大厦物业管理

2024-09-30

大厦物业管理（精选8篇）

1.大厦物业管理篇一

世纪大厦顾问工作方案EPM0703

新疆·克拉玛依

世纪大厦物业管理顾问工作方案

第一节顾问工作纲要

1、引进香港先进的物业管理制度

结合项目实际状况，引进香港先进的物业管理制度和先进的设施、设备管理经验，包括计算机网络系统、智能化管理体系及其它电脑软件，另定期派出资深专家组成员巡视并指导、培训。

2、实行建筑后期介入管理

根据专业管理经验和物业的具体情况，于建筑后期实行物业管理前期介入，对工程设计、物业功能、规划和布局等提出改进或完善建设性意见。

3、协助接管验收入住工作

协助物业管理公司与开发商做好接管验收管理工作，分清双方权力、义务、责任和费用关系，并签定委托管理合同。

4、协助公司行政架构优化组合协助物业管理公司行政架构的整改，合理地设计组织结构，优化岗位设置、工作流程和组织编制，削减不必要的人员，减少行政费用，以达到精简、高效的目的。

5、推行专业人员培训计划

对原有人员进行多方面考核，协助培训、筛选各类专业管理人员，制定各级员工考核计划，并实施各类员工专业培训，以提高服务水平。

6、争取专业管理质量标准

协助物业管理公司不断改善工作效率和管理运作体系，调研修改各种管理程序、规章制度和操作表格，以通过ISO9002国际质量标准体系的认证。

7、编制物业公约手册

根据国家建设部指引和当地政府有关法律、法规、提供和制订物业公共契约、业户手册、装修管理手册以及各项规章制度和各部门工作手册，以提高管理效率，并制定各项工作长远计划方案，每月向委托方作出工作汇报。

深圳市卓越物业管理有限公司-1-

8、检查公共设施良好运作

检查和保持各类公共设施（如电梯、水、电、空调、消防、监控系统和防盗系统等）良好运作，监察各项保养服务素质。

9、制定物业管理财务收支预算方案

协助制定物业管理财务收支预算方案，并报物价管理部门核实有关物业管理费和其它收费标准，并每季或每月准时做出详细财务收支报告。

10、努力争取优秀管理荣誉

不断提高管理服务水平，改善公共设施，进行及时维修，协助管理者争创市、省，以至全国城市物业管理优秀项目荣誉。

11、研究促进物业销售方法

进行市场调查、定位、定价和推行有效的市场策划，制定推广宣传计划，研究促进物业租售方案，提高物业使用率及出租和出售率，以达到物业保值目的。

12、推广社区文化娱乐活动

协助筹办各项节日装饰，社区活动及推广节目，定期主办各类学术讲座、康乐、文娱比赛，以创造物业文化之特色和形象，提高业户对工作环境的归属感。

13、拓展一条龙全方位服务

协助物业管理公司开展“一条龙”服务，实行多种经营，开办小型超市、洗衣、托儿、专线汽车、快餐中心、商场中心、代理租售中介服务等。

第二节顾问工作计划安排

根据世纪大厦项目进程和现状，我司将该项目分为常规期顾问、监督检查期顾问两个阶段提供顾问服务。

一、常规期顾问阶段的顾问服务内容

1、在甲方需要对物业设施、设备系统进行增加、减少或改动时，协助甲方进行

整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的完善和稳定运行。

2、协助管理者选聘各专业物管工作人员，组建工作队伍，并对各专业技术工作

岗位进行考核及资格等级的评定，以确保人员素质。

3、提供设备移交、接管验收的全套程序、问题缺陷和解决方案建议书样本及其

它资料清单。

4、指导管理者对设备外观出现的缺陷进行整改，对维修保养工作的程序等级进

行划分，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。

5、提供本物业内物业管理VI设计需求及进行设计方案要素评审。

6、协助管理者按ISO9001（2000版）体系标准编制各项管理制度及建立相关资

料、文件，并在此基础上引进ISO14000和SA8000的理念。

7、协助管理者建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案；并就物业管理

档案资料的整理提供咨询和指导。

8、协助项目入伙阶段的工作。

9、协助管理者编制对外分包的有关程序，协助评审各专业分包方。

10、顾问小组定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检

查，提出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况。

11、提供物业管理迎检创优咨询指导。

12、对本项目物业管理从业人员进行物管常识，相关法律、法规，各项专业技能，酒店式物业管理服务意识及行为规范培训。

二、监督检查期顾问阶段的顾问服务内容

1、顾问小组每三个月对项目现场进行考核评价，并就各专业相关内容在运行中

存在的问题或不足，给出书面整改意见及建议。

2、协助整理各专业图纸及资料，保证设备的完好，确保交接工作顺利完成，物

业管理正常运行。

3、根据管理者的需要提供物管工作各专业咨询服务。

第三节顾问期限、方式、价格及付款方式

一、顾问期为18个月。共分两个阶段，常规期顾问（12个月）和监督检查期顾问（6个月）。其中：

1、常规期顾问（12个月）的起止时间为：

2、监督检查期顾问（6个月）的起止时间为：

二、顾问方式及费用

1、紧密型顾问方式：

（1）根据项目工作进度及计划，在常规期阶段，分别派出顾问经理、工程

顾问主管、安全顾问主管常驻现场，为顾问项目量身定做管理与发展

模式，打造一支一流的物业服务团队，使业务和管理骨干在最短的时

间内担当起项目管理重任。协助项目负责人进行项目日常运作与管

理，对顾问项目进行咨询、策划、指导，使其快速步入正规、跻身一

流，最终达到顾问服务承诺的指标。

（2）公司由业务副总经理、总工及安全管理专家组成顾问组，不定期对该

项目进行现场检查、考评和作业指导。

（3）顾问费用：总计人民币陆拾万元整（￥600,000）。

2、松散型顾问方式：

（1）根据项目工作进度及顾问计划安排，在常规期阶段，采取分期派驻现

场顾问经理、工程顾问主管、安全顾问主管到场协助、指导各项工作

展开的形式提供顾问服务（不长驻现场），现场顾问针对每一个阶段

性的顾问专题，定期赴现场提供顾问服务。

（2）公司顾问组远程指导现场作业工作。

（3）顾问费用：总计人民币肆拾捌万元整（￥480,000）。

3、顾问人员深圳、克拉玛依之间往返差旅费、现场住宿费由甲方提供，上述顾

问费中未含。

三、顾问费用构成1、顾问组成员、顾问期派驻人员的人工费（含工资、保险、各种福利补贴）；

2、对项目各阶段进行顾问指导、培训的费用；

3、卓越物业管理的品牌使用费用；

4、项目管理者来深参观、考察、交流卓越物业管理的国优、省优等项目费用（不含往返交通、食宿费）；

5、税金；

6、其他相关费用。

四、付款方式

采用分期付款方式，全部款项按5期分阶段付清，即：

1、签约后一周内，甲方向乙方支付顾问费总额的30%；

2、常规期顾问工作开始后一周内，甲方向乙方支付顾问费总金额的20%；

3、常规期顾问工作满3个月的第一周内，甲方向乙方支付顾问费总金额的20%；

4、常规期顾问工作满9个月的第一周内，甲方向乙方支付顾问费总金额的20%；

5、监督检查期顾问工作开始后一周内，甲方向乙方支付顾问费总金额的10%。

深圳市卓越物业管理有限公司二OO七年四月九日

2.大厦物业管理篇二

天津地铁大厦工程地处天津市区繁华地段,地下3层(其中地下二、三层为地下车库,地下一层为地铁车站),地上43层(其中裙房7层),总建筑高度164.6 m,总建筑面积81 912㎡,为钢管砼柱框架—钢骨砼核心筒混合结构。本工程在2006年荣获“天津市安全文明示范工地”、“集团公司安全文明工地”等荣誉称号,其中临时用电设计和现场的施工组织更是得到了专家的好评。

1 编制安全、可靠、经济、优质的临时用电施工组织设计

临时用电施工方案编制的好坏是决定施工用电安全的第一步,因而在编制方案时要全面考虑,统筹安排。

天津地铁大厦工程甲方提供的电源点为4台315 kVA变压器位于工地的西南侧,东西向并排布置。根据施工总平面布置图的规划,在确定钢筋加工场地、塔吊等大型用电设备和生活办公场地位置后,按照总配电箱尽量靠近用电负荷中心以减少线路压降和在某一台变压器出现故障的情况下仍能保证工地正常运转的原则,将总配电箱分别布置在了工地不同的位置(图1)。由1#变压器引出两条支路,一条至1#总配电箱,专为塔吊及现场部分设备供电,另一条专为办公和生活供电;2#变压器引至2#总配电箱,专为施工现场内各种用电设备供电;3#变压器引至3#总配电箱,为施工现场内各种设备用电以及主体施工阶段人货电梯用电服务;4#变压器引至4#总配电箱,专为钢筋加工场地内钢筋加工设备供电。

用电线路的布置方式采用了放射式和树干式混合布置的方式,最大限度地保证各用电回路的互不干扰以及用电使用、维护的安全方便。例如4#总配电箱在主体施工阶段的系统配置见图2。

本工程在考虑电缆的敷设方式时,结合工程本身的结构特点,在充分考虑后续工程使用的情况下,一次布置到位,尽量减少后期拆改的工作量。主电缆选用的是铠装电缆埋地敷设,各分电缆在地下室施工阶段以架空敷设为主,在主体施工阶段采用沿电缆桥架或沿竖井敷设。

施工现场的照明室内配线一律采用瓷瓶配线,其中地下室照明采用36V低压供电,室外照明以镝灯为主,局部以碘钨灯为辅。配电线路由变压器处单独引出,进行独立配电,保证动力和照明供电的分开。

在用电方案确定后,制定各种完整有效的措施,例如安全用电技术措施、安全用电组织措施、电器防火技术和组织措施以及雨季临时用电管理措施等,保证方案的可行有效。

2 临时用电方案的实施要点

2.1 设备材料的采购

购置质量合格的电气产品是保证临时用电安全运行的关键,然而目前一些工程考虑是临时用电工程,往往购买一些价钱很低、质量较差的电气产品,结果造成了无穷的隐患。

本工程从一开始就把高质的合格产品放在了第一位,在货比三家后,选择“性价比”比较高的电气产品,为保证临时用电的安全运行打下了良好基础。

2.2 方案的实施

在按照临时用电施工组织设计进行现场布置时,要从思想上杜绝临时用电可以不按规范布置的想法,大到配电柜的安装、电缆的敷设,小到一个碘钨灯的接线,都要按照规范的程序进行。

本工程在主体施工阶段选择电缆的敷设方式时,在无法埋地敷设部位的电缆采用了电缆桥架敷设的方式(图3),避免了电缆的外露,有效地保护了电缆不被破坏及私接乱拉现象的产生。

在方案的实施过程中,还根据现场的实际情况和用电设备的需要进行科学的设计和组织。本工程专门研究并使用了一套人货电梯升降机层门电气联锁系统,它是由层门的行程开关来控制升降机的停止和运行(图4)。层门一旦打开,插销在回位弹簧的拉力下会自动触动装在插销尾部的行程开关CSL,使行程开关常闭触点断开,从而使升降机电源控制电路中的总接触器KM线圈断电,使升降机不能运行。各层门的行程开关串联在升降机的电源控制电路中,不管哪层门打开都将断开升降机的电源。只有层门关闭,升降机的电源电路才能接通,升降机才能运行。同时为了防止工人不小心碰破行程开关的导线而发生触电事故,我们又将行程开关的导线电压降到安全电压24 V(图5)。

防护门这一改进措施彻底杜绝了因防护门不关闭而导致施工升降机运行时碰人的安全事故,大大提高了使用的安全性。

3 临时用电的过程控制

3.1 全员控制

安全涉及到整个项目,关系到每一个人的切身利益。在施工之前要加强对项目成员、分包队所有人员的临时用电安全教育培训,使大家做到安全用电,杜绝各种违章用电的行为。

3.2 全过程控制

临时用电的管理工作贯穿于整个项目,自始至终都不能麻痹大意。日常的检查、维护工作是保证安全用电的关键。从开始就做好各项安全用电的交底工作;各级漏电保护器要定期测试,保证其级配的合理,动作灵敏可靠;电工对日巡查记录要完整真实地填写,电气技术员每天要对发现的问题及时给予解决;在雨季施工等特殊季节,要加强对现场的巡查、对绝缘电阻的摇测等;定期组织对现场的安全用电检查。

在临时用电的管理过程中还要坚持目标控制的原则。由于本工程分包队伍较多,为了更好地促进其安全用电,增强其安全用电意识,对此实行了安全用电目标责任制,落实到各个分包队的项目经理、安全员以及电工,对各队所用的用电设备分别进行标记,在每周进行安全用电检查时,根据各队的实际情况进行打分,并与经济挂钩,奖罚分明,做到责、权、利有机结合,调动了大家的安全用电积极性。

4 结论

对地铁大厦工程的临时用电设计和组织,从一开始就坚持高起点、高标准,施工过程中坚持从严要求,最终取得了非常显著的效果,其中的一些经验和成果,值得其他工程项目借鉴推广。

摘要：天津地铁大厦工程是天津市的重点工程。地铁大厦项目施工现场临时用电管理工作主要有三点:编制安全、可靠、经济、优质的临时用电施工组织设计,确定临时用电方案的实施要点,从全员和全过程两个方面对临时用电进行过程控制。

关键词：临时用电,施工,管理,技术

参考文献

[1]何龄修.读顾城《南明史》[J].中国史研究,1998(3):167-173.

[2]金显赫,王昌长,王忠东,等.一种用于在线检测局部放电的数字滤波技术[J].清华大学学报(自然科学报),1993,33(4):62-67.

3.大厦物业管理篇三

陆家嘴是上海、也是中国金融的中心。在这里，金茂大厦、正大广场、东方明珠等地标性建筑鳞次栉比，而上海环球金融中心以其最高、苗条的特点并立其中。环球金融中心的甲级写字楼、酒店、会议中心、观光厅及商场，能满足各种需求。管理这样的一座综合性大楼，更需要有独到的经营能力。

大桥裕治曾经在日本航空公司下属的数家饭店做过近二十年的管理工作，伦敦、巴黎、东京及夏威夷的任职经历，让他在2007年成为了森大厦集团中的一员，目前是森大厦（上海）有限公司和上海环球金融中心有限公司的总经理。

心情决定“新旧”

上海环球金融中心2008年落成，除了其身边正在建造的大楼外，是陆家嘴地标建筑中最新的一个。

建筑年代的新、外表的新不代表物业管理方式的新锐。大桥用讲故事的方式，来要求用“心”来维持建筑物的“新”——能够长久保持青春的活力。

在公司大会上，大桥谈了一段他在美国时听到的故事。

“在美国有一家建设了几十年的图书馆。差不多到了该拆除的时候了。是拆还是继续维持下去？要继续发挥图书馆的功能，该有什么样的行动？这成了当地一个令人瞩目的议论焦点。”大桥在会上先把问题提了出来。

美国的地方政府请咨询公司做了一个调查。结果六成的人认为该图书馆“脏、乱、旧”。咨询公司觉得，要维持图书馆，需要有一个对策，这样才能继续使用，而不是立即拆除。要做到这点，需要“给来借书的人一个笑脸；借书卡上写着市民的姓名，服务人员用全名来称呼对方；把书交给市民的时候，能轻轻碰一下对方的手，就该尽可能地接触对方。”做到了这三个方面努力，图书馆的形象就能发生变化。

过了一个月，咨询公司的人又来到图书馆门口做问卷调查，提问的内容一模一样，但大多数人说这里，服务热情、整洁舒适。一个月前的“脏、乱、旧”消失得无影无踪了。

“同样的设施、同样的人员，服务态度、方式的不同，会出现两个截然不同的结果。”大桥讲这个故事，担心的不是上海环球金融中心的硬件有问题，他更在意每个细节的服务是不是到位了。硬件问题，在今天的中国解决起来并不困难，但要保持一流的服务水准，管理上的软实力，实现起来并不简单。

上海的高楼大厦拔地而起，数量上早就大大超过了东京、大阪，但上海的运营管理和服务要超过国外最高水平，恐怕还要花一段时间。森大厦在这里管理上海环球金融中心，提供了一个很现实的样板，所有上海高级饭店、最昂贵的公寓、酒店的管理人士，都会到上海环球金融中心来参观学习。

大桥感受到了来自中国同行的追赶，“我们必须更加用心，更加体贴入微地为业主服务，不能有半点疏忽。”他对《经济》记者说。

总经理对自己的三条要求

尽管在公司职员面前，大桥裕治是总经理，但他只穿一套很普通的西服，系一条色彩偏深的领带。很多时候，他以物业公司总经理的身份拜访客户，同时他也会像过去在饭店工作时那样，去饭店楼层查看，为来住宿的客人提一下行李。他从不用服装来显示自己的身份、地位。

大桥一天在办公室的时间，远不如他在环球金融大厦上上下下、里里外外走动的时候多。掉在地上的一块小纸片，他会很习惯地捡起来放在自己备好的小口袋里，然后找一个可以扔垃圾的地方扔进去。“有时看到大桥总经理这么做，我们自己反而感到很尴尬，看到大楼内有掉在地上的纸张、瓶罐什么的，尽可能及时捡起来送到垃圾箱那里去。”公司职员潘蓓说。

越是企业的上层，越应该有一个明确的工作标准。大桥对《经济》记者说：“我认为总经理的工作有三条。”

第一是制定企业计划。总经理要对企业未来有自己的计划。看到雨后春笋般地在上海生出数千幢高楼大厦，每座大厦都有一种冲天的牛气，上海环球金融中心能否保证一直领先？如何领先？大桥心里更需要有一本帐。

第二是让企业盈利。大桥觉得，别看世上大企业家为数不少，但真正能让企业盈利，能长期盈利的屈指可数。一家企业，拿不到利润就谈不上为社会做贡献，如果员工在这里感受不到自豪和满足，企业也就难以长期持续发展。

第三是带出一个好的员工团队。一个人的力量有限，但总经理一个人能把团队带好，这个团队的力量就能发挥到极致。

“我自己在世界各国都做过高管，但这三点可以说是走到哪里都不会变的。”大桥说。

大桥身上有一种看似平和、但内心坚不可摧，一诺千金的气势。按计划办事，让企业盈利，员工具有工作的自豪感，这些听起来似乎简单，但要真正能够做好并不容易。

去了解每一个员工的姓名

很多日本饭店的前台工作人员，在几年后客人到访的时候，还能用全名叫出客人的名字，让客人大为感动。特别是没有预约的时候，走进饭店，听到前台工作人员热情地道出自己的姓名，知道这里一直没有忘记自己，那种感动是很难忘却的。

“从公司员工的国籍看，近九成是中国籍。日籍员工的名字比较好记忆，中国员工就比较难了。很多时候我在开会前，先让负责会务的人把名单拿过来，我一一和照片对过后，才能直呼其名。”大桥向《经济》杂志透露了其记忆人名高超的“秘密”。

如果公司总经理不经意地走到大楼的一处，直呼那里工作人员的姓名，和他交谈，那么这位员工内心该如何看自己工作的企业呢？其工作态度会发生何种转换呢？在饭店业工作了几十年的大桥，这方面的经验用在企业管理上时，能发挥同样令人感动的作用。

大桥说：“公司自然会经常开会，在会上让员工提出改善意见，进行相关工作的改善，工作气氛就会变得特别好。”

一位负责洗手间清洁工作的员工说，夏天上海气温很高，洗手盆出的热水可以调低一些。“我们平时很少关注这些细节问题。水龙头中出的水，温度低一些比高一些，在夏天要让人感到舒适。公司立即采纳了该员工的改善提案。”大桥说。

上海环球金融中心电梯前播放音乐曲目的选择、各个时间段不同香味的选择，“由员工决定，我也听各种音乐，但毕竟不是专业搞音乐的，在电梯附近工作的人员，天天使用电梯的员工们，比我更知道现在选用什么样的气味、选用哪些旋律，让来这里工作、消费的人更感到舒适。”大桥很谦虚地说。

大桥很兴奋地告诉记者说：“一位员工回到我们中心，说他父亲一直以自己的儿子在上海环球金融中心工作而感到自豪。逢人便会指一指大厦，说我儿子在那座大厦里工作。”这样的员工会非常珍视自己工作的企业。

不仅仅能说出数百名员工的姓名，在大桥的心里，更在强调的是要发挥出每一个员工的工作积极性，把中心的物业做到极致。

最高的大厦，最高水准的服务

紧贴着上海环球金融中心，一座新的更高的大厦将于2014年底正式完工。

“在高度上，我们已经不能超过新的大厦，但在高水准的服务上，不能有一点松动。”大桥意志坚定地说。

上海建筑物以其迅速崛起的高度，属于世界最有代表性的几个现代化城市中的一个。上海的服务是不是也能具有和东京、纽约、伦敦一样的高水平，或者能否成为世界最高水平之一，要看上海地标建筑的管理水平了。

很多时候大桥感受到的是世界的趋同。纽约、伦敦追求的最高服务水准，其实也是上海必须保有的。以大桥这样国际化的日籍人士来管理上海环球金融中心的物业，该如何体现上海特点、日式管理的精细及全球最高物业服务水准，这是记者关心的重要内容。

大桥没有直接回答记者的问题，他特意用有些日语发音特点的英语，说了三个词：share（共享）、fair（公正）、care(共感)。

明文规定出一个具体的目标，已经赶不上上海商务环境的变化。大桥希望“能够共享某种成功的快感，同时也共同分担工作压力，这才能保证我们的服务水平。”

一个企业的领导对内对外做到公平，才能树立起威信。对所有租户的公平，对每位来消费的客人的公平，是维护高水平的重要内容。

在别人需要帮助的时候，能感知到这种需求，伸出手来帮助一下，这是服务的基本。大桥的企业能一直做到这些，就能保持其最高水准的物业服务不被其他企业超过。

“记者要问我，哪些是欧美的管理方法，哪些来自日本，还有哪些出自中国，我想我们提供的服务，其精髓来自中国。”大桥说。

他写了“管理”两个汉字。“古代人们用竹子做钥匙，以开启重要的仓库之门。官是负责人们衣食住行的。一个‘管’字说的是保证人们生活工作的安全。我们再看看‘理’字。‘里’是大地、田地，‘玉’则是不能更改的宝物。‘理’讲的是规则。我想我们的管理，就是这些不变的内容，要永久地坚持下去。”记者第一次在外籍人士那里听用汉字讲解“管理”真髓。

4.大厦前期物业管理邀标书篇四

一、“××大厦”前期物业管理邀标书.3

1.1前言.3

1.2标的.3

1.3物业概况.3

1.4物业服务与管理目标.6

1.5物业服务与管理内容及要求.6

1.6房屋共用部位、公共

设施设备维修基金.7

1.7前期物业管理内容和要求.7

1.8投标文件的编制内容和要求.7

1.9有关说明.8

1.10评标和决标.9

1.11签定前期物业管理合同.9

1.12未尽事宜.9

二、“××大厦”前期物业管理评标细则11

2.1评标原则.11

2.2计分方法.11

2.3评标项目.11

一、“××大厦”前期物业管理邀标书

1.1前言

××大厦（组团）位于××市繁华的商业轴心区南大街，北濒××风景区，东临××街。××大厦（组团）由××的楼宇组成，其建筑气势恢宏，风格独特，集商业、办公和豪华住宅于一身，融商办、购物、娱乐、休闲、居家于一体。这座占地××公顷、总建筑面积××万平方米的配套建筑群，犹如一双璀璨晶莹的明珠，镶嵌在美丽的××之滨，为江城××又增添了一道绚丽的色彩。

××大厦（组团）由××××投资开发有限公司投资开发，计划于××年7月交付使用。为了规范和加强物业管理市场，进一步体现物业的潜在价值，根据国家《招投标法》和××市房产管理局“通房发（××）××号《××市贯彻〈前期物业管理招标投标管理暂行办法〉实施意见》”文件精神，我们决定采用邀请招投标方式选聘物业管理公司实行区域一体化物业管理，此决定已呈报××市物业管理处备案．现邀请贵公司参与投标，并希望你们仔细阅读邀标书，编制投标文件，对招标书提出的要求和条件作出实质性的响应。

1.2标的××大厦（组团）一体化物业管理

1.3物业概况

1、名称：××大厦（组团）

2、地理位置：本市××街××号。东接××街，西临××，北面××路。

3、建筑设计：××大厦（组团）由××层的欧式建筑相拥组成，裙房1～2层均为单元式街面商业用房，南北楼3层及北楼4层均为办公用房（××套），4层以上均为住宅（××）。

4、面积

①总占地面积：××万平方米。

②总建筑面积（地上部分）：××万平方米。

其中，住宅建筑面积××万平方米。

商业用房建筑面积××万平方米。

办公用房建筑面积××万平方米。

物业管理用房××万平方米。

公厕××万平方米。

③地下室面积：××万平方米。

其中，人防面积××平方米。

5、设备及其他配套设施

①智能化工程：

*高速信息通讯系统：该系统将引入电讯宽带网、有线电视宽带网等，可向业主提供高速INTERNET接入等信息通讯服务。

*安保系统：该系统将有摄像、红外线报警、实时监控、可视楼宇对讲机等子系统所组成，主楼主要出入口以及一、二层电梯前室设带云台摄像机，地下车库设云台式摄像机，并能在中心控制室进行统一监控，及时发现治安异常情况；另外，还设有通过电话虚拟网的内线实现住宅的防盗对讲系统。

*消防灭火自动报警和消防联动控制系统：采用集中报警形式。系统由一台火灾报警控制器和多台区域显示器、手动报警按纽、多终端感烟探测器、喷淋、消防电话、消防广播组成，消防控制室设在一层。

*远程传抄系统：采用CBB型表户外计量，将每一住户的煤气使用读数通过采用电力线载波技术，传输到户外计量端口，通过网络技术采集上述数据，免却上门抄表的不便。

电表集中在四层抄表间，未并入远程传抄系统。

水表集中在各楼层管道井中，未并入远程传抄系统。

*车库管理系统：属机电一体化计算机集散控制系统。由出入口票据验读器、电动栏杆、自动计价收银机、泊位调度控制器、车牌识别器以及管理终端组成，对出入车辆从买票（读卡）、放行、引导、停车及收费（读卡）、放行实行自动化管理。

②电梯：

承载力≥800Kg客运电梯9台（含消防客梯1台），其中住宅用8台，办公用1台。

③垃圾站：

组团内设有垃圾中转房。

④出入口：

组团××大厦主楼划一封闭。

住宅均设计有直接临街的大堂出入口，位于西侧，住户从一楼大厅进入二层大堂电梯厅，再至各单元电梯厅上楼，便利安全护卫管

理并客观形成高档大堂式物业管理条件；

办公用房的主入口设在临南大街的南楼北侧，设有若干封闭式疏散楼梯以满足消防需要；

车库出入口设在南北两端，避免与住宅部分人车交叉和相互干扰，另外设有二个摩托车、自行车出入口和四个人防出入口；

6M宽的消防车道将整个组团两座建筑环通。

(5)水电系统

：

*整个组团分高、中、低三个区域形成供水系统。地下室～三层为低区，五层～十一层为中区，十二层～十九层为高区。低区由市政管网直接供水，中区由变频恒压给水装置供水，高区由屋顶水箱供水。地下室水泵房内设置35吨不锈钢水箱1座，南北楼分别设置15吨、35吨屋顶水箱各1座，其中北楼屋顶水箱包含18吨消防用水配置。

高区生活水泵50DL×8（Q＝9.0～16.2m3／h，H＝106.4～84.8，N＝7.5千瓦，二用二备）；

中区生活水泵50DL×6（Q＝9.0～16.2m3／h，H＝79.8～63.6，N＝5.5千瓦，三用一备）；

以上数据供测算物业管理二次供水计价时参考。

*电力负荷以及供配电

商铺和物业管理部分用电设备总安装容量约1062KW，计算容量683KVA，拟设400KVA干式变压器两台；

住宅和办公部分用电设备总安装容量约1630KW，计算容量886KVA，拟设500KVA干式变压器两台；

整个组团按一级用电要求设计供电系统，由供电部门提供二路10KV电源，一用一备。地下室设两个变电所，分别对商铺和物业、住宅和办公供电，其中商铺部分采用高供高计的计量方式；住宅和办公部分每户设直接外表。

高压配电采用环网柜，低压采用抽屉柜。

(6)绿化：

组团内绿化率××，绿化面积××万M2。

(7)车辆：

组团地上部分设有少量汽车位，在北楼广场和南大街步行道一侧设置部分摩托车、自行车位，其余均在地下机动车库。

预计车辆容积量为汽车××辆（其中地下××辆、地上××辆），摩托车＞××辆，自行车＞××辆。

1.4物业服务与管理目标

1、采用先进管理模式，体现“以人为本”的物业服务与管理理念，在物业内营造出高雅、和谐、亲近、美好的商、办、居环境，享受高品味的人文环境。

2、标的物的物业服务和管理标准，应标企业按《××省住宅物业管理服务标准》（DB32／T538－2002）竟标并承诺。

3、“四年三级跳”。即：服务管理年限满一年应达到并获取“××市物业管理优秀大厦”标准和称号；服务管理年限满二年应达到并获取“××省物业管理优秀大厦”标准和称号；服务管理年限满四年应达到并获取“全国物业管理示范大厦”标准和称号。

1.5物业服务与管理内容及要求

1、对××大厦（组团）区域提供针对物业及其公共部位、共用设备、设施以及保洁、安全护卫、绿化、报修为一体的全方位服务和管理。

2、对组团区域提供车辆、环境、档案、社区文化的管理。

3、政策法规及合同规定的其他事项。

4、物业管理前期介入。

1.6房屋共用部位、公共设施设备维修基金

本标的项目的物业维修基金由邀标单位负责归集，按国家和地方政府相关政策规定管理和使用。

1.7前期物业管理内容和要求

前期物业管理的内容包括参与设计图纸相关物业管理部分的会审、质量管理、选择关键设备、督促公建配套设施合理布局和如期实施。其它还有：

*加强对隐蔽工程的验收，促使物业建造质量和验收效率的提高。

*收集技术档案，熟悉组团区域环境及其他社区有关职能部门。

*帮助开发商制定“业主公约”，了解业主情况。

*参加组团区域前期验收。在接收物业前应提交“××大厦物业管理前期介入综合报告”。

1、基本管理：

(1)房屋建筑机器附属设备、设施、相关场地的维护和管理，使之完好率达到100。

(2)物业资料的档案管理。

2、专项管理：

(1)前期装潢施工管理；

(2)配合行业主管部门，协助成立本物业业主委员会；

(3)配合属施工单位合同维护期内的绿化、绿地管理；

(4)治安管理；

(5)车辆管理。

3、特色服务：发挥自身的特点和强项，实施特色服务并“以业养业”。

1.8投标文件的编制内容和要求

1、投标文件的组成(1)投标书(加盖公章后密封)。

(2)投标企业营业执照、资质复印件。

(3)企业概况、业绩等简介。

2、投标书的编制内容和要求

(1)公司简介、业绩，目前管理服务状况，财务状况（前一财务年报）。

(2)提供应标企业主要相关专业人员，技术人员资料。

(3)提出项目管理模式及经营理念，包括本标的项目经营的总体思想管理框架、管理理念等综合方案。

(4)符合有关物业管理法规政策的对本标的项目物业管理的工作计划以及具体制度和控制，物质装备。

(5)拟配备于本标的项目物业管理处、出任各部门负责人的名单，个人简历，专业资格和物业管理人员培训，持证上岗情况。

(6)编制物业管理前期介入费用（“附加应标价①”）、开办费用（“附加应标价②”）和前期物业管理收费的详细目录、测算单价（“应标价”）以及收费依据、收支预算方案。

开办费用计算列项时，请注明固定资产折旧年限，并按规定折旧年限分摊计入年费。

(7)专项管理和特色管理。

(8)其它物业服务与管理的目标和承诺。

1.9有关说明

1、中标公司应根据有关法律、法规与××××投资开发有限公司签定前期物业管理合同，并据之对委托物业实行一体化服务与管理，自主经营、自负盈亏。委托管理合同期自签定前期合同起至该物业业主委员会成立之日止。

2、××××投资开发有限公司成立邀标工作小组，接受应标企业对招标书相关问题的答疑，并视情况形成书面文件作为邀标书的补充。

邀标工作小组设在××市××街××号××大厦××F，电话号码：××转××，联系人：××，手机号码：××。

3、应标公司在应标过程中应接受评委对投标书及相关问题的提问并做出答辩，其内容和承诺应形成书面文件作为投标文件的补充。

4、投标书送达招投标工作小组的截止日为××年××月日上午11：00，投标书必须加盖公章并密封。超过截止日期或未盖公章、未密封将被视为不符合投标要求而予以拒绝。投标书一式五份。

1.10评标和决标

1、评委会：

由××××投资开发有限公司、××市物业管理处、物业管理专家组成评委会负责评标。

2、评标原则：

评委会对投标单位的标书、企业综合经营情况和答辩情况实行记分制，获得最高分的物业公司为中标。记分为：标书50分，答辩15分，投标报价15分，企业信誉20分。

3、评标、决标程序方式：

于××年××月××日举行开标、评标、决标会议，××月××日公布中标公司。具体日程安排另行通知。

1.11签定前期物业管理合同

1、合同按××市房管局印发的《前期物业管理服务合同》文本为基准。

2、中标公司应在中标10日内和邀标方签定前期物业管理服务合同。

3、邀、投标文件中的目标、要求和应标企业答辩过程中的说明和承诺将成为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。

1.12未尽事宜

本邀标书未尽事宜仍依照相关法律法规执行；法律法规未作规定的，由邀标方与应标企业另行商定。

××××投资开发有限公司

二ΟΟ四年五月十二日

附：××大厦总平面定位图

二、“××大厦”前期物业管理评标细则

2.1评标原则

1、评标时由评委对投标标书、答辩、投标报价三项进行综合评定。

2、企业信誉由邀标工作小组负责到投标单位受托物业现场进行调查后，会商计分。

3、评标委员会按照总得分顺序推荐3名有排序的、合格的中标候选单位。邀标单位按照中标候选人的排序确定中标单位，当确定的中标单位放弃中标或者因不可抗力原因提出不能履行合同的，邀标单位可以依序确定其他中标单位候选人为中标单位。

4、若出现多家总得分相同而影响到评定结果时，则由评标委员会对得分相同的投标单位再行评定后确定。

5、经评标委员会评审，投标单位物业管理服务方案与服务费收取标准存在严重不合理的，评标委员会可以确定投标报价分项得分为零。

6、在投标过程中有违法违纪或采取任何不正当竞争手段的，一经查实，由评标委员会取消其本次投标资格。

2.2计分方法

标书、答辩、投标报价、信誉四大项分别以百分制评分，四大项权重系数为50∶15∶15∶20。前三大项计分时，按各大项分值去掉一个最高分、一个最低分，取平均值，得出分值；分值之和为该大项总分；大项总分乘以对应的权数后加和，得出投标单位总分(精确到小数点后第二位)。

计算公式：

投标单位综合得分＝标书平均分×50＋答辩平均分×15＋投标报价平均分×15＋信誉平均分×20。

2.3评标项目

评标项目分为标书、现场答辩、投标报价、企业信誉四项，分别按百分制计分。

(—)标书(总分100分，占综合得分50)

1、物业管理服务具体内容及标准。(65分)

按照投标单位提供的物业管理服务内容及标准，对照《江苏省住宅物业管理服务标准》(DB32/1538－2002)公共服务标准，按照科学合理、细致周密、先进可行的管理原则，逐项进行评分。

2、物业管理服务整体方案。(25分)

对投标单位根据有关法规、政策、标准及本物业的特点，为达到所承诺的物业管理服务标准提出的整体设想及管理方案，以及制定的相关管理规定，物业区域精神文明建设等进行计分。

3、管理人员的配备、培训、管理。(5分)

对拟派驻的管理处主任及其他人员管理水平、专业素质，管理人员培训计划、管理方案等进行综合评价。

4、管理方案特点及亮点。(5分)

由于标书评标项目的局限性，为突出评价标书的特点及亮点，设置该分项。评委在评定该分项时，可根据投标单位在管理方案中能够对实际管理起到积极作用的、先进突出的管理特点及亮点进行评分。

(二)现场答辩(总分100分，占综合得分15)

各投标单位答辩人限于投标单位经理、拟定的项目管理处主任二人。

答辩时，先由投标单位答辩人介绍本公司的基本概况、管理业绩及投标书的主要内容(限5分钟)，再由评委进行提问，提问内容限于标书及“××大厦”的管理事项(约30分钟)。根据答辩评分标准，以及答辩人的仪容仪表(10分)、时间掌握(10分)、语言简洁(10分)、逻辑性强(10分)、回答准确(20分)、情况熟悉(15分)、工作思路(15分)及综合印象(10分)，评出答辩分。

(三)投标竞价(总分100分，占综合得分15)

按物业管理服务费收取标准及开办费金额、前期物业管理补贴金额三大分项由评委评分。

1)物业管理服务费收取标准(70分)：

2)开办费金额(15分)；

3)前期物业管理补贴金额(15分)。

(四)企业信誉(总分100分，占综合得分20)

1、企业信誉分由招标领导小组组织调查，对投标单位现托管的一个以上受托项目采取调查、访问，随机调查10户业主（使用人），以10户回答问题的汇总平均作为投标单位该项总分。

2、调查、访问分项内容为：安全保卫(15分)、环境绿化(15分)、卫生保洁(12分)、维修维护(15分)、便民服务(8分)、服务质量(15分)、社区文化(10分)、综合评价(10分)。

××××投资开发有限公司

二ΟΟ四年五月十二日

5.物业管理优秀大厦的获奖感言篇五

在日常学习、工作和生活中，我们时常会遇到不一样的人，经历不同的事，有不同的感触，如此便可将其记录在感言中。你想好怎么写感言了吗？下面是小编精心整理的物业管理优秀大厦的获奖感言，仅供参考，大家一起来看看吧。

尊敬的各位领导、各位同事：

大家好！

首先感谢公司为我们搭建这个平台，与各位领导、同事、朋友相聚在这里，围绕“接近年终，提前安排年底各项工作”这一主题进行交流。感谢公司综合部及工商局物业管理处对会场的精心布置。

今天，我站在这里，心情非常激动。萧山商会大厦能够获得“杭州市物业管理优秀大厦”的荣誉称号，首先要感谢杭州、萧山房管局、商会大厦业主委员会及广大业主的支持，其次要衷心的感谢公司领导及各位同仁的支持、帮助与肯定，再次要感谢商会大厦物业管理处的一线员工的辛勤工作。能拿这个奖项，我非常荣幸，这既是杭州专管部门、公司对我个人工作能力的肯定，也是对我做好今后工作的一种鼓励，这个荣誉不仅仅是我个人的，更是整个商会大厦管理处的。得此奖项不是我工作的终点，而是我进步的起点，这将是我今后工作的鞭策和动力，它将推动我更加努力地完成公司的各项工作，做好每一件事，虽然在工作中会遇到一些坑洼，但我会让自己保持着一颗平常的心去面对。以后，我将继续用心去工作，用真诚去打动业主，认真学习，总结经验，希望我的人生篇章里有中广物业深深地字迹。

各位领导、同事、朋友：促发展、谋合作，是整个中广人的共同愿望。为实现合作共赢，一方面认真完成公司总部以及大厦业主委员会交给我管理处的各项任务，另一方面，继续加强管理处自身的.各项制度建设，提高服务质量，创建有信誉，有实力的物业管理处。我管理处20xx工作计划及思路如下：

第一、进一步创新工作机制，内强管理,“服务上层次;管理上台阶”。

20xx年，我们将进一步创新工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项规章制度。

第二、加强人力资源的培养与人才队伍梯队建设。

要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平，通过培训挖掘内部潜能，发现、培训和储备技术人才。

第三、加强企业和社区文化建设，打造中广物业品牌。

我管理处在完成中心工作任务的基础上，重点放在企业文化和社区文化建设上，努力搞好大厦的社区活动，把深入拓展企业文化和社区文化的建设作为我管理处拓展服务深度与提高服务质量突破点，有计划、有组织与大厦业主、住户、社区开展一系列活动等，以便业主跟物业之间更好的沟通。

以上工作计划与思路，是我本人的一些拙见，也请在座的各位领导、同事、朋友提出宝贵意见，共同打造中广物业品牌。

6.大厦保洁管理制度篇六

大厦保洁管理制度

一、客户服务中心经理监督指导各项清洁绿化工作。

二、清洁绿化部主任负责监控清洁、垃圾清运、消杀工作的质量，并组织对服务分承包方的.选择、评价、监督工作。

三、清洁绿化主管负责相关工作的计划，并对实施情况和质量进行监控。

四、清洁绿化管理员负责相关工作的日常管理。

五、清洁员负责大厦的清洁工作。

六、消杀员负责大厦的消杀工作。

七、清洁员依据《清洁操作作业指导书》、《餐厅清洁作业指导书》、《办公场所清洁作业指导书》和《营业大厅清洁作业指导书》对大厦进行清洁工作。

八、清洁管理员依据《清洁工作检查作业指导书》每日对清洁工作进行检查监督，并填写《清洁日常巡查表》做好记录。

九、客户服务中心经理每月对大厦清洁情况全面检查一次，清洁绿化主任每周对大厦清洁情况巡查一次、抽查二次，清洁绿化主管每周对清洁区域至少巡视二次，并填写《清洁工作周检查记录表》，对发现的问题及时安排人员进行处理。

十、清洁绿化部主任每月底组织清洁绿化主管、清洁管理员对各清洁区域统一进行卫生考评，根据考评结果及综合各区域每日巡视记录情况得出各区域清洁月度考核成绩。

十一、清洁绿化部主任应对消杀、垃圾清运、及其它分承包方的经营资质、信誉、服务质量等配合品质管理部进行综合评价、选择，具体参照《分承包方控制程序》执行。

十二、服务供方工作的检查、考评依据

a)清洁绿化部编制《消杀检查考评作业指导书》作为服务检查依据,其它长期分包项目应在分包合同中注明分包工作内容、工作频次、工作人员资质、工作标准要求作为服务检查依据。

b)一次性分包的项目，应在分包合同中注明验收标准，作为服务检查依据。

十三、长期分包服务项目检查

清洁绿化部管理员根据垃圾清运情况进行巡查，并填写《垃圾清运验收表》；

官方网址：http://

对大厦的消杀情况，依据《消杀工作检查作业指导书》的要求每周巡视一次，将发现鼠迹、蟑螂、蚊虫、苍蝇情况记录在《消杀考评表》中。

十四、一次分包服务项目检查

清洁绿化部经理根据分包合同在每次分包服务项目完成后组织人员对完成情况进行检查验收。

十五、长期服务分承包方的月度考评及费用支付

清洁绿化部主任每月组织各主管及管理员对绿化、消杀、垃圾清运等外包工作进行检查、考评，各主管按月将每日的检查结果统计后填写在《每月考评累计记录》、《消杀考评表》及《垃圾清运验收表》中，并确定每月应支付的服务费用交客户服务中心经理审核,由品质管理部确认后报公司总经理审批。

十六、分承包方的考评与合同续签

清洁绿化部主任应组织人员对分承包方的工作进行考核，编制《供方考评报告》报客户服务中心经理审核,由品质管理部确认后报总经理批准作为与分承包方续签合同的依据。

十七、安全工作要求

7.大厦物业管理篇七

苏州信托大厦位于园区CBD核心区域, 西面是天翔国际大厦、东面是恒宇国际中心;通过四层、五层之间的架空连廊、与地下空间的连接通道, 提供了这组建筑之间相互开放贯穿联系的可能性, 在提高公共设施 (信托大厦地块内的公交首末站等) 的利用率的同时, 创造了和谐统一的公共空间, 多功能既分又合, 构成一体, 形成高层建筑群的特色。

2 系统概述

苏州信托大厦作为一座现代化、信息化、智能化的大型建筑, 对智能化系统的集成化管理是非常必要的。中央集成管理系统一方面提供了信息传递的可行性, 另一方面体现了大厦整体的管理思想和体系。大厦的管理思想取决于今后整个建筑的管理模式, 集成系统的设计是为管理模式提供一个完整、简单、便于操作的平台。因此, 集成管理系统的设计就是分析设计各系统的信息传递、共享、互用、综合的实现方法。

近年来建筑智能化系统的水平得到极大的提高, 独立子系统功能越来越强大, 各子系统从单一功能型向多功能型发展, 控制技术也从模拟转向数字化, 系统的协议也逐步由厂家自有协议向标准协议发展, 系统的开放程度不断提高, 这些都为智能化系统集成提供了可能性。

在管理信息域, 将各子系统的信息集成到一个相互关联的系统平台上, 最终实现大厦内整体性的信息交互和信息共享, 对整个智能化系统实行综合统一的管理。本次设计的中央集成管理系统借助于计算机网络和结构化布线技术, 将楼宇自控系统 (BAS) 、安全防范系统 (SAS) 、消防报警系统、一卡通系统、停车场系统、物业管理系统等彼此隔离的系统, 集成在一个相互关联、统一协调的系统中, 实现大厦内各种信息、资源和任务的共享。

3 功能需求分析

中央集成管理系统的灵活性, 先进性, 开放性及可扩展性是智能化系统可持续发展的重要因素, 系统需要拥有一个开放、安全、统一的平台, 并将各相关弱电子系统的运行状态与数据汇集到中心数据库, 便于集中统一管理。该系统主要功能为:物理上集成各个弱电子系统;集中监视各个弱电子系统的关键设备的运行状态和参数;接收应用层下达的管理方面的控制指令, 并分发到下层设备层中;汇总各个控制子系统的历史和当前状态信息, 归类, 存储, 并为本系统及高层应用提供相关报告;实现各个弱电子系统之间或子系统内部准实时的联动功能;弱电系统内优化联动控制。

中央集成管理系统与以上这些子系统实现相关信息的监测和子系统之间的联动控制, 提供与楼宇自控系统、安全防范系统、照明系统和能源计量系统等互联的标准通信接口和特殊接口协议;在中央集成管理系统的平台上能观测到这些子系统相关的实时信息。伴随着条件成熟和管理需要, 实现更高层次的建筑集成管理系统。

4 子系统设计

4.1 系统规划

苏州信托大厦中央集成管理系统在地下一层消防安保中心内配置一个管理平台, 通过智能化专网进行集成。该系统应包括所有需要集成的弱电子系统和业主希望集成的任何其他子系统。提供的弱电集成系统是一个开放的、可扩展的、基于计算机区域网络的集成系统, 其特征是能充分利用微软网络操作系统下的所有软件资源, 具有强大的功能和灵活性。

该系统主要由下列功能系统组成:楼宇自控系统、消防报警系统、安全防范系统、一卡通管理系统、停车场管理系统、物业管理系统。

4.2 系统构架

智能建筑的系统集成从集成层次上讲, 可分为3个层次集成。

第1层次为子系统纵向集成, 目的在于各子系统具体功能的实现。一般为各子系统内部集成, 也称设备集成。

第2层次为横向集成, 主要体现各子系统的联动和优化组合, 在确立各子系统重要性的基础上, 实现几个关键系统的协调优化运行、报警联动控制等再生功能。本方案所述之集成基本为该层内容。

第3层次为一体化集成, 即在横向集成即BMS控制管理的基础上, 实现中央集成管理系统 (IBMS) 。本项目选用集成管理平台支持实现该层次集成, 以后将根据实际情况进行进一步集成工作。

4.3 子系统集成方式

中央集成管理系统和各子系统的数据交换是通过接口设计来实现的。对于各个子系统的通信接口和协议, 采用通信中管理方式, 即通过前置转换程序将各子系统的通信接口都统一到OPC标准上来, 不同厂家的不同通信接口及协议的产品, 只需对其通讯协议和数据格式编程, 即可方便地集成到集成平台上来。

中央集成管理系统自带开发工具, 通信接口界面标准化、规范化, 接口协议采用国际通用的接口标准, 如OPC、BAC net等, 实现各子系统的信息的变换及通讯协议 (接口、命令等) 的转换, 满足系统具有可扩展性的要求。被集成的各智能化子系统提供通用的接口、协议, 并符合国家现行有关标准的规定。要求能提供标准OPC接口, 如果采用厂家专用接口协议的话, 应无条件开放, 由中央集成管理系统进行接口协议转换以实现集成。

中央集成管理系统可汇集项目内外各种相关设备和管理消息, 对各种类型的子系统, 具有较强的信息采集及数据通信能力。中央集成管理系统选用成熟稳定的平台软件, 具有安全可靠性、容错性和可维护性和快速响应能力。考虑到以后系统扩展的需求, 中央集成管理系统预留接口可和办公自动化系统 (OAS) 、通信自动化系统 (CAS) 等信息化系统互联;各级中央集成管理系统之间实时数据、控制命令的传输采用TCP/IP协议, 由智能化设备网络支持。

集成内容设计将规划各自系统采用接口的形式, 以供各子系统设计及采购环节参考, 若子系统不能提供集成系统要求的接口形式, 那么将按表1内容, 与各子系统协商确定接口形式。

4.4 系统功能

4.4.1 对智能化子系统进行统一的监测、控制和管理

中央集成管理系统将分散的、相互独立的智能化子系统, 用相同的网络环境和软件界面进行集中监视。苏州信托大厦的领导、物业管理部门以及管理员可以通过自己的桌面计算机进行监视;可以看到环境温度和空气质量等参数、空调和电梯等设备的运行状态、大楼内的通风和照明情况, 保安、巡更的布防状况以及消防系统的烟感、温感的状态等。这种监控功能是方便的, 可以以生动的图形方式和方便的人机界面展示各种信息。在对子系统的监控功能中, 如何更生动地表示系统中各子系统参数的变化是非常重要的, 我们采用动态图型结合多媒体的方式表示子系统各监控点的状态及报警, 满足了非技术专业的管理人员的需要

4.4.2 智能化子系统间的联动功能

智能化系统实现集成以后, 原本各自独立的子系统从集成平台的角度来看, 就如同1个系统一样, 无论信息点和受控点是否在1个子系统内都可以建立联动关系。这种跨系统的控制流程, 大大提高了大厦的自动化水平。例如:当有人进入某个办公区域, 用智能卡开门时, 楼宇自控系统将灯光、空调自动打开, 保安系统立刻对工作区撤防, 门禁系统能够记录上下班人员和时间, 同时CCTV系统也可由摄像机记录人员出入情况等, 采取这样的一系列连锁反应,

结合一体化界面便于主管人员迅速做出决策, 以减少某些事故带来的危害和损失。这些事件的综合处理, 在各自独立的智能化子系统中是不可能实现的, 而在集成系统中却可以按实际需要设置后得到实现。应当指出的是, 有些子系统自身能够完成的联动或由于行业规定 (如:安保、消防) 必须在子系统内完成的联动, 不必在集成系统中再做联动, 以免造成冲突。

4.4.3 提供开放的数据结构, 共享信息资源

随着计算机和网络技术的高度发展, 信息环境的建立及形成已不是一件困难的事。虽然系统产品供应商正在努力制订各种应用层次的通讯协议标准, 但在目前条件下, 真正限制信息系统发展的是不同数据类型之间的信息交换或者说是系统之间的通信接口。如果信息系统无法得到需要的数据, 就不能发挥有效的作用。智能化系统控制着大厦内所有的设备, 包括空调系统、一卡通系统、安保系统等。各智能化子系统传统上自成体系工作, 并不和外界交换信息。用户花费大量资金、心血建立的信息服务系统、物业管理系统、设备维护系统、决策辅助系统等就不能发挥应有的潜在能力。中央集成管理系统将真正解决这样的数据、信息交换问题, 它建立一个开放的工作平台, 采集、转译各子系统的数据, 建立对应系统的服务程序, 实现了数据共享。如记录设备编号、设备型号、设备地址编码、投入运营时间, 设备的运行状态变化历史信息 (如启停时间、报警记录、故障记录、维修记录等) 。

中央集成管理系统具有流程自动化编程时间响应程序和事件响应程序, 来实现大厦内机电设备的流程自动化控制。如照明回路的事件程序控制, 生活水箱的自动补水等。这些信息可按设备、楼层、功能等进行分类记录和处理, 同时也可按时间区间、设备类别、楼层、功能进行分类统计和处理。

中央集成管理系统亦具备开放的数据库访问接口, 提供给办公系统以直接获取和处理智能化系统的有关设备运营数据, 或其他系统联入集成化中央控制系统进行相关处理。

4.4.4 提高工作效率, 降低运行成本

中央集成管理系统的建立充分发挥了各智能化子系统的功能。以前为了达到同样功能, 往往要增加许多硬件和设备, 如在消防和安保系统中增加输出点, 接到楼宇自控系统的输入点上, 以达到统一监控和联动的目的, 但由于硬件点数量的限制, 往往不能达到很好的效果又增加了投资。现在集成系统用软件功能代替硬件设备, 不仅节约, 更增加了集成的信息量和系统功能。集成系统可以使管理人员在1台或多台电脑上, 以相同的界面操作、管理各个智能化子系统, 而电脑可以放在大厦的任何地方, 这样一来方便了管理, 提高了管理效率, 同时降低了对管理者素质的要求, 降低了人员培训的费用。

5 节能减排措施的评价

建筑物机电设备的能耗几乎占整个建筑的绝大部分, 特别是空调系统 (循环水泵、空调机组) 和照明系统等, 如何使这些设备高效运行, 是绿色建筑必须考虑的问题。因此, 采用最优化的控制模式来满足建筑的功能要求, 就会带来很大的经济效益。

据初步测算, 建筑的运营成本每平方米每年为1200~1600元, 其基本构成大致如下:固定成本73.22%;能源9.11%;维护10.85%;清洁6.82%。

根据大楼机电设备总投资推算, 智能化系统中楼宇自控系统的成本大约为机电设备的6%。采用楼宇自控系统的大楼具体的节能表现为:设备控制加强了能量管理;空调主机系统采用优化启停控制和预测负荷控制;设备的优化控制措施加入了室外气象边界条件;可通过与变配电系统的集成实现负荷控制;通过照明时间段控制和智能调光控制, 实现节能效果。

用上述方法, 楼宇自控系统可为新的办公建筑节能20%左右, 随着时间的增加, 设备费用也随之增加, 50年楼龄建筑的运营成本大约是初始投资的4倍, 应用好楼宇自控系统可以节省运营成本30%。

6 技术特点和创新点

1) 标准化:本系统设计和实施将按照国家和地方的有关标准进行, 所选用的系统、设备、产品和软件符合工业标准或主流模式。

2) 先进性:考虑到电子信息及软件技术的迅速发展, 中央集成管理系统设计在技术上将适当超前, 所采用的设备产品和软件不仅成熟而且能代表当今世界的技术水平。

3) 实用性:中央集成管理系统设计将从业主需求分析着手, 并以得到业主认可的需求为目标来开展工作, 保证满足目前的各种需要。

4) 合理性和经济性:在保证先进性的同时, 以提高工作效率, 节省人力和各种资源为目标进行工程设计, 充分考虑系统的实用和效益, 争取获得最大的投资回报率。

5) 安全性和可靠性:安全和可靠是对智能建筑的基本要求, 是中央集成管理系统工程设计所追求的主要目之一。

6) 模块化和可扩充性:中央集成管理系统的总体结构将是结构化和模块化的, 具有很好的兼容性和可扩充性, 既可使不同厂商的系统集成到一个管理平台中, 又可使系统能在日后得以方便地扩充, 并扩展另外厂商的系统。

7) 方便性和舒适性:中央集成管理系统在使用和操作上将为建筑弱电工程的拥有者、管理者及其客户提供最有效的信息服务以及高效, 舒适, 便利和安全的工作环境。

8) 灵活性:系统提供管理人员和用户灵活移动和变更设备的可能。

7 结束语

苏州信托大厦智能化系统工程在建设单位的正确指导和监理单位的严格管理下, 以工序质量保证工程质量为指导思想, 狠抓项目内部管理和工程安全文明施工, 因此在项目实施过程中未发生质量事故及安全事故。工程技术资料按规范要求整理、归档, 资料与工程进度同步, 记录真实有效, 资料完整, 符合要求:各系统功能满足设计要求及规范要求;各系统工程验收合格;工程总体自评结果合格。

8.大厦奠基（上）篇八

１９３１年１１月第一次全国苏维埃代表大会通过的《中华苏维埃共和国宪法大纲》规定：

苏维埃全部政权是属于工人、农民、红军兵士及一切劳苦民众的。在苏维埃政权之下，所有工人、农民、红军兵士及一切劳苦民众都有权选派代表掌握政权的管理。

１９３１年１２月中央执行委员会第一次全会通过了《中华苏维埃共和国选举细则》、《苏维埃地方政府暂行组织条例》、《中华苏维埃共和国选举委员会工作细则》。

１９３２年１月２８日中央执行委员会颁布了关于变更和补充居民与工农兵代表选举比例的第八号训令。

１９３３年８月９日中央执行委员会颁布关于选举运动的训令，要求绝对禁止用强迫命令的通过代表名单。同时颁布《苏维埃暂行选举法》。

同年９月公布了《二次全苏大会在红军中怎样进行选举》，等等。

这些文件规定：在苏维埃政权领域内，工人、农民、红色战士及一切劳苦民众和他们的家属，不分男女、种族、宗教，在苏维埃法律面前一律平等，皆为苏维埃共和国的公民。公民年满１６岁都享有选举权和被选举权，由他们选举的代表组成各级工农兵代表大会，行使当家作主的权力，讨论和决定国家的、地方的一切大事。

由于苏维埃领导机关对选举的重视，苏区的选举取得了圆满的成功。据史料记载，从１９３１年１１月到１９３４年１月，中央苏区进行了三次民主选举。在选举中，许多地方参加选举的人占了选民的８０％以上，有的地方达到９０％。妇女享有同男子平等的权利，在政府代表中一般占２０％。

苏区人民通过选举走上了当家作主的道路。

分田分地真忙

中国是一个农业大国，农民占总人口的８０％以上。１９２８年７月召开的中共六大，便决定了实行土地革命的策略。

１９２８年１２月，毛泽东主持制定了中国共产党历史上第一个土地法《井冈山土地法》，以法律维护了农民对所分土地的使用权。

毛泽东土地革命思想首先在闽西得到贯彻。６月，毛泽东带着《兴国土地法》来到福建上杭蛟洋，一边休养，一边指导闽西地方工作。

７月２７日，中共闽西第一次代表大会接受了毛泽东土地革命思想，形成了《土地问题决议案》。土地法公布以后，一场轰轰烈烈的分田分地运动迅速在闽西苏区开展起来。龙岩后田村有位陈老太婆拿到乡苏维埃政府颁发的“耕田证”，兴奋不已，跑到自己分的田地上，幸福地唱起了山歌：

阿婆苦了几十年，红军来后分了田。

田契换上耕田证，土地还家喜连连。

香糯酿酒美又甜，酒甜难比有了田。

酒甜只能甜一时，有田就能甜年年。

这年秋天，毛泽东看到闽西工农武装割据的大好形势，看到老百姓分田分地的热闹场面，诗兴大作，在上杭填写了一首《清平乐·蒋桂战争》：

风云突变，

军阀重开战。

洒向人间都是怨，

一枕黄粱再现。

红旗跃过汀江，

直下龙岩上杭。

收拾金瓯一片，

分田分地真忙。

然而，中央苏区土地革命的发展也不平衡。毛泽东决定到赣西南召开一次会议，对迟迟不分配土地的赣西南地区促动一下。１９３０年２月，毛泽东在吉安陂头主持召开了红军四军前委代表团和红五、六军军委及赣西特委的联席会议（通称“二七会议”，赣南特委因故没能赶上开会），进一步讨论土地问题。

“二七会议”以后，３月，赣西南召开了党的第一次代表大会，成立了以刘士奇为书记的赣西南特委，随后又成立了曾山以主席的赣西南苏维埃政府，赣西南土地革命运动迅速开发起来。到１０月，就有３０余县分了田。

随后，毛泽东又继续进行调查研究，完善土地革命政策。

１９３０年１０月下旬，毛泽东利用反对敌人第一次“围剿”的空隙，在新余罗坊进行了一次别开生面的调查。在调查中，战士们向毛泽东汇报了农民由于地权不稳而不安心耕种的情况。１９３１年２月２７日，毛泽东以中央革命军事委员会总政治主任的名义，给曾山和江西省苏维埃政府写信，指示他们：“过去分好了的田（实行抽多补少抽肥补瘦了的）即算分定。得田的人，即由他管所分得的田，这田由他私有，别人不得侵犯。以后一家的田，一家定业，生的不补，死的不退。除交土地税于政府外，均归农民所有。”

这样，到１９３１年初，中央苏区便形成了一条比较完整的土地革命路线，这就是：依靠贫农、雇农，联合中农，限制富农，保护中小工商者，消灭地主阶级，变封建半封建的土地所有制为农民的土地所有制。

至此，苏区农民已经完全拥有了属于自己的土地。

“饿死政策”的破产

国民党对付革命根据地主要有两个武器：一个是“杀死政策”，一个是“饿死政策”。“饿死政策”用的是经济封锁，使根据地的经济枯竭，无法生存下去。

为了打破敌人的军事“围剿”和经济封锁，中央根据地开始调整经济政策，加强经济建设。１９３３年２月２６日，苏维埃中央政府作出决定在中央、省、县三级成立国民经济部，并任命邓子恢兼任中央国民经济部部长。４月，中央国民经济部及相关机构成立。

为推动中央苏区经济建设的发展，中央政府决定召开两个经济建设大会，一个是８月１２日至１５日召开的南部１７县的大会，一个是８月２０日召开的北部１１县的大会。

经济建设大会后，中央根据地出现了轰轰烈烈的经济建设局面。

农业生产兴旺起来了。

一曰消灭了荒田。据当时统计，到１９３３年底，在“为消灭４０万担荒田而斗争”的口号下，中央苏区共计开垦荒田２２万多担，兴国、瑞金县以及上杭县的才溪乡基本上消灭了荒田；

二曰兴修水利运动。１９３４年，瑞金植树６３万多棵，兴国３８万多棵，多山的福建苏区也种了２１万多棵，并且播种了木梓１６９９斤。

三曰妇女生产运动。青壮年男子当红军、上前线去了，政府就发动妇女参加农业生产劳动。当时涌现了一批妇女生产能手，出现了模范集体长冈乡，该乡有１３０多名妇女在２０多天内就学会了犁耙功夫，得到了中央和省的表扬和奖励。１９３３年８月，中央政府奖给长冈乡一面题有“妇女成为生产中的能手”的锦旗，同时还奖给一头水牛，群众称为“模范牛”。

四曰合作社运动。１９３３年，临时中央政府颁布了《劳动互助社组织纲要》，随后，各地农村的劳动互助社像雨后春笋般蓬勃发展。１９３３年９日，仅瑞金叶坪乡成立了有２００多个劳动力参加的劳动互助社，解决了这年秋收劳动力不足的问题。

工业生产开展起来了。

除军需工业外，还办起了以改善生产生活为目的的民用工业。中央苏区最大的工业企业是中央钨砂公司。１９３２年春，临时中央政府决定成立钨砂公司，到１９３３年底，中央钨矿公司四个矿场的年产量达到１８００吨。到１９３４年夏，中央钨矿公司共计为中央苏区赢得了产值约２００多万银元。

中央苏区搞得最红火的工业是制盐工业。

苏区机关、工厂、合作社，还有部队，纷纷加入熬盐运动。瑞金县国民经济部在１９３４年７月发展了２８个熬盐厂；兴国８月份发展熬盐厂３１２个，一天能产盐６５１斤；赣南军区于８月份也建起了一个熬盐厂，有工人１２人，每天能产盐１０多斤，盐色、盐味都很好。

对外贸易开展起来了。

经济事业的发展除支援革命战争外，还改善了群众生活。苏区人民用歌声表达了自己的感受：“国民党呀好不好？百姓三餐都没饱。共产党呀好不好？领导百姓都吃饱。”

苏区的这一变化还引起了国际人士的关注，日本《每日新闻》１９３３年１０月１４日曾转述这样的报道：“中国苏维埃区域人民的生活条件，比红色势力没有到那些地方以前要好些。”

毛泽民主掌首家红色国家银行

中央政府任命毛泽民为中华苏维埃共和国国家银行行长，负责国家银行的筹建工作。１９３２年３月，苏维埃国家银行在前江西工农银行的基础上正式建立起来。

毛泽民是位理财能手，在他的主持下，国家银行的工作井井有条地开展起来。

由于国家银行的努力，中央苏区的货币很快统一起来了。１９３２年７月，中华苏维埃国家银行正式发行统一的新纸币，随即大量办理兑换银元业务。