企业成本案例分析

企业成本案例分析

1.企业成本案例分析 篇一

目前用于商业开发的土地, 多为控制性详细规划已作好, 容积率等建筑指标已确定, 按净地楼面地价出让土地。这样只要我们知道规划条件、建筑规模、建设周期和未来房地产市场走向, 测算出某开发项目未来竣工后的平均售价, 倒算出在土地使用权拍卖竞价过程中可承受的最高举牌价格, 就可以知道该项目是否可行、是否盈利、临界点在哪儿, 做到心中有数。

一、前期市场调研和搜集资料

(一) 行业背景分析

我国房地产行业在国民经济中占有非常重要的地位, 房地产调控政策是我国的基本国策, 房地产行业受宏观调控的长远影响。目前的房地产市场带有政策市场和政府干预调控的色彩, 还未达到像其他商品一样真正意义上的完全公开市场。

为了遏制房价过快上涨, 中央近几年出台了一系列房地产调控政策, 经济手段和行政手段并用, 从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行了全方位的调控。调控政策密度、严厉程度超出市场预期, 特别是明确提出“房价控制目标”, 加上限购措施的大力度、大范围执行, 大大改变了各方面对房地产市场的预期, 特别是购房者 (包括投资者) 对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制, 但调控效果并不明显。

(二) 市场分析

我国人口众多, 就城市居住而言, 土地是稀缺资源, 好的土地位置更是不可再生资源。一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强, 在当前全社会货币流动性充裕的背景下, 仍将拥有强劲的市场需求。一线城市受各方面的压力和政策的调控, 未来中国城市化重心将更多地转向二、三线城市及中小城市, 住房市场的发展空间也会逐步向二、三线城市转移。二、三线城市由于高铁高速公路等大大改变了交通格局, 随着城乡区域一体化、城市化进程的推进和城市人口的不断增加, 随着人民收入增加、通涨趋势和这几年地价不断上升, 相对于一线城市其房地产市场已较为成熟稳定, 二、三线城市的房地产市场正处于补涨和快速上升周期。

随着我国经济适用房、公租房、廉租房的投入使用和投资规模不断加大, 中低收入居民刚性需求会得到改善, 市场供给会有所增大, 中低价商品房变动不大。中高档商品房房价会因地段好、物业好、配套好不会大幅下跌甚至出现反弹。别墅及豪华住宅房价会因我国房产税试点城市的不断增加, 物业持有成本的提高, 其市场偏小, 投资投机成份偏大, 可能会出现较大变动。

任何一个开发项目, 都必须建立在调查掌握各种资源的基础上, 都必须建立在市场分析的基础上, 都必须对其商业规模、技术路线、环境影响、资金筹措、市场预测、盈利能力等进行多方面系统地研究。市场分析的结果, 将决定商品的销售对象、市场售价、开发成本、开发周期、销售周期等, 将影响开发项目拿地临界点分析, 将影响到项目是否可行、是否盈利、是否在土地使用权竞价过程中继续举牌。

二、假设开发法测算过程

(一) 假设开发法思路

假设开发法是求取房地产项目未来开发完成后的价值, 减去未来的正常开发成本、费用、利息、税费和利润等, 以此估算土地使用权的客观合理价格或价值的方法。假设我们要竞买的是净地, 假设开发法 (静态) 基本公式为:待开发土地价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-中标者购买土地应负担的税费

房地产开发具有建设周期长、资金占用规模大的特点, 其开发成本、管理费用、销售税费、未来实现收入的时间不尽相同, 特别是一些大的房地产开发项目。因此, 运用假设开发法应当考虑货币的时间价值。采用现金流量折现法的测算结果比上述公式静态传统方法的测算结果更准确些, 只不过现金流量折现法中投资利息和开发利润都隐含在折现率中。

(二) 假设开发法案例

某土地使用权竞拍公告内容如下。

宗地号略;用地性质:综合商业开发;用地面积:10万㎡;容积率:≤3;起始价:150000万元;出让年限:50年;出让时间2012年1月1日。根据公告算得楼面地价:5000元/㎡。

控制性详细规划条件 (已考虑土地最高最佳化利用) :总建筑规模30万㎡, 其中小区住宅26万㎡, 配套公建3.7万㎡, 配套会所、幼儿园、居民委、物业办公楼3000㎡ (不可销售面积) , 地下停车位150个, 建筑覆盖率≤50%, 绿化率≥35%。教育、消防、人防易地建设收费按政府相关规定交纳。

1. 开发完成后的房地产价值预测。

该宗地位于某沿海城市中心城区, 配套齐全、交通便利、商业成熟。经市场调查周边成熟小区中高档住宅开盘价预计约14500元/㎡, 估计建成后可售出30%, 建成半年后可售出50%, 其余20%需一年后才能售出;公建预计售价约23000元/㎡, 估计建成后可全部售出。

2. 开发成本预测。

依据现行收费标准, 地质地下水勘探、平整土地等前期工程费用和方案论证、可研报告、图纸设计、招投标等专业费用按建筑面积预计约30元/㎡。该地区城市基础设施配套费收费标准按建筑面积为200元/㎡。外网能源接口费按建筑面积预计约100元/㎡。经市场调查, 当地框架结构高层的中高档住宅、公建、配套公共建筑平均建安费预计约1500元/㎡。红线内小区配套的地下管网、道路、绿化、照明、景观等公共设施建安费按建筑面积预计约400元/㎡。

3. 管理费用预测。

根据Wind资讯数据, 房地产行业平均管理费用约为售价的4%。预计开发期为3年, 第一年需投入20%的资金, 第二年需投入50%的资金, 第三年需投入30%的资金。开发成本和费用的投入实际上是覆盖全年的, 为折现计算方便, 假设各年投入是均匀发生, 集中在各年的年中。

4. 销售税费。

销售税金及附加按现行税法规定为售价的5.6%, 根据Wind资讯数据, 房地产行业平均销售费用及广告费用约为售价的3%, 考虑备案和印花税等, 销售税费合计取售价的9%。

5. 中标者购买土地应负担的税费。

投资者在购买土地时将按土地出让金的4%缴纳契税。

6. 折现率。

折现率也称报酬率, 现金流量折现法中采用的折现率包含安全收益部分 (机会成本) 和风险收益部分 (开发利润) 。这样处理是为了与投资项目测算中现金流量的口径保持一致。一般情况, 房地产开发企业自有资金不足, 经验数据显示自有资金一般占总投资额30%左右, 银行贷款一般占总投资额70%左右, 故采用加权平均资金成本模型作为折现率。

折现率=股东资金/总投资额×股东报酬率+企业融得资金/总投资额×融资成本

折现率=30%×股东报酬率+70%×贷款利率

现阶段考虑各种风险股东所期望的最低报酬率一般取15%, 贷款利率取8%。

折现率=30%×15%+70%×8%≈10%, 10%应为房地产开发项目所要求的最低报酬率, 如考虑行业风险、经营风险、财务风险, 适宜的行业平均报酬率应为13%左右。

三、最高楼面地价的确定

依据上表, 考虑各种风险假设有利润就行, 令行业最低报酬率取10%, 最高举牌楼面地价约7412元/㎡, 总地价即出让金约222375万元, 也可以说楼面地价超过7412元/㎡, 存在目标利润下降和报酬率达不到10%的可能性 (要化解风险只能抬高售价, 抬高售价又会带来新的风险) 。考虑各种风险假设追求行业一般利润, 令行业期望报酬率取13%, 最高举牌楼面地价约6660元㎡, 总地价即出让金约199800万元, 也就是说楼面地价不超过6660元/㎡, 存在赚取行业一般利润和报酬率可达到13%的可能性。

四、结论

上述测算只是一般情况下的估测, 理性投资者可以根据自己融资成本、风险承受能力、对利润追求程度和个人喜好进行投资决策。特殊情况下, 可以将投资者所期望的报酬率录入上述带公式电子表格中, 直接读出楼面地价;也可以将准确的建安费、期望的售价等任一指标录入上述带公式电子表格中, 同样直接读出楼面地价。另外, 还要考虑诸多不可预见风险, 如市场不景气造成收入的减少, 滞销造成财务费用的增加, 自然灾害造成建设成本的增加。

摘要：目前用于商业开发的土地, 政府采用的土地供应制度是以公开“招拍挂”的方式出让国有土地使用权。拿地成本分析是房地产开发企业参与土地拍卖市场竞价过程中决定是否继续举牌的重要环节。本文通过假设开发法, 对土地使用权“招拍挂”的最高楼面地价进行研究, 从而估测出在土地使用权竞价过程中可承受的最高举牌价格。