房地产知识

房地产知识（精选7篇）

1.房地产知识 篇一

名词解释

1、房地产项目主题策划：又称主题设计后者概念策划、策划设计，是指策划师根据房地产市场及消费者的需求状况以及房地产项目本身的特点来提炼并确定项目的主题思想，通过规划设计来体现项目的独特优势以及开发理念，并通过主题概念将这种独特优势及开发理念准确地传达给市场与消费者，树立项目的特定市场形象的过程，主题策划是一个思维创意过程。

2、市场细分：是指在房地产市场调研的基础上，根据消费者个人基本情况、消费需要、欲望、购买动机和购买行为等细分依据，将房地产整体市场细分为若干个具体相似需求的目标客户群体的过程，其实质是将异质市场划分为同质市场的过程。

3、项目财务评价：是投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。

4、物业管理：是指房地产的“售后服务”阶段，是指业主选聘的物业服务企业，按照物业服务合同的约定，对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关次序的活动。

5、容积率：也称建筑面积毛密度，是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

6、房地产策划：是房地产策划师根据房地产项目的具体开发经营项目，在充分的市场调研和科学的市场定位的基础上，以独特的主题概念为中心，综合应用各种策划手段，按照一定的程序对房地产项目进行创造性的规划，定制具体可实施的计划方案，并可根据策划目标和市场环境的改变对方案进行调整，最后以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。

7、房地产市场策划：是房地产策划师根据项目发展的总体要求，从房地产市场的角度出发，通过对房地产项目进行内外部经济环境调查及房地产市场分析、市场细分等环节，找出房地产项目的市场空白点，最后实现房地产项目准确市场定位的创造性过程。

8、房地产投资：指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。

9、房地产项目投资策划：指房地产开发商或由开发商委托的策划机构在项目投资开发之前，在房地产市场调研与预测的基础上，综合分析与研究获得的各种信息，以投资效应最大化为目标，针对某个项目形成具体的投资方案的创造性活动。

10、资金筹措计划：主要是根据房地产项目对资金的需求及投资、成本与费用使

用计划，确定资金的来源和相应的数量。

11、资金来源与应用表：是反映房地产项目开发经营期各年的资金盈余或缺情况

以及项目资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，为项目资产负债表的编制和

资金平衡分析提供了重要的财务信息。

12、财务净现值：是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将

房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。

13、投资利润率：是指房地产项目开发建设完成后正常的年利润总额与项目

总投资额的比率。

14、房地产项目的竖向设计：是指为了满足居住区道路交通、地面排水、建筑布

置和城市景观等方面的综合要求，对自然地形进行利用与改造，确定坡度、控制

高程和平衡土石方等进行规划设计工作，主要包括道路竖向设计与场地竖向设计

等。

15、单选多选1、1—3层为低层4—6为多层7—9为中高层10层及以上为高层

2、商业房地产包括：百货商场、购物中心、超市、批发市场、商铺、菜市场、浴室、理发店、照相馆

3、城市居住区人口规模30000—50000人

居住小区人口规模7000—15000人

居住组团人口规模1000—3000人

4、三通一平：工地具体通水、通电、通路以及场地平整

五通一平：在三通一平的基础上再加上通气、通信

七通一平：在三通一平的基础上再加上通邮、通信、通暖气、通天然气或煤

气

5、建筑工程的保修期自竣工验收合格之日起计算

6、供暖与供热系统为2个采暖期

7、营业税5%城市建设维护税7%教育费附加3%

8、从建筑风格角度划分：传统居住主题传统园林主题现代建筑主题异域

风情主题9、5W+1H:WhoWhyWhatWhenWhereHow10、房屋调查法包括：座谈法深度访谈法电话调查法

11、问卷调查法包括：入户问卷法拦截问卷法邮寄问卷法留置问卷法媒

体问卷法

12、SWOT：优势、劣势、机会、威胁

13、房地产投资分类：从投资形式划分为直接投资、间接投资

14、经济环境包括：宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境

15、基本财务报表有：现金流量表、资金来源表、资金应用表、损益表、资产负

债表

16、房地产项目风险分析可分为：风险识别、风险估计、风险评价、风险应对

17、房地产融资分为：公司融资和项目融资

18、居住区交通系统分类按照道理等级划分：居住区级道路（面宽不小于20m）、小区级道理（面宽6—9米）、组团级道路（面宽3—5米）、宅间小路（路面宽不

宜小于2.5米）、19、居住区信息标志可分为：名称标志、环境标志、指标标志、警示标志

20、栏杆大致分为三种：矮栏杆（高度30—40cm）高栏杆（高度在90cm左右）

防护栏杆（高度在100—120cm）

21、一般室外踏步高度设计为12—16cm，踏步宽度在30—35cm22、廊一般高度在2.2—2.5m之间，宽度在1.8—2.5m之间

23、定价方法：成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法、市场比较

定价法

24、媒体类型：印刷媒体、视听媒体、户外媒体、网路媒体

25、招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上剧本承担招标项目的能力、资

信良好的特定方法人或其他组织发出投标邀请书。

26、房地产策划报告可分为：单项策划报告、综合策划报告

27、房地产项目主题策划的主用：1.主题策划能统率项目开发的各个环节、2.主题策划能突出项目的竞争优势3.主题策划能展示项目的独特个性 4.主题策

划能满足住户的精神需求5.主题策划能塑造项目的品牌形象 6.主题策划能提

升项目的市场价值

28、房地产策划的特征：地域性、政策性、市场性、创新性、前瞻性、系统性、程序性、多样性

简答题

一、房地产策划概念及特征？

房地产策划：是房地产策划师根据房地产项目的具体开发经营项目，在充分的市场调研和科

学的市场定位的基础上，以独特的主题概念为中心，综合应用各种策划手段，按照一定的程

序对房地产项目进行创造性的规划，定制具体可实施的计划方案，并可根据策划目标和市场

环境的改变对方案进行调整，最后以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。

特征：地域性、政策性、市场性、创新性、前瞻性、系统性、程序性、多样性

二、主题概念从哪些方面来发掘？

1.从项目所在区块的历史文化积淀中发掘

2.从与竞争性项目的对比中去发掘

3.从市场及消费者的需求中去发掘

4.从项目本身的资源优势中去发掘

5.从社会、经济及房地产市场发展变化中去发掘

三、塔式住宅优缺点

优点：

（1）塔式住宅体形修长，外立面丰富，更适合角窗、弧形窗等宽视角窗户的运用

（2）塔式住宅的户型种类比单元式住宅丰富，消费者挑选的余力较大

（3）塔式住宅的大堂、电梯厅等公共部分由于基座进深较大而更为宽大、气派

（4）塔式住宅比单元式住宅在居住区整体布局上更加灵活，容易形成大面积集体绿地，景观效果更好，也能更合理利用土地。

（5）塔式住宅由于体量小，对整个居住区的通风、采光有利

缺点：

(1)塔式住宅由于进深大，加上容易受楼体本身的阻挡，空气对流困难，通风、采光效果不佳，容易形成“灰房”甚至“暗房”。

(2)塔式住宅为解决通风、采光问题，楼体往往要开很深的嘈，可能造成相邻套型间的互视，影响居住的私密性

(3)塔式住宅受楼体结构影响，有些户型的开间和进深不合理，且容易出现不规则房间

(4)有些塔式住宅的户型朝向偏斜，不符合正向居住的传统习惯

(5)垂直交通集中布置，在高峰期容易产生拥堵

四、影响房地产价值的因素

1.自身因素

2.成本因素

3.供求因素

4.环境因素

5.人口因素

6.经济因素

7.社会因素

8.行政因素

9、心理因素

五、房地产项目开发流程

1.投资机会分析2.项目可行性研究 3.取得项目开发用地 4.取得《建设用地规划许可证》

5.取得《国有土地使用权证》 6.规划方案招标与设计 7.规划方案报批 8.初步设计 9.初步设计文件审查 10.施工图设计 11.施工图审查 12.取得《建设工程规划许可证》 13.开工准备 14.取得《建筑工程施工许可证》15.办理银行融资手续 16.工程施工 17.工程竣工验收 18.选聘物业服务企业 19.房屋租售 20.交房入住 21.物业管理

六、房地产项目案名的作用？

1.项目案名能够反映项目的独特个性与居住理念，是项目主题的核心体现。

2.好的项目案名能够引起市场的关注，起到先入为主的作用。

3.项目案名能够给消费者以心理暗示，是联系消费者和房地产项目之间的桥梁。

4.项目案名是展示项目品牌的重要手段。

5.开发商具有代表性的系列案名可以反映另一种意义上浓缩的房地产演进史。

七、房地产投资的作用？

1.从国家和社会的角度看

（1）房地产投资能够增加各级政府财政收入

（2）推动城市建设，改善城市基础设施与投资环境

（3）带动相关行业的发展

2.从投资者的角度看，房地产除了居住、办公等功能外还具有保值、增值的功能。房地产投资还具有避税收益。

八、植物配置的原则？

1.适应绿化的功能要求，适应所在地区的气候、土壤条件和自然植被的分布特点

2.充分发挥植物的各种功能

3.植物品种力求丰富多样

4.要注重植物位置的选择

5.植物配置尽量提高单位面积绿量

九、道路景观总体设计要求？

1.道路作为车辆和人员的汇流途径，其两侧的环境景观应符合导向要求，并达到步移景移的视觉效果。道路边的绿化种植及路面质地色彩的选择应具有音律感和观赏性。

2.在满足交通需求的同时、道路可形成重要的视线走廊。

3.休闲性人行道、园道两侧的绿化种植，要尽量形成绿荫带。

论述题

一、论述房地产策划报告包含内容P340

1.封面

（1）房地产策划报告的标题

（2）房地产策划报告的编制机构

（3）房地产报告完成或提交的日期

（4）其他

2.目录

3.前言或摘要

4.正文

（1）项目概况

（2）策划目标

（3)市场策划

（4）投资策划

（5）设计产品策划

（6）营销策划

5.附录

二、融资渠道的优缺点？

1.银行融资优点：企业可以选择的贷款机构较多

缺点：容易受国家宏观调控的影响，政策风险较大；银行融资的条件相对比较严格；融资成本较高，还本付息压力较大

2.上市融资优点：融资成本相对较低，可以减轻公司和项目的资金财务压力；融资数额较大；通过上市提升公司的治理结构和完善企业的管理架构、提高企业管理的规划性。

缺点：上市审批严格；上市融资时间较长；对企业的资产质量和管理水平及公关能力要求提高；上市融资会稀释房地产公司的股权。

3.债券融资优点：可以直接获得资金，比较灵活；资金使用较为自由；

缺点：申请发行企业债券必须经过配额审核程序和严格的资格审查程序；债券风险较大，债券到期偿还本金和支付利息将对企业机构构成较重的财务负担；企业发行债券门槛很高。

4.信托融资优点：对投资人而言，信托投资的收益相对较高；信托融资具有巨大的灵活性；信托融资能够与银行贷款融资实现互补。

缺点：对普通投资者而言，房地产信托产品的购买门槛较高，对开发商而言，信托融资不适合与规模小、实力弱的企业；融资期限较短；信托融资门槛提高，信托融资的费用要略高于银行贷款。

5.民间融资：优点：增加了房地产企业融资渠道，尤其是满足了房地产企业的应急资金需求；缓解了银行的信贷压力，转移和分散了银行的金融风险；为规模巨大的民间资本寻找到一个合适的投资渠道。

缺点：融资成本较高；融资风险较大

三、调价原因

1.当房地产项目的开发经营成本发生了很大的变化，需要通过调整售价来消化成本，这种情况往往发生在采用成本导向定价法的项目中

2.政府的调控政策对房地产市场产生了很大的影响，消费者对市场的预期发生了改变，此时需要调整售价来适应这种变化

3.市场竞争情况发生了很大的变化。

4.原先定价不合理，不能充分反映产品价差和价格水平。

5.为了更好地营造销售氛围，迎合客户买涨不买跌得心理时，应该考虑阶段性的调高价格。或者为了控制销售的节奏，降价销售以快速回笼资金等。

2.房地产知识 篇二

随着市场竞争愈加激烈，房地产企业亟需提升管理水平，提高开发效益，以应对市场的变化。过去几年，国内的房地产行业高速发展，开发了大量的住宅和商业项目，也积累了相当多的开发经验，然而，这些宝贵的经验，由于缺乏有效的整合、管理、提炼没有发挥循环利用的效应。

建设项目最为典型，具有悠久的历史。房地产企业一直以来都是主要依赖于个别专家的知识和经验进行知识管理。随着建设项目的规模越来越大，工程内容越来越复杂，建设要求越来越高，涉及的专业越来越多，对建设者的管理能力的要求也越来越高，房地产企业所积累的知识，必须得到系统化、结构化的处理，才能得到最有效地利用。否则，这些知识就会随着时间或人员的流失而损失，从而使企业无法在原有的基础上得到成长，竞争优势难以保持。

二、项目计划知识管理的必要性

在项目管理中，项目的特殊性决定了项目中必然包含种种相互关联的任务和不可预知的风险。作为项目实施的指导性文件，项目计划对项目的预期目标进行筹划安排，将项目的全过程、全部目标和全部活动统统纳入计划的轨道，使人力、材料、机械、设备和建设资金等各种资源得到合理充分有效的运用，以期实施过程中及时对各阶段各环节进行协调，达到质量优良、工期和造价合理的预定目标。

在计划编制过程中，计划管理人员必须通过收集整理和分析所掌握的各种信息资料，对项目的实施步骤、所需资源、责任主体、阶段性目标等进行估算，以进行科学安排和配置。

建设工程项目有其独特性，每一个项目各有其自身的特点。项目本身的设计、功能、技术、施工、外部环境等不确定因素，对项目的计划执行会产生各种各样的影响。因此，对以往项目所积累的知识、经验进行分析、提炼，发现其内在规律，可以为制定后续项目计划提供可靠的借鉴。

随着信息化技术的迅猛发展，建立项目信息系统，项目干系人共享项目信息，利用信息系统对项目计划知识进行收集、提炼和管理是完全可以实现的。本文所述的项目计划知识管理，必须建立在这样的一个信息系统基础上。

三、项目计划知识管理的方法

知识管理的过程主要包括知识的生产、共享、应用和创新。知识生产过程是对现有知识进行收集、分类和存储;知识共享是通过知识交流扩展企业整体知识储备;知识应用主要指利用知识生产过程得到的显性知识去解决问题;知识创新指产生各类新知识的过程，其往往不是一个独立的环节，而常常是知识产生、共享、应用三个过程相互作用的结果。

项目计划的制定，需要遵循一定的步骤。本文以某大型房地产公司的计划管理流程为例，对房地产开发计划各个环节的知识管理的内容进行详细的叙述。

1. 了解项目情况

制定房地产开发项目节点计划，首先应了解项目各环节基本情况，这一阶段知识管理的主要内容是：

(1) 知识获取

(1) 项目拓展部门取得项目的可行性研究报告中的各项指标、开发周期要求，以及企业年度计划、项目情况和经营需要等，确定项目预计的销售时间和竣工备案时间。

(2) 工程管理部门了解项目基本情况，如所处的位置(市区、郊区、山地)、三通一平情况、周边交通情况等，了解项目的分片开发顺序及其合理性。

(3) 设计管理部门提供项目的规划方案，了解项目具体规划与设计指标(包括占地面积、建筑面积、物业性质、基础形式、单体方案等)。

(4) 开发报建部门了解项目开发报建手续的重点与难点。

(2) 知识共享

各部门需将所获得的知识在信息平台与其它部门共享，计划管理部门应对各部门所提供的资料进行整理和分析，消除不一致的信息，协调各部门对项目计划各阶段的工作所需资源提出初步的需求。

(3) 知识运用

计划管理部门从信息平台中调出类似的项目信息，与当前项目进行比较分析，将以往项目的成功或失败的经验提供给各相关部门，相关部门获取信息，对各自的工作进行调整或优化。

举例说明：一个大型的商业项目准备进行开发，从以往的经验看，类型项目可能在租赁市场较受欢迎，而在销售市场常受到冷落。那么项目推出市场的时间，就要选在租赁旺季。

(4) 知识创新

计划管理部门应不断调整和优化所需了解的信息结构。在编制计划之前，计划管理部门须充分了解项目各方面的基本情况，对项目有一个整体把握。这些情况，可能会随着市场或政策变化而有所调整，为了毫无遗漏地获取所有关键信息，就需要及时了解新的政策，更新信息结构。

2. 计划编制

通过工作分解的方式，将工作范围细分为活动，然后为每项活动分配时间和资源，并按照各项活动内在的逻辑关系，形成节点计划网络图。

(1) 知识获取

计划管理部门根据所了解的项目各环节基本情况，并结合房地产开发流程，对整个项目开发进行任务分解，细分到合适的粒度，以便于计划执行和控制。由于每一个项目各有特点，须因其特点决定工作任务的分解结构，项目计划必须对项目特点有充分的体现。

确定了项目中的活动以后，需它们之间的依赖关系做出定义。其依赖关系取决于实际工作的要求，不同活动之间的依赖关系决定了活动的优先顺序及其重要性。

完成以上两项之后，就要为每项活动分配相应的时间和资源。在房地产开发项目中，资源分配主要指人员和资金的分配。对于每一项活动，都应指定相应的人员作为完成活动的责任人。

最后根据各项活动的内在联系，将各项活动进行组织，形成项目节点计划网络图，即开发节点计划初稿。

(2) 知识共享

计划管理部门就完成的节点计划初稿与各相关部门进行讨论和审核，各部门根据自身所掌握的资料，在审核中, 发现问题, 提出修改意见。计划管理部门收集分析各种意见，对计划进行修正。经过充分的论证后，提交决策层批准，成为各项工作开展的基础和依据。

(3) 知识运用

项目开发节点计划编制的各个步骤，特别是资源的分配，对以往经验的依赖程度是非常高的。每一个房地产开发企业，尤其是大型企业，都有自身独特的企业文化，独特的管理方法、制度和流程，对市场有各自的判断，因此，在进行项目开发时，对于各个阶段所需的资金量、时间、人力投入等，都是以以往经验数据作为参考。这些数据必须经过科学整理和提炼，否则，就很容易犯经验主义错误。

(4) 知识创新

计划管理部门需要不断对项目计划的监控点、各项活动之间的依赖关系、各项活动所需的资源进行优化，寻找最合理的搭配，寻求最优解。对新项目的开发计划进行修正，使之更加贴近实际。

3. 计划实施和监控

项目开发节点计划编制完成后，需将节点计划各项工作分解下达至相关部门工作任务中，计划管理部门应定期检查，并加以监督执行。只有在实施阶段加强控制，才能保证计划的可行性和权威性，达到预期目标。

(1) 知识获取

计划的监控过程就是对计划实施的监督、检查过程。计划管理部门必须紧密跟踪项目的实际进展情况，对照计划，发现偏差，查找原因，要求计划执行部门及时采取措施予以纠正，对于重大偏差，计划管理部门向上级领导汇报，寻求更大力度的调控措施，以保证项目按照原定计划进度执行。

另一方面，计划在实施过程中，需要根据项目环境的变化，及时调整，使之与实际不断协调发展，始终保持正确的方向来指导工作，当然，对于关键节点的调整必须是十分慎重的。

(2) 知识共享

计划管理部门应该将计划执行情况的检查结果、计划的调整情况，共享至信息平台，各部门也应该将各自的计划执行情况与其他部门共享，特别是对于一些部门之间的工作界面或结合点，必须与其它部门进行及时和充分的沟通协调。

企业的管理层，也应该经常查阅项目计划执行情况的汇报，对于计划执行过程中所出现的问题，及时做出决策，发布至信息平台，为相关人员所共享，从而实现管理机构的扁平化。

(3) 知识运用

对于新的项目，相关部门可以查阅以往项目本阶段的计划执行记录，了解关键事项。计划管理部门也可以主动将以往项目有参考价值的信息，主动推送至相关人员，帮助新员工尽快熟悉业务，保持并不断提升项目团队的工作水平。

(4) 知识创新

对于计划的监控方法，计划管理部门需要不断探索、优化和完善。对于计划执行过程中，遇到的新问题、新障碍，应探索新的解决方案。对于旧问题，应极力避免，如确实无法避免，应从以往的项目汲取经验，寻求更佳的解决办法。

4. 计划总结

撰写项目总结报告，是计划管理的重要一环。这是PDCA循环之所以能上升、前进的关键。

(1) 知识获取

项目结束后，所有项目相关部门均应编写项目后评估报告，内容要包括项目的绩效指标、成功/失败因素、资源实际使用等，计划管理部门则应对计划管理的全过程进行分析和总结，包括项目的编制是否合理，项目执行效果与计划目标是否吻合，项目计划监控过程是否到位，监控措施是否有力，在项目计划实施过程中所遇到的新问题以及处理办法等。

(2) 知识共享

各相关部门不仅应完成本部门的后评估报告，也应对其他部门的后评估报告进行审阅，以全面了解项目的实际运作情况。作为整个项目运作的协调部门，计划管理部门应认真对所有后评估报告进行整理和分析，尤其是项目的执行结果与计划目标之间的对比分析。

(3) 知识应用

项目后评估报告，一般是在项目完成后编写的，相对而言，比较全面，也比较有参考价值。对于后评估报告中所反映的问题，计划管理部门应该查明原因，并在下一个项目计划中予以改进。对于一些成功的做法，可以在下一个项目中进行推广，做法成熟后，可以逐步提升为企业的工作制度。同时，还可以将相关的知识在全体员工中共享，以提高企业的整体业务水平。

(4) 知识创新

在进行项目计划总结时，不仅应该总结经验，还应提出新的目标，提出新的管理思路。对项目计划知识的收集、储存、管理和创新，可以改善知识的沉淀和利用，增强沟通和协作，改进工作流程，提高员工工作效率与工作质量，提升工程项目管理成熟度，真正推动PDCA循环。

四、结语

随着项目复杂程度的增加，项目计划的重要性将更为凸显。本文以某大型房地产企业对项目计划管理的做法作为模板，创造性地在项目计划的管理中，引入了知识管理的概念，并对其实施方法进行了深入的探讨。在实际的工作当中，每个企业对项目的关注点不同，需要根据企业自身的特点进行调整和改进。

知识管理是知识经济时代的新型管理模式，许多方面还不成熟，例如，如何建立知识管理制度，如何提升知识管理能力，如何评价知识管理的绩效等，都是需要在实践中继续深入研究，并予以解决的。相信在今后的实践活动中，项目计划的知识管理能够得到进一步的完善和丰富。

参考文献

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[2]成虎:工程项目管理 (第二版) [M].北京:中国建筑工业出版社, 2005.85～300

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[4]卢向南:项目计划与控制[M].北京:机械工业出版社, 2007.1～242

3.房地产知识 篇三

到处都是房子，又有许多人没有房子。全中国大概有2.31亿套住房，平均来算，每个家庭都有一套房子。但如果把住房的标准提高到“有厨房有厕所”，那中国就有28%的房子不能再被称为“住房”。

截止到这一年的8月，全中国有16万人靠炒房成了千万富翁。《2 013胡润财富报告》显示，专业炒房族占千万富翁总数的15%。报告中这样描述这个人群：“投资性房地产占其所有资产的50%，同时他们还有价值400万元以上的自住房产以及70万元以上的汽车。”

为了统计房价，国家统计局列出了一份“70座大中城市”的名单作为最主要的参考数据。这些城市中既有北、上、广、深等一线城市，又有金华、韶关、泸州这样相对比较小的城市，但底线是，所有城市人口都大于20万。

2013年，根据这组数据，房价上涨的城市超过九成。根据统计，2013年一二线城市的房价上涨最为明显，而房价下跌不多的几座城市，主要是三四线城市。

7.3万/平方米融创以楼面价格7.3万元/平方米竞得北京朝阳区农展馆地块，成为北京甚至全国的单价地王

北京房价全国最高并不出人意料，均价达到每平方米36373元。但不要天真地以為凭这个价格可以在北京任何一个区买到房子。北京西城区的房价几乎是全市均价的两倍。西城、崇文、宣武三个区的房价不仅是北京最高，而且是全国最高。上海的静安区勉强以每平方米刚刚超过5万元的均价位列全国第四，为上海挽回了一点颜面。

要论均价，北京市朝阳区在全国只能排第八，但过去一年里，全国的地王却诞生在这里。

72%中国家庭平均拥有住房数量约为一套，但其中只有72%有厨房和厕所

2013年，搜房网监控的45个重点地区里，只有西安和海南没有出现新的“地王”。单价地王和总价地王分别出现在北京和上海：融创以楼面地价7.3万元/平方米竞得北京朝阳区农展馆地块，刷新有史以来的地王单价；而新鸿基以217.7亿元夺得上海徐汇区“徐家汇中心项目”地块，成为全国总价地王。最近的一场“地王大战”也在上海上演。11月29日，WINMINE投资以11.04亿元拿到黄浦区淮海中路街道45街坊17/2宗地，楼面地价每平方米42821元，溢价47%，上海2013年楼面地价新单价纪录产生。

按单价比地王，上海不是北京的对手，而按总价来衡量，北京则远逊上海。2013年，北京总价地王的成交记录只有上海的1/4，夺得地王的，就是“真土豪”恒大。就像为了庆祝恒大足球俱乐部首夺亚冠一般，恒大集团发起了一轮“抢地”行动，大举进军北京市场。11月月底，恒大以51.35亿元加配建11.2万平方米自住型商品房和1.69万平方米限价房的代价竞得朝阳区东坝南区地块，刷新了北京2013年总价地王纪录。

这也是恒大进京后，收入囊中的第三块地，加上之前的昌平沙河地块和豆各庄地块，在北京的土地市场，恒大为购地花的钱已经达到127亿元。

恒大集团上半年卖掉了660多万平方米的房子，比全北京市销售的商品房面积总和还多。前11个月，恒大销售额983.8亿元，全年超千亿已是板上钉钉。但数据同时显示，恒大的销售收入里一线城市不到1%，有一半以上的项目在三线城市，走的还是农村包围城市的路线。

报告同时还显示，在房地产领域，恒大只是个靠“薄利多销”占领低端市场的企业。其核心业务利润率，排在十大龙头房企的最末位，上半年销售均价减去精装修均价，净销售均价不足6000元/平方米，以这个价格来算，恒大卖的还真是“良心房”。但它以量取胜，用低利润率创下了总体的高收入，巩固了中国“最薄利多销房企”的地位。

数据同时显示，恒大还是中国最大的“地主”，坐拥逾1.5亿平方米的土地储备，可以说是名副其实的“土豪”。

6000元/平方米扣除精装修成本后，恒大集团今年上半年销售房地产项目的均价只有6000元/平方米。

房地产火爆，赚钱的可不只是地产开发商。2013年前三季度，全国300个城市的土地出让金收入近21107亿元，比去年同期增加近70%。

475%深圳市2013年前三季度的土地出让金总额同比上涨幅度全国最高，达到475%，其次是广州，涨幅为431.2%

上海卖地收入排名全国第一，近1568亿元，平摊到每个上海人身上，有近6700元。

在出让金收入排名前十的城市中，与去年前三季度相比，十个城市同比全部上涨，除武汉外，涨幅均超过10%，其中还有六个城市的涨幅超过100%。深圳的涨幅最大，为475%，其次是广州，涨幅为431.2%。

上海卖地收入排名全国第一，近1568亿元，平摊到每个上海人身上，有近6700元。

房地产如此火爆，还是在国家“不让买”的背景下造就的。先是有限购，然后有限贷。临近年末，多家银行的房贷开始收紧。11月26日，25家银行房贷利率调查结果显示，仅有24%的银行可提供首套房住宅利率8.5折优惠，32%的银行可提供首套房住宅利率9折优惠；二套房贷利率均为基准利率1.1倍以上，个别银行要求甚至更高，如天津银行某支行二套房贷利率就上浮30%。而针对商用物业，中信、北京农商银行等多家银行已经暂停贷款。

房子买不起或者干脆不让买，那就租吧。不过国家统计局发布的最新统计数据显示，在CPI中，住房租金价格涨幅也达到4.7%，且已连续上涨近四年。

47个月国家统计局发布的最新统计数字显示，在11月的CPI中，住房租金价格上涨4.7%，已连续47个月上涨

4.房地产基础知识 篇四

2申请商业贷款业主成年，单身，需要提供哪些资料？

房产证【公房：部分银行要求带原购房合同；央产房：带原购房合同、《央产上市证明》；市局：土地证】、身份证、户口本、部分银行需要单身证明（民政局开具）

3申请商业贷款业主成年已婚，需要提供哪些资料？配偶是否必须到场？ 房产证【公房：部分银行要求带原购房合同；央产房：带原购房合同、《央产上市证明》；市局：土地证】、夫妻双方到场,夫妻双方（身份证、户口本）、结婚证；

配偶必须到场，如果不到场应提供委托公证（注：花期银行不需要业主及其配偶到场）

4请商业贷款业主成年离异，需要提供哪些资料？

房产证【公房：部分银行要求带原购房合同；央产房：带原购房合同、《央产上市证明》；市局：土地证】、身份证、户口本、离婚证、离婚协议（注明业主单独处决权并民政局盖章）/判决书；如果离婚协议未写明业主单独处决权或者产权不明晰需原配偶到场。

1.商业贷款收入证明有什么要求？ 需要达到月供的二倍、按照公司指定格式、联系方式需留座机、收入证明上需加盖公章/人事章

2.商业贷款如果借款人为公司法人或合伙人，那么收入证明应该如何开具？ 正常开具，提供公司材料（营业执照、公司章程、组织机构代码证、股东决议等），但一般贷款不好申请下来

3.商业贷款如果贷款人收入证明不足以覆盖月供两倍，可以通过哪些途径来解决？

交通银行可以通过兼职收入、男女朋友共同借款等方式解决，北京银行可以男女朋友一方、父母做担保人；收入可将所有奖金、补助、公积金全部计算在收入里，以最后总和为最终收入。

4.商业贷款什么样的情况下必须要工资流水？

世界五百强企业、国家机关单位、事业单位以外，客户资质一般的，需提供工资流水；

2.2.10.4商业贷款哪些情况下可以不提供工资流水？

世界五百强企业、国家机关单位、事业单位、华夏银行：收入证明低于2万（不含2万）；

1银行商业贷款对房龄有何要求？

30年内房龄银行可做，部分银行有特殊要求： 花旗银行：只做房龄15年以内的房产 中信银行：只做90年以后的房产 交通银行：看剩余使用年限 2商业贷款对客户年龄有什么要求？

一般银行要求借款年龄最高到65岁，65岁减去现在年龄为可以贷款的最高年限，部分银行要求借款人年龄最高到60岁，也有部分银行对借款人年龄放宽到70岁；

3商业贷款如何计算贷款年限（如何确定贷款的最长年限）？

各个银行要求不同，一般为房龄+贷款年限<40年（北京银行：房龄+贷款年限＜50年），或者贷款年限+年龄<65岁（部分银行要求借款人年龄最高到60岁，也有部分银行对借款人年龄放宽到70岁），以贷款年限短的为准，最长不超过30年（商业用房最长贷款年限10年）

4商业贷款如何确定贷款额度（与哪些因素有关）？ 评估值、套数、产权性质

贷款额度首套贷款一般为房产价值（房屋评估值或网签价格孰低原则）的7成以下；二套贷款为房产价值（房屋评估值或网签价格孰低原则）的4成以下； 商业用房贷款额度最高为房产价值（房屋评估值或网签价格孰低原则）的5成，且不受套数影响；

1京籍家庭购房的限购政策分别是什么？

京籍家庭限购两套住房，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

2外埠家庭购房的限购政策分别是什么？

持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。3华侨、外籍人士的限购政策是什么？

外籍人士不受政策影响。外籍个人购房仍然按照《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》执行。根据该《通知》，需提交《外籍人在京购房审批表》、《在京居住状况证明》，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房 4公司购房的限购政策分别是什么？

对于大陆公司购房，昌平、朝阳：除个人独资的单位、个体工商户、外企（外企在京设立分公司的除外）的购房受限制外，其他的单位购房不受限制。其他区县除个体工商户外不受限制。

外企在大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房 5何为京籍户籍家庭？京籍户籍家庭包括哪几类情况？

居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的，即视为京籍户籍家庭。京籍户籍家庭包括驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭。北京市单位集体户口是本市户籍的一种形式。非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，不能作为本市户籍人员购房。6京籍家庭购房需提供哪些资料？

本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件、拟购房人签字的、从网上下载的《家庭购房申请表》和《购房承诺书》。7驻京部队现役军人和现役武警家庭购房，需提供哪些资料？

驻京部队现役军人和现役武警家庭应提供军(警)身份证件原件和复印件、军官证原件及复印件，团级以上政治部门开具的家庭成员信息证明。

8北京市单位集体户口家庭购房，需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？时效如何？

非本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件、拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》；以及提交有效暂住证，在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。

9外埠家庭购房需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？时效如何？ 本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明。纳税证明需要本人携带身份证到所在区地税局办理，当日即可办理完毕；社保无需调取。

10外籍人士购房需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？时效如何？ 外籍人士购房需提供在京居住状况证明和涉外审批表，在京居住状况证明在北京出入境管理局办理，涉外审批表在涉外审批办办理。提供资料中如有外文资料，需要提供译本公证。

11港澳台居民如果要购房，需要提供哪些资料？

香港和澳门居民需要港澳通行证和在京居住状况证明；台湾居民需要提供台胞证和往来大陆通行证。

12通过哪些特殊方式获取的房产不受限购，但计入拥有住房套数考量？ 按房改政策购买的公房，通过司法裁定获取的房屋，继承所得房屋。1商业贷款的基本流程及时效是什么样的？

报单后，会约评估公司进行评估，看房后3个工作日出评估结果；然后就可以做银行面签，面签件齐后一般3-5个工作日批贷，批贷后，即可以过户。新房产证下来后，会把房产证拿到房地局做抵押，（朝阳6个工作日出他项权利证，东城10个工作日出他项权利证，西城为7个工作日以上出他项权利证，崇文6个工作日），然后他项权利证交到银行后，（如果是市局的房子，过户会先过房产证，在房产证下发后，再过户土地证，在房产抵押后，进行土地证的抵押，在土地局做抵押）银行最快在3个工作日内放款。2商业贷款，银行认房认贷政策具体含义是什么？

 认房：以家庭为单位在京房屋套数，网签在其名下和登记在其名下（房产证是他的名字）都认定为其拥有的房屋套数；

 认贷：以家庭为单位名下贷款用途为购房的贷款笔数，包括外地购房贷款和已经结清的贷款（贷款以住房贷款计算。装修贷、汽车贷、信用贷等不计算套数）；  认房认贷政策：以家庭为单位，如果名下有房产或者有过房贷记录都会计算在内，计算套数

购房执行认房认贷政策：

首套：首付3成，基准年利率为6.55%

1、北京银行、中国银行、交通银行：基准利率85折；

2、光大银行：基准利率9折；

3、中信银行、浦发银行：基准利率；

4、花旗银行：9折以下条件需要同时满足：①97年以后的房子；②面积50平以上；③贷款60万以上（贷款120万以上享受85折）；④收入及流水必须为月供两倍。

二套：首付6成，基准利率上浮10% 三套：不能办理贷款。购房执行认房认贷政策：

首套：首付3成，基准年利率为6.55%(截止2012年7月6日)

1、北京银行、中国银行、交通银行：基准利率85折；

2、光大银行：基准利率9折；

3、中信银行、浦发银行：基准利率；

4、花旗银行：9折以下条件需要同时满足：①97年以后的房子；②面积50平以上；③贷款60万以上（贷款120万以上享受85折）；④收入及流水必须为月供两倍。

二套：首付6成，基准利率上浮10% 三套：不能办理贷款。

1商业贷款的基本流程及时效是什么样的？

报单后，会约评估公司进行评估，看房后3个工作日出评估结果；然后就可以做银行面签，面签件齐后一般3-5个工作日批贷，批贷后，即可以过户。新房产证下来后，会把房产证拿到房地局做抵押，（朝阳6个工作日出他项权利证，东城10个工作日出他项权利证，西城为7个工作日以上出他项权利证，崇文6个工作日），然后他项权利证交到银行后，（如果是市局的房子，过户会先过房产证，在房产证下发后，再过户土地证，在房产抵押后，进行土地证的抵押，在土地局做抵押）银行最快在3个工作日内放款。2商业贷款，银行认房认贷政策具体含义是什么？

 认房：以家庭为单位在京房屋套数，网签在其名下和登记在其名下（房产证是他的名字）都认定为其拥有的房屋套数；

 认贷：以家庭为单位名下贷款用途为购房的贷款笔数，包括外地购房贷款和已经结清的贷款（贷款以住房贷款计算。装修贷、汽车贷、信用贷等不计算套数）；  认房认贷政策：以家庭为单位，如果名下有房产或者有过房贷记录都会计算在内，计算套数。

1何为京籍户籍家庭？京籍户籍家庭包括哪几类情况？ 居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的，即视为京籍户籍家庭。京籍户籍家庭包括驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭。北京市单位集体户口是本市户籍的一种形式。非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，不能作为本市户籍人员购房。2京籍家庭购房需提供哪些资料？

本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件、拟购房人签字的、从网上下载的《家庭购房申请表》和《购房承诺书》。3驻京部队现役军人和现役武警家庭购房，需提供哪些资料？

驻京部队现役军人和现役武警家庭应提供军(警)身份证件原件和复印件、军官证原件及复印件，团级以上政治部门开具的家庭成员信息证明。

4北京市单位集体户口家庭购房，需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？时效如何？

非本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件、拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》；以及提交有效暂住证，在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。1如何识别该房屋是否有抵押？

看房产证上是否有建委盖的抵押登记章。

2如果该房屋仍有按揭未偿还清，要上市交易需要做哪些事情？流程如何？大约的时效？需要提供哪些资料？

必须先还完按揭，才能再交易。还完贷款后，银行出具解除抵押协议，到建委办理解押手续，当天可办理完毕，但建委需要3个工作日进行归档，之后才可以正常进行过户等手续的办理。

3如果该房屋登记行政区域与房产证上所属区域不一致时，是否可以上市交易？如果要上市交易，需进行什么流程？在什么地方办理？需要提供哪些备件？大约时效如何？ 不能直接交易，必须到房产证现在所属区域建委换新房产证才可以。如果房屋档案已经转到新建委，带身份证，房产证直接换即可，2个工作日办结 几种常见的辨别真假的方式：

1）看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳（深红色），字体纹理清晰醒目；内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，有特殊的图案,图案的识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来；假的产权证则封面光滑，颜色暗淡（暗红色），封皮较软。

2）看纸张。假产权证的水印平铺就容易看见，质量粗糙，模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗的响声；假的纸张手感稀松、柔软。3）看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字“房屋所有权证”6字，立体感强，字迹清晰，容易识别；假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一。

4）看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“＊＊市房产管理局”行政公章；假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。

5）看注册号。真产权证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感；假产权证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感。

6）看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐；假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显。

7）看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等；假产权证中附记有些为空白。

8）看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚；假产权证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度

9）看团花。权证扉页上有由土红、翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。

10）看花边。房产证首页，即发证机关盖章页上下左右均等宽、对称，为咖啡色花纹边框，花纹细腻、清晰。1从身份证件来鉴别，识别一代身份证真伪主要途径有：

1）一看激光防伪标记。2002年以后的身份证都有激光防伪标记，真身份证激光防伪标记在摇动时防伪标记会闪光，假身份证在摇动时激光防伪标记不闪光，并且也不清晰。

2）二看身份证反面的红绿花纹。真身份证红色与绿色网状花纹相交，色彩柔和，红、绿颜色平衡均匀，而假身份证花纹不是偏绿便是偏红，其中必有一种颜色比较突出。并且反面右上角的第四组绿色花纹的形状与任何绿色花纹形状不一样。3）三看xxx公安局的“局”字，这是最有效、最容易的辨别方法。真身份证的“局”右面的两竖是在同一水平线上，而假身份证由于是电脑制作，“局”字的右下一竖是抛出的。

2从身份证件来鉴别，识别二代身份证真伪主要途径有：

1）看身份证有效期。16周岁至25周岁的居民有效期为10年；26周岁至45周岁居民有效期为20年；46周岁以上为长期有效。

2）看“性别位置”的背景“长城”图案。真的左眼看是黄色，右眼看是绿色，两眼一起看则是蓝色。

3）看相片下方的变光“中国CHINA”字样，该图案假证没有。

4）是用放大镜可以看到，在身份证的正面中央的位置有字符串“JMSFZ”，而假身份证则没有或看不清，这是辨别二代身份证真伪最容易的方法。3从身份证号码来鉴别：大陆的身份证为18位，老的身份证是15位。关于身份证的18位是怎么计算的，原理如下：  根据〖中华人民共和国国家标准 GB 11643-1999〗中有关公民身份号码的规定，公民身份证号码是特征组合码，由十七位数字本体码和一位数字校验码组成。排列顺序从左至右依次为：六位数字地址码，八位数字出生日期码，三位数字顺序码和一位数字校验码。

 地址码（身份证前六位）表示编码对象常住户口所在县(市、旗、区)的行政区划代码。（所有区域的编码可以到这个网站http:// 查询到最新的县及县以上的行政编码资料。）

 生日期码（身份证第七位到第十四位）表示编码对象出生的年、月、日，其中年份用四位数字表示，年月日之间不用分隔符。例如：1981年05月11日就用19810511表示。

 顺序码（身份证第十五位到十七位）为同一地址码所标识的区域范围内，对同年、月、日出生的人员编定的顺序号。其中第十七位，奇数分给男性，偶数分给女性。

每天一小步,成功一大步！

从身份证号码来鉴别：大陆的身份证为18位，老的身份证是15位。关于身份证的18位是怎么计算的，原理如下：

 根据〖中华人民共和国国家标准 GB 11643-1999〗中有关公民身份号码的规定，公民身份证号码是特征组合码，由十七位数字本体码和一位数字校验码组成。排列顺序从左至右依次为：六位数字地址码，八位数字出生日期码，三位数字顺序码和一位数字校验码。

 地址码（身份证前六位）表示编码对象常住户口所在县(市、旗、区)的行政区划代码。（所有区域的编码可以到这个网站http:// 查询到最新的县及县以上的行政编码资料。） 生日期码（身份证第七位到第十四位）表示编码对象出生的年、月、日，其中年份用四位数字表示，年月日之间不用分隔符。例如：1981年05月11日就用19810511表示。

 顺序码（身份证第十五位到十七位）为同一地址码所标识的区域范围内，对同年、月、日出生的人员编定的顺序号。其中第十七位，奇数分给男性，偶数分给女性。

2从身份证件来鉴别，识别二代身份证真伪主要途径有：

1）看身份证有效期。16周岁至25周岁的居民有效期为10年；26周岁至45周岁居民有效期为20年；46周岁以上为长期有效。

2）看“性别位置”的背景“长城”图案。真的左眼看是黄色，右眼看是绿色，两眼一起看则是蓝色。

3）看相片下方的变光“中国CHINA”字样，该图案假证没有。

4）是用放大镜可以看到，在身份证的正面中央的位置有字符串“JMSFZ”，而假身份证则没有或看不清，这是辨别二代身份证真伪最容易的方法。1申请商业贷款业主丧偶，需提供哪些资料？

房产证【公房：部分银行要求带原购房合同；央产房：带原购房合同、《央产上市证明》；市局：土地证】

如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间，需要办理《继承公证》； 如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之前，理论上是不需要做继承公证，但是所有银行在实际操作过程中，是必须要继承公证的。

如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之后，携带能够证明购房时间的资料，业主本人到场即可。

2申请商业贷款业主为公司，需提供哪些资料？ 房产证；股东决议、受权委托书、购房合同，组织机构代码复印件加盖公章、法人身份证明、营业执照副本复印件加盖公章

3申请商业贷款业主为多人，是否需要所有业主到场？

5.房地产相关知识培训 篇五

一、土地及综合类

1、土地用途包括哪些种类？

土地用途分为农用地、建设用地和未用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的用地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

2、什么是集体土地？

集体土地是指农村集体所有的土地。

3、对集体土使用权有何规定？

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土使用权依法发生转移的除外。

4、什么是行政划拨用地？

县级以上人民政府依法批准，在土使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。

5、什么是土地使用权出让？

是政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用权出让金。

6、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ /居住用地：70年 /工业用地：50年

/教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年 /综合用地或者其他用地：50年 /商业、旅游、娱乐用地：40年 /加油站、加气站用地：20年

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二、开发与建设类

7、什么是商品房预售？

房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

8、《房地产预售许可证》包含哪些内容？

预售许可证编号；发展商名称；项目名称；项目坐落地点；

土地使用权出让合同书号、地块编号；

《房地产证》编号、栋数；

批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；

发证机关、有效证明；附注内容

9、商品房预售需要具备哪些条件？

/预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

/按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；

/持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

/投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度的竣工交付日期；

/七层以下达到主体工程封顶；七层以上主体工程预算投资总额的三分之二以上层数；

/商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

10、什么是商品房现售？

房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

11、房地产现售应具备哪些条件？

/取得房地产开发资质证书、营业执照； /取得土地使用权证书；

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/持有建设工程规划许可证和施工许可证； /已通过竣工验收； /拆迁安置已经落实；

/供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其它配套基础和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

/物业管理方案已经落实。

12、房地产预售合同主要包括哪些内容？

1、当事人名称或者姓名和住所

2、商品房基本状况

3、商品房的销售方式

4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间

5、交付使用条件及日期

6、装饰、设备标准

7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

8、公共配套建筑的产权归属

9、面积差异的处理方式

10、办理产权登记有关事宜

11、解决争议的方法

12、违约责任

13、双方约定的其他事项

附件：

预售商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的；楼号、楼层、和房号的位置

13、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？

1、买卖合同公正费（自愿），按成交价的3‰计收，由公正处收取

2、按揭合同公正费，按揭款额的3‰计收，由公正处收取

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3、保险费、按成本价的1‰计收，由保险公司收取

4、按揭手续费，一般为100元，视贷款银行而定

三、规划与设计类

14、“五证” “两书”

国有土地使用权证

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

建设工程施工许可证

商品房销售许可证

住宅质量保证书

住宅使用说明书

15、房屋共有建筑面积包括哪些内容？

共有建筑面积的内容包括：电梯、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算，外墙以水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室内都不计入共有建筑面积。

16、建筑面积

房屋各屋面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积，辅助面积和结构面积三部分。

17、使用面积

住宅分户门内的卧室和起居室等净面积的总和。

18、销售面积

指商品房的建筑面积。

19、套内建筑面积

套内建筑由三部分组成：即套内使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积之和。20、套内使用面积

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通常是指卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。

跃层住宅的户内楼梯按自然数的面积总和计入使用面积。

不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道并均计入使用面积。

21、套内墙体面积

建住宅各套之间的分隔墙，与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙），公用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面积安装厚度计入套内墙体面积。

23、阳台建筑面积

封闭阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。挑阳台，按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。凹阳台，按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积。半挑半凹阳台，挑出部分按其地板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

24、公用建筑面积

公用建筑面积=全栋建筑面积-全栋各套建筑面积之和-单独具备使用功能的独立空间（地下车库、仓库、人防工程等）

25、公用建筑面积的分摊系数

整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之和，算出公用建筑面积分摊系数。

26、绿地率

指居住区用地范围内各种绿地的总和与居住区用地的比率。通常新小区不低于30%，旧小区不小于25%。

27、容积率

在建筑用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建筑用地面积的比率。

28、均价

将各单位套房销售价格相加之后的和除以单位建筑面积的总和，第0页

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即得出每平方米的均价。

29、基价

经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。30、起步价

楼盘销售价格中的最低价格。

31、预售价

商品房预售合同中的专用术语，预售价不是正式价格。

32、解困房

政府为解决本地市民住房困难，专门修建用于解决特别困难户的拥挤住房的问题的住房。其特点是：适用、开发成本低、减免部分费用，价格在市场上比其它任何类住房要优惠。特困户购买的解困专用房，除具有使用权外还拥有部分产权。

33、安居房

国家为了推动房改，由国家安排贷款和地方自筹资金建设，面向广大中低收入家庭的非赢利性住房。特别是为4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非赢利性住房。购买的住房具有使用权和部分产权。

34、经济适用房

指具有社会保障性质的，带有很强政府行为的商品房，具有经济适用性的特点。其房屋价格、住房面积相对适中，销售对象是广大中低收入的家庭。这尖住房省去了很大部分的土地费用和其它一些政府收取的费用，其成本低于商品房。

35、健康住宅

指能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅。应注意以下几个方面因素：

/ 阳光。

/ 冬至日底屋住户必须不少于一小时满窗日照。/ 通风。

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/ 空气对流效应良好，能够产生穿堂风。/ 厨房和卫生间的空间。/ 扩大面积，明厨、明卫设计。/ 室外环境建设。

/ 除保持一定绿化外，还要防止噪声的污染，空气的污染。

36、绿色生态住宅

在以人为本的基础上，追求节水、节能、改造生态环境、减少污染、延长建筑物寿命为目标人类理想居住地。9大系统：

能源系统——避免多条动力管道入户，建筑节能50%以上。

水环境系统——包括排水系统、雨水收集系统、景观用水系统、小区环保用水系统。

气环境系统——室外空气质量达到二级标准。

声环境系统——白天小于35分贝，晚上小于30分贝。

光环境系统——室内自然光以及居住区防止光污染。

热环境系统——保持人们正常生活对温度要求。冬天达到20~40

度，夏天达到22~27度。

绿化系统——达到生态环境功能、休闲生活功能、景观文化功能

三者合一。

废弃物管理处置系统——垃圾袋装化、分类装置。

绿色建筑材料——提供3K材料（可重复使用、可循环使用、可

再生使用）。选择绿色装修材料：无毒、无害。

37、住宅的层数划分应符合下列规定

1、低层住宅为一层至三层（≤10m）

2、多层住宅为四层至六层

3、小高层住宅为七层至九层

4、高层住宅为十层至三十层

38、层高和净高标准

1、住宅层高不应低于2.80M

2、卧室、起居室的净高不应低于2.4M 第0页

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3、利用坡屋顶内空间作卧室时，其局部净高不应低于2.2M，其余部分最地度高度不宜低于1.5M，低于2.2M部分不计入面积。

39、常见住宅平面类型

1、基本平面类型

/ 梯间式

楼梯平台直接进分户门，一般每梯可安排二~四户

A、一梯两户

每户有两个朝向，便于组织通风，户间少，较易组织户内交通，单元面宽较窄，拼接灵活。这种形式适应地区较广。

B、一梯三户

楼梯使用率较高，每户都能有好朝向，但中间的一户常是单朝向，通风较难组织。这种形式在北方目前还较多使用。

C、一梯四户

楼梯使用率高，每户有可能争取到好的朝向，一般将一室户布置在中间，三户室布置在两侧。有些地区可布置成四个单朝向的两室以上户。这种形式必然存在一些户通风不好。/点式

其特点是数户围绕一个楼梯布置，四面临空，皆可采光、通风。分户灵活，每户有可能获得两个朝向而有转角通风。外型处理也较为自由，可丰富建筑群的艺术处理。建筑面积占地小，便于因地制宜地在小块零星的插建。高层住宅的平面类型

1、单元组合式

以单元组合成为一栋住宅建筑。各单元各住户以电梯、楼梯、为核心布置。

单元组合式高层住宅平面形式很多，为提高电梯使用效率，增加外墙采光面，照顾朝向及建筑体形的美观等，平面形状有多种变化，常见有矩形、T型、十字型、Y型等。

2、长廊式高层住宅 A、长内廊

长内廊高层住宅是在内廊两侧布置各户，可经济利用通道，使电梯服务户数增多。但由于这种方案过道通风条件很差，在发生火灾时 第0页

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不宜排除烟热，需设置机械通风设备，故这种形式很少采用。B、长外廊

以长外廊作为水平交通通道，可增加电梯的服务户数，优缺点是与多层住宅外廊式住宅很相似。由于建筑的高层风力很大，敞外廊不蔽风雨，故一般有将外廊封闭。

3、塔式住宅

这种类型住宅是以一组垂直交通枢纽为中心，各户环绕布置，不与其他单元拼接，独立自成一栋。

塔式住宅具有多层点式住宅的特点，一般每层布置四~八户。目前这种形式较多。

4、跃廊式

跃廊式高层住宅每隔1-2层设有公共走廊，由于电梯每隔1或2层停靠，从而大大提高了电梯利用率，即节约交通面积，有减少了干扰。对每户面积大、居室多的户型，这种布置方式较有利。

单元式、长廊式、跃廊式等各种方案可取长补短，混合使用。

40、常见缩略语解释

CBD（central business district）中心商务区

CID(central information district)中央科技区 CLD(central living district)中央生活区 SOHO(small office home office)小型家庭办公室 SOLO 单身公寓 LOFT 超高层办公空间

卫星城（卫星城镇）satellite town 在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。

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6.房地产基础知识 篇六

以下是房地产的一些相关语术：

一、什么叫生地、毛地、熟地、净地?

生地是指不具备城市基础设施的土地。

毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。

熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。

毛地价格是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

生地价格是指未进行或部分进行基础设施开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

熟地价格是指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。

二、三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。

水通（专指给水）

电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件）

路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件）

场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态），简称三通一平

一般合同条件下此三通一平工作，多为业主建设单位负责解决范围

一平指的是红线范围内的土地平整。

操作模式一般是业主到供水公司、电力公司办理开户，并施工一条进出场地的简易道路，达到三通一平和条件后，与乙方（开发方）进行三通一平验收，并报国土局建工科备案，以申请施工许可证。

7.房地产知识 篇七

一、活动方案力求缜密, 竞答题目做到严谨

本次房地产抵押登记知识竞答和辩论赛是前六次系列活动的延伸和深入, 采用了知识竞赛和辩论赛相结合的形式, 即预赛采取书面竞答形式, 决赛采取现场辩论形式。为确保活动的顺利开展, 提高活动的可行性和趣味性, 从去年12月开始, 主办方就开始酝酿活动主题和活动内容, 多位专家学者也给予倾力指导。预赛参赛对象为房地产登记机构工作人员, 竞答内容以房地产抵押登记知识为主, 兼涉房屋登记其他知识, 题目继续沿用房屋登记官的考题类型, 由单选、多选、判断、综合分析四种类型组成, 务求严谨、准确、无歧义。评分规则根据参赛单位人数和参赛单位平均成绩综合评定, 人数少于10人者无参赛资格。奖项设置上, 预赛成绩前6名的单位组织人员参加辩论决赛, 第7名至第16名的单位设优秀组织奖。

二、联合多地登记机构, 评审人员更具公正性

为让这个持续多年的公益性活动进一步扩大影响, 同时, 提升活动的层次和规格, 此次活动新增了杭州、成都、厦门、宁波、扬州、常熟等六家登记机构作为协办单位, 这六家单位是相关省份登记业务开展较为领先或者同样热心于公益事业的机构, 他们不但热情支持, 而且均组织大量职工积极参加活动, 如杭州参与答题人数为168人、常熟为111人、宁波80余人, 其他三家均有20人以上参加。本次活动邀请了司法界、登记界、学业界共七位专家成立了专家评委组, 他们分别是来自最高院、住建部房地产业司、中国产权产籍和测量委员会、清华大学、中央财经大学的领导和学者, 他们在房地产抵押领域都颇有研究, 对很多抵押问题认识很深。

三、各地登记机构人员答题踊跃, 单位组织有力

4月1日, 主办方在中国房地产产权网、无锡房地产市场网最醒目的地方发布活动实施方案、房地产抵押登记知识预赛竞答试题和竞赛须知;《中国房地产》杂志也于4月、5月连续两期在封面、封底等重要位置发布活动实施方案、房地产抵押登记知识预赛竞答试题和竞赛须知。预赛活动从2013年4月1日起至6月30日持续三个月。赶早的单位如赤峰市房屋交易产权管理中心在题目发布当天4月1日就组织人员答题并提交, 速度之快令人叹服, 而且答题准确率也较高, 取得了组织分最高分。在答题过程中, 主办方接到贵州六盘水市等许多登记机构参赛人员电话, 询问答题事宜, 还商讨某些细节问题, 山东日照房管局等人员在QQ群里对题目展开讨论, 相互沟通交流, 表现出极大的热情。有的单位发布通知要求单位职工积极参加;有的单位发挥集体的力量, 群策群力, 共同研讨试题。在答题时间截止后, 还有不少单位、个人致电咨询预赛试题答案的公布时间等相关问题。湖北省孝感市住房保障和房屋管理局更是高度重视此次活动, 专门致函主办方, 请求反馈该市房管系统所有参与房地产抵押登记知识预赛竞答活动人员的参赛成绩, 并决定根据成绩给予参赛人员奖励。

至预赛活动结束, 主办单位共收到有效网上答题和书面答题总计3717份, 覆盖了25个省、自治区、直辖市, 130个县、市, 200个参赛单位。参赛人员在10人以上的单位共有61家。其中江苏、浙江、河南、山东、湖北四省是答题最活跃的省份, 可喜的是, 新疆也有多个单位的人员参加此次竞答。

四、试题难度适中, 但未有人员达到95分

参与者普遍反映题目难易适当, 大部分题目较为简单, 但少部分题目还是有一定难度, 如果概念不清也容易做错。本次个人得分最高者为93分;80分以上的高分段有1141人, 占参赛总数的30.7%;85分以上则有512人, 占参赛总数的13.8%。60分以上 (达及格分数线) 的占总参与人数的90.4%。可见, 在这么长的时间内, 大家经过认真思考基本上可以获得及格。从得分总体来看, 参赛选手答题都较为认真, 不少参与者对房地产抵押登记知识有着较好的认识和较深的理解, 从各题的正确率分析, 预赛试题中的单选题正确率比较高, 而部分多选题、判断题和综合分析题的正确率则相对较低。如多选第18题中对“哪些情形可以申请抵押权转移登记”这一问题, 许多参赛选手都未答对, 正确率仅为12.17%, 大多认为“抵押后房屋被查封的情形无法办理抵押权转移登记”;又如判断题第9题中“预购商品房抵押是否只能用于担保贷款购房”, 参赛选手的判断也有偏差, 正确率仅为18.48%, 在所有的判断题中正确率最低。此外, 综合分析题第一大题第4小题中“对于法院判决买卖合同无效后登记机构的处理方式”的分析上失误较多, 正确率仅为18.4%。这从一个侧面映衬出登记人员在房屋抵押登记实践操作和法律知识点上还存在误区和盲点, 需要在今后的工作中加强学习和灵活应用。

五、题目具有综合性, 能从一个侧面反映参与者的理论功底

房地产抵押登记在房屋登记实务中一直占据着较大比例, 其中不乏各类新生的值得深究的问题, 如抵押权的变更与转移、最高额抵押权的确定、在建工程的抵押范围等, 这些问题一直是业界关注的焦点, 各地登记机构在具体操作时做法也不尽相同。此次预赛竞答活动试题主要考查的是房屋抵押登记中的基础知识点, 如房地产抵押的基本概念;多种担保方式竞存的处理;拍卖抵押房地产所得价款的清偿顺序等。不少参赛选手错误认为国有划拨土地使用权不能办理余额抵押, 对土地抵押的概念和程序没有清晰的认识;还有的参赛选手认为“以预售商品房抵押的, 该开发项目必须在取得商品房预售许可证后才能申请抵押登记”, 反映出对预售商品房抵押的条件没有真正掌握, 认识深度还不够。预赛的目的也是检验登记人员对房地产抵押登记基础知识的掌握程度, 以便大家更好地发现存在的不足, 从而加强学习和理解, 更好地为实践服务。

六、答题质量差异较大反映实践存在较多的不统一, 抵押登记法规亟待完善

《物权法》、《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》等法律法规虽然对房屋抵押有所涉及, 但与现实中诸多实践问题相比, 仍显薄弱, 需要就房地产抵押做出更全面的规定。如抵押权转移登记这一类型, 各地操作不尽一致, 有的地方必须先注销再设立登记;又如在建工程抵押登记各地做法更是多样, 有的规定在预售许可后才能办理, 有的恰恰相反, 有的可以抵押给非金融机构, 有的不可以。从成绩来看, 最高分与最低分相差80多分。一定程度上参与者提交答案的不同反映了实践操作的截然不同。这一方面反映了我国随着市场经济的快速发展, 抵押担保方式应用愈加广泛并伴随着一系列新生事物的产生, 另一方面也反映出现有法律法规规章需要尽快完善, 以适应时代发展。

七、顺利完成第一阶段工作, 积极筹备第二阶段活动