房地产的金融风险

房地产的金融风险（精选8篇）

1.房地产的金融风险 篇一

浅析房地产金融风险及其防范

摘要:由于房地产业本身的特点,在房地产的开发经营中存在着各种各样的风险其中,房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展,而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业,对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要,因此有必要对房地产金融风险进行分析

关键词: 房地产金融风险 分类 防范措施

自从进入新世纪以来,以北京成功申奥和上海成功申办世博为契机,在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,我国房地产投资持续保持较快的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展势头房地产市场的活跃,对于改善居民居住条件带动相关产业发展拉动经济增长做出了重要贡献但是,局部地区和部分中心城市出现了房地产投资增幅过大市场结构不尽合理房地产价格高涨商品房空置率上升较快高级写字楼出现过热现象等问题,我国金融机构房地产金融业务的风险也日渐增加

一房地产金融风险简介

房地产金融的发展历史最早可以追述到1769年在德国的西里西亚省诞生的世界上第一家土地开发银行到目前为止,房地产金融在世界上己有250多年的历史但直到20世纪30年代大萧条后美国建立类似商业银行管理体制的住房金融体制,现代意义上的房地产金融才在世界范围内得到长足的发展尤其是在第二次世界大战后,欧美发达国家和一些

发展中国家如新加坡结合本国的经济发展和金融制度的实际情况创新了各具特色的房地产金融

房地产金融,指以房地产业为特定对象,围绕房地产的开发建设经营和消费的再生产过程而展开的各种金融活动从服务对象上划分,它包括为房地产业的房地产开发建设交易经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造购买维修装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分;从服务内容上划分,它包括房地产资金融通房地产资金转账结算房地产保险房地产信托等业务,其中又以房地产资金融通业务为主

房地产金融风险,指经营房地产金融业务的金融机构,由于决策失误管理不善或客观环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性房地产金融风险不仅包括单项业务单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险一方而,金融业务金融机构之间存在着密切的相互联系,相互依存相互影响相互制约的关系,一旦

产生风险往往相互连累从经济学的角度出发,一项交易或一种活动给交易双方以外的其他人带来的不由交易双方或活动主体直接承受的利益或损失就是这项交易的外部效应积极的外部效应使利益被第二者获得,而交易当事人或活动主体未获得相应的报酬,往往导致当事人放弃该交易或活动;消极的外部效应使第二者受损失,但交易当事人或活动主体未对此支付任何

费用,因而当事人可能仍然进行该交易或活动房地产金融风险就属于一种消极的外部效应当较多的金融业务金融机构面临较大风险,尤其是己经受到较大损失时,人们就可能对金融体系的稳定性可靠性资产流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机另一方面,金融部门经营的外部环境变化,也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险,从而发生更大损失

二房地产金融风险分类

由于从服务内容上划分,房地产金融以房地产资金融通业务为主,因此房地产金融风险可以划分为以下几种:

1.房地产资金融通业务方面的风险

这一方面的风险比较多,主要表现在以下几点:

信用风险

它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款

流动性风险

它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险

资产负债结构风险

由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些

公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小

资产质量风险

如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易

销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关

利率风险

如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大

通货膨胀风险

由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大

汇率风险

如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险

2.其它风险

房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中其他失误(计算错误拼写或打印错误票据单证审核错误防盗防抢劫不力泄露机密等)带来的操作风险,业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险,国家政策变动的风险,房地产资金转账结算中的风险房地产保险中的风险房地产信托中的风险等

三房地产金融风险的防范措施

如何防范房地产金融风险,对银行和国家来说,都是一个巨大的挑战

1.高度重视房地产金融风险及其危害性,增强防范金融风险的意识

银行要密切注意房地产市场的发展动态,加强市场分析与调研,把握房地产市场发展规律,适时调整房地产金融业务的经营方向与策略,促进住房金融业务的健康有序发展要严格把握房地产贷款的市场准入条件,对各类批发市场缺少良好物业配套的单体楼盘写字楼商用房或非商品住宅占比高的楼盘销售前景差的高层楼盘要限制介入;对已有不良记录抗风险能力差的小型开发企业自有资金明显不足的项目不得介入做到既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作降低风险保障运行出发,扩展住房金融业务范畴,有步骤地推进住房金融业务向多元化标准化优质化方向发展对目前出现的房地产热要适当

降温要认真贯彻执行房地产金融的有关政策和规定,从加强房地产信贷管理入手,切实改进服务,让房地产信贷业务步入良性运行的轨道

2.加快我国金融体制的改革,建立健全与房地产金融业务相关的法律法规体系,引导房地产金融机构的有序竞争

国家应该完善房地产金融的法规和制度,规范其行为,完善现行的法律法规,确定房地产金融的法律地位,如在《商业银行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的条件的法律条例,用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,如制定《房地产开发企业贷款管理法》《个人购房贷款管理法》《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进国民经济的健康发展对于提供假资料假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,并追回已贷款项同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任

推动有序竞争商业性房地产金融业务,可以多家竞争,凡是经中央银行审查具备资格的金融机构都允许经营,并由中央银行严格监督,制止非法垄断和不正当竞争行为,不够资格的和严重违规的金融机构不得从事房地产金融业务,以免带来消极外部效应被批准在我国经营人民币业务的外资银行和中外合资银行,建议允许它们在指定范围内开展房地产金融业务,但规模要控制住,因为房地产业主要是个内向型产业,创汇能力弱,外资方面要把以人民币形态收回的贷款本息,从我国换成外汇拿回去,如果它们发放贷款过多,就会影响我国外汇平衡,房地产业对外们的需要量不大,不宜为房地产开发多借外债政策性房地产金融业务,应该由各城市政府分别选择适宜的银行独家办理,这样便于政府监督管理,保持政策统一性由于住房公积金是政府强制征收的,政府就必须保障其交全由独家银行办理这方面业务,向政府承担按规定使用和确保交全收回的责任,接受政府的必要补贴等帮助,有助于实现预定政策目标

3.有计划有步骤地加快房地产证券化

要适当

加快第一种含义的房地产证券化进度,扩大房地产业直接融资规模,减轻间接融资对房地产金融机构的压力对房地产证券发行者的资信仍然要严格审查,以免滥发证券造成消极外部效应,房地产公司债券和股票都不能以摊派方式发行

第一种含义的房地产证券化实施条件尚未具备,但它可以减少房地产金融的局部性非系统性风险,因此可以逐步创造条件,准备实施政府的保证涉及《担保法》的修改,建议修改法律,准许政府为住房抵押债券提供保证建议中央银行放宽对这种债券的利率限制,允许它等于或适当

高于(因它的风险大于国库券)国库券利率还可以借鉴美国作法,筹建经营抵押住房的再抵押贷款发行全国性住房抵押债券的房地产金融机构

全国性住房抵押债券如何防范系统性风险?这是一个难题,当房地产经济周期性波动或宏观经济形势恶化使整个房地产市场都销售不畅抵押住房也难以处分时,或人们收入减少不能按时还款者增加时,房地产金融形势将恶化,这种债券发行和转让会出现很大困难我们认为,由于买房住与租房住是两种具有替代性的住房消费方式,买不起房的人和还不起贷款而迁出抵押住房的人,大多都会转而租房住,租房市场在一定程度上可以弥补卖房市场的萎缩,就可以通过发展租房市场向住房出租公司和私人房东发放贷款,在一定程度上缩小上述系统性风险住房出租者的借款担保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如质押等,这会增加债券发行者的工作量(例如再质押等),但比只搞抵押的风险要小

4.妥善利用

商业保险和社会保障机构的力量

与房地产和房地产金融有关的保险业务有很大的拓展空间,它们的开展可以减少或转移房地产金融活动的风险我们认为,在申请住房抵押贷款时,通常只须要求

借款人投保房屋财产险和人身意外伤害险就够了,贷款银行的利益已可获得基本保障其他保险如信用保证保险失业保险死亡(意外伤害以外)保险等,可由借款人自愿选择是否投保,以免保险费负担过重;也可以规定当住房抵押贷款发放率大于某个限度(即首付款率过低)时才必须投保这些保险

全国性住房抵押债券体系建立起来后,可以接受前面引述的建议,向人身保险公司和社会保障基金机构推销一部分,但不宜过多,以免因债券价格下跌影响它们的稳定经营

5.加强化解房地产金融机构的不良资产

以上

我们探讨了一些

防范房地产金融风险的办法此外,还要采取措施解决房地产金融业务中已经出现的问题,化解房地产金融机构的不良资产从而化解一部分风险

由于在发放个人住房抵押贷款时银行对借款人偿还能力要求

较高,又有保险等配套,迄今为止我国个人住房抵押贷款的偿还情况是良好的,逾期率在不少城市为零,全国平均在2%以下房地产金融机构的不良资产绝大部分是在房地产业金融领域形成的,表现为房地产开发贷款中的逾期贷款呆滞贷款和呆帐贷款(包括不得不处分抵押房地产却卖不掉从而收不回来的贷款)开发商还不起贷款,主要原因是商品房卖不掉造成积压,有的则是经营不善企业亏损所致因此要设法帮助开发商盘活积压商品房,要说服他们修正过高的赢利预期和价格定位,以适当的损失尽可能小的价格把房子卖出去,必要时可适当

发放补充性贷款来改进房屋结构和功能,以适应市场需要,变积压为畅销,还可以与开发商重订还款协议,开发商把准备出售的商品房改为出租,相应地推迟还款,加收逾期利息

我国金融机构的不良资产不仅在房地产金融领域有,其他领域也有要减轻它们的消极外部效应,就需要综合治理,各金融机构都要搞好资产负债管理,遵守金融法规制度和纪律,加强自律要增强风险意识,提高预测分析和决策的科学水平还可以借鉴美国等国的作法,建立由共同基金等购买商业银行不良资产的风险转移机制

参考文献:

1.姚文:《住房信贷业务发展的新态势与策略》《金融理论与实践》1999年8月

2.颜志刚:《地产投机不容忽视》《经济日报》1998年6月24日1版

3.黄小彪等:《我国房地产金融市场发展思路》《南方房地产》1998年2月

4.胡学光:《新形势下多种融资方式的比较与选择》《证券业》2002年第3期

2.房地产的金融风险 篇二

房地产金融, 顾名思义就是指跟房地产业有关的金融活动。具体来说, 就是在房地产开发、流通和消费的过程中所发生的资金筹集、融通的一系列金融活动。房地产金融的主要作用就是为房地产开发商提供必要的资金支持, 因此在房地产金融的范畴内就有了资金的提供者金融机构和资金需求者房地产开发商。在面临风险时, 双方都应采取积极的措施予以防范。

房地产金融的业务内容主要包括:房地产信贷融资、房地产股本融资以及吸收房地产业的存款、开办住房储蓄等。房地产的基本特征是:

1.1 以不动产为抵押品来保证贷款的偿还

即借款人以其所有的房屋作抵押来获得资金, 如果一旦没有能力偿还贷款则金融机构将对抵押的房屋进行低价拍卖来减少损失。

1.2 “无转移抵押”的性质

也就是说借款人依旧是抵押品的合法所有者, 拥有抵押品的所有权和使用权, 而贷款人则只拥有抵押品的平衡产权, 除此之外没有其他的权利, 只有在借款人无能力还款时才拥有收押权。

1.3 杠杆效应

也就是说以相对较少的资金来获取物品所需的大笔贷款。即在房屋交易中我们交付少量的首付就可以获得房屋的使用权。

以上房地产金融的特性决定了其面临巨大的风险, 尤其是道德风险, 所以说加强房地产金融风险的防范是我们必须重视和解决的。

2 房地产金融风险的分类

通过总结我国房地产金融的发展现状, 我们可以将房地产金融面临的风险分为四类, 即信用风险、操作风险、市场风险以及其他风险。

(1) 信用风险, 即道德风险, 由于房地产金融的特性杠杆效应, 使得信用风险的事故极易发生。目前房地产的销售模式就是支付少量的首付就可以获得房屋的使用权, 这样一来借款人不积极还款便造成了商业银行的呆账死账, 长此以往不严加防范的话便会给金融机构会造成严重的损失。

(2) 操作风险, 是指在房地产经营中因人员的失误、自然灾害、意外事故或者是机器故障等一系列非可抗性因素造成的金融机构的损失。房地产的经营和金融机构的运作涉及多个部门、多个经营环节, 所以每个工作人员、每个环节都有可能发生失误, 这是我们不能完全避免的, 所以我们也要把这种系统性的风险导致的损失考虑在内予以防范。

(3) 市场风险, 是指由于市场供求的不确定性导致金融机构损失的风险。当面临国家政策调整, 直接影响房地产市场销售问题时, 金融机构的收益也相应地不稳定, 进而形成了市场风险。同时, 我国房地产金融的融资方式过于单一, 仅局限于跟商业银行合作, 向商业银行贷款, 这便加剧了市场风险的作用力。

(4) 其他风险, 包括制度和法律的风险, 是指政府一段时间内制定的制度或法律对房地产金融造成影响甚至损失的风险;利率风险, 在一段时间内利率的波动会影响到房地产金融, 对于金融机构来讲如果存款利率上升, 贷款利率下降, 将会对其营业利润造成影响;还有就是抵押物处置风险, 在房地产金融中大多以房屋作为抵押品, 一旦借款人无法偿还贷款时金融机构将面临低价拍卖抵押品的局面, 会造成金融机构的部分损失。

3 房地产金融防范风险的措施

通过分析我国房地产金融的发展现状, 总结出我国目前面临的房地产金融的风险, 那么我们应将不遗余力的寻找防范风险的对策, 以期减少金融机构的损失, 使其更好的和房地产行业合作, 达到繁荣我国房地产行业的目的。

首先, 针对存在的信用风险, 从国家角度来讲, 我国政府因该出台相应的法律法规, 严格规范人们的金融行为按合同依法进行;从以商业银行为代表的金融机构来讲, 应该在贷款之前做好充分的审核准备, 同时相应的完善贷款审核制度和信用监督机制, 仅把资金贷给信用良好的企业或个人。

其次, 对于房地产金融的市场风险, 我们应加强房地产市场管理和制度建设, 同时我国应对房地产业进行宏观调控, 从而达到控制房价平稳的效果。通过增加供给、抑制需求来控制房价上涨, 房价平稳了房地产市场的销售量和营业额的波动就会趋于平缓, 对于市场风险的规避的效果则就会相应的体现出来。

再其次, 对于其他风险的防范我们则要从以商业银行为代表的金融机构入手, 加强商业银行的风险管理。具体则要求我们完善银行的治理结构, 提高商业银行的风险计量水平, 严格把控风险指数, 把风险因子扼杀在萌芽状态, 同时也要完善商业银行内部稽查监督机制, 各部门间相互监督, 相互检查, 避免银行内部的失误。

最后, 对于操作风险的防范, 我们因该做好充分的员工的教育培训工作, 同时对机器设备进行定期维护修理, 及时发现问题及时解决问题, 尽量降低操作风险的发生。

4 结论

房地产经济作为我国经济增长的的主要力量发展迅速, 而房地产金融则是支撑其发展的主干之一, 解决好房地产金融的风险防范问题则是为房地产发展铺平了道路, 希望本文可以为房地产业的发展有所帮助。

摘要：随着我国经济发展, 农村向城镇化的转型, 带动了我国房地产业的成长。到目前为止, 房地产业成为拉动我国经济的主要产业, 因此房地产业是否能够健康的发展是关乎我国社会经济发展的重要因素。同时, 从另一个角度来讲, 农村城镇化的发展以及进城务工人员对住房的需求, 也促使房地产业的发展成为了关乎广大民生的问题。所以, 在对待房地产金融面临的风险时我们应给与足够的重视。本文就分析房地产金融的各种风险, 从而提出防范风险的措施。

关键词：房地产金融,风险,防范

参考文献

[1]王佳.我国房地产金融风险及防范研究[D].东北财经大学, 2005.

3.浅谈房地产金融市场的风险 篇三

关键词:房地产;金融市场;风险

一、房地产金融风险概述

房地产金融就是发生在房地产领域中的货币资金与货币信用的融通。其作用就是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金,支持房地产开发、流通和消费,促进房地产再生产过程中的资金良性循环,保障房地产再生产的顺利进行。

由于房地产金融的融资对象与一般商品不同,所以房地产金融具有以下四个特点:一是需要融通的资金量大;二是房地产金融具有较强政策性;三是房地产金融债权有保障;四是房地产流动性可通过证券化经营来弥补。

房地产金融风险是指房地产作为一种有形资本在金融信贷扩张的推动下出现的货币价格大幅上升,并在进一步的流通运动中因为宏观和微观经济环境的不确定或信息不完全而导致未来房地产资产的货币价格出现急剧下跌,从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。

房地产金融风险的特点在于:一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足,容易引发金融机构的倒闭和社会动荡;二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制;三是可控性和周期性。

二、当前房地产金融面临的主要风险与问题

(一)市场风险

从2004年开始,部分大城市房地产市场价格上涨较快,出现地区性的房地产热,而后这种房价上涨势头一直扩大到更多的中小城市。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌,作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水,给银行带来不小的损失。

(二)金融风险

开发商仅仅只投入少量资金,而后大量的资金则来自于银行。一旦开发商还不了贷款,银行就被套住。如果经济形势不景气,房价可能会在一夜之间跌落,开发商也可能会在短时间内消失不见,因此会给金融机构留下坏账,这往往需要很长时间才能消化。国际货币基金组织的经济学家曾经做过一个研究,通过对世界各地多起银行危机的案例研究得出了一个爆发银行危机的先兆:开始时住房市场的房价涨幅超过20%,在随后两年时间内下跌15%,那么之后银行就会无一例外的出现危机。

(三)银行的过度支持

银行在竞争压力下迫切需要发展壮大,吸收的存款要及时贷出,经常投资于高速发展的房地产业。原因在于:由于房地产价格的快速上涨,使持有大量房地产的银行拥有更大的银行资本规模,改善了银行的资产质量和盈利状况。结果又会带来房地产价格新一轮的攀升,这样一种循环过程必然会导致价格与实际价值的偏离,也就形成了日益膨胀的“房地产泡沫”。

(四)供求关系带来的房地产业金融风险

我国的住房政策是鼓励中低收入家庭购买住房,逐渐形成了住房需求持续旺盛的市场现状,根据供需原理,供不应求必然导致房价急剧上涨,紧随其后的就是房地产开发商新一轮的开发热潮,消费者对市场持续涨势的预期。在这样一个过程中,很多消费者试图通过买房再卖房来进行以获取高额利润。这些因素的存在都为房地产市场金融风险的提升带来隐患,同时,个人住房贷款的增加也进一步提高了银行信贷在房地产业的资金比例,进而推动了房地产市场的过度繁荣和泡沫化。

三、建议

(一)商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力

首先,完善银行自身监管机制。加强银行信贷人员的专业素质培训,提高专业人员的道德素养,避免为个人利益而损害国家和集体的利益;其次,加强对金融机构的管理。不仅要控制资金供给量还要避免信贷过于集中。

(二)建立多元化的融资渠道

改变房地产融资单一集中于银行的局面, 制定各种政策鼓励房地产企业通过多种方式进行融资。鼓励实力强信誉好的房地产公司发行公司债券,吸引社会闲散资金进行房地产投资,吸引信托基金、海外基金等投资房地产业。同时,在逐步完善房地产金融一级市场的基础上,逐步建立和完善房地产金融二级市场,并加快探索、开发新的房地产金融产品。

(三)政府要加强对房地产的宏观调控

房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用,因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控,有效控制房地产金融风险,引导房地产金融机构有序竞争,保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析,提高自身研究判断的准确性,实行房地产市场信息披露制度,及时发出预报,果断采取相应措施,对金融机构进行调控和引导,加大监管力度。

(四)加强对房地产金融风险的监测,完善房地产金融的法律环境

通过立法对房地产金融所涉及的各个方面进行规范,明确各有关主体的权利和义务。确定房地产金融的法律地位,同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。保证房地产金融市场的健康发展,有效控制房地产金融风险。

参考文献:

[1]鞠海峰,李乐,刘琦.房地产金融风险理论评述[J].青年科学,2009,(11).

[2]周星.我国房地产金融风险预警方法选择探究[J].科技创业,2009,(11).

[3]沈艳兵.金融危机下我国房地产金融风险分析[J].消费导刊,2009,(1).

[4]董琦.房地产金融监管亟需加强[J].中国国情国力,2008,(4).

4.房地产的金融风险 篇四

我国市场化住房体制改革以来，房地产金融快速发展，在调节房地产市场运行、保持金融市场稳定、促进宏观经济发展等方面发挥了越来越重要的作用。但由于我国房地产金融具有一定的金融抑制特征，其促进房地产发展的作用并没有完全发挥出来，房地产发展对推进房地产金融深化的要求日趋强烈，房地产金融从金融抑制向金融深化转变已成为一种必然趋势。但亚洲金融危机，特别是美国次贷危机引发国际金融危机之后，又一次将金融危机与房地产联系在了一起。川包括崇尚金融自由化的西方国家在内的各国政府都出手干预金融市场，其中很多措施直接针对房地产金融市场，并引发了人们对金融深化理论的反思。

一、房地产金融创新的理论演进脉络

房地产金融创新源于金融发展与深化理论。金融发展与金融深化理论的不断演进与完善，为房地产金融发展实践提供了理论基础，房地产金融创新与深化也开始在一些发达国家不断推进，对促进这些国家房地产的发展发挥了重要作用。

从国内外的研究文献看，对金融发展理论有突出贡献的是约翰}G.格利和爱德华·S.肖。两位学者从20世纪50年代开始关注金融发展与经济增长之间的关系，通过对金融中介在促进投资方面的深人研究，验证了金融发展在促进经济增长方面的重要作用，并进一步说明这种促进作用发挥的程度会随着经济发展程度的提高而相应增强。20世纪60年代，格利与肖的论著《金融理论中的货币》问世。他们在这本书中阐明了各种金融资产在促进经济增长方面的重要作用，除了间接融资市场的投资主体外，其他非货币金融中介在投资中也扮演着重要角色，整个金融体系的合理运转有利于将分散性储蓄转变为集中性投资，促进生产性投资水平的提高，进而促进经济的增长。

20世纪80年代，阿根廷、巴西等实行金融深化政策的发展中国家爆发了比较严重的金融危机或债务危机。这一现象引起了一些金融深化理论倡导者的重视，针对金融深化理论在这些国家实践过程中产生的突出问题，长期从事金融深化理论研究的麦金农和马克威尔·弗莱等学者开始对以前的金融深化理论进行反思，并在1990年代初期提出了金融深化次序理论，对传统的金融深化理论进行了修正与完善。 在金融深化理论的指引下，伴随着房地产的快速发展，一些发达国家和少数发展中国家根据本国的实际情况，发展起了不同特色的房地产金融，形成了分别以美国、德国和新加坡为代表的抵押式房地产金融、互助储蓄式房地产金融及强制性储蓄的公积金房地产金融三种典型模式。

二、我国房地产金融创新的突出特征

我国房地产金融创新是在社会主义市场经济不断发展与完善的大背景下加速推进的。同国外一些国家相比，由于体制转轨的阶段性特征、资源享赋及经济发展程度的差异，我国的房地产金融创新表现出以下一些突出特征。准确把握这些特征，是有序、合理推进房地产金融创新并有效防范金融风险的前提。

(一)房地产金融创新短期内呈现一定的波动性，但长期稳步推进的大趋势没有改变

随着房地产市场化改革进程的推进，我国房地产金融呈现出快速发展的势头:房地产信托、房地产投资基金、住房公积金、房地产贷款证券化、房地产互助储蓄都实现了快速发展。但由于市场开放程度的提高，国内经济受国外宏观经济形势变化的影响越来越大，加之金融制度还处于发展完善之中，还不是很成熟，房地产金融创新很容易受到国外金融动荡因素的影响。

(二)房地产金融创新进程中出现了金融风险的苗头

房地产金融创新能够引人市场竞争机制，为房地产发展提供必要的金融支持。但由于市场条件与监管机制方面存在的问题，房地产金融创新过程中也容易造成房地产的过度发展问题，并产生房地产泡沫和金融风险，如果得不到充分的释放，这种风险就会不断积累。不断积累的风险一旦爆发，便会迅速扩展，并通过一定的传导机制引发整个金融体系的危机。因此，房地产金融创新过程中的金融风险及防范问题已经成为世界各国普遍关注的课题。我国房地产金融创新正处于起步阶段，房地产市场整体上持续繁荣的背后所蕴藏的金融风险不可忽视。

(三)房地产金融创新深度依赖商业银行房贷业务创新与隐性资金输人支持，金融创新风险具有一定的`集中性、隐蔽性与潜在性

我国房地产资金来源主体以商业银行为主，房地产金融创新更多体现在银行的信贷业务的简单创新上，房地产金融风险主要集中在商业银行系统内部，多元化的供给主体还没有形成。近年来，随着房地产金融风险防范意识的增强，国家对房贷实现了从紧的政策，房地产企业自筹资金比例有所提高，但自筹资金增量部分多数以房地产信托与房地产基金等融资方式为主。在我国资本市场不充分发展与居民投资意愿不强等多重因素影响下，房地产信托与房地产基金出资人还是以商业银行为主体。房地产业的快速发展与房价的整体提升，催动商业银行在房贷约束背景下通过信托和基金等渠道隐性为房地产行业提供资金支持，房地产金融创新实际仍没有打破商业银行主导房地产金融的局面。

三、房地产金融创新中必须关注与解决的几个问题

我国房地产金融创新进程起步于房地产市场化改革实践，与金融体制的改革和完善的相关性较强，同金融体制相对成熟的国家相比，表现出一些明显的个性化特征。这就要求我们一定要准确把握这些个性化的特征，关注并解决好以下几个问题:

(一)房地产金融创新与风险防范的并重问题

国外的房地产金融发展、深化理论及实践表明，房地产金融创新在促进经济增长的同时，也蕴含一定的金融风险，如果不注意金融风险的防范，当金融风险积累到一定程度，不但会影响到房地产市场的健康发展，也会危及整个金融体系的稳定性。另外，由于我国金融约束较强，金融深化与金融监管政策还处于不断完善的过程之中，因此房地产金融创新更多地是依靠传统商业银行业务的创新与演化，金融创新风险过于集中的特点比较明显。这就要求我们要有序推进房地产金融创新，并将房地产金融创新与房地产金融风险防范结合起来，实现房地产金融创新与风险防范并重。要高度重视房地产金融创新与深化可能带来的金融风险，未雨绸缪，防范房地产金融风险给宏观经济带来的负面影响。

(二)房地产金融创新的适度性问题

国内外实践证明，房地产金融创新与金融风险的关系呈现出既支持又背离的非线性关系，有序、适度推进房地产金融创新，能够分散局部集中的金融风险，提高金融创新主体抵御风险的能力，从而降低整个金融体系中的系统性风险;脱离实体经济需要与超出金融市场承载能力的过度房地产金融创新，将导致过多资金向房地产市场的集聚，催生新的系统性风险。因此，房地产金融创新过程中一定要坚持适度性原则。

(三)结合国内实际科学构建房地产金融创新程度衡量指标体系问题

5.房地产的金融风险 篇五

学年

论

文

论我国商业银行的房地产信贷风险及控制风

险的策略

指导教师评语（以下内容要求手写）

成 绩

指导教师签字

年 录

月

日

目

内容摘要．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． I 1 导言．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2 我国房地产信贷风险特点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.1 房地产信贷风险具有与客户风险的密切相关性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.2 房地产信贷风险具有不可避免性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.3 房地产信贷风险在信贷业务操作上具有全程性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.4 房地产信贷风险在空间上具有传染性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 2.5 房地产信贷风险对经济具有外部负效应．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3 我国房地产信贷现状．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3.1 房地产信贷自2003年来呈现出爆发性增长．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3.2 房地产信贷结构较合理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 3.3 房地产信贷质量总体较好．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 4 商业银行发展房地产信贷业务面临的风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.1 政策风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.2 期限风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.3 资本风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.4 流动性风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 4.5 企业行为风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 5 商业银行应采取的控制风险的策略．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 5.1 把握政策动态，有效规避政策风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.2 建立房地产项目贷款的全过程监管制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.3 严防房地产贷款资金被挪用．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.4 加强房地产项目贷款抵押物的管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.5 尽快实施住房信贷资产证券化．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.6 正确评估个人住房贷款风险，对高房价实行高比例首付款．．．．．．．．．．．．．．．．．． 参考文献．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 6 6 6 7 7 8 内容摘要：房地产业是国民经济的先导产业，对相关行业和部门具有明显的带动作用。而为了保证房地产业的持续稳定发展，建立一个多元化的房地产融资体系是非常必要的。基于此，本文对我国房地产市场的现状进行了总体描述和分析，揭示了商业银行房地产信贷业务发展面临的风险，进而提出了加快商业银行房地产信贷业务创新以及防范风险的主要思路。

关键词：商业银行；房地产；信贷风险 导言

随着各项房改政策落实和住房融资政策的放宽，我国的房地产开发投资规模一度突破历史水平，同时伴随着我国的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求，我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长，各大中心城市的房地产市场被推向纵深发展，房地产市场一片繁荣景象。

而近年来，我国的房地产价格经历了一段时间的快速上涨，这种上涨还有加速之势。为保持宏观经济稳定增长，政府接连出台比较严厉的楼市调控政策，这在未来必将引起通货膨胀，中国经济的增长速度减缓也成为大概率事件。在这种背景下，房地产繁荣背后的中长期风险已不容忽视。商业银行应该从自身的资金安全角度出发，制定审慎稳健的信贷政策，以防止并控制由中长期风险引发的房地产信贷风险。我国房地产信贷风险特点

房地产信贷风险的主体是商业银行房地产信贷资金，客体是已经建立信贷关系的房地产开发企业、个人住房按揭贷款客户等，它既不同于一般的企业风险，又不同于其他的银行信贷业务，具有其自身的特点。2.1 房地产信贷风险具有与客户风险的密切相关性

房地产信贷风险主要来源于开发商资金周转风险、建设风险、个人客户未来收入风险以及客户信誉风险等。2.2 房地产信贷风险具有不可避免性

银行一方面通过让渡货币资金使用权孽生利息，另一方面，由于不能完全有效监督信贷资金使用而产生风险，且房地产信贷风险不可能降为零。2.3 房地产信贷风险在信贷业务操作上具有全程性

房地产信贷风险可能因银行工作人员业务不熟、操作不当而存在于每一个信贷业务流程中，甚至会因银企信息不对称而产生道德风险。2.4 房地产信贷风险在空间上具有传染性

房地产信贷风险不仅局限予房地产信贷业务本身，还会波及以房地产为抵押物的其他银行业务。

2.5 房地产信贷风险对经济具有外部负效应

金融与经济的关系非常密切，一旦发生强烈的房地产信贷风险，就可能引发金融危机，其会快速传递到其他经济主体，形成连锁反应，严重的甚至会引发持续的经济衰退。我国房地产信贷现状

根据国际经验，一个国家人均GDP超过2000美元之后，消费将进入快速增长期。随着中国国民经济的快速增长，人均收入和人均消费能力不断增长，国内消费市场总体空间将进一步扩大，中国正在向消费型国家过渡。近五年，我国消费年均增长13.1％，2007年消费对经济增长的贡献率7年来首次超过投资，成为消费、投资、出口贡献最大的一项。在居住方面，目前国内城乡人均住房面积以每年4％以上的速度增长，带动建材、装饰市场以每年20％的速度增长，为我国房地产信贷业务提供广阔的发展空间。

3.1 房地产信贷自2003年以来呈现出爆发性增长

房地产业对关联产业具有很强的带动效应，对短期经济增长指标也有明显的促动作用，因此，我国近年一直将房地产业培育为支柱产业。在这样的产业政策主导下，房地产投资增幅很快，大量资金涌向房地产行业。房地产开发投资的快速增长直接导致了商业银行房地产贷款的飞速增长。根据中国人民银行的统计数据，自2003年以来全国房地产贷款的增长远远超过了人民币信贷年均14.8％以及名义GDP年均15.4%的增长速度。2002年末房地产开发贷款余额为6616亿元，个人住房贷款余额为8253亿元，而到2007年来分别达到了1.8万亿元和3.0万亿元，年均增速分别为22.2％和29.4％。

3.2 房地产信贷结构较合理

从近十年房地产信贷结构看，自1998年开办个人住房按揭贷款后，个人住房按揭贷款发展速度较快，仅用三年时间就迅速占领了房地产信贷市场的半壁江山，并连续五年时间保持在60％以上的份额，其中，我国商业银行个人住房按揭贷款余额2003年的3329亿元，上升为2007年来的3.13万亿元，4年来贷款数额以年均 75％的速度增长。这些数据，一方面说明住房商品化后，居民对住宅的硬需求较大，购房热情较高，商品房销售较好；另一方面也说明个人住房按揭贷款符合房地产信贷市场需求，有其自身的业务优势，发展潜力巨大。从商业银行风险分散的角度来看，个人住房按揭贷款单笔金额小、客户数量多且客户分类较广、信贷风险相对较分散，符合“鸡蛋不放在一个篮子里”的风险分散理念。3.3 房地产信贷质量总体较好

总体来看，房地产信贷的快速发展是最近5年才出现的，而这段时间我国经济持续保持快速增长，房地产市场也来发生重大风险，主要通过抵押物设置风险防线的房地产信贷质量总体情况较好。从中国人民银行《中国房地产金融报告(2006))数据可以看出，2006年，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大商业银行房地产贷款不良率平均为3.6％，较2005年的4.4％进一步降低，个人购房贷款不良率平均为l.8％，也较2005年2％有所减少，房地产开发贷款的不良率相对较高，平均为6.5％，也比2005年下降2.26个百分，比商业银行全部贷款的不良率低2.72个百分点，房地产信贷仍然是各家商业银行的优质信贷资产。商业银行发展房地产信贷业务面临的风险

当前北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已出现了波动调整现象。与此同时，商业银行贷款余额中涉及房地产开发与住房按揭的规模在不断扩大。虽然房地产——银行的资金链目前没有断裂，但这种潜在的风险不可忽视。具体风险主要包括以下几个方面： 4.1 政策风险

由于房地产具有极强的金融属性，房地产市场长期以来一直是政府紧缩性宏观经济政策调控的主要目标。近期国务院接连出台政策遏制房价增速过快，如规定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍；对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。房地产贷款内含的政策风险已不容忽视。前日在天津举行的世界经济论坛2010年新领军者年会（第四届夏季达沃斯论坛）上温家宝总理也指出，政府要进一步规范房地产市场秩序，抑制投资投机性需求。4.2 期限风险

房地产开发的周期一般为3 至5 年，属于中长期贷款。而个人住房贷款的期限则更长，一般为10 至30 年。在这相当长的时间内，国家宏观调控政策、房地产价格、市场利率、房地产企业经营状况很可能随着时间推移发生很大的变化，因此房地产贷款面临着较高的期限风险。4.3 资本风险

根据巴塞尔新资本协议规定，商业银行资本充足率不得低于8%。而房地产贷款一般金额巨大，并且随着房地产热潮的不断升温，房地产业对贷款的需求正在迅速增加，商业银行资产中房地产贷款过多，将使其面临资本风险，这对商业银行的资本管理提出了更高的要求。4.4 流动性风险

资金的流动性对于商业银行是至关重要的，流动性不足很容易引发银行的流动性风险。房地产开发贷款和住房按揭贷款都属于中长期贷款，而商业银行的资金来源大部分为居民的活期存款，具有“短贷长用”的性质，商业银行如果大笔的资金投放在房地产贷款之中，资金流动性将显著变弱。4.5 企业行为风险

一些房地产开发商的不良行为，也将增加商业银行信贷风险。一是不履行合同。因开发商资金紧缺，长期拖欠承建商工程款，使开发商与承建商之间产生债务纠纷等因素使工程不能按期竣工验收，引起借款人不满，故意拒绝偿还贷款本息，形成不良贷款。二是提前预售。期房在什么情况下可以预售，这些有明确规定。但是一些开发商存在提前销售现象，或能一期销售的房屋故意分多期销售，以抬高房价，致使房屋销售起伏不定。商业银行应采取的控制风险的策略

随着房地产价格的快速上涨和国家宏观调控力度的加强，商业银行应与渐进变化的市场环境相适应，将风险控制意识贯穿于房地产信贷业务的全过程，高度警惕房地产市场可能引发的系统性风险以及一些非审慎贷款可能引致的非系统性风险。综合考虑，建议商业银行采取如下控制策略： 5.1 把握政策动态，有效规避政策风险

商业银行应该认真研究房地产市场动态，密切关注和执行国家宏观调控政策，提高对房地产贷款风险周期及其风险性的认识，理性拓展房地产信贷市场，合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向，有效过滤、重点调控和抑制投资性需求，提高房地产贷款整体风险控制能力，努力化解房地产贷款正在聚集的中长期潜在风险。5.2 建立房地产项目贷款的全过程监管制度

商业银行对开发商的监管应以资金使用方向为监管重点，确保开发商前期投入项目资金的真实性。首先，当房地产企业向提出贷款申请时，商业银行应要求其开立项目资金专户，并对专户资金进行监督；其次，在项目贷款正式发放前，商业银行要监督企业的自有资金足额投入项目；第三，按照事先确定的资金计划，对信贷资金的使用实行逐笔审批管理；第四，当项目预销售收入达到原来项目评估中测算的转投入量、项目资金平衡时，商业银行的监管重点转移至项目的楼盘销售和资金回笼，并开始从企业回笼资金专户中按比例扣收银行贷款，直至全部收回；第五，当银行项目贷款全部收回后，商业银行的监管重点转移到开发商按期交付房屋上，只有开发商按期交房，才能办理分户产权，才能降低个人按揭贷款的风险。当个人按揭贷款全部进行分户产权抵押后，商业银行对项目的监管才真正结束。5.3 严防房地产贷款资金被挪用

房地产贷款资金被挪用的现象时有发生。商业银行加强贷款资金使用管理是贷后管理中最重要的一环。贷款资金使用管理是为了监督借款人将贷款资金用在贷款合同约定的用途上，而不被挤占、挪用，防范贷款因挪用出现的到期偿付风险。商业银行应根据房地产开发项目的工程进度情况、对外付款情况及资金使用情况，按照合同规定分期将贷款资金划入借款人的贷款专户。借款人每次支取使用资金时，商业银行需审核其用款的真实性，如审核监理公司证明、工程配套付款通知、材料购销合同等。

5.4 加强房地产项目贷款抵押物的管理

在贷款抵押物管理上要重点注意两点：一是由于我国房地产所有权的确认原则是“地随房走”，因此即使前期项目土地抵押给商业银行，按照商品房销售管理办法等规定，房屋销售后购房人支付了大部分房款的，对所购房屋具有优先授偿权，如果此时商业银行的贷款仅以土地抵押，则其贷款担保实施悬空；二是在贷款发放前应明确封闭合作条款，包括明确转换抵押后的在建工程、分期归还额度、解押抵押物归还贷款金额底线等，并在解押操作过程中严格执行，避免销售后期相对滞销的房屋成为贷款抵押物等不利情况发生。5.5 尽快实施住房信贷资产证券化

2005年4月21日，中国人民银行、中国银监会公布了《信贷资产证券化试点管理办法》，《办法》规定，境内银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券。这表明，商业银行今后可以积极创造条件，尝试实施包括住房资产证券化在内的证券化业务。作为一项金融创新举措，银行业无疑将成为信贷资产证券化的直接受益者。而住房信贷资产证券化对于降低住房抵押贷款风险、缓解银行压力、推动住房信贷业务的发展具有积极现实意义。通过房贷资产证券化，银行不仅可以较快地收回资金，扩大融资渠道，增加资产流动性，而且可以通过证券化的组合，出售，将贷款风险分散给其他投资机构，从而提高自身系统的安全性。

5.6 正确评估个人住房贷款的风险，对高价房实行高比例首付款

个人住房贷款还款期限通常为20 至30 年，期间中个人资信状况面临着巨大的不确定性。目前个人住房贷款中的浮动利率制度使借款人承担了相当大的利率风险，这使其在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。商业银行应严格保证首付政策的执行，适度提高首付比率，严禁变相放宽个人住房贷款条件。

参考文献

6.房地产金融知识 篇六

——资金的时间价值

资金时间价值观念及资金等计算的原理和方法，是房地产经济分析必须的基础知识和基本技能。

一、资金时间价值存在原因

1．通货膨胀（钱不值钱）

2．承担风险（多得不如现得）

3．资金增值

4．机会成本

二、单利和复利

1．单利是指多期均按原始本金计算利息，即只有本金计利息，而本金所产生的利息不计算利息：F=P（1+in）

2.复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法，即通常所说的利滚利：F=P（1+i）n，其中n是计息周期，银行的计息周期一般是按月计息一次。

3．单利与复利的换算。如果处息相同，则通常情况下，单利计息的利息少，复利计息的利息多，如果要使单利计息与复利计息两不吃专亏，则两者的利率应不同：

i1= n－1

n

三、名义利率和实际利率

在利息计算中是假设利率的时间单位与计息周期一致当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率。

例：年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，如果一年按12%的利率计息一次，按半年6%的利息计息两次。按季度30%的利息计息4次，按月1%的利息计息12次，这4种情况的本利和分别如下：

一年计息一次：F=1000×（1+12%）=1120.00（元）

一年计息两次：F=1000×（1+6%）2=1123.60（元）

一年计息四次：F=1000×（1+3%）4=1125.51（元）

一年计息12次：F=1000×（1+1%）12=1126.83（元）

这里的12%，对于一年计息一次的情况来说，即是名义利率又是实际利率，对于一年计息两次、1次和12次的情况来看，都是名义利率，而实际利率分别为：

一年计息两次：（1+6%）2－1=12.36%

一年计息四次：（1+3%）4－1=12.55%

一年计息12次：（1+1%）12－1=12.68%

四、房地产个人贷款

个人住房贷款的种类：

①按资金来源分：

●自营性个人贷款（也称商业性贷款，俗称按揭）

●委托性个人住房贷款（也称公积金个人住房贷款）

●个人住房组合贷款

②按交易形态分：

●一手房贷款

●二手房贷款

个人住房贷款中的几个主要术语

●贷款金额

●首付比例

●贷款比例也称贷款成数

●贷款期限也称贷款年限

●贷款利率

●偿还比例

1．个人商业用房贷款：

①贷款用途，适用于个人在中国大陆境内城镇购买商业用房，即通常所称的“个人商业用房按揭贷款”。

②贷款额度：最高为所购商业用房销售价格或评估价值的60%。

③贷款期限：最长为10年。

2．个人住房公积金贷款

①贷款用途：适用于按时足够缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。②贷款额度：按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。

③贷款期限：一般最期限长为20年，并由当地住房资金管理部门根据借款人的实际情况确定贷款。

3．个人住房组合贷款：

①贷款用途：适用于按时贵客缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。②贷款额度：公积金个人住房贷款和银行自营性个人住房贷款合计最高为所购住房销售价格或评估价值的80%，其中公积金个人住房贷款最高额度按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。

③贷款期限：在中国人民银行规定的最长贷款期限内（目前为30年），由当时住房资金管理门市部和贷款银行根据借款人的实际情况，分别确定贷款期限。

五、个人住房贷款（商业用房）贷款债务转移。

①贷款用途：适用于银行个人住房（商业用房）贷款的借款人在合同履行期间因转让贷款所购住房（商业用房）而引起的债务转移，即通常所称“转按”。

★个人住房转按揭贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由银行为其续做贷款转移手续的业务。

转按主要涉及四个方面军的内容：变更期限，变更贷款银行、变更借款人及变更抵押物。

②贷款额度以截止债务转移目的贷款余额为债务转移的贷款本金。

③贷款期限：原则上以不变更原借款合同约定的贷款期限、利率、还款方式和还款计划。

办理指南：

当贷款人申请转按时，请原借款人和转按借款人同填写贷款申请审批表，对因原借款人死亡申请转达按的，可由转按借款人单独填写申请审批表。原借款人因其他原因不能填写该表的。可由其代理人代为填写，同时提交以资料：

（一）因房屋出售申请转按的，须提供《房屋买卖合同》，房龄在5年（含）以上及贷款人认为需要进行评估的，转按借款人应提供由贷款人认可的房地产估价机构出具的房屋价值评估报告。

（二）因房屋赠与申请转按的，须提供赠与合同和公证书等有关法律文书。

（三）因房屋继承申请转按的，须提供原借款人死亡证明和有关该房产的继承公证书。

（四）因夫妻离婚等其他原因申请转按的，须提供夫妻离婚证明和法院关于夫妻财产侵害的判决书或经过公证的财产分割协议，且其中必须对该房屋产权的归属做出明确说明。

（五）银行认为必要的其他材料。

一、个人住房贷款应具备的条件

个人住房贷款借款人应具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

二、提前还款该如何处理

如需提前还款，借款人应在经办行、会计部门核实目前剩余的贷款本金，并持会计部门打印的贷款余额凭证向建设银行个人住房贷款中心提出申请，凭个人住房贷款中心出具的《提前还款通知单》到银行办理还款手续，并凭经办行、会计部门出具的《贷款结清证明》到个人住房贷款中心领取相关贷款资料。

三、款期间如遇到利率调整怎么办？

贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。即贷款期限在1年以上的。遇法定利率调整，于下年1月1日开始按相应档次执行新的利率。

四、房地产常见按揭计算：

归还个人购房（抵押）贷款的常见两种方式，由贷款人选定或借款双方共同商定。月均等额还款法：即贷款期内分月以相等的额度平均偿还本金和利息，计算公式为：

A=p n

(1+i)n－1

即：每月还款本息额（所有贷款本金+所在贷款利息）/贷款总月数。

注：P表示现值；F表示将来值；I表示利率；n表示计息周期数； A表示等额年限；K表示万元还款系数。

递减（等本）偿还法：

其计算公式为：每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金－累计已偿还本金）×月利率

已偿还期限为M，则贷款余额为：

例：某家庭购房价值30万的商品房，采用7成20年贷款，采用等额还款法还款月供款为多少。还款5年后该家庭准备提前还款，该家庭贷款余额是多少，若采用等本还款月供和余额又是多少。

解：

A、等额还款法

月供款=贷款额×月利率×（1+月利率）n/(（1+月利率）n－1

××=21×(5.04%/12)×[1+(5.04%/12)]1220/[1+(5.04%/12)]1220－1

=21×66.22

=1390.62元

还款余额：可用将等额年金转换为现值的公式：

n－1i(1+i)n

来计算，贷款余额在数量上等于以后的月还款额的现值之和，设贷款余额为PM，PM= n－m－1

i(i+1)n－m

P60=1390.62 240－60－1

－5.04%/12(5.04%/12+1)24060

=1390.62/79.29=17.5384(万元)

B、等本还款法：

每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金－累计已偿还本金）×月利率。

第一个月月供=210000/240+（210000－0）×5.04%/12

=875+882

=1757元

第二个月月供=210000/240+（210000－875）×5.04%/12

=875+878.325

=1753.32(元)

第三个月月供=210000/240+（210000－875－875）×5.04%/12

=875+874.65

=1749.65(元)

每月递减额为3.67（元）

贷款余额：

上月贷款余额=贷款总额－已还本金。

5年后贷款余额=210000－60×875=157500元

C、两种还款方式比较

a.等额还款：先还利息后还本金，提前还款显得不利，等额还款法主要用于一些贷款期限较长得固定还款方式。如果利率是明上升趋势，则选择采用该方式比较有利。

b.等本还款：呈逐月递减，提前还款金额明确，适合短期贷款，前期付款压力大。

D、申请输个人住房贷款时需提交哪些资料？

●借款申请书

●借款人夫妻双方身份证原件及复印件（或军官证、护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证）

●借款人户口薄原件及复印件

●借款人婚姻状况证明：结婚证、离婚证、未婚证明原件及复印件。

●建设银行认可的借款人夫妻双方资格证明原件及相关的证明材料。

●首付款凭证●购房合同、协议或意向书。●抵押物或质押权利清单及权限属证明文件，有处分权人出具的同意

抵押或质押的证明。

7.房地产的金融风险 篇七

1.1 房地产泡沫

在现代物质社会人民生活水平越来越高的情况下, 各种珍贵的资源呈现世界性稀缺状态, 但是人们的心理需求却趋向无限性, 导致出现价格背离价值的现象。近年来, 我国房地产业中出现了房地产泡沫现象, 引起了广大有购房需求的人们的不满和恐慌, 房地产泡沫成了棘手的社会性大问题。

1.2 房地产泡沫对银行金融风险的影响

因为房地产业在我国的产业结构中占据核心的地位, 且房地产业对周边产业有一定的带动性, 所以房地产业对我国的银行金融体系影响很大。而房地产泡沫现象则会极大地影响银行金融风险的出现概率, 甚至会干扰我国银行金融体系的正常运行。尤其是房地产泡沫消失时, 作为财富标志的房地产在人们手中价值减少, 会引起人们的消费能力变小, 进而造成建筑业的不景气, 从而加大银行金融风险。

1.3 房地产泡沫与金融风险的紧密联系

房地产泡沫与金融风险之间有紧密联系, 如降低银行存贷款利率和放松银行房地产金融管制政策等都会促进房地产泡沫的形成, 而房地产泡沫的膨胀则会带来房地产实际价格过度高于理论价格, 且反过来导致在市场作用下房地产价格骤跌, 从而使房地产泡沫破灭, 进而引起金融市场动荡。所以, 房地产泡沫的产生与破灭都与金融风险和政策有着紧密的关联。

2 银行金融政策对房地产泡沫的影响

2.1 中国金融系统风险测度

关于中国金融系统风险的测度方法, 不同的理论体系有不同的主张, 本文只涉及影子银行体系。

影子银行体系在现在的中国金融体系中成为重要的一部分, 中国的影子银行体系对房地产泡沫及金融系统风险的产生有很大的影响。如影子银行长期的融资体系有可能促进房价的大幅提升, 而房地产泡沫现象的加剧和金融系统风险的产生, 与影子银行的快速发展也有着不可忽视的相关性。

2.2 中国金融政策、环境

中国现阶段金融政策的最主要部分仍然是传统的银行体系, 主要由银行类的金融机构组成, 是金融系统风险产生的主要途径之一。而我国旨在维持金融市场稳定运行的金融调控政策, 包括金融深度、利率、汇率和债务政策等因素, 也是金融系统风险产生的主要原因之一。

2.3 银行金融政策对房地产泡沫的影响

2.3.1 数据分析

银行的金融政策主要从房产供应和房产需求两方面的政策制定上影响房地产泡沫现象, 所以当我们分析一个城市或一个国家的银行金融政策对房地产泡沫的影响时, 应从这两个方面的数据入手, 进行定量研究。

2.3.2 制定和修正模型

搜集了相关单位的具体数据之后, 便可以把这些数据作为参数估量, 进而制定合理模型考察这一单位的金融政策对房地产泡沫的影响, 并注意考察实际情况, 修正误差变量, 修正模型。

3 房地产泡沫与银行金融风险防范措施

3.1 扩充物质性财富标志组成

这就要求银行等金融机构大力开发和创造更多的“债券”“基金”等形式的信用产品, 并使它们能够充当物质性财富标志, 从而替代房地产这一标志, 使房地产这一物质财富标志能够在被非物质的标志所取代之后, 最终回归房地产最初的居住价值。

3.2 注重措施的灵活性

针对不同的房地产需求和银行金融情况, 应该采取不同的政策, 或者根据不同地区不同时期的房地产情况, 采取不同的政策, 从根本上降低房地产泡沫和银行金融风险。

3.3 调整房产供给和需求结构

要求政府和市场发挥各自对市场供给和需求状况的不同作用, 在满足人们对房地产需求的同时努力调整其需求结构, 并优化供应结构, 使人们在生活需求性购房和投资目的的购房方面都能有最大的收益。

3.4 加强综合监管与调控

现今, 我国人民币仍在持续升值, 证券化的资产也在资产中日益占据主导地位, 金融形势日新月异, 金融市场显现出复杂性和挑战性, 因此, 我们更要加强对金融体系的监管, 并且综合调控房地产业, 转变经济结构, 从根本上促进经济增长。

4 小结

本文从房地产泡沫和金融风险关系的角度, 研究了房地产泡沫与银行金融风险的防范措施, 认为国家需要在稳定和创新现有的金融体系基础上, 通过从不同角度考量房地产业和金融业, 合理调整房地产供求结构, 加强两个行业之间的联系, 并采用灵活的政策调整促进两者各自发展, 从而降低房地产泡沫和金融风险产生的可能性, 促进国民经济可持续发展和健康的增长。

摘要：在飞速发展的现代物质社会中, 房地产已经越来越成为一种代表财富的物质, 所有关于房地产业的任何价格浮动或者是泡沫的产生, 都可能对银行金融体系, 甚至是国家的经济发展和社会稳定产生重大影响;另外, 银行有关房地产业的监管措施或是政策制定, 也都有可能通过其特定机制影响房地产的价格和泡沫的产生。本文从房地产泡沫与银行金融风险的关系入手, 深入分析两者之间的关联性及房地产业对金融系统的影响, 旨在结合我国国情的基础上, 探索房地产泡沫与银行金融风险防范的相关措施。

关键词：房地产泡沫,银行,金融风险,防范,措施

参考文献

[1]邹小芳, 姜学勤.房地产泡沫与银行信贷风险研究[J].经济研究导刊, 2013 (29) .

[2]王艳楠.银行信贷对房地产泡沫生成的影响分析[D].青岛:中国海洋大学, 2011.

8.房地产金融风险防范对策研究 篇八

关键词：房地产金融；风险；防范措施

1.引言

随着我国经济的快速发展，城镇居民对住房的需求不断增长，这使得房地产行业得到了迅猛的发展。众所周知，房地产项目的资金投入大、投资周期长，这就决定了房地产项目对金融信贷的依赖性。房地产金融业务十分复杂，它包括从开发、管理到服务等方面，并且包括筹资、投资、贷款等一系列的金融活动。具体而言指的是在房地产再生产过程中的各种存款、贷款、投资、信托、买卖、租赁、抵押、保险、贴现、承兑，有价证券的发行和交易等等的一系列金融活动以及一些房地产金融机构办理的各类中间业务。

房地产与金融两者之间相互依存、相互支持，两者的健康发展和运行为多我国经济起到了重要的支撑作用。同时房地产和金融本身的关系也非常紧密，房地产的快速发展需要金融业的支持，而房地产以其固定资产的性质也成为金融抵押中的主要抵押物，为银行降低贷款风险发挥了积极的作用。所以有效的防范房地产金融风险成为政府、房地产企业和金融部门一个关键解决的问题。

2.我国房地产领域存在的风险成因

2.1 房地产企业的融资过度依赖于商业银行

我国的房地产金融的发展程度比较低，房地产企业直接融资（比如股票市场上市、发行债券融资）比较少，同时一些西方发达国家比较流行房地产信托基金、住房合作社等在我国目前市场上施行也有一定的困难，这就造成了现阶段我国房地产企业的通病，即过分依赖于商业银行的贷款融资。先关数据表明我国有相当比例的房地产企业自有资金仅20%-25%，其余资金基本全部来源于商业银行的贷款。

我国房地产企业偏好间接融资，过度依赖商业银行的贷款。这就给我国的房地产金融带来了很大的风险，一旦房地产企业的资金链出现问题，很有可能使房地产业崩溃，从而危及到商业银行乃至整个金融系统，给我国国民经济造成无法估量的损失。

2.2 房地产泡沫严重

房地产价格上涨过快很容易导致市场价格大大超过其真实价值，房价扭曲从而产生房地产泡沫。从各国的历史情况来看，房地产泡沫的形成总是与炒房资金过多的流入房地产市场相联系的。正是由于炒房这些投机因素的参与，从而使房价上涨速度过快，导致其市场价格大大超过其使用价值（即市场价格），这种泡沫虽然表面上一度很繁荣，但是这种繁荣并没有建立在一定价值的基础之上，随着房地产价格的下跌，泡沫必然会破灭，要是控制不好的话也不排除导致发生危机的可能性。虽然目前对于我国的房地产是否存在泡沫还有很大的争议，但是房地产价格过快上涨却是一个不争的事实。

2.3 商业银行管理机制不完善

由于资金逐利的本性，各大商业银行均把房地产信贷视为“优良资产”，更是纷纷加大对房地产方面的信贷支持力度。在这种情况下，商业银行往往会做出一些短视行为，在业务的经营上，无视各种规章制度和规范操作流程，自行简化审查手续，降低等级评定的门槛，风险意识比较淡薄。

另一方面，一些银行操作员工的业务水平不高，责任意识和风险意识比较低，在信贷之前一些比较重要的资料审核以及企业信用状况方面把关不够严格，贷款后又不能够及时追踪项目的进程，使得一些房地产开发商挪用信贷资金或没有正确的运用资金，导致项目的无法如期完成以及无法按期还付银行的信贷资金。这些都给我国的房地产金融聚集了很大的风险隐患。

3.房地产金融风险防范对策

3.1 建立健全房地产金融相关法律

由于房地产金融是个庞大的工程，从国家的产业政策到具体的细节操作的方方面面都离不开政府的参与和引导。同时从国外房地产金融发展的经验来看，建立与房地产金融相关的法律环境起着极其重要的作用。所以我国政府要尽快建立健全与房地产相关的法律环境，包括出台公积金法、房地产抵押贷款法、物权法、消费者信贷法等，防范和减少房地产金融风险，为房地产金融风险提供一个良好的政策法律环境。

概括来讲，房地产金融方面的立法应至少从以下三方面入手，一是尽快建立健全相关的法律法规和规章制度；二是对现阶段我国房地产金融相关的法律出现问题的要进行修改，使其要房地产适应不断创新的需要；三是要在有法律法规的条件下做到执法必严、违法必究。

3.2 加强金融部门的风险管理

银行应加强其管理规章制度的完善与落实，商业银行加强其内部管理，一些重要的易发生风险的政策措施要坚决实施，对于银行内部工作人员不落实的情况要及时发现并严格要求，必要的话赏罚并重以抓落实情况。

商业银行应建立完善的操作风险管理机制，商业银行应事先规定每个业务的具体操作流程，同时制定详细的规章制度以保证严格实施，运用科学的方法对整个流程进行规范化操作。建立科学合理的激励机制，这就要求银行对所有的雇员一视同仁，制定统一有效的管理酬劳机制，以充分调动每个雇员的风险防范积极性，这样往往会事半功倍。同时，商业银行也要不断加强对从业人员的业务培训，以提高从业人员的责任意识和风险意识，不断提高人员素质。

3.3 加强对金融部门的监管力度

金融监管当局应该适应不断发展的金融创新的需要，不断改革其监管模式和监管内容，同时要求各市场参与主体公开披露必要的信息以及金融产品创新机制，并根据已掌握的实际情况尽快制定出一套有效的事前监控体系来有效规避可能发生的金融风险，同时对于违规者制定严厉的处罚机制，严惩欺骗和违规行为，防范金融风险，确保金融稳定。，从当前的实际情况来看，首先应该逐步放开分业经营，其次银监、证监、保监三大监管机构应当加强协调合作，形成合力，为混业经营的监管做好积极的准备工作。

3.4 积极拓展房地产企业的融资渠道

房地产业对金融业尤其是对商业银行贷款的依赖程度很高，融资渠道过于单一，这样也大大加强了商业银行的金融风险，可能引发潜在的金融危机。因此，拓宽房地产业的融资渠道，增加直接融资的比重，探索融资新模式是今后我国房地产业发展的重中之重。现有的融资渠道主要有：银行信贷、房地产信托、房地产基金、私募基金、发行债券、资本市场。

3.5 加强房地产市场的金融调控

坚持房地产市场宏观调控政策不动摇。政府在坚持房地产金融调控的立场不能放松，因为如果放松，不仅会前功尽弃，更重要的是，必然会导致房地产市场的混乱，不利于整个房地产市场的健康持续发展，甚至会拖累整个国民经济。

加大保障房建设，从供给上解决房地产市场供不应求状态。面对我国房地产市场供不应求，商品房住宅价格高居不下的局面，政府加大建设保障性住房力度，可以进一步改善人民住房居住条件，更重要的是，促进了我国房地产市场的健康运行。

在房地产的金融调控中，地方政府的扮演角色非常重要，地方政府应当树立科学的政绩观。而不是将卖地作为地方财政的主要收入来源，应当将房地产业培养成为使民众“住有所居”的产业，要在国家的宏观调控中发挥其关键作用，不应当一直以自身利益为中心，成为中央政府宏观调控的“阻力”。

结语

目前我国房地产金融风险的整体形势依然严峻，所以就要不断加快我国的房地产金融体系建设，保证房地产金融的发展与房地产行业的发展同步。建立和健全房地产行业的相关法律、法规，探索房地产行业的新的融资模式，为建立有中国特色的房地产金融体系做出积极的贡献。（作者单位：济南市房屋建设综合开发集团）

参考文献

[1]李莉.房地产信贷的区域风险防范 [J] .中国金融，2012 年02 期

[2]季辉.谈我国房地产金融风险的化解 [J] .现代经济信息，2011 年19 期

[3]陈晶晶.浅谈我国房地产金融风险及问题 [J] .商品与质量，2011 年04 期