房地产贷款申请书

房地产贷款申请书（精选7篇）

1.房地产贷款申请书 篇一

一、房地产抵押权人在房地产抵押过程中的风险

房地产抵押权人即为债权人, 也就是当债务人不履行债务时, 抵押权人 (债权人) 可依法将债务人或第三人为该债务所提供担保的房地产折价或拍卖, 变卖的价值优先受偿, 以此来保证自己的权益不受损害。表面看来, 抵押权人在房地产抵押过程中好象处于主动地位, 但在实际工作中也不尽然, 还存在着一些风险, 主要表现在:

(一) 抵押权不进行登记会给抵押权人带来很大风险。在现实生活中, 一些民间抵押或非金融系统的抵押不很规范, 有些债权人只是扣押债务人或担保人的《房屋所有权证》, 而不进行抵押登记, 致使一些债务人钻空子, 重复抵押。而不进行登记的抵押是无效的, 这在《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》中都有明确规定。这一现象虽然在银行等金融系统已很少发生, 但在一些民间抵押中还是有的, 应当引起注意。这一风险的防范主要是无论抵押权人为何种性质、何种形式, 都应依法办事。一是要符合金融政策的规定从事金融活动;二是凡涉及房地产抵押都应进行抵押登记。

(二) 抵押权人操作风险也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。在开展房地产抵押贷款业务中, 银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则是相互矛盾的。因为, 从安全性原则, 遵循保守原则, 银行应降低贷款比例以防范风险, 但同时会影响银行的盈利;而从盈利性角度出发, 应扩大银行的贷款范围, 放宽贷款条件, 扩大贷款比例, 这又会导致银行经营风险的提高。目前, 评估机构抵押评估结果大都是给出市场价值, 抵押权人再结合抵押人的资信状况、还贷能力、贷款期限、市场预测及变现能力等来综合确定抵押率。抵押权人因专业所限, 很难完全弄明白房地产市场的走势和应扣减哪些费用及其数额的大小, 信贷工作产生了困难。贷款的安全性仅体现在对估价时点的公开市场价值的折扣比例上。实际上, 抵押物对贷款的担保能力应体现在其未来的变现能力上。如目前, 银行在办理抵押贷款业务时, 一般按市场价格的50%~70%确定贷款额, 但这种折扣不能体现抵押物的担保性质。从实际情况来看, 采用现有的抵押率计算公式存在两方面的缺陷:一是当前的抵押物评估价值经常被高估, 即使不被高估, 反映的也是市场价值, 而不是变现价值, 变现价值往往与市场价值存在较大差距;二是确定抵押率时, 未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用, 如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等, 而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。

(三) 抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分三种情况:一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押, 抵押物重置价值与市场变现价值相差大;另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押, 由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变, 也会使抵押物市场价值减值;第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼, 交易市场狭窄, 变现能力很差;

(四) 抵押物短期强制处分风险。根据《城市房地产抵押管理办法》第三条, 当债务人不履行债务时, 债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。由于被拍卖房地产的权利人是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产, 所以不是自愿的卖主;其次拍卖价格没有经过一段合适的议价时期完成交易, 而是在拍卖日公开竞投, 买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投, 拍卖实际上就是在短时间促成交易, 为了促使拍卖成功, 就必须具备价格优势, 才能吸引买家竞投, 故拍卖价格一般较公平市价偏低。另外, 拍卖市场还不很成熟, 成交不活跃, 竟投不激烈, 使拍卖价格一般低于市场价格。

(五) 房屋、土地管理部门分别设置的。由于体制的问题, 土地和房屋管理部门分开设置, 导致了一些抵押行为不规范。有些抵押人先在土地部门办理了抵押登记, 而后又到房产管理部门办理抵押登记, 而且是不同的抵押权人, 这样就形成了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体不一致的矛盾。债务到期后, 到底该由哪一个抵押权人优先受偿?对此类风险的防范:笔者认为抵押权人在具体操作之前, 一定要先到有关部门了解该地产是否已进行抵押, 抵押的情况又是怎样的, 抵押物能否再进行抵押等情况。这样才会少受损失或不受损失。

(六) 除以上几种情况外, 抵押权人在设定抵押权时还要全面了解和掌握抵押人 (债务人) 的其他情况。如该房地产是否在法律、法规规定的不得抵押范围内;该抵押物是否已设定抵押;该抵押物是否有共有人、承租人;抵押人 (债务人) 是否有经营期限, 抵押期限是否超过经营期限;该房地产的土地使用权年限是多少年等等。抵押权人在抵押运作过程中, 只有采取有效措施, 提高防范意识, 对抵押情况进行全面细致的了解, 才能把风险降到最低, 保证自己的权益不受损害。

二、房地产抵押登记部门的风险

房地产管理部门作为房地产抵押登记部门, 从目前我国的登记制度来看, 对房屋权属登记及抵押登记均进行实质性审查, 在登记中常常遇到对证件证明等难辨真伪的事情, 加上现在有一些抵押权人存在依赖思想, 认为只要进行了抵押登记, 就不会出什么问题, 放松了作为抵押权人应该注意和把关的地方, 麻痹大意或心存侥幸, 单靠登记机关予以把关, 无形中又加大了登记机关的压力, 也增大了登记机关的风险, 风险容易出现在:

(一) 对抵押当事人的合法性审查。

登记机关对抵押当事人的合法性审查主要是查验当事人是否具备抵押登记条件;有无进行抵押的主体资格;是否验明正身;是否有本人的签字。个人印章与其身份证名字是否一致;公章与其法定名称是否一致;有无共有人, 共有人是否同意抵押;不能亲自办理的是否持有效委托证明等。对这类风险登记机关只要认真查实, 一般不会引发纠纷, 但有些是由抵押当事人隐瞒事实或欺诈行为造成的, 这种情况登记机关不应当承担责任。但如果是因登记机关审查不严造成的, 那登记机关的责任是不可推脱的。

(二) 对抵押物的审查。

登记机关首先应审查该抵押物是不是在国家有关法律法规规定的不得抵押范围内;其次要核对该房屋所有权登记的原始产籍资料, 查验抵押物是否与档案资料记载情况一致, 有无已进行抵押的情况。对于在建工程的抵押, 因为没有进行权属登记, 没有形成产籍资料, 不能核实档案, 就更要引起注意, 进行详实的实地调查并与其提供证件进行核对。验证是必不可少的。再次, 要审查抵押物有无查封、扣压、拆迁等限制登记的情况, 一旦发现应及时停止。

(三) 对抵押登记提交要件的审查。

对抵押合同的审查要依据《担保法》及《城市房地产抵押管理办法》中所列的抵押合同应载明的主要内容核实是否有漏项或表述不清, 最好采用统一的文本格式;借款合同也要核查与抵押合同相关联的条款是否一致, 有无出入, 合同所用印章是否与抵押人、抵押权人、借款人名称一致;对房屋所有权证的查验主要利用核对产籍资料来验证其真实性;对评估报告的审查主要看评估机构是否具备房地产评估资质, 评估标的与抵押物有无不一致情况;对于在建工程的评估报告还应考虑对已投入资金的评价和提供的资金证明。费用发票凭证等资料是否准确;土地使用证的审查主要看土地使用者与房屋所有者是否属同一权利主体, 土地有无抵押情况等。此外, 对登记机关认为有必要提供的其他证件证明, 如股份制企业的董事会决议、公司章程;集体企业的职代会证明。主管单位证明、担保书等等都要认真审查, 有必要当面书写的一定要当面书写, 有必要进行公证的一定要进行公证, 避免造成不应有的风险。

三、房地产抵押风险防范

相对而言, 房地产抵押方式属于安全系数较高的贷款担保方式, 但这必须是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的, 要保证抵押贷款能够有效规避偿付风险, 在操作中必须注意以下几点:

(一) 重视借款人第一还款来源。发放房地产抵押贷款时, 不仅要考虑借款人抵押物价值的充足性和变现能力, 更重要的是重视第一还款来源。因为银行发放贷款的目的是获取利息并使本金按期回收, 而不是为了占管或取得抵押物, 银行之所以要借款人提供抵押就是因为对其偿还能力缺乏信心而采取的一种补偿措施。因此, 我们在信贷决策时, 一定要着重分析项目本身的经济效益、考察其是否具备可靠的还款来源, 在此基础上, 再选择切实可行的抵押担保措施增加一道风险防线。

(二) 进一步完善抵押贷款管理办法。对抵押物件进行细分, 明确规范不宜作抵押物的统一标准, 同时加强贷后管理。加强贷后管理, 建立定期或不定期贷后跟踪检查制度, 要将抵押物的日常监管作为贷后管理工作中的一个重要环节。

(三) 加强银行内部管理, 规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况, 到有关职能部门核实产权档案情况;法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性;咨询部门要重新评估确认抵押物价值。

(四) 对抵押率进行科学的分类, 按不同抵押物及其变现能力确定抵押率, 谋求抵押率≈变现率。调整抵押率的计算方式, 对容易确认变现价值的抵押物, 采用变现价值扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率, 对不容易确认变现价值的抵押物, 应在双方认可的评估价值基础上, 扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率。建议根据市场敏感程度对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限分别设定不同的抵押率。

综上所述, 房地产抵押贷款风险是金融机构和房地产抵押登记管理部门共同防范的风险, 必须在高度认真负责的态度下认真对待每一笔抵押贷款的全过程实施, 评估价格应客观合理地反映房地产的抵押价值, 抵押权人在抵押人的资信状况、还贷能力、市场预测等方面有正确的判断, 只有在双方密切配合下, 共同认识风险、科学地分析风险, 才能合理地把握房地产抵押贷款的风险。

摘要：随着我国市场经济的发展, 作为房地产的一种利用方式和融资风险的一种防范措施, 房地产抵押权作为债权担保的形式已为越来越多的债权人所运用。本文从抵押权人、房地产抵押登记部门等角度分析了房地产抵押存在的风险, 并简要的提出防范措施。

关键词：房地产,抵押贷款,风险,防范

参考文献

[1]、朱蔚风;论我国住房抵押贷款保险市场的改革[J];商业研究;2004.18.

2.央行:去年房地产新增贷款缩四成 篇二

在全球经济下行的大势中，中国的公用事业企业正抓住机会向海外扩张。2月2日，葡萄牙政府宣布，已同意将葡萄牙国家电网公司(REN)的25％股份售予中国国家电网公司，另将15％股份卖给阿曼石油公司(Oman Oil)，两起交易价格总计5.92亿欧元(约合7.78亿美元)。

这是近期中国能源集团对葡萄牙资产展开的第二大规模的一笔收购。去年12月，中国长江三峡集团公司收购了葡萄牙主要电力集团——葡萄牙电力公司21％的股份，收购方案总金额为80亿欧元。

用工荒再现

春节假期已过，工厂陆续开工，“用工荒”难题再次凸显。

北京市在大多数岗位薪资提高10％-30％的情况下，仍有近10万个岗位在等待回城劳工；湖北省就业局的统计显示，在各地新设的产业园和工业园增多的背景下，今年春节前后，湖北省用工缺口达50万到60万；据广东省人社厅预计，珠三角地区节后短期缺工人数近100万，占珠三角务工人员总数的5％。值得注意的是，很多内地企业纷纷提高工资，同沿海地区争抢工人。

目前宏观经济形势逐步降温的背景下，季节性用工荒的出现，可能成为企业与劳工博弈的契机。

IPO流程首次公开

2月1日，中国证监会发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申报企业情况。根据证监会公布的数据，截至1月31日总计有515家企业申报IPO，其中有295家企业排队拟登陆主板和中小板，220家企业拟冲刺创业板。

有评论认为，首次公开排队等待上市的公司名单，是证监会发审阳光化的一次实质性举措，改革了此前只有企业、管理层、询价机构参与的模式，使一般公众和媒体能更早参与新股上市的过程。

“镉污染”尘埃落定?

“镉污染”搅动了广西龙江河沿岸政府、企业和居民们的新年。截至2月2日，此事件共致拉浪到三岔河段鱼类死亡133万尾鱼苗，成鱼4万多公斤，涉及养殖户237户，并影响到沿江居民和下游广西柳州市370万人的饮水安全。

3日，官方宣布河池市金城江区鸿泉立德粉材料厂、广西金河矿业股份有限公司冶化厂和龙江河污染事件有直接关系，两企业已有九名相关责任人被控制，另有九名官员被处分；截至6日，污染水体经7道防线，镉浓度峰值已从超标80倍削减到目前的低于20倍。

但“镉污染”远未尘埃落定：追责、索赔以及“有色金属之乡”广西河池的产业整顿、转型和升级都将漫长而艰巨。

中山限价

标准提高

新年伊始，广东中山楼市“限价令”依旧，不过限价标准已悄然调整。调整后，单套建筑面积单价在6590元／平方米以内，均可在中山市国土局登记备案，较去年11月最高上限上调了790元／平方米。

去年10月广东省佛山市发生“限购松绑令”朝令夕改闹剧后，中山市就于11月出台了楼市“限价令”，将商品房售价限制在5800元／平方米之下。此次限价标准改动被很多人认为是楼市“限价令”松绑的信号，但有评论指出虽标准有所提高，但市场不会因此而有所恢复，依然是下行的态势。

洋餐饮扎堆涨价

著名的连锁咖啡公司星巴克近日宣布，自1月31日起，上调中国大陆部分产品价格。此次涨价产品为咖啡饮料单价将上调人民币2元，牛奶或豆奶单价上调1元，巧克力饮料则上调3元。

当然涨价的并不止星巴克，自2011年起，洋餐饮们开始纷纷涨价，据媒体不完全统计，去年以来6家知名餐饮企业共涨价13次，今年年后麦当劳和必胜客再次上调部分产品价格。对于提价的理由，餐饮企业的解释基本上均为基于食品及其它成本压力的增长。

星巴克宣布涨价后立即引起了热议，有评论者认为，人们的各种议论，与其说是对一杯咖啡价格本身的反弹，不如说是借一个比较具象的指标感慨一下生活成本的增加。

李宁瘦身

备战2012

近日，有媒体报道称李宁公司(02331.HK)欲采取一系列措施降低人力费用占集团销售额的比重，目标在2012年将该比重降低0.5个百分点。这些措施包括整合资源和精简人员等。目前具体裁员数量公司还未公布，据业内人士透露，裁员部门可能会在人力资源、战略发展和资讯技术等后台职能部门。

除此之外，李宁还将整合一些经营业绩不佳的子品牌。有观察人士认为，集中精力和资源保住和发展主品牌“李宁”乃公司的当务之急。

此前李宁宣布最新引入了一个战略投资者——在零售行业有丰富经验的美国私募基金TPG，这让李宁股票在其后的两个交易日大涨21％。对于2012的恶劣市场环境，李宁正严阵以待。

3.房地产开发贷款申请表 篇三

房地产开发贷款申请人提供的资料：

（一）基础资料：

1、借款申请书（格式见附1）；

2、营业执照、组织机构代码证、国（地）税税务登记证、贷款卡、开户许可证、印章样本、个人征信查询授权书以及其他必要的证、书等；

3、验资报告、公司章程、法定代表人身份证明、履历等；

4、前三年及本最新财务报表；

5、股东会或董事会等有权机构同意申请贷款的决议、文件；

6、其他能够证明经营和还款能力的资料。

（二）房地产开发贷款要求的特殊材料：

1、项目可行性研究报告；

2、开发资质等级证书；

3、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，已开始预售的，还需提供《商品房销售（预售）许可证》；

4、土地招拍挂文件（成交确认书）、土地出让合同、土地出让金交纳凭证以及土地规划红线图；

5、项目资本金到位（或投入）证明；

8、抵押物保险单或借款人同意对抵押物投保的承诺函；

9、与贷款相关的其他资料。

附1：

借款申请书

齐鲁银行：

我公司为需要，申请借款万元（币种：，期限月，计划采用（抵押、质押、保证）担保方式。我公司将以作为还款来源。

我公司承诺恪守诚实守信原则，按照贵行要求提供相关资料，并承诺所提供资料真实、完整、有效。

我公司承诺将按合同约定偿还贷款本息。

借款人：

法定代表人：

经办人：

4.房地产贷款的具体分类及申请条件 篇四

其实房地产贷款是一个非常庞大的复合型名词而从具体分类上说，此种贷款类型下属可以分为很多不同的分支类型，比如房地产企业流动资金贷款/土地开发贷款/商业用房开发贷款/住房开发贷款/在建工程抵押贷款/物业经营性抵押贷款/不良资产回购贷款等。下面我们可以先了解一下这些下属虹信贷款类型的基本的定义概念。

（一）自实践经验上看最常见的是在建工程抵押贷款是房地产企业最喜欢申请的一种房地产贷款类型。此种贷款主要适用于房地产开发企业在开发房产楼盘的时候突然出现了资金缺口的时候，临时申请的一种解决资金缺口的贷款类型。而此种贷款最长的实现可以是两年而最高的贷款金额可以达到2亿元的巨额规模。

（二）房产企业最长使用的第二种类型物业经营性抵押贷款是房产企业在楼盘建成后期所申请的一种房地产贷款。当一家房产企业的楼盘建成后还需要进入到宣传和营销阶段，而对企业来说往往前期耗费了大笔的资金因此房产企业在此时便可以通过物业经营权的抵押方式来申请物业经营性抵押贷款来进行后续资金的融资，而此种贷款类型最长的期限为10年而最高的期限则为2千万元。

（三）不良资产回购贷款则主要适用于一些经营状况出现问题的房产企业申请使用。当房产企业在建成楼盘之后由于经营状况不善而造成楼盘的滞销以至于这些房产企业出现了严重的资金链问题，而在这种情况下企业便可以申请不良资产回购贷款而此种类型的最长期限为10年而最高金额为2千万元。

（四）土地开发贷款往往适用于一些大型房地产开发项目的企业使用，由于一些大型房产项目在建设的前夕往往需要购置土地和拆迁等，因

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此房产企业可以申请土地开发贷款来进行前期的地产开发准备。

申请条件：

由于房地产贷款最主要的是针对于房产企业而设计的贷款类型，因此在申请条件的设定和审查上基本具有以下几个方面具体条件上的要求。最基础的要求是房产企业要在我国工商部门进行了正规的等级注册，而此外该企业所开发的房地产项目还必须经过建筑部门的批准并且已经获得了规划许可证和建设许可证等。

此外房产企业必须要具有一定的前期的投资而要想成功申请到房地产贷款，企业在前期必须要在前期投入了项目总体规划的百分之三十的资金。

申请材料：

其实从贷款的申请条件上我们便可以比较清晰地了解申请这种房地产贷款的材料要求了。相关房产企业的具体条件无疑是第一类申请的材料而这主要包括房产企业的营业执照和法人资格证明文件等。

银行对申请此类贷款的房产企业的第二大类的要求便是相关的财务报告，而在这个方面企业需要提供过去三年的营业收入的财务报告以及相关会计师事务所的审计报告。

此外鉴于这种房地产贷款是为了开发楼盘的需要因此此种贷款的必要条件还需要提供建设部门所提供的土地开发批准书以及房产开发证明书等。此外鉴于这种贷款类型一般都会是大额的贷款因此最好还需要提供相关的物资抵押的证明材料。

5.房地产贷款申请书 篇五

房屋按揭贷款的申请报告

中国银行××省××市××支行：

××房地产开发有限公司，成立于××年××月××日。注册资本：人民币××仟万元整；法人代表：××；公司类型：有限责任公司（法人独资）；经营范围：房地产开发、经营；工商注册号：××；住所：××营业期限：××年××月××日至××年××月××日。此次申请个人房屋按揭贷款的楼盘项目——“××” 系2012年××市商贸物流重点投资项目，该项目地处××市未来的中央商务区(CBD)，位于××。规划总用地面积约××亩，总建筑面积××万平方米，其中高端商业面积约××万平方米，高尚住宅面积约××万平方米。项目用地属于挂牌招标出让，本项目的《立项》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》齐全，相关手续真实、合法有效。“××” 项目总户数××户，容积率××，绿化率××%，配置有××个车位，系人车分流的城市综合体。项目一期土地共××亩，总建筑面积约××万平方米，其中商业约××万平方米，住宅约××万平方米。“××”项目集高端商务、高档商业、高尚住宅于一体，由一座五星级酒店、三条内街式商业风情街及十九栋高层住宅组成，系点式庭院围合状的大型都市综合体。由××（集团）有限公司、××房地产开发有限公司投资约××亿元人民币，按“高起点规划、高档次建设、高品位开发”原则，将其打造成××市的城市名片及标志性建筑。

本次申请个人房屋贷款的“××”项目工程，项目一期预售2、3#住宅总量为××㎡，商业总量为××㎡；目前已经开始施工，计划于××年××月交付使用。为保障本项目开发的顺利进行，促进房屋的销售，特向贵行申请个人房屋按揭贷款业务，贷款额度估计约××亿元，按揭期限：商业用房最长10年，住宅用房最长30年。

恳请贵行予以支持为盼！

6.房地产开发企业融资贷款策略研究 篇六

随着我国现代化进程的加快, 经济快速发展, 市场宏观调控能力越来越在激烈的市场竞争中发挥着积极作用。这对于房地产开发企业的发展提供了一个大的背景, 也使得房地产开发企业生存和发展日益艰难。而房地产开发企业属于资金密集性企业, 它的主要资金流动及管理来自于融资, 而目前的形式下, 作为我国的支柱产业之一, 在促进我国经济不断发展的前提下, 也存在着许多还尚待解决的问题。而其中的融资问题对整个房地产开发企业的发展起着至关重要的作用, 只有有效解决了融资问题, 才能够保证房地产开发企业的健康和可持续发展。并且, 也能进一步地完善我国的房地产资本市场, 促进整个国家经济的快速发展, 使两者相辅相成, 达到良性循环的目的。如上海亿邦置业有限公司就是有效改变了融资贷款策略, 寻找出了与当今社会经济发展形势相适应的模式, 才能以基准利率贷到银行规定的开发贷款的最高限额, 有效保证了整个企业的良性发展。因此, 房地产开发企业应观察经济形势, 不断对融资贷款策略进行调整和改善。

二、企业房地产开发企业融资的现状及融资贷款策略中的问题

( 一) 我国目前的经济形势及推行的相关政策

随着经济的快速发展, 我国对于房地产开发企业的发展也越来越重视, 相关政策层出不穷, 从2003 年颁布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》, 到如今颁布的相关政策已多达数条。这些政策在一定程度上促进了房地产开发企业的发展, 但也同时对它们提出了要求, 迫使它们对已有的融资贷款策略进行调整。

当前房地产开发企业的主要融资方式大多还都是传统融资方式, 如银行贷款、上市融资、房地产信托融资等。这些传统融资方式使得融资具有一定的局限性, 虽然目前也多了许多新型融资方式, 但总的来说融资方式显得太过单一, 许多房地产开发企业的资金来源大部分直接或者间接来自银行, 没有其他的途径, 那么一旦政策改变, 将会给房地产开发企业带来很大的冲击。而房地产开发企业自身拥有的资金越少, 越难以抵挡变化。据目前的统计数据分析, 大部分的房地产开发企业自身拥有的资金都没有超过35%, 这对于它们的健康发展是极为不利的。

( 二) 房地产开发企业内部缺乏完善的融资贷款详细规定, 对资金需求及融资需求分析不够

房地产开发企业想要在激烈的市场竞争中夺得一席之地, 必然也要认清自身的总体情况及发展方向。因此, 对资金及融资的需求必然要有一个充分的认识和归纳。很多房地产开发企业都对自身内部资金需求的特点没有一个好的分析, 从而不能预测出每一个阶段所需要的资金数量, 也无法建立一个合理的目标资金结构, 这使得最终难以对以后的资金方向有一个大的把握, 对可持续发展是很不利的。

而对企业内部资金问题了解之后, 房地产开发企业必须要开始考虑融资的问题。目前我国仍然没有形成多层次的房地产金融体系, 缺乏丰富并且规范的房地产金融产品体系。因此, 房地产开发企业要在了解大背景大环境的前提下, 对融资进行一系列改善。了解整个房地产行业项目开发的融资需求, 从而结合自身房地产开发企业实际情况, 分析出具体的融资需求。

( 三) 房地产金融市场相关宏观调控政策不健全, 银行承担风险过大

就目前国家的经济发展形势而言, 房地产金融市场的相关调控政策还处于一个很不健全的状态, 这在很大程度上限制了房地产开发企业的良好发展, 使其在融资的很多方面都存在着较大的问题。而政策的不完善, 又同时削弱了监管力度, 使整个房地产开发企业的融资缺乏一个有力的监督, 这不但在无形中增加了风险, 还给融资带来了许多不稳定因素。

同时, 银行承担的风险又过大, 这取决于我国目前实施的银行所得到收益为从房地产开发企业获得的固定利息, 这与承担的高负债的行业风险是极其不对等的, 而相关政策的不完善, 又使得违规贷款的现象屡屡发生, 导致整个房地产金融市场面临巨大风险, 也不利于银行利率的稳定。

三、房地产开发企业融资贷款策略的调整及改善措施

( 一) 实现多元化融资, 发展并开拓多种方式

为适应当前的发展形势, 必然要不断创新, 开拓多元化的融资渠道。对传统的融资方式应进行一定的取舍, 找到适合自身企业发展的融资方式, 并不局限于一种融资方式, 而要多方面地吸取经验, 不断将新型融资方式进行推广。同时使住房抵押贷款不断进行分散, 通过证券化的形式使风险不集中于某一处, 而是分散给了所有市场的投资者, 这会在很大程度上降低了融资贷款的风险, 保证了房地产开发企业的有序发展。

( 二) 房地产开发企业结合市场调控能力及自身实际情况对融资贷款策略进行调整

作为一个房地产开发企业, 不但要对当前市场的经济形势、银行的利率以及房地产金融市场整体状况有一个大致的了解, 而且应该对自身的实际情况有一个充分的了解。否则, 再多的改变也不能达到确切想要的结果。想要更好地进行融资, 必然要对自身企业的资金情况有一个了解, 对所承担的风险有一个估算, 并详细推算出资金所用到的方向以及需要的资金数量。然后再对将要实行的融资做一个大的预测。从而判断出融资方向, 找出最适合的融资方式。

与此同时, 不断借鉴国内外经验, 不断配合房地产开发企业, 努力形成一个多层次的房地产金融体系。房地产开发企业不断配合并调整, 以自身发展目标为前提, 以降低融资贷款风险为目的, 不断对融资贷款策略进行完善, 并随时将情况汇总并反馈, 定时召开会议进行进一步地讨论, 以促进自身企业良好发展, 从而推动整个房地产金融市场的发展, 促进国家经济的繁荣。

( 三) 健全房地产金融市场相关政策, 降低银行风险, 完善监督机制

房地产开发企业的融资贷款策略的改变脱离不了房地产金融市场相关政策的调整。为使两者共同促进, 相辅相成, 必然要对相关政策进行进一步地完善和调整。

我国房地产开发企业大多是间接融资, 因此政策要不断促进间接融资形式多样化, 同时尽量降低银行所承担的风险, 利用政府和市场的作用进行调节, 尽量使银行获取的利益与承担的风险达到一个平衡的状态。

同时, 不断完善监督机制, 为防止其它新的风险问题出现, 要对相关法律法规进行修订。并对违规行为做出严厉打击, 加强监管力度, 使融资更加透明化。房地产开发企业内部也应该有一个健全的监督部门, 专门负责相关融资情况的监督, 并随时进行反馈, 在最大程度上避免金融贷款风险。

四、总结

房地产开发企业想要得到良好的发展, 积累雄厚的资金, 壮大自身实力, 就必然离不开融资。而随着经济形势和房地产金融市场的不断改变, 房地产融资贷款策略也必然要发生一些改变。这不但要配合市场和政府的调控作用, 也要结合自身的实际情况, 做出正确的分析, 制定出科学合理的政策, 并不断进行调整和改善, 最终促进自身企业的发展, 促进整个国家经济的发展。

参考文献

[1]鲁迪.房地产企业从商业银行融资状况分析[J].市场周刊.理论研究, 2014 (06) .

7.银团贷款和房地产抵押权登记 篇七

一、银团贷款规范的沿革

我国的银团贷款，始于改革开放后的20世纪80年代。银团贷款支持了许多关系国计民生的重大建设项目，对促进经济的发展起到了非常积极的作用。

（一）中国人民银行《贷款通则》规定的银团贷款

1996年6月28日，中国人民银行发布《贷款通则》（〔1996〕第2号令）。该通则第五十六条规定，银团贷款应当确定一个贷款人为牵头行，并签订银团贷款协议，明确各贷款人的权利和义务，共同评审贷款项目。牵头行应当按协议确定的比例监督贷款的偿还。银团贷款管理办法由中国人民银行另行规定。

（二）中国人民银行制定的《银团贷款暂行办法》

1997年10月7日，中国人民银行根据《贷款通则》制定并发布《银团贷款暂行办法》（银发〔1997〕415号）。

该办法第二条规定，银团贷款是由获准经营贷款业务的多家银行或者非银行金融机构，采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供资金的贷款方式。国内银团贷款的参加者为境内中资银行和非银行金融机构。

（三）银监会制定的《银团贷款业务指引》

2007年8月11日，中国银行业监督管理委员会根据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律，制定并印发《银团贷款业务指引》（银监发〔2007〕68号）。该指引第三条规定，银团贷款是指由两家或者两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款协议，按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或者授信业务。

（四）银监会修订的《银团贷款业务指引》

2011年8月1日，中国银行业监督管理委员会印发《银团贷款业务指引》（修订）的通知（银监发〔2011〕85号），公布了中国银行业监督管理委员会第103次主席会议审议通过，经修订的《银团贷款业务指引》。该指引第三条采用原指引第三条的规定，定义银团贷款。

（五）中国人民银行废止《银团贷款暂行办法》

2011年11月15日，中国人民银行公告（〔2012〕第1号），废止了《银团贷款暂行办法》（银发〔1997〕415号）。

（六）银团贷款的上位法依据

从可以见到的资料看，中国人民银行《贷款通则》首次规定了银团贷款。经修订的中国银行业监督管理委员会《银团贷款业务指引》，应当是房屋登记机构办理银团贷款房屋抵押权登记，必须适用和遵守的行政规章。本文以经修订的《银团贷款业务指引》为依据，试说银团贷款和房地产抵押权登记。

二、银团贷款的参加人

（一）银行业协会

银行业协会负责维护银团贷款市场秩序，推进市场标准化建设，推动银团贷款与交易系统平台搭建，协调银团贷款与交易中发生的问题，收集和披露有关银团贷款信息，制定行业公约等行业自律规范，制定银团贷款合同示范文本。各地银行业协会可以根据《银团贷款业务指引》的规定，结合本地区实际情况，组织辖内会员银行共同确定银团贷款额度的具体下限。开办银团贷款业务的银行应当定期向当地银行业协会报送银团贷款有关信息。

（二）银团会议

银团贷款存续期间，银团会议由代理行负责定期召集，或者根据银团贷款合同的约定由一定比例的银团成员提议召开。银团会议的主要职能是讨论、协商银团贷款管理中的重大事项。

（三）银团成员

参与银团贷款的银行均为银团成员。银团成员应按照“信息共享、独立审批、自主决策、风险自担”的原则自主确定各自授信行为，并按实际承担份额享有银团贷款项下相应的权利，履行相应的义务。

按照在银团贷款中的职能和分工，银团成员通常分为牵头行、代理行和参加行等角色，也可根据实际规模与需要在银团内部增设副牵头行、联合牵头行等，并按照银团贷款合同履行相应职责。

1.银团贷款牵头行

银团贷款牵头行是指经借款人同意，负责发起组织银团、分销银团贷款份额的银行。在牵头行有效委任期间，其他未获委任的银行不得与借款人就同一项目进行委任或者开展融资谈判。牵头行应合理确定各银团成员的贷款份额。在超额认购或者认购不足的情况下，牵头行可按事先约定的条件或者与借款人协商后重新确定各银团成员的承贷份额。

2.银团贷款代理行

银团代理行是指银团贷款合同签订后，按照相关贷款条件确定的金额和进度归集资金向借款人提供贷款，并接受银团委托按照银团贷款合同约定进行银团贷款事务管理和协调活动的银行。代理行经银团成员协商确定，可以由牵头行或者其他银行担任。银团贷款的日常管理工作主要由代理行负责。银团代理行应当代表银团利益，借款人的附属机构或者关联机构不得担任代理行。代理行应当勤勉尽责。因代理行行为导致银团利益受损的，银团成员有权根据银团贷款合同约定的方式更换代理行，并要求代理行赔偿相关损失。

对担保结构比较复杂的银团贷款，可以指定担保代理行，由其负责落实银团贷款的各项担保及抵（质）押物登记、管理等工作。

3.银团贷款参加行

银团贷款参加行是指接受牵头行邀请，参加银团并按照协商确定的承贷份额向借款人提供贷款的银行。参加行应当按照约定及时足额划拨资金至代理行指定的账户，参加银团会议，做好贷后管理，了解掌握借款人日常经营与信用状况的变化情况，及时向代理行通报借款人的异常情况。

（四）借款人

中国人民银行《贷款通则》第二条规定，借款人系指从经营贷款业务的中资金融机构取得贷款的法人、其他经济组织、个体工商户和自然人。贷款人，系指在中国境内依法设立的经营贷款业务的中资金融机构。贷款，系指贷款人对借款人提供的并按约定的利率和期限还本付息的货币资金。

按照中国银行业监督管理委员会《银团贷款业务指引》（修订）的规定，银团贷款可以向借款人提供本外币贷款或者授信业务。

（五）担保人

《中华人民共和国担保法》规定的担保方式有保证、抵押、质押、留置、定金。担保人不仅仅是保证人。银团贷款房地产抵押的担保人，为抵押人。抵押人同时为房屋所有权人，债务人或者第三人。

（六）外部中介机构

为提高银团贷款信息备忘录等银团贷款资料的独立性、公正性和真实性，牵头行可以聘请外部中介机构如会计师事务所、资产评估事务所、律师事务所及相关技术专家负责评审编写有关信息及资料、出具意见书。

（七）银团贷款的当事人

在上述银团贷款的参加人中，银团成员、借款人、担保人，是银团贷款的当事人。前述当事人是银团贷款房地产抵押登记的申请人。

三、银团贷款的主要程序

（一）银团贷款的启动

银团贷款由借款人或者银行发起。牵头行应当与借款人谈妥银团贷款的初步条件，并获得借款人签署的银团贷款委任书。

（二）编制信息备忘录

牵头行应当按照授信工作尽职的相关要求，对借款人或者贷款项目进行贷前尽职调查，并在此基础上与借款人进行前期谈判，商谈贷款的用途、额度、利率、期限、担保形式、提款条件、还款方式和相关费用等，并据此编制银团贷款信息备忘录。牵头行在编制银团贷款信息备忘录过程中，应如实向潜在参加行披露其知悉的借款人全部真实信息。

（三）签署信息备忘录

牵头行在向其他银行发送银团贷款信息备忘录前，应要求借款人审阅该银团贷款信息备忘录，并由借款人签署“对信息备忘录所载内容的真实性、完整性负责”的声明。必要时，牵头行也可以要求担保人审阅银团贷款信息备忘录并签署上述声明。

（四）发送信息备忘录

银团贷款信息备忘录由牵头行分发给潜在参加行，作为潜在参加行审贷和提出修改建议的重要依据。

（五）发送银团贷款邀请函

牵头行与借款人协商后，向潜在参加行发出银团贷款邀请函，并随附贷款条件清单、信息备忘录、保密承诺函、贷款承诺函等文件。

（六）潜在参加行意思表示

收到银团贷款邀请函的银行应按照“信息共享、独立审贷、自主决策、风险自担”的原则，在全面掌握借款人相关信息的基础上做出是否参加银团贷款的决定。银团贷款信息备忘录信息不能满足潜在参加行审批要求的，潜在参加行可要求牵头行补充提供相关信息、提出工作建议或者直接进行调查。

（七）签订银团贷款合同

银团成员与借款人、担保人签订银团贷款合同、房地产抵押合同。银行开展银团贷款业务可以依据中国银行业协会制定的银团贷款合同示范文本，制定银团贷款合同。

银团成员之间权利义务关系可以在银团贷款合同中约定，也可以另行签订《银团内部协议》（或者称为《银团贷款银行间协议》等）加以约定。银团成员之间的纠纷，不影响银团与借款人所订贷款合同的执行。

（八）申请房地产抵押权登记

银团贷款的当事人签订的银团贷款合同和房地产抵押合同依法成立并且生效后，当事人应当向房屋登记机构申请房屋抵押权设立登记。

（九）划付贷款偿还本息

银团成员应严格按照银团贷款合同的约定，及时足额划付贷款款项，履行合同约定的职责和义务。借款人应严格按照银团贷款合同的约定，保证贷款用途，及时向代理行划转贷款本息，如实向银团成员提供有关情况。

四、办理银团贷款抵押权登记应当注意的问题

在银团贷款涉及的房地产抵押中，房屋登记机构应当怎样记载房屋登记簿、房屋权属证书，应当对何种主体发放房屋权属证书，业内有较大的争议。本文尝试谈谈对此的想法。

（一）银团贷款的“银团”不是抵押权的权利主体

按照我国现行法律的规定，公民、法人和其他组织，是民事法律关系主体。银团贷款的“银团”，不是民事法律关系中的法人或者其他组织，“银团”本身并不享有任何权利，也不承担任何义务，银团贷款的权利和义务均由各成员行直接承担，所以，银团贷款的“银团”，不是银团贷款房地产抵押的抵押权人。参加银团贷款的银团成员（牵头行、代理行和其他参加行），是民事法律关系中的法人，可以是银团贷款房地产抵押的抵押权人。

（二）银团贷款的资金非各银团成员共有

《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定，“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”。从“所有权”意义上讲，银团贷款的资金，分别为参加银团贷款的各银团成员所“独有”，非“银团”所有，非参加银团贷款的各银团成员所“共有”，不属于《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定的情形。

（三）各银团成员为银团贷款的债权人

《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定，“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务”。该法第八十六条规定，“债权人为二人以上的，按照确定的份额分享权利。债务人为二人以上的，按照确定的份额分担义务”。从“债权”意义上讲，银团贷款属于《中华人民共和国民法通则》前述条文规定的情形，各银团成员为银团贷款的债权人。

（四）银团贷款的房地产抵押权为各银团成员“准共有”

《中华人民共和国物权法》第一百零五条规定，“两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定”。按照法律出版社出版，胡康生主任主编的《中华人民共和国物权法释义》的解释，物权法为“所有权”规定了“共有”制；其中，第一百零五条为所有权以外的用益物权、担保物权规定了“准共有”制。银团贷款房地产抵押的抵押权，为各银团成员“准共有”。基于此，房屋登记机构可以参照（请注意，是“参照”）对“共有”房屋“所有权”的权利人发放房屋所有权证的模式，对“准共有”银团贷款房地产抵押“债权”的权利人发放房屋他项权证。

（五）房屋他项权证发放银团贷款的各银团成员

《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第二款规定，“债权人为抵押权人”。建设部《房屋登记办法》（第168号令）第二十五条规定，“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证、房屋他项权证等。”住房和城乡建设部《房屋权属证书、登记证明填写说明》（建办住房〔2008〕36号）规定，“房屋他项权利人：他项权利为抵押权的，填写房屋登记簿上记载的抵押权人”“债权数额：属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的‘被担保主债权的数额；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的‘最高债权额”。

根据以上规定，房屋登记机构记载和发放《房屋他项权证》（按照国务院《不动产登记暂行条例》整合不动产登记的机构、职能后，为不动产权证书；下同）应当注意以下问题：

（1）银团贷款的“银团”，不能作为抵押权人，不能对“银团”发放房屋他项权证；

（2）银团贷款的各银团成员，可以作为抵押权人，银团贷款房地产抵押权登记的房屋他项权证，应当发放银团贷款的各银团成员；

（3）房屋登记簿和房屋他项权证中，“债权数额”记载各银团成员提供贷款对应的“被担保主债权的数额”或者“最高债权额”；

（4）同一银团贷款中，各银团成员的抵押权顺位应当相同，房屋登记簿和房屋他项权证中，应当记载相同的登记时点（登记事项记载于房屋登记簿的时点）；

（5）房屋他项权证附记栏中，应当记载：

①该抵押为银团贷款房地产抵押；

②该银团贷款的银团成员总数、各银团成员的全称；

③该银团贷款其他银团成员提供贷款对应的“被担保主债权的数额”或者“最高债权额”。

（六）银团贷款转让交易的变更登记

银团贷款可能会发生银团贷款转让交易。银团贷款转让交易是指银团贷款项下的贷款人作为出让方，将其持有的银团贷款份额转让给作为受让方的其他贷款人或者第三方，并由受让方向出让方支付转让价款的交易。按照银团贷款转让合同约定，向借款人履行义务的受让人，享有出让人抵押权人的权利。银团贷款转让交易依法成立生效后，当事人应当按照《房屋登记办法》第四十七条的规定，申请抵押权转移登记；其余银团成员，应当向房屋登记机构申请房地产抵权押的变更登记。