中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法(失效)

中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法(失效)（共7篇）

1.中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法(失效) 篇一

浅论商业银行房地产企业开发贷款封闭管理的风险及防范

郭平收稿日期：2006-02-24

（中国建设银行北京分行房金部，北京，１０００５３）摘要：随着房地产金融业务的快速发展，房地产开发贷款在商业银行的贷款中占有较高的比重。由于房地产开发贷款的风险较高，商业银行为了保证房地产开发贷款资金专款专用，促使房地产项目资金在行内良性循环，商业银行一般要求对房地产开发贷款实行封闭管理。本文根据贷款封闭管理的运行模式，分析了在贷款过程中银行面临的风险，并提出了相应的风险防范措施。

关键词：房地产开发贷款；封闭管理；

近年来，房地产金融业务快速发展。据有关部门统计，房地产开发所需资金８０％来源于商业银行。从短期来看，房地产贷款是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。但是从长远来看，如果商业银行不能对房地产贷款面临的潜在风险进行识别和控制，则房地产贷款的非理性扩张就会成为商业银行严重的风险源。房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商企业。房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。

房地产开发贷款指商业银行向借款人发放的用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款。房地产开发贷款的对象是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企事业法人。申请房地产开发贷款的借款人如果为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业，应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业，并已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《房屋预售许可证》，其建设项目能适应当地市场需求，具有良好的销售前景。

一、目前房地产开发贷款封闭管理的运作模式

由于房地产开发贷款的风险较高，商业银行为了资金安全，保证房地产开发贷款资金专款专用，促使房地产项目资金在行内良性循环，商业银行一般要求对房地产开发企业贷款实行封闭管理。中国银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，在房地产开发企业的自有资金得到落实后，商业银行可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对开发商资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，商业银行应积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。上述规定可以说完全认可了商业银行对房地产开发贷款封闭管理。

房地产开发企业贷款封闭管理是指商业银行对审批确定的房地产项目采取资金全程监控，使项目建设资金投入及租售资金回流在同一账户内封闭运行的管理方式，该账户就叫封闭账户。具体运作过程为：商业银行对借款人申请贷款的房地产项目进行调查评估，根据评估的结果报有权审批机构审批，审批同意后，签订《借款合同》、《担保合同》和《借款合同补充协议》。在贷款发放前，借款人进行房地产项目抵押登记，并在贷款人处开立资金监管性质的专用帐户（即封闭账户）。贷款发放后进入封闭账户，贷款的支用通过封闭账户进行。封闭账户仅用于贷款项目有关的资金收付、企业日常开支应使用其它帐户结算，两类资金不能混用，通过封闭账户支付资金的收款单位必须与项目建设有关且符合《借款合同补充协议》的规定，否则，借款人无权支用。贷款的归还也通过封闭账户实现，其还款来源主要是贷款项目的销售收入。借款人在贷款项目上的销售收入（包括个人住房贷款和首付款）必须存入封闭账户。贷款人按比例控制封闭账户中的留存资金，即根据贷款余额在项目可销售房屋市场价值所占的比例，逐月从销售收入中留存部分资金，用于累计还贷。具体计算公式为：每月留存资金额＝当期贷款余额／可销售房屋市场价值ｘ当期销售收入。每月留存资金额不低于上述公式计算出的相应金额。贷款封闭管理，可以有效地监控贷款的使用和回流，可以有效降低贷款风险。但是为了确保贷款安全，房地产开发企业贷款封闭管理运作过程中仍然需要防范以下风险。

二、银行风险分析

（一）贷款抵押落空的风险，这种风险主要是因为贷款期限与项目开发期限不匹配造成的。

贷款封闭管理的理想状态是，贷款项目的全部土地使用权及其地上建筑物抵押给贷款银行。在贷款封闭管理中，贷款的期限和项目开发建设的期限必须匹配，确保项目资金的回流时间与贷款的回收时间相符。如果由于贷款期限过短不能满足项目开发的时间需要，也就是贷款到期企业却没有收入归还贷款，将导致银行被迫发放借新还旧贷款。这样，在发放新贷款的过程中需要解除原抵押登记手续重新办理新的抵押手续。由于抵押登记部门和银行的操作流程不完全一致，往往出现原抵押登记手续已经解除、新贷款已经发放而新的抵押登记却无法办妥，一旦此时司法机关对抵押物采取法律强制措施，必然导致新的借款无抵押担保。此时，银行就难以实现贷款的封闭管理。

还有一种情况，在旧贷款抵押期间，房屋被出租，而旧贷款到期时租赁合同尚未到期。那么在借新还旧的抵押登记办妥后，租赁合同则属于在抵押合同之前签定，在实现抵押权时，会受到在先的租赁合同的限制。根据有关法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

（二）按比例释放抵押物后抵押物价值不足的风险

贷款封闭管理过程中，银行一般按照一定的比例将销售收入留存在封闭账户中，用于累积还贷。该比例根据贷款余额在项目可销售房屋市场价值所占的比例确定。在抵押物逐步释放的过程中必须明确抵押物的范围和释放抵押物所带来的风险并及时采取措施，否则，随着抵押物的逐步释放，贷款的风险将逐渐增大。

１、明确认识抵押物的范围

房地产企业的贷款是银行向借款人发放的用于房屋建造、土地开发过程中所需资金的贷款，因此一般而言，贷款合同和抵押合同签订时用于抵押的项目上的房屋尚未建成竣工，因此抵押物是土地使用权或在建工程，而不是房屋。而抵押物对外销售的时候，是按照整套单元房屋、公寓或别墅出售的。按照《担保法》的规定：城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。因此在计算释放抵押物的比例时间应当将抵押登记后新增加的房屋剔除。必须保证释放部分抵押物后所保留的抵押物价值足以担保剩余的债权，也就是剩余的在抵押合同签定时就存在的土地使用权或在建工程的价值足以担保剩余的债权。

２、审慎确定释放抵押物的比例

房屋的售价受房屋的楼层、朝向、结构、地理位臵、市场、政府政策等多种因素的影响，从而导致同一楼盘在不同的时间市场价值不一样、同一楼盘的不同单元房之间价值也不一样。而且，一般而言，受市场欢迎的易于变现的房屋肯定是容易售出，其他的房屋受市场欢迎的程度和变现的程度相对较差，甚至可能被迫降价销售。考虑以上这些不确定因素后，就应当选择较保守的抵押物释放比例，确保充足的抵押物价值。而现行的以可售房屋市场价值作为分母的比例计算方式没有考虑以上不确定因素。

３、按比例释放部分抵押物的做法并非法律的强行规定 按照法律规定，债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。“不履行”包括完全不履行或不完全履行。因此，债权人在债权没有完全实现的情况下，可以不释放抵押物，直到完全获得受偿，这样随着债权的逐步实现，抵押物担保的能力将逐渐增加，贷款的安全性也增强。反之，按比例释放抵押物后，抵押物担保的能力将逐渐减弱。

（三）封闭账户中的存款不具有担保的效力，不能优先用于清偿债权

在贷款封闭运作的过程中，封闭账户是借款单位在贷款发放前开立的用于资金监管性质的专用账户，封闭账户仅用于贷款项目有关的资金收付，该账户不售支票。封闭账户内的资金向外支付时必须按照双方合同约定的条件才能进行。根据贷款余额在项目可销售房屋市场价值中所占的比例，逐月从封闭账户内钧销售收入中留存部分资金，用于累积还贷。项目达到８０％销售率时或贷款到期前，封闭账户内的存款余额不得低于到期贷款本息之和。从以上规定我们可以看出，抵押物释放后其价值转化为货币形态存入专用账户，积累到一定的金额或时间后才用于归还贷款。而在部分释放抵押物后到积累的销售收入实际用于归还贷款之前，银行贷款的风险加大。首先，借款人虽然将销售收入的一定比例存入专用账户但并未归还贷款，此时销售收入的所有权仍属于借款人。银行释放抵押物后放弃了相应部分的担保，使相应的贷款从抵押担保的贷款变成信用贷款。第二，封闭帐户作为资金监管性质的专用账户是借贷双方的约定，不具有ｘ，－Ｊ－抗第三入的法律效力，也不具有担保的性质。因此，一旦司法部门强制扣划，银行只能服从，而不能主张优先受偿的权利。

三、风险防范措施

（一）贷前调查阶段认真进行房地产项目评估，科学判断项目的市场价值，根据项目的回款时间，确定合适的贷款期限

由于封闭贷款的还款来源是项目租售的收入，因此选择具有市场价值的项目发放贷款是首要的条件。贷款项目最好有优越的地理位臵和较高的使用价值，这样抵押未来变现的能力将会很强。比如某外资银行在相关调查和论证的基础上，看上了某支行的某笔不良贷款的抵押物，对该抵押物未来的出租情况充满信心，主动向借款人和贷款人提出发放贷款、臵换贷款人的不良贷款的方案，从而使该支行及时化解了该笔不良贷款。在选择抵押物时，应尽可能地采用在建工程项目抵押来增强银行对项目销售资金的控制力，利用商品房按揭资金逐步归还银行的项目贷款；同时，应对预售商品房进行整体评估，防止开发商虚抬房价来转移项目贷款风险。

贷前发放前，还要对借款人所处行业、发展前景、综合实力和还款意愿等进行深入调查，准确判断借款人的经营风险和市场风险，综合分析借款人的偿债能力、盈利能力和还款意愿的，加大对借款人资质的审查力度。由于还款来源的产生需要借款人的经营，还款行为需要借款人具有良好的还款意愿和诚信，因此密切关注第一还款来源即借款人的经营状况、还款意愿和诚信是非常必要的，绝对不要因为有抵押物的封闭管理就可以高枕无忧。

房地产开发项目的建设周期较长，从项目可行性研究开始到最后销售回笼资金，中间要经历勘探设计、报建立项、项目开发等多个环节，开发周期短则二三年、长则超过五年。开发周期越长，各种经济环境特别是房地产市场发生变化的可能性就越大，而房地产项目一旦破土开发就很难根据市场需求变化进行改变和调整，而银行也面临着贷款资金无法按期回收的风险。在贷款调查阶段银行必须对项目建设情况进行准确评估，准确预测项目的资金需求情况和资金运作周期，合理确定贷款期限。在贷款发放后，客户经理要严密监控工程进度，一旦出现项目不能按计划进行的情况，及时采取措施。

（二）强化贷后管理，尤其强化对抵押物的管理能力

贷后管理如果不到位，将使开发商有机会挪用贷款资金或销售回笼款，致使项目无法竣工或无销售资金归还银行贷款。房地产开发贷款的资金循环和周转是以项目为主体，还款来源也是项目销售资金，因此商业银行对房地产开发贷款的管理首先应当与具体项目紧密相联，对开发商的自有资金、银行贷款以及项目销售资金的实施封闭运作，以确保项目完工贷款归还。贷款发放后，要监控好项目的建设进展情况。银行要设立项目经理，专门监督项目的进展和资金使用情况，按照借款人合理用款需求，分期分批发放贷款，保证贷款专项专用，防止贷款被挪用和贷款资金长期积淀。在管理过程中，应根据在建工程的实际进度支付贷款资金，确保工程款实际支付给建筑承包商和材料供应商，既可以防止开发商挪用资金，又可以预防开发商逃废债。

随时监控其销售计划和销售情况，尤其是抵押物的销售形态。对于与贷款对应的建设项目出售后，要及时按照协议进行封闭管理并收回贷款。实时跟踪抵押物的变化情况，一旦出现不利还款的风险隐患，要及时采取有效措施，避免风险的扩大。

抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。如果发生重大风险可能不利于借款人还款时，银行可以要求借款人用销售按比例释放的抵押物所得款项提前清偿部分贷款，以降低风险。

贷款人在按比例释放抵押物的过程中，必须确保以下几个问题，才能防范风险：１、确保所释放的抵押物销售的收入肯定归还贷款，不会因为任何原因发生意外。２、所保留的抵押物在任何情况下都足以担保剩余的债权，因此在计算留存比例时必须采用最保守的方式。

四、关注企业经营情况，及时预警

密切监控借款人的经营和资金运作，及时了解借款人所处行业竞争和发展趋势，准确把握借款人自身经营和财务状况，防止借款入将售房款收入挪做他用，失去直接的还款资金。此外，贷款项目的售房款项虽然是主要的还款来源，但是公司的全部经营和投资收入也可以作为我们的还款来源。一旦，借款人项目因为特殊原因不能达到预期收入或经营出现滑坡，财务状况恶化，我们应当及时采取相应措施保全资产。

2.中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法(失效) 篇二

内部评级法 (the Intenal Rating-Based Approach, IR B) 作为巴塞尔新资本协议的最主要的创新之一, 是与标准法相对应的一个概念, 指商业银行在满足某些最低条件和披露要求并经银行监管当局批准的前提下, 以银行内部信用评级体系为基础, 根据自身对风险要素的估计值来确定信用风险最低资本要求, 确保银行资本充足, 反映银行特殊风险状况的一种信用风险管理和资本计量方法。

房地产开发贷款指向授信对象发放的用于开发、建造向市场销售的房地产项目的贷款, 即贷款资金用于开发、建造确定的房地产项目, 项目用途为向市场出售, 同时项目应是能够产生收入的房地产, 贷款的偿还应主要来源于所支持项目产生的现金流。房地产开发贷款不包括对房地产商发放的流动资金贷款、园区开发贷款、土地储备中心贷款, 也不包括向房地产商发放的用于购建以对外租赁为主要目的的房地产项目, 或用于购置已基本建造完毕的房地产项目的贷款。对房地产开发贷款的评级对象, 使用房地产模型进行评级。

一、房地产模型的结构简介

鉴于房地产开发贷款的特点和我国房地产的实际情况, 房地产模型特别关注了房地产项目, 将其和发起人的因素独立开来分别进行分析, 以更多地关注项目本身的好坏, 这也符合巴塞尔新资本协议关于产生收入的房地产贷款的特别规定。其模型结构为: (1) 核心模型:由六部分构成, 即项目财务模型、项目非财务模型、发起人财务模型、发起人非财务模型、项目恶化、区域模型, 其中“项目恶化”仅在贷后监控过程中发现有关恶化情况发生时才使用, 对核心评级进行负面调整。大部分客户的核心模型评级即为最终评级, 不需要再进行调整或推翻。 (2) 评级调整:指评级人员在核心模型评级的基础上, 因预警信号、外部影响和其他特殊情况的影响而对核心模型评级进行调整得到最终评级的判断和调整过程。评级的调整包括关键预警信号调整评级、外部影响调整评级、推翻调整评级三个步骤。

二、评级步骤

1.充分调查, 依据掌握的有关信息做出谨慎、合理的判断, 确认发起人的评级对象。发起人是指对申请授信的房地产项目有实质控制和支持的企业。先根据选定的发起人财务报表及相关信息得出发起人财务评级, 再结合非财务因素使用发起人非财务模型得出发起人非财务评级, 从而完成发起人评级。

2.合理确定房地产项目。贷款应对应确定的房地产项目, 要求授信的还款来源应来自于项目的销售资金回笼, 同时授信期限与项目的期限匹配。项目的划分应以是否有独立的开发计划、资金运作和授信安排为准。如果项目可以分立, 可将各分立子项目作为项目单位;如果项目不能分立, 应以整个项目为项目单位。根据项目的有关财务和非财务信息, 得出项目财务评级和项目非财务评级, 进而得到项目评级。

3.进行区域分析, 得到核心评级。

4.在贷后监控过程中, 如开发的房地产项目出现影响正常还款的负面影响, 启动项目恶化分析, 以调整核心评级。

5.如果以上步骤已完全反映了与发起人和项目有关的风险信息, 则核心评级结果就是最终的评级结果。若以上步骤仍无法完全捕捉到与发起人和项目有关的风险信息, 应运用“关键预警信号”、“外部影响”、“主观推翻”步骤, 对核心评级进行调整, 得出最终评级。

三、模型各主要指标概述

1.发起人财务子模型主要由盈利能力——销售利润率、举债能力——利息保障倍数、偿债能力——净流动负债保障倍数、流动性——现金比率和追索权——市场价值负债比五方面组成。

2.发起人非财务子模型则从管理层状况如法定代表人的行业从业经验、企业自身状况、财务管理状况、银企关系和市场与法律事宜等因素考察。

3.非财务评级的基本要求。在发起人的非财务因素中, “开发商的房地产销售金额”可以在发起人的合并报表范围内计算, 即计算本部及纳入其合并报表的下属子公司的近十年累计实现销售的房地产开发总金额;其余因素须为评级对象本身的信息。

4.项目财务因素为自有资金比率、贷放乘数、利息保障倍数。

5.项目非财务因素为经验包括项目经理和开发项目的经验及质量即承包商的施工资质

6.房地产模型的区域评估:包括城市金融生态、房地产价格指数和区域房地产前景展望三部分。这部分会因各地发展状况的不同而不同, 也可由总行评级管理部门确定。但应注意更新频率, 遇到突发危机可随时更新。

7.项目恶化分析是房地产模型的特有模块。项目恶化是指房地产项目的开发计划受到严重影响, 损害了项目按计划完工并按期偿还贷款的能力, 对项目产生负面影响。项目恶化包括但不限于以下情况:任何原因导致的项目施工延期, 甚至停工或停建;预期销售价值和预期销售进度明显低于原先预计;项目的开发计划发生改变;项目管理人员 (项目经理或财务部负责人) 发生变化。

需要注意的是在对房地产客户进行初次评级时不使用项目恶化分析, 只有在监控过程中有关项目恶化的情况发生时才使用, 对核心评级进行负面调整。

8.评级调整。 (1) 房地产模型的关键预警信号。房地产模型的关键预警信号中只有非财务因素, 没有财务因素。其关键预警信号可分为两部分, 一部分包括结算账户表现不佳;履约表现不佳;负面外部信息;与银行关系恶化;管理层存在问题;客户不诚信。除此之外, 房地产开发贷款还有一些自身特有的预警信号, 具体包括发起人的过度担保、盲目扩张等及项目的后期融资等, 需要银行评级人员关注。 (2) 外部影响。外部影响主要包括来自母公司、关联企业以及政府正面或负面的影响, 此处仅考虑母公司和关联企业的负面影响。评级人员可根据负面及正面影响的具体情况调节房地产开发贷款项目的信用评级。 (3) 主观推翻。主观推翻仅适用于特殊的信贷案例, 进行“主观推翻”需要有充分的依据并履行严格的审批程序。主观推翻并不意味着评级人员可以推翻模型本身。如果评级人员仅仅是不赞同模型的结构、因素和权重等, 则不能改变评级。同时模型中已经涉及到的因素和自动调整过的因素, 不再作为“推翻”的理由。即使评分仍然较差或未达到评级人员的要求, 评级人员也不能因此使用主观推翻来改变评级结果。

此房地产开发贷款的模型重点在房地产项目的评级, 并结合开发商的因素综合评级, 有助于银行全面考量贷款的信用风险。虽然此模型针对的是企业的房地产开发贷款业务, 但对于个人放贷也有一定的借鉴作用。美国的次贷危机给我国的银行业敲醒了警钟, 面对日益激烈的市场竞争, 各银行只有努力开发适合自身的评级模型, 才能在市场上占有一席之地。

摘要：银行体系一直对国内经济的持续增长发挥着关键作用。文章将结合内部评级法对商业银行的房地产项目进行模型构建, 期望能从银行业角度对房地产开发贷款业务给出科学合理的内部信用评分。

关键词：内部评级模型,房地产开发贷款,商业银行

参考文献

[1].李睿.中国商业银行房地产贷款信用风险管理研究.华东示范大学, 2006

3.中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法(失效) 篇三

一、房地产开发授信项目贷后经营情况及财务状况分析

1.企业经营管理状况监控。银行信贷人员要对房地产授信项目进行全面的了解，对企业的整体运营的系统情况进行调查。一方面，要注意企业在日常的经营活动中是否出现显著变化，是否出现隐瞒经营情况的现象及其他异常现象；另一方面，对异常情况一定要调查和分析，找出问题根源。此外，还要关注借款人的管理水平，管理框架，人员变化，员工士气及内部人员的道德风险对公司经营的影响。

2.企业财务状况监控。财务状况变化是企业经营情况还款能力、来源变化的直接反映。银行应在贷款发放后定期收集企业的财务报表，关注并分析异常的财务变动及不合理的财务数据，加强财务数据的横向及纵向比较，防止企业更改财务数据，此外还要审查企业与银行之间的资金往来，核查企业对账单，分析企业的近期经营情况，对异常资金划转进行调查分析。

企业的财务风险主要体现在以下几个方面：企业不能按期支付银行贷款本息；经营性净现金流持续为负值；销售额下降；存货周转率下降；短期负值增加不当；长期负值大量增加；企业不能及时报送会计报表或会计报表有造假现象；银行的存款有较大幅度下降；到期无法归还贷款本金，要求贷款展期等情况。

银行在贷后管理监控阶段，应及时整理、更新企业的相关信息，对于出现重大情况及时报告，并形成文字材料存档。银行信贷人员除了要从企业本身获取信息外，还应努力从企业的外部机构，如合作单位、监管部门、咨询机构、政府管理部门、新闻媒介等确定收集企业信息，主要信息来源的广泛性、全面性、权威性及可靠性，以便于对企业的变化情况进行全方位的把握。

3.工程进度管理

当前房地产开发授信项目施工阶段管理存在的问题，下面从工程进度管理、质量管理和投资管理三个重要方面对工程项目风险进行了具体分析。

（1）进度管理的基本原理。房地产开发项目进度管理是指对项目各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系，根据进度总目标和资源的优化配置原则编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按照计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直到工程竣工验收交付使用。

（2）进度控制。房地产施工项目正式开始后，必须监控项目的进度以保障每项活动按计划进行，掌握各工程活动的实际工期信息，如开始时间，记录并在贷后查访过程中反映工期受到影响及其原因；预期到该工程活动完成尚需要的时间或结束的日期，这通常需要考虑剩余的工作量、已有的拖延、后期工作计划的安排和后期工作效率的提供因素。

（3）工期延误延期的控制。造成工程进展拖延的主要原因应包含以下两个方面：一是承包单位自身的原因，二是非承包单位的原因。前者造成的工程拖延为延误，后者造成的工程拖延为延期。

①工程延误。当授信项目出现工程延误时，监理工程师有权要求承包单位采取措施加快施工进度。如经过一段时间后，实际进度仍然对于预期且影响到项目按期竣工时，银行信贷人员也应及时掌握相关信息，并及时核对工程款及材料购置款的支付记录，审查延误的主要原因，必要时停止支付工程款，通过房地产开发商及工程监理公司要求是施工企业整改或承延误赔偿。

②工程延期。对于承包单位以外的原因造成的工程延期，银行信贷人员应高度重视并及时上报，同时审查各项工程款项是否支付到位，项目设计及施工计划是否发生变更等影响施工进度的各种原因，同时要求房地产开发企业与监理公司出具延期说明及整改意见。

（4）投资管理。房地产项目管理中的投资成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格； 另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。

银行信贷人员应掌握授信项目的工程结算情况加强对该项目的投资管理。对于银行信贷人员还应积极配合工程业主对施工企业的工程价款结算管理，对于大额工程价款的支付，银行信贷人员还应结合实际情况现场核实，并参与以下具体工程结算工作。

4.贷款资金及销售回款的监控

（1）贷款资金使用过程中的管理。部分银行现阶段在探讨如何建立专用资金帐户对给借款方发放的建设贷款进行管理，以保证建设贷款切实用于申请贷款项目的建设，避免借款方任意支配和挪用所借款项。即使不能非常严格的控制借款方各笔款项的支配，至少对各笔款项的流向、数额有详细记录，一旦发现借款人挪用借款，或者有比较明显的恶意透支、转移款项的动向，银行在掌握一定证据后可及时知会借款方，严令其停止违反合同的行为；在借款方一意孤行的情况下，可以诉诸法律，切实保证借款安全。

在贷款审批同意后，银行经营部门应与房地产授信企业签订《房地产开发贷款和销售回款资金监管协议》。授信经营部门在监控贷款用途时，应加强房地产开发项目建设过程中授信资金的拨付管理与贷款支用管理：

①按照借款合同约定用途、项目工程进度进行资金划付。

②用于建设项目的其他资金与银行贷款同比例支用。

③房地产贷款不得作为资本金、股本金和自筹资金使用。不得用于缴交土地出让金。

（2）销售回款管理。授信项目进度到销售阶段后，银行信贷人员应及时监控项目的销售进度并遵照授信审批要求收回银行贷款。因为对于房地产授信项目的销售回款一般为该笔授信的唯一还款来源，因此银行信贷人员应重视对销售回款资金管理，逐步收回银行贷款，减少授信风险。

银行信贷人员要对项目销售定期检查。要定期收集和借款人有关的贷款卡信息、网上预售信息、重大经营事件等各类客观信息。项目销售开始后，了解月销售额、销售资金回笼、本行按揭发放额及按揭比例和资金使用情况等信息。必要时，可要求借款人定期提供加盖企业印章的项目销售进度表。

5.项目抵押物的管理。抵押物作为房地产开发授信项目的最后风险屏障，通过对抵押物进行处置在一定程度上可弥补作为银行信贷资金的还款来源，因此，银行在办理房地产开发授信项目时及在贷后管理过程中必须加强对抵押物的管理，降低信贷风险。

（1）押物管理原则。对于房地产开发授信项目应以项目土地使用权及在建工程作抵押，银行信贷人员要亲自办理抵押登记手续，亲自到土地局或房屋管理局索取土地或房屋他项权利证明书或抵押证书，确保抵押凭证的真实有效。根据房地产授信项目的特点，在贷后销售阶段，为配合项目办理按揭贷款或公积金贷款，银行将释放相应部分抵押物的抵押权。银行信贷人员应遵循以下抵押物的释放原则：

①应落实先还款后解押，按照抵押物评估单价乘以解押面积计算应归还贷款的金额。

②银行经营部门应确保解押后抵押率不应低于初始抵押率，剩余抵押物能够完全覆盖银行贷款本息，否则不予办理后续解押手续或要求增减抵押物。

（2）押物管理要点。银行必须要求其认可评估公司对抵押物进行评估，确认其评估价值。对于纯土地抵押，授信抵押率应不高于60%，对于土地及在建工程、房地产作为抵押物，抵押率可控制在70%以内，银行可根据项目实际情况降低抵押率的准入门槛以控制信贷风险。对于抵押物为在建工程或房地产的应办理财产保险，且保额应覆盖银行借款，保险期限应覆盖贷款到期日。银行要加强对抵押物的监控和管理，银行不应接受车库、会所等变现较慢的抵押物，同时不能接受人防等不可售的配套公建部分作为抵押物。为防控信贷风险，银行应先落实抵押再办理放宽手续。

参考文献：

[1] PMI Standards Committee.A Guide to the Project Management Body of Knowledge.Upper Darby，PA：Project Management Institute，1996.

[2] 夏乐象、邹建平.防范房地产贷款风险的对策与建议[J].金融与经济，2005（11）.

[3] 中国人民银行.中国货币政策执行报告（2007年第二季） [EB/OL].中国政府网http：//www.gov.cn/gzdt/2007-08/08/content_710413.htm.2008.2007.8.

[4] 陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，32（2）.

4.中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法(失效) 篇四

指引》的通知

中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知状态:有效 发布日期:2004-08-30 生效日期: 2004-08-30发布部门: 中国银行业监督管理委员会

发布文号: 银监发[2004]57号

第一章 总 则

第一条 为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。

第二条 本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章 风 险 控 制

第三条 商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。

商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。

第四条 商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。

第五条 商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。

第六条 商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容：

(一)内部职能部门和分支机构上发放贷款的整体情况；

(二)稽核中发现的主要问题及处理意见；

(三)内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。

第七条

商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。

第八条 商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。

第九条

商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。

第十条

商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。

第三章 土地储备贷款的风险管理

第十一条 商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。

第十二条

商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。

第十三条

商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。

第十四条 商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。

第四章 房地产开发贷款的风险管理

第十五条 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。

第十六条 商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。

第十七条

商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。

第十八条

商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。

第十九条 商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。

第二十条

商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。

第二十一条 商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。

第二十二条 商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。

第二十三条 商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。

第二十四条 商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。

第二十五条

商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险。

第五章 个人住房贷款的风险管理

第二十六条 商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。

第二十七条

商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素(其中具体项目内容参见附件1)。

第二十八条

商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息(包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况)将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。

第二十九条

商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况(具体内容参见附件2)。

第三十条 商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。

第三十一条

商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。

第三十二条 商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。

第三十三条

商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。

商业银行对自雇人士(即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者)申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。

第三十四条 对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。

第三十五条 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80％。

第三十六条

商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55％以下(含55%)。

房产支出与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入

所有债务与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入

上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

第三十七条

商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。

第三十八条 商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。

商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。

对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。

第三十九条

商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。

商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第四十条 商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。

第四十一条 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。

第六章 风险监管措施

第四十二条 银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点。

第四十三条

银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：(一)贷款质量；(二)偿付状况及催收情况；(三)内部贷款审核控制；(四)贷后资产的风险管理；(五)遵守法律及相关规定；(六)需要进行检查的其他事项。

第四十四条 银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行，将组织跟踪检查。

第四十五条 银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报。

第七章 附 则

第四十六条 本指引由银监会负责解释。

第四十七条 本指引自发布之日起施行。中国银行业监督管理委员会 2004年8月30日

附件1：

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┃

XX银行个人购房借款申请书 ┃

┠──────────────────────────────────────────────┨ ┃贷款申请编号： ┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

申请人基本情况 ┃

┠──────┬─────┬──────┬──────┬─────┬─────┬───────┨

┃ 申请人姓名 │

│

性别

│

│ 出生日期│ │

照片

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼─────┼───────┨

┃ 文化程度 │

│ 婚姻状况 │

│ 证件种类│ │

┃

┃

│

│

│

│

及号码 │ │

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┴─────┴─────┼───────┨

┃ 户籍所在地 │

│现居住地址 │ │

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────────────────┼───────┨

┃

国籍

│

│

民 族

│ │

┃

┠──────┼─────┴──────┴──────────────────

┴───────┨ ┃ 邮寄地址及 │ ┃ ┃

邮编

│ ┃

┠──────┼───────────────────┬─────┬─────────────┨

┃ 工作单位 │

│ 单位性质│ ┃

┠──────┼─────┬──────┬──────┼─────┼─────────────┨

┃ 办公电话 │

│ 住宅电话 │

│ 紧急联系│ ┃

┃

│

│

│

│

方式 │ ┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼─────────────┨

┃

职 业

│

│

职 务

│

│

职 称 │ ┃

┠──────┼─────┴──────┴──────┴─────┴─────────────┨ ┃ 单位地址及 │ ┃ ┃

邮编

│ ┃

┠──────┼─────┬──────┬──────┬─────┬─────────────┨

┃ 配偶姓名 │如为未婚人│职

务 │

│ 证件种类│ ┃

┃

│士则相关各│

│

│

及号码 │ ┃

┃

│项不填

│

│

│

│ ┃

┠──────┼─────┴──────┴──────┼─────┼─────────────┨

┃ 工作单位 │

│ 联系方式│ ┃

┠──────┼───────────────────┴─────┴─────────────┨ ┃ 是否使用过 │ ┃ ┃

│ ┃ ┃ 其他贷款 │

┃

┠──────┴───────────────────────────────────────┨

┃

本人近3年工作履历：(时间段、单位名称)

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

申请人收支情况

┃

┠──────┬─────┬──────┬──────┬─────┬─────────────┨

┃主要经济来源│

│其他经济来方│

│ 供养人数│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼─────────────┨

┃申请人月收入│

│ 家庭月收入 │

│家庭月支出│

┃

┠──────┴─────┴──────┴──────┴─────┴─────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

借款人资产表

┃

┠──────┬─────┬──────┬──────┬─────┬────────┬────┨

┃ 个人资产 │ 金 额

│ 个人负债 │

金 额

│月还款金额│

起止

时间 │负债类型┃

┃

│(万元)

│

│

(元)

│(元)

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃

房产

│

│购房所欠贷款│

│

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃

汽车

│

│购车所欠贷款│

│

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃

债券

│

│其它所欠贷款│

│

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃

股票

│

│ 其它负债 │

│

│

│

┃

┃

│

│

│

│

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃ 银行存款 │

│

合计

│

│

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃

合计

│

│

│

│

│

│

┃

┠──────┴─────┴──────┴──────┴─────┴────────┴────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

申请人现住房情况

┃

┠──────┬───────────────────────────────────────┨ ┃ 现 住 房 │

┃ ┃

情 况

│

┃

┠──────┴───────────────────────────────────────┨

┃

租住请填：(租住时间、地址、月付租金)

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

申请人购房贷款资料

┃

┠──────┬────────────┬──────┬───────────────────┨

┃ 售房者全称 │XX房地产开发有限公司

│ 房屋详址 │

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┬────────┬────┨

┃ 销售面积 │平方米

│ 单

价 │元

│

总价(元)

│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃ 借款金额 │

│ 借款期限 │年

│

借款种类 │商业贷款┃

┃

(元)

│

│

│

│

│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃首付金额(元 │

│ 首付比例 │

│

首付款来方 │

┃

┃)

│

│

│

│

│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┼─────

───┼────┨

┃ 还款方式 │等额本息月均/

│

物业费

│/㎡/月

│

购房目的 │A 自住 ┃

┃

│等额本金(月还)

│

│

│

│B 投资 ┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┴────────┴────┨

┃ 房屋形式 │

│ 房屋类别 │ A 经济适用房

B 普通商品住房┃

┃

│

│

│C别墅

D 商业用房

E 其他┃

┠──────┼────────────┼──────┴─────┬─────────────┨

┃ 商品房买卖 │

│

销售许可证编号

│

┃

┃

│

│

│

┃

┃

合同

│

│

│

┃

┃

编号

│

│

│

┃

┠──────┴────────────┴────────────┴─────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

担保方式

┃

┠──────┬────────────┬──────┬─────┬────────┬────┨

┃ 抵押物名称 │

│抵押物所有人│

│抵押物价值(元)│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃ 质押物名称 │

│质押物所有人│

│

质押物价值│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┴────────┴────┨

┃ 保证人名称 │

│与被保证人 │

┃

┃

│

│

│

┃

┃

│

│关系

│

┃

┠──────┼────────────┴──────┴───────────────────┨ ┃ 保证人联系 │

┃ ┃

│

┃ ┃ 方式及地址 │

┃

┠──────┴───────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

备注

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

借款申请人声明

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃欢迎您申请XX银行个人住房贷款，请用蓝(黑)色墨水钢笔或签字笔在本申请书上签字，已填写内容不得

┃ ┃涂改。

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨ ┃银行，本人在此郑重声明：

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃1)本人承认以此申请书及其他所附资料作为贵行借款的依据；

┃

┠──────────────────────────────────────

────────┨

┃2)上述各项资料属实，且随本申请书报送的资料复印件可留存贵行作为备查凭证，如资料失实或虚

┃

┃假，本人愿承担相应的民事及法律责任； ┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃3)经贵行审查不符合规定的借款条件而未予受理时，本人无异议； ┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃4)本人保证在取得贵行贷款后，按时足额偿还贷款本息。┃

┠───┬────────┬──────┬──────┬─────┬────────┬────┨

┃

│

│

│

│

│ │

┃

┠───┼─────┬──┴───┬──┴────┬─┴────┬┴────────┴┬───┨

┃

│

│

│

│

│ │

┃

┠───┴─────┴──┬───┼───────┴┬─────┴┬─────────┴┬──┨

┃

申请人签名：

│

│

│日期：

│年

月 日│

┃

┗━━━━━━━━━━━━┷━━━┷━━━━━━━━┷━━━━━━┷━━━━━━━━━━┷━━┛

附件2：

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃风 险 评 估 书 ┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬────────────┨

┃申请日期 │

│

│贷款申请编号 │ ┃

┠─────┴───┴───────┴───────┴────────────┨

┃

基 本 资 料 ┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

主申请人 ┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬──────┬─────┨

┃姓名

│

│性别

│

│婚姻状况

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┴──────┴─────┨

┃出生日期 │

│证件类型及号码│ ┃

┠─────┼───┼───────┼────────────────────┨

┃户籍

│

│现住址及邮编 │ ┃

┠─────┼───┼───────┼────────────────────┨

┃学历

│

│工作单位

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┬──────┬─────┨

┃职业

│

│职务

│

│供养人数

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃计算后申请│

│申请人填报的家│

│主要经济来源│如工资，提┃ ┃人税后月收│

│庭月收入

│

│

│成，经验收┃ ┃入(无公积 │

│

│

│

│入等 ┃

┃金)

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃住宅电话 │

│主申请人手机 │

│办公电话

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┴──────┴─────┨

┃配偶姓名 │

│配偶工作单位 │ ┃

┠─────┴───┴───────┴────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

共同申请人 ┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬──────┬─────┨

┃姓名

│

│性别

│

│婚姻状况

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┴──────┴─────┨

┃出生日期 │

│证件类型及号码│ ┃

┠─────┼───┼───────┼────────────────────┨

┃户籍

│

│现住址及邮编 │ ┃

┠─────┼───┼───────┼────────────────────┨

┃学历

│

│工作单位

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┬──────┬─────┨

┃职业

│

│职务

│

│供养人数

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃计算后共同│

│与主申请人关系│

│主要经济来源│ ┃

┃申请人税后│

│

│

│

│ ┃

┃月收入(无 │

│

│

│

│ ┃

┃公积金)

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃住宅电话 │

│共同申请人手机│

│办公电话

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┴──────┴─────┨

┃配偶姓名 │

│配偶工作单位 │ ┃

┠─────┴───┴───────┴────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

购 房 资 料 ┃

┠─────┬───────────┬───────┬────────────┨

┃楼盘名称 │

│所购房屋详址 │ ┃

┠─────┼───────────┼───────┼────────────┨

┃售房者全称│

│购房用途

│ ┃

┠─────┴───┬───────┼───────┼────────────┨

┃商品房买卖合同

│

│销售许可证

│ ┃

┃编号

│

│编号

│ ┃

┠─────┬───┴───────┼───────┼────────────┨

┃律师行

│

│保险公司

│ ┃

┠─────┼───────────┼───────┼────────────┨

┃担保方式 │

│质押总值

│ ┃

┠─────┼───┬───────┼───────┼──────┬─────┨

┃竣工日期 │

│房屋类别

│分为普通商品住│销售面积

│ ┃

┃

│

│

│房，经济适用 │

│

┃ ┃

│

│

│房，别墅和商业│

│

┃ ┃

│

│

│用房

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃单价

│

│总售价

│

│物业管理费 │指月物业费┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃首付款

│

│申请成数

│

│申请贷款额 │ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃期限

│

│年利率

│

│月付款

│ ┃

┠─────┴───┼───────┴───────┴──────┴─────┨ ┃还款方式

│ ┃

┠─────────┴────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

信贷审核意见 ┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

核心因素 ┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬──────┬─────┨

┃房产支出 │

│总债务与收入比│

│建议贷款成数│即审核后同┃

┃与收入比 │

│

│

│

│意的贷款成┃

┃

│

│

│

│

│数 ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┴───────┴───────┴──────┴─────┨

┃偿还能力 │可注明对申请人收入和资产的核实结果；据此计算出的各项核心比率； ┃ ┃

│申请人所在单位的发展情况等 ┃

┠─────┼────────────────────────────────┨

┃还款意愿 │写明首付款情况，现住房情况及此次购房目的等，并由此推断其还款意 ┃

┃

│愿。

┃ ┠─────┼────────────────────────────────┨

┃担保情况 │应首先说明申请人已签订了购房合同且合法有效，其次对所购楼盘进行大┃ ┃

│致情况评估，如周边环境，楼盘价位，变现能力和贬值或升值潜力。

┃ ┠─────┴────────────────────────────────┨

┃

补偿因素 ┃

┠─────┬────────────────────────────────┨

┃财务状况 │如需申请人提供其他个人资产证明，可在此处列明并予以分析。

┃ ┠─────┼────────────────────────────────┨ ┃

│ ┃

┠─────┼────────────────────────────────┨ ┃基本情况 │ ┃

┠─────┼────────────────────────────────┨ ┃其他情况 │ ┃

┠─────┴────────────────────────────────┨

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审核意见 ┃

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┃风险审核员│

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┃主管经理 │

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5.中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法(失效) 篇五

第一条为支持房地产业的发展，促进城镇住房制度改革，规范工商银行商品房开发贷款管理，维护借贷双方的合法权益，保障信贷资产的安全，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》等有关法律法规，制定本办法。

第二条商品房开发贷款（以下间称贷款）系指贷款人向借款人发放的用于商品房及其配套设施建设的贷款。

第三条发放商品房开发贷款必须符合国家的方针政策，遵守国家法律法规，坚持效益性、安全性和流动性的经营原则。

第四条本办法适用于中国工商银行所辖分支机构办理的商品房开发贷款。

第二章借款人条件

第五条借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织。

第六条借款人向银行申请商品房开发贷款，应符合以下基本条件：

（一）有法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件、建设部门核准的资质证明；

（二）经营管理制度健全，财务状况良好；

（三）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

（四）有贷款证，并在工行开立基本帐户或一般帐户；

（五）经工商行政管理部门核准登记并办理年检手续；

（六）有贷款人认可的有效担保；

（七）贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效；

（八）借款人已经取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》；

（九）贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告；

（十）贷款项目工程预算报告合理真实；

（十一）借款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设；

（十二）企业信用等级和风险度符合贷款人的要求；

（十三）贷款人规定的其他条件。

第三章贷款种类

第七条商品房开发贷款有以下几种：

（一）住房开发贷款，系指用于建造商品住房的贷款。

（二）商业用房开发贷款，系指用于建造符合国家规定的商业性用房的贷款。

（三）其他商品房开发贷款，系指用于商品房必要的配套设施建设贷款。

第四章贷款期限和利率

第八条贷款期限一般不超过3年。

第九条贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

第五章贷款方式

第十条商品房开发贷款采取担保贷款的方式：

（一）抵押贷款，系指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。

（二）质押贷款，系指以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。

（三）保证贷款，系指以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担连带责任而发放的贷款。

第六章贷款程序

第十一条借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。

第十二条贷款人受理借款人申请后，应按银行规定程序，指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件；核实抵押物、质物、保证人情况；对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度；提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式等意见。

第十三条银行审查人员应当对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。

第十四条在调查、审查的基础上，由银行有权人审批贷款。商品房开发贷款的审批权限，按照总行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。

第十五条贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》，并依据有关法律法规和《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。

第十六条借款人取得贷款之前，借款人应为贷款项目办理有效的建筑工程保险；以房屋作为贷款抵押的，借款人在偿还全部贷款本息之前，应当逐年按不低于抵押金额的投保金额向保险公司办理房屋意外灾害保险，投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人。

第十七条贷款发放时，贷款人应根据项目进度情况，分期、分批将贷款划入借款人帐户。

第十八条贷款发放后，贷款人应对借款人执行借款合同情况、贷款使用情况及借款人的经营情况进行跟踪调查和检查，并建立贷款台帐。借款人应按月或按季向贷款人报送有关项目进度、贷款使用情况以及单位财务状况的报表和资料；项目竣工后，应向贷款人提交工程决算报告。

第十九条借款人在借款合同履行期内出现下列情况之一时，必须事先通知贷款人或征得贷款人同意。

（一）法人及法定代表人变更；

（二）保证人失去保证资格、能力；

（三）担保物发生不利于贷款人的变化；

（四）产权变动或重要财产被处置；

（五）经营方式及经营范围有调整；

（六）项目实施进度或资金使用计划有重大调整；

（七）经营场所迁移；

（八）影响贷款人权益的其他重要变动。

第二十条借款人要求提前还款，须事先通知贷款人，并征得贷款人同意。

第二十一条借款人应当按照借款合同规定按时、足额归还贷款本息。贷款人也可按合同约定从借款人账户中直接扣收。借款人不能按期归还贷款的，可以在贷款到期日之前，向贷款人申请贷款展期。申请保证贷款、抵押贷款、质押贷款展期的，还应当由保证人、抵押人、出质人出具书面同意证明。另有约定的，按照约定执行。

借款人未申请展期或申请展期未得到批准，其贷款从到期日次日起转入逾期贷款账户管理。

第二十二条借款人项目完工后，贷款人要参与工程验收和决算审查。

第二十三条贷款人应为借款人建立贷款档案，准确及时完整地收集、整理、保存与贷款项目有关的资料、报表、图片、调查报告及借款人的资信等情况。

第七章债权保护

第二十四条借款人在申请和使用贷款时不得有下列行为：

（一）向贷款人提供虚假或者隐瞒重要事实的资产负债表、损益表等资料；

（二）不如实向贷款人提供其所有开户行、账号等资料；

（三）未经贷款人同意，擅自改变贷款用途；

（四）挪用贷款从事股本权益性投资及从事有价证券、期货等方面的投机经营；

（五）挪用贷款从事房地产投机；

（六）不按《借款合同》规定偿还贷款本息；

（七）套取贷款相互借贷牟取非法收入；

（八）拒绝接受贷款人对其信贷资金使用情况和房地产经营、财务活动的监督；

（九）未经贷款人同意将已设定抵押权的财产和权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或再抵押；

（十）抽逃出资，隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，影响贷款的安全；

（十一）使用贷款从事违反国家政策和法律的活动；

（十二）影响贷款人权益的其他行为。

第二十五条借款人有第二十四条所列行为之一时，贷款人可以采取下列一种或数种处置措施：

（一）停止支付借款人尚未使用的贷款并提前收回部分或全部贷款；

（二）按规定罚息；

（三）提前依法追索保证人，清偿贷款本息；

（四）提前依法处置抵押物、质物，清偿贷款本息；

（五）依法申请借款人破产还债；

（六）贷款人认为可以采取的其他处置方式。

第八章附则

第二十六条建筑、安装企业贷款和一般性委托贷款中的经济适用住房开发贷款遵照本办法执行。

第二十七条各一级、准一级分行可制定实施细则，并报总行住房信贷部备案。

第二十八条本办法由中国工商银行制定、解释和修改。

6.中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法(失效) 篇六

发布日期：2009-10-19 第一章 总则

第一条 为加快发展现代农业，扎实推进社会主义新农村建设，规范中国农业发展银行（以下简称农发行）农村基础设施建设和农业综合开发贷款管理，根据国家相关法律法规、监管部门的规定以及《中国农业发展银行信贷基本制度（试行）》，制定本办法。

第二条 农村基础设施建设和农业综合开发贷款项目实行项目管理，按照项目的目标，贷款项目可分为经营性项目和非经营性项目。经营性项目是以通过投资实现所有者权益的市场价值最大化为目标，以投资牟利为行为趋向；非经营性项目是不以追求营利为目标，投资一般由政府安排，营运资金也由政府支出。

第三条 农村基础设施建设和农业综合开发贷款遵循“政策导向、商业运作、科学管理、持续发展”的原则。

第二章 贷款对象、种类、用途和条件

第四条 贷款对象。贷款对象为经工商行政管理机关或政府主管机关核准登记，实行独立核算的企业法人、事业法人和其他经济组织。

第五条 贷款种类。按照贷款性质，可分为项目贷款和流动资金贷款；按照贷款期限，可分为中长期贷款和短期贷款。

第六条 贷款用途。农村基础设施建设贷款主要解决借款人在农村路网、电网、水网（包括饮水工程）、信息网（邮政、电信）建设、农村能源和环境设施建设等方面的资金需求；农业综合开发贷款主要解决借款人在农田水利基本建设和改造、农业生产基地开发与建设、农业生态环境建设、农业技术服务体系和农村流通体系建设等方面的资金需求。

第七条 贷款条件。借款人除具有《中国农业发展银行信贷基本制度（试行）》规定的基本条件外，还应当具备下列条件：

（一）符合国家宏观调控政策、区域发展政策和相关产业发展政策；

（二）经营性项目资本金比例符合国家及农发行的有关规定；非经营性项目资本金比例可参照经营性项目资本金比例标准执行，也可视项目情况适当调整。

第三章 贷款期限、利率和方式

第八条 贷款期限。项目贷款期限一般不超过５年，最长不超过１０年；流动资金贷款一般不超过１年，最长不超过３年。

第九条 贷款展期。不能按期归还贷款的，借款人可在贷款到期前向开户行书面申请贷款展期。贷款展期的办理按照总行有关规定执行。

第十条 贷款利率。按农发行商业性贷款利率定价相关规定执行。

第十一条 贷款方式。一般采用担保贷款方式。对借款人资信状况良好，已经落实贷款风险防范措施，可以采用信用贷款方式。

第四章 贷款办理

第十二条 项目培育。开户行应当根据国家宏观经济政策，结合政府、行业和企业发展规划，积极开展客户营销，及时掌握项目信息和贷款需求，遴选优质项目，充实项目库，并指派客户经理负责跟踪培育。项目库管理按照总行有关规定执行。

第十三条 借款申请。对项目库中培育成熟的项目，客户经理提请借款人正式提交借款申请，同时应提供《中国农业发展银行信贷基本操作流程（试行）》规定的资料。非经营性项目还应提供：

（一）明确项目建设（承贷）主体、建设规模和内容、建设方式和建设期限等内容的文件或证明材料；

（二）明确项目建设期非债务资金和还款资金的筹措方案及落实还款资金来源的文件或证明材料。

第十四条 项目评估（调查）。开户行受理后，应对客户申请资料的完整性、真实性、有效性进行核查，提出初步调查意见，由有权审批行客户部门组织评估（调查）小组开展项目评估（调查），必要时可聘请行业专家参与评估（调查），并将评估（调查）报告连同附件报相关部门进行贷款审查、审批。

经营性项目的评估，应参照《中国农业发展银行贷款项目评估指引》进行；非经营性项目的评估，财务分析应以项目的财务生存能力为重点，还款资金来源于地方政府财政的，要系统评估地方经济发展程度、地方政府信用和财政能力，合理确定地方政府财政负债规模等。

第十五条 贷款发放。对审批同意发放的贷款，开户行应当与借款人签订借款合同。采用担保贷款方式的，应同时签订担保合同。需要登记的，应依法办理有关登记手续。借款合同、担保合同应当使用总行统一制定的合同文本。

开户行应当按照项目进度和借款人用款计划发放贷款，借款人依据借款合同分批次填写《借款借据》。发放贷款前，开户行须确认借款人已满足合同约定的所有贷款条件，借款人资信状况、影响评估指标的主要因素等未发生重大不利变化。对合同约定的贷款条件发生较大变化、可能危及贷款安全的，必须暂缓办理贷款发放手续，并及时向原审批行报告。

第十六条 贷款收回。开户行应于贷款到期２０个工作日之前，通知借款人筹措资金，按期归还贷款本息。借款人自愿在约定的贷款期限之前归还贷款，或按中国人民银行、中国银行业监督管理委员会贷款管理有关规定应提前收回的贷款可以提前收回。

第五章 贷后管理与风险控制

第十七条 实行客户经理制。开户行客户经理负责贷款日常监督管理和提供金融服务。对于大型重点贷款项目和高端客户，应成立由各级行客户人员参加的金融服务小组，制定专门的金融服务方案，派驻金融服务团队，开展贷后监管，巩固维护好客户关系。

第十八条 实行单独反映。农村基础设施建设贷款和农业综合开发贷款业务在相关会计科目中核算。建立适应业务特点的统计制度和信息管理系统，及时监测、反映贷款运行情况。第十九条 严格贷后监管。开户行应监督借款人按照借款合同约定使用贷款，除对借款人日常生产经营情况进行跟踪检查外，重点要对项目实施全过程进行监督管理，对贷款风险状况定期进行分析评价。

（一）资金监管。加强账户监管，严格审查资金支付，信贷资金支付必须按权限经客户经理、客户部门负责人或开户行行长签字，监督借款人按借款合同约定用途和项目建设进度使用贷款；监督项目资本金和其他项目资金按照约定到位。

（二）项目建设和运营监管。监督借款人按规定程序和方式采购设备物资；参与项目建设工程招标、工程施工、竣工验收和决算审查等工作，监督项目按计划实施；参与借款人的重大经营决策；对贷款资金使用情况、项目建设内容、实施进度、营运效益的变化进行贷后检查。主要包括以下内容：

１．项目实际投资总额、资金来源和资金使用、建设工期、建设规模、设计能力、达产能力、设计方案等落实情况；

２．项目经营过程中所选用工艺技术的实际效果、设备的技术性能和运行状况；

３．借款人财务状况和现金流量变动情况；

４．项目招投标、保险、监理等情况。

（三）担保人保证能力，抵（质）押物价值等变化情况。

（四）还款计划落实和执行情况。

（五）贷款项目所属行业、区域等系统性政策和市场变化情况。

非经营性项目，还要密切关注项目建设（承贷）主体的发展变化情况，还款资金来源于地方政府财政的，要动态监测地方政府信用和财政能力的变化趋势。

第二十条 实行贷款风险预警机制。按照农发行有关贷款风险预警管理制度规定，在借款期限内，对信贷资金安全情况进行监测，及时预警和报告，并采取相关风险控制、化解措施。第二十一条 实行贷款项目后评价制度。贷款项目竣工并达到设计能力１年后或竣工投产２年仍未达产的，由原审批行客户部门组织后评价，撰写贷款项目后评价报告，提出控制和化解潜在风险的建议和措施，总结项目评估、贷款决策及参与贷款项目建设期管理的经验和教训，向本级行贷款审查委员会和行长报告。

第二十二条 实行贷款责任管理制度。贷款实行主责任人、经办责任人制度。审批行客户部门承担调查责任，审批行客户部门负责人为调查主责任人，开户行行长为贷款运营与管理主责任人，客户部门负责人和客户经理为贷后管理经办责任人。贷款责任的认定及对责任人的处罚，按照总行有关规定执行。

第二十三条 贷款档案管理。农村基础设施建设贷款和农业综合开发贷款档案管理参照农发行有关规定执行。

第六章 附 则

第二十四条 本办法由农发行总行负责制定、解释和修订。

7.中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法(失效) 篇七

摘要：房地产行业作为拉动国民经济稳步增长的主导产业，其投资在我国城镇固定资产投资总占比20%，是推动GDP增长的直接力量。涉及房地产资金的来源，占据较大比重的依然是商业银行贷款。政策的出台和经济环境却影响着商业银行房地产贷款的风险。重庆市各个商业银行的房地产信贷在近年来有稳定的发展，但由于楼市房价的波动，信用评级机制的不健全，政策变动等各方面原因，商业银行的房地产贷款风险的发生和防范已成为各个商业银行必须重视的紧要问题。本文结合我国当前房市政策和商业银行贷款政策浅析了当前重庆市商业银行房地产贷款的状况和风险，并且指出政策建议。

关键词：商业银行；房地产贷款；政策；风险

据近年统计年鉴表明，从二十世纪九十年代末至今，房地产投资额与增长值的平均增长值在我国突破了15%，已经超过国民经济的平均增长。房地产行业作为拉动国民经济稳步增长的主导产业。我们必须重视不同时期下的商业银行房地产贷款风险，根据楼市政策和经济环境的变化来调整房贷政策以防范房贷风险。

1.当前我国及重庆市商业银行房地产贷款现状

2014年全国楼市价格普遍下降，但购房仍属于刚性需求，所以即使在楼市价格走低的情况下，全年的房市销售，投资表现并未下行过多。从近几年重庆市房地产市场的投资额、销售量、房价和房地产企业的业绩表现等指标来看，房地产行业的发展相对较为适当，对房地产调控的应对也相对较理性。当前我国各个商业银行开展可多种多样的房地产信贷服务。根据贷款的用途，对象，担保方式，期限等标准，可以将房地产贷款分为不同种类，如住房开发贷款，商用房开发贷款，个人住房贷款；如果根据担保方式又有信用贷款，保证贷款，抵押贷款等。

然而，随着房地产贷款的确定性逐步增加，就增大了商业银行在办理个人住房按揭贷款业务时不审慎行为的发生几率。同时，房地产贷款余额的持续增长，同样也增加了商业银行的房地产信贷风险。

通过对重庆市各个商业银行的调查中了解到，重庆市银行对于首套房贷的政策仍然“按兵不动”，首套房贷款执行基准利率仍是主流，最低仍有8.5折利率优惠。同时，银行联手中介机构对于二手房按揭贷款还开起了“绿灯”，不仅放款时间有提速，而且贷款成本也有降低。

对于2014年重庆市商业银行对于房地产信贷的“淡定”态度，很大的原因在于政策层面对流动性宽松局面的营造。央行近来主要政策为适度宽松，多次使用利率、存款准备金率及逆回购工具来向市场输送资金，所以目前市场的流动性还是比较宽裕的。同时，监管层对于首套房贷利率优惠政策也是一种支持态度，目的是满足刚需购房者的住房需求。

2.商业银行房地产信贷主要风险

2.1信用风险。目前是商业银行房地产信贷的主要风险是信用风险。在房地产开发销售的过程中，土地储备部门的土地转让，房地产开发企业的以及开发和销售过程中如果任何一个环节出现了资金链的断裂，就会导致商业银行房地产信贷的回收出现损失或者潜在的危机，即信用风险。而信用风险除了企业带来的风险，还有个人偿还购房贷款时的个人信贷风险。

2.1.1房地产开发企业引发的风险。由于房地产开发贷款的独特性，房地产开发贷款也称为违约风险，成为商业银行较大的风险来源，指借款人由于信用降低或倒闭等因素导致不能按照约定偿还贷款而引起的风险。如果开发企业因为地价、施工进程、资金统筹、环境或其他国家规定等原因造成不能按时完成楼盘施工导致停止偿还银行贷款，这类善意违约行为会让商业银行被动陷入纠纷，遭受损失，增加商业银行信用风险。

2.1.2个人购房贷款中存在的信用风险。对于个人购房贷款，借款人的家庭、健康状况、工作收入等因素如果出现了突变很可能导致借款人不能按期偿还贷款甚至失去偿还能力，借款人在这种情况下不得不被迫放弃按揭所购房，这样就会使银行遭受损失。除此之外，目前我国的个人购房贷款基本属于不动产抵押贷款，于是，抵押品市场价格下降也会增加银行房贷的信用风险。

2.2商业银行操作或管理风险。贷前审查和批准过程中出现的操作风险，主要是由于各级信贷人员主观上的忽视，没有具备较高的风险意识。在各级审查，评估，批准过程中，并没有深入考察，评定，而是做形式上的工作。

贷后的管理风险主要是由于商业银行在贷后没有进行贷款跟踪管理，贷款后，对于房地产开发商的销售、经营状况不够了解，不能根据借款人还款来源的变化而及时作出防范风险的工作。贷后对于抵押品的管理也不够规范，不能按照商业银行的相关规定严格跟进抵押品的市场走向，及时应对抵押物跌价风险。

2.3市场风险。房地产行业市场决定其具有投机因素。房价的波动直接影响着银行房地产贷款的风险，导致房贷市场风险加大。

3.政策对重庆房地产信贷状况的影响

目前国内的房贷政策变化对房地产市场的走向有很大的影响。近几年来国家出台了一系列房地产政策，其中均有涉及商业银行房地产贷款的内容。2008年，为应对金融危机，国务院开始出台政策来拯救楼市。当然，通过政策的实施，房价便有相应的上涨，由此，国家调控楼市的政策又连续多次转为收紧。2010年1月，国家出台“国十一条”， 2010年4月出台“国十条”， 2010年出台“九月新政”， 2011年1月“新国八条”。 在2013年2月20日国务院常务会议上，又确定了五项加强房地产市场调控的政策措施通，称“新国五条”。要求制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

从近几年来的几次调控力度升级，都体现出了差异化住房信贷的政策。由于楼市关系到国民的日常生活，不仅是房地产市场的单纯买卖，甚至能够影响社会稳定。因此，防范房地产贷款风险，更好推进房地产贷款至关重要。

4.防范和控制房地产贷款风险的建议与措施

4.1提高防范风险意识并认真做好房地产贷款贷前审查工作。贷前的审查是房地产贷款的第一步，也是防范房贷风险的重要环节。做好贷款前的审查工作，源头上是要提高防范房贷风险的意识。商业银行的信贷工作人员应对房地产贷款的风险和危害高度重视，努力找到盈利与安全的平衡点，从思想上理解防范风险的必要性，从而正确引导各项审查工作的完成。

4.2加强贷后管理和信用风险管理。房地产贷款风险控制的另一个方面即要加强贷后的管理和跟进工作，银行信贷人员必须杜绝“一贷了之”的错误思想，对已经申请到贷款的房地产开发企业或者个人借款人进行跟踪了解。对于房地产开发企业的开发贷款，要对房地产开发项目贷款的用途、项目开发进程、财务状况、项目运作情况及相关政策变动进行调查，保证贷款用于应用之处，确保贷款企业具有一定的偿还能力。对于个人购房贷款者，要定期了解其收入情况、家庭现状、抵押房产市场走向，及时规避由于个人收入变化引起的偿还危机和由于抵押房产跌价引起的市场风险。与此同时，建立完善的征信体系是商业银行防范房地产贷款信用风险的重要措施和贷款审核发放的有力依据。

4.3制定和落实适当的房地产贷款政策。房地产市场与国民生活息息相关，同时房地产贷款的安全性和稳定性对于国家的宏观经济形式也是至关重要。近几年来国家为了调控楼市，稳定房价，出台了一系列的政策。同时，稳定房贷市场，降低风险，房地产贷款政策也在不断变化。国家应该在不同时期，根据房地产市场的变化及时制定和更新新的房地产贷款政策，并且要求商业银行严格执行和落实，预防房地产贷款风险的发生。（作者单位：西南大学经济管理学院）

参考文献：

[1]张传勇.当前我国商业银行房地产信贷[J]，中国房地产金融.2010（11）

[2]况伟大.房地产投资、房地产信贷与中国经济增长[J]，经济理论与经济管，2011（1）