浅析OA价格差异原因

浅析OA价格差异原因

1.浅析OA价格差异原因 篇一

一、房地产价格上涨的原因

1、正常因素

(1)开发成本的提高。随着经济的飞速发展,各种材料、人工费用等都有了很大程度的提高,特别是占房地产成本三分之一的土地使用成本上升,更是拉大了房价的快速上升。另一方面为了抑制房地产泡沫,管理部门出台了一系列政策,提高了开发企业的贷款门槛,造成开发企业融资成本上升

(2)社会正常需求方面。一是近年来经济的持续快速发展,增加了居民的可支配收入,城市居民需要改善住房条件,提高住房水平,用于购房的消费比例越来越高。二是住房制度改革取消福利分房,工薪阶层进入商品房销售市场,相对拉动市场需求。三是城市化进程加快、城市规模扩大,进城农民增多,家庭规模小型化等增加了购房需求。

(3)其他因素。人民币升值促使国际游资大量涌入房地产市场,投资额的巨增带来了房价的上涨。

2、非正常因素

(1)开发商方面。由于房地产需求的错误预期和高收益的诱惑,开发商把大量资金投入到了高档物业的开发之中,盲目追求“大而全”,而需求较高的中低档物业开发不足,供需错位使大量高档物业积压,形成空置,而中低档物业需求得不到满足,价格上涨。

(2)政府方面。房地产业是支柱产业,在很大程度上是各级政府税收的重要来源,特别是土地出让金的财政收入。

(3)囤积土地房产,待价而估。有些人没有房住,而富余起来的部分人却拥有二套及以上房屋,房屋具有保值增值性的特性,使部分先富起来的人把资金投入到房地产市场。

二、房价过快上涨的危害

(1)影响居民的生活水平。居民购房的首付款和月供不断增加,月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购房支出增加挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出,严重制约着居民消费的持续扩大。

(2)产生经济泡沫。供给方面,在房价上涨时,开发商和银行预期价格继续上扬,从而导致信贷和投资开发增加;需求方面,房价上涨导致投资需求增加,在短期供给缺乏弹性的情况下,需求大幅增加必然会拉动房价快速上涨。由于产业关联性高,房地产市场的活跃将带动建筑、冶金、建材、运输和金融等相关产业的快速发展,从而产生经济泡沫。

(3)拉大贫富差距,不利于社会稳定。住房既是普通商品又是投资品,房价上涨对不同居民的财富存量会产生不同的影响。对无住房的家庭而言,房价上涨增加了租房支出和购买自有住房的难度,使这部分人实现买房的梦想变得越来越渺茫;对有自有住房家庭而言,房价上涨会增加抵押贷款消费;对于有房且用来投资的家庭而言,房价上涨不仅能获取出租和出售收益,而且还可以获得更多的抵押贷款,总的来看,房价过快上涨会导致收入差距的进一步扩大,不利于建设和谐社会。

三、抑制房地产价格上涨的对策

1、正确运用财政税收政策进行调控

在对房地产征税过程中,要区分对不同环节征税可能产生的结果。由于我国房地产市场税负转稼现象严重,开发商可以通过提高售价方式将税负转稼给购房者,若在开发环节课以重税,不仅不能有效打击房地产的过度开发,反而使房价一路走高,因而,在开发环节主要对高档公寓、别墅、写字楼征税即可,应把征税重点放在房地产的持有和转让环节。

2. 遏制政府的短期或既得利益,制定正确的土地政策,加大土地供应调控力度,严格执行土地管理制度

根据中央有关规定在执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下,降低土地出让价格,取消不合理费用,让土地市场化,把土地价格降下来。要对现有的各项行政事业性收费、经营性收费项目、收费标准进行审批,取消一切不合理收费项目,降低收费标准。

3、制定经济适用房和廉租房计划,并保证切实执行

社会保障用房土地价格按国家土地评估价格列入开发的成本。这部分土地不进行市场化的运作,显示社会制度所体现的公正,能住上房,人民充分分享社会改革的成果,可以在城建收费、税收上给予优惠。另外,加强对经济适用房和廉租房购房户的审批力度,要真正把党的好政策落实到老百姓的身上。

4、房地产企业要从需求出发,调整各类房地产项目投资结构

目前空置房基本都是豪华别墅、高档公寓、写字楼等高端房地产项目,说明这些项目供过于求,而中低等价位的房屋紧缺,其供应量远远达不到消费者的购买需求。只有开发企业对市场需求情况有正确的了解,据此加大中低档住房的供给,才能从根本上稳定房价。

5、调整购房者心理。

一方面,作为购房者不要盲从,根据实际需要选择性购房,暂时不需要购房的可以适当等候,不要随大流

一方面,作为政府应采取措施,做好房地产市场供求信息的收集、整理、分析,通过各种渠道向公众发布相关信息,使房地产市场更趋于理性与成熟。另一方面购房者要了解房地产市场的真实情况,形成正确的预期。要相信国家的调控能力,克服从众心理,形成理性的投资习惯,不要盲目从众。对相关信息要学会去假存真,不要受投机怀炒作的影响,把握投资方向,客观上稳定房价。

6. 严厉打击房地产商及部分个人的投机行为。

政府和相关管理、执法部门要认真调查研究,切实加强监管。严厉打击房地产商及个人投机钻营、炒买炒卖、囤积土地、待价而沽等不法行为,采取强有力的措施切实抑制房价上涨。对于投机性购房者征收高比例的“个人交易所得税”加大炒房代价,抑制投机行为。对于投资不准备自住的空房开征不动产闲置税,并不予办理房产证。

7、采取措施控制“热钱”涌入房地产市场。

一方面,要完善外资监管机制,对外资的流入采取监督控制,建立预警机制。另一方面要引导外资流向,使外资尽量流入生产领域,发展这些产业,尤其是供不应求的消费资料的生产行业,不仅有利于挤出房地产市场的泡沫,也可以抑制我国目前的消费品价格结构性上涨。

房价上涨过快,不利于房地产行业自身发展,不利于经济金融的稳定,也与建设社会主义和谐社会目标相背离。因此,房地产市场调控应坚持"稳"字优先,把改善供给和稳定需求作为政策调控的重中之重,既要促进市场的平稳发展,也要促使房价回归至合理水平,使房地产业更好地为国民经济发展服务,为人民生活水平提高服务。

参考文献

[1]、张启振.房地产价格居高不下的原因及其对策[J].价格理论与实践,2006(3).

[2]、谢文蕙,邓卫.城市经济学[M].清华大学出版社,1996.