商业地产开发分析

商业地产开发分析（8篇）

1.商业地产开发分析 篇一

房地产开发情况问题原因分析

1、房产开发速度阶段性减缓四因素：

国家宏观调控因素：国家对房地产业采取了宏观调控政策，收紧了房地产开发项目的贷款，国家金融部门对个人房贷条件提高，造成购买力受到影响，二手房抵押贷款扶持政策无法落实。严格控制农用地转为建设用地，从而控制房地产开发的用地，2004年我区仅出让

两宗用地，共70.15亩。

房地产开发企业因素：开发企业集约化开发程度不高，竞争力和抗风险能力差。20家开发企业，三级的8家，四级的4家，其余皆为“暂定”。开发企业大多为“项目”公司，规模小，对银行资金依赖性强，开发技术含量低，无法形成集约化、产业化发展态势。一方面，新增房产项目不多，象莲花山庄、金域兰湾（原天安世纪村）等新项目又没有动工。另一方面，部份在建房产项目受挫而停工。华商城，就由于资金无法周转而停工。华商城、农贸市场和东湖豪门三项目先后停工，这三个项目的总投资为3.5亿元（超过2004年全区完成投资额），建筑面积为25万平方米（占2004年我区完成建筑面积的四分之一强）。

房地产市场需求因素：一方面，房产市场日趋饱和。另一方面，就商品房结构而言，各类商品房投放比例不合理，住宅产品单一。已建成和在建的住宅小区，销售情况较好，但商业用房配套过多，而公共设施配套档次低，不仅导致商业用房空置，而且影响住宅环境，没有精品小区。另一方面，住宅产品单一，抑制了多层次需求。区内10多个小区，类型单一，不仅加剧了销售竞争，同时也抑制了不同层次的需求，减缓了商品住宅的发展步伐。

政府管理因素：市场消费相关政策法规不完善，二级市场受抑制。当前，有关商品房架空层、车库、车位等附属用房面积分摊及产权归属、房屋维修资金的收缴、中介合同文本等缺乏统一的规范和相应的规定，造成诸多纠纷，影响市场健康发展。抵押手续繁琐，交易过程税费过高等从根本上抑制了二手房交易市场的发展;由于缺乏完善的管理和制约机制，致使出租户不愿办理租赁登记备案。农贸市场由于“标高”问题，停工一年多，正恢复动工。

２、住宅房价格上扬，原因有三：

一是由于土地储备和“招、拍、挂”等制度的实施，在短期内推动地价上涨，而引起房价上扬；二是新建住宅成本上升，包括小区环境的营造、新型建筑材料以及“小康型”住宅的出现；三是因为“炒房”。一方面受温州购房团的影响；一方面开发区内房产中介增多，有的中介也参与炒房，另有一些私人介入，从中进行房地产投机。

３、商业用房空置多的两个主要原因：

一是新区人口聚集不够，市场不旺，目前新区居住人口仅1.2万人；二是商业用房与住宅比例不合理，商业用房比例过高，商业用房与住宅比例为1：8。

2.商业地产开发分析 篇二

一、商业地产的概念及其实质

(一) 商业地产的概念

从广义上讲, 商业地产指各种非生产性、非居住性物业, 包括办公楼、公寓、会议中心以及商业服务业运营场所等。而狭义的商业地产则专指用于商业服务业运营用途的物业形式, 主要包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等, 其开发运营模式、融资模式、盈利模式以及功能用途都明显有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式, 这也是本文的讨论对象。

(二) 商业地产的实质

商业地产是由地产、商业与投资复合而成, 兼具地产 (开发) 、商业 (运营) 、投资三重特性, 既区别于单纯的投资 (如证券) 和单纯的商业, 又有别于传统意义上的房地产行业 (住宅地产) 。商业地产的实质首先是商业, 然后才是地产, 其开发运营的难点不在于地产开发, 而在于商业运营管理, 尤其是开发运营模式的选择。

二、商业地产开发运营模式分析

(一) 从投资回收的角度划分

1、纯销售 (只售不租) 。

由于国内商业地产开发商多是从住宅地产转变过来, 对商业地产与住宅地产在开发运营模式上的差异认识不足, 使得他们仍沿用住宅地产的短期运营模式, 而不是靠商业地产增值获得长线投资回报和长期现金流的获利方式。开发商一旦为了快速套现采取纯销售模式将商场分割出售给业主, 就会给后期营运管理带来一系列问题, 因为这意味着一个完整的商业地产在所有权和经营权上都被彻底分割而失去了整体性。这种方式的优势在于可以使开发商尽快收回投资, 减少商业风险。其劣势则是难以长期保证及提升商业物业的价值, 不利于商业地产项目的持续运营。

2、纯出租 (只租不售) 。

开发商在项目建成之后, 通过出租运营, 以收取租金的方式收回投资并获取投资回报, 并通常由开发商自己拥有的商业运营公司或其委托的专业商业管理公司来对商业地产实行统一管理, 通过对招商权的控制, 来达到控制进场业态种类以形成自己运营特色的目标。这种模式是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物, 在欧美比较流行。这种模式的优势是产权保留在开发商手里, 可以抵押再贷款, 还可在增值后出售, 甚至可以将商业物业进入资本运作, 而且开发商通过招商权可控制进场业态种类, 实现商业规划布局。其劣势就是需要长期占用开发商大量资金并且风险集中, 可能导致开发商资金链的紧张, 此时一个长期稳定的资金平台对于商开发商则显得尤为重要。

3、过渡形式。

开发商为了快速套现而采取纯销售模式, 由于产权的过于分散难以整体协调和管理, 将逐渐为开发商所摈弃。而以出租为主的纯出租模式对于融资渠道和自有资金的要求极高。所以, 目前国内商业地产开发商更多采用的是介于纯出售和纯出租之间的“售后回租”和“租售并举”的过渡形式。

第一, 售后回租。所谓“售后回租”, 就是商业地产开发商将商场分割成小商铺进行销售, 并承诺以一定的收益将售出的商铺从投资者手中租回, 整体委托专业商业运营商进行统一运营。商铺的购买者在一定的期限内只能收益不能运营, 实行所有权和运营权分离的管理模式, 这就是“产权式商铺”。产权式商铺的优势:一方面, 由于面积分割从而降低了投资的门槛, 而且开发商回租一定程度上保证了投资者的投资回报;另一方面, 开发商能在短期内快速回笼资金, 缓解资金压力。但是, 开发商为了吸引投资者的关注, 或者对商业地产的运营风险估计不足, 往往在销售时承诺较高的回报率, 这可能给后续运营管理埋下隐患。

第二, 租售并举。租售并举也是目前国内商业地产开发商普遍采用的运营模式之一, 这种模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润要求。租售并举的运营模式中开发商根据前期制定的销售比例和招商情况进行调控, 制定销售范围并明确运营范围;但大部分物业仍然采取出租的模式, 以便在现金流相对平衡的条件下保持物业的持续运营, 开发商通过产权出售和租金收益获得双重利润。最著名的就是“万达订单地产模式”。但是, 这种模式在租售比例的控制上需要谨慎。一般租售比例应该控制在7︰3之内才能较好地维持资金回笼和持续运营。

4、其他模式。

此外, 还可采用不租不售, 自己运营, 同时获取投资开发利润和商业运营利润;或者还可与商家联营, 以物业为股本, 成立专业商业运营公司, 合作或合伙运营;更巧妙是, 与其他人共同建立商业运营公司, 专门运营其开发的商业物业, 并以租赁方式租用其商业物业, 同时享有租赁收入、合伙运营收益、物业增值三部分利益。

(二) 从运营主体的角度来划分

1、地产开发商占主导地位的运营模式。所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外, 还参与商业选址、商业运营商的选择, 并主导整个运营过程的资本运营。从功能上讲, 地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是阶段性行为, 而商业地产运营是长期性行为, 所以从这个角度上考虑地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商却具有资金雄厚、土地储备丰富、建设和销售流程熟悉等先天优势。万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表, 但万达模式要求地产开发商同时拥有商业运营、资本运营方面丰富的资源。

2、商业运营商占主导地位的运营模式。所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外, 还参与地产开发 (主要是商业选址、商业设计和商业规划) , 并主导整个运营过程的资本运营。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导商业选址和前期规划, 为后期商业运营提供保证;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合, 可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。

三、商业地产开发运营模式的选择

商业地产的开发商具体采用哪一种开发运营模式应根据自身的长期战略、运营特点以及资源分布等进行综合分析。

第一, 具有商业优势的企业大多以专业化商业开发为中心、以商业价值最大化或综合效益最大化为目标, 采取单独开发、长期持有的方式。单独开发需要企业具备雄厚的资本实力, 以承担大量的开发资金和长线回收的压力, 也需要企业具备很强的商业运营经验。目前采取单独开发并且运营良好的商业项目主要有两种类型:一是拥有较强的商业资源和商业整合能力, 以商业为资源和优势, 进行“商业+地产”复合开发, 寻求整体项目最大化, 如华润“万象城”和香港瑞安集团“新天地”。二是专门从事商业地产开发, 形成了专业化的开发运营能力, 这样的房地产开发企业较少, 如万达地产等。就一般开发商而言, 目前尚未具备上述两种情形的优势条件, 所以单独进行多个大体量商业项目的开发需进一步积累经验。

第二, 更多开发商开始从注重单纯的开发、运营、持有等环节转移到注重股权设计, 以实现商业地产的快速增值与套现。很多开发商目前对商业地产不再仅仅是单纯的开发、持有, 获取长期缓慢的现金流, 而是更注重寻求该部分资产的增值与回收, 主要有以下原因:随着企业规模扩大, 积累的商业资产较大, 而其招商、运营的经验相对不足, 导致很多项目的租赁、运营情况不乐观;在紧缩的政策调控下, 企业资金压力大, 而投资大、回收慢的商业项目积聚了一定的风险;外资不断涌入, 境外资本和具有商业运作能力的资金对国内的优质商业物业态度积极, 它们具备资金优势, 在商业运营上又具有专业化优势, 同时它们还有增值、套现的成熟方式和资产产品。目前, 国内商业地产股权合作主要集中在以下层面:一是由集团层面合作, 引入合作者持有集团部分股份, 或者由集团引入合作者, 由合作者分别入股旗下多个商业地产项目的开发、运营。二是在具体项目层面, 由开发商针对某些体量大、投资高的项目引入资本, 合作开发。三是项目公司按照规划的业态, 再细分为若干小项目公司, 分别与相对应的意向商家合资开发, 降低资金压力和运营风险。

四、小结

3.房地产开发风险因素分析 篇三

房地产开发是一个事先预测未来住房需求而进行的建筑产品开发的过程，这其中由于预测结果的不确定性就导致风险因素贯彻整个房地产开发过程。房地产开发主要分为确立投资项目、获得土地资源、建设开发项目和销售管理房源这四个阶段，在这四个阶段中，由于工作任务目标不同，所存在的风险也不尽相同。房地产开发风险评估小组只有把握住每个阶段存在的风险因素才能够在开发过程中采取相对应的预防措施，从而减少风险给企业造成的损失。

确立投资项目阶段存在的风险因素

房地产开发过程中的首要环节--确立投资项目阶段，也是最为重要的一个阶段。这一阶段的风险主要分为以下两种。

1. 经济政策风险。经济政策风险主要指开发商因政策的变更而可能受到影响的风险，我国对房地产市场作出的政策规定较多，例如土地管理政策、住房政策、税收政策、城市规划政策等等，国家通过这些政策来调控房地产市场的运行，房地产开发也因此存在风险。

2. 确定项目风险。开发商对投资项目的准确定位是保证房地产开发顺利的重要因素。近年来，很多开发商由于对市场需求的认识存在纰漏，对供求信息分析得不到位，这就直接导致投资项目定位失误，造成许多房源空置，不仅没有获利而且投入的资金得不到顺利回收，许多房地产开发到一半便因缺少资金而中断，造成严重的土地资源浪费，也影响到企业的发展。

获得土地资源阶段存在的风险因素

获得土地资源阶段是指选择土地资源、进行住户拆迁安置，直至筹资购买土地这一阶段，这一阶段风险主要分为以下两种。

1. 土地资源风险。土地资源风险不仅受到土地自然属性、社会属性的影响，而且还受到城市规划的影响。自然属性所带来的风险是由土地资源的地质土壤条件、地下状况等方面的不确定性引起的；社会属性带来的风险是由土地的地理位置、周围环境等方面的不确定性引起的；规划所带来的风险是由城市土地规划部门对土地资源的规划设计的不确定性所引起的。

2. 拆迁安置风险。土地开发就牵涉到一个拆迁安置的问题，拆迁安置往往会引起法律与社会问题。我国对于拆迁安置的法律条例还不够细致详细，没有地区针对性；而且很多原住民并不愿意拆迁，在拆迁时往往会提出高价补贴。这些问题使开发商面临两难的境地：高价购买土地或者错过开发时机再或者放弃开发项目，这些决定都给开发项目带来风险。

建设开发项目阶段存在的风险因素

建设开发项目阶段是指开发项目从开工到竣工验收的一个阶段，这一阶段存在的风险因素主要是由施工管理不当、设计不当、进度安排不当而引起的，具体的风险主要分为以下三种。

1. 具体设计风险。房地产开发项目的具体设计包括整体规划、建筑面积、户型结构以及各种专业设计。如果这些设计不当、选择的方案不当、结构位置安排不合理，就会直接造成建筑物的外观、安全出现问题。这些具体设计会直接影响到建筑物的实用性，给开发商带来项目风险。

2. 工期延误风险。在房地产开发过程中，由于施工单位的施工进度安排不合理，就会导致施工时期的延长。工期延长的时候，市场需求可能发生变化，建筑工程也会消耗更多的资金投入与管理费用，从而带来间接损失。

3. 建筑质量风险。房地产开发的结果好坏直接由房地产建筑物的质量所决定，质量才是最吸引顾客的地方。建筑物质量所带来的风险由很多因素决定，例如施工方案、施工单位的技术水平、建材的质量、工程进度安排等等，这些因素都会给房地产开发项目带来不确定的风险。

销售管理房源阶段存在的风险因素

1. 销售时机风险。在预售阶段，开发商可以提前回收一部分资金，减少开发成本，但如果此时市场经济发展好，则会减少后期开发商的收益；房地产正常销售是指房屋建成之后再进行的销售，这种时期销售价格受到影响的程度较大，往往由建成的时期的市场经济状况所决定；滞后销售是指在市场需求较大时，开发商等到需求达到巅峰时在进行销售。但是这种销售方式不能让开发商及时回收资金，存在的不确定风险也较多。

2. 交易合同风险。由于房地产商品具有特殊性，一旦被不法分子所骗取或侵占，就会给开发商带来巨大的经济损失。所以房地产的出租、销售交易合同必须要将条例列举清楚，对交易双方的行为都要做出详细的条约规定，切忌模糊不清。

3. 销售税收风险。在房地产销售过程中，纳税人需要履行缴纳义务，这就是房地产销售税收。在这一过程中，税收风险也是多样的，有故意违法风险、过失性违法风险、逃税漏税的风险。这些风险都发生在纳税人计算税收和缴纳税收的过程中。

4.商业地产开发分析 篇四

2014-2-17 9:05:00商洛统计局

伴随着商州城市快速发展的进程，商州房地产业在国民经济稳步增长的大背景下繁荣起来，在各级政府一系列促进房地产市场健康发展政策措施的综合作用下，商州区房地产开发企业积极适应开发环境、拓展融资渠道，不断提升企业开发优质楼盘的综合能力，一幢幢高楼拔地而起，房地产业的快速发展，为商州区经济增长、城市建设和人民生活水平的提高做出了重要贡献，成为国民经济的支柱产业及经济发展新的增长点。

一、房地产开发投资基本情况

（一）投资规模逐渐扩大，促进了经济发展。2012年房地产开发投资完成6.3亿元，比上年同期增长16.6%。商品房屋销售建筑面积26.57万平方米，比上年增长10.8%。商品房销售额8.03亿元。

（二）带动住宅建设快速发展，改善了住房条件。一是不断调整住房供应结构，满足居民多方住房需求，优先解决多数居民的住房需求。二是近几年以来，高层、复式住宅越来越多，住房面积越来越大，功能也越来越完善，设施也越来越齐全，内、外部装饰也越来越美观，象君诚大厦、晨光大厦、全兴紫苑、利源新都、御园小区、时代华城、威尼斯水城等新楼盘比比皆是。

（三）促进了房地产开发队伍的不断扩大，增加了就业机会。由于房地产基本上属于劳动密集型产业，房地产业的快速发展直接带动建筑、装饰等行业的发展，增加就业机会。房地产开发公司已由初期单一的所有制经济形式发展到了集体、私营、股份制、合资、独资等多种所有制形式，已经形成了一定规模的产业队伍。

（四）拉动了关联产业。房地产业具有很强的产业关联性，对钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等行业都有明显的拉动作用。房地产业的快速发展，不仅仅带动了建材工业和建筑业，更是带动了关联产业的发展。住宅小区的建成，与之相配套的商业、饮食业、服务业等应运而生；居住环境的改变，增加了人们对宅内装修、家电家具的支出，房地产业在自身发展的同时也为社会劳动力提供了大量就业机会。

（五）加快了城市发展进程，提升了城市品位。房地产开发企业抓住发展机遇，积极参与旧城改造和新区开发建设，城市框架在成片的住宅小区建设及高楼大厦的点缀下不断拉大。随着房地产开发商的经营理念由单纯追求效益向效益、质量、环境、品位的转变，房屋质量日益提高，布局日趋合理，居住环境不断改善，城市品位得到提升，房地产开发企业在开发商品房的同时，也积极参与了城市的基础设施建设，特别是近几年来商州开发建设的规模小区，象江南小区、丹江春晓、威尼斯水城、全兴紫苑等楼盘，现代化气息浓厚，已经成为城市建设的亮点。

三、房地产业面临的主要问题及发展前景

（一）房地产业面临的主要问题

1、房价相对较高，社会购买能力不足。

为了优化居住质量和居住环境，单套商品房面积不断扩大，设施不断增多，然而随之而来的是成本高、售价高，与城市居民的实际购买能力形成较大反差。当前房地产投资开发的回报率太高，大多数消费者已经无法接受。

2、房地产企业数量多，规模小，素质良莠不齐。

房地产企业的自身素质直接关系着房地产行业的发展水平和社会效益。前些年受高额利润的吸引，开发企业一哄而起，低水平的资质限制了企业的开发建设业务。

3、房地产作为新兴产业，涉及许多部门。强化行业管理及其快速健康发展具有十分重要的意义。目前房地产开发市场程序不够规范，在开发交易环节，部分项目存在随意变更规划、违规开发、广告虚假、面积“缺斤短两”，中介市场混乱，房屋拆迁和物业不规范等问题。

（二）房地产投资面临的突出问题

一是多因素影响，房地产项目入库难、施工进度放缓。房地产企业入库手续繁杂，时间跨度大，2013年，有两户房地产企业均因相关证件不齐全未能进库，影响了一部分投资数据。二是受“新国五条”政策影响，市场流动资金减少，企业贷款愈加困难，资金来源紧张，市场各方观望情绪较浓，投资动力减弱。三是项目土地证、预售证、竣工验收等相关手续未能及时办理，导致部分项目施工进度缓慢。四是大部分房地产企业规模小，实力不强，市场竞争及抵御风险的能力较弱，开发的项目投资额度也不大，大部分企业在开发一个项目后就常年无新项目，还有个别规模较小的企业有转行的打算。在国家宏观调控政策影响下，行业必将优胜劣汰，一些实力较弱的企业生存空间缩小。

四、几点建议

一是各部门提高项目开竣工所需手续、证件的办理效率，开工项目抓建设进度，保持均衡建设进度。

二是统计与各镇办、部门通力合作，加大项目清查力度，及时搜集有项目但未入库房地产企业相关资料，做到及时申报，增强房地产开发投资较快增长的后续动力。

三是积极引导房地产业实现由国民经济的支柱性产业向民生保障性产业转型，建立保障性住房建设管理长效机制，加大保障房建设力度。

四是结合当前企业“一套表”联网直报“三查”工作，加强对企业调研走访，及时了解企业投资、销售现状，同时做好企业统计员网报培训工作。

五、商州区房地产业的发展前景

5.房地产投资开发项目可行性分析 篇五

一、项目概论盈都·揽悦项目位于下沙大学城北板块，东靠安澜路，南侧为新建河，西侧邻近文汇北路、距奥特莱斯广场约50米。项目总用地面积约2.45万方，地上总建筑面积约10万方。项目由3幢18层高层建筑和5幢29层高层建筑组成，呈围合式布局，中间为中央大庭院。项目大部分建筑南偏东25度设计，不仅保证了良好的采光效果，同时可眺望高尔夫球场及钱塘江景。户型创新是该项目的最大特色，主力户型为79—85平米左右的舒适三房两厅，最小约79平米的三房两厅做到了舒适度与功能性的完美结合。此外，还有约110平米的四房及部分约135平米顶层空中别墅。大学城北板块是杭州东部新兴的人文居住板块。南侧为杭州下沙大学城，东临钱塘江，片区有奥特莱斯、九球高尔夫球场等大型配套，规划有沿江生态公园、五星级酒店、大型商业及众多教育配套资源。

二、环境分析

盈都揽悦周边交通

周边地铁：1号线-下沙临江站；

公交线路：乘坐868路到达奥特莱斯站即到，周末还可在黄龙体育中心直接乘坐奥特莱斯免费班车到达楼盘现场

高速公路：紧邻德胜快速路、绕城高速下沙出口，目前德胜高架延伸至下沙段即将动工，全高架快速路向东延伸至江东大桥，待工程完工后，到达武林广场仅30分钟车程 盈都揽悦周边配套

教育：大学城北板块是杭州东部新兴的人文居住板块

医院：东方医院、新城医院、邵逸夫医院下沙分院（大型综合性三甲医院)银行：建行、农行、交行、工行

其他：沿江生态公园、九桥高尔夫球场、九洲大药房、云水苑农贸市场、物美、福雷德广场 盈都揽悦区位交通配置

盈都揽悦紧邻德胜快速路、绕城高速下沙出口，目前德胜高架延伸至下沙段即将动工，全高架快速路向东延伸至江东大桥，待工程完工后，到达武林广场仅30分钟车程，自驾车到达市中心方便快捷。地铁一号线计划于2012年国庆节开通，下沙延伸段也将于近期通车，本项目地铁文泽路站较近，届时出行较为便捷。此外，也可乘坐868路到达奥特莱斯站即到；周末还可在黄龙体育中心直接乘坐奥特莱斯免费班车到达楼盘现场，立体交通四通八达。

三、市场分析

杭州房地产市场：近年来杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起。

杭州是全国第一个实行土地“招拍挂”的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升，高额的地价成本直接抬高了房产价格。加上“创业在杭州”一系列引进人才、购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着杭州房地产价格的不断上升。

2009年，在我国宏观经济快速企稳的大背景下，随着一系列相关调控政策和优惠措施的全面落实，杭州房地产投资、消费的信心得以重新树立，逐步走出了国际金融危机阴影。压抑许久的需求在政策带动下全面爆发，成交量呈井喷式上涨，价格也在短期内创下了历史新高，杭州房地产市场整体呈现繁荣的景象。

2010年的杭州房地产市场，伴随着多次严厉的宏观调控而起落。从商品房市场的成交量变化与价格走势来看，市场成交面积萎缩明显，价格持续上涨。2010年全年杭州市新建商品房的总成交面积为403.7万平方米，降幅达到44%，销售量萎缩明显。2010年，杭州市新建商品住宅市场的成交量走势与新建商品房市场保持了高度一致。其中三次交易量峰值主要出现在4月份、9月份和12月份，成交面积分别达到41.1万平方米、50.4万平方米和59万平方米。

2011年政策维持调控的一年，限购限贷、明码标价等政策的出台使得杭州楼市依旧处于政策高压下，杭州新建商品房和二手住宅成交面积与套数萎缩明显，成交价格先升后降。整体来看，市场表现可概括为“量缩价跌”。2011年杭州市区新建商品房总成交套数为23441套，同比下降了34.6%；相比2009年的66359 套，同比下降了64.6%。2011年杭州市区新建商品房成交面积为2506397平方米，同比下降38.0%。

预计2012年杭州房地产市场成交量将会稍有回升，房价下行。在调控政策持续、开发商资金及年底业绩需求等多方压力下，杭州已经进入了全面降价阶段。相信2012年会有更多开发商采取以价换量的方法来消化库存，回笼资金，以度过楼市寒冬。

四、财务分析

（一）、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。

根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算：

按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等：

1）、搬家费：

住宅：200户*300元=60000元

经营性用房：9户*500元=4500元

小计：64500元

2）、过渡费：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

小计：632535元

其他费用

3）、管理费，委托拆迁费：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4）、房屋拆迁评估服务费费：35000元

5）、奖励：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。

主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在??? 路靠近?? 小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。地块内大致布置??

一栋? 15层29.4*13.8*15层；

一栋?? 12层29.4*13.8*12层；

三栋?? 12层40*15*12层；

一栋?? 15层40*15*15层；

占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡

总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%

总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17

高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

建设成本估算

（一）、工程前期费：

1、拆迁成本

2、土地出让金

3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元

4、人防基金：配套建地下室

5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元

6、墙改：61460*8=49.168万元

7、散装水泥：61460*2=12.29万元

8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元

9、质量监督费：61460*2=12.296万元

10、施工图审查：61460*1=6.15万元

11、防雷审查：61460*1=6.15万元

12、消防审查：

13、文物：0.2万元

14、规划设计：10万元

15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元

16、地质勘探：61460*2=12.29万元

17、测量定位：10万元

18、煤气增容：2500元/户

19、供水管网配套费：20元/㎡

小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）

（二）工程成本

1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元

3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元

4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元

5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元

6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元

7、监理费：6337.66*1%=63.38万元

小计：7527.1万元

总计、8155.03万元

（三）项目费用分析

依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：小高层住宅1900元/㎡?? 商铺6000元/ ㎡? 地下车库800元/㎡销售收入? 住宅1900*56160=106704000

商铺6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

总计：142392800元

营业税及附加? 142392800*5.5%=7831604

各项费用? 142392800*4%=5695712

总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

毛利润：销售收入—总成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

五、结论

该项目具有一定利润空间，项目可行。

投理111 吕晓燕

6.商业地产开发分析 篇六

程 设 计 报 告

运筹学与数据分析实践 北京安居房地产开发投资项目分析

信息管理和信息系统

2011.12.19

信息工程学院

一、问题的提出：

北京安居房地产开发有限公司，系北京市梁天房地产开发经营总公司控股有限责任公司，也是总公司系统内的房地产开发骨干企业，主要从事北京市内的房地产开发建设、出售、出租、工程勘察设计、工程承包、装饰工程等主营业务和批发、零售、代销建筑材料、机械电器设备等兼营业务，注册资金1000万元。安居公司响应总公司提出的“团结、奋进、求实、奉献”的企业精神，先后开发了恩济庄等6个小区，安居公司领导班子及全体职工本着“质量第一”的原则，严把工程质量关，创造出一批市优工程。安居公司这种对社会负责任的态度得到了业内人士和客户的高度赞扬。

随着我国社会主义市场经济的深入发展以及房地产业中竞争的日益激烈，安居公司领导号召全体职工在搞好本职工作的基础上，努力学习市场经济的知识，加强风险意识，提高企业管理水平，并对未来的开发项目作出可行性研究，充分发挥决策的作用。因此，财务部门基于公司确立的这个方向，对今后三年可能投资的项目进行了一次优选。资料如下：

安居公司在1998年末有资本280000万元。并要求

1.进行投资的总开工面积不得低于120万米²，并且要求全部在2001年末竣工验收。

2.项目E必须上马。

3.各年末项目总产出可以在下一年初继续投资，以补充资金的不足另外，如果公司有剩余的资金可投资到另一个项目，每年能回收资金的本利110%，如果公司欠缺资金可用贷款方式补足，贷款每年利息为12%，问公司如何运作，可使2001年末的总产出最大？

二、有关数据的分析：

该题目是要求我们求出01年末的资金总额最大，即01年末的项目产出和赢利（正或负）之和最大。该题目的难点在于一开始建模时并不知道第一年是资金有剩余（可以进行投资）还是需要贷款（需要支付利息）。为了解决这个问题，我们首先将“借款”（资金不足）好“存款”（资金剩余）设为决策变量。此问题的一个重要约束条件就是每年的现金流入等于每年的现金流出。

三、建立模型

模型或者理想化表示，是日常生活的一个组成部分。他们在抽象问题本质，表明相互关系，以及促进分析等方面有着无法估量的价值。

数学模型也是一种理想化的表示。它们采用数学符号和表达式来表示问题，在运筹学中有着极其重要的意义。

1、模型的决策变量确定

1表示是否给A,B,C,D,E五个项目投资,其中E项目必须投资；Yj表示设Xi0，第1，2，3年的贷款额；

2、模型的目标函数确定

1999年初的可投资额为：280000Y1； 1999年底的投资收益额为：

Zj表示公司第1，2，3年的剩余资金。

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1； 2000年初的可投资额为：

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1Y2； 2000年底的投资收益额为：

75000X110000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2； 2001年初的可投资额为：

75000X1100000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2Y3； 2001年底的投资收益额为：

95000X173000X240000X384000X4500001.1Z31.12Y3； 因此，目标函数为：

MAX95000X173000X240000X384000X4500001.1Z31.12Y3；

3、模型的约束条件确定

1999年初可投资额等于1999年实际投资额：

280000Y1106250X195000X264000X350000X456000Z1； X195000X264000X350000X456000Z1Y1224000化简得：106250 2000年初可投资额等于2000年实际投资额：

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1Y237500X115000X224000X325000X442000Z2

X115000X224000X345000X41.1Z1Z2Y21.12Y19500 化简：175002001年初可投资额等于2001年实际投资额：

75000X1100000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2Y343750X130000X212000X335000X432000Z3化简得：

31250X170000X2108000X335000X41.1Z2Z3Y31.12Y235000开

2工面积大于等于120万米：25X120X240X320X465120

即：25X120X240X320X455 其中Xi为0-1变量；Yj0，Zj0；i1，2，3，4；j1，2，3

所以约束条件为：

106250X195000X264000X350000X456000Z1Y122400017500X115000X224000X345000X41.1Z1Z2Y21.12Y19500X335000X41.1Z2Z3Y31.12Y23500031250X170000X210800025X20X40X20X5512342，3，4；j1，2，3Xi为0-1变量；Yj0，Zj0；i1，四、求解结果及分析

利用计算机求解得：

最终表：

所有5个项目都需要投资；

1999年、2000年初均需要贷款，2001年初有足够资金投资到其他的项目；

2170万米项目的总建筑面积，满足题意要求。

1999年初在已经有280000元资金的情况下，贷款91250元用来满足5个项目全部投资，剩余资金为0；2000年初得到了1999年投入后的产出，并且还掉1999年贷款的本利，贷款利息为12%，利用剩下这部分资金进行2000年初的投资，发现若要用这部分钱进行投资，还不够，贷款58200元用来满足2000年5个项目的投资，剩余资金为0；2001年初得到了2000年投入后的产出，并且还掉2000年贷款的本利，贷款利息为12%，利用剩下这部分资金进行2001年初的投资，发现若用这部分钱进行投资，还有剩余，剩余资金144066元，用于另外项目投资。2001年末得到了2001年初的投入资金的产出以及投资其他项目后获得的本利110%的回报，再扣除2001年初的贷款本利额，最后剩下的都是2001年的最终投资收益，最高收益额为500472.6元。

五、总结

7.房地产开发投资阶段风险因素分析 篇七

房地产投资的显著特点就是投资资金规模大, 建设周期长, 作为一种高投人、高收益、高风险的投资活动, 面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险, 也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。总之, 大量的不确定性因素决定了其投资活动的高风险的特性, 从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。

1 房地产开发投资风险的概念

风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中, 若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失, 则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险, 是指投资商因对未来某房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性, 而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率。即投资商在房地产项目投资过程中, 遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。

可以说风险是客观存在的, 它不以人的意志为转移。房地产投资的风险在一定环境和期限内客观存在, 无法回避它、消除它, 只能通过各种手段来应对风险, 避免损失与损坏的产生。而对它进行充分、深刻的认识, 将有利于降低这些风险。

2 投资阶段风险分析

2.1 决策阶段。

政策风险。政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。在中国走的是宏观调控结合市场的路子, 宏观政策变化会对房地产投资构成风险。比如我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、2001年出台的规范住房金融业务的措施、2003年国有土地使用权出让方式的转变等, 就使得许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。

类型风险。不同类型的房地产投资会有不同的风险概率, 对于住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等, 且这些不同的物业抗风险能力也不同。在决策阶段必须选择好合适的物业种类, 并对相应的风险进行深入调查。

区位风险。区位指某建设场地的地理位置, 以及该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如地区的经济基础、经济增长前景、人口条件及其市场价格水平的可能影响等。

时机风险。地产活动有周期性, 供求及价格随时间而变化。必需对未来几年地区的经济发展趋势、人口增减、收人水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测, 以选择、确定合适的开发时机。

2.2 前期阶段。

进入前期准备阶段以后要取得立项审批;取得土地使用权;征地补偿;委托规划、报审;施工许可获得;筹资;招标等许多工作的进展, 这里面也充斥着房地产投资的风险。

置地方式风险。由于投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权, 已有土地也不能轻易地改变土地用途, 所以通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在着置地方式风险。

置地时机风险。比如建设资金落实困难导致不能按时开工, 土地闲置、购地资金沉淀产生利息损失。

融资风险。融资风险是指利用各种方式融通资金时, 由于融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过股权融资时, 由于发行股票时机不当、数量不当, 价格不合理造成发行股票困难、融资成本过高, 给开发者带来损失。

2.3 建设阶段。

工期风险。如承包商错误估计了项目的特点, 低估了施工的困难, 施工组织设计不当, 遇到了复杂的地质条件而导致的工期延误等:或因为科学技术的进步, 新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期延误。

公众干预风险。由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益, 而使公众自觉性地进行干预, 阻止该项目的发展从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。

施工事故风险。安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境, 安全工作贯穿了施工全过程。由于安全工作不到位或者其它偶然因素, 导致事故发生, 引起的人身和财产损失, 最终都会给房地产投资带来风险。

质量风险。由于施工的机械、技术, 气候、水文, 建材, 人员素质等各种愿意引发项目质量不达标, 带来的房地产投资风险。

2.4 租售阶段。

在租售阶段, 房地产投资的风险主要体现在销售、物业两个方面。比如定价策略不科学等导致房地产定价不合理而给其带来的收益损失。定价过高导致房地产滞销, 总收益下降。或是定价过低了白白损失收益。

另外由于消费者不仅注重其价格和质量, 而且还十分注重其租售后服务, 即物业管理, 物业不当有时也会给房地产投资带来风险。

3 房地产投资风险预防

3.1 在投资决策阶段, 首先要做好人才储备和

队伍建设, 充分进行可行性研究, 加强对市场的现状和发展趋势的预测和调研, 把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势, 经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况, 理性研判该类物业的市场供求状况并进行科学的项目可行性研究, 合理评价和选择开发投资方案;其次, 要树立全员正确的风险态度, 加强风险资料搜集、整理和比较, 强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习, 高度重视企业风险管理;最后, 要建立风险管理制度, 制定科学的考核标准和奖罚措施, 并在实际中严格执行, 建立健全风险管理机构, 编制并推行风险管理计划。

3.2 在开发前期阶段, 开发商应主动与地方

政府、各专业管理部门、金融机构、原土地、地上物所有者搞好关系, 密切双方联系, 征得其理解和支持;及时同有关部门沟通, 获取对地块使用意图的确认, 妥善处理征地、拆迁和补偿问题;委托水平高、信誉好的勘察、设计单位进行勘察、设计, 并就初步设计方案与政府有关管理部门进行沟通, 认可后方可进行详细设计, 同时严格控制设计进度及设计质量;根据资金需求量、使用时间和融资成本确定最佳融资方案;及时落实建设条件并根据开发商自身招标能力、管理能力、工程特点、工程规模等选择适当的招标、发包方式, 严格承包商和分包商的资格审查, 并选择合适的合同形式签订工程承包合同。

3.3 在工程建设阶段, 开发商应明确工程开

竣工日期, 确定质量标准和进度、质量、安全要求, 严格审查承包商和分包商的施工组织设计、技术方案, 特别是新材料、新技术和新工艺的应用, 以及承包商和分包商的进度、质量、安全保证体系并督促其落实;进行设计交底, 严格控制设计变更, 做好现场施工日志并注意资料收集和保存, 按时支付工程预付款、进度款, 确保按施工总进度计划和年、季、月进度计划进行施工, 妥善、及时处理施工索赔与反索赔;坚持以人为控制中心, 从人、材料、机械设备、方法和环境五个方面严格进行质量、安全控制, 建立健全质量、安全负责制;严格按概预算控制建筑成本;加强工程监理, 定期视察现场, 定期、及时召开现场例会以及临时协调会等。

3.4 在房地产租售阶段, 直接影响项目乃至整个开发公司的生死存亡。

开发商应充分了解市场需求, 包括供求状况、消费者购买力和消费偏好、房地产市场竞争程度、竞争规模及竞争方式、房地产市场的性质、结构及发育程度等, 并结合所推出物业的特点制定营销策略, 进行房地产市场合理定位, 确定房地产的租售价格, 同时在考虑成本及投资收益目标前提下选择适当的租售渠道及营销方式, 通过广告、宣传推广、人员推销及促销措施, 明确房地产租售指标, 制定营销奖罚制度, 加强营销人员的业务培训等。

4 结论

8.我国房地产开发企业品牌建设分析 篇八

关键词 品牌 房地产品牌 房地产品牌管理

一、我国房地产品牌存在的问题及分析

1、缺乏对品牌的系统性认识和完善的识别系统

我国绝大多数开发企业缺乏对品牌的系统性认识和完善的识别系统，几乎每一家房地产公司都有自己的注册商标、企业标识和口号，注意力仍然集中在销售和盈利上，认为品牌就是广告、Logo，但是未认识到品牌建设是一个庞大复杂的系统工程，需要采取科学合理的品牌建设策略，建立有效的品牌管理机制。许多企业只注重某一具体项目的包装与宣传，不注重持续管理，忽视了品牌的一贯性，难以在消费者心目中形成对企业和项目的统一印象，所以，很难维持品牌的长期领先地位和品牌无形资产的积累。

2、品牌粗制滥造，缺乏个性

我国房地产企业市场上的品牌传播很多，但低效、粗制滥造、缺乏个性的品牌不胜枚举。在我国，房地产开发企业似乎特别喜欢那种滥用概念的文字游戏乐，在房地产项目的宣传册中，“洋房、花园、别墅、豪宅”等一些毫无意义和个性的词汇屡见不鲜，也会用一些如“维多利亚、西班牙风情、欧洲宫廷”等外来语词，来赚取消费者的关注，但是又难以从建筑风格、社区环境和文化氛围中找到相匹配的事物，在这些华丽的外衣下，我们无法想象出究竟是哪家房地产企业的项目，这对品牌的所造和传播毫无意义。即使，有些项目取得了成功，但是都只是曇花一现，很难形成长远的品牌效应。还有一些房地产企业动辄投入数千万，过分地依赖于广告、宣传册轰炸的烧钱行为，不顾及消费者的意愿，盲目泛滥的诉求，完全忽视了品牌的唯一性、独特性和可识别性，留给消费者的则是一个非常粗糙、模糊且毫无个性的品牌形象。严重影响了企业品牌传播。

3、企业品牌空心化现象严重

企业品牌空心化现象主要是品牌定位空心化和品牌形象空心化，主要表现是，单纯的品牌符号化，缺乏个性化和文化内涵，定位同质化和模糊化严重，导致目标受众对品牌的认知与品牌知名度严重不对称，品牌与产品之间缺乏良性的互动，对消费者的购买决策的影响力较弱，无法将品牌对消费者承诺的利益以具体的产品来实现。

二、我国房地产业发展趋势

1、资源整合，形成产业联盟

近几年来，国务院陆续出台了一些针对土地的文件和规定，重点调控房地产行业，提高了房地产行业的获取土地的门槛和融资成本，使房地产行业内部的兼并、重组、破产、淘汰将无法避免，那些实力强、资本雄厚、管理先进、规模大的房地产企业将会成为房地产市场的主体。为了保证项目开发成功，房地产开发企业必然整合整合产业链上下游的资源，与相关产业建立合作伙伴关系，以产业联盟的方式共同开发、共同承担风险，取得1加1大于2的效应，从而获得规模效益，降低成本，共同获益。

2、规模开发，实现跨区域扩张

房地产行业也存在规模经济。由于房地产业是一个涉及众多行业和众多环节的综合性行业，它不得不在众多环节投入大量的管理成本。假如分散开发小规模的房地产项目，在分散管理的状态下，必然会导致个管理环节上的人、财、物的重叠，管理成本将会大大超支，并造成严重的资源浪费。而规模化开发，合理地进行资源整合，能够有效地避免管理环节上的重叠，既能大大降低管理成本，又能很好地保证项目的质量，从而产生规模效应，实现规模经济。未来房地产市场将由那些实力雄厚、理念领先的品牌企业掌控，实现向跨区域区域扩张势在必行。

3、金融创新，品牌制胜

房地产业是典型的资本密集型产业，金融把握着是房地产行业的命脉，融资能力的强弱直接决定着企业的生死存亡。而品牌则是金融机构评价房地产实力的重要参考依据，品牌信誉能够助推房地产企业在融资中获胜。我国的房地产业已进入了品牌竞争阶段，以品牌获得长期的竞争优势和持续的忠诚度成为赢得市场竞争的关键。 目前我国房地产企业的融资模式以“自有资金+银行贷款”和“自有资金+机构投资+银行贷款”为主。我国的一些风险投资者、投资机构以及金融机构都非常看好房地产市场，在政策监管和约束条件下，如何进行房地产金融创新是解决目前房地产企业金融出境的最佳出路。品牌成为企业屹立不倒的法宝，在竞争中取胜的关键。

三、房地产品牌建设的意义

房地产开发企业要想在竞争中取胜，要想可持续发展，必须走品牌经营之路。地产品牌建设对房地产企业的意义。（1）有助于获得品牌溢价收益品牌不仅仅是楼盘的标识，也是房地产商品价值的重要组成部分，是消费者情感化标签。房地产品牌价值最直接表现为产品定价，消费者一旦认可了某个品牌，将会趋之若鹜，房地产产品可能会供不应求，从而使该企业获得非常高的利润。（2）有助于提高销售速度，节约营销成本知品名牌在房地产项目开发的初期就能引起社会广泛的关注，消费者之间的口碑营销，使得其销售速度往往快于那些小品牌房地产企业，营销的成本也比较低。（3）有助于房地产企业融资房地产行业资金周转慢、对资金依赖程度高，融资能力直接关系到企业的生存和发展。尤其是新开发项目时，资金往往成为瓶颈。品牌能够提升房地产企业的美誉，较容易获得银行的提供的融资机会。产品牌建设对消费者的意义⑴节省了消费者的信息搜集成本、认知成本面对琳琅满目的楼盘，如果缺乏足够的房地产知识，消费者很难做出准确的购房决策。获得对一个品牌的认知，消费者要为之付出的大量时间、精力、财力。品牌的广告宣传、市场率、营销推广，减少了消费者搜集信息的时间、成本和精力，缩短了其决策过程。（2）降低了消费者的投资风险房产的投入金额巨大，在市场信息的不对称的情况下，消费者面临着巨大的投资风险。在很大程度上，消费者是通过选择品牌做购房决策的。品牌口碑良好的房地产企业，为了打造一个经典楼盘，往往支付很高的成本，来保证房屋的质量和配套服务体系，消费者选择选择信誉良好的品牌，能有效降低投资风险。

四、结束语

本文着眼于国内关于房地产企业品牌建设和研究成果现状，通过参考国内外文献，重点分析我国房地产品牌建设的现状、存在的问题、发展趋势和意义。希望能为想了解房地产品牌建设相关信息的人提供一点点帮助。由于本人的知识和阅历有限，研究水平欠缺，论文有所不足，还有很多问题尚待完善和探讨。真诚希望各位有识之士批评指点。

参考文献：

[1]2011中国房地产品牌价值研究报告.

[2]中国房地产品牌价值研究报告.