果品质量一定会非常的高，最重要的是可以通过这种方式完全控制果品回收，不受市场价格波动影响。缺点只是投资太大，建园要5年，每亩成本要1万元，1000亩园子，要1000万。

但在实际的建园过程中，杨君却发现，因为土地流转方式的改变，实际上带来了一系列的变化。

“我现在只要一接到示范园那边的管理人员给我打的电话就头疼，干了那个项目我就开始失眠。”杨君说。

租了农民的土地，按时付租金，按照一个企业管理者的思维方式，一切都应该解决了。但实际操作中，企业却与农民的摩擦不断。

生产队里一部分人是把自己全部的土地都租给了企业，他们自己就没有任何土

地了。收了租金后，他们中的一些人还会到示范园来打工。

“我把地都给你了，我没有菜吃，所以还要到租给你的土地里种一点菜吃。”当杨君第一次听龙河镇保合村的一个村民讲这番话的时候彻底傻眼了：租出去的土地，还要在上面种菜?

随后，一家种了，另外一些也跟着这么做。

“那些长的高大的农作物会挡住阳光，影响柑橘苗的生长。”杨君指着十几株高大的绿油油的玉米，特别无奈。

而在麒麟村，这是根本不可能发生的事情。一个农民顺手拿了一缕青蒿，第二天全村都知道了这个事情，乖乖的就把青蒿给交上来了。在柑橘园里间种什么作物都是由董事会统一开会决定，统一指挥，哪个人都不敢随便种菜。

另外一个强烈的对比是，两年内，麒麟村的28000株柑橘苗，一共丢了3株，而示范园中却丢了300多株。

在麒麟村，村民都是公司的股东，他会觉得那是自己的公司。在示范园，把土地租给别人，农民再去给公司打工，农民对公司往往会有敌对心里。

“反正你们是大公司，有的是钱，多拿一点算什么嘛。农民就是这种心理。”尽管没有大矛盾，但是杨君还是花了很多精力来处理小摩擦。

用工的问题也让杨君很疼痛。

平时柑橘苗要打药、施肥，需要用工，正常20个工人就够了。结果一下子来了40个人，不肯走。“农民说了，我把土地都给你了，不行，我们必须都得来做工。”

最后只好40个人都用了，分成四组，轮换着来，但是因为这样毫无延续性，肥施到哪里，都记不清。

在麒麟村，宗胜公司里，根本不会出现这方面问题，1200亩分成10个片区，每个片区都有片长来管理，片长决定用谁干活，专找那些干活勤快的人。

“谁也不敢找麻烦，那是大家的公司，涉及大家的利益，—个人斗的过1600人么?”余安全说。

而在示范园里，不是没有先进的管理方法，而是有些管理方法不能用，“别的地方都采取计件算工钱的方式，那里没有用，主要是想更和谐一点，不想把矛盾搞激化了，要不以后遇到的麻烦更多。”杨君说。

城乡统筹试验区：加快土地流转速度?

“我想知道九龙坡区是不是会有什么特殊的优惠政策，你帮我问一下。”杨君对本刊记者说，他现在关心的是项目扩展的进一步空间。

今年7月1日，重庆市工商局推出《服务重庆统筹城乡发展的实施意见》(以下简称《意见》)，共颁布五十条措施，以促进当地工商企业发展。其中最引各界关注的条款就是：允许以农地承包经营权出资入股。有学者认为：这等于在政策上给土地流转开了一个绿灯。

在重庆被国务院确定为城乡统筹试验区以后，试验区焦点集中在了九龙坡区，在重庆市九龙坡区成为最先拥有先试先行权力的一个区域。

目前九龙坡已完成《城乡统筹发展综合改革先行示范总体方案》，作为先行试点的3个镇，白市驿、西彭、华岩，亦制定完成初步的发展纲要。

根据制定西彭镇发展总体方案的迈德公司总裁赵宜胜介绍，虽然目前发展规划已经出来，但是在土地流转中到底给予企业什么样的优惠，具体政策还没有出台。

但目前可以明确的是，土地流转速度加快将会是一个必然的趋势。

九龙坡区在3个试点镇的镇村一级都设立了土地流转站，农民将土地租赁给村，再由村流转至镇或园区。

在接下来的一段时间主要将会尝试两种土地流转方式：一是农民以土地承包权出租，另外一种就是土地经营权入股。

“在选择公司和项目上，政府将会起到关键性作用，为农民把关。”赵宜胜说。

但具体是选择出租还是土地承包权入股，赵宜胜认为这两种方式各有优势，也各有风险——土地承包权入股的方式虽然能最大程度地调动农民的积极性，农民也能获得较高的收益，但是其中存在的风险性也很大。

余安全目前已经把镇上的饭店关了门，专心回到村里管理宗胜公司。

“涉及到上千人的利益，干不好，都不敢出家门。”他对本刊说。

长寿区区委书记凌月明曾经总结麒麟村试点的成功经验：认为有一个好公司，一个好的项目和一个能人是关键。所以，推广这种模式，挑选项目和管理人才显得尤其重要。

“在另外几个村子里，我们就很难再找到余安全这样的能人，现在我们公司决定下派管理人员到与农民合作的公司。”杨君说。

而一些学者认为，合作的企业和农民在利益获得、信息获取、风险承受力等许多方面，均存在不对称的现象。因此如何保障农民的利益，是此做法中应该思考的重要内容。

4.重庆市农村土地承包办法 篇四

关于印发《成都市农村土地承包经营权登记

管理办法（试行）》和《成都市农村土地承包经营权流转管理办

法（试行）》的通知

各区（市）县农村发展（城乡一体化）局、供销社，高新区经发局，直属各单位，机关各处室：

经市农村产权制度改革联席会议试点工作办公室审核，市农村产权制度改革联席会议第一次会议审定，现将《成都市农村土地承包经营权登记管理办法（试行）》和《成都市农村土地承包经营权流转管理办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。

二○○八年三月三日

成都市农村土地承包经营权登记管理办法（试行）

第一条 为稳定完善农村基本经营制度，规范农村土地承包经营权确权登记工作，根据《中华人民共和国农村土地承包法》及相关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。第二条

本市行政区域内依法通过家庭承包方式和招标、拍卖、公开协商及其他流转方式取得耕地、园地、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地承包经营权，其确权登记管理适用本办法。第三条

市和区（市）县农业行政主管部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权登记管理工作，其农村土地承包流转管理服务机构承担具体工作。乡（镇）农村土地承包流转管理服务机构在同级人民政府领导下，承担本区域内农村土地承包经营权登记管理的具体工作。第四条

第二轮延包以来，通过家庭承包方式和招标、拍卖、公开协商等方式取得耕地、园地、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地承包经营权的，经依法登记，由区（市）县人民政府颁发农村土地承包经营权证予以确认。

通过互换、转让获得耕地、园地、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地承包经营权的，经依法变更登记，由区（市）县人民政府颁发农村土地承包经营权证予以确认。

第五条 农村土地承包经营权登记包括以下内容：

（一）农村土地承包经营权人姓名（名称）及基本情况；

（二）农村土地承包经营权证名称和编号；

（三）承包经营期限和起止日期；

（四）发包农村土地的集体经济组织名称、土地区位、土地面积、土地用途；

（五）农村土地承包经营权变动情况；

（六）核发农村土地承包经营权证的机关及日期；

（七）其他应当注明的事项。

第六条 农村土地承包经营权登记按下列程序进行：

（一）发包方对本区域内土地承包状况进行复核清理，根据承包合同签订以及承包方持有农村土地承包经营权证情况，提出农村土地承包经营权登记方案，在本集体经济组织进行公示。

（二）经公示无异议后，发包方将农村土地承包经营权确权登记方案报乡（镇）人民政府农村土地承包流转管理服务机构核查；核查无误的，编制本乡（镇）农村土地承包经营权登记册，并报请乡（镇）人民政府向上级农业行政主管部门提出本乡（镇）农村土地承包经营权确权登记的书面申请，并提交本乡（镇）《农村土地

承包经营权登记册》副本。

（三）区（市）县农业行政主管部门在登记核实的基础上，编制本区（市）县农村土地承包经营权登记簿，并报请区（市）县人民政府审定。

（四）经区（市）县人民政府审定，对于第二轮延包已取得农村土地承包经营权证的，在原证上注明确认继续有效；对于第二轮延包未取得农村土地承包经营权证的，在登记的基础上补发农村土地承包经营权证；对于第二轮延包后颁发证书不规范的，换发农村土地承包经营权证；对于土地承包关系和承包土地实际面积发生变化的，在变更登记的基础上重新颁发农村土地承包经营权证；对土地承包经营权属争议尚未解决的，暂缓登记颁证，在权属明晰后再登记颁证。

第七条 采取转让、互换方式流转土地承包经营权的，当事人可以要求办理农村土地承包经营权变更登记。因转让、互换以外的其他方式导致农村土地承包经营权分立、合并的，应当办理农村土地承包经营权变更登记。

第八条 办理农村土地承包经营权变更登记应向乡（镇）人民政府农村土地承包流转管理服务机构提交以下材料：

（一）变更的书面请求；

（二）已变更的农村土地承包合同或其它证明材料；

（三）农村土地承包经营权证原件。

第九条

乡（镇）人民政府农村土地承包流转管理服务机构受理变更申请后，应及时对申请材料进行审核。符合规定的，报请原发证机关办理变更手续，并在农村土地承包经营权登记簿上记载。

第十条

农村土地承包经营权证严重污损、毁坏、遗失的，承包方应向乡（镇）人民政府农村土地承包流转管理服务机构申请换发、补发。

经乡（镇）人民政府农村土地承包流转管理服务机构审核后，报请原发证机关办理换发、补发手续。

办理农村土地承包经营权证换发、补发手续，应以原农村土地承包合同和农村土地经营权登记簿记载的内容为准。农村土地承包经营权换发、补发，应当在农村土地承包经营权证上注明“换发”、“补发”字样。

第十一条 有下列情形的，由其所在集体经济组织收回《农村土地承包经营权证》并向登记机关办理注销手续。

（一）承包方提出书面申请，自愿放弃全部承包土地的；

（二）承包土地被依法征用、占用，导致农村土地承包经营权全部丧失的；

（三）承包方全户消亡的；

（四）其他收回土地承包经营权证的情形。

第十二条

区（市）县、乡（镇）农村土地承包流转管理服务机构应建立健全农村土地承包台帐及档案库、农村土地承包经营权登记簿（册）。

农村土地承包合同、农村土地承包经营权证、农村土地承包经营权登记簿（册）记载的事项应一致。

第十三条 任何单位和个人不得伪造农村土地承包经营权登记文件等材料；不得涂改和复制《农村土地承包经营权证》。第十四条

本办法由成都市农业委员会负责解释。第十五条本办法自发布之日起施行。

成都市农村土地承包经营权流转管理办法（试行）

第一章

总则

第一条

为稳定完善农村基本经营制度，规范农村土地承包经营权流转秩序，促进土地资源变资本，推进农业规模化集约化经营，发展现代农业，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《物权法》及相关法律、法规规定，结合我市统筹城乡综合配套改革试验区建设和农村产权制度改革的要求和实际，制定本办法。第二条

本市行政区域内依法通过家庭承包方式和招标、拍卖、公开协商及其他流转方式取得的耕地、园地、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地承包经营权的流转管理适用本办法。

第三条

本市对农村土地承包经营权流转实行备案管理制度。依法形成的流转关系和各方权益受法律保护。

第四条

市和区（市）县农业行政主管部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转管理工 作，其农村土地承包流转管理服务机构承担具体工作。乡（镇）人民政府农村土地承包流转管理服务机构承担本区域内农村土地承包经营权流转管理的具体工作。

第二章 原则和方式

第五条

农村土地承包经营权流转应当遵循以下原则：

（一）遵循依法自愿有偿的原则，农村土地承包经营权人自主决定农村土地承包经营权流转和流转形式，任何组织和个人不得强迫或阻碍承包方流转农村土地承包经营权；

（二）流转收益归转出方所有，任何组织和个人不得以任何形式截留、扣缴；

（三）不得改变土地所有权性质和农业用途；

（四）除法律法规另有规定外，流转期限不得超过《中华人民共和国农村土地承包法》的规定。

第六条 农村土地承包经营权流转可以采取转让、出租、入股、互换、转包等方式，也可依法探索担保、抵押等方式。采取转让、互换方式流转农村土地承包经营权，当事人可申请农村土地承包经营权变更登记，并依照相关规定办理《农村土地承包经营权证》。

第七条

承包方可以书面委托村组集体经济组织或中介机构 流转其农村土地承包经营权。

受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。

第三章 条件和程序

第八条

农村土地承包经营权流转应具备以下条件：

（一）农村土地承包经营权权属明晰；

（二）承包方具有转出其农村土地承包经营权的意愿；

（三）受让方应具备农业经营能力；

（四）转出方与受让方就流转方式、价格、期限等协商一致；

（五）流转项目符合国家的法律法规、环境保护政策、农业产业发展规划。

第九条

农村土地承包经营权流转按下列程序进行：

（一）协商。流转双方就流转事项达成一致意见后，通过流转市场和产权交易机构进行农村土地承包经营权流转。

（二）签订合同。符合流转条件的，由农村土地承包流转管理服务机构指导双方签订规范的流转合同。

（三）备案。流转双方向农村土地承包流转管理服务机构备案。第十条

农村土地承包经营权的流转，除集体经济组织内部农户流转外，应通过依法设立的农村土地承包经营权流转市场进行。农村土地承包流转管理服务机构应进驻市场，提供指导服务。第十一条

农村土地承包流转管理服务机构应当收集发布农 村土地承包经营权流转信息，储备农村土地流转项目，为农村土地承包经营权流转提供相关服务。

第十二条

农村土地承包经营权流转交易价格由流转双方共同协商确定，也可在农村土地承包经营权流转市场招标、挂牌、拍卖确定，或委托农村土地承包经营权流转价值评估机构评估确定。流转价格原则上不得低于当地同类土地承包经营权流转的基准价格。

农村土地承包经营权流转的基准价格由区（市）县人民政府制定和公布。

第四章 合同和备案

第十三条

农村土地承包经营权流转须签订规范的农村土地承包经营权流转合同。

第十四条

农村土地承包经营权流转合同应包括以下内容：

（一）双方当事人的姓名、住所；

（二）流转土地的四至、座落、面积、质量等级；

（三）流转的期限和起止日期；

（四）流转方式；

（五）流转土地的用途；

（六）双方当事人的权利和义务；

（七）流转价格及支付方式；

（八）其他须载明的事项；

（九）违约责任。

第十五条 农村土地承包经营权流转合同的流转年限届满，受让方需要继续流转经营土地的，应在流转合同期满前六个月内向转出方提出续期申请，经同意，重新签订农村土地承包经营权流转合同，并办理备案手续。

第十六条 流转期间，流转土地因国家建设需要依法征占的，其地上附着物补偿费按流转合同约定办理，合同未作约定的，由双方协商办理；土地补偿费、安臵补助费按有关政策执行。第十七条

农村土地承包经营权流转合同订立生效后，受让方应向农村土地承包流转管理服务机构办理农村土地承包经营权流转备案。未经备案的，农村土地承包经营权不得进行抵押、担保。第十八条 办理农村土地承包经营权流转备案应提供申请书、身份（或资质）证明、流转合同、土地承包经营权证、委托书以及发包方书面证明等材料。

农村土地承包流转管理服务机构收到备案材料后，应在10个工作日内办结。

第十九条

农村土地承包经营权流转备案包括以下内容：

（一）标注农村土地承包经营权证他项权利；

（二）留存农村土地承包经营权流转合同；

（三）登载农村土地承包经营权流转台帐；

（四）办理农村土地承包经营权流转备案证明。

第五章

相关责任

第二十条

任何组织和个人利用职权强迫、阻碍承包方进行农村土地承包经营权流转，给承包方造成损失的，应承担损失赔偿责任；情节严重的，由所在单位或者上级机关依法给予直接责任人员和行政主管负责人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十一条

从事农村土地承包经营权流转管理的工作人员在农村土地承包经营权流转管理过程中，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由相关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究

刑事责任。

第二十二条 区（市）县农业行政主管部门和乡（镇）农村土地承包流转管理服务机构应对农村土地承包经营权流转项目的实施、业主履约和经营情况等进行指导监督。

第六章 纠纷处理

第二十三条

农村土地承包经营权流转纠纷实行属地管理，依照《中华人民共和国农村土地承包法》的规定处理。

当事人可自行协商解决，也可请求村民委员会或乡（镇）农村土地承包流转管理服务机构进行调解。

当事人不愿协商、调解或协商调解不成的，可逐级向区（市）县或市农村土地承包经营权流转纠纷仲裁机构申请仲裁，也可直接向人民法院起诉。已由人民法院裁决的纠纷，不再进行仲裁。第二十四条

市和区（市）县农业行政主管部门应建立农村土地承包经营权流转纠纷仲裁委员会，具体负责本区域内农村土地承包经营权流转纠纷的仲裁。

第二十五条

农村土地承包经营权流转纠纷仲裁按下列程序 进行：

（一）受理当事人书面申请；

（二）审查立案；

（三）组织案情调查；

（四）听取当事双方陈述；

（五）组织仲裁委员会成员进行合议；

（六）作出仲裁裁决；

（七）下达仲裁通知书。

第七章

附则

第二十六条

本办法由成都市农业委员会负责解释。第二十七条

5.重庆市农村土地承包办法 篇五

价值评估办法（试行）

第一条 本办法所称农村土地，是指农村集体所有和国家所有依法由农村集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地；本办法所称抵押人，是指依法取得农村承包土地经营权的农户和经营大户、农民专业合作社等经营主体；本办法所称抵押权人，是指银行等金融机构。

第二条 符合以下条件的农村承包土地经营权可用于办理抵押贷款：

（一）具备持续生产能力的农业、渔业、林业及其他符合抵押条件的农村土地。

（二）农村承包土地经营权合法取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料。如农村土地承包经营权证、合法合规的承包经营或租赁合同、农村流转土地经营权证等。

（三）农村承包土地经营权产权关系清晰，符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则，承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策。

（四）经营土地没有改变农业用途。

第三条 符合条件的承包土地经营权价值评估方式：

（一）抵押人向金融机构申请农村承包土地经营权抵押贷款，承包土地经营权价值由借贷双方采取委托第三方评估机构评估、抵押权人自评或者借贷双方协商等方式，公平、公正、客观、合理确定农村土地经营权价值。农户小额贷款主要由金融机构和抵押人进行协商评估认定，以减轻群众负担。

（二）评估基本方法，通过查阅合同文本、实地调查等途径了解情况，评估作价。

（三）计价方法，以拟抵押土地所在乡镇或村平均土地流转价格（流转租金）作为评估依据；

（四）土地承包经营权价值=本地区年度平均土地流转价格（流转租金）×面积（亩）×经营期限（最长不超过二轮土地承包期限2027年12月31日）；（如600元/亩×10年=6000元）

（五）贷款金额一般不超过提供抵押土地承包经营权认定价值的80%；

（六）贷款的期限由借贷双方协商确定（原则上以中长期贷款为主），但不得超过抵押人提供的土地承包经营权的剩余期限。

第四条 纠纷处理方式：当债务履行期届满抵押人未清偿的，抵押权人可与抵押人协商以抵押的农村承包土地经营权再流转所得价款受偿；协商不成的，抵押权人可根据合同约定，向人民法院提起诉讼。

第五条 价款分配：抵押权人在处置抵押的农村承包土地经营权时，所在集体经济组织成员有优先取得权。处置抵押农村承包土地经营权所得价款，抵押权人优先受偿，超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人继续清偿。涉及风险补偿的按《XXX农村承包土地经营权抵押贷款风险补偿基金管理办法（试行）》执行。

第六条 处置抵押农村承包土地经营权，只拥有流转期间的农村土地经营权且不得改变土地用途，不享受其他权利。

第七条 本办法由XXX农村承包土地经营权抵押贷款试点工作领导小组办公室负责解释。

6.重庆农村土地交易所管理暂行办法 篇六

（渝府发[2008]127）

第一章 总 则

第一条 法律依据

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地承包法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规和政策规定，按照统筹城乡、科学发展的要求，制定本办法。

第二条 指导思想

全面贯彻落实科学发展观，深化城乡综合配套改革，健全农村土地管理制度，优化城乡土地资源配置，解放和发展农村生产力，推进农村土地节约集约利用，统筹城乡经济社会全面协调可持续发展。

第三条 基本原则

（一）坚持以家庭联产承包为基础、统分结合的双层经营体制，稳定和完善农村基本经营制度；

（二）坚持最严格的耕地保护制度，建立基本农田保护补偿机制，确保耕地总量不减少、用途不改变、质量有提高；

（三）坚持最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地总规模，推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，逐步建立城乡统一的建设用地市场；

（四）坚持依法、自愿、有偿，公开、公平、公正，切实保障农民的占有、使用、收益等合法权益。

第四条 交易品种

农村土地交易所交易品种包括实物交易和指标交易：

（一）实物交易指农村集体土地使用权或承包经营权交易；

（二）指标交易指建设用地挂钩指标交易。

第五条 监管服务机构

（一）组建重庆市农村土地交易所监督管理委员会。委员会下设办公室，负责日常工作，办公室设在市国土房管局。

（二）设立重庆农村土地交易所，在重庆市农村土地交易所监督管理委员会领导下，在市国土资源、农业、林业等行政主管部门指导下，建立农村土地（实物和指标）交易信息库，发布交易信息，提供交易场所，办理交易事务。

第二章 实物交易

第六条 严格执行土地用途管制制度和规划许可制度

（一）农村土地交易未经依法批准不得擅自改变土地用途；

（二）农用地和未利用地要转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城乡建设规划及环境保护的要求，依法经过批准，并纳入土地利用计划；

（三）对违反规定改变交易土地用途的行为，由国土资源、农业、林业等行政主管部门按照国家有关规定严肃查处。

第七条 交易内容

（一）耕地、林地等农用地使用权或承包经营权交易。耕地承包经营权交易时，附着于该土地上的构筑物及其附属设施一并交易。林地使用权或承包经营权交易时，生长在该土地上的林木所有权一并交易。

（二）农村集体经营性建设用地使用权交易。农村集体经营性建设用地使用权交易时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并交易。

（三）荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村未利用地使用权或承包经营权交易。

（四）农村土地使用权或承包经营权折资入股后的股权或收益分配权交易。

第八条 禁止交易的土地

（一）使用权或承包经营权权属不合法、不明晰或有争议的；

（二）重点生态防护林、特殊用途林、生态湿地、饮用水源保护地等承担重要生态功能的；

（三）违反土地利用总体规划、城乡总体规划、村镇规划的；

（四）司法机关依法查封或以其他形式限制土地权利的；

（五）以前签订的土地交易合同约定事项尚未完结的。

第九条 交易方式

（一）农民家庭承包土地的承包经营权交易，可以采取转让、转包、转租、入股、联营等方式；

（二）农村集体未发包的农用地使用权交易，可以采取出让、出租、入股、联营等方式；

（三）农村宅基地及其附属设施用地使用权交易，可以采取出租、转让、转租、入股、联营等方式；

（四）除农村宅基地及其附属设施用地以外的农村集体建设用地使用权交易，可以采取出让、转让、出租、入股、联营等方式；

（五）农村未利用地使用权交易，可以采取出让、出租、联营、股份合作等方式；

（六）农村土地使用权或承包经营权折资入股后的股权或收益分配权交易，可以采取转让等方式。

第十条 申让资格

农村土地实物申让方必须是农村集体经济组织、具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织。

第十一条 申让条件

申让方必须提交申让地块土地权利证书或其他权属证明、土地勘测定界报告、土地利用现状图、土地分类面积汇总表、使用年限说明、价款构成及支付要求、交地承诺等有关材料。其中：

（一）凡农村集体经济组织申让，必须出具集体土地所有证或其他权属证明，以及拥有该土地的农村集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意交易的书面材料；

（二）凡农户永久性申让，必须提供集体土地使用证或其他权属证明，以及拥有其他稳定居所和稳定生活来源的书面材料；

（三）凡农户或法人申让，均必须提交该土地所在集体经济组织同意交易的书面材料；

（四）凡委托申让，必须提交相应授权的法律文书。

第十二条 申购资格

（一）农村土地实物申购方必须是农村集体经济组织、具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织；

（二）农村宅基地及其附属设施用地申购方必须是本农村集体经济组织成员或高山移民。第十三条 严格规范交易秩序

（一）凡农村集体经济组织申报的农村土地交易，应按《重庆农村土地交易所交易流程》的规定，在农村土地交易所内公开交易；

（二）鼓励其他主体申报的土地交易在农村土地交易所内进行，并参照《重庆农村土地交易所交易流程》的规定办理相关手续；

（三）农村集体经营性建设用地使用权交易，必须在农村土地交易所公开规范交易；

（四）有关行政主管部门按照各自职能加强交易资格审查和交易行为监管。

第十四条 交易价格指导

各区县（自治县）人民政府根据区域经济社会发展水平、城乡规划与建设、土地市场状况等情况，制定本区域农村土地交易的基准地价。

第十五条 交易合同管理

（一）重庆市农村土地交易所监督管理委员会办公室统一制定标准合同文本；

（二）所有交易结果均须依法签订合同，并依法到国土资源、农业、林业行政主管部门登记。

第十六条 交易年限管理

（一）农用地承包经营权交易年限，按国家相关法律法规规定的年限执行；

（二）农村集体建设用地使用权交易年限，最长不得超过同用途的国有建设用地出让最高年限；

（三）农村未利用地交易年限，最长不得超过拟用途类型土地的承包年限。

第十七条 交易后续管理

（一）严格执行国家有关土地管理的法律法规和政策，连续撂荒两年以上的农村承包地，由拥有其所有权的农村集体经济组织收回；

（二）土地交易后，在合同约定时间内未开发利用的土地（包括未利用地、集体建设用地等），由拥有其所有权的农村集体经济组织收回；

（三）农村宅基地及其附属设施用地交易后，该申让主体不得再申请农村宅基地及其附属设施用地。

第三章 指标交易

第十八条 建设用地挂钩指标定义

本办法所指建设用地挂钩指标，特指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地后，可用于建设的用地指标。第十九条 指标产生程序

指标严格按照以下程序产生：

（一）市国土资源行政主管部门依据土地利用总体规划、城镇规划，编制城乡建设用地挂钩专项规划，确定挂钩的规模和布局，经市人民政府批准后实施；

（二）土地权利人（包括农村集体经济组织、农民家庭及拥有土地权属的其他组织）向区县（自治县）国土资源行政主管部门提出土地复垦立项申请，经批准后复垦所立项的土地；

（三）在土地复垦完毕后，复垦方向区县（自治县）国土资源行政主管部门提出农村土地复垦质量验收申请；

（四）区县（自治县）国土资源行政主管部门按规定组织验收，验收合格后，按照重庆市土地复垦有关规定，向市国土资源行政主管部门申请确认并核发城乡建设用地挂钩指标凭证。

第二十条 农村土地复垦坚持的原则

（一）农村土地复垦必须坚持规划控制、政府指导、农民自愿、统一管理、统一验收；

（二）农村宅基地及其附属设施用地复垦后，该农村家庭不得另行申请农村宅基地及其附属设施用地。

第二十一条 农村土地申请复垦的条件

（一）申请农村建设用地复垦，必须提交该土地的权属证明、土地勘测定界报告、土地利用现状图、土地分类面积汇总表；

（二）凡农民家庭申请农村宅基地及其附属设施用地复垦，必须提供集体土地使用证或其他权属证明，以及拥有其他稳定住所、稳定生活来源的证明和所在农村集体经济组织同意复垦的书面材料；

（三）凡法人或其他组织申请农村建设用地复垦，必须提交土地所在农村集体经济组织同意复垦的书面材料；

（四）凡农村集体经济组织申请农村建设用地土地复垦，必须出具集体土地所有证或其他权属证明，以及本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意复垦的书面材料。

第二十二条 禁止复垦以下土地用于指标交易：

（一）土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围以内的；

（二）使用权或承包经营权权属不合法、不明晰或有争议的；

（三）违反土地利用总体规划、城乡总体规划、村镇规划的；

（四）司法机关依法查封或以其他形式限制土地权利的；

（五）以前签订的土地交易合同约定事项尚未完结的。

第二十三条 农村土地复垦主体

（一）农村土地复垦责任主体是拥有该土地所有权的农村集体经济组织或拥有该土地使用权的自然人；

（二）农村土地复垦申请立项批准后，农村集体经济组织或自然人可以自行申请，也可以委托农村土地专业复垦机构复垦。

第二十四条 指标交易规则

（一）凡城乡建设用地挂钩指标交易，必须在农村土地交易所内进行；

（二）申让方持土地指标凭证，向农村土地交易所提出交易申请，也可以委托代理机构代理申请；

（三）代理机构代理申让指标时，在出具土地指标凭证的同时，必须提交委托书；

（四）农村土地交易所对申让方进行资格条件审查后，将审查合格的待交易土地指标纳入信息库，并及时向社会公布；

（五）一切农村集体经济组织、法人或其他组织以及具有独立民事能力的自然人，均可在农村土地交易所公开竞购指标。

第二十五条 交易价格指导

市人民政府在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费等因素的基础上，制定全市统一的城乡建设用地挂钩指标基准交易价格。

第二十六条 交易调控管理

市人民政府对城乡建设用地挂钩指标交易总量实行计划调控，每交易指标量要根据用地计划、挂钩周转指标规模和经营性用地需求情况，合理确定。

第二十七条 指标购买用途

（一）增加等量城镇建设用地；

（二）指标落地时，冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。

第四章 权益保障

第二十八条 农村土地确权、登记和颁证

（一）结合第二次全国土地调查和集体林权制度改革，区县（自治县）人民政府组织进行农村集体土地所有权登记，核发集体土地所有证、集体土地使用证、承包经营权证和林权证；

（二）农村集体建设用地复垦后的土地，所有权和使用权属本农村集体经济组织；

（三）区县（自治县）国土资源、农业、林业等行政主管部门按照各自职责负责本行政区域内农村土地登记、颁证的管理。

第二十九条 土地权益保障

（一）农村土地承包经营权交易，不得改变农村土地集体所有性质，不得损害农民土地承包权益；

（二）在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设的非公益性项目，允许农民依法以多种方式参与开发经营并保障农民合法权益；

（三）通过农村土地交易所以公开规范的方式依法取得土地使用权的农村集体经营性建设用地，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

第三十条 交易优先权保障

（一）农村土地交易价格低于基准价格时，土地所有者有优先回购权；

（二）农村土地折资入股后的权益或收益分配权交易，所在农村集体经济组织、农民专业合作社有优先购买权；

（三）城乡建设用地挂钩指标交易之前，优先满足集体建设用地。

第三十一条 分配权益保障

（一）耕地、林地等承包经营权交易收益，归农民家庭所有；

（二）农村宅基地使用权交易收益，原则上大部分归农民家庭所有，小部分归农村集体经济组织所有，具体分配比例由农民家庭和农村集体经济组织协商确定；

（三）乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等集体建设用地使用权交易收益，归农村集体经济组织所有；

（四）农村土地交易所按农村土地实物和指标交易额1%的比例收取交易服务费；

（五）农村集体经济组织获得的土地交易收益，纳入农村集体财产统一管理，用于本集体经济组织成员分配和社会保障、新农村建设等公益事业。具体管理办法，按相关农村集体资产管理规定执行。

第三十二条 交易纠纷调解

农村土地交易中发生的纠纷，可向国土资源、农业、林业等有关行政主管部门申请调解仲裁。不能调解仲裁的，通过法律途径解决。

第五章 附 则

第三十三条 本办法由重庆市农村土地交易所监督管理委员会负责解释。

7.论农村土地承包经营权入股 篇七

关键词：土地承包经营权,股份公司,法制完善

土地承包经营权入股应属于用益物权范围, 我们从法学的范围来看, , 有限责任公司相对于股份合作社与农民专业合作社更适宜作为土地承包经营权的入股组织形式。这是由有限责任公司的本质属性所决定的。首先, “资合性”与“营利性”是有限责任公司的根本属性, 而土地承包经营权入股的资本化本质恰好与其根本属性相统一。其次, 土地承包经营权入股的过程, 是行使权利和履行义务的过程, 其“人合性”与“自治性”为土地承包经营权中权利与义务的合理资源配置留下了宽松的法律空间。因此, 有限责任公司是最适合土地承包经营权入股的模式之一。当前, 虽然社会保障体系随着经济的发展在不断完善自身, 但是社会保障体系实现城乡一体化这一目标仍然是任重道远。土地承包经营权为入股农民提供了基本的生存生活保障, 与其他财产出资的股东相比, 农民对土地的依赖性更高, 其对于风险的承受力更低。也正是介于此种情况, 在这一特殊的有限责任公司中, 由于农民股东与非农民股东的出资标的物的不同, 有必要将其根据属性的不同进行不同的配置。但随之而来的是此种配置方式之下的弊端, 农民股东与非农民股东的利益冲突会在此种配置之下不断加剧, 形成紧张关系。正是如此, 为了保证土地承包经营权持久发展, 各股东从中获取更大利益, 法律上必须处理好农民股东与非农民股东因此而产生的利益冲突, 确保权力与义务配置的相对平衡。这也是法律公平正义的目标。本文将就此问题进行深入分析探讨。

一、土地承包经营权入股的发展

随着农业经济的不断发展, 发展的方式在不断的变化, 土地经营方式也发生着翻天覆地的变化。因此, 为了更好的利用土地资源获取经济效益, 国家对土地承包经营的政策也随着各时期的不同发展要求, 发生着改变。

《土地承包法》第42条明确的界定了土地承包经营权只适用于承包者与承包者之间共同从事农业生产。2005年由农业部颁布的《农村土地承包经营权流转管理办法》其中规定允许土地以其经营权入股。在《农民专业合作社法》中也有相关规定, 其中规定土地的经营权只能在同一集体经济内部流转。在《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中也规定了农村土地经营权的相关政策。。农民专业合作社与股份制合作企业作为历史发展中特定时期的产物, 并不属于我国《公司法》包涵的范畴。在市场经济占主导地位的今天, 土地承包经营权入股模式限制为有限责任公司。虽然有其局限性, 但相较于其他模式而言, 显然更符合农业发展需要。尽管如此, 我们仍然需要坚持我国对于耕地保护的基本国策, 即无论土地承包的经营权如何转变, 也不得改变土地用途。介于此, 承包土地经营权的有限责任公司必须为农业公司。我国的现行法律缺少针对土地承包经营权入股有限责任公司的相关法律规制, 其在实施过程中缺少相关的法律依据作为支撑, 是当前的一大困境。

二.土地承包经营权入股的规则

(一) 因地制宜原则

广东省南海市所采用的土地股份合作制模式, 是我国对于土地入股最初的探索。其将土地作为资本代资入股, 由集体统一经验管理, 农民根据其股份份额获取其土地增值收益。随后, 苏州市和重庆市也在继承南海市经验的基础上对土地入股进行了再次的探索, 获得了良好的效果, 掀起了探索的高潮。我国其他地区也应效仿南海等地的经验探索新型的土地经营方式。而从全国来看, 我国地大物博, 南北东西由于历史的发展物质文化条件都大不相同。东部沿海发达地区农业比重较低, 土地经营所得占总体收益的比重也较低, 农民对土地的依赖相对薄弱。而在西部不发达的农村, 土地是农民生活的主要来源, 土地经营所得几乎是他们收益的全部来源。农民对土地要更为依赖。介于此种状况, 设立土地承包经营权的相关法律必须从实际出发, 实事求是, 与时俱进, 对与发达地区与欠发达地区应该因地制宜, 设立与该地区的实际情况相符合的法律规范, 充分调动农民的积极性与创造力, 从而实现土地收益的最大化。

(二) 尊重农民意愿的原则

农民对土地具有极大的依赖, 土地是农民生存的根本。土地承包经营权是农民的一项重要的财产权, 土地承包是为实现农民经济收益最大化的一种有效形式。我国立法规定, 农户在承包期内拥有对所承包土地的占有、使用、收益和一定的处分权。因此, 任何集体组织, 个人都不能干预农户选择某种土地流转形式。另外, 入股是一种投资行为, 投资行为都具有风险性。因此, 在农民选择是否入股之前, 相关部门和集体应该向农民讲清楚其风险性因素, 最终由农民自己决定将其土地是否入股。

(三) 不得改变土地用途的原则

我国《农村土地承包法》其中对土地的经营权作了限定, 必须保持土地的原有性质和用作农业发展。按照《土地管理法》的规定, 不得擅自改变农业用地的使用性质, 若有特殊需要改变使用性质的也必须通过相关部门审核通过, 。承包土地经营权的有限责任企业必须遵守相关规定, 不得改变土地用途而从事其他经营活动。

三、土地承包经营权入股公司的具体制度

(一) 土地承包经营权入股公司之规则

有限责任公司作为土地承包经营权的载体, 虽然适用于《公司法》, 但由于土地承包具有特殊性, 在应用的同时需要对下列问题进行相应变通, 使之更适应农地承包经营模式:首先, 在资产作价出资方面, 土地承包经营权以资本的形式进入市场, 需要有一个资格健全的估价机构和相对统一的估价标准。土地的估价应该是自然属性与社会属性的统一, 应该由专业的机构运用统一的标准进行评估作为其入股依据。第二, 虽然我国《公司法》中规定对有限责任公司之中股东的人数做了限制, 在50人以内, 但是农村集体经济往往人数要超过规定范围, 要限定在规定范围内有一定的难度。针对此种状况, 建议立法机关规定其可以突破50名的上限。另外, 股东身份的转换也是解决这一冲突的有效办法。村民与村民之间在自愿的情况下, 构成一个集体之下的小团体, 委托同在一个集体经济组织内的入股村民代其行使权利履行义务。其在外表现形式为一个股东入股, 可以有效的解决这一人数方面的冲突。第三, 由于我国相关法律已经限定不能改变农村土地的使用性质, 所以也应在《公司法》中规定在农村土地承包经营权入股时不得改变其农业用途, 其入股公司应将土地用于农业生产。

(二) 土地承包经营权入股公司存续期间的相关制度

1. 关于农民股东退股

由于公司的经营具有风险性和时效性。如果公司经营权到期, 只要经营状况良好, 土地承包者愿意继续入股, 则只需与公司重新签订新的股权合同。反之, 如果公司经营状况较差, 入股农民需要退股。由于土地属于特殊的不动产, 在土地集中经营中, 农民想要收回自行耕种, 会影响到公司的正常运营和其他股东的利益。所以, 正常情况下, 在公司存续期间, 不允许股东退股。特殊情况, 应另行规定。

2. 关于公司组织机构

土地是农民的安生立命之本, 因此, 为了保障入股农民的利益, 公司应该严格按照《公司法》的相关规定, 聘请业务水平良好的管理人员来建立有效的管理体系和紧实的公司结构。监事会应加强对公司经营活动的监管, 大的决策应提交股东会决定, 董事会应严格依章程来运营。入股农民也应该参与公司的运营管理, 以及章程制定等重大事项, 更好的掌控公司运营动态。

3. 关于股份转让。

股份的转让是收益与风险的同步转让。公司成立后, 股东想要转让其股权范围内的土地承包经营权, 转让受让人须为其集体经济组织内部人员。一般情况下, 土地的承包经营权只应在组织内部流转。转让后, 转让人在公司的收益与风险进行了同步的转移, 受让人继承其在公司的收益和承担风险。正是因为其特殊性, 法律规定中应该给予更多自由, 不应限制过多。

(三) 土地承包经营权入股公司的破产、清算制度

1. 承包地清偿制度

当土地承包经营权作为资本入股后, 其作为公司破产资本的内的标的物而存在。公司破产时, 需要严格按照公司法的清偿顺序进行。首先, 需要支付职工工资和劳保费用。然后, 需要对农民股东进行土地承包经营权的清偿, 返还其土地初始评估的等额货币。最后, 若清偿后农户能收回该土地股份价值, 则承包地的相应权利也应允许其赎回;若清偿后农户无法收回该土地股份价值, 则允许依法将土地拍卖或者变卖来偿还债务。

2. 农民股东的土地回购制度

随着经济的不断发展, 农民工开始有更多的机会参与城市化建设。但是, 城市的工作具有波动性与不稳定性, 农民对土地的依赖依旧无法得到根本缓解。正是如此, 在我国目前市场经济的体制下, 农民对市场整体的判断能力缺少宏观的认识。所以为了保证农民的基本生活, 土地承包经营权入股公司无论破产与否, 都应要保留其获得土地承包经营权的能力与权利。针对此种情况, 立法机关应该制定相应的法律法规来给予农民土地赎回的权力, 允许农民用符合其土地成本等相关因素的等额资金向公司购买土地承包经营权。这样做, 不仅可以保障农民的基本权益, 也利于债权人债权的实现。

四、结论

在当前的市场经济体制下, 农民为了在固有的模式中获取更大收益而探索出了土地承包经营这条道路。这是一条充满挑战的道路。一方面, 实践土地承包经营面临着重重困难;另一方面, 为了更好的切合当今农业经济的发展, 国家不能禁止对这条道路的探索。所以, 相关立法机关应该尽快有针对性的制定相关法律法规, , 对土地承包经营权入股的方方面面作出具体的规定, 防止出现相关纠纷时无法可依。

参考文献

[1]吴越, 吴义茂.农地赋权及其土地承包经营权入股范式[J].改革, 2011 (2) .

[2]房绍坤.物权法用益物权编[M].北京:中国人民大学出版社, 2007.

[3]徐汉明.《中国农村土地特有产权制度研究》, 社会科学文献出版社, 2004.

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[5]任江.农村土地承包经营权入股疑难问题刍议[J].重庆工商大学学报, 2008, (1) .

8.农村土地承包纠纷 案例分析 篇八

(一)承包地纠纷经过

某村A户,1982年土地承包到户时承包该村耕地10.5亩。但是在1985年底A户办理农转非户口全家迁到某厂矿,没有向村上报告承包地如何处理,致使土地荒芜一年,也没有上交相关费用。

1987年该村合作社长安排本社5农户耕种。1987年8月,A回村找到社长要求继续承包该耕地,双方签订了三年的承包合同,承包费400元于1987年10月31日前交清。但是,在此期间社长又以投标的方式与B户签订了合同(三年600元承包费),A户的承包费社长拒收(在约定的时间内),理由是B户愿意多交200元,A户要承包须在600元的基础上加承包费,A户不同意,致使同一地块签订了两份合同,并发生争吵,社长也未收回与A户签订的合同,而土地由B户耕种,期间又签了三年的合同,之后又与社长口头约定续包。

1999年农村土地二轮承包续签换证时,工作人员没有严格按照政策规定办理,照抄1982年的底册,将A户登记为承包户主,签订了《农村集体专业项目承包合同书》,合同期三年,但A没有亲自签字,而土地则由B等4户耕种到2002年。在此期间A索要合同书,但村委会以合同书应由种地人保管为由拒绝了。A户认为合同与自己签订,土地应由他所有,且自己生活困难,两子女未就业,要种地谋生。致使2002年5月A户与B户因土地发生吵打致伤。纠纷发生后,A户认为本村其它有类似农转非户土地没有收回,B户耕种该土地属于侵权行为,要求赔偿这16年的损失16万元,并恢复土地承包经营权;B户认为土地承包时按政策规定班里的,要求A户要向自己赔礼道歉,并支付医药费8000元,

(二)分析与认定

1.1982年A户承包的原该村耕地虽承包手续不完善,但符合当时各级政策规定,为合法有效承包关系。

2.1985年A户全家农转非到某厂矿,其承包地荒芜,生产合作社将承包地收归集体另行转包,符合当时政策规定。

3.1987年合作社将收回的土地转包给B等,转包关系符合政策,但转包程序不尽规范。A户与合作社虽签了合同,但未实际履行,合同无效;B户实际履行了合同,為有效合同。

4.1999年初,按中央规定进行土地续签换证时,村委会签发的《农村集体专业项目承包合同书》,发包方和承包方并未协商,承包方签字属代签,该合同无效。

5.承包地收归集体后,应按照《中华人民共和国农村土地承包法》进行公开夺标转包。考虑到A户虽属非农业户口,但生活困难,子女未就业,同等条件下应优先转包给A户。 B户承包关系符合政策,吵打致伤责任应由A户承担。

6.农转非土地,承包地应按政策规定收回另行转包。

二、因特殊历史原因引起的纠纷

(一)事实经过

某村甲户反映:他家第一轮承包地被乙户耕种,乙户坚决否认。于是甲就邀约数十人对乙行凶闹事,要求让出承包地,幸好被当地领导知晓后及时阻止,并对甲进行了批评教育。此后甲就到市里各级部门上访反映,引起了各级的重视,经组织调查,工作人员对乙户一轮承包地进行了实地丈量,和承包登记基本吻合,且有关人员证实乙户并未经营甲户的耕地,此事实不存在。甲户在该市土地下放前到贵州某村招亲,当时贵州土地已下放承包到户,他没有承包到土地,而该市第一轮承包土地时甲户不在,也没有承包到土地。近年来他因生活困难,又回到该村,由于没有土地和其它就业门路,甲户多次向有关部门上访反映。

(二)分析与认定

1.甲到贵州时没有承包到土地属客观事实,但该市第一轮承包土地是符合当时政策规定的。

2.应尊重历史,照顾现实,帮助解决问题。民政局同意给予甲方定期生活补助,解决生活来源;由该村安排免费承包给甲方荒坡5亩, 5年后按政策规定收取适当的承包费。

三、社长徇私舞弊引起的纠纷

(一)纠纷事实经过

某村1995年调整种植业结构,发展蚕桑产业,规划甲地为蚕桑基地,由于基地部份农户劳力欠缺,栽桑困难,经村公所请示镇政府同意安排社长张某负责落实,进行调换调整,蚕桑基地变成集体机动地。栽桑后,合作社进行五年的承包经营,即1995年至1999年。但承包农户均超期到2000年,其中张某、李某、王某等3户承包经营甲地(栽桑基地)6亩(实际面积7.86亩)。

2000年末,新任组长赵某根据群众意见召开群众会,决定把集体机动地甲地收回重新承包,对2000年超期的承包费按标准补交(张某、李某、王某已补交)。同时还决定从2001年开始进行夺标承包经营,张某等3户参与夺标均未中标。于是暴露了张某(二轮承包时任社长)擅自把集体机动地(甲地)与自己一轮承包责任地(乙地、丙地)对调,承包给自己、李某和王某,并把经营的集体机动地申报为责任地,报村公所填在《集体土地承包经营权》证书上骗取合法证书。据查,张某还将1995年给孙某耕种的集体机动地丁地1亩也申报填为孙某的责任地。

(二)分析认定

1.张某利用职权,徇私舞弊,用非法手段骗取合法证件,因此张某、李某、王某、孙某等4户的《集体土地承包经营权证(合同)》无效,予以收回。

2.甲地作为该村集体机动地,2002年前的承包费应按当是的承包办法执行。2003年后收回张某等户的非法承包责任地进行公平、合理承包;张某等恢复一轮承包时的耕地乙地、丙地为二轮承包合法责任地。