农村土地银行研究综述

农村土地银行研究综述（共8篇）

1.农村土地银行研究综述 篇一

重磅新规农村土地和房屋均可向银行抵押贷款(完整全文 试

点地区名单)

阅读提示：2016年3月24日，人民银行发布农村“两权”抵押贷款试点办法，从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面，对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。“两权”为农村承包土地的经营权和农民住房财产权。中国人民银行中国银行业监督管理委员会中国保险监督管理委员会财政部国土资源部住房和城乡建设部关于印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》的通知 为依法稳妥规范推进农民住房财产权抵押贷款试点，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》精神，现将《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》（附件1）和《农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）名单》（附件2）印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法 第一条 为依法稳妥规范推进农民住房财产权抵押贷款试点，加大金融对“三农”的有效支持，保护借贷当事人合法权益，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》等政策规定，制定本办法。第二条 本办法所称农民住房财产权抵押贷款，是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的农民住房所有人（以下称借款人）发放的、在约定期限内还本付息的贷款。第三条 本办法所称试点地区是指《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》明确授权开展农民住房财产权抵押贷款试点的县（市、区）。第四条 借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：

（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；

（二）用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；

（三）除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；

（四）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。第五条 借款人获得的农民住房财产权抵押贷款，应当优先用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。第六条 贷款人应当统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权价值等因素，合理自主确定农民住房财产权抵押贷款抵押率和实际贷款额度。鼓励贷款人对诚实守信、有财政贴息、农业保险或农民住房保险等增信手段支持的借款人，适当提高贷款抵押率。第七条 贷款人应参考人民银行公布的同期同档次基准利率，结合借款人的实际情况合理自主确定农民住房财产权抵押贷款的利率。第八条 贷款人应综合考虑借款人的年龄、贷款金额、贷款用途、还款能力和用于抵押的农民住房及宅基地状况等因素合理自主确定贷款期限。第九条 借贷双方可采取委托第三方房地产评估机构评估、贷款人自评估或者双方协商等方式，公平、公正、客观地确定房屋所有权及宅基地使用权价值。第十条 鼓励贷款人因地制宜，针对借款人需求积极创新信贷产品和服务方式，简化贷款手续，加强贷款风险控制，全面提高贷款服务质量和效率。在农民住房财产权抵押合同约定的贷款利率之外不得另外或变相增加其它借款费用。第十一条 借贷双方要按试点地区规定，在试点地区政府确定的不动产登记机构办理房屋所有权及宅基地使用权抵押登记。第十二条因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人应当结合试点地区实际情况，配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。第十三条 试点地区政府要加快推进行政辖区内房屋所有权及宅基地使用权调查确权登记颁证工作，积极组织做好集体建设用地基准地价制定、价值评估、抵押物处置机制等配套工作。第十四条 鼓励试点地区政府设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金，用于分担自然灾害等不可抗力造成的贷款损失和保障抵押物处置期间农民基本居住权益，或根据地方财力对农民住房财产权抵押贷款给予适当贴息，增强贷款人放贷激励。第十五条 鼓励试点地区通过政府性担保公司提供担保的方式，为农民住房财产权抵押贷款主体融资增信。第十六条 试点地区人民银行分支机构要对开展农民住房财产权抵押贷款业务取得良好效果的贷款人加大支农再贷款支持力度。第十七条 银行业监督管理机构要统筹研究，合理确定农民住房财产权抵押贷款的风险权重、资本计提、贷款分类等方面的计算规则和激励政策，支持金融机构开展农民住房财产权抵押贷款业务。第十八条 保险监督管理机构要加快完善农业保险和农民住房保险政策，通过探索开展农民住房财产权抵押贷款保证保险业务等多种方式，为借款人提供增信支持。第十九条各试点地区试点工作小组要加强统筹协调，靠实职责分工，扎实做好辖内试点组织实施、跟踪指导和总结评估。试点期间各省年末形成年度试点总结报告，要于每年1月底前（遇节假日顺延）以省级人民政府名义送试点指导小组。第二十条 人民银行分支机构会同银行业监督管理机构等部门加强试点监测、业务指导和评估总结。试点县（市、区）应提交季度总结报告和政策建议，由人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同银监局汇总于季后20个工作日内报送试点指导小组办公室，印送指导小组各成员单位。第二十一条各银行业金融机构可根据本办法有关规定制定农民住房财产权抵押贷款管理制度及实施细则，并抄报人民银行和银行业监督管理机构。第二十二条 对于以农民住房财产权为他人贷款提供担保的，可参照本办法执行。第二十三条 本办法由人民银行、银监会会同试点指导小组相关成员单位负责解释。第二十四条本办法自发布之日起施行。农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）名单省份试点县（市、区）天津市蓟县[法 客 帝 国(Empirelawyers)出品]

山西省晋中市榆次区内蒙古自治区和林格尔县、乌兰浩特市辽宁省铁岭县、开原市吉林省长春市九台区黑龙江省林甸县、方正县、杜蒙县江苏省常州市武进区、仪征市、泗洪县浙江省乐清市、青田县、义乌市、瑞安市安徽省金寨县、宣城市宣州区福建省晋江市、古田县、上杭县、石狮市江西省余江县、会昌县、婺源县山东省肥城市、滕州市、汶上县河南省滑县、兰考县湖北省宜城市、武汉市江夏区湖南省浏阳市、耒阳市、麻阳县广东省五华县、连州市广西自治区田阳县海南省文昌市、琼中县重庆市江津区、开县、酉阳县四川省泸县、郫县、眉山市彭山区贵州省金沙县、湄潭县云南省大理市、丘北县、武定县西藏自治区曲水县陕西省平利县、西安市高陵区甘肃省陇西县青海省湟源县宁夏自治区平罗县新疆自治区伊宁市

2.农村土地银行研究综述 篇二

通过认真搜索, 笔者发现法学界对土地承包经营权流转的研究主要集中在产权制度上。现代经济学认为, 所谓产权, 是指有关某种资源的一切权利总称, 主要包括所有权、占有权、使用权、收益分配权和处分权。学者们一致的观点是中国现行的农地产权制度存在诸多缺陷, 导致中国农村土地承包经营权流转市场不畅。主要有以下几种解释:

1. 集体土地所有权主体不清问题。

大多数学者都提到了中国集体土地产权主体不清的问题。中国农村的土地归农民集体所有, 这在《宪法》等重要法律中都有明确规定。但“集体”指哪一级, 法律规定较为含糊[1]。保障农村集体产权的稳定性, 就要确定“谁”真正拥有土地, 并明确其权利义务。有学者提出, 以最低一级集体组织作为土地集体产权的主体有助于密切关注土地的人作出关于使用权的决定。因此, 明确村民小组作为集体土地产权的主体是比较稳妥的选择[2]。也有学者指出, 村民小组虽然在名义上拥有大部分农村集体土地, 但随着其准行政职能及法人地位的弱化, 其相应权益难以得到有效保障。而村民委员会虽然是基层群众性自治组织, 但随着它对土地经营权和管理权的强化, 已出现取代村民小组行使土地所有权的趋势。这种以准行政权取代土地所有权的现象, 极易引发利益矛盾和侵权行为。因此, 明晰集体土地所有权是稳定土地承包关系的前提[3]。

2. 土地承包经营权的法律属性问题。

学界对土地承包经营权性质的确定主要集中在物权说和债权说两种。物权是指权利人在法定的范围内直接支配一定的物, 并排斥他人干涉的权利, 是绝对权、支配权。债权是指债权人享有的请求债务人为特定行为的权利, 无排他性。而不管是持物权说还是债权说的学者都能从现有的政策和法律中找到依据。

也有学者指出, 土地承包经营权无论是按物权还是按债权来界定, 都存在局限性。因为如果按债权处理, 农户与集体的关系就是承包合同, 集体有干预农户生产经营的过多权利, 不利于维持农户的生产积极性和土地承包经营权的流转。但如果片面强化土地承包经营权, 集体土地所有权即成“空壳”, 从而动摇了农地集体所有的性质。而且社区将不能有效地调整土地, 不利于农村社会稳定[4]。笔者也赞成这种提法。

2007年通过的《物权法》明确规定承包土地经营权是由土地所有权派生出来的一种用益物权, 是使用人对承包土地占有、使用、收益的权利。这对促进农村土地流转和维护农民利益都有巨大意义。但农村承包土地经营权同时也是一种限制性用益物权。比如集体土地使用权的主体是社区集体组织的成员;土地使用权人必须对国家、集体承担其义务;以及为了公平分配土地利益和防止土地兼并, 对农户拥有土地的最高面积加以限制等等, 以防止片面强调物权性质而带来的问题。

二、关于土地承包经营权流转的社会学研究

社会学者们对土地流转的研究, 主要集中在土地承包经营权流转中存在的问题及对策研究, 对于健全中国农村土地承包经营权流转市场具有借鉴意义。

1. 农村社会保障问题。

目前, 由于农民基本被排除在社会保障体系外, 视土地为自己的最后一道生活安全保障, 宁可撂荒弃耕, 也不愿意放弃农地承包权。有学者就指出, 土地对于农民发挥的保障功能远大于其生产功能[5]。因此建立农村社会保障机制是健全土地承包经营权流转市场的一个重要因素。2009年9月1日, 国务院印发了《关于开展新型农村社会养老保险试点的指导意见》, 标志着全国新农保试点工作正式启动。新农保由政府对参保农民缴费给予补贴, 并全额支付基础养老金, 表明国家将对农民老有所养承担重要责任。这无疑对解决农村社会保障问题具有历史意义。

2. 政府职能的问题。

政府在土地流转过程中要明确其职能。有的学者将其归纳为:宏观管理和微观服务的职能。即充分尊重农民的土地流转主体资格的基础上, 通过切实改进政府对农地流转的社会管理和公共服务, 建立一个与农村生产力水平相适应、与农村发展要求相协调、与农民承受能力相符合的农村土地流转社会管理和公共服务体系[6]。

3. 剩余劳动力就业问题。

在对农村土地承包经营权流转存在的问题进行分析时, 有学者提出就业问题是土地承包经营权流转后农村居民面临的又一难题。一方面, 农民自身素质不高, 使他们放弃土地经营权后很难适应市场竞争。另一方面, 当地政府缺乏对农村劳动力转移有效的引导和扶持。此种情况下, 首先, 要从提高农民素质和技能方面入手, 加强失地农民的劳动技能培训, 使他们适应就业市场的需求。其次, 政府要利用引导性政策, 鼓励农民就业;努力拓宽农民的就业渠道, 积极关注农业产业化在吸纳劳动力就业方面的重要作用[7]。

三、关于土地承包经营权流转的经济学研究

学者们对健全土地承包经营权流转的经济学视角主要集中在金融、财政政策支持等方面以及农村土地流转的动因分析。

1. 土地承包经营权流转需要金融、财政政策支持。

有学者从效率与公平的角度论证了金融制度对土地承包经营权流转的约束, 指出土地的交易往往需要大量资金, 资本市场和信贷市场发育不完善会使潜在的土地交易者只能借助于自有资本, 这就可能会使土地交易仅限于那些有大额资金的个人, 结果获得土地的通道被大大限制, 有失公平。另一方面, 由于信息不对称也无法清楚地判断获得土地的人是否是最有效率的进入者, 因而有失效率[8]。

也有学者认为, 只有土地产权资本化以后, 金融介入农业的条件才算成熟。中国目前农业市场化发展未达到这个阶段。我们目前要做的就是肃清一切阻碍农地产权货币化的制度障碍, 具体就是:理顺农地产权关系;构建中国农地金融制度;促进农地市场化等[9]。

对于土地流转财政政策的支持, 学者们基本达成了一致。即通过国家财政政策的综合运用对土地承包经营权流转起到推动作用。

2. 农村土地流转的动因。

中国农村当前的土地制度是以家庭联产承包责任制为基础, 统分结合的双层经营体制, 那么为何要提出健全农村土地承包经营权流转机制呢?学者们的解释主要集中在以下几个方面:

很多学者都指出家庭联产承包制在发展现代农业过程中逐渐暴露出了其存在的缺陷。比如农业规模化生产与小农户单个经营的矛盾;农业大市场变化与小农户经营风险的矛盾;市场运作效益最大化与小农经营效益趋小化的矛盾等等。这些都成为加强农村土地流转的动因[10]。

还有学者是从内在动力与外在压力两个方面来解释农村土地流转的动因的。首先, 取得规模化经营带来的许多优势是土地流转的内在动力。其次, 中国人多地少, 无论从横向还是纵向比较, 都具有进行土地流转的外在压力[11]。因此, 在坚持以家庭联产承包责任制为基础, 统分结合的双层经营体制, 以确保农村稳定的基础上, 从中国农村的实际出发, 健全农村土地承包经营权流转市场, 以实现邓小平同志所说的“第二次飞跃”, 是十分必要的。

四、简要评述

土地问题是三农问题的关键所在, 而三农问题又是中国实现全面小康社会的重点和难点。因此, 能否解决好土地问题关系到中国全面建设小康社会目标的实现。当前学术界对农村土地制度进行了众多探讨。关于土地流转的文献也很多。如上所述, 这些文献从多角度、多方面、多学科领域对这一热点问题进行了探讨。但是总体来说, 目前的研究主要集中在对土地承包经营权流转的现状, 包括土地承包经营权流转的形式、存在的问题以及对策的研究, 以及流转的动因的分析上。而对农村土地承包经营权流转的理论研究比较少, 即使有也是从法学和社会学的角度进行的分析。以马克思主义相关的土地理论进行研究的可谓凤毛麟角。因此, 笔者认为对农村土地承包经营权流转进行马克思主义理论的相关建构, 给土地承包经营权流转以理论支撑是十分重要和必要的。

参考文献

[1]张红宇.中国农村土地产权政策:持续创新——对农地使用制度变革的重新评判[J].管理世界, 1998, (6) .

[2]韩俊.中国农村土地制度建设三题[J].管理世界, 1999, (3) .

[3]艾建国.对稳定和完善农村土地承包关系的若干思考[J].中国农村经济, 2000, (12) .

[4]张红宇.中国农地制度变迁中的法律制度建设[J].改革, 2002, (2) .

[5]赵锡斌, 曾若冰.中国农地生产功能和保障功能状况的调查与思考——兼论农地经营体制的创新[J].江西财经大学学报, 2004, (2) .

[6]刘启营.健全农村土地流转市场的困境与政府行为分析[J].安徽农业科学, 2009, (9) .

[7]孔祥利.促进土地流转亟待建立健全农村就业与社会保障制度[J].领导文萃, 2009, (2) .

[8]《中国农户承包地使用权流转的实践与政策建议》课题组.农户承包地使用权流转的约束条件及对策建议[J].宏观经济研究, 2004, (4) .

[9]王选庆, 彭小辉.农村土地流转:实物流转还是价值流转[J].贵州财经学院学报, 2007, (3) .

[10]方立明.规范农村土地流转推进新农村建设——以温州市龙湾区农村土地流转为个案[J].中共浙江省委党校学报, 2008, (3) .

3.土地利用结构研究的文献综述 篇三

关键词：土地利用；土地利用结构；文献综述

一、土地利用结构的概念

土地利用结构是指国民经济各部门占地的比重及其相互关系的总和，是各种用地按照一定的构成方式的集合，具体包括数量上的对比关系和空间上的相互位置关系，以及权属上的所属关系。数量上的对比关系为土地利用数量结构，一般用各类土地面积(如农用地、建设用地等)占区域范围内土地总面积的百分比组成表示；空间上的相互位置关系为土地利用空间结构，一般用各类土地利用在空间上的组合关系特征来描述；权属上的所属关系为权属结构，一般用各类用地面积(如国有土地、集体所有土地、权属不清的土地等)占区域内土地总面积的百分比表示。

二、国外土地利用结构研究的文献综述

19世纪初期，国外开始科学地研究土地利用问题。1826年，德国农业经济学家杜能在其名著《孤立国》中，提出了城郊土地利用同心圆模式，即按级差地租分圈层确定经营集约化、专业化布局，具有划时代意义。其后，同样是德国农业经济学家，韦伯又提出工厂用地选址理论。1865年，美国人马什出版了著名的《人与自然》，科学地总结了土地利用及其对环境的影响。1898年，法国著名地理学家白兰士提出人口、土地和事实三大纲。国外关于土地资源配置与利用转换的学术研究是到19世纪末20世纪初开始的，那时象征着西方资本主义文明的工业革命开始，工业化进程加快，导致城市对土地需求增加，土地利用区位、占有、方式、配置结构等问题大量出现。围绕此类问题研究的主要代表人物有古典经济学家威廉配第、亚当斯密、大卫李嘉图、德国经济学家杜能、韦伯、克里斯特勒等。总之，19世纪末期20世纪初，国外土地利用研究尚处于理论探索阶段。

对于土地利用结构的研究是进入20世纪才开始的。随着社会生产力的发展，土地利用结构与布局趋向复杂化。为了查明区域土地利用现状特点、问题及开发利用方向，世界范围内的土地利用调查、分类、评价、区划、规划等一系列工作先后开展起来。

土地利用结构优化研究是在土地利用规划中得到重视的。其主要研究领域包括：(1)城市化、农业的发展与土地利用结构优化配置的机理研究；(2)湿地、废弃地及居住地等特殊地段的土地配置研究；(3)农作物、林业、水产养殖、交通运输等用地的优化配置研究；(4)土地使用政策及其对土地利用结构优化配置的作用研究等。其中，Dickey等在1974年首次提出土地利用规划是多目标的概念。Charnes、Killen等将线性规划技术应用于土地利用规划。Barber用多目标规划法解决居住可达性最大和能源消耗最小两个目标的土地利用规划问题。Bam—mi等探讨了多目标规划法在土地利用综合规划的应用。Cheung和Auger对线性规划应用于土地利用的空间配置进行了研究。Sharifi等应用作物生长模式和线性规划模型以及GIS工具构建了农场土地配置的决策支持系统。Huizing等将混合多目标整数规划应用于土地利用规划。由此可见，国外土地利用优化配置具有范围广泛、注重深度探讨、技术手段先进等特点。但是，从总体上来看，对区域土地利用的整体性、层次性以及土地利用优化配置动因机制研究，尚显不足M。

国外学者对城市可持续指标(Sustainable

Indicator)做了许多探索。沃尔特(Walter)从资源的角度，恰林基(Tjallingii)从环境的角度，托曼(Toman)从经济学的角度分别探索了不同背景下城市资源集约利用的标准及其评价方法。其中，比较典型和全面的为皮尔思(Pearce)的城市发展阶段环境对策模型。城市发展阶段环境对策模型，主要根据城市发展的不同阶段(起飞、膨胀、顶峰、下降、低谷)所出现的资源环境问题[土地的过量及粗放使用、水资源的过量消耗、交通堵塞等)，采取相对适宜策略，加强土地规划控制等。荷兰专家则在规划设计中进行了细致的成本效益分析、土地利用潜力分析等，以便更大程度上保证土地整理的最佳和后续效益。

三、国内土地利用结构研究的文献综述

我国是开展土地利用与评价研究历史最为悠久的国家。早在2200多年前我国古代地理文献《禹贡》就对我国东西南北各地区的土地类别及其利用差异有所阐述。在整个封建时代，诸多地方志及有关农业地文献中都包括有土地利用的记述和评论。

近现代，由于城市土地利用学与城市经济学、土地经济学、城市规划学、房地产经济学等学科存在较多的交叉，从事城市土地利用结构研究的学者也有着各种不同的专业背景。建筑规划学方面，主要代表人物有李德华、齐康等，他们在规划、建筑学专业知识背景的基础上，严格参照城市规划和建设的要求，善于工程技术的可能性和经济性分析，并注重进行多要素分析和多方案比较；经济学方面，主要代表人物有周诚、张德粹、刘书楷等，他们以城市经济学为理论基础，发挥经济数学基础的优势，擅长从土地利用的经济效益角度分析城市土地利用结构优化问题；生态学方面，主要代表人物有马世骏、王如松等，生态城市理论将城市作为典型的社会——经济——自然复合生态系统，从物质能量流、生态协调系数、自我调节能力等方面为城市土地利用结构优化研究开辟了一个新视角。

国内学者大多从土地利用结构的现状、动态变化、区域差异、社会驱动力等方面对土地利用结构进行研究。傅小锋等(1997)利用航片、城市平面图及城市用地调查等资料，分析了苏锡常地区城镇用地扩展和结构变化特点，发现苏南地区城镇用地扩展及土地利用结构变化的特征；张建春等(2001)利用马鞍山市1983、1996、2010年三年的土地详查、土地现状和土地规划数据，分析了马鞍山市1983～1996年以及1997～2010规划年土地利用结构的变化及其土地变化的驱动因子；刘桃菊等(2003)运用多种数学模型对鄱阳湖区11个县的土地利用的数量结构和空间格局进行了定量分析，发现各县土地利用结构存在很大差异并分析了这些差异受哪些因素影响；闫宝华等(2007)采用RS和GIS等方法，对城市化进程中城市近郊的土地利用结构变化进行分析，获得了土地利用变化的幅度、速度、趋势及转移矩阵；袁静沛等(2010)采用基于影像图的土地利用现状分析方法分析浙江大学紫金港校区，得出了该校区各地类占地面积及土地利用指标。

国内学者还有以土地利用结构信息熵为立足点来调整和指导区域土地利用结构的。谭永忠等(2003)根据对全国及东中西部、浙江省及各地市、杭州市所属的5个县市的土地利用结构信息熵的计算分析，结果表明土地利用结构的信息熵可以用来反映一区域土地利用系统的有序程度；严志强等(2008)通过信息熵、均衡度、优势度计算，分析小城镇土地利用结构的变化，为小城镇土地利用结构调整、土地利用规划、土地可持续利用提供科学依据；朱晓熠等(2010)从土地利用结构信息熵的角度入手，分析1996～2004年南京市土地利用结构的演变规律。

影响土地利用结构和状况的因素很多，其中人类活动的影响又复杂多变，所以划分土地利用结构等级没有一个相对一致的原则和方法，目前采用较多的是统计分析和实地调查相结合的方法。已有的研究方法人为定性的因素居多，土地利用评价过多地依赖于人为分等定级，使得等级之间缺乏过渡，导致分析结果与实际情况相去甚远。对此，武建军等(2002)以模糊模式识别理论为基础，采用模糊综合评判法，对土地利用结构合理性等级的模糊划分进行了初步研究；张建松等(2008)就城镇土地利用结构中的城市土地利用潜力内涵、评价标准及评价指标体系的建立、评价单元及评价方法的选择等基本内容中存在的问题进行了探讨；朱瑜罄等(2010)在阐述指标体系构建原则的基础上，建立了聊城市土地利用现状评价体系，运用模糊变换原理与最大隶属度原则来分析和评价模糊系统的方法，建立了模糊综合评判模型。

以上便是国内外土地利用结构研究的文献综述，总的来说，土地利用结构理论的研究是逐步走向成熟的。

参考文献：

[1]王万茂，韩桐魁.土地利用规划学.北京：中国农业出版社，2004.3-4，9

[2]陈其春，吕成文.含山县土地利用优化研究.安徽师范大学学报，2005，28(2)：222-225

[3]马耘秀.太原市土地利用结构分析与预测：[硕士学位论文].山西：山西农业大学，2005

[4]倪绍祥，刘彦随.区域土地资源优化配置及其可持续利用.农村生态环境，1999，(2)8-12

[5]张俊军，许学强，魏清泉.国外城市可持续发展研究.http：／／business.sohu.com／23／51／article212735123.sht-ml.2003

4.农村土地银行研究综述 篇四

摘要：私人银行业务正在逐步成为国际银行业务领域的重要组成部分。伴随着我国经济的不断增长、富裕人口的集中涌现、金融制度的逐渐完善, 我国已经具备发展私人银行业务的基本条件。针对目前我国私人银行业务发展过程中面临的主要问题, 本文提出了相关的对策建议。

关键词: 私人银行业务 基本条件 对策

从国际银行业的发展趋势来看, 私人银行业务已成为当今国际先进商业银行的战略核心业务之一。发展私人银行业务是中国银行业改革及商业银行经营转型、加快金融创新的需要, 也是应对外资私人银行竞争的需要。因此, 分析当前中国私人银行业务发展面临的主要问题, 探讨发展私人银行业务的主要措施具有重要的意义。

一．私人银行业务的定义及特点

（一）私人银行业务的定义

所谓私人银行业务，即以“财富管理”为核心目标，以商业银行所涉及的一切资源为保障，向目标客户及其家庭提供私密性的量身定做的“管家式”金融服务。其业务领域不但包括投资、信托、保险、基金、外汇、贵金属等一切金融市场和金融工具，同时包括法律、税务、收藏、拍卖、遗产安排、子女教育及财务动态管理等专业顾问服务。

（二）私人银行业务的特点

康承东（2007）认为，私人银行业务具有以下特点：（1）客户门槛高；（2）服务内容广；（3）业务保密性强；（4）操作独立性高；（5）品牌效应大；（6）业务利润高。

二．中国私人银行业务的发展现状

私人银行在发达国家已经非常普遍, 但目前国内还没有真正意义上的私人银行业务。中国的理财市场也不过是近几年才刚刚兴起, 虽然一些银行、证券公司等金融机构都挂着财富管理的牌子, 但这些金融机构提供的理财服务还处于非常初级的阶段。2006 年以来, 随着主要国有商业银行改制、上市工作取得重要进展, 以及银行业的全面开放, 以高端客户为服务对象的私人银行业务成为各家银行关注的焦点, 面对外资银行对国内市场中高端客户的激烈争夺, 为了留住、吸引更多的高端客户, 各金融机构纷纷着手筹备私人银行业务, 国内商业银行提供的私人银行服务雏形也已浮现。

张长征（2007）认为，从发展历程看，我国私人银行业务的发展处于起步阶段；从服务对象看，以高额净资产客户为主；从服务内容看，提供更高的个性化，差异化及长期的全方位服务；从发展地域看，以经济发达的大城市为依托。

三．中国私人银行业务的发展前景

目前, 我国已经形成了一批在社会经济中越来越具有影响力的高收入群体, 这些高收入群体主要集中在三类人中: 民营经济经营者、企业中高层管理人员和专业人员。高收入群 体的日益增加, 自然对财富管理也提出了更高的要求。随着我国金融体制改革的进一步深化和金融市场的进一步对外开放, 我国已经具备了发展私人银行业务的基本条件, 国内的私人银行业务必将是中外金融机构争抢的一块大蛋糕。

王元龙（2007）认为，我国私人银行业务的发展前景良好，原因如下：(1)改革开放以来, 随着中国经济的迅速发展、经济总量持续高速增长, 中国富人阶层的崛起为私人银行业务的发展提供了良好的环境。(2)中国的富裕人口集中度较高。体现在财富集中度高与区域集中度高，这为商业银行拓展私人银行业务提供了广阔的市场前景。(3)中资银行在私人银行业务方面拥有比较优势。(4)金融业综合经营的全球化趋势在不断加强。

四．中国私人银行业务发展中存在的问题

沈欢欢（2011）指出，我国私人银行业务发展中主要存在五大问题。(1)服务观念有偏差。私人银行业务的核心理念是“世界级的财富管理理念”，而在我国则被具体化为“以客户为中心”的理财服务理念。(2)产品针对性不强。(3)产品来源较为局限。国内私人银行所提供的产品多出于国内资源整合下的金融创新，缺乏与国际接轨的魄力。（4）缺乏国际竞争力。离岸私人银行业务受政策管制，发展缓慢，在岸私人银行业务创新不足，未能很好地体现出中国特色，对富人的吸引力不高。（5）专业知识和专业人才相对匮乏。

康承东（2007）认为，我国私人银行业务发展中存在的问题在于：（1）分业经营所带来的业务限制。我国目前实行的是分业经营、分业监管的法律制度, 银行不能直接涉足证券、保险等直接投资领域, 银行、保险、证券三个市场处于割裂状态, 客户资金只能在各自独立的体系内循环, 有限的金融衍生工具使得客户无法利用其他两个市场实现理财增值, 产品的创新范围和创新深度也均十分有限。（2）外汇管制仍然比较严格。我国所实行的较为严格的外汇管制政策, 将使得国内缺乏完善的对冲产品市场, 不能将客户的资产在全球范围内进行配置, 以实现风险的分散和对冲。（3）缺乏有效的营销服务体系。宣传方式及营销手段落后,产品相关的业务咨询、功能介绍、金融导购等售前、售后服务严重滞后,使得富裕人士对相关金融服务项目一知半解, 无法真正享有高端服务。（4）私人银行业务发展模式模糊。

五．中国私人银行业务的发展对策

罗军（2007）认为中国银行业要加快改革和发展, 必须采取行之有效的措施来促进私人银行业务的发展。（1）转变经营发展理念。要转变传统经营发展理念, 提高对私人银行业务重要性的认识, 彻底纠正重“公”轻“私”, 重“批发、大户”轻“零售、个人”, 重“资产负债业务”轻“中间业务”的不正确观念, 将大力发展私人银行业务提上重要工作日程。(2)明确市场发展战略。根据中国居民金融资产在资产结构、地域分布、客户群体和消费习性等方面的差异和特点, 商业银行应加强市场调研, 明确市场定位, 结合自身的经营实际, 研究制定私人银行业务的发展策略与计划。（3）注重业务和产品的研发。商业银行应研究提供差别化、个性化的金融服务方案和投资理财方案, 实施优质客户发展战略, 为客户提供量身定做的金融产品和贵宾式服务。（4）构建高效信息管理系统。（5）培养和引进专业人才队伍。

赵鹏（2007）还建议，选择适合我国商业银行自身的私人银行业务组织架构。我国商业银行发展私人银行业务有两种模式可供选择: 一是与境外战略投资者合资组建私人银行, 作为国内银行的子公司(或子银行)从事私人银行业务;二是在总行设立私人银行部, 在资源丰富的部分城市设立支行, 独立开办私人银行业务。

张长征（2007）则强调，各家银行必须尽快创建一整套主动的市场营销创新机制，建立 目标客户动态档案跟踪管理制度，走差异化发展之路，寻找适合自己的目标群体，开展错位 竞争。这样不仅能满足客户群体的特殊需求，还能降低竞争成本，避免市场上不健康的激烈竞争行为的发生。

沈欢欢（2011）还重点研究了我国富人的需求，需要从三方面加以考虑：（1）以职业经理人（非企业家）为目标客户提供私人银行业务，业务重点在于加强财富管理，实现财富增值，体现资产配置的优势。（2）以“富一代”作为目标客户提供私人银行业务，业务重点不在于高收益，而在于通过财富管理体现资产配置的功能。（3）针对“富二代”类型客户提供的私人银行业务，以潜力挖掘和财富管理培育为重点，做好成熟型新客户群体的储备工作。同时，她还建议，树立以人民币产品为主导的品牌形象，吸引中国富人的在岸私人银行业务和国际友人的离岸私人银行业务。

六．总结

私人银行业务是国际商业银行的高端业务，也是我国商业银行推动经营转型、向建立真正意义上的一流商业银行过渡必须要大力发展的业务。虽然我国已经具备发展私人银行业务的基本条件，但现在仍处于起步阶段。我国私人银行业务的发展面临着众多的制约因素：产品种类单一；发展模式模糊；专业人才匮乏；外汇管制严格等等。这些问题虽一时难以解决，但并非不能解决。我认为，通过借鉴西方发达国家的经验与做法，再结合我国私人银行业务的实际情况，定能探索和建立一套适合我国私人银行业务发展的方法。

参考文献 期刊

5.当前我国农村土地确权问题研究 篇五

导论

中国的改革开放发轫于贫穷落后的农村，启动于农村土地制度改革。改革开放30多年来，我国的政治、经济、文化和社会各项事业均发生了翻天覆地的变化，取得了举世瞩目的成就。改革开放的巨大成功，很大程度上得益于我国土地制度的改革发展。我国土地制度的二元性结构，刺激了改革开放的动力神经，成为中国经济高度发展的引擎。经济高速发展的同时，也引发了土地制度中诸多弊端的显现，致使“三农”问题积重难返。特别是2008年全球金融危机的来临，国家采取的经济刺激政策，使本来严重依赖土地的发展模式尤为深度固化，土地与经济发展模式更加紧密地捆绑在一起，从而使土地问题更加复杂化，由经济层面波及到政治层面。因此，农村土地制度的进一步改革迫在眉睫，不容忽视，更无法回避。

中国的农村土地制度改革已走过了34年历程，下一步如何改革或者将改革到什么状况，成为今后国家发展与社会和谐稳定的重要课题。十七届三中全会提出了健全严格规范的农村土地管理制度的原则——“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”，指明了农村土地制度改革的方向。本文试图从农村土地权利确认入手，回溯总结30多年来土地制度改革的历程和发展变化的特点，阐述现行土地制度的弊端及其危害，通过勾画农村土地权利制度的构建设想，梳理出今后农村土地制度的发展路径和方向，为建立健全既适合我国国情又适应新形势发展需要的农村土地制度架构，加快我国“三农”问题的解决步伐，促进经济发展与社会和谐稳定而作出努力。

一、农村土地权利状况

（一）农村土地权利发展变化的历史演进

1、解放前后的农村土地权利状况——农民拥有完整的土地所有权。

解放前的农村土地属于土地私有制。大量的自耕农拥有自己完整产权的土地，而无地的农户也可以自由地租种他人的土地，进行耕种和收获。革命年代，中共领导广大农民“打土豪，分田地”，新中国成立后，无地、少地的农民都分得了大致平均数量的土地，实现了“耕者有其田”。根据《土地改革法》的规定，农民拥有属于自己的土地，县级人民政府为其颁发了土地房屋所有权证书，他们可以自由地决定自己的种植、收获和营销，无论是土地还是农产品，既可以自己经营，也可以自由交易。在万一遇到紧急情况或家庭生活到了难关时，他们也可以自由处分其赖以生存的土地、房屋和宅基地，以度过危机。可见，在解放前后的土地私有制度下，农民均拥有完整的土地产权。

2.合作化、人民公社时期，农村土地的权利状况——从土地完整产权到基本失去土地权利的状态。

为了发展农村经济，国家自1953年起号召由农村互助组向农村初级合作社发展。社员入社将土地及主要生产资料归初级合作社统一经营，但土地所有权仍然归农民所有。农村初级合作社继而发展为高级合作社，1958年最终国家强制性地成立了人民公社。从此，农民祖祖辈辈享有的和土地改革分来的土地统统归公。1962年《人民公社工作条例》把宅基地、自留地也并归集体，实行“队为基础，三级所有”的高度垄断的计划经济体制，农民不仅失去了土地、宅基地的所有权，也失去了独立的生产经营权，就连拥有所有权的房屋也因为宅基地禁止交易而成了残缺的产权。这一时期对于农民而言，一方面，既没有土地所有权也没有土地生产经营权；另一方面，由于户籍制度的捆绑，导致农民人身无自由，政治缺权利，经济受贫穷，相当数量的农民食不果腹，有的年份甚至出现了逃荒要饭的现象。人民公社制度走到了尽头，小岗村农民被逼上梁山，冒险搞起了包产到户。

3.改革开放后的农村土地权利状况——通过实行联产承包责任制，稳定家庭承包经营权，土地权利的经营权部分回归农民手中。

上世纪70年代末，包产到户的创新之举引发了土地制度变革。首先，农民为了吃饱饭而将原来实行了20多年的人民公社体制打破，将生产和经营的主体由生产队转为农户。1982年的中央1号文件，正式确立了家庭联产承包责任制，从而形成了农户、国家和集体之间的合约关系，确立了农户对土地的部分产权，即农村土地承包经营权。1998年十五届三中全会的《关于农业和农村工作若干重大问题的决定》提出：长期稳定以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。1999年的《宪法》修正案再次明确确定了这一农村基本经营制度，极大地调动了广大农民的生产积极性，解放和发展了农村社会的生产力。我国不但实现了粮食增产，农民生活改善，而且为城市的改革发展奠定了基础，引发了整个社会结构的巨大改变。

随着改革的不断深化，到今年为止中央已经下发了14个中央一号文件，大多数都涉及土地制度与农村改革发展。包产到户合法化以来，家庭联产承包责任制作为基本经营制度，具体表现为土地承包的面积和地块到户，承包经营权证书到户，承包期限延长至30年，再到确立家庭承包经营制度作为一个基本制度长期不变。近年，国家又提出农民可以依法有偿自愿地流转土地承包经营权。十七届三中全会提出了“土地承包经营制度和土地承包经营权长久不变”，让“土地流转更加充分而有保障”，更进一步丰富了农民的土地产权的内涵。

4.物权法时代农民土地权利的发展方向——从长久不变到确权发证，实现物权保护。

为落实“土地承包经营制度和土地承包经营权长久不变”，做到产权明晰，使农民土地权利更加充分而有保障，2010年的中央1号文件——《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》要求，加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作，把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。为了规范和推进确权登记发证，在国土资源部联合财政部、农业部下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》后，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部又联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确了相关工作的重大政策问题，为维护农民合法权益、促进农村和谐稳定提供了政策支撑。

温家宝总理分别在中央农村经济工作会议讲话和十一届人大五次会议报告中强调：土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等，是法律赋予农民的合法财产权利，无论何种情形，任何人都无权剥夺；深化农村改革，必须坚持农村基本经营制度不动摇，认真搞好土地确权登记发证工作；加强土地承包经营权的流转管理与服务，发展适度规模经营；推进征地制度改革，制定农村集体土地征收补偿条例，保障好农民的土地财产权利，分配好土地非农化和城镇化产生的增值收益。

综上所述，农村土地权利状况的演变，经历了解放初期农民对土地拥有完整产权的状态，过渡至合作化、人民公社时期，农民对土地权利的部分丧失到完全归公而丧失权利的状态，再到土地包产到户，继而确立了家庭承包经营、统分结合的双层经营体制，部分土地权利回归到农民手中的状态。十七届三中全会的决定和《物权法》的实施，有利于农村土地制度改革逐步走向以权利保障为核心的制度转变，最终实现农民的完整土地产权。

（二）农村土地确权的目的和意义

为了贯彻落实《物权法》和“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”的农村土地管理制度的原则，促进城乡统筹发展，建立城乡统一的土地市场，实现市场化发展要求的资源优化配置，从物权制度上对农民土地财产权提供全面、完整的保护体系，对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利确权登记发证势在必行。

对农村土地全面确权登记发证，不仅可以摸清土地利用状况，有效解决农村土地权属纠纷，化解社会矛盾，而且可以夯实农村土地管理和制度改革的基础，确认农民集体、农民与土地的长期稳定的产权关系，将农民主体与土地物权紧密联系起来，从而有利于落实有关法律和政策确立的以权利保护为核心的农村土地产权制度，保护农民的合法权益。此举有利于打破土地二元结构，实现城乡统筹发展，有利于实现耕地保护及其用途管制，提高土地产出率，有利于构建和谐社会，形成城乡经济社会一体化发展的新格局。

（三）土地确权的基本原则

第一，尊重历史、面对现实的原则。对历史遗留的土地权属问题，只要符合当时规定的历史事实，不能轻易地改动和否定；对现在实际存在的客观情况，要合情、合理、合法对待。适用这一原则时要做到：历史上已依政策、法律确权的，要坚决维护；因各种原因，土地已经发生了实际变更，只要过去不是强占，在确权时要从实际出发，坚持原则性和灵活性相结合。

第二，最大限度地保护农民合法权益的原则。一般来说，土地确权是国家行政机关，即人民政府依照相关法律法规对土地的产权归属进行认定的行政行为。也就是说，土地确权的主体是国家行政机关，其根本目的是为了更好地实现和保护农民的合法权益。

第三，依法依规有序登记的原则。确权登记颁证的法律法规依据包括：《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记办法》、《土地权属争议调查处理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等法律政策文件以及地方性法规的规定。应该按照法定程序进行调查、审核，切实做到权属合法、界址清楚、面积准确，登记资料记载和证书填写无误，发证及时。

第四，坚持遵循“主体平等”和“村民自治”的原则。按照乡（镇）、村和村民小组这三类所有权主体，将农村集体土地所有权确认到每个农民集体。

二、土地权利概述

（一）有关法律与技术规程对土地类型的分类

现行《土地管理法》对土地类型根据利用性质和状况划分为农用地、建设用地及未利用地。第二次全国土地调查技术规程规定了《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）。

1、农用地：指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利设施用地、养殖水面等。按照法律的界定，结合《土地利用现状分类》的规定可将农用地详细分为：耕地、园地、林地、草地、交通用地、水域及水利设施用地和其他土地。

2、建设用地：指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。根据《土地利用现状分类》规定，与建设用地有关的土地类型包括：商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。

3、未利用地：是指农用地和建设用地以外的土地，包括水域及水利设施用地、草地和其他土地。

综上所述，无论依据用途还是依据属性划分，可以归纳出农村土地确权所针对的主要对象是：耕地（含园地）、林地、牧草地、公共事业与服务管理用地、农业设施用地、水域及水利设施用地、宅基地、工矿仓储用地、未利用地和其他农用地。其中，重中之重是农村土地承包经营权、宅基地使用权、农村集体建设用地使用权所涉及的土地。

（二）土地权利种类

1、土地所有权。我国《宪法》、《土地管理法》规定了实行土地的社会主义公有制，即全民所有和劳动群众集体所有制。全民所有即国家所有，劳动群众集体所有即农村土地集体所有。我国城市土地属于国有，城市劳动群众集体不拥有土地所有权。

农村集体土地所有权是特定历史条件下形成的一项具有歧视性的制度安排。它既不是国家所有权派生的，也不是隶属于国家所有权之下的权利，而是在农民土地私有的基础上，凭借国家意志收回农民个人所有权集合而成，并为高度垄断的计划经济体制服务的、相对不完整的所有权。因此，它具有浓厚的政治色彩和深刻的政治使命，暗藏剥夺和歧视农民的制度印痕。农村集体土地所有权的“不完整性”，具体表现在所有权主体的缺位和虚拟化、效力和权能上的欠缺与不平等。这种状况并非因所有权的社会化及其特殊性受到公法上的限制所致，而是国家为了垄断土地一级市场，以法律形式为集体土地所有权中的处分权能加上了“紧箍咒”。集体所有土地只有被征收为国有，才能进入市场出让、转让，才能实现土地非农化的增值效益，而这一切都被政府控制着。

从物权平等保护原则来看，国家对集体土地所有权的限制不能排斥和剥夺本应属于农民集体的所有权权能，这种限制只能体现在建设规划和用途管制方面。此外，集体土地所有权和国家土地所有权应该平等。

2、土地使用权与土地用益物权。通常说的土地使用权，是指土地使用者依法享有的对土地的占有、使用、收益和有限处分的权利集合。土地用益物权是指在他人享有所有权的土地上设立的，对他人所有的土地享有占有、使用和收益的权利。《土地管理法》所指的土地使用权包含了土地用益物权。《物权法》设专编规定了用益物权，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。

本文所言需要确权登记发证的各类土地权利类型见上图所示。

（三）土地权利主体分类及其代表

1、所有权主体。根据现行法律和政策，农村集体土地所有权主体包括乡（镇）、村、村民小组和农民集体成员四类平等的主体。具体表现为：属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会受本村农民的委托行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代表集体行使所有权；没有乡（镇）农民集体经济组织的，乡（镇）集体土地所有权由乡（镇）政府代管。

按法律规定，农民集体土地的所有者应是农民集体，由农村集体经济组织或村民委员会、村民小组代表其行使所有权。但目前大多数农民集体都没有农村集体经济组织，因此在实践中农民集体土地基本上是由村民委员会或村民小组具体行使有关权利。而村民委员会、村民小组如何代表集体土地所有者，又享有哪些权利和义务却没有明确规定，村、组干部在行使集体土地的有关权利时侵害群众权益的现象时有发生，实际上农村集体土地所有权人缺位，产权主体不明的问题已相当严重。由谁作为主体来行使这个权利，已经是摆在我们面前不可回避而又必须做出明确回答的问题。

如果一部分村民不委托村委会行使所有权怎么办？现在农民群众自发维权抗争的大量群体事件足以证明，很多村民委员会已经失信于农民，农民怎么会授权委托村委会代表他们行使土地所有权呢？据调查，目前各省（区、市）还是重复着原有的法律规定的描述，陷入土地所有权主体虚拟的状态而不能自拔。

我们认为，如果在现有法律框架下无法确认集体成员的共有是共同共有还是按份共有，以及无法确定谁作为集体代表更为合适的情形下，每个集体成员自然而然地成为他所长久使用的部分土地的所有权主体代表更为合适。由于现行法律政策规定不承认私人土地使用权，那么在集体土地所有权的前提下，就应该把土地使用权证书注明具体的使用权人，即家庭承包户为所使用部分的土地所有权的代表。

2、使用权主体。使用权主体包括依法取得集体土地使用权的自然人、法人和非法人组织。根据使用现状依法确权登记发证后，土地登记簿记载应与土地使用证登记一致。

三、关于土地确权登记颁证的几个问题

（一）土地确权的重要性

土地确权，是指依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地（或称一宗地）的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容的行为。每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、权属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。按照西方产权经济学的理论，“确权”其实就是将原本属于集体的“非排他”的多种土地财产权利，逐项“排他性”地界定(“量化”)给农户的改革举措。

为什么要进行土地确权，确权为什么非常重要？可以从以下两个方面来论述。

首先，土地确权有利于明晰农村土地的产权归属，从而保护农民的土地财产权。我们常说，土地是农民的“命根子”，或者说土地是农民最重要的财产，但现有的农村集体土地所有权的制度安排，严重阻碍和束缚着农民土地财产权的实现，使得农民的土地不能获得市场经济下的最大收益。

这是因为，一方面，由于国家严禁土地所有权的买卖、出租、抵押或者其他形式的转让，使农村集体土地所有权处于一种完全无价格衡量的“虚拟财产”状况。农村集体土地所有人——“农民集体”只是法律象征意义上的所有者，而不能将其所有的土地衡量确定为具体的财产，更不能进行社会财产交换；另一方面，国家控制了农村集体土地的最终处分权。比如，就是一块农民集体所有的土地向另一个经济组织转移时，也必须先将土地所有权转给国家，由国家再将土地使用权转让给需要用地的组织。国家为了公共利益需要，可以依法对集体所有的土地实行征用，将被征用的集体所有的土地转化为国有。而且，国家征用土地的补贴价格是由国家确定的，不是所有者意志的体现，也不能真实地体现土地价值，是一种强制性的非市场价格。这种征地办法是具有强制性、垄断性的行政占用方式，把农民排斥在土地增值收益分配之外，农民既不能决定土地的卖与不卖，也不能与买方平等谈判价格，而国家和社会强势阶层则可以不受约束地侵吞农民的土地权益，造成大量的农民成为无地、无业和无社会保障的“三无人员”，也引发了许多群体性抗争事件。

因此，要想让农民通过合法途径获得土地财产权，必须对现有的农村土地制度进行改革。土地确权登记颁证就是改革的第一步，通过对农村的各种类型和权属的土地进行审核、测量，明晰土地的空间位置及权属，并以政府颁发证书的方式进行确认。这些证书代表的是政府对土地权利实体上的认定，属于实体法保障的范畴。正如蔡永飞博士所指出的，这些证书是政府依法承认农民土地权利的保证书，也是政府依法保护农民土地权利的承诺书。只要农民持有这些证书，就可以依法自主、自愿地处置自己土地并取得收益。在遇到政府征地时，这些证书可以成为农民依法依规与征地方进行谈判的一个筹码，对征地补偿标准、补偿方式进行讨价还价，也可以就是否和如何取得股份进行协商。如果遇到强行征地，即可以通过诉讼以此证书捍卫自己的权利。

其次，土地确权有利于明晰农村土地的空间范围和权属信息，从而有效减少土地纠纷的发生。通过土地确权可以搞清楚农村每一宗土地的产权归属、实际面积、四至边界和具体用途，从而减少因土地权属和空间位置不清而引发的矛盾纠纷。也就是说，不管是农民集体的土地所有权，还是农民的土地承包经营权、宅基地使用权，都要经过法定机构的实际测量、审核调查并进行登记颁证。由土地确权登记颁发的证书是集体经济组织拥有土地所有权和农民拥有土地使用权的有效凭证，是受国家法律保护的，也是发生纠纷时法院判决的有效证据。这样，农民集体与农民之间，不同农民之间的土地权利关系渐趋明晰，由此引发的土地纠纷会逐渐减少。不过，由于国家政策变迁和历史遗留问题等原因，农村土地确权之前可能会出现矛盾纠纷集中爆发的问题。这需要在尊重历史和现实利益的基础上，查明争议土地形成的原因，解决这些问题，从而为完成农村范围内的每一宗土地的确权目标打下坚实的基础。

（二）关于土地确权登记颁证的核心问题

新中国成立以来，先后开展了三次针对农村集体土地的确权登记发证工作。第一次是1951年土地改革，涉及农村的所有土地，主要是宅基地、耕地和园地。根据《土地改革法》的规定，农民拥有属于自己的土地，县级人民政府为其颁发土地房屋所有权证书，变解放前的地主土地私有制为农民土地私有制度，农民拥有完整的土地产权。

第二次是上世纪80年代中期，主要针对农村宅基地，大部分地区进行得不彻底。由于确权发证的政策不明确，组织措施不到位，各地情况不一，一般是由生产大队填发证书，导致了发证率较低，并且错误很多，社会反映不好，这次工作半途而废。

第三次是上世纪90年代早期，针对的是宅基地使用权、集体建设用地使用权和集体土地所有权。这次发证起源于1988年冬季开始的土地登记申报，由国有土地使用者、集体土地所有者和使用者在公告期限内自行申报，发证工作持续到1994年左右。有了《土地管理法》和国家土地管理局制定的《土地登记规则》、《关于确定土地所有权和使用权的若干规定》、《土地权属争议调查处理办法》以及各地的地方法规的指导，除了有权属纠纷尚未解决的以外，这次发证率较高，达90%以上，基本上达到了确权登记发证的目的，但是确认的土地权能尚不完整。

从前三次发证情况来看，做得最好的是第一次，不仅发证率高，还明确了土地权利主体的权能，农民享有完整的土地产权。第二次最糟糕，不仅没有起到确权的作用，而且还造成了管理混乱。第三次发证率较高，由于意识形态的影响和市场经济框架尚未形成的原因，加上土地二元结构的制度束缚，土地证书是发了，但土地产权的权能受限制，没有形成以权利保护为核心的产权制度。这主要表现在集体建设用地使用权、宅基地使用权流转受到法律和政策的严格限制，农民不能出租、出卖属于自己占有、使用的宅基地和房产，表面上看是保护农民利益，防止农民陷入“失地、失房”的绝境，但实质是对农民土地权益的侵犯。

为了适应我国土地管理新的形势需要，十七届三中全会对我国土地管理提出了新的要求，指明了农村土地制度改革的方向，建立以土地权利保护制度为核心且符合我国国情的现代土地权利体系成为可能。为落实十七届三中全会的决定，2010年中央1号文件和有关部委的文件，明确了相关工作的重大政策问题，为土地确权登记颁证，维护农民合法权益、促进农村和谐稳定提供了政策支撑。

正在进行、即将完成的第四次发证工作自2010年初开始，还权赋能成为本次工作的核心。本次农村集体土地确权登记发证的目标是逐步走向以权利保障为核心的土地管理制度，最终实现农民的完整土地产权。其核心是：依法确认和保障农民的土地物权，还权赋能，实现集体建设用地和国有建设用地同地、同权、同价，宅基地自由流转，最终形成产权明晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理的农村集体土地产权制度，为建设城乡统一的土地市场创造条件。

（三）现行法律和政策关于土地确权登记颁证的内容和范围存在矛盾和冲突

现行《土地管理法》只规定了土地使用权概念，它既包括了物权性质的农用地使用权、建设用地使用权等权利，又包括了债权性质的土地使用权。土地使用权是指土地使用权人获得的土地占有权、使用权和部分收益权、部分处分权等权利集合。在《物权法》施行之后，“土地使用权”是一类权利的称谓，是囊括了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、债权性质的土地使用权等的上位概念。

但是《土地管理法》关于集体建设用地使用权的表述与《物权法》的规定不一致。《土地管理法》第11条第2款所称“建设用地使用权”实际上应称为“集体建设用地使用权”。

《物权法》实施后，国土资源部颁布的《土地登记办法》规定：本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。其中，集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。土地承包经营权被排除在土地登记的范围之外。

2010年中央1号文件要求，加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作，把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。为了规范和推进确权登记发证，国土资源部联合财政部、农业部下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》。上述文件都排除了土地承包经营权属于本次土地登记的范围。

《物权法》第五条规定了物权法定原则，“物权的种类和内容，由法律规定”，理论上又叫做物权法定主义。这是物权法区别于合同法的重要标志，它要求物权只能依据法律设定，禁止当事人自由创设物权，也不得变更物权的种类、内容、效力和公示方法。《物权法》规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。《物权法》规定的“建设用地使用权”专门指利用国有土地建造建筑物、构筑物及其他附属设施的权利，而排除了利用集体土地建造建筑物、构筑物及其他附属设施的权利。集体农用地使用权究竟属于什么土地物权不得而知。

《土地管理法》对登记的作用、登记机关对登记申请的审查、利害关系人查询登记资料等问题均未作明确规定，直接造成实践中将登记仅仅理解为一种土地管理的方式，忽视了其在土地权利变动中的作用。《物权法》规定了不动产登记的效力、登记申请、登记机关的审查职责等基本规则，填补了《土地管理法》相关内容的缺失。土地物权变动原则上采取登记生效主义，例外地采取登记对抗主义。根据《物权法》的规定，建设用地使用权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不生效；土地承包经营权、地役权的设立未经登记，不得对抗善意第三人；土地承包经营权、地役权、宅基地使用权的变更、转让和消灭，未经登记，不发生物权变动效力。集体建设用地使用权、国有农用地使用权和集体农用地使用权在《物权法》当中并没有做出规定，这与物权法定原则相悖。如果将“农用地使用权”规定为一种新的物权类型，就应当明确规定这种新型用益物权的设定要件和效力范围。农用地使用权既属物权，则须以一定的公示方法周知于众人。我们认为，应该按照《物权法》的规定，对于土地物权的种类和内容作出规定，即用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权和地役权。虽然《物权法》没有规定集体建设用地使用权的物权类型，《土地管理法》的表述也不太严谨，但对于现实中大量存在的集体建设用地使用权还是应该予以确认。

《物权法》明确了建立统一的不动产登记制度的目标，但在我国目前房地分离的行政管理模式之下，不妨将土地房屋登记分离执行，而先将土地登记统一起来归口一个部门管理。《土地登记办法》是部门规章而不是法律法规，其效力等级受限，对土地登记的规定不符合《物权法》的规定要求。根据现行规定，土地登记机构是县级以上人民政府国土资源行政主管部门，土地所有权和使用权证书的核发机关是县级以上人民政府，土地他项权利证书的核发机关是县级以上人民政府国土资源行政主管部门，并未统一。而依《农村土地承包法》和有关规定，土地承包经营权和林地承包经营权的管理职能分别由农业和林业行政部门负责，相应权利证书的发放、管理，也就成了农业、林业行政主管部门的职责。由此可见，现行法规的矛盾和冲突产生了土地权利“多头登记、多头管理”这一广受诟病的弊端。为此，我们建议依据《物权法》的规定，突破行政管理权限的区分，统一由国土资源管理部门登记、填证，依照权限分别由县级以上人民政府和登记机构颁发证书。

（四）关于宅基地使用权人如何确认的建议

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》要求严格规范确认宅基地的使用权主体。它明确的主体包括：（1）本农民集体成员；（2）非本农民集体的农民；（3）因继承房屋占用农村宅基地的且已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员；（4）原在农村合法取得宅基地及房屋的非农业户口居民（含华侨）；（5）没有权属来源证明而实际占有使用宅基地的其他人。《意见》对上述主体进行确权登记颁证设定了不同的条件，我们认为上述主体的规定符合现实，但是对于设定的条件并不苟同。

首先，对于本农民集体成员按照当地省级人民政府规定的面积标准确认宅基地使用权的规定，过于狭窄而又偏颇。按规定的面积标准拥有宅基地使用权的情形仅仅限于通过行政审批获得的宅基地，而通过继承或者购买而取得的或者原有祖宅使用的情形，大多数面积都会超过当地省级人民政府规定的面积标准。

其次，对于非本农民集体的农民仅仅规定其取得宅基地使用权的条件为因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，我们认为这些条件既以偏概全也过于苛刻，并不能囊括非本农民集体的农民取得其他农民集体宅基地使用权的所有情形。比如1998年曾有政策规定非本农民集体的农民和城镇居民也可以依法取得宅基地使用权，购买或者亲友赠与、互换等情形也可以取得宅基地。这些情形所使用的宅基地，一般都符合当地规划。经调查，在农村中未经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准而异地建房的现象普遍存在，其中大多属于政策性安置，特别是上世纪60-70年代安置的，现在确权登记再要求履行此程序，已经很不现实而且没有必要。

再次，已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员因继承房屋占用农村宅基地的情形，在确权登记发证时应在《集体土地使用证》记事栏注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。不知这种规定出于何种目的，我们认为，只要是依法取得的宅基地使用权应该同权、同利、同益，不应该区别对待，以免有违反物权平等原则之嫌，或者埋下侵权纠纷的隐患。

第四，对于非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋进行确权登记颁证的条件为：房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的。我们认为非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋的条件就完全满足物权法的要求，房屋产权有无变化并不影响其合法性，再经该农民集体出具证明并公告实属不必要，而且在法理上也没有正当性。

最后，泛指的没有权属来源证明而实际占有使用宅基地的其他人，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。这里如何查明是个问题，村委会的证明怎么避免随意性和违法现象出现，公告的形式如何？30天的期限是否合适？经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定是否有必要？因为历史形成的宅基地使用状况足以说明占有的合理性，也不排除其合法性，因为农村清理违法用地和登记确权已经进行了多次，确有遗漏的情形可以说是微乎其微。

《意见》第7条规定，按照不同的历史阶段对超面积的宅基地进行确权登记发证：（1）1982年以前的农民建房用地在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的依法按现有实际使用面积进行确权登记发证：（2）1987年《土地管理法》实施前，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记；（3）1987年《土地管理法》实施后，农民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。我们认为第一、二种情形规定具有合理性和可操作性，而第三种情形的规定，在实践中很难落实。农村有不少规定新批宅基地后老宅基地退给集体统一安排使用的情形都难以落实，大量村内空闲地也难以统一规划安排使用，老百姓认为宅基地就归其所有，上述规定不过是纸上画饼而已。我们建议，应该借这次确权工作的契机，彻底解决遗留问题，依据土地利用现状予以确权登记颁证，千万不能再为今后留下产权不清的祸端。

（五）关于农村集体土地所有权主体资格和农民集体的问题

现行法律法规都规定了“农民集体”所有，它包括：一是村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；二是两个以上村内集体经济组织的农民集体所有，由村内各农村集体经济组织或者村民小组经营管理；三是乡镇农民集体所有，由乡镇农村集体经济组织经营管理。这种权属结构基本沿袭了原人民公社体制下“三级所有”的框架，体现了对人民公社所有制关系的路径依赖。人民公社时的“生产大队”、“生产队”是农村基本的生产组织，但“村”、“队（组）”只是一个地域区划上的概念。在这种情况下，进行农村集体土地确权登记颁证时，对于农村集体土地所有权主体资格的问题，非常有必要理清。

我们认为，农村集体土地所有权主体虚置是由制度和现实多方面原因所致。我国现行法律虽然规定了农村土地三级“农民集体”所有，但却没有明确规定“农民集体”作为土地所有权主体的构成要素和运行原则；没有明确产权代表和执行主体的界限和地位；没有解决“农民集体”与农民个人的利益关系。而在实践中，农村集体土地所有权的基本权能已事实上由土地使用权所代替。这种权能替换在很大程度上改变了土地所有权的法律地位，使土地所有权高度弱化，使用权和所有权高度分割。特别是国家对“农民集体”行使土地所有权的法律规定，使本来在法律上已虚拟化了的“农民集体”只能是有限的土地所有权人，国家才是农村土地的终极所有者。因为“农民集体”不是法律上的“组织”，而是全体农民的集合，是一个抽象的、没有法律人格意义的集合群体。它是传统公有制理论在政治经济上的表述，不是法律关系的主体。现行法律规定“农民集体”这样一个无法律人格、不能具体行使权能的集合群体作为农村土地的所有权主体，必然造成农村集体土地所有权虚置。

“农民集体”的内涵和外延无法界定，极为模糊。从《民法通则》的规定来看，“农民集体”并不是一个独立的民事主体形态。有关法律所谓的农村土地“集体所有”是一种虚设，其实农村土地并没有真正的所有权主体。《村民委员会组织法》规定以村为单位实行村民自治，而村民小组并不是一级法定的自治组织，仅仅是村级社区便于管理的内部单位。“农民集体”是农村集体土地的所有权人，而农村集体经济组织仅行使经营管理职能，也就是说集体经济组织不是法律所规定的集体土地所有权人，而是经营管理者。二者的混淆也是造成集体土地所有权不清的原因之一。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的第4条要求确定农村集体土地所有权主体时遵循“主体平等”和“村民自治”的原则，把农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的农民集体。这没有跳出既有规定的籓篱，对于真正还权于农民，确实保护农民利益起不到多少作用。

《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》指出，已颁证的农村集体土地所有权大部分只确权登记到行政村农民集体一级，没有确认到每一个具有所有权的农民集体，属于村民小组集体所有的土地应当由其集体经济组织或村民小组依法申请登记并持有土地权利证书。村民小组组织机构不健全的，可以由村民委员会代为申请登记、保管土地权利证书。因为农村集体经济组织、村民小组的设置没有法律予以规范，这里又陷入了土地所有权主体虚拟的状态。

《意见》规定，涉及依法“合村并组”的，“合村并组”后土地所有权主体保持不变的，仍然确权给原农民集体；“合村并组”后土地所有权主体发生变化、并得到绝大多数村民认可的，履行集体土地所有权变更的法定程序后，按照变化后的主体确定集体土地所有权，并在土地登记簿和土地证书上备注各原农民集体的土地面积。实践中“绝大多数”村民认可的比例究竟是多少，履行集体土地所有权变更的法定程序是什么，无从得知也无法操作。《意见》规定，对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证；调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称。我们认为，关于“撤村建居”应该具体问题具体分析。现实中大量的“撤村建居”没有履行必要的法定程序，只凭地方政府的文件而为之。我们多次调查发现，在城乡结合部发展较快的地方，地方政府为了满足征收土地的需要，不顾现实经济发展状况是否符合“撤村建居”、撤乡镇改建街道办事处的条件，把乡镇改为办事处之后，其行政管理模式和财政收支方式仍然按照原有套路运作。“撤村建居”后的不少居民委员会换届选举还是按照《村民委员会组织法》进行，村民并没有享受到城市居民的各种社会待遇。我们认为，只要没有按照法定程序办理“撤村建居”和撤销乡镇改建办事处手续的，仍然需把集体土地确权归原村和乡镇。

四、土地确权登记发证详论与确权方案

（一）关于农村土地承包经营权

1、关于土地承包经营权的概念与土地承包制度和期限

《物权法》第124条规定“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度”；第125条规定“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产”；第134条规定“国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定”。土地承包经营权的主体不仅仅限于农村集体经济组织成员的范围，还应该将其外延扩大至所有依据《物权法》、《土地承包经营法》等相关法律和政策依法从事农业土地经营的自然人、法人和非法人组织。比如，集体经济组织成员以外的人通过招标、拍卖、公开协商和土地流转取得土地承包经营权的情形。根据上述规定，结合近期的政策，土地承包经营权可以界定为，依法从事农业用地的经营活动的自然人、法人和非法人组织，通过承包、流转等方式对所承包的土地进行占有、使用、受益和有限处分的用益物权。这里的有限处分是指在不改变土地所有性质、用途，不违背规划的前提下再流转的权利，包括转让、赠与、抵押和继承。

上世纪70年代末包产到户的制度改革，打破了僵化的人民公社制度，逐步确立了家庭联产承包、统分结合的经营体制，形成了农户、国家和集体之间的合约关系。农地制度的改革朝着不断强化农户使用权主体地位，继而向权利物权化的方向演进。农村土地家庭承包制度成为一个基本的经营制度，进一步强化农户和地块的对应关系。十七届三中全会又提出了“长久不变”的方针，将过去一个有期限的承包制度变成一个无期限的承包制度，并且提出建立健全严格规范的农村土地管理制度，保护农民的土地权益。

2、关于土地流转和适度规模经营

自1984年以来中央下发了多个文件，颁布了有关法律，特别是《农村土地承包法》和《物权法》，在法律层面上不仅允许承包权的自愿流转，而且形成了农地承包经营权流转的基本原则。国家始终强调土地流转的主体是农户，提出了依法自愿和有偿的原则，对集体经济组织在流转中的行为进行了很多限制。十七届三中全会在强调既定的流转基本原则以外，提出要搭建土地流转平台，建立土地流转的评估机构，完善流转市场的管理，实际上对于今后土地流转过程中，各级主体所扮演的角色和市场的形成机制作了很明确的规范。集体经济组织不能代农户签订转包合同，土地流转的地租包括未来上涨的收益应该归农户长期所有。集体经济组织只能充当中介服务的角色，不能收取地租，只能收取一定的服务费用。2009年中央1号文件强调，土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益；坚持依法自愿有偿原则，尊重农民的土地流转主体地位，任何组织和个人不得强迫流转，也不能妨碍自主流转；按照完善管理、加强服务的要求，规范土地承包经营权流转，鼓励有条件的地方发展流转服务组织，为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务。

坚持走农业现代化道路，就必须发展适度规模经营。我们认为，土地流转虽然推行多年，土地流转面积之所以未能按照政府的目标如愿扩大，一个重要的原因就是各级政府在推进土地流转和适度规模经营的同时，没有创造让农户离开土地的制度条件，没有设置让农民在城市永久落地的制度。目前，在农民无法主动割断与土地关系的情况下，土地流转的绝大部分只能以短期出租方式流转，无疑形成土地规模经营的高昂制度费用。中央农村工作领导小组副组长陈锡文强调：农地流转与集中的前提条件，是工业化、城镇化发展对农业劳动力和农村人口的吸纳。若缺乏这样的条件，不顾农民的意愿强制流转和集中土地，这样的所谓土地规模经营，与历史上的土地兼并没什么两样。我国大城市郊区和沿海一些已经高度工业化、城市化的地区，上述问题已经逐步得以解决，具备适度规模经营的条件，规模经营户或农业企业通过从事高价值作物的种植和加工，可以获得丰厚的回报。但是，应明确规定租地企业不得将所租土地用于非农开发，严禁企业囤地进行土地投机的行为。陈锡文概括道：“一要抓紧完成农村土地承包经营权的确权、登记、颁证，二要使工业化、城镇化能够稳定转移、吸纳农村人口，三要坚持依法自愿有偿的原则。如此，土地的流转、集中和规模经营就自会水到渠成、瓜熟蒂落地健康发展。”

3、农村土地承包经营权确权登记发证

2009年中央1号文件强调要稳定农村土地承包关系，抓紧修订、完善相关法律法规和政策，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系长久不变；强化对土地承包经营权的物权保护，做好集体土地所有权确权登记颁证工作，将权属落实到法定行使所有权的集体组织；稳步开展土地承包经营权登记试点，把承包地块的面积、空间位置和权属证书落实到农户，严禁借机调整土地承包关系，坚决禁止和纠正违法收回农民承包土地的行为。2010年中央1号文件强调要稳定和完善农村基本经营制度，完善农村土地承包法律法规和政策，加快制定具体办法，确保农村现有土地承包关系保持稳定并长久不变；全面落实承包地块、面积、合同、证书“四到户”，扩大农村土地承包经营权登记试点范围；加强土地承包经营权流转管理和服务，健全流转市场，在依法自愿有偿流转的基础上发展多种形式的适度规模经营；严格执行《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》，加快构建农村土地承包经营纠纷的调解仲裁体系。

单就土地承包经营权确权登记发证而言，上述文件的规定要求，已经大大落后于农村经济发展的步伐。据国务院发展研究中心农村部研究员刘守英介绍，2007年在上海、浙江、湖南、湖北、四川、安徽、重庆、吉林和辽宁进行的调查发现，经过1994年的二轮延包、1997年的土地延包完善，和2003年的《农村土地承包法》的实施和落实，农民与土地的承包关系进一步稳定和长期化；到2007年，各省市已颁发《农村土地承包经营权证》的户数占总农户数比例分别为：四川92%，重庆95%，湖南86%，湖北95%，黑龙江98%，辽宁98%，浙江93.5%，安徽绩溪99.6%。这么高的发证比例表明，农村土地承包经营权登记应该尽快完成而不是在试点范围内运作，以致成为农村改革发展的阻力。

4、农村土地承包经营权确认方案

大家都十分关心如何设计农村土地确权的最佳方案。是按现有人口以及土地占有状况确认土地权利，还是打破土地占有现状重新分配土地再确认权利，或者基本不打破土地占有现状，适当调整补充以确认土地权利？通过归纳学界的普遍观点和调查农民的意愿，不难得出的共识是按现有人口以及土地占有状况确认土地权利，即维护现有土地承包关系长久不变，赋予农民原有农业承包土地永久使用权。农户享有原始承包土地的占有、使用、收益、处分（包括转让、赠与、抵押、继承）等各类物权权利，但不得改变土地的农业用途。除国家依照法律规定征收并给予补偿安置外，任何组织和个人不得收回农民享有永久使用权的土地。虽然有学者呼吁农村少地和无地的人口在某些地方占有一定的比例，如果不适当调整人口与土地的关系，有可能引发社会不稳定现象的发生。但我们经过调查分析认为，按现有人口及土地占有状况确认土地权利，并不会出现社会动荡局面。

（二）宅基地使用权确权登记颁证及其流转问题

1、农村宅基地权利状态的历史演变过程。新中国成立以来，我国农村宅基地归属经历了一系列演变，可归纳为五个阶段：第一阶段，土地改革初期，实行农民私人所有的土地制度，县级政府为农民颁发了《土地房屋所有权证书》，农民拥有宅基地所有权。第二阶段，社会主义改造初期，农村土地仍然由农民私有。虽然土地的经营已经由个体农民转变为集体统一经营，但是农民的宅基地仍然由农民保有绝对的所有权，可以对其自由处分。第三阶段，高级合作社、人民公社化时期，确立了农村土地集体所有制。宅基地所有权也由私有转变为归集体所有，农民只对宅基地享有使用权，不能出租、买卖。第四阶段，1980年代至1998年出台新的《土地管理法》。1986年颁布的第一部《土地管理法》第38条规定农民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准，但不禁止宅基地使用权人对地上建筑物进行买卖、出租，第41条规定了非集体组织成员可以获得农村宅基地使用权。原国家土地管理局文件和《村庄和集镇规划建设管理条例》对此也有明确规定。上述各个阶段的农村宅基地并不拒绝非农村集体成员取得。第五阶段，1998年出台的新《土地管理法》至今，禁止宅基地流转和拒绝非农村集体成员取得。1998年出台的新《土地管理法》将前述第41条完全删除，国务院文件也规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。但是，农村宅基地的流转并没有因为法律的限制性规定而停下来，相反随着社会经济的发展，私下流转、灰色交易愈演愈烈。

2、如何走出宅基地流转的法律困境。出于保护农民宅基地财产权的考虑，社会上要求允许农村宅基地上市流转的呼声十分强烈，一些地方适应潮流积极地进行了宅基地流转试点。实践证明，宅基地流转不仅有利于农村融资，有利于加快新农村建设，也有利于落实保护农民土地产权，实现财产增值。

农村宅基地与房屋买卖在现实生活中已大量发生，但由于缺少相应的法律政策支持，一直是一个“禁区”，也是当前农村土地产权制度改革和土地管理制度改革的焦点。改革开放以来，农民出租、买卖宅基地之风曾一度盛行，宅基地自由交易一直是许多农民的期望。为此，国务院多次下发文件予以制止，在一定程度上遏制了农村出租、买卖宅基地的势头。但是，随着我国高速工业化和城市化的发展，催生了宅基地交易隐形市场的形成和发展。

尽管多年来国家相继出台了一系列禁止农村宅基地向本集体以外单位和个人流转的规定，但收效甚微，屡禁不止。据中央党校有关课题组的调查数据显示,全国各地农村宅基地流转已较为普遍，具体表现形式有：出租房屋是目前农村宅基地私下流转最主要的方式，其次是买卖房屋形成事实上的宅基地买卖和新农村建设名义下的“小产权房”买卖。

农村宅基地私下交易屡禁不止，说明其具有客观必然性和合理性，农民、交易人和政府都能获得利益，有助于实现土地资源财产化、资本化，体现了农民对宅基地及其房屋财产价值的追求。同时，农村宅基地交易合法化也是破解城乡二元结构、实现城乡一体化发展的重要途径，是贯彻落实“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”的必要措施。城镇居民商品房可以作为商品在市场上流通交易，而农民合法拥有的农宅因宅基地不能流转而无法作为真正意义上的资产进入交易市场，明显体现出城乡差距与分割的歧视性。这也有违法律公平正义的初衷。我国法律规定农村宅基地只能在村集体内部流转，而不能转让给本集体经济组织以外的居民、单位。这一规定使农村宅基地的流转被限制在极小的范围内，并不能真正流转起来。这种限制，实际上是剥夺了农民作为房屋所有权人的收益权和处分权，也违背了现代物权制度的价值观念。

现行的农村宅基地制度存在如下诸多弊端：第一，不断强化城乡二元格局，加剧了城乡不平等现象；第二，造成资产浪费，损害了农民的利益；第三，造成农村大量住宅闲置，不利于资源的有效配置和合理利用；第四，交易不受法律保护必引发大量纠纷，使社会矛盾更加突出。

6.农村公路研究现状综述 篇六

Vo1.24 No.3 JOURNALOF CHONGQING JIAOTONG UNIVERSITY June 2005

农村公路研究现状综述

宋学文1,张红艳2, 冯 晓1

(1.重庆交通学院土木建筑学院,重庆400074;2.湖北省公路局,湖北武汉430030)

摘要:笔者在文中较全面地介绍了我国农村公路概念、建设标准以及养护模式和规范方面的研究现状,指出存在的主要问题.并就农村公路研究中的部分问题提出了笔者的观点.关 键 词:农村公路;建设;养护;现状

中图分类号:U412.36+2文献标识码:B文章编号:1001-716X(2005)03-0077-03

随着高速公路的迅速发展,作为干线公路网支撑的农村公路受到了国家的日益重视.农村公路在社会、经济文化中也发挥着重要作用.主要有三点:一是是解决“三农”问题的必然要求,它增加了公路沿线农民的收入,加强了城乡沟通,促进了农村剩余劳动力向小城镇转移;二是加快全面建设小康社会进展的必然要求,因为全面建设小康社会的宏伟目标,最繁重、最艰巨的任务在农村;三是实现交通新的跨越式发展的必然要求,作为干线公路网支撑的农村公路发展相对滞后,就不可能实现交通新的跨越式发展.目前国家加快了农村公路发展的步伐,全国范围内农村公路建设正在如火如荼地开展.国家的发展目标是:到“十五”末,全国农村公路的通达深度和服务水平有明显提高,力争使全国乡镇通公路率达到99.8%,高级、次高级路面铺装率达到80%以上;行政村通公路率达到96%,高级、次高级路面铺装率达到50%以上.农村公路的概念

关于农村公路的概念有不同的说法,国家有关部门对农村公路有如下定义:农村公路一般是指通乡(镇)、通行政村的公路.通乡(镇)公路是指县城通达乡(镇)、以及连接乡(镇)与乡(镇)之间的公路.通行政村公路是指由乡(镇)通达行政村的公路.也有部门认为“就我国的现状而言,农村公路就是指县乡公路和通村公路.”还有一些省市根据本地的农村公路现状给农村公路下了不同的定义.建设技术标准

为了更好地建设农村公路,使其规范化,国内对农村公路建设标准进行了一些研究,为农村公路建设提供了依据.例如:交通部公路司2004年2月出台了《农村公路建设标准指导意见》(征求意见稿),共分5个部分:包括总则、控制要素、路线、路基路面、桥涵、隧道、交通工程及沿线设施、村镇道路,为农村公路建设提供了依据.还有其他一些省(市)也根据自身的情况制订了一些农村公路建设标准.甘肃省制订的《甘肃省农村公路工程技术标准》,对适用范围、农村公路的等级、环境保护进行明确解释,对设计车辆、行车速度、公路用地以及路线、路基、路面、桥涵、隧道、平面交叉、沿线设施的设计要求比较具体明确.吉林省出台了《吉林省乡村公路工程技术标准》,在总则中它具体规定此标准适用于四级以上公路、设计行车速度为20km,年平均昼夜交通量为1500辆以下.在路线、路基、路面、桥涵设计要求上设计参数比较具体,在其他方面简要对隧道、漫水桥和过水路面、绿化、沿线设施进行了说明.在说明部分介绍了制订此标准的必要性的依据,对农村公路的定义、计算行车速度的确定、路面结构层最小厚度等问题进行了解释.《重庆市农村公路施工简易手册》从等级划分、路面典型结构、路基路面及排水设计、建筑材料及施工工艺、施工质量控制、质量评定要求等方面对农村公路建设作了论述.青海省交通厅出台的《青海省农村公路工程技术标

准》(试行),它的内容要求及技术参数基本和《吉林省乡村公路工程技术标准》一致;养护模式与技术标准

目前,在我国140万公里的通车总里程中,农村公路约占72%.随农村公路的发展,里程逐年增加,如何管理和养护好已建成的农村公路,使其连续、稳定地为农民服务,就成了摆在各级交通主管部门面前的一个全新课题.3.1养护单位

关于农村公路的养护单位,根据《公路法》规定:乡、民族乡、镇人民政府负责本行政区域内的乡道的建设和养护工作.《公路养护工程管理办法》规定:乡道养护工程的管理工作,由乡(镇)人民政府负责,县级交通主管部门负责行业管理和技术指导.有些地方由村民委员会组织人员养护.这是根据农村公路在各地区的所发挥的作用和各地区的养护模式不同,而养护单位也有所不同.3.2养护模式的探索

在农村公路管理模式方面,国内的研究比较多,如交通部公路司的《公路养护工程管理办法》、河南省的《县乡公路建设和养护管理办法》、《吉林省乡道管理办法》、《云南省县乡公路建设、养护管理办法》、《贵阳市农村村公路养护管理办法》和《贵阳市市属列养县乡公路养护管理办法》等,以及一些地方性的规定如泰安市下港乡制定《道路养护管理办法》、安徽省部分市县的公路养护办法等.总体来说,目前农村公路养护模式有三种:第一种是“建庙增人购机”式,即增设机构、增加人员、购置养护设备的管理养护模式.第二种是“自建、自营、自养”模式.这种模式要求做到“三个明确”,即明确建设主体、明确管养主体、明确县乡镇职责.第三种是“分级管理、分级养护”的模式.这种模式要求农村公路管理和养护的主体在行政村,交通主管部门根据农村公路的通行情况,分别划定一定里程或区域,分配给靠近的行政村,交通主管部门为其免费培训农民养路工,农民养路工农忙时干农活,农闲时养护农村公路.农民养路工按照养路的好坏或达标率,从行政村委员会或交通主管部门领取一定的报酬.这些养护模式都是结合本地实际情况,进行了有益的尝试后,很好地适应了当地农村公路养护工作的需要,取得了明显成效的;使农村公路能够保持良好的路况,发挥其应有功能.3.3技术标准

在农村公路养护研究中,偏重对养护管理方面的研究,对农村公路的养护规程研究比较少,可参考的资料也比较少.到目前为止,还没有一部完整的从总则、路基、路面、桥涵、渡口、隧道、沿线设施、绿化以及技术管理方面进行详细规定的农村公路养护技术规程.现行的《公路养护技术规范》(JTJ 073-96)以及以前的《公路养护技术规范》(JTJ 073-85)中规定:“本规范用于设有专业养护机构和固定养护组织的国家干线、省级干线和主要的县级公路.其他公路可以参考使用.”它的标准较高,与农村公路的实际情况不相符合,不易操作.国外农村公路

4.1概况

国外农村公路的概念.为分清各级政府部门的职责,加强公路有效管理,世界各国都按照一定的原则对公路网进行分级管理.不同国家的分级标准也各不相同,一般来说国外公路网中和我国农村公路大致对应的部分一般称为县乡公路、地方公路、乡村公路或者叫做低交通量公路.农村公路运输强度不大但数量众多,例如美国2000年拥有农村公路300多万公里,占美国公路总里程的一半,在其经济和社会发展方面具有重要的作用.农村公路的管理主要集中在州及其以下各部门,例如美国各州运输厅的主要职责除了落实联邦资助公路的建设和养护管理外,就是负责地方公路的建设和养护;而德国州以下公路的建设和养护,由各县工程处自己负责或者由州公路管理局代管.农村公路主要由地方政府投资兴建,国外公路建设资金一般来源于政府财政拨款和税收,其中多数国家采取征收公路税的办法.4.2相关研究

国外在农村公路的规划、建设、养护及其他问题上的研究开展得比较早,已经取得了不少成果.例如英国交通部开展农村公路交通安全的分析与评价;英国苏格兰地区关于农村公路与环境协调发展研究;印度关于通过网络监控农村公路建设情况的研究;以及美国华盛顿州关于如何保证和提高农村公路沿线风景质量的研究等.存在的问题及建议

5.1存在的问题

1.现行的《公路养护技术规范》(JTJ 073-96)适用对象为高等级公路、干线公路以及主要的县级公路,这些公路在公路网中作用明显,技术标准也比较高,相比之下,农村公路的技术标准就比较低,如果直接套用规范,显然与农村公路的情况不符.有些地区采取相应降低《公路养护技术规范》的办法,来作为农村公路的养护规程,但是如何参考《公路养护技术规范》,如何降低标准,降低多少,都难以确定.所以现行的《公路养护技术规范》不适应农村公路养护的需要.2.国内外近年来在高等级公路建设上有了迅速发展,欧美、日本、中国等国家都建立了发达的高速公路网,因此各国对高等级公路的管养也非常重视,较早地从线形、路基、路面、支挡结构物、生态环境等方面进行了大量研究,其相关技术标准也比较日趋完善.对农村公路问题的研究也取得了很大进展.但是我国政府部门对农村公路的养护重视程度还不够,导致乡村公路建养处于无序状态,甚至无人管养状态,从而产生一系列问题.3.在我国近年来做了少量研究,如由重庆交通学院、交通部北京所等完成的重庆市交委项目“重庆市农村公路简易施工手册”(2003年),交通部西部项目“低造价公路研究”(2002年)等.虽然取得了一些研究成果,但是对乡村公路特别养护规程的专门研究相当缺乏,可参考的资料很少.4.部分地区在农村公路养护中对养护技术标准、评价方法、养护计划安排等方面取得了一些经验,并应用到养护中去,但是这些经验缺乏理论基础,没有形成规范,不能够在大范围内进行推广,最终也不能成为农村公路养护的指导性意见.5.2建议

1.当前,我国已经认识到农村公路的重要性,正在大力发展农村公路,这就需要加强在农村公路相关问题上的研究,逐步完善在农村公路规划、设计、建设、施工、养护以及环境影响等方面研究,建立一套完整的适应农村公路情况的规范标准,保证农村公路能够充分发挥其应有的作用.2.我国公路发展中长期存在着重建轻养的局面,在养护资金不充足的情况下,资金大量倾斜使用在高等级公路养护中,农村公路一般处于无人养护或养护不善状态,使农村公路状况达不到其使用要求.因此,需要改变重建轻养的观念,把养护工作放到重要的位置.3.我国在农村公路方面的研究与国外发达国家在此方面的研究存在了不小差距,这也为我们提供了迎头赶上的机遇和动力.通过积极借鉴国外相关先进研究成果,可以缩短我国的研究进程.6 结论

本文从农村公路的重要性着手,阐述了农村公路的概念,就目前我国农村公路建设技术标准、养护模式和技术标准进行了讨论,并且介绍了国外农村公路的建养及研究现状.指出了目前我国农村公路研究中存在的问题,特别强调农村公路养护的重要性和紧迫性,并就此提出了自己的建议.参考文献:

[1] 中华人民共和国交通部.JTJ 073-96,公路养护技术规范

[S].北京:人民交通出版社,1996.[2] 唐伯明,杨锡武.重庆农村公路施工简易手册[S].重

庆:重庆市公路局,2003.[3] 中华人民共和国交通部.中华人民共和国公路法[S].1997.[4] 张春贤.加强农村公路建设为全面建设小康社会创造

良好的交通条件[R].2003.[5] 张召学.因地制宜、形式多样、建养并重,农村公路养护

初呈三种模式[N].中国交通报,2004,05-09.Summary of current reseach on rural road

SONG Xue-wen1, ZHANG Hong-yan2, FENG Xiao1

(1.School 0f Civil and Architecture Engineering,Chongqing Jiaotong University,Chongqing 400074,China;

2.Highway Bureau of Hubei Province,Wuhan 430030,China)

Abstract:The paper comprehensively introduces research on conceptions,constructral standards,modes and specifications of maintanence of

ruaral road in China and points to some questions,then puts forward some suggestion of it.Key words:ruaral road;construction;maintenace;current condition

7.我国农村土地流转问题文献综述 篇七

关键词：农村土地流转,模式,影响因素,绩效评价

农村土地流转是在社会生产力发展到一定阶段后的必然产物, 体现了小农经济发展与农业社会化大生产之间的矛盾。随着我国城镇化步伐的加快, 越来越多的农业人口转入到非农就业渠道, 使得土地制度以及土地流转成为学术界普遍关注的重要问题。本文将分别对近年来学术界关于我国农村土地流转投机制中对流转的模式、影响因素、运行绩效及相关对策进行梳理, 以期找出适合我国农村土地流转的最佳机制, 引导土地适度规模经营。因此, 如何建立有效的土地流转机制是当下和今后一个有待继续深入研究的课题。

1 关于土地流转模式

我国在党的十七届三中全会时提出了为了加强土地流转管理和服务, 允许农民以“转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权”。与此同时, 不少学者认为政策性文件对土地流转模式的归纳过于简单, 不能体现对于不同主体农村土地流转的形式可产生不同的变化。陈志宇 (2014) 将农村土地流转的模式进行了区分, 区分为农户之间行为和依托组织存在两种类型, 其中“代耕”、“互换”、“转让”和“转包”主要发生在农户之间, 而以农民合作社为平台、集体租赁承包、股田制、重组和兼并则属于后一种形式。

宋涛等 (2012) 在研究中认为实践中存在多种形式的农地流转实践模式, 在城市化发展较快的地区, 以城乡双置换的农地流转模式为主, 该模式主要以宅基地置换为中心来推动承包地的置换;以承包地和宅基地股份化的股份合作模式, 在各地实践中又出现不同的模式, 主要有内股外租型、自主经营型和联合经营型;最后是农村土地信托流转模式, 农民将土地委托于政府设立的信托机构, 将土地经营权进行流转, 信托机构主要提供土地流转前、流转中和流转后的信息发布、协调和纠纷调解工作。张兰君、赵建武 (2013) 主要研究了农村土地股份合作的模式, 认为该种模式分化出自主经营型、内股外租型和社区型等不同的发展模式。屈冬玉 (2010) 在研究了宁夏农地流转后, 认为目前宁夏的流转模式存在五种模式, 分别是转包型流转、合作型流转、租赁型流转、带动型流转和入股型流转。

丁关良、陈琴 (2004) 按照《农村土地承包法》的发布时间, 对农地流转方式进行了区分, 发布前农地流转模式主要有出让、拍卖、入股、联营、抵押、占用、转让、转包、赠与、继承、竞价承包、出租或租赁、反租倒包、互换或互易、土地信托服务和委托管理;发布后的农地流转模式主要有出让、拍卖、发包、租赁、转包、转让、互换、抵押、继承、反租倒包、准占用、入股、委托流转、委托代耕、“两田制”模式、“集体农场”模式和转租等。

于传岗 (2012) 从政府主导的角度研究了农地流转模式, 政府主导流转的土地经营规模普遍较大, 因而大多采用龙头企业、专业合作社、股份合作制以及反租倒包。这种流转模式呈现出流转规模大、速度快以及契约长期化的特点。常伟等 (2014) 认为农地流转可分为市场主导型和政府主导型两类模式, 而近年来农地流转主要为政府主导型, 这种模式虽然具备了较多优点, 但并不必然导致转入方、转出方和政府三方共赢的结果, 且实施难度较大, 只有在条件具备的情况下, 才能实现各方共赢。

2 关于农地流转影响因素的研究

关于农地流转影响因素的研究大多是定性的描述, 主要集中在产权、流转市场和监督管理制度等方面, 这其中, 由于现行的土地制度导致的土地权属不清晰, 成为我国土地流转的一大障碍, 这一点已得到各界的共识, 高宇 (2012) 指出影响我国农村土地流转的制约因素主要有四个方面:首先是土地的各项权属主体不明晰, 这会使农民的利益不能得到保障, 因而阻碍农地流转;其次是供需条件不成熟, 一方面是农民的社会保障制度不完善以及土地流转价格过低, 另一方面是农业的平均利润低使得农地流转率低;第三是由于参与流转的正规中介组织较少, 使得流转信息不畅;最后是管理和监督机制不到位。毛飞等 (2012) 利用理论模型论述了农地流转的影响, 认为就业机会越多、保险市场越完善、地租稳定的情况下, 农户越倾向于土地的长期流转, 反之则倾向于短期农地流转;此外农户所拥有的农地禀赋资源越多, 则越不利于农地的流转;最后, 从交易成本角度分析了农地流转决策的影响, 提出由于我国土地承包期限的延长, 有利于提高土地交易的稳定性, 但由于信息不对称导致较高的交易成本, 大规模的土地流转受到限制。

另外一些学者从实证方面对影响农地的流转因素进行了分析。徐占军等 (2008) 运用二元选择模型对影响江苏农地流转的影响因素进行了分析, 将影响因素分为社会经济因素、市场与产权状况及参与主体状况三类, 结果表明人均承包地、非农人均收入、户农业人口数及文化程度均与农户流转行为呈正相关关系, 其中文化程度越高对转入和转出的影响越大。孟俊杰 (2010) 利用多元回归分析法, 对北京近郊、中郊和远郊地区的农地流转影响因素进行了研究, 结果表明农村集体经济组织在农地流转的过程中起到了减少信息不对称、节约交易成本的作用, 对农地的规模流转起到了显著的促进作用, 同时也得出非农就业率和人均耕地面积与农户流转率之间存在显著关系, 而文化程度虽呈正相关关系, 但结果并不显著。杨佳等 (2009) 认为农地流转影响因素也主要有文化程度、非农就业收入等, 且得出和其他学者一致的结论, 但他又考量了农产品的价格因素, 则得出主要农产品价格越高, 经营土地的机会成本则越高, 越不利于农地的转入和转出。卞琦娟等 (2010) 研究了发达地区农地流转的影响因素, 在分析了与上述学者相同的影响因素后, 又加入了农地特征和农地流转租金的影响分析, 其中农地为平原的农户越愿意转出农地, 且转出收益也越高, 反之则转出意愿越低;租金则对农户的农地转入行为存在负相关关系。诸培新等 (2011) 在研究了上述影响因素的基础之上, 指出农地的流转应建立在非农就业发展稳定且收入较高的基础上才能顺利进行。

3 关于农地流转的运行绩效的研究

对农地流转的绩效评价在我国属于一个较新的研究领域, 但不少学者也做出了较为深入的研究且取得了一定的成果。许恒周等 (2008) 对集体建设用地流转模式的绩效进行了分析, 认为由于各地不同的制度创新行为导致了不同的农地流转模式, 也决定了不同的制度绩效, 并运用SSP范式 (状态一结构—绩效) 分析了不同模式的集体建设用地流转绩效, 指出产权的完善程度决定了流转绩效。尚勇敏 (2012) 运用DEA方法对重庆市不同区域的农地流转绩效进行评价, 不论是从总体还是单项绩效上看, 近效地区比远郊地区的农地流转绩效高, 进而又对转包、转让、出租和股份合作四种土地流转模式的绩效进行了比较, 效率由高到低依次为股份合作、转让、出租和转包。王慧青等 (2013) 利用DEA模型分析了湖南农村土地的流转效益, 选取土地流转贡献、土地流转产值、农业每万元产值消耗劳动率、农村人口转移第二、三产业劳动人数比以及土地流转程度等五大类指标, 地理位置和经济发展基础的差异导致了不同地区的土地流转量, 但反过来土地流转量大并不一定对农村社会经济贡献大。王正环 (2011) 在对农地流转后不同类型的农户的生产效率进行分析中得出, 流入户的效率高于部分流出户, 也高于总体平均水平以及自耕户, 而且流入户在资源要素的整体配置方面也表现的更为合理。吴晨 (2012) 将农地流入方分为三种不同的类型, 即农业龙头企业、农民专业合作社和普通农户, 在租金方面, 农业龙头企业最低, 普通农户次之, 农民专业合作社则最高;完成一次农地流转所花费的时间方面, 则是普通农户最快, 农民专业合作社次之, 龙头企业时间最长;从违约比例来看, 龙头企业最低, 其次为普通农户, 最高的为农民专业合作社, 最终对三种不同模式的农地流转效率进行比较, 结果表明流转效率最高的是农业龙头企业, 最低的是农民专业合作社, 因此应积极引导农业龙头企业参与农地流转, 提高流转效率。曾福生 (2010) 通过把转出方分为农户个人, 村集体和土地合作社三种类型, 利用同意的一致性标准逐个分析了其流转效率, 认为对于小规模的土地流转来说, 以农户为流转主体的效率最高, 对于大规模的土地流转则村集体作为流转主体的效率更高, 但由于随着村集体管理职能的转变, 这种流转方式将会逐渐衰落, 被更为市场化的土地股份合作社取代。祁艳 (2011) 从农户生计角度度量了农地流转的绩效, 认为农地流转的确改变了农户的经济基础、生活水平和生存环境, 但改善程度并不高, 主要是由于社会保障的缺失导致农户的生计水平还不是很高。

4 关于农地流转相关对策的研究

不少学者对于农村土地流转机制的运行提出了切实可行的办法。赖昭瑞 (1999) 认为农地流转应分两个层次:第一个层次是先将过于细碎的土地集中起来, 就可执行第二个层次———土地的规模经营, 这其中应始终保持土地流转的市场化和规范化。刘卫相等 (2011) 从产权视角研究了农地流转, 提出应培育农村土地的使用权市场, 加大私人之间的土地使用权转让, 并针对政府指出应改革现有的强制征地法律制度, 以改善征地补偿不公平问题。黄祖辉等 (2008) 通过对浙江省320户农户的调查, 提出以农村土地所有权、承包权和经营权“三权分离”为出发点, 完善“政府—中介组织—集体—农户”为一体的农地治权结构, 以处理农地流转中各主体的权益关系, 建立“散户—中介组织—大户”的土地流转机制。赵东龙 (2012) 从完善政策体制角度出发, 提出应将农民的土地承包关系由“长期不变”扩大为“长久不变”, 才能使农村土地流转顺利进行。刘卫柏等 (2012) 提出了创新的农村土地流转机制, 认为农村土地的使用权流转可由一级土地使用权流转和二级土地使用权流转两部分组成, 前者主要是村集体作为中介组织, 将土地使用权出让或出租给承租方;后者为市场化运行方式, 即建立土地使用权流转租赁市场。杨兴平、周媛媛等 (2014) 针对我国农村土地流转市场出现的问题, 指出农村土地流转机制的构建应把重点放在明晰的土地产权、公平的社会保障制度、市场的主导作用、规范的中介组织上来, 形成完善的市场化流转机制。

5 简要评述

8.商业银行绩效评价研究综述 篇八

关键词：商业银行绩效评价方法

1、 前言

商业银行是我国金融业的最主要组成部分，商业银行的创新和改革，直接关系到国民经济以及我国金融业的繁荣发展，其竞争能力旳增强及提升直接影响到我国国家竞争力的成长。在我国，商业银行的发展一直受到国家政府的高度重视，随着近年来国际经济发展的一体化趋势加强，金融业的发展也越来越自动化、公开化、一体化，我国商业银行也将逐渐融入国际社会这个大舞台上，进入了一个前所未有的竞争时代。在全球金融一体化的这个大环境中，我国商业银行既面临着外资银行的竞争和挑战，同时拥有着越来越多的发展机遇，而这些对于我国商业银行来说，无疑是一个难得的机遇，是提升我国商业银行竞争实力、抢占国际金融市场份额的绝好机会。为了及时把握国内外最新经济形势，围绕利率市场化背景下和经济下行阶段如何提高金融企业竞争力，成为目前我国金融业发展的重点，面对前所未有的风险和竞争压力，必须建立一套适应我国银行业高速发展的科学的经营绩效评价体系。探索商业银行的经营绩效评价体系，也有助于提高商业银行市场竞争力。建立和完善商业银行的绩效评价体系，实现银行的自我评价，不断自我调整，对内在运行机制不断完善改进；有利于投资者作出正确理智的投资决策，及时把握自己投资的方向；同时还有利于金融监管部门，尤其是银行业监管部门实时的监督监管银行的运营情况。对整个银行业的发展来说，建立和完善绩效评价体系，直接关乎我国金融业总体布局和稳健发展，直接关乎银行业对外开放后我国商业银行机构在市场竞争中的地位和存亡的问题。因此，有效地研究并提升我国商业银行的绩效水平使其在国际竞争中立于不败之地是我国商业银行的一项非常迫切、非常重要的任务。

2、 商业银行绩效评价国外研究状况

国外对绩效评价的研究起步较早，早期主要运用在企业绩效的管理上，而对商业银行绩效评价的研究稍晚，大体上经历了三个阶段：成本业绩评价阶段、财务业绩评价阶段和经营业绩评价阶段。

大约在20世纪50年代左右，出现把绩效评价引入到对商业银行的绩效管理上，最初被普遍认同的评价方法是现金流贴现法（DCF），现金流量贴现法就是把企业未来特定期间内的预期现金流量还原为当前现值。由于企业价值的真髓还是它未来盈利的能力，只有当企业具备这种能力，它的价值才会被市场认同，因此理论界通常把现金流量贴现法作为企业价值评估的首选方法，在评估实践中也得到了大量的应用，并且已经日趋完善和成熟。

20世纪70年代商业银行开始采用资产负债率、投资报酬率等财务评价指标，对其贷款收益率，成本绩效方面展开研究。著名的运筹学家 A.Charnes，W.W.Cooper 和 E.Rhodes 于1978年基于"相对效率评价"概念发展起来的绩效评价方法最早提出了数据包络分析（DEA），其中心思想是通过求解成本最小化来计算成本效率，或者通过求解利润最大化来计算利润效率，然后用成本效率或利润效率度量银行业的效率；20 世纪 80 年代，美国 Stewart CO.管理咨询公司结合剩余收益理论与 MM 理论，首次提出了 EVA 价值评估法，EVA 就此成为评估企业经营绩效的新风向标。20 世纪 90 年代开始至今，在信息技术飞速发展，全球经济紧密联系的新时期，商业银行与时俱进，越来越多包含 EVA 在内的先进绩效评价方法如风险调整资本收益率（RAROC ）、平衡计分卡（BSC ）等其实用性已被越来越多的商业银行所了解。经过半个多世纪的发展，对商业银行的绩效研究迅速地发展起来，并且己经应用得比较广泛，采用的模型和计量方法也在不断更新，Worthington（1998）运用随机成本前沿法对澳大利亚金融机构效率进行了测算，具体体现在资产质量、人力素质和教育程度等因素对其效率的影响，MaudoS（1998）等将影响欧洲银行业效率的因素分成规模、专业化、银行特征、市场特点四组，并分别加以研究汇总， GeorgeE.Halos（2004）利用1997-1999年希腊银行的相关数据进行了实证研究，发现随着总资产规模的扩大，商业银行的经营效率不断提高，同时研究结果还表明兼并重组导致的小银行数目的减少，也促进了商业银行的经营绩效。此外还有主成分分析方法，这是一种多元统计分析方法，它是由Hotelling在1933年首先提出来的，和因子分析法类似，也是将多个指标简化为较少的几个指标，其方法优势突出，得到广泛应用，因此被引入到银行经营评估中来，SerPilCanbaS、AltanCabuk、SuleymanBilginKilie（2004）利用主成分分析法研究了40多家土耳其商业银行的基本特征，并依据这些特征构建了预警系统。

近几年，在评价企业经营绩效时，越来越考虑多种因素的影响，其中既包括财务指标的影响，也开始涉及到人力资本方面等一些非财务指标的影响。企业要在市场竞争中占有一席之地，形成核心竞争力，必须包含这些方面的因素，才能促使并激励员工为达到企业目标而努。

3、 商业银行绩效评价国内研究状况

跟国外相比，我国对商业银行绩效评价的研究较晚。从国内研究现状看，大多数针对商业银行的绩效评价都是利用多个比率指标，然后再赋予每个指标一定的权重来建立模型，而指标的选择和权重的设置，通常根据评价者所要评价的具体情况来考虑，所以得到的结果不尽相同。该方法存在一定主观性，利用财务指标进行比较分析的代表有：赵怀勇，王越（1999）通过运用经营效率指标和成本费用指标对中国商业银行进行比较研究；黄宪（1998）、高正刚（2000）、高波、于良春（2003）等人都是通过一些财务指标来评估我国商业银行不同方面的能力，诸如盈利能力以及运营能力等等。除此之外，有学者采用层次分析方法（AHP）、多元统计方法、因子分析和聚类分析等统计学分析方法对商业银行进行绩效评价，构建出一系列指标体系，具有一定参考价值。魏煌、王丽（2000）运用数据包络分析法（DEA）对我国银行1997年的技术效率、纯技术效率、规模效率和规模报酬等进行研究，在研究中对四大国有独资银行和其他新型商业银行的效率进行比较，得出相应的结果和建议；秦宛顺、欧阳俊（2001）的研究中，同样采用数据包络分析法测度商业银行效率，并定量分析了市场结构对效率的影响；王聪等（2004）运用多元线性回归法对影响银行总成本的因素进行研究，认为这些因素即为银行效率的影响因素；谭中明（2002）运用因子分析法对我国十家商业银行和两家外资银行的效率状况进行了实证研究，并探讨了提高其经营绩效的途径；黄兰（2004）采用因子分析法对某省各商业银行分行的绩效状况进行了实证研究，具有很好的现实意义；夏冠军（2004）运用主成分分析法考察了我国各类型商业银行的经营绩效，得出股权结构对银行总体绩效有显著影响的结论；李志彤等（2004）采用主成分分析和聚类分析技术相结合的方法，对我国商业银行进行了实证分析，探讨出一种新的评价方法，对我国银行绩效评价具有很重要的意义；叶春明、孙薇等（2004）提出了依据平衡积分卡为理论基础的商业银行业绩评价体系，提出以非财务指标为补充结合财务指标的综合业绩评价体系。

4、 结论

经济全球化发展使世界的联系越来越紧密，越来越多的跨国企业的兴起，使企业面临的环境发生了巨大变化。全球范围内，为了应对瞬息万变的市场，金融工具不断创新，发展迅速，金融机构面临的竞争日趋激烈，商业银行面临的环境也在不断发生变化，竞争也日趋激烈。在这种情况下，商业银行的绩效评价指标体系也必须随之发生变化，适应金融业的发展。无论是成本业绩评价、财务业绩评价还是经营业绩评价，对商业银行做出一个科学合理的绩效评价，要综合考虑企业的内部情况和其所处的外部环境，做出统筹分析。

参考文献：

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