银行住房贷款细则

银行住房贷款细则（通用8篇）

1.银行住房贷款细则 篇一

还款细则

1.毕业当年不需要还本金，但须付息，请在12月10日前将本年9月1日-12月20日的利息充值到支付宝（仅2008、2009年办理而2010年之后均未办理的仍使用当时在邮储银行开设的存折）账户中，当年需偿还的利息金额可于十一月下旬通过学生在线服务系统（https://sls.cdb.com.cn）

2.毕业第二年仍不需要还本金，但须付一年利息。操作方法同上。

3.毕业第三年开始每年既要分年还本又要付息，分年偿还本金数等于合同金额除以（合同签订年限减合同期间在校学习年数再减一年数），当年付息数等于合同余额按上年12月20日中国人民银行公布的基准利率计算所得利息。操作方法同上。

4.每年除11月份的每月1-10日为提前还款申请期，提交申请后于当月20日前将应还款项（一笔或多笔合同的本息）存入邮政储蓄银行或支付宝账户，下月初可以查看还款情况，全额还款成功的合同状态显示“已结清”。

5.学生还款必须存入贷款合同上的账号才行。在邮政储蓄银行充值时，因异地划款要手续费，应比还款金额多存5-10元，只能多不能少；而支付宝无手续费不需要多存，只要大于或等于还款金额就行了。

6.支付宝充值需到支付宝网站http://才行，详情可以到学生在线服务系统点击3.支付宝使用说明，查看充值程序，只充值还款不需要实名认证，支付宝中有不可用余额可以直接用于还款。

2.银行住房贷款细则 篇二

村镇银行的成立是为了解决中国农村地区金融机构网点覆盖率低、金融供给不足、竞争不充分等问题。居于核心地位的贷款业务始终贯穿于村镇银行运营的整个过程。贷款的价格即利率的高低直接影响到村镇银行的生存与发展。根据相关规定, 村镇银行的贷款利率可以在人民银行公布的同期同档次利率的0.9~4倍这个区间范围内浮动[1]。对于贷款, 村镇银行可以自主定价, 更重要的是, 应该定什么样的价格才是科学合理的, 才能切实解决广大农户与中小企业融资难的问题。本文将会以实地调研的某村镇银行的中小企业贷款为例, 去研究目前村镇银行贷款利率水平。

一、贷款定价模型的选择及其具体的计量方式

对于村镇银行贷款定价模式的选择与具体计量方式的确定, 我们参照叶肄聪[1]的做法, 采用成本加成定价法。 (1) 成本加成定价模型的公式如下:

贷款利率=信用风险溢价率+期限风险溢价率+资金成本率+贷款费用率+目标利润率 (式1)

以下是各部分的具体计量方式。

(一) 信用风险溢价率

风险溢价, 即对银行贷款可能发生的违约风险作出必要的补偿。贷款违约损失主要由预期损失 (expected loss, EL) 和非预期损失 (unexpected loss, UL) 引起。由此, 则有信用风险溢价的计算公式:

信用风险溢价=EL+UL (式2)

1. 预期损失。

预期损失 (EL) 由贷款风险暴露 (EAD) 、违约率 (EDF) 和违约损失率 (LGD) 三个指标确定, 可以用下面公式表示:

对于EDF、LGD与EAD的计算, 我们可以直接引入许一览[2]提出的计算方法。

违约率 (probability of defaul, PD) 也称预期违约频率 (expected default frequency, EDF) , 指借款人在一定时间内违约的概率。对于目前的村镇银行, 由于其处在发展初期, 其积累的相关历史数据还不足, 这就无法直接使用其内部数据去计量。为了弥补这一缺陷, 考虑到农村信用合作社的贷款对象与村镇银行的贷款对象特征比较接近, 我们可以采取村镇银行所在地的农村信用合作社相关的历史数据, 大致地估算出一个平均的违约概率。在此, 有一点值得注意的是, 必须要根据贷款人不同的信用等级分别去计算其违约概率。

风险敞口 (exposure at default, EAD) 是贷款违约时银行所面临的最大损失, 主要用于度量银行发放贷款存在的风险头寸总额。可用如下公式表示:

风险敞口 (EAD) =单笔贷款金额-ΣaiSi (式4)

其中, Si为各项抵押或担保下的金额, ai为折算系数, aiSi表示在贷款违约时该项抵押或担保中银行所能回收的最小金额。ai系数可使用中国银监会发布的《商业银行资本充足率管理办法》中第25条和第26条的界定, 对所列的质物或担保根据风险缓释作用设定折算系数。

违约损失率 (loss at given default, LGD) , 又称为发生违约后的损失 (loss in the event of default, LIED) , 即一旦发生违约, 违约部分的风险敞口将损失的数量。违约损失率也可以用历史数据模拟进行计算。同样地, 由于村镇银行所积累的相关历史数据还不足, 所以还是只好采取村镇银行所在地的农村信用合作社的历史数据来估计违约损失率。具体的采集处理数据的方法与违约概率的采集数据方法一样, 必须把不同信用等级的客户逐个区分开来, 然后分别去计算。

把以上几部分乘起来, 就可以得到 (式3) 的右边。于是有预期损失的风险溢价的计算公式:

2. 非预期损失。

非预期损失, 或者称为意外损失, 是指由于波动性导致的不可预测的潜在损失。对于非预期损失的计算, 我们仍然直接引入许一览[3]提出的计算方法。为了弥补非预期损失, 银行一般会留出一部分经济资本以备用。经济资本是具有一定收益率要求的, 这样就得出了非预期损失风险溢价计算的变通办法:

在目前, 由于一些客观原因, 只能用新巴塞尔协议中有关监管资本要求来估算经济资本占用额。经济资本占用额的计算公式是:

经济资本占用额=最低资本充足率要求×ΣaiSi (式7)

其中, ai和si的定义同 (式4) , 根据新巴塞尔协议的要求, 最低资本充足率要求取8%。经济资本收益要求由每个银行的财务部门在年初制订。

只要把预期损失与非预期损失这两部分加起来, 就得出了信用风险溢价的计算公式:

信用风险溢价=风险溢价1 (EL) +风险溢价2 (UL) (式8)

(二) 期限风险溢价率

期限风险是由于贷款期限长短不一导致贷款损失的可能性和货币时间价值的变化。期限越长, 风险越大, 所以要求的期限风险补偿率就越高[3]。考虑期限因素, 有期限风险溢价率的计算公式:

期限风险溢价率=TR*LGD*EAD/贷款总金额 (式9)

其中, TR为期限风险系数。李明贤、李学文[4]认为, 当贷款期限在12个月内时, 由于贷款期限较短, 期限风险可以忽略不计, 期限风险系数TR=0, 此时贷款风险溢价率完全等于其信用风险溢价率;但当贷款期限大于12个月时, 就必须根据期限的长短来分别确定。对于TR的计算, 村镇银行必须是建立在对授信客户进行信用等级的评定的基础上进行的, EAD的计算方法同 (式4) 。

鉴于除借款人因素外, 影响村镇银行期限风险的其他因素与商业银行类似, 这里可以选择参照商业银行期限风险系数来确定TR, 近似计算。具体的期限风险系数TR (见表1) 。

(三) 资金成本率

资金成本是根据贷款的自然期限在金融市场上融入同种性质资金所必须付出的成本[6]。我们将引入李明贤、李学文[4]的做法, 以资金历史平均成本和边际成本的加权来计算资金成本率。

资金的历史加权平均成本的计算公式为:

其中, In为第n种资金来源的利息支出, fn为第n种资金来源的可用资金, CTn为第n种资金来源的平均成本, CT为可用资金的历史加权平均成本, Fn为低n种资金来源的数量, TF为村镇银行获得的资金总额。

新增加资金的加权边际成本计算公式为:

其中, MCn为第n种资金来源的边际成本, NIn为第n种资金来源新增的利息支出, Nfn为第n种资金来源新增的可用资金, MC为村镇银行新增资金的平均边际成本, NFn为第n种资金来源的数量, NTF为村镇银行新增的资金总额。

以资金历史平均成本和资金边际成本这两种方法为基础, 通过计算两种成本的加权成本来确定资金成本, 即最终的资金成本为资金历史平均成本与资金边际成本的加权成本, 计算公式为:

资金历史成本权重=现有资金总额/ (现有资金总额+新增资金总额) (式14)

资金边际成本权重=新增资金总额/ (现有资金总额+新增资金总额) (式15)

其中, FC表示最终的年资金成本率, MCT为历史资金总额, MMC为新增资金总额, TT为所有用于贷款的资金总额, N为贷款年限。

此外, 还有一点需要注意的是, 由于村镇银行的存款有不同的项目, 不同类型的存款所支付的利息率有很大的差异, 且因期限不同, 利息也不同。因此, 对于村镇银行的历史资金成本和边际资金成本必须按照资金来源种类的不同及期限的不同来加以计算。确定了CT和MT之后, 再根据 (式16) 来计算最终的资金成本率。

(四) 贷款费用率

贷款费用是商业银行非资金性经营成本, 包括信贷人员的工资、福利、奖金, 对借款人进行信用调查和分析所发生的费用, 管理贷款时使用的用具和设备成本, 抵押物的鉴别、估计及维护费用, 贷款资料、文件的工本费、整理保管费用, 贷款本息回收的费用等[2]。在此, 我们可以参照许一览[2]计算贷款费用的方法, 即用每笔贷款所分摊的费用来估算贷款费用, 计算公式如下:

上式中, 上年总费用支出为上年总支出扣除利息总支出, 即

上年总费用支出=上年总支出-上年利息支出 (式18)

(五) 目标利润率

村镇银行的本质仍然是一家商业银行, 其经营目标仍然是利润最大化, 不过是建立在服务三农这一原则的基础上的。通常来说, 每家银行都有自己的一个目标利润, 这是银行得以继续经营的一个条件。对于每一笔贷款的利润率, 每家银行自己都会确定。因此, 对于这一部分, 我们可以直接到村镇银行去调查, 了解其期望的利润是多少, 然后就可以直接得出贷款的目标利润率。

二、实际案例分析

为了进一步探究村镇银行贷款利率水平, 下面以一具体的案例运用上述贷款定价模型来计算说明。案例如下:NB企业为一生产农机、农具的中小企业, 成立于2004年, 2010年3月因生产扩张需要向村镇银行贷款250万元, 贷款期限为两年, 利息支付方式为固定年利率。该笔贷款以抵押的方式作担保, NB企业的抵押物是厂房与机器设备, 经中介公司评估价值为240万元。

(一) 信用风险溢价率的计算

1. 预期损失部分。

某村镇银行的信用等级分为八个, AAA、AA、A、BBB、BB、B、C、D。该村镇银行对贷款的客户进行严格的准入控制, 规定一般BBB级以上的客户才能贷款, 对BB级及以下的客户严格审核。经村行的综合评定, 该企业的资信状况良好, 属于A类等级授信客户。

根据 (式3) 以及前文所述, 我们需要的违约概率 (EDF) 、违约损失率 (LGD) 均从村镇银行所在地的农村信用合作社索取数据。采取数据的时间跨度是2000—2009年, 一共十年。具体的计算方法是年平均法, 即EDF=年平均贷款违约笔数/年平均贷款总笔数, LGD=年平均违约损失金额/年平均贷款总金额。经计算, A类等级对应的EDF为0.02, LGD为0.0021。对于风险敞口 (EAD) , (式4) 中的ΣaiSi表示在贷款违约时该项抵押或担保中银行所能回收的最小金额。在实际中, 这等同于抵押物经评估中介评定后的价值, 一旦贷款发生违约, 银行能够取回抵押物的金额。由于NB企业以厂房及机器作抵押物, 前文已述抵押物价值为240万元, 即Σai Si=240万元, 于是EAD=250-240=10万元。把相关数据代入 (式3) 与 (式5) , 可得EL=0.0002%。

2. 非预期损失部分。

根据 (式6) 采集到的数据是, 该村镇银行的经济资本收益率确定为10%, 最低资本充足率要求为8%, 经济资本占用额=8%×240万元, 代入有, UL=0.7680%。

把EL与UL加起来, 就有风险溢价率=EL+UL=0.7682%。

(二) 期限风险溢价率的计算

对于A类企业, 经查表1有, 24 (含) —36个月的期限风险系数是TR=0.04, 代入 (式9) , 有期限风险溢价率=0.04×0.0021×10/250=0.0003%。

把上述的信用风险溢价率与期限风险溢价率加总, 即可得该笔贷款总的风险溢价水平=0.7682%+0.0003%=0.7685%。

(三) 资金成本率的计算

在调查中发现, 该村镇银行的成本会计系统并没有达到 (式16) 所需要数据的要求。也就是说, 在实际中村镇银行难以对任一笔贷款区分其中的资金来源哪一部分是来源于历史资金, 哪部分是来源于新增资金, 于是不能直接用 (式16) 计算村镇银行的资金成本率。经研究, 我们采用近似的计算方法处理, 按可用资金成本率的定义, 把资金成本即利息支出除以可用资金总额, 于是把 (式16) 改写成:

FC= (1/N) ×所有利息支出/可用资金总额 (式19)

式中的FC、N的含义与 (式16) 相同。村镇银行的所有利息支出额为976万元, 可用资金总额为4.88亿元, 这里N=2, 代入 (式19) 有FC=1%。

(四) 贷款费用率的计算

对于贷款费用率, 根据 (式17) 来计算。其中, 所涉及到的数据有, 该村镇银行上年扣除利息支出后的总支出为320万元, 上年贷款利息收入为1 296万元, 上年总收入为1 696万元, 上年贷款规模为1.85亿元, 把数据代入, 有贷款费用率=1.3218%。

到此为止, 把前面四部分加起来就是保本利率, 即保本利率=信用风险溢价率+期限风险溢价率+资金成本率+贷款费用率=3.0903%。这就是村镇银行为了至少不亏本, 对于该笔贷款所确定的利率必须达到的最低水平。

(五) 目标利润率部分

对于不同贷款目标利润的确定, 村镇银行没有统一的标准, 视具体情况而定。实际操作中, 村镇银行是根据每一笔贷款的数额、贷款的用途以及该贷款项目的预期收益来确定贷款的目标利润。村镇银行对于NB企业的该笔贷款, 经过各方面的综合评定, 考虑到要服务三农, 最终得出目标利润率是2%。

综上, 把保本利率与目标利润率相加, 即得该笔贷款对应的固定年利率=保本利率+目标利润率=3.0903%+2%=5.0903%。

由于人民银行规定的一至三年内贷款基准利率为5.40%, 村镇银行允许的贷款利率浮动区间为[0.9, 4], 即其允许的贷款利率区间为[4.86%, 21.60%], 利用上述模型计算出来的贷款利率5.0903%位于允许的范围内, 是有效的利率水平。

研究结论及建议

1.实际上, 该村镇银行对于NB企业贷款采用的利率是央行两年期的基准利率, 为5.40%, 而运用模型算出来的贷款利率是5.0903%, 为基准利率下调5.7%之后的水平。该村镇银行采用央行的基准利率去发放贷款, 存在着两方面的问题。一方面, 中国人民银行的基准利率与模型计算出来的利率相差0.3097%, 这一差距保证了该村镇银行的绝对利润, 因此笔者认为, 5.40%的中小企业贷款利率水平是偏高的。另一方面, 村镇银行的做法表明了实际操作中它并没有实行科学的贷款定价, 而只是根据中国人民银行的同期同档次利率来发放贷款。因此, 给村镇银行的建议是, 应该要对贷款进行科学合理的定价, 对不同的客户定出不同的贷款利率, 而不应该对BBB类以上的信用等级客户贷款采用同样的基准利率。

2.由模型计算的村镇银行的利率构成来看, 占最大比重的是保本利率, 为3.0903%, 可以说这几乎是各笔贷款利率相同的部分。2在保本利率的基础上加上一定的目标利润率, 就可以得出最终的贷款利率。目标利润率因不同情况而有高有低, 这样最终的贷款利率也有高低之别。目前中国央行规定的利率下限只有0.9倍, 这显然是不够的。假如村镇银行的目标利润率为1%, 那最终的贷款利率将有可能低于基准利率下调10%之后的水平。因此, 建议中国央行应进一步实行利率市场化政策, 逐步放宽利率下限的管制, 允许利率下调的幅度最多可以达到20%~30%。

3.在调查中也发现, 该村镇银行要真正采用上述贷款定价模型或其他定价模型实施科学合理的贷款定价在很多方面都存在着一定的差距。主要的问题有相关数据积累不够、成本会计系统落后、贷款定价人才缺乏。为此, 村镇银行必须做到以下几点, 来切实提高自身的贷款定价的能力: (1) (1) 建立村镇银行贷款定价数据库。 (2) 按照新巴塞尔协议要求, 建立和完善内部评级系统。 (3) 加快管理会计系统的开发和应用。 (4) 加强贷款定价人才队伍建设。

摘要：村镇银行在经营管理过程中, 贷款业务是其核心业务与实现盈利的有效手段。贷款利率的确定关乎村镇银行的存亡。将会以某村镇银行的中小企业贷款为例, 去研究目前村镇银行贷款利率水平。同时, 就存在的一些问题提出相关的建议。

关键词：村镇银行,中小企业贷款,利率水平

参考文献

[1]叶肄聪.村镇银行贷款定价模型选择的研究[J].财经界, 2010, (1) .

[2]许一览.浅议对公贷款风险定价的建模与实现[J].世界经济情况, 2009, (6) .

[3]徐爱华.利率市场化条件下农村信用社贷款定价方法研究——湖南的现状考察与模式选择[J].财经理论与实践, 2006, (5) .

[4]李明贤, 李学文.农村信用社贷款定价问题研究[M].北京:中国经济出版社, 2008.

[5]陈坚.国际银行业贷款定价模式分析及借鉴——以国际某银行为例[J].金融管理与研究, 2007, (12) .

3.银行细则五花八门 篇三

从目前的格局看，中资银行的争论还毫无头绪，而外资银行反倒有可能钻了一个很大的监管空子，成为《通知》出台后最大的赢家。

外资银行成暂时的特区

目前，首批转制为本地法人银行的4家外资银行中，花旗、渣打明确表示，以个人为单位确定第二套房贷，东亚、汇丰仍在商量细则。

花旗银行出台的细则明确规定，以个人为单位认定。同时贷款结清后，再贷款购房仍会视为“首套住房”。对于申请购买第二套房贷款的客户，执行首付款比例至少四成，贷款利率在基准利率基础上，上浮10％。

渣打银行表示，虽然具体细则还未出台，但会严格遵循央行政策。在监管部门细则出台之前，渣打银行目前是以个人为单位来执行‘第二套房’的房贷标准。

东亚和汇丰银行的细则目前还未出台，但市场人士普遍认为，其将以“个人”为单位认定。

认定标准略松还不是外资银行最主要的“优势”，一些专家指出，它们最大的优势是“央行征信系统不对外资银行开放”。

“没有权威的征信系统支持，即使想查也查不到一位客户到底在别处贷款买房过没有。况且如果是银行存心想放款给客户，只要客户在贷款申请表格里写自己没买过房，银行也一口咬定查不到，央行和银监会也没有办法责怪外资银行。所以，那些在中资银行混不过去的炒房客很可能选择到外资银行做按揭。”一位市场人士说。

不过据了解，目前央行已经加紧与外资银行的信贷数据系统连接，有望于年底连通。

分散决策

据最新的消息称，央行和银监会很可能不会再正式出台《通知》的相关细则，商业银行只需将本行调整房贷的具体规定送交央行、银监会报备。

“这种做法是效仿‘股改’时的‘协商选择、分散决策’的思路来解决问题。”前文所述的银行界人士告诉记者，“各商业银行在不同地区设置一些不同的标准以及执行力度，然后展开密切监控，最后将结果统一汇报给决策部门，根据不同地区特点开展不同的细则规定。不过，据我所知，以‘家庭’为划分标准是一个基本的共识，如果以‘个人’为标准，界定‘第二套房’还有何意义?”

中国共产党十七大代表、中国建设银行董事长郭树清10月13日在接受新华社记者采访时表示，建行已明确贷款人第二套住房的认定标准以“户”为单位，并已将北京地区的第二套住房贷款的首付比例提高至50％。

他同时表示，由于国内不同地区具体情况不同，因此各地建行在制定第二套住房贷款细则时，会结合当地情况作适当调整，实施标准不能“一刀切”。郭树清的这番讲话也是对以上市场猜测的极为有力的佐证。

10月17日，工商银行上海分行副行长张琪也公开表示，对于第二套住房工商银行倾向于以“户”为认定单位，而对于已经通过银行贷款购买住房的，即使已经还清贷款，再次通过银行贷款购买住房时也将被视作第二套住房。

五花八门的方案

相比之下，国内中小银行的步调远没有建行、工行等大行这么齐整，它们或采取了五花八门的认定方式，或者干脆选择了观望。

10月17日，交通银行副行长叶迪奇表示，交通银行对于第二套房界定采取以个人为单位，夫妻双方可以以各自的名义分别申请住房贷款。对于已经通过银行贷款购买住房的，只要还清银行贷款，再次申请住房贷款时，也可视作第一套住房贷款。交行将根据借款人个人信用报告上已有的住房贷款记录，判断客户贷款购买住房贷款的套数。

此前一天，光大银行也出台了房贷细则。该行细则中明确，仅对首套自住房执行固定优惠利率，对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房贷款，以及商用房贷款，均暂停办理定息房贷。光大银行的房贷细则规定：对于认定的“第二套房”，其贷款首付款比例不得低于40‰贷款利率按基准利率的1.1倍执行。对于借款人的第三套(含)以上住房贷款首付款比例的要求是：每增加一套住房，其贷款首付款比例应在第二套住房贷款首付款比例的基础上增加2个百分点。

此次，光大银行对其固定利率房贷也作出调整，仅对首套自住房贷款执行固定优惠利率。暂停对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房贷款，以及商用房贷款执行固定利率。

华夏银行总行同日也向分行下发了执行细则，细则规定第二套房的首付为4成，利率为基准利率的1.1倍，每增加一套住房，首付提高不少于5个百分点，贷款利率在前一套贷款利率的基础上上浮不低于2％。细则规定，已利用贷款买房再申请贷款购房视作第二套住房。细则还要求各分行通过央行的征信系统，详细查询借款人及配偶的身份证号码及购房套数。

其他一些银行尚未有明确的细则，但在实践中也采取了一些针对《通知》的做法。

北京银行的规定最松，第二套住房认定标准以个人信贷记录为准。夫妻双方如一方名下有房产，另一方购房仍算第一套。贷款已经结清，则按第一套房来对待。

广东发展银行较紧，第二套住房认定标准以家庭为单位，不过，如果是此前购房时有过贷款，但是贷款已经结清，则按第一套房来对待。

4.银行住房贷款细则 篇四

【颁布单位】中国银行

【发文字号】

【颁布时间】1988-10-20 【失效时间】

【全文】

中国银行对外商投资企业贷款办法实施细则（暂行）

中国银行对外商投资企业贷款办法实施细则（暂行）中国银行

中国银行对外商投资企业贷款办法实施细则（暂行）

中国银行对外商投资企业贷款办法实施细则（暂行）

（1988年10月20日发布）

第一章 总 则

第一条

为了贯彻国务院１９８７年４月７日批准的《中国银行对外商投资企业贷款办法》（以下简称《办法》），根据《办法》第二十六条的规定，特制定本细则。第二条

对外商投资企业（以下简称“企业”）贷款要确保资金安全，讲求经济效益，参照国际融资惯例提供良好服务。

第三条 中国银行按照国家政策，对下列企业优先提供贷款。

一、产品出口企业。即产品主要用于出口，外汇平衡有余的生产型企业。

二、先进技术企业。即引进先进技术，从事新产品开发，实现产品升级换代，以增加出口创汇或者替代进口的生产型企业。包括外国投资者提供先进技术改造中方原有企业的外商投资企业。

三、国家鼓励发展的重点企业。

第二章 贷款对象和范围

第四条

凡依照中华人民共和国法律取得营业执照的外商投资企业均可按《办法》和本细则的规定申请贷款。

第五条

企业为筹措基本建设项目和技术改造项目所缺合理资金；为筹措正常生产、流通、经营所需资金，均可申请贷款。

第三章 贷款种类和用途

第六条 贷款种类，分为固定资产贷款和流动资金贷款。贷款货币可使用人民币和中国银行同意的外币。

第七条

固定资产贷款。用于基本建设项目和技术改造项目的工程建设费，技术、设备购置费及安装费等所需的资金。

一、中短期贷款。

二、中长期贷款。

三、买方信贷。用于购买外国资本商品，支付有关费用。中国银行根据与外国银行签订的买方信贷协议办理的贷款，贷款金额一般不超过商务合同金额的８５％。

四、银团贷款。用于贷款金额大、期限长的大型项目。中国银行做为牵头行、安排行与参加行与国内外数家银行共同按一个借款合同向企业提供的贷款。

五、项目贷款。用于以借款项目本身的效益作为还本付息来源的一种贷款。第八条

流动资金贷款。用于企业在商品生产、商品流通及正常经营活动过程中所需的资金。

一、生产储备及营运贷款。用于企业为保证正常生产、经营所必需的储备及营运资金的贷款。

二、临时贷款。用于企业由于季节性、临时性等原因所需追加流动资金的贷款。

三、活存透支贷款。用于信誉良好的企业为保证正常生产经营所需的临时周转资金。即企业在中国银行开立的活期存款帐户内的透支额。

第九条 下列贷款可用于固定资产或流动资金：

一、现汇抵押贷款。用于按中国人民银行《关于外商投资企业外汇抵押人民币贷款的暂行办法》受托办理的贷款。

二、备用贷款。用于根据企业申请的特定用途，经中国银行审查同意安排待使用的贷款。

第四章 贷款条件和程序

第十条 贷款条件：

一、企业是中国境内独立的经济法人。

二、企业按合同、章程规定交足注册资本，并经中国注册会计师事务所验资。申请流动资金贷款需具有一定比例的自有流动资金。

三、企业董事会借款决议和借款授权。

四、企业的固定资产投资项目已由计划部门批准。

五、企业有偿还能力和保证。第十一条 贷款程序：

一、企业首次申请贷款须提交下列文件：

（一）借款申请书及用款、还款计划；董事会借款决议及借款授权书，或具有相同效力的文件。

（二）有关部门批准企业立项文件，项目的可行性研究报告。

（三）经贸部门发给的批准证书；工商行政管理机关发给的营业执照；企业合同、章程；验资报告或证明。

（四）在中国银行开立存款帐户。

（五）还款保证文件及其他有关文件与证明。

（六）有关财务报表。

二、企业再次申请贷款时，可不再重复提供仍然有效的文件。

三、中国银行对企业提交的文件进行审核，对项目进行调查研究，勘查现场及核实有关配套落实情况，必要时可聘请专家评估。借款人须积极配合并提供便利。

四、中国银行按规定对项目进行审查和评估，贷款条件基本具备后，可出具贷款承诺书。符合贷款条件后，中国银行与企业签订借款合同。

第五章 贷款期限、利率和费用

第十二条

贷款期限的计算，自借款合同生效之日起，至合同规定的还清全部本金、利息、费用之日止，含提款期、宽限期、还款期。提款期自借款合同生效之日至合同规定贷款全部提完之日或最后一次提款之日止；宽限期自贷款提完之日或最后一个提款之日至第一个还本付息之日止；还款期自合同规定第一个还本付息之日至还清全部贷款本息和费用之日或最后一个还本付息之日止。

第十三条 贷款期限：

一、固定资产贷款中的中短期贷款期限不超过３年；中长期贷款期限３至７年，确属特殊项目经中国银行同意，可适当延长；买方信贷期限按中国银行与外国银行签定的买方信贷协议确定。

二、流动资金贷款中的生产储备及营运贷款期限不超过１年；临时贷款期限一般不超过６个月；活存透支贷款期限由借贷双方商定。

第十四条

人民币贷款利率，按中国人民银行规定执行（在贷款期限内，如中国人民银行调整贷款利率时，中国银行贷款利率亦相应调整）或由借贷双方按资金市场拆借利率加利差协商确定。第十五条

外汇贷款利率，按中国银行制订的综合利率确定或由借贷双方根据国际市场利率协商确定。使用买方信贷的利率，以中国银行与外国银行签订的买方信贷协议利率加手续费确定。外币活存透支利率按中国银行制定的利率确定。第十六条

人民币贷款利息按中国人民银行规定的计息期和计息方法计收；外汇贷款利息根据借款合同规定的利率和计息期计收。第十七条

除事先经中国银行同意者外，企业自借款合同生效日起，对未提贷款额度需支付承担费。对大型建设项目的贷款，企业还需按借款合同规定支付有关费用。

第六章 还款保证

第十八条

企业向中国银行申请借款，中国银行认为需要担保的，必须提供经中国银行认可的担保。中国银行根据项目经济效益和资金回收的安全性，要求企业提供下列一种或两种保证：

一、信用担保；

二、抵押担保。第十九条 信用担保

一、企业向中国银行提供由资信可靠、有偿还债务能力的金融机构、企业及其他经济组织出具的还款保函。对大中型建设项目的固定资产贷款，企业还须提供超支担保、经营亏损等担保。

二、担保人如遇撤销、改组、破产或其他原因失去担保资格和能力时，企业须提前３个月通知中国银行，并提出继续担保人选，经中国银行审核认可后，办理担保责任转移手续。

三、企业借款有２个以上的还款担保人时，各担保人须声明和承诺其担保是分别的和共同的。

四、担保人提供的保函，须由其法人代表或其授权人签发。

五、还款保函主要内容有：

（一）受益人、担保人全称和法定地址；

（二）担保内容、金额和期限和担保人责任和义务；

（三）适用法律；

（四）担保人银行帐户号码；

（五）有权签字人和签字日期。

担保人须承诺：保函是无条件、不可撤销的；担保人承诺受益人发出索偿通知是不可抗辩的；担保人承担还本付息和费用的连带责任，担保直至还清本息和费用为止，担保是持续性的；承诺贷款人对借款人的任何宽限不会影响担保责任。第二十条 抵押担保

一、下列有变现能力的财产可作抵押物。

（一）有价凭证，包括债券、存单、股票等；

（二）房产、机器、设备等；

（三）适销的原材料、半成品、产成品；

（四）其他可转让的权益。

二、下列财产不能作抵押物：

（一）法律禁止买卖的自然资源或财产，依法被查封、扣押财产；

（二）淘汰、老化、破损和非通用性机器、设备；

（三）所有权有争议的财产；

（四）采取保全措施及其他无法强制执行的财产。

三、中国银行需对抵押物估价或委托有关机构估价。抵押贷款金额由中国银行确定。

四、抵押财产，需由企业董事会作出财产抵押决议，并由法人代表或有权签字人签署抵押担保文件。

五、抵押担保贷款本息未清偿前，未经中国银行认可，抵押人不得将抵押物再次抵押、出借、转让、出租、出卖，抵押人须确保抵押物的安全、完整和完好使用状态。

六、已抵押给其他银行的抵押财产，再抵押给中国银行时，中国银行与企业须明确各贷款银行的受偿权利。

七、抵押人需提供抵押物的清单和拥有抵押物所有权的证明。抵押的财产须在中国人民保险公司保险，保险权益转让给中国银行。

八、企业到期无力偿清债务，中国银行有权依法处分抵押物，处分所得款项偿还贷款本息、费用和罚息后，剩余部分退还给抵押人；如处分所得款项不足偿还贷款本息、费用和罚息，借款人仍承担偿债责任。

九、办理抵押担保贷款，抵押人须与中国银行（抵押权人）签定抵押担保书，其主要内容：

（一）抵押人与抵押权人全称、法定地址。

（二）抵押担保贷款贷币、金额、期限、利率、用途、偿还方式。

（三）抵押物名称、规格、数量、价值、作价、所在地。

（四）抵押物占管方式、责任。

（五）违约责任及抵押物处分方式。

（六）特别约定事项及双方商定的其他条件。

（七）签约日期、地点、有权签字人签字。

十、抵押担保书应在抵押人所在地的公证处办理公证手续，费用由抵押人支付。

第七章 借款合同

第二十一条

企业申请借款，经中国银行同意后，双方须签订借款合同，以明确权利、义务。第二十二条 借款合同主要内容有：

一、借贷双方名称、法定地址。

二、借款用途。

三、借款贷币、金额、期限、利率、费用及计收方法。

四、借款先决条件。

五、提款与还款。

六、借款人承诺和保证。

七、违约及违约处理。

八、特别约定事项。

九、适用法律。

十、签约合同日期、地点、有权签字人签字。

第二十三条

中国银行认为必要时，借款合同须经有关部门公证或见证，费用由借款人支付。

第八章 提款与还款

第二十四条

企业须如期交足注册资本并使用后，按借款合同规定的用款计划提款。第二十五条

企业需在提款有效期内，按用款计划规定的期限提款，无故逾期，未提贷款额度视为自动取消。

第二十六条

企业提款，须提前通知中国银行，在提款日办理填写支取凭证手续，该凭证内容包括：提款日、货币、金额、借款人帐户、经办人、有效签字（印鉴）及提款用途等。借款用途用于工程建设的，需提供建筑商出具的支付通知书；必要时，需提供测量师出具的工程进度、质量和费用支出的证明。

提款支取凭证和中国银行贷款帐户是企业借款人债务证据。第二十七条

企业须按借款合同规定的还款计划偿还贷款本息。企业如需调整还款计划，应事先征得中国银行同意。第二十八条

企业在纳税之后的净现金收入，应首先偿还中国银行贷款。第二十九条

中国银行认为必要时，企业须在中国银行开立“保管帐户”，将企业的折旧、摊销、待分配利润及其他收益存入该帐户。第三十条 经中国银行同意，企业可提前偿还贷款。大型建设项目提前还款须按借款合同规定的还款计划顺序倒序偿还。

第九章 违约与违约处置

第三十一条

借款合同有效期内，企业须履行合同规定的各项条款。企业出现下列任何一种情况，即构成违约：

一、拒绝或变相拒绝偿还到期应付贷款本金、利息、费用。

二、担保人失去担保资格或能力。

三、擅自处理抵押物或造成抵押物的减少、灭失、毁损。

四、与第三方签订任何有损中国银行贷款权益或影响企业履行借款合同的契约和协议等。

五、未经中国银行同意，擅自变换、增加或减少股东。

六、挪用贷款；擅自抽逃资金或转移资产。

七、修改或补充企业的合同、章程，而损害中国银行的贷款权益。

八、拒绝或阻挠中国银行派员对企业监督检查；拒不提供有关财务报表或其他有关资料。

九、向中国银行提供文件、资料不真实。

十、擅自将中国银行信贷资金和还贷资金转移到其他金融机构。

十一、企业投资者停止、终止本企业经营。

十二、其他违反借款合同中任何条款的行为。第三十二条

对企业违约，中国银行可以口头或书面通知企业，并根据企业违约性质、程度，采取下列一种或数种处置：

一、限期企业纠正违约行为并采取补救措施。

二、停止企业继续提取贷款，注销企业未用的贷款额度。

三、对企业贷款处予罚息。

四、冻结企业部分或全部存款帐户。

五、有权主动从企业存款帐户扣款，偿还贷款本息、费用。

六、向担保人追索债务或处分抵押物。

七、向法院起诉，通过法律程序向企业追索贷款本息和费用或其他损失。

第三十三条

下述可能影响中国银行贷款权益的事件，中国银行有权按本细则第三十二条处置：

一、企业破产或可能破产。

二、企业经营不善，造成或可能造成经济损失。

三、企业与第三者发生纠纷，造成或可能造成经济损失。

四、企业或企业投资者违反国家法律、法规，受到或可能受到经济处罚。

五、其他可能损害中国银行贷款权益事件。

第十章 附 则

第三十四条

除中国银行同意者外，借款合同及附件等法律文件有效文字为中文，适用法律为中华人民共和国法律。第三十五条 本细则由中国银行总行负责解释、修改。经济特区内的中国银行，可根据其业务的具体情况，拟定细则，报中国银行总行批准后执行。在未批准前，可参照本细则执行。第三十六条

5.银行住房贷款细则 篇五

第一章 总则

第一条 根据《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市中小微企业银行贷款风险补偿资金池工作方案的通知》（深府办〔2018〕18号）要求，为保障“深圳市中小微企业银行贷款风险补偿资金池”（以下简称资金池）安全、高效、规范运营，制定本细则。

第二条 本细则所称资金池是指由市财政出资设立，对加盟银行为我市符合条件的中小微企业发放贷款形成的不良贷款实行风险补偿的现金库。资金池初始规模为20亿元人民币，下根据上一资金池资金使用情况，在主管部门和监管执行部门对资金池的运营管理进行绩效评价并经市政府审定后，将所需资金列入市财政委部门预算。

不良贷款按照《中国银监会关于印发〈贷款风险分类指引〉的通知》（银监发〔2007〕54号）执行。

第三条 本细则所称主管部门为市经贸信息委，监管执行部门为市财政委。

第四条 本细则所称管理机构是指受主管部门委托并签订《深圳市中小微企业银行贷款风险补偿资金池委托管理协议》（以下简称《委托管理协议》），依分工共同承担资金池运营管理职责的深圳市高新投集团有限公司（以下简称高新投集团）和深圳市财政金融服务中心（以下简称金融中心）。

第五条 本细则所称加盟银行，是指在深圳辖区内依法设立分行以上，自愿遵守本细则有关规定，且与资金池管理机构签订《深圳市中小微企业银行贷款风险补偿资金池合作协议》（以下简称《合作协议》）的各商业和政策性银行。对加盟银行的风险补偿，实行自愿申报、总额控制、依规审核和社会公示的原则。

第六条 本细则所称中小微企业是指在深圳辖区依法登记注册，成立一年以上，所属产业不属于“限制”与“禁止”类产业范畴，以及不属于金融、类金融和房地产行业，与加盟银行发生借贷关系，当期在国内各银行业金融机构本外币人民币（外币按贷款发放当日中国外汇交易中心或者中国人民银行授权机构公布的人民币与该种外币汇率中间价折算为人民币，没有中间价的按照现汇买入价折算，没有现汇买入价的按照现钞买入价折算，下同）贷款总额合计不超过3000万元的企业。

“限制”与“禁止”发展类产业根据市发展改革委最新版《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》划定。当期贷款总额合计以该企业项目首次进入《深圳市中小微企业银行贷款项目库》为计算时点。

第七条 资金池资金的管理和使用遵循“普惠高效、精准补偿、突出重点、风险分担”的原则，并实行绩效评价制度。

中小微企业银行不良贷款项目库》、《深圳市中小微企业银行不良贷款风险补偿项目库》和《深圳市中小微企业银行不良贷款清偿项目库》（以下分别简称《贷款项目库》、《不良贷款项目库》《风险补偿项目库》和《清偿项目库》）；

2.受理、审核各加盟银行不良贷款项目风险补偿申请； 3.核算、统计已补偿不良贷款项目对应资产，督促加盟银行及时处置不良贷款,并审核处置情况；

4.负责风险补偿回款审核，复核加盟银行对已补偿不良贷款项目的核销，并做好回款和核销台账；

5.负责建立和维护涉及风险补偿的银行、企业名单及各加盟银行不良贷款额度审核, 保护加盟银行客户信息安全等工作。

（二）金融中心：

1.按相关规定管理资金池专用账户；

2.按本细则规定拨付经审核的风险补偿资金，接收加盟银行返还的已补偿不良贷款项目清收所得资金，登记已经高新投集团复核的加盟银行呆账贷款核销，按项目做好相关台账；

3.按需向加盟银行和高新投集团提供相关资料，并配合对账工作。

（三）管理机构每季度按主管部门的要求，报送资金使用、回款、核销和资金池管理情况，配合各项审计、监督、绩效评价和再评价工作。

（四）实现资金池运营管理系统与深圳市创业创新金融服务平-4

纳入补偿范围。

第十四条 贷款项目包括信用贷款，保证担保贷款，动产、不动产及权益类抵（质）押贷款等，但不包括已获得融资担保公司担保或纳入财政再担保、以及享受其他同类风险补偿政策的贷款。

第十五条 不良贷款项目的补偿条件：

（一）形成该笔不良贷款的中小微企业符合本细则所称中小微企业定义；

（二）中小微企业贷款必须用于本企业生产经营，不得用于转贷、委托贷款、并购贷款以及参与民间借贷和投资资本市场；

（三）不良贷款项目符合国家银保监会颁布的“不良贷款”分类标准，且该笔贷款利率上浮未超过国家同期贷款基准利率的50%（含）。

第十六条 不良贷款项目的补偿标准：

（一）中小微企业的不良贷款风险补偿，以其当期在国内各银行业金融机构本外币贷款总额（贷款总额以项目入《不良贷款项目库》前五个工作日内、中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》为准）合计为补偿比例确定依据：

1.不高于500万元（含）人民币的，给予该笔不良贷款（本金余额，下同）40%的风险补偿；

2.超过500万元但不高于1500万元（含）人民币的，给予该笔不良贷款30%的风险补偿；

3.超过1500万元但不高于3000万元（含）人民币的，给予该-6

第十九条 加盟银行的主要操作流程：

（一）在向符合本细则规定的深圳市中小微企业发放贷款后的20日（工作日，下同）内（期限起算日以借款借据记载日期为准），将所发生贷款项目的主要数据录入《贷款项目库》；

（二）在判定《贷款项目库》内的贷款项目为“不良贷款”的5日内，向高新投集团申请将该贷款项目转录入《不良贷款项目库》，并及时提出补偿申请；

（三）在不良贷款项目补偿资金到账后的5日内，将该不良贷款项目转录入《风险补偿项目库》，并依据《合作协议》立即启动清收等处置工作；

（四）如已补偿贷款项目从“不良”转为“正常”或“关注”，加盟银行应在5日内将已补偿资金返还至金融中心，并将该笔贷款项目转回《贷款项目库》；

（五）在完成对已补偿不良贷款项目处置工作（包括处置所得资产情形）的5日内，根据本细则和《合作协议》规定，将所得资金（清收工作中取得的未扣除诉讼仲裁等费用的全部偿债资金）按该不良贷款项目补偿比例返还至金融中心，返还资金最高不超过已补偿资金；同时向高新投集团申请将该笔不良贷款项目转录入《清偿项目库》，并提供相关资料；分次收回的，应按前述规则将每次收回的资金按补偿比例返还给金融中心并提供相关资料；

（六）对于经尽责清收仍无法全部收回的不良贷款，加盟银行应查清责任，根据国家财政部《金融企业呆账核销管理办法(2017-8

笔清收所得资金进行核账结项；

（五）高新投集团按月统计各加盟银行的补偿资金申请情况、清收资金返还情况及不良贷款追索情况等，并向主管部门报送统计结果；

（六）对于确已无法收回的不良贷款，高新投集团应定期对加盟银行提交的不良贷款核销资料进行复核、汇总，每半将此类不良贷款信息报送主管部门。

第二十一条 加盟银行在2018年1月1日至本细则实施日期间发生的中小微企业不良贷款按以下流程办理：

（一）加盟银行在本细则印发实施后30日内将尚存余额的符合本细则规定的中小微企业贷款项目的主要数据补录入《贷款项目库》，向高新投集团申请将2018年1月1日后新增且为中小微企业不良贷款项目转录入《不良贷款项目库》，并及时提出补偿申请（申请补偿金额应在前述标准基础上扣除已追回资金），申请材料包括两份分别显示贷款“正常”和“不良”的人民银行征信中心《企业信用报告》，显示贷款“不良”的报告应为2018年打印；

（二）高新投集团在收到完整申请材料后30日内完成审核，并将审核结果告知加盟银行,加盟银行可对审核结果申请复议;

（三）通过审核的风险补偿项目，由市经贸信息委集中网上公示，后续工作按第十九条、二十条流程办理。

0

（三）当年补偿资金撬动增量贷款的杠杆效应（以下简称“杠杆效应”），即本条第（一）款入库贷款总额增量与同期获得的风险补偿金额之比。该指标自资金池启动第二年开始计算。

第二十五条 对加盟银行的绩效考评分为 “优秀”、“良好”、“合格”与“不合格”四个等级，评定标准如下：

（一）加盟银行同时满足以下条件的，绩效测评为“优秀”： 1.从高到低排列，《贷款项目库》入库贷款总额排名在前50%（含）或入库中小微企业家数排名在前50%（含）；

2.从高到低排列，当年杠杆效应排名在前30%（含）且杠杆效应绝对值大于20倍（含）；

3.无违反本细则之行为。

（二）加盟银行仅满足本条第（一）款第1、3项之规定，并满足以下条件之一的，绩效测评为“良好”：

1.从高到低排列，当年杠杆效应排名在前30%（含）； 2.从高到低排列，当年杠杆效应排名在前30%（含）至50%（不含），且杠杆效应绝对值大于10倍（含）。

（三）加盟银行出现以下情形之一的，绩效测评为“不合格”：

1.当年《贷款项目库》入库贷款总额和入库中小微企业家数同比均出现下滑（所有加盟银行均出现下滑情况除外）；

2.有违反本细则之行为。

（四）加盟银行不属于本条

（一）、（二）、（三）款规定情形的，-12

市财政部门根据需要组织实施重点评价或再评价。

第三十条 对于加盟银行同一项目申报多项市财政资金、未按有关规定准确对贷款风险分类或提供虚假材料，以及冒领、截留、挪用、挤占资助资金经费等违反财经纪律的行为，由业务管理部门责令改正，追回所有补偿资金，视情节轻重决定是否取消其加盟银行资格，同时按照《财政违法行为处罚处分条例》对其进行处理、处分或处罚。构成犯罪的，依法移交司法机关处理。

对存在上款违规行为的单位，由经贸信息委函告各行业主管部门，建议对有关单位及责任人的资助予以限制。

第三十一条 受委托的社会中介机构在项目和经费的评审、评估和审计过程中，存在弄虚作假、隐瞒事实真相或与补偿资金申请单位串通作弊等行为并出具相关报告的，取消其对该项目和经费的评审、评估和审计资格，并依照《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国注册会计师法》和《深圳经济特区注册会计师条例》等有关规定对相关单位和责任人进行处罚。社会中介机构提供虚假审计报告，造成资助资金损失的，依法追究法律责任。

第三十二条 截至申报之日加盟银行存在下列情况的，不列入资助计划：

（一）1年内存在被银监部门作出100万元以上罚款或没收100万元以上违法所得处罚记录；

（二）3年内存在被责令停业整顿或吊销金融许可证等行政处罚记录；

（三）具有其他重大违法犯罪行为的。

深圳市经济贸易和信息化委员会秘书处

6.南京市住房公积金购房贷款细则 篇六

南京市住房公积金购房贷款细则

第一章总 则

第一条 为贯彻落实《南京市住房公积金管理条例》，特制定本细则。

第二条 南京住房公积金管理中心（以下简称管理中心）负责全市住房公积金购房贷款（以下简称公积金贷款）的审批和管理工作。

第三条 公积金贷款金融业务委托由南京住房公积金管理委员会确定的商业银行承办（以下简称受委托银行）。受委托银行负责受理借款人贷款申请、贷前调查、资料核查、指导借款人填写《借款合同》、贷款发放、贷后管理等日常工作。

第四条 在本市行政区域范围内购买自住住房,并按月连续、足额向管理中心缴存住房公积金的职工，可到受委托银行申请公积金贷款。

购买办公用房、商业用房以及其他非居住用房的；购买住房土地性质为非国有土地的公积金缴存职工，不可以申请公积金贷款。

借款人和配偶已经办理了公积金贷款的，在其未还清贷款本息之前，任何一方均不能再次申请公积金贷款。

借款人还清公积金贷款本息后，再次申请公积金贷款的，其最高额度由南京住房公积金管理委员会确定。

第五条 任何单位不得阻挠符合条件的职工申请公积金贷款。

（一）房地产开发企业开发商品住房、经济适用住房的，售房单位须与管理中心签订《南京市住房公积金贷款按揭协议书》。

（二）各单位应当按《南京市住房公积金管理条例》的要求为职工按时、足额、连续缴存住房公积金，以保证职工顺利进行公积金贷款。

第二章贷款条件

第六条 申请贷款须具备下列条件:

（一）借款人必须是购房人本人；具有完全民事行为能力。申请贷款前借款人单位和本人须住房公积金开户并且连续足额缴存住房公积金满6个月（含）以上，其个人和单位住房公积金账户处于正常状态。

（二）具有南京市城镇常住户口;外地户口的需提供户口簿和出具南京市公安机关的《暂住证》。

（三）具有合法有效的房屋买卖合同、协议。购买商品房的，在买卖契约签订后一年之内；购买二手房的，在买卖契约签订后半年之内。

（四）具有良好的个人信用，稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力。

（五）购买商品房的，首付款比例不少于购房总价的30%；购买二手房的，首付款比例不少于购房总价的40%。且购房总金额＝首付款金额＋贷款金额（公积金＋商业性）＋房款差额。

（六）借款人及共有产权人同意用所购房产作抵押，并出具能够在处分抵押物时自行安置的承诺书。

第三章贷款申请资料

第七条 借款人申请贷款应提供以下资料：

（一）本人、配偶身份证原件；户口簿、暂住证原件。

（二）《住房公积金卡》；结婚证（婚姻状况证明）。

（三）购买住房的材料：

1、购买商品房、经济适用房的提供经鉴证的《商品房买卖契约》正本原件。

2、购买二手房的提供合法有效的《房地产买卖契约》正本原件、《房屋所有权证》原件、《国有土地使用证》原件、《中华人民共和国契税完税证》原件；《房屋所有权证》与《国有土地使用证》地址不符的，提供住房所在地公安机关出具的《南京市街巷门牌号码编排（变更）证明单》。

（四）购买商品房的，具有售房单位出具的不少于购房总价30%的首付款证明；购买二手房的，具有售房人（单位）出具的不少于购房总价40%的首付款证明；房款差额付款证明。

（五）借款人亲笔签字的《自行安置承诺书》，同意受委托银行通过人民银行征信系统查询并打印《个人信用报告》的承诺书。

（六）由中心委托的人才服务中心代为扣缴住房公积金的职工，在申请贷款时须提供人才服务中心出具的连续缴存半年以上的缴存证明。

（七）借款人配偶为军官（含士官）的出具军队统一颁发的有效证件。

第四章贷款担保、公证

第八条 贷款担保

（一）担保方式

1、购买商品房的，采取售房单位或有资质的担保机构阶段性担保加所购买自住住房抵押的担保方式。所购住房须已领取合法有效的《商品房预售许可证》；在取得《房屋他项权证》并交受委托银行执管前, 由售房单位或有资质的担保机构实行短期担保。

2、购买二手房的，可采取以下担保方式：有资质的担保机构短期担保加所购买自住住房抵押担保；直接用所购买自住住房抵押担保。采取担保机构短期担保的，房屋买卖双方须与担保机构签订《担保合同》，担保机构须在《借款合同》上加盖公章；采取直接用所购自住住房抵押担保方式的，应在《房屋所有权证》、《国有土地使用证》过户完毕三个月内申请贷款，受委托银行须在取得《房屋他项权证》后放款。

（二）抵押合同签订

借款人及共有产权人须与受委托银行签订《房地产抵押合同》，抵押行为须按照《房地产抵押合同》执行。

（三）抵押率

购买商品房的，为房产总价的70%；购买二手房的，为购房总价或评估价（二者取低）的60%。

第九条 贷款公证有下列情形之一的，须按要求进行公证:

（一）借款人为单身或未能提供有效婚姻证明的，须对借款人的婚姻状况进行公证。

（二）二手房卖方非产权人的，须对产权人委托他人买卖房产的授权委托书进行公证。

（三）二手房产权人为未成年人或共有权人为未成年人的，须对未成年人的监护人的身份进行公证。

（四）二手房卖方有共有权人的，须对共有权人共同指定的收款账户的确认书进行公证。

（五）因借款人死亡，需要变更产权人时，须对遗产分割协议书进行公证，有司法文书的除外。

（六）增加（减少）共有权人的，须对房屋买卖协议或赠与协议进行公证。

（七）管理中心认为需要公证的其他情形。

公证行为按照《中华人民共和国公证暂行条例》和公证后的法律文书执行。

第五章贷款额度、期限、利率

第十条 贷款额度贷款额度为以下三项计算的最小值：

（一）按照借款人还贷能力确定的贷款额度。其计算公式为：借款人住房公积金月缴存额/借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数×12(月)×实际可贷年限。夫妻双方均缴存

公积金且共同借款的，贷款额度为夫妻双方分别计算的贷款额度之和。配偶为军官的视为按可贷公式计算结果为个人贷款最高限额。

（二）规定的个人贷款最高限额，夫妻双方均缴存公积金的职工贷款最高限额为个人贷款最高限额的两倍。

（三）购买商品房的，不超过购房总价的70%；购买二手房的，不超过购房总价或评估价（二者取低）的60%。二手房交易价格认定，以《中华人民共和国契税完税证》原件上填写的价格和《房地产买卖契约》原件上填写的价格对比，取其价格低者作为房屋的成交价格。第十一条 贷款期限借款人申请贷款时的实际年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄，申请贷款时的实际年龄取整计算。

连续、足额缴存住房公积金5年（含）以上且具有稳定收入、信誉良好、有偿还贷款本息能力的借款人，贷款期限可以放宽至借款人法定退休年龄后1-５年。

购商品房、经济适用住房的最长贷款期限不得超过30年；购二手房的最长贷款期限不得超过20年。

第十二条 贷款利率按中国人民银行相关规定执行。

一年期贷款实行到期一次性还本付息，贷款期限内利率不做调整，执行合同利率。一年期以上公积金贷款采取每年确定利率的方法，遇中国人民银行利率调整，新办理的贷款按新利率执行；已经办理过的贷款，于次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率。

第六章贷款办理

第十三条 贷款程序：

借款人申请贷款前可以登陆南京住房公积金网站（）了解贷款知识，也可到住房公积金服务大厅（太平北路51号）或受委托银行的网点领取“住房公积金贷款须知”。

（一）贷款申请。借款人申请公积金贷款应携带贷款申请资料，到受委托银行提出申请；受委托银行对借款人提供的资料进行审查，需要进行公证的行为或材料，通知借款人办理公证手续，审查合格后，发放公积金贷款申请书及借款合同文本。

享受城乡居民最低生活保障且生活严重困难的借款人，在申请公积金贷款购买经济适用住房时，可以申请公积金贷款利息补贴（详见《南京市住房公积金贷款利息补贴细则》）。

（二）借款人正确填写有关材料，并按要求将提供的材料粘贴在借款合同文本指定的区域中。

1、购买商品房、经济适用房的，应到售房单位或担保公司盖公章，付清房款差额并在补充付款证明上盖售房单位或担保公司公章后，将手续完备的材料交受委托银行。

2、购买二手房的，《房屋所有权证》、《国有土地使用证》已经办理过户的，直接将完备的材料交受委托银行；采取担保公司阶段性担保加所购房抵押担保方式的，到管理中心认可的担保公司盖公章，并在付款证明上盖担保公司公章。

（三）委托提取住房公积金归还公积金贷款的，借款人可直接签订《委托提取住房公积金归还公积金贷款协议书》，原则上应在办理公积金贷款时一并签订。

（四）经管理中心审批后，受委托银行通知借款人办理相关的抵押手续；采取担保机构短期担保的，担保机构通知借款人办理相关的抵押手续。

（五）借款人在受委托银行开设还款账户用于归还贷款。

第七章贷款偿还

第十四条 借款人可自由选择等额本息、等额本金还款方式；还款方式一经选定，在合同履行期限内原则上不得变更。

贷款期限为一年的，实行到期一次性还本付息，利随本清。

贷款期限在一年以上的，实行按期归还贷款本息，借款人从贷款的次月开始，于每月15日前将应还贷款本息存入还款账户中。

第十五条 提取住房公积金归还住房贷款，须先还公积金贷款，公积金贷款全部还清后再还

商业性贷款。当年还清公积金贷款有余额的，可用于归还商业性住房贷款（详见《南京市委托提取住房公积金归还公积金贷款细则》）。

第十六条 提前还款

（一）提前归还贷款的，需提前5个有效工作日向受委托银行提出书面申请，填写《提前还款申请书》，经审核同意后，可提前偿还全部贷款本息或部分贷款本金。贷款期限为一年的，如需提前还款，必须一次性还清贷款本息。

（二）提前部分偿还贷款本金，可由借款人选择缩短贷款期限或减少每月还款额两种方式。提前部分偿还贷款的还款顺序为：先还逾期贷款本息、罚息，再还本期应还贷款本息，剩余金额用于归还公积金贷款本金。提前还款一年不得超过两次（不含逐年用住房公积金归还贷款），每次还款金额不得低于5000元（逐年用住房公积金归还贷款不受此额度限制）。

（三）借款人提前偿还部分贷款本金或全部贷款本息的，不收取违约金，但按照借款合同已计收的贷款利息不作调整也不退还。

第十七条 借款人与受委托银行结清全部贷款本息后，凭银行出具的《注销抵押申请书》到原房地产抵押登记机关办理住房抵押注销手续。

第十八条 贷款情况查询。借款人可以登陆南京住房公积金网站（）查询本人贷款账户状况、次月还款金额等；也可拨打住房公积金语音查询电话（025-84552899）或短信查询（移动、联通用户发送GJJ或GJ到8872，小灵通用户发送GJJ或GJ到9972）；也可到受委托银行前台查询。

第十九条 逾期处罚。借款人未按期归还贷款本息的，按中国人民银行规定计收罚息。借款人连续三个月以上未按期归还贷款本息的，逾期信息进入公积金贷款信用管理系统，借款人再次申请公积金贷款时，将在贷款资格上受到限制；借款人连续六个月未按期归还贷款本息或贷款到期后六个月未还清贷款本息的，受委托银行依法处分置抵押物，追究担保人的连带责任。

第八章银行业务操作

第二十条 受委托银行对符合条件的借款人应优先提供公积金贷款，并一次性告知借款人需要提交的文件和资料。

第二十一条 贷款受理

（一）贷前调查。受委托银行依据《委托贷款协议书》和住房公积金贷款工作规范，建立与借款人的面谈制度，查询并打印借款人《个人信用报告》。对借款人的身份、还款能力和个人信用、公积金缴存情况、交易的真实性、合法性、房屋的完好性、权利状况等逐笔进行贷前调查。

（二）资料审查。受委托银行审阅借款人提供的借款资料，根据借款人或借款人夫妻双方的公积金缴存情况，确定担保方式，计算实际可贷额度，商定贷款期限以及还款方式。

（三）指导签订。资料审查合格后，受委托银行信贷人员指导借款人、借款人配偶、其他共有产权人在《贷款文本》和《借款合同》的相应位置签字，将审查后的有关材料交管理中心审批。

第二十二条 贷款发放

管理中心审批同意后签订《借款合同》，受委托银行按不同方式发放贷款：

（一）购买商品房、经济适用房的，受委托银行以转账方式将借款人的贷款划入售房单位账户。

（二）购买二手房的，受委托银行以转账方式将借款人的贷款划入售房人在银行开具的账户。第二十三条 借款人按要求提交文件资料后，受委托银行在3个工作日内完成审核送管理中心审批；中心审批同意后3个工作日内办理完贷款手续并放款。

第二十四条 受委托银行应根据《委托贷款协议书》中的约定，制订逾期贷款催收工作计划。

公积金贷款自逾期发生之日起，受委托银行负责催收，催收应采取电话催收、发送逾期催收通知书、上门催收等方式，直至司法介入处分抵押物。

第二十五条 违约处理借款人有下列情形之一的，受委托银行应根据《委托贷款协议书》及《借款合同》的约定，依法提前收回公积金贷款，并追究借款人的违约责任：

（一）借款人未按专款专用的规定使用公积金贷款。

（二）未经管理中心同意，借款人将设定抵押权的财产变卖、转让、赠与或重复抵押的。

（三）借款人所设定抵押的房产遇拆迁，借款人未事先通知受委托银行，并未办理贷款清偿手续或重新落实新的担保方式的。

（四）借款人拒绝或阻挠受委托银行对公积金贷款使用情况进行监督检查的。

（五）借款人与其他法人或经济组织签订有损管理中心权益的合同或协议的。

（六）担保人违反《担保合同》、丧失承担连带责任能力或抵押物因损毁不足以清偿贷款，而担保人、借款人未按要求落实新保证或新抵押的。

第二十六条 受委托银行按照《委托贷款协议书》的约定和住房公积金贷款工作规范的要求，进行电子文档扫描、申贷数据录入、房屋权证的监管、抵押物处分等各项贷后管理工作。

第九章贷款监管

第二十七条 管理中心实行初审、复审、终审三级贷款审批。

第二十八条 管理中心在接到受委托银行送来的贷款资料后，在15日内办理完审批；15日内未办完手续的，经管理中心负责人批准，可以延长5日，并将延长期限的理由告知借款人；不准贷款的，说明理由并书面通知申请人。

第二十九条 管理中心建立公积金贷款预警机制，在公积金贷款个贷比率低于60%或高于80%时，应及时对贷款政策进行适度调整，报南京住房公积金管理委员会批准后公布实施。第三十条 管理中心对受委托银行建立检查考核制度。定期分析贷款回收和逾期情况，制订重点回收目标。根据《委托贷款协议书》确定的各项指标和奖惩条款对受委托银行进行监督、检查和考核。

第三十一条 管理中心负责公积金贷款的行政执法。对采取欺骗手段违法获得公积金贷款的、单位出具虚假证明资料使职工违法获得贷款的，按照《南京市住房公积金管理条例》第四十六条处理；单位阻挠符合公积金贷款条件的职工申请公积金贷款的，按照《南京市住房公积金管理条例》第四十四条处理。

第十章附 则

第三十二条 本细则由管理中心组织实施，本细则条款遇国家政策调整相应调整。

7.银行住房贷款细则 篇七

(一) 商业银行个人住房贷款业务现状

中央银行公布的《2013年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示, 截至9月末, 金融机构人民币房地产贷款余额14.17万亿元, 同比增长19%, 增速比上季末高0.9个百分点, 显示房地产贷款依旧保持较为快速的增长。值得指出的是, 房产和地产的开发贷款出现截然不同的变化趋势。其中, 9月底房产开发贷款余额3.43万亿元, 同比增长14.9%, 比上季末回升3.9个百分点;但是地产开发贷款余额1.08万亿元, 同比增长13.1%, 增速却比上季末回落4.1个百分点。同时, 个人购房贷款余额9.47万亿元, 同比增长21.2%, 增速比上季末高0.1个百分点;1~9月增加1.37万亿元, 同比多增6931亿元。在整个房地产贷款里, 增速最快的依旧是保障性住房贷款。截至9月末, 保障性住房开发贷款余额6863亿元, 同比增长31.3%, 增速比上季末低6.2个百分点;1~9月增加1134亿元, 占同期房产开发贷款增量的28.1%。央行初步统计, 9月末金融机构人民币各项贷款余额70.28万亿元, 同比增长14.3%, 增速比上季末高0.1个百分点;1~9月增加7.28万亿元, 同比多增5570亿元。报告同时公布了企业中长期贷款和短期贷款的变化、趋势, 从其间可窥得中国经济体的经营活跃度正在回升, 感知实体经济回暖。

(二) 商业银行个人住房贷款业务的风险

房地产业是我国国民经济发展中的一个重要支柱产业, 具有关联性、带动性强的特点, 关系到国民经济的健康稳定和金融安全。

个人住房贷款被认为是银行最为安全的贷款品种之一, 银行贷款有房产作为抵押, 个人住房贷款作为一项中长期贷款品种, 是各家银行利润的重要来源, 但其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一些特征。现在个人住房贷款已占到银行消费信贷业务量九成左右, 但近年来我国银行实际运作情况表明, 个人住房贷款的资金安全不容乐观, 贷款风险正在日益增加。众所周知, 在个人住房贷款业务中至少存在着涉及三方当事人的四种法律关系, 即购房者与开发商之间的房屋买卖关系;购房者 (借款人) 与银行之间的借款关系;借款人 (抵押人) 与贷款银行 (抵押权人) 之间的抵押关系;开发商与贷款银行之间的担保关系, 这其中每一方当事人在某一环节出现问题, 都有可能给银行带来风险, 具体而言, 个人住房贷款业务中的风险主要包括以下几个方面。

1. 来源于开发商的风险。

由于开发商的原因, 导致开发项目出现重大问题, 具体来说又包括如下情况:项目报建手续不全, 因未足额缴纳土地出让金而未领取《土地使用权证》;开发商自身实力不足, 资金不到位, 或缺乏开发经验, 不熟悉流程等等。或者由于开发商的欺诈行为, 开发商取得贷款后, 可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续, 或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际的首付限额, 从而达到套取银行现金的目的, 也即我们通常所称的“假按揭”。

2. 来源于购房者的风险。

购房者的风险往往是信用风险, 又称违约风险。本文探讨的个人信用风险, 仅指购房者故意违约, 本来没有还款能力而骗取银行贷款;或者具有还款能力而恶意拖欠银行的贷款等。

常见的是因经济利益而故意违约, 这一点在投资型购房者身上表现尤为明显。目前市场上小户型购房者中投机淘金的占很大比例, 特别是近年来, 在投资高回报的示范带动下许多普通市民也加入到投资小户型的行列, 推动小户型的价格快速上涨。购房者往往将小户型房屋用以出租, 一旦租金达不到预期水平, 违约的风险便大大增加。还有因个人情况发生变化而违约, 一些购房者因家庭变故, 无能力偿还银行贷款, 从而导致拖欠;有的购房者因工作关系或其它原因到外地定居, 原来所购的房屋实际已无人居住, 往往会忽略向银行按期归还贷款。

3. 资本价值风险。

房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平, 然而, 即使收益和费用都不发生变化, 资本价值也会随着收益率的变化而变化。房地产投资的收益率也经常变化, 这些变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险, 是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。

4. 个人住房贷款资金的流动性风险。

个人住房贷款的借款期限长达10~20年, 贷款资金的流动性问题如不能解决, 个人住房贷款抵押的一级市场必然出现自身无法解决的难题。资金占用的长期性与资金来源的短期性问题;住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾, 使银行的长期资金使用和短期资金来源发生严重失衡, 大大增加了商业银行的资金压力, 从而让个人住房贷款业务难以开展下去。

5. 法律风险。

个人住房贷款的法律风险, 常见的是合规性问题。即个人住房贷款手续是否完备、合法和有效, 以及抵押住房的权利瑕疵, 办理个人住房贷款业务, 要求按揭住房不存在权利瑕疵, 如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或买受人, 则银行的贷款缺乏安全有效、足值的抵押担保品, 银行的贷款风险就很大了。

6. 银行的管理风险。

个人住房贷款业务的档案管理非常重要, 因为在如此长的借款期内, 银行工作人员必然产生变动, 领导或客户经理都会更换, 目前已发生了因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况。若银行内部有人与外部勾结, 则问题更为严重。若出现个人住房贷款业务档案的失真、失实, 则银行的贷款就面临极大的风险。

二、商业银行个人住房贷款业务风险防范措施

结合我国商业银行个人住房贷款业务发展中出现的信用风险, 商业银行应采取一系列防范和化解个人住房贷款信用风险的管理措施, 实现个人住房贷款业务的健康有效发展。

(一) 强化对开发商的审查和监管

1. 加强开发商的贷款申请审查主要包括:

(1) 资信审查, 如开发商是否依法设立, 是否具有相应的资质等级, 公司的资金是否到位, 公司以往的经营情况及商业信誉等; (2) 开发项目的审查, 如要求开发商提供开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的进度等。

2. 强化开发商的担保责任。

在香港的楼盘按揭中, 开发商和银行之间不存在任何直接的法律关系, 按揭合同当事人一般仅是购房者和银行, 与开发商无关系。而在我国的商品房按揭中, 除了购房者将房屋本身抵押给银行之外, 开发商还要承担如代位偿付或回购等保证责任。笔者认为, 这种保证责任是很有必要的。从市场经济的发展来看, 竞争越来越激烈, 银行贷款的安全性越来越差, 单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求。为减少贷款风险, 在抵押的基础上再设立一种保险机制, 以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国, 也出现了“押上加保”的方式, 所以, 要求开发商提供保证, 不仅符合房地产抵押贷款发展趋势, 而且符合我国经济发展水平和企业、个人信用等各方面的实际情况。

(二) 加强银行自身对贷款风险的监控和管理

银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系, 加强对抵押物的资产评估, 加强对房地产市场的研究分析, 加强对银行内部的员工和档案管理, 以保证房地产金融市场的良性运作。

1. 建立个人住房贷款前期评估制度。

通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价, 项目的财务盈亏平衡分析和风险分析, 可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件, 从而择优选择好项目;同时对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估, 经银行确认后, 确定合理的贷款成数。

2. 做好商品房预售贷款合同的签订工作。

对开发商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划, 开发商应协助银行和购房者作好房地产抵押登记等事项。在与购房者签订的按揭贷款的合同中, 要明确利率是固定的还是浮动的, 同时要求开发商为购房者按期还款付息提供担保, 直至回购。另外, 还要明确借款人与开发商之间的买卖合同关系, 确保其自愿性和合法性, 在与借款人签订合同时, 还应强化购房者的违约责任, 约定一旦购房者违约, 银行即可告知贷款提前到期并加收实现债权的费用等, 以加大购房者违约成本, 使其不愿轻易违约。

3. 强化对个人住房贷款业务档案管理工作。

银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案, 实现电脑和文件资料 (原件) 的双重管理, 加强内部监督、内部牵制, 以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理, 对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收, 并纳入“黑名单”, 加大贷后工作力度。

(三) 建立科学完善的个人信用体系

要建立科学完善的个人信用体系, 最主要的应是建立个人信用制度, 即能证明、解释与查验自然人资信, 并能够监督、管理与保障个人信用活动的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范。个人信用制度的建立应包括多个方面。

1. 制定完善的个人信用制度评估标准。

在个人住房贷款业务的受理过程中, 客户经理对贷款申请者的个人信用评估是不可缺少的环节。因此, 建立一套实用、客观、定性、定量的个人信用评估体系, 对于防范住房贷款中的信用风险是非常重要的。

2. 营造良好的个人信用环境。

加强宏观调控力度, 调控市场需求, 优化市场结构, 从而避免房地产市场大起大落, 并对那些信用记录不良的客户, 加大监督检查的力度, 并在放贷时严格按条件执行。

3. 完善个人信用体系的法律环境。

通过法律手段维护个人信用系统的正常运行, 制定相关法律法规, 对违背诚信原则的个人给予严厉惩罚, 使个人违约成本大于违约收益, 降低个人住房贷款的违约风险。对情节严重的个人要追究其刑事责任;对情节较轻的个人, 应设置不同规模和方向的限制条件;对守约的借款人, 根据其信用评定等级, 给予延长贷款期限、降低利率水平的优惠政策。

(四) 推广全面实施个人住房贷款保证保险制度

将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障, 选择高资质的保险公司, 投保房屋财产险, 以保障贷款抵押物的安全, 增强贷款的信用度, 保证资金安全贷放。

总之, 风险并不可怕, 只要你去了解它, 熟悉它, 掌握它, 那它还有什么可怕的呢?围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此, 只要你有信心, 有决心, 有智慧, 早行动, 从完善制度建设, 严密内控监督, 严格制度落实, 加强奖罚措施力度, 防范和控制个人住房贷款业务风险是水到渠成的事。

参考文献

[1]杨帆, 赵晓, 江慧琴.亚洲金融风暴后的中国[M].石油工业出版社, 1998

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[5]张吉光.商业银行全面风险管理[M].上海:立信会计出版社, 2006

[6]郑向居 (主编) .银行风险管理师必读[M].长春:吉林人民出版社, 2006

8.银行住房贷款细则 篇八

关键词：商业银行；住房贷款；风险；防范

1.我国商业银行个人住房贷款的风险分析

当前经济体制下，个人住房抵押贷款风险的存在和发生有其可能性和必然性，这主要由住房贷款性质、特点及市场环境所决定。国内商业银行个人住房贷款风险主要源于信用风险、市场风险和操作风险，市场风险产生提前还款风险，而操作风险多来源于银行内部。笔者重点从违约风险、提前还贷风险和操作风险三方面分析我国商业银行个人住房贷款风险：

1.1违约还贷风险

违约贷款指借款人和银行签订以住房为抵押取得贷款，且在规定时间未能还清贷款的行为。违约贷款风险亦称信用风险，它伴随贷款关系出现而生，贷款偿还或发生违约冲销坏账而灭。对于特定贷款人都存在违约还款的可能性，因此从贷款发放至本息收回期间都应开展信用风险管理。

信用风险管理是商业银行风险管理的主要组成板块。商业银行和借款人之间信息不对称是产生违约还贷风险的根源，而其中信用制度的不完善是信用风险发生基础条件。而此处信息不对称多为内生性信息不对称，一般借款人对自我信息清晰知晓，处于优势地位，而商业银行缺乏对借款人信息的充分掌握，属弱势方。当借款人借助信息优势使银行利益受损时，市场价格机制无法发挥职能，进而产生违约还贷风险，借贷双方信息不对称行为愈严重，信用风险越大，即使商业银行单方面采取种种措施，也只能有效降低信用风险程度，却不能避免和消除。

1.2提前还贷风险

提前还款风险多指借款人提前还款所造成损失的可能性。当市场利率低于贷款合同的利率时，借款方提前还贷情况时常发生，此类提前还款使银行既承受利息的损失，又要承担为该部分资金寻找投资渠道的成本。影响提前还贷风险因素有外生和内生因素。外生因素多指非自愿性提前还款，如房屋受自然灾害影响，保险公司代为还款的情形；而内生因素包含利率和房价、贷款期限、经济周期。个人住房贷款包含固定利率和浮动利率贷款，后者利息随利率浮动而变化，尤其对贷款期限长的借款者价值波动较大；经济繁荣时，个人住房贷款还款上升，而经济萧条时个人住房贷款的提前还款随之低迷。

1.3操作风险

商业银行个人住房贷款风险中的操作风险多源于银行内部，违规操作是引发操作风险的重要因素。操作风险的产生和商业银行自身贷款制度松弛程度有很大关系，当商业银行贷款制度放宽时，操作风险较大；而当商业银行制度管理上严格约束贷款，则操作风险会相应降低。由于国内商业银行经营重业务轻管理，在业务导向激励约束机制下，为提升业务量不惜违规降低贷款标准开展业务，或借助住房贷款违规办理个人高风险业务。

2.我国商业银行房贷风险防范对策

2.1 完善我国商业银行内部借贷管理机制

加强房贷申请审查资格审查，该审查是风险防范的第一个关卡，可有效防范信用风险的发生。进行资格审查时，应以借款人现金收入为评估基础，对其家庭收入、疾病预测等进行综合分析；对贷款人借款金额、合法合理性进行全面审查，调查科侧重借款人还款能力、信用清理、担保情况；贷款人应规范审批流程，实现审查和贷款分离，确保贷款审批人员独立授权审批贷款；贷款人应设置合理借款者收入偿还机制，结合借款人收入、负债、日常支出等，确定科学的贷款期限和金额，保证借款人每期偿还能力超过还款金额。

加强个人房贷抵押物的审查，抵押物作为商业银行收款的第二来源，亦是银行收款的最后凭证，但同时抵押物自身伴有的风险性，因此，加强对个人住房贷款抵押物的审查非常关键，越发严格的审查，越能为商业银行降低贷款风险。抵押物审查中要对抵押物合法性强化审查；控制抵押率，以规避因抵押物市场价格变动带来的金融风险；对未能如期还款履行担保法的借款人，坚决拍卖其抵押房产。

2.2建立个人住房贷款风险预警系统

房地产是和国家宏观经济紧密联系的领域，具有较高的市场和政策风险，为预防和规避风险，建立个人住房贷款风险预警系统非常关键。建立个人住房贷款风险预警机制能够有效对国家政策、市场变化宏观经济指标进行分析，及早对房地产市场环境进行预测，继而采取一系列措施规避潜在的风险和威胁降低损失。预警系统的建设是一项长期、复杂、高难度的工程，它包含风险预警数据库、风险预警模型和快速反应和预控机制。其中风险预警数据库可通过不同渠道和途径收集全面、系统的资料和数据，为开发合理风险预警模型提供条件，风险预警模型中的参数综合我国经济实况、概率密度函数等确认；而快速反应和预控机制的建立能够及时、迅速化解和消除潜在风险的威胁。

2.3建立并发展个人住房抵押贷款风险转移机制和个人信用体系

房屋抵押贷款保险目的在于分散房屋毁坏的风险、借款人的信用风险和借款人的人参风险。国内个人住房抵押贷款保险种类单一，对各种风险没有进行合理划分。因此，可通过建立个人住房抵押贷款保险机制，严格划分风险，并开发与之相关的保险产品，如财产险、失业险、人寿保险等；根据消费者收入情况开发不同种类保险，如对收入较低建立政策性抵押贷款保险，对收入高借款人提供商业性抵押贷款保险；加快个人房屋抵押贷款证券化进程，从根源上驱除商业银行“存短贷长”的矛盾和与之带来的风险。

建立科学、全面、系统的个人信用体系。严格按照借款人收入、信用等级、信用透支等综合确定是否贷款或贷多少。首先完善国内个人信用评估制度，可从国外引进先进可靠的计量模型，将定量和定性相结合对借款人进行信用评估；同时加强全国范围内思想道德宣传和教育，强化诚信意识、守信意识，这对个人信用体系建设具有至关重要作用。（作者单位：长江大学经济学院）

参考文献

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[2]钱凤林，邓予兰.我国商业银行个人住房贷款风险的分析及防范[J].科学经济社会，2011，29（1）：32-35.

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