空置房管理作业规程

空置房管理作业规程（共7篇）

1.空置房管理作业规程 篇一

报修管理标准作业规程1.0目的

规范住户报修及公共设施设备报修处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理。

2.0适用范围

适用于物业管理处住户家庭及各类设施设备的报修处理工作。

3.0职责

3.1机电维修部主管负责维修工作的组织、监督以及对公司制定的《维修项目收费标准》以外的报修内容进行收费评审。

3.2公

共事务部管理员负责具体记录报修内容，及时传达至机电维修部，并跟踪、督促维修工作按时完成。

3.3机电维修部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。

4.0程序要点

4.1住户报修。

4.1.1公共事务部管理员在接到住户报修要求时，应立即填写《住户报修记录表》。

4.1.2管理员在3分钟内将记录的报修内容(包括：住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等)填入《住户家庭安装/维修单》(一式四联)相应栏目，并在两分钟内通知机电维修部前来领取维修单，机电维修部领单人在《住户报修记录表》上签收，将《住户家庭安装/维修单》(第一、二、三联)领回机电维修部。

4.1.3机电维修部主管按照报修内容，安排维修人员的工作：

a)如住户报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，住户要求尽快前去维修的，应安排维修人员在接单后10分钟内带齐工具、备件到达维修现场；

b)报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，住户另有预约维修时间的，维修人员应按预约的维修时间到来前5分钟带好维修工具、备件到达维修现场；

c)对于不属于《维修项目收费标准》中的报修项目，由机电维修部主管在接单后15分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审，回复住户是否可以维修，经征得住户对维修费用的认可及同意维修后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。

4.1.4机电维修部维修人员到达现场后，应轻叩门三下或轻按门铃，在有应答时，应使用标准语言：“我是管理处的维修工，这是我的工作证和您的报修单。”在住户确认无误后，说：“我可以进来维修了吗?”，在住户同意后，换上一次性鞋套进入业主家中。

4.1.5维修人员在维修时应首先对报修项目进行对比确认，不相同的，在《住户家庭安装/维修单》上如实填写实际的维修项目及收费标准，并向住户解释清楚。

4.1.6维修人员向住户出示收费标准、住户同意维修后开始维修；如住户不同意维修的应提醒住户考虑同意后再行报修，并及时返回机电维修部向机电维修部主管说明情况，与机电维修部主管一同在《住户家庭安装/维修单》上注明原因并签名确认后交还公共事务部备案。

4.1.7如果维修材料是住户提供的，维修人员应对材料质量进行验证，并将验证结果(“合格”“不合格”“质量不佳”等)填写在备注栏内。对于验证不合格的材料，维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果，但应注意尊重住户的选择。

4.1.8维修工作完成后，维修人员应按《维修项目收费标准》在《住户家庭安装/维修单》上注明应收的各项费用金额。并请住户试用或检查合格后，在《住户家庭安装/维修单》上签名确认。维修人员将《住户家庭安装/维修单》(第三联)交给住户作为缴费依据。

4.1.9维修人员将《住户家庭安装/维修单》(第一、二联)交回机电维修部主管确认后将《住户家庭安装/维修单》(第一联)送财务部作为计收服务费用的依据。

4.1.10对业主的家庭维修可采取月底统一结算的形式进行扣款；对租户的家庭维修应在维修工作完成后的当日(最迟不超过第二天)，由租户到财务部交款。

4.2公共设施设备的报修处理。

4.2.1公共事务部管理员接到公共设备设施的报修信息后，应立即按《公共设施设备报修记录表》要求填写报修内容，并在3分钟内将报修内容填人《公共设施设备安装/维修工程通知单》(一式二联)，在5分钟内通知机电维修部前来领单。

4.2.2公共事务部管理员将《公共设施设备安装/维修工程通知单》(第二联)交给机电维修部，机电维修部维修人员应在《公共设施设备报修记录表》上签收。

4.2.3机电维修部主管按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于20分钟内赶到现场进行维修。

4.2.4完成维修工作后，维修人员应在《公共设施设备安装/维修工程通知单》上注明维修有关事项。

4.2.5维修人员将《公共设施设备安装/维修工程通知单》(第一联)交机电维修部主管签名确认后返还公共事务部作为月底统计费用的依据。

4.3费用结算。

4.3.1公共事务部管理员于每月月底前将当月《住户家庭安装/维修单》及《公共设施设备安装/维修工程通知单》费用分别统计在《有偿便民服务收费表》的相应栏目及《公共设施设备安装/维修费用统计表》内。

4.3.2公共事务部管理员将《住户报修记录表》《住户家庭

安装/维修表》《公共设施设备报修记录表》《公共设施设备安装/维修工程通知单》附在以上表格后，报公共事务部主管审核。审核无误后，公共事务部主管在《有偿便民服务收费表》、《公共设施设备安装/维修费用统计表》内签名确认后报管理处经理审批。

4.3.3公共事务部管理员将管理处经理审批后的《有偿便民服务收费表》《公共设施设备安装/维修

费用统计表》报财务部：

a)财务部依据《有偿便民服务收费表》向业主收取有偿服务费用；

b)财务部将<公共设施设备安装/维修费用统计表》存档备案；

4.4资料保存：《住户报修记录表》《住户家庭安装/维修表》《公共设施设备报修记录表》《公共设施设备安装/维修工程通知单》由公共事务部负责保存，保存期2年；《有偿便民服务收费表》《公共设施设备安装/维修费用统计表》由财务部负责保存，保存期3年。

4.5本规程作为相关人员绩效考评的依据之一。

5.0记录

5.1《住户报修记录表》。

5.2《住户家庭安装/维修单》。

5.3《公共设施设备报修记录表》。

5.4《公共设施设备安装/维修费用统计表》。

5.5《公共设施设备安装/维修工作通知单》。

6.0相关支持文件

《有偿便民服务标准作业规程》。

2.空置房管理作业规程 篇二

关键词：煤（岩）层；预防；措施

一、煤（岩）层赋存特征

叙述煤（岩）层产状、厚度、结构、坚固性系数（f）、预计巷道揭露的各煤层间距，顶、底板岩性及特征分析。

（1）顶板直接顶为砂质泥岩，主要成分为灰色，薄层状成分以石英为主。厚度11.5m，f=4-6；顶板基本顶为中粒砂岩，主要成分为灰色，含大量植物化石和白云母。厚度5m，f=6-8；

（2）底板基本底为砂质泥岩，主要成分为灰色，含大量植物化石。厚度10.5m，f=4-6；底板直接底为中粒砂岩，主要成分为灰色，含大量植物化石和白云母。厚度5m，f=6-8；

（3）预测巷道瓦斯涌出量、瓦斯突出倾向、煤层自然发火倾向、煤尘爆炸指数、地温等。

二、 预防和隔绝煤尘爆炸措施

（1）掘进施工巷道，按照规定-415泄水巷要设辅助隔爆水棚。

（2）隔爆水棚必须设在直线巷道内，与巷道的交岔口、转弯处的距离要保持50～70m，与风门的距离不大于25m；水棚与工作面的距离须保持60～200m。

（3）隔爆水棚按规定进行安设，设专人负责，并实行挂牌管理，保证隔爆水袋无破损、无短缺。隔爆水棚的管理说明牌要标明安设地点、水棚类型、棚区长度、水袋数量、水袋容量、设计水量、实际水量、管理单位、管理人员、检查日期，并严格执行巡检制度。

（4）水棚排距为1.2～3.0m，间距不大于0.5m；隔爆水棚的区长不小于20m。隔爆水棚要随采面推进及时移动，保持首列水棚距工作面在60～200m范围。水棚距顶梁、两帮的间隙不小于100mm；水棚距巷道底板向上不小于1.8m（特殊情况视巷道断面而定）；水棚应保持高度统一，需要挑棚时，水棚区的巷道断面应与前后各20m长的巷道断面一致。

（5）按巷道断面计算，-415泄水巷隔爆水棚用水量不大于200L/m2，并每周检查一次，始终保持隔爆水棚有充足的水量。

（6）隔爆设施安设完成后要经过通风部门的验收检查，保证隔爆设施的质量，矿通风部门要建立隔爆设施的管理台帐，每周至少检查一次隔爆设施，对存在问题进行处理，保持隔爆设施的完好和正常使用。

（7）水袋安装吊挂方式：悬挂隔爆水袋的挂钩其角度要不大于75°，以便受爆炸冲击波作用时，能够顺利脱钩，使水倾洒弥漫于巷道中。

三、瓦斯专项防治措施

东翼五采区-415泄水巷掘进工作面为半煤岩巷道，设计工程量为817.76m，煤层平均厚度1.8m，煤层平均倾角28°。为防治该巷道掘进期间发生瓦斯异常现象，特编制本措施

（一）工程概况

-415泄水巷开口位置在-415泄水巷与-415泄水巷车场联络巷交岔点向西61m处，上帮底板沿二3煤层底板以方位角297°41′48″向西施工765.76m至下切眼位置，掘进采用EBZ-160型掘进机。

（二）安全措施

1.通风管理措施

（1）五采区-415泄水巷局部通风机必须运行可靠、正常供风，实现“三专两闭锁”和“双风机自动倒台”。

（2）综掘二队每班必须安排专人看护管理五采区-415泄水巷的局部通风机，严格执行局部通风机倒台试验请示汇报制度。倒台试验时，当班瓦斯检查员、局部通风机司机、当班班长、跟班电工必须同在现场，联合试验，试验结果及时向通风调度室汇报，并认真填写倒台试验记录，严禁代签。倒台试验期间若发现问题必须及时进行处理，确保工作面供风连续，局部通风机运行可靠。

（3）通风调度员要认真核查局扇倒台试验情况和馈电状态是否异常，若发现异常，立即通知相关单位进行处理，并及时向通风科汇报。

（4）每班安排一名专职电工跟班，对局部通风机及其供电线路进行认真检查，发现问题及时进行处理。

（5）工作面要配备3m和7m的短节风筒，随工作面的施工及时延接风筒，保证风筒出风口距工作面不超过5m。

2.监测监控管理措施

（1）工作面和回风流分别安装甲烷传感器T1和T2，工作面甲烷传感器T1安装在工作面5m范围内，风筒出风口以里，风筒的对侧，距巷顶不大于300mm，距巷帮不小于200mm；回风流甲烷传感器T2安装在巷道回风口10～15m处的位置，距巷顶不大于300mm，距巷帮不小于200mm，T1和T2报警均为≥0.6%、断电值均为≥0.8%、复电值均为<0.6，断电范围为-415泄水巷回风流巷道内全部非本质安全型电气设备供电电源。

（2）坚持传感器定期标校制度，每7天必须对-415泄水巷甲烷传感器进行一次标校和瓦斯电闭锁实验，并认真填写调校和实验记录，保证传感器测量精度准确，断电范围准确无误。

（3）通风调度员密切监控该工作面瓦斯变化情况，发现异常，立即汇报并及时采取措施处理。

（4）该地点跟班队干、班组长、技术员、电钳工、爆破员和瓦斯检查工入井必须携带便携式甲烷检测报警仪，否则不准上岗作业。

3.综合防尘管理措施

（1）巷道内安装Φ50mm硬管做为防尘供水管路，并每隔50m设置一个三通阀门，不得使用软管连接。

（2）在工作面正前50m范围内安设两道全断面净化水幕，并保持正常状态。在工作面正前100m范围内安设扑尘网一道，并正常使用。

（3）每班安排专人对巷道洒水冲尘，冲尘次数不少于1次，严禁出现煤尘超限。

四、防范措施

（1）从思想上高度认识，举一反三，加大管理人员的现场巡查力度，坚持高标准，高境界作业，搞好支护质量。

（2）在现场要超前管理，因地制宜，特别是对三、四岔门、孤岛采区巷道、沿空送巷、过地质构造带要采取加密支护、双锚索、锚梁及锚网配合架棚等特殊的支护方式，对顶板破碎及厚伪顶地段锚杆支护不可靠的情况下要及时采取架棚支护。

（3）执行好雨季顶板管理措施，近期对全矿巷道进行摸底排查，对存有隐患巷道及时进行强化支护措施，确保顶板安全。

（4）加强对煤矿“三大规程”的学习，严格按照规程要求施工，现场条件发生变化及时修改补充作业规程措施，针对顶帮岩石状况采取完善的可靠的支护形式，确保支护安全。

3.作业规程管理制度 篇三

汾西矿业集团有限公司

双柳煤矿 二O一二年元月一日

作业规程管理制度

为进一步规范现场操作，使作业规程真正起到指导生产、服务生产、保证安全生产的作用，有效消除作业过程中的不安全因素，从源头上消灭事故隐患，切实保障职工生命和国家财产安全，促进煤炭兼并重组工作稳定持续发展。根据《煤矿安全规程》及汾西矿业集团公司下发的《煤矿生产技术管理若干规定》，特编制双柳煤矿《作业规程管理制度》，望各单位认真贯彻执行。

一、编制范围：

采、掘、机、运、通等工程。

二、编制依据：

作业规程必须根据批准的采区设计或施工设计，批准的地质资料编制，并且必须符合《煤矿安全规程》、《操作规程》、《各工种安全生产责任制》、《煤矿生产技术管理基础工作若干规定》、《煤矿质量标准化标准》等有关规定。

三、编制要求：

1、作业规程编制，必须按照符合实际、指导作业、技术先进、效益显著、安全可靠的原则编写，要积极推广、采用行之有效的新技术、新工艺、新材料、新设备和先进的管理技术。要以图表为主，清晰准确，文字简明扼要，通俗易懂。各参数选择，设备选型要有计算基础，但其计算过程可省略。

2、作业规程编制：按设计部门提供的设计资料，地测科编写的地质说明书，由生产技术部编写、签字、上报、审批，并下发开工通知单。

3、编制者要广泛征求单位意见，要有针对性、可操作性，并按照样本编制。

四、作业规程修改：

因地质或生产技术条件变化，与原作业规程不符时，或作业规程不适应现场作业时，由生产技术科及时补充修改技术作业规程。

五、作业规程的审批：

1、作业规程编制完毕后，先提交到生产技术科长进行初审，审查是否漏项，是否按样本编制，是否符合技术设计原则，不符合要求重新编制，然后报请总工程师决定传阅或会审。

2、一般由矿总工程师组织有关部门集体会审，如需传阅审批，必须由矿总工程师批准。

3、采、掘作业规程参加会审人员为：编制、审核、生产技术科、安监处、调度室、施工单位、煤质科、劳人科、供应科、计划科、机电副副总、生产副副总、生产科长（总工程师）、安全副总、机电矿长、通风区、生产矿长等。逐级签字的作业规程按样本执行。

六、作业规程的贯彻、考试。

1、开工前两日由队组技术员组织，技术员向本队全体干部、工人传达贯彻作业规程。同时学习《煤矿安全规程》以及有关规程规定条文，时间不少于6小时，考试合格后方可上岗作业，考试不及格和轮休请假的职工必须补课，经考试合格后方可上岗作业，考试成绩要存档备查。

2、当班应急或临时措施，班前会上必须由区队带班干部传达到每个职工。

七、作业规程的监督、检查及落实。

1、矿总工程师组织安全、生产、技术、机电、调度、通风等部门每月对全矿作业规程审查一次，并检查作业规程的贯彻执行情况，做好记录，发现问题及时纠正及补充。

2、作业规程一经批准，必须严格按照执行，任何人无权修改，否则按“三违”处理。

3、矿每旬组织对井上下安全质量标准化大检查，必须对作业规程的落实情况，安监处在安全办公会上必须作为一项重要内容汇报。

八、作业规程的上报。

凡上级部门要求报批及备案的作业规程，经总工同意后，必须严格按照程序上报，并履行督促审批程序。

九、采掘作业规程中对《煤矿安全规程》、《操作规程》等有关规定的要求，应遵守如下规定：

1、《煤矿安全规程》中明文要求在采掘作业规程中规定的内容及要求制定的安全技术措施，都必须在作业规程中明确规定。

2、《煤矿安全规程》等没有规定，但要作业规程中必须明确的内容，必须在作业规程中明确规定。

3、凡属《煤矿安全规程》等中已明文规定，且又属作业规程中必须贯彻执行的条文，不需照抄，只需写上该规程的条项号，在传达贯彻作业规程的同时贯彻其条文内容。

十、作业规程必须打印、装订成册，由矿总工程师签发。生产技术科下发到各单位。

十一、特殊条件下的采掘作业规程，安全技术措施管理。

1、硐室及交岔点施工，必须编制施工组织设计或安全技术措施上报。

2、开采三角煤、断层带、残留煤柱或地质构造及为复杂的煤层，不能采用正规采煤方法回采的工作面，确实不能保持两个安全出口时，必须制定专门安全措施，报汾西矿业集团公司批准。

3、回采工作面改变采煤方法或回采工艺时，必须重新编制回采作业规程。

4、同一回采工作面中，不得使用不同类型或不同性能的支柱，在地质条件复杂的回采工作面中必须使用不同类型或不同性能的支柱时，必须报矿总工程师批准。

5、回采工作面有下列情况之一时，必须制定专门安全技术措施，报矿总工程师批准。

(1)、工作面遇顶底板松软或破碎时。

(2)、工作面过断层（岩石）老空（老硐）时。(3)、工作面过原有煤柱时。(4)、工作面过冒顶区时。

(5)、工作面托伪顶和留顶煤开采时。

(6)、工作面安装、刷面、初次放顶、最后收尾结束面时。(7)、工作面调面、延长或缩短面时。(8)、工作面过局部破碎带时。(9)、工作面改变支护形式时。(10)、工作面取消或减少特殊支护时。(11)、工作面悬顶超过规定时。(12)、工作面两道安全出口扩修棚时。(13)、工作面遇到可能的含水层时。

(14)、工作面煤层变薄，需要挑顶或卧底时。(15)、用刮板机运送支架物料时。

(16)、在检查煤仓、溜煤眼或处理堵塞时。

6、掘进头有下列情况之一时，必须制定专门安全技术措施。

（1）、改变支护方式时。（2）、改变断面形状时。（3）、过断层时。（4）、过老塘老空时。（5）、岩性改变时。（6）、过破碎带时。

（7）、可能遇含水层或接近含水层时。（8）、改变运输方式时。

7、机、电、运有下列情况之一时，必须制定专门安全技术措施。

(1)、使用刮板机运送物料时。

(2)、副井下放大型设备、加长和超重物料时。

(3)、井口及井下动用电气焊时（如果必须在井下主要硐室、主要进风巷和井口房内进行电焊、气焊和喷灯焊接等工作），每次都必须制定安全措施，经矿长批准，并由矿长指定专人在现场检查和监督，还必须遵守《煤矿安全规程》的有关规定。

(4)、高、低压电器设备，供电线路检修时。

（5）、立井、斜巷（轨道下山、皮带下山）设备安装检修时。

（6）、各种提升运输设备、高压电器设备测定试验时。

8、通风有下列情况之一时，必须制定通风维修安全技术措施。

（1）、排放积聚瓦斯时。（2）、调整通风系统时（3）、建造、维修风门时（4）、启封密闭时。

（5）、封闭采空区、老塘时。（6）、瓦斯异常区域作业时。（7）、高冒区上隅角处理时。（8）、区域浮尘的灭除时。

十二、管理制度。

1、作业规程编制必须严格遵守《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国煤炭法》、《中华人民共和国矿山安全法》、《煤矿安全监察条例》、《煤矿安全规程》等国家有关安全生产的法律、法规、标准、规程和相关技术规范。

2、作业规程编制时必须坚持“安全第一、预防为主”的方针，积极推广、采用新技术、新工艺、新设备、新材料和先进的管理手段、提高经济效益。

3、井下所有工程作业前，必须有经过批准的作业规程，严禁无作业规程施工，无作业规程作业的按“三违”处理，并罚款100—500元。

4、必须严格按照 “一工作面、一规程”、“一工程一措施”，的原则编制作业规程，不得套用、沿用作业规程。

5、作业规程的编制工作由生产技术部负责，要做到内容齐全、语言简明、准确、规范，图表满足生产需要，标注齐全、比例恰当、图面清晰，按章节顺序编号。

6、作业规程编制前，应组织安全、生产、技术、机电、调度、施工单位，对工作面的煤层情况、地质构造情况、工作面四邻情况进行现场勘查。讨论制定有针对性的安全措施，明确生产的程序和内容。为编制工作做好准备。

7、矿领导在布置工程施工或作业的同时，要布置编制作业规程，一般要提前6天通知生产技术科编制作业规程，技术人员要提前4天编制完毕，并提前2天组织所有参加施工人员，技术员负责贯彻学习考试，并履行签字手续，不准代签，影响生产的，谁影响谁负责，无作业规程强行施工按“三违”处理，造成后果追究违章指挥者责任。

8、地测科要及时提供有关地质资料和图纸，不得影响作业规程的编制。

9、作业规程编制好后，由生产技术科科长负责把关。

10、作业规程的审批，由总工程师负责组织进行，并应由安全、生产、技术、机电、地测、调度等相关部门进行集体会审，各部门都要提出审查意见并签字，会审单位人员必须准时到会，不得迟到，不得缺席。否则罚款50～100元。

11、工作面的地质、生产条件发生变化时，必须及时修改和补充作业规程，并履行审批和贯彻程序。

12、对违反作业规程所造成的各类事故，要按照“四不放过”的原则，严格进行追查处理，以便吸取教训，进一步抓好安全生产。

13、作业规程审批完毕后，要立即打印下发到有关单位或个人。一般下发到：施工单位、生产技术科、安监处、调度室、通风区、劳人科、机电科、运输科等相关科室单位。

14、需报汾西矿业集团公司审批的要按规定时间上报公司批准。

汾西矿业集团有限公司

4.《草坪日常管理标准作业规程》 篇四

一、目的

规范草坪养护工作技术操作，提高员工的草坪养护技术水平，确保区内草坪管理质量。

二、适用范围

适用于管辖范围内的草坪养护工作。

三、职责 园林绿化部主管负责本规程的监督实施及质量控制。园艺师、技术员负责本规程实施过程中的培训及技术指导。3 绿化工依照本规程实施草坪养护作业。

四、程序要点 草坪分级标准

1.1 特级草坪：每年绿期达 360 天，草坪平整，留茬高度控制在 25mm 以下，仅供观赏。1.2 一级草坪：绿期340天以上，草坪平整，留茬高40mm以下，供观赏及休憩用。

1.3 二级草坪：绿期320天以上，草坪平整或坡度平缓，留茬60mm以下，供公共休憩及轻度践踏。1.4 三级草坪：绿期 300 天以上，留茬 100mm 以下，用于公共休憩、覆盖荒地、斜坡保护等。1.5 四级草坪：绿期不限，留茬高度要求不严，用于荒山覆盖、斜坡保护等。淋水

2.1 特级、一级、二级草坪夏秋生长季每天淋水一次，秋冬季根据天气情况每周淋水2-3次。2.2 三级草坪视天气情况淋水，以不出现缺水枯萎为原则。

2.3 四级草坪基本上靠天水，如长期干旱则按《园林绿化灾害预防标准作业规程》处理。草坪改良

3.1 草坪局部更换法：

a)准备等同面积的同一品种的好草坪块； b)将要换地方的原草坪草用铲铲起；

c)将铲去草块的地方松土，施放土壤改良肥； d)将接缘处的草撬高约1厘米后将新草铺上；

e)将新、旧草一起拍平使之吻合后铺上一层约半厘米厚的新沙； f)淋水，完成更换过程。

3.2 二级以上草坪如出现直径IOCM以上秃斑、枯死或局部恶性杂草占该部分草坪草 50％以上且无法用除草剂清除的，应采用局部更换法更换该处草坪草。

3.3 二级以上草坪局部出现被踩实导致生长严重不良，应采用局部疏草法疏草改良。

3.4 对于冬季出现枯黄的二级以上观赏性草坪每年 11 月中旬开始撒播黑麦草种，标准为60m2／kg。草坪施肥

4.1 常用肥料及其特点：

a)复合肥。分为速溶和缓溶两种，是草坪的主要用肥。速溶复合肥用水溶后喷施。缓溶复合肥一般直接干撒，但施用缓溶复合肥通常会有局部烧灼现象，因此多用于要求较低的草坪；

b)尿素。尿素为高效氮肥，常用于草坪追绿。但草坪使用氮肥过多会造成草坪草植株抗病力下降而染病，且使用浓度不当极易烧伤，因此不提倡多用； c)快绿美。螯合型液体氮肥，作用与尿素相近；

d)长效复合肥。固体多元素肥，具有肥效长、效果好的特点，且一般不会有烧灼现象，但价格昂贵。

4.2 肥料选用原则：一级以上草坪选用速溶复合肥、快绿美及长效肥，二、三级草坪采用缓溶复合肥，四级草地基本不施肥。4.3 施肥方法：

a)速溶复合肥采用水溶法按0.5％浓度溶解后用高压喷药机均匀喷洒，施肥量每公斤80m2； b)快绿美按说明浓度及用量稀释后用高压喷药机喷洒； c)长效肥按说明用量用手均匀撒施，施肥前后各淋一次水； d)缓溶复合肥按20g／m2使用量均匀撒施；

e)尿素用水按0．5％的浓度稀释后用高压喷雾枪喷施； f)所有施肥方法均按点一片一区的步骤进行以保均匀。4.4 施肥周期：

a)长效肥施肥周期按肥料使用说明进行；

b)没有施用长效肥的特级、一级草坪每月施速溶复合肥一次；

c)快绿美及尿素只在重大节庆日、检查时才用于追绿，其他时间严格控制使用； d)二级、三级草坪每3个月施放一次缓溶复合肥。剪草

5.1 剪草频度：

a)特级草春夏生长季每五天剪一次，秋冬季视生长情况每月1~2次； b)一级草生长季每10天剪一次，秋冬季每月剪一次；二级草生长季每 20 天剪一次，秋季共剪两次，冬季不剪，开春前重剪一次；三级草每季剪一次； e)四级草每年冬季用割灌机彻底剪一次。

5.2 机械选用：

a)特级草坪只能用滚筒剪草机剪； b)一级、二级草坪用旋刀机剪； c)三级草坪用汽垫机或割灌机剪； d)四级草坪用割灌机剪；

e)所有草边均用软绳型割灌机或手剪。

5.3 在每次剪草前应先测定草坪草的大概高度，并根据所选用的机器调整刀盘高度，一般特级至二级的草要遵循1／3原则(即每次剪草剪去长度不超过草高的1／3)。

5.4 剪草步骤：

a)清除草地上的石块、枯枝等杂物；

b)选择走向，与上一次剪草走向要求有至少 30 度以上的交叉，避免重 复方向修剪引起草坪长势偏向一侧； c)启动发动机，逐渐加大油门，放下刀盘，合上离合开始行剪，速度保 持不急不缓，路线直，每次往返修剪的截割面应保证有10mm左右的重叠； d)遇障碍物应绕行，四周不规则草边应沿曲线剪齐，转弯时应调小油门； e)若草过长应分次剪短，不允许超负荷运作。

5.5 边角、路基边草坪、树下的草坪用割灌机剪，但若花丛、细小灌木 周边修剪不允许用割灌机，以免误伤花木，这些地方用手剪修剪。

5.6 剪完后将草屑清扫干净入袋，清理现场。

5.7 清洗机械，做剪草记录及用机记录。

5.8 剪草质量标准：

a)剪割后整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐；

b)障碍物处及树头边缘用割灌机式手剪补剪，无明显漏剪痕迹； c)四周不规则草边及转弯位无明显交错痕迹； d)现场清理干净，无遗漏草屑、杂物；

e)效率标准：单机全包200。300平方米／小时。杂草控制

6.1 根据杂草生长情况，选用除草方法。一般少量杂草或无法用除草剂的草坪杂草采用人工拔除。已蔓延开的恶性杂草用选择性除草剂防除。

6.2 人工除草：

a)除草按区、片、块的划分，定人、定量、定时地完成除草工作； b)除草应采用蹲姿作业，不允许坐地或弯腰寻杂草；

c)除草应用辅助工具将草连同草根一起拔除，不可只将杂草地上部分去除； d)拔出的杂草应及时放于垃圾桶内，不可随处乱放； e)除草应按块、片、区依次完成。

6.3 除草剂除草：

a)使用除草剂除草时应在园艺师指导下进行，由园艺师或技术员配药，并征得绿化保养主管同意，正确选用除草剂；

b)喷除草剂时喷枪要压低，严防药雾飘到其他植物上；

c)喷完除草剂的喷枪、桶、机等要彻底清洗，并用清水抽洗喷药机几分钟，洗出的水不可倒在有植物的地方； d)靠近时花、灌木、小苗的地方禁用除草剂，任何草地上均禁用灭生性除草剂； e)用完除草剂要做好记录。

6.4 杂草防除质量标准：

a)三级以上草坪没有明显高于15em的杂草，12cm的杂草不得超过5棵／m2； b)整块草坪没有明显的阔叶杂草； c)整块草地没有已经开花的杂草。病虫害防治

7.1 草坪常见病害有叶斑病、立枯病、腐烂病、锈病等。

7.2 草坪常见虫害有蛴螬、蝼蛄、地老虎等。

7.3 草坪病虫害应以防为主，一级以上草坪每半个月喷一次广谱性杀虫药及杀菌药。药品选用由园艺师或技术员确定。二级草坪每月喷一次。

7.4 对于突发性的病虫害无论哪一级的草坪都应及时针对性地选用农药加以喷杀，以防蔓延。

7.5 对于由于病虫害而导致的严重退化的草坪应及时给予更换。打孔与疏草 8.1 对于二级以上的草坪应每年打孔一次，并视草坪生长密度每 1—2年疏草一次。在草坪上举行过大型活动后亦应给予局部疏草并培沙。

8.2 局部疏草：

a)用铁耙将被踩实部分耙松，深度约5cm； b)清除耙出的土块杂物； c)施上土壤改良肥； d)培沙。

8.3 大范围打孔疏草：

a)准备机械、沙、工作工具； b)先用剪草机将草重剪一次； c)用疏草机疏草； d)用打孔机打孔；

e)用人工扫除或用旋刀剪草机吸走打出的泥块及草渣； f)施用土壤改良肥； g)培沙。注意事项

9.1 用机械剪草时，应先将周围的无关人员劝离，以防机械误伤人。

9.2 草坪未干不可用机器剪草。剪草进行中下起雨要停止剪草，待雨停草干后再进行。

9.3 无特殊情况下(如中途下大雨)，同一块草坪应在同一天内剪完，以防生长不均。

9.4 草坪喷药、肥或除草剂时，应压底枪口，以防水雾飘到周围的人或植物上。

9.5 机械使用过程中如出现异常现象应及时停下并报告技术员或主管，不可自作主张拆修，更不允许带问题继续操作。

9.6 员工在进行喷药或割灌机剪草时应戴好保护装臵，以防出现事故。

9.7 大范围疏草打孔须事先请求总经理并得到批准后方可进行，并由公共事务部出告示牌。本规程作为公司内部员工绩效考评的依据之一。

五、记录 《剪草登记表》 《草坪周期养护汇总表》

5.物业公司仓库管理标准作业规程 篇五

------------------

1.0目的

1.1本规程规范仓库管理工作，确保对仓库物品进行安全、高效、有序的管理。

2.0适用范围

2.1本规程适用于公司本部及下属各管理处的仓库管理工作。

3.0职责

3.1公司采购员负责物品的采购工作。

3.2仓库管理员负责物品验收、入仓、领用手续的办理和库存物品的保管。3.3公司财务会计负责物品的核算。

3.4公司财务部经理负责仓库管理工作的监督。

4.0管理工作要点

4.1库存物品的限额标准

4.1.1日常消耗物料的库存限额： a)一般为每月平均消耗量的1.2倍； b）特殊情况另行处理。

4.1.2常备的零件物品的库存限额： a）一般为每月平均消耗量的1.5倍； b）特殊情况另行处理。

4.2 物品采购的申请

4.2.1仓库管理员原则上应在每月25日前根据仓库实际库存量，编制下月物品采购计划。4.2.2当仓库物品低于规定的库存限额时，应及时填制所需物品的采购计划。4.2.3仓库中无储存的零星、应急物品由使用部门负责人填制采购计划。4.2.4仓库管理员应在每月28日前将采购计划交公司财务部经理审核。

4.2.5公司财务部经理依据下列内容审核： a）仓库实际库存量； b）当月实际消耗量； c）库存物品的限额标准； d）下月预计消耗量； e）下月资金预算。

4.2.6财务部经理审核：

a）采购计划不合理的，应及时予以调整申购计划；

b）采购计划合理的，财务部经理应在财务审核栏内签署姓名、日期。4.2.7采购计划在每月30日前报公司总经理审批。

4.2.8总经理审批同意后，交采购员按照相关规定进行采购。

4.3物品的验收程序

4.3.1物品验证的要求：

a）每次采购物品单位数量少于10个的，要求100％抽样验证； b）每次采购物品单位数量多于10个的，要求10％-50％验证；

c）采购物品必须具备合格证，特别对批量购买的物品必须要验证物品的合格证，物品合格证由仓管员保存；

d）对目测无法验证的物品，必须使用相关工具协助验证； e）物品的规格、数量等必须与《采购计划单》上的内容相符；

f）仓管员应将常用物品的说明书、使用说明书及保修卡等资料在验证无误后交财务部保存、备查。

4.3.2物品验证的方法 a）物品包装的验证：

－物品外包装平整光滑,密封包装无裂缝、无渗漏、无污染或破损痕迹； －注意核对物品外包装上的生产日期及有效期。b）物品质量的验证：

－仔细检查物品表面有无擦伤、破损、无裂缝或扭曲变形； －验证铁制品时，应注意物品有无锈迹；

－转动物品连接部分，检查其转动是否灵活，有无大的磨擦声； －检查物品接口部分，看连接处有无松动、滑丝现象； －验证物品质地是否符合购买要求； －检查物品附属件是否齐全。C）物品性能的验证：

－应对物品的机械部分应反复试动，检查其灵活性、准确性；

－验收具有弹性的物品时，应对物品反复伸缩或弯曲，一般情况下，合格品应回复或基本回复原状；

－验收电器物品时，应使用万用表测试。

4.4物品的入仓程序

4.4.1物品的入仓程序：

a）采购员原则上应在物品采购回来的当日，将物品送交仓库验收，特殊情况不能在当日入仓的，应报财务部经理批准后另行处理；

b）如采购员通知物品供应商送货上门，采购员应陪同供应商一起到仓库验货； c）仓库管理员应对符合购买计划的物品进行验收； d）经验收合格的物品，仓库管理员应开具《进仓单》，登记仓库物品明细账，并将物品分类存放；

e）仓库管理员应根据当天的物品验收单，及时登记物品明细账；

f）仓库管理员应在每月6日、16日、26日，将《进仓单》汇总后，交财务会计进行账务处理。g）拔到部门或管理处直接使用的开具《物资直接单》，经使用部门经理签名后，由使用人直接领用。

4.4.2退回物品的入仓程序：

a）相关人员将未使用完的物品送到仓库； b）仓库管理员应根据核查结果，进行验收： —合格品，填写《进仓单》，在备注栏内填写“退回物品入库”字样，存入合格品存放区内； —不合格品，存放在不合格品区等待处理。

c）仓库管理员应在每日下班前，根据退回物品《进仓单》，登记仓库物品明细账，以10天为一期送财务会计进行相关的账务处理。

4.4.3设备工具的入仓程序：

a）新采购的工具按物品的入仓程序执行； b）以旧换新的设备工具入仓程序：

— 经办人应凭其所在管理处主任签名确认的《工具借领单》到仓库办理旧工具入仓手续； — 仓库管理员经检查无误后予以办理入仓手续，发给新工具，同时在使用《工具登记卡》上由经办人签名确认；

c）退还的设备工具入仓程序：

— 仓库管理员根据使用人的《工具登记卡》上的项目，逐项清点退还工具； — 仓库管理员对退还的工具进行验收；

— 仓库管理员应在《工具登记卡》上登记，并由使用人所在部门负责人签名确认后存档。d）借用工具入仓程序：

— 工具借用人在工具送还仓库前必须把工具清理干净； — 仓库管理员根据设备工具的领用记录，进行验收； — 仓库管理员应及时在《工具登记卡》上登记。

4.5仓库物品的存放管理

4.5.1 物品存放仓库的自然条件： a）有通风设备； b）光线充足； c）面积宽敞。

4.5.2仓库物品的存放分类：

a）易燃、易爆与挥发性强的物品；

b）吸水性强、容易发潮、发霉和生锈的物品； c）常用工具、材料和配件等； d）易碎、易损物品； e）食品类。

4.5.3 物品存放仓库的区域划分： a）合格物品存放区； b）不合格物品存放区； c）待检物品存放区。d)处理物品存放区

4.5.4 仓库区域划分的方法： a）在货架上标识并隔离； b）划线挂标牌。

4.5.5 仓库物品的存放要求：a）易燃、易爆与挥发性强的物品应单独设置仓库存放，存放时应注意：

—周围无明火、远离热源； —摆放在地下； —配备灭火器； —保持包装完好；

—库房结构坚固，门窗封闭牢固； —库房门内开。

b）吸水性强、容易发潮发霉和生锈的物品存放时： —用经过防水处理的货架放置； —放在干燥的地上或货架上； —配备防潮通风设施。

c）常用工具、材料和配件等：

—不规则物品，用盒或袋装好后摆放；

—规则的物品整齐的摆放在货架或地上；

—体积较大、体重较轻的可靠墙上放或挂在墙上。d）易碎易损的物品：

—体积较小或瓶装物品，放置货架的底层、整齐的摆放在地上； —体积较大的，应靠墙立放，放置上方不悬挂物品； —放置位置有胶垫。e)食品：

—放置在经过防水处理的货架上； —配备通风、防潮设施。

4.6 仓库物品的领用管理

4.6.1 物品领用程序：

a）物品领用人应凭其所在管理处经理签字确认的《领料单》到仓库办理材料领用手续； b）仓库管理员根据《领料单》上所列品种，逐一发放；

c）仓库管理员根据《领料单》内容登记仓库物料发放明细登记；

d）仓库管理员以10天为一期，将《领料单》汇总后交财务会计核对，并进行相关的账务处理。

4.6.2工具的领用管理：

a）工具使用人应凭其所在管理处经理签名确认的《领料单》到仓库领用工具；

b）仓库管理员应根据使用人《工具领用卡》的记录，核对原卡上的领用工具是否有重复现象：

— 如经核对，已有领用记录，但没有报废或其他处理记录，仓库管理员应拒绝发放；

— 如经核对没有该工具的领用记录，将工具发放给领用人后，并在《工具领用卡》上登记。c）仓库管理员以10天为一期，将《领料单》汇总后交财务会计核对，并进行相关的账务处理。

4.6.3 借用工具的领用程序：

a）凡因工作需要借用工具的人员，应凭其所在管理处经理签名确认的《工具借领单》，到仓库办理工具借用手续；

b）仓库管理员根据《工具借领单》，与仓库建立的借用工具登记卡核对无误后发放； c）仓库管理员对借用的工具应根据规定的归还期限督促借用人按时归还。

4.7仓库物品报废的管理

4.7.1报废的标准： a）物品到有效期；

b）客观原因造成物品工具已无使用价值的； c）按其他有关规定需报废。

4.7.2 物品报废的程序：

a）报废物品经办人凭其所在管理处经理签名确认的《物品报废单》到仓库办理物品报废手续；

b）仓库库存的物品报废，由仓库管理员负责填写《物品报废单》； c）仓库管理员准备好报废物品的有关原始资料： —入库时间； —物品性能介绍； —使用时间； —使用说明； —其他有关资料。

d)公司财务部经理，应组织相关人员验证； e）报废物品交总经理经理审批；

g）仓库管理员根据审批意见，将报废物品的相关财务资料交财务会计核对并进行相关的账务处理。

4.8 仓库物品的清点

4.8.1 每月25日前，仓库管理员应对仓库内物品进行逐一清点。4.8.2 根据清点结果，填写《库存物品盘点表》。

4.8.3 仓库管理员应将库存物品明细账的余额和盘点表上的实物余额进行核对：

a）经核对无误的，仓库管理员应根据当月发生的入库单及出库单，编制《库存物品进、耗、存表》，同时编制下月采购计划； b）如经核对有误：

— 实物多于账面余额的，报财务会计进行账务处理；

— 如实物少于账面余额的，原则上视具体情况依据公司相关规程处理。

4.8.4 仓库管理员应在28目前将当月《物品盘点表》、《采购计划表》报送公司财务部。4.8.5 公司财务部主管会计组织会计人员于每月25-31日对仓库物品进行抽样或全部核对，并于当月31日前将核对结果报财务部经理。

4.9 仓库物品管理资料的保管

4.9.1 财务会计应在每月末将仓库物品的财务原始单据编制记账凭证、登记簿，并进行账务处理。

4.9.2仓库物品管理的财务资料交财务部经理审核无误后，加密在管理处财务部长期保存。

4.10 仓库物品的管理情况，作为财务部相关人员、仓管员职效考评的依据之一。

5.0 引用文件和记录表格 5.1 《物品报废单》 5.2 《工具登记卡》

5.3 《库存物品进、耗、存表》

6.空置房对楼市影响几何 篇六

近期，房地产市场出现了一个“人造”的热点，那就是引起市场广泛争论的所谓“空置率”。近一段时间以来，有一个消息被广泛传播开来，据称国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。这个消息在当前房价居高不下的现实环境中，无疑成了一个导火线，一下子引发了市场的巨大震动。

不过，国家电网立即就此事进行了澄清，有关人士表示，国家电网从来没有统计和发布过此类数据。而且由于我国用电情况比较复杂，通过电表使用情况来反映房屋空置率是不现实的，比如几户合用一表、使用插卡电表等，都无法真实反映房屋所有者的居住情况。如果一户居民拥有两套住房，轮换居住的话，两套住房都有连续的用水、用电记录，更是无法贸然判断房屋是否空置。有专家认为，这样的用电调查会造成误差，如住户可能外出旅游，没有在家。另外，调查的电表都是安在楼道能直接看到数字的，没有入户调查，这也会存在误差。

没过多久，权威部门国家统计局也发布了一个数据，不过这似乎与“空置率”无关。而是关于待售面积的。国家统计局日前公布的数据显示，今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4％。不过。针对目前市场关心的住房“空置率”，国家统计局并未公布。数据显示，2005年以来全国房地产开发企业商品房待售面积绝对数量总体呈增加态势，但是在增长率上，2006和2007年处于负增长，而2008年末商品房待售而积增幅最多。分年度看，2005年末商品房待售面积为14679万平方米，同比增长2.7％：2006年末为14550万平方米，同比下降0.9％；2007年末为13463万平方米。同比下降7.5％；2008年来为18626万平方米，同比增长38.3％；2009年末为19947万平方米，同比增长7.1％。待售与空置，这其实完全是两个概念，一切的一切让人们心中的疑惑更大了。

各方争论激烈

的确，虽然国家统计局抛出了一个待售面积数据，但这并不能解答人们心中的疑问，显然，至今为止我们都无法从官方渠道获得有关空置房面积的答案。于是，这一悬疑也引发了一场大争论，市场的方方面面都卷入了其中。

一家网站发起了民间的数灯运动。其调查报告指出，从灯火辉煌到黑灯瞎火，上海小区的“黑灯率”反差极大。从区域看，浦东、闵行、长宁等区板块的“黑灯率”较高，分别为69％、67％、84％，浦东和闵行的受调查小区有接近七成的房子晚上不亮灯。显然，如果“黑灯”真能代表空置房的话，这样高的“空置率”显然是令人咋舌的。然而，任志强却用这样的话予以了回应：“我要笑喷了。那饭店里、商场、影院、大街上、地铁，那么多人在哪里住?”

由此，一场有关空置房的口诛笔伐正在逐渐蔓延开来。任志强认为，内地2005年拥有第二套住所的居民家庭占比是8.6％。从2005年到2008年，拥有第二套住所的居民家庭只增长了0.9个百分点，达到9.5％，略高于美国，并且分布于不同的收人家庭，即一部分为原有私房或房改房、一部分为商品房。尤其是其中用于出租和偶尔居住的比例超过了80％，其他用途的仅为这部分9.5％家庭中的19.3％。扣除掉出租和偶尔居住，城镇居民家庭真正空置的房子只有230万套左右。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，6540万套空置房的数据很“雷人”，实不足信。他指出，以2009年底我国城镇人均住房建筑面积达到29平方米左右来计算，则全国城镇存量住宅总面积为180亿平方米；若按套均100平方米计算，则6540万套住宅的建筑面积为65亿平方米，这就意味着当前我国城镇住宅空置率高达36％。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，房地产开发商有一定的库存应该说是很正常的，因为盖好的房子不可能一下子就卖光。不过，商品房待售面积跟住房空置面积是两码事。对此，国家统计局也回应称。商品房待售面积不等于住房空置面积。商品房待售面积是房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。

二次上市是压力

其实从广义上来看，所谓住房空置，就是住房处于没有进入交易或使用环节的一种状态。中国究竟有多少空置房，没有官方的权威统计。国家统计局曾在2008年前每年都公布全国住宅空置面积数据，但2009年之后就不再公布。早在2006年，针对国家统计局公布的当时空置房面积，业界展开过一次大争论。北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为国家统计局计算公式严重失当，实际空置率不到1％。而中国社会科学院金融研究所研究员易宪容则认为当时的空置率已达到26％。超过国际警戒线。双方差别很大。

长期以来。在房地产市场，如果谈到“空置率”这个词，很多人都会觉得这是一个老得不能再老的话题。并没有什么特别的新意。不过，虽然有这么多的数据出现在我们面前，但一个不争的事实就是，目前对于“空置率”还并没有形成一个完善的体系来进行测算，对其定义也有着多重理解。现在，虽然各方争论激烈，但从记者实际了解的情况来看，空置房的现象是确确实实存在的。记者身边就有多个投资者，他们买的房子就空置在那里，而这些房子大部分都分布在城市的外围地区。

归根到底，空置房之所以备受关注。是因为购买此类房屋的人不是为了自住，也不是为了通过出租而获取收益，而是希望能够再次出售来获得投资收益。说白了，就是二次上市，是楼市中看不见的潜在供应，会对市场造成不小的压力。此类二次上市房源最大的特点是不确定性，在市场好的时候，许多投资者都会把房子捂在手中。希望能卖个好价钱。而如果市场发生趋向性的变化，这些房源就有可能集中涌出，瞬间放大的供应量会对市场造成伤害。其实，这就很容易解释为何城市外围区域楼市总是率先出现下跌的原因。当前，在一系列相关调控政策的作用下，这样的二次上市会对市场构成多大的压力，还有待我们进一步观察。

提高租金收益

从本质上看，空置房说到底就是一种筹码的概念，记者有一位朋友绝对不能算是个“炒手”，但受市场影响他也在上海外环地区投资了一套住宅，现在虽然早已交房了，但房子却还空关在那里。朋友的观点是房子终究打算是要卖出去的，所以也就不装修了。但毛坯房在租赁市场上却是很难找到客户的。这位朋友的例子在当前市场中可以说颇为典型，对于他们来说买房最终是为了卖房，这种行为较多地聚集在一起，于是在一些楼盘中出现所谓的空置现象也就不足为怪了。

然而现在市场的情况正在发生变化，对于那些空置房持有者来说。记者认为当前的首要原则便是提高房屋的出租收益。显然，如果你看重的是短期投资。那么目前对于绝大多数投资者来说，可能都已经获利。则可以考虑及时出手，以便资金落袋为安。这对于那些过分依赖银行贷款，而且资金链绷得很紧的投资者，是一个不错的选择。因为在盘整期间，会产生很多不确定的因素，从而导致房地产市场产生不可预知的变异。

而对那些资金较为充足、而且仍然看好楼市长期发展态势的投资者来说，他们可能还会考虑继续持有，但记者认为持有周期可能会大大加长，所以如果让房子一直空置就不那么合适了。目前，许多地区的房屋租金已出现了上涨迹象，那么投资者就应该积极地把手中的房子租出去。尤其是对于自己手中的毛坯房，投资者应该考虑进行适当的装修，以提高它们的出租可能，增加自身的投资收益。

7.物业档案管理标准作业规程 篇七

1目的规范档案的编号、分类、整理、保管及借阅工作。

2适用范围

适用于物业管理公司各类档案的管理。

3职责

3.1物业总经理审批档案的借阅申请及清单。

3.2综合部主管监督档案管理的实施工作。

3.3档案管理员负责档案的日常管理工作。

4程序要点

4.1档案的编号

4.1.1公司、管理处编号:

a)物业管理有限公司编号为:※ ※ ※(公司英文缩写);b)物业管理处编号为:※ ※ ※(管理处英文缩写)。

4.1.2部门编号:

a)综合部编号为: Z·H;

b)财务部编号为: C·W;

c)管理部编号为: G·W

d)项目部编号为: X·M

e)工程部编号为: G·C;

4.1.3年份编号:引用年份序号—2002、2003、2004……。

4.1.4档案顺序号:采用阿拉伯数字取3位有效数字—001、002、003、...。

4.1.5档案编号举例:

a)物业管理有限公司编号:

※※※—※※—※※※—※※※

档案序号

类别编号

部门编号

物业管理公司编号

b)管理处编号:

※※※一※※※一※※一※※※一※※※

档案序号

类别编号

部门编号

管理处编号

物业管理有限公

司编号

4.2档案的分类

4.2.1区分全宗,按物业管理的组织机构划分,全宗可分为以下几类: a)行政、人事类;

b)财务类;

c)物业管理类;

d)保洁类;

e)工程维修类;

f)保安类

4.2.2全宗档案的分类:要从档案形成的特点和规律出发,符合档案形成的实际情况,保持档案之间的历史联系,它应具有思想性、科学性、排它性和伸缩性。根据物业管理的特性,我们采用组织机构——问题分类法,如:

a)综合部员工人事档案

收文类 报表类 b)财务部帐册类

凭证类合同类

工程图纸类 合同类 收文类 发文类

业主档案类

c)管理部员工档案类

维修类 投诉类 回访类

有偿服务与多种经营类 计划总结类

……

4.3立卷与编制目录

4.3.1立卷:就是按照单份文件相互之间的联系和价值大小组合成案卷。档

案管理员按以上分类方法,用档案盒(或文件夹)将档案分别立卷: a)根据档案(或文件夹)的规格准备相应的档案标贴纸;

b)在档案标贴纸上打印出标准黑一号字体的档案类别名称,其格式一般是由组织机构、名称组成,如:

——物业管理有限公司综合部收文:※※※—X·Z—收文;——物业管理有限公司财务部报表:※※※—C·W—报表;——管理部业主档案:※※※一※※※—G·W——业主档案。

c)将制作好的档案标贴纸贴在档案盒(或文件夹)左侧立面距顶部3CM位置处,并排列在档案柜中;

d)将需归档的资料按其所属类别及人档时间先后顺序存放于相应档案盒(或文件夹)内。4.3.2编制目录:

a)档案管理员在档案盒内首页位置准备活页〈档案目录〉;

b)每一份档案在归档时,均需将该份档案登记在〈档案目录〉(内容包括:序号、文件编号、文件标题、页数、发文单位、发文日期、接收

日期、归档编号、备注等项目)中,以便查阅。

4.4档案的保管期限

4.4.1档案的保管期限分为永久保存、定期保存两种。

4.4.2各部门负责人应依据部门工作情况及其部门有关标准作业规程,对

档案的保存价值进行鉴定及标注。

4.5档案的保管

4.5.1档案保管的工作任务是:

a)便于查阅;

b)保证档案的安全;c)防止档案的损坏;

d)采取修复技术,延长档案寿命。4.5.2档案保管的责任部门:

a)财务部保管财务档案;

b)综合部保管公司对内、对外文件、合同、保管分供方评审、员工人

事档案、图纸、后勤资料、员工绩效考评档案及公司其他部门所需保管的资料;

c)管理部保管物业租赁和多种经营资料:

d)管理处综合科保管管理处工程图纸、合同、收发文、业主档案、员

工档案、维修、投诉资料、回访记录、有偿服务多种经营记录及计划、总结及管理处各职能部门需要保管的其他档案;

e)各职能部门除经常使用的部分资料外,原则上不保管档案。4.5.3档案的保管程序:

a)各职能部门将需保管的资料经文书处理程序后,移交给档案管理员;b)档案管理员将该资料登记在〈档案目录〉中,归入相应案卷并统一编

号;

c)档案管理员定期将〈档案目录〉输入电脑,以便查询;d)档案原则上保管原件。

4.6档案的密级

4.6.1档案的密收分为三级:绝密、机密、普通:

a)绝密档案包括:员工人事档案、合同、业主档案、公司重大经营、管

理、决策形成的档案、财务类档案、其他属绝密的档案;

b)机密档案包括:ISO9000质量体系文件、重要的会议记录(纪要)、公

司收发文(通知、通告除外)、工程图纸、维修、回访记录、计划总结和其他属机密的档案;

e)普通档案包括:公司的通知、通告等普通性文件。

4.7档案的查阅权限

4.7.1物业总经理可查阅公司所有档案。

4.7.2物业副总经理(经理助理)可查阅分管工作的档案。4.7.3部门负责人可查阅该部门所有档案。4.7.4其他人员根据审批查阅有关档案。4.8档案的查阅/借阅/复制

4.8.1查阅/借阅/复制人到档案室在〈文件查阅/借阅/复制登记表〉中登

记。

4.8.2档案管理员审核其查(借)阅资格:

a)权限内(经授权/审批)的按正常手续办理;

b)权限外的,档案管理员开具〈档案查阅/借阅/复制审批单〉给查阅人办理审批手续:

属部门(财务类除外)的档案,由部门负责人审批;属管理处的档案,由管理处负责人审批;属公司的档案,由物业总经理审批;财务类的档案也应由物业总经理审批。

4.9在档案归还日期前,档案管理员应督促借阅人将档案完好交还档案室。

4.10须复制档案的,绝密档案报物业总经理审批;机密档案由综合部负责人审批;

普通档案由部门负责人审批。4.11档案的销毁

4.11.1超过保管期限的档案,由档案管理员依据档案的保管期限(详见各

部门标准作业规程)每年编制销毁计划及清单,报综合部主管审核。

4.11.2综合部主管审核无误后报物业总经理审批。

4.11.3物业总经理审批同意后由综合部指定3名监销人员(档案管理员、人事文员、管理部文员)将超过保存期限的档案销毁。

4.11.4监销人员确认销毁文件无误签字后,选择安全地点销毁档案。

档案目录

文件查阅/借阅/复制登记表

档案查阅/借阅审批表