预购商品房抵押合同

预购商品房抵押合同（共5篇）

1.预购商品房抵押合同 篇一

预购商品房抵押权预告登记的法律效力分析

作者：董树林

江苏银行某分行与袁某签订个人购房借款合同一份，中某房地产开发公司作为保证人为该笔借款提供连带责任担保，同时袁某在袁某中某房地产公司购买的H号房屋进行了预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记，江苏银行某分行为预购商品房抵押权预告登记权利人。之后，江苏银行某分行与袁某签订房地产抵押合同一份，约定将H号房屋设立为袁某履行借款合同的抵押担保。H号房屋至今未办理所有权登记手续。现因未能按约偿还借款本息，江苏银行某分行诉至，请求判决：

1、被告袁某立即偿还借款本息、罚金等若干元；

2、确认其对H号房屋在经依拍卖、变卖时享有优先受偿权

3、被告中某房地产开发公司承担连带责任。

本案争议在于江苏银行某分行能否依据预购商品房抵押权预告登记，主张其对H号房屋在依法拍卖、变卖时享有优先受偿权？

第一种意见认为江苏银行某分行与袁某签订的抵押合同成立并生效，并在之前办理了预购商品房抵押权预告登记，依法设立了担保物权，应当认定江苏银行某分行对H号房屋在拍卖、变卖时享有优先受偿权。

第二种意见认为江苏银行某分行与袁某签订的抵押合同成立并生效，但预购商品房抵押权预告登记并非等同于抵押权登记，不应认定江苏银行某分行对H号房屋在拍卖、变卖时享有优先受偿权。

清河区经审理认为，江苏银行某分行与袁某签订了抵押合同，并已办理抵押权预购商品房预告登记，但H号房屋所有权至今未转移至袁某名下，亦未办理正式的抵押登记手续，根据我国《物权法》第一百八十七条的规定，H号房屋的抵押权并未设立，因此，江苏银行某分行要求对H号房屋在依法拍卖、变卖时享有优先受偿权无事实和法律依据，不予支持。

本案的处理结果体现了预购商品房抵押权预告登记与抵押权登记二者的法律效力区别。现分析如下：

一、预购商品房预告登记的法律效力。我国《物权法》第二十条的规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”上述规定包含三层含义：

1、预告登记的目的，即“为保障将来实现物权”。由此可见，预告登记并非物权登记行为，“而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权”。[i]事实上，预购商品房预告登记所要达到的法律效果是在合同请求权与现实物权之间建立有利于不动产交易买受人的权利纽带，保障不动产交易关系的稳定。就其本质，预购商品房预告登记所要保护的仍是合同之债的请求权。

2、预购商品房预告登记的效果，即“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。据此可以看出，预购商品房预告登记所要保护债的请求权具有排他效力，也就是说，经预告登记的请求权能够对抗后来发生的与该请求权相冲突的不动产物权的处分行为。预告登记使得其所保护的债的请求权效果及于物权，在未经预告登记权利人同的情形下，能够产生否定物权变动的法律后果，这也是预购商品房预告登记的要义。但是，在不发生此种情形时，却不能得出预购商品房预告登记就是物权登记的结论。毕竟不动产物权的转移登记有赖于预告登记权利人的请求，在预告登记权利人未作物权变更登记请求的情形下，不动产物权不会发生自动转移的后果。

3、预告登记的失效。“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记的失效后果能够有效解释为什么预告登记虽具有物权请求权的排他效力却不能等同于物权登记的问题。预告登记制度旨在保护不动产交易关系的稳定性，特别是保障买受人的权益。但是，预告登记亦应受到约束，否则可能产生预购商品房预告登记权利人怠于行使权利，从而有损实际登记权利人的权益。正因为预告登记存在失效的可能，才不能将预购商品房预告登记等同于物权登记。因为“原债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记也就失去其存在的基础。”[ii]也就是说，预购商品房预告登记可以特定的情形下失效，但物权只能产生变动而不会失效。

基于上述分析，预告登记权利人并非必然将来成为不动产所有权人，只是在预告登记权利人依照法律规定或者约定的物权变动条件成就时，其享有排他的请求进行物权变动的权利，可见“预购商品房预告登记所要登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。”[iii]

二、预购商品房抵押权预告登记的法律效力。我国《物权法》并未对预购商品房抵押权预告登记有所规定；2008 年建设部颁布了《房屋登记办法》，该办法第六十七条规定了以预购商品房设定抵押的，当事人可以申请预购商品房抵押权预告登记。该办法并未将预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记加以区分对待，均列入预告登记范围。第六十八条关于预告登记的效力规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3 个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”该办法第七十一条规定了申请预购商品房抵押权预告登记的形式要件，即：“申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：登记申请书；申请人的身份证明；抵押合同；主债权合同；预购商品房预告登记证明；当事人关于预告登记的约定；其他必要的材料。”然而纵观《房屋登记办法》，其亦未对预购商品房抵押权预告登记的性质作出规定。依据《房屋登记办法》的有关规定，对预购商品房抵押权预告登记可以作如下理解：

1、预购商品房抵押权预告登记的基础条件是存在预购商品房预告登记。没有预购商品房预告登记，也就没有预购商品房抵押权预告登记，二者之间具有从属关系与先后顺序。故在预购商品房预告登记不能等同于物权登记的前提下，预购商品房抵押权预告登记同样不能等同于抵押权登记。原因在于抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立；而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非现实物权，因此，将预购商品房抵押权预告登记等同于抵押权登记没有权利基础和法律依据，预购商品房抵押权预告登记并非设立担保物权的行为。

2、预购商品房抵押权预告登记所保护的是抵押权登记顺位。该办法规定“当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”笔者以为，鉴于同一财产可以向两个以上的债权人抵押，因此，对预购商品房抵押权预告登记作合理解释，系为保全一项将来以发生抵押权按序变动为目的的请求权的不动产登记。即在作为权利基础的不动产物权得以转移登记至预购商品房预告登记义务人时，预购商品房抵押权预告登记权利人享有得以预购商品房抵押权预告登记同等的顺位变更登记为抵押权人的请求权，体现的是抵押权登记的顺位保护。也就是说，无论将来不动产上设立多少抵押权，经预购商品抵押权房预告登记后变更登记为抵押权的，该抵押权依然保持在预购商品房抵押权预告登记时的顺位。有一种观点认为，预购商品房抵押权预告登记系设立担保物权的行为，故亦具有对抗物权变更的效果，依据是《房屋登记办法》第六十八条第一款规定：“预购商品房预告登记后，未经预购商品房预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”显然，作为部门规章的《房屋登记办法》不能作出设立、限制、变更物权的规定，对上述规定的合理性亦不予讨论，仅就该规定而言，只能发生房屋登记机构“不予办理”的后果，以此认定抵押权预购商品房预告登记具有对抗物权变更的效果没有依据。然而，在预购商品房预告登记失效的情形下，抵押权预购商品房预告登记是否同样归于失效及抵押权预购商品房预告登记权利人的优先请求权是否丧失的问题，虽不在本文所要探讨的问题之列，但值得进一步研究。

综上，抵押权预购商品房预告登记与抵押登记具有明显的区别，二者法律后果亦不相同。抵押权预购商品房预告登记权利人对经预购商品房预告登记的不动产不享有抵押权登记产生的法律后果，即在对经预购商品房预告登记的不动产依法进行拍卖、变卖时，不享有优先受偿权。

2.预购商品房抵押合同 篇二

《房屋登记办法》实施后, 在办理预购商品房抵押预告登记时有两个制约条件, 一是在办理预购商品房抵押预告登记前, 必须办理预购商品房预告登记;二是在办理预购商品房抵押预告登记后, 自能进行房屋转移登记和房屋抵押登记时的三个月内不申请相应登记的, 预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记失效。

在办理预购商品房抵押预告登记前后需要办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记、预购商品房预告登记转商品房转移登记、预购商品房抵押预告登记转房屋抵押登记。怎样做才能达到既不增加申请人负担、方便高效, 又能使登记不失效、保护当事人权利, 成为登记机构必须考虑的问题。

我们的做法是, 在办理预购商品房抵押预告登记中, 采取“预填表格、预收要件、预交费用、合并受理、分期登记”的办法, 实行内部提档、代位运作。

一、预填表格

我们在《商品房买卖合同》中按《房屋登记办法》的要求, 增加了关于办理预告登记的内容, 在附件中增加了房屋预告登记、房屋转移登记两种申请表格。购房人在与开发商签订买卖合同时, 双方就是否进行预告登记进行约定, 并在相应的登记申请表上签字盖章。预购商品房抵押预告登记申请人双方在签订主债权合同时, 也同时在预购商品房抵押预告登记、房屋抵押登记申请表上签字盖章。这样, 在申请人办理预购商品房预告登记以后, 再办理预购商品房抵押预告登记、预购商品房预告登记转商品房转移登记、预购商品房抵押预告登记转房屋抵押登记的手续中, 所需要的申请表格一次性完成, 存入房产档案。在办理相应本登记时, 工作人员自行提档就可完成, 申请人无需重复往返开发商、金融单位、登记机构之间。

二、预收要件

在办理预购商品房预告登记时, 对于申请人身份证明、商品房买卖合同、购房票据、主债权合同、抵押合同等必收要件, 审验齐全合法后, 按照需提供的次数一次性提供完备, 拍录电子档案, 实物原件存入房产档案。在以后的相关登记中, 不需要重复拍录电子信息, 只需调库审核。对于实物档案的衔接, 由内部工作人员运转。

三、预收费用

在办理预购商品房预告登记时, 同时预收以后三个相关登记的登记费用, 申请人不再分别到登记机构缴费。

四、分期登记

3.预购商品房抵押合同 篇三

[关键词] 商品房预售格式条款法律规制

商品房预售合同多采格式合同形式制成，和一般格式合同一致的一点是，最易出現争议的格式条款部分依然是合同中关于免责条款的规定。我国《合同法》第三十九条、四十一条对于格式条款的规制，也重点指出了对于格式条款中免责条款的处理方式。现行合同法的规定，是针对一般意义的格式条款，并没有具体到商品房预售合同中格式条款的规制，且合同法的规定本身有许多需要细化的地方。在现有《合同法》的框架下，需要针对商品房预售合同中的格式条款作出具体说明，以便更好地指导商品房预售的司法实践，保护预购方的合法权益。

第一，《合同法》三十九条提到，提供格式条款的一方对于免除或者限制自身责任的免责条款，应当采取合理的方式提请对方注意。这里有许多需要细化的问题，包括提请注意的方式，提请注意的时间，提请注意的程度等；另外，如果提供格式条款的一方没有这么做，有什么后果？是有效、无效还是效力待定？具体而言:（1)提请注意的方式。笔者认为，提请注意的方式应采明示，且在合同文本中采用大号字体予以标示。格式合同当中免除或限制责任的条款对于提供方而言，属有利条款，提供方应当为此种有利倾向承担较多义务，这也符合民法公平原则及权利义务相一致的原则。在商品房预售合同当中，因前面所提到的此类格式条款对于预购方利益的极易侵害性，应当以个别提请注意为原则。(2）提请注意的时间。提请注意的时间应为合同订立之前。如果在订立合同之前，格式条款的制定方并未就其免除或限制责任条款对相对人做出提请注意的说明，则针对此类条款，应视为双方并未达成合意，不能视为订入合同。如商品房的销售商在预售合同订立之后又做出的关于免责条款的规定，即属此类情况。除非预购方予以认可，否则不能视为合同的组成部分。（3）提请注意的程度。提请注意的程度应根据相对人的情况有所区别，但根本的标准是条文表述必须清楚明白，不能含糊不清，能够使相对人在熟知条款内容的前提下做出选择。商品房预售合同不仅不同于一般的格式合同，而且与商品房的现房销售合同也有差别。这就要求预售者对预购者所做的有关合同尤其是格式条款的说明，清晰明白的程度更高。除合同的主要条款外，对于合同的具体条款及相关的质量条款也要有所明确。避免合同中出现弹性的、含糊的条款。对于价格，不但要准确了解单价，还必须要求开发商标明总价。在质量条款上要清楚预售房屋的面积、数量、房屋地段、楼层朝向、房屋的结构及功能、装修状况、设备、约定的建材配备等级、保修期限、公共配套设施等。此外，对于房屋预售款的支付方式、期限以及房屋产权的转移方式、违约及争议解决条款等都要求明示。（4）如果提供格式条款的一方没有履行对于免除或限制责任条款的说明或提请注意义务，应当认为此类条款并未订入合同。

第二，《合同法》四十一条规定了格式条款的解释规则。根据规定，商品房预售合同的解释应采取以下三项规则：（1）对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。这里的按通常理解解释，实际上是指按客观解释，应当包括三个方面：其一，所解释的条款应是客观的，即尊重条款的字面含义，不应考虑当事人缔约时的单个因素和具体因素，原因在于格式条款制定的预先性及其对象的不确定性。其二，解释时应探求当事人真实意思的客观性。这里所指当事人的真实意思，并非指格式条款制定方的真实意思，也非指作为格式条款相对方的单个消费者的内心真意，而是指格式条款相对方群体的一般的、普遍的、正常的理解。其三，利益衡量的客观性。即在解释格式条款时，应客观、全面地对当事人双方的利益进行衡量，使格式条款提供者与相对人群体之间的利益实现平衡。（2）对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。商品房预售合同大都是销售商为重复使用而预先制定，经济理性人的假设告诉我们，销售商必然为追求利益的最大化而在条款制定时加入对自己有利的条款，尽管这种做法可能因其制定方法的技术高低而有着明显性方面的差别。因此，当格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释，这也符合权利与义务相对应的原则。（3）格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。非格式条款往往签订于格式条款的订立之后，与格式条款的预先制定、不与对方协商的特性相比，非格式条款是双方当事人协商一致的产物，更能体现双方的意志，而且具有具体性的优势，因而应当优先采用非格式条款。

商品房预售合同涉及的法律关系复杂，程序要求严格。又因其特殊属性，极易造成对相对人合法权益的侵害。在国家尚未取消预售制度的大背景之下，动用相关部门法对其进行规制，扬其利，去其弊，是可行的选择。

参考文献：

[1]陈耀东:商品房买卖法律问题专论[M].北京:法律出版社，2003年版

[2]宋庭敏:我国商品房预售制度研究[J].财经问题研究，2006年,（1）:46～48

[3]中国人民银行房地产金融分析小组.2004中国房地产金融报告[R].北京:社会科学文献出版社，2004.

4.商品房抵押合同 篇四

借款人（抵押人）

借款人为购买 （以下称“房产商”）的 （以下称“房产”），向贷款人申请贷款，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国经济合同法》以及交通银行有关业务办法的规定，经双方协商同意，订立以下条款，共同遵守。

第一条 贷款币种、金额和期限

1．1 贷款币种：

1．2 贷款最高额为 元（大写 元）整。

1．3 贷款期限：

贷款期限为 年。自一九 年 月 日至一九 年 月 日止。分 期等额归还。

第二条 利率和利息的计算

2．1 贷款利率为“伦敦银行同业拆放利率”加 个百分点（LIBOR＋ ％），合同范本《交通银行外汇商品房抵押贷款合同-范文》。每期计息日的 的LIBOR为 贷款利率的LIBOR，但每笔放款的第一个计息期的LIBOR为该贷款发放日的LIBOR。LIBOR采用 个月浮动。

2．2 贷款利息以贷款的实际发放天数计收，以360天为一年。

2．3 结息方式：

第三条 贷款条件

3．1 借款人必须向贷款人提供下列资料：

a．《房产抵押贷款申请书》和《贷款申请人资料》；

b．与房产商签订《预购房屋合同正本》或《购房契约》；

c．房产商出具的购房预付款的凭证。

3．2 借款人到贷款人指定银行开立购房专户，今后有关购房费用，均通过该帐户结算。

第四条 提款

借款人不可撤销地授权贷款人，根据“预购房合同”规定，当贷款人收到房产商付款通知书后，主动将贷款划入房产商在贷款人处开立的帐户，并借记借款人帐户。向借款人发出付款通知书。

第五条 还款

5．1 借款人应遵照本合同1．3条款规定，按时偿还。

5．2 每次还款日前十五天之内，借款人应将本期归还的贷款和支付的利率存入购房专户。由贷款人在还款到期日，主动在购房专户中扣除其款项，无须事先通知借款人。

第六条 提前还款

6．1 借款人如果提前偿还部分或全部贷款，必须在三十天前书面通知贷款人。

6．2 提前还款只限于还款期序的倒序进行，而不能抵冲即将到期的贷款或下期的还款。

6．3 借款人提前还款，应向贷款人支付提前还款金额的0．5％至1％补偿金。

甲方：

乙方：

5.交通银行外汇商品房抵押贷款合同 篇五

法定地址：电话法定代表：电话

借款人（抵押人）电话

住址：

本人有效身份证编号：

借款人为购买（以下称“房产商”）的（以下称“房产”），向贷款人申请贷款，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华

人民共和国合同法》以

及交通银行有关业务办法的规定，经双方协商同意，订立以下条款，共同遵守。

第一条贷款币种、金额和期限

１．１贷款币种：

１．２贷款最高额为元（大写元）整。

１．３贷款期限：

贷款期限为年。自一九年月日至一九年月日止。分期等额归还。

第二条利率和利息的计算

２．１贷款利率为“伦敦银行同业拆放利率”加个百分点（ＬＩＢＯＲ＋％）。每期计息日的的ＬＩＢＯＲ为贷款利率的ＬＩＢＯＲ，但每笔放款的第一个计息期的ＬＩＢＯＲ为该贷款发放日的ＬＩＢＯＲ。ＬＩＢＯＲ采用

个月浮动。

２．２贷款利息以贷款的实际发放天数计收，以３６０天为一年。

２．３结息方式：

第三条贷款条件

３．１借款人必须向贷款人提供下列资料：

ａ．《房产抵押贷款申请书》和《贷款申请人资料》；

ｂ．与房产商签订《预购房屋合同正本》或《购房契约》；

ｃ．房产商出具的购房预付款的凭证。

３．２借款人到贷款人指定银行开立购房专户，今后有关购房费用，均通过该帐户结算。

第四条提款

借款人不可撤销地授权贷款人，根据“预购房合同”规定，当贷款人收到房产商付款通知书后，主动将贷款划入房产商在贷款人处开立的帐户，并借记借款人帐户。向借款人发出付款通知书。

第五条还款

５．１借款人应遵照本合同１．３条款规定，按时偿还。

５．２每次还款日前十五天之内，借款人应将本期归还的贷款和支付的利率存入购房专户。由贷款人在还款到期日，主动在购房专户中扣除其款项，无须事先通知借款人。

第六条提前还款

６．１借款人如果提前偿还部分或全部贷款，必须在三十天前书面通知贷款人。

６．２提前还款只限于还款期序的倒序进行，而不能抵冲即将到期的贷款或下期的还款。

６．３借款人提前还款，应向贷款人支付提前还款金额的０．５％至１％补偿金。

ａ．借款人在贷款不足一年（含一年）内提前还款，应向贷款人缴付提前还款金额的百分之一补偿金；

ｂ．借款人在获得超过一年后提前还款，应向贷款人缴付提前还款金额０．５％的补偿金。

第七条手续费及其他费用

７．１手续费：贷款合同签订后，借款人应在本合同签订后日之内向贷款人支付贷款金额的％手续费。

７．２在购房与贷款过程中所涉及的契税、保险、法律手续、抵押登记、抵押物的处置等费用，均由借款人支付。

７．３由于借款人违约行为使贷款人遭受损失及由此产生的一切有关费用，均由借款人承担。

第八条保险

借款人必须按贷款人规定的时间和指定的险种到保险公司分公司办妥

抵押物的保险手续，投保金额不得低于抵押物的总价值，投保期限应长于贷款期限１－３个月，保险单正本须注明贷款人为第一受益人，并将保险单正本送交贷款人。

第九条借款人的保证

９．１保证按合同规定，按时按金额还本付息。

９．２向贷款人提供一切资料真实可靠，无任何伪装和隐瞒事实。

９．３抵押房产的损毁，不论任何原因，均须负责赔偿贷款人的损失。

第十条贷款人的责任

１０．１按合同有关规定，准时提供贷款予借款人。该贷款人以购房者的名义转入房产商在贷款人处的帐户。

１０．２借款人按合同规定，付清贷款总额，利息以及其它应付款项之后，将抵押的《房产买卖契约》或《房产权证书》交还给借款人。

第十一条违约及处理

１１．１下列事项构成违约：

（１）借款人在付息日、还款日未能或未能足额支付应归还的本金及应付的利息，造成贷款逾期和欠息；

（２）借款人失去执行合同的能力或某些事件之发生使得本合同之执行成为违法或不可能；

（３）借款人违反本合同或附件的其他条款。

１１．２违约的处置：

（１）当借款人发生上述１１．１（１）的行为时，贷款人从借款人违约之日起按逾期和欠息金额在原定利率的基础上加收２０％的罚息；