房地产估价报告大纲（精选6篇）
1.房地产估价报告大纲 篇一
房地产估价报告的估价描述与估价分析 王 全 民
一、估价报告实例点评
实例一
目前正常的封面做法主要有二种：(1)估价报告题目＋六项内容(2)分二部分
封 面－－企业自选纸类型和自行设计
扉 页－－估价报告题目＋六项内容
封面（或扉页）六项内容 举例1：
房地产抵押估价报告
估价项目名称：A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估 估价委托人： A2市XXXX酒店投资管理有限公司 估 价 机 构：XXXX 房地产估价有限公司 注册房地产估价师：XXX XXX XXX 估价作业日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日
估价报告编号：XXX 估（200X）第 XXXXX 号
举例2：
估价报告目录形式
致估价委托人函.......................................................2 注册房地产估价师声明.....................................................3 估价的假设和限制条件................................................4 房地产估价结果报告...................................................6
一、估价委托人............................................................6
二、估价机构...............................................................6
三、估价目的...............................................................6
四、估价对象及其范围.......................................................7
五、价值类型及其定义.......................................................7
六、估价时点及其确定理由...................................................7
七、估价依据.............................................................7
八、估价原则.............................................................8
九、估价方法............................................................9
十、估价结果............................................................9
十一、其他需要说明的事项..................................................9
十二、估价人员...........................................................9 1 房地产抵押估价技术报告..................................................29
一、估价对象描述与分析...................................................29
二、市场背景描述与分析...................................................32
五、估价对象最高最佳利用分析..............................................35
六、估计方法适用性分析...................................................43
七、估价测算过程.........................................................43
八、估价结果确定..........................................................45 附件：
1、估价委托书；
2、估价对象位置示意图；
3、估价对象内外部状况以及周围环境和景观的照片；
4、估价对象权属证明复印件；
5、估价机构资质证书复印件；
6、估价机构营业执照复印件；
7、注册房地产估价师证书复印件；
8、估价中引用的其他专用文件资料。
致估价委托人函的形式 例3（略）例4（略）
二、估价报告质量评审不合格内容与说明
（一）估价报告重要内容描述缺失
结果报告重要内容缺失：包括估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、价值类型、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期内容所出现的缺失。
技术报告重要内容缺失：包括估价对象描述与分析（实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析）、市场背景描述与分析、估价对象最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定内容所出现的缺失。
其他重要内容缺失：包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设与限制条件及附件等内容所出现的缺失。
（二）估价报告的原则性错误（估价报告存在下列情形之一的，为原则性错误）
1、估价报告中没有2名以上（含2名）注册房地产估价师亲笔签名的；
2、估价报告中没有加盖估价机构公章的；
3、估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的；
4、估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围的；
5、随意编造估价假设的；
6、估价对象不符合估价目的相应的处分要求的；
7、估价对象范围或者状况界定存在严重错误的；
8、虚构、编造估价对象状况的；
9、估价时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的；
10、价值类型选择或者价值定义存在严重错误的；
11、虚构、编造可比实例的。
（三）估价报告的严重质量缺陷（估价报告存在下列情形之一的，为严重质量缺陷）
1、估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的；
2、理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的；
3、估价方法选用出现错误的；
4、估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的；
5、估价技术路线确定出现严重错误的；
6、估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际且无正当理由的；
7、估价方法运用出现严重错误，包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的；
8、估价报告中的内容前后严重矛盾的；
9、致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致的；
10、对估价结果有重大影响且存在不确定因素，未在估价假设和限制条件中说明或者披露，也未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的，或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露，但未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。
三、房地产估价结果报告描述的基本要求
(一)估价委托人
1、要求：描述内容完整，表述准确；
2、内容：要有委托单位或个人名称、地址、联系电话、联系人名称等
(二)估价机构
1、要求：描述内容完整，表述准确；
2、内容：估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号、资质有效期等。
(三)估价目的
1、要求：表述准确、具体，与经济行为相对应；
2、内容：各类不同的估价目的表述
（四）估价对象（及其范围）
1、要求：描述范围明确、界定准确，具体是指估价对象的基本状况内容属实、确定、具体、全面、简明，估价对象状况基本内容不缺少、不重复、不交叉。
2、内容：
(1)估价对象描述的基本状况。通过估价对象产权证明、规划、合同等依据，描述出估价对象的名称、权益状况、坐落、四至、土地面积、年限、建筑面积与结构、年限等。
(2)估价对象估价范围包含是否存在装饰装修、动产、特许经营权、债权债务等，其界定应清楚。
（五）估价时点（及其确定理由）
1、要求：估价时点确定正确，确定理由简要明确；
2、内容：表达估价时点具体日期的年月日，要用大写或阿拉伯数字表示；说明确定估价时点的具体理由。估价时点描述常见理由：(1)根据法规或技术标准要求确定估价时点；
(2)根据合同约定确定估价时点；
(3)根据估价对象即将发生的经济行为之需要确定估价时点；
(4)结合估价需要在征得估价委托人同意后确定估价时点。
（六）价值类型（及其定义）
1、要求：描述价值类型与定义，要求价值类型明确，价值内涵或定义完整、准确；
2、内容：分别描述价值类型价值定义。价值类型一是分为市场价值与非市场价值 非市场价值的五种形式
（七）估价依据
1、要求：依据完整、明确、合法有效；
2、内容：必要的法律法规要完整、名称要准确；
必要的估价技术依据要完整、名称要准确； 估价委托人提供依据、资料要完整、具体； 估价机构掌握的依据、资料要完整、具体。
(1)必要的法律法规依据排序
①全国人民代表大会通过的法律，如： 《民法》、《宪法》、《物权法》等；
②全国人大常委会通过的法律，如：《城市房地产管理法》、《土地管理法》，《城乡规划法》等；
③国务院制定的行政法规，如：《中华人民共和国房产税暂行条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》等；
④司法解释，如：“最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的权问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院执行执行设定抵押的房屋的规定》等。
⑤部门规章或省、市、区规章，如：《城市房屋抵押管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房屋登记办法》等；
⑥所在城市（指地市级或县）相关规定，如大连市国土资源和房屋局文件《大连市城市房屋拆迁估价实施细则》大国土房屋发[2008]18号；
(2)必要的技术标准依据（主要指行业内技术标准）如：
《房地产估价规范》 GB/T 50291－19999、《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）、《城市房屋拆迁估价指导意见》建住房[2003]234号、《房地产抵押估价指导意见》建住房[2006]8号、房屋质量缺陷损失评估规程》DBG/T 01－103－2005（北京市工程建设标准）等；
(3)估价委托人提供的资料依据
如：产权资料、优先受偿款资料、房屋租赁合同资料、土地与房屋状况统计资料、房屋工程设计图纸资料、建安工程费资料、房屋维护、改造工程设计图纸与费用资料等；
(4)估价机构掌握的资料依据（略）
（八）估价原则
1、要求：原则内容要完整但不交叉，各原则描述要准确；
2、内容完整：是指应分别列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。不少报告没有独立、客观、公正原则。
举例：估价要以最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证、能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断标准如下：
(1)法律上的许可性。如产权限制、规划及相关政策法规许可。要展开——如层高大的沿街商铺加层可增收益
(2)技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。如建筑、设备技术的改造。
(3)经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限投资而能获得最大收益的使用方式。如经营方式
(4)价值最大化。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中，达到最大的一种。
(5)土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。如建筑物与土地在区位、面积是否相匹配，裙房与塔楼之间等是否具有投资集约度。
(6)与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。
(7)可持续发展性。按可持续发展的观点确定使用。即研究房地产市场的发展变化趋、使未来利益最大化的使用方式。
（九）估价方法
1、要求：采用的估价方法要完整，定义要准确；
2、内容：说明估价思路和估价方法种类，描述出已采用估价方法的名称与定义。
估价方法选取应注意的问题：
(1)估价报告估价思路先于估价方法；
(2)估价方法选择主要取决于三方面：估价对象性质或用途、估价目的和市场发育状况；
(3)不要表述与估价方法选取无关的内容；
(4)在本部分要注意与技术报告中的“估价方法适用性分析”的协调性。
（十）估价结果
1、要求：描述完整清晰，这里的估价结果要与致估价委托人函、技术报告中的估价结果要一致；
2、内容：估价结果（币种、总价、单价及总价大写）表述完整；估价结果相关事项（与估价假设、限制条件一致，扣除相关费用及税金应说明）要清晰。
估价结果应注意的问题：
(1)要注明估价对象的具体名称；
(2)要注明估价时点的具体日期；
(3)当估价项目为多个单体房屋或设施时，应分别写出其单价和相应总价或列表分别说明；
（4）对于利用某种估价方法取得相应估价结果，应描述确定结果的合理性理由；
（5）对于通过几种估价方法取得的结果，在确定估价最终结果时，应说明利用简单算术平均法权重相同的理由，或应说明利用加权算术平均法权重不同的理由；（6）结合不同估价目的对估价结果确定需要说明的理由。
（十一）其它需要说明的问题
如：如估价作业日期、估价报告有效使用期、特殊目的估价等，应酌情进行说明。
（十二）估价人员
1、要求：人员姓名、个人情况内容要齐全、准确；
2、人员情况内容描述应注意的问题
(1)应注明执行估价的注册房地产估价师的姓名、资格、注册号并签名；
(2)应注明协助估价的人员姓名、资格（职称）并签名；
(3)有重要专业帮助的，要注明帮助估价的专业人员的姓名、资格(职称)、帮助内容并签名。
四、估价技术报告的估价描述与估价分析
（一）技术报告估价描述与估价分析存在的常见问题
1、实物状况、权益状况、区位状况描述与分析与结果报告重复；
2、实物状况、权益状况、区位状况描述不全面、不翔实、不具体；
3、估价对象状况专业分析空缺(1)缺少维护、使用状况描述与分析；
(2)缺少估价对象功能状分析。如平面布置、空间利用、功能效果、主要楼层用途、面积、交通与便捷情况；
(3)区位状况：一般状况介绍多，分析少、不具体；(4)没有权益状况分析。
(5)缺少外部性分析。如周边景观环境与设施等；
4、市场背景描述与分析不得要领(1)没有按三方面要求去分析；(2)描述内容扯得太远；
(3)与本次估价的估价对象房地产市场类型结合不紧密。
5、最高最佳利用分析不得要领
多数报告没有按三方面的基本要求去分析。
6、估价方法适用性分析存在的问题
(1)与结果报告中的“估价方法”内容相同；(2)没有进行估价技术路线表述；
(3)因没有进行估价方法排查，故宜选用多种估价方法的而只选用一种方法；(4)未对已选用的估价方法阐明充分理由；(5)未对未选用的估价方法的说明具体理由。
（二）估价对象实物状况估价描述与估价分析
1、土地实物状况描述与分析
(1)土地实物状况描述，要求全面、翔实、针对性强，内容包括：
估价对象土地的名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划限制条件等，不能缺项；
(2)土地实物状况分析：要求客观、透彻。
①形状不同对土地的利用及价值的影响分析：较规则形状的情形、不规则形状的情形； ②临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析； ③地质情况不同对土地的利用及价值的影响分析； ④土地可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析； ⑤不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。
2、建筑物实物状况描述与分析
(1)建筑物实物状况描述，要求全面、翔实、具体、针对性强，内容包括：
估价对象建筑物的名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高、层数与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施(水、电、气等)、室外公共配套设施完备程度等，不能缺项；
(2)建筑物实物状况分析：要求要求客观、透彻。
①结构类型不同对建筑物的利用及价值影响分析：如耐久性、可改造性、估价对象不同用途对建筑物建筑结构的要求等；
②平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析； ③不同装饰装修建筑物的利用及价值影响分析；
④维护使用状况（建筑结构、装修装修、设施设备）现状描述与使用分析，要全面、翔实、具体；
⑤折旧分析要与建筑结构、装修装修、设施设备实际状况较紧密的结合； ⑥外部状况描述与分析要进行酌情分析。民用、工业用途建筑物实物状况描述与分析举例
3、估价对象权益状况描述与分析
(1)估价对象权益状况描述，要求依据可全面、翔实、明晰，内容包括：
①土地的所有权、使用权、使用管制、目前使用状况、租约限制、其他权利设立及其他特殊情况描述；
②建筑物的所有权、使用权、他项权利设立及其他特殊情况描述；(2)估价对象权益状况分析，要求要求客观、透彻。①结合法律与法规，分析估价对象使用的合法性；
②结合估价对权益状况分析在已确定用途、年限条件下对价值的影响； ③权益状况不同与估价方法运用分析；
④估价目的不同，权益状况对估价结果的影响分析；
4、估价对象区位状况描述与分析
(1)估价对象区位状况描述，要求要求全面、翔实、针对性强，内容包括： ①位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等，不缺项、描述清楚、准确； ②交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制、停车方便程度等，不能缺项； ③周围环境包括自然环境、人文环境、景观等，不缺项、描述清楚、准确； ④外部配套设施状况包括基础设施、公共服务设施, 不缺项、描述清楚、准确；(2)区位状况分析，要求客观、透彻、与估价对象类型针对性要强。①区位四个方面的分析均应有针对性；
②区位分析要为估价方法中的测算做出必要的数据判断； ③要进行区位未来变化趋势的分析；
④区位状况分析要与估价对象外部性分析加以区别。
（三）市场背景的描述与分析
1、市场背景的描述与分析的要求
(1)宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素的描述与分析要简明、准确、透彻，针对性强。本地整体房地产市场状况分析不能笼统；
(2)本地本类房地产细分房地产市场的过去、现在和未来状况描述与分析针对性要强、具体、透彻；
(3)国家及本地宏观经济政策因素描述与分析与当地情况结合紧密；(4)估价分析结论及估价参数取值要有市场数据支持。.进一步讲，房地产市场分析中要从宏观、细分二个房地产市场层面分析。第一层面宏观市场要以当地房地产市场总体分析为主，如房地产市场的现状、存在问题、原因与走势。第二层面是当地本类细分的房地产市场情况。
2、国家、本地房地产市场的宏观分析
分析中宜以供需规模是否基本均衡、市场供给结构是否基本合理、价格是否基本稳定为主线进行。以住宅为例：
(1)全国1年来住房价格的变化状况：包括新建商品住宅市场价格、二手房住宅价格、经济适用房价格的同比变化、环比变化；
(2)影响全国住房价格变化的相关因素：全国GDP增长、房地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑面积；住宅面积总供给与总需求、宏观政策影响、全国人均可支配收入水平、住房竣工量、住房销售量、保障房建设情况、住房空置率等；
(3)当地1年来住房价格的变化状况：包括新建住宅市场价格、二手房价格、经济适用房价格变化、同比变化、环比变化；
(4)影响当地住房价格变化的相关因素：当地GDP增长、房地产投资完成状况、住宅完成投资状况、当地人均住宅建筑面积；当地经济政策影响、当地人均可支配收入水平、全年住宅竣工量、住房销售量、住宅在建规模、保障房建设情况，外地人购房数量、均价、占当地住宅销售比例，住房空置率等；
3、本地本类房地产状况描述与分析(过去、现在和未来)(1)本地本类房地产的细分市场状况，是市场分析的重点，应当利用权威性数据和准确的文字进行描述。以普通商品住宅为例：
(2)本地本类房地产市场价格：新建普通住宅不同月、季、年均价，价格同比变化、环比变化，不同行政区域普通住宅价格情况与变化状况，估价对象所在区片普通住宅价格变化状况、热点楼盘住宅价格变化状况，其他类型住宅价格变化等；
二手房价格变化、租赁住房价格变化、租售价格之间关系等；
本地本类住宅市场供给分析：本地本类房地产近期住宅用地土地供应情况，本地本类房屋本年 度施工面积、本年度开工面积、本年度竣工面积、空置面积，应有图表与具体数据。
(3)本类房地产市场需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投资增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速发展增加的需求；拆迁房屋增加的被动需求；旧危房淘汰增加的需求；年轻结婚增加的需求；外地人购房增加的需求；存量住宅转换其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。
(4)住房空置情况
住宅空置率的几种类型； 住宅空置率分析。
4、国家及本地社会、经济发展、政策因素描述与分析(1)重大发展战略实施，经济结构调整对房价的影响(2)金融政策对房价的影响(3)税收政策对房价的影响(4)土地政策对房价的影响
(5)住房保障政策变化对房价的影响。
5、未来趋势变化分析(1)市场供给与需求分析(2)居民收入变化分析
(3)投资与消费理念变化趋势分析(4)房地产市场结构变化分析(5)未来社会、经济发展分析。
五、估价对象最高最佳利用分析
（一）合法性分析
1、合法性分析的内容；估价对象的最高最佳利用在法律法规、产权、城市规划、合同约定等方面的合法性；
2、合法性分析方法与思路。合法性要求下用途、年限、规模的正常使用方式；合法性前提下最高最佳利用的潜力与可能性；合法性范围内可争取的最高最佳利用。
（二）估价对象利用前提分析。一般为四种利用前提的分析。
1、保持现状前提
该利用前提基本判断：指估价中经分析认为估价对象仍保持现状、继续按目前状况利用的情形。即：不改变用途、不扩大规模、不装修、不改造，按现有状况继续使用。
该前提价值量判断：房地产现状价值≥推倒重建时新建房地产价值－现有建筑物拆除费用－建造新建筑物费用－建造期间经济损失
按保持现状利用为前提和房地产的基本类型：
（1）新投入使用的房地产。由于是新方案、新设计、新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环境好，而应按保持现状使用为前提；
（2）虽已使用多年但在近期又重新装修的房地产。装修后能达到甚至超过原设计的效果。
（3）虽已使用多年，但实践证明现状用途与使用方式为最有利使用，因此，应按估介对象保持 现状使用为前提。如老字号店、品牌店等。
保持现状利用前提的技术可行性分析
(1)规划设计方案的合理性：如：1)用途与总平面布置的合理性；2)红线区域内道路交通与绿化安排除；3)建筑群与公用设施合理组合；4)整体风格：人文、生态、景观等。
(2)房屋结构体系的安全性：1)根据用途、安全、耐久性选择结构型式；2)根据重要程度选择结构型式；3)结合层数、高度、跨度、空间尺寸选择结构型式；4)按抗震性能要求选择结构类型；(3)建筑平面设计的适用性：1)建筑物功能与平面布置的关系（如平面交通、各类房间安排、洁污分区；2）不同用途、档次、面积、层数的房屋的平面布置；3)商业零售项目在很大程度上取决于业态分布位置、规模和人流的安排；4）工业项目在很大程度上取决于工艺流程、原材料与产品的专业运输、企业间协作等；5)各类房屋室内平面的交通合理性，如人流组织、物流安排，要按最不利状况考虑等;(4)建筑立面设计效果(5)建材与设备的选用(6)施工适用技术
房地产现状价值分析方法：通过市场法、收益法或成本法等测算分析证明，估价对象的现状价值最高，即为最高最佳利用。
公式：房地产现状价值≥新建房地产价值－现有建筑物拆除费用－建造新建筑物费用－ 拆除旧建筑物、建造新年建筑物期间的经营损失
当上述条件成立时，才能以房地产现状为前提进行估价。否则，按其他情况考虑。
2、装饰装修改造前提
该前提基本判断：是指将估价对象建筑物装饰装修改造，但再不转换用途利用最为有利的情形。
按装饰装修改造为前提的房地产基本类型：
（1）房屋原装修折旧年限已到且再维修无意义
（2）虽使用年限不长，但近期明显感觉原装修难以使原房屋充分使用的房地产；
（3）已使用多年，由于施工质量不好、功能存在一定缺陷的房地产；
（4）规模需要适当扩大但不改变用途的房屋；
（5）档次需要提升，风格需要转换的房地产；
（6）已使用多年，认为未来若能取得更大效益，只有进行适当改造和装修改变环境的房地产。
该前提价值量判断：
估价对象装饰装修改造后价值增加额≥估价对象装饰装修改造所需费用进一步展开讲。该前提的价值量判断公式：
[估价对象装修改造后实现的价值－现状条件下的价值] ≥[(1)装修改造设计费用＋(2)现有建筑物装修及设备部分拆除费用＋(3)改造(包括扩建)工程费用＋(4)装饰装修工程费用＋(5)新设备购置安装费用＋(6)扩建补地价＋(7)工程监理费 ＋(8)工程造价询咨费用＋(9)招投标费用＋(10)质检费＋(11)环保监测测评费＋(12)业主管理费用＋（13）财务费用＋(14)装修改造期间经营损失] 装饰装修改造使用分析举例：
实例基本情况：某单位需一办公楼，建筑面积24 000 m。一种方案是对一幢闲置多年的房地10 产建筑物适当改造并进行装饰装修后使用，二是直接购买相类似房地产。
据了解，在当地市场上清水房状况的下新开发房地产为4 000元/m，故需支付总房价9 600万元。而当地有一幢未使用办公楼，占地4600平方米，地下二层，地上21层，房屋原建筑面积23069m，取得该房地产的投资总额为2 000万元。内部因结构安全需植筋、粘钢板加固，地上塔楼每层需通过植筋扩建，装修改造后建筑面积为24 026 m，外墙为干挂安溪红623理石，镂艺中空玻璃幕、中空热断铝窗、中空大玻固定窗等。后者用用一年半时间改造完成，共发生费用内容为： 房屋工程加固设计、改造设计费，砼梁等拆除与建筑垃圾运费，土建改造扩建费用，普通装修费，外墙干挂理石、玻璃幕、热断铝中空窗、大型固定窗等装修费，水暖电工程费，零星工程费，其它费用（监理费用、质检费用、工程保险费、工程造价咨询费用、招投标代理费等），计发生费用2701万元。因此，此改造项目费用4701元，比买新办公楼节省： 000元/m×24 026 m－4701万元＝4 909.4万元
另外，该办公楼室内装饰装修及部分室外工程费2500万元。这部分费用新买或改造是都需要,如果将改造办公楼节省的费用于室内装饰装修还节省许多资金。
3、转换用途前提(既改用途又重新装修改造 此类较多)
该前提价值量判断：估价对象转换用途后价值增加额≥估价对象转换用途所需费用
需要转换用途的可能情形
（1）原（设计）用途本来不合理，须改变用途；
（2）城市经济地理位置已发生变化，应改变用途；
（3）经济地理位置正在发生变化，经分析应改变用途；
（4）通过分析比较，认为取消现用途改为其它用途更有利的情形。
价值量判断进一步展开分析公式：
[估价对象转换用途后实现的价值－现状条件下的价值] ≥[(1)转换用途设计费用＋(2)转换用建造工程费用＋(3）转换用途补地价＋(4)转换用途设备家具购置费用＋(5)业主管理费用＋(6)转换用途期间经营损失等]。
4、重新利用前提（属推倒重来类型，是对土地的重新使用）
该前提基本判断：估价对象重新开发再予以使用为最高最佳时，或按现有状况利用价值较低。
价值量判断公式
估价对象现有价值≤[重新利用完成后实现的价值－拆除现有建筑物费用－重新建造扩大建筑面积补地价－重新建造建安费用－重新建造管理费用－重新建造前期费用－重新建造财务费用－税费与利润－重新建造期间经营损失等] 此类型前提在旧城市改造的地块中广泛应用
（三）最高最佳利用结合估价方法的运用分析
1、市场法中的应用
(1)最高最佳利用是市场价值形成的基础
在所有的房地产估价业务中，房地产的价值确定都以特定的用途为基础。估价对象的最高最佳利用分析可以使我们对某宗房地产在市场参与者们心理中的竞争地位作出判断和专业分析的思路。
最高最佳利用分析的重点是将土地设想为空地时的潜在用途。但对于土地的最高最佳分析应结合估价对象现实状况，看当前是否能成为空地或者是已经具有改良物房地产的最高最佳利用。
222
#2
2(2)最高最佳利用分析在市场法中的具体应用
①在技术报告的市场因素分析中，应结合当地市场情况并通过必要的经济技术指标及数据，对估价对象进行最高最佳利用分析；
②对于选取的可比实例，不仅要符合估价规范中选取的条件要求，而且应分别说明各可比实例成交价格是否是在最高最佳利用状况下的交易价格；
③在交易时间因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象最高最佳利用状况下的价格；
④在区位因素、个别因素、权益状况等因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象在最高最佳利用状况下的价格。
2、成本法中的应用
(1)一般认识：物质构成是决定估价对象功能效果的基本条件，也是估价对象实现最高最佳利用的物质保障和基础。无论是建设规模，还是内外部条件，均与估价对象的用途和使用效果直接相关。同时，不同的开发建造方式和使用状况，都与估价对象的建造成本与运营费用密不可分。因此，估价中成本法的运用与最高最佳利用分析有着多方面的广泛联系。(2)最高最佳利用分析在成本法中的具体应用
①按收益递增递减原理，结合建筑物的层数、面积，进行成本与效益的分析，可以体现费用与收益的关系；
②按均衡原理，可结合建筑物不同组合方式，进行成本与效益的分析。如利用建筑物内部各部分功能、面积比例的均衡，是根据物质构成体现的，建筑物使用的材料、设备形成了相应的功能以满足各种使用要求。其物质构成要受到费用的制约。所以利用该原理通过成本法展开分析很有意义；
③根据保持现状前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析； ④根据装饰装修改造前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析； ⑤根据改变用途前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析； ⑥根据重新开发前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析；
⑦据全寿命周期费用理论，进行估价对象最高最佳利用分析利用成本法中分析。即不仅考虑它的一次性投入，还要充分考虑投入使用期间运营费用的多少。
3、收益法中的应用（1）一般认识
预期原理是收益法和最高最佳利用经济上的可行性分析的共同理论基础。经济上的可行性不仅是最高最佳利用分析的必要条件，而且通过收益法的分析与测算也能够得到很好的验证。估价对象价值的最大化也是两者在估价中试图追求的目标。两者的原理有许多相同之处。如：
①与收益法共同遵循预期原理；
②通过不同生产、经营方案从中选择最优；
③分析资金投入时间、经营状况都按最佳效益去考虑；
④通过最高最佳利用分析，选择确定更好的用途和经营方式。(2)收益法中的应用
①根据收益递增递减原理，结合不同经营规模对估价对象进行最高最佳利用分析；
②根据不同生产经营方式选择相应基本数据、参数和数学模型，利用收益法测算最高净现值，12 以此确定估价对象的最高最佳利用方案；
（3）分析不同的投入时间和经营状况，寻求估价对象的最高最佳利用方式。
4、假设开发法中的应用(1)一般认识
预期原理不仅是收益法的理论基础，也是假设开发法的理论基础。假设开发法的本质是以房地产的未来收益为导向或未来市场的价格为目标求取估价对象的价值，而最高最佳利用也是以估价对象每一种潜在用途的未来收益现值或开发完成后价值为目标，所以尽管在估价中两者的分析方法不同，但分析目的具有一致性。
(2)最高最佳利用分析在假设开发法中的具体应用
①根据法律上允许、经济上可行，结合估价对象用途确定估价对象最佳开发利用方案； ②根据技术上可能，结合估价对象规模、内部组合方式分析估价对象是否达到最高最佳； ③在估价结果的可靠性上，按估价对象的用途、档次与规模，在合法基础上分析是否能够达到最高最佳利用；
④对于开发完成后的价值，分析估价对象能否在经营收益或售价上，实现最高的现值。
（四）不同估价目的最高最佳利用分析应用
1、建设用地使用权出让估价
建设用地使用权出让，无论采取何种方式出让，价值类型均为市场价值。
①利用建设用地出让的规划条件进行分析。规划条件是对估价对象最高最佳利用深入分析的法律依据，包括：地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、建设时间等，当是综合用地时，要求明确各类具体用途、所占面积及各自出让年期。一般以当前规划条件为准。
②结合估价对象周边状况进行分析。如现状下的经济地理位置、未来可能发生的变化、整个城市建发展规划较大变动可能产生的影响。
(2)房地产转让估价
①单纯的建设用地转让。其最高最佳利用分析深度、完整性，应等同于建设用地使用权出让估价；
②在建工程转让。
为在建工程中续建项目时，其分析深度不仅同建设用地使用权出让估价，完整性应结合既定设计方案和图纸进行再深入账分析，因为一般项目续建须尊重原设计方案与图纸。
在建工程若为停建项目，要分析停建的原因。如分析停建是资金问题使项目搁浅，还是建设手续不完备停建，也还是违规行为以及项目设计不合理等。对于第四种情况，有必要修改设计再开发建设，否则将无法达到最高最佳使用；
③已形成某种使用的房地产的，其最高最佳利用分析的完整性一般只限于对现有房地产状况下进行最高最佳利用分析。当规划允许拆除重建时，其分析应包括假设为空地的土地最高最佳利用分析。
(3)房地产抵押估价
在抵押设立时，无论估价对象房地产是否处于最高最佳利用状况，从谨慎原则出发，抵押价值的确定应以目前使用状况为基础确定，不需要以最高最佳利用为前提。
根据谨慎原则，抵押价值一般是以当前使用价值为基础确定，当使用价值高于最高最佳利用为 前提的市场价值时，也应以市场价值为基础确定。
(4)城市房屋拆迁补偿估价
在城市房屋拆迁估价中，求取的是按被拆迁房屋在当前用途下的市场价格。所以，估价中只能假设估价对象在不被拆迁的条件下，保持原有用途持续使用为前提，显然这种用途已经不需要按估价对象的最高最佳利用去分析。
在拆迁补偿中，当被拆除房屋占用的土地已经被规划为新用途的开发用地时，无论是从合法的角度，还是从技术与经济的角度分析，都应该按规划确定的新用途和容积率作为最高最佳利用，故应进行最高最佳利用分析。在抵押价值估价中，最高最佳利用分析的完整性以及分析深度要根据房地产实物特征等因素确定。
（五）最高最佳利用分析举例－－方案比选
某宗商服用地为拟出让的熟地面积10000 M，根据规划适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让合同规定出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成清水房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费（包括外装修)为1500元/M，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%。上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；清水房建成时的销售价格为12000元/M。由清水房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为1000元/M；精装修公寓的售价为15000元/M。
若该公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为300元/M ；假设宾馆正常经营的年净收入为6600万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在清水房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为18%。要求：（1）根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小；（2）判断该宗土地的合理价值，确定最佳使用方式。(计算过程与结果保留二位小数)分析方法一：
估价对象总建筑面积：10000 × 5=5（万M）部分基本成本确定： 土地购买税费：0.04V 建安费用：1500×5=7500（万元）专业费用：7500×6%=450（万元）管理费用:(7500+450)×3%=238.50（万元）建安费用＋专业费用＋管理费用
=（7500＋450＋238.50）=8188.50（万元）建安费用+专业费用+管理费用的折现值
222
28188.5060%8188.5040%4522.8752555.2977087.17(万元)(118%)0.5(118%)1.51、设清水房状况下的土地价值为V1 开发完成后价值：12000×5=60000（万元）销售费用：60000×3%=1800（万元）销售税费：60000×6%=3600（万元）
V160000360018000.04V7078.1730846.24(万元)(118%)2(118%)1.752、设精装修公寓状况下的土地价值为V2 开发完成后价值：15000×5=75000（万元）
装修及相关费用：1000×5=5000（万元）销售费用：75000×3%=2250（万元）销售税费：75000×6%=4500（万元）
V2750004500225050000.04V7078.1733208.25(万元)2(118%)2.5(118%)2.253、设宾馆状况下的土地价值为V3 开发完成后价值66001164149.38(万元)10%(110%)37.566001142411.87(万元)37.510%(118%)2.5(110%)或折现值
因宾馆开发完成后价值小于精装修公寓开发完成后价值，而且宾馆的成本投入大，所以由按钮求出的土地价值V3必然小于由精装修公寓求出的土地价值V2 或V3=25986.34（万元）
4、估价结论
(1)根据最高最佳利用分析中的价值最大化，估价对象评估的土地合理价值为33208.25万元；(2)估价对象的最佳用途为精装修状况下的公寓。
分析方法二：
总建筑面积：10000 × 5=5(万M)建安费用+专业费用+管理费用
=(1500×5×(1+6%)×(1+3%)=8188.50(万元)
1、设清水房状况下的土地价值为V1 开发完成后价值：12000×5=60000（万元）销售费用：60000×3%=1800（万元）销售税费：60000×6%=3600（万元）
V1×(1+4%)×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)+1800×(1+18%)=60000－3600 V1 =30846.24(万元)
2、设精装修公寓状况下的土地价值为V2 开发完成后价值：15000×5=75000（万元）装修及相关费用：1000×5=5000（万元）销售费用：75000×3%=2250（万元）销售税费：75000×6%=4500（万元）
V2×(1+4%)×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)
2.520.25
21.5
0.5
2+(2250+5000)×(1+12%)=75000－4500 V2 =33208.25(万元)
0.25
3、设宾馆状况下的土地价值为V3 开发完成后价值66001164149.38(万元)10%(110%)37.5一次性设备购置费：300×5=1500(万元)销售费用：64149.38×3%=1924.48(万元)销售费用：64149.38×6%=3848.96(万元)V3×(1+4%)×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)+(1924.48+4000)×(1+18%)V3 =25986.35(万元)
4、估价结论：同第一种估价方法
二种方法，估价结果与结论相同；但是，若改变题干中的基本数据或相关参数，将会有其他的结论或结果。该类分析在估价实务中具有推广意义。
0.25
2.52=64149.38－3848.96－1500
六、估价方法的适用性分析
（一）估价方法的适用性分析要求：
1、技术路线表述清晰、明确
2、通过估价方法排查，选取估价方法，排查过程要完整、合理；
3、已选用估价方法理由充分
4、未选用估价方法理由充分。
（二）估价方法的适用性分析方法
1、结合估价目的、估价对象用途与市场条件描述估价技术路线；
2、已选用的各估价方法的理由描述要充分；
3、说明已选用各估价方法的主要步骤及主要计算公式；
4、未选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣0.5～1分。
七、房地产抵押的估价描述与分析要求
（一）估价结果披露：要求要素披露完整。
包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价值。
1、分三个方面进行。市值可为评估值；
知悉法定优先受偿款款结合工作查询过程、措施、结果说明；
抵押价值视前二者去确定。
要求：内容要完整、分析要合理、依据要充分、针对性要强。
2、常见险来源：
政策风险 ：由行业、金融等政策的变动引发的 市场风险：由市场供求关系引起的 法律变动风险：颁布及法律条文变动引起的 技术风险：在估价报告技术方面隐含的 报告使用风险：未能正确使用估价报告产生的
管理风险：事务管理风险；事务管理风险；事务管理风险
（二）估价对象变现能力分析
分析基本要求：内容完整，分析合理，依据充分，针对性强
1、要对抵押房地产的通用性（强弱）、独立使用性、可分割转让（可能）性进行分析。主要从实物与产权方面进行考虑。
(1)房地产通用性：
抵押房地产的用途、功能被市场接受的程度。通用性好，易被买者接受，容易变现。若抵押房地产是普通住宅，易被购房地产青睐。又如抵押房地产有着广泛的可改造性，也易变现。
(2)独立使用性：
使用中不受影响不受干扰，单独形成综合使用效果或独立形成生产能力，易变现。如综合性大楼，功能完整易变现；户型较小的住宅也易变现；
(3)可分割转让性：
通过垂真按单元或户分割进行相对独立空间容易变现。如：综合性大楼、住宅楼有较强可分割性；而大户型住宅、独幢别墅可分割性差。
2、要分析假定在估价时点拍卖或者变卖时，估价对象最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。
此问题相对较难。差异程度是量化概念，从价格在估价时点时拍卖或者变卖与最可能实现价格差异来看，差异绝对值不易有确定。可分析的思路与方式：快速变现的可能性有多大；
市场需求程度判断－有效需求的购买力、需求偏好？在什么时间才能把卖出去？变现时能卖成什么样的价格？
3、要估计变现时间的长短(依市场而定)
按一次性变现需要的时间
多次分别变现需要的时间
4、要说明变现费用、税金的种类，需要变现的数额和清偿顺序
本次抵押权人可得价款＝拍卖或变卖的最可能价格－法定优先受偿款－拍卖或变卖的税费；变现费用种类：拍卖或变卖的最可能价格、拍卖或变卖的费用诉讼费用、估价费用、拍卖费用；税金种类：营业税及附加，其他税费；
清偿顺序：假定未设立法定优先受偿权利下的价值、法定优先受偿款；已抵押担保债权数额；拖欠建设工程价款，其他法定优先受偿款，抵押价值；
5、变现能力分析要有针对性。（形成需求的可能性，以住宅为例，本身功能、位置、档次、可改造性等）
（三）抵押估价的风险提示
估价要求内容要完整，分析要合理，针对性要强，风险提示要具体、有针对性。
风险提示的内容包括：
1、关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明；近期同类房地产价值下跌状况，各期变化情况；
2、评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明；
原抵押评估总值，贷出部分的贷款额度、期限，已偿还比重和具体数额；近期本地房地产价格发生的主要变化
3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；估价对象在产权、物质状况变化；本类房地产近期的价格变化。
4、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；
信贷规模变化、利率政策变化形成的风险
房地产市场影响价格、总量变化的影响。
5、合理使用评估价值；
正常的评估价值；
谨慎前提下的评估价值。
6、定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等；
是否需要再评估，应尽早确定，并说明理由。
（四）抵押估价的附件
包括法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录。要求提供法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录的。
这些附件既是必要的依据，也是估价描述与分析的重要素材。
2.房地产估价报告大纲 篇二
关键词：房地产,估价方法,基本方法
1 房地产估价概述
1.1 相关概念
房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的, 遵循公认的估价原则, 按着严谨的估价程序, 运用科学的估价方法, 在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上, 对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。
1.2 房地产估价的特点
1.2.1房地产估价具有科学性。房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上, 具有科学性。1.2.2房地产估价的艺术性。房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法, 但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。1.2.3房地产估价具有综合性。房地产估价的综合性主要体现在:a.房地产估价人员需要具备综合性知识;b.评估过程涉及面较广;c.房地产估价有时需要综合作业等三个方面。
2 房地产估价的基本方法
科学实用的估价方法, 必须具备两个条件:既有科学的理论依据, 又能反映现实交易行为。因此, 房地产价格通常可以从如下三个途径来求取:即“市场比较法、成本法和收益法”。除此之外还有一些其他方法, 如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生, 而且不同的估价方法有其不同的用途。每种估价方法都有一定的适用条件, 运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产。
2.1 比较法
比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较, 对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。根据替代原理, 选择同一供需区域范围内功能相似, 近期已经发生交易的实例, 经过差别修正后, 测算估价对象价格的方法。实务中, 估价人员通过市场调查, 一般选择三个属于同一供需区域范围、房屋用途一致、类型相似的交易案例作为参照物, 然后经过估价人员对案例的实地查勘, 对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正, 对修正结果用算术平均法计算得出估价对象房地产在估价时点的比准价格。估价对象比准价格=Σ (比较案例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数) ÷比较案例数量。
2.2 收益法
按照我国目前的土地出让政策, 应对土地使用权价值进行分析, 否则得到的是一种不完全的会计利润, 实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。2.2.1若收入、费用发生的时间和其折现期一致, 不应该考虑利息费用, 正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样, 因为它正以恰当的收益率, 恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点, 实际发生时间与这种假设有偏差, 这样才可以用利息费用作调整。2.2.2若客观租金收入发生在期末, 费用在期间均匀发生, 而评估时假设收入费用发生在期末, 这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初, 费用在期间均匀发生, 而评估时假设收入费用发生在期初, 这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法是基于预期原理, 考虑房地产具有连续性、使用期相对较长, 其产生的纯收益能够在未来连续获得, 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值 (即, 收益价格) 的方法。假设估价对象的房地产收益价格为:
V-房地产收益价格;A-房地产未来每年的净收益 (假定均发生在年末, 且每年收益相等) ;R-房地产的资本化率;N-房地产自估价时点起至未来可获收益的年限;收益法实际上是一种动态法, 而考虑利息费用是一种静态法, 将两种方法混在一起, 显得不严谨。因此, 运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致, 而不必再考虑利息费用。
2.3 成本法
成本法是指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和, 再结合估价对象现状进行差别修正, 扣除折旧, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值 (即, 积算价格) 的方法。重置价格或重建价格, 应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用。
成本法估价中适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。以上的公式存在问题, 现在土地出让是有期限的, 缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值, 而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值, 包含建设期的贷款利息和开发利润。所以这公式更明确:旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率= (土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润) ×剩余使用年限修正系数+ (前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润) ×成新率。
2.4 假设开发法
运用该方法要注意两个问题:2.4.1是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率与折现率是两个不同的概念, 资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。2.4.2假设开发法中的现金流量折现法中的折现率, 与收益法中的资本化率原理相同, 具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率, 它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率, 只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已, 因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率, 更能反映其本质, 更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现, 房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。
5 结论
房地产估价方法主要有成本法、收益还原法、市场比较法等, 但具体的估价方法选择及应用还要具体问题具体分析, 主要结论如下:
5.1 估价是以相对合理的准则为归依, 为委托人或交易当事人提供价格参考依据。
估价结果是在有一系列假设和限制条件的前提下产生的, 不宜直接作为交易价格, 并提醒委托人或交易当事人正确使用估价报告。
5.2 同一估价对象, 评估宜选用两种以上估价方法互相对照和比较。
根据估价对象和当地房地产市场的状况, 结合不同估价方法的特点, 采用加权平均等方式综合确定最终的估价结果。其加权平均系数应合理准确。评估机构应建立和完善市场信息资料库, 加强专业研究, 提高估价师的执业水平和经验技能, 在具体估价中应灵活运用两种方法, 一种方法为主要方法, 另一种要加以修正。只有这样才能对房地产的真实价格有着真实全面的反映。
5.3 地产价格受房地产市场中各方面因素的影响, 故房地产价格是波动跳跃前进的, 所以估价人员应结合估价目的合理准确地把握房地产的真实价格。
总之, 房地产市场发展不会总是一帆风顺的, 对此, 房地产估价师应该清醒地认识到市场中的泡沫和风险, 在估价当中, 应仔细调研, 甄别出房地产价格的与真实价值之间差异大小, 在求取评估价格的同时把握住市场发展趋势和动向, 在估价报告中对市场环境和发展趋势作出解释、说明和判断, 提请报告使用者密切关注市场系统风险。
参考文献
[1]朱亚兵:房地产开发经营与管理[M].立信会计出版社, 2007, 1.
[2]中华人民共和国建设部.房地产开发项目经济评价方法[M].北京:中国电力出版社, 2000.
[3]塞特斯.杜玛, 海因.斯赖德.组织经济学-经济学分析方法在组织管理中的应用[M].北京:中信出版社, 2003.
[4]全国经济专业技术资格考试用书编写委员会.房地产经济专业知识与实务 (初级、中级) [M].北京:中国发展出版社, 2005.
3.房地产估价报告 篇三
姓
名：胡倩学
号：年
级：班
级：资源环境与城乡规划管理指导老师：彭贤伟
——课程结业作业 091002010015 2009级
房地产估价报告
估价项目名称：贵阳市云岩区宝山北路贵州师范大学图书馆转让价值评估
估价委托人：贵州师范大学
估价机构：贵阳市世纪房地产评估公司
估价人员：胡 倩（注册号：123456）、朱轶彬（注册号：456789）
估价作业日期：2012年5月15日至2012年5月20日
估价报告编号：世纪房估［2012］第80号
目 录
一、致委托方函………………………………………………………4
二、估价师声明………………………………………………………5
三、估价的假设和限制条件…………………………………………7
四、估价结果报告……………………………………………………9
五、估价技术报告……………………………………………………13
六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函
贵州师范大学：
本公司接受贵方的委托，我们对位于贵阳市宝山北路贵州师范大学的图书馆进行了评估，估价的目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2012年5月15日。价值类型：估价对象的公开市场价值。
在整个估价过程中，本公司估价师遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规划》即国家相关法律、法规和政策规定，经过详细的现场勘查和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：19278783.15元，大写（人民币）：壹仟玖佰贰拾柒万捌仟柒佰捌捌拾叁点壹伍元，单价：1539.1元／M2。
贵阳市世纪房地产估价公司
法定代表人：胡倩 2012年5月20日 注册房地产估价师声明
对本报告我们特作如下郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业 分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关 当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进 行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、注册房地产估价师胡倩、全凯云已于估价时点对本估价报 告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了失地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被掩盖，未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7、本估价报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资 料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。
8、本估价报告公是在报告中说明的假设条件下对估价对象 正常市场价格进行合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以权属管理部门认定为准。
注册房地产估价师：胡 倩（注册号：123456）签名： 注册房地产估价师：朱轶彬（注册号：456789）签名： 估价的假设和限制条件
1、本次估价的假设前提
（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由 转让；
（2）洽谈交易期间房地产价值将保持稳定；
（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化 或实质性改变；
（4）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象有必要的 专业知识；
（5）不考虑特殊卖家的附加条件。
2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据
（1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验；本次评估假设其基础、结构等方面的重大质量问题；
（2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销；
3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下得市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般会发生变化。（2）估价结果未考虑未来处置风险；
（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有再无及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响；
4、本报告使用的限制条件
（1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让房地产市场价值参考，不作他用；
（2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作对象的市场价值参考，超过一年，需生新进行估价；
（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
5、其他说明
（1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项分估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。
（2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。估 价 结 果 报 告
一、估价委托人：贵州师范大学
二、估价机构：贵阳市世纪房地产评估公司 住所：贵阳市白云区大坝路36号 法定代表人：胡 倩 资质等级：一级
证书编号：建房估证字［2011］号
有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日
三、估价对象
估价对象为贵阳市云岩区宝山北路贵州师范大学图书馆房地产，房屋建筑面积为 12526平方米，四、估价目的
为委托方转让估价对象提供市场参考价值。
五、估价时点 2012年5月15日
六、价值定义
房地产转让价值，即为公开市场价值。
七、估价依据
本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、国家标准GB/T50291——1999《房地产估价规范》；
4、本公司掌握的房地产市场信息资料；
5、本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料；
6、委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权》复印件。
八、估价原则
1、合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地长权属证实和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划，土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
2、最高最佳使用原则
最高最佳李永刚是估价对象一种罪可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体变现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3、替代原则 根据市场运行规律，在统一商品市场中，上平或提供的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即由两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过互相影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其他具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，是价格相互牵制而趋于一致。
4、房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。
5、独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。
九、估价方法
根据《房地产估价规范》（GB/T50291——1999），通行的估价方 法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正等。因估价对象为较为完整房产，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，宜采用市场法进行估价；有根据该类似房地产有出租收益，可以采用收益法、市场法进行估价。
市场法是在同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各 项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易状况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。
收益法是预测估价对象未来收益，然后利用适合的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
十、估价结果
注册估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采 用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点2012年5月15日的公开市场价值为人民币：19278783.15元，大写（人民币）：壹仟玖佰贰拾柒万捌仟柒佰捌捌拾叁点壹伍元 单价：1539.1元／M2。
十一、估价人员
注册房地产估价师：胡 倩（注册号：123456）注册房地产估价师：朱轶彬（注册号：456789）
十二、估价作业日期
二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日
十三、估价报告应用的有效期
自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。
估 价 技 术 报 告
一、估价对象实物状况描述与分析
估价对象为贵阳市宝山北路贵州师范大学图书馆房地产，房屋建筑面积为12526平方米。（1）房屋用途：教学（2）建筑结构：框架结构
（3）外观：估价对象所处的整体建筑物呈连体式（4）房屋楼层：五层
（5）平面布局：中央有大厅，在其周围有藏书的隔间（6）配套设施：给水、排水、供电、通讯等配套设施完备（7）装修状况：简单装修
二、估价对象描述与分析
位于贵阳市宝山北路116号，图书馆总层数为五层。距离喷水池800米；周边有师大附中、师大幼儿园等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。
三、估价对象权益描述与分析
完全产权房地产。
四、估价方法适用性分析
根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场不活跃，且类似交易案例较少，故确定采用成本法和假设开发法作为本次评估的方法。
成本法的理论依据是生产费用价值论：商品的价格是根据其生产所必要的费用决定的。
假设开发法是根据估价对象预期开发玩成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体的说，假设开发法是预测估价兑现开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
四、估价测算过程
（一）假设开发法
估图书馆2012年5月15日的建筑物重置价格。图书馆共五层，总建筑面积为12526M2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查到该重置价格所需要的有挂数据如下：建筑安装工程费为1200元／M2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费和专业费之和的3%，销售费用为售价的3%，投资利息：开发经营期为2年，费用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5.76%，销售税费为售价的5.53%，开发利润为投资利润的20%。解:设该图书馆的重新构建总价值为V，估算如下：
1、建筑安装工程费=1200*12526=15031200元
2、专业费用=15031200*6%=901872元
3、管理费=（901872+15031200）*3%=477992.16元
4、销售费=V*3%
5、以上4项之和=16411064.16+0.03V
6、投资利息=（15031200+901872+477992.16+0.03V）*［60%*（1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03V）*0.06=984663.85+0.0018V元
7、销售税费=V*5.53%
8、开发利润=（984663.85+0.0018V）*20%=196932.77+0.00036V元
9、V=16411064.16+0.03V+984663.85+0.0018V+0.0553V+1969 32.77+0.00036V元
V=19278783.15元
建筑物重置单价=1539.1元／M2
（二）收益法
图书馆是1989年建成的，假设使用期限为70年，那么到2012年已使用了23年，还剩47年，日过出租的话，预测图书馆正常情况下每年的净收益为563829.78元，该嘞房地产的报酬率为1.375%，计算图书馆的收益价值。
解：该图书馆的收益价值计算如下： V=A／Y［1-1／(1+Y)^n］
V=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元
建筑物重置单价=1538.62元／M2
附 件
1、估价对象《房屋所有权证》（复印件）
2、估价对象《国有土地使用权证》（复印件）
3、委托人身份证（复印件）
4.房地产估价报告范文 篇四
××市××区××广场×号××大厦 房地产估价报告
项目名称：位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦 委 托 人：××大厦酒店有限公司 估价机构：××房地产估价公司 估价人员：××× ×××
估价作业日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估价报告编号：××××××
目 录
一、致委托人函„„„„„„„„„„„„„„第×页
二、估价师声明„„„„„„„„„„„„„„第×页
三、估价的假设和限制条件„„„„„„„„„第×页
四、估价结果报告„„„„„„„„„„„„„第×页
五、估价技术报告„„„„„„„„„„„„„第×页
六、附件„„„„„„„„„„„„„„„„„第×页 致委托人函
×× 大厦酒店有限公司：
受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状 态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。
在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。×× 房地产估价公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日
估价师声明 我们郑重声明：
⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。
⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。
我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。
⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。
⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)相关规定。
⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。参加本次估价的注册房地产估价师 签名 盖章
×× 房地产估价公司 二○○四年十一月六日
估价的假设和限制条件 本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：
⑴ 合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下：
① 估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。
② 估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。
③ 估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束，报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。⑵ 最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。
⑶ 估价时点假设。即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应 对本估价结论进行必要的调整。
⑷ 公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。⑸ 报告使用限制条件如下：
① 本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途。
② 本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。
③ 估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。⑹ 其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：
① 估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。
② 本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。
关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦 的估价结果报告
(编号：××××××)一 委托人：
××大厦酒店有限公司，法定代表人为××，住所为××市××区××广场×号。
二 估价机构：
××房地产估价公司，法定代表人为×××，住所为××市××区××街×号，房地产价格评估资格等级为一级，证书编号为 “建房估证字〔 2003 〕××号”。
三 估价对象
估价对象为位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及 A、B 两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房； A 座地上 7 层～ 51 层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间； B 座地上 7 层～ 29 层，设计功能为半智能写字间。
估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。四 估价目的： 为估价对象转让提供公开市场价格参考。五 估价时点： 2004 年 10 月 29 日。六 价值定义：
根据 《房地产估价规范》 第 6.2.2 关于 “房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准”的规定，本报告评估估价对象于估价时 点状态下的公开市场价格。七 估价依据：
⑴ 房地产价格评估委托协议书；
⑵ 《国有土地使用权证》证书编号：××××××； ⑶ 《施工许可证》，证书编号：××××××； ⑷ 《中华人民共和国土地管理法》；
⑸ 《中华人民共和国城市房地产管理法》； ⑹ 国家及地方的有关法律、法规；
⑺ 《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
⑻ 估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；； ⑼ 委托人提供的工程施工图纸等相关资料。八 估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。⑴ 合法原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
⑵ 最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
⑶ 替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
⑷ 估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九 估价方法：
根据估价对象的特点，本报告将采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。
十 估价结果：
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象在符合报告中的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。(十一)估 价人员：××× ××××(十二)估 价作业日期：
二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估价报告应用的有效期：
估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。
×× 房地产估价公司 二 ○ ○四年十一月六日
关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦 的估价技术报告
估价对象为位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及 A、B 两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房； A 座地上 7 层～ 51 层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间； B 座地上 7 层～ 29 层，设计功能为半智能写字间。
估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。根据委托人要求的估价目的，本报告评估××大厦于二○ ○ 四年十月二十九日估价时点停止施 工状态的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对 象价格形成的各种因素进行分析。针对× × 大厦的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的因素主要有以下方面。一 实物状况分析
⑴ ××大厦主要技术经济指标说明
根据委托人提供的经批准的××大厦施工图纸，该大厦的主要技术经济指标说明如下：
⒈ 总用地面积 7593.66 ㎡
其中：酒店部分用地面积 3963.87 ㎡ 写字间部分用地面积 3629.79 ㎡
⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面积 5300.83 ㎡ ⒋ 总建筑面积 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑层数： 地下部分-4F~-1F 写字间部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容积率 1:18.47 ⒎ 建筑覆盖率 69.81% ⒏ 绿化率 9.22% ⒐ 建筑总高 A 座总高 200.80m B 座总高 112.45m ⒑ 总用水量 2162m3/ 日 复用水量 310 m3/ 日 实际用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空调冷量 3715RT ⒓ 过热蒸汽量 12.209MW ⒔ 设备总容量 10167KV A 变压器安装容量 9300KVA 发电机 1120KVA 和 400KV A 各一台 ⑵ ××大厦整体设计方案说明
依据“××大厦整体设计方案”，建成后的××大厦要达到如下标准： ⒈ 总平面布置
××大厦依原地势设计，充分利用有效的用地面积，保证退后××路道路红线 10m、××广场 12m 的规划要求。根据用地形状，建筑物长轴与××街平行，且沿××街方向布置商场以及半智能型写字间，五星级酒店和智能型写字间则正对××广场。⒉ 建筑立面造型
根据规划设计要求，××大厦建筑采用欧洲新古典建筑风格，强调裙房的细部刻划，注重色彩配合、材质选择和比例的划分，在整体风格上显得浑厚、庄重。塔身部分线条简洁、流畅，塔顶向塔身的过渡自然，强调建筑轮廓线条完美。对酒店主入口采用弧形金属棚架，大片弧形幕墙，使酒店大堂的中庭与××广场有机地融合起来；智能型写字间入口设计为半开敞的大台阶，与酒店入口相映衬，××街一侧的商场入口布置广告灯饰。⒊ 绿化及景观
根据规划设计要求，建筑用地红线内，临××广场一侧及沿××街、××街一侧尽量布置绿化面积，绿化风格与大厦的欧洲新古典风格相适应。酒店入口轴线正对的绿地上设置铜合金雕塑标志，环绕酒店大堂设置五根不锈钢旗杆，夜间辅以立面泛光照明，形成鲜明、生动、清新的外部空间环境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分
估价对象地下部分设四层地下室，主要为地下停车场(22 7 个车位)、机电设备用房和酒店的辅助用房。地下四层按地下人防设计，地下一层设计有舞厅、保龄球室等娱乐服务设施，地下二层至地下四层为地下停车场。② 裙房
估价对象地上一至六层为裙房，主要用于商场、餐饮、商务等以及酒店的公共部分。××街一侧裙房的一层至四层设商场，面对××广场的酒店大堂设三层挑空的中庭，半圆形玻璃幕墙。一层设总服务台、电梯厅、瀑布流水，并设自动扶梯联结地下一层的娱乐设施和地上一层至五层裙房的餐饮、会议等公共空间，五层的多功能厅设有四国语言同声传译系统及声光控制室，六层设桑拿、游泳池、屋顶花园等休憩、健身设施。③ A 座塔楼
A 座塔楼七层至十三层为办公写字间，建筑面积 9910.64 ㎡。十五层至二十九层、三十一层至四十四层为按照五星级标准设计的酒店客房，四十六层至四十八层为屋顶餐厅，十四层、三十层、四十五层为避难层(兼设备层)，四十九层至五十一层为设备层、机房，屋顶设直升飞机停机坪。④ B 座塔楼
B 座塔楼的设计功能为半智能型写字间。建筑面积为29016.44。七层为会议中心，六层及八层至二十六层为写字间，二十七层至二十九层为设备层、机房，屋顶设冷却塔。⒌ 装修
外墙：裙房采用暖灰色花岗岩板；塔楼外墙采用玻璃幕部分塑铝板挂面； 窗和局部玻璃幕墙采用铝合金框，浅灰色隔热中空玻璃。
酒店大堂：花岗岩拼花地面，石材或木质墙面，金属吸音板装饰吊顶。公共卫生间：高级防滑地砖，墙面装饰釉面砖贴至顶棚金属板吊顶，嵌入式灯具，大理石化妆台，进口卫生洁具。
高级写字间：地面铺高级地毯，木墙裙，吸音板吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。
普通写字间：地面铺地毯，涂料或无框玻璃隔断，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。
会议室：地面铺高级地毯，木墙裙，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具。
餐厅：地面石材或地毯、地砖，木质镶板墙面，装饰玻璃门，装饰吸音吊顶。厨房、备餐间：防滑地砖，釉面砖墙面，金属板吊顶。客房：地面铺地毯，壁纸墙面，装饰吸音吊顶。
设备用房、库房等：细石混凝土地面，墙面、顶棚刷涂料。
其他：特殊要求的会议室、多功能厅做音质设计，有振动和噪音的机房做减振和防噪处理。
⒍ 设备及设施配置 ① 中央空调系统
××大厦采购美国“开利”牌中央空调系统，对不同的功能区分别采用空气系统和风机盘管加新风系统，地下室设 4 台 930RT的双效溴化锂吸收式水冷机组，由城市集中供热系统提供蒸汽，另在地下室设 2 台进口蒸汽发生器。② 电梯
××大厦共采用美国“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型电扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型电梯 18 部。③ 楼宇自动化系统
综合布线系统：模块化的开发性布线系统，可进行语音、数据和图像传输。通讯系统： 半智能型写字间设 400 对市话直通线路； 智能型写字间设 410 对市话直通线路和一台 450 门程控交换机，45 条中继线；酒店设 110 对市话直通线路和一台 1750 门程控交换机，175条中继线。A 座屋顶平台设各种天线，接收设备在 A 座十三层。机电设备自动控制系统： 采用计算机进行分散控制和集中管理。
酒店管理系统：前台和后台酒店管理系统、俱乐部管理系统、会议及宴会管理系统、管理信息系统、餐饮库存成本控制系统和电视综合服务系统。
智能型会议系统：设置于多功能厅的全套飞利浦公司的智能型会议系统。广播音响系统：包括背景音乐系统、客房音响系统、业务广播系统、火灾事故广播系统。
保安系统：包括报警系统、监视系统、巡更系统。
车库管理系统：自动验卡、计费、卷闸、信息显示等设备。智能型二总线火灾自动报警及联动控制系统。④ 给排水系统
包括给水、排水、热水及开水供应、循环供水、游泳池供水、消防和排水系统。
⑤ 动力系统
包括热力站、锅炉房、柴油发电机、油罐、油泵和泠库等设备。⑥ 供配电系统
10KVA 双回路供电系统、变电所、配电室等设备。⑶ 其它实物状况说明 ⒈ 用地面积及形状
估价对象用地面积 7593.66 ㎡，为国有出让性质，使用权人为××大厦酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形状为不规则矩形。⒉ 建造年代
估价对象于 2000 年 8 月开工建设，2003 年 10 月建至目前状态停工至今。⒊ 建筑结构
估价对象为钢结构及钢筋混凝土结构。⒋ 建筑面积
本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊 公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：
酒店(含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等)： 建筑面积 93584.80 ㎡
商场： 建筑面积 7763.46 ㎡
写字间： A 座(智能型)建筑面积 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面积 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地质条件
估价对象所处地形由东南向西北倾斜，高差约 5 米，地质条件 良好。
⒍ 临街状态
估价对象三侧临街。南侧与宽约 30m 的××街等高相接，临街宽度约 50m，西侧与宽约 20m 的××街等高相接，临街宽度约120m，北侧与宽约 50m 的××路等高相接，临街宽度约 50m，东侧临宽约 6m 的巷道。二 区位状况分析 ⑴ 区域范围
估价对象所处区域为以估价对象为中心，向东 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所围成的区域。该区域按××市城市类区划分标准属一类一级区域，估价对象建设用地按××市土地级别标准属一级地一类区。估价对象所处区域景观条件良好，整个区域地势略向西北倾斜。⑵ 街路配置
估价对象所处区域南接宽约 30m 的××街，西接宽约 20m 的××街，北接宽约 50m 的××路。××路、××路等城市主、次干道通过该区域，以××广场为枢纽形成东连××广场、××广场、××广场，西连××广场、××广场××广场，南接××路，北接××路的完善的道路交通网络，道路通达条件较好。整个区域内路网发达，路况良好。⑶ 交通设施与接近条件
估价对象所处区域距火车站约 0.5km，距 海 港 约 2km，距国际机构约 8km。经过该区域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余条公交联营线路，可通达市内各个区域，形成辐射能力极强的公共交通网络。该区域东接××广场商贸金融区，西面和北面与市中心商业区相连接。⑷ 基础设施
在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全，市政主管网可由××街、××街一侧接入，距离较近。⑸ 商服设施配置 估价对象所处区域内有××广场大厦、××大酒店、××大厦、××大厦等中高档酒店、办公服务设施，××电影城、××影剧院等娱乐设施，以及一定数量的中小型店铺、娱乐文化场所。⑹ 区域特征及变动趋势
估价对象所处区域是××市最繁华的文化娱乐中心区，以各种规模的影视厅、宾馆、酒店等娱乐服务设施为主，混杂少量居民住宅。该区域内目前以中、低层建筑为主，低层建筑建造年代较早，目前市政府正在分期进行拆迁改造。根据××市城市总体规划和分区规划，该区域未来的发展趋势是集聚程度更高的城市商贸娱乐中心区，建筑规模向中高层、大型化发展。⑺ 其他影响设施
估价对象所处区域内无污染、危险及其他使人心理上产生嫌恶感的设施。三 市场背景分析
××市位于辽东半岛最南端，三面环海，一面与大陆相接，是我国东北地区对外开放的窗口和走向世界的桥梁，是我国北方开放度最高的城市。改革开放以来，特别是近十多年来，××市经济发展迅速。2003 年，经济总量增速跃上 15% 的新台阶，成为近年来增长量最快的年份。初步核算，全市生产总值 1632.6 亿元，人均生产总值按户籍平均人口计算为 29206 元，按年末汇率测算纵约合
3529 美元。××市已经在国内外特别是东亚地区形成了较高的知名度。近十年来，××市政府始终致力于加强城市建设与管理工作，城市面貌发生了巨大的改观，城市功能不断增强。良好的城市环境与基础设施建设，使得××市的投资环境不断改善，与此同时投资领域也不断拓宽，××市始终是中国北方的投资热点城市之一。几年来，××市对外贸易持续快速增长。全市新批外商投资企业 879家，比上年增长 5.6% ； 合同外资金额 45.75 亿美元，增长 51.6% ；实际使用外商直接投资 22.11 亿美元，增长 37.9%。在新批外商投 资企业项目中，总投资超 1000 万美元的大项目有 118 项，趋超5000 万美的有 14 项。全市外商投资企业共完成产值 790.6 亿元。目前，××市已有外商投资企业 7000 多家，来××市投资的国家和地区 50 多个，境外企业驻××市的代表机构 2000 多家。国内外商家的不断进入，对高档商务用房产生了大量需求。同时整洁优美的城市环境，宜人的气候条件，以及美丽的自然风光，每年也吸引了大量的中外来宾观光旅游。每年“黄金周”期间、服装节期间，市内的星级酒店入住率超过 80%，五星级酒店时常爆满。因此，目前市中心商业区域、商务金融区域的高档酒店、写字楼的收益状况良好。可以预见，随着国家振兴东北老工业基地相关政策的落实与实施，作为东北亚航运中心以及国际航运中心的建设、东北亚金融中心、物流集散地的建设，会使××市的经济发展和对外开放的步伐进一步加快，国内外进入××市的投资、经商、旅游等活动将会持续增长。因此，在市中心商业区域或金融商务区域投资 兴建高档酒店和写字楼前景明朗，物业价格将保持在较高水平。四 最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用原则，本估价报告中估价对象作为集酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为其最高最佳使用。五 估价方法选用
根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为在建工程这一特点，本估价报告采用假设开发法与成本法进行评估。六 估价测算过程
⑴ 假设开发法估价过程
具体技术思路为：在合理估计建设期的基础上，首先运用市场比较法、收益法估算估价对象在未来建成状态的市场总值，扣减目前尚未投入的建安费，配套费以及管理费、销售税费等得出估价对象目前状态下的市场价格。由于估价对象建筑面积及建设的项目规模较大，比较××市相同规模物业的建设期以及定额规定的建设期，确定其开发期为 18 个月。本报告在测算中考虑资金的时间价值，将各期资金投入和销售收入折算为估价时点的现值，并基于如下假设进行折现：
所有投资均在各期期中一次性实现。销售收入在 2006 年 5 月31 日一次性变现。报酬率确定为 7.55%(详情见后)。故本报告采用动态方式进行测算。基本计算公式为： P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各个项目费用均为折现值)： P ：估价对象目前状态价格
P’ ： 项目全部建成后销售价格 A ：续建成本 B ：管理费用 C ：销售税费
D ：买方购买在建工程应负担税费 具体分项核算如下：
⒈ 项目全部建成后的市场价格：
根据委托人的估价目的和估价对象功能上的特点，本报告采用不同的评估方法，分别对估价对象——××大厦在目前状态下各功能部分的价格进行评估，确定××大厦目前状态的市场总值。本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊公共面积和附属面积后的建筑面积分别为： 酒店(含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等)： 建筑面积 93584.80 ㎡
商场： 建筑面积 7763.46 ㎡
写字间： A 座(智能型)建筑面积 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面积 29016.44 ㎡ ① 关于××大厦酒店部分的评估
××大厦的酒店部分按五星级酒店标准设计，预计在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地产市场上同类高档商业型房地产的市场实际交易案例很少，而此类房地产在使用过程中具有明显的收益性质，可以不断地获得经营收益。故本报告采用收益法评估其市场价格。
收益法称收益资本化法或收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本次评估采用收益法当中的报酬资本化法。即根据估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内的经营、使用过程中获得净收益的能力，采用适当的报酬率(折现率)将估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内各年的净收益进折算到估价时点后累加，以此确定估价对象在估价时点的价值。采用收益法评估房地产价格通常采用下列步骤：
Ⅰ 估算估价对象未来各年的潜在毛收入。即假设估价对象在充分利用、无空置时的年总收入。
Ⅱ 估算估价对象未来各年的有效毛收入。即在潜在毛收入的基础上，考虑商业物业在使用过程中的正常空置、拖欠租金等损失后，实际所能获得的年总收入。
Ⅲ 估算估价对象未来各年的运营费用。即在房地产的使用过程中为取得经营收益所花费的各种费用，包括：营业成本、营业费用、财务费用、税金及附加费以及经营者利润等。
Ⅳ 计算估价对象未来各年的净收益，即有效年收入中减去各种运营费用得到的，由使用房地产所产生的收益。
Ⅴ 确定报酬率。即投资者投资同类房地产所获得的投资回报与所投入的资本的比率。
Ⅵ 确定收益年限。即估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。
Ⅶ 选择报酬资本化公式。即将各年净收益采用适当方式进行资本化还原的具体公式。本报告中假设估价对象在未来使用年限(有限年)内，每年可获得稳定的年净收益，且各年的报酬率保持不变，确定报酬资本化法的计算公式为：
A ——年净收益； Y ——报酬率；
n ——收益期限，自估价时点起至未来可获得收益时间。A 酒店部分净收益测算：
预计××大厦于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估价报告基于前述基本分析和××市高档酒店的客观收入和费用标准来预测计算其净收益。酒店部分净收益由客房部分的净收益、餐饮娱乐部分的净收益和其他部分(车库、商务中心、健身及出租柜台等)的净收益构成。分别测算如下：
A.1 客房部分净收益测算 a 客房年经营收入
××大厦酒店的客房部分分为： 15 ～ 42 层共有标准间 528 套；15 ～ 42 层，每层设两个套间，共 54 个套间； 44 层为 8 套豪华套间； 43 层为 1 套总统套房。根据本公司掌握的××市目前五星级酒店标准间收费标准，并考虑估价对象酒店部分的设计及装修标准，确定××大厦的酒店标准间收费标准预计为 900 元 / 日(人民币)，利用率为 70% ； 套间为 1800 元 / 日，利用率为 65% ； 豪华套间为 2800元 / 日，利用率为 50% ； 总统套房为 24500 元 / 日，利用率为 35%。每年按 360 个营业日计算。客房年经营收入为：
(900 元 / 日•套× 528 套× 70%+1800 元 / 日•套× 54 套× 65% +2800 元 / 日•套× 8 套× 50%+24500 元 / 日•套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 万元 b 客房年运营费用 ○ 营业成本：
客房营业成本包括客房的各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定资产(除房屋和与房屋不可分离的设备设施)折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，客房年营业成本约 3120 万元。
○ 营业费用：
包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据××市同类酒店 2000 ～ 2003 年此项费用平均水平估算，客房年营业费用为 625 万元。
○ 管理费用：
包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算客房部分年管理费用为 343 万元。○ 财务费用：
包括流动资金的利息、筹资成本、汇兑损益等，估算为 257 万元。○ 营业税及附加：
按客房营业收入的 5.55% 计 算，为 830 万元。○ 经营者利润：
根据调查和 2003 年××市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算年经营者利润为 1496 万元。
● 年经营费用合计： 6671 万元。c 客房部分净收益
客房部分净收益＝年经营收入－年经营费用 ＝ 14961 万元－ 6671 万元 ＝ 8190 万元
A.2 餐饮娱乐部分净收益 a 餐饮部分年营业收入
××大厦餐饮娱乐部分主要集中在地下一层，地上二层至六层和地上四十六至四十八层，包括程式餐厅、包间等。根据××广场、××广场、××路一带同类餐饮娱乐设施的经营情况，经营规模按建筑面积比例套算，估算餐饮娱乐部分年经营收入为 3650 万元。b 餐饮部分年运营费用 ○ 营业成本
包括原材料和各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定固定资产(除房屋和与房屋不可分离的设备设施)折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，餐饮部分年营业成本为 1095 万元。
○ 营业费用：
包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据××市同类酒店 2000 ～ 2003 年此项费用平均水平估算，餐饮娱乐部分年营业费用为 200 万元。○ 管理费用：
包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算年管理费用为 70 万元。○ 财务费用：
包括流动资金的利息、筹资成本等，估算为 53 万元。○ 营业税及附加： 按营业收入的 5.55% 计 算，为 203 万元。○ 经营者利润：
根据调查和 2003 年××市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算餐饮部分年经营者利润为 365 万元。● 年经营费用合计： 1986 万元。c 餐饮娱乐部分净收益
餐饮娱乐部分净收益＝年经营收入－年经营费用 ＝ 3650 万元－ 1986 万元 ＝ 1664 万元
A.3 其他部分净收益
酒店的其他部分净收益包括通过地下停车场、商务中心、健身、娱乐等服务项目的收费获得的收入，减去相关费用获得的净收益。因××大厦尚在建设中，难以将各部分的经营收入、经营费用划分清楚，故本报告中考虑按同档次酒店经营中的一般比例进行估算，即以客房部分和餐饮部 分的年净收益之和的 10% 确定为其他部分的年净收益。
其他部分净收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 万元 A.4 酒店部分的净收益(a)以上三部分的净收益之和，即：
净收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 万元 B 报酬率的确定
本次评估采用市场提取法确定估价对象的报酬率，即投资回报与所投入的资本的比率。市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。根据本估价机构掌握的有关资料，测算出类似房地产的报酬率为 7.55%。最终确定报酬率： Y ＝ 7.55% C 经济收益年限确定
估价对象的土地出让使用年限为 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)条文说明中的参考值，对于钢结构的非生产用房一般为 80 年；钢筋混凝土结构的非生产用房一般为 60 年。《房地产估价规范》第 4.3.8 条规定：“对于土地和建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限”。由于估价对象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出让使用年限 32 年，故确定经济收益年限为 32 年.D 测算酒店部分价格
通过上述分析，将净收益、报酬率和收益年限代入公式
其中 A ＝ 10949 万元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年
测算××大厦酒店部分价格为： V ＝ 130898 万元 ② 测算××大厦商场部分的价格 A 商场净收益测算
××大厦的商场主要位于大厦 B、C 区，临××街一侧裙房的二层至五层，建筑面积约为 7763.46 ㎡，估价人员根据估价对象所处区域内几家大型商场的商品销售利润及柜台出租水平，并对估价对象的规模、位置等个别及区位状况进行修正，结合估价师的经验，预计 2006 年建成后，此类繁华地区高档次商场的年总收入扣除其经营成本、费用、税金、利润等，确定该商场的年净收益约为 1500万元。B 确定报酬率
根据估价对象的实际情况，确定商场部分年净收益的报酬率采 用与酒店部分相同的报酬率即 7.55% 的报酬率。C 经济收益年限确定
商场部分的经济收益年限按酒店部分经济收益年限同样思路确定，本估价报告选定商场部分的经济收益年限为 32 年。
D 商场部分价格 将净收益、报酬率和经济收益年限代入计算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年
测算商场部分价格为： V ＝ 17933 万元 ③ ××大厦写字楼部分的价格评估
根据委托人提供的规划设计图纸，××大厦写字楼部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座写字楼全部向市场发售。近几年，××市的××广场、××广场、××路两侧开发了大量高档写字楼，如××大厦、××大厦、××大厦、××大厦、××大厦等，类似标准档次写字楼的实际交易案例较多，故选用市场比较法评估其市场价格。
市场比较法是以替代原理为理论基础，即将估价对象与同一地区或同一供求范围内的类似地区中在较近时期发生交易的类似房地产加以比较对照，从其既知价格通过交易日期修正、交易情况修正、房地产状况因素修正、区位状况修正、实物状况修正而得出估价对象最有可能实现的合理价格的一种方法。运用市场比较法评估房地产价格通常采用下列步骤： Ⅰ 广泛收集交易实例； Ⅱ 从中选取可比实例； Ⅲ 建立价格比较基础； Ⅳ 进行交易情况修正； Ⅴ 进行交易日期修正； Ⅵ 时行区位状况修正； Ⅶ 进行实物状况修正； Ⅷ 综合评估决定估价额。A 选择类似交易案例 实例一：
位于××区××街，为一栋二十七层钢筋混凝土结构现代化大厦，1998 年 10 月投入使用。比较实例位于该大厦的二十一层，南向，成交面积 227 ㎡，室内为初装修，铝合金窗，采用进口高速电梯两部，设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积每平方米 8400 元，交易日期为 2004 年 9 月 30 日。实例二：
位于××区××路，临主干道，为一栋钢筋混凝土框架结构大厦，2002 年投入使用，共计 29 层。比较实例位于该大厦的十九层，成交建筑面积约 99.73 ㎡，室内为初装修，铝合金窗，采用 4 部进口高速电梯，设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积 9000 元 / ㎡，交易日期为 2004 年 9 月 6 日。实例三：
位于××区××路，为一栋框剪结构写字楼，设有进口高速电梯，配套设施有中央空调、消防烟雾报警及自动喷淋、IDD 电话系统，2003 年底交付使用。比较实例位于该写字楼的二十八层，建筑面积 348.26 ㎡，东南朝向，室内为初装修。成交价格为建筑面积 8800 元 / ㎡，交易日期为 2004 年 10 月 12 日。
B 比较实例与估价对象的比较因素见表 1 ： 比较实例 一 二 三（此处未列表）区 位 状 况
自然条件 相似 相似 相似 社会条件 相似 相似 相似 离市中心距离 相似 相似 相似 交通条件 相似 相似 相似 商业繁华程度 稍差 相似 稍差 公共设施配套情况 相似 相似 相似 规划条件 稍差 相似 相似 实 物 状 况
临街状态 相似 相似 相似 结构形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑规模 相似 相似 相似 装修情况 稍差 相似 稍差 所处楼层 相似 相似 相似 成新度 十 十 十
外观 稍差 稍差 稍差 交易情况 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 确定修正系数 ○ 交易情况修正
实例一、二、三均为正常买卖不需进行交易情况修正。○ 交易日期修正
可比实例一、二、三的交易日期接近，且在该期间内，写字楼类房地产价格基本平稳，因此可看作 100。由 于受经济发展及市场供需的影响，预计到 2006 年 5 月 31 日，类似房地产的价格将有5% 的下降幅度。为简化分析，本估价报告中假设在销售前提下，全部销售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性变现。因此估价对象交易日期修正系数为 95。○ 区位状况修正
比较实例三处于估价对象同一区域，比较实例一、二处于类似区域，根据表 1 比较参照物与估价对象的区域进行的比较分析，确定比较修正系数为： 设估价对象的区域价格为 100，则实例一为 95，实例二为 100，实例三为 98。○ 实物状况修正 根据表 1 比较参照物与估价对象实物状况进行的比较分析，主要考虑装修标准、结构功能、规模和设施等因素进行修正，确定比较修正系数为： 设估价对象的价格为 100，则实例一为 95，实例二为 95，实例三为 95。D 根据以上各项修正系数，列表比准价格详见表 2 ： 项 目 一 二 三
成交单价(元/㎡)8400 9000 8800 区位状况修正 100/95 100/100 100/98 房地产状况因 素修正 实物状况修正 100/95 100/95 100/95 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比准价格 8840 9000 8980 对调整后的比准价格进行综合平均，估价对象的市场单价为：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 写字楼部分的价格
估价对象写字楼部分的价格为：
(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(万元)④ ××大厦于 2006 年 5 月 31 日所能实现的整体价值为： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(万元)本报告采用动态方式进行计算测算。从估价时点至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 个月的时间，即 1.58 年的时间。考虑目前行业报酬率水平并结合近期利率情况，确定折现率为 17%。则××大厦于估价时点的现值为143290万元 ⒉ 应扣除开发费用测算
① 尚未完成的建安工程费及装饰装修工程费 根据估价对象目前完成状况，根据委托人提供的资料结合本公司现场勘查掌握的有关资料，确定尚须投入的装修费、设备购置及安装工程费、智能工程(含设备)、通讯、变电所等合计约为每平方米建筑面积 2500 元左右，建设期为 19 个月，并假设此项费用均匀投入，则此项费用于估价时点的现值为：30978万元
② 管理费
管理费取建安费用的 4%，则该项费用 B ＝ 1239 万元 ③ 销售税费
销售税费取总楼价的 2.5%，营业税及附加费率取总楼价的 5.55%，此项费用为 C ＝ 11535 万元 ④ 买方应负担的税费
确定买方购买时应负担的税费为购买价格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 总计
A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(万元)＋ 0.05P ⒊ 估价对象目前状态下价格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(万元)
⑵ 成本法估价过程 具体技术思路为：假设在估价时点条件下重新取得建设用地，以现有设计、工艺、技术水平、现有原材料、施工方式，重新建设与估价对象具有同等效用的房地产，所需花费适当、必须的客观成本、费用，再加上正常的投资利润及税费，求取估价对象的积算价格，由于估价对象为在建工程不考虑折旧，最终确定估价对象的价格。
成本法使用公式：
P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：评估价格； L ：土地费用； A ：前期费用； B ：建安工程费； C ：基础设施配套费； D ：资源性费用； E ：管理费；
F ：利息及融资费用； G ：投资利润； H ：税费。
具体分项测算如下： ⒈ 取得土地的费用
根据估价对象所占用土地的性质，此项费用包括土地出让金、拆迁安置补偿费和城市基础设施配套费。① 土地出让金
估价对象所占用的土地为国有出让土地，根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地块的土地出让金经平均修正后为每平方米建筑面积 900 元，计算该土地的土地出让金：
900 × 140274.34 ≈ 12600)(万元)② 拆迁安置补偿费
根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地区拆迁安置补偿所需的费用为每平方米占地面积 7500 元左右，则计算拆迁安置补偿费为： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(万元)③ 综合配套费
根据××市政府相关文件规定，××综合配套费为每平方米建筑面积 300 元左右，则计算此项费用为：
300 × 140274.34 ≈ 4200(万元)④ 土地费用合计： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 万元 ⒉ 前期费用
前期费用包括“三通一平”工程费和专业费用。① “三通一平”工程费约为 30 万元 ② 专业费用
包括规划、勘察设计、可行性研究等费用。参照同类房地产此项费用计算估价对象专业费用为 1120 万元。③ 前期费用合计： 1150 万元 ⒊ 建安工程费
根据委托人提供的资料并比照类似工程的造价，确定估价对象目前状态的建安工程费为每平方米建筑面积 2550 元左右，则此项费用为： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(万元)⒋ 基础设施配套费
估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。⒌ 资源性费用
估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。⒍ 管理费
根据估价对象类型及规模，管理费按总投资的 4% 计算： 2377万元。⒎ 投资利息
此项费用支出按××市近期平均水平计算，年利率按 7.02%，建设期按 3 年进行计算，则计算利息总额约为 6500 万元。⒏ 投资利润
根据同类档次房地产同期平均投资利润率 20% 计算约为13658 万元。⒐ 销售费用及税金
按销售价格的 2.5% 计算销售费用，按销售价格的 5.55% 计算 营业税及附加，则此项费用约为 0.0805P。⒑ 估价对象价格
估价对象重置成本总价为：
P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(万元)⑶ 估价结果确定
假设开发法估价结果为 94798 万元，成本法估价结果为 89125万元，两估价结果相差比例为 6.37% 比较接近，利用简单算术平均数法，求得计算结果为 91962 万元。评估人员经过综合分析上述结果，最终确定估价结果为 9.2 亿元。
七 估价结果
根据上述分析、测算，确定估价对象——××大厦于估价时点2004 年 10 月 29 日的市场总值约为大写(人民币)玖亿贰仟万圆整。
5.房地产场价值估价报告 篇五
冀新房估[2017]沧字第090号
项目名称：宁培安房地产市场价值评估报告
委 托 方：
估 价 方：
估 价 师：
作业日期：
黄骅市人民法院 河北新世纪房地产评估经纪有限公司 张兰君 王永建 年6月20日至2017年6月21日
2017目 录
一 致委托方函 二 估价师声明
三 估价的假设和限制条件 四 估价结果报告
（一）委托方
（二）估价方
（三）估价对象
（四）估价目的
（五）估价时点
（六）价值定义
（七）估价依据
（八）估价原则
（九）估价方法
（十）估价结果
（十一）估价作业日期
（十二）估价报告应用的有效期
（十三）估价人员 五 房地产估价技术报告 六 附件
（一）估价对象权属证明文件
（二）《房地产估价资格证》
（三）估价机构营业执照
（四）估价人员资格证
致委托方函
黄骅市人民法院：
受贵方委托，我公司根据贵方提出的“为确定产权持有人宁培安的房地产价值而评估房地产”的估价目的，依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和本公司的技术操作规程对贵方坐落在沧州渤海新区博远海润星城4号楼1门301室的房地产，房屋买卖合同号编号为：BY 2011-0169号的房地产于2017年6月20日的价格进行了科学、客观、合理的估价，在与本估价报告书假设条件相同的情况下，其估价结果为人民币76.3184万元，大写人民币柒拾陆万叁仟壹佰捌拾肆元整。
河北新世纪房地产评估经纪有限公司（盖章）
法人代表：
签名：（盖章）
2017年6月21日
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、本估价报告所依据的有关估价对象资料等均为委托方提供，由委托方对其真实性负责。因材料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
6、本次评估结果不包括房屋装修价值。
7、估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性负责，但对估价对象的勘察，限于估价对象外观和使用状况，本报告以工程无结构性损害等质量缺陷，电线、管道、锅炉房、消防等设施设备符合相关标准，可以安全使用等为假设前提。如报告使用人对房屋质量问题存疑，建议委托专业机构另行鉴定。经现场勘察、核实，证件与实物相符。
估价师签章： 估价的假设和限制条件
本次估价的假设前提和限制条件为：
1、本报告以委托方提供的房地产买卖合同书等资料真实有效，买卖合同书的真伪只有原颁发机关才能作出准确判断，颁证机关将在办理转让登记时予以确认，权属有瑕疵的依法不能办理相关手续，我们提请报告的使用人关注这一点。
2、估价对象在估价时点不存在法定优先受偿权利等情况。
3、估价对象的使用权益与评估价值相对应。
4、本估价结果只适用于本次评估目的，即“为确定产权持有人宁培安的房地产市场价值而评估房地产”，若改变估价目的或使用条件需另行评估。
5、本次估价结果中的“市场价值”是根据公开市场原则确定的现行公允市值，不考虑特殊交易方，亦未考虑快速变现等处分方式及国家宏观经济政策发生的变化，以及遇到自然力和其他不可抗力对评估标的物的影响。
6、本估价报告有效期壹年，自报告提交之日起计算。在本次评估报告有效期内，若估价对象发生损毁及其权益的重大变化，本报告书及结果无效。
7、随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。
8、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告” 提供给委托方，“估价技术报告”内容根据有关规定由估价机构存档。
9、本估价报告中内容未经估价机构同意，报告中的内容不得见诸任何公开媒体和第三方。本估价报告解释权归估价方。
10、本估价报告复印件无效，报告书的附件为本报告书的有机组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。
估价结果报告
一、委 托 方：黄骅市人民法院
二、估 价 方：河北新世纪房地产评估经纪有限公司
法人代表： 李振禄
联系地址：沧州市御河西路金鼎大厦C座1001室 资格等级： 贰级
证书编号： 冀建房估（石）17号
三、估价对象:
（一）估价对象区位状况：
估价对象是位于沧州渤海新区博远海润星城4号楼1门301室的房地产。估价对象四至：东至小区住宅用地，西至小区住宅用地，南至小区住宅用地，北至小区住宅用地，总建筑面积为156.23平方米。
（二）建筑物概况：
本次评估涉及的建筑物是宁培安位于沧州渤海新区博远海润星城4号楼1门301室的房地产，建成于2010年，砖混结构，建筑总层数为四层，委托方居第三层，建筑面积为156.23平方米。房屋现为毛坯。宗地内通路、供水、排水、通电、通讯、供暖、供气。
（三）估价对象的权益状况：
估价对象未办理房屋产权证，根据《房屋买卖合同》房屋所有权人为宁培安，编号为：BY 2011-0169号。估价对象具有合法产权，本次评估未考虑抵押权对其价格的影响。
四、估价目的：为确定房地产持有人宁培安的房地产市场价值提供参考依据而评估房地产价值。
五、估价时点：2017年6月20日
六、价值定义：房地产市场价值为房地产在估价时点的市场价值。
七、估价依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》
4、《房地产估价规范》GB/T50291—1999；
5、黄骅市有关房地产的有关规定；
6、委托方提供的相关产权证明、文字说明等资料；
7、委托方《房屋买卖合同》；
8、估价方掌握的有关技术资料及现场勘察记录。
八、估价原则：
根据房地产评估的技术规范及估价对象的具体状况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：
（一）独立、客观、公正原则
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
（二）合法原则
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
（三）谨慎原则
在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
（四）最高最佳使用原则
应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
（五）估价时点原则
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
（六）替代原则
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。
九、估价方法： 根据对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则，估价对象分别选取收益法和市场比较法作为本次评估的基本方法。
十、估价结果：
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算结合估价经验和对影响房地产因素的综合分析，确定上述估价对象在以2017年6月20日为评估基准日的因抵押贷款涉及的房地产市场价格评估为目的的房地产市场价值为：人民币柒拾陆万叁仟壹佰捌拾肆元整（RMB76.3184万元）
十一、估价人员：
中国注册房地产估价师 中国注册房地产估价师
张 兰 君 王 永 建 注册号 1320120045 注册号 1320130061
十二、估价作业日期：
本估价作业日期自2017年6月20日起至2017年6月21日。
十三、估价报告应用的有效期：
本评估报告使用期限为2017年6月21日起至2018年6月20日止。
河北新世纪房地产评估经纪有限公司
2017年6月21日
附 件
1、估价对象权属证明文件
2、《房地产估价资格证》复印件
3、估价机构营业执照复印件
6.房地产估价课程教学改革探析 篇六
房地产行业以及金融业等相关行业的繁荣推动了房地产估价行业的崛起与发展, 房地产估价行业对高级专业人才的需求也与日俱增。鉴于此, 房地产估价课程的教学工作面临巨大的机遇与考验。从我国国情出发, 立足于新经济时代对人才知识结构、实践操作技能的要求, 优化课程教学体系结构, 对课程教学环节进行创新与改革, 培养出既掌握扎实的估价知识、又具备娴熟的实践操作能力的专业估价人才。
1 课程的教学难点
1.1 知识体系综合性强
房地产估价理论知识体系庞杂, 涉及多个学科的多门课程。这对于在高校生源中不是文科生就是理科生的课程教学对象来说, 既要学工程又要学法律、经济等相关知识, 不同的课程而且要求不同的学习方法、思维方式, 甚至接受、消化知识的过程都存在很大差异。广泛的知识内容跨度, 使得我们并不能仅仅将教学大纲的要求停留在掌握这个层次上, 而是还要学会综合运用。课程知识体系的综合性带来了较大的课程教授难度[1]。
1.2 教师素质要求高
房地产估价课程是房地产经营管理专业中的一门新兴课程, 刚开始设置这门课程时基本没有该专业的师资队伍。各个高校根据之前相近专业的师资优势, 进行教师资源整合, 由承担相近专业其他课程的教师承担房地产估价专业课程的教学任务。这就导致房地产专业的专业课教师并不具备房地产专业知识背景, 对房地产估价学科的知识体系缺乏准确的认识, 相关的实际操作经验就更无从谈起了。
归咎于目前高校对教师的考评体系的弊端, 多数高校教师疲于教学和科研工作量的完成, 无暇走出学校广泛地与行业一线工作人员进行交流, 也就无法掌握行业的最新发展现状以及行业对专业人才要求的标准。除了体制方面的原因外, 高校教师对实践环节的重要性认识不够也造成了他们倦怠于参与估价实践工作。教学与实践的脱节是房地产估价课程教师专业技能素质无法达到要求的主要原因。
1.3 实践教学条件的缺乏
房地产估价的人才培养体系离开不了实践教学这一重要环节。学生在完成对学科理论知识的学习后, 需要为他们提供亲自动手参与房地产评估实务工作的机会。这样一方面帮助学生将前期所学的理性认识向实践进行飞跃, 另外一方面无疑会增加工作经验, 提高学生的就业竞争力, 为他们提供就业指导。然而大多高校不仅没有进行房地产评估仿真实训的专业实验教室, 也没有为实践教学所准备的案例素材。甚至在有些高校的该课程教学计划没有实践教学的学时安排, 完全缺乏房地产估价课程的实践教学环节[2]。
2 课程教学改革的必要性和改革目标
2.1 必要性
课程教学改革旨在解决现行课程教学体系的弊端, 事关重大。它不仅是专业建设本身的改革, 还是连接高等教育与社会专业人才需求的一座桥梁。这种重要的关联性决定了该学科的课程教学改革必须适应社会经济变革的需要, 适应房地产估价行业对人才的需求。我国房地产估价活动以及学科的建设与发展伴随着房地产行业的兴起只有不到20 年的时间, 因而不但在学科建设方面落后于国外发达国家, 而且也落后于我国房地产行业经济发展的需要。当今工业4.0时代的来临以及新经济、互联网+ 等概念正在全球掀起了一场变革运动, 很多行业的运行模式已经被颠覆。房地产估价行业在这场运动中必然不会独善其身, 房地产估价的具体操作方法和技术手段将会得到革命性改变和提高。因此, 为适应房地产评估行业发展的需要, 我们要对课程的授课方式、教学环节安排、教材内容、学习评价手段进行革新。坚守课堂教学与实践工作兼顾的原则, 培养出既掌握扎实的理论水平, 又具备较强的动手能力的专业房地产估价人才[3]。
2.2 改革目标
专业学科建设是高等教育改革的龙头, 而课程改革又处于专业学科建设过程中的的攻坚阶段。房地产估价课程教学改革目标的确定应坚持“实践强、方向广、知识新”的原则, 兼顾大学生可塑性强的特点, 培养符合行业就业需要的综合型的“通才”。但是这种“通才”的教学改革培养目标指的是既能“一招鲜吃遍天”, 又具备其他多种能力素质。而并非“万金油”一样的面面俱到, 又没有核心优势。同时教学改革的目标必须服从专业课程的统筹安排, 起到房地产估价课程在专业建设过程中的骨干作用。总之, 此项改革的目标是立足于学为所用、为评估行业服务的方针, 运用先进的教学模式和手段, 兼顾课堂教学的理论知识与实操经验相结合, 为社会输送优秀的房地产评估专业技术人才。
3 课程教学改革的内容与创新实践
3.1 更新教材和优化教学内容
教材是教学活动的基础性材料, 也是教学内容的知识工具, 其质量的好坏决定了课程教学活动的效果。因此, 房地产估价课程教学的改革应先把教材作为切入点, 将其纳入到教学改革体系中去。不同高校的学生在知识接收能力上有所不同, 教材的选取也应因人而异。在条件成熟的情况下, 任课教师应该根据学生的认知能力和学时设置等因素, 广泛选用该学科各种参考书, 组织编写适用自己教学风格和教学对象的教材。
另外, 教材的更新必然会带来授课内容上的改变, 这一改变应与行业的发展协调一致。在保证房地产估价的课程教学质量的前提下, 还应着重增加基础数据处理、Excel在房地产估价报告写作过程的运用、房屋拆迁估价、破损房屋缺陷估价、司法拍卖底价估价等实践性强的教学内容, 同时对新的《房地产估价规范》、新的房地产估价技术路线也要在课堂教学内容中予以补充。为突显课程教学改革实践性的目标, 将实践技能的学习贯穿到课程教学的内容中去是必不可少的, 避免学生只会纸上谈兵、夸夸其谈, 脱离房地产评估现实操作的现象出现。
3.2 培养双师型教师队伍
作为课程教学活动的中坚力量, 房地产估价课程的高校任课教师一方面不断完善和更新自己的知识结构, 承担纵向或横向相关课题, 撰写论文;另外还应积极参加全国注册房地产估价师、土地估价师、房地产经纪人等相关执业资格考试, 亲自参与实际的评估活动中去, 丰富实践工作经验。各个高校也应尽力积极为教师参加校外培训创造便利条件, 增加教师的实践经验, 为课程的教学改革提供人力支持。
学府里的高墙毕竟不是市场, 房地产估价课程的教师应加强与校外估价行业专业人士的联系, 积极参加行业协会的专业活动, 以此来拓展教学深度和广度。有条件的高校还可以将在房地产评估行业具有一定专业技术水平, 并有一定学识的专业人才聘请为兼职教师扩充房地产估价课程教师队伍, 他们可以直接为学生授课或者定期举办专业学术性讲座。在安排这些专业人士的授课时间以及进行绩效考核时, 学校应坚持有利于教学、有利于专业建设的原则灵活机动把握, 尽可能地提供方便。
3.3 突出实践性教学的特点
“学以致用, 用以促学”充分揭示了理论知识的学习与实践运用之间的关系, 房地产估价课程教学的改革也要遵循这一客观规律。为经济社会发展培养房地产评估人才, 最终要让这些人才为社会所用、为行业所用。因此, 实践性教学在房地产估价课程教学改革中就显得尤为重要, 也是我们进行课程教学改革的落脚点。在实践性教学的改革探索方面, 应从以下几个方面着手:
(1) 保证实践性教学课时。突破传统教学方法的藩篱, 引导学生主动参与到教学活动中去, 将课堂授课与学生自由讨论、搜集可比实例、实地查勘、撰写报告等环节巧妙结合起来, 增加校内实践和校外实习的学时和次数, 培养课程学习兴趣, 切实将这一重要环节落到实处。此外, 最后评定期末成绩时除了学校组织的统一的理论考试之外, 还应该参考实践和实操方面的表现, 将理论考试成绩、课堂绩效表现、实践学习或者实习环节按照不同权重综合起来进行评定。成绩评定方式的改变会象指挥棒一样, 促进学生对实践环节的重视, 做到理论学习与实践学习共同全面发展。
(2) 建立房地产估价实验室和校外实习基地。实验室可以克隆房地产评估的现实流程和具体实施方案, 让学生熟悉并动手进行房屋评估的实践操作。另外, 积极联系所在地的房地产评估机构, 组织学生利用寒暑假进行工作实习, 让在行业一线的专家对学生进行手把手的指导, 学生也可将课堂所学知识进行升华。
(3) 提供学生参与实际评估项目工作的平台。各个高校应允许房地产估价课程的专业教师在校外从事房地产评估的兼职工作, 不仅符合双师型高校教师队伍建设的需求, 而且这些教师可以积极拓展实际房地产评估项目, 带领学生实际参与到具体项目的操作中去, 在学生还未走出校园之前就接受了实战的训练, 无疑大大增强了学生的就业竞争力。
4 结束语
房地产估价课程的教学改革, 能改变过去传统的房地产估价人才的落后培养模式。顺应房地产评估行业的发展规律, 服务于社会, 是进行课程教学改革的主线。我们要培养出既能掌握扎实的房地产估价理论知识, 又具备房地产实践操作技能的复合型人才, 在业务素质方面得到全方位的提高。
摘要：房地产估价课程教学改革的难点主要集中表现在知识体系综合性强、教师素质要求高和实践性教学条件缺乏这三个方面上。如今的课程教学体系已无法适应房地产评估行业对高校毕业生人才的需求, 高校既有的人才培养模式需要做出根本性的改变。笔者认为课程教学改革的着眼点应在教学内容、教师素质、实践实习等三个方面突破。
关键词：房地产估价,课程教学,改革探析
参考文献
[1]和丕禅.管理学实施全过程案例教学的实践与思考[J].高等农业教育, 2001, (3) .
[2]段文美.教学模式改革初探[J].山西高等学校社会科学学报, 2004, (5) .
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