物业小区安全管理方案

2024-10-09

物业小区安全管理方案（精选8篇）

1.物业小区安全管理方案篇一

一、总体规划

为了搞好××小区的物业管理服务，提升本企业物业管理水平，为业主营造一种舒适的居住环境，特制定本方案。

二、服务准则

(一)标准服务时间

周一至周日上午8：00~下午18：00。

(二)服务中心电话

物业管理部客户服务中心设有24小时值班服务专员，以便于为广大业主服务。服务电话如下。

1.标准服务时间电话：×××××××。

2.非标准服务时间电话：×××××××。

三、服务内容

(一)迁入手续办理

1.业主持小区业主的《入住通知单》、《购房合同》到服务中心办理迁入手续。

(1)按规定要求填写《入住登记表》。

(2)按规定缴纳有关款项。

(3)与服务中心工作人员共同办理入住前的楼宇、设备、设施查验手续。

(4)办理物业移交手续，领取钥匙。

2.业主应保证在搬家过程中服从辖区物业管理人员的指挥，按指定路径进出迁入地域，并注意遵守小区的公共秩序。

(二)房屋维修管理

1.每年一次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制订维修和管理计划，上报委托方并组织实施。

2.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝事故的发生，有检修记录和保养记录。

3.根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

4.每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

5.保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的在两个工作日内完成;照明设施一般的故障(损坏的灯座、灯泡、开关等)，在两天内安排修复完成，其他故障五个工作日内完成，保持90%的楼道照明灯具能正常使用;墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每一个月集中安排一次修补、除污;步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，每一个月集中一次进行修补维修。

6.按照政府有关规定，每年进行一次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

7.对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为要及时告知与劝阻，并及时报告政府有关主管部门。

8.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。保持小区各组团、栋及单元(门)、户标志清晰。

(三)公共设施维护管理

1.对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)，共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。

2.建立共用设施设备清册档案(或设备台账)，有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。

3.有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范执行。

4.对共用设施设备进行定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

5.特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检验检测校准，符合相关规范。

6.设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物;设备设施铭牌、标识规范、统一、完整;操作规程、维护规范、管理制度在明显位置做出标识;各类管线有分类标识和流向标识;各类记录本、登记本(运行、维修、保养、交接班等)齐全，记录完整;监控记录可保存15天，并能正常回放。

7.对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、车库限高、区内道路限速、燃气调压站(箱)、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

8.公共区域内的雨水、污水管道每年检查、疏通一次;雨水、污水井每半年检查、清掏一次;雨水、污水管道及井发生堵塞时应及时疏通;化粪池每年至少清掏一次，每季度检查一次，防止外溢。

9.建立设备设施巡视制度，有专人巡视，配电室、排污泵等每日巡视至少两次，有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过八小时。

10.每日对园区路面、景观、小品、围墙(护栏)、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视一次。设施设备能正常使用，无安全隐患。

11.设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放。

12.使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。

13.保证载人电梯日夜24小时正常运行。

14.消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

15.小区主要道路及停车场交通标志齐全。

16.路灯、楼道灯完好率不低于95%。

(四)公共秩序管理

1.小区出入口24小时值勤，进入楼幢门厅刷卡。

2.实行封闭式管理，出入口有专人24小时值守，对访客出入进行登记管理，阻止小商小贩进入小区。在有可能危及人身安全处有明显标志。

3.园区和楼内巡视。园区巡视白天三次、夜间四次，楼内巡视每天两次，夜间需两人同时巡视。巡视有计划、巡视路线图、巡视项目内容、要求及记录。

4.门岗及巡视服务人员，形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌、连续上岗时间不超过四小时;门岗服务设施完好、标识醒目;有服务操作细则。

5.监视控制中心设专人24小时值班，负责小区监控的值守，处理各类报警和异常信息，每人每班工作时间不能超过八小时。监视控制中心各类制度在明显位置做到标识。

6.有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识，交通指示标识应规范、清晰，对进出小区的车辆进行引导，车辆有序通行、停放。

7.突发事件发生时及时报告政府有关部门，并设专人保护现场，配合公安等部门进行处理。

8.对火灾、治安、公共卫生等突发事件制定应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

9.对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共安全隐患做到及时公示，警示注意事项，共同做好安全防范工作。

10.对监控中心按责严密监视，发现问题立即发出预警报告，及时处理。日常摄像下载备份规定保留一周。

(五)清洁服务

1.在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、果壳箱，每日清理、集送两次。集中的垃圾尽快外送，每日不少于两次，做到生活垃圾日产日清。

2.小区道路、广场、停车场等每日清扫两次;门厅、电梯厅、楼道每日清扫一次，每周拖洗一次;电梯门、地板及周身每天清扫抹擦一次;人行楼梯及扶手每周清扫、抹擦两次;共用部位门、窗、不锈钢扶栏、用户信箱等每周抹擦一次;公用部位照明灯罩、消防水带箱、灭火器每月抹擦一次;小区范围内绿化带(及附属物)每天清扫一次;休闲区亭廊、桌凳、木栏杆每半月抹擦一次;路灯每月抹擦一次。

3.区内公共雨、污水管道每年疏通一次;雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏;化粪池每两个月检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。

4.二次供水水箱按规定半年清洗一次，定时巡查，定时化验，水质符合卫生要求。

5.根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

(六)绿化养护管理

1.雇请专业人员实施绿化养护管理。

2.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3.对水池进行定期检查，每星期打捞一次飘浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、换水一次。

4.定期清除绿地杂草、杂物。

5.适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

6.适时喷洒药物，预防病虫害。

四、服务评估

1.定期评估

服务中心客户主管根据业户反映制订定期检查计划，会同维修人员、秩序管理人员及环境卫生人员每月×日定期在小区内进行服务检查，以评估服务效果。

2.临时检查

总经理或其他高层领导认为有必要进行服务检查时，可以由服务中心具体组织实施，其他部门共同参加对小区物业服务进行临时检查，以评估其服务效果。

2.物业小区安全管理方案篇二

1 小区物业管理方面的问题

1.1 管理的混乱

城市小区住宅的管理的安全性是居民入住小区首先要考虑的问题。虽然小区门口有门卫但形同虚设, 小偷仍可进入小区, 有的小区的门卫其实是退休的工人, 根本不能同小偷抗衡, 有的小区也组织日夜巡逻但效果不明显, 居民家被撬, 东西被盗的现象时有发生。

1.2 服务质量较差

物业管理单位接收物权人、使用人的委托对小区的公用设施、卫生、安全、治安等进行维护和提供与居民生活相关的服务就是物业管理服务, 它可以分为三项服务即, 公共、专项和特约, 有的小区对这三项服务做得非常到位, 但有的物业公司连最基本的服务都达不到, 导致了小区物业服务水平差。

1.3 收费不合理

在当今社会物业管理单位提供有偿的物业服务是可以理解的, 但是在收费时要遵循合理原则, 并且要与使用人的能力相适应, 有的物业管理公司处理让住户缴纳应该的水电气之外还要额外收取管理服务费, 与住户买房时所承诺的完全不一样。

2 小区物业管理信息系统的内容

1) 居住居民的档案资料数据库的建立和管理;

2) 小区住户的档案资料管理;

3) 对小区居民水电费、煤气费、物业管理费的计算与收取;

4) 建立小区集群、住户集群、单位集群等共享企业资源;

5) 小区住户的家庭档案管理, 水电气数据库, 报表、网络传输等, 是数据信息的重要提供源, 为了保证住户信息的安全, 其他用户或个人单位不能以任何理由访问该数据库。

3 小区物业管理信息系统设计

小区物业管理信息系统的建立应该以小区的实际情况出发, 对小区进行全面的了解, 实现小区管理的程序化、自动化, 改变传统的管理模式, 减少人力物力的投入, 提高管理的效率。

3.1 数据库的设计

管理信息系统大都是对数据库的应用, 在整个信息管理系统中起着非常重要的作用, 其设计的好坏将影响着管理信息系统的使用效果, 它有着统一的管理机构与操作规程, 对数据库能进行统一管理。要满足用户对各种数据的保存、更新和查询要求, 就要保证数据库能对各种数据进行输入和输出。运用数据库原理把住户的信息以及其他信息录入, 这样的方式不容易发生信息混论的情况。

3.2 系统功能设计

小区物业管理信息系统功能设计主要包括以下几个模块, 对住户户籍的管理, 对新住户信息的输入以及老住户信息的修改都是这一模块的功能。收缴费的管理, 主要是对住户水电气的收取和记录, 住户可以对自己缴费情况进行查询, 保证收费的公开、公平。

3.3 系统代码设计

设计出有效地代码对系统开发者能顺利开展工作十分有利, 这是一个科学管理的方法, 用代码来代表住户的信息, 这样管理起来就会容易很多。

4 小区物业管理信息系统设计的原则

4.1 提高对小区物业管理信息系统的认识

人们对传统的小区物业管理模式根深蒂固, 一时很难接受信息化的管理模式, 主要是住户对物业管理信息系统的认识还不够, 在管理模式和管理思想上都有一定的抵触情绪, 这就要求管理者提高住户对物业管理信息系统的认识和对小区实施信息管理系统的重要性和必要性的认识, 这样才能让住户接受信息管理系统。

4.2 公司领导的重视

企业领导者对信息管理系统的重视是整个信息管理系统得以顺利实施的重要保证, 领导者决定了信息管理系统的内容和形式, 因为领导决定了企业的发展方向, 领导对信息管理系统的认识越全面越透彻, 物业管理信息系统的开发利用也就越好。

4, 3提高信息管理系统的技术含量

有些企业技术力量薄弱, 开发的信息系统根本无法运行, 技术的更新是系统功能不断完善的保证, 软件开发企业要做好售后服务和对使用人员进行技术培训, 保证软件能正常使用和操作人员会使用, 充分发挥信息系统的功能。不断提高系统开发的技术含量, 使信息系统能更好的为物业管理者服务。

5 结论

小区物业管理信息系统能够对物业的信息进行收集、传递维护和使用, 在高速变化的信息时代, 管理的自动化已成为一种趋势, 小区物业管理也正在朝着自动化的方向发展, 这样不仅可以提高效率还能保证质量, 但在物业管理信息化方面我国还处于一个初级阶段, 所以要不断完善技术, 在探索中发现问题解决问题。

参考文献

[1]陈晓芳.物业管理信息系统的分析设计.福建教育学院学报, 2008 (1) .

[2]石义霞.我们住宅小区物业管理问题之分析.中国房地产金融, 2009 (4) .

[3]宇宏军, 赵冬艳, 智能卡技术全书.电子工业出版社, 2010 (5) .

3.强化物业管理　建设和谐小区篇三

要解决好目前物业管理中存在的主要问题，今后应做好以下几方面的工作：

第一，进一步加强对物业管理工作的领导，认真贯彻省、市物业管理条例，提高全社会对物业管理的认同度。各级政府要像重视城市建设一样重视物业管理，在抓好社区建设的同时，给物业管理以客观合理的定位，防止重建设、轻管理，重社区建设、轻物业管理的倾向，切实加强对物业管理工作的领导。要加强对各级《物业管理办法》的学习和宣传，力求使其家喻户晓，人人皆知，引导业主明明白白消费，规范物业管理企业的经营行为，促进物业管理行业健康发展。要有计划、系统全面地开展物业管理的宣传工作，通过各种形式的宣传教育，建立正确的舆论导向，倡导“花钱买服务”的消费理念，引导全社会尽快形成物业管理商品化、社会化服务意识。

第二，强化政府职责，完善住宅物业管理体制。要严格开发建设项目的验收程序，妥善解决遗留问题。政府有关部门应按照以人为本的原则，结合物业管理的需要，完善住宅小区设计规划标准；严格审查小区建设配套设施，并明确其权属；加强对建设规划、水电配套的验收设施及建筑物在建过程的管理；建立政府职能部门和开发企业的责任追究制。要加强对物业公司监管，完善住宅小区物业服务和收费标准。要根据物业管理公司服务能力和既往服务水平，严格物业管理准入机制，加大巡查力度，建立企业信用档案，尽快出台物业企业的接、撤、管办法，规范新旧物业管理权的移交程序。要加强物业知识的宣传和正确的舆论导向，发挥媒体在建设和谐社会中的积极作用，对物业管理进行全面的报道。广播电视、报刊杂志等媒体应大力宣传普及物业知识，引导人们树立新的物业消费观念。媒体宣传不仅要揭露物业管理中存在的问题，更要客观报道物业管理给居民生活带来的益处。对物业管理的成功经验和案例要及时宣传报道，促进社会和谐稳定。此外，还要加大协调力度，强化对老旧小区的物业管理。

第三，积极扶持物业管理行业的发展。要尽快修改、完善和细化省、市有关物业管理办法，进一步明确细化各责任主体的权利与义务，切实理顺业主、业主委员会、物业管理企业以及社区委员会四者之间的关系，明确规范各方的行为，明确各自的职责，明确各档次住宅小区的收费级别和标准，确保物业管理活动能够依法顺利开展。要制定有关鼓励物业管理行业发展的优惠政策。客观上，物业管理从事的保洁、保修、保安、保绿等经营业务，在为市民创造良好居住环境的同时，也减轻了政府在城市管理中的压力。因此，各级政府应加大对物业管理工作的支持力度，把物业管理真正作为一个行业或产业加以培植与扶持。要从税收、劳动用工、价格控制等方面对物业管理予以重点扶持。在劳动用工方面，物业管理企业聘用下岗人员的，应按社区公益性岗位标准发放岗位津贴，同时按国家财政部、税务总局有关聘用下岗人员的减税政策给予相应的减免。同时，各有关物业管理部门要进一步转变职能，增强服务意识，工作要主动，服务要到位，履行职能要及时。尤其是一些公共职能的执法要到位，决不允许互相推诿、扯皮，更不能把问题推给物业公司。此外，物业管理维修基金对确保物业管理活动正常开展至关重要，要进一步完善管理和使用办法，确保正常使用，从而更好地规范物业管理活动，促进物业管理行业的健康、稳步发展。

4.小区物业自主管理方案篇四

一、成立业主管理委员会

1、业主委员会委员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力和协调能力，有一定的时间从事业主委员会的工作，具有完全的民事行为的能力的产权人、产权人代表、产权共有人。

2、业主委员会的委员由业主大会投票选举产生。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会委员的人数是 9 名，其中主任 1 名和副主任 2 名。

3、业主大会应由过半数以上具有投票权的业主参加，如因故不能出席，可以书面形式委托代理人代理出席。

4、为了召开业主大会，选举产生第一届业主委员会，由业主代表组成筹备小组，负责业主大会的筹备工作。

5、筹备小组应做好以下工作：

1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

2）拟定《业主委员会章程》、《管理公约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会选举办法》；

3）确定业主委员会委员候选人选举产生办法；

4）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。5）按本选举办法选举产生第一届业主委员会后，筹备小组自动解散

6、第一次选举业主委员会委员候选人按以下办法：

1)筹备小组提名推荐；

2)业主代表提名推荐；

3)业主联合提名推荐； 4)单个业主提名推荐或自荐:

5)筹备小组按法定程序审查被推荐人的资格，最终确定候选人名单，提交业主大会选举；

6)首届业主委员会主任、副主任由得票过半数最多和在委员中择优推选相结合的办法产生。并报上级主管部门备案。

7、业主委员会委员投票选举办法：

1）业主委员会的委员由业主大会在业主委员会委员候选人中投票选举产生； 2）投票结束后，由筹备小组推选的监票、计票人员或者筹备小组人员将投票人数和票数加以核对，做出记录，并由监票人签字。

3）选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的作废，等于或者少于规定应选代表人数的有效。4）业主委员会委员选举采取差额选举办法。依据得票数顺序产生 9 名业主委员会委员。

5）如遇票数相等不能确定当选人时，由当选的委员投票产生。

6）选举结果当场宣布，所有选票应当保留备查。

7）业主委员会的委员受全体业主的直接监督。经拥有物业管理区域内专有面积占 20%以上的业主提议可以提请罢免选出的委员。

二、业主委员会职责业主委员会是业主大会的执行部门，负责执行业主大会的决议，除此之外根据法律规定，业主委员会还履行以下职责：

1、召集和主持业主大会

2、聘任专人负责物业管理日常工作；

3、依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理；

4、制定物业管理工作计划、物业管理服务费的预算和决算；

5、听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理服务活动；

6、执行业主大会的决议、决定；

7、监督业主公约和物业管理制度的执行；业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。

业主在对物业管理有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，不可自做主张对物业管理人员采取不合理手段。

三、物业管理

1、物业管理机构的设立小区物业管理采取自主管理制，由业主委员会聘任一名专职同志主持物业管理日常工作，其主要工作职责如下：

1）负责聘请保安、保洁、维修、绿化人员进行物业维护工作；

2）建立、健全物业管理各项规章制度，对保安、保洁、维修、绿化人员日常工作进行监督，确保管理水平，保证各项工作的有序开展；

3）做好各种对外、对内关系的处理，健全物业资料；

4）负责业主报刊、信件收发、业主投诉等事件的处理；

5）组织物业管理相关费用的收缴工作；

5.小区物业管理方案篇五

一、指导思想和工作原则

(一)指导思想：以深入落实科学发展观为指导，以县委提出的建设“生态之县”、“宜居之县”为目标，以改善城市环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐社会为宗旨，以建立社会化、专业化、市场化的物业管理新机制为根本，全面提高住宅小区管理水平。

(二)工作原则：总体按照“解决突出问题，完善服务功能，健全管理制度，提高物业管理水平”的原则，分步实施，整体推进。

二、工作目标

(一)建立并推行有关职能部门各司其职、分工协作、齐抓共管的物业综合管理机制。

(二)新建住宅小区前期物业管理推行招标，招标率达到100%。《前期物业管理合同》签订率达到100%，《业主临时公约》签订率达到100%。

(三)县物业供热办接管城区内无人管理小区，遗留问题得到有效解决，年底前整改率达到居住小区物业管理方案。

(四)物业管理企业全部取得《物业管理企业资质证书》，人员经过培训，经理持证上岗。

(五)加强业主自律行为，年底前入住的小区80%以上成立业主委员会。

(六)建立物业服务信用保证金制度。

(七)开展县城内裸地硬化和绿化。

(八)县城内100处二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。

三、工作任务及分工

(一)完成二次供水水箱清洗消毒工作

1. 现有的二次供水设施不符合卫生要求的，应当限期改造，短期内不能改造的应当加强卫生管理，加大监督检测力度，并适当增加检测频次。(责任单位：卫生局)

2. 二次供水的产权单位应当保证供水设施及设备完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水设施每年清洗二次。消毒清洗后，经县卫生监督检验机构水质检验合格后方可供水。(责任单位：产权单位)

3. 负责对全县100处水箱的责任单位清洗消毒工作完成情况检查验收。全面检验水质，对水箱内水质不合格的责任单位立即整改，确保居民饮用水安全。(责任单位：县卫生局、县物业供热办)

(二)完成裸地硬化和绿化任务

具备绿化条件的采取绿化方式覆盖，不具备条件的采取硬铺装方式覆盖。对车行道裸土地面，根据道路等级和承载能力，采用水泥混凝土或沥青混凝土结构，按照道路施工标准进行硬化。对人行道裸土地面，从路边石或人行道边缘至建筑物间进行硬铺装。不具备停车场功能的，采用普通人行步道板进行硬化;具备停车条件的，一律铺水泥或沥青混凝土。

1. 城关镇所有街路、巷道、游园广场、城乡接合部、出入城口。(责任单位：建设局)

2. 20个物业小区裸地9月末完成硬化和绿化。(责任单位：建设局)

3. 企事业单位自有庭院、自管居住区范围内和道路。(责任单位：产权单位)

4. 临街商家业户门前破损踏步。(责任单位：业户、行政执法局)

5. 基建工地内的裸土地面(包括已硬化出现破损形成的裸露地和未硬化的土路)进行分类硬化。(责任单位：建设局)

(三)加大物业监管力度，规范物业管理行为

1. 依据国务院《物业管理条例》、《哈尔滨市前期物业管理招标投标管理暂行办法》，进一步加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制。(责任单位：建设局)

2. 严格物业管理企业的资质审查。按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。加强物业管理企业的年检和资质评定。(责任单位：建设局)

3. 强化物业管理监督。建立物业管理企业诚信档案、实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供相符的服务，提高管理服务水平。(责任单位：建设局)

4. 依据《哈尔滨市业主大会和业主委员会成立指导程序》依法成立业主大会、业主委员会，规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。(责任单位：建设局)

5. 加大住房专项维修资金的收缴力度。严格按照依政办发〔20__〕18号文件的有关规定，加大力度足额收取，按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，切实收好、管好、用好维修资金，逐渐形成“资金依法交，问题有人管，故障有人修，设备有人换，物业质量优，生活环境好”的良好局面。(责任单位：建设局)

6. 依据《哈尔滨市物业服务信用保证金规定》收取物业服务信用保证金，对物业企业承接物业项目、提供物业服务的，应当交纳物业服务信用保证金，保证金由县建设局统一监管，专项用于物业企业擅自退出管理，出现重大质量事故的处置等。(责任单位：建设局)

(四)建立县、乡(镇)、社区职责明确的责任体系

城市住宅小区的物业管理工作要接受建设局监督指导，各乡镇政府认真贯彻落实《物业管理条例》，各涉及物业管理活动的相关单位、部门要按照各自的职责承担管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

1. 理顺管理体制，创新运行方式。

对具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业管理率达到100%;对达不到要求、基础设施不配套，不具备物业管理条件无人管理的小区，统一由建设局物业供热办接管，提供基本的卫生保洁和二次供水服务。(责任单位：建设局)

2. 建立责权明确的工作体系。

县建设局为全县住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全县物业管理工作的指导、协调、监督和认证工作，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作。

县环保局负责住宅区(楼)有关噪音、油烟污染的治理工作。

县工商局负责审查房地产开发企业房屋销售广告内容，加大对虚假销售广告的查处力度，对有减免、赠送物业管理费而损害其他业主利益的违规销售广告不予审批。治理和规范住宅小区(楼)各类经营行为。

县法院对物业公司起诉业主拖欠物业管理费的案件，应依法予以支持。对事实清楚、无争议的拖欠物业管理费的案件应依法采取支付令形式予以执行;对物业公司胜诉、业主拒不履行的生效判决应依法予以强制执行。

县公安局负责住宅区(楼)安全防范工作，对存在的薄弱环节，督促管理单位消除隐患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物业企业安全防范服务能力和水平。督促落实住宅小区(楼)安全防范设施建设，大力推广电子摄像监控系统、门禁对讲系统为主要内容的安防技术，建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度，构建住宅小区(楼)安全防范体系。及时对住宅小区(楼)发生的治安、犯罪案件进行侦破。

县行政执法局负责物业管理违法违规行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

社区居委会负责根据辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主委员会和物业管理企业之间的关系。

水、电、有线电视、燃气等供应单位作为经营和受益单位，负责住宅小区(楼)相关管网、线路的铺设、维修及费用的收缴工作，一律实行收费到户。物业企业必须与相关部门签订委托代收协议后，方可代收水、电、有线电视、燃气等费用。

四、保障措施

(一)提高认识，明确责任。加强居民住宅小区物业管理工作，实行“一把手”负责制，层层落实责任。成立县物业管理工作领导小组，代县长赵长满任组长，副县长张树文、王国柏、李继东，县长助理王迎春任副组长，副县长李继东为常务副组长。县建设局、法院、房产住宅局、卫生局、环保局、公安局、行政执法局、工商局、依兰镇等为成员单位。建立县、乡(镇)、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。县政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

(二)密切配合，抓好整改。规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，县领导小组全面负责此项工作的监督、指导;县领导小组办公室(设在建设局)具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查;县政府相关部门要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。

(三)加强宣传，营造氛围。开展贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

6.小区物业管理工作方案篇六

小区物业管理工作方案1

为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。

一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。

二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关

1、明确前期驻点项目物业管理架构

公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和实施有效监督管理。

2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。

三、建立和完善规范的工作流程和服务标准

(一)明确客服部

标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。

1、每周五下午17：00时前提交本周项目

报告资料包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态、工程现场状况介绍等。

2、每月提交现场施工进展状况书面报告和项目工程进度记录表

报告资料包括：工程进展状况、存在问题及原因分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态。

3、下周工作计划

4、合理化推荐、意见

5、其他

(二)明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划

1、每周例会通报各部门前期驻点工作状况，同时提出下周工作计划和重点

2、研究分析各部门工作报告

3、研究分析物业管理新动态

4、实施培训和沟通

5、研究分析服务质量报告

6、其他

(三)建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系

1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员

2、明确工作程序

a、督察员每一天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。

检查资料主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行

督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改善意见

b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究

具体调查资料，附x物业公司前期驻点项目服务质量调查表

督察员每月底前提交书面报告和分析改善意见

c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，同时对相关数据进行研究分析。

具体调查资料，附x物业公司前期驻点项目服务质量调查表

前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。

(四)协调各项目开发建设单位建立客户报告制度

1、制定规范的联系函制度

2、建立和规范例会制度

3、协助建立客户联系报告制度。

四、建立长效的改善机制

1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构

2、研究机构目前主要工作任务

a、研究和

b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。

c、编写物业管理服务方面培训通用的教材

d、有计划编写各项目物业管理方案

e、有效实施形象策划系统

f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训

g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。

小区物业管理工作方案2

为进一步提高物业管理服务质量和效率，在短时间内解决业主的投诉，同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识，也为了提高业主的满意度，最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求，在客户服务管理工作上推行“礼宾助理”服务。

（一）“礼宾助理”服务实施细则

1、分别于住宅大堂设“礼宾助理”，24小时接受咨询和服务

2、为更好地宣传秘书管家服务，方便业户与助理取得联系，将特定专职“助理”的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内，并印制助理名片派发业户。

3、每位助理必须了解其服务的家庭状况，如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。

4、“助理”定期向业户通报社区最新讯息，向住户讲解物业相关法规政策；企业新闻及相关政策、制度改革最新动态；社区生活诸如：天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。

5、“助理”倾情奉献秘书管家服务，不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务，更是您商务与生活的贴心顾问。

6、礼宾助理"出现以下情况要承担过失责任，过失者视情节轻重给予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退；

（1）对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者；

（2）自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者；

（3）有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉，令投诉人不满意者。

（二）工作时间标准：

1、业主投诉处理的工作时限：

（1）服务人员服务态度方面的投诉处理时限：情节一般的，不超过半天；情节严重，不超过2天；

（2）工程维修方面的投诉处理时限：

水浸、停电、停水、马桶堵塞等，及时处理，维修人员到现场时间不超过10分钟；换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目，不超过半天；

其他维修，按与业主约定时限内完成，一般不能超过7个工作日；

（3）小区公共部分维修方面的投诉处理时限

明显影响业主生活起居，如：影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主人身或财产安全的，及时处理，处理人员到现场时间不得超过10分钟；

其他公共部分维修，不得超过3个工作日；

（4）对其他业主行为的投诉，如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等，物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。

（5）其他投诉的处理时限视具体情况而决定，到达处理时间不超过8小时。

2、业主咨询回复工作时限：

（1）关于小区一般情况，不涉及管理中心内部情况，不能马上回复的，不超过30分钟。

（2）关于各项物业收费项目和标准，要求马上回复，无统一标准，需要确定的，征得业主同意，在30分钟内派人到现场确定收费，回复业主。

（3）关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询，一般要求马上回复，确实无法落实，不超过30分钟回复对方。

（4）关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询，马上答复或与业主约定时限内回复，但原则上不得超过2个工作日。

（三）工作质量要求

1、业主投诉处理和咨询回复工作时限除经管理中心经理特别同意，任何人员不得超过规定的时限；

2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访，回访率不得低于50%（重大投诉回访率达100%），每月业主满意率要达到90%以上。

小区物业管理工作方案3

近几年来，随着××经济建设的不断发展，人民生活水平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进××平安和谐社区建设，制定一套规范的、符合××实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是及时且必要的。

一、目前××镇小区概况

在××经济快速发展的同时，××的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化，一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6个;而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、××村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。

二、全镇推行物业管理的`必要性

(一)商业住宅小区

××已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发，完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于××镇的商业小区而言，物业管理也需要因地制宜。

(二)农村拆迁小区

各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐，引发一系列问题。

1、安全问题:目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕，还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上造成了隐患。

2、卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域(如楼道)垃圾成灾。

小区物业管理工作方案4

一、物业管理公共服务质量标准

1、房屋共用部位、共用设施设备的维护

(1)房屋

(2)协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。

(3)环卫设施完好无损。

(4)道路畅通，路面平整。

(5)消防设施完好无损，可随时启用。

2、安全护卫

(1)主出入口设有值班室，并实行24小时值班;

(2)安全护卫人员24小时巡查;

(3)小区24小时监控;

(4)交通、车辆管理有序;

A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。

B、机动车辆按序停放。

(5)危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施;

(6)有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场。

(7)小区内无重大火灾、刑事和交通事故。

3、绿化与环境卫生

(1)绿化贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%;

(2)花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象;

(3)修剪及时，整齐美观;

(4)绿化品味高，有较高观赏价值;

(5)小区内全方位持续清洁;

(6)房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像;

(7)水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标准，无二次污染及隐患;

(8)环卫设施整洁;

(9)无乱贴、乱挂、乱划现象;

(10)噪音等贴合环境标准。

4、收费管理

(1)服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布;物业管理收费实行明码标价;

(2)用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌小区;

(3)建立收费管理制度，职责落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支状况;

(4)模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为;

(5)认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%;

(6)业主意见反馈满意率90%以上。

5、相关条件

(1)硬件环境

A、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象;

B、小区楼宇、建筑等各类标识明显;

C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全;

D、停车场分类(汽车、摩托车、自行车可分别存放);

E、有集中监控设备;

F、有生活服务配套设施;

G、有教育、文体活动及商务服务设施。

二、物业管理公司带给的服务项目(分期逐步到位)

1、便民服务(部分收费)

2、商务服务(部分收费)

3、社区娱乐、文化活动服务

三、物业管理企业

1、企业须持有物业管理企业资质证书;

2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确;

3、人员培训，持证上岗;

(1)企业从业人员统一着装、佩戴胸卡;

(2)档案管理规范，资料齐全;

(3)用心使用新技术，广泛使用计算机管理。

结构及外观：

1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责恢复原状;

2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患;

3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过10毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。

阳台及门窗：

1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物;

2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该状况时要立即清洗干净;

3、严禁改动入户门、门套;

4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门;

5、靠窗部位推荐装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。

管道：

1、严禁改动厨房、卫生间的排水(排污)管道;

2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修;

3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水;

4、推荐对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。

厨房及卫生间：

1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置;

2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在;

3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井;

4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修;

5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水;

6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。

智能设施及管线：

严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。

空调：

1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座;

2、空调外机务必放在指定的位置，保证整体外观的统一;

3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。

小区物业管理工作方案5

为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的。

一、前期物业管理方案之高层负责人职责。

1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。

2、直接负责高层物业管理的各项工作。

3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。

4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。

5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。

负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。

6、做好高层外环境(卫生)及各类装饰装修材料出售的管理，张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。

7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位用心协调联系解决。

8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。

二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准：

1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。装修期间每小时记录一次(正常使用后，每2小时记录一次)，发现问题，及时告知管理员。

2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。

3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，透过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。

4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的。(如电梯进水故障、业主家中跑水等)

5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。

6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。

7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。

小区物业管理工作方案6

一、x项目物业分析：

1、物业地域范围开阔，封闭性交强;

2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受潜力;

3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等;

4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。

二、根据以上分析，对x项目物业推荐如下：

1、推荐在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主带给的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主带给保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时能够透过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。

三、物业管理带给日常服务的资料：

1、对河道的清理与水质的保护(如透过水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果;

2、对市政道路的保洁;

3、对业主庭院环境的保洁(主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶);

4、24小时水电维修;

5、对业主生活垃圾的定时清运;

6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护;

7、项目范围内绿化的种植与养护;

8、业主能源费用的代收代缴;

9、定期花木杀虫及灭鼠;

10、暂住证等社区性证明u》

11、业主院落档案的管理。

四、物业特约服务-管家式服务体系：

1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人带给尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为透过物业管家的努力为业主带给尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服务推荐由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题;任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，，避免了处理问题相互推托的状况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

3、管家式服务的资料：

A、业主订购报刊的派送(报纸需经过熨烫，免费)

B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求(付费)

室内清洁

搬家、搬物

地板、地毯的清洁养护

代收洗、补、烫衣物

室内插花、装饰

代购日常生活用品

车辆清洗服务

家庭看护管理

宠物看护管理

C、为业主带给车辆接、送服务(付费并需要提前预约)

五、x项目的安全保卫管理：

1、保卫部门日常工作资料：

24小时固定安全岗位的值勤

24小时流动岗位的安全及消防巡视

车辆停放的安全管理

特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

2、保卫部门的设施设备：

中央控制室

与中控室连接的门禁对讲系统

设像监视系统

电子巡更系统

业主院落重点部位(厨房)设置烟感报警系统

停车管理系统(如有大规模公共停车位需要管理)

安防器材(对讲机、灭火器、警棍等)

3、保卫部门带给的委托性特约服务：

礼仪性保卫

短途护卫(主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫)

(以上两种服务带给时需要有物业管家陪同并属付费项目)

六、突发事件应急处理体系的建立

业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除带给一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：

1、遇有突发事件，业主透过门禁对讲系统向中央控制室报警(或直接找物业管家);

2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展;

3、由物业管家向值班物业经理汇报现场状况;

7.物业小区安全管理方案篇七

关键词：消防,小区,物业,发展

当今世界日新月异,高速发展,如何适应时代发展的需要,是我们当前首要的工作。面对这种紧迫的形势,消防应该怎么办?怎样为国家经济发展保驾护航?这些都是众多消防工作者值得深思考虑的问题。针对小区物业快速发展这一具体新兴事业,笔者作为一名消防工作者,结合工作中的实际情况,对小区物业发展中存在的种种问题及相关对策与措施。

1 发展现状

当前,随着社会的快速发展,国民经济的持续增长,人民生活水平日益提高,城市居民住宅逐渐向集中化发展,各种生活小区、开发区如雨后春笋般拔地而起,据不完全统计,贵阳市现有各种生活小区、开发区百余个,给人民群众安居乐业创造了一定条件,随之小区物业也应运而生,发展势头十分迅猛。但由于多方面的主观因素与客观因素,管理不到位、消防基础设施严重不足、居民消防安全意识淡薄等等问题,造成了现有的各式生活小区、开发区不可避免地存在着许多先天性火灾隐患及不安全因素。种种问题都已摆在了议事日程上,怎样解决这些实际中存在的问题,确保国家和人民生命财产安全,创造一个良好小区物业的消防安全环境,自然也就成了一个不容忽视的问题,急需制定出相应的对策与措施,拿出切实可行的办法加以解决。

2 存在问题

2.1 小区居民混杂,成份不等,人员集中,管理不便

现小区内的住宅都是“商品房”,实行统一售房,住房已转化为商品,每套住房是有价的,随着经济的发展,人民群众的生活水平日益提高,自然要改善自身的生活条件,任何人只要有钱,付得起一定的房价,就可以买到相应价格的住房,这就造成了现有小区中的居民十分混杂,老少不一,各行各业的人都有,同时,加上现在的小区住宅楼,大多底层和二层都设置成商业网点,门面出租,住宅楼层高、层数多,人员进出随意,人员众多,过于集中,管理起来十分不便,发生险情时,难以组织,各自为阵,很容易造成慌乱,无法形成行之有效的安全疏散。

2.2 无统一化、系统化管理,物业机构职责不完善

现实的生活小区,普遍设立有物业管理公司,其目的是对小区进行统一化系统管理,确保小区生活有序规范和起到保障安全,出现险情及时处理,做好组织疏散等作用,但由于机构不健全,物业管理公司经费来源不足,职责仅限于收水电费、打扫卫生、看门、问人等形式上,加之招聘的工作人员大多是“皇亲国戚”,无业游民,素质不高,根本就没有消防管理的能力,更不用说管理好,组织好,同时,许多消防安全措施、管理制度、灭火预案、疏散预案等等必要的规章制度也不健全,不规范,甚至根本未予建立,另外,消防设施的维护保养是一笔数目不小的开支项目,经费无来源,致使所谓的物业管理公司,形成不了一个有效的管理体系,统一化、系统化管理也就是一句空话。

2.3 开发商只注重经济效益,忽视消防安全问题

贵阳市现有房地产开发公司近百家,在山多平地少的地理环境条件下,为充分地利用土地和空间资源赚钱,这些公司的开发商大多只注重经济效益,开发的各种小区的平面布局极不合理,普遍都是见缝插针,与各种办公楼、写字楼、商场已是紧密相邻,两者之间的防火间距严重不足或是根本就没有防火间距;其次,对于消防车道,大部分小区没有设置,即使小部分考虑设置了,宽度也过窄,消防车无法通过。另一方面,小区的建筑结构也达不到要求,安全出口、疏散通道、疏散楼梯间数量缺乏,安全条件差,在很大程度上不能保障有效的安全疏散。

由于开发商只注重眼前的自身的经济利益,对必要的消防基础设施未引起重视,该设置的室内、外消火栓、水泵接合器、消防水池、消防水箱等一系列配套的消防设施未予考虑,或是已设置的消防设施数量不足,规格不统一,器材不配套,质量低劣,并且尤其严重的是在各小区位处的地段市政给水管和进水管或天然水源不能满足消防用水量,给水管又大多为枝状,而进水管只有一条,且管径过小,满足不了水压要求,也就不能保障必要的消防用水量。

总而言之,由于城市发展普遍没有考虑城市消防规划,而政府又将现有的土地过多地出让给各开发商开发,各自为阵,导致政府无规划,各种小区、开发区如雨后春笋,而消防站、消防给水、消防通道等公共消防设施先天不足或纯属没有,这些问题集中起来造成了现有的小区普遍都存在着诸多先天性火灾隐患,如果不及时加以改善,解决实际问题,酿成大祸已是必然。

2.4 消防设施无人管理,定期维护、保养不到位,损坏、埋压、拆除、失效现象严重

由于各生活小区的管理形成不了统一化、系统化管理,多数小区居民楼室内消火栓、水带、水枪严重丢失、损坏,管理十分混乱,管理人员不负责任,对于现有的已设置的消防设施无人管理,无人问津,忽视了消防设施的存在,没有意识到消防设施在安全问题中的重要性,消防设施的定期维护、保养根本不到位,即使一年中偶尔检查一次,也是敷衍了事,走马观花,致使损坏、破损的消防设施得不到有效的维修,年久而失效;同时,由于开发商过多地考虑自身利益,注重经济效益,忽视安全,为了修建一些违章建筑,对消防设施大肆拆除、埋压,这就造成了消防设施根本起不到其应有的作用,一旦发生火灾,将会陷入“远水救不了近火”的尴尬局面。

2.5 现实小区物业管理公司、管理人员消防知识缺乏,灭火技能、组织疏散能力差,达不到要求

各小区的物业管理人员大多是社会上的无业青年,因此,根本未接受过正规化、系统化的教育、培训,对怎样做好消防安全工作知之甚少或根本不了解,消防是怎样一个概念也不清楚,头脑中不重视,加上自身又缺少学习,消防法律法规、消防安全知识严重缺乏,同时,未制定相应的灭火预案、疏散预案,平时不加强灭火技能的训练,对常用的消防装备使用方法未予掌握,也没有组织进行过必要的灭火、疏散演练,在火灾发生时,管理人员自身就慌乱了,形同一盘散沙,也就谈不上对初期火灾有效的扑救,控制不了火势,不能组织好居民群众进行有效的安全疏散,起不到协助消防部队扑灭火灾的作用。由于物业管理机构不完善,人员素质不高,灭火、组织疏散能力差,根本达不到做好安全保障,将财产损失降到最低程度的要求,致使现实小区物业管理承担不了保护财产和人民生命安全的需要,必须加以大力改进。

2.6 小区居民消防意识淡薄

在当今经济快速发展的社会,怎样做好消防工作,确保国家和人民生命财产安全,这是一个必须考虑的问题,现实发展的小区物业,由于其中的居民十分混杂,平时在居民中对消防安全的重要性宣传又少,对居民不进行必要的教育,因此,小区众多居民头脑中根本不重视安全,消防安全意识淡薄,法制观念不强,日常生活中,各种易燃装修、违章用电、用气、乱拉乱扯线路、随意堵塞消防通道、破坏消防设施等情况十分严重,各种火灾隐患及不安全因素随处可见,随时都有发生火灾的可能,因此,提高小区居民的消防安全意识,增强小区居民的法制观念是当前急需解决的问题,刻不容缓。

3 对策与措施

3.1 小区屋业必须纳入区域管理,形成统一化、系统化管理

现实中小区物业的消防安全工作,主要还是在于其中的管理人员,小区的物业管理公司必须发挥其应有的作用,这就要求小区物业的管理必须纳入区域管理,也就是说,与管理人员应签订责任状,定人定片区进行管理,同时,制定出相应的工作制度、安全管理制度、奖惩制度等等一系列人人应该遵守的规章制度,采取强硬的措施,约束管理人员做好安全工作,谁工作不负责,管理的片区出事故,就处理谁,反之,谁管理的片区安全工作做得好,就奖励谁,从而在众多管理人员的头脑中形成一种危机感,对消防安全工作引起重视,认真负责地抓好各自片区的安全管理工作,各负其职,将各种火灾隐患及不安全因素消灭在萌芽状态,在小区物业中形成有效的统一化、系统化管理,将发生火灾的可能性降到最低程度。

3.2 消防部门积极主动介入引导,充分发挥社会监督检查职能作用

作为国家一个确保消防安全的行政部门,消防部门应切实负起责任来,针对现实小区物业快速发展中存在的种种问题,要充分发挥其社会监督检查职能作用,加大检查力度,应定期定人对小区物业进行经常性监督检查,积极主动地介入,引导小区物业管理人员及时发现存在问题,提出整改意见,结合实际情况,督促其尽快加以改善、解决;同时,消防部门应积极地指导小区物业管理层制定相应的工作制度、安全管理措施,尤其是灭火预案、疏散预案,协助管理人员组织开展好必要的灭火、疏散演练,以便在发生险情时,能有条不紊地进行火灾扑救,安全疏散,使消防部门与小区物业管理有机地结合起来,只有这样,才能确保小区物业安全管理工作步入正轨,尽可能地减少火灾隐患、不安全因素的存在。

3.3 加大宣传、教育、培训力度,全面提高开发商、管理人员、居民的消防安全意识与法制观念

要想做好小区物业的安全管理工作,其中人的意识是关键,是首要因素,头脑中必须要有一个很强的消防安全意识与法制观念,因此,消防部门应经常深入小区中,大力宣传消防安全,使人民群众了解什么是消防,消防安全的重要性,在潜移默化中做到家家了解消防,人人注重安全,并且,消防部门还应针对开发商、管理人员定期举办相应的培训班,教育开发商在注重经济效益的同时,不能忽视消防安全,要让众多开发商在意识上认识到消防安全的重要性,安全是经济效益的保障,要想得到好的经济效益回报必须注重安全工作;组织管理人员进行必要的灭火技能训练,教授各种消防设施的使用方法,全面提高管理人员的综合素质,培养管理人员灭火、疏散能力;同时,给开发商、管理人员传达国家、地方政府有关的文件、政策,讲解相应的法律法规,消防知识及安全常识,力求使开发商、管理人员通过学习,对消防安全知识有所了解,掌握一定的灭火技能,从而有意识,有能力做好日常的安全管理工作。

另一方面,现实小区物业存在的种种火险隐患大多是人为因素造成的,因此,小区物业的管理层应针对各自小区的实际情况在小区内进行广泛的宣传,对广大居民进行教育,让居民了解一定的消防安全常识,增强居民的安全意识与法制观念,做到人人能自觉地注重安全,及时地消除一些可以避免的隐患。

3.4 消防部门应起好职能作用

积极促使政府按照《消防法》要求充分做好城市规划的先导作用,促使政府在出让给开发商开发的土地经营时,必须留有消防站建设用地,规划好消防供水、消防通道等问题,从根本上解决各开发区和小区现实消防存在问题,对各物业管理公司大力扶持培育,发展健全其职能,以保障社会和人民生命财产的安全。

这样,各级政府、消防部门、开发商、管理人员、小区居民各方面联系起来,各负其职,有机的统一结合,就能将各项消防安全管理工作落到实处。

以上是对现实小区物业的消防状况、存在问题及一些必要的对策和改进措施进行的论述,其目的是在于要促进小区物业能规范化、科学化发展,为国家的经济发展和人民群众安居乐业起到应有的作用。

参考文献

[1]朱力平主编.消防工程师手册.南京:南京大学出版社,2005:83-250.

8.小型小区物业管理软件的设计篇八

关键词：物业管理系统；住宅小区；现代化管理；数据库

中图分类号：TP311文献标识码：A 文章编号：1009-3044(2007)16-30921-02

The Design of Small Residential Quarters Property Management Software

LI Li1,GAO Feng2

(1.School of Information and Mechanical Electronics Engineering, Guangzhou University ,Guangzhou 510006,China；2.Work Office of Student Employment ,Taiyuan University of Science and Engineering, Taiyuan 030024,China)

Abstract:With the progress and development of scientific technology and the improvement of living standard, many residential quarters have emerged in the country. Residential quarters must have equitable management pattern. Property management has emerged in this condition. In a residential quarter, many things must be handled. If something is handled inequitably, the contradiction will produce. To solve this question, modernization management is used.A property management system is designed to satisfy the need. This system use computer to manage the residential quarter.

Key words:property management system; residential quarters; modernization management; Access database

1引言

随着科学技术的发展和人们生活水平的提高，目前在全国已有了很多的现代化住宅小区, 在这些住宅小区当中绝大部分都是商品房，消费者花很多的钱购买了商品房，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对小区的服务和管理提出了更高的要求，诸如对小区公共设施的配套和维修维护、水电的收费及停车场的收费等。作为一个现化化的住宅小区,就需要有与之相配套的管理模式，小区物业管理就是针对这一市场需要而应运而生的。由于小区管理所面临的事情很多，而且很杂，如果处理不好会造成业主与物管的对力，而且由于工作量大，如果依然使用传统人工的方式管理各种数据，由于其效率低、保密性差，而且时间一长，大量的文件和数据对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。因此为了更好地进行小区的物业管理，就需要引入现代化的管理方式，也就是用计算机来实现对小区物业的管理。[6]

如今随着科学技术的不断提高和计算机科学技术日渐成熟，计算机已进入了人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。如今利用计算机来实现小区物业管理系统在现代社会已成为最热门的行业，各种人性化的服务，使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复。当前已有很多大型的物业管理系统，但其内容多、操作复杂而且费用昂贵，这对于一些小型的小区来说并不适用，针对这一情况，设计了一个小型的小区物业管理系统。

2系统简介

为了采用现代化的管理模式来管理住宅小区，就要实现小区物业管理的自动化。由于该系统管理软件主要是为了使小区管理者更好更快地开展各项物业管理业务，所以根据小区的需求分析，主要实现以下几个功能。

（1）基本信息管理

为了更好地掌握本小区的各种信息（如业主的信息、楼房的信息等），就需要建立各种信息库，实现档案数据的计算机化管理，方便物业管理者对各种数据的查找。不过为了业主隐私安全，其中业主的信息内容应设置一定的查询权限，避免不法分子对业主造成不必要的人身和财产伤害。

（2）收费系统

为了更快更好地进行各项收费业务，对纳入小区收费管理的收费项目（如水费、电费、煤气费等）进行电子收费管理。另外也可实现停车场的收费功能、业主的设备维修费等。

（3）公共设施的管理

对小区内的公共设施进行登记、维修、管理。

（4）来客访问管理

对出入小区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、汇总、监督管理，可查询。

3 编程环境的选择

在该系统软件的设计中，采用了微软公司的Visual Basic 6.0应用程序开发工具。它是目前最为广泛的、易学易用的面向对象的开发工具。Visual Basic提供了大量的控件，这些控件可用于设计界面和实现各种功能，减少了编程的工作量，也简化了界面设计过程，从而有效的提高了应用程序的运行效率和可靠性[1]。同时，在该系统中由于需要大量的录入数据，所以需要用到数据库,在众多数据库中选择了Access数据库。Microsoft Access是当前最流行的关系型数据库管理系统之一，其基本的核心是Microsoft Jet数据引擎。数据库的访问和编程与在Visual Basic中访问数据库基本一样。Access提供了VB编程接口，可以为用户提供各种各样的编程功能。[2]

4 系统的设计

4.1 系统体系结构设计

本系统的运行界面如图1。

点击“进入”按钮即可进入本系统的操作界面。点击“结束”按钮即可退出本系统。在进入系统后，系统采用了模块化的设计方法，从而使整个管理系统实现结构化，如图2所示。

在“运行系统模块”中，主要实现系统的登录，从而保证整个系统的安全。在系统初始时，有两个默认的用户，系统管理员用户为Admin,普通访问者为Users,由程序设计人员手动添加到数据库中，它们的默认密码是11111111。Admin用户可以创建所用的信息，修改所有的信息，普通访问者只能查询而无法修改信息，而且业主信息普通用户无权限查询。如果需要对普通访问者进行管理，如修改、填加等，则使用Admin用户登陆；否则就用Users用户或者其它已经注册的普通访问者登陆。

图1 运行界面

图2 系统结构图

在“系统管理模块”中，主要实现物业管理的各项管理功能，如基本信息的录入、修改、查询等；各种收费的管理等。

在“退出系统模块”中，主要实现整个系统的结束功能。由于其功能简单，不做详细介绍。

4.2 系统管理模块的设计

该模块是整个系统的重点，在该模块中主要实现物业管理的各项管理功能，如基本信息的录入、修改、查询以及各种收费的管理等。操作界面如图3所示。

图3 系统操作界面

1）基本信息管理子模块

在该子模块中主要完成各种信息数据的录入、修改及查询等功能。由于它处理的全是数据，所以需要有数据库来完成。在界面中采用VB提供的Data控件和ADO Data控件来显示和操纵来自被连接数据库的记录数据。ADO Data控件与Data控件的用法相似，同样需要经过连接数据库和“绑定”两步操作。任何具有“DataSource”属性的控件都可以和ADO控件“绑定”，此外还可以将DataList、DataCombo和DataGrid等ActiveX控件与ADO Data控件“绑定” [5]。以业主信息为例，首先增加业主的基本信息，之后才能进行物业收费等处理。基本信息包括楼房信息、业主信息等。业主信息包括楼房编号、用户姓名、联系电话、户型等。下表是业主信息登记表的字段结构。

接下来介绍一下具体的操作界面，该界面主要完成业主信息的录入、修改等操作。

表1 业主信息表ll04.tif

图4业主信息的操作界面

当业主的信息录入后可对其进行查询、修改等操作，上图就是业主信息修改操作的界面，在该界面中各个信息栏与先前建立的数据库字段一一对应。其中“重新查找”功能是为了实现下一个要修改的业主信息内容。 “重新查找”按钮的触发事件如下：[4]

Private Sub Command3_Click()

Dim S As String

S = InputBox("请输入要修改数据的楼房编号或户主姓名", "修改", "*")

Data1.RecordSource = "select * from yhxx where 楼房编号='" + S + "' or用户姓名 like '" + S + "'"

Data1.Refresh

........

End Sub

2）收费子模块

在物业管理中最繁琐的就属收费问题，在该子模块中主要是水电收费和停车收费。水电收费项目表的信息包括楼房编号、用户姓名、抄表项目、收费单价、抄表日期、读表数等信息；停车收费统计的信息包括车主姓名、楼房编号、收费年限、收费金额等。

在水电收费模块中可以针对不同的收费项目进行查看等操作，操作界面如图5所示。

图5 水电收费界面

点击“结算”可以将所有应交的水电费等全部金额计算出来，同时打印清单。

在停车收费模块中可以实现停车场信息的查询、订车位、车位统计以及收费管理等功能。在停车收费管理中分两种情况，一种是小区业主的长期停放收费，一种是暂时性收费，对于长期停放收费需要预订车位，收费时要登记车位编号、车主姓名以及联系电话等信息，然后根据收费期限以及收费价格进行收费，如果车位编号已经被他人登记过了，则不能进行再预订。同样，跟水电收费一样,必须先进行结算之后才能添加收费记录。[3]

收费界面如图6所示。

图6 停车收费界面

对于暂时性收费根据制定的收费标准由保安进行收费。

3）公共设施管理子模块

该模块主要实现对小区内的公共设施如电梯、绿地、水池、电线等进行登记、维修和管理。

4）来客访问管理子模块

为了加强小区的安全管理，对出入小区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、汇总、监督管理，每天汇总一次，可进行查询。

5结束语

从以上的介绍及在某小区的实践可得出通过对小区物业实行计算机化管理，不仅克服了以前物业管理工作效率低，需要耗费大量人力、物力和财力的缺点，而且极大地方便了小区业主与物业管理者的沟通，促进了小区的和谐发展。不过由于经验有限，某些功能并不完善，希望在今后的实践中不断地加以完善。

参考文献:

[1]龚沛曾，等.Visual Basic程序设计简明教程[M]．北京：高等教育出版社,2003.

[2]张勇等．Visual Basic精彩编程百例[M]．北京：中国水利水电出版社,2002.