房屋拆迁补偿标准

房屋拆迁补偿标准（共8篇）

1.房屋拆迁补偿标准 篇一

农村房屋拆迁补偿标准（农村房屋拆迁补偿安置原则和补

偿安置标准

农村房屋拆迁补偿安置原则和补偿安置标准

产权确定办法及补偿安置界限：

1、凡经政府批准或已领取土地使用权证及房屋所有权证的房屋拆迁，给予补偿安置。

2、凡在一九七八年底前建造的房屋，未取得有关手续，但权属清楚，作为历史遗留房产处理，拆迁时按合法房产以实际建筑面积给予补偿安置。

3、凡在一九七九年一月一日至一九八六年十二月三十一日建造的房屋，未取得房屋所有权证，凭“土地审批手续”或“土地使用权证”给予补偿安置。

4、凡在一九八七年一月一日至一九九○年三月三十一日建造的房屋，未取得房屋所有权证，凭“土地审批手续”或“土地使用权证”和当地乡(镇)政府建房手续给予补偿安置。无上述手续的，而且被拆迁人住房确有困难，由当地乡(镇)人民政府酌情处理。

5、凡在一九九○年四月一日以后建造的房屋，未取得房屋所有权证，已有“土地审批手续”或“土地使用权证”和“建设工程规划许可证”或“村镇建设许可证”(具体时间以当地乡(镇)实施“一书两证”或“一书一证”起始时间而定)给予补偿安置。除此之外，无手续一律视为违法违章建筑物，一律限期无偿拆除，不给予补偿安置。

6、拆除未超过批准期限的临时建筑物，按30元/m2至50元/ m2给予补偿，但不列入安置范围;超过批准期限或未经批准擅自建造的临时建筑物，应在规定期限内一律无偿自行拆除。

7、上述1—6项中的土地及房屋面积以有关证件上载明的内容为准。如实际的土地及房屋面积与有关证件上载明的建筑面积不符的，经拆迁当事人申请，由县国土资源、房屋拆迁管理部门调查核实后进行裁决。

九、建筑、构筑物拆迁补偿标准

房屋拆迁补偿根据结构年限而定，建筑面积按照《建筑面积计算规则》计算，补偿费包括人工费、材料损失费、装饰费等，具体拆迁补偿标准如下:

2.房屋拆迁补偿标准 篇二

随着中国经济的快速发展, 全国各地的城市化进程不断加快, 各种房地产项目开发、拆迁工作大面积展开。但由于城市的急剧扩张与城市经济发展水平不相适应以及有关法律、法规的缺位, 在拆迁工作中, 经济纠纷屡见不鲜, 甚至出现伤害、自焚等恶性案件, 严重地影响了社会的和谐和稳定。据建设部统计, 2007年1~6月, 全国因房屋拆除引发三级以上事故多起, 造成20余人死亡, 10余人受伤;建设部受理信件共4, 730件次, 其中涉及拆迁问题的占25%;上访1, 710批次, 其中反映拆迁问题的占70%。据国家信访局统计, 截止2007年6月底, 国家信访局接到关于拆迁纠纷的投诉信件达10, 000余封, 上访人数5, 000余人。

我国即将正式实施的《物权法》中规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护, 任何单位和个人不得侵犯。”可见, 如何切实保护私人财产不受侵犯, 是我国当前贯彻落实科学发展观、建立和谐社会所亟待解决的一个重要的现实问题。本文针对拆迁经济纠纷的实质, 采用博弈理论研究拆迁主体之间内部的经济利益关系, 并提出相应的政策建议。

二、博弈概念及参与方

所谓博弈, 是指研究决策主体 (即博弈参与方) 的行为发生直接相互作用, 如各方利益冲突时, 如何采取决策, 以确保自身获益最大, 以及这些决策间的均衡问题。在城市房屋拆迁过程中的博弈参与方通常包括:

1、政府。他们占有很多行政资源, 相对其余各方具有信息优势, 是博弈中最强势的一方。例如, 城市的规划、房管、土地、法院和环保等部门。政府具有经济人理性, 在与开发商就土地转让或拍卖上或与被拆迁人的拆迁补偿协商中, 以及税收上都尽可能追求最大利益, 但其同时受到法律约束, 必须按照法律规定办事, 维护人民群众的利益, 不能一味追求利益最大化。

2、各类开发商。他们占有很多经济资源, 相对被拆迁人具有信息优势, 是较强势的群体, 其开发目的是追求经济利益最大化, 有时甚至设置道德陷阱也在所不惜。因此, 必须建立良好的约束机制和法律准绳, 以避免不正当的竞争, 甚至出现腐败。

3、被拆迁人。即被要求搬迁的原有居住者, 他们几乎不占有行政、经济资源, 处于相对信息劣势的地位, 属于弱势群体。但随着现代信息科技的飞速发展, 其获取各种信息的能力越强, 对拆迁信息的掌握越全面, 在拆迁经济补偿博弈中更具有发言权。

三、博弈模型

(一) 模型假设

1、假设开发商和被拆迁户都是完全理性的个人, 以自身利益最大化为目标。在拆迁期间:被拆迁户有N平方米的住房, 若不开发, 其收益为I0 (住房出售、出租或经营) , 而开发商的收益为I1 (可将开发资金转入其余地块开发) ;若进行开发, 被拆迁户理想的预期补偿为Z1, 不太理想的补偿为Z2, 而开发商理想收益为Z3, 不太理想的收益为Z4。

2、假设政府不开发的收益为A (税收) ;若进行开发, 其理想收益为B1, 不太理想收益为B2。

3、假设被拆迁人在政府和开发商强制下进行拆迁, 其获得补偿为C。

4、假设政府、开发商和被拆迁户三者之间都彼此了解各方的战略空间和收益, 即对其余各方都具有完全信息。

(二) 基本模型

根据模型假设将拆迁各方利益关系用动态博弈扩展式表示, 如图1所示。在此采用逆向归纳法对现实情况中各拆迁主体采取的各种博弈决策结果进行分析。 (图1)

由图1可知, 三方博弈的“帕累托最优”解为“理想 (政府) —理想 (开发商) —理想 (被拆迁人) ”。此状态的纳什均衡解 (B1, Z3, Z1) 是在不损害任何一方利益的前提下, 达到公平与效率的最佳状态。但此种理想状态在现实中往往不会出现, 正如上文所述, 政府处于最强势地位, 有决定开发与否的权力, 如其认为开发商对开发地块出价过低或开发后的收益太小 (低于A) , 可以暂停开发, 但仍能获得各种税收。而开发商也处于较强势地位, 同样有决定开发与否的权利, 如其认为开发收益过低 (低于I1) , 或补偿数额太大, 超过其能接受的底限, 仍可放弃开发, 而将资金转入另外开发效益高的地块, 此两种状态的纳什均衡解都为 (A, I1, I0) 。另外, 开发商还可申请相关政府部门采取行政手段, 进行强制拆迁, 以维护自身利益, 降低对被拆迁人的补偿。由于被拆迁人处于弱势地位, 往往采取拖延方式, 期待以时间换取收益。但多数情况下, 其只能在政府部门的行政裁决下, 被迫接受拆迁, 此时的补偿金额为Z2 (略大于或等于I0) , 三方勉强达到利益均衡状态, 均衡解为 (B1, Z3, Z2) 或 (B2, Z4, Z2) 等;当补偿金额降为C (低于I0) 时, 不存在利益均衡状态, 此时各方不存在公平博弈。

四、实例分析

在最近传得沸沸扬扬的“重庆最牛钉子户”事件中, “钉子户”杨某和吴某夫妇就拆迁补偿问题未能和开发商达成协议, 经政府有关部门多次调解, 双方仍未能达成一致意见, 导致拆迁工程拖延达两年之久, 最终通过重庆市九龙坡区房管局下达行政裁决并申请九龙坡区法院强制执行, 才使杨某与开发商达成协议, 问题得以解决。协议规定:否决杨某最初“原地点, 原面积, 原朝向”新房的补偿要求, 对其采取“拆一还一”的方式进行异地安置。杨某原房屋处于商业核心区, 按照《拆迁安置方案》评估价为人民币247.7547万元, 现位于沙坪坝区的异地安置房价格为人民币306.8847万元, 开发商另补偿杨某旧房设备费、搬家费、装饰补偿费共计12.2222万元。此外, 因开发商在未与被拆迁人达成拆迁安置协议前, 即对该片区进行施工, 给杨某原生意兴隆的火锅店造成了营业损失, 同意赔偿其营业损失共计人民币90万元, 双方同意按照以上价格采取约定方式置换产权。

对此案例拆迁各方的收益分析如表1所示。由此可看出, “钉” (“钉子户”存在) 的结果是三方达到如图2中①状态所示的利益均衡状态, 此状态的纳什均衡解为 (B2, Z4, Z2) , 它对三方而言都不太理想。如果最初各方能理性地对待补偿问题, 即被拆迁人杨某和吴某若不一味坚持索要“原地点, 原面积, 原朝向”的新房 (不钉) , 而接受合理的异地安置或现金补偿;开发商适当提高补偿数额, 即不但略高于被拆迁人的原有旧房价值, 而且对被拆迁人因拆迁导致的隐形成本增加进行适当补偿;政府依法深入协调双方利益分配, 则三方都能顺利获得开发后的收益, 达到如图2中②状态所示的三方利益均衡状态, 此均衡状态的纳什均衡解为 (B1, Z3, Z2*) 。 (表1、图2)

通过对图2中①、②两种状态的对比可见, 两种不同的决策对各方结果截然不同:

若采取第一种决策, 被拆迁人获得不太理想的补偿Z2远远小于理想收益Z1, 因为该商业核心地段新房本身和经营价值都将远远高于旧房。另外, 由于开发商在未与其达成协议的情况下即对该片区周围地段进行施工, 致使其两年之内无法经营, 对其造成了巨大的经济损失。据估计杨某原经营利润为每天1, 400~1, 600元, 以每天1, 500元计, 假设每年360天, 则两年时间损失为1, 500×360×2=108万元, 而开发商对杨某的营业损失补偿为90万元, 杨某净损失18万余元, 且拆迁后, 被拆迁人新的安置房生活成本增加, 经营利润低于原有利润也给杨某造成了经济损失;开发商最初的理想收益Z3也未能实现, 仅获得不太理想的收益Z4, Z4远远小于Z3。由于拆迁工程拖延达两年之久, 致使开发商遭受了巨大的经济损失, (据有关报道, 由于该“钉子户”的存在, 拆迁人不能顺利进行工程建设, 仅利息损失每天达6万元, 两年累计高达4千多万元) , 同时还丧失了开发顺利完成后的商机和收益 (假设工程能在一年内顺利完工, 则开发商损失了至少一年的收益) , 且最终对被拆迁人的补偿也高于最初的补偿计划;政府同样未能获得理想收益B1, 仅获得不太理想收益B2, B2也小于B1, 由于拆迁工程长期拖延, 政府的税收及相关经济利益亦遭受一定损失。

若采取第二种决策, 被拆迁人不但可获得较为理想的补偿Z2*, 而且还可以利用补偿得到的新安置房进行出租或经营, 获取收益, 避免了陷入两年内无法经营甚至不能正常生活的尴尬局面;开发商亦可获得理想收益Z3, 同时也避免了巨大的利息损失, 减少了机会成本并获得项目顺利完工后的收益;政府也可获得理想的税收和其他的经济利益B1。由此可见, “钉”则俱“损”, “不钉”则俱“赢”。

五、政策建议

1、树立城市建设的科学发展观, 以科学发展观指导城市的建设与发展。城市建设应立足于可持续发展、协调发展, 其规模必须与城市经济发展水平相适应;正确处理城市建设和社会稳定之间的关系。

2、切实贯彻落实《物权法》, 保障被拆迁人的物权不受侵犯, 明确承认被拆迁人的土地使用权, 通过提高土地增值税税率的办法, 用多得的税收收入建立拆迁补偿基金对被拆迁人进行补偿;制定严格的拆迁安置条件作为法律依据, 切实保障被拆迁人的合法权益;对于采取非回迁方式补偿的, 还应考虑补偿因拆迁给被拆迁人增加的隐形成本, 如经营收入减少、生活成本增加等;对于涉及社会利益的拆迁, 应提供经济适用房供被拆迁人购买;对强制拆迁应该有严格的法律限制, 防止地方政府或拆迁人单方面进行强制拆迁, 公正、合理地调节拆迁工作中各方利益。

3.房屋拆迁补偿标准 篇三

6月7日，住房与城乡建设部发布《国有土地上房屋征收评估办法》（下称“评估办法”），这是从修订到出台酝酿两年之久的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（即“新拆迁条例”）最重要的配套规章之一，在此之前，原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》已经运行超过七年，沉疴已久，备受诟病。

补偿价格，始终是“中国式拆迁”中最为敏感的地带，近年来发生的涉及抗拆的恶性事件，其激烈抗拒拆迁的原始动机，无一不是补偿价格与市场价格以及被拆迁人心理预期之间的巨大差距。在原有《城市房屋拆迁估价指导意见》中，关于“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格”的规定，正是补偿价格普遍偏低最重要的政策依据。

如果说原有指导意见下的补偿价格是模糊不清的“类似房地产市场交易价格”与“政府指导价”构成的“双轨制”，那么起码从政策演进本身来看，中国的拆迁补偿价格，正在走上一条艰难的彻底市场化之路。

土地使用权明确入价

事实上，在“新拆迁条例”中，“政府指导价”已悄然隐去，仅规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，而在“评估办法”中，“类似房地产价格”得到了进一步的细化，即第十四条规定的“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”。

舆论对这一进步普遍持赞许态度，这也被认为是“评估办法”最大的亮点，主要原因是“土地使用权”的价值被正式列入了影响房屋价值的因素之一。在 “新拆迁条例”的修法过程之中，“被征收房屋的价值，应当包括房屋所占土地的使用权价值”是北京大学宪法与行政法研究中心提出的重要修法意见，理由为“国有土地上房屋的征收补偿，更多地不是补偿日益折旧的房屋本身，而是房屋所占的土地使用权价值。应该在补偿条款中明确被征收房屋的价值包括土地使用权的价值，从而有利于区别实践中土地使用权形成的不同方式，适当考虑历史因素，进行不同的评估”。

著名拆迁律师王才亮告诉《中国新闻周刊》，据他所知，以前建设部曾经专门请示过国务院法制办：到底土地算不算钱？但始终未获得公文式的确认。

全国律协行政法专业委员副主任袁裕来则对《中国新闻周刊》说，如果忽略土地使用权价值，那么拆迁补偿就是仅仅盯住了“木头与砖头”，此前他已经多次撰文对此进行抨击，因为如果不对被征收人进行土地价值补偿，他们很快就会发现“政府花了几十万元或者几百万元的成本拆迁他们的房屋以后，将地皮拍卖可以获得几千万元甚至几亿几十亿元的土地出让金，而开发商获得土地使用权后的利润可能更加丰厚”。随着公众权利意识的增强，这将有可能成为新一轮矛盾的激发点。

王才亮并不完全认可这一看法，在其看来，即使是在“评估办法”出台之前，拆迁补偿也不可能完全没有考虑土地价值,“只要使用市场比较法而非成本法进行评估，这并不难解决”。矛盾多发的原因是此前的政府指导价多年凝固不动，以北京为例，2003年公布的政府指导价一直沿用到了2010年，“中间八年房价都涨了多少倍了，被拆迁人当然有意见”。在“评估办法”实施之后，他认为“起码从理论上来说”，用市场价来进行拆迁补偿已有明确路径。

但袁裕来提醒，虽然土地使用权入价在定性上已经毫无争议，但如何定量却在操作上存在难度，比如“到底按照新的规划来评估，还是按照原有规划？原有规划可能是一排平房，但新的规划如果是高楼大厦，那价格完全不可同日而语，如果以后成为商用地块，那可能就是几十倍的溢价”。

“只要以房屋而非土地作为征收补偿的切入点，这些纠结就会永远存在。”袁裕来说，这最终将要触及的是土地所有权和使用权的分离问题。

夹缝中的评估机构

在被征收人之外，评估公司以及评估师将是被“评估办法”直接影响的另一个群体，他们也分外焦虑。首佳房地产评估公司董事长高喜善对《中国新闻周刊》感叹：以前说的是《指导意见》，既然是指导意见，就不一定要听它指导的，但现在叫“评估办法”，那就是强制性的了。

高喜善说，虽然以前《指导意见》也说“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”，但事实上这一条很少真正进入操作层面，“都由拆迁方进行招标，然后选评估机构。要说评估过程中的倾向性，他们选的我们，倾向性能完全没有吗？”

现在“评估办法”中则将其明确为“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。虽然看上去形式上更为中立，但是高喜善一方面对能否真正做到存疑，另外一方面还有诸多关于细节的问号：到底是在所有合格公司中海选，还是政府先划定一个小圈子？如果有小圈子，是政府选还是行业机构自己选？小圈子会不会内定，政府会不会给某家更多的亮相机会？最终产生的形式会不会走过场，是不是真的能代表被征收人的意志？即使前面都正常正当地走完了流程，如果区域过大，被征收人众口不一，最终决定权岂不还是在政府手里？

最重要的是，“评估办法”规定“由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同”，即评估费用将由征收方、也就是政府承担，“难道不会出现谁给钱就谁主导性强一点的现象？”即使是在北京这样评估公司已经竞争极其激烈的地区，高喜善也说“在有些区县，大部分评估还是那几个公司控制，这就是说明了政府对他们的认可”，而这样的“认可”，当然很大程度上取决于评估公司与地方政府的关系。

根据现有制度，建设部门对评估公司实行登记制，评估公司和评估师还要面临双重的年检，命脉掌握在政府手中，这也让高喜善坦承“如果政府倾向性很强的话，评估机构和被征收人都会很难受”。虽然不同意王才亮所说“90%以上的评估师都会出具低于市场价的房屋评估价格，以便迎合地方政府降低征收成本的需要”，高喜善还是承认，要评估过程真正不受干扰，结果还有待观察，“只能寄望于政府真的公正”。

王才亮显然没有这样的幻想，他认为“评估办法”的纠错机制设置很难保证公正。根据规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果还有异议的，则可以向所在地评估专家委员会申请鉴定，“复核和鉴定程序都是在内部打圈，政府本身又是征收人，要承担征收的成本，你觉得希望有多大？”

高喜善也认为“评估办法”中的纠错程序在现实中“不够用”。在以往的实践中，事实上已经采取了专家委员会这样的鉴定模式，但是“鉴定和被鉴定的都是同行，同行之间的保护是很难避免的”，他认为应当像医疗事故那样，当事人可以提起司法诉讼，因为“如果医疗事故的认定都是由医生和卫生局主导，没有别的救济途径，你想想会是什么结果？”

4.房屋最新的拆迁补偿标准 篇四

第一条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第二条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第三条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场房价走势。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产房价走势评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产房价走势评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产房价走势评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第四条 房地产房价走势评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产房价走势评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第五条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第六条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第七条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第八条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第九条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第十条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十一条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第十二条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第十三条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

5.房屋拆迁补偿标准 篇五

本专题主要介绍的是拆迁补偿标准的相关问题，并且包括了拆迁补偿原则，最新拆迁补偿标准，房屋拆迁补偿标准，陕西省建筑物拆迁补偿办法等内容，并且提供了免费的法律咨询服务。推荐阅读：

一、房屋拆迁活动的分类

1、按土地性质分：可分为集体土地上农村征地房屋拆迁、国有土地上城市房屋拆迁;

农村征地房屋拆迁的主管部门是市国土资源局;城市房屋拆迁的主管部门是市建设局(市拆迁办)。

2、按项目性质分：可分为市政道路拆迁，房地产开发拆迁，社会事业拆迁，工业项目拆迁等。

二、目前城市房屋拆迁所依据的法律、法规和政策

1、《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)

2、《江苏省城市房屋城市房屋拆迁管理条例》(省人大2002年24号公告)

3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发[2004]42号)

4、《关于印发淮安市城市房屋拆迁补偿价格估价技术实施细则(试行)的通知》(淮建发[2005]23号)

5、《关于淮安市区城市房屋拆迁补偿补助标准的通知》(淮价服[2005]30号)

6、《关于淮安市城市房屋拆迁补偿补助标准补充规定的通知》(淮价服[2005]203号)

7、《淮安市城市房屋行政强制拆迁暂行办法》(淮政发[2006]31号)

三、城市房屋拆迁活动中的几大主体

1、拆迁人：指取得《房屋拆迁许可证》的单位。

2、被拆迁人：指被拆迁房屋的所有人。

3、房屋承租人：指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。

4、拆迁实施单位(即拆迁公司)：指依法设立，取得房屋拆迁资质证书，接受拆迁人委托，在批准的拆迁范围内对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议的独立法人单位。

5、拆迁评估机构(评估公司)：指具有房地产评估资质，纳入本地拆迁评估机构名录，负责对被拆迁房屋和产权调换房屋(安置房)的房地产市场价值进行评估的机构。

6、房屋拆除单位(拆除公司)：指具有房屋拆除资质，在拆迁活动中负责对被拆迁范围内的房屋进行拆除的单位。

7、拆迁管理部门：指代表政府依法对拆迁活动进行监督和管理的机构。

四、城市房屋拆迁的行政管理体制

1、国务院条例第5条:国务院建设行政主管部门对全国城市房屋城市房屋拆迁工作实施监督管理。

2、省条例第3条：省级人民政府建设行政主管部门对本省行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。设区的市、县(市)人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发[2004]42号文)第5条：淮安市建设局是本市城市房屋拆迁的行政主管部门，对本市的城市房屋拆迁工作实施监督管理。淮安市城市拆迁管理办公室负责城市房屋拆迁管理的日常工作。

五、城市房屋拆迁工作的基本程序是什么?

1、拆迁调查和项目概算。由拟申领《房屋拆迁许可证》的单位组织;

2、拆迁管理部门对申领单位所申报的材料进行审核。提交申报的材料有：①建设项目批准文件;②建设用地规划许可证(附红线图);③国有土地使用权批准文件;④拆迁资金;⑤拆迁计划和安置方案;

3、拆迁主管部门发放《房屋拆迁许可证》，同时发布《拆迁通告》，正式启动拆迁工作;

4、拆迁主管部门组织被拆迁人投票选择确定评估机构;

5、入户调查(评估机构进行评估调查，实施单位进行附属物、装潢的调查);

6、评估结果公示;

7、出具并送达评估报告;

8、正式开始商谈并签订城市房屋拆迁补偿安置协议(奖金期开始);

9、搬家、腾房、交钥匙、领取补偿款;

10、拆除房屋。

六、城市房屋拆迁补偿所包含项目

1、房屋拆迁补偿(通过评估确定)

2、房屋内的装潢、装修及附属物的补偿;

3、临时安置补助费(过渡费);

4、搬迁补助费(搬家费);

5、奖励(在规定时间内签订协议且搬家交房的才可获得奖励);

6、地大于房补偿：指对合法土地面积大于合法房屋面积的部分所给予的补偿。

七、城市房屋拆迁补偿的方式

①货币补偿;②产权调换。具体由被拆迁人自行选择。

八、如何认定土地和房屋是否合法?

1、土地的合法性和土地面积：拥有《国有土地使用证》的土地为合法土地，《国有土地使用证》上载明的面积为合法土地面积。

2房屋的合法性认定：依据①《房屋所有权证》，②建设工程规划许可证(建筑执照)，③市区1985年的测绘图。进行认定。

九、始终达不成协议的怎么办?

1、拆迁人申请行政裁决;

2、拆迁管理部门组织调解;

3、拆迁管理部门下达《行政裁决书》;

4、当事人提起行政复议或行政诉讼;

5、强制执行。

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张海亮律师 北京朝阳区 电话：*** 张海亮律师，法律硕士，中共党员，国家英语六级。中华全国律师协会会员，现任职于北京市安中律师事务所。张海亮律师在长期的执业过程中始终坚持精品意识，深化自己的专业背景，在公司法律方面，如股权转让、企业改制、破产清算、收购并购方面，积累了丰富的经验。张律师始终坚信，集体的力量的是无穷的，所以特别注重打造自己的专业团队，以确保能够高效率、高质量地完成客户的事务。在执业过程中，张律师敏锐地注意到，对于经济犯罪、贪污贿赂犯罪等特别犯罪，有人由于没有经济方面的背景，实际上他们对这些案子，是显得捉襟见肘的，因此张律师决定利用自己的优势，更好地为当事人服务。然而关注民生是每一个社会公民应尽的的义务，张律师特设了民生维权专栏，为大众服务。本专题主要介绍的是拆迁补偿标准的相关问题，并且包括了拆迁补偿原则，最新拆迁补偿标准，房屋拆迁补偿标准，陕西省建筑物拆迁补偿办法等内容，并且提供了免费的法律咨询服务。推荐阅读：

一、房屋拆迁活动的分类

1、按土地性质分：可分为集体土地上农村征地房屋拆迁、国有土地上城市房屋拆迁;

农村征地房屋拆迁的主管部门是市国土资源局;城市房屋拆迁的主管部门是市建设局(市拆迁办)。

2、按项目性质分：可分为市政道路拆迁，房地产开发拆迁，社会事业拆迁，工业项目拆迁等。

二、目前城市房屋拆迁所依据的法律、法规和政策

1、《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)

2、《江苏省城市房屋城市房屋拆迁管理条例》(省人大2002年24号公告)

3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发[2004]42号)

4、《关于印发淮安市城市房屋拆迁补偿价格估价技术实施细则(试行)的通知》(淮建发[2005]23号)

5、《关于淮安市区城市房屋拆迁补偿补助标准的通知》(淮价服[2005]30号)

6、《关于淮安市城市房屋拆迁补偿补助标准补充规定的通知》(淮价服[2005]203号)

7、《淮安市城市房屋行政强制拆迁暂行办法》(淮政发[2006]31号)

三、城市房屋拆迁活动中的几大主体

1、拆迁人：指取得《房屋拆迁许可证》的单位。

2、被拆迁人：指被拆迁房屋的所有人。

3、房屋承租人：指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。

4、拆迁实施单位(即拆迁公司)：指依法设立，取得房屋拆迁资质证书，接受拆迁人委托，在批准的拆迁范围内对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议的独立法人单位。

5、拆迁评估机构(评估公司)：指具有房地产评估资质，纳入本地拆迁评估机构名录，负责对被拆迁房屋和产权调换房屋(安置房)的房地产市场价值进行评估的机构。

6、房屋拆除单位(拆除公司)：指具有房屋拆除资质，在拆迁活动中负责对被拆迁范围内的房屋进行拆除的单位。

7、拆迁管理部门：指代表政府依法对拆迁活动进行监督和管理的机构。

四、城市房屋拆迁的行政管理体制

1、国务院条例第5条:国务院建设行政主管部门对全国城市房屋城市房屋拆迁工作实施监督管理。

2、省条例第3条：省级人民政府建设行政主管部门对本省行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。设区的市、县(市)人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发[2004]42号文)第5条：淮安市建设局是本市城市房屋拆迁的行政主管部门，对本市的城市房屋拆迁工作实施监督管理。淮安市城市拆迁管理办公室负责城市房屋拆迁管理的日常工作。

五、城市房屋拆迁工作的基本程序是什么?

1、拆迁调查和项目概算。由拟申领《房屋拆迁许可证》的单位组织;

2、拆迁管理部门对申领单位所申报的材料进行审核。提交申报的材料有：①建设项目批准文件;②建设用地规划许可证(附红线图);③国有土地使用权批准文件;④拆迁资金;⑤拆迁计划和安置方案;

3、拆迁主管部门发放《房屋拆迁许可证》，同时发布《拆迁通告》，正式启动拆迁工作;

4、拆迁主管部门组织被拆迁人投票选择确定评估机构;

5、入户调查(评估机构进行评估调查，实施单位进行附属物、装潢的调查);

6、评估结果公示;

7、出具并送达评估报告;

8、正式开始商谈并签订城市房屋拆迁补偿安置协议(奖金期开始);

9、搬家、腾房、交钥匙、领取补偿款;

10、拆除房屋。

六、城市房屋拆迁补偿所包含项目

1、房屋拆迁补偿(通过评估确定)

2、房屋内的装潢、装修及附属物的补偿;

3、临时安置补助费(过渡费);

4、搬迁补助费(搬家费);

5、奖励(在规定时间内签订协议且搬家交房的才可获得奖励);

6、地大于房补偿：指对合法土地面积大于合法房屋面积的部分所给予的补偿。

七、城市房屋拆迁补偿的方式

①货币补偿;②产权调换。具体由被拆迁人自行选择。

八、如何认定土地和房屋是否合法?

1、土地的合法性和土地面积：拥有《国有土地使用证》的土地为合法土地，《国有土地使用证》上载明的面积为合法土地面积。

2房屋的合法性认定：依据①《房屋所有权证》，②建设工程规划许可证(建筑执照)，③市区1985年的测绘图。进行认定。

九、始终达不成协议的怎么办?

1、拆迁人申请行政裁决;

2、拆迁管理部门组织调解;

3、拆迁管理部门下达《行政裁决书》;

4、当事人提起行政复议或行政诉讼;

5、强制执行。

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6.房屋拆迁补偿标准 篇六

以后，广州市城中村房屋拆迁将有统一的拆迁补偿标准。昨日，市建委、市国土房管局联合出台《集体土地房屋拆迁补偿标准规定》(以下简称《规定》)，对集体土地上的住宅进行货币补偿、产权调换和农民自建三种方式进行拆迁补偿，并确定广州132片区的最低补偿标准，最高的沙面片区最低补偿单价达到 4900元/平方米;对商铺等经营性房屋采取货币补偿。而违法建设的集体土地住房不予拆迁补偿。

四种情况不予补偿

《规定》明确四种情况不予拆迁补偿。

一是属于《广州市城市规划条例》第六十三条规定的违法建设房屋。当中包括六种情况：未取得建设用地规划许可证进行建设的;未取得建设工程规划许可证或违 反建设工程规划许可证的规定进行建设的;临时建设工程的使用期已满，或使用期未满但因城市规划、建设和管理需要，城市规划部门已作出提前拆除决定而未按期 拆除的;擅自改变建(构)筑物使用性质的;越权审批和其他违法审批建设的;其他违反法律、法规规定进行建设的。

二是超过批准使用期限的临时建设房屋;

三是新房建成后应当拆除的旧房;

四是地方政府建设通告或征收土地预公告发布后的抢建部分。

住宅拆迁补偿分三种

据了解，集体土地住宅拆迁有三种补偿方式：一是货币补偿。补偿价计算公式：货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区委补偿单价×核定的补偿面积。

二是产权调换方式，由拆迁人提供安置房屋，与被迁拆人进行产权调换。其安置房有两种来源：一是拆迁人同意申请建设用地，统一出资建设安置房;二是拆迁人提供自由产权房屋(包括统一购买新社区安置房)。

三是有条件的农民自建房。如果本村尚有宅基地的，可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或村统一建设。如是被拆迁人自建的，被拆迁人可获住宅房屋重置价的补 偿，村集体经济组织按宅基地土地使用权区位补偿价获得补偿。如果由村统一建设的，则村集体经济组织可以获上述两部分的补偿，再由村分房子给被拆迁人。

经营用房主要货币补偿

拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿，该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。

其中经规划部门批准的生产经营房屋，按规划部门批准时所核定的具体使用功能、性质按重置成新评估给予补偿。未经规划部门批准擅自改变使用功能用于生产经 营的房屋，按照集体土地住宅房屋重置价结合成新评估给予补偿。属于未超过批准使用期限用于生产经营的临时建设房屋，按照重置成新价、剩余使用期限评估确 定。

补偿金额考虑房价地价

据了解，《规定》规定了对拆迁集体土地住宅房屋实行货币补偿的，拆迁补偿金额将全面包涵“房价”和“地价”两个部分，即根据“被拆迁集体住宅的重置成新价”和“宅基地土地使用权区位补偿价”确定。

具体计算公式为：货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区位补偿单价×核定的补偿面积。其中“ 被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价”是由专业评估公司根据房屋装修等造价以及楼龄等折旧确定评估价，此是“房价”的补偿。

而“宅基地 土地使用权区位补偿单价”则是反映了宅基土地不同地段的价值，可算是“地价”的补偿。“宅基地土地使用权区位补偿单价”也是把广州分132个片区，定出每 区标准。其中价格最高的东山湖、珠江新城、天河北和天河南、滨江东四个片区，达到4200元/平方米。最低的是花都梯面镇片区，为500元/平方米。

温馨提醒

集体土地住宅拆迁设有最低补偿金额、面积

按期拆迁奖励补偿金5%

与城市住宅的拆迁补偿一样，集体土地住宅拆迁也设最低补偿金额，以便更好地保障拆迁户的利益。如果上述公式计算出的货币补偿金额低于最低补偿金额的，按最低补偿金额补偿。

最低补偿金额计算公式：最低补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×(被拆迁居住房屋建筑面积-核定的补偿面积)+集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价×核定的补偿面积。

其中“集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价”也是分132个片区来确定，最低补偿单价最高的区域是东山湖、珠江新城、天河北和天河南、滨江东，为4800元/平方米，最低是花都梯面镇与南沙区南沙街和黄阁以外的区域，为800元/平方米。

值得关注的是，核定的补偿面积并不一定等于拆迁房屋建筑面积。该核定补偿面积确定标准是：被拆除房屋的批准建筑面积低于25平方米/人的按人均25平方 米核定，超过40平方米/人的按人均40平方米核定，在25-40平方米/人之间的按批准的建筑面积核定;2人以下(含2人)的户，按2人核定;已婚并达 到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。

为了改善被拆迁人的居住条件，《规定》也设了集体土地住宅的最低补偿面积。规定被拆迁人只有 一处集体土地住宅房屋且人均建筑面积不足25平方米的，按人均25平方米的标准予以补偿。打个比方，城中村某一家三口居民其房屋建筑面积只有60平方米，而且只有这套住房的，那么他的最低补偿标准可以达到75平方米，而不是60平方米。

为了鼓励城中村居民能按期完成拆迁，《规定》被拆迁人在规定期限内自行搬迁的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的5%以内给予奖励。而搬迁也有补助费。

城中村住房拆迁案例分析

珠江新城某集体土地住房的拆迁，罗先生夫妇加上儿子三口人，被拆迁住房建筑面积为90平方米，则该户享有人均建筑面积30平方米/人，其核定补偿面积为90平方米，如果评估房屋重置成新单价为1000元/平方米。由此计算：

货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁户居住房屋建筑面积+宅基地区位补偿单价×核定补偿面 积=1000×90+4200×90=46.8(万元);最低补偿金额=房屋重置成新单价×(被拆迁建筑面积-核定补偿面积)+集体土地拆迁补偿单价×核 定补偿面积=1000×(90-90)+4800×90=43.2(万元)。所以罗先生一家住房拆迁应得实际补偿金额为46.8万元。

同样是珠江新城的集体土地住房的拆迁，洪先生一家三口，被拆迁住房建筑面积为150平方米，按人均最高标准核定补偿面积为120平方米。如果评估其房屋重置成新单价为1000元/平方米，则由此计算：

货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁户居住房屋建筑面积+宅基地区位补偿单价×核定补偿面积=1000×150+4200×120=65.4(万元);

最低补偿金额=房屋重置成新单价×(被拆迁建筑面积-核定补偿面积)+集体土地拆迁补偿单价×核定补偿面积=1000×(150-120)+4800×120=60.6(万元)。所以洪先生一家住房拆迁应得实际补偿金额为65.4万元。

亚运村拆迁户 都按旧《标准》赔偿

2008-01-09 18:21:26 来源: 金羊网(广州)网友评论 0 条 点击查看

新闻继续追

番禺区建设局表示，亚运村拆迁户都按旧《标准》赔偿

“钉子户”空高兴

本报讯记者吴彤报道：本报1月5日刊登了《亚运村拆迁户感困惑，按照新规老实人会吃亏》的报道，反映拆迁户对广州市新出台补偿标准的疑问。记者昨天从番禺区建设局最新获悉，无论拆迁个体住户签约与否，都按旧《标准》进行赔偿。

连日来，番禺石楼镇裕丰村村民谈论最多的是，广州上月27日最新出台的《集体土地房屋拆迁补偿标准规定》以下称（《标准》）提高了拆迁补偿标 准，差额是否能到手？据了解，裕丰村共有300多户拆迁户，日前仅剩三五户未签订协议，直到上个月新《标准》出台。新《规定》明确，番禺裕丰村拆迁最低补 偿标准是1700元/平方米，对照此前拆迁补偿安置办法，拆迁补偿费提高了约300－1000元/平方米，几位“钉子户”乐坏了。已经签订合约的村民纷纷 要求按新标准补回差价。

番禺区建设局有关负责人表示，新补偿标准不适用于裕丰村个别没有签约的住户。原因是亚运村拆迁属于集体房屋拆迁，在集体协议下发时间已经生效，无论在拆迁公告、政策实施、办理相关手续等工作都在广州新《标准》出台之前开展。

广州城市住宅房屋拆迁最低补偿标准整体提高

2008年01月02日

来源：新华网

新华网广州１２月３０日电（记者郭莹玉）广州市国土资源和房屋管理局日前出台《关于修订广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》并开始施行。广州全市１０区城市住宅房屋拆迁最低补偿标准整体提高。

按照新政策，过去划分为四大片区、六个等级的补偿标准细化为１３２个片区，其中，二沙岛既是最低补偿标准最高的，也是提高幅度最大的，从过去３０ 4 ００元／平方米提高到１２０００元／平方米。此外，标准施行前已签订了拆迁补偿安置协议的，按照原协议约定执行。

通知结合《广州市城市建设拆迁安置新社区住宅管理办法》的有关规定，确定住宅补偿安置最低面积为４０平方米。广州市拆迁办主任刘志伟说：“４０平方米相当于‘最低消费’，这是为了实现‘居者有其屋’，保障人民群众的居住权。”

此次，广州市还新增了“提前搬迁奖励金”，鼓励被拆迁人配合拆迁工作。通知规定，在规定期限内，被拆迁人积极配合拆迁工作的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的５％以内给予奖励。

广州市房管局和市建委还公布了《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》，有效期５年，适用于１０区。同时，该规定与城市房屋拆迁补偿安置办法相衔接。

广州市拆迁城镇侨房补偿有新标准

广州市国土房管局和市侨办2006年联合发出《关于公布广州市拆迁城镇华侨房屋补偿标准的通知》，通知制定了广州市拆迁城镇华侨房屋补偿的标准。有关内容如下：

一、增加了拆迁补偿比例的华侨房屋范围。属落实侨房政策发还产权的华侨房屋和中华人民共和国成立之日起至1994年12月31日止用侨汇购建的华侨房屋。其中落实侨房政策发还产权的包括两类：社会主义改造期间纳入私改（经租）的；解放初期由于未能在规定期限内登记而由政府代管的。以上房屋因依法继承外的其 它原因发生产权转移的，不属于本通知规定的增加拆迁补偿比例的华侨房屋。二是按《规定》第十二条所指，属落实侨房政策而未发还产权的华侨房屋。

二、拆迁城镇华侨房屋补偿标准的增幅比例。在广州市市辖区范围内国有土地实施华侨房屋拆迁，对华侨房屋的拆迁补偿比例按不同地区予以划分：

（一）广州市历 史旧城区范围内拆迁属于住宅的华侨房屋，补偿金额按照房地产市场价格增加25%确定（含按《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十五条第二款规定增加的 20%），历史旧城区范围按《广州市城市房屋拆迁管理办法》确定的范围为准。

（二）广州市历史旧城区范围内拆迁属于非住宅的华侨房屋及广州市历史旧城区范 围外拆迁华侨房屋的，补偿金额按照房地产市场价格增加10%确定。

广州拟定旧城改造拆迁补偿标准 40m2是“最低消费” 2008年08月06日10:16 点击： 来源：不详

广州旧城改造如火如荼，不少市民关注城市住宅房屋拆迁补偿问题。昨日，广州市国土房管局就广州城市住宅房屋拆迁最低补偿标准举办了网上咨询交流。

尽管去年12月16日出台实施的修订后的广州市城市住宅房屋拆迁新的最低补偿标准比以前有大幅提高，但不少市民的期望值仍远远高于这一标准，只是部分中低收入家庭被拆迁人比较满意。

对此，记者了解到，目前广州市正在酝酿制定旧城改造中住宅房屋拆迁补偿标准，以尽量满足市民需求。

40m2是“最低消费”

背景：为了加强对弱势群体的保护，修订后的广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准新增加了一个最低补偿面积的条件。如果被拆除的房屋属于中低收入 家庭的被拆迁人及其配偶唯一的一套产权住宅，且该住宅房屋建筑面积小于40平方米的，按40平方米予以补偿。被拆迁人选择产权调换方式的，40平方米以内 部分不结算差价，超出10平方米以内部分按建筑成本价结算差价，超出10平方米以外部分按市场价结算差价，40平方米相当于“最低消费”，目的是为实现“ 居者有其屋”。

问题一：“我兄弟两人共同继承了我父亲在德政路的一套50.08平方米的房子，并且已办理了继承公证和析产，现在我们兄弟两家人都住在这里，如果拆迁的话，我们都能按40平方米的最低标准补偿吗？”

答：若这兄弟两家符合中低收入家庭条件，且该房屋是他们及其配偶唯一的一套产权住宅的，就可以分别按40平方米的最低补偿标准予以补偿。

问题二：“我房屋产权登记是36㎡，1998年我自己在阁楼搭建了一间30㎡的房间，我们一家五口一直住在这里，现在要拆迁了，是不是可以按66㎡来补偿呢？”

答：“房屋拆迁补偿以房地产权证所列登记事项为依据，若你符合中低收入家庭条件，且该房屋是你与配偶的唯一产权房屋，则你可以按40㎡来补偿。”

另外，记者了解到，搭建阁楼一般很难计入房产面积，因为根据国家规定，必须层高达到一定要求才能计算房产面积。

问题三：“我是中山四路长塘街被拆迁户，房子面积是25.5平方米，现在还没有签拆迁补偿协议，如果我选择弃产的话，那弃产补偿怎么算？”

答：如果选择弃产，弃产补偿款是按40平方米以内同地段同类房屋的市场评估价计算，具体价格由拆迁人和被拆迁人协商确定，拆迁人和被拆迁人协商不能达成协议的，可以共同委托具备拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。

二沙岛1m2补偿超万元

背景：相比中低收入群体，昨日不少在线交流的老城区市民对于拆迁补偿的期望值远远高于目前的最低补偿标准，主要是出于对老城区的留恋。

问题一：“我家住在长堤单边巷6号，我们那边什么都方便，我们实在不愿意搬出，我们要求11000元/平方米，这个价格我个人觉得很合理。”“越秀区惠福东路大佛寺拆迁项目给拆迁户弃产补偿人民币7500元是否合符市场价格。”

答：长堤单边巷地段拆迁最低补偿标准为5700元/平方米，惠福东路大佛寺地段拆迁最低补偿标准为5900元/平方米。而被拆迁房屋和补偿安置 用房的价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定；不能达成协议的，可以共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。

问题二：“我在芳村大道东有一处临时商铺，尚未过使用期限，而且所占用的土地有权属书，该如何拆迁补偿？”

答：拆除未超过批准使用期限的临时建筑，按重置成本结合重新予以补偿。

新补偿标准或有三种形式

近日，不仅广州市国土房管局局长透露旧城改造拆迁补偿标准正在酝酿制定中，而且近日公布的广州市五年住宅建设规划也明确，要制定完善旧城更新改造和城中村改造的配套政策，“建立公平、合理的旧城更新改造和城中村改造拆迁补偿办法。”

补偿比现在更人性化

7.房屋拆迁补偿标准 篇七

随着城市化进程的加快, 为城市建设而实施的房屋拆迁规模急剧增加 (见图1) , 造成拆迁冲突频繁发生, 不但对城市建设造成了不良影响, 还直接危害社会的稳定秩序。而这些冲突发生的根本原因是拆迁补偿问题。拆迁补偿纠纷的发生与我国相关法律政策密切相关。本文以武汉市为研究对象, 对武汉市自上个世纪80年代以来的城市房屋拆迁补偿政策进行研究。

2 武汉市城市房屋拆迁补偿政策演变

自20世纪80年代以来武汉市房屋拆迁补偿政策发生了很大变化, 按政策内容的特点可将其划分为三个阶段:城市房屋拆迁工作恢复阶段, 实物安置为主结合作价补偿阶段, 以及货币补偿阶段。

2.1 第一阶段 (1980~1990年) :城市房屋拆迁工作起步恢复阶段

1980~1982年武汉市房屋拆迁没有专项政策, 未成立专门管理机构, 房屋拆迁多为政府对危、破房屋、平房、板房改造建设过程中附带管理, 另有极少数个人自发零星自拆自建。武汉中心城区老旧房屋多, 1980年调查:全市1949年以前建成的房屋占15.44%, 其中茅棚板房占2.72%, 低砖房占20.25%。在1980年市房产公司经管房屋中, 危破简陋房占36.5%, 许多房屋傍水而建, 屡遭洪涝漫泡;旧木板房多, 火灾频繁;房屋层数低, 1980年全市房屋建筑中, 平房占41%, 2层房屋占21.36%;层数低, 占地面积大, 人均居住面积小, 1980年人均居住面积4.05㎡, 其中原舞台巷片仅3.57㎡。武汉市人民政府决定, 改善旧城区的居住环境和质量。为了配合旧城改造的顺利进行, 武汉市人民政府1982年9月20日颁布了《武汉市人民政府关于城市基本建设房屋拆迁管理若干问题的暂行规定》, 对房屋拆迁的管理原则、方式、补偿原则、安置标准等做了详细规定, 这是武汉市建国以来第一个拆迁规定。这一阶段的补偿方式主要是单一的“实物补偿”, 也由少量的的作价补偿, 但两个不结合使用。

武汉市1982~1985年新建和改建房屋47栋, 建筑面积1.9万㎡。“六五”时期武汉市新建房屋占武汉解放后新建总房屋的31.8%, 其中住宅占41.3%。1985年全市共建房屋341万㎡, 其中住宅227万㎡。1985年末, 全市共有房屋6754万㎡, 其中住宅3040万㎡。由此可见从20世纪80年代开始武汉市新建和改建房屋面积逐年增加, 拆迁工作量也随着增大, 1982年的补偿政策条款不能完全解决因拆迁补偿引起的纠纷问题, 武汉市为使拆迁工作顺利进行, 于1986年公布了《武汉市城区房屋拆迁安置补偿暂行规定》, 对1982年的补偿政策进行了比较大的修改, 即:被拆迁户必须以区拆迁办签发的《房屋拆迁证》为依据, 前提条件是被拆迁房屋中有正式户口、有合法租赁手续或合法私有房屋产权凭证的住户。鼓励异地安置, 易地到新建住宅区安置, 可比原地或就近安置增加一个自然间。房屋所有人要求得到安置房屋产权的, 分别论价结算差价, 房屋所有人放弃产权需要安置的, 对房屋所有人给予适当补偿。对私有房屋和公有房、非住宅用房也作出了更详细的补偿规定。

2.2 第二阶段 (1991~2000年) :实物安置为主结合作价补偿阶段

1991年6月4日根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》, 武汉市制定并颁布《武汉市城市房屋拆迁管理办法》 (以下简称《办法》) , 这是武汉市第一个房屋拆迁管理的政府令。第一次明确指出, 拆迁补偿可实行产权调换、作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合的形式, 产权调换的面积按照所拆迁房屋的建筑面积计算, 就近或原地安置的按人均面积8㎡标准住房, 易地安置的, 按8㎡安置以外再加不小于10㎡的自然间。

1991年3月22日, 国务院发布了《城市房屋拆迁管理条例》, 其中第二十条规定拆迁补偿实行产权调换、作价补偿, 或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。

1992年11月10日武汉市发布《武汉市城市房屋拆迁管理办法补充规定》, 对1991年的《办法》做了少量的修改。一是异地安置的每人8㎡加上不少于10㎡的基础上再加上5000~10000万元的奖励原则, 奖励额的多少跟搬迁的区位差异正比;二是偿还房屋面积超过原房屋面积2㎡以上 (不包括2㎡) 6㎡以下 (包括6㎡) , 超出的部分使用人按成本价付给拆迁人, 超过6㎡按商品住宅价计算。

1995年9月26日武汉市人民政府发布《武汉市城市房屋拆迁安置条例》, 补偿标准为按城市居住区等级以8㎡为标准安置, 易地安置的增加10㎡ (1991年是不小于10㎡) 的使用面积并政府给予补偿 (1991年没有政府补偿这一规定) 。

2.3 第三阶段 (2001~2011年) :货币补偿阶段

该阶段武汉市主要是以货币补偿为主。2001年全武汉市拆迁项目为195个, 拆迁11207户, 拆迁建筑面积156万㎡, 安置户数10538户, 货币安置6607户, 货币安置率从1997年的23.6%到2001年的59%, 2002年货币安置率已经达到85.4%。2002年2月4日武汉市人民政府颁布《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》 (以下简称《办法》) , 在本市无其他居住且未享受住房改革政策的私房所有人和自管、直管房承租人, 选择货币补偿的, 其房屋面积20㎡以下的按25㎡补偿, 20㎡以上不足30㎡的按30㎡补偿。这也是这次办法新出来的补偿政策。2002年《办法》还规定:拆迁补偿安置可以实行货币补偿方式, 也可以实行房屋产权调换方式。其中货币补偿方式不是本办法的一个新点, 在1991年《办法》第二十八条中就出现过货币补偿方式, 创新点是货币补偿金额的确定, 即被拆除房屋的市场评估单价和被拆除房屋的拆除面积来确定, 而不是1995年《条例》第三十一条规定的重置价。这是货币补偿市场化的大趋势。

3 武汉市城市房屋拆迁补偿政策演变规律与分析

3.1 从原地或就近安置向易地安置变化

自20世纪80年代以来武汉市的补偿安置方式是就近或原地安置。虽然也有易地安置但由于易地安置跟就近安置的补偿房屋面积基本上相差不大, 使得被拆迁人不愿意易地安置, 从而易地安置很难。比如1982年的《武汉市人民政府关于城区基本建设房屋拆迁管理若干问题的暂行规定》居民住房安置标准第一条和第二条中的就近和易地补偿安置标准没有区别。从1986年开始政府为了鼓励居民易地搬迁, 在补偿安置政策上进行了改进, 比如1986年的《武汉市城区房屋拆迁安置补偿暂行规定》中规定对易地安置的居民增加一个自然间, 虽然比1982年有了点鼓励性但没有具体规定自然间是多大, 3㎡还是30㎡, 还是存在一些疑惑。政府也意识到这问题, 在1991年的《武汉市城市房屋拆迁管理办法》中规定对易地安置的居民增加一个不小于10㎡的自然间, 鼓励更多的被拆迁人易地安置。这政策出来吸引了更多的人去易地安置。1992年武汉市进一步提高了易地补偿标准, 在《武汉市城市房屋拆迁管理办法补偿规定》中在1991年的基础上再增加5000~10000元的奖励来鼓励居民易地安置。1991年的鼓励政策实施效果很好, 一直用到2002年。

3.2 从“实物补偿”为主补偿政策向“货币补偿”为主的补偿政策的转变

1982年的补偿方式完全是实物安置, 基本上看不到货币补偿的踪影。从1986年开始在实物补偿的同时结合了少量的作价补偿, 1991~2000年逐年增加了货币补偿在补偿方式中的份额, 到了2002年, 拆迁补偿安置可以实行货币补偿方式, 也可以实行房屋产权调换的形式进行, 这时武汉市的房屋拆迁货币补偿率已经达到85%。1995年以前武汉市货币补偿份额很小, 1998年90%以上拆迁户接受一次性经济补偿。武汉市拆迁管理部门在2000年制定《武汉市城市房屋拆迁货币安置暂行管理办法》。从此开始武汉市的货币补偿率逐年升高。

3.3 拆迁补偿评估标准市场化

武汉市的拆迁补偿历年政策中在1991年《武汉市城市房屋拆迁管理办法》政策出台前基本上等面积调换而没有补差价等问题, 1991年的《武汉市城市房屋拆迁管理办法》中规定:按偿还房屋土建单方造价和原房重置价结合补偿差价, 没有涉及市场价。在2002年的《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》中规定:货币补偿金额根据市场评估价确定。补偿标准从此市场化。

3.4 私房使用人和公房承租人等弱势群体的利益逐年被重视

1995年之前基本上不考虑承租人等弱势群体的利益, 政策完全由所有权人的角度来制定。1995年的《武汉市城市房屋拆迁安置条例》中:如果私房所有人放弃房屋所有权, 房屋使用人只要支付安置房成本价的50%, 就可以得到房屋使用权;公房承租人易地安置所增加的自然间是免交费。变化最大的是, 2002年《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》中规定:产权调换中如果偿还房面积超过了原房面积, 超过部分承租人付差价并得所有权;货币补偿中承租人可以得到80%的补偿款。可以看出, 从20世纪80年代到现在住房弱势群体的利益是越来越被重视。

3.5 临时安置过渡和搬迁补偿标准逐年被提高

过渡费标准从1982年的7元每人每月到1986年和1991年的2元/㎡和8元/㎡, 1992年上升到最高16元/㎡。而搬家费是从1982年的15~30元到1991年的100~150元, 之后预测可能还要更高。临时安置补助费的提高一方面保障了被拆迁人过渡期间的生活问题, 另一方面对超过协议过渡期限还不安置的拆迁人有了很大程度上的惩罚性, 从而使被拆迁人能够提前住进新房。

4 武汉市城市房屋拆迁补偿政完善建议

4.1 规范城市拆迁补偿的范围

将土地使用权纳入城市房屋拆迁补偿范围之内。土地使用权是对应于土地所有权的一种物权, 所以尽快改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿取消的不合理状况, 在作价补偿时应考虑土地的价值因素。在置换地段区位时, 以合理的土地评估价, 给予被拆迁人合理的经济补偿。除此之外, 对被拆迁人因调查、评估、搬迁而对正常生活、工作带来的干扰损失, 解除房屋租赁合同带来的损失, 开展社会公益项目后土地和房屋价的增值部分, 居民多年来很好的邻里关系, 原房屋附近的学校、医院、银行、集市等除了房屋附属物之外的因素也应该得到补偿。

4.2 建立合理的评估制度

房地产估价活动应当公开进行。政府应当参照类似房地产的市场交易价格定期公布房地产市场价格, 结合被拆迁房屋的房地产状况进行。评估结果实行完全公示, 禁止剥夺被拆迁人知情权, 评估报告应送达给被拆迁人。因估价报告不实给当事人造成经济损失的, 该估价机构应当依法承担赔偿责任, 估价机构及估价人员与拆迁当事人相互串通, 故意压价或抬价, 给当事人造成严重经济损失的, 构成犯罪的, 应追究其刑事责任。各地在制定或修改委托合同之后, 被拆迁人和拆迁人可到拆迁费用保管机关或相关单位领取委托合同, 从而使估价机构具有独立性, 摆脱与拆迁人的财产依附关系, 使评估活动得以公正地进行。

4.3 建立拆迁之前的听证程序

在制定房屋拆迁补偿标准之前, 举行听证会, 给予被拆迁人发表意见的机会, 将有利于更大限度地保护被拆迁人的利益。被拆迁人应当在听证会上对政府的拆迁决定的必要性、合理性、合法性提出置疑, 便于政府对其所作出的房屋拆迁决定进行审核, 并可以在听证会上向被拆迁人做出详细说明:政府据以决定拆迁的理由和法律依据, 并就政府向被拆迁人进行补偿的依据, 向被拆迁人作出说明。当地政府应根据拆迁听证会上被拆迁人的意见, 根据相关的法律规定, 依法作出是否进行房屋拆迁的决定。听证意见的归纳, 同时也是行政机关指导拆迁人合理确定补偿安置方案, 减小拆迁阻力, 事先拆迁当事人利益均衡的重要手段, 且听证会得引入能够化解当事人的不满, 消除其对政策的怀疑, 增加对政府的信任感, 实现双方的良性互动。

参考文献

[1]冯俊, 正确处理城市房屋拆迁中效率与公平的关系[N].法制日报, 2004-03-25.

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[3]柳经纬, 刘智慧, 房地产法制专题研究.北京:中国法制出版社, 2011:398.

[5]郑卫, 杭州市城市房屋拆迁补偿政策演变[J].中国土地科学.2010, (2) :15-18.

8.房屋拆迁补偿标准 篇八

为被征地农民留足发展机会资源

国土资源部表示，在征地制度改革中，首先将明确征地范围，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》相衔接，对公共利益进行界定。同时，拓宽补偿安置方式，改变单一一次性货币安置为主的模式，落实好被征地农民社会保障，采取就业、培训、留地、入股等多种安置模式，为被征地农民留足发展机会和发展资源，土地增值收益向被征地农民倾斜。

完善补偿安置争议协调裁决制度

在征地制度改革中，还将保障被征地农民居住水平有改善，对农民房屋拆迁不再简单地按附着物补偿，要单独给予补偿，重分宅基地的采取房屋重置价安置，不再分配宅基地的则按当地城镇居民的居住水平安置。

此外，法律修订中还将完善征地程序，健全完善征地补偿安置争议协调裁决制度，保障被征地农民的知情权和参与权。