别墅项目营销案例分析

别墅项目营销案例分析（共6篇）

1.别墅项目营销案例分析 篇一

青岛合建行房地产营销有限公司总经理 吴云海：

今天在这里把香溪庭院的一些工作给大家汇报一下，香溪庭院经历五年的开发，在今年的12月18号全部交付使用，总共占地是477亩地，建筑面积15万平方，容积率是0.5，今天从三个方面来讲一讲香溪庭院里面的一些故事，第一个就是定位，第二个是推广，第三就是销售。

讲香溪庭院之前我先讲一讲我们青岛整个别墅发展，青岛是一个滨海城市，现在我们中国有一句话就是冬三亚，夏青岛，青岛已经成为一个辐射全国甚至辐射世界的这么一个美好的非常漂亮的城市，青岛人是有很浓厚的海情节和别墅情节。所以我们当时做香溪庭院的时候就把青岛的整个别墅市场就给它做了个定义，最早的八大关和2000年以前的东海路，我们认为那是别墅市场的1.0时代，它满足了达官贵人的一些需要，但是从2000年以后青岛的房地产包括青岛的经济迅速腾飞的时候，涌现出来大量的民营企业家他们也要去享受这种生活，我们就认为青岛别墅的2.0时代来了，它集中在哪里呢？集中主要几个地方，一是沙子口附近，二是惜夏板块就是崂山西路，惜福镇、夏庄附近有很多别墅，这些别墅目标很明确，就是满足青岛市的中产阶层，跟1.0的还不一样，往后看2.0过去就是3.0了。我们认为3.0就是在即墨温泉，这个地方满足的不仅仅是中产这么简单，满足人的心里面更加深厚的一种感情，一种情节，同时也提供一个高品质生活的这么一个别墅，在整个青岛的别墅发展来讲，真正的别墅能够把别墅的根本做出来在哪里？就是在温泉，能够满足别墅的很多要素，除了它宽敞，除了它院子，除了舒适更多注重的是品质，还有不可复制的天然的资源就是温泉。

为什么讲这个呢？就是因为我想说的就是我们在做香溪庭院的时候，做它的定位，当时我们拍下来这块地之后，当时一亩地是88万，楼面地价是4000多了，在这种情况之下，我们非常非常的谨慎，这是百通集团的第一个别墅项目，除了我们的设计人员还有工程人员大量的学习、考察之外，我们作为营销体系的同仁们，我们在思考的问题，我们我们要做什么别墅，我们要做多大面积的，我们要卖给谁，别墅不光是做的好的问题，我们一个体会就是没有钱就不能做别墅，别墅压了我们5亿压了好几年，做别墅最关键是我们去想你卖给谁，不但要名还要利，通过我们反复的讨论和论证，包括城市的发展，包括我们青岛向北发展，环湾发展，全部考虑进来滨海大道，青银高速，这时候我们就发现我们抓住两个核心词，一是中产梦想，二是第一居所，这两个核心层我们把把它抓出来，为什么讲中产梦想，就像想当年我的梦想是拥有一辆帕萨特，最早更想是一部桑塔纳，这是我的一个梦想，作为青岛2000年以后诞生了很多企业家，中产阶层，他们的别墅情节是抹不开的，人人都想拥有一套别墅，进入一种生活的圈层，我住在别墅里面，这个别墅是不是量很大，也不一定，就像是我是不是一定要去买奔驰600或者是宝马760一样，所以我们就把我们把目标客户群抓出来，他就是在青岛的中型企业、民营企业、大型企业的高管，这就是我们的目标客户，他们需求都是什么，他们需求的就是一个别墅生活，低密度，他们需要的是一个院子种菜、种花，看这孩子在院子里跑，他们很舒适，这是第二感觉第一居所，这是香溪庭院的一个优势，也是后来我们客户非常认同，当时07年就讲第一居所很多客户觉得很有意思，你们这里怎么可能成为第一居所，周边什么都没有，后来到了现在很多客户就住在香溪庭院了，早上从香溪庭院上班，然后晚上回到香溪庭院居住，这有是第一居所。为什么？走青银高速从啤酒成城过去25分钟正好满足了30分钟的概念，所以我们就告诉我们的业主，我们的客户，我们是城市地区，我们是住在城里面的别墅，因为你的生活和工作都可以围绕着这个别墅来开展，交通很方便，所以客户慢慢的就认同了这个，他会在他心里面觉得这个别墅有价值，为什么？城里的别墅升值很快，这是讲的定位的问题。所以我们后来就有一期的联排别墅，200平米左右，带几十平方米的院子，送车库，价位不高，一百来万，充分的满足了这批客户的需求，然后我们还有68栋独栋，这个独栋卖到接近一千万一栋是满足另外一批客户，这批客户很少，68栋在整个里面是10%左右的数量，还有40多套小独栋，小独栋是300多平米，当时推出来不到一个星期一抢而光，说明这个市场需求很清楚，我们之前摸市场摸的很准，到今天为止小独栋、联排全卖完了。青岛人最接受的是欧式风格，当然有很多其他风格都很好，后来我们又想出来做中式的，做澳大利亚的，北美的，后来我们觉得青岛的很多人的审美还是比较喜欢接受西班牙，虽然它很看起来没有什么亮点，但是它能让人很接受，比如地中海，包括我们后期又推出来的托斯卡纳，这大家比较容易接受的，看到中式风格会想很多，我跟中式风格之间有什么关系，为什么喜欢中式风格，所以我们在在设计风格上仅仅走一个最没有风险的最大众化的同时也是最古典的最悠久的就是西班牙、地中海、意大利托斯卡纳那这种概念。

我们设计的是做艺术，把每一部作品当成艺术品来做，当它落地的时候发现市场对它的需求会对不上号，甚至会增加我们的建筑成本，我们做别墅外立面很难弄，设计师做的很漂亮，图纸上非常漂亮但是落实一下很难，按照现在的工艺出什么问题，下雨漏水很麻烦，后来我们跟设计师说了又改进了很多东西等等，包括我们从第三期到第四期的联排别墅取消地下室了，不做了，就是刚才赵总说的问题，每年七到九月份全部绷紧这个神经，随时准备应对客户的投诉，一下雨就出问题，然后我们在配套上面引入了空气地源热泵，我们小独栋做了这个，降低它的成本，效果很好，通过土壤交换能量，里面没有空调，也没有风管，我们用的是平面辐射系统，所以我们一般带客户区样板间的时候都要求我们业务员做一个动作，把手按在墙壁上，为什么因为他的墙壁很舒服，它的交换系统是放在墙壁上的，两个手同时按在两个地方感觉不一样，这东西确实好。这是在定位上面，我们的联排一直到现在结盘的时候都是两百平米左右，提供给客户很大的院子，越往后院子越大，其中有很大的露台，我们卖的房子就是露台多的先卖掉，他们喜欢那种空间。

第二讲讲我们的营销推广，我用两句话就是体验很重要，圈层很重要，体验就是讲的现场，包括我们刚才说的动作，包括现场的参观路线，我们把小区编了很多故事，这是要求我们业务员做到从出售楼部开始，从售楼部走到哪第一棵树就讲它有什么特点，青岛有多少棵，那个石头是什么石头，是当年挖地基的时候挖的石头，这个水是崂山上面流下来的水，一路都在讲，迎宾大道迎宾树是什么树，外墙刷了多少道漆，选最好的一种重新刷，讲了很多这样的故事，当然客户一边走可能也没听进去，实际上我跟我的业务员说，他实际是在听，但

是因为他的架子或者是他感觉到很冷漠，他不跟你沟通，但是他是在听，故事非常多，体验非常重要。然后圈层，我们的客户我们香溪庭院在现场做的活动，以前也走过这个弯路，我们做过一次大型活动，效果不好，说真的，这些人邀请不到，好不容易来了说九点半开始他十点半没到，搞的很被动，后来发现一个特点这些客户他不是那种很愿意去凑热闹的怎么办呢，比如一个客户他是某一个公司的他想搞小型的会议，那行，我免费把我们会所会议室提供给你们，我们的餐厅、会所都提供给你们，整套设备提供给你不要钱，他会带他的朋友来，聊聊茶，聊聊画，发现这个效果很好，人来的很准时，很热情，很投入，他们圈子里面的人在一块，就是发现这个活动这么做，从此以后我们就不做大活动，大活动费钱费人力费力不讨好，在这个推广上面我们推出来一句话叫做会呼吸的房子，以前我们做的户外广告，构造这个房子会呼吸，其实就是讲的地源热泵系统，不用空调，我们一进样板房讲完以后到了地下室，告诉客户这个很好，怎么抽烟都没有问题，不会让你产生很不舒服的感觉，会呼吸的房子会给客户一种很有意思的感觉，实际上就是那套东西，我们给它一个说法，“会呼吸的房子”，这是推广层面，我们觉得要抓住核心，抓住别人没有的，讲一句人家没有听过的话这么来做。

销售上面我们觉得我们刚才谈了很多前期的项目定位、规划设计下了很多工夫去设计它，我客户找出来了，这么一群人它有什么特点，在销售环节我们注意什么，用什么方法去沟通，这很重要，后来我们发现一个特点，这些客户都不大爱说话，互动的很少，你说他听，你也不知道他听进去没有，你也不知道他在想什么，或者来两个朋友他们两个交流，根本不管我们销售员说什么，销售员跟我说这事怎么办，我们要求销售员跟客户沟通，就是留一个电话，留一个名字，基本不沟通，这个时候我们就这样，无论你做什么工作，你就踏踏实实的跟客户说，不要带任何销售技巧，一切以客户自己想，我们要求跟客户保持一个距离，不要走的太近，你给他一个空间，因为我们的客户很成熟，阅历很多，生活经验也很多，什么价值投资，他比你还清楚，所以不要跟他去讲，就老老实实把我们的项目情况讲清楚，我们是什么，我们有什么，我们有什么特点，后来对销售员的要求这是第一个。第二个刚才讲的讲故事，里面讲的有两个崂山水库和毛公山，其他就不说了，大家都知道那边有一个像毛主席像的，正好面对崂山区，我们就讲故事，因为崂山水库是重要的水源地，大家都知道那里是道菜是水库鱼，我们就编故事，这个鱼怎么养的然后又怎么捞的，崂山水库的水是进入我们香溪庭院每一户的，他的水喝起来特别甜，而且除了周边居民之外，包括我们的市里面的市委市政府的机关宿舍都喝这种水，我们给它编故事，一到客户到了现场，跟客户说你下次带个桶来，接点崂山水回去喝喝，说明这是我们的卖点，让它去感受，我们现场桶装水喝的很慢，全部是自来水，他喝完真的很好，这种东西是一个沟通。第三是对讲机，到了周末周日的时候，交定金的很多，这个时候每个业务员拿对讲机，总销售在前台，每隔一个小时就喊“各位同仁，某某单元已经出售，某某某单元已经出售，请不要再定”，隔一段时间就喊一次，客户都在争着交钱，确实是，售楼处每天很多人进来，不停的销售刷卡，不同的签单，当然有70%是真的，然后他觉得这个房子没有了，我们还出现现场两个户打起来了，直接吵架了，把业务员都骂哭了，说明一个问题，客户在抢房子，你不能去逼，会很反感，因为我们的客户买房子不是一套两套，我们用这种方法他会觉得确实不错，你们卖得那么快，我们

最高峰的时候去年09年一天一套往外卖，卖的260多套，今年一百四五十套，都是卖的很好，在别墅销售设计这个环节非常重要，客户没有那个压力，但是他自己会去思考，自己会去想，经常客户会问我们，这套房子卖掉没有敞开了卖，他不相信，找一圈领导，找到董事长，后来到这儿来真没有，然后我们跟客户说，我们说的每一句话都是很真实的，不会在这些上面没有了然后又找个领导又有了，有没有优惠，真没有优惠，不相信，你打五折给我，不行找一圈领导，把就知道了，我们觉得卖别墅不会计较这些东西，这就是销售的环节，然后就是价格，我们的基本我是一个月调一次，快的话半个月调一次价，两个目的第一促进成交，第二个我们会告诉以前的客户，张总又涨一百，很舒服，当我打第三次电话张总又涨了一百，赶紧找朋友来买，升值，他有面子，这就是我们为什么香溪庭院老带新超过50%以上，到了今年基本不做广告了，然后就是家里面哥哥带着妹妹，一家人都来，这个效果就出来了。我们觉得在别墅销售上面就是研究客户，针对客户去设定你的销售方式。整个营销推广是一个系统工程，包括我们平面广告的配合，反面设计，包括等等很多东西

2.别墅项目营销案例分析 篇二

关键词：市场营销实践,项目管理,意义分析

1项目管理在市场营销实践应用中的意义分析

企业项目管理对于市场营销实践应用有着积极的促进作用,概括而言,加强企业市场营销项目管理不仅有利于推动项目管理理论的创新,而且也有利于加强对企业市场营销的指导,便于提高企业市场营销实践的效率,对于项目管理在市场营销实践应用中的意义,具体表现为以下几个方面。

1.1项目管理有利于创新市场营销管理策略

对于企业而言,企业市场营销策略会对企业的发展产生至关重要的影响,所以从这一层面而言,加强企业市场营销实践应用项目管理有利于促进企业市场营销观念的转变,在企业的日常管理过程中,加强企业项目管理有利于促进企业市场营销理念的更新,进而促进企业市场营销战略的创新, 最终实现企业的可持续发展,同时加强企业项目管理还可以更进一步地规范企业市场营销管理的相关程序,推进企业市场营销管理模式的再创新,进而可以充分调动企业整体发展力量,实现企业市场营销发展的整体性和协调性。企业发展过程中的市场营销管理策略在一定程度上会直接影响着企业管理效率和质量,而加强企业项目管理力度可以充分动员企业内部不同部门之间的工作积极性,促进员工能够更好地投入到企业的日常工作中,进而推进企业实现全员市场营销。

1.2项目管理有利于加强企业文化建设

对于企业发展而言,企业文化建设可以有效提高员工的工作积极性,调动员工的整体工作热情,增强员工对企业发展的认同感,所以说,企业文化建设对于企业发展而言是一种强大的软实力,同时企业的市场营销活动不仅与企业的日常经营模式有着很大的联系,而且对于企业精神文化建设也起到积极作用,所以加强企业市场营销实践应用项目管理需要与企业文化建设相互结合,通过创新企业项目管理模式来不断加强企业文化建设成果,进而推进企业管理模式的创新,通过企业文化建设可以让更多的员工感受到文化建设的力量和内涵,同时也有利于提高企业员工的协作团结意识。 在企业的市场营销实践活动中严格贯彻落实项目管理措施, 对于加强企业文化建设而言,可以通过文化层面的措施来促进旧有市场营销观念进行适当创新,并且还可以通过丰富的企业文化内涵来加强员工之间的交流和沟通,当然通过完善企业建设的文化内涵,还可以推进企业市场营销理念与员工个人发展的有机融合,进而促进企业文化内涵的不断深化。

1.3项目管理有利于提升企业内部管理水平

企业市场营销实践应用中的项目管理工作可以指导企业运行过程,对于助推企业市场营销管理模式创新也起到积极的作用,故而在企业市场营销管理实践过程中,加强企业项目管理有利于提升企业内部管理水平。由于企业内部管理工作涉及企业管理的多方面工作,所以通过创新企业市场营销项目管理模式可以更好地促进企业经济发展,进而有利于提升企业内部管理工作水平。加强企业市场营销实践应用研究项目管理还可以不断促进企业内部管理系统化发展,并且在这一具体过程中,可以促进企业运行过程中不同部门之间的有效协作,进而提高企业员工的团结意识,反过来又可以更好地推进企业的项目管理,进而实现企业市场营销过程中项目管理程序科学合理。另外,通过开展企业市场营销实践应用项目管理活动,不仅有利于推动企业经济实力的有效增加,而且加强项目管理需要企业不断完善内部管理制度,实现企业不同部门之间的协同配合,进而可以提高企业内部管理能力。

2项目管理在市场营销实践中的应用

2.1制定市场营销实践项目管理计划

结合企业所制定的发展战略目标,对于企业市场营销实践项目管理也要制定合理计划,使之不仅符合企业发展总体的定位,而且要有效针对企业的整体发展方向,形成科学合理的企业市场营销活动方案。制订企业市场营销实践活动方案计划需要结合企业发展实际状况,并按照企业发展实际进一步明确市场营销项目管理的工作内容,将企业项目管理工作细分为不同模块,然后根据不同模块工作的要求做好应对工作,并保障不同环节工作的开展力度,才能最终确保企业市场营销项目管理成效,实现市场营销项目管理工作的有机协调和资源的有效配置。同时企业在制订市场营销项目管理计划的过程中,要注意从企业发展的宏观角度来进行工作统筹,科学合理制定企业发展目标,并针对所制定的企业发展战略目标,制订企业市场营销项目管理计划,才能确保企业所制订的营销项目管理计划的针对性和协调性,进而有效发挥企业项目管理对于促进企业发展的积极的作用。另外,在制订企业市场营销实践应用项目管理计划过程中,还要以企业宏观发展战略目标为依据,遵循科学合理的项目管理理念,合理定位企业市场营销项目管理计划,明确市场营销项目管理内容,确保将工作责任明确落实到位。

2.2具体执行市场营销项目管理计划

对于已制订好的市场营销项目管理计划,要按照具体要求进行严格执行,才能确保项目管理的成效。在具体执行市场营销项目管理计划过程中,要注意加强不同部门之间的协调沟通,并针对企业市场营销项目管理的具体现状选择合理的营销方法和手段,推进市场营销实践活动的有效开展,进而有效提高市场营销实践应用中的项目管理效率,合理发挥企业市场营销项目管理的积极作用,同时要根据企业所制订的项目管理计划,有效加强各部门之间的协调配合,并对企业资源进行合理的采购和分配,才能确保市场营销项目管理的协调性,从而实现企业各个部门的整体化运行,使得各环节的资源得到合理配置。在具体执行市场营销项目管理计划的过程中,还要不断创新创新市场营销方式方法,尤其要加强对市场营销项目管理人员的培训力度,理顺各个环节的程序思路,进而有效提高企业整体市场营销项目管理质量水平。另外,在企业各部门的工作协调方面,要注意企业发展的不同要求,合理利用企业发展的不同资源和创新企业市场营销方法,对各部门的资源进行有机分配管理,进而实现市场营销项目管理进程中各部门之间的配合和协调。

2.3加强市场营销项目管理的风险管理

加强市场营销项目风险管理,需要进一步明确企业市场营销项目管理的职责任务,在项目管理的具体执行过程中, 要严格按照规范程序进行统一的风险管理,并制订科学合理的市场营销项目管理方案。在企业市场营销过程中,企业先前所制订的企业营销项目管理计划并非固定不变,需要根据具体情况进行合理修改,比如在方案计划的具体执行过程中,针对突发情况需要对方案计划进行修改,则可以对市场营销项目管理计划进行一定的修改和调整,这样可以更好地促进企业市场营销项目风险的管理。当然,在企业市场营销项目管理的具体执行过程中,如果发现有更加科学合理的市场营销方案,则可以在原先方案计划的基础上,参照现有营销方案进行调整,进一步提高企业市场营销风险管理水平。 同时随着企业发展规模的不断扩大,企业的发展环境和条件也会发生很大的变化,并且在企业的发展过程中会遇到各种各样的风险,所以加强新环境企业市场营销项目管理方法和程序创新可以更好地促进企业规避发展过程中将会遇到的风险,在这一过程中,企业要针对自身发展情况合理选择合适管理方法来进行市场营销项目管理,所以这也是企业市场营销实践应用过程中项目管理风险控制的具体体现之一。加强企业项目管理的风险控制,还需要建立健全一系列的风险预测和管理系统,调动企业内所有员工风险控制的积极性,才能更好地促进市场营销项目的风险管理工作的开展。

2.4合理分析市场营销项目管理结果

企业市场营销项目管理的结果代表着企业的发展现状, 所以有必要总结和分析企业市场营销项目管理结果。合理分析企业市场营销项目管理结果要具体分析管理结果的两方面内容,一方面是要分析企业发展实际中的工作结果,比如市场营销的销售额和顾客满意度等具体数据; 另一方面则要分析和总结管理结果中还存在的问题,尤其要针对市场营销项目管理的各个环节工作进行系统分析,以发现具体活动过程中所存在的问题。与此同时,要根据企业市场营销情况,对不同工作环节进行合理有效的监管,才能确保企业市场营销项目管理活动的效果。同时由于企业市场营销项目管理的执行效果会对企业市场营销活动效率产生重要影响,所以项目管理计划的执行成果在很大程度上会影响企业市场营销项目管理质量,要通过多种途径来进一步调动企业员工的积极性,实现企业市场营销应用实践中的项目管理协调进步。

3结论

3.度假区别墅营销策划方案 篇三

《开盘前推广方案》

一、推广总体思路：

 别墅生活，是高端生活场所的顶级形式，也高端人士的终极追求；

 稀缺别墅，是现有土地政策影响下，别墅用地越来越少，市场越来越稀缺；  山水别墅生活，则是高端人士追求养生度假生活的不二选择；

 这里，离市区仅十公里，纯正山水别墅，大自然养生度假生活版块，则少之更少；  加上邻畔X江之源，近享千亩原森，富氧生态之地； 这些都是目前项目对高端客群最有打动力的手牌之一。

可以说，项目得天独厚的大自然资源以及不可复制的地段，加上本次要推的稀缺产品，都将项目指向“藏品”级别墅。而“X江源头+千亩原森+藏品”能够较为直接地奠定项目高端产品的形象。

所以推广围绕“X江源头”“千亩原森”和“珍藏品”更容易展开，以广告宣传的虚线结合营销活动的实线，虚实两线结合紧密围绕本中心主题铺排整个推广线较能产生效果。

广告虚线以大气高端的形象面市，强调“X江源头”“千亩原森”“藏品”，传递稀缺不可复制的地段信息，多个媒体配合进行。

同时在建立完善的微信平台，定期在自已的媒体做软性的项目话题推送。

活动实线，围绕“藏”字进行，多渠道展开宣传。整个活动线贯穿一个大型活动，即在每个小活动均做大型活动的相关预告宣传。根据客群的不同，定制不同的活动，多个点累客，中心点爆发，在围绕中心的高端主题活动将项目影响力推向高潮。

二、总体推广主题

“X江原森墅，天下争藏”---3000亩，地中海风情1.5度假生活城

营销战略组合

精准定向营销+轰动事件营销+圈层创新营销+跨界营销+媒介资源整合 营销战略组合说明：

 精准定向营销：挖掘符合本项目的准确客户群，派专人进行一对一面对面的定向销售，更精准更有效。 轰动事件营销：寻找XX市市场的敏感点，通过大型公关活动，迅速引爆市场，引发对xxxx项目的强烈关注。

 圈层创新营销：建立xxxx度假区会员库，先通高尔夫俱乐部，吸收高端会员，搭建高端营销传播平台。

 跨界营销：嫁接相关高端品牌或社会名人，进行捆绑联动，营造顶级“近山水豪宅”生活系统，提升项目地位和档次。 媒介资源整合：以新闻、软文为主，配合相关活动，事件话题炒作，结合节点性硬广重磅出击。

三、媒体宣传及推广方案

先以媒体牵头，用媒体的角度发现“藏”在距离市区10公里的甲天下山水之源的胜景。从xxxx庙、千亩森林公园和X江源头三个角度，描绘地段的人文价值。先炒热地段，在炒地段的同时，以软性植入的方式加入项目的介绍。在进行数周的软文专题报道之后，开始打硬广，同时用软文解读项目的文化价值和规划。之后1个月时间强推预约硬广。节奏：第一阶段每周一期，利用网络和报广做地段的软文宣传，第二阶段软硬结合做一个月的项目形象介绍，第三阶段用全硬广强推一个月项目产品预约。

媒介：晚报为主，辅助《居XX市》、桂房网、腾讯房产等

1、自媒体宣传：

自己建立完善的微信平台，每周推送高端客群感兴趣的财经、时事、健康等话题。配合线下活动，搜集粉丝，定期举行线上活动（具体活动内容和推送内容需研究思考再落实）

2、高端客户直邮：

与拥有项目相应客群资源的邮政局合作，向相关客群直邮寄广告明信片或广告邮封。（现与X县城邮政局联系好邮投业务）邮政局为本项目收集的客户群包括：（具体数量另列） XX市及X县城注册资金在千万以上的企业法人和股东；  事业、政府单位主任或局长以上级别  各大银行VIP钻石客户

 购车在50-100万元以上的车主；

明信片或邮封需要设计高端，每张都是项目得天独厚景观资源实景合成照片，并附上简约有生活哲理的又不出项目特性的文字。直接将广告邮寄到目标客户群的桌面上！

3、与银行钻石级客户联动

与银行合作，寻找银行高储蓄客源（流动资动数千万、固定资金千万），通过广告邮寄，或组织客户红酒会、风投讲座等活动与客户面对面营销。

目前，已联系到邮政储蓄银行和XX市工行某支行，与银行的合作建议有：  针对年流动资金在数千万以上的客户 在对帐单上做项目广告或夹带广告单；

由银行设计高端客户联谊活动，我们考虑合作方式；  针对在工行贷款买车在100万左右的车主 直接邮寄广告函； 邀请参与本项目有关活动；

4、与XX市民航贵宾部合作

民航是高端人士出行必用的交通工具，与民航贵宾部合作，更有利于本项目挖掘高端客户群。合作方案建议：

1、在部份飞机票上印制广告

2、在候机室放置广告宣传

5、与高档名车馆和进口品牌车店合作

别墅与进口高端车的客户群都是一致的，购买高端车的客户具有购买别墅的实力，同样车行也需要别墅的客户群。

四、营销活动

1、主要活动事件

XX市近来“明星”效应表现强烈，如中国好声音、汪峰、杨钰莹乃至彰泰请来的郎咸平等，都引来了非常大的关注。用明星+臻品+事件的组合拳来做一场大事件，相信会在短时间内引来巨大的关注。结合主题，做藏品相关活动为上选。

本项目的高端客户群大多数喜爱藏品及有足够的余钱搞收藏，利用他们的爱好及需求，结合本项目藏品级别墅，做一场轰动的藏品活动。

好处：

 能吸引高资产人群的强烈兴趣；

 能让这类低调的富豪人群主动走出来，热情的参与活动；  能引起社会的广泛关注；  绝对提升项目的高品质效益； 建议：

有请著名的文物学家：马末都，广西电台火热节目《收藏马末都》主持人

《收藏马末都》中马未都说收藏为很多人熟知，以马未都为明星邀约对象，辅以千件藏品展+“鉴宝”的形式，成为全城聚焦，关键是引起高资产人群主动走出来，强烈关注。让xxxx度假区知名度、美誉度迅速爆增，即时推出xxxx藏品墅，积蓄精准高资产客源，迅速销售。

活动主题：《马未都讲坛》“天下争藏”

（建议在开盘前举办）

活动人群：本项目的来访意向客户，目标高端客户，藏品爱好者、全市市民 活动地点：项目营销地或星级酒店

活动内容：

（1）、藏品展：小型藏品展作为活动预热，每周在接待中心展出几件珍贵藏品，引起市民关注。（2）、鉴宝活动：同时进行“马未都帮您鉴宝”的活动报名，以及抢“千件臻宝展”门票活动。（3）、马末都藏品大管家全城招募：

A、与马未都一起清点臻品，协助马未都进行鉴宝，成为活动当天藏品大管家！B、通过微信、接待中心现场报名，全民均可参与报名 C、评选（规则略）（4）、马未都讲藏品：

A、千件藏品展 B、藏品大管家亮相公布 C、马未都现场将藏品相关知识 D、马未都鉴宝 E、现场抽奖

2、政府、合作单位等公关活动

（建议在开盘前后举办）

如何用巧妙的方法让合作单位、政府相关高层人员关注到项目，同时又不至于过于商业化？

通过高尔夫家庭邀请赛，无疑是一个好的选择。活动形式高大上，且加入家庭两个字，又有生活趣味，相信会吸引很多人。重要的是，无论邀请的人参加与不参加，“邀请”已经为我们的营销创造了与他们接触取得联系方式，并且传递项目信息的机会。活动主题：XX市xxxx高尔夫家庭邀请赛

活动人群：合作单位中高层、政府部门人员、银行大客户等

活动地点：最好能在项目开辟出一块非标准但是能够用于比赛的场地，如果来不及则考虑其他。活动内容：

1）、活动邀约:制作精美的邀请函，深入到邀约单位（或直接进行邮局投递广告宣传），呈送邀约函的同时，赠送项目宣传资料及有纪念意义的礼品，如关于X江的邮册、项目自做的高档雨伞等（需来现场领）。

2)、预约报名：通过扫描二维码的方式，在微信平台完成报名搜集粉丝。（视情况，也接受纸质报名）。对于银行钻石会员，可以 用积分兑换礼品的方式，通过银行发送短信邀请会要到接待中心，换取礼品。在换取礼品的同时，邀请其参加高尔夫家庭邀请赛。

3）、知名高尔夫教练指导课：正式比赛前，邀请知名高尔夫教练开课进行指导。

4）、邀请大家加盟度假区会员，享受更多高尔夫活动内容，同时开展别墅订购活动。

3、跨界营销

奥迪是目前XX市车行做会员活动方面比较成功的车行，并且奥迪的会员消费能力比较强，是项目的目标客群。可以尝试与奥迪车行达成战略联盟，实现客户资源共享，加入到其他的会员活动中，或邀请其会员加入到项目活动中，可以开创互利共赢的局面。活动形式：爱心公益自驾——X县城平困山区善捐

邀请其会员加入高尔夫家庭邀请赛

（目前联系到上海大众车行，但其客户消费能力不强，下一步可与奔驰车行和奥迪车行进行联系）

4、圈层营销

（1）、组建高尔夫俱乐部，实现会员加盟。或以xxxx度假区名义办卡，引吸纳稳定的、高资产的会员，积蓄我们的客户资源库。通过举办高尔夫相关活动，吸引客户到现场，更有利用销售。

（五）、项目地块炒作方案

如何让本项目的意向客户群对本地块优势有强烈的认同感，如何吸引他们追求本项目所提倡的度假养生生活？

高端客户人群的特性，在前面已提及。针对他们的更多生活讲究的特性，我们要：

 结合本项目大自然富氧生态环境，提倡讲究生活就应是天天养生度假；

 结合本项目群山脚下，双玉带缠腰的风水，提倡讲究生活就应是选旺财旺丁之风水宝地。

这也正是绝大多数富裕阶层，为自己及家人所不懈追求的理想生活。

1、举办“xxxx度假生活养生或风水论坛”

许多商业楼盘会经常举行“财富论坛”，邀请国内著名的企业家和经济学家前来交流，相互学习，像万达地产都举办过多次的论坛和养生类讲座。

好处：

 引发高端人士的强求兴趣；

 通过他们感兴趣的活动，吸引本项目有意向的高资产客户走出来，来看项目，让我们有机会促销；

 以名人专业讲座的高度，更易说服这类高智商、高阅历的人群认可本项目。

活动主题：xxxx智库机构，现场专题讲座——“财经养生类专题”“易经风水类专题”

xxxx智库：中外知名学者组成的公共政策研究机构，涉及佛学、易经、养生、风水、财政等多个领域的学术学派，被邀请于全国各地举办大型专题专场，曾受邀于潘石屹等商界名人进行专家论坛讲座。活动时间：开盘后

活动人群：本项目的来访意向客户、挖掘的目标高端客群、嘉宾等 活动细则：略

五、媒体广告宣传计划

如需要，后提交

六、本项目赠品制作建议

本项目针对的客户群为高资产高端人士，作为赠品或奖品，应具有一定的档次； 建议：制作铝合金高档绅士伞

4.别墅项目市场调研报告 篇四

1、项目位于延庆县古崖居西侧，但属于河北境内，总规划户数1100户，建筑面积18000平方米，占地面积1000000平方米，容积率0.18，绿化率76%；产权年限50年，精装修。

2、开发商：北京光辉伟业房地产开发有限公司；物业公司：宾至国际物业管理(北京)，物业费3.8元/月/平方米，停车场地上150元/月。

3、项目报价：项目预计2012年4月开盘类独栋别墅，2013年4-5月入住，预计均价13000-14000元/平米。项目目前在售独栋别墅剩余40套，户型面积为178-318平米，均价18000元/平米，精装修交房，全款支付享98折，现房入住。

4、销售情况：目前在手独栋别墅约40套，售楼处宣传说其余900多套已售出。具体售楼地址在北三环中路20号马甸桥双秀公园内，销售电话62358866，62359966。经咨询，每周六日有免费看房班车。

5、开发商宣传：

5.1设计理念：

原乡美利坚的规划理念是突出绿色、生态，将建筑风格定位为美式西部风格，让您尽赏美国西部奔放与自由„„

5.2特色服务：

项目会所“韦恩城堡”可以提供客房服务、餐饮服务，酒吧服务+烧烤服务以及超市服务，其中客房服务分为豪华标准间、小型豪华别墅及大型豪华别墅3种客房类型；会所更有桌球、游戏机、棋牌室等娱乐项目设施。

二、项目疑点

1、项目在新浪乐居网显示销售证信息：(2005)销售证第08号，但上北京市住建委网站查询不到该项目预售信息。

经咨询：此项目虽然推介说在北京延庆，但其实在河北境内，项目临近延庆与河北交界地段。

2、项目在新浪乐居网显示产权为50年，但根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：

1、居住用地70年；

2、工业用地50年；

3、教育、科学、文化、卫生体育用地50年；

4、商业、旅游、娱乐用地40年；

5、综合或者其他用地50年。

一般来说别墅为居住用地，应为70年。所以该项目土地产权性质不太清晰。经咨询：此项目土地产权不属于居住用地70年产权，而是属于旅游土地性质的50年产权，而且该项目好像缺少国土证。

三、业主论坛

1、观望原乡一段时间了，大家都说买原乡的好，我还有点动心了，上周我随同家人一块到现场实地考察，从城里开车2个小时风尘仆仆的来到原乡，小区的周边盘踞好几个大型的养鸡场，这里人烟稀少，房如村建，看完后特别特别的崩溃。回家后上网百度到了好多关于原乡的各种问题，据传原乡缺少国土证，小区里面经常停水停电，物业安全方面没有一点保障，但物业费收取仍然按照别墅标准收取，原乡曾经还是一块乱石滩、乱坟堆。。这企不是在坑爹！！！

2、自从买了原乡美利坚，整天吃饭饭不香，睡觉睡不踏实，自打生了小孩，那真叫愁。小区里什么也没有，想买点东西都得到城里去买。我不工作都三年了，也很少看到邻居！老公在城里上班，有时工作一忙起来，一个月也见不到几次！悲痛呀，将来小孩上学还得往城里送，这房子买来管什么用呢，一想到这些事情，我都快得精神病了！

3、原乡美利坚,不光停电停水那么简单,还屡次出现盗窃呢！我家丢东西好几次了！！痛苦呀！！

4、Re：原乡美利坚KFS、物业监管不力、社区管理制度非常滞后！！

原乡美利坚社区环境保护的太差子,天天能见到农用托垃机！

5、物业电话我中午打了一小时（我觉得自己这样做很无聊），无人接听，或者是接通然后报占线。一个小时后，有人接了，我第一句话的：有人吗？对方说她不是吗！我觉得真是见鬼！因为对方的解释是：网络有问题。物业电话竟这样网络，还不是见鬼！物业效率问题是小，其他问题就大了。

又停电，我是说过：频繁停电，基本生活条件不具备，不付给物业费得啊！因为春节前有售楼小结讲过：节后就并入北京延庆电网。

倡议：看哪位业主有神通也可，看有无可能并入延庆，帮开发商、物业还有咱们自己。

物业费太贵，与提供的服务不对等。我们需要有业委会，反映大家的问题。开发商、物业、业主都有各自的权利、义务，权利与义务不对等，当然不可行。

一期位于项目西侧，规划户数约40套，别墅依照地势蜿蜒而建，一期东侧是开发商自建的小型滑雪场；

二期位于项目的北侧，占地面积较大，建设有约300平米的原生态果园和约700平米的先锋农场，在果实成熟季节可以采摘；

三期位于项目的南侧，也是目前正在销售的别墅共46套，具体在三期的15A、15B、16区（图中绿颜色圈起部分），三期为整个项目的商业和会所—西镇会所（图中绿颜色圈起部分），是一个集酒店、餐饮、会所、特色商业、教堂于一体的休闲娱乐度假商街。西镇会所占地72491平米，总体规划面积为20721平米。其中投资型住宅部分10103平米，酒店5758平米，超市495平米，教堂392平米，会所2785平米，其它商业部分2148平米。经介绍，目前西镇会所已经招商完毕，成为区域的商务、娱乐、休闲、文化中心，打造美式西部风情度假胜地。

项目总规划户数1100户，建筑面积18000平方米，占地面积1000000平方米，容积率0.18，绿化率76%；产权年限50年，精装修。

在项目东侧约1公里处，临近辉煌国际高尔夫球场，球场规模较大、设施齐全；项目南侧有一个开发商自建的跑马场、马术俱乐部，以及迷你高尔夫球场。另外，开发商在此项目的西南方向，又新建一个梦得惜诺项目，该项目住宅用地属于70年产权用地。入住时间为2013年9月30日。可以按揭付款，均价14000元/平米，买三层独栋别墅，赠送一层。今年4月21日开盘销售，现在排号优惠5万，优先选房。

3、项目特点

 引入天然气，解决供暖难题，在度假别墅中体验西部风情的春夏秋冬。

 增加木质平台，营造精致、优雅、舒适的庭院生活，让度假生活有更多情趣。 观景阳台、露台设计；官厅水库在前，天皇山景区在后，风景优美。

 建筑外立面及内装全面升级，对原木、砖石雕琢，散发浓郁的美式西部风格。 园林景观与峡谷、旷野、茂林自然共生，纯美自在。

项目采用国际上流行的组团设计形式，以成熟街区为参照，形成一个独立体系的住宅组团，结合不同的建筑类型，合理安排各项功能，户与户之间由低矮的木栏分割，减弱邻里陌生感。4～5户围合成一个公共前庭院，这样的布局确保了别墅的领域感和私密性。

在原木、文化石等自然材质的随心所欲运用之下的细心雕琢，秉承了美国西部拓荒时代的建筑精髓，无论是木质平台、壁炉、烟囱，还是坡屋顶以及传统材料的选用，这一系列细节设计皆沿袭了一贯浓重且具风格的北美情怀。

3、证照情况

原乡美利坚项目用地属于旅游用地，40年产权，且该项目2005年发证，目前已经过去将近10年。

经咨询，项目五证：土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证齐全。但只有整体项目规划的旅游性质的国土证，没有具体到每栋别墅性质的土地证，且每栋赠送的花园面积没有保障，开发商只答应使用400--800㎡的自家花园，在购房合同也只是说明使用花园，产权说不清楚。

4、销售情况

项目分期销售情况、价格，购房对象是投资还是自住。目前住房人是自住还是出租，出租价格大约多少；

目前项目售出约700套，总共为1100套，正在销售的为三期的15A、15B、16区，共46套。具体户型面积有：178㎡、202㎡、204㎡、254㎡、273㎡、318㎡，其中附带赠送花园面积为400--800㎡。

别墅价格：独栋精装修每套338万元起，每平米均价17600元/㎡。Bb户型，178平米，总售价338万，赠送花园面积438平米，全款9.5折，321万；Be户型，202平米，总售价396万，赠送花园面积480平米。

但针对三期的这46套别墅，付款方式比较苛刻，要求首付50%，其余部分要在合同签订后的三个月付清；一次性付清购房优惠措施为95折。

另，查询网上经纪公司报价：毛坯房二手售价约13000元/平米，精装房二手售价约20000元/平米，如下图，目前在售最大面积的独栋318㎡，入住时间为今年6月30日，其他户型面积的销售独栋，入住时间为今年9月30日。

项目水费：3.2元/吨；电费：0.47元/度；燃气：3.8元/平米；电视电话网络第一年捆绑收费，第二年开始可由业主选择使用支付。

经咨询，该项目地处郊区，气温较低，没有安装空调的说法；而且冬天也只是采用燃气挂壁炉的方式采暖，加上别墅空间面积大，燃气耗费较大。

5、其他

5.重庆含谷别墅项目策划方案 篇五

初案

前言

自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了N次讨论会，坦率的说，结果并不令人满意，因为重庆的别墅项目让人担忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等），但是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度，更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。

在此，我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。所以我们将客观的陈述下列观点，如有不中听的地方，请贵公司谅解。

一、现状分析

1、重庆市别墅现状分析

目前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目，真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；８５亩的帝景名苑已经闪亮开盘；３６０亩的肖河香榭正式破土动工；２５０亩的龙湖香樟林别墅、１００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。此外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北圈地７００亩，均瞄准别墅开发。

2、含谷别墅现状分析

如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。

继全兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位的市场范围内崭露头角。并且在品质和价位上的选择面较大，最低的价位在1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠自然风景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时也存在了机会。

二、案优劣势分析

1、优势分析

l 含谷是目前重庆公认的别墅区；

l 几个别墅盘先行预热该区域；

l 今年是全国的别墅年；

l 政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。

2、劣势分析

l 重庆别墅大气候不好；

重庆别墅的空置率占64%，特别是市区别墅项目。能支撑重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐意在成都购买第二居所。

l 没有自然的风景作有力的支撑点；

别墅是不可复制性的，通看全国的别墅，基本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等特征。

l 交通不发达；

除了从九龙坡到含谷相对近点外，其它区域到此地路程都比较远。对有车一族来说，虽然距离不是问题，但高速公路的费用太高，增加了成本。

l 缺少有力的卖点；

从本案目前来看，没有任何可以吸引人气的地方。

l 竞争激烈；

A、谷周边的的别墅项目有贵的，也有便宜的，将分散人气，除了现有的几个楼盘外在附近还有将要开发的别墅。

B、在重庆的另外一些市郊（如两路镇、南山等），有着良好自然条件的地段也有发展商盯着别墅市场这块蛋糕。

C、已形成气候的别墅群（如龙湖、水天花园等）。

l 该地段喧哗；

白市驿的教学机场太喧哗，主要原因是飞机都是低空飞行。

l 开发体量过大；

别墅的灵魂------身份与阶层的象征。是少数人才能享受的，有钱人买别墅的心态除了张扬自己的个性外就是希望私密性更好。试想住在一个有500套的别墅区里，给人的感觉就与住在小区里没有区别了。

3、综合分析

从以上所述可以看出：本案的劣势远远多过优势，而在该地又只能做别墅才有出路，所谓“成也别墅败也别墅”，所以本案要走出此局必须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更要注重目标客户的消费心态，扬长避短才可行。

三、定位建议

精英型别墅走中档别墅价位，高档别墅的品质路线

理由：

1、重庆购买高价位别墅的消费群体力度小；

2、除了针对金字塔尖的消费群，别墅也可以有中档概念。所谓精英就是中国新一代经济的弄潮儿，他们大多受过良好教育，有高品质的需求和超前的消费意识，他们将是高尚住宅最有潜力的群体；

3、重庆住宅小区中，跃层一般都是先被抢光，其优点是视野开阔、有花园相送，缺点是要和别人一起去挤电梯，还要担心电梯会否坏。既然这种所谓的“空中别墅”非常有市场，为何不做售价在其范围内的“地上别墅”呢？

4、重庆是个贫富差距很大的城市，有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个层面的人不是买不起房子，而是买不到好房子；

5、任何人都希望花最少的钱，得到最大的享受；

6、本案的自身条件无法支撑高价位的别墅；

7、价位低便有增值的空间；

8、吸引城市里的新贵。

操作方式：

1、把体量减少一部分；

高密度是做不出好别墅，500套别墅只能走低档路线，会形成几不像的格局，户数太多就缺少荣耀感，最终会导致失去有效客户

2、本案分阶段推出；

本案的风险较大，为了避免过大的风险，提高机会成本，应该分期推出项目，同时也可以吊吊客户的胃口。越不容易得的东西才是好东西。

3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所；

4、利用配套做文章（关键点，见“卖点建议”）；

5、配套先利用起来（这是最关键的一点，详见“营销建议”）；

四、卖点建议

l 感受生命、享受运动；

理由：

1、对于房地产来说，独特的居住个性风格及特点就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、习惯及其精神等等，如广东的“碧桂园”的成功就是用文化创造了价值。把运动当作本案的文化理念，生命在于运动，现代人越来越明白这个道理，并有这方面的需要。营造出这种精神文化，吸引大众，从不同角度引导他们。因为体育除了可以强身健体外，更能锻炼毅力、感受生命。

2、别墅之为别墅，就是因为它所配的生活方式与生活品位是有别于普通人群的。它的使用者，一般都具有较高的修养；广泛的社交圈；有优越的物质生活条件。他们期盼的别墅是一个能彻底放松，完全舒适的家，因此要找到适合特殊群体的需求。

3、田园风格只能做低档盘，而且在重庆田园风光不足为奇，不容易让人产生向往；美国式的庄园又不适合中国国情和民族习惯。

4、都市人玩的地方越来越少，精神得不到满足，特别是重庆，一些有钱人要跑到成都打高尔夫。

5、近的从重庆的“阳光华庭”（住宅小区）看，打的运动牌，反映不错；远的看“奥林匹克”系列项目都做得有声有色。

6、重庆没有定位为“运动型别墅”的项目，降低了风险，减少了竞争对手。

7、可以相对拉高本案的价位。

8、处在白市驿军用机场附近，本身就是比较喧哗的，用运动作主题符合当地环境。精英俱乐部；

理由：精英们需要的是新的出路和发展，他们要有更多的社交氛围和机会，能为生活和工作提供更多帮助和关怀。

l 英国式物管（贴身管家）；

理由：一个楼盘品质的好坏最终取决于物管，物管并非是单纯的机械化的管理，而是从人性上体贴客户，根据客户所需专业设计；

操作方式：

1、为每个客户量身定做物管方式；

2、建立每个客户的档案（包括喜好、血型、生日、性格等）；

3、为每个会员定做运动计划（包括适合的运动项目，运动量等）；

4、对于第二居所的客户，根据需要准备各自的事物（如晚宴等）；

5、享受家庭医生。

五、规划建议

l 每户占地2.5亩左右；

理由：

1、别墅的土地资源使用应该是奢侈的，才能体现出的尊贵。

2、有更多的个人使用空间。

l 挖建人工湖；

理由：

1、别墅应该有山有水，人都有亲水性，有水的地方，才会使心情得以平静，真正回归自然。

2、本案如果没有水，将会流失一群有亲水性的客户，同时将无法拉高价位。

3、有水的地方，才有灵气；有灵气的地方，才有人气。

l 建跑马场；

理由：

1、楼盘根据自身特点打着买房送车、买房送船等不同的牌，既然本案打着运动牌，那么能强身的工具不可少。一般到了春天时，珊瑚坝的沙地里，跑马的人最多，因为在城市里可以放纵跑马的地方几乎没有，少见的东西就是珍贵的东西。

2、与动物亲近是人类的本性，跑马是上流阶层及青年一代的喜好。

3、马是有灵性的动物。

l 建野战营、专业的射击场；

理由：

1、现在玩的东西越来越多，却越来越没意思，经常会让人不知该如何打发时间，因此需要开发新的娱乐项目。

2、野战营可以让人学会基本的作战知识外，更能培养人的团队精神。吸引一些公司作人力资源的培训课。

l 室外高尔夫练习场；

理由：

1、会打高尔夫的人不多，如果在高尔夫球场练习，费用昂贵。

2、室外高尔夫练习场的建设费用不高。

3、相邻项目有高尔夫球场，可以联合推出。

4、将吸引一大批人士来学习。

l 把游泳池建到每户室内去；

l 一个功能齐全，游戏性、娱乐性、休闲性强的超级大会所；

l 在组团的安排上应适当考虑交流空间；

理由：各组团相对独立，又互相联通，住户可以完整保有自己的私密空间，也可以与喜爱的邻居交谈聚会。人与人是如此，景与景之间也是如此，使景观组团互相映衬。

l 环境建设应该与当地的气候、生态等相适应。

理由：环境应该是适合人居住的环境，而不是宣传中只可欣赏，不可使用的摆设。最重要的是：环境应该是富有变化的四季景画。表现为一种自然的四季变化。

六、目标客户群建议

1、重庆市的新贵；

他们大多受过良好的高等教育，崇尚高品质的生活，喜欢提前消费，是目前中国经济的弄潮儿。

2、重庆近郊区的有地位、有钱的消费群；

不能疏忽了这群消费力，如龙湖的“香樟林别墅”30%的购买者，都是涪陵人。他们往往更崇拜品牌，更需要受人尊重，而且都怀着都市情结，希望能住在离市区近的地方，才体现尊贵。

3、重庆市外其它相临城市的客户群；

成都别墅做的不错，原因是它不仅仅吸引了当地人，更有周边的消费群，例如重庆就有许多人在成都置业，又如绵阳等地。

4、在重庆经商、投资的客户群；

随着重庆的对外开放，来渝经商、投资者越来越多，他们的经济条件足够在重庆置业，重庆的房价又比其它城市低，使人觉得增值潜力大，性价比高。

5、年龄在30-45岁左右成功人士；

这个年龄阶层的成功人士，有着积极的生活态度、充沛的精力、高品味的享受；热爱运动、热爱生命。

七、推广建议

1、别墅分期推出（见“定位建议”）；

2、广告投放应该多在全国性的杂志、报刊上；

3、投放在受众群体30-45岁的商业杂志上；

4、在重庆周边地区造势；

5、建设一个为年青一代有钱人提供专业服务的网站（精英网）；

6、先推广会员制，再做客户。

八、营销建议

l 先建配套设施，再建别墅；

理由：

1、可以给人信心的保证。

2、吸引一群已置业的客户群。

3、土地经过平整装饰后易产生价值感。

4、让人气更好的聚集。

l 先推广会员制；

理由：

1、本案没有先天的地理优势资源，要靠人为的修整后带来的感觉。

2、会员制带给人的感觉是高档的，往往拥有高尔夫会员卡就代表身份。

3、聚集精英聚会。

4、好别墅不是修建出来的，是住出来的，当有了口碑后，价值就会得到很快的提升。使人觉得就是投资也是值得。

5、只有先让目标客户群产生喜欢，才能真正吸引他们在此长留。

6、像做人一样，先做人再做生意。楼盘也可以先做服务，再卖房。

操作方式：

1、用低价的会员制价格，先把目标客户群引导过来。（目的是为了卖房）

2、让他们享受到顶级的服务理念，得以全身心的放松。

3、先行体会高品质的服务，才能对本案有足够的信心。

4、定期作会员交流的酒会，让众多社会精英有机会相互认识，相互学习，结交朋友，形成一个强势的社会群体。

5、针对兴趣、爱好、需求，不定期的组织各种精彩活动。针对投资环境分析，举办经济论坛；针对商业经营和管理举办培训讲座。

6、使他们对该处产生迷恋，最后变成精神上的依赖。

7、形成极好的口碑。

8、最后客户自己或介绍朋友购本案房产。

l 介绍朋友购买本案房产的会员，可享受免费会员一年；

l 入住者，每户赠送一匹马；

l 业主会员享有专职教练一名。

九、结束语

本案的策划建议没有经过完整的市场调查，凭得是自己做别墅项目或看别人操作别墅项目的经验，及对有钱族心理需求的分析而得出的一些意见。在经过科学的市调后，可能会推翻一些观点，但我们相信有部分是值得参考的。

对于别墅的消费群体都是站在金字塔顶上，他们或许成功的经历不同，受的教育不同，社会背景不同，但更多的是同一阶层的相同处，比如都渴望交到更多有用的朋友；一种潜在的虚荣心；高压工作后的彻底放松；喜欢尝试新鲜的事物；喜欢刺激的运动；追求高品质的生活；热爱生活；热爱人生„„

6.别墅项目营销案例分析 篇六

1 电力营销抄核收概述

通过广泛社会调查,了解到我国的电力公司中电力营销智能化抄核收项目已经在全国范围内国家电力系统中应用,其工作效率远超于传统的人工抄表,正是如此,利用智能化抄核收技术有很高的必要性,同时,这种智能化技术是现代技术发展进步的趋势,不论怎样,人工的方式总有一天会被代替掉。智能化抄核收技术的应用将电力营销业务的效率大大提升。

之所以要论证电力营销智能化抄核收项目的实施可行性是由于抄核收业务在电力营销部门中非常关键,不仅仅会直接影响到电力营销人才的工作,更重要的是要保障电力事业的顺利进行。收取电力企业电费是一种衡量电力企业营销好坏的标准,对于电力企业的经济收益有着直接的影响。随着我国电力市场中电力应需要的不断完善,为了更好地满足电力顾客的整体利益,保护好电力顾客的各方面利益,就应该利用周全的服务来满足顾客的各方面要求。相比传统的人工抄录,智能化抄核收方式省去了繁杂的人力物力操作环节,能够更加便捷准确地保证信息采集的质量和数量。总之,使用智能化抄核收项目的实施很有必要。

2 远程自动抄表模式

远程自动抄表系统的实现首先要完成区域内电信息采集系统建设,目前远程自动抄表应用的环节一般包括采集系统对数据进行采集和抄录,电力营销的应用系统制定抄表计划,获取用电信息采集系统传输来的数据,对由于某种原因采集系统信息未得到获取的进行人工现场补抄录,抄表员对采集系统采集来的数据进行数据复核,复核无误后发送电费计算,从而完成系统的抄表作业。目前在还有某些区域未完成用电信息采集系统建设,这些区域仍然采用传统的人工抄表方式完成抄表业务,传统的人工抄表普遍存在工作效率不高、资源利用率不高、安全质量管控不强等缺点。在实行属地化管理的传统抄表业务中各个作业环节均为人工分散作业,凸显出较低的工作效率;在抄表员频繁重复的劳动过程中耗费了大量的人力资源,也存在着大量诸如交通食宿等物力资源,从而造成资源浪费;另外在抄表过程中也存在着意外伤害等安全隐患,受到抄表现场环境、天气等因素影响也会出现抄表差错、抄表不准等情况。远程自动抄表模式应用以来,也凸显出一些问题,系统的数据采集覆盖率和采集成功率还有待提高,对于智能化抄核收的任何一个抄表段,抄表失败或者系统采集未覆盖,都需要抄表员到现场去补抄录,若系统采集的覆盖率低,则抄表工抄录的比例就高,相应的就失去了远程智能化抄核收的意义。远程抄表系统流程的自动化程度有待提高,目前系统的应用实现了对用电顾客数据的远程获取,但在系统的抄表准备、抄表计划,甚至获取抄表数据等环节均需要手工操作,这些手工操作的介入一定程度上影响了远程自动抄表效率,也制约了电力营销智能化抄核收项目的推广。相关的工作标准和抄核收管理制度有待提高,由于人工抄表的方式的在电力营销领域的实施时间较长,因此涉及到的抄表管理的制度规范都是基于人工抄表的方式制定的,导致一些制度规范不适应智能化远程抄表技术,管理方面的问题也逐步突出。

3 智能化抄核收项目可行性

我们都知道,一个新项目的实施并不是直接使用就可以的,而是需要整个电力企业各部门的整体配合才可以的,所以说,为了更好地保证智能化抄核收项目的顺利实施,就应该在实施之前公司要对此做好充分的准备,只有这样,才能保证公司利益的同时证实智能化抄核收项目的可行性。智能化抄核收技术的软硬件环境方面,目前大多电力公司已经全面上线营销业务统和电能信息采集系统,并且电能信息采集系统相关的采集设备和采集通道在其他电力公司应用以来得到良好反馈,技术方面已经成熟,因此电力营销的智能化抄核收技术在营销业务应用系统和电能信息采集的基础上,已达到了技术运行对软硬件的技术要求。智能化抄核收技术的人才可行性方面,目前电力营销人员在整个电力营销体系的管理模式和组织框架已趋于成熟,大多电力公司的电力营销人员已具备了智能化抄核收技术的经验,电力营销部门已具有相应的人员岗位支撑和管理制度。智能化抄核收技术的实践应用方面,电力营销智能化抄核收技术的应用依托电能信息采集系统和电力营销业务应用系统,全面实现了营销抄核收应用的集约化管理,并为电力营销的自动化提供了技术支持,电力营销的集约化智能抄核应用大大提升了抄核人员的工作效率,达到减员增效,具有较强的实践应用价值。智能化抄核收技术的软件可行性方面,随着计算机技术和网络技术的不断发展,计算机已得到全面普及,并且网络技术方面“面向对象的技术”、“构件/架构技术”和“J2EE技术”的不断发展为智能化抄核收技术提供了软件系统的技术支撑,使智能化抄核收技术的软件系统具有更高的研发效率和更灵活的结构。可见智能化抄核收技术不管是在理论方面还是在实践应用方面都具有优势,为智能化抄核收技术在电力营销领域的普遍推广打下了坚实的基础。在实践应用方面,智能化抄核收技术不断趋于完善,趋于成熟,使系统在实践性应用方面更贴近用户,达到良好的实用效果。并且随着技术的不断更新,智能电表的覆盖率得到不断提高,电能信息采集自动化水平也不断提升,这样系统的操作环节得到减少,系统的工作流程得到简化,这样解脱了一线抄核人员的繁重工作量。

4 结论

通过全文对智能化抄核收项目在技术应用、技术人才等方面的介绍,我们可以十分清楚地看出智能化抄核收实施的必要性,同时我们也能够十分清楚地看出我国电力营销工作中应用智能化抄核收技术的一些缺陷,为了更好地保证我国电力事业的发展力度,就应该利用更好的的技术以及管理制度来完善我国电力营销智能化抄核收项目。正是由于智能化抄核收方式相比传统的人工抄表有着很明显的优势,所以说,实现电力营销智能化抄核收项目还是十分必要的,有很必要的可实施性。

摘要：我国的经济发展与日剧增,正是由于这样,我国的各方面建设水平都在提升。随着社会进步,高科技技术的应用越来越普遍,为了更好地发展电力,电力营销智能化抄核收已经成为当代电力公司发展最必要的手段。主要论述的就是电力营销智能化抄核收项目实施的可行性。电力公司的发展进步意味着我国经济发展的水平,所以说,提升电力营销效率是电力公司的首要任务。

关键词：电力营销,智能化,远程,抄核收

参考文献

[1]杨伯青.河北电力营销智能化抄核收项目后评价研究[D].保定:华北电力大学,2014.