商场物业管理部条例(保卫科)

商场物业管理部条例(保卫科)（精选6篇）

1.商场物业管理部条例(保卫科) 篇一

商场人员管理条例

办公室属于商场综合性、服务性、行政事务性部门，办公室体现了全商场的工作面貌和业务水平。为完善商场的行政管理机制，建立规范化的行政管理，提高行政管理水平和工作效率，使商场各项行政工作有章可循、照章办事，维护商场良好形象，创造良好的文化氛围，特制定此制度：

一、办公室人员管理条例：

1、仪表：商场职员工应仪表整洁、大方；

2、微笑服务：在接待商场内外人员的垂询、要求等任何场合，应注释对方，微

笑应答，切不可冒犯对方；

3、用语：在任何场合应用语规范，语气温和，音量适中，严禁大声喧哗；

4、现场接待：遇有客人进入工作场地应礼貌劝阻，上班时间（包括午餐时间）

办公室内应保证有人接待；

5、电话接听：接听电话应及时，一般铃响不应超过三声，如受话人不能接听，离之最近的职员应主动接听，重要电话作好接听记录，严禁占用商场电话时间太长；

6、工作时间内不应无故离岗、串岗，不得闲聊、吃零食、大声喧哗，确保办公

环境的安静有序；

7、职员间的工作交流应在规定的区域内进行（大厅、会议室、接待室、总经理

室）或通过商场内线电话联系，如需在个人工作区域内进行谈话的，时间一般不应超过三分钟（特殊情况除外）；

8、职员应在每天的工作时间开始前和工作时间结束后做好个人工作区内的卫生

保洁工作，保持物品整齐，桌面清洁；

9、各部门专用的设备由其部门指定专人定期清洁，商场公共设施则由办公室负

责定期的清洁保养工作；

10、发现办公设备（包括通讯、照明、影音、电脑等）损坏或发生故障时，员

工应立即向办公室报修，以便及时解决问题；

11、遵守上下班时间纪律，按时交接班，有事须先请假，以便安排临时代替人

员；

12、在规定的时间做好防盗、防火等工作，尤其加强对重点部位的监管；

13、接待来宾外松内紧、热情招呼，具有高度警惕性，善于鉴别来人意图，要

守口如瓶，不能随便乱说；

14、办公室人员密切关注领导活动行踪，遇到紧急情况即能取得联系，须将公

安、消防、医院、供水、供气、供电、通讯等部门及火车、飞机、出租车的地址、电话、路线等信息置于明显处，以备应急需要；

15、遇到紧急事件，首先要冷静，敢于负责，一方面大胆采取应急措施，以免

贻误；另一方面及时汇报主管领导或和公安部门报警。

16、接听电话应注意：

（1）礼貌相待：不论打进、接入，应主动通报商场名称、职务、姓名，如对方

未通报，应客气询问清楚；

（2）使用语言文明，切忌粗声粗气；

（3）对重要或较长的电话内容，可请对方复述一遍；

（4）对要求打商场领导的电话，首先问清对方的单位名称、职务、姓名，然后

婉转回答“请您稍等，我给您找一下”之类的话再处置；

（5）对打听事情、咨询类担心条态度和蔼、礼貌对待、恰到好处地回答；

（6）除紧争情况随时报告外，一般将若干电话内容集中到一起，有条理地予以

报告；

（7）加大节假日值班力量，由商场部门主管带班，征求下属中同意后排定值班

表，印发各有关部门和人员。

三、办公用品物资采购

1、商场办公用品物资的采购，原则上由办公室统一购买，属特殊物资经办公室

同意，可由申购部门自行购买。申购物品应填写物品申购单，300元以内物品申购交部门经理同意，办公室批准；300元以上（含300元）部门主管同意，办公室审核，总经理审批。

2、物资采购由办公室指定专人负责，并采取以下方式：

（1）定点：商场定大型超市进行物品采购；

（2）定时：每月月初进行物品采购；

（3）定量：动态调整，保证常备物资的库存合理性；

（4）特殊物品：选择多方厂家的产品进行比较，择优选用。

四、物资领用管理

商场根据物资分类，进行不同的领用方式：

1、低值易耗品：直接向办公室物品保管人员签字领用；

2、管制品：直接向办公室物品保管人员签字领用；

3、贵重物品：根据专立文件的领用程度来领用；

4、实物资产：由办公室设立实物资产管理台帐，以准确记录固定资产的现状。

五、商场物资借用

1、凡借用商场办公器材，需填写物资借用单，并由部门主管签字认可；

2、借用物资超时未还的，办公室有责任督促归还；

3、借用物资发生损坏或遗失的，视具体情况照价或折价赔偿。

六、附则

1、新进人员到职时有管理部门通知，向办公室领用办公物品；人员离职时，必

须向办公室办理办公物品归还手续，未经办公室认可的，其它部门不得为其办理离职手续；

2、办公室有权控制每位员工的办公物品领用总支出；

3、本办法由人事部解释、补充、修改时亦同，经总经理批准颁行。、

2.商场物业管理部条例(保卫科) 篇二

今年香港物业管理行业最重要的事件, 便是在五月立法会通过了“物业管理服务条例”。该条例对物业管理企业和物业管理从业员有着深远的影响。香港特区政府将根据条例成立物业管理监管局。监管局设主席及委员, 全部由特区首长委任, 并设行政总裁、纪律委员会、上诉委员团、上诉审裁小组。主要工作是规管发牌事宜, 包括:发牌给物业管理企业及物业管理从业员, 处理投诉及违规事宜及推动物管行业的发展。

物业管理企业牌照跟国内不同, 是没有分等级的, 监管局将考虑企业雇用持牌物业管理从业员、会计人员、技工等人数, 及申请人是否适合持牌的因素。至于物业管理从业员的牌照分为一级及二级, 一级为注册专业物业经理, 二级为持牌物业管理主任。发牌条件视乎学历、专业资历及相关工作经验。物业管理从业员有三年过渡期以临时牌照执业。物业管理从业员发牌制度可以确立物管行业的专业性, 并增加从业员工作范畴及表现的透明度, 提高物管专业在社会认受性。

在进行屋苑大维修时, 不少业主质疑物业管理企业串通工程公司, 进行围标, 抬高工程费用。确立物业管理企业发牌制度后, 交代清楚物业管理公司背景, 业主可以增加了解。可是小规模的物业管理企业为了符合发牌要求, 必须聘请一定数目的注册专业物业经理和持牌物业管理主任, 成本可能增加, 经营或会出现困难。

香港物业管理公司协会联同英国特许房屋经理学会亚太分会、香港房屋经理学会及房屋经理注册管理局就香港物业管理行业2016至2025年人力资源, 聘请顾问进行调查。此次调查研究重点是物业管理专才及从业员如何配对未来新落成物业的供应量, 包括私人住宅及公营房屋、商业及工业楼面、政府机构或小区物业等。预计2025年将需要新增的物业管理专才总人数达1979名。组织相信未来对“专业物业经理”和“物业管理主任”的需求将会大增。发牌制度可进一步让从业员及物业管理行业的专业质素得以确认, 加强对业主的保障。

竞争法对物管企业的影响

香港立法会在2012年6月通过《竞争条例》, 并于2015年12月14日开始全面落实《竞争条例》。由于反竞争行为带来与垄断相若的效果, 往往损害消费者利益, 包括更高的价格、更少的选择/创新和较差的质素等。消费者不但包括零售层面的消费者, 亦包括所有需要购入原材料或服务的企业。有些企业行为会损害竞争, 他们通过与竞争对手合作而非互相竞争来赢取顾客, 同时由于他们具有相当程度的市场权势可以通过单独行动损害竞争。

该法例主力针对围标行为, 围标者与竞争对手之间协议不去参与竞投, 撤回已提交的标书或故意不中标, 以支持预设的中标者, 不论协议是什么形式, 都会损害竞争。

过去几年, 香港物业管理从业员所面对最困难的问题, 便是大型维修工程的围标事件。香港存在不少超过三十年甚至达五十年的楼宇, 由于业权分散, 清拆重建非常困难。政府又通过法例强制性验楼, 业主只有招标进行大维修, 但往往因为不良的承建商进行围标, 把维修费抬至天价, 业主蒙受损失, 认为物管企业串同承建商欺骗他们。去年底立法会通过竞争条例, 围标行为变成非法, 虽然搜证较为困难, 但对围标行为有一定的阻吓作用。不过由于条例反对所有损害公平竞争的行为, 物管企业的政策也要做出调整, 如:由管理处指定承包商为客户提供服务, 便有可能抵触条例。此外厘订管理费前做出市场调查, 也有可能被视为合谋定价的反竞争行为。同业交流也不可以讨论管理费的价格, 甚至年度调整管理费的百分率也不能谈及, 否则将会被视为合谋定价, 抵触法例。物管企业对竞争法也非常重视, 避免堕入法网。

物业管理行业市场情况

香港的物业管理市场是较为稳定。由于大部分物管企业都是开发商属下公司, 他们主要为开发商建成物业提供售后管理服务, 物管企业收入并非他们主要收入来源, 开发商同时以优质物业管理服务作为销售楼房的卖点, 虽然香港是自由经济, 政府鼓励竞争, 但在物业管理市场并未出现割喉式的竞争。香港物管企业申请在股票市场上市的也不多, 收购合并的情况并不严重, 有规模的物管企业在进行投标时除考虑酬金外, 有关物业的维修及管理问题也是其考虑因素, 物管企业在拓展业务时已不太滥。

香港物管行业目前面对的困难是政治化现象, 政客为求选票, 组织业主委员会向物管企业施压, 逼使物管企业减低酬金, 以谋取政治利益。这种现象在香港现今社会是无可避免, 我们也只有无奈地接受。

专业精神, 服务至上

香港的物管企业收入只来自管理酬金, 收取合理报酬为业主提供专业服务, 物管企业负责人多为英国特许房屋经理学会亚太分会、香港房屋经理学会会员, 他们严格依从专业操守, 尊重业主个人隐私, 根据大厦公契和有关法例提供管理服务。香港物管模式智能化也是很普遍, 物管企业以内部网络方便为业主提供服务, 智能化只为优化物管企业向居民提供的服务, 并没有设立商业经营平台模式, 居民的个人资料是得到保护的。

结语

3.《物业管理条例》是座里程碑 篇三

岳尊贤认为中国的物业管理，从无到有，从小到大，已经经历了近二十几个年头。从无 到有，不能不说是一种历史性的突破，并且在某些方面也取得了令人瞩目的成就，但是长足 的进步，掩盖不住先天不足和后天乏力的苍白和尴尬，物业企业和业主之间的种种不和谐依 然时常回响在耳边，而无法可依，可以说是一个重要因素，平心而论，物业企业和业主之间 的矛盾，有些是企业的问题，有些则是业主的原因，只一味责怪某一方都是有失偏颇的。《 物业管理条例》的出台，受到了物业企业和业主双方的欢迎，因为它不是制约某一方而放纵 另一方，而是以法律的严密性，对双方的行为进行规范和监督。

岳尊贤还认为，《物业管理条例》从1999年4月建设部成立起草小组到2003年6月颁布， 历时整整4年，期间，反复论证、修改和完善数十次，凝聚了全国人民的智慧和意志。这一 天起，物业管理在全国范围内都将行进在有法可依的轨道上，相互制约，规范服务，惠益业 主，发展企业。

业主渴望在自己的居住小区内享受充分的自由，但自由必须服从于法律的约束；物业企 业渴望在自己管辖的小区内行使各种权利，但权力同样必须受制于法律的束缚。《物业管理 条例》的出台，给予了委托和受托双方最大的活动空间，却又要求双方以不损害对方的利益 为底线。作为行业协会，着眼点更在于，借《物业管理条例》出台的东风，加快物业管理行 业的健康、规范发展，为广大业主提供更优质的服务。

2003年12月28日，上海物业管理协会已走过了10个年头，自协会创建以来，一直把工作 的立足点放在建立规范的市场机制，加速同国际先进水平接轨上，通过努力实践和大胆探索 ，取得了长足的进步。回顾上海物业管理协会的发展，岳尊贤感慨万分，十年弹指一挥间， 上海的物业管理从零起步到规范发展，再到现在正式注册近2257家物业管理企业，上海已成 为全国物业管理行业发展速度最快、企业总数和整体规模最庞大的城市。

10年的发展历程，上海物业管理协会目前已拥有会员单位900多家，并设理事会，有理 事单位20多家。10年辛苦不寻常，上海物业管理立法，物业管理理论研究、物业管理企业的 经营，以及物业管理协会的运作等方面均取得了较大成就，与全国同行一起前进。

上海市政府及有关行业管理部门，十分重视对物业管理规范运作的引导和扶持。为使上 海的物业管理走上可持续发展的良性轨道，1995年上海市建立了必须持有资质证书方能从事 物业管理行业准入制度；次年又作出了对管理资质进行分级评定的决定；1996年上海房地局 向在全市范围内开展以规范管理为目标的达标创优活动，近期又先后出台“关于进一步加强 本市居住物业管理的意见”；“上海市居住物业小区经理管理暂行办法”；“上海市居住物 业小区经理记分试行标准”等决定，有力地推动了全市物业管理行业向规范化、标准化发展 的进程。

上海物业管理协会始终确定自己的“二为”方针，即为政府服务，为企业服务，紧扣物 业管理行业的脉搏不懈地耕耘着。同时，协会角色定位为：连接政府与企业的桥染，行业业 务的指导者和协调者，具体承担的工作分为二个方面：首先是积极参与政府为引导行业发展 而实施的重大举措。例如在《上海市居住物业管理条例》的起草过程中，协会就参与了组织 、起草和修改；在行政部门组织的达标创优活动中，协会倾注了极大的热情和精力，参与了 考查和评定工作的全过程。其次就是在物业管理企业之间起到沟通、引导、协调和提高的作 用，自协会创建来，共组织各类专题研讨会数十余次，出版论文集10多本，组织境内外行业 交流10余次，出国考察了日本、香港、台湾的物业管理，实现了双边互访，并促进研制和推 广一批物业管理软件，指导百余家会员单位通过了各类国际认证，参与组织各类专业培训万 余人次，出版行业会刊50期，所有这些工作为促进物业管理企业间的交流和提高，促进行业 的规范有序的发展，无疑作用明显。

4.商场物业管理合同 篇四

出租方（甲方）：广州市正佳物业管理有限公司

住所：广州市天河区天河路228号正佳广场

邮政编码：510620

法定代表人：

职务：

承租方（乙方）：

住所：

邮政编码：

法定代表人：

职务：

根据国家有关法律、法规和广州市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就乙方租赁广州市正佳企业有限公司投资建设的正佳广场与甲方就商铺物业管理事宜订立本《正佳广场物业管理合同》（以下简称“本合同”）。甲方作为广州正佳广场的物业管理人已经与广州市正佳企业有限公司订立了《正佳广场委托管理合同书》，受托管理正佳广场。乙方作为承租人已经与广州市正佳企业有限公司订立了《正佳广场租赁合同》，租赁使用正佳广场的商铺。

第一条 定义

除另有说明外，下列用语在本合同及附件中使用时具有如下的含义：

1.1 本合同：指甲方和乙方订立的本合同，包括本合同主文、所有附件及双方就修订本合同而做出的任何书面补充协议。

1.2 正佳广场：指广州市正佳企业有限公司拥有独立产权、位于广州市天河路228号的地产项目，四至分别为：东临体育东路，南临天河南路，西临正佳大街，北临天河路。

1.3 购物中心：指“正佳广场”中的商业部分，总建筑面积约30万平方米。

1.4 该商铺：指甲方根据本合同的约定向乙方提供的出租商铺。

1.5 物业保证金：指乙方依据本合同向甲方交付的保证金，该保证金不是乙方预付的物业管理费或推广费，仅作为乙方履行本合同义务的保证。

1.6 管理费：指广州市正佳物业管理有限公司为维护整个正佳广场的正常运作，而对正佳广场的公共区域执行保安、清洁、维修等工作而发生的必要费用以及该公共区域本身的水、电、空调费（含店铺内空调费）等费用。

1.7 起租日：免租装修期结束之次日或乙方营业之日（两者取其早）。

1.8 书面形式：指信件、信函等可以有形表现所载内容的形式。

1.9 元：指人民币元。

第二条 出租商铺

2.1 甲方将位于广州市天河区正佳广场 号商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方使用。

2.2 该商铺的具体位置在本合同附件一（商铺位置示意图）中以红色予以标注，该红色标注只作位置确定及方便鉴别之用。

2.3 该商铺的承租建筑面积约为平方米。

2.4 面积误差：面积误差若在±2%以内，甲乙双方对物业管理费以及推广费误差部分互不计价，超出±2%部分的面积依租赁单价计算增减相关的物业管理费以及推广费。

2.5 面积异议：若甲乙双方就上述承租建筑面积发生异议，以市房地产管理局测绘部门确认的面积为准。

第三条 租赁期限

3.1 租期：本合同的租期为 年 月 日，即 年 月 日起至 年 月 日止。

3.2 续约：本合同在租期届满时自动终止。若乙方希望继续承租或以其它方式继续经营，需在租期届满3个月前以书面形式向甲方申请。在本合同期满前，甲乙双方就合作条件达成一致时可另行签订合同。

第四条 商铺用途

4.1 该商铺只供乙方作 品牌 经营之用，甲方保证该商铺能够作为该用途使用。

4.2 乙方将该商铺用于本合同约定用途以外的其它用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规规定办理改变该商铺用途的报批手续，甲方可根据实际情况提供必要的协助，但所需费用均由乙方承担。

4.3 乙方在该商铺内进行经营活动前，应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证等（如法律、法规要求），甲方可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由乙方承担。乙方应按照该等执照、批准证书或许可证的规定进行经营活动。

4.4 乙方必须以正当手法从事经营活动，不得做出对甲方或正佳广场的商誉及名声有不良影响的行为。

4.5 乙方在该商铺内不得销售假冒伪劣商品、违禁物品或进行其它违反法律、法规及规章的行为，并保证甲方不因乙方在该商铺内销售的商品或提供的服务而受到任何第三方的投诉或索赔。

4.6 在任何时候，乙方须保证该商铺内的任何商品均有合法使用 商标的权利且没有侵犯任何第三方对于该商标的任何权利。

第五条 物业管理费用及支付方式

5.1 物业保证金

5.1.1 乙方应向甲方交纳相当于 个月的物业管理费及推广费数额的物业保证金，该物业保证金不是乙方预付的物业管理费及推广费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。

5.1.2 物业保证金为 元，由乙方于签署本合同之日起7日内向甲方交纳。

5.1.3 该商铺的面积最终确定后，甲乙双方应计算租赁保证金的实际数额；如乙方已经交纳的物业保证金多于该实际数额，甲方应在5日内向乙方退还该多余部分，如乙方已经交纳的物业保证金少于该实际数额，乙方应在5日内向甲方补足该不足部分。

5.1.4 租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知后7天内，乙方拒不纠正该等行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的物业保证金（不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其它权利或补救方法），以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害，但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方。

5.1.5 乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的10个工作日内把被甲方扣除部分的物业保证金重新补足并存放于甲方，否则，甲方有权解除合同，收回该商铺，剩余的物业保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过剩余物业保证金的，仍有权追索。

5.1.6 合同期满或甲、乙双方协商一致提前终止本合同且甲方同意退还物业保证金的，甲方应在乙方依约交还该商铺，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后30个工作日内，不计利息向乙方退还物业保证金。

5.2 管理费

5.2.1 乙方应交纳的管理服务费按该商铺建筑面积计算每月每平方 米 元，公共水电分摊费按该商铺建筑面积计算每月每平方 米 元在免租装修期内，管理费为 元每月每建筑面积平方米。

5.2.2 首月管理费于商铺交付之日支付，其余月份管理费于每月第5日前支付；如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延。

首月管理费以乙方在该月实际租赁的天数（自商铺交付日起至该月月底）乘以日管理费计算，首月日管理费为商铺建筑面积乘以 元除以30天的得数。

最后一个月的管理费以乙方在该月实际租赁的天数（自该月第1日起至合同终止之日止）乘以日管理费计算，最后一个月的日管理费为该商铺建筑面积乘以

元除以30天的得数。

5.2.3 空调的正常供应时间为全年每天上午10：00时起至晚上10：00时止。如乙方需于空调正常供应时间以外使用空调，应支付额外空调费，额外空调费的收费标准为每小时 元每建筑面积平方米，不足1小时的按1小时计算。建筑面积低于500平方米按 元每小时收取。

5.3 推广费

5.3.1 甲方将不时代广州市正佳企业有限公司为正佳广场进行商业推广活动，乙方同意接受甲方代广州市正佳企业有限公司进行的商业推广活动并承诺为此向甲方代广州市正佳企业有限公司收取按月支付的推广费。

5.3.2 乙方应交纳的推广费按该商铺建筑面积计算每月每平方米 元。

5.3.3 首月推广费于商铺交付之日支付，其余月份推广费于每月第5日前支付；如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延。

首月推广费以乙方在该月实际租赁的天数（自商铺交付日起至该月月底）乘以日推广费计算，首月日推广费为商铺建筑面积乘以 元除以 30天的得数。

最后一个月的推广费以乙方在该月实际租赁的天数（自该月第1日起至合同终止之日止）乘以日推广费计算，最后一个月的日推广费为该商铺建筑面积乘以 元除以30天的得数。

5.3.4 租赁期间，如乙方欲在正佳广场内、租赁区域外组织商业推广活动，事先必须征得甲方的书面同意，并向甲方支付必要的费用，具体收费标准届时协商确定。

5.4 其它费用

5.4.1 乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费及其它费用。

5.4.2 乙方须按该商铺独立记录表所示，或按甲方向乙方提供的缴费通知单，在收到该等记录表或账单后缴纳所有因使用该商铺而产生的水、电、燃气、电话费用及其它费用。缴款时间按5.2.2条管理费交纳时间执行。

5.5 乙方依据本合同应支付的管理费、推广费及其它费用可以以银行转账方式存入甲方指定的账户（但应向甲方提交相关转账凭据，以便甲方核实），或将支票送至甲方法定住所或甲方书面通知的其它地址，甲方核实收妥乙方交纳款项后，应向乙方出具发票。甲方有权变更上述账号，但应书面通知乙方，乙方收到甲方通知后应按新账号缴交。

甲方的银行账号如下：

收款人名称：广州市正佳物业管理有限公司

开户银行：工商银行广州天河支行

银行地址：广州市天河东路102号

人民币银行账号：

港币银行账号：

美元银行账号：

5.6 甲方出具的结算单仅作为双方对账凭证，乙方不得以未收到结算单为由拖延或者拒绝付款。

5.7 合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方缴纳的物业保证金或合同约定的其它保证金、押金中，抵扣其必须向甲方缴纳的管理费及推广费和其它款项。

5.8 乙方不得因甲方有不能完成或拖延完成修理、或不能及时提供服务设施等任何其在本合同中应承担的义务，而减少或停止支付管理费或其它根据本合同须支付的费用。

5.9 甲方接受乙方的管理费，不得被视作甲方放弃其向乙方追究乙方违反、不遵守、不履行本合同项下乙方须遵守及履行的任何协议、条文、规定及条件的权利。

5.10 合同终止当月的结算比正常结算时间延后一个月。

5.11 涉及跨租赁当月总费用（包括管理费、推广费等）的结算，采用分段计算后汇总作为当月总费用。即分别按当最后一个月及次第一个月收费标准除以当月实际天数（自然月天数）作为日管理费或推广费，乘以当月分属两个租赁实际租赁天数计算后汇总作为当月总费用；

涉及基本租金与销售额扣点取高的，应按上述方式对分属两个租赁的销售额分别计算，分别取高后汇总作为当月总费用。

第六条 商铺交付与验收

6.1 该商铺的交付日期为 年 月 日，具体交付时间以甲方书面通知为准。

6.2 乙方有权并应该在交付日期前详细查看该商铺现有装修、设施及正佳广场的公共部分。

6.3 双方依据本合同附件二（《商铺交付条件》）组织验收，验收完毕由双方共同签署交接凭据，交接凭据应当载明交接日期及该商铺之状况，交接凭据签署之日期即为商铺交付日；如现场与《商铺交付条件》不符，乙方应当场提出异议并书面记录、签字。如乙方未当场提出或提出交铺条件以外的异议，则无论乙方是否签署交接凭据，均视为甲方已按《商铺交付条件》完成交付义务，验收当日即为交铺日。

6.4 乙方接收该铺位时，应当谨慎和适当检查该商铺；如乙方认为该商铺存在缺陷并影响乙方装修，甲乙双方应书面记录该等缺陷并签字确认。甲方应于该商铺交付之日起21日内对缺陷进行必要的修复，修复完毕双方应予书面确认。

6.5 甲方应于该商铺交付时向乙方提供《商户手册》及《商户装修指南》，说明乙方承租该商铺建筑物的状况及装修、使用等注意事项。

6.6 若乙方原因，乙方没有在 年 月 日前与甲方办理该商铺的验收、交接手续，则乙方应被视为在 年 月 日办理了该商铺的验收、交接手续，年 月 日视为交付日，甲方有权要求乙方自 年 月 日起支付在正常交付情况下乙方应当支付的费用，如管理费、推广费等。

6.7 若乙方原因，乙方超过 年 月 日一个月后仍未办理验收、交接手续，则甲方有权终止本合同，没收物业保证金，并有权追索因乙方的该等行为所造成的一切损失。

6.8 甲方迟延交付的责任见本合同第十八条中的规定。

第七条 免租装修期

7.1 乙方有 天的免租装修期，自该商铺交付之次日起起算。

7.2 免租装修期内，乙方需承担管理费、推广费以及装修和经营活动而产生的政府税费及其它费用（如水、电、燃气、电话费等）。

7.3 免租装修期内，本合同及附件规定的其它义务均不免除。

7.4 乙方需在该商铺交付日向甲方支付装修押金和装修垃圾运输费等，装修押金为该商铺建筑面积 元每平方米，合计 元；装修垃圾运输费为该商铺建筑面积 元每平方米，合计 元。

7.5 如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，于免租装修期届满，且消防部门验收合格后1个月内，甲方应向乙方无息返还前款所述的装修押金。

7.6 如因乙方原因，自该商铺交付之次日起30天内仍未开始进行装修工程，甲方有权收回出租商铺，解除本合同并追究乙方的违约责任，乙方已缴纳的物业保证金不予退还，甲方损失超过物业保证金的，甲方仍有权追索。

7.7 若乙方于免租装修期结束之前完成装修工程，则不论乙方是否进行经营活动，乙方依然需于起租日开始向甲方支付管理费及推广费。

7.8 若因乙方原因，于免租装修期届满后第一个月内未能完成装修并开业，乙方可继续装修，但须向甲方支付管理费、推广费及其它实际发生的费用。

7.9 若因乙方原因，于免租装修期届满后第二个月内未能完成装修并开业，乙方可继续装修，但须向甲方支付管理费、推广费及其它实际发生的费用，除此之外，甲方还有权于免租装修期届满后第二个月起每日向乙方收取当月管理费及推广费的2‰作为违约金，直至乙方完成装修并开业。

7.10 若因乙方原因，于免租装修期届满后第二个月后仍未能完成装修并开业，则甲方有权收回商铺，解除本合同并追究乙方的违约责任，乙方须对此给甲方造成的损失承担包括但不限于被扣除物业保证金在内的责任，且无权要求甲方赔偿任何装修费用，或就商铺内的装修、设施向甲方提出任何要求、主张、补偿或索赔。合同解除后，甲方因清理乙方的装修而支付的费用亦由乙方承担。

7.11 若因甲方原因，乙方于免租装修期内未能进行装修或乙方免租装修期不 足 天的，乙方的装修免租期应相应的予以延长。

第八条 商铺装修

8.1 乙方对该商铺进行内部装修、分隔、修建、安装设备或改建，必须：

8.1.1 该商铺内之建筑、装修及有关机电工程，所有室内设计图、平面间隔、机械及电力需求，以及各装修物料之挑选，事先报甲方会审（甲方应于收到乙方提交的会审材料15天内出具书面会审意见，逾期未答复者，视为甲方同意乙方的意见）；

8.1.2 获得必要的政府有关部门的批准、执照或许可证；

8.1.3 保证该等内部装修、分隔、修建、安装设备或改进不得影响整个正佳广场结构安全及其它租户的正常经营活动；

8.1.4 即使乙方对该商铺进行内部装修、分隔、修建、安装设备或改建的申请书，由甲方代为向政府有关部门提交，乙方仍须支付一切为符合本条规定而引起的费用，且乙方须独自承担因政府有关部门拒绝、修改乙方装修工程申请书或因此而引起的延迟及损失的后果；

8.1.5 乙方如对该商铺进行机电系统、消防系统或其它影响或可能影响正佳广场整体机电系统的工程，必须聘用甲方书面指定的施工单位名单中的一家，并承担由此而引起的一切费用。除前述工程以外，乙方有权自行聘请符合资质的施工单位根据本合同的有关规定对该商铺进行装修，并承担由此而引起的一切费用。

8.2 甲方在会审乙方的装修申请时，有义务向乙方说明该商铺的装修标准，并向乙方提供《商户装修指南》，乙方需按照甲方提供的《商户装修指南》进行装修，以确保装修安全。

8.3 在没有获得甲方的书面认可或同意前，乙方在装修时，不得开展以下工作：

8.3.1 在该商铺或正佳广场任何部分搭建、安装、拆除或改装任何固件、分隔物、建筑和设施；

8.3.2 改装、增加或允许他人改装、增加电气设施、燃气设施、空调设备、下水管道、消防或火警监测或保安系统；

8.3.3 安装或允许他人安装任何需要附加电气或燃气、市电布线或管道、或不通过分表计量的电或燃气、或其重量超过了地面设计载重的设备、机器；

8.3.4 在该商铺的门窗、天花板、墙面、横梁、地板、结构件、卫生设施、空调设备、消防或火警监测设备上装钉、插入或允许他人装钉、插入任何钉子、螺丝钉、金属钩、托架或类似物件；损坏、损伤、钻入、划伤、毁损或允许他人损坏、损伤、钻入、划伤、毁损上述物品的表面；

8.3.5 铺设或使用任何可能损坏或穿透地板的覆盖物。

8.4 除非甲方事先书面同意且广州市消防部门指定安装消防铁门，乙方不得使用密封式铁门，不得改装消防出口现有之门锁、门闩及装配。

8.5 甲方有权就乙方对该商铺的装修、分隔、修建、安装设备或改建行为进行管理，包括对乙方施工人员的进出、材料运输、施工时间、施工安全等事宜进行合理管理，以保障正佳广场整体的运作安全及顺畅，避免因乙方的行为给正佳广场其它商铺的使用人、业主、租户造成滋扰。乙方应服从甲方的规范及管理。

8.6 在装修期内，甲方应乙方的事先书面要求，为乙方在该商铺内的装修提供临时用水及用电，但乙方应承担由此而引起的一切费用。

8.7 乙方必须自行承担费用按照政府有关部门的要求，在租赁期内的任何时间拆除该商铺内任何乙方建造的不合规格的结构物、建筑物、分隔物及其它改建物，无论该等结构物、建筑物、分隔物及其它改建物建立时是否得到或未得到甲方的同意，甲方对乙方因此蒙受的损失概不负责。

8.8 如乙方对该商铺做出任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍可要求乙方在合同终止交还该商铺时，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，且乙方应承担因此而产生的一切费用。

8.9 合同期限内，甲方确因合理原因而需对该商铺进行改建、扩建或装修的，应提前30天获得乙方书面同意，并报请政府有关部门批准后可进行。

第九条 商铺修缮

9.1 在该商铺使用过程中，如非乙方原因，该商铺及内部设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方，并采取有效措施防止损失扩大。甲方应在接到乙方通知1日内进行维修。乙方无法通知甲方或甲方拒不维修的，乙方可经公证机关公证后代为维修。有关维修的费用（包括乙方代为维修）由甲方承担。由于乙方怠于通知造成任何第三方人（含甲方工作人员）员伤害、伤亡事故的，乙方应承担相应责任。

9.2 租赁期内，乙方应正常使用并爱护该商铺内部的各项设施，包括但不限于地板、墙面、所有店面、门窗、电气设施、燃气设施、给排水设施、消防设施、空调设施、线缆和管道等，并确保其处于正常租用的使用状态。

因乙方使用不当或不合理使用，该商铺及其内部的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿。乙方拒不维修或赔偿，可经公证机关公证后，由甲方代为维修，维修费用由乙方承担。

9.3 租赁期间，甲方应尽力确保该商铺屋顶、墙壁、主要供水管道以及动力电缆处于符合国家安全规范状态。

9.4 租赁期间，甲方应自行尽最大努力保证正佳广场中的电梯、消防或火警监测系统、空调系统及其它各种设施处于良好的正常工作状态。

9.5 租赁期间，甲方有权进入该商铺视察该商铺的维修状态，检查该商铺内的电气、燃气、给排水等设备的运作情况，进行必要的修缮和保养工作，但甲方进行维修保养工作前，应事先书面通知乙方以选择合适的时间，并避免因此而影响乙方的正常经营活动。

9.6 租赁期间，遇到火灾等紧急事态时，甲方或其授权代表可在无通知的情况下强行进入该商铺，且甲方不需赔偿因强行进入该商铺而给乙方造成的损坏，甲方有过失的除外。

9.7 无论乙方是否购买相应的保险，亦无论是否因乙方的疏忽，或因乙方不能控制的原因而导致该商铺的窗户或玻璃破裂、毁坏，乙方必须向甲方支付或偿还因甲更换该商铺所有破损的窗户和玻璃而引起的一切费用。

9.8 乙方对下列行为和事件引起的损失和损害，必须进行赔偿。该等赔偿包括但不限于任何修理、维修费用，以及任何其它人士因下述情形向甲方索赔或主张其权益而导致甲方支出的任何款项，和甲方因向乙方索赔所发生的一切开支和费用（包括律师费用）：

9.8.1 因该商铺内任何电器装置、电器用品、电线等的故障、失修、危险而导致甲方及任何其它人或任何物品的损害；

9.8.2 因乙方原因而导致该商铺水管通道、厕所、器具堵塞、损坏或停止运作而造成甲方及任何其它人或任何物品的损失；

9.8.3 因乙方原因而导致火、烟雾在该商铺内扩散或任何来源的水（包括风暴或雨水）在该商铺或其任何部分泄漏或满泄而造成甲方及任何其它人或任何物品的损害。

9.9 因甲方原因而导致火、烟雾在该商铺内扩散或任何来源的水（包括风暴或雨水）在该商铺或其任何部分泄漏或满泄而造成乙方的人员或任何物品的损害，甲方应负责赔偿乙方的损失。

9.10 乙方在该商铺内添置、安装的任何设施、设备，乙方自行负责维护或维修、保养。

第十条 转租和续租

10.1 未经甲方书面同意，乙方不能转租、分租、委任或特许第三方经营和管理该商铺。经甲方同意转租的，转租合同终止期不得超过本合同的终止期，乙方应保证其受转租人不将转租商铺再行转租。

10.2 转租期间，乙方除可享有并承担转租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同规定的义务。

10.3 转租期间，本合同发生变更、解除或终止时，转租合同也应随之相应变更、解除或终止。

10.4 经甲方同意转租的商铺，如乙方因转租行为而获取收益的，则甲方有权分享该收益 的 ％。

10.5 发生下述各项行为及事件时，乙方应及时书面通知甲方，否则，视为乙方违反本合同对转租的约定：

ø 乙方为公司，而公司发生收购、重组、合并、清算；

ø 乙方的名称发生变更；

ø 法定继承事实发生，致使该商铺的使用人发生变更。

10.6 本合同有效期限届满，乙方需继续租用该商铺的，应于有效期届满之日前3个月向甲方提出书面续租要求，乙方未能在前述时间内向甲方提出续租要求，视为乙方放弃续租权。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同。

10.7 若乙方未在本合同规定的时限内提出对该商铺续租，则甲方有权携同该商铺的潜在租户或有关人士在租赁期满前或提前终止前的3个月内的所有合理时间内，预先通知乙方后视察该商铺，但甲方的该等行为不得干扰乙方的正常经营活动。

第十一条 保险

11.1 乙方应当在商铺交付完成以前或最迟不超过商铺交付完成之日自费为该商铺在装修期间可能遇到的风险购买保险，该等保险的险种至少应包括装修工程一切险和第三者责任险，保险责任期间为开始装修之日起至开始正式营业后两个月止。

11.2 乙方应当于开业前的15日自费为该商铺可能遇到的风险购买保险，该等保险的责任期间从乙方开业日起至本合同所述的租期届满之日止，该等险种至少应包括财产一切险及第三者责任险。

11.3 乙方所购买的第三者责任险不应少于100万元，且应以甲方为共同受益人。

11.4 在甲方提出要求时，乙方应向甲方提供和出示前述保险保单及最后一次支付保险金的收据，以及保险公司发出该等保单是全数缴足的及在各方面均有效及存在的证明。

11.5 乙方不得做出任何行为、事件，导致正佳广场或该商铺以外的其它任何部分的保险无效；乙方亦不得做出或容许乙方所雇佣的相关人员和承包商做出任何行为、事件，致使正佳广场或该商铺以外的其它任何部分的保险风险增加。

11.6 若本合同第11.5条所述保险风险增加，并导致保险金增加，甲方有权在不影响其任何其它权利和补救的前提下，要求乙方立即补足因此而增加的保险金，而不论该等保险的投保人是甲方或其它第三者。

11.7 如因乙方原因，发生涉及甲方损失的保险事故，乙方从保险公司获得的赔款应当首先用于赔偿甲方的损失；如乙方从保险公司获得的赔款不足以赔偿甲方的损失，则差额部分由乙方赔偿予甲方。

第十二条 物业管理

12.1 乙方同意并接受下述安排：甲方负责包括正佳广场在内的全部物业管理事项。

12.2 甲方保留不时制订、引进、修改、废除任何其认为经营和维持正佳广场作为一流购物中心所必要的一切规章制度的权利。该等规章制度由甲方向乙方做出书面通知后即生效，但该等规章制度不得专门针对乙方做出，并因此而侵害乙方的合法权益。

12.3 上述规章制度作为本合同的补充，在任何方面均不得减损本合同的效力。如果上述规章制度和本合同发生歧义，须以本合同的条文为准。

12.4 乙方须遵守甲方依据本合同不时采用的规章、制度、规定（以下简称“物业管理规定”）；该等物业管理规定在该商铺所在建筑物之醒目位置公示后立即生效。

12.5 甲方可将本合同书载明之权利行使，于行使权利时需知会乙方。

12.6 甲、乙双方现就下列事项特别约定如下：

12.6.1 在获得甲方同意的前提下，乙方有权以甲方指定的统一格式，在正佳广场的指示牌（如有）上展示乙方的名称。

12.6.2 乙方有权自费在该商铺入口处或其门上，安置经甲方批准设计的店铺招牌。

12.6.3 未经甲方书面同意，乙方不得以任何目的使用正佳广场的名号及标志或该名号及标志的图片、声明及画像。

12.6.4 乙方须把该商铺的普通垃圾、废物，以甲方指定的废物箱盛载，在甲方或广州市正佳物业管理有限公司指定的地点倒卸。

12.6.5 乙方的废旧报纸、纸箱（皮）、木箱、潲水（餐饮）以及其它特定行业的商业垃圾应由甲方指定人员统一收取或处理，乙方不得随意聘用其它人员收取或处理。

12.6.6 乙方如需聘请专门的清洁公司进行该商铺的清洁工作，应聘请甲方指定的清洁公司或自行聘请有地方法规资质的清洁公司，且有关费用由乙方自行承担。

12.6.7 乙方不得在正佳广场任何进出口、楼梯、平台、通道、大堂或其它公共地方铺设、安装、竖立、附加任何电线、电缆或其它物件，亦不得将货品或其它任何东西摆设或堆放在该商铺之外。

12.6.8 甲方有权在没有发出通知的情形下，以甲方认为妥当的办法，清理及处置乙方在该商场公共区域内留下或未处理好的任何装箱、纸盒、垃圾或其它任何种类或性质的障碍物，因此而引起的一切费用由乙方负责，且甲方无须向乙方或任何其它人士承担任何责任。乙方必须向甲方赔偿因其执行本条规定而引起的所有损失、开支或费用。

12.6.9 乙方应采取必要的有效措施防止该商铺免受台风、暴雨或类似事件的破坏，除甲方书面同意外，乙方应保持该商铺的外窗始终处于关闭状态。

12.6.10 未经甲方书面同意，乙方不得在正佳广场屋顶、天花板、墙壁等地方安装任何天线、接收器、管道、附属物、遮阳物、凉蓬或其它任何类型、性质的安装物和附属物。

12.6.11 乙方不得破坏、损毁或涂污正佳广场结构的任何部分，或正佳广场的公共地方、楼梯、电梯、自动楼梯的任何装饰外貌，包括正佳广场内的任何树木、植物及灌木。

12.6.12 甲方有权在不影响乙方正常营业的前提下，在正佳广场任何部分安装或固定甲方认为适合的机器、设备、标记、广告架及其它设施并有权维修、拆除、更换该等设备和设施。甲方应尽量减少干扰乙方。

12.6.13 除非获得甲方事先书面同意，乙方不得对该商铺、窗框、玻璃外墙、玻璃或墙壁的内面或外面涂漆、喷漆、使用或黏贴任何东西、物件或悬挂霓虹灯广告。

12.6.14 乙方应以甲方满意的风格和方式布置该商铺店面玻璃及陈列橱窗，在收到甲方对其展示提出反对意见的书面通知后，立即改变或更换有关摆设。

12.6.15 除非乙方向甲方申请并获得甲方事先书面同意外，在租赁期内，乙方不得以固定物料或不透明物品遮挡该商铺的橱窗以及面对外街、走廊、行人通道或入口大堂的橱窗玻璃。

12.6.16 乙方必须使用甲方指定的货物装卸区、出入口处及货物电梯，并在甲方规定的时间内装卸货物。

12.6.17 乙方需遵守甲方制定的，有关专用停车场、车辆进出通道或用来装货、卸货的场地的使用规定。

12.6.18 乙方在任何情形下，不得以客户电梯或电动楼梯作运货用途。

12.6.19 乙方不得在正佳广场的任何电梯内放置任何重量超过该电梯的最大载重的物件。

12.6.20 乙方应在正佳广场规定的正常营业时间内进行商业活动，正佳广场的正常营业时间为每天上午10：00时至晚上22：00时。如甲方营业时间根据经营需要有所变更，乙方必须遵照执行，如有违反甲方可予以1，000元每次的处罚。

12.6.21 乙方应自行承担费用，在正佳广场正常营业时间内，使该商铺营业标志、店面和窗户保持照明；为达到理想的视觉效果，乙方应允许甲方控制该商铺的营业标志、店面及窗户电路。

12.6.22 乙方不得在该商铺或正佳广场内进行任何拍卖或类似的促销活动，经甲方书面同意的除外。

12.6.23 乙方不得在该商铺或正佳广场内利用不道德或不合法的商业手法进行商业活动。

12.6.24 乙方不得在正佳广场的公共区域内进行任何兜售、招徕行为；亦不得分发各种宣传性的小册子及广告资料，甲方同意者除外。

12.6.25 除根据本合同约定的用途使用该商铺而生产、制造或加工物品外，乙方不得在该商铺进行生产、制造或加工任何其它货物或商品。

12.6.26 乙方在任何时候不得在该商铺内放置或贮存任何武器、弹药、火药、硝石、煤油或其它可引起爆炸、燃烧的物品或危险货物。

12.6.27 乙方不得在该商铺内产生、向外渗透、泄漏或容许在该商铺内产生、向外渗透、泄漏有毒及有害的气体或气味。

12.6.28 除本合同约定乙方可在该商铺内经营餐饮行业外，乙方不得在该商铺内预备食物或饮食，亦不得使用器具烹煮或加热任何食物。

12.6.29 乙方不得在该商铺饲养任何动物、宠物，本合同另有规定的除外。

12.6.30 乙方须自费采取所有甲方要求的步骤及预防措施，以防止白蚁、老鼠、蟑螂或其它害虫、寄生虫在该商铺内滋生。

12.6.31 乙方不得在该商铺内居住或容许他人居住。

12.6.32 正常营业时间内，不论甲方在该商场内设置保安人员或安装电子防盗系统与否，甲方对该商铺及其内部财物不负任何保安及保管责任。非营业时间内，如因甲方工作人员失职行为造成该商铺及其内部财物损失的，甲方应承担相应的赔偿责任。如因甲方过错致使乙方遭受损失，甲方应予以赔偿。

12.6.33 甲方须尽力保持保持该商场的屋顶、主要结构、墙壁、水管通道及电缆电线在良好的使用状态。

12.6.34 甲方须尽力保持保持该商场的公共地方清洁及妥当的状态。

12.6.35 甲方须尽力保持保持该商场内任何电梯、自动楼梯、消防及保安设备、空调设施及其它设备在妥当及可运作的状态。

12.6.36 甲方应在正常营业时间内向该商铺提供空调服务。若乙方要求甲方在前述时间外提供额外空调服务，须预先向甲方申请并缴付相应的收费。

12.6.37 甲方在收到乙方需要在额外空调服务的合理通知后，应向乙方提供该等空调服务。

第十三条 经营条款

13.1 甲方有权对正佳广场进行统一的物业管理。甲方拥有正佳广场公共部位的使用权、经营权及管理权，包括但不限于正佳广场的机房、设备间、地下室、墙面、地面、门窗、楼梯、电梯、消防设施、消防及运货专用通道、各类公用设备及设施等。

13.2 甲方有权让任何人或任何组织根据甲方认为合适的条件，在正佳广场的公共区域及其任何部位举行活动、展览或商品展销。甲方有权在广场公共区域的任何地点悬挂、张贴以及摆放“正佳广场”标志或相关宣传品。

13.3 甲方拥有对“正佳广场”名称及其标志的所有权的委托管理权，甲方有权在任何时间改变、替换或取消该名称及标志的权利，而无需给予乙方任何补偿，但甲方应提前15日通知乙方。

13.4 甲方有权对该商铺所在建筑物的中庭、屋顶、车库、广场、通讯网络使用和获取收益。

13.5 甲方为统一宣传正佳广场，在对外宣传品或任何广告中有使用乙方所经营品牌商标或标志的权利，而不需支付任何费用，但应提前通知乙方。

13.6 若乙方需要在正佳广场公共部位悬挂、张贴或摆放其经营品牌的广告，应征得甲方的同意并按甲方要求支付费用，政府部门依法征收的广告管理或许可证费用应由乙方负责缴纳。乙方应保证该广告不侵犯任何人的著作权、商标权、专利权等知识产权，否则，由此产生的责任或赔偿由乙方承担。

13.7 甲方有权在正佳广场公共区域内安装扩音系统以播放、转播和广播等，甲方有权许可他人播音、转播或广播音乐及公告等。

13.8 乙方自行负责经营所需许可证件的办理。本合同签订时或后30日内，乙方应向甲方提供相关证件原件供甲方查验并留存加盖乙方公章的复印件供甲方存档。相关资料如有变更或终止，乙方应在该变更或终止后10日内书面通知甲方。该相关证件包括以下：

ø 营业执照副本

ø 组织机构代码证

ø 税务登记证副本

ø 法人代表身份证明（持牌人身份证明）

ø 印鉴卡

ø 品牌代理特许经营授权证明

ø 其它

13.9 乙方应依法办理有关登记注册手续，其往来的所有发票应依法取得，乙方应自备销售及顾客所需之发票。

13.10 乙方应服从甲方对正佳广场营业时间的安排，不得于正常营业时间内无故停止营业、撤离派驻人员或商品，乙方并应配合甲方对整个正佳广场进行的推广活动的时间安排。

13.11 营业时间内，乙方及陈列橱窗应按甲方的规定保持灯光明亮，灯光照度不低于每平方米400 lux（四百勒克斯）。乙方如有特殊要求，必须事先获得甲方书面同意方可调整店铺照明亮度。

13.12 乙方不得聘用甲方辞退或者从甲方辞职不满2年的员工。

13.13 乙方应严格管理乙方员工，乙方员工违反本合同或有关管理规定，视为乙方行为，甲方有权要求乙方清退不合格或严重违规的店铺工作人员。

第十四条 税费

14.1 与本合同有关的税费等将由甲方和乙方各自按政府有关规定负担，如果法律、法规没有规定负担方法的，则由双方各半负担。

14.2 除法律规定或经双方协议由甲方代扣代缴的以外，乙方须自行向政府有关部门支付因租赁及经营该商铺而产生的一切政府税费。如果法律法规没有规定负担方法的，由甲乙双方各半负担。

14.3 各方因签署本合同而发生的律师费，由双方各自负担。

第十五条 商铺交还

15.1 交还日期及适用范围

15.1.1 乙方应当于本合同约定的租赁期满之日起不超过5日内交还该商铺。

15.1.2 除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其它原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3日内交还该商铺。

15.2 交还状况及装修和附属设施或设备的归属

15.2.1 合同终止（不论基于何种原因），乙方应自费将该商铺内的所有动产（附属设施或设备除外）搬离该商铺，商铺之装修及所有附属设施或设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，如因乙方原因导致商铺的装修或附属设施或设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。如乙方确需拆除其加装的设备、设施，须征得甲方同意并恢复至进场交铺时的原始状态。

15.2.2 如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。

15.3 交还通知、查验及接收

15.3.1 合同终止（不论基于何种原因），各方均应提前3日通知对方交还或收回该商铺的具体日期，甲方应当按照该等通知查验及接收该商铺。

15.3.2 甲方应当依照通常合理的标准及本合同第15.2条规定查验该商铺。

15.3.3 在符合本合同第15.2条规定的情形下，甲乙双方应当签署一份交还凭据，交还凭据一经签署，乙方交还该商铺的义务立即完成。

15.4 如果乙方未依照本合同第15.1条的规定交还该商铺，则甲方有权在公证机关的公证下选择采用下述方法之一收回商铺，因此而产生的费用由乙方负担：

16.4.1 该商铺内的一切动产搬离该商铺，该商铺之装修及所有附属设施或设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。

16.4.2 将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设备或设施拆除。

15.5 乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的管理费及推广费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月的每日管理费及推广费的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同的规定收回该商铺。

第十六条 双方相互承诺和保证

16.1甲乙双方相互声明、承诺并保证如下：

16.1.1 有权签署本合同并有能力履行其于本合同项下的义务；将签署一切必须的文件并采取一切所需的行动以使本合同规定的条款顺利履行。

16.1.2 除本合同另有规定外，本合同的签署及履行不会导致违反、取消或终止任何协议、承诺或其它正式文件的任何条款和条件，或构成任何协议、承诺或者其它正式文件下的违约事项；亦不会违反任何法院的判决、裁定，或任何管理机关、政府组织的规定、决定。

16.2 甲方向乙方声明、承诺并保证如下：

16.2.1 在乙方按照本合同规定交纳管理费及推广费及遵守和履行所有本合同项下的承诺、规定的前提下，乙方有权在租赁期内使用及享用该商铺，而不受到甲方或其代表的不合法的干扰。

16.2.2 甲方对该商铺享有完全的收取管理费及推广费的权利，在租赁期间，乙方对运营该商铺享有完全收益之权利，如遇有法院扣押、处分或强制执行，甲方应负责排除并绝不影响乙方依约使用该商铺的权利（但法院的该等行为系由乙方原因造成的除外），否则，甲方应赔偿乙方因此而受到的一切损失。

19.6 甲方根据本合同，要求或收取违约金，并不损害及影响甲方行使任何本合同赋予的其它权利和补救的权利（包括收回该商铺的权利）。

19.7 甲方因向乙方催付管理费及推广费或其它费用而引起的损失，及甲方因行使本合同项下其它任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。

19.8 甲方一次或多次原谅、宽恕乙方违反或不履行任何其在本合同项下的任何义务，不得构成甲方放弃追究对乙方任何日后持续违反或不履行义务的依据，亦不得在任何方面减损或影响甲方追究乙方任何日后持续违反或不履行的义务的权利，除非甲方以书面方式作如此表示。

19.9 甲方对乙方做出的任何同意，只构成甲方对某一特别事件的同意，并不构成放弃追究或豁免本合同任何条款的执行，亦不得理解为甲方在日后同类型事件中放弃须获得其特别同意的要求，除非甲方以书面作如此表示。

第二十条 不可抗力

20.1 “不可抗力”是指本合同双方不能合理控制、不可预见、亦无法避免的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本合同履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于地震、台风、洪水、火灾或其它天灾、战争或任何其它类似事件。

20.2 如发生不可抗力事件，遭受该事件的一方应立即用可能的最快捷的方式通知对方该事件的性质、发生日期、预计持续时间等有关的细节，以及该事件阻碍通知方履行其于本合同项下义务的程度。

20.3 在不可抗力事件持续期间，遭受不可抗力事件的一方应定期及时地告知对方不可抗力事件的现状，如不可抗力事件结束，应立即以书面形式通知对方。

20.4 遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任；但应尽最大努力克服该事件，减轻其负面的影响。

20.5 遭受不可抗力的一方应当向对方提供事件发生地区的公证机构（或其它适当机构）出具的证实不可抗力事件的合法证明，如其不能提供该等证明，对方可根据本合同的规定要求其承担违约责任。

第二十一条 通知与送达

21.1 任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其它通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其它地址。任何一方变更通信地址后未及时按照本合同的约定书面通知对方的，对方按照如下联络方式送达的，视为有效送达，怠于通知一方自行承担送达不能的不利后果。

甲方：广州市正佳物业管理有限公司

地址：广州市天河区天河路228号正佳广场七层夹层

电话：

邮编：

联系人：

乙方：

地址：

电话：

邮编：

联系人：

21.2 任何文件、通知或其它通讯往来，如以挂号邮寄的方式，在寄出后第3个工作日将被视为已送达，邮政局出具的挂号投送收据，将作为有效证明；如以手递的方式，则于对方签收时视作已送达，收条将作为有效证明。

21.3 甲方在乙方租赁商铺门口或其它醒目位置张贴的与日常正佳广场管理有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方。

第二十二条 法律适用

22.1 双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，依法向该商铺所在地的人民法院起诉。

22.2 本合同的订立、效力、解释、履行及其争议的解决，均应适用中华人民共和国的法律及受其管辖。

第二十三条 其它约定

23.1 待乙方就本合同项下 号商铺办妥工商登记等政府规定事项并提交完整商户资料后，本合同项下乙方权利、义务可全部转让给乙方正佳广场店（必须为乙方分公司或子公司或以签约自然人名义办理的营业结构），但乙方或乙方担保公司应就乙方正佳广场店履行本合同承担连带担保责任。

第二十四条 合同效力

24.1 本合同构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部协议，并且取代有关本合同的所载的各事项先前的所有口头及书面协议。

24.2 本合同附件：

（附件一 号商铺位置示意图

附件二 号商铺交付条件

附件三 号商铺商务条件

附件五 号商铺补充协议）

所列明的内容为本合同双方就本合同有关条款内容所作之补充、修正、解释及说明，为本合同双方所确认及同意，亦为本合同的组成部分。

24.3 本合同自甲、乙双方法定代表人或授权代表签字并加盖各自的公章之日起生效。

24.4 本合同正本一式肆份，甲、乙双方各执贰份，各份具同等法律效力。

24.5 本合同条款的标题仅为方便参阅而设，不得用于解释合同条款。

24.6 本合同条款业经双方协商和谈判而达成，不构成任何一方的格式条款。

24.7 本合同以中文书写，如其它文字文本与中文文本不符，以中文文本为准。

（以下空白）

甲方（签章）：

法定代表人：

联系电话：

委托代理人（签章）：

乙方（签章）：

法定代表人：

联系电话：

5.商场的物业管理方案 篇五

一、商场物业的含义 商场物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种 重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中，公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍 然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服 务性行业和各种娱乐场所。

二、商场物业的产权性质 商场物业的产权性质大致可分三种形式：

(1)临时转移产权型。在经营上，这种形式被称为投资保本型。具体是指大型商业物业的开发商向多个个体投资者出售部分物业一定年限的产权(本质是物业的经营使用权)，到期 后，开发公司退还投资款，收回物业。它与分散出租物业的区别是一次性收取价款。

(2)分散产权型。即将整体商业物业分隔成不同大小的若干块，出售给各个业主，物业的产权由多人拥有。

(3)统一产权型。即物业产权只属于开发公司或某个大业主一家。总的说来，现在统一产权型的商场物业仍然居多。但由于其一次性投资大，经营或招商 所面临的风险也大，在整个商场物业中的比例正逐步变小。分散产权型和临时转移产权型这类新型商业物业正在逐渐增加，这种形式开发商可以尽快收回投资，又能满足众多个体经商 者的需要，比较符合现在的市场需要，因此颇为流行。

三、商场物业的类型

(1)从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场型，如广州的海印电器城、宏城广场等都属此类；同时也有封闭式的购物中心型，如广州天河城，香港的统一中心、太古 城等。

(2)从功能上来分，有综合性的专业购物中心，如广州的天河城；也有商住两用型的，如宁波的世贸中心、金光中心等。特别是随着大型居住小区的发展，商住两用型的商业物业

在不断增多。第二节 公共商业楼宇的管理内容及方式 公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的 概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店)，所以本章主要以它作为阐述对象。

一、公共商业楼宇的管理内容 1.一般性管理

(1)对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经 营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证 良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。(2)安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被 偷盗。(3)消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急 情况下的应急措施。

(4)设备管理。管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。

(5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。2.特殊管理

(1)商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重要工作，就是要做好楼宇商业形象的宣传推广，扩大公共商业楼宇的知名度，树立良好的商业形象，以吸引更多的消费 者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用，及如何建立维护公共商业楼宇的良好形象。

第一，公共商业楼宇良好形象的作用。公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现，也是潜在的销售额和一种无形资产。

公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色，才会具有对顾客的吸引力。在各类商场不断涌 现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家商场的商品，会有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。为此，商家应树立与众不同、具有 鲜明特色的形象，以特色丰满形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色(一段时间后，顾客便会将楼宇的形象与特色联系起来)。这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾客流，所以公共商业楼 宇 的良好形象就是销售的先行指标。同时，公共商业楼宇的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入“印象时期”后，消 费者过去买“品牌”，现在买“店牌”。可以说，在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业楼宇的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。

第二，公共商业楼宇识别系统的建立。企业识别系统(Corporate Ｉdentity System，简称CIS)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式。从理论上分析，完整的ＣＩＳ系统由三 个子系统构成，即ＭＩＳ(理念识别系统)；ＶＩＳ(视觉识别系统)；BIＳ(行为识别系统)。三者只有互相推进，共同作用，才能产生最好的效果。

ＣＩＳ是一种藉以改变企业形象，注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而 提高经营业绩的一种经营手法。它的特点是通过对企业的一切可视事物，即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和传播，使公共商业楼宇的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性 化和专有化。其具体的做法是：综合围绕在企业四周的消费群体及其他的关系群体(如股东 群体、竞争同业群体、制造商群体、金融群体等)，以公共商业楼宇特有和专用的文字、图 案、颜色、字体组合成一定的基本标志——作为顾客和社会公众识别自己的特征，并深入贯穿到涉及公共商业楼宇有形形象的全部内容。诸如：企业名称、自有商标、商徽、招牌和证 章；信笺、信封、账单和报表；包装纸、盒、袋；企业报刊、手册、简介、广告单、商品目录、海报、招贴、纪念品；橱窗、指示牌、办公室、接待室、展厅、店堂；员工服装、服饰、工作包等，使顾客通过对具体认识对象的特征部分的认定，强化和识别楼宇形象。这样便可以帮助顾客克服记忆困难，并使这个一贯、独特的形象在他们决定购物时发生反射作用。它是公共商业楼宇促销的一项战略性工程，必须系统地展开，长期坚持。

(2)承租客商的选配。公共商业楼宇是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因而公共商业楼宇的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。公共商业楼宇的管理者可以从以下五个方面对承租商进行分类选择：

第一，零售商店的经营品种范围。按照经营品种，零售企业可分为家电商店、交电商店、家具商店、食品店、文化用品商店、书店、服装商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、灯具店、日用小百货商店、杂货店等。公共商业楼宇的管理者在选配承租商时，要尽量做到 经营各种商品的零售商店“齐”、“全”，以满足购物者各方面的需要。

第二，不同形式的零售商店。零售商店除了传统上分为综合商店和专业商店外，现在还 分为百货公司、连锁店、超级市场、自选商场、折扣商店、样品展销商店等。这些零售商店在经营上各有特色，它们能够适应各种收入水平和社会阶层的不同需求。

第三，不同层次的商店。零售商店就其信誉和实力可以划分为不同的层次，如全国性的、省市级的以及其他一般商店。公共商业楼宇的管理者在招租时应充分考虑不同层次商店的选配。

第四，不同的商业机构。商业机构在这里是一个广泛的概念，除了纯商业机构，还包括 饮食业企业，如饭店、快餐厅、酒吧、酒楼；服务性企业，如照片冲扩店、干洗店、修理店、理发店、沐浴室；旅游业企业，如旅行社、旅馆；娱乐业企业，如录像室、电子游戏室、游泳池、溜冰场、儿童乐园；金融机构，如银行、信用社等等。公共商业楼宇实际上可以看成是一个商业区，里面可以包容城市商业街区的各行各业。

第五，承租客商在公共商业楼宇的不同作用。根据承租客商向公共商业楼宇承租营业场 所的期限，可以将他们分为三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户，他们对公共商业楼宇的作用是不同的。基本承租户又称关键承租户，他们的租期通常要在20年以上，这对于稳定公共商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发展的基础。主要承租户的租期一般在10年以上，他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。租赁 期在10年以下的为一般承租户。安排这三类承租客商在公共商业楼宇中的结构比例是公共商业楼宇管理的一项十分重要的工作。根据国外经验，一座公共商业楼宇的基本承租户承租的 营业面积应达50％以上，即公共商业楼宇营业面积的一半以上要有长期的客户；主要承租户承租的营业面积应达30％以上；其余的20％由一般承租户承租，尽管他们的变动性比较大，但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。

公共商业楼宇的管理者，应主要依据所管理的公共商业楼宇的规模大小和不同层次去选 配承租客商。大型公共商业楼宇，如省级、国家级的，甚至是国际级的，其经营的商品范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好，应尽量争取一些省市级、全国性乃至 世

界级的分店为基本承租户，给人以购物天堂、度假去处的感觉。中型公共商业楼宇，如大城市区一级的，其经营的商品和零售商店类型应该尽量齐全，也应有其他各种商业机构，同 时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户。小型公共商业楼宇，如一些住宅小区的购物中心则各方面都不必太全，其主要功能是为附近居民提供生活方便。

二、公共商业楼宇的管理方式 公共商业楼宇应实行统一的专业化管理。但在具体的管理决策上应设立公共商业楼宇管 理委员会。因为公共商业楼宇管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而 不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。公共商业 楼宇本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织 由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对公共商业楼宇的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执 行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，公共商业楼宇的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动 进行协调和管理。公共商业楼宇管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：(1)制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。

(2)开展公共商业楼宇整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。

(3)协调公共商业楼宇各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争； 统一营业时间，不影响他人营业；各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。

(4)开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。

(5)协调管理者与经营者之间的关系。一方面，公共商业楼宇管理者可通过管委会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面，管委会又成为经营者与公共商业楼宇管理 者之间对话的桥梁和中介。(6)与工商管理部门配合，严格执行《消费者权益保护法》，严厉打击假冒伪劣产品，维护公共商业楼宇的形象。

第三节 公共商业楼宇的管理运作方式

一、内部管理运作方式

(1)若公共商业楼宇是商住两用型的，商用部分与住宅部分的公共管理事务(如保安、保洁、设备维护等)应由同一机构负责。对商场的管理可以由商场管理处(如图7-5-1所示)，进 行统筹和调度。运作方式以商场、小区为服务对象，管理处为调度中心，工程部、保安部、保洁部根据 商场或小区的管理特点及要求安排人员负责完成。(2)若公共商业楼宇为专业商场，管理公司的机构便是专为商场管理而设的(如图7-5-2 所示)。在此机构中，商场管理部是中心，其他部门都要与之配合。

管理部的工作要旨是服务，不管是对经营的业主还是对承租的商客，都要为他们提供方 便的服务与良好的经营环境，使物业出租率高、经营兴旺、升值快。

二、外部管理运作方式(1)成立商场管理委员会，在商场管理部设执行机构，让经营者参与管理。

如果公共商业楼宇属分散产权性质，管理委员会由全体业主根据各自产权面积所占的份 额，进行投票选举；如公共商业楼宇为统一产权，则管理委员会由所有经营者每人一票选举产生。管委会的组成人员一般由5～9人为宜，不宜过多，否则不便统一思想、统一意见。管 委会的人员应该由具有一定代表性、有经营经验和广泛商业关系的人担任。

管委会的主要任务是协助管理公司，协调、规范经营者的经营行为，提出经营方面的合 理化建议，决定经营格局的调整、经营方向的定位、经营活动的整体安排(如拍卖、让利等 经营活动的组织安排)等重大经营行为，同时协助经营者组织经营、联系货源等，并对违规 者进行处罚。(2)引进工商管理部门。在经营场所内，设置工商管理办公室，由工商执法部门协助对经营者的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇的信誉。第四节 产权形式对公共商业楼宇经营管理的影响

由于公共商业楼宇产权性质的多样性，决定了其管理的难易、经营方式的不同。从目前 全国这类经营场所的经营方式与状况分析，有以下两种比较突出的现象：

一、统一产权的方式较分散产权方式便于管理，经营效果好

统一产权的方式便于统一招租、统一调整、统一管理。由于承租户不是物业的业主，管 理规定在承租合同中已明确，管理条款多以经济处罚为主，约束性强，因此，这类公共商业楼宇的经营与管理成功范例较多，如广州的天河城、海印电器城、白马市场、太平洋电脑市 场等。以下是某商场的管理规定，我们可以用其说明统一产权商场物业的管理与经营(本章 末附另一个商场管理公约，供参考)。商场管理规定 为维护商户和顾客的共同利益，使商场成为秩序井然、清洁、优雅、有安全保障的购物 经商场所，特制定本规定。本规定的修改和解释权属于物业管理公司。

(1)商场每天的营业时间为8：30～21：00。不按规定时间营业，迟到或早退者每次罚款 30元。(2)未经批准，商铺(含橱窗)擅自歇业者，每歇业一天罚款100元。

(3)未经批准，在营业时间中断营业者，停业2～4小时按歇业半天，4小时以上按歇业一天处理。

(4)营业员不按规定统一着装者，每次罚款10元。(5)大音量开放音响，影响他人正常经营者，每次罚款30元。(6)在商铺堆放物品的高度不准超过地面至天花板距离的2／3。违者罚款500元，并限期改正；造成事故者，赔偿一切损失，并承担由此造成的法律责任。

(7)在商铺面积范围以外的公共部位摆放座椅、物品或陈列商品者，没收全部物品并罚款50元。(8)在商场内大声喧哗、吵闹、追逐，不听劝告者，罚款30元。(9)营业时间在商场打扑克、下棋、睡觉，不听劝告者，罚款30元。

(10)将自行车放在商场者，每次罚款50元。

(11)携带猫、狗、家禽等进入大厦者，每次罚款50元。(12)携带小孩在大厦内乱跑、追逐、打闹、玩弄电梯、到处乱涂乱画，影响秩序者，对家长罚款30元。

(13)在商场通道内席地坐卧，妨碍通行，不听劝告者，每人罚款10元。(14)非营业时间未经许可，混进商场者，每次罚款100元。(15)禁止任何人擅自进入大厦商场推销商品、散发广告传单，违者每次每人罚款100元。(16)未经许可，进入大厦收购废品者，每次罚款30元。

(17)因拖行物品而有损地面、地毯者，罚款30元，并按市价赔偿。(18)擅自撕毁大厦设置的封条、标签、宣传海报及广告者，每次罚款100元。

(19)擅自迁移大厦设置的各种通道指示牌、告示牌者，每次罚款100元；若有损坏者，还须按价赔偿。(20)未经批准在大厦公共场所(包括外墙窗户)张贴宣传品者，每次罚款50元。(21)商场人员到写字楼打开水、洗东西、使用卫生间经劝告无效者，罚款50元。

(22)用户更换从业人员不及时报告，欠交从业人员申报表者，每人罚款30元。

(23)不按通知规定时间上交有关报表、资料和拒绝参加有关会议的，每次罚款30元。由此可见，对于统一产权的公共商业楼宇来说，其管理规定对经营者是无条件的，因此 管理的有效性较高。而且由于产权的统一性，业主可以统一安排招租对象，便于整体策划，容易实现经营格局的调整，以灵活机动的方式适应变化万端的市场需求。

二、分散产权的方式难以管理，以反租统一经营或以龙头带散户的经营方式为好 分散产权的方式如果由小业主分散经营，目前来说全国还没有一家很成功的案例。原因 是各小业主心不齐，思想难以统一，很难做到经营格局统一化、经营思想一致化，整体经营形象难以树立，所以，难以取得好的经营效果。而且小业主往往实力不足，抗市场波动、风 险的能力较差，对市场的分析预见性不够，往往盈亏都不明所以，很难适应市场经济的变化。另外，个体经商者的随意性和无组织性也使管理困难，甚至有的经营者自恃业主身份，根 本不服从管理。因此，对于分散产权的公共商业楼宇，最好的办法是全部反租回来，然后统一招租，或者将适当部分留作自用，或反租后再租给一家有实力的大商家经营，以作为龙头带动整个经 营的兴旺，如广州天河城的南方商贸和吉之岛就是这样的龙头。许多公共商业楼宇因为没有这样的龙头，导致经营状况差或难以为继。

附：商场管理公约

为了更好地加强商场管理，维护广大经营者的利益，使商场成为一个卫生、安全、优雅、舒适的经营购物环境，为经营者带来良好的经济效益，特制定本商场公约如下。

一、商场营业时间是每天9：30～21：30。各业户必须提前10分钟到齐各自档位，不按时进场作迟到处理，21：30停止营业，顾客离场，各业户在21：45分退场完毕，未经同意擅 自关档离场作早退处理，凡迟到早退者每次扣10元，以此类推，三次及以上作书面检讨，视情况给予处理，情节严重者作停业整顿处理。

二、未经管理处同意，不得擅自关档停业或缺业，如因特殊情况需要关档停业，须经管 理处同意，否则作缺业处理。缺业半天罚款人民币50元，缺业一天罚款人民币100元，当月 缺业三天作停业整顿处理，3天以上停业，视情况作自行退档处理，取消其经营资格。迟到 早退1小时作缺业半天处理，迟到早退4小时作缺业一天处理。由于缺业迟到、早退而丢失物品，本公司概不负责，并要追究其缺业责任。

三、每位经营者须凭本人的营业证进场(营业证在管理处办理)，营业时间必须佩戴本人的营业证，并在档口显眼处挂出营业执照，以备工商管理部门检查。

四、每位经营者退场时，须收好物品，锁好各自档口，保管好锁匙，否则丢失物品自己 负责。

五、经营者必须衣冠整齐，营业时间不得穿拖鞋，不准睡觉，不准大声喧哗，不准粗言 秽语，不准辱骂顾客，不准占用公用通道，违者须作书面检讨并罚款50元，情节严重者作停 业整顿，如仍不能认识错误将取消当事人的营业资格。

六、爱护公共卫生人人有责，在商场内不准有随地乱扔乱吐、乱堆乱放、影响整个经营 环境的行为，违者除责令清除外，罚款人民币50～100元。

七、营业时间在场内不准以任何方式进行赌博活动，如打扑克、打麻将等，若查获某档 发生此类事情，按管理条例罚款(50～100元)，并追究档主及当事人的一切责任。

八、经营者必须礼貌待客，文明经商，应主动为顾客调试商品，商品必须保证质量，遇 有质量问题，必须保证退换，并应提供保修和维修服务，对购买不满意，在72小时内要求退 货、换货者，在原商品没有受损的情况下，均应满足其要求。

九、为维护消费者利益，各业户必须遵守国家有关规定，守法经营，不得出售旧货、次 货、伪货、冒牌货，如经查出，没收货品及送工商部门处理，情节严重者作停业整顿并实行经济制裁，吊销营业执照。

十、未经商场管理处同意，不得擅自装设用电设备，如需临装或加装电器设备者，须向 管理处提出申请，经同意后方可装设，违反者作书面检查并罚款人民币100元，没收安装工 具和私装设备，严重者作停电处理。

十一、每位经营者，须自己到保险公司对自有财产投保，或委托管理公司代办，费用自 理。否则，如因火灾、地震等自然灾害造成的损失，责任自负。

十二、为确保人身及财产安全，必须加强防火措施(每档位需备1211型灭火器两个，并摆放明显处)，严禁擅自用电熨斗、电饭煲等未经许可使用的电器用具，违者罚款100元并追 究当事者的一切责任。

十三、以上制度如有违反者，且拒不接受处理或罚款，管理处有权停止电力供应或要求 停止营业，待其认识错误并接受处理后方能开业。停业期间，租金管理费照常计算。如业户在被停业后仍置之不理，超过三天，将被取消营业资格，没收押金或物品，收回档位。

十四、每位经营者首年管理费按物业部门批准价×××元／平方米收取，以后按物价指 数逐年上升，该费用不包括公用及自用水电费及公共设施设备维修费。以上费用除自用水电费按自家独立电表计外，其他的由全体用户按面积分摊。每位经营者须自觉按时缴交水电费、管理费，逾期不缴交者，除须补齐原费用外，还须增交滞纳金(每天滞纳金按总费用的1％ 收取)。逾期一个月欠交者，管理处将停止电力供应，直至缴清所有费用为止。

6.商场的物业管理浅议 篇六

一、商场物业的类型和管理特点

（一）商场物业的类型

1．从经营方式分

可分为货柜隔离购物和开放式购物两类。货柜购物即每个层面购物被柜台或铺位分割成销售不同种类商品的小单元，顾客购物时不进入柜台直接挑选由售货员拿给顾客、这种零售商店一般被称为百货商场（或专营商店）。开放式购物是把零售商品陈列在开放式货架上，顾客可直接挑选，这种零售店被称为超级市场或仓储式购物中心。

2．从楼宇功能分

可分为单一经营性商店和综合多功能经营商店。

3．从商业物业档次来分

可分为普通型和豪华型两种。普通型的商业物业的设施、设备和管理方式都是传统性的，所经营的商品都为大众化商品。豪华型是在对外开放过程中不少国外商业界为抢摊上海而建造一批高档的商业楼宇，其设施、设备齐全、先进，如电视监控、消防系统都由计算机系统控制，以及先进的管理设施，豪华、高雅的购物环境，可谓现代的商业楼字。

（二）商场的物业管理的特点、建筑特点

从建筑内部一般用大间隔、大空间设置，使整个层面一览无遗；外观设计讲究宏伟、富丽，有的还有广畅喷泉或小瀑布；在装饰上追求典雅、奇特，在气氛上力图营造浓烈、激情或温馨，造成感观上的刺激或和谐。据此，在管理上要求创造和维持环境的优美，使顾客在幽雅、轻松的环境中流连忘返，增强购物的信心和欲望。

1．设施齐全

现代商业设备、设施先进，因而对管理人员的素质要求较高。

2．客流量大

商场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫管理非常重要，有些零售商品易燃易爆，消防安全不得有半点松懈。

二、商场物业的管理内容

（一）楼宇及附属设施，设备的养护及维修管理

商业楼字的日常养护标准高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业楼字的重点在于各种设施，设备上，因为这些都能直接影响经营环境。高档次的商业楼宇设施、设备多而复杂，电脑化程度高，如供电、监控、安全管理、消防、给排水、交通管理等各系统大多互联网络，由计算机控制维护管理至关重要，一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障，保证其正常运行也*平时养护。

（二）环境卫生及绿化管理

　环境卫生是管理的重点，主要是外部环境和内部环境两方面。外部环境包括楼宇外墙、附属建筑设施及周围场地等；内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室、餐厅等一切公用场所，以及承租户和业主的铺内、办公室等非公用部位。绿化是指内外环境的花草树木的种植及养护，旨在创造整洁、优美和谐怡人的商业氛围。

环境卫生管理方面应注意以下几点：

（1）楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；

（2）柜台内陈列架上商品陈列应美观，不得凌乱或随意置放；

（3）商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理；

（4）楼宇内外的主要卫生清洁时间应安排在非营业时间，营业期间必要的清洁应由清洁人员用抹布擦拭，而不用长柄拖布擦拭；

（5）雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。

（三）安全保卫管理

安全保卫管理是商场物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。

（1）商场楼宇一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置；