上海最新房产政策解读

2024-09-19

上海最新房产政策解读（精选9篇）

1.上海最新房产政策解读篇一

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这几年房地产的发展十分迅速，房价相对来说，涨的也是相当之快。为了抑制住这个势头，国家也陆续出台了很多的房产的相关政策，特别是在上海，本期小编就来跟你了解下在房产上上海做出了哪些相关政策，希望可以帮助到您。

1.首先是加强了土地的监管，不让房地产拖着空的工地不干活。督促开发企业严格按照

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出让合同约定时间开工建设，加快已开工地块建设速度，尽快形成有效供应。对未按时开竣工、闲置、故意囤地等违规行为，一律采取收取违约金、征收闲置费、收回土地、限制参与市场竞买等处罚措施，并纳入房地产企业信用系统和土地市场诚信系统。达到商品住房销售条件未申报销售的，房产、建设、国土、物价部门加强督促，经督促仍未申报销售的，房产、物价部门在一年内不受理其销售申请，销售备案价格不予上涨，建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录，在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。

2.在上海购房的农户都可以得到补助。为去房产库存，政府鼓励农民工进城买房。目前，各地也加紧时间出台各种农民工进城买房的补贴政策。河南最先出台农民工进城买房补贴政策：农民工进城买房可享受每平方米200元的补助，为农民工省去一部分买房成本。

3.户籍轨制更始。截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米。面对近7亿平方米的楼市库存，户籍轨制更始成各地去库存主要手段。所以，上海当局事情呈报明确提出，对峙都市扶植重心

南京装修http://nj.oceano.com.cn 向郊区转移，进一步提高郊区成长程度;河北省当局事情呈报提出，到2020年户籍人口、常住人口城镇化率分别达到48%和67%。

4.严查房地产的违法违规行为。由市住房城乡建设委、市规划和国土资源管理委员会会同市发展改革委、市工商局等部门联合开展专项治理，加大市场监管执法力度，依法严肃查处、严厉打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、炒地，以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为。同时，对开发企业及房地产经纪机构的违法违规行为予以公开曝光，并纳入企业信用档案，由相关部门实施联合惩戒。

5.切实加强组织领导。建立本市加强房地产市场监管工作联席会议制度，由市住房城乡建设委牵头，市发展改革委、市规划和国土资源管理委员会、市地税局、市工商局、市金融局、市政府新闻办、市网信办、人民银行营业管理部、北京银监局等单位参加，负责指导、协调推进全市房地产市场监管工作，加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，及时完善相关监管措施。联席会议办公室设在市住房城乡建设委。

在这些政策的支持下，上海的房产的产业发展比其他地方的相对来说都要好很多，所以很多的城市也都纷纷效仿。如果想要知道更多的相关内容，欢迎继续关注欧神诺官网，最后谢谢您的收看！（2015上海房产政策）

2.上海律师的房产生意篇二

“不是给我自己买的，是替一些境外有来头的资金。”老许颇为神秘地说。最近上海楼市交易清淡，老许能一口气买几套房子并且是全额支付现金，他成了各大房产中介的“钻石客户”。

作为某房产商的常年法律顾问，老许介入房地产行业已有十几年。这十几年正是上海房价一路高歌猛进的时期。帮开发商拟定卖地合同、找几个朋友替房产商融资……老许与地产界的关系十分密切，他因此也能以很实惠的价格买下房子。作为律师，老许在买卖房产上赚的钱要远远多于做诉讼代理挣的钱。

8月以来，圈子里的朋友找到老许，让他帮助大笔资金寻找地段好的房产。老许是上海人，又熟悉房产市场，作为律师还能为合同条款把关，这些都是神秘资金找他做代理的原因。

“主要是买商铺、花园洋房等。一般一买就是一个单元、一栋楼，一出手就是几千万，根本不用银行贷款。”老许如是说。当然，替一掷千金的神秘资金服务，老许收益丰厚。

老许主要是负责把进入某个账户的钱——那些神秘资金花出去。他一个做PE的朋友则负责把这些钱从香港等地转到内地。

“我们做的可能不是同一个项目，但我知道钱是怎么进来的。”老许说。

老许发现，境外投机资金主要通过几种渠道进入内地。首先是虚假贸易。这些购买房产的海外资金在上海基本都有空壳公司，让其中的一家贸易公司开具虚假销售订单，向境外出售某种货物，这样境外资金就会以货款的方式流入。但实际上可能根本就没有贸易，或者把只有10块钱的贸易说成是100块。“我也要给这些贸易合同把关。因为没法提供海关报关单，这种做法现在越来越难了。”老许说。

第二条途径是利用外资企业获得的投资额度和注册资金的差额。例如，有的外资企业此前获得商务部门批准的投资额度为1亿美元，而眼下的实际注册资金只有1000万美元。这时热钱就能以“增资”的名义借道进入内地。

第三条渠道是地下钱庄。老许描述，目前地下钱庄操作的便捷程度超乎想像。“我在国内给你人民币，你在境外给我美元。热钱就这样进来了。”

虽然上海也出台了楼市“限购令”，但上有政策，下有对策。热钱只要进来了，在投资方面基本上没有任何限制。“哪怕是持外国护照的境外人士到上海房产交易中心办理过户手续，都不会有什么问题。大家都是睁一只眼闭一只眼，只要有钱就行。”

而热钱进出内地的桥梁是香港。

香港房地产资本资产服务公司（RECAS）主席高广垣介绍，2009年以来在香港成立的投资内地房地产的基金规模大增。这些地产基金有两种投资方式：一是购买商业物业，包括商业零售商场和写字楼；二是购买商业物业公司股份。因为这些基金通常都签有严格的保密协议，很难掌握其确切规模及在内地的真实动向。据高广垣估计，在香港或亚洲其他地方成立的、投资中国房地产的基金总量约300亿至500亿美元。

3.上海最新房产政策解读篇三

■2009年12月7日，召开中央经济工作会议，提出要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。该会议“定音”扩张楼市消费仍是主基调,同时也给年前“购房优惠可能取消”的传闻画上了句号。同时，房地产行业第一次不再被当做支柱产业描述。

■2009年12月9日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。其他住房消费政策继续实施。有业内人士指出,此次政策的变化剑指高房价,我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房。

■2009年12月14日，国务院常务会议提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。这则被业界俗称为“国四条”的政策明确提出要遏制部分城市房价过快上涨势头。

■2009年12月17日，财政部等五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求开发商拿地首付至少50%。并将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理,将土地出让收入全额缴入地方国库,支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”管理。

■2010年1月5日，央行工作会议，提出不断提高金融市场的广度和深度、并加快开展房地产投资信托基金（REITs）试点有关工作。

■2010年1月10日，国办发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设、落实地方政府责任。这个被业界俗称为“国十一条”的通知,成为了“本轮房地产调控政策的纲领性文件”。其中,二套房贷首付比例不得低于40%受到格外关注。

■2010年1月12日，央行公布存款准备金率上调0.5%，专家表示，尽管这项政策对货币供应上有“紧缩性”的效果，但并不认为全面紧缩性的货币政策由此开始，同其他行业相比，房地产行业在信贷获得上还是拥有更强的优势。

■2010年1月13日，国新办六部委联合会议，住房城乡建设部副部长齐骥表示，今年房地产市场调控中，以增加供给、合理引导投资消费、加快保障性住房建设三件事为重中之重。综合出台的措施，以增加有效供给为最终目标。

■2010年1月20日，财政部《投资性房地产评估意见（试行）》明确指出，对投资性房地产进行评估主要采用“市场法”和“收益法”。业内人士指出，以当前的市场来看，评估方法的改变，会令持有投资性房地产的企业当期利润有一定上涨。

■2010年1月21日，国土部《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，对于“批而未征”、“征而未供”等问题，提出了明确的申报流程，从源头上控制了房地产商囤地和炒地现象。分析师指出，综合目前出台的政策来看，今年在二三线城市投资的房地产上市公司或受益。

■2010年1月25日,由住房和城乡建设部、财政部等9个部委组成的联合督查组抵达河南,开始对河南省贯彻落实“国十一条”情况进行督查。

4.2013上海最新户口政策解读篇四

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2012-02-07 16:59:39目录

一、上海户口的种类：

1、本地户

2、蓝印户

3、外来人员居住

二、具备上海户口的优势

三、获得上海户口的途径

1、人才引进

2、夫妻分居政策

2.1 结婚时间不足一年就可以办理的情况 2.2 结婚3年就可以办理的情况.2.3 结婚5年就可以办理的情况

四、居住证满7年转户口具体条件

五、本市常住户口需要提交材料

一、上海户口的种类：

1、本地户口土生土长的上海人

2、蓝印户口

蓝印户口是一种介于正式户口与暂住户口之间的户籍，因公安机关加盖的蓝色印章，而被称之为蓝印户口。

其一般是由当地政府出台争得，对投资者、购房者或者“引进人才”等外地人给予的优惠待遇。拥有者基本上可以享受正式户口的利益，经过一定时期后，可以转变为正式户口。

蓝印户口不是常住户口，取得蓝印户口者，每年须进行年检，不符合年检的，公安局给予注销。而蓝印户口在转为常住户口前，原所在地常住户口并不注销。

持蓝印户口者，在入托、入园和义务教育阶段的入学、申领营业执照、安装煤气和电话等方面享受本市常住户口的同等待遇。

3、外来人员居住证

一般是有年限的，区别在于上海户口可以享受多种政府补贴救济

二、具备上海户口的优势：

1.可享受正规的医疗保险

2.可享受上海市养老保险

3.可享受上海市住房公积金

4.可提高就职机率,上海的外企/大公司招聘的高级人才或高薪岗位, 都要求必需有上海户口

5.可享受上海市创业辅导及申请

6.可享受上海市就业培训补贴

7.子女入托和就学无须另付赞助费

8.小孩能进入更好的大学（同一个学校上海考生比外地考生要低60-80分）

9.可免签证香港旅游

10.感受国际大都市的形象，备感海派文化

11.价格优惠（买房转户口还需交几万块城市建设费）(不过现在蓝印户口都取消了）

12.谈恋爱有上海户口更有优势.13.上海市作为一个未来的国际大都市,它的福利制度将会比中国其他地方高出很多

符合条件的来沪创业、就业人员均可通过申请以获得上海户籍。

三、获得上海户口的途径：

1、人才引进：人才引进程序：

（1）单位备齐材料；

（2）报市、区、县人事局审核批准；

（3）批准后，开具“调令”和“调动人员情况登记表”；

（4）凭“调令”和“调动人员情况登记表”到上海落户地所属区、县公安分局户政科办理“准迁证”；

（5）凭“调令”和“准迁证”到原工作单位和户口所在地办理工作调动、户口迁出和档案转递手续;

（6）来沪报到并办妥档案转递手续后，凭《申报常住户口登记表》由承办部门出具“申报户口证明信”;

（7）到上海落户地派出所或警署办理户口迁入手续。

2、夫妻分居政策：

2.1 结婚时间不足一年就可以办理的情况：

(1)配偶一方是高级职称;

(2)配偶一方是博士;

(3)配偶一方是获省部级奖项者;

(4)上海户口方是中级职称3年以上者;

(5)上海户口方是本科有学位，专业是计算机、电子、信息类专业者;

(6)上海户口方单位是集成电路企业者，而上海户口方是技术岗位的;

(7)上海户口方是硕士，在沪工作3年以上者。

2.2 结婚3年就可以办理的情况：

(1)上海户口方有中级职称但不满3年;

(2)上海户口方是硕士，毕业3年;

2.3 结婚5年就可以办理的情况：

除了1、2两种情况之外的其他情况外。

四、居住证满7年转户口具体条件

按照规定，符合以下条件者可以申办本市常住户口：

（一）持有《上海市居住证》满7年；

（二）持证期间按规定参加本市城镇社会保险满7年；

（三）持证期间依法在本市缴纳所得税；

（四）在本市被聘任为中级及以上专业技术职务或者具有技师（国家二级以上职业资格证书）以上职业资格，且专业及工种对应；

（五）无违反国家及本市计划生育政策规定行为、治安管理处罚以上违法犯罪记录及其他方面的不良行为记录。

《办法》同时规定，持证人员符合下列条件之一的，可以优先申办本市常住户口：

（一）在本市作出重大贡献并获得相应奖励，或在本市被评聘为高级专业技术职务或高级技师（国家一级职业资格证书）且专业、工种与所聘岗位相符的，可不受持证及参保年限的限制；

（二）在本市远郊地区的教育、卫生等岗位工作满5年的，持证及参保年限可缩短至5年；

（三）最近连续3年在本市缴纳城镇社会保险基数高于本市上职工平均工资2倍以上的，或者最近连续3年计税薪酬收入高于上年同行业中级技术、技能或管理岗位年均薪酬收入水平的，技术管理和关键岗位人员可不受专业技术职务或职业资格等级的限制；

（四）按个人在本市直接投资（或投资份额）计算，最近连续三个纳税内累计缴纳总额及每年最低缴纳额达到本市规定标准的，或者连续3年聘用本市员工人数达到规定标准的，相关投资和创业人才可不受专业技术职务或职业资格等级的限制。

满足以上条件者，需申办本市常住户口的，可以到人力资源和社会保障部门领取并填写《居住证持有人办理本市常住户口申请表》，由用人单位负责向人力资源和社会保障部门申报。

五、本市常住户口需要提交下列材料：

（一）有效身份证明和《居住证持有人办理本市常住户口申请表》；

（二）参加本市城镇社会保险的证明；

（三）本市区、县以上税务机关出具的个人所得税或企业纳税完税证明；

（四）专业技术职务、职业资格证明及相关聘用（劳动）合同证明；

（五）现居住地计划生育证明及无违法犯罪记录证明；

（六）本人的或者同意接受落户的单位、亲属的房屋所有权证或者租用公房凭证；

（七）相关部门要求提供的其他必要的证明材料。

5.上海最新房产政策解读篇五

学校申请政策

不管是硕士申请，还是本科、高中申请，美国名校都需要提早一年递交相关申请材料，大部分名校申请截止时间为今年的12月份。申请人可以在专业留学机构的指导下选择适合自己的留学国家、大学以及专业，同时准备相应的标准化考试如：IETLS，TOFEL，SSAT, SAT，GRE，GMAT, LSAT等。

美国留学政策

奥巴马续任后，美国签证仍延续利好政策，将有更多学生通过使领馆申请赴美留学/交流签证；美国教育改革获强大财政支持，推行积极奖励政策。

OPT（短期实习）政策

2011年美国移民执法局(ICE)扩大可延长实习期限的外国留学生范围，除了以往的科学、技术、工程、数学四个领域外，2011年又新增多个领域涉及50个专业，农业学、牧学、心理学、动物学、灌溉科学、食品科学、教育学等领域，并且此类专业的毕业生可在美国实习长达29个月。这对于想去美国留学的学生来说无疑增加了就业机会，同时也拓宽了学生专业选择的范围，将吸引更多优秀人才到美国深造。

随着美国留学申请人数的快速增长，美国名校的申请难度也与日俱增。专家提醒，应该提前规划留学申请，这样可以大大增加成功申请的概率。尽管部分美国名校录取率稍有降低，但与去年相比，总的申请人数却只增不减。

这是美国某知名教育集团做的上海教育市场调查的部分内容，为内部资料。是在该集团实习的员工发到网上的。不同于媒体按赞助费广告费给的评比标准，是最全面最真实的上海美国留学中介排名。

知名度排名：（满分5分）

1.中智留学（4.9）

2.美勤留学（4.1）

3.太傻留学（3.2）

4.上教留学（3.1）

5.东方留学（3.0）

专业度排名：（满分5分）

1.美勤留学（4.9）

2.伯乐留学（4.4）

3.中智留学（4）

4.华侨留学（3.4）

5.学美留学（3.3）

录取满意度排名（满分5分）

1.美勤留学（4.2）

2.上教留学（4）

3.太傻留学（3.9）

4.学美留学（3.2）

5.中智留学（3）

6.上海最新房产政策解读篇六

许方钱律师

日前，上海高院发布了一则有关未签劳动合同，有人单位应否支付双倍工资的最新判例。从判决情况来看，本案判决的思路与《上海市高级人民法院关于适用<劳动合同法>若干问题的意见》（沪高法[2009]73号，俗称《22条》）相关精神一致。

案情回放：

陈某于2012年7月2日进入被告上海某医药公司处从事抛光操作工工作，上任初期由于工作繁忙，并未抽出空隙与公司签订合同。2012年7月25日，人事部门向陈某发出了书面通知书，要求他于一周内来签订劳动合同，收回的通知书《签收回执》上有落款为“陈某”的签名。

陈某在该公司最后工作至2013年3月26日，并于2013年4月9日向劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求医药公司支付2012年8月1日至2013年3月27日期间未订立劳动合同双倍工资差额37,916元，劳动仲裁委员会未支持陈某要求。后陈某起诉至法院。

庭审中，陈某诉称与公司之间未订立过劳动合同，《签收回执》上的签字不是原告本人所签。而被告公司则认为签字的是陈某，公司已尽了订立劳动合同之诚实磋商义务。经上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对签名字迹进行笔迹鉴定后，确认签名字迹是原告本人所写。法院作出一审判决，驳回了原告陈某的诉讼请求。

以案说法：

根据法律规定，用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付双倍的工资。该规定系惩罚性规定，是对用人单位为恶意侵害劳动者合法权益，故意不与劳动者订立劳动合同的违法行为的严厉惩罚措施。用人单位超过一个月未与劳动者订立书面合同的，是否需要支付劳动者双倍工资，应当考虑用人单位是否履行了诚实磋商的义务以及是否存在劳动者拒签的情况。如用人单位已尽到诚信义务，不应承担向劳动者支付双倍工资的义务。本案中，被告已尽订立劳动合同之诚实磋商义务，无不签订书面劳动合同的主观恶意，双方未能签订劳动合同的责任在原告。

（本判例公布于上海法院网）

律师解读：

《劳动合同法》及其实施条例都规定用人单位用工之后，未与劳动者签订劳动合同的，应当向劳动支付双倍工资。从字面意思上看，法条的规定未能区分用人单位过错与否的差别。显然，用人单位没有过错的，也让其承担双倍工资的不利后果，这是不合理的。因此，上海高院在《22条》的第2条第一款里明确规定了用人单位已实际履行诚实磋商义务，由于存在不可抗力、意外情况或者劳动者拒签等情形导致劳动合同最终无法签订的，那么用人单位无需承担双倍工资的法律责任。如此规定，有助于防止一些劳动者恶意拖延签订劳动合同，以获得双倍工资的不良现象。因此，本案的判决符合立法规定，合情、合理、合法。

另外，需要注意的是，根据《劳动合同法》第14条第三款的规定，“用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的，视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同”。也就是说，用工1年以后仍未签订劳动合同的，用人单位与劳动者之间已经存在无固定期限劳动合同关系。又根据《劳动合同法》第82条第二款的规定，“用人单位违反本法规定不与劳动者订立无固定期限劳动合同的，自应当订立无固定期限劳动合同之日起向劳动者每月支付二倍的工资”。此时，是否意味着用人单位在被视为与劳动者之间已形成无固定

期限劳动合同关系之后，还需继续承担双倍工资的法定责任呢？这也是立法给人留有的一个疑问。实践中，本律师在与部分法官交流的过程中，法官倾向认为此处的双倍工资应当从严认定，即用人单位无需再承担双倍工资的责任。但是，如果劳动者向用人单位提出以书面形式对无固定期限劳动合同关系进行确认的要求的，而用人单位还是未与劳动者签订书面劳动合同的，则应当再次适用双倍工资的规定。

7.上海房产过户流程篇七

大致流程如此，仅供参考。

到上海徐汇房产交易中心

一、预检

拿产证和契税单到窗口预检，交易中心盖“已预检”章，并领号

二、评估

拿产证和购房合同到二楼评估窗口进行评估，评估后会有评估报告给你，用来过户。

三、受理

1.交资料

① 买卖合同（原件）二份

② 买卖双方身份证复印件

③ 产权证

④ 如有小孩，需户口本或独身子女证或出生证明复印件

注： a.如下家产证有三个人，在过户时下家特殊情况只能一个人到场，但必须拿另外两个的身份证原件，如果是小孩的需户口本原件

b.在受理时，必须当着交易中心工作人员，在上海市房地产登记申请表的备注栏，上家写“同意出售”并签字，下家如无贷款，写“无贷款”并签字 2.到某号窗口买5元贴花

四、交税

拿着各税费单到缴税窗口缴税，并领号交税阶段：、契税核价：请先准备买卖合同原件1本，产证原件1份，去契税窗口拿一张契税申请表（把表上打勾的地方填一下）然后将合同和产证和契税申请表一同交给契税窗口进行契税核价，这是很关键的一步，如果合同价格太低审核不通过的话，以后的事情就不能办理了，核价之后产证和合同及契税申请表都会还给你；

2、营业税土地增值税个人所得税申报：契税核价通过后，准备买卖合同原件1本，产证原件及复印件各1份，上下家所有人的有效证件的复印件1份，所有房东本人带好有效证件原件去营业税窗口办理营业税申报.、营业税土地增值税个人所得税缴纳：税单出来后去缴税窗口交税，然后将付过钱的税单拿去复印一份，再将税单原件和复印件交到营业税审核的窗口，最后会让房东去签收产证和房产发票，契税单，已经交了的那些税单，拿到这些东西之后就让下家去交契税就好了，交完契税别忘了去拿贴花，到此交税阶段全部结束。

五、过户并领取收件收据

到拿着合同、贷款合同、身份证、购房发票等材料到二楼办理过户

过完户后拿收件收据过户阶段：

1、材料审核：请办完交税后去门口领个过户的号码，再准备好产证原件，合同原件1本，有贷款的准备好贷款合同和银行给的那套资料，上下家有效证件复印件1份，所有上下家带好有效证件原件，受理窗口核对材料和上下家身份后会打印收费单；、交费和领证：拿着收费单去收费窗口交费，把交完的收据交给受理窗口就会把收件收据交给你了，交易就结束了。

六、领证（一楼大厅）

8.最新最全六种房产众筹模式篇八

[提要]随着“众筹”概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。5月29日，平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家大型房企和互联网巨头发起成立了“中国房地产众筹联盟”。

随着“众筹”概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。5月29日，平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家大型房企和互联网巨头发起成立了“中国房地产众筹联盟”。与此前的房地产众筹项目相比，“中国房地产众筹联盟”创新何在？未来房地产众筹又将如何发展？协信产业研究院经过系统研究，梳理出以下六大房地产众筹模式。接下来就让我们来逐一解析。

图 1 我国房地产众筹主要商业模式示意图

模式一：“融资型开发类”众筹能解决什么问题？--锁定客户+融资

融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。

融资型开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。

【案例】碧桂园-平安众筹建房（即碧桂园上海嘉定项目）

2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块，这也是平安好房首个开发类众筹项目。项目以“一平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品“定制化”；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益；此后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带有明确的营销导向，要求投资者需是未来的购房者。

在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，价差将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设，并不参与具体投资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用。

图 2碧桂园-平安项目众筹交易构架示意图

模式二：还未拿到预售许可，提前蓄客如何实现？--通过“营销型开发类”众筹提前锁客

营销型开发类“众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，如当代北辰COCO MOMA项目两期众筹资金额度共计仅为2450万元，对融资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，”营销型开发类“众筹的营销推广意义大于融资意义

【案例】当代北辰COCO MOMA一期

2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元，88份众筹份额于2小时内认购完毕。根据规则，最终认购或委托报销的投资者将获得5%的工银瑞信产品现金收益，以及COCO MOMA项目的优先选房全和优惠购房权（除锁定22500元/㎡的购房价格外，还将给与购房补贴，三档的补贴金额分别为493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）；而对在认筹期结束后选择退出的投资者，可获得按活期存款利率计算的投资收益。项目不设封锁期，在认筹期结束后（即建设期至选房期），投资者均可随时退出。

图 3当代北辰COCO MOMA众筹交易构架图

模式三：合作单位有购房需求，开发商却缺少拿地资金，这该怎么办？--”定向类“众筹来解决

定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行，为减少拿地及后期销售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位须对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。

定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。定向众筹的优势在于在拿地前便完成认筹且众筹资金额度大，大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入量。但由于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。

【案例：石家庄众美城】

石家庄众美城110万平方米建筑面积中，有33万平方米属于定制项目，且项目总额6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分。众美在拿地前便与多家单位确定合作关系，并约定2300元/㎡的销售价格（当时周边房价为3200元/㎡），投资者在拿地前即缴纳全部购房款，众美将这笔资金用于拿地、开发建设等各个阶段。此过程中，众美组织投资者对项目承建方进行考察、参与原材料采购、清查资金流向、参加工程办公例会、现场勘查项目进度、参与配套设施建设等。

图 4石家庄众美城众筹交易构架示意图

模式四：项目短期去化难，如何让存货转化为现金流？是否能通过客户推动项目宣传？--试一试”购买型+理财型“众筹

对短期去化较为困难、房价有上升预期的现房或者准现房产品，可采用”购买型+理财型众筹“的模式。通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及”基本理财收益+高额浮动收益“吸引客户，设定固定期限，由投资者共同享有标的物产权。在退出时，投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益；开发商则牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。

购买型+理财型众筹”参与门槛较高、基本在10万以上，开发商一般会承诺参与者“基本收益率（3%-5%）+购房优惠价格”的收益模式，众筹期间基本上均会设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者不得申请退出。

【案例】平安好房：广州北部万科城

2014年11，平安好房、平安不动产联合万科推出“平安&北部万科城” 216套房源作为标的，众筹目标最低金额1500万元。每套房产认购众筹金额为5万元-13.5万元。众筹成功后，投资者的收益将由两部分构成：一是优先选房权和低于周边市场价近13%的优惠购房权；二是按认筹金额计算的3%的年化收益。在众筹项目10个月的持有期到期后，投资者将决定是否置业，如果选择置业，将获得前述两部分收益；如果放弃置业，则将获得认筹金额对应的现金收益。

图 5广州北部万科城众筹交易构架示意图

模式五：新项目开盘，如何试探市场对项目价格的接受程度？--有了“彩票型”众筹，新盘定价不再难

彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动，并且通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。彩票型众筹的参与门槛一般较低，通过拍卖、高收益率等形式，鼓励尽量多的投资参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。彩票型众筹的周期通常较短，且所有参与者均可获得收益。

【案例】苏州万科城100㎡全装三房

苏州万科城为万科首个房产众筹项目。项目以苏州万科城一套全装100㎡、市值约90万元的三房作为标的，众筹金额为54万元。根据规则，投资者只要投资1000元以上，在众筹成功（即众筹金额达到54万元）后，便可参与接下来的竞买；万科通过搜房网作为众筹平台在投资者中进行拍卖，标的起拍价为54万元，拍卖时间为两小时；所有认筹的投资者都可以竞买，最终只有一位投资者买下该套房产。中标者将获得折扣购房权，即可以按拍卖成交价购买该套标的；而成交金额超出54万的部分，将作为投资收益分给未能拍得房屋的其他人。在这一过程中，投资人的资金在众筹成功后至投资周期结束前，将被暂时冻结无法赎回。

图 6苏州万科城众筹交易构架示意图

投资收益计算：本次项目总投资收益=竞得价格-众筹总额；投资者的投资收益=总投资收益×（投资者认购额/众筹总额）

模式六：租金高但货值大，这类物业如何实现快速去化？--别慌，还有“REITs型”众筹

对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品，在拿地后可选择REITs型众筹，通过多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。

在众筹成功后，所有投资者将组建成立资产管理公司，由资管公司整体购买物业，并委托物业管理公司等进行管理运营；投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值；开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。该模式一般会设置若干年的封闭期，封闭期后，项目发起方将按需要定期召开投资者会议，协商决策是否退出项目等问题。

型众筹通常门槛较高，持有期较长，一般来说要2年以上。

【案例】众筹筑屋：中信台达国际酒店式公寓

2014年，12月16日，中信地产与众筹网的众筹筑屋，联合上线中信台达国际酒店式公寓众筹项目，以“度假地产合伙人”的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓参与房产众筹，筹资目标388万。根据要求，投资者支付5万-20万元，即可获得以下四项收益：（1）以原房价的88折购入相应比例的房产产权；（2）两年内每年年化7%的房产租金收益；（3）旺季3天或淡季10天免费入住酒店等权益；（4）投资者退出项目变卖房产时的房产增值收益。项目设置了两年封锁期，项目发起方将每年召开一次支持者会议，协商决策是否退出项目等问题；且封锁期后租金金额将根据酒店实际经营的情况决定。

图 7中信台达国际酒店公寓众筹交易构架图

结语

定向类众筹在拿地前便能锁定客户并筹得大额资金，但由于存在触及预售制之嫌等问题，在未来一定时期内，仍将是较为小众的产品，难以大规模展开；相较之下，以平安好房为代表的融资型开发类众筹，在拿地后即展开，且可融得资金规模较大，能在较大程度的解决开发商最为关注的“客户+资金”两大问题，或将成为未来房地产众筹发展的重点方向之一；而其它四类模式，虽然众筹介入的阶段不同，但总体上所能筹集的资金规模较小，本质上更多是开发商为了项目营销造势、提前锁客、销售去化等采取的营销手段，难以真正解决开发商的融资难题。此外，由于房地产众筹刚刚起步，法律法规尚不完善，存在与非法集资混淆、与《证券法》《公司法》等冲突的风险，这也给房地产众筹的发展加大了难度，要求对房地产众筹的设计及实施更加谨慎，给创新加上一个保险绳。

9.上海个人住房房产税征收问题篇九

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上海个人住房房产税征收问题

个人住房房产税是各个地区有相应的具体规定的，上海个人住房房产税征收有哪些具体规定？上海房产税计税依据如何确定？目前上海有哪些税收减免优惠政策？上海房产税应纳税额如何计算？

首先，按照税收的性质和作用来分类，房产税属于财产税，是以纳税人拥有或占有的财产为征税对象的税种。从房产税所属的税收类别，我们就可以看出，征收房产税，并不是因为你发生了房产交易行为而征税，而是因为你拥有或占有房产而征税，且是按年计征，不是一次性征收。其次，房产税征收分两种形式，一种是房产的所有人、承典人、代管人或者实际占有人，按照房产的原值和当地政府规定的比例，计算计税依据，再按照房产税率，计算应纳房产税额，另一种是房产的出租人，按照租金收入，乘以适用的税率，计算应纳税额。

目前，我国的房产税征收对象主要是经营性房产，对于个人住房只在试点范围内征税，而上海在整个行政区域内，属于个人住房房产税的征税试点范围。知道了房产税的征税对象和基本征收形式，再根据上文提到的上海本地的两个相关的税收法律文件，我们来看上海个人房

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产交易中的以下问题：

一、具体对哪些房产征税?

答：征收对象具体包括两类：

一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房);二是非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。

二、什么是新购住房?

答：新购住房是指2017年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同网上备案的日期为准。

三、居民家庭住房套数是如何确定的?

答：居民家庭住房套数即根据夫妻双方及其未成年子女在本市拥有的住房情况确定。

三、计税依据如何确定?

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将应税住房计税依据确定为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，法律咨询s.yingle.com

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暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

五、适用税率是多少?

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。上述本市上新建商品住房平均销售价格由市统计局每年公布。

六、房产税应纳税额如何计算?

答：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。

七、对本市居民家庭的应税住房征收房产税的面积如何确定?

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积，下同)扣除。即，对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的，对属新购

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住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积;对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法将另行制定。

七、目前有哪些税收减免优惠?

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中对部分个人应税住房给予税收优惠。

1.对本市居民家庭换购住房给予优惠。

本市居民家庭原来已拥有一套唯一住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有唯一住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。

2.对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房需求给予优惠。

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对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭唯一的住房，暂免征收房产税。

3.对在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠。

对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，给予优惠：一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税。二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税;持有本市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

九、该谁纳税?

答：纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

十、新购住房，从何时起计算纳税，如何进行房产税征免认定?

答：房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，法律咨询s.yingle.com

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不足一年的按月计算应纳房产税税额。

对于新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按照地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。对于应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。

交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记;不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。

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