公租房管理办法

公租房管理办法（精选8篇）

1.公租房管理办法 篇一

下文是小编为您准备的广州公租房管理试行办法，欢迎大家阅读。

第一章 总则

第一条 为完善本市住房保障体系，加快发展公共租赁住房，根据《公共租赁住房管理办法》(住房和城乡建设部令第11号)、《印发关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知》(粤府办〔2010〕65号)和《印发广东省住房保障制度改革创新方案的通知》(粤府办〔2012〕12号)，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称的公共租赁住房保障制度，是指按照规定的条件通过发放住房租赁补贴、提供公共租赁住房等方式，以解决本市城镇户籍低收入家庭住房困难为主的住房保障制度。

本办法所称的住房租赁补贴，是指住房保障部门向符合条件的保障对象按照规定的标准发放的货币补贴。

本办法所称的公共租赁住房，是指由政府或政府组建的住房保障投资公司筹集、管理，限定建设标准、租金标准、供应对象，面向符合条件的住房困难家庭出租的保障性住房。

第三条 本市市辖十区建设、分配、管理公共租赁住房，发放租赁补贴，实施公共租赁住房保障制度，适用本办法。

第四条 市政府统筹全市公共租赁住房保障工作，对涉及全市公共租赁住房保障的重大事项进行决策、协调和监督。

各区政府负责统筹辖区内公共租赁住房保障的具体实施工作，确保公共租赁住房保障机构、人员、经费等落实到位。

第五条 市住房保障办公室(以下称市住房保障部门)是全市公共租赁住房保障行政主管部门，负责研究制定本市公共租赁住房保障发展规划、计划和相关政策，负责组织和监督公共租赁住房筹集、资格审核、房屋分配和后续监管等工作，指导各区住房保障部门开展公共租赁住房保障相关工作，组织实施本办法。

民政部门负责审查核实公共租赁住房保障申请家庭的经济状况;住房保障部门负责审查核实其住房困难状况;发展改革、国土房管、城乡建设、规划、财政、物价、人力资源和社会保障、人口计生、公安、税务、金融、住房公积金、监察、审计等政府相关职能部门按照职责分工，协同做好公共租赁住房保障相关工作。

各区住房保障部门负责辖区内公共租赁住房筹集、住房租赁补贴计发、房源配租、房屋使用后续监管以及违规使用等违规行为的查处工作，并会同民政等相关职能部门做好保障资格复核、资格期满审查、骗取住房保障等违规行为的查处等相关工作。

各街道办事处(镇政府)负责辖区内公共租赁住房保障的申请受理、资格初审等工作，相关工作经费纳入市区两级财政预算。

第二章 建设管理

第六条 市住房保障部门应按照“以需定供”原则，制定公共租赁住房中长期建设发展规划和建设计划，经市政府批准后向社会公布。

第七条 公共租赁住房通过新建、改建、购买、租赁、接管以及接受捐赠等方式筹集。

第八条 新建的公共租赁住房可以集中建设，也可以在普通商品房项目或结合“三旧”改造项目按需配建，配建的具体项目和比例在土地出让计划和“三旧”改造实施计划中确定。

国土部门应在建设项目用地出让合同中，明确配套建设的公共租赁住房总建筑面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准、建设时序、配建方式、交楼时间及方式、产权管理、物业管理、违约责任等内容。

配建的公共租赁住房原则上集中建设，与所在项目的商品房统一规划、同步建设、同步配套和同步交付。建成的公共租赁住房按照土地出让合同约定管理，并向全市符合公共租赁住房保障条件的家庭供应。

第九条 公共租赁住房建设用地纳入土地利用计划，所需新增建设用地计划指标优先安排，单列下达，实行“应保尽保”。收回的闲置土地，优先安排用于公共租赁住房建设。

第十条 政府投资建设的公共租赁住房用地，采取划拨方式供应。

住房保障部门经批准后可以试行利用集体建设用地建设公共租赁住房，其建设用地使用权按照《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》取得。

公共租赁住房项目配套的经营性设施，按本市土地出让金规定征收土地出让金。

第十一条 公共租赁住房以满足基本居住需求为原则。新建的成套公共租赁住房，单套建筑面积控制在60平方米以下，以40平方米左右为主;以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应执行国家宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。

第十二条 公共租赁住房项目近期建设实施规划(或项目建议书)、可行性研究报告应当按照国家、省、市有关规定进行编制，充分论证项目建设的必要性和可行性。为完善保障性住房周边配套，鼓励保障性住房与周边配套市政公用设施整体立项、同步实施。

第十三条 对于独立建设的保障性住房建设项目，在控制建筑密度，保证日照、通风、消防和绿地率的前提下，可按照本市保障性住房规划审批有关容积率规定的上限执行。

公共租赁住房项目设计必须按规划要求配置足够的配套公共服务设施和市政公用设施，配套公共服务设施比例应不小于住宅建筑面积的6%。配套经营性公共服务设施比例应不大于住宅建筑面积的6.5%;周边地区配套公共服务设施缺乏且用地面积≤3公顷的地块，可以适当增加配套经营性公共服务设施比例，但不超过住宅建筑面积的10%。

第十四条 纳入建设计划的公共租赁住房项目，纳入市重点项目管理，按市重点建设项目报批绿色通道规定办理审批事项。

第十五条 公共租赁住房工程严格按国家有关建筑工程质量安全标准和建设程序进行勘察、设计、施工和验收，工程质量应达到设计文件和承包合同规定的质量标准。工程项目实行分户验收制度和质量终身负责制。建设单位须在建筑物明显部位设置质量责任永久性标牌，接受社会监督。

第十六条 公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”。住宅部分应整体确权，由房屋登记部门在房屋所有权证上注明“公共租赁住房”字样及用地性质，不得分割登记、分割转移登记和分割抵押登记，但可以依法整体抵押、整体(整幢)转让，转让后公共租赁住房性质不变。

经营性配套设施可以独立登记，可以依法转让、转租。

第十七条 公共租赁住房资金来源除公共财政预算资金外，土地出让净收益用于公共租赁住房建设的资金按照国家规定的比例足额提取，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的余额以及单位住房基金增值收益，全部用于公共租赁住房保障。

第十八条 充分利用现有资源，搭建保障性住房投融资平台。组织开展金融创新试点，探索通过公共租赁住房股权信托基金、发行债券、社保基金、保险资金、纳入国家住房公积金贷款试点城市等渠道，筹措各类低息、中长期贷款。

第十九条 公共租赁住房建设一律免收各项行政事业性收费和政府性基金，并落实建设、买卖(购买或转让住房作为公共租赁住房房源)、经营等环节免征城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、房产税等政策规定。

第二十条 公共租赁住房租金收入和配套设施租金收入，应当按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入应优先专项用于偿还公共租赁住房贷款本息、维护和管理支出以及弥补物业服务经费按政府指导价规定标准计算的不足部分。租金收入用于上述款项的不足部分由财政安排。

第三章 准入管理

第二十一条 公共租赁住房保障原则上以家庭为单位申请。每个家庭确定1名申请人，其他家庭成员为共同申请人。申请人应年满18周岁且具有完全民事行为能力，共同申请的家庭成员应当具有法定赡养、抚养、扶养、收养关系。

具有本市市区城镇户籍，年满30周岁的单身人士，可独立申请;孤儿年满18岁后，可独立申请。

第二十二条 申请公共租赁住房保障应当同时符合下列条件：

(一)申请人及共同申请的家庭成员应当具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住。

申请人配偶非本市市区城镇户籍但在本市工作或居住的，应当作为共同申请的家庭成员。

户籍因就学、服兵役等原因迁出本市市区的，可作为家庭成员共同申请。

(二)申请时上一年家庭可支配收入、家庭资产净值符合政府公布的收入标准(具体收入标准详见附件1)。收入标准实行动态调整，由市住房保障部门根据本市经济社会发展水平和住房价格水平，参照城镇居民人均可支配收入的60%左右确定，报市政府批准后公布执行。

(三)在本市无自有产权住房，或现自有产权住房人均建筑面积低于15平方米;租住的直管房、单位自管房人均建筑面积低于15平方米(或人均居住面积低于10平方米)。

(四)申请人及共同申请的家庭成员须在申请之日前5年内在本市没有购买、出售、赠与、受赠、离婚析产或自行委托拍卖过房产(以下简称房产产权转移)。

申请人及共同申请的家庭成员因重大疾病等原因造成经济条件特别困难，在申请之日前5年内转移房产产权(不含转移给直系亲属及兄弟姐妹)，现需申请公共租赁住房保障的，应提供二级以上(含二级)医院专科医生诊断及住院等相关证明材料。

(五)申请人及共同申请的家庭成员未享受过购买安居房、经济适用住房、拆迁安置新社区住房、落实侨房政策专用房购房优惠政策。

第二十三条 符合以下情形的住房或住房份额，其面积纳入申请对象自有产权住房面积核定范围：

(一)拥有合法产权的住房，含宅基地住房;

(二)已办理预购商品房预告登记的住房;

(三)通过继承方式取得但未办理继承手续应继承份额的住房;

(四)已签订拆迁安置协议但未回迁的住房;

(五)其他实际取得的住房。

第二十四条 市、区(县级市)政府每年安排一定数量公共租赁住房，通过积分制解决部分异地务工人员住房困难，具体数量和准入条件由市住房保障部门会同市人力资源管理部门另行公布。

第二十五条 公共租赁住房保障由申请人向户籍所在地提出申请，街道办事处(镇政府)负责受理、初审及公示，经区住房保障部门会同区民政部门复核后，报市住房保障部门会同市民政部门公示和批准。

第四章 住房租赁补贴和配租管理

第二十六条 政府通过发放住房租赁补贴或提供公共租赁住房解决符合条件的公共租赁住房保障对象的基本居住需求。家庭自有产权住房人均建筑面积超过9平方米不足15平方米的，政府不予提供公共租赁住房，直接发放差额住房租赁补贴。保障对象领取住房租赁补贴后可以通过市场租赁住房等途径解决基本居住需求。

第二十七条 住房租赁补贴标准按照人均保障建筑面积、家庭人口、补贴标准、收入水平、区域等因素确定，并实行动态化管理，由市住房保障部门根据本市经济社会发展水平、保障对象收入层次以及市场租金水平等因素进行调整，报市政府确定后向社会公布(住房租赁补贴标准见附件2)。

第二十八条 区住房保障部门应每月将住房租赁补贴存入保障对象提供的银行账号，并将辖区内住房租赁补贴发放明细情况报送市住房保障部门。

第二十九条 已承租直管房或单位自管房的家庭，在领取住房租赁补贴后应当在3个月内向产权单位退回原租住的直管房或单位自管房。逾期不腾退的，停发住房租赁补贴。

第三十条 公共租赁住房实行轮候分配。住房保障部门对经审核取得公共租赁住房轮候资格的申请对象实行轮候管理，轮候配租程序由市住房保障部门另行制订细则并公布。

申请人和共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。配租房型应与申请对象人数相对应。

第三十一条 公共租赁住房的租金以单套建筑面积计算，租金标准参照市场租金水平，由市住房保障部门会同市物价部门确定并公布。

承租政府筹集的公共租赁住房的，政府根据承租家庭的收入分档次发放租金补助(具体标准见附件3)。

民政部门认定的低保、低收入或市总工会认定的特困职工住房困难家庭，或政府已有文件明确可享受租金优惠政策的对象按优惠租金计租，不予发放租金补助。

第三十二条 承租公共租赁住房应签订租赁合同，合同期限为3年。租赁合同应载明房屋的基本情况、租金标准、租金收取方式、租赁期限、合同解除、违约责任以及双方权利义务等。承租人应当按照租赁合同约定及时缴纳租金和其他费用，合法使用住房。

第三十三条 已承租直管房或单位自管房的家庭，在承租并入住公共租赁住房后，应当在1个月内退回原租住的直管房或单位自管房;逾期不退的，根据合同约定收回所承租的公共租赁住房。

第三十四条 物业服务费由承租人承担。政府建设的公共租赁住房应由住房保障部门统一设定物业服务标准和收费标准，收费标准若低于市物价部门制定的政府指导价，政府给予适当补贴，具体补贴标准和方式由财政部门会同住房保障部门确定。

配建的公共租赁住房与所在商品房项目应纳入统一的物业服务管理，按照同等待遇原则，共享小区公共服务和配套设施。

第五章 退出管理

第三十五条 享受公共租赁住房保障后，保障对象出现下列情形之一的，应当按规定退出公共租赁住房保障：

(一)家庭收入、资产超过规定标准的;

(二)购买、受赠、继承或通过其他途径获得住房，不再符合本办法规定的住房困难标准的;

(三)出现其他不符合公共租赁住房保障条件的情形的。

第三十六条 住房租赁补贴资格每3年审查一次;承租政府提供的公共租赁住房的，承租人应当在租赁合同期满之日前3个月提出续约申请，并进行资格期满审查(期满审查程序详见附件5)。

保障对象不按规定参加资格期满审查的，住房租赁补贴、租金补助自发放期限届满的次月起暂停发放，按优惠租金计租的保障对象自租赁期限届满的次月起按市场租金水平计租。保障对象补交期满审查资料后，经审核仍符合保障条件的，从审核通过次月起享受对应的保障，停发的住房租赁补贴、租金补助不予补发;经审核不再符合保障条件的，取消公共租赁住房保障资格。

第三十七条 未到资格期满审查期，家庭收入(享受保障期间连续12个月累计收入)、资产、人口和住房等住房保障条件发生变化而影响到公共租赁住房保障资格和标准的，保障对象应当自改变之日起30日内如实向户籍所在街道办事处(镇政府)申报，街道办事处(镇政府)、区住房保障部门及区民政部门应按程序核定，并将核定情况报送市住房保障部门。经审核，不再符合享受公共租赁住房保障条件的，取消享受公共租赁住房保障资格;仍符合享受公共租赁住房保障条件的，按对应的保障标准调整住房租赁补贴或租金、租金补助。

第三十八条 经核定不再符合公共租赁住房保障资格的家庭，按以下办法取消公共租赁住房保障：

(一)领取住房租赁补贴的，给予6个月的过渡期(第四十一条、第四十二条情形除外)，过渡期内发放住房租赁补贴的50%，过渡期满停止发放住房租赁补贴。

(二)承租政府提供的公共租赁住房的，承租人应在30日内结清有关费用并腾退公共租赁住房;暂时无法腾退的，给予6个月的过渡期(第四十一条、第四十二条情形除外)。其中，承租公共租赁住房后计发租金补助的，过渡期内发放租金补助的50%;享受优惠租金承租公共租赁住房的，过渡期内按公房成本租金标准的50%计租。6个月过渡期满，承租人须腾退公共租赁住房;确实无法腾退的，可申请续租1年，但停止发放租金补助，并按公共租赁住房租金标准计租;1年后仍无法腾退的，经申请改按公共租赁住房租金标准的1.2倍计租。不提出续租申请的，必须腾退公共租赁住房。

(三)因购买、受赠、继承或通过其他途径获得住房，不再符合住房困难标准而被取消公共租赁住房保障资格的，立即停止发放住房租赁补贴、租金补助及在30日内结清有关费用并腾退出公共租赁住房。有特殊原因确实无法腾退的，应当提出续租申请并说明原因，经批准后改按公共租赁住房租金标准的1.2倍计租。

承租人拒不退出公共租赁住房或不按规定缴交租金的，出租人可依法向人民法院起诉。

第三十九条 公共租赁住房承租人主动申请退出公共租赁住房的，应向出租人或其委托机构提出解除租赁合同的书面申请。

第六章 监督管理

第四十条 市和区住房保障部门、街道办事处(镇政府)应当建立公共租赁住房管理信息系统，并会同民政部门完善住房和保障对象档案，动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况，并通过群众举报、不定期检查、入户调查、信函索证、委托第三方调查取证等方式，加强公共租赁住房保障资格监管和住房使用情况巡查。

第四十一条 申请人虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料申请、骗取住房租赁补贴或骗租公共租赁住房的，取消其申请或公共租赁住房保障资格，由住房保障部门追回已发放的住房租赁补贴，租住公共租赁住房的，由住房保障部门追回已发放的租金补助，由出租人收回房屋。其中，承租人按照优惠租金标准缴纳租金的，出租人在收回房屋的同时按市场租金追缴占用公共租赁住房期间的房屋租金。上述虚报、瞒报、提供虚假证明材料的情况载入本市个人信用联合征信系统，自公共租赁住房保障申请或资格取消之日起5年内不再受理该申请人及共同申请的家庭成员住房保障申请;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

对出具虚假证明的单位或个人，由住房保障部门提请其上级主管部门或其他有权监管部门依法追究相关责任人员的责任;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第四十二条 有下列情形之一的，取消公共租赁住房保障资格，停止发放住房租赁补贴或租金补助，并由出租人收回房屋，自公共租赁住房保障资格取消之日起5年内不再受理申请人及共同申请的家庭成员住房保障申请，并依法追究相关人员责任;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任：

(一)申请人擅自将承租的住房转让、转租、出借、调换的;

(二)无正当理由连续拖欠租金3个月或累计拖欠租金6个月的;

(三)无正当理由连续空置住房3个月以上的;

(四)擅自对承租的住房进行装修和扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变其使用性质的;

(五)故意损坏承租的住房及其附属设备的;

(六)在公共租赁住房内或楼宇公共部位存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品等危害公共安全物品，经住房保障部门警告后不及时整改的;

(七)其他违反法律、法规规定的情形。

第四十三条 在普通商品房项目及“三旧”改造项目中配套建设公共租赁住房的土地使用权受让人未按合同约定进行同步建设、同步交付公共租赁住房或擅自改变公共租赁住房位置、面积、户型和设计的，按照合同约定依法追究其违约责任，并由规划或者建设等部门依照各自职权责令限期改正。

第四十四条 政府相关职能部门和街道办事处(镇政府)工作人员在规划、计划、资格审核、房源筹集、配租和监督管理等工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，追究其相关责任;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

对公共租赁住房工作中的行政管理行为有异议的，可以向有关部门投诉、申诉，或依法提请行政复议、行政诉讼。其中，对公共租赁住房审核部门作出的不予受理、审核不通过的决定有异议或不服的，可以向上一级住房保障部门投诉、申诉，或依法提请行政复议、行政诉讼。

第四十五条 违反本办法，法律、行政法规规定了行政处罚的，由有关行政管理部门按照职责依法处罚。

第七章 附则

第四十六条 自本办法实施之日起，廉租住房并入公共租赁住房管理，统一归类为公共租赁住房。

在本办法实施前已签订廉租住房租赁合同且未到期的，按合同约定执行，不予发放租金补助。租赁期满后，审查符合承租政府筹集的公共租赁住房条件的，改签公共租赁住房租赁合同，按公共租赁住房的有关规定进行管理;不符合承租政府筹集的公共租赁住房条件的，应当腾退原住房，暂时无法腾退的，可给予12个月的过渡期，过渡期内按公房成本租金标准计租，过渡期满仍不腾退的，按公房成本租金标准的1.2倍计租。

在本办法实施前已领取廉租住房租赁补贴的，从本办法实施之月起按新标准计发住房租赁补贴。若选择政府提供的公共租赁住房，应提出书面申请，经批准后进入轮候，轮候期间停止发放住房租赁补贴。

第四十七条 政府设立的开发区、工业园区、产业园区管委会可集中配套建设公共租赁住房，面向园区用人单位或就业人员(含外来务工人员)出租。出租人应参照本办法的规定，结合实际制定公共租赁住房准入、分配及监督管理方案，报送所在区住房保障部门后实施。

第四十八条 非政府投资建设的公共租赁住房，经批准可纳入本市公共租赁住房建设计划，按照国家和省的相关规定执行。

第四十九条 人才公寓纳入公共租赁住房管理，具体实施办法由市人才管理部门会同市住房保障部门另行制订。

第五十条 从化、增城市参照本办法，制订相应办法。

第五十一条 本办法自2013年5月1日试行，有效期3年。有效期届满，根据实施情况依法评估修订。

2.公租房管理办法 篇二

目前研究者的共识是地方政府在土地出让上采取了类似于交叉补贴的制度, 即通过住宅和商业用地的高地价弥补工业用地的低地价。一旦商业和居住用地的出让收入成为地方政府的“建设财政”, 那么地方政府就有另一种交叉补贴制度, 即通过商业和住宅用地的高地价来补贴公租房为主体的保障房建设。如果商品房市场因为“限购”受到制约, 那么以公租房为主体的保障房建设就会因为财力受限成了无源之水。所以, 一直以来, 就存在着一种观念, 认为市场的归市场, 保障的归保障。地方政府只需管好保障房, 而不用管商品房。正因为有这种思路, 在过去的2012年, 一些地方政府频频在限购放松的问题上动脑筋。但是这种交叉补贴的思路是大有问题的。原因在于, 保障房与商品房并不是没有关系的, 如果商品房价高涨, 脱离大部分群体的支付能力, 不仅仅有泡沫经济崩溃的风险, 也客观上使得更多的人被抛向保障房, 保障房的压力就会越来越大。所以, 在怎样建设公租房的问题上, 首先必须明确不能让公租房的压力越来越大。否则, 不仅建设的资金来源压力越来越大, 而且建设好之后具体管理运营的压力也会很大。现在各地的住房保障部门在可见的将来无疑会规模膨胀。更何况让更多的人住进公共租赁房并不是一个好的方案。在这点上, 香港的经验绝对不值得大陆学习。

在具体的建设或运营方式上, 主要有两种方式, 一种是政府新建公共租赁房, 即供方补贴俗称“补砖头”;另一种是利用市场上已有的房源, 即需求方补贴俗称“补人头”。目前, 发达国家已经普遍脱离了“补砖头”的阶段。原因有三, 一是住房总量已经脱离了普遍短缺的阶段, 二是“补砖头”很难避免形成穷人社区, 三是经济学天然的追求效率动机, 发现“补砖头”存在诸多福利损失问题。从总体上判断, 我国目前并没有脱离住房短缺阶段。有业内人士认为现在住房的存量足够, 这是一个静态的观点, 且没有考虑到住房占有的不均问题 (另外, 存量的不足和流量的过度是有可能同时存在的) 。因此, 现阶段以“补砖头”为主的建设方式有其必然性。在实践中, 一些城市在新建或收购公共租赁房的同时, 针对原住民或廉租房保障对象多采用租金补贴。

在“谁来建设公租房”中, 笔者提到政府没有必要大包大揽, 应学会与企业建立公私合作的伙伴关系, 以吸引企业参与公租房的投资和运营, 关键解决好资金的回报率问题。完全靠公租房的租金肯定无法吸引企业参与建设, 这需要政府给予政策优惠, 例如土地价格减免、商业配套的出售、税收优惠、购买权出售计划等。以美国为例, 2010年全美前十大出租公寓所有者中, 有6家是廉租公寓的提供者, 包括排名第1的波士顿资本 (Boston Capital) 、排名第2的SunAmerican保障性住房公司 (SunAmerican Affordable Housing Partners Inc.) 、排名第5的PNC税收返还资本 (PNC Tax Credit Capital) 、排名第6的国家投资基金 (National Equity Fund) 、排名第7的企业共同投资公司 (Enterprise Community Investment Inc.) 和排名第8的保障性住房Richman集团 (The Richman Group Affordable Housing Corporation) , 6家合计拥有72.6万套公寓, 占前十大公寓所有者拥有总量的63%。这些市场化的租房公司正是我国极度短缺的。而这些公司之所以能够良好运行关键是1986年美国政府税制改革中推出了一项旨在促进中低收入家庭住房改善的方案 (Low Income Housing Tax Credit, 简称LI-HTC) 。该方案规定任何公司或房地产投资基金 (REITs) 投资于符合一定租金标准的廉租公寓 (主要面向收入不到当地中等收入水平60%的家庭, 其租金水平不能超过此类家庭收入的30%, 并承诺在30年内遵守这一租金限制, 15年后有一次机会可以把廉租公寓转变为市场化租金的公寓) 都将获得税收优惠, 即在10年内每年获得相当于建造成本4%或9%的税费返还。享受LIHTC税收返还优惠后, 投资于廉租公寓的地产投资基金其年化收益率可达7.5%~8.0%, 虽然不是很高, 但由于风险小, 仍吸引了不少保守型投资人。

此外, 公益组织或慈善组织在公共租赁房中的作用也应引起重视。随着中国经济的继续增长, 包括慈善组织在内的各种非盈利组织大有可为。一些国家出现教会等非政府组织提供短期的低租金甚至免租金的房子, 这些也可以看做是公共租赁房的有益补充。

七、公租房的建设规格问题

经济学家茅于轼曾经对保障房的建设规格提出过相当具有争议性的意见, 其实质是降低公租房的规格, 使得公租房能够更好地到达它原本要保障的对象手中, 减少各种寻租的空间。这种观点, 在笔者看来, 非常有道理。

公租房建设规格的降低, 并不仅仅是减少寻租空间的问题, 更是符合现阶段经济发展水平的问题。在七部委2010年6月份出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中明确提出了两种规格的公共租赁房, 一种是单套建筑面积在60平方米以下成套建设的公租房, 另一种就是以集体宿舍形式建设的公租房。实际上, 一些城市并没有严格遵照前者执行。例如上海的公租房项目中, 就有80平方米左右的三居室公租房。

与公租房建设规格相伴的问题是租金设置标准问题, 这个问题目前已经有很多专门的文章探讨。总体上无非是两种方式, 一种是参照市场租金, 另一种是比市场租金低30%左右。在欧洲的社会住房 (social housing) 中, 普遍采取的是后一种。我国各地情况不一样, 一些地方如上海、重庆采取的是参照市场租金标准, 更多的城市采取后者。如前所述, 我国公租房租金价格设置的一个很大困扰就是目前市场租金标准本来就很低, 这中间有多种原因, 包括房东因预期房价升值而降低了住房持有成本, 也有如城中村等这种非正式住房本身获取的成本就低。这种低下的租金标准也是上海重庆等城市参照市场租金设置的一个重要原因。

公租房的建设规格如果降低, 本身就能降低租金标准。现在一些城市公租房的建设似乎没有吸取以前经济适用房的教训, 尽管在建设面积上有了明确的要求, 但是在室内装修上没有做到合理的降低成本。例如, 上海的馨宁公寓和尚景园是首批面向社会供应的市筹公租房项目, 累计有房源5100套, 均为全装修房。屋内卧室及客厅均铺有复合木地板, 全套橱柜、卫浴设备、沙发、餐桌椅等设施家具均已齐备, 每户还配有液晶电视、电冰箱、空调等。一般来说, 在租房市场上, 全装修房和简装修房的房租差距至少在30%以上。如果按照上海这种规格建设公租房, 本身就抬高了建设成本, 租金价格又怎么可能有竞争力呢?所以, 笔者在此问题上的建议是, 公租房并不是那种拎包入住的快捷酒店式住房, 采取简单装修就足够了, 尤其是那种专门建设的大型公租房小区。必须要明确的是, 公租房的中期目标是取代市场上存在的各种非正式住房。相比各种非正式住房, 适当的规格提高是必要的, 但过度的规格提高只会将租赁者推向非正式住房, 这会适得其反。实际上, 在规格的提高上更多的是采取基本公共服务的均等化, 通过吸引租房者选择公共租赁房, 从而降低各种城中村改造的难度, 提高公租房的入住率。另外, 对租房来说, 靠近工作地点、方便出行永远是租房者考虑的关键问题。这就要求在公租房的建设中, 必须把公共交通的健全或方便出行作为优先考虑的问题。

八、公租房面临的土地问题

土地问题是我国现代化进程中一个全局性、战略性的重大问题﹐一直是人们关注的热点。一些学者如陶然、文贯中、华生等认为土地制度改革是我国下一步改革的突破口。在公租房问题上, 土地问题也是一个难以解决的问题。

理论上, 按照《宪法》规定, 城市土地归国有, 由地方政府代表国家掌握实际支配权。农村土地由集体所有, 农地集体所有实际上是一种模糊产权制度, 在行政权力支配社会的体制中, 集体所有的农地很难避免上级政府对集体利益的侵蚀。这种二元土地制度从理论上讲应该是极其有利于政府新建公共租赁房的。如果说中国的公共住房建设存在建设用地短缺问题, 似乎于理不合。

问题在于, 名义的城市土地所有权归政府, 但各个单位包括群众由于历史的原因实际掌握了这些土地, 所以政府要拿到这些城市范围之内的土地用于各种社会工程建设仍然要支付代价。更何况, 地方政府之间竞争力增长的核心正如刘守英等人所说的, 是一种“以土地谋发展”的模式。尽管前本文讲了公共租赁房有长期的收益, 但在任期制的政绩考核制约和GDP挂帅下, 更何况为了保护粮食安全, 18亿亩耕地红线和建设用地总量控制非常严厉。每年各个城市政府都觉得工业用地高度紧张, 要求国土资源部投放更多的建设用地指标。国土资源部的土地督察严厉程度年复一年, 要求地方政府拿出宝贵的建设用地用于公共租赁房建设, 在自下而上的压力体制建立之前是很难的。

进一步的问题在于, 大城市和一些中心城市由于集聚效应吸引了上亿的外来务工人员。这些人口本身是有土地或宅基地的, 但一来土地本身无法移动, 二来目前的土地制度并没有明确农民个人有最终处置权, 如果公共租赁房的供应对象包括这些“农业转移人口”, 流入地要么在内涵上提高土地使用效率, 要么在外延上增加建设用地。对于前者, 可以考虑在一些工业用地上建设公共租赁房。目前一些开发区为外来打工者所建设的集中居住用房就是此类, 但关键是要提高工业用地的使用效率, 从而在不增加建设用地总量的条件下调整用地结构, 适当增加住宅建设用地。目前的现实是, 城市空间扩张的速度远高于包含常住人口在内的城市人口扩张速度, 城市的工业用地面积占比过高, 一般在25%以上, 有些甚至超过35%, 远高于国外15%的水平。例如, 北京的工业用地效率仅相当于东京历年平均水平的5.0%左右, 每公顷工业用地的从业人员数只相当于东京历年平均水平的12%左右。对于后者, 要么允许农村集体建设用地直接入市, 要么建立跨区域的建设用地流转制度, 使得城市建设用地的增量与城市常住人口规模挂钩, 否则既不公平也无效率。我国现行国土资源保护及使用制度, 基本政策是耕地转建设用地必须占补平衡, 而且占补平衡不得跨省、直辖市、自治区。要推进城镇化, 要让“符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户”, 需要突破耕地转建设用地不得跨省域占补平衡的限制, 须在更大范围内实现耕地转建设用地的占补平衡。

对于人多地少的中国, 城市化才是集约土地的最好方式。如果政策得当, 并不存在城市化威胁耕地和粮食安全的问题。现在的矛盾是大量的农业转移人口受限于高房价无法在流入地城市落户, 只能将打工收入积攒后回农村盖房, 盖好房后又基本不住继续在城市打工。农村的住房空置率大约在30%, 远高于城市, 这才是目前土地资源的最大浪费。从1999-2010年, 我国农村居民的住宅投资 (不包含土地价格) 从1799亿元增长到5264亿元, 年均增长率为10%。考虑到我国同期农村人口从8.2亿减少到6.7亿, 农户人均住宅投资的增长更是显著。因此, 要改变这种状态, 必须在土地制度上有突破, 否则, 不仅仅是公租房的建设面临土地困境, 更会影响到中国经济增长的可持续性。

九、区域增长格局转换下公租房的建设规模问题

“十二五”时期, 中央提出要建设3600万套保障房的计划, 有业内人士称之为“大跃进”。究竟建设多少公租房, 需要仔细研究。建少和建多都有问题, 但对政府而言, 可能前者更好受一点, 因为建少了, 还可以通过提高公租房的门槛来解决。但建设得太多了, 那可是资源的巨大浪费。从国际经验来看, 公租房 (欧洲所称的social housing) 在各国的住房存量中大不一样。伦敦政治经济学院的两位学者Christine Whitehead和Kathleen Scanlon (2007) 在一篇关于欧洲9国公共租赁房的总结性报告中, 给出了欧洲诸国公共租赁房的规模 (如表1所示) , 作者发现, 在过去10多年中, 欧洲诸国的公共租赁房规模呈现出下降趋势, 究其原因在于公共租赁房私有化政策的实施。

资料来源:Christine Whitehead和Kathleen Scanlon (2007) 。

目前, 各个城市的保障房实际上是层层分解, 具体某个城市公租房的建设规模问题更值得仔细研究。本文限于主旨和篇幅, 不可能对此作出详细的测算。如前所述, 公租房的建设规模主要与政府的财力和商品房价水平直接相关。房价太高, 直接增加了包括公共租赁房在内的各种保障房的需求, 在建规模只能被迫扩大。一旦泡沫破灭, 那些相对低规格的保障房又成了鸡肋。所以, 在探讨公共租赁房建设规模的问题时, 想方设法控制商品房价必须成为各级地方政府的施政目标。

另有两个问题尚没有引起重视, 一是不同城市化的路径对公租房建设规模的影响, 二是区域增长格局转换对公租房建设规模的影响。明显的是, 不同的城市化路径对公租房的建设规模是有很大影响的。我国的城市化究竟是走大城市优先还是走中小城市优先道路, 目前学界仍有很大争议。如果是后者, 那就是目前谈的较多的城镇化。如果是前者, 那么总体上公租房的建设规模就很难压缩甚至会继续膨胀, 从而对城市政府的财政总体和支出结构调整都构成很大压力。目前国内在此问题上并没有达成共识, 政策上也一直摇摆不定。一些学者如Henderson、陆铭等人竭力论证中国的大城市土地利用效率更高, 城市的聚集效应明显超过拥挤效应, 因此应继续优先发展大城市。果真如此, 一些大城市和特大城市的公租房建设将持续膨胀, 而一些中小城市可能根本用不着“补砖头”。

对于第二个问题, 全球金融危机后, 中国区域增长格局出现了新的变化, 即长期充当经济增长领头羊的东部沿海省份经济增速开始下滑, 而中西部经济增速逐渐赶上来甚至超过东部。这种趋势目前已经非常明显了 (其中, 天津由于滨海新区的大力发展属于特例) 。当然这种产业和经济增长格局的转移究竟是边际报酬递减规律 (即在其他条件不变的情况下, 如果一种投入要素连续等量增加, 增加到一定产值后, 所提供的产品增量就会下降的现象) 等市场力量导致的, 还是由于东部城市受制于建设用地紧张无法利用跨区域建设用地交易导致要素成本被迫上升造成的, 目前尚需进一步研究。区域增长格局的转换带来就业地区的转换, 例如招工大户富士康大规模在郑州、成都、西安等中西部大城市的投资设厂, 这种增长和就业格局的转换对公租房的建设规模提出了新的挑战。这种挑战从某种程度上减轻了东部大城市公租房建设规模的压力, 但中西部大城市相应的压力会随之增加 (存量的压力和增量的压力要做区分, 对东部一些大城市, 能够解决多年积累下来的公租房欠账压力, 以公租房替代各种非正式住房从而解决好更多城市常住人口的住房问题才是当务之急) 。附带的一个问题是, 随着增长和就业格局的转换, 那么通过5年规划这种形式事先确定某些城市的公租房建设规模就有进一步调整的必要。

十、结语:公共租赁房向何处去

Donnison和Uigerson (1982) 在《住房政策》中曾说, 住房问题是永远无法解决的, 它只是变化而已。即使在一些发达国家, 同样存在大城市公租房或社会住房短缺的问题, 例如在巴黎, 等待社会住房的人超过110000人, 在这些人之间, 每年有大概14000人 (13%) 被提供住房, 有超过15000人露宿街头。尽管有很多新的房屋在建, 在维也纳有超过20000人在等待名单之上, 有5000人露宿街头。法国的公共租赁房建设模式已走向第三代, 照样有各种各样的问题。因此, 期待公共租赁房的大规模建设能够彻底解决中国大城市的住房问题, 一举实现让所有人住有所居的目标, 并不现实。对这一点, 无论是民众还是政策制定者都必须有足够的认识。

我们期待公共租赁房能够从根本上改变目前住房供给结构并成为中国城市化深化的助推器, 盈利性的私人租房市场无法承担这个使命。通过鼓励公共租赁房与营利性的私人租赁住房竞争, 是建立多样化的、充满竞争的租赁住房市场的一个非常重要的措施。此外, 规模较大的公共租赁房既能降低市场的租金水平, 也因为通过保证稳定的住房供应从而避免住房市场在过剩和短缺之间剧烈摇摆。

我国自从2009年在政府层面首次提出公租房的概念, 迄今已有4个年头了, 目前各地的共识是将公共租赁房视为保障性住房的主体, 这无疑是符合潮流的。当公共租赁房逐渐形成一定规模后, 伴随而来的日常管理、准入和退出审核等将是一个非常琐碎且细致的工程, 这对一些地方政府的治理能力提出了新的挑战, 一些新的问题还会不断涌现。比如说针对新就业人员工作的不稳定, 公共租赁房的租赁合同如何考虑?以企业名义建设的公租房 (实为职工宿舍) 如何纳入公租房统一管理?这些问题还有待进一步探索。我们更不希望日渐增长的公租房成为政府规模膨胀效率降低的新源头。

参考文献

[1].杜丽虹.税收返还证券化保障性住房点金术.新财富.2010.10

[2].刘守英 周飞舟 邵挺.土地制度改革与转变发展方式.中国发展出版社.2012.9

[3].万广华 蔡昉等.中国的城市化道路与发展战略:理论探讨和实证分析.经济科学出版社.2012.4

[4].满燕云 隆国强 景娟.中国低收入住房:现状及政策设计.商务印书馆.2011.12

3.如何加强公租房物业管理初探 篇三

一、完善公租房物业管理的思路

1.完善公租房社区的管理模式

公租房的管理模式大多延续了政府主导模式，即由政府出资组建公租房管理局，对社区进行管理，如上海建立公租房投资经营管理机构，负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。也有不少城市组织社区居委会、房屋管理局等机构对社区进行共同管理，如重庆市组建由社区居委会、房屋管理机构、派出所、物业服务公司、住户代表等组成的小区管理委员会，来管理小区的日常工作。如果从公平效率的原则出发，小区的管理委员会应该是以居民代表为主体的组织，他们作为居民最了解自己和社区的需要，但社区的自治需要以成熟的“市民社会”为前提，这显然是公租房居民所不具备的。于是就需要政府介入社区的管理中，来指导管委会对社区进行管理，而其他的政府机构，如街道办事处不宜直接参与到小区管理委员会，否则会减少管理的效率并引发责权混淆问题。

2.创新公租房物业管理方法

由于公租房的申请条件越来越放宽，社区人口越来越多元化，公租房社区的管理方法绝不等同于普通社区的管理。在公租房的社区服务过程中，相关管理者不能只以一个角度服务于不同层次的居民。除了加大对社区的投资和设计不同种类的社区活动外，公租房社区还可以参考香港的公屋制度引入社工。社工必须经过严格的资格认证的职业，人员具备专业技能，就业领域广泛，社会认可度高，政府对他们支付丰厚的薪资和报酬。具体来说，公租房的管理者应该针对社区内不同需求层次的住户，提供个性化的产品和服务满足住户需求。例如针对公租房社区退休老年和学龄前儿童多的特点，应在公租房社区里创建托老所和义务幼儿教育；针对公租房社区待业人员多的特点，可以安排志愿者或一些非盈利机构进行周期性劳动技能培训和工作介绍等。

3.居民充分参与公租房社区的管理

在公租房的中低收入群体中，城镇无业以及老龄化群体占到相当大一部分，怎样组织和解决这部分人的工作和生活问题是公租房物业管理的重点。对于这个问题可以分为以下几方面解决，一是把部分有丰富工作经验的人引入公租房管委会，在治理社区的同时提高其管理能力；二是号召和吸纳有健康身体素质却失业的群体加入物业管理的人员中，其劳动价值不仅可以抵消其物业费，而且物业公司还可以补偿其一定的薪酬；三是组织社区居民自我开展相互学习、自我提高的培训讲座，每周末都可以挑选社区内具有各种工作技能的人作为客座讲师，以促进社区人员再就业；四是组织社区志愿者对社区内的老年人进行日常托管照顾，其工作时长可以抵免部分房租。

二、促进公租房未来发展的若干建议

1.完善公租房法规

所谓“没有规矩不成方圆”，国家必须加快出台公租房建设的有关法令，从根本上保障低收入人群的住房权益。在这个基础上，才能让地方政府的公租房管理做到有法可依，有据可行。公租房建设是房地产市场的重要组成部分，政府应加大资金投入力度，进行公租房建设。地方政府要在国家法令的基础上，根据地方的实际经济情况以及人民的基本生活水平建立保障房的基本经济体制，减轻低收入人群的租金负担，要以发展的眼光来判断地方经济的走势，从而最大限度地满足低收入人群的基本生活需求。

2.公租房对象大众化

根据国务院常务会议的指示，公租房不仅要面向城镇中等偏下收入住房困难家庭，还要面向新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。从指示中可以看出，公租房的重点服务人群是“夹心层”，且只是这部分群体的一个过渡性住房类型。我们要从西方公共住房发展政策中得到教训，杜绝只有低收入人群的单一公租房形式，要逐步扩大公租房的对象。要符合“夹心层”人群的实际需要，多建设中小户型的房源，否则，单一的低收入人群公租房很容易形成“贫民窟”等历史性问题，从而大大增加财政负担。

3.加快公租房的配套设施建设

在公租房建设完成后，政府要加强对配套设施的发展管理，做好公租房的后期工作，使得低收入人群的基本生活能够得到保障，提高公租房的入住率。政府要带头对偏远地区的公租房进行大面积的生活设施的建设，并加强与相关运营管理部门的合作，对基本的水、电、气等必需品进行正常的输送。另外，医疗机构、学校等基础设施的建设也应该是公租房的重要配套设施，在这个基础上，还需要物业管理公司做好对公租房绿化建设等其他方面的管理，从而全方位地提升公租房的环境水平，提高公租房的入住率。

4.公租房租金市场化

在国务院常务会议中还对公租房租金标准进行了明确的定义：“租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。”从“略低于”三个字中可以看出，公租房并不是廉租房，其本身也不是公益慈善机构，而是为了让“买不起房但租得起”的这部分群体能够有一个暂时性的住处。作为长期性的住房模式，公租房的租金如果太低，变成了完全意义的福利房，势必影响住房市场的稳定，也无法达到循环利用的目的。当然，在这种租金市场化的条件下，对于低收入人群或许会产生一定的利益冲突，这就需要政府对这部分人群进行一定的住房补贴，从而完善整个公租房市场，保障广大人民的基本住房权益。

5.公租房运营企业化

政府要将公租房的性质进行准确、有效地传达，让一些投资者能够参与到公租房建设当中来。公租房不是亏本的买卖，也不是福利性质的生意，企业管理者可以在政府的领导下，经营一部分公租房，通过微利或薄利的经济来源逐渐扩大公租房的规模。在公租房的运营中，政府要对整个运营过程进行规划、监督，从而保证公租房的质量能够达到相关要求。

参考文献：

1.左停 王丽丽.人口流动背景下我国中心城市的公租房建设.中国行政管理.2013.6

2.汪映君.对我国公租房发展的一点建议.中国对外贸易（英文版）.2013.19

3.陈杰.公租房的战略意义与发展路径.中国市场.2014.46

4.成都市公租房管理办法 篇四

第一条 为规范和完善公共租赁住房管理，推进公共租赁住房并轨运行，根据《住房城乡建设部 财政部 国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）和《市房管局 市发改委 市民政局 市财政局关于实施公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（成房发〔2015〕15号）文件精神，制定本办法。

第二条 本办法适用于我市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区（以下统称为中心城区）区域内的公共租赁住房申请、审核、配租、管理工作。

第三条 我市中心城区公共租赁住房保障对象为中等及中等以下收入的中心城区户籍家庭、中心城区户籍单身居民、外来务工人员。家庭年收入10万元以下（含10万元）或个人年收入5万元以下（含5万元），申请人及共同申请的家庭成员在中心城区无城镇自有产权住房且未承租公房，并符合下列条件之一的，可申请我市公共租赁住房： 1.申请人为中心城区户籍家庭的，家庭人口应当2人及以上，主申请人具有中心城区正式城镇户口。

2.申请人为中心城区户籍单身居民的，应当具有中心城区正式城镇户口，若申请人未满35周岁，则需在中心城区工作并与用人单位签订劳动（聘用）合同。3.申请人为外来务工人员的，应当具有本市非中心城区户籍或持有成都市居住证，主申请人在中心城区工作，与用人单位签订劳动（聘用）合同并缴纳城镇职工社会保险。家庭年收入低于4万元（含4万元）的中心城区户籍家庭或年龄在35周岁以上（成年孤儿，不受此年龄限制）、且个人年收入低于2.5万元（含2.5万元）的中心城区户籍单身居民，未拥有机动车辆（残疾人专用车除外），家庭银行存款、有价证券总额不超过购买一套70平方米普通商品住房总价30%（具体参照房地产行政主管部门每年对外公布的普通商品住房平均销售价格确定）的可申请享受廉租租金标准。

第四条 申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前3年内转让住房（含出售、赠与、离婚析产或自行委托拍卖房产等）的，所转让房产面积计入自有产权住房面积，统一进行住房审核。因重大疾病等原因造成经济特别困难，在申请之日前3年内转让房产的（不含转让给直系亲属及兄弟姐妹的情况），应提供二级以上（含二级）医院专科医生明确诊断等相关证明材料，经房产管理部门批准后，所转让房产面积不计入自有产权住房面积。

第五条 公共租赁住房的申请条件及享受廉租租金标准的申请条件由市房产行政主管部门根据经济社会发展水平适时调整，报市政府批准后对外公布实施。

第六条 中心城区公共租赁住房申请分为家庭（个人）自行申请和单位统一组织申请两种方式：

1.家庭（个人）申请公共租赁住房，主申请人需具有完全民事行为能力。

申请家庭成员应为具有法定的赡养、抚养或扶养关系并长期共同生活的人员，未年满18周岁的子女必须作为申请家庭成员。

家庭成员关系主要包括：夫妻；夫妻与未婚子女；祖父母、外祖父母与父母双亡的未婚孙子女、外孙子女；子女与丧偶或离异的父（母）；兄姐与父母双亡的未婚弟、妹等。已年满18周岁的未婚子女可以自愿选择是否作为申请家庭成员；已年满22周岁的未婚子女可以自愿选择作为主申请人或作为申请家庭成员共同提出申请。2.单位组织申请公共租赁住房，是指用工单位组织符合申请条件的本单位职工及职工家庭集体租住公共租赁住房。用工单位为承租人，符合公共租赁住房条件的职工及职工家庭为居住人。同一单位有3人及以上新就业职工或外来务工人员申请公共租赁住房时，必须通过单位统一组织申请。社会福利机构也可组织成年孤儿统一集中申请。

第七条 申请家庭或个人据实填写《成都市公共租赁住房资格申请表》，对申请材料的真实性、有效性、合法性承担法律责任。公共租赁住房申请对象在提出申请时应授权相关部门调查其家庭（个人）财产及经济状况。公共租赁住房申请对象应如实提供下述申请材料： 1.中心城区户籍家庭应当向户籍所在地街道办事处（社区）提出申请。申请时提供：主申请人及共同申请人户籍簿、身份证、婚姻证明原件及复印件和所在单位出具的收入证明原件（无工作的人员提供收入承诺）。

2.中心城区户籍单身居民应当向户籍所在地街道办事处（社区）提出申请。申请时提供：本人身份证、户籍簿、婚姻证明原件及复印件和所在单位出具的收入证明原件（年满35周岁且无工作的单身居民提供收入承诺）。未满35周岁的单身居民还需提供劳动（聘用）合同原件及复印件。申请对象为成年孤儿且未签订劳动（聘用）合同的，需提供民政部门或社会福利机构的相关证明。

申请享受廉租租金标准的保障对象，除提供以上材料外，还应提供社保缴费证明（或领取养老金的证明）等涉及收入、财产证明情况的相关材料。申请对象为成年孤儿的，可提供社会福利机构出具的收入证明等相关材料。

3.外来务工人员应当向用工单位所在地街道办事处（社区）提出申请。申请时提供：主申请人及共同申请人身份证、居住证、户籍簿、劳动（聘用）合同、婚姻证明原件及复印件和收入证明（有工作人员由所在单位出具收入证明，无工作人员提供收入承诺）、城镇职工社会保险证明原件。

4.单位组织申请公共租赁住房的，职工持本人及共同申请人身份证、居住证（或户籍簿）、劳动（聘用）合同、婚姻证明原件及复印件和共同申请人的收入证明原件（有工作的人员由所在单位出具收入证明，无工作的人员提供收入承诺），向用工单位提出申请。外来务工人员除提交上述材料外，还应提供城镇职工社会保险证明原件。用工单位按照公共租赁住房申请条件，对本单位申请公共租赁住房的职工及共同申请人进行资格初审，经审核符合保障条件的由用工单位统一向用工单位所在地的街道办事处（社区）提出正式申请。用工单位向单位所在地街道办事处（社区）提出正式申请时除提交上述申请材料外，还应提供单位组织机构代码证（营业执照）复印件和《单位承租公共租赁住房申请表》、职工授权委托书、法人委托书原件等。

第八条 公共租赁住房实行申请、审核、公示制度。审核公示按以下流程进行：

1.街道办事处（社区）在接到申请后的8个工作日内，对申请对象的家庭人口、住房状况、收入等情况进行核实并提出初审意见，将初审合格资料录入住房保障管理信息系统并采集电子影像资料，市房产行政主管部门负责通过成都市住房保障信息网系统对申请对象基本情况进行公示。

2.对申请享受廉租租金标准的保障对象，由街道办事处（社区）在申请家庭户籍地及居住地进行为期15日的公示，公示无异议或异议不成立的，进行公示反馈确认并将公示反馈意见录入信息系统；区房产行政主管部门在5个工作日内对申请对象在本辖区内的公有住房承租情况进行审核，提出审核意见并将审核意见录入信息系统；市房产行政主管部门在5个工作日内，对申请家庭的自有产权住房情况进行审核，提出审核意见并将审核意见录入信息系统，并通过住房保障管理信息系统将初步符合廉租租金标准条件的申请家庭成员基本信息传送至民政部门低收入核对系统；民政部门对申请家庭经济状况进行核对，对年收入符合廉租租金标准的保障对象，提供详细的核对结果，对年收入超过廉租租金标准准入条件的公共租赁住房申请对象进行标注说明。民政部门在该核对批次开始时间起45个工作日内通过系统将电子核对意见反馈至住房保障管理信息系统。对其他的保障对象，由街道办事处对其家庭收入情况进行审核，提出审核意见并将审核结果录入系统；区房产行政主管部门在5个工作日内对申请对象在本辖区内的公有住房承租情况进行审核，提出审核意见并将审核意见录入信息系统；市房产行政主管部门在10个工作日内，对申请对象的自有产权住房情况进行审核，通过比对公积金缴交信息对申请对象的收入情况进行核实，提出审核意见并将审核意见录入信息系统。

3.对经审核符合保障条件且经成都市住房保障信息网公示后，公示无异议或异议不成立的，由区房产行政主管部门最终确认申请对象保障资格，并出具《成都市公共租赁住房资格认定通知单》或《成都市单位承租公共租赁住房资格认定通知单》。认定不符合条件的，区房产行政主管部门应当向申请对象出具不符合申请条件的书面通知。

4.申请对象对审核结果有异议的，可以在30日内向区房产行政主管部门申请复核并提交相关证明材料。区房产行政主管部门会同有关部门进行复核，并在15个工作日内将复核结果书面告知申请对象。

第九条 保障对象档案实行一户一档，由区房产行政主管部门立卷归档管理。街道办事处应在初审完成后三个月内将初审合格的申请材料连同初审意见一并移交至各区住房保障部门归档。

第十条 公共租赁住房按照廉租租金、同区域同类住房市场评估价格的70%、80%三档实行差别化租金。市场租金由市房产行政主管部门委托评估机构评估确定。

1.廉租租金标准由市住房保障部门会同保障性住房价格主管部门确定。2015中心城区符合廉租租金标准的公共租赁住房保障对象执行2.4元／平方米/月（按使用面积计算）标准，2015年后的廉租租金标准由市房产行政主管部门会同价格主管部门适时调整并公布。

2.中心城区年收入7万元以下（含7万元）的家庭和年收入3.5万元以下（含3.5万元）的个人按市场租金70%的标准确定。单位组织职工申请公共租赁住房按市场租金70%的标准确定。

3.年收入7万元至10万元（含10万元）的家庭和年收入3.5万元至5万元（含5万元）的个人按市场租金80%的标准确定。

4.开发区、工业集中发展区、企事业单位、社会投资等建设并运营管理的公共租赁住房，租金标准可按照适当低于市场租金的标准由房屋产权单位自行确定。

第十一条 对符合廉租租金标准的特殊困难保障对象，可在已定租赁价格的基础上实行租金减免和物业管理费补贴。具体租金减免标准由市房产行政主管部门会同保障性住房价格主管部门确定。具体物业管理费补贴标准由市房产行政主管部门会同财政部门确定。

第十二条 中心城区符合廉租租金标准的保障对象和其他申请对象均纳入公共租赁住房实施统一配租管理，实行摇号轮候选房。第十三条 符合廉租租金标准的保障对象，配租面积不超过50平方米。其他保障对象为个人的，只能选择套一及以下户型，且面积超过40平方米以上的部分按市场租金收取。非成都市户籍的外来务工人员，按家庭所持居住证人数确定配租套型。

第十四条 公共租赁住房保障对象根据困难程度依次按低保对象、其他符合廉租租金标准保障对象和非廉租租金标准保障对象分类配租。同类配租对象中依据取得保障资格先后顺序摇号配租。同一保障对象中，家庭和单位组织申请的保障对象优先于个人摇号配租。同等条件下优先对象优先摇号配租。

第十五条 符合下列条件之一的申请对象在同等条件下可优先摇号配租：

1.符合相关规定的烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属、残疾军人、复员军人、带病回乡退伍军人等优抚对象；

2.受到市级及市级以上表彰的劳动模范； 3.申请家庭成员均为60岁及以上老年人的； 4.计生部门认定的独生子女伤残死亡家庭； 5.共同申请的家庭成员中有残疾人的； 6.由县级以上民政部门认定的成年孤儿； 7.符合规定的其他优先对象。

第十六条 符合廉租租金标准准入条件的公共租赁住房保障对象在公共租赁住房轮候期间，可申请租赁补贴。租赁补贴发放至办理公共租赁住房入住手续之日止。

第十七条 中心城区公共租赁住房保障对象凭配租机构提供的《成都市中心城区公共租赁住房配租通知单》在规定时间内签订统一的租赁合同，合同租期为3年，租期内不对该房屋的市场租金重新评估。

第十八条 租赁期限届满需继续承租公共租赁住房的，保障对象应当于合同期限届满前3个月主动向申请地的街道办事处（社区）提出资格复核申请。

承租公共租赁住房的保障对象，在承租期间因住房、收入、家庭成员等情况发生变化的，应主动向街道办事处（社区）提交相关资料进行资格复核，并根据相应的条件调整租金及住房标准。

第十九条 现已配租入住的符合廉租租金标准的保障对象在资格复核后如无住房、收入、家庭成员等情况变化仍符合廉租租金标准的，其承租的住房面积不作调整。

第二十条 复核程序所需材料及审核流程按照前述申请、审核、公示制度实行。经复核取得保障资格的，重新签订公共租赁住房租赁合同，租赁总年限一般不超过6年，符合廉租租金标准准入条件的公共租赁住房保障对象根据其家庭实际情况租赁总年限可延长。第二十一条 对弄虚作假、隐瞒家庭财产、收入和住房条件的申请对象，载入个人征信记录，自退回公共租赁住房之日起5年内不得再次申请住房保障。

第二十二条 保障对象的住房、收入、家庭成员等发生变化但仍符合公共租赁住房准入条件的，根据复核结果进行相应调整。

非廉租租金标准保障对象资格复核后符合廉租租金标准的，调整为对应的套型面积，按照廉租租金标准重新签订租赁合同。

非廉租租金标准保障对象资格复核后，复核结果与原来享受的市场租金档次不一致的，由市公共租赁住房管理部门重新进行市场租金评估，根据评估结果确定租金档次，重新签订租赁合同。

第二十三条 承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：

租赁期满未按规定提出续租申请的；提出续租申请但经审核不符合续租条件的；租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的；承租人累计6个月以上拖欠租金的。有困难暂时无法退出公共租赁住房的，经申请并经市住房保障主管部门同意，可给予不超过6个月的过渡期，过渡期内按照同区域同类住房市场评估价格缴纳租金。过渡期满后仍不退还的，住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行，承租人自退回公共租赁住房之日起5年内不得再次申请公共租赁住房，并记入个人诚信记录。

第二十四条 承租人有下列违反公共租赁住房管理规定行为之一的，应当解除租赁关系，退回公共租赁住房：

转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；改变所承租公共租赁住房用途的；破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；在公共租赁住房内从事违法活动的；无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。承租人拒不退回公共租赁住房的，住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。承租人自退回公共租赁住房之日起5年内不得再次申请公共租赁住房，并记入个人诚信记录；造成损失的，依法承担赔偿责任。第二十五条 本办法自发布之日起施行，有效期5年。

第二十六条 此前颁布的有关规定与本办法不一致的，按本办法执行。原《成都市城乡房产管理局关于中心城区公共租赁住房申请、审核及配租管理问题的通知》（成房发〔2013〕227号）同时废止。

5.公租房物业管理方案 篇五

207月24日《北京商报》报道，中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强认为，目前物业管理空白的问题大多出现在公租房等保障房类型中，物业公司需要通过市场化的运营获取经营利益，但这类小区中的业主大多负担不起与商品房业主同等水平的物业费等费用。

这就有可能造成小区内的保障房区域遭遇以前对于公房的老旧管理模式，即房屋产权所有单位对于福利分房的小区象征性地征收少量的管理费用，由产权所有方安排一些物管人员做些简单的、象征性的物业服务。

笔者认为，公租房物业管理应该实行招投标制度，通过公开、公平的招投标方式来选择性价比最合适的`物业服务企业。

一方面，通过公开招投标方式选择物业服务企业，有利于保障公租房物业管理的质量，对于质量不合格的企业可以按合同约定予以惩罚乃至终止合同，可以被其他企业替换的压力会促使物业服务企业为公租房提供合格的物业服务。

如果由政府出资专门为公租房组建物业服务企业，就会陷入计划经济时代房管所体制的困境，这类企业由于处于难以被其他企业替代的垄断地位，服务质量的好与坏往往都是一个结果，于是会出现效率低、质量差的服务状况，这不利于保障公租房设施维护等服务质量，会缩短公租房的使用寿命，从而降低政府在公租房投入的财政资金的使用效率。

政府为公租房组建物业服务企业，看似物业服务的成本可以控制在一定范围内，其实物业服务质量难以保障，这种质量无保障的低成本不符合公租房物业管理的根本要求。

另一方面，通过公开招投标方式选择物业服务企业，有利于降低物业服务成本。

公开招投标方式可以在较大的市场范围内选择质量有保证的规模型物业服务企业，这类企业通过自身的规模优势可实现管理运作成本的降低，这符合公租房物业管理的要求。

此外，公租房物业管理实行招投标制度需要有相应的补贴机制，因为公租房的产权属于政府，而租户属于收入不高的群体，公租房物业费补贴有利于确保市场化的物业服务企业可持续地进入公租房物业管理领域。

政府对服务质量合格的物业服务企业提供一定的补贴，这些补贴资金可以来自财政资金，以及与公租房配建的经营性用房的部分租金收入。

这种补贴可以弥补公租房租户有限的支付能力与企业服务成本之间的差额，从而吸引市场化的物业服务企业参与公租房物业管理。

实行用工扶持政策

人工成本占物业服务企业成本的较大比重，降低用工成本是降低公租房物业管理成本的重要途径。

政府可以鼓励管理公租房小区的物业服务企业聘用低收入群众从事力所能及的基础服务工作。

公租房租户以及附近小区的低收入群众从事公租房物业服务工作挣工资，符合效率与公平的原则，有劳动能力的低收入群众应该积极为社会作贡献，通过诚实工作获得收入，既可以改善低收入群众的生活水平，又可以减轻财政资金的负担。

政府可以对管理公租房的物业服务企业聘用低收入群众提供两种扶持政策。

一种扶持政策是对企业给予一定的社会保险金补贴和一定期限内的工资补贴，这可以增强企业雇佣低收入群众的积极性。

另一种扶持政策是对低收入群众接受职业技能培训提供财政补贴，政府可以购买服务的方式为这些群众提供物业服务职业技能培训，也可以直接向雇佣这些群众的物业服务企业提供培训补贴。

管理公租房的物业服务企业聘用低收入群众，只要所聘员工的职业技能符合要求、服务质量达到标准，企业在管理公租房的过程中就可以实现服务质量有保障的成本节约，这种聘用也是企业积极履行社会责任的一种表现，为解决社会就业问题作出积极贡献。

值得注意的是，政府对物业服务企业聘用低收入群众实施补贴，补贴行为必须纳入制度化的轨道。

一方面，需要明确补贴适用范围的标准和规范，防止不符合补贴准入条件的企业获得补贴资金;另一方面，需要对相互勾结骗取财政补贴资金的欺诈行为实施相应的惩罚措施，可以将相关人员的骗补行为纳入信用管理体系的惩罚机制。

通过配建经营性用房降低用工成本

公租房小区配建经营性用房有利于满足租户的日常生活需求，为租户创造便利的生活环境。

广州等城市的一些保障房租户出现过违规转租被责令退房的现象，媒体调查发现，部分家庭转租的主要原因是保障房的配套生活设施不符合其实际需求状况，导致买菜买肉等生活成本超出这些家庭的承受能力。

对与商品房混合分布的公租房租户来说，由于其收入水平不高，对基本生活必需品的价格敏感度高于商品房住户，他们需要的是既比较完善又平价的生活服务配套，否则，他们即使享有相对低廉的房租，也难以长期居住于中高收入者占多数的社区，这会造成保障房政策不能贯彻到底。

在生活成本较高区域的公租房，通过配建经营性用房能在很大程度上确保实现平价的生活服务配套。

降低生活成本也就意味着降低劳动力成本，这有利于物业服务企业在管理公租房时聘用小区及其周围地区的低收入群众。

再加上聘用这类员工可以实现便利的上下班交通出行条件，这些均有助于物业服务企业降低用工成本，从而促进降低公租房物业管理的成本。

此外，公租房小区配建经营性用房，物业服务企业在为这类小区提供物业服务的过程中，也有助于促进物业服务人员的职业技能积累水平，通过效率的提高来降低整体运作成本。

例如，与公租房配建的经营性用房的设施设备的维修养护，其要求可能高于公租房住宅部分。

工程维护人员在为经营性用房的设施设备提供维修养护的过程中，不仅可以通过解决这类设备的维保问题不断积累技术水平，而且可以将这些技术积累共享到公租房住宅部分的设备维护工作中，同样人数的工程维护人员，同时兼管经营性用房和公租房住宅的设备，其效率高于只管理公租房住宅设备的情况。

这种效率的提高可以体现在经济效益中，经营性用房的物业费有助于改善物业服务企业管理公租房住宅过程中的盈利状况。

通过基础服务专业化分包降低运作成本

公租房小区物业管理可以采用管作分离的专业化分包方式来降低整体运作成本。

一方面，物业基础服务发包给专业服务供应商之后，物业服务企业在管理公租房的过程中节省了操作员工的招录、培训、管理，以及操作设备的购买、保养、折旧等诸多成本;另一方面，专业服务供应商由于同时为若干个物业项目提供基础服务，一些设备可以实现共享来平摊成本，从而可以降低运作的平均成本。

值得注意的是，若物业服务企业在管理公租房时采取基础服务专业化分包方式，就应该实施针对服务供应商的质量监管措施，如果这种监管能力不足，则企业不宜实行专业化分包的运作方式，而应该由企业直接提供基础服务以控制服务质量。

总之，物业服务企业在管理公租房的过程中，有必要通过一系列机制来降低运作成本，这有助于实现公租房物业管理的良性发展。

南宁拟出台公租房物业服务费补贴办法【3】

9月16日，从南宁市住房保障和房产管理局获悉，根据《南宁市公共租赁住房保障办法》的要求，市住房局拟订了《南宁市公共租赁住房物业服务费补贴办法》(以下简称征求意见稿)，现向社会各界公开征求意见。

根据征求意见稿，符合条件的特困人员拟给予补贴应支付物业服务费的60%。

征求意见稿拟定，本市公共租赁住房承租人满足以下条件之一的，可以享受物业服务费补贴：经民政部门认定属于城市居民最低生活保障家庭、分散供养的特困人员;其他低收入家庭。

具体补贴比例，征求意见稿拟定，经民政部门认定属于城市居民最低生活保障家庭、分散供养的特困人员，给予补贴应支付物业服务费的60%;其他低收入家庭，给予补贴应支付物业服务费的40%，其余部分由保障家庭支付。

市财政局负责物业服务费补贴专项资金的核拨工作。

市建管中心具体负责物业服务费补贴的申请和支付工作。

保障家庭享受物业服务费补贴的期限，从承租公共租赁住房之日起至租赁合同终止之日止。

6.鄂尔多斯市公租房管理办法 篇六

鄂府发〔2011〕26号

各旗区人民政府，康巴什新区管理委员会，市人民政府各部门，各直属单位，各大企事业单位：

《鄂尔多斯市公共租赁住房管理办法（暂行）》已经市人民政府2011年第6次常务会议通过，现予公布。

鄂尔多斯市人民政府 二○一一年五月十日

鄂尔多斯市公共租赁住房管理（暂行）办法

第一章 总 则

第一条 为完善我市分层次住房供应体系，多渠道解决部分中低收入住房困难家庭（人员）住房需求，根据《内蒙古自治区住房和城乡建设厅等七部门转发国家住建部等七部门〈关于加快发展公共租赁住房的指导意见〉的通知》（内建房办〔2010〕264号）,结合本市实际，制定本办法。

本办法适用于本市行政区域内公共租赁住房规划、建设、分配、使用、管理及监督。

第二条 本办法所称公共租赁住房，是指政府提供政策支持，按合理标准筹集，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭、引进人才、外来务工人员、新就业人员、拆迁安置暂时住房困难家庭等群体出租的具有保障性质的住房。

第三条 公共租赁住房筹集、分配和管理工作遵循以下原则：政府支持、市场运作；多方建设、统一管理；公平公开、严格监管。市、旗区房管、建设、发改、国土资源、规划、财政、税务、国资、金融、监察、纪检等有关部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，按照各自职责分工，积极稳妥地推进公共租赁住房建设、管理。

第二章 规划建设

第四条 公共租赁住房建设规划和住房建设规划由市房管部门会同市建设、发改、财政、规划等部门，结合我市经济社会发展状况、城乡总体规划、土地利用总体规划、产业政策、人口政策以及公共租赁住房的需求情况编制，报市人民政府批准后实施。

第五条 公共租赁住房由市、旗区人民政府指定的机构负责建设、收购、改建、长期租赁。

公共租赁住房可以是成套住房或集体宿舍。

新建公共租赁住房采取集中建设和配建相结合的方式，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。

第六条 公共租赁住房建设用地为有偿使用，其中政府所属机构或政府批准的机构建设的，其用地可采取划拨方式供应。第七条 市、旗区人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息、建立投融资平台等方式，加大对公共租赁住房建设运营的投入。

金融机构要通过多种方式支持公共租赁住房建设工作，有关单位可按规定条件申请商业银行贷款、使用信托资金和申请住房公积金委托贷款等方式融资。此外，可通过投融资方式改革筹集社会资金、出租公共租赁住房及配套设施回收资金、社会捐助及经市人民政府批准的其它资金等方式多渠道筹措资金。

第三章 租赁管理

第八条 公共租赁住房的主要供应对象为：

（一）具有本市城镇户籍的住房困难家庭；

（二）经相关部门确认的已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭；

（三）具有鄂尔多斯市户籍的进城务工人员和新就业无房人员；

（四）能够提供在本市范围从业半年以上劳动合同和养老保险缴纳证明的非鄂尔多斯市户籍外来务工人员和新就业无房人员；

（五）由市内引进单位或机构出具证明的引进专门人才；

（六）在本市居住的拆迁安置暂时住房困难家庭。第九条 已通过廉租住房、经济适用住房或限价商品住房资格审核正在轮候的家庭，可直接到户籍所在地街道办事处或乡镇人民政府申请轮候公共租赁住房。

第十条 公共租赁住房实行公开配租制度，由产权单位编制配租方案报住房保障管理部门核准后组织配租。其中，符合廉租住房、经济适用住房、限价商品住房条件的家庭以及其它符合配租条件的家庭，成员中含有60周岁（含）以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或属重点工程拆迁的可优先配租。

第十一条 符合配租条件的家庭在全市范围内只能承租一套公共租赁住房。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。

第十二条 公共租赁住房租金水平由各旗区人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。

第十三条 《鄂尔多斯市公共租赁住房租赁合同》为格式合同，单次合同期限最长为5年。承租人享有在合同约定的租赁期限内使用公共租赁住房的权利，并承担相应的义务。

第十四条 政府所属机构以及政府批准的机构按照规定的租金出租公共租赁住房，凡符合国家有关税收规定的，可享受相关的税收优惠政策。

第十五条 公共租赁住房的维修、养护、管理由产权单位负责，产权单位也可委托专业服务企业管理。产权单位自行组织资金建设的未享受国家专项资金补贴的公共租赁住房，经政府主管部门同意，可由产权单位实行租售并举的方式管理。

第十六条 公共租赁住房的租赁期限最长不超过5年，合同期满承租家庭应当退出住房。需继续承租的，应在合同期满前3个月内提出申请，由产权单位会同相关单位复核，符合条件的续签租赁合同；不符合承租条件但暂时不能腾退承租住房的，租赁合同期满后给予两个月过渡期，过渡期内按同类地段类似房屋的市场租金水平收取租金。过渡期满后仍不退出的，市、旗区住房保障部门可向当地人民法院申请强制执行，并将其行为记入信用档案。

第十七条 承租家庭有下列行为之一的，产权单位可与其解除租赁合同，收回住房：

（一）将承租住房转借、转租的；

（二）擅自改变承租住房居住用途的；

（三）连续6个月以上未在承租住房内居住的；

（四）连续3个月以上未按期交纳租金的；

（五）已购买自住住房的或获得其它形式政策性住房保障的；

（六）有其它违反租赁合同行为的。

第四章 监督管理

第十八条 各旗区住房保障管理部门应当建立公共租赁住房档案，详细记载公共租赁住房规划、计划、建设和使用情况，承租人的申请、审核、轮候、配租以及违法违约情况等有关信息。

第十九条 违反本办法规定，不如实申报家庭住房等情况骗租公共租赁住房的，由产权单位解除租赁合同，承租家庭应当退出住房并按房屋产权单位规定的标准补交租金；骗租行为记入信用档案，5年内不得申请政策性住房。

第二十条 产权单位在租赁合同存续期间不按规定的租金标准收缴租金或擅自向不符合条件的家庭出租公共租赁住房的,住房保障管理部门应当责令其限期整改，退回、补差租金或收回住房。第二十一条 管理部门相关工作人员利用职务上的便利收受他人财物或者其它好处，或者不依法履行监督管理职责的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第二十二条 各旗区人民政府应当依据本办法制定申请审核、租金标准、配租管理等具体实施细则报市房地产管理局，由市房地产管理局会同市发改、建设、规划、国土资源等部门审核同意后组织实施。

7.公租房管理办法 篇七

公共租赁住房是我国保障性住房体系中的重要组成部分, 是指政府投资或提供政策支持, 限定套型面积, 按优惠租金标准, 向符合条件的家庭供应的保障性住房, 旨在通过梯度消费逐渐改善住房条件, 解决城市中等偏低收入家庭及新就业职工、外来务工人员等“夹心层”群体阶段性住房困难问题。为了确保公租房的安全管理, 采用多级安全协同管理技术是非常必要的。针对多级安全协同管理系统在公租房中的应用展开分析, 实现公租房的安全保障及科学管理, 从而更好地管理公租房工程, 实现我国公租房体系的科学发展。

1 公租房存在的问题

公租房在我国内地还属于新生事物, 其特点是不同的小区比较分散, 居住人群素质不同, 流动性也比较大。与普通的商品房相比, 使用传统的物业管理方式来管理公租房, 难度较大。

例如杭州田园地块公共租赁房项目, 这是我省、我市最大的公共租赁房项目。项目建成投入使用后将面临的“收费难”和“退出难”二大难点。田园公租房项目力求采用多级安全协同管理技术来解决上述的两个难点。

2 国内外水平

公租房在我国内地还属于新生事物, 但是在美国、德国、香港等发达国家和地区早已成为不可或缺的住房保障形式, 为众多低收入群体提供了基本的住房保障。对于人口较多的发展中国家, 人人拥有住房所有权是不现实的, 绝大多数公民应得到住房居住权, 而非住房所有权。发达国家的公共租赁房制度对于解决我国城镇居民住房问题, 弥补房地产市场的不足, 保障居民基本的居住权利, 具有重要意义。

全国最早开展公租房项目试点的城市是2005年的厦门。而直到2009年前后, 各省各市公租房项目才开始逐步蔓延发展起来。由于公租房市场发展时间很短, 目前市场还没有成熟的公租房管理系统方案提供商。较为接近的模式是发展很多年的社区智能安防系统。

社区智能安防系统从90年代开始到现在, 已经历了20多年的发展历史。而产品形态也经历了单元模拟非可视对讲、单元模拟可视对讲社区、模拟门禁安防社区、数字门禁安防等多种形态变迁。近几年随着相关技术的成熟及社区用户对产品需求的不断提升, 数字门禁安防在近几年发展非常迅速。另外目前很多行业的产品形态已经从分立系统、分立设备发展到综合管理系统、联网系统设备上来。以中高端居民社区为例, 以往的社区系统划分为多个独立的子系统, 如梯控系统、门禁系统、路灯及喷水控制系统、车库出入控制系统、水费电费煤气费三表合一等等, 我们预计, 今后社区系统将从分散分立的模式逐渐走向综合的统一管理模式。社区系统今后发展的重点方向是数字化、集成化、系统化、智能化, 尤其是系统化和集成化更是其发展重点。

公租房是由政府或公共机构所有的, 向用户开放的公共租赁住房。目前国内公租房市场的特点是总体数量大但分散, 单个社区规模不大, 分布范围广。公租房管理主体是各地方公租房管理中心, 而公租房的特点又是较为分散, 结合各省各市公租房特点, 我们认为一个统一的高集成高智能高信息化的综合管理平台将是政府迫切需要的。这种平台和系统对于改善政府对公租房的管理有现实的意义。这种分布式系统设备加统一的综合管理平台模型将很好的满足公租房管理部门的各种管理需求。我们研发的公租房多级安全系统管理系统应运而生。本项目无论是对政府管理部门还是对社区居民甚至对企业的发展来说, 都有很多积极意义。

3 多级安全协同管理技术内容

3.1 三级门禁管理:

一级单元门门禁管理、二级电梯门门禁管理和三级住户门门锁管理。即通过住户信息卡 (信息绑定、卡片加密) 对承租户进行管理, 利用网络平台实现缴费、催费, 甚至对特殊住户 (信用差、已不满足准入标准) 实行信息卡暂停或注销等功能。承租户将凭借住户信息卡入住, 物业管理者也凭借住户信息卡, 通过对承租户的信息和信用额度的高低进行核对后并实行分级管理, 最终解决“收费难”和“退出难”这两大难点。

3.2 三级权限管理:

系统分社区物管、公租房管理中心及远程运维系统三级进行管理, 每级平台拥有不同的权限和分工, 将系统管理工作落到实处。

3.3 三重安全管理:

住户在单元门口、电梯内以及房间门口均需刷卡授权后方可进入或使用, 所有操作均留有详细记录可随时追溯, 小区安全性大大提高。

3.4 协同工作:

各个子系统共享数据协同工作, 尽可能的方便住户和管理人员, 减少办事流程, 节省时间。

3.5 信息管理:

实现小区内入户、付费一卡通管理, 建立信息服务平台, 水、电表采用集中抄表。

4 目的及意义

房屋租赁管理系统是基于先进的软件和高速、大容量的硬件基础上的新的房屋租赁管理模式, 通过集中式的信息库、自动处理信息以及服务共享, 以达到公司降低成本、提高效率、改进管理模式的目的。它通过与企业现有的网络技术相联系, 保证房屋租赁管理与日新月异的技术环境同步发展。

近年来, 全国各地开始建设大量公租房, “十二五”期间各地的建设规模更是惊人, 如南京将建设9万套500万平方米的公租房, 重庆则计划实现4000万平方米的目标, 截止到2012年底, 杭州市区已累计开工建设公共租赁住房300余万平方米。公共租赁房覆盖面较广, 不仅包括本地中低收入家庭, 还将惠及新就业人员和外来务工人员, 未来还有可能进一步扩大。

随着各地公租房建设如火如荼的进行及首批公租房的投入使用, 公租房的管理问题也随之而来。公租房的特点是不同的小区比较分散, 居住人群素质不同, 流动性也比较大。与普通的商品房相比, 使用传统的物业管理方式来管理公租房, 难度较大。寻找一种统一的信息化服务管理系统辅助管理这些公租房社区是很有必要的。

由于目前的杭州的公租房基本都是新建小区, 信息、食堂、商店、活动中心等配套设施比较完善, 这些特点使得建立统一的服务管理系统是完全可能的。本项目研发的公租房多级安全协同管理系统就是结合多级安全和协同管理等概念, 依托先进的全数字可视对讲设备、高性能服务器以及人性化的软件操作界面实现了公租房社区三级管理、三重安全和协同工作等特色功能, 从技术层面彻底解决公租房“收费难”和“退租难”两大难题。该平台投入使用后, 将大大节省公租房管理中心的运营成本, 提高工作效率, 提供更好的服务:房屋租赁管理系统可以迅速、有效地收集各种信息, 加强内部的信息沟通。各种用户可以直接从系统中获得自己所需的各种信息, 并根据相关的信息做出决策和相应的行动方案。

5 结束语

我国的公租房建设基本还处于起步阶段, 全国各地都在摸索适合自己的出路, 可借鉴的经验并不多, 面对公租房这一新兴事物, 各地公租房供给主管部门不可能立刻提出一个万全之策, 更不可能在短时间之内建立起完善的公租房供给管理体系, 这就需要社会各方力量广泛参与, 采用科学的管理方法, 发挥科技的力量, 将公租房政策这项惠民政策落实到实处。目前有一些城市或地方已经提及此方面的需求, 但是还没有看到成熟的示范应用。公租房多级安全协同管理系统实施成功, 将会成为公租房的首创, 也将使得杭州市公租房项目成为全国的信息化和智慧社区示范项目。

参考文献

8.廉租房与公租房怎样并轨 篇八

解决“区分太细”弊端

同为保障性住房的廉租房和公租房由于针对的人群不同，原本一直实行房源分开管理。但由于配租需求房源与实际房源供应的不平衡，导致廉租房过剩空置，而公租房则供不应求。

目前，上海的廉租房和公租房有着不同的准入及分配标准，因而能照顾到不同收入群体的住房需求。但是专家指出，同样作为租赁型的保障性住房，如果“区分太细”则容易影响管理成本和运行效率，存在一定的弊端。上海市住房保障和房屋管理局副巡视员李东也坦言，职能配置“精细化”有助于措施的落实，但也容易影响到运行效率，提高了管理成本。

并轨之后，廉租房和公租房制度则可以在保持各自差异性的基础上，实现“统筹管理”和“差额补贴”。例如，两者的供应对象仍然不同，政府对廉租房对象予以单独的货币补贴；同样的房源，既可以用作廉租房，也可用作公租房，但只有适配适用的公租房房源才会转化为廉租房；另外，资金、管理、运营等方面也都会灵活统筹起来。

各地经验可供借鉴

在杭州，目前已计划将廉租住房与公共租赁住房房源并轨管理后，统称为“公共租赁住房”，并建立起“房源库”进行统筹管理调配。除了房源、资金可统筹管理调配之外，房屋装修标准的统一、租金的差别化实施都将推动保障房的无缝衔接。

而南京目前廉租房和公租房在统计上已经合并，部分保障房小区内，廉租房更是与公租房建在了一起。南京市保障房集团有关人士介绍说，未来住在一个保障房小区里的居民，可以先是廉租房住户，生活条件变好后，转为公租房住户。住户只需在租金上发生变化，不用再搬家了。

统筹与市场相结合

对此，北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松认为，廉租房家庭收入较低，其生活方式可能与商品房家庭有很大差别，对后期的物业管理会带来考验。如果能使廉租房家庭和公租房家庭“混住”，由于公租房家庭收入稍高，能将小区的品质提升，便于管理和服务。

而中国房地产研究会会长刘志峰则进一步建议，并轨运营可以实行市场定价、分档补贴、租补分离的运行机制。他提出，在建设过程中，不再区分廉租房和公租房，既可由政府投资建设，也可吸引包括民间资金在内的社会资金。为提高运营效率，运营管理主体还可与建设主体分离。另外，租赁服务和政府补贴也可以分别实施、平行操作。