房地产开发项目实施阶段建设单位主要控制点

房地产开发项目实施阶段建设单位主要控制点（精选10篇）

1.房地产开发项目实施阶段建设单位主要控制点 篇一

房地产开发项目的设计是工程施工的前提准备，设计的合理性、准确性、科学性对后面的工程建设造成很多方面的影响，包括工程投资、施工、竣工结算等。同样设计也需要投入资金进行，因此工程设计需要成本控制和管理。在房地产开发项目中首先按照建筑市场需求，建立工程模型，然后根据建立的工程模型进行数据分析，其模型数据分析是十分复杂的。有项目工程力学数据分析、外观设计几何分析、材料受压数据分析等，只有将这些工程模型数据分析准确，才能按照分析的结构进行项目工程设计，所以工程设计阶段与施工阶段都是一个复杂的施工过程。

2.房地产开发项目实施阶段建设单位主要控制点 篇二

建设单位对工程造价的控制就是在满足项目合理的质量标准的前提下, 在投资决策阶段、设计阶段和建设项目实施阶段中把工程项目的发生控制在批准的限额内, 力求在各个建设项目中合理使用人力、物力、财力, 取得较好的投资效益和社会效益。房地产开发项目工程量大, 涉及面广, 影响因素多, 如施工周期, 政策性变化, 材料设备价格, 市场供求波动等等。要提高建设质量, 控制工程造价, 发挥投资效益, 就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能, 从而加强对工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。

工程实施阶段的工程造价管理可分为三个环节:招标管理、施工管理、结算管理和过程控制。

1 推选工程量清单招投标, 加强招标管理

加强招标管理, 推行工程量清单形式招投标。工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定, 依据统一的工程量计算规则, 结合现行预算定额子目分项要求, 将拟建招标工程的全部项目和内容, 按工程部位、性质或构件分部分项, 并计算实物工程量, 列成清单, 作为招标文件的组成部分, 供投标单位投标填写单价的一种工程量计价方法。采用工程量清单的形式, 对建设单位而言, 首先工程单价易与市场价进行竞争性比较, 挤掉单价中的水份, 堵住漏洞;其次可控制设计变更引起的工程价款的增加。总之, 采用工程量清单对于建设单位来说是一项既易于操作, 又利于成本控制的有效途径。

在评标中, 审查投标单位报价应该做到总报价和单项报价的综合评审。总价符合要求并不能说明单项报价符合要求, 总报价最低并不能说明单项报价最低。投标人往往采用不平衡报价法, 在保持总造价不变的情况下, 将工程量可能变化较小的项目的单价降低, 将可能变化较大的项目单价增大, 以期达到在竣工结算时追加工程款的目的。另外也要做到单价和相应工程数量的综合评审, 工程数量大的单价要重点分析。还要做到单价与工作内容、施工方案、技术工艺的综合评审, 从而择优选择合适的施工单位。

施工合同是施工阶段造价控制的依据。工程招标时, 招标书条款应严谨、准确和全面, 工程造价及相关费用应尽量包死, 少留或不留活口。中标后合同条款的签订应严谨、细致, 工期合理。对直接影响工程造价的有关条款, 如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等, 都应有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备, 应列出规格、品牌、厂家和品质要求清单, 还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。在合同签订后, 要做好合同文件的管理工作, 合同及补充合同协议及其经常性的工地会议纪要、工作联系单等作为合同内容的一种延伸和解释, 同时建立技术档案, 对合同执行情况进行动态分析。

2 细化施工管理, 控制预算外费用支出

2.1 控制材料用量, 合理确定材料价格

在工程造价的控制中材料价格的控制是主要的, 材料费在工程中往往占有很大的比重, 一般占预算费用的70%, 占直接费的80%左右。因此必须在施工阶段严格按照合同中的材料用量控制, 合理确定材料价格, 从而有效地控制工程造价。市场经济为材料的供应提供了多种渠道, 而且材料的品种、价格繁多, 开发单位造价人员及现场管理人员应密切注意市场行情, 随着工程进展情况深入现场、市场, 掌握第一手的施工情况及材料信息, 为竣工决算提供有力的依据。

2.2 严把变更关, 将工程预算控制在概算内

在施工中引起变更的原因很多, 如工程设计粗糙, 使工程实际与发包时提供的图纸不符;当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等, 这些问题的产生给工程造价控制带来不利因素。所以在施工过程中, 必须严把变更关, 严禁通过设计变更扩大建设规模, 提高设计标准, 增加建设内容等, 最好实行“分级控制、限额签证”的制度。对必须发生的设计变更, 尤其是涉及到费用增减的设计变更, 必须经设计单位代表、建设单位现场代表、监理工程师共同签字, 而且应尽早提前审核这类型变更, 减少损失, 因为已完成或部分完成的工程内容还需拆除, 势必造成重大变更损失。为此, 建设单位应指派工程造价管理专业人员常驻施工现场, 随时掌握、控制工程造价的变化情况。

2.3 严格现场签证管理, 充分掌握工程造价变化

签证发生后应根据合同规定及时处理, 审核应严格执行国家定额及有关规定, 经办人员不得随意变通。要加强预见性, 尽量减少签证发生。造价人员要广泛掌握建材行情, 在现行材料价格全部为市场价的今天, 如果对材料市场价格不清楚, 就无法进行工程造价管理。在施工过程中, 建设单位要加强现场施工管理, 督促施工方按图施工, 严格控制材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用, 对必要的变更, 应做到先算账, 后花钱。变更一旦发生就及时计算因工作量变更而发生增减的费用, 随时掌握项目费用额度, 避免事情积压成堆。建设单位的现场代表要督促施工方做好各种记录, 特别是隐蔽工程记录和签证工作, 减少结算时的扯皮现象。

2.4 技术与经济结合, 加强投资控制

切实有效的投资控制, 必须从组织、技术、经济、合同等多方面采取措施。所以建设单位必须加强现场管理人员、工程技术人员的“经济”观念、素质教育, 培养实事求是的办事作风, 协助施工方搞好施工组织设计, 合理安全人、财、物, 加快施工速度, 提高工程质量。施工中遇到问题应及时与设计方联系, 选择既科学又经济可行的解决方案, 克服盲目指挥造成的浪费, 充分重视节约投资的重要性, 特别是负责项目的工程技术员应与造价人员相配合, 从工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等方面, 实行全过程管理, 严格控制工程造价。

3 加强结算管理, 严格把好审核关

竣工结算是控制建安造价的最后一道关。在工程竣工结算时, 开发单位的审核人员应用耐心、细致的工作方法, 坚持按合同办事, 对工程预算外的费用严格控制, 对于未按图纸要求完成的工作量及未按规定执行的施工签证一律核减费用;凡合同条款明确包含的费用, 属于风险费包含的费用, 未按合同条款履行的违约等一律减费用, 严格把好审核关。

首先, 对工程量的审核应根据施工承包合同要求, 对施工过程中出现的设计变更、现场签证等进行审核, 不能多算或不按规则计算。在要求施工企业报送相应的工程计算式和材料用量明细表的同时, 建设单位也要编制一份完整的结算书和材料用量明细, 这样比照审核, 才能做到客观、公正、合理, 准确进行计量审核。

其次, 在结算审核中, 还应注意审核项目的单价、结算书中分项的正确性、程序及准确性, 结合现场的实际情况分析计算。要注意的是, 对工程量清单招标工程的结算, 投标人的综合单价一次包死不作调整。结算时, 实际发生的招标时所依据的施工图纸以外的工程量变更和由于建设单位原因造成的工程量清单漏项或计算误差应预调整。在工程量调整时的结算中, 工程量清单中原有的项目, 应按报价中的综合单价确定;工程量清单中有类似的项目, 应参照类似工程项目报价中的综合单价商定;工程量清单中没有的项目, 按现行预算定额及有关规定经双方协商一致后结算。

4 加强施工过程控制

4.1 施工组织设计与经济效益相统一

在施工过程中, 认真审查和分析合同中的工程量清单、基本单价和其他有关文件, 组织技术人员和预算人员针对该施工项目的施工组织设计进行合理优化, 选择技术上可行、经济上合理的施工方案, 达到施工组织设计与经济效益相统一。如某项目, 在施工过程中, 根据施工实践经验加上技术和经济比较, 针对当地块石供应困难、工期要求紧等因素, 施工单位提出对原浆砌石挡土墙及浆砌石护坡的施工方案进行优化, 改用砼灌注桩基础加坡面拱的施工方案并得到业主和设计单位的批准, 经过优化后的方案不但缩短了工期, 而且比原方案节约投资约50万元。可见对施工组织设计进行技术上可行、经济上合理的优化, 对施工阶段的的造价控制也起着不可低估的作用。

4.2 加强施工现场造价的控制管理

在工程开工前, 施工人员应该准确、全面地对施工现场、施工技术、项目预算加以了解, 应该做到以下几个方面: (1) 加强进度管理。要制定合理的、详细的资金使用计划, 使进度控制和造价控制相互之间协调。 (2) 推进工程现场责任制的实施, 加强质量管理。要做好整个项目的各分部工程、各单位工程和隐蔽工程的检查、监督和验收, 一旦发现问题必须及时处理, 尽量做到不留或少留隐患。 (3) 要做好现场记录, 做到现场签证控制。在施工现场, 有时会遇到很多的各方面的变化情况, 比如:工程量增减、设计变更、材料的代换、地质条件变化等, 现场的施工管理人员, 要认真、客观、详细地做好现场的记录。 (4) 对施工现场的材料, 机械的使用情况要加强管理。在施工过程中, 有时候会出现机械管理不当、使用不当, 就造成机械的寿命缩短。施工的材料管理混乱, 乱堆乱放现象时常出现, 出现高消耗低使用的情况。对施工中能周转使用的材料如果不加以妥善保管, 就会大大降低这些材料的再次利用。

5 结语

总之, 作为房地产开发项目管理者, 应该很好地控制实施阶段的工程造价, 应该从项目实施中的整个环节入手, 在实施过程中要找出控制要点, 重点管理要突出, 严格监控实施建设过程, 这样才能使开发项目总造价控制在预定当中, 才能实现投资的效益。

摘要：房地产开发项目实施阶段过程造价管理可以分为三个环节:招标管理、施工管理和结算管理。本文结合工作经验, 提出做好房地产开发项目的工程造价管理工作, 应该从以下方面入手:加强招标管理、控制预算外费用支出、严格把好审核关和加强施工过程控制, 并结合实例进行了分析。

关键词：房地产,项目实施阶段,造价管理

参考文献

[1]陆英权.对项目实施阶段工程造价管理之探讨[J].现代经济信息, 2010 (02)

[2]李江民.浅谈电力建设项目实施阶段投资控制[J].中小企业管理与科技 (下旬刊) , 2010 (02)

[3]叶继平.项目实施阶段的造价管理问题[J].科技创新导报, 2008 (02)

3.房地产开发项目实施阶段建设单位主要控制点 篇三

【关键词】房地产开发项目；设计阶段；工程造价

1、引言

针对我国房地产市场在设计过程中出现的问题，如设计布局不合理、设计过程专业不配套、缺乏有效的图纸校对等，将直接影响施工阶段的施工是否顺利进行，避免过多的施工返工、设计变更等情况出现，浪费大量人力、物力、财力。房地产开发企业要实现项目造价的有效降低，则必须对设计工作给予充分重视，严格控制投资初始阶段。据资料统计，设计阶段在房地产项目投资中的影响可能达到75%以上，具有较大影响力。因此，房地产开发项目设计阶段的设计成果是否科学、合理、经济，将对项目成本起着关键性作用。

2、房地产开发项目设计阶段工程造价控制影响因素

房地产开发项目设计贯穿整个项目开发过程，从方案设计到施工图出图所花费的时间占整个开发周期的四分之一到一半时间，而设计费用只占整个项目总费用法的1%左右，并严重影响着设计投入使用后的长期经济效益，是整个项目成本控制的关键阶段。设计阶段按照时间先后、工作程序来分，可以分为方案设计阶段、扩初设计阶段和施工图设计阶段，每个阶段都很大程度影响着项目开发成本。

2.1 方案设计阶段工程造价控制影响因素

方案设计阶段的工作要点是项目设计构思、目标的确定和论证，必须设置几个决策点，进行分析和选择阶段性工作结果。方案设计的本质是满足客户总体需求，引导客户心理，实现成本的有效控制并实现项目盈利。其主要的成本影响因素有：项目定位、品质、结构形式、平面布置和建筑工艺。房地产开发项目定位是确定项目建筑形式，如商业楼、办公楼、住宅楼等；品质有建筑档次、配套建筑、交房标准；结构形式有常态造型、特殊造型；平面布置是总体布局形态、绿化面积等；建筑工艺主要是建筑使用材料、设备等。

2.2 扩初设计阶段工程造价控制影响因素

扩初设计阶段是在业主通过的初步设计基础上，根据调整后的项目计划书、预算、时间等，形成扩初设计，让业主再次进行批准的过程。扩初设计包括图纸及其它文件，列出建筑、结构、暖通、水电等系统，施工材料、施工设备及其他能反映项目规模和特点的，并提供任何初步施工预算的调整细节，深化了设计深度。其主要的成本影响因素有：设计范围、系统设计、材料、设备等。

（1）设计范围

设计范围：综合设计建筑、结构、暖通、水电等。建筑设计包括建筑的主要平面和立面设计，并有简洁的、准确的大部件尺寸，并描绘出各配电房、电梯用房、风机用房、管道、通道等。

（2）系统设计

系统设计包括用水、供电的设计。房地产项目开发后的用水必须坚持因地制宜，尽量多的使用当地资源，减少市政供水依赖。房地产项目开发后的用电，首先确定电气设计具体技术经济指标，让各电气系统符合要求，并符合建筑概况、建筑结构、工程设计资料的规定和要求。如闭路电视系统的设计要和广电部门合理协商，变、配电系统设计符合供电部门要求等。

（3）材料

在扩初设计阶段完成材料的选用，可以有效控制项目开发成本。外墙定型是扩初设计阶段最重要的一项内容，既要符合建筑品质要求，又必须考虑成本。外墙主要选用材料有面砖、涂料、花岗岩、铝板等，产品造价相差较大。其次是窗户的选用，现有的窗户类型有飘窗、落地窗、低开窗、平开窗、推拉窗等，材质常见的有塑钢、铝合金等，不同的材料和类型都有其自身的优缺点，且成本相差巨大，在扩初设计阶段要考虑解决这些问题。

（4）设备

近年来，系统设备更新换代迅速，各类产品之间的价格波动较大。在设计阶段，要根据房屋使用要求、客户需求等综合考虑并进行技术性分析，选取较为合理的设备，实现合理的使用效果且降低项目成本。

2.3 施工图设计阶段工程造价控制影响因素

施工图设计阶段主要是结合实际施工经验、施工规范、设计要求等，对施工中可能产生的一些劳动力损失、材料损失、机械损失等进行经验总结，提出优化的设计方案。该阶段主要控制施工材料和装修的选取、图纸质量、设计材料用量等，最大程度的满足客户需求，减少设计变更，避免大量材料浪费等，实现项目成本控制。

3、房地产开发项目设计阶段工程造价控制策略

3.1 技术策略

（1）限额设计

设计单位在招标过程中，参考招标文件中明确的项目设计限额标准进行设计，且限额设计指标也是评判设计单位是否满足要求的依据。

（2）优选设计方案

优选设计方案，综合控制项目投资效果。同一个房地产项目，不同的设计单位、人员将设计出满足功能要求的不同类型方案，也会造成不同的成本差异。通过招标竞选，对不同设计单位的设计方案进行优选，为取得较低的成本和较好的工程质量，可以采用价值工程优选法来实现，通过定量和定性分析设计方案中的设计成本、工期、功能等，从而选取出具有合理经济、技术先进的设计方案，满足使用功能，有效降低工程造价。

（3）实现标准化设计

针对设计中出现频率较高的一些部位、构件、材料等使用标准化设计，特别是一些国家标准、行业标准图集的使用，并结合企业项目定位和技术要求，从而具备属于自身企业的标准化材料、图库等，加快工程施工进度。

（4）加强施工图纸的审核

现阶段常用的施工图纸审核有外聘监理、咨询顾问、第三方审图机构，从而进行施工图纸的审核，对图纸中存在的可能造成较大的成本、质量影响的问题及时发现并修正，特别是占有較大成本比重的材料、设备等，避免不必要的支出增加投资金额，节约成本。

3.2 组织策略

（1）建立项目设计管理专业团队

项目设计管理专业团队必须包括专业的设计管理人员、设计单位、监理和成本管理人员等，通过监督、管理和协调整个项目过程，全面控制与管理设计质量、进度和成本。

（2）设计招投标制度

房地产开发企业采取设计招投标制度进行设计单位的选取，并引入竞争机制提高设计单位的设计质量，激发设计人员的全面策划能力和用心程度，降低工程造价的同时提高技术先进性和设计优异程度。

3.3 合同策略

实施合同管理策略，让项目各参与方通过合同的签订、履行来完成项目的建设，是项目成本控制的关键点之一。制定的合同管理必须符合规范性，开发商针对项目的规模、工期、实施情况等，采取不同的合同形式。在执行合同的过程中，由于合同签订后将持续到工程竣工验收直至合同失效，因此，业主必须针对合同条款进行实时的动态管理合同履行情况，当项目出现偏差时及时进行修正，确保项目按时顺利完成。

参考文献

[1] 杨水火.房地产项目工程造价的重点控制对策[J].中国新技术新产品.2009年24期.

[2] 徐虹飞.房地产开发项目全过程工程造价控制[J].中小企业管理与科技（上旬刊）.2010年03期.

4.房地产开发项目实施阶段建设单位主要控制点 篇四

（二）四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。

项目报建总流程：

建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书：立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。工程建设项目的报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。

工程建设项目报建程序：

1)建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心（建设局）领取《工程建设项目报建表》。

2)按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送建设局。

3)工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。

4)属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。

1、建设项目报建登记 工作内容：

填报《建设工程项目报建表》需带下列资料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；

（三）施工图设计文件审查批准书；

（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；

（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。报建信息管理：

（1）、建设局核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作日内）；（2）、将报建信息转至各有关管理机构。

2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报《建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理

（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；

（二）到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续；

（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭建设局（咨询台）开具的《市行政事业性收费、基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理。

3、投标申请人投标报名

（一）投标报名、评标、定标的依据资料：

1、投标申请人的营业执照；

2、资质证书；

3、投标申请人信誉档案资料；

4、项目经理有关资料；

5、业绩及其它与投标活动有关的资料。

（二）网上投标报名：

4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容：

（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审；

（二）投标申请人到建设局领取资审通知书和购买资格预审格式文件；

（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在市建设局采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人。

5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容：

（一）招标文件编制标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术标的（暗标）严格按武建招办字[2002]18号文件规定执行。

（二）投标文件的内容：

1、投标函；

2、施工组织设计或者施工方案；

3、投标报价；

4、招标文件要求提供的其他材料。

（三）投标文件的递交和接收

1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。

2、投标文件的接收

在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按时或提前送达的，招标人应当拒收。

6、组织评标委员会工作内容：

（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招投标监督管理机构的监督下，通过市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委，并提供以下资料：

1、《建设局抽取评标评委申请表》；

2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。

（二）由建设局指定专人通知评委参加评标；

（三）建设局负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人和招投标监督管理机构签收保存。

7、开标 工作内容 ：

（一）招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员；

（二）当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书；

（三）报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特别说明的内容；

（四）设有标底的公布标底；

（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。

（六）招投标监督管理机构进行监督管理

8、定标 工作内容：

按照中华人民共和国建设部令[第89号]令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》进行。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告 工作内容： 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时，应提交下列资料：

1、由各收费单位确认的《建设管理收费认定表》；

2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。

10、签订工程承发包合同

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送管理机构备案。

招标条件：

1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地手续和立项审批手续；

2）建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作；

3）施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同；

4）材料、设备招标，应当完成设计工作，材料设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实；

5）法律、法规、规章规定的其他条件。

公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实行资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形建筑市场通过招标投标方式确定。任何为招标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构（单位），均不得参加该招标项目的投标。

招标方式：开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀请招标和协商议标等几种方式：

(1)公开招标

由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式，由于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。实行公开招标工程应实行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。

(2)邀请招标

招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于三家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。

(3)协商议标

由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位应不少于两家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。

招标投标基本程序

招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。

(1)工作程序

审查招标单位的资格； 报批招标申请书；

编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法； 发布招标公告或招标邀请书； 审查投标单位资格；

分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑；

编制和寄送投标文件；

开标，公开标底，审查投标书和保函； 评标、定标、决定中标单位；

发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。

招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。

(2)应注意的问题

工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。

为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否决。

投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。

签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更；双方应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。

招标单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。

应提交的招标资料目录：

1）招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件(如有代理)2）招标备案登记表

3）经批准的邀请招标报告(如系邀请招标)4）招标公告或投标邀请书 5）投标报名名单(公开招标)6）资格预审文件 7）资格预审评审报告 8）招标文件

9）购买招标文件登记表

10）答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执

11）标底(工程预算书)及市建设工程项目造价咨询核准证(如有标底)12）评委名单

13）招标人评委委托书: 14）开标会签到表 15）招标记录一览表 16）投标函及投标函附表 17）评委评分表 18）评分汇总表 19）评标报告

20）招标投标情况书面报告 21）中标通知书及中标公示证明 22）办理建管手续联系单 23）合同备案表

24）行政事业性收费、基金缴款通知书及收据 25）建设管理收费认定表（共2份）26）安全和文明施工开工验收合格证

招标投标的管理 1）施工企业资质管理：

筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。

按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业资质证书》

(1)施工企业资质的动态管理

企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模；通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。

(2)工程总承包企业的管理

随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。

工程建设项目组织实施方式目前有两种方式： 其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计—施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计—采购总承包（E-P）、采购—施工总承包(P-C)等方式。

其二是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。

5.房地产开发项目实施阶段建设单位主要控制点 篇五

伴随着我国社会经济的迅速发展，商业房地产作为房地产开发中较为特殊的一类，近年来正日益受到人们的关注。不少房地产开发企业由传统的住宅项目开发转向商业房地产项目开发，以期获得相对较高的投资收益，商业房地产开发项目之间的竞争日显激烈。政府部门也认识到商业设施对城市发展的辐射带动作用，不断采取措施推动商贸流通基础设施的建设。本文首先概述房地产开发项目的一般特点，在此基础上从多个角度对商业房地产开发项目具有的主要特征进行阐述，力求进行一定深度的探讨。

一、房地产开发项目的一般特点

房地产开发是现代市场发展中的经济活动，它直接从事土地与建筑产品的生产和经营，直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设，以及土地的开发，为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象，房地产开发项目的一般特点概括如下：

1、地理位置的固定性

土地开发、房屋建设及使用，均具有不可变动的地理位置，在开发项目时必须考虑到地区差异，考虑到就地开发土地，就地建房，就地经营销售，就地使用获利的可能性及投资收益。

2、建设投资大

房地产业属资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。

3、开发周期长

土地及建筑物作为项目开发的内容，一般体量较大，工程建设进度有其客观规律性，有相应的时间要求。另外，项目开工建设前的有关手续繁杂，也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1―3年甚至更长的时间。

4、受国家法规政策严格约束和调控

房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。

5、建设环节多

这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看，参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门，项目建设环节多，而且各环节不可或缺。

6、多源资金筹措

由于房地产开发项目投资大，开发周期长，项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作，大量建设资金需要通过各种渠道筹措，其中又往往以银行债务资金为主。

7、资金周转慢

从房地产项目前期工作开始，到项目建成竣工可以交付使用，这一期间大量的是资金投入，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长，资金周转慢。

8、项目投资即为项目成本费用

房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显著的区别，即一般工业项目是先投资，再生产产品，而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此，房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和(自营自用情况暂不考虑)。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分，在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。

9、人员要求高

一个房地产项目的开发和建设，往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务，对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。

10、风险较大

由于房地产项目具有以上特点，也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长，很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间，随着时间的推移，建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动，从而影响项目的投资额;当公共利益需要时，可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。

11、开发项目的差异性

房地产开发项目可以分为很多种，由于项目用途、内容、规模、要求不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同，各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目，由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。

12、项目决策的多专业协同

正因为房地产项目具有前述特点，其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战，实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提供产品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。

二、商业房地产开发项目主要特征

目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中，商业房地产项目主要指零售批发商业，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中，人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大，除零售批发商业房地产外，还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分，本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者，即以狭义商业为基础，主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发，与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外，以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。

1、顾客构成的双重性

商业房地产项目与其它房地产项目的显著区别之一就是其顾客构成包括两个层次：第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户，这个层次的顾客是开发商的直接顾客;第二层次是前来商业区购物的终端消费者，这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中，还存在这么一种情况，前来购买商业用房的是投资者，而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力，先期购买产权，然后转租给经营商户，立足长期稳定的回报，或者见机抛售，获取收益。

这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说，第一层次的经营商户(业务市场)固然重要，毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户，但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场)，因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为，进而影响项目收益。此外，开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意，若投资者过度，将不利于项目长远运营。

2、选址分析的渐进性

所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择，包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说，尤其要重视这项工作，并需按层次进行渐进分析。

商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异，从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据，在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次，这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况，包括消费需求和消费能力，对项目发展影响巨大。

一个城市或地区选定后，就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时，店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时，店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定，就无法更改，若项目所在位置无法吸引足够多的消费者，经营商户自然就不会前来承租或购买物业，也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。

3、定位规划的多方需求与整体性

对于商业房地产项目来说，潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体，另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构，既有外资、国资，也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异，相应对物业的需求呈个性化。同时，商业房地产项目还要面对广大的终端消费者，这一层次的顾客结构更加复杂。因此，若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有，项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行，也可称之为定制)，项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向，项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。

另外，在已基本设定市场目标前提下，商业房地产项目的规划更加追求整体性，体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程，需要整体策划、整体定位、统一推出，尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售，否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。

考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点，在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计，强调功能作用、引导作用、服务作用，确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。

4、经营方式的`多样性

不同于住宅等主要采用开发销售的模式，商业房地产项目采用的经营方式更为多样，在出售和出租两种基本模式基础上，包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式，另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上，大中型商业房地产项目很少采用直接销售，而以混合型运营居多。此外，项目是由开发商投资建设，租售的对象可以是直接经营的商户，也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者，这里面的经营方式又有很大的灵活性。

经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益，还是通过出售获得一次性回报，以及各经营方式如何有机组合，需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外，拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。

5、资产经营的长效性

商业房地产项目建成后，不再仅有物业管理，更多的是一种资产的经营。对于开发商来说，住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束)，而商业房地产项目具有长期经营的市场需求，既可以通过出售获利，还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报，在长期经营中实现资产增值。

商业物业的经营管理搞好了，可以满足企业在多方面的发展需求，如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等，并能以此固定资产作为更多机会发展的基础，形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势，也正基于此，项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕，取得一定的经济收益，还体现在所定位商业的运营成功。

6、高风险性

总体而言，商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是，商业房地产项目建成后，项目本身没有明确的租约保障，没有固定的消费对象，项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略，还取决于区域社会经济发展状况，城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性，商业房地产项目之间的竞争十分激烈，投资风险相对较高。

7、可促进城市功能提升，产生良好的社会效益

城区形成和再发展是以复杂和综合的因素为动因。一个城市新区的形成，必然要有足够的地理因素、交通因素、人口因素、基础设施因素以及包括商业网点在内的服务因素等诸多条件支撑。一定规模的商业网点作为城市功能的必要条件和外在反映，不仅可以满足人们居住生活需求，还能促进人口集聚和资源流动，催化城市新区的建成。成功的商业房地产项目对所在地域区段的城市功能、结构能产生很大的影响，具有显著的辐射带动效应，直接体现之一就是往往可以带动周边房地产的增值。

6.房地产开发项目实施阶段建设单位主要控制点 篇六

传统房地产产品营销展示模式

我国房地产销售采用期房销售模式，在客户购房时，看不到实体现房，开发商只能提供小区沙盘模型及数量有限的实体样板间供客户体验。由于实体样板间投资巨大，一般只有有实力的开发商才会提供几套主力户型的样板间。对于普通购房者来说，大都是非专业人士，仅仅通过沙盘模型和几个样板间以及销售代表的语言描述，很难想象未来项目建成后的情形，客户的体验感非常差。

开发商为推广项目，往往会通过主流大众媒体进行宣传，由于大众媒体请准度较差，开发商花费了大量的销售费用，但收效甚微，如何高效的找到客户是开发商的第一要务，所谓高效指的就是花费少，且传播面广，目标集中。在当下的传播渠道中，移动互联网无疑是根本的解决之道，通过微博、微信的链式传导，可以快速高效的传递开发商项目信息，且花费却可以忽略不计。

采用基于互联网的虚拟现实技术为房地产营销带来的变化

基于互联网的虚拟现实技术为房地产客户带来全新的沉浸式3D体验。通过基于互联网的虚拟现实技术，可以轻松将房地产开发项目在电脑中以3D仿真呈现，不论是小区环境还是户型样板间，都可以逼真展示。利用3D投影仪或者头盔式3D显示器，使用户可以沉浸其中，如临其境，客户的体验非常好，加深对项目的印象和感知，极大地促进销售业务的开展。

虚拟现实房地产展示系统可以为客户提供更为深度的服务。在虚拟环境下，开发出多种多样、不同风格、不同造价的样板间，给未来业主提供更加丰富的装修方案，满足不同业主对装修的需求。

虚拟现实展示系统实现了基于互联网的分布式虚拟现实场景，使得房地产项目更加便于在互联网上进行传播，客户足不出户便可以体验房地产项目的优势及特点，吸引更多的客户来实地看房、体验。

虚拟现实展示系统可以帮助开发商进行全开发阶段进行项目展示、用户体验及反馈。在拿地阶段进行项目方案评估和决策，吸引顾客参与项目方案的制定，拉近与客户的距离，节省巨额的营销费用。沉浸式虚拟现实场景的开发可以为开发商节省大量的样板间营造费用，同时为顾客带来全新的“实景”体验。

7.房地产开发项目实施阶段建设单位主要控制点 篇七

近年来, 随着我国住房制度改革的不断深化, 房地产业为国民经济的发展奠定了重要的物质基础。同时, 房地产市场逐步走向规范, 房地产业在不断发展中走向成熟, 也告别了高利润时代, 走向利润平均化, 促使开发商更加重视房地产开发项目的造价控制与管理, 以实现较好的投资收益率。

1 合理确定控制目标

房地产开发项目工程造价的控制不单是一个经济问题, 而是与工程的质量和工程工期密切相关的既互相制约又互相影响的不可分割的有机整体。工程造价控制是对工期、质量、投资三大目标组成的目标系统的控制。其中一个目标的变化势必影响另外两个目标的变化。因此, 提出所谓最优地实现目标系统, 实际上, 是要在三者之中寻求最佳平衡点。为了确定一个切合实际的目标, 在开发项目建设施工中应从业主要求、工程建设客观实际条件、市场条件等方面进行综合分析, 确定一套切合实际的衡量准则, 在保证质量和进度的前提下, 确定一个合理的造价控制目标, 这是造价控制的前提。

造价管理与工期和质量管理是相互联系、相互影响的目标系统。某一方面的变化必然引起其它两个方面的变化。如果过于追求缩短工期, 必然会损害项目的功能 (质量) , 引起造价的增加。因此房地产项目造价管理应追求它们三者之间的优化和平衡。

造价控制与质量、工期控制在项目的策划、设计、计划过程中经历由总体到个体, 有概念到实施, 由简单到详细的过程。造价管理必须与质量管理、工期管理都落实到具体的各个项目上, 这样才能保证总目标的实现, 形成一个完整的控制体系。

造价管理只有与质量管理、工期管理的结构关系达到均衡性和合理性, 才能实现控制的目标, 任何只强调最短工期、最高质量、最低成本都是片面的。他们的均衡性和合理性不仅体现在项目总体上, 而且体现在项目的各个单元上。

2 加强合同管理, 控制工程造价

2.1 贯彻合同法, 严谨地签订工程施工合同

建筑工程施工合同, 是开发项目工程合同中非常重要、非常典型的一种常见合同方式, 它是为完成某建筑安装工程项目, 明确甲、乙双方权利和义务的协议。它一经签订, 是严格受到国家法律保护的。所以, 我们必须增强对合同的法律意识, 把握合同条款的内涵, 精心推敲合同文字的措词, 增强合同条款的严密性。

2.2 严格合同管理, 控制合同变更

工程造价是建设工程合同的重要内容之一, 加强合同管理是提高工程造价管理水平的重要方法和手段。要加强合同的备案审查, 审查其内容是否符合有关的法律、法规和规章, 与招标投标过程中的要约和承诺是否一致。部分房地产公司和施工单位企业对招标投标中的要约和承诺任意变更, 私下签订价款结算办法、施工工期、供应材料范围等条款。这些行为所引发的后果就是产生违约责任。所以在合同实施过程中建立健全的合同履约跟踪检查制度, 加强监督, 提高合同履约率, 发现问题及时纠正, 巩固招标投标的成果, 从而更有效地控制工程造价。

3 加强施工现场管理工作

3.1 优化施工组织设计, 选择技术先进、经济合理的施工方案

施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量, 也常常会影响工程造价。在开发项目实施过程中, 除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外, 还应对施工过程中的专题施工方案进行审查, 运用价值工程法等方法通过不断地对项目做多方案的技术经济比较分析, 努力挖掘节约工程投资的潜力, 从而达到节约投资, 创造更高效益的目的。

3.2 尽可能减少设计变更

在开发项目施工过程中, 设计变更会引起工程造价的上升。引起设计变更的原因很多, 如工程设计粗糙, 工程实际与发包时提供的图纸不符;当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等。要减少设计变更, 首先应严禁通过设计变更擅自扩大建设规模, 提高设计标准, 增加建设内容, 一般情况下不允许设计变更, 除非不变更会影响项目功能的正常发挥。其次, 认真对待必须发生的设计变更, 及时核算有关设计变更的造价, 对于有问题或者费用偏高的项目可重新考虑, 进行多方案比较, 不能一味求快, 而应求精。

3.3 加强现场工程量签证的监督和管理工作

据统计, 由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达15%-25%, 个别的甚至更高, 如果不慎重对待工程量签证, 工程造价控制极易出现漏洞, 造成资金的大量浪费。严格现场签证管理, 要求工程技术人员与工程造价人员相配合, 不仅做到“随做随签”, 还应该做到以下几点:

3.3.1 要严格四方签证制度。所有的现场签证必须经施工单位项目经理、总监理工程师、设计单位代表、房地产公司现场代表四方共同签字方为有效。另外, 有条件的房地产公司可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场, 随时掌握、控制工程造价的变化情况, 进行跟踪费用控制。

3.3.2 签证必须达到量化要求, 工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。

3.3.3 签证内容必须与实际相符。要加强现场工程管理人员经济观点及思想素质教育, 要求他们不仅要懂得设计、施工技术, 还要具备工程经济方面的知识。培养他们实事求是的作风, 在抓好工程质量、工期、安全监督的同时, 充分重视节约工程投资的重要性。

3.3.4 签证的范围应正确。现场工程管理人员必须认真阅读招标文件及投标文件, 明确招投标范围, 切勿盲目签证。

4 甲供材料、设备的价格控制是造价管理的重要环节

第一, 是对于开发商自身的管理。设备材料的采购必须经过招标, 只有竞争才能得到性价比高的产品。招标前, 甲方的专业人员首先要充分了解所采购的产品的数量、性能要求、规格型号和市场行情等, 其次, 编制招标文件时要制定完整的技术规格, 合理的付款方式, 明确的服务内容, 因为招标文件既是供应商投标和招标方评标的依据, 更是合同签定的依据。只有这样, 才能切实做到为公司采购到价格实惠、质量可靠的设备材料。

第二, 是对于供应商及工程承包商的管理。开发商应督促承包商及时反馈施工进度, 及早作出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中, 必须考虑与工程承包的衔接, 比如卸货、接货、搬运等, 供货时间必须与承包商充分协商。签定合同后又要随时掌握供应商的设备材料质量和到货情况, 以减少施工阶段承包商的工期和费用索赔的机会。

5 在施工过程中采用循环管理模式

开发项目造价管理就是在一定条件的约束下, 为达到项目目标实施的计划、组织、协调和控制过程, 目标控制是开发项目造价管理的核心。开发项目目标控制是指管理人员在不断变化的动态环境中, 为保证计划目标的实现进行的一系列检查和调整活动。合理的目标、科学的计划是实现目标控制的基础。

6 结束语

总之, 鉴于房地产开发企业所处的内外部环境, 房地产开发项目造价控制不仅仅是开发商的责任, 还需咨询单位、设计单位、施工单位、监理单位等纳入造价控制与管理工作当中, 形成一个统一的造价管理保证体系, 确保造价控制与管理主动、动态、连续的进行。这就要求本人在以后的学习及工作实践当中需做更深层次的研究。

摘要：房地产项目是一项复杂的系统工程, 不仅受到内部诸如质量、成本、进度、安全等方面的影响, 还会受到人为因素等外部诸多因素的影响。因此, 房地产项目造价控制的手段具有多样性, 主要分为技术手段、经济手段、法律手段和文化手段。

关键词：房地产项目,工程管理,工程造价,动态控制,投资收益,合同管理,设计变更

参考文献

[1]戚安帮, 孙贤伟.建设项目全过程造价管理理论与方法[M].天津:天津人民出版社, 2004.

8.房地产开发项目实施阶段建设单位主要控制点 篇八

和其他类型的工程相比，建筑工程有工期长、所耗费的人力物资较大的等特点，为了使得建筑工程能够被顺利推进，在建筑工程被实施时必须加以造价控制措施的采取，这对于建筑企业的发展以及利润最大化的实现都有着极为重要的意义。随着社会的不断发展，建筑行业的竞争压力越来越大，如果建筑企业不能够在项目实施阶段采取有效的造价控制。那么，建筑企业在行业中必然是立不住脚跟的。因此，相关的建筑企业必须加强对造价控制的重视，尽可能的采取措施对造价控制的有效性进行提升，这对于企业长远发展的实现有着极为重要的意义。在建筑工程项目实施阶段，进行造价控制不仅能够保证建筑的成本保持在一个合理范围中，也能够最大程度的减少工程实施过程中不必要浪费现象的产生，这对于我国节能减排目标的实行有着一定的积极意义。

9.房地产开发项目实施阶段建设单位主要控制点 篇九

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的总体要求，以正确把握和妥善解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为重点，注重从决策、政策、项改革等方面加强利益协调、诉求表达和权益保障等机制建设，努力从源头上预防和减少由于房地产项目开发所引发的影响社会稳定的隐患，维护和谐稳定的发展环境。

二、领导小组

成立社会稳定风险评估工作领导小组

组长：张三牛

副组长：金辉 赵德胜

成员：张师纶杨蓉张印刚李长岗戴和平

三、评估主体

××人民政府

四、评估原则

1、权责统一原则

由重大事项的承办部门具体组织实施风险评估工作，按照“谁主管、谁负责”、“谁决策、谁负责”、“谁审批、谁负责”的要求，对评估结论负责。

2、合法合理原则

评估重大事项必须依照法律、法规和政策，做到公开、公正，体-1-

现公平，符合大多数人民群众的意愿。

3、科学民主原则

依照相关法律法规和政策制定科学、规范的评估标准，深入调查研究，多渠道、多方式、多层次征求意见，定性与定量分析相结合，充分论证，确保评估工作全面、客观、准确。

4、以人为本原则

统筹考虑发展需要与人民群众承受能力，统筹考虑人民群众长远利益与现实利益，切实维护人民群众合法权益。

5、公平和效益原则

正确处理改革、发展、稳定的关系，把改革的力度、发展的速度与社会可承受程度统一起来，实现政治效益、经济效益的有机统一。

五、评估内容

1、农村征地补偿及房屋拆迁安置。主要测评：（1）征地是否报批；（2）征地补偿安置费用标准是否符合法律法规和政策规定；（3）征地应安置人员的安置办法是否可行；（4）房屋拆迁安置补偿标准是否符合法律法规和政策规定；（5）征地补偿安置、房屋拆迁安置补偿费用是否准备充足；（6）征地拆迁安置实施单位及人员是否明确；（7）征地拆迁安置争议调处单位、调处人员和责任领导是否明确；

2、失地农民就业及生活保障。主要测评：（1）失地农民的基本社会保险能否落实到位；（2）符合“低保”条件的失地农民能否应保尽保；（3）失地农民劳动技能培训方案和帮助、指导其实现再就业的措施能否落到实处；

3、移（农）民搬迁安置及其生产、生活。主要测评：（1）安置资金是否落实到位；（2）过渡期生活费能否按期如数兑现；（3）后期扶持措施能否跟上；（4）安置规划是否已制定、报批；（5）安置点能否满足群众生产、生活需要；（6）被安置群众对安置点的意见等。

4、城县建设房屋拆迁安置。主要测评：（1）拆迁计划是否符合城乡统筹协调发展的要求、是否按规定审批；（2）拆迁安置方案是否与城县规划方案相衔接和协调；（3）拆迁安置补偿方案是否具有合理性和可操作性；（4）是否切实维护了被拆迁群众的合法利益，群众对拆迁安置方案是否满意；（5）拆迁准备金是否充足并作专项存储，过度方案能否落实；（6）拆迁安置争议调处单位、调处人员和责任领导是否明确；（7）在处理拆迁日常事务中能否严格按程序办理，做到程序不违法；

5、周边社会治安秩序。主要测评：（1）建设期和建成后可能出现哪些较大的社会治安问题；（2）周边社会治安情况分析。

6、生态环境。主要测评：（1）生态环境评估报告是否按规定通过上级审批；（2）对地形、地貌有无较大破坏；（3）“三废”（废水、废气、废渣）能否得到妥善的处理；（4）周边群众对该项目环境评估报告的意见等。

7、其他。主要测评：除前8个方面以外，还可能出现哪些影响社会稳定的重大问题；

六、工作制度

1、明确责任主体。按照“谁管理、谁负责”和分级负责原则，对

属于风险评估范围内的项目由具办部门的负责人或分管局长提出评估申请和初步意见，局社会稳定风险评估工作领导小组负责审定。

2、依法实施评估。局社会稳定风险评估工作领导小组根据不同情况采取座谈会、听证会、问卷调查、入户调查等形式，听取相关部门和当事人的意见和建议，适时组织党代表、人大代表或政协委员及信访、法制部门的专家对不同项目的社会稳定风险进行论证，评审项目实施的合法性、可行性等社会风险因素。

3、执行报备工作。根据项目评估的结果，制定出相应的矛盾解决方案、途径和突出事件的防范，应急和处理预案，最后作出总体评估结论，提出意见和建议，形成专项评估报告及时向县信访办、维稳办报告备案、审定。评估报告应包括：项目基本概况，实施的法律依据，收集充分的资料、证据的复印文本，群众反映以及专家的意见，实施过程的风险预测及防范预案，最后的评估结论。

二零一二年四月十日

10.房地产开发项目实施阶段建设单位主要控制点 篇十

一、价值工程的含义及原理

从价值工程的角度上讲, 项目成本的内涵并不仅仅是达到项目目标所需的成本, 而是指可以买到一定“功能”或“价值”的花费, 所以项目成本的内涵用以下公式描述更为准确, 即用功能成本法描述:

从以上公式中得出, 项目成本的支出是以项目所要达到的功能目标为标准的, 不是传统的以项目开展的活动和消耗的资源形成的, 这更符合现代的项目成本管理, 是一种科学的成本管理方法。同时能够看出:项目价值的主要要素之一是项目成本, 并且是为了实现项目价值的投资成本。所以, 实际上项目成本就是为了实现项目价值所作出的一种投入, 就是为了获得项目各种功能而付出的项目投资。因此项目成本管理一定要开展内涵建设, 管理的方法应从项目价值管理的角度去做为好。

成本控制是建设项目获利的保证, 对于建设项目的投资效益十分重要。传统的成本控制方式是片面的要求降低成本, 力求避免发生某些费用, 强调节省和节约。其目标可以概况为降低成本, 减少开始。事实上这种就成本论成本的方法就是一种狭隘的概念。在使用其降低成本时, 没有考虑更多的目标, 如质量、功能等。

价值管理是注重功能研究, 是注意适应变化, 根据不同的项目创建不同的计划, 在考虑众多因素之后, 能够达到以最低的全寿命周期成本为项目实现必要的功能目标。在价值管理的帮助下不仅能对整个建设系统进行分析, 降低其目标成本, 而且具体成本研究还需深入的分析和研究, 并考虑必要的服务功能, 确定可以降低的成本有哪些, 能够大幅度提高产品的功能和价值的部分产生哪些成本, 哪些成本是可避免的。这样就使降低成本做到有的放矢。当项目成本不变而功能上升, 或项目功能不变而成本下降, 以及项目成本上升而项目功能大大上升, 都能使项目的价值获得提升。所以项目成本管理不应仅是极力降低开发项目的成本, 而更应该的是努力提高项目的价值, 项目价值的最大化才应该是项目成本管理的努力方向。

二、房地产开发项目决策阶段节点的成本控制

房地产开发项目有着投资资金多、涉及相关利益者广、建设期又长等特点, 一旦决策失败对于该房地产企业的冲击非常大。因此为了提高开发项目的综合效益避免和减少投资决策的盲目性, 投资前要对技术, 经济等诸方面进行综合论证。

只有通过技术经济论证确认项目是可行的, 才可以进入项目的前期工作阶段。而在技术经济论证过程中, 受多种因素的影响, 开发方案经常还需要修改一些部分。所以, 开发项目可行性研究过程不是简单的只有一个结论:通过或否定, 而是对投资项目进行修正、完善和重新评价的过程。其间需要我们认真做好以下工作:

(1) 认真分析校对各项经济技术指标, 确认其正确性和可行性。

(2) 土地要进行现场踏勘, 调查工作要深入细致。

(3) 认真编制可行性研究报告, 确定项目的投资控制。

(4) 仔细了解该项目周边的竞争楼盘的房价, 为该房产商品的价格测算及产出提供参考依据。

三、价值管理在房地产开发项目决策阶段的成本控制应用

如今, 价值管理作为项目实施造价控制的一种方法, 已被广泛应用于制造业。现在对价值管理的研究显示, 该方法可用于建筑业, 并在建设工程项目成本控制的各个阶段都可适用, 这样能从整个系统的角度对工程项目进行成本控制, 对房地产开发项目来说尤其适用。

房地产开发项目的成本控制工作, 开展的越早越好, 越能起到预想的效果。因此项目决策阶段的成本控制变得尤为主要。房地产开发项目在决策阶段主要是对项目建议书及可行性研究进行价值工程活动, 价值管理考虑的是全寿命周期成本最低, 因此应在项目前期的策划设计阶段充分考虑项目的运营和维护阶段的成本, 使运营和维护阶段信息流向前集成, 达到建设运营一体化, 从而实现全生命周期成本最低。要实现信息流向前集成, 就要运用早期价值管理思想, 因为成本问题的实质就是价值的缺失或过剩。因此, 对房地产项目的价值管理要从项目决策阶段时就开展, 此项工作对房地产项目以后各阶段都具有重要影响。

价值管理是一个系统的、有创造性的活动。在应用时, 要注意对象的选择。要对整个系统进行分析, 才能确定研究对象。而系统是复杂的, 它还包含着若干个子系统。这些子系统可能是相对独立, 也有可能相互联系。因此分析时不仅要对整体进行分析, 实现必要的功能, 还要分析子系统的相关功能, 达到必要的水平。例如一些大型的购物中心就需要良好的恒温功能。而东北的天气却是四季分明。这就要求此类的建筑物不仅要做外墙保温工程, 还需要安装制冷制热的空调系统。在功能的选择上常见的几种方法包括ABC分析法、因素分析法、百分比法等。充分考虑业主需求中的必要功能, 拿掉开发项目中的不必要功能, 找出功能值相对低的功能领域, 并指明改进的方向。

开发项目的生命周期成本是项目从方案构思开始, 到建成使用, 最后报废的整个过程中所投入的全部资金。它既与项目可行性研究、设计施工有关, 又与后期使用、维修有关, 并表现为不确定性。

在功能评价时, 可根据之前介绍的公式:

V=l, 表示现实成本为理想成本, 不需再改进;V<1, 表示C>F, 需要通过改进, 降低现实成本, 使其趋近目标成本。V>1, 应视具体情况而定, 可能功能成本分配已合理、或应提高成本、或有不必要的功能。

综上所述, 目前我国房地产企业在项目前期的决策阶段成本控制的方法显得很薄弱, 主要是项目开发决策阶段成本控制工作影响因素多, 难以量化控制, 使得前期决策的结果准确性也受直接影响。通过价值管理的介入让成本控制可以量化, 从而提高决策的准确性。给房地产企业带来更多效益。

参考文献

[1]基于价值管理的政府投资项目投资控制应用研究熊丽芳-《重庆交通大学硕士论文。2008.3