房地产法律法规(建设厅)（共8篇）
1.房地产法律法规(建设厅) 篇一
建筑与房地产法规复习考卷及答案
1.以下选项中，属于行政处分的有（）
A.警告
B.行政拘留
C.剥夺政治权利
D.降级
E.撤职
ADE 2.建设单位申请领取施工许可证时必须有已经落实的建设资金。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（）A.20%
B.30% C.40% D.50% D 3.在城市规划区内进行建设需要申请用地的，建设单位在依法办理用地批准手续前，必须先取得该工程的（）
A.施工许可证
B.建设工程规划许可证
C.拆迁许可证
D.建设用地规划许可证
D 4.某工程符合法定开工条件，但因工期紧未办理施工许可证或开工报告审批手续即开始施工，对此，主管部门适当的处理为（）A.责令停止施工
B.责令其改正
C．只对建设单位罚款
D.只对施工单位罚款
B
5.建设工程因故中止施工一年者，恢复施工时，该建设单位应当（）A.报发证机关核验施工许可证
B。重新领取施工许可证 C．向发证机关报告
D.向发证机关备案
A 6.建设工程领取施工许可证后因故不能正常开工可申请延期，但延期以两次为限，每次不超过（）个月。A.B.4 C.5 D.6 A 7.某工程按国务院规定于2008年6月1日办理了开工报告审批手续，由于周边关系协调问题一直没有开工，同年12月7日准备开工时，建设单位应当（）
A.向批准机关申请延续
B.报批准机关核验施工许可证 C．重新办理开工报告审批手续
D.向批准机关备案
C 8.建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工，因故不能开工又不申请延期超过时限的，施工许可证（）A．自行废止
B.应报发证机关核验 C.应由发证机关收回
D.由施工单位重新申办
A 9.建设工程施工许可证的申请主体是该工程的（）A.施工单位
B.建设单位
C.监理单位
D.咨询服务单位
B 10.施工单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其（）许可的范围内承揽工程。
A.资质等级
B.注册资本
C.专业技术人员能力
D.技术装备
A 11.按照《建筑企业资质管理规定》，建筑业企业资质分为（）三个序列。
A.特级、一级、二级
B.一级、二级、三级
C．甲级、乙级、丙级 D.施工总承包、专业承包和劳务分包
D 12.两个以上不同资质等级的单位联合承包工程，其承揽工程的业务范围取决于联合体中（）的业务许可范围。A．资质等级高的单位
B.资质等级低的单位
C．实际达到的资质等级
D.核定的资质等级
B
13.无证经营的包工头王某的农民工建筑队，挂靠在具有二级资质的某建筑公司下承包了一栋住宅楼工程，因工程质量不符合质量标准而给业主造成了较大的经济损失，此经济损失应由（）承担赔偿责任。
A.王某
B.某建筑公司
C.某建筑公司和王某连带
D.双方按事先的约定
C 14.依据《建筑法》的规定，超越本单位资质等级承揽工程应承担的法律责任包括（）
A.责令停止违法行为，处以罚款 B．可以责令停业整顿，降低资质等级 C．给以警告，限期整改 D．情节严重的，吊销资质证书 E.有违法所得的，予以没收
ABDE 15.《招标投标法》规定，招标投标活动应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，其中，公开原则主要是指招标投标活动的（）A．资格审查标准公开
B.招标信息公开和招标投标过程公开 C．评标标准和方法公开
D.评标过程公开
B 16.依法必须招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）个工作日。A．5 B.10 C.15
D.20 D 17.对于招标单位对中标人发出的中标通知书，下列说法中正确的是（）
A．中标通知书属于要约 B．中标通知书属于要约邀请
C．中标通知书对招标人不具有法律效力
D.中标通知书发出后，中标人放弃中标项目的，应当承担缔约过失责任
D 18.根据《招标投标法》及有关规定，下列项目中不属于必须进行施工招标的工程建设项目范围的是（）A.某城市的地铁工程
B.国家博物馆的修缮工程 C．某省的体育馆建设项目
D.抢修的堤坝工程
D 19.甲、乙两个施工单位组成施工联合投标某图书馆工程，甲为施工
总承包一级资质，乙为施工总承包二级资质，则下列说法错误的是（）
A.该施工联合体应按施工总承包二级资质确定等级
B．如果该施工联合体中标，甲、乙应就各自承担的工程与建设单位签订合同
C．如果该施工联合体中标，甲、乙应就中标项目向建设单位承担连带责任
D．以联合体牵头人名义提交的投标保证金，对其各方成员具有约束力。
B 20.某市建设行政主管部门派出工作人员王某，对该市的体育馆招标活动进行监督，则王某有权（）
A．参加开标会议
B.作为评标委员会的成员 C.决定中标人
D.参加定标投票
A 21.某住宅项目进行公开招标，投标人在提交投标文件截止时间后，招标人发现投标人少于三个，此时（）
A．应正常开标
B.依法重新招标
C.可进行招标
D.可改为邀请招标
B 22.某高速公路项目进行招标，按照招标投标法律法规的规定，开标后允许（）
A.投标人更改投标书的内容和报价 B．投标人再增加优惠条件 C．评标委员会要求投标人澄清问题
D．招标人要求招标文件中说明的评标定标办法
C 23.根据《招标投标法》有关规定，评标委员会中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的（）
A．二分之一
B.三分之二
C.三分之一
D.四分之一
B 24.根据《招标投标法》，以下关于招标代理的表述正确的有（）A．招标代理机构是建设行政主管部门所属的专门负责招标投标代理工作的机构
B．招标代理机构是社会中介组织
C．招标代理机构应当具备经国家建设行政主管部门认定的资格条件 D．建设行政主管部门有权为招标人指定招标代理机构 E．所有的招标都必须委托招标代理机构进行
BC 25.某港口建设项目向社会公开招标，招标文件中明确规定提交投标文件的截止时间为2006年6月2日上午9点，则下列说法正确的有（）
A．开标时间为2006年6月2日上午9点至2006年6月3日上午9点
B.开标应由该市建设行政主管部门主持 C．开标邀请所有投标人参加
D.开标时，由投标人当众检查投标文件的密封情况
E．招标人对2006年6月2日上午9点15分送达的投标文件不予受理
CDE 26.某政府投资的工程项目向社会公开招标，并成立了评标委员会，该项目技术特别复杂、专业性要求特别高。则下列说法正确的有（）A.评标委员会由该市的建设行政主管部门负责组建 B.评标委员会成员的名单在开标时予以公布
C．评标委员会由9人组成，其中技术、经济等方面的专家为6人 D．评标委员会的专家成员可以由招标人直接确定 E.招标人可以直接授权评标委员会确定中标人
CDE
27．我国对工程总承包不设立专门的资质，但承接施工总承包业务的企业，必须企业（）总承包资质 A.勘察
B.设计
C.施工
D.项目管理
C 28．工程建设中，总承包单位和分包单位就分包工程承担的连带责任属于（）连带责任
A.法定
B.约定
C.义务
D.赔偿
A
案例分析一
某市大学城园区新建音乐学院教学楼，其中中庭主演播大厅高5.4M,双向跨度38M,设计采用现浇混凝土井字梁。在演播大厅屋盖混凝土施工过程中，因西侧模板支撑系统失稳，发生局部坍塌，使东侧刚浇筑的混凝土顺斜面往西侧流淌，致使整个楼层模架全部失稳而相继倒塌。整个事故造成3人死亡，轻伤10人，经济损失80万元。问题：工程重大事故分为几个等级？给出各等级的划分依据？该工程质量事故应划为哪类？ 见书本P223
案例分析二
2010年3月12日，某房地产开发公司就某住宅小区建筑项目公开招标，共有A、B、C、D四家建筑公司参加投标，规定的投标截止时间为5月5日，5月8日在当地招投标监督管理办公室主任主持下组织了开标。
评标委员会由7人组成，其中2人为建设单位总经理、招投标管理办公室1人，招标人代表1人，技术经济专家3人。后经评标委员会评标确定D企业中标，2010年5月12日招标人向D企业发出了中标通知书，并于2010年6月22日双方签订了书面合同。问题：
1.请指出开标工作存在的不妥之处，并说明理由？
2.请指出评标委员会组成的不妥之处，并说明理由？ 3.招标人签订合同的日期有何不妥，说明理由？
1.不妥1 规定的投标截止时间为5月5日，5月8日组织开标； 不妥2 在当地招投标监督管理办公室主任主持下组织了开标 按照《招标投标法》的规定，开标应在确定的提交投标文件的截止时间的同一时间进行；
按照《招标投标法》的规定，开标应由招标人主持；
2.评标委员会的组成2人为建设单位总经理、招投标管理办公室1人，招标人代表1人，技术经济专家3人存在不妥；
评标委员会的成员应从专家库中抽取，项目主管或行政监督管理部门的人员不得担任评标委员会成员、公证人员一般不得担任、技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/3.3.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30天内订立书面合同，材料分析题
一、某建设单位自行组织对一建设项目的招标，招标文件中规定，从2007年2月7日开始接收投标文件，截止时间为3月27日。组 建了一个9人的评标委员会负责评标。到2007年3月26日已有甲、乙、丙、丁、戊五家单位参加投标，2007年4月8日评标委员会提出书面评标报告，推荐甲、丙、丁为中标候选人，排名依次为丙、甲、丁。2007年4月20日，建设单位确定中标人，并于当日向中标人发出中标通知书。
试根据上述材料，回答以下问题： 1.此次招标的开标时间为（）
A.2007-2-7
B.2007-3-26 C.2007-3-27
D.2007-4-8 2.单位不能确定（）为中标人。A．甲
B.乙
C.丙
D.丁
3根据《招标投标法》有关规定，招标人与中标人应于（）前，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
A．2007-4-23
B.2007-5-C.2007-5-8
D.2007-5-20、4.这个评标委员会中，技术、经济等方面的专家不得少于（）A.3人
B.5人
C.6人
D.9人 5.此次招标的开标应由（）主持。
A.建设单位
B.招标委员会成员
C.投标人
D.聘请专业人员
6.评标委员会成员名单应当（）
A.在确定后向投标人公布
B.在开标前向投标人公布 C.在开标前向社会公布
D.在中标结果确定前保密
二、甲监理公司接受乙建设单位委托承担一项工程项目的监理任务，王某是甲监理公司承担此任务的总监理工程师，监理过程中，王某发现工程设计不符合合同约定的质量要求，王某直接找上设计单位，设计单位按照合同要求改正，王某看图已符合要求，并未将此事报告给建设单位。
1.甲监理公司与乙建设单位之间是一种（）关系。A.代理
B.委托代理
C.相互责任
D.监督与被监督
2.上述场景中，王某的做法欠妥，在发现工程设计不符合合同约定的质量要求时，应当（）
A．要求设计单位改正并报告给建设单位 B.直接要求施工单位整改 C.报告建设单位要求设计单位整改 D.建议建设单位修改合同
3.根据《建筑法》规定，（）可以规定实行强制监理的建筑工程的范围。
A.县级以上人民政府
B。省级以上人民政府 C.市级人民政府
D.国务院
4.根据《建筑法》规定，实行监理的建筑工程，是由（）委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。
A.建设单位
B。施工单位
C.建设主管部门
D.地方以上人民政府
三、甲施工单位和乙方建设单位签订了某工程地下室钢筋混凝土工程的施工合同，合同中规定，工程所需用的所有商品混凝土由建设单位负责供应，其余材料由施工单位负责采购。准备材料到来以后，根据有关规定，该商品混凝土和其他材料被送往有关部门检测，检测结果表明都是合格的。
1.甲在该地下室底板钢筋绑扎完成，准备浇筑混凝土时，按照《建设工程质量管理条例》的规定，应当通知（）。A.乙单位和监理单位
B.乙单位和质量监督机构
C.监理单位和质量监督机构
D.质量监督机构和安全生产监督机构 2.本工程中涉及结构安全的有关材料采取见证取样的方式，则检测机构应当是（）的中介机构。
A.具有独立法人资格
B.隶属于建设单位或监理单位 C．隶属于施工单位
D.隶属于质量行政主管部门
3.甲单位的施工人员对涉及结构安全的试块，应在（）监督下现场取样。
A.建设单位和设计单位
B.设计单位和监理单位 C．建设单位和监理单位
D.建设单位或监理单位
4.《建设工程质量管理条例》规定，（）应当监理质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。A.设计单位
B.施工单位
C.监理单位
D.建设单位
四、某建设单位承接了一花园小区的改造工程，建设工程合同价格为800万元，工期为18个月，根据《建筑法》的有关规定，该单位在开工前应向该工程所在地的人民政府城管部门领取许可证。1建设单位申请领取的许可证是（）
A.建设许可证
B.施工许可证
C。安全生产许可证
D。规划许可证
2.根据有关国家规定该建设单位申请领取施工许可证时的到位建设资金至少要达到（）万元。30% A.80
B.120
C.200
D.400 3.如果此建设工期为9个月，则到位资金原则上不得少于工程合同价的（）
A．20%
B.30%
C.40%
D。50% 4.根据《建筑法》规定，申请领取施工许可证不必具备下列条件中的（）
A．在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证 B．已经确定建筑施工企业 C．建设资金已经落实 D．拆迁工作已经全部完成
5.下列各项必须申请施工许可证的工程是（）Ａ.故宫的修缮工程
Ｂ.某军区军用设施工程
Ｃ.某地为抗击洪灾抢建的堤坝 Ｄ。某建筑面积为３５０平米的单栋别墅
五、甲是一房地产开发商，欲在新华路开发一小区，现想将该建筑工程发包。甲经研究后，决定采取招标的方式发包。乙施工单位经过竞标后中标，后乙又将其承包的全部建设工程肢解后以分包的名义分别转包给丙、丁两家单位。
1.如该工程不适用于招标发包的，甲单位（）
A．应自行施工
B。不得施工
C。可直接发包
D。可委托招标 2．甲实行招标发包的，应当将建筑工程发包给（）A．依法中标的承包单位
B。具有相应资质的承包单位
C．监理工程师指定的承包单位
D。国务院行政主管部门指定的承包单位
3.下列各项行为有效的是（）A.乙非法转包
B。乙违法分包建设工程
C．乙将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人
D．乙将其承包的部分建筑工程转包给他人
4.根据《建筑法》规定，乙单位有违法行为的，对因转包工程不符合规定的质量标准造成的损失的责任承担,下列说法正确的是（）A.乙承担全部责任
B。乙、丙、丁均摊 C．乙承担主要责任、丙、丁承担次要责任 D．乙、丙、丁承担连带赔偿责任
2.房地产法律法规(建设厅) 篇二
一、房地产市场现状
1. 房地产市场的发展
近年来什么市场的发展最让你关注?如果就这个问题向普通大众做一个调查, 大多数人的回答一定是房地产市场。的确, 近年来房地产市场的发展, 尤其是房价的一路攀升牵动了太多人的神经, 让包括政府高官在内的各层次人群揪心摄魂。因为毕竟安居才能乐业, 乐业才能和谐, 住有所居不仅是每一个百姓的梦想, 同时也是国家发展的目标。但1998年房改以来, 尤其是从2003年至今, 房价像断了线的风筝一样的房价越飞越高。其涨幅之大让老百姓望房兴叹, 买房之梦渐行渐远;其涨幅之大让房产商喜出望外, 千万富翁层出不穷;涨速之快让政府措手不及, 调控手段接二连三;但目前的现实是政府调控声声紧, 房价依旧笑东风。在北京、上海等一线城市, 万元、数万元以上的房价已不再罕见。工薪阶层辛苦一年即使不吃不喝也买不了几平方房子, 尽管如此, 2007年的房价依然上涨。虽偶有房价下跌, 拐点即将出现之说, 但很快又被涨声淹没。据统计, 2007年1~7月全国大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%~7.5%, 而11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨高达10.5%, 涨幅比上月高1.0个百分点;环比上涨0.8%。
2. 政府的宏观调控
房地产业是国民经济的支柱产业, 房价是社会普遍关心的问题, 其上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善, 影响金融安全进而影响整个国民经济的又好又快发展, 甚至会影响社会的和谐、国家的稳定。因此党中央国务院高度重视住房市场的发展, 在十七大报告“住有所居”的目标要求下, 面对一路高歌不止的房价, 国家出台了多项宏观调控政策以期引导房地产市场健康发展。2001年的商品房销售管理办法, 2002年土地开始招拍挂, 2003年土地转让制度的寿终正寝, 2004年提高拿地门槛, 2005年的国八条, 2006年的国六条、九部委的十五条, 2007年更是政策频出:3月5日十届人大五次会议开幕会上, 温家宝总理指出必须促进房地产业持续健康发展。5月23日的关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知, 8月7日的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见, 9月30日的关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》进一步加强土地供应调控的通知, 10月31日的外商投资产业指导目录 (2007年修订) , 11月14日的廉租住房保障资金管理办法, 11月27日的《廉租住房保障办法》。还有央行的频繁加息, 仅2007年到12月20号已六次加息。由此可见国家和政府对房价的狂飙很重视!一直努力给大众满意的结果!但收效不明显。鉴于此, 专家学者经过缜密研究一致认为实行房地产金融创新即住房抵押贷款证券化是不错的选择。
二、房地产金融创新理论及实践
房地产金融创新即住房抵押贷款证券化产生于20世纪70年代的美国, 20世纪90年代传入我国。住房抵押贷款证券化是一项专业的、分工细致的、结构严谨而又复杂的金融融资过程。它是由多个主体参与的, 以购房抵押贷款为基础, 通过一定的信用增级进行构建的证券设计、发行和兑付的全过程。1998年中国人民银行开始研究这一创新工具, 2005年12月15日, 国内首单30亿元个人住房抵押贷款证券化产品—建元2005-1在证券市场萎缩低迷的背景下在银行间市场顺利发行, 标志着我国住房抵押贷款证券化工作取得了阶段性成果并有重大的领航意义。2007年12月14日建设银行再次成功发行了总额为41.6亿元的建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券。
三、房地产金融创新对于保障居民住房的重大意义
“高风险高收益, 低风险低收益”是经济学的一个基本理论。银行贷款利率的一升再升, 固然国家将其作为利率杠杆的原因, 但贷款尤其是房地产行业的贷款金融风险居高不下更是其决定因素。住房抵押贷款证券化可以使商业银行获得丰沛的贷款资金来源, 有效地分散贷款风险进而使利率降低, 利率降低一方面可以让开发商更容易地获得商业银行的贷款, 减少开发融资成本, 降低房屋造价, 进而降低房价;另一方面可以让购房者支付更低比例的首付款, 享有更低利率和更长期限并且有可能是固定利率的住房贷款, 避免承担利率风险, 降低买房成本, 减轻买房负担。两相结合使百姓买房变得相对容易。
住房抵押贷款证券化有利于实现中低收入家庭安居乐业。我国住房抵押贷款以银行发放为主, 而银行对此资金重开发经营, 轻流通消费。如成立政府性证券化机构, 优先对经济适用房贷款实施证券化, 则可以鼓励商业银行增加对中低收入家庭贷款, 帮助其购买住房, 早日实现十七大报告中提出的“住有所居”的社会目标。
四、购房抵押贷款证券化的实施与我国现行法律制度之比较
我国现行法律与房抵押贷款证券化既有相容性又有冲突性, 本部分侧重找出二者的冲突点, 为下文住房抵押贷款证券化在我国实施的法律构建提供依据。当然, 各环节均有一定程度的冲突, 限于篇幅, 本文仅讨论其中最重要的SPV的设立、破产隔离两个环节的法律障碍及构建。
1. 特定目的机构 (SPV) 的设立
SPV (Special Purpose Vehicle) 住房抵押贷款证券化的关键环节, SPV是发起人和投资人之间的媒介, 是风险隔离的制度保障。其设置是为了将发起人同资产证券和基础资产之间的法律关系切断, 实现法律意义上的完全隔离。SPV的法律组织形式主要有公司、信托两种。两种形式的SPV均有法律障碍: (1) 公司型。虽然《金融机构信贷住房抵押贷款证券化监督管理办法》规定SPV采用信托形式, 但公司是各国常用形式, 且有发行证券种类广泛、组织结构有弹性、为大众熟悉信赖等优势, 将来应当采用, 在此也予以讨论分析。虽然修订过的公司法扫除了公司型SPV在注册资本上的障碍, 但还有以下障碍:首先, SPV发行债券的能力, 证券法第16条规定了公司发行债券的条件, 但基本是“空壳公司”SPV很难达到这些标准;其次, 公司法第167条规定公司应当提取公积金和公益金, 专门为证券化设立的SPV因一般不会提取, 这将使其违反公司财务会计制度受到处罚;最后, 公司法确立了揭开公司面纱制度或者公司法人格否认制度, 使SPV无法回避因发起人的破产而受责任追究的法律风险, 直接影响证券化的信用等级;最后, 公司型SPV是资本运营和纳税实体, 证券投资者要因此承担显然过重的双重纳税义务。 (2) 信托型。首先, 信托法定义的信托为:委托人基于对受托人的信任将其财产权委托给受托人, 由受托人按委托人的意愿以自己的名义, 为受益人的利益或者特定目的, 进行管理或者处分的行为。可见信托法未承认受托人对受托财产的法定所有权, 这对于强调与发起人破产隔离的SPV而言, 是难以接受的。其次, 信托投资公司资金信托管理暂行办法第6条规定:信托投资公司集合管理、运用、处理信托资金时, 接受委托人的资金信托不得超过200份 (含200份) , 每份合同金额不得超过人民币5万元。而一单住房抵押贷款证券化的资产一般都在几十亿元甚至更多, 该款规定的200份和1000万元是远远不够的, 如非要削足适履, 那对于这项金融创新而言不仅没有可操作性, 而且没有任何实践意义。
2. 风险隔离
破产隔离是指将抵押贷款组合原始所有人的破产风险与证券化交易隔离开来, 这是资产证券化交易所特有的技术, 只有做到破产隔离, 才能保证资产担保证券的运作。但此方面有颇多障碍:首先, 2007年6月1日实施的企业破产法第30条规定破产申请受理时属于债务人的全部财产, 以及破产申请受理后程序终结前债务人取得的财产, 为债务人财产。使SPV购入的财产受到发起人破产风险的威胁。其次, 企业破产法第109条规定对破产人的特定财产享有担保权的权利人, 对该特定财产享有优先受偿的权利。民事诉讼法第203条规定已作为银行贷款等债权的抵押物或其他担保物的财产, 银行和其他债权人享有优先受偿的权利, 价款超过其所担保的债务数额的, 超过部分属于破产还债的财产。也就是说, 发起人进入破产清算程序后, 其出售资产时的超额抵押部分要列入破产财产进行清算, 对破产企业拥有破产债权的债权人, 按同一顺序清偿, SPV不享有任何清偿的优先权。因此超额抵押无法实现对住房抵押贷款证券化的内部的信用增级, 增加其风险。最后, 缺乏对控股股东信义义务的规定。一些公司的董事会, 从选任、日常运作到重大决策, 都受到控股股东的制约甚至完全操纵;监事会、经理层等公司管理人员也都听命于控股股东的调遣。控股股东扮演着公司业务执行和经营者的角色, 享有远远超出一般股东的特殊权利, 甚至包括董事的部分权利, 这就可能出现控股股东滥用控制权的现象。这对于成功构建十分SPV不利。
五、我国住房抵押贷款证券化的法律架构
1. SPV设立的立法建议
立法应对SPV予以特别规范, 具体包括: (1) 针对SPV设立目的的特殊性, 降低其成立门槛, 减少设立的最低资本额, 简化设立程序。 (2) 明确SPV证券化操作载体的法律地位。 (3) 对SPV发行债券规定特别政策。减少发行时资本金、经营年限、经营业绩和资本金运用等方面的限制, 允许SPV全额发行住房抵押贷款证券, 不受其资产负债比例的制约, 允许发行期限、利率、和偿还顺序等不同的住房抵押贷款证券, 并明确其证券性质, 允许进入证券交易所流通。 (4) 规定SPV不同于传统公司信用融资的信息披露要求:减少对自身情况的披露, 而将披露重点集中于资产池的组成、证券化的结构、信用增级、信用级别、等方面。 (5) 对SPV的财务会计制度实施特别豁免, 不受公司法中规定的提取公积金比例、数额的限制。
2. 破产隔离的立法建议
加强SPV自身破产风险的隔离, 具体包括: (1) 限定SPV的经营范围。一般清况下, SPV是一个新成立的实体, 它只能从事同证券化交易有关的业务活动, 以规避同证券发行无关的业务活动产生的求偿权导致SPV的破产风险这一风险。 (2) 对债务的限制。SPV除了履行证券化交易中确立的债务及担保义务外, 一般不应再发生其他债务, 也不应为其他机构或个人提供担保。 (3) 设置独立董事。如果SPV设立董事会, 其董事会中至少应有一个独立董事, 该董事在破产事项进行表决时必须考虑证券持有人及股东的利益。SPV还应在章程中规定, 除非处于资不抵债的情况, 并且经过全体董事或者至少包括一名独立董事的同意, SPV才可以提出自愿破产申请。独立董事对重大事项的否决权使SPV不可能提交自愿破产申请, 从而为SPV提供了破产保护。 (4) 不能进行并购重组。SPV应在组建文件中规定, 在证券尚未清偿完毕的情况下, SPV不能进行清算、解体、兼并及资产的销售, 也不能对组建文件进行修改。这一要求保证了在证券尚未清偿完毕时SPV破产隔离的状况不会遭到兼并、合并及任何形式的重组、解体、清算或资产销售的破坏。 (5) 遵守独立契约。为了避免SPV与母公司合并, SPV必须遵守独立契约, 如以自己的名义从事业务活动, 建立独立的账簿和档案, 保留独立的账户, 隔离自由资产和其他实体的资产等。 (6) 公司法应本着权利义务相一致的原则, 进一步完善控股股东信义义务的规定。 (7) 确立SPV管理层对持有证券的债权人负有信义义务。公司董事必须同时为股东和债权人的利益着想。如果违反了这种义务, 不仅应当对股东负责, 同时也应当对债权人负责。
参考文献
[1]熊进光巫文勇:金融资产证券化法律制度研究.江西人民出版社, 2006.12
[2]王明哲:住房抵押贷款证券化风险分析.企业管理出版社, 2007.3
3.房地产居间“跳单”现象法律研究 篇三
关键词：房地产买卖居间；“跳单”现象；报酬请求权
一、房地产中介服务合同的法律制度
房地产买卖居间合同的概念：“居间合同是指居间人一方为使委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍活动，由委托人向居间人支付约定报酬的协议。”由于市场中有交易意向的双方缺乏相对应的交易信息，交易双方需要通过中介方的作用，使得各自能够获悉对方的交易信息，从而促成双方缔约。实践中，居间活动的范围十分广泛，经济领域的大量交易都是通过居间来完成的，而常见的居间合同会出现在房屋买卖、房屋租赁、保险、证券交易等活动中。根据《合同法》第424条的规定，居间活动主要包括两类：一是为他人报告订约机会，即为潜在的交易当事人报告与他人订约的机会。这包括居间人接受委托人的委托，为其意欲缔约的合同寻找缔约相对人、从而促成双方缔结合约；或者提供订约信息，即提供有关合同主体的情况、履约能力、当事人的信用、出售的标的物的特点等信息。二是提供订约的媒介服务，即居间人在双方当事人之间进行斡旋、协助谈判、促成交易。
二、房地产中介服务合同的法律适用问题
（一）房地产中介服务合同法律适用的原则
根据本文上一个章节对于房地产中介服务合同性质的论述，笔者认为，房地产中介服务合同除了具备了一般居间合同的条款和内容外，还一定程度富含了委托合同的性质。在混合合同的法律适用问题上，笔者认为房地产中介服务合同应主要适用类推适用主义。类推适用主义，是指将混合契约的各个构成分子，就其与民法有名契约的相关规定，予以类推适用，只是在类推适用时，要审慎考虑当事人签订契约时所欲达成的目的，避免因类推适用而导致结果不符合当事人缔约的真实意思表示。即房地产中介服务合同，应类推适用民法关于居间、委托的相关规定，这才是当事人订约的目的所在。并且在应用类推适用时要准确把握当事人委托房地产中介服务商促成订立房地产买卖合同的缔约目的，以此来衡量类推适用的法律效果，防止类推适用结果的冲突。
（二）房地产中介服务居间合同法律规则的适用
房地产中介合同作为混合契约，虽然它将居间合同作为其构成分子，但不能将两者等同起来。例如：在房地产中介服务活动中，居间人的报酬请求权不能以委托人与第三人成功缔约为取得条件，且房地产中介服务商所提供中介服务的范围并不局限于报告缔约机会与担当缔约媒介。笔者认为，在房地产中介服务法律关系中类推适用居间合同的法律规则主要体现在以下几个方面：
（1）房地产中介服务方有提供订约机会服务以及提供订约媒介服务的义务，类推适用居间合同的相关规则，但是中介服务商还应该承担合同约定的其他委托事项，并不局限于在居间合同项下的义务。
（2）房地产中介服务商在中介服务合同中约定的报酬并不以委托人与第三人成功缔约为成立条件，但是根据合同的规则，委托人不得恶意逃避支付中介方的报酬，“媒介居间人以契约的媒介成立时为限，始得请求报酬。但委托人为避免报酬之支付，故意拒绝订立该媒介就绪之契约，而且由自己与相对人订立同一内容之契约者，依诚实信用的原则，仍应支付报酬。
（3）由于运用到居间合同的行业一般都是在某一领域比较专业的，并且根据居间活动营利性的特征，很多国家对于居间都是以商法加以规制。
三、“跳中介”纠纷的法律后果处理
本文将“跳中介”行为的本质认定为委托人逃避居间报酬支付义务的行为。故在此类纠纷中，对居间发放的救济就应当是对居间报酬请求的保护，而不应当进行抽象意义的劳务费酌定，也不应从一般违约责任的角度进行处理。
（一）“跳中介”行为对居间合同的居间部分的法律效果
（1）如“跳中介”行为成立，就居间合同部分而言，“跳中介”的委托人自身或使第三人利用了居间方提供的交易信息，获取了缔约利益，应视为居间法律关系的延续，居间报酬的支付条件已经全部或部分成就。另外居间报酬成立以合同缔结为标准，故可以认定“跳中介”委托人应当承担自缔约时起的报酬延期利息。
（2）如果并非是“跳中介”行为，而是委托人最终未选择居间方的服务缔约，即居间失败的情况下，根据合同法规定，居间方不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付“必要费用”。故笔者认为，在请求支付此类费用的诉讼中，应当由居间方举证证明付出的成本费用，举证不能的费用，不应支持，该费用的认定不宜与居间报酬认定混淆。
（二）当前房地产居间方单方制定的违约金条款的认定问题
当前居间方单方提供的合同文本中普遍规定了违约金条款禁止委托人另行、自行缔约，一旦出现纠纷，居间方就依据这类约定主张违约金条款，对这类条款的认识、处理成为了司法实践的难点。笔者认为，根据此类违约金条款诉请、处理“跳中介”类纠纷缺乏法律依据，在以违约金为方向提起的诉讼中对原告方充分释明，要求其以居间报酬作为诉请方向，否则应当驳回诉讼请求，理由如下：
这类违约金的约定缺乏正当依据。承担违约责任是以违反了一定合同义务为前提，这类违约金条款实际上是设置了委托人不得任意终止居间合同或在终止居间关系后的一定期间内负有不得缔约的义务。但居间合同的双方均具有法定的随时终止权，这是一项基本权利，不得以格式条款加以排斥，委托人终止居间关系后的缔约自由也不应受约束干涉。
综上所述，笔者认为，对“跳中介”纠纷中原告方的救济就是支持其合理的居间报酬请求，如居间方起诉要求委托人支付约定的全额中介报酬，应该判令支持从中介报酬中扣除未完成的劳务报酬的金额。
参考文献：
[1]王利明著.《合同法分则研究》（上卷）.中国人民大学出版社，2012年版.
[2]史尚宽著.《债法各论》.中国政法大学出版社，2001年版.
作者简介：
4.房地产行业法律法规 篇四
一、综合
中华人民共和国城市房地产管理法（1994.7.5)(2009.8.27 修正）中华人民共和国物权法(2007.3.16)中国人民解放军房地产管理条例(2000.6.26)住房公积金管理条例（1999.4.3)(2002.3.24修订）住房公积金服务指引（试行）（2011.1.19)城市危险房屋管理规定（1989.11.21)(2004.7.20修正)最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知(2004.2.10)最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见（2009.7.9)
二、房地产宏观调控政策
国务院关于深化城镇住房制度改革的决定(1994.7.18)国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（1998.7.3)国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（2003.8.12)国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知(2005.3.26)国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（2005.5.9)国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2006.5.24)国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见(2008.12.20)国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（2010.1.7)国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（2010.4.17)国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（2011.1.26)国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（2013.2.26)最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审査各类虚假诉讼的紧急通知（2013.6.28)
三、建筑规划
中华人民共和国城乡规划法(2007.10.28)建设用地容积率管理办法(2012.2.17)建设项目选址规划管理办法（1991.8.23)建设部关于《建设项目选址规划管理办法》有关问题的复函（1992.8.17)建设部关于加强区域重大建设项目选址工作严格实施房屋建筑和市政工程施工许可制度的意见（2006.4.12)建设部关于印发新版城乡规划许可证书样本的通知（2007.12.20)
四、拆迁征地
1.拆迁与补偿
国有土地上房屋征收与补偿条例(2011.1.21)国有土地上房屋征收评估办法(2011.6.3)中华人民共和国行政强制法(2011.6.30)中华人民共和国民事诉讼法（1991.4.9)(2012.8.31修正）
最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定(2012.3.26)最高人民法院关于认真贯彻执行《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补 偿决定案件若干问题的规定》的通知（2012.4.5)最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复（1996.7.24)最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复(2005.8.1)2.征地与补偿
大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例（2006.7.7)(2013.7.18 修订）征地管理费暂行办法（1992.11.24)征收土地公告办法（2001.10.22)(2010.11.30修正）农用地转用和土地征收审批事项督察办法(2008.10.8)国务院关于深化改革严格土地管理的决定（2004.10.21)国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（2006.12.17)国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知(2010.2.15)国务院法制办公室关于依法做好征地补偿安置争议行政复议工作的通知(2011.5.18)国土资源部关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见(1999.9.17)国土资源部关于加强征地管理工作的通知（1999.12.24)(2010.12.3修正)
国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知（2001.11.16)(2010.12.3修正)国土资源部关于切实维护被征地农民合法权益的通知（2002.7.12)(2010.12.3修正）国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见(2004.11.2)国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见（2004.11.3)国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知（2005.7.23)(2010.12.3修正）
国土资源部关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知（2006.6.21)劳动和社会保障部、国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知(2007.4.28)劳动和社会保障部、民政部、审计署关于做好农村社会养老保险和被征地农民社会保障工作有关问题的通知（2007.8.17)国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知（2010.6.26)国土资源部办公厅关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知（2013.5.13)最高人民法院关于土地被征用所得的补偿费和安置补助费应归被征地单位所有的复函（1995.1.16)最尚人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复（2005.10.12)
五、建设用地
1.综合
中华人民共和国土地管理法（1986.6.25)(2004.8.28 修正）中华人民共和国土地管理法实施条例（1998.12.27)(2011.1.8 修订)国土资源部关于贯彻执行《屮华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见（1999.9.17)国务院关于深化改革严格土地管理的决定(2004.10.21)国务院关于加强土地调控有关问题的通知(2006.8.31)国土资源部关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知（2003.9.24)(2010.12.3修正）
国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（2010.3.8)国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（2010.9.21)国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果 的紧急通知（2012.7.19)2.建设用地审查报批
建设项目用地预审管理办法(2001.7.25)(2008.11.29修正）建设用地审查报批管理办法（1999.3.2)(2010.11.30修正）
国土资源部关于进一步规范建设用地审查报批工作有关问题的通知(2002.8.1)(2010.12.3修正）
国土资源部关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知(2003.9.4)报国务院批准的建设用地审查办法（1999.10.28)(2010.12.3修正)国土资源部关于报国务院批准的建设用地审查报批工作有关问题的通知(2000.7.17)(2010.12.3修正）
国土资源部办公厅关于进一步简化报国务院批准的建设用地审批工作程序有关问题的通知(2001.5.30)(2010.12.3修正）
国土资源部办公厅关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知（2006.9.18)国土资源部关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知(2006.12.31)国土资源部关于改进报国务院批准单独选址建设项目用地审查报批工作的通知（2009.1.24)国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知（2010.1.14)国土资源部、国家发展和改革委员会关于发布实施《限制用地项目目录(2012年本）》和《禁 止用地项目目录(2012年本）》的通知（2012.5.23)3.土地使用权出让转让
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990.5.19)城市国有土地使用权出让转让规划管理办法(1992.12.4)(2011.1.26修正）城市国有土地使用权价格管理暂行办法（1995.12.1)最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2005.6.18)招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2002.5.9)(2007.9.28修订）协议出让国有土地使用权规定(2003.6.11）划拨土地使用权管理暂行办法（1992.3.8)划拨用地目录(2001.10.22)规范国有土地租赁若干意见（1999.7.27)闲置土地处置办法（1999.4.28)(2012.6.1修订)
六、建设工程
1.综合
中华人民共和国建筑法（1997.11.1)(2011.4.22修正）中华人民共和国合同法（1999.3.15)建设工程安全生产管理条例(2003.11.24)工程建设项目报建管理办法（1994.8.13)工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定(1995.7.29)实施工程建设强制性标准监督规定（2000.8.25)关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定(试行）（2004.8.6)建设工程项目管理试行办法(2004.11.16)建设工程价款结算暂行办法(2004.10.20)住房和城乡建设部关于进一步加强建筑市场监管工作的意见（2011.6.24)最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（2002.6.20)最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函 复（2004.12.8)2.企业资质与管理
工程造价咨询企业管理办法(2006.3.22)建设工程勘察设计资质管理规定(2007.6.26)建筑业企业资质管理规定(2007.6.26)工程监理企业资质管理规定（2007.6.26)公安部、建设部关于消防设施工程专业承包企业资质管理工作若干问题的通知（2001.8.16)建设部关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见（2003.2.13)3.工程招标投标
中华人民共和国招标投标法（1999.8.30)中华人民共和国招标投标法实施条例（2011.12.20)工程建设项目招标范围和规模标准规定（2000.5.1)建筑工程设计招标投标管理办法（2000.10.18)房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法（2001.6.1)建筑工程方案设计招标投标管理办法(2008.3.21)关于禁止串通招标投标行为的暂行规定（1998.1.16)工程建设项目自行招标试行办法（2000.7.1)(2013.3.11修订)工程建设项目申报材料增加招标内容和核准招标事项暂行规定(2001.6.18)(2013.3.11修订）
招标公告发布暂行办法（2000.7.1)(2013.3.11修订）评标委员会和评标方法暂行规定（2001.7.5)(2013.3.11修订)工程建设项目施工招标投标办法（2003.3.8)(2013.3.11修订）工程建设项目勘察设计招标投标办法(2003.6.12)(2013.3.11修订）工程建设项目货物招标投标办法（2005.1.18)(2013.3.11 修订）工程建设项目招标投标活动投诉处理办法(2004.7.6)(2013.3.11修订）电子招标投标办法(2013.2.4)4.工程发承包与施工
建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定(1999.1.5)建筑工程施工发包与承包计价管理办法(2001.11.5)房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法（2004.2.3)建设部、国家工商行政管理局关于禁止在工程建设中垄断市场和肢解发包工程的通知（1996.4.22)建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知(2006.1.4)最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(2004.10.25)建筑工程施工许可管理办法（1999.10.15)(2001.7.4修正）建筑施工企业安全生产许可证管理规定(2004.7.5)建筑施工企业安全生产许可证管理规定实施意见（2004.8.27)5.工程勘察设计
建设工程勘察设计管理条例（2000.9.25)建设部办公厅关于对《建设工程勘察设计管理条例》第二十八条理解适用问题的批复(2003.10.8)建设工程勘察设计合同管理办法(2000.3.1)工程勘察设计收费管理规定(2002.1.7)房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法(2013.4.27)建设工程勘察质量管理办法(2002.12.4)(2007.11.22修正）6.工程监理
工程建设监理规定（1995.12.15)建设工程监理范围和规模标准规定（2001.1.17)建设工程监理与相关服务收费管理规定（2007.3.30)建设部办公厅关于监理单位审核工程预算资格和建设工程项目承包发包有关问题的复函(2003.1.9)建设部关于建设行政主管部门对工程监理企业履行质量责任加强监督的若干意见(2003.8.15)7.工程竣工验收
房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定(2013.12.2)房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法（2000.4.4)(2009.10.19 修正）城市住宅小区竣工综合验收管理办法（1993.11.13)建筑工程施工质量验收统一标准(2001.7.20)建设项目竣工环境保护验收管理办法（2001.12.27)建设部关于贯彻执行建筑工程勘察设计及施工质量验收规范若干问题的通知（2002.8.12)住房和城乡建设部关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知（2009.12.22)8.工程质量监管
建设工程质量管理条例（2000.1.30)建设部关于运用《建设工程质量管理条例》第六十七条、第三十一条的复函（2002.4.24)建设部关于适用《建设工程质量管理条例》第58条有关问题的复函（2006.1.20)建设工程质量投诉处理暂行规定（1997.4.2)房屋建筑工程和市政基础设施工程实行见证取样和送检的规定（2000.9.26)房屋建筑工程质量保修办法(2000.6.30)建设工程质量保证金管理暂行办法（2005.1.12)建设工程质量检测管理办法(2005.9.28)房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定(2010.8.1)建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见(2004.1.30)住房和城乡建设部关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知（2010.5.4)住房和城乡建设部关于做好房屋建筑和市政基础设施工程质量事故报告和调查处理工作的通知（2010.7.20)
七、房地产交易
1.房屋买卖
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释2003.4.28)商品房销售管理办法(2001.4.4)城市商品房预售管理办法（1994.11.15)(2004.7.20修正）城市房地产转让管理规定（1995.8.7)(2001.8.15 修正）
住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知(2010.4.13)住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知（2010.11.4)已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法（1999.4.22)关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明（1999.7.27)房地产广告发布暂行规定（1996.12.30)(1998.12.3修正）
国家工商行政管理局、建设部关于进一步加强房地产广告管理的通知(2002.3.25)商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（1998.9.1)商品住宅性能认定管理办法(试行）（1999.4.29)2.权属登记
最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（2010.11.5)房屋登记办法（2008.2.15)城市房地产权属档案管理办法(2001.8.29)房屋权属登记信息查询暂行办法(2006.10.8)房屋登记簿管理试行办法(2008.5.6)国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知（2008.4.15)房产测绘管理办法(2000.12.28)建筑工程建筑面积计算规范(2005.4.15)商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行）（1995.9.8)建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(2002.3.27)建设部办公厅关于《关于房屋权属登记中如何界定不计算建筑面积的公共通道的请示》的复
函(2005.5.27)3.房屋贷款 贷款通则（1996.6.28)城市房地产抵押管理办法（1997.5.9)(2001.8.15修正）住房置业担保管理试行办法（2000.5.11）个人贷款管理暂行办法(2010.2.12)住房和城乡建设部等关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知(2010.5.26)住房和城乡建设部等关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知（2010.11.2)中央国家机关住房资金管理中心关于执行住房公积金个人贷款差别化政策有关问题的通知(2013.4.8)4.房地产经纪服务
城市房地产市场评估管理暂行办法（1992.9.7)房地产估价机构管理办法(2005.10.12)房地产经纪管理办法(2011.1.20)建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知(2006.12.29)住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交 易秩序的通知（2011.5.11)住房城乡建设部关于进一步规范房地产估价机构管理工作的通知（2013.10.24)5.房屋租赁
商品房屋租赁管理办法(2010.12.1)建设部等关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知（2004.12.30)最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009.7.30)6.保障性住房
国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见（2007.8.7)经济适用住房管理办法(2007.11.19)经济适用住房价格管理办法(2002.11.17)经济适用住房开发贷款管理办法(2008.1.18)住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知（2010.4.22)廉租住房保障办法(2007.11.8)城镇廉租住房租金管理办法(2005.3.14)城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法（2005.7.7)廉租住房建设贷款管理办法(2008.12.3)住房和城乡建设部、民政部、财政部关于加强廉租住房管理有关问题的通知（2010.4.23)公共租赁住房管理办法(2012.5.28)住房和城乡建设部等关于加快发展公共租赁住房的指导意见（2010.6.8)国务院机关事务管理局等关于在京中央单位职工住宅建设中搬迁安置住房上市交易有关问题的通知（2012.1.20)住房和城乡建设部等关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知（2013.12.2)
八、物业管理
1.综合
物业管理条例(2003.6.8)(2007.8.26 修订)建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用问题的批复(2003.10.17)业主大会和业主委员会指导规则（2009.12.1)2.建筑物区分所有权
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009.5.14)住宅专项维修资金管理办法(2007.12.4)住宅室内装饰装修管理办法（2002.3.5)(2011.1.26修正）3.前期物业管理
前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003.6.26)物业承接查验办法(2010.10.14)4.物业服务
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009.5.15)物业服务收费管理办法(2003.11.13)物业服务收费明码标价规定(2004.7.19)物业服务定价成本监审办法（试行）(2007.9.19)物业服务企业资质管理办法(2004.3.17)(2007.11.26修正）保安服务管理条例(2009.10.13)
九、房地产税费
房地产开发经营业务企业所得税处理办法(2009.3.6)国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知（2005.5.27)国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知(2003.7.15)财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知(2005.3.22)国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（2005.10.20)国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(2006.7.18)
财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知(2006.12.25)国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知（2007.3.21)国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复(2007.7.16)财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（2008.3.3)国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（2008.4.7)国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复(2008.6.15)财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（2008.10.22)财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（2008.12.18)财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知(2009.5.25)国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知(2009.11.18)财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（2009.11.22)财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知（2010.3.9)国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知(2010.5.12)国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(2010.5.19)财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（2010.9.27)财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政 策的通知（2010.9.29)财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（2011.1.27)财政部、国家税务总局关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知（2011.8.31)
十、相关规定
1.防震抗灾
中华人民共和国防震减灾法（1997.12.29)(2008.12.27修订)建设工程抗震设防要求管理规定(2002.1.28)超限高层建筑工程抗震设防管理规定(2002.7.25)房屋建筑工程抗震设防管理规定(2006.1.27)市政公用设施抗灾设防管理规定(2008.10.7)2.消防
中华人民共和国消防法（1998.4.29)(2008.10.28 修订)高层居民住宅楼防火管理规则（1992.10.12)建设工程消防监督管理规定(2009.4.30)(2012.7.17修订）3.环保
中华人民共和国环境保护法（1989.12.26)中华人民共和国环境影响评价法(2002.10.28)建设项目环境保护管理条例（1998.11.29)规划环境影响评价条例(2009.8.17)国家环境保护总局关于公众意见可否作为否决建设项目的理由其法律适用问题的复函（2003.3.31)环境保护部关于拆迁活动是否纳人建设项目环境影响评价管理问题的复函（2010.8.13)4.节能
中华人民共和国节约能源法（1997.11.1)(2007.10.28 修订）中华人民共和国循环经济促进法(2008.8.29)公共机构节能条例（2008.8.1)民用建筑节能条例（2008.8.1)民用建筑工程节能质量监督管理办法(2006.7.31)5.文物保护
中华人民共和国文物保护法(1982.11.19)(2013.6.29 修正）中华人民共和国文物保护法实施条例(2003.5.18)历史文化名城名镇名村保护条例(2008.4.22)6.其他
城市居民住宅安全防范设施建设管理规定（1996.1.5）
5.房地产法规复习材料 篇五
一、名词解释(每题3分)
1、房地产法：房地产是调整房地产关系的法律规范的总称
2、物业：物业是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。
3、异产毗连房屋：异产毗连房屋是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。
4、房屋拆迁：房屋拆迁是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为
5、土地使用权：土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对按惯例土地享有占有、使用和收益的权利。
二、单选选择(每题1分)
1、房地产抵押权，不是一种(B)A从属权利B对房地产的支配权C优先受偿权D担保物权
2、当拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由（A）
A房屋拆迁主管部门裁决B人民政府裁决C人民法院裁决D仲裁机构裁决
3、物业管理公司的权利不包括(D)A依照物业委托合同和有关规定收取管理费B要求业主委员会协助管理
C选聘专业公司承担专项管理业务D制定实施物业管理工作计划
4、在下列国有企业改革方式中，对划拨土地使用鼾，可以保留划拨方式的是(C)
A国有企业租赁经营的B非国有企业兼并国有独资公司的C国有企业改组为国有独资公司的D国有企业改组为有限责任公司的5、国有企业改革中对划拨土地使用权的处理无论采取何种方式，都必须进行(B)A转让登记B地价评估C规划审批D用途管制
6、物业管理委托合同的生效须经(A)
A业主大会批准B业主委员会批准
C开发商批准D业主批准
7、设立房地产开发企业，工商行政管理部门在进行登记审查时，应听取有关主管部门的意见，该主管部门是(D)
A土地主管部门B规划主管部门C计划主管部门D房地产开发主管部门
8、对于因拆除非住宅房屋而造成的停产、停业引起的经济损失，拆迁人应给予(D)
A全部赔偿B赔偿损失的三分之一C补偿损失的二分之一D适当补偿
9、在我国现行房地产管理体制下，主管土地资源、矿产资源、海洋资源等自然资源的规划、管理、保护与合理利用的机构是(D)A土地管理局B国家海洋局C建设部D国土资源部
10超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，最高可以征收的土地闲置费为土地使用权出让金的比例为C
A10%B15%C20%D25%
三、填空(每题1分)
1、房地产法律关系的三要素包括：主体、客体和内容。
2、房屋所有权是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分。
3、征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的至倍，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均产值的至
倍。
4、土地使用权出让方式有协议出让、招标和拍卖。
5、拆迁补偿的方式有产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。
6、抵押担保的范围包括、、、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
7、经济适用房开发贷款最长不超过3年。
8、以在建工程作抵押的，借款人对在建工程的自有投资应达到项目总投资30%以上。
四、简答(每题7分)
1、房地产交易的特征是什么？
答：(1)房地产交易对象的特殊性(2)房地产交易形式的确定性(3)房地产交易是数种典型合同的称谓(4)房地产交易为要式法律行为
2、房屋租赁当事人的权利是什么？
答：出租人权利
(1)出租人有权按照房屋租赁合同约定向承租人收取房租
(2)出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督
(3)租赁期限届满，承租人有权收回房屋
承租人权利
(1)承租人依照租赁合同的约定，对租用的房屋享有占有、使用、收益的权利
(2)承租人对租赁的房屋享有优先购买权和优先承租权
(3)承租人代出租人修缮房屋的，有权要求出租人支付修缮费用。
3、房屋预售的条件是什么？
答：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
(2)搬起石头砸自己的脚建设工程规划许可证
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定讯息工期进度和竣工交付日期
(4)房屋预售实行许可证制度
4、住房公积金的用途是什么？
答：(1)职工购买、建造、翻建和大修自住住房(2)偿还职工购房贷款的本息(3)支付超出职工家庭工交收入规定比例的房租
(4)职工住房公积金贷款(5)经住房委员会批准用于购买国债
五、案例分析(15+12)
1、甲公司于1998年3月16日与某市土地管理局签订土地使用权出让合同，受让该市某立交桥东南侧土地使用权，面积为98792平方米，每平方米地价为315元。合同还规
定，1998年3月底甲公司支付50%的土地出让金，4月底付清全部土地出让金。1998年4月28日甲公司与乙公司签订了土地使用权转让合同，约定：将该立交桥东南侧130000
平方米土地转让给乙公司，每平方米390元；甲公司于1998年7月30日前完成居民拆迁和“三通一平”工作，延误交付土地，按月利率15‰承担预付款的利息；乙公司于
合同签订后7日内预付80%，余款于7月31日付清，延误付款，一天罚款5000元。合同签订后，至1998年5月6日，乙公司陆续支付80%的预付款。但甲公司到1998年7
月30日，并未完成居民拆迁和“三通一平”工作，无法交付土地。1998年9月甲公司因未交足土地出让金，所受让的土地使用权被依法收回。乙公司对此不知情，于11月8
日再次催要土地，但此时甲公司早已不再进行拆迁和“三通一平”工作。经查，甲公司在该立交桥东南侧并无其他土地使用权，其取得的98792平方米的土地使用权规定用途
是住宅建设，而且剩余土地出让金一分未付。
问题：
(1)本案中的土地使用权转让合同是否有效？为什么？
答：因为它违反了《城市房地产管理法》第37条的强制性规定，不符合转让条件，具体表现在：①没有支付全部土地使用权出让金 ②没有取得该地块的土地使用权证书③没
有按照约定用途进行房屋建设，完成开发投资总额的25%以上。此外，土地使用权转让合同中甲公司将自己并未受其他土地也进行转让，侵犯了第三人的土地使用权，也应认
为无效。
(2)本案中甲公司因转让土地使用权应承担哪些责任？
答：甲公司应该承担两个方面的责任：①合同法上的责任，合同无效，甲公司应该返还乙公司预付款载赔偿乙公司因合同无效所遭受的损失②城市房地产管理法上的责任。甲
公司违法转让土地使用权，市土地管理局有权没收其违法所得并可以并处罚款
(3)市土地管理局收回土地使用权的法律依据是什么？
答：收回土地使用权的法律依据是《城市房地产管理法》第15条，未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同。解除合同后，当然就要把土
地使用权收回。
2、某航运公司在1987年经县人民政府批准，以划拨方式取得一宗地的土地使用权，批准用途为建职工宿舍。1998年11月航运公司在该宗地上兴建住宅楼。工程竣工后，航
运公司公开向出售楼房，将该幢楼房卖给了某副食品公司。当地土地管理部门查实情况后认为，航运公司公开出售自建住宅楼，属于非法转让划拨土地使用权的行为，依法对
航运公司进行了处罚，同时，通知购房人补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。购房人认为，缴纳土地出让金是航运公司的事。所以拒绝缴纳土地使用权出让金。
请回答下列问题：
(1)土地管理部门对航运公司行为的认定是否正确？
答：因为，航运公司是以划拨方式取得的运动队，其建造的房屋属于在划拨土地上的建筑物。房地不可分离，房屋转让必然涉及到土地使用转移。航运公司未经有关部门
批准及补办土地使用权出让手续，就公开向社会出售楼房，属于以买卖房屋的方式转让划拨土地使用权，依法没收非法所得并处以罚款。但考虑到社会稳定问题，建筑物及土
地使用权不予没收。依照城市房地产管理法的规定应由受让方补办出让手续、补交出让金，购房人拒绝补办出让手续无法律依据。
（2）购房人拒缴土地使用权出让金的理由能否成立？为什么？
6.《房地产法规》作业讲评1 篇六
1、法律效力等级是正确使用法律的关键，下列法律效力等级排序正确的是（Ｄ）。Ａ．法律＞宪法＞行政法规＞司法解释
Ｂ．法律＞行政法规＞地方规章＞行政规章
Ｃ．行政法规＞法律＞地方法规＞行政规章
Ｄ．宪法＞法律＞行政法规＞行政规章
分析：本题主要考查在学习法律法规时对法律法规效力等级的理解，在使用法律法规时应该注意的是宪法的效力大于法律，而法律的效力大于行政法规，部门的行政规章不能大于行政法规，地方法规不得高与国家法律法规。所以正确的答案为：D。
2、在城市规划区内进行建设需要申请用地，必须向城市规划管理部门申请领取（）。
A．选址意见书B．建设用地规划许可证
C．建设工程发包许可证D．建设工程施工许可证
分析：本题主要考查对建设工程许可法律法规的理解，在城市规划区内进行建设需要申请用地，不仅需要向土地管理部门申请土地使用许可证，还必须向城市规划管理部门申请领取建设用地规划许可证，所以正确的答案是：B。
3、《城市房地产管理法》规定，在城市规划区内的集体所有土地出让，下列说法正确的是（Ｃ）。
Ａ．可以比照国有土地使用权有偿出让的方式出让
Ｂ．可以比照国有土地使用权划拨的方式出让
Ｃ．必须先依法征用，转为国有土地后再进有偿出让
Ｄ．可以经集体土地所有者讨论同意后出让
7.房地产法律人才教育培养模式初探 篇七
一、我国房地产法律人才的需求现状
房地产法是改革开放后的新兴法律门类,房地产法学属于法学分支学科——应用法学。随着我国改革开放的不断推进,经济得到快速发展,房地产市场在拉动经济增长方面起到了举足轻重的作用。与此同时,房地产纠纷日渐增多,市场对房地产法律人才的需求也随之增加。复杂的房地产关系、繁琐的房地产开发流程、众多的国家干预政策要求房地产法律人才不仅应具有扎实的法律知识,还需要掌握房地产开发、经营等方面的知识。房地产法是实践性很强的法律门类,因此实践能力也是人才的必备素质。
在不同时期、不同阶段,房地产法律人才的培养模式和目标也有所不同。应从需求的角度研究人才培养问题。我国的房地产法教育虽然只有21年的历程,但近几年国家加强宏观调控,房地产行业对各类人才的需求量突增,房地产法学界也出现了百花齐放、百家争鸣的景象,房地产法律人才的培养在这种形势下愈加重要。在房地产法教育及人才培养方面,关键点之一是我国的房地产具有鲜明的中国特色。我国法律规定土地公有制、房屋私有制,但是房和地不能分离,所谓的私权建立在公权之上,这完全不同于西方的物权。房地产法的调整包括土地和房产,我国用两个系统来规范。房产用所有权调整,大多数是民事关系,但是在登记时有国家的规制和管理。土地仅仅是使用权,没有所有权,但又同时涉及民事和管理的关系,在土地的所有权上,国家以何种身份行使权利,是所有权人还是管理人的身份,中国特色的房地产法问题,比如城市房屋拆迁,农村的房地产问题,如征收、转让,城镇住房改革问题,俗称“房改房”,房地产行业中的官商合作问题,我国房地产法充斥着各种政策规章,政治体制与房地产的联系密切,房地产法制化相对国外而言可能性减少了很多。而房地产的宏观调控能否实现法治化,关系到房地产的发展。
2007年,山东省某高校承担山东省教育厅人文社会科学研究项目“建设法学特色的专业人才培养模式研究”。该校首先组织部分学生前往山东省滕州市进行问卷调查和访问,调查和访问的对象是该地区房地产建筑相关行业和政府部门相关人员;其次,初步调查了山东省普通高校“建设法学”专业本科人才的培养现状;最后综合分析了该校法学本科毕业生就业意向、用人单位反馈意见。滕州市位于山东省南部,是建筑业鼻祖鲁班的故乡,素有“建筑之乡”的美誉。该高校在山东省滕州市建筑房地产业用人单位进行问卷调查和访谈,调查显示,所有的房地产建筑类单位在招聘法学专业的学生时,若毕业生掌握房地产类知识,单位会考虑优先录取。若有相关高校提供建筑法学的培训机会,91%的单位会支持相关人员参加培训。该高校分析了用人单位对法学专业人才的需求状况和质量评价,发现房地产建筑行业对拥有复合型知识和实践能力强的法学毕业生需求比较旺盛。多数单位表示,房地产建筑领域不仅包含众多需要解决的专业技术问题,各种法律问题也是层出不穷,因此法律工作者不仅需要掌握专业法律知识,更需要了解房地产的相关知识,才能将所学的法律知识运用到工作中来,在房地产开发、房地产经营、房地产管理与房地产交易等流程中提供优质的法律服务。
因此应该在中国特殊的房地产背景下,研究房地产法律人才的培养模式,探索适合中国房地产发展的法律人才培养模式。
二、传统房地产法律人才培养存在的问题
(一)房地产法学学科定位的不统一导致课程设计不规范
我国房地产法的学科定位大致有以下五种:(1)属于经济法,经济法是对商品经济关系进行整体、系统、全面、综合调整的法律,侧重于调整社会整体经济利益和经济安全,保障经济民主公平。房地产法主要涉及房屋、土地等经济主体,国家对于房地产行业的宏观调控以及税收、信贷等经济问题,有明显的经济特性。我国高校的房地产法课程也偏重于纳入经济法教研室或者经济法系进行研究建设,所以部分学者认为房地产法属于经济法。(2)属于行政法,主要依据我国的土地和房地产立法文件的名称、目的等来决定的。我国关于土地和房地产的法律,如《土地管理法》、《城市房屋管理法》,都含有管理二字,《城市房地产管理法》第一条阐述从四个方面制定本法,即加强对城市房地产的管理、维护房地产市场秩序、保障房地产权利人的合法权益、促进房地产的健康发展,这显现了行政法的特性。(3)属于民法,房产和土地都属于不动产,不动产的性质决定了它属于民法的范畴,并且房地产的大部分活动都是民事行为,如房地产交易、商品房买卖、房屋租赁、房产抵押以及土地使用权转让等都是民事行为,遇到的大部分问题都可以通过民事途径来解决。(4)属于独立的法律门类,也称为独立法律说,认为房地产是有机统一的法律整体,是指调整房地产开发、交易、产权登记、税费征收等房地产关系的法律规范的总称喜。(5)综合法律说,由于我国房地产的特殊性,土地属于公有制,土地上的房屋属于私有制,这种在公有制的基础上附有私有制,很难将其单独地归类于民法或者行政法,所以部分学者认为房地产法是民法、经济法、行政法交叉的学科。这种学科的不确定性导致各高校课程设置不规范、教材风格不一。
(二)传统的教学方式方法导致学生知识与实践脱节
我国目前的房地产法培养模式属于专才教育,围绕房地产法学科概念、学科理论内容、学科理论制度展开,以此模式来培养房地产法专业人才。在教学内容和方式上偏重法律概念、法律法规和原理的讲授,知识与实践存在脱节。如此重理论轻实践的传统教学方法,导致学生缺乏主观能动性,课堂学习枯燥乏味,学习效率低下,学生不主动思考问题、提出问题、解决问题。房地产法是应用法学,应该培养学生学以致用,尽管高校也有实践课,但实践教学重形式轻效果,缺乏创新。教学不仅是要传授法规内容,更应让学生学会运用房地产法解决现实问题。
(三)培养目标的单一化导致法学人才千人一面
现行法学教育培养目标单一,培养目标缺少层次造成了培养模式的千篇一律,尽管我国有专科教育、本科教育、研究生教育,但不同层次、不同形式的房地产法学教育的培养模式与培养目标却没有实质区别。口径窄、人才类型单一是我国房地产法教育现状的主要弊端,传统的培养模式很难满足同一行业不同层次对于人才的需求。现有的人才培养模式培养的法律人才基本是一个模子出来的,理论知识扎实而实践经验不足。
三、房地产法律人才教育培养模式的选择
尽管我国房地产法学科定位尚不明确,但房地产法是一门应用型学科是毋庸置疑的,因此笔者认为可以根据房地产行业的需要,把房地产人才培养的目标定位为跨专业的复合应用型法律人才。
培养优秀的跨专业复合应用型法律人才,人才培养模式是关键。房地产领域的复杂性导致房地产法的人才培养难度较高。关于人才培养模式的概念,时任教育部副部长的周远清曾在1998年教育部召开的第一次全国普通高校教学工作会议上,对“人才培养模式”下过定义,指“在一定的现代教育理论、教育思想指导下按照特定的培养目标和人才规格,以相对稳定的教学内容和课程体系、管理制度和评估方式,实施人才教育的过程的总和”③。
(一)房地产法律人才培养的目标定位
把培养跨专业复合应用型房地产法律人才作为目标。首先,房地产法律人才应具备良好的综合素质。要求培养学生优秀的创新能力、辩证的批判精神、严谨的逻辑思维、灵活的实践动手能力,既懂得传统又理解现实,引领房地产的发展和法治建设;通晓中西文化,理解中西文化差异,具备为社会和房地产法学研究提出建设性的、对房地产发展有积极意义的方案的能力。其次,学生应掌握深厚的专业知识。在理论知识方面,法律知识渊博,了解法律运行规律,具备法律精神,能熟练运用法律规则从事经济运作,处理实践性事务,能够准确把握我国国情,具有国际视野;在房地产知识方面,了解房地产等建筑行业的基本理论,能够将房地产法以及房地产建筑行业的知识融会贯通,了解各种房地产法实例,掌握房地产开发流程、房地产征收与补偿、房地产买卖、抵押按揭、房地产租赁、房地产金融与税收,通晓涉外房产事务等。
(二)房地产法律人才培养的教学内容和课程设置
房地产法的人才培养模式应该融合东西方教育模式。现行房地产法教育存在局限,由于学科定位不明确,各高校教材风格不一,因一些基本制度和概念没有争议,如不动产制度、基本财产关系等,大部分学者把房地产法归于经济法门类,但经济法角度的房地产管理教材几乎没有,影响房地产法的正常教学。房地产法是全新的、处于发展期的法律,需要根据当下现实,以全新的方式、先进的教育理念开展房地产法教育。
目前我国大部分房地产法教科书有两种框架教学内容的课程设置,一种是根据房地产法的调整对象和调整关系进行课程设置,主要包括房地产财产关系与管理关系。财产关系包含房屋所有权和土地使用权以及权利的归属、流转等;管理关系主要是房屋管理关系和土地管理关系,包含了国家对宅基地的规划开发、房屋产权管理、房屋的拆迁、土地征用等与国家行政权力直接有关的行政管理关系。还有少数教材是根据房地产的开发过程设置教材的,按照开发过程逐步讲解,分析每一个环节可能涉及的法律问题。
根据房地产的自身特点,笔者认为房地产法教学内容应遵循以下原则:首先,教学体系要完整、内容要创新,房地产法是全新的法律门类,教学内容要紧跟时代、突出重点。将理论阐述、案例分析、问题探讨相结合,达到理论与实践相结合的目的。其次,建议完善上述课程设置中以房地产开发流程为主线的课程设置。在此课程设置基础上有所取舍,满足不同专业背景学生的需要。对于法律专业的学生来说,虽已经具备一定的法律基础理论,但对于房地产开发的流程了解相对较少,因此此种课程设计有助于法律专业背景的学生将法律知识与房地产知识融会贯通;对于房地产专业背景的学生来说,若是直接传授枯燥的法律知识,难免降低学生的学习积极性,此种课程设计将房地产开发中的每一个环节可能遇到的法律问题添加其中,生动有趣,易于学生接受,学习效果更好。建议房地产课程设计以房地产开发、经营、管理作为主线,涵盖房地产法律体系,权属体系,权属登记,土地使用权的取得、转让、征收,房地产开发,房地产交易、抵押按揭、房地产租赁、物业管理,房地产征收、拆迁和补偿,房地产市场管理,房地产社会保障,房地产行政管理。
(三)房地产法律人才培养的管理制度模式
我国的房地产法教育集中于大学本科阶段。房地产法是一门应用型学科,旨在培养跨专业的复合应用型法律人才。因此,根据房地产法教育对象的特点及房地产法学科特色,结合目前房地产法教学现状分析,笔者建议借鉴美国、加拿大和澳大利亚的法律人才培养教学管理制度。
1. 美国法律人才培养模式
美国法律人才的培养注重法律实务实践,目的在于培养高素质的法律职业应用型人才。它的法学教育是一种高起点、高层次的教育,学生是获得学士学位且有一定工作经历的优秀大学毕业生,实际上相当于研究生教育。美国的法学硕士学制一年,学生在本科阶段学习大量的房地产知识后,根据自身工作经验,再进行一年的深入房地产法的学习,经过理论与实践的深度结合,成为房地产法律精英人才。房地产法需要部分高端的法律人才,我国可以借鉴美国法律人才培养模式,构建我国房地产法的人才培养模式。学生在本科阶段学习房地产知识,研究生阶段学习相关法律知识。此种模式可以保证学生的专业素质与综合素质,但学习周期长、培养成本较高。
2. 加拿大或澳大利亚法律人才培养模式
鉴于美国模式的人才培养周期长、成本高,并且社会需要的并不完全是精英人才,也可以借鉴中国政法大学法学院院长薛刚凌教授在《法学杂志》发表的《社会转型期:我们培养什么样的法律人才》一文中提到的加拿大或者澳大利亚的人才培养模式:“加拿大大学的双专业培养模式,即在一个学位的基础上,学习两门学科。例如选择双专业的学生,在选择房地产专业的同时,还要选择法律作为另一学科,如掌握法学的基本理论,学习房地产法”。另外一种培养模式,即澳大利亚的Combined Law Degree或研究生课程项目培养模式,要求学生第二年完成房地产核心课程后申请房地产法课程的学习,毕业时获得两个学位,双专业或双学位的培养相对而言难度较高,对学生要求严格,因此选择培养对象需遵循以下规定,首先,房地产法的选修面向高年级学生,一、二年级学生仍以学习本学科为主,不允许进行双学位或双专业学习;其次,学生的成绩必须达到较高的GPA值;最后,学生需具备沟通、表达能力、逻辑思维能力等基本能力④。
3. 我国少数高校建立的“建设法学”专业人才培养模式
近年来我国对于房地产法人才培养也逐步向复合型、应用型人才靠近,上述提到的山东省某高校对“建筑法学”专业人才社会需求和培养质量的调查与分析一文中做了如下总结:通过分析用人单位对法学专业人才的需求状况和质量评价,发现房地产建筑行业对具有复合型知识和实践能力强的法学毕业生需求比较旺盛。在此调查的结果上,山东省某高校迅速构建了建设法规特设课程群。该高校是以土木类为优势专业的理工类大学的综合性院校,法学专业不突出。在法学本科生就业形式日益严峻的背景下,该校基于学科发展的实际情况,依托学校优势学科资源,将法学学科融入土木工程房地产建筑类专业,重点创建“建设法学”作为学科发展特色。培养跨专业的复合应用型法律人才,构建建设法规特色课程群。教育部规定的法学学科有十四门核心课程,该校在法学本科专业学生共有的知识平台上,将建筑类课程和法学课程进行合理搭配,保证知识的系统性。通过整合、重组相关课程和丰富建筑类的教学内容,确定建设法学特设的法学本科专业交叉学科的培养方案,构建学科交叉的复合型知识结构。目前该校建设法规特设课程群包括基础必修课、限定选修课和专业任选课,建筑类房地产开发类基础知识、建设领域相关法规两大方面,自第三学期开始连续五个学期进行讲授,已经培养出了多届初步具备复合型知识的法学毕业生,近两年,该校毕业生就业于建筑类房地产企业的比例稳步上升。虽然该校建设法学特色专业建设初步显现优势,但是在具体操作上需要进一步与社会对接。笔者认为该高校实行的教育模式值得借鉴,以此来培养更多的房地产法人才。⑤
(四)房地产法律人才培养的教学方法和评估方式构建
教学方法应当多元化,增加课堂教学的趣味性。首先,采用案例教学、视频教学、课堂讨论和法院旁听等方式丰富课堂,使学生学以致用,纠正重理论轻实践的教学倾向。其次,法律诊所教学,引导学生接触真实案例,并为学生提供在教师协助下解决真实案例的机会。另外,也可借鉴美国哥伦比亚大学法学院deals教学法,⑥让当事人、律师等将真实案例带入课堂,举办讲座,帮助学生了解律师的工作流程,让学生接触真实案例以及交易中出现的问题,安排律师或者委托人解答学生问题,举行模拟谈判。
在评估方式上,应注重学生综合能力的考核,不应将期末考试成绩作为评价学生学习成果的唯一标准,房地产法作为一门应用型学科,不仅要求学生掌握基础的理论知识,还要求学生具备良好的法律实务能力,运用法律基础知识和房地产知识解决社会中的实际问题。可以考虑把学生处理实际案例的(下转第7页)(上接第56页)表现作为评估标准之一。总的来说,评估体系应该包括平时测试、期中测试、课外实践、期
四、结语
改革开放之后房地产业迅猛发展,房地产法律人才需求也随之猛增。目前房地产法专业的毕业生普遍专业知识单一、实务实践能力不足,无法将理论知识与实践深入结合,这已经成为制约房地产法学专业毕业生就业的一个重要因素。房地产法有其自身的特点,本文希望通过对人才培养模式的探讨,解决传统房地产法律人才培养模式不完善的问题,在新的房地产法律人才培养模式下,培养跨专业复合应用型人才。使学生真正学有所得、学有所用,满足社会对于人才的需求。这是房地产法人才培养模式研究的意义所在。
摘要：传统的房地产法律人才培养模式存在各种弊端,导致人才培养与社会需求脱节,学生不能学以致用。从我国房地产法律人才的需求情况入手,在中国特设的房地产法行业的背景下,分析传统房地产法律人才培养中存在的一些问题,从培养目标、课程设置、教学内容、教学方式方法、管理体制、评估方式多方视角下综合阐述房地产法律的人才教育培养模式。
关键词：房地产法,培养模式,跨专业应用型人才,复合型人才
注释
1王淑华、王倩:《“建设法学”专业人才社会需求和培养质量调查与分析》,载于《中国电力教育》,2009年第18期,第29页。
2李永全:《建筑法与房地产法概论》,成都·西南交通大学出版社,2004年,第157页。
3百度文库:《人才培养模式》,http://wenku.baidu.c。
4薛刚凌:《社会转型期:我们培养什么样的法律人才》,载于《法学杂志》,2011年第4期,第21页。
5王淑华、王倩:《“建设法学”专业人才社会需求和培养质量调查与分析》,载于《中国电力教育》,2009年第18期,第30页。
8.房地产抵押中的法律问题探讨 篇八
该案是一起典型的房地产错误登记行为直接导致当事人丧失优先受偿权的案例。由于法律规定的不完善，行政赔偿和一般民事侵权赔偿责任应当如何分担和衔接成为困扰司法界的一个难题。本文从房地产错误登记行政赔偿的归责原则、依据、赔偿的范围、责任分担及赔偿方式等方面进行分析。
归责原则 归责原则主要有三种：过错归责原则；过错加不法原则；违法归责原则。违法归责原则是指国家机关及国家机关工作人员执行职务违反法律、法规、规章侵犯公民、法人或其他组织合法权益并造成损害的，国家承担赔偿责任的归责原则。国家是否承担赔偿责任，完全取决于国家机关及国家机关工作人员的行为是否违法。国家赔偿法第二条规定：“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”由此可见，我国采用的归责原则是违法归责原则。
房地产登记，是国家房地产登记行政管理机关根据申请人的申请或依职权所作出的一种行政行为，体现了国家行政权力对房地产物权关系的合理干预，是一种行政确认行为，可以通过登记推定房地产权利种类和权利人。因此，房地产登记的正确与否，会对房地产交易当事人的权益产生很大的影响。在错误登记时受不利影响且穷尽其他救济途径仍不能获得权利救济的一方当事人，有权依据国家赔偿制度的规定，向房地产登记部门要求行政赔偿。错误登记行为并不是导致当事人权益受到损害的惟一原因，房地产交易一方当事人的欺诈行为也是损害后果发生的必要条件，这两种行为同时存在才导致最后的损害后果。这种违法行政行为和民事侵权行为的共同加害称为混合侵权。笔者认为，在发生混合侵权的情况下，由于房地产登记部门负有审核申请材料相关性、合法性和真实性的义务，保障交易安全的职责，因此仅以交易一方当事人有民事欺诈为由而完全排除房地产登记机关的行政赔偿责任，显然是不公平的，至少房地产登记部门与民事侵权行为人应当共同对损害后果承担责任。
目前，在混合侵权行为中行政机关所应承担的责任方面，最高法院司法解释已有所突破。最高法院2001法释第23号司法解释规定“由于公安机关不履行法定职责，致使公民、法人和其他组织的合法权益遭受损害的，应当承担行政赔偿责任。在确定赔偿的数额时，应当考虑不履行法定职责的行为在损害发生过程和结果中所起的作用等因素”。由于不履行法定职责而导致公民、法人或其他组织合法权益受损，在构成要件上与本文所述混合侵权非常类似，也是由行政机关不履行法定职责这一行政侵权行为和另一方当事人的民事侵权行为共同作用产生的。因此，上述司法解释，实际上补充了国家赔偿法的规定，突破了对国家赔偿法的传统理解，对本文所讨论的房地产登记混合侵权的行政赔偿问题也具有一定的指导意义。我国《城市房屋权属登记管理辦法》第三十七条规定：“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”由此可见，房地产登记行政主管部门对于错误登记行为应当予以赔偿。
归责方式 如何确定民事侵权行为人和违法行政机关责任分担的问题，司法实践中有几种不同意见，亟待法律或司法解释作出规定。
第一，当事人提出行政赔偿请求时，由行政机关先赔偿全部损失，之后行政机关再向民事侵权行为人追偿，可以理解为连带责任。由于房地产登记部门的行政赔偿有国家赔偿金作为保障，因此这种做法有利于当事人权益的切实保护。但它的缺点也较为明显，行政机关和民事侵权人的责任分担仍然是一个要解决的问题，而且行政机关向民事侵权行为人追偿缺乏制度保障。国家赔偿法中只规定了赔偿义务机关赔偿损失后，可以要求负有重大责任的内部工作人员或者受委托的组织或个人负担部分或全部赔偿费用，但并未对赔偿义务机关以外的共同加害人进行追偿予以规定。
第二，由法院依据自由裁量权确定行政机关的责任份额，判令其赔偿相应的损失，可以理解为按份责任。这是目前司法实践中较为通行的一种做法。最高法院2001法释第23号司法解释即规定：“在确定赔偿的数额时，应当考虑行政行为在损害发生过程和结果中所起的作用等因素。”这就要求法院在处理案件时，应充分考虑行政机关在损害后果发生过程中所起作用的大小，来确定行政机关所应承担的赔偿数额。如果房地产登记部门由于一般过失对材料审查不严而导致登记错误，应当承担次要赔偿责任；如果房地产登记部门具有重大过失或故意，则应承担主要赔偿责任。这一制度的缺陷在于将房地产登记部门的赔偿数额完全交由法院酌情确定，缺乏较为详尽的法律依据，法院的自由裁量权过大，增加了社会对法院裁判的压力。
第三，当事人先通过其它途径求偿，当穷尽其它求偿手段仍无法得到赔偿时，方可提起行政赔偿之诉，由行政机关承担补充赔偿责任。这是作者所赞成的一种制度设计，其合理性在于，国家赔偿制度就其本质而言，是一种最终的救济制度，只有当受害人无法通过其它方式获得对自己权利的救济时，才能通过国家赔偿的方式取得赔偿。因此，在立法上，国家赔偿制度提起的程序最为严格，赔偿的条件最为苛刻，赔偿范围最为狭窄，当然也是最有保障的，责任政府及其财政是国家赔偿的强大后盾。由于当事人受侵害的权利只有一个，当他通过其他方式和途径得到赔偿时，就不能再通过国家赔偿途径，向侵权的行政机关要求赔偿，否则，就会出现对同一权利多次补救的情况，也体现国家赔偿最小化原则。
责任范围 根据国家赔偿法的规定，国家只对实际发生的损害进行赔偿。由于房地产交易的过程千差万别，错误的房地产登记并不一定会造成当事人权益的实际损失。有一些错误的房地产登记仅仅导致当事人对房地产权利的期待权的丧失，在这种情况下，当事人尚未发生实际损失，房地产登记部门不应承担赔偿责任。
本案是一典型的房地产错误登记行为直接导致当事人物权丧失的案例，权利人的权利补救涉及民事诉讼和行政赔偿诉讼，对两种赔偿的衔接有不同的观点和做法。在提起房地产登记行政赔偿之前，有的当事人已针对民事纠纷案提起民事诉讼并胜诉，但由于败诉方缺乏清偿能力而尚未得到执行。有观点认为，法院已经作出了由败诉方承担民事责任的判决，从而视为当事人的权利已经受到保护，只不过暂时没有实现，因而不能简单地将这种风险转移到国家机关身上；还有观点认为房地产登记机关只赔偿登记费。