物业安保比武（精选7篇）
1.物业安保比武 篇一
一、关于物业服务企业安保义务的几个判例
案例一:在某小区内经常发生小偷入室行窃的案件, 小偷趁业主不在家, 通过电梯堂而皇之的走进业主家中进行行窃。后业主一纸诉状将小区的物业服务企业告上法庭, 认为物业服务企业没有履行安保义务, 小区内的监控系统遭到破坏, 而物业服务企业却怠于维修, 致使小区内多次发生盗窃事件而无法侦破, 给小区业主的人身安全和财产带来安全隐患。最终, 法院支持了原告的诉讼请求, 要求物业服务企业向原告赔偿部分损失。[1]
案例二:某居民购买了一套商品房, 本人出差后其妻子及儿子在家, 后不幸小区内发生入室抢劫杀人案, 其妻子和儿子在室内被杀害。破案后, 罪犯得到了刑法的处罚, 该居民向法院提起诉讼, 要求物业服务企业赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费;并向其赔礼道歉、置换房屋等。在该案中, 一二审法院对该案的判决存在不同的认识:一审法院经审理认为, 原告妻子和女儿的被害身亡, 系犯罪分子所为, 且原告在刑事附带民事诉讼中已经要求犯罪分子做了赔偿。原告与物业服务企业签订的物业服务合同合法有效, 但是物业服务企业尽到了一般的安保义务, 小区内的安保系统、监控系统、巡逻等均正常, 故一审法院判决驳回了原告的诉讼请求。原告上诉后, 二审法院却认为对于物业服务企业是否已经履行了安全保障义务应当由物业服务企业承担举证责任, 证明自己履行了安保义务。但物业服务企业无法提供小区的监控系统竣工验收合格的证明, 也无法提出小区保安人员当晚值班及小区铁门紧锁的有效证据, 因此认为物业服务企业未尽到安保义务, 应按照合同承担相应的违约责任。因此最终判决支持原告的部分诉讼请求, 但对精神损失等相关费用予以驳回。[2]
案例三:小区业主因在本小区内没有购买停车位, 因此进入小区后按照小区收取停车费的规则按时缴纳了小区停车费, 后由于小区内发生停车被盗事件, 自己的车辆被盗走, 于是向法院起诉, 以物业服务企业未尽到安保义务为由, 要求判决物业服务公司赔偿车辆被盗的损失, 最终法院支持了原告的诉讼请求。[3]
上述三个案例, 尤其是案例一与案例二, 性质相同、案情相似的两个案例, 案例一与案例二一审判决的结果却出现了不同。造成这种判决结果不同的主要原因是因为学界及司法实务界对安全保障义务的法律性质存在不同的看法。
二、有关物业服务企业安保义务性质的不同观点
第一种观点为“约定义务说”。该观点认为安保义务的来源为物业服务合同的约定, 是一种约定义务。约定义务说认为物业服务企业所负的安保义务是物业服务合同的附随义务, 因在物业服务合同中一般不会对安保的义务进行明文约定, 并不会对物业服务企业如何采取安保措施、如何保证业主的人身、财产安全作出明确的约定, 但为维护小区的公共安全及业主的正常生活, 根据诚实信用原则, 物业服务企业应当负担的一种义务。在物业服务企业所服务的小区范围内, 业主遭受外来的侵害致使自身的合法利益遭受损失, 而第三方无偿付能力或者找不到侵害人时, 为了平衡业主的利益损失, 故应当让物业服务企业承担一部分利益的损失。
第二种观点为“法定义务说”。[4]支持这种观点的学者认为, 依据有两个法条, 一是国务院2007年版《物业管理条例》第47条规定:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时, 物业管理企业在采取应急措施的同时, 应当及时向有关行政管理部门报告, 协助做好救助工作。”二是《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件若干问题的解释》 (以下简称《人身损害赔偿解释》) 第6条规定, “从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织, 未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害, 赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的, 人民法院应予支持。”虽然这两者使用的字眼不同, 前面使用的是“安全防范”的字眼, 而后者使用的则是“安全保障义务”的字眼, 但这并不影响安全保障义务是一种法定义务这一观点的成立, 只是后续承担的责任的轻重不同。
第三种观点认为, 安全保障义务不是附随义务, 也不是法定义务, 而是与侵权法中的因果过失的“注意义务”一样, 用来确定不作为责任中的过错的义务。[5]我国《侵权责任法》第6条规定行为人因为过错侵害他人民事权益的应当承担侵权责任, 这里规定的民事权益包含的范围非常广泛, 不仅包括人身权益还包括财产权益, 物业服务企业没有尽到安保注意义务, 说明物业服务企业对于小区内的安保保障存在一定的过错, 而由于过错给被侵权人即业主带来的损失, 应当由没有尽到注意义务的相关侵权人承担一定的侵权损害赔偿责任。
三种观点从表面上看来, 都有一定的依据且有一定的道理。但是, 笔者比较赞同“法定义务说”, 即安全保障义务是基于法律的规定而产生的。主要理由为:我国的法律、行政法规等对商品、服务经营者的安全保障义务做了明确的规定, 如《产品质量法》中要求产品的生产者、销售者对所销售的产品应承担严格的注意义务, 而我国的《合同法》却没有对此作出明确的列举和说明。此外, 《人身损害赔偿解释》) 第6条将安全保障义务写入条款中, 其法定义务的性质已无可争辩。另外, 《人身损害赔偿解释》第6条规定的安全保障义务的主体确定为从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织。物业服务企业也应属于其中, 原因如下:首先, 物业服务企业的营利性质是无可争议的, 物业服务企业通过提供物业服务保障公司正常运营并获得公司的盈利, 因此其属于前述条款中的经营者应当是没有争议的。虽然物业服务的某些事项具有一定的公益性质, 但这些公益事项都是物业服务企业的附带义务, 并非其主要义务。其次, 避免他人的人身、财产遭受损害是安全保障义务的主要目的所在。业主在物业小区内有遭受人身、财产损害的可能性, 而物业服务企业对小区物业有实际的控制力, 这种控制力与住宿、餐饮以及娱乐等经营者对其经营场所的控制力在性质上是一致的, 物业服务企业有必要对业主的人身和财产进行保障。因此, 安全保障义务应该属于法定义务的一种。
三、物业服务企业未尽到注意义务责任的承担
我们都清楚在物业管理中, 由于物业服务事项的专业性和复杂性, 往往一个物业管理过程中出现的问题不是单方面的原因造成的, 它可能牵涉到多方面的责任。因此在界定各方责任时, 不可将所有的责任归于物业服务企业, 即不能片面地认为, 只要业主的财产和人身在物业服务企业服务的范围内受到损失, 其就承担所有的法律责任。根据民法中的诚实信用及公平原则, 只要物业服务企业在管理活动中, 完全遵守了法律关于安保义务的相关规定, 是不应该承担法律责任的。
既然不能讲所有责任归责于物业服务企业, 那判断物业服务企业尽到安保义务的标准就成为一个重要的问题。笔者认为应从以下几个方面来判断:首先, 物业服务企业必须是根据2007年建设部修改后发布的《物业服务企业资质管理办法》所设立的企业, 必须具备该办法中物业服务企业设立所应具备的资质等级、人员、资产等, 尤其是是否具备合格的安保人员和安保设施;其次看物业服务企业内部的管理制度是否完善, 管理流程是否规范, 尤其是安保的流程和制度;再次看物业服务企业中的安保人员是否按照企业的规定合理使用了安保设备, 遵守安保制度等。如果物业服务企业完全达到上述要求, 就表明其尽到了安保义务。由于在现实中, 刑事案件的发生具有偶然性、突发性等特征, 举例来说, 业主晚上在睡觉时, 即便做好了很完善的防盗措施, 都存在盗贼入室盗窃的现象, 业主的管辖范围还只有几十或者几百平方米;而试想, 几个安保人员, 要对几万甚至几十万平方米的小区全方位的监控, 做到完美无瑕, 是否太过于苛刻了, 这样也违反了公平原则。案例一和案例二法院的终审判决表明, 正是由于物业服务公司没有尽到注意义务, 导致了侵权行为的发生, 因此应承担相应的赔偿责任。但是, 当侵权行为是由第三人介入导致的, 笔者认为物业服务企业应当承担的仅仅是一种补充责任, 而主要的侵权责任则由第三者承担。只有在加害人无法确定的情况, 物业服务企业才承担主要的法律责任。
摘要：安保义务是物业服务过程中的一项重要职责, 一般应遵循注意义务, 即物业服务企业只要履行了安排安保人员及时检查、按时巡逻, 发现突发事件及时向政府机关报告等义务, 就不应当承担相应的责任;如果没有尽到合理的注意义务, 消极对待安保义务, 就应当承担安保责任。
关键词：安全保障义务,法定义务,责任
参考文献
[1]许步国.物业管理法研究[M].北京:中国民主法制出版社, 2006:172-173.
[2]陈枫, 王克非.物业管理[M].北京:北京大学出版社, 2007:334.
[3]黄建文.物业管理中的几个法律问题探讨[J].科学·经济·社会, 2002, 04:72-76.
[4]杨丽艳.对小区物业服务安全保障义务的法律思考[J].理论月刊, 2011, 06:129-131.
2.物业公司安保部职责 篇二
1、熟悉管辖区域内物业基本情况、办公场所、机动车数量、消防设施设备的基本情况。
2、负责制定适合本辖区保安管理办法及制度。
3、组织召开保安工作会议，及时传达公司通知及管理要求。
4、定期检查本辖区消防、保安执勤工作情况，发现问题及时处理并做好管理日志。
5、加强与业主沟通和联系，建立广泛的群众基础。
6、负责处理辖区内治安、车辆、消防、装修等事项的处理。
物业公司安保部职责2
1.在物业经理的领导下，全面主持消防、安保等各项工作;
2.负责指导、监督外包物业公司全面开展广场的安全防范工作;
3.协调公安机关、消防队等职能部门处理相关的安全案件、火灾事故等事项;
4.负责制定物业版块工作目标、工作计划和实施方案，并监督检查落实情况;
5.负责检查监督物业外包公司的各项工作，发现问题提出整改意见，并检查落实情况;
6.负责本部门治安、消防等各类文件管理;
7.完成上级领导交办的其它事项。
物业公司安保部职责31、根据相关规定，做好防火、防盗、防事故等工作，保障小区利益;
2、严格按照制度，防止未经许可的人员、车辆、物资擅自进入区域，维护小区的治安秩序;
3、负责做好货物进出的登记查验、车辆进出指挥有序停放;
4、及时处理区域内发生的各种突发事件并及时报告;
5、树立崭新安防人员风貌、展现公司窗口，做好门卫室及周围卫生保洁工作，维护公司形象;
6、完成领导安排的其它临时性任务。
物业公司安保部职责4
1.监督项目内部及公共区域的日常巡查工作;
2.负责二次装修申请的初次审批工作;
3.协助上司监管项目安保、清洁、绿化、车场等的工作;
4.负责受理租户投诉，组织租户意见征询活动，定期了解租户对管理处各项服务的意见及建议;
5.负责做好物业部与管理处其它部门之间的沟通及协调工作;
6.协助相关部门做好现场保安保洁人员的安排和培训工作。
7.完成上级领导临时交办的其它工作。
物业公司安保部职责51、定期检查各项目安全制度、安全措施的贯彻落实情况，发现问题及时提出整改措施;
2、做好培训计划并监督执行，针对各项目员工进行防盗、防火等方面的培训，定期进行考核;
3、完成领导交办的其它任务。
物业公司安保部职责61、负责区域内的安全巡逻，公司日常的保安工作;
2、服务区域车辆管理、停车场公共秩序管理等;
3、突发事件处理：负责纠纷、盗窃等，领导交待的其他事宜。
4、服从公司的管理，听众领导的指挥;
5、积极完成上级交办的其他临时性工作。
物业公司安保部职责71、全面负责区域内的消防、保安工作，对消防设施、监控设施定期维护;
2、建立完备的保安制度，严格执行，确保正常安全的办公秩序;
3、建立健全队员值班、考勤和请销假制度，并负责对本队队员岗位考评工作，每月定期向项目经理汇报;
4、负责组织本队队员学习政治和业务知识，及时贯彻落实项目的各项指示精神，认真研究落实各项工作要求，带领队员积极做好项目的安全防范工作;
3.物业安保部工作职责 篇三
1、熟悉管辖区域内物业基本情况、办公场所、机动车基本数量、消防设施设备的基本情况;
2、负责制定适合本辖区安保管理办法及制度，负责辖区内安保工作;
3、定期检查本辖区消防、安保执勤工作情况，发现问题及时处理并做好管理日志;
4、制定培训计划，负责督促部门员工的岗位培训与绩效考核工作。
物业安保部工作职责2
1.负责各类事故(含防火、防盗、防治安案件、防自然灾害等)的检查和处理，以及各类安防、消防设施设备的检查和登记
2.在执勤过程中发生突发事件，应严格按照突发事件预案的处理程序处理，并报告物业主任和做好记录
3.对于打赤膊、带宠物、酗酒、乞讨、推销、无人照看的小孩、精神病人、携带宠物以及未经批准的摄影、摄像等谢绝进入写字楼的人员如有，应视情况予以解释、劝说，切不可出言不逊
4.制止单车、轮滑、机动车等进入写字楼区域
5.对需下班跟进处理的事件，在交接记录上记清楚
6.有效维护写字楼内治安、消防、秩序安全工作，确保写字楼内正常营业秩序，消除各类安全隐患
7.对破坏公共配套设施行为进行制止、取证等
8.规范、制止不文明行为(如乱扔垃圾、吐痰行为等)
物业安保部工作职责3
1.在物业经理的领导下，全面主持消防、安保等各项工作;
2.负责指导、监督外包物业公司全面开展广场的安全防范工作;
3.协调公安机关、消防队等职能部门处理相关的安全案件、火灾事故等事项;
4.负责制定物业版块工作目标、工作计划和实施方案，并监督检查落实情况;
5.负责检查监督物业外包公司的各项工作，发现问题提出整改意见，并检查落实情况;
6.负责本部门治安、消防等各类文件管理;
7.完成上级领导交办的其它事项。
物业安保部工作职责41、自觉遵守企业各项规章制度;
2、完成日常的巡视、安防等工作;
3、完成领导交办的各项工作。
物业安保部工作职责5
(1)负责出入口日常管理
(2)负责人员进出登记
(3)负责园区安全消防日常巡查
(4)负责协助各部门工作开展
物业安保部工作职责6
1.消防管理
___人员出入口管理
___车辆进出管理
4.装修管理
5.突发事件预防及处理
___日常客户服务
物业安保部工作职责71、协助总经理处理日常事务，配合总经理抓好公司的经营、管理、全力做好分管工作。
2、按照总经理所确定的工作目标和要求，协调各部门之间的关系，检查督促各部门贯彻执行。
3、负责南京地区项目管理，并指导监督分公司工作。
4、定期组织、收集、分析综合各项业务工作，制定公司全年发展计划。
5、建立各项目健全的各项规章制度并监督执行。
6、负责公司外界业务往来同时做好上级主管部门的协调工作。
4.山水物业安保部年终总结 篇四
二０一0年是山水物业公司体制改革突破发展的一年，公司布置了各个部门，把部门责任落实到了各负责人；其中就有安保部，它直属总经理的领导，开展日常安全保卫工作，今年十月份还积极参加新华都山水御园前期物业介入，配合开发公司工作，为公司的发展尽职尽责。
一、规范入职培训，提高保安服务质量
安保队员流动频繁是物管企业的特征之一。今年，山水物业安保队员累计流动32人次，具体为：
山水华庭安保队员流动5人次，新聘安保队员1人、车辆协管员人；
山水御园安保队员流动20人次，新聘安保队员8人，组建了接待组共计5人；
水印林语安保队员流动7人次，新聘安保队员8人。
为了不降低安保服务质量，安保部根据公司培训要点，认真制定入职培训计划，精心组织入职培训。为了把好入职培训关，部门主管、班长、骨干择优施教，充分发挥刘明奇、庄浩、张鈡铧等小教员的作用，采用请进来、走出去等多种方式因人施教。如公司领导组织各部门到杭州、上海等高档楼盘参观学习，二、细化岗位职责，签订岗位责任书
在总经理办公室统一安排下，安保部梳理了每个安保岗位的工作内容、工作标准、工作纪律及检查方法，并与员工讨论，统一认识后，使每个岗位的安保员都熟悉本岗位工作职责，懂得不履行职责，违反工作纪律会受到怎样的惩处，今年共调整不称职班长1名，辞退违纪员工数名。一级监督一级，有力保障山水物业安保队伍的工作。
三、强化安全管理，创建平安、文明小区
安保部编制40人，负责山水华庭、山水御园、水印林语、新山水御园四个小区的安全。如：山水华庭分编8人，监控室和门岗设一个固定岗位，另设一个巡护岗位，巡护力量明显偏少。为缓解这一矛盾，安保部根据主楼相对稳定的实际，把工作重点放在小区周围，做好安全防范工作。
今年，由公司总经办牵头，富阳消防大队为指导，安保部组织四个小区的安保员在水印林语进行消火栓操作、灭火演练，通过有效的训练，提高安保队伍整体应急处置能力。另还组织了一支应急小分队，其作用是应急各小区突发事件，防止事件扩大。自组建以来共出勤、备勤7次。
在十二月份，山水御园安保员叶世吉、丁宗洪、何龙三名队员在巡逻时分别抓获了偷盗工地设备（施工电缆、“工”字钢槽等）嫌疑人，有效阻止偷盗事件，挽回了房产公司经济损失。
四、2011年工作思路
1、推行岗位职责制，提高安保员文明用语、礼仪礼节，全面提升服务质量。明年山水御园将要交付，业主会陆续开始装修，在此期间，阻止部分业主违章装修是安保队员重中之重，大部分业
主会阻拦、辱骂安保队员；如果安保员没有全面落实自身修养这一方面，会形响物业公司的形象。因此推行岗位职责制，提高安保员文明用语、礼仪礼节势在必行。
2、加强与业主的沟通，创建和谐、温馨家园。熟悉业主和使用人的基本情况，个别安保员缺乏对业主和使用人的了解，对业主和使用人少了招呼声、问候声，会使部分业主认为物业公司的安保员素质有待提高，我们同样感觉到这一点。中园是礼仪之邦，加之物业公司的服务性质，要求我们要主动和业主沟通。要服务好业主，首先要了解业主。明年交付以后，大部分业要进场装修，在装修期间，会有很多和业主接触的机会，业主也需要我们的帮助和服务，要充分把握机会，对业主加深了解。安保员遇到业主上班或下班等，方便招呼和问候，迅速养成尊重业主的良好风气。
3、加强骨干队伍建设，保持安保队伍稳定。打破班长终身制，每半年述职一次，班长工作是否称职，由队员说了算。为了增加班长评议的透明度，班长每个班工作轮流互换，让每个队员都了解每个班长的工作，使得班长评议更加公开、公平，一个班长的述职报告在本班不能通过，就由该班重新推举班长后，报总经理审批。
4、规范安保员在职培训，不断提高安保员的业务素质。结合实际工作中的典型案，认真制定月度培训计划，精心组织培训。旨在通过员工培训制度化的手段，提高业务技能，以达到更好地为业主提供服务的目的。
5、做好安全保卫工作，是安保部的主要工作职责。安全就是效益，安保部作为安全职能部门，要围绕安全做文章，每项工作都必须扎扎实实。加强小区安全管理，及时消除安全隐患。
山水物业安保部
5.物业安保岗位职责范本 篇五
2、制定保安部排班表，监管保安部员工的出勤情况;
3、对大厦环境及公共设施检查，排除安全隐患，留意发现内部管理存在的问题，及时向项目负责人反映，经常检讨和改善部门工作;
4、负责本部门与管理处其他部门之间的工作协调;
5、定期与分局保安委员会、街道派出所进行工作联络，做好社区治安联防工作;
6、定期执行大厦消防管理工作，定期协同工程部检查大厦之消防设备，确保正常运作，组织安排大厦定期防火疏散演练;
7、召集部门工作会议，安排部门之岗位培训课程，重视与下属员工之思想沟通，做好激励工作;
8、定期向总物业经理呈交工作报告、建议与检讨，贯彻执行上级领导布置的各项工作任务;
9、检查保安员大厦巡视情况、消防检查工作、巡楼记录情况;
6.物业安保比武 篇六
2017年即将结束，又要迎来新的一年。值此辞旧迎新之际对今年工作进行汇总。这一年是街区建设及发展的一年，也是安保中队不断学习进步的一年。今年年初安保中队在岗人员12名，仅负责S2街的日常安保，截止本月以发展为在岗员工36人，负责S1、S2、S3、MALL的全面监管，管理面积从1.19万平方扩大至近12.5万平方。涵盖安保、消防、车场三个职能部门，安保员、消防监控员、安防监控、引导员等四个工种，包括安保、消防、监控、装修管理、车场管理等各个岗位。现从以下几方面对2017年的工作进行总结，并查找不足，取长补短，为新的一年创造更好成绩打下基础。
一、完善安全体系，落实管理制度
在前期的管理中，因招商需要在街区日常监管中并未对商户设置过多要求。今年5月份以来街区进入试营业，客流量逐渐增多。如何对车辆及人员进行管理，考验着我们街区的管理品质。为了给顾客提供更好服务，不断加快接收进程，4月份对3A进行接收，7月1日对3B进行接收，8月1日对S1进行接收。特别是7月15日街区地下停车场南侧区域进行开放，获得商户的肯定和好评。迄今地库已停放车辆2700余辆，多次发现顾客车门未关、未熄火、事件，并及时电话通知。为加强街区安全及管理协调工程维修对街区防火门进行加锁，保障街区夜间安全。定时对商户门、锁进行大排查，查找隐患，使安保中队所辖全年无一起偷、盗事件发生。对车辆进入严格要求，无关车辆引导至地库；早晚商户下班出入进行管控；物品摆放协调相关部门指导；商户装修（水泥、建筑垃圾、扬尘污染等）进行防护等等。截至2017年12月15日管理街区入住商户193家（含撤场），全年增加178家。在管理的初期，给商户上货、出入、宣传带来了影响，遭到抵触。队员张子龙遭到商户谩骂，宋金峰遭到商户威胁。但全体员工顶着压力努力解释沟通，班长、队长以至部门领导全体参与，但仍本着服务的宗旨坚持原则，积极出谋划策。对受影响的商户重新规划送货线路，协调营运、企划商户经营提供便利。经过大家的努力，不仅街区面貌比以前焕然一新，更保障了街区正常运营秩序。
我们的街区是一个有特色的风情街，独特开放的购物环境给顾客耳目一新的感觉。但街区出入口多，业态及布局复杂，人员流动性大的特点也给安保工作带来挑战。怎样预防公司及商户财产不受侵害，是我们不断学习和改进的目标。针对以上在本年内安保中队上下，集思广益并不断调整街区安防方案，积极协调地产公司，使监控设备在交接前投入使用。自6月1日安排安防监控人员值守后，管理设备电视墙、录像机、终端探头、交换机等四类600多部。使街区管控手段从最初的每天安排单人巡查，到主街区与弗拉明戈广场交接后安排人员值守，再到现在监控员与机动岗、固定岗联动。安防监控室的投入使用，通过街区509部摄像头联动。并为执勤队员增添岗亭、电暖扇、净水机等设备，大大提升了工作效率。经过实践最终建立了以“监控全面覆盖，重点岗位辐射，机动迅速反应”的安防思路，强化日常巡检和夜间巡查，并配备了防刺背心、执法记录仪、T形棍、橡胶棒等安防设备对不法分子形成震慑。今年以来先后处理施工队堵门堵路、跳广场舞、售楼部卖房纠纷、顾客酒后闹事等问题，均及时反应按照相应对策处理。保证了街区的正常营业秩序，确保全年无重大刑事案件发生。
安保中队是物业部，也是我们公司人员最多的部门。大家从五湖四海汇聚在一起，难免会遇到各种各样的问题。如何使员工感到公司大家庭的温暖，人性化管理是工作中不可缺少的。但人员不断增多，想法也各不相同，一味的人性化只能发展为人情化。无规矩不成方圆，人性化的管理需要制度的准绳去约束。17年春节过后面临的首要问题是没有一个普遍、通用性的管理制度去约束。每个队员对制度有自己的见解，每个班长又有自己的约束标准。不仅给员工的工作带来困扰，也给管理工作带来不便。针对这种情况，通过组织各班长与老员工座谈，逐条讨论先后制定颁布了《安保中队日常管理制度》、《安保中队交接班制度》、《安保中队岗位职责》、《安保中队新员工培训制度》等十余项管理办法。并针对特殊岗位安防、消防监控制定相应的规章制度。为员工工作提供准绳，为班队长管理提供标准。
二、狠抓消防管理，提高业务技能
消防工作是商业公司安保工作的重中之重。目前街区内消防工作主要分为两个方面，一是设施设备管理。因为工程原因设备未完全移交，管理起来多有不便。加上商户进场装修消防改造，及辖区相关职能部门的检查。为了对街区消防设施设备进行有效管理，为生产经营提供消防保障。按照部门领导指示，10月22日安保中队组织消防监控人员上岗。现有消防操作人员6人。提前介入管理消防设备，并负责沟通协调消防工作。目前操作设备主机两台，水泵6台。对街区消火栓系统793个点位、喷淋4950个、手动报警按钮554个点位、声光警报器569个点、光电感烟探测器1109个点位以及街区49个防火分区信号闸阀，水流指示器等设备及点位进行日常及维护。并对消防监控人员进行专项培训，每月组织业务考试一次，并不定时进行抽查。建立消防安全小组，组长物业经理郭振亚，副组长，代明雨、王海涛，明确消防管理责任人。
街区的日常经营生活的主体是商户，同样消防工作的开展也离不开商户。大部分商户没有入住商业街区经验，对物业及营运监管存在一定的误解。加上商户营业时间不统一，消防意识淡薄。在最初的一段时间里街区消防工作很难开展。进不去门，说不上话，面对这种情况，通过沟通商户、组织119消防演练、邀请消防人员现场指导等方法提高商户消防意识。巡查队员不怕没好脸，不怕没好话，坚持原则不动摇。从入场准备灭火器，到日常设施检查，再到每月进行消防安全大检查。采用循序渐进的工作方式使商户主动配合我们进行消防检查及设施维护。
至今已监管入场装修110家，验收商户47家。组织安全大检查3次，下达各类安全整改通知152份。并对已经验收商户签订消防责任书57份，建立灭火器、消火栓及各设备设施档案。保证了街区无重大安全隐患。
三、严格装修监管，提高服务水平
随着街区招商形式变好，进场商户越来越多。不可避免的出现了一些问题，如施工监管不能及时；隐蔽工程施工无法查验；施工人员偷工减料等。最终因施工人员装修要求不严格导致存在消防或安全隐患，不能顺利验收。如商户麻辣烫、灡末在施工中，因为施工人员贪图便宜敷设电路时并未使用要求的阻燃线，前一天的检查中商户还未敷设，但第二天工程已经进行大半。在这种情况下，让商户返工重装耗费时间、金钱；给予通过违反相关规定，并留下隐患。长此以往成为矛盾的爆发点。为解决这个问题在物业部领导的带领下，成立以物业经理为首，安保、维修负责人为主，专人负责的装修监管小组。从商户入场把好关，做到消防设备不到位，不送电；装修规则不明白，不送电。装修审图时多说好话，多沟通，对施工问题查漏补缺，进场施工后对商户反映的问题及时反馈、处理。将每天的一次巡查变为每天两次，每天监管人员走路里程近7公里。深入到施工现场了解商户所想所需。并对审图、验收明确时间点，不拖，不推。小组内上至部门主要领导，下至员工每天自工作十小时以上，确保当天问题当天处理。并梳理了商户审图意见、进场商户登记、装修管理规范、违规处理、验收意见、退场验收等一系列流程。使商户等待时间和装修安全隐患明显减少。
四、保证应急效率，提升处置能力
我们的街区综合性商业街区，内部结构比较复杂，面积大，经营也太种类多，范围广，商户室内并且有大量用电设备，仪器。也是人员密集的公共场所，一旦发生各种火灾事故和突发事件，人员的疏散工作十分重要，建立快速人员应急疏散程序非常必要。安保中队成立了安全应急小组。设置火警、意外伤害、突发疾病、打架斗殴、匪警、等应急预案。并建立应急事件操作流程。不定时，不定点进行拉练，其中火警应急30次，突发疾病15次，意外伤害10次。要求突发情况三分钟到场，并在培训中重点学习处置方法，总结处置事件进行讨论。特别是对八局生活区着火、品客茶饮电缆线起火进行及时扑救，对12月顾客醉酒闹事攻击队员一事迅速反应，将其制服，扭送派出所。正是通过应急体系的建立，才能提高对突发情况的应急响应和救援能力，达到快速、及时、有效的应对突发事件。
五、加强团队建设，提升服务品质
团队的建设离不开人，品质的提升也离不开人。只有抓好员工的思想，素质，才能是员工真正懂得服务的目的。今年上半年商户黑鱼锅装修时，每天和我们的队员都会发生大大小小的冲突。为什么总是我们和商户发生矛盾呢？商户真的是那么不好沟通吗？通过一段时间的观察最终发现，是我们出了问题。商户来到我们这里购买的是什么？不只是物品，更是服务与尊重。但我们的一些队员，特别是新入职队员，对街区各种理念不了解以及语言能力差。造成了一张口就引起矛盾。我们首先提出“将心比心”的口号，换位思考。以日三醒吾身为目标，谨言慎行。
建立学习机制，各班开展班前会、班后会、周例会加强学习力度，扭转人员思想观念。全年组织周例会52次，培训16次，会操6次。使队员整体面貌较去年有很大提高。
俗话说的好，火车跑的快，全靠车头带。通过班长及业务骨干队员的带动，在团队内部形成正确的工作学习风气。把着力点放到各班长身上。从落实每周例会内容，利用会仪及空闲时间与各班长交流并详细剖解正反案例，为他们贯彻正确的服务及团队发展理念知识，全面的引导并提升他们的服务技能。以点带面，以班长去带队员。要求所有主管领导每月组织谈心，并确定业务骨干队员重点培养。并通过开展运动会、参加公司活动、组织聚餐等形式，提高队员凝聚力。使队员上班愿意，非因急事离职人员大幅减少。
以上几点是对今年工作的一些总结，虽取得了一些成绩，但也有很多不足。对于不足要勇敢面对。
一、队员及领导组织管理水平有待提升，表现为骨干人员文化修养、专业知识和管理能力等综合素质高低不
一、参差不起，工作安排和制定的管理规范尚未全部落实，保安部将针对问题加强教育培训。
二、服务质量尚需优化和提高：从多次检查和商户反映中发现，各个岗位队员的服务质量，横向比较有高有低，纵向比较有优有差，将强化管理达到白天与夜晚、平时与周末、领导在与不在的一个样的服务标准。
三、个别岗位保安员仪容仪表不整齐、礼节礼貌不生动、服务不周到、处理应变不灵活，这些问题严重影响着整体的服务质量。
以上为我个人对工作的一些看法，如有不到之处请领导指正。回顾以往，展望未来，新的一年里期盼在部门领导及大家的共同努力下，安保中队各项工作取得更大成绩，街区的发展更加辉煌。
7.物业安保部工作总结 篇七
1．人员变动情况：保安部原编制共计12人(经理1人，主管1人，领班1人，保安员9人)，为加强夜间管理力度和内勤事务的管理，经公司领导批准，2月份入职两名内保；7月份入职一名文员。本保安部先后有6名内保离职。因工作需要，本有4名内保调至世宁大厦保安部，先后又有内保8人入职。现保安部人员共计15人，并顺利完成了部门内离职及入职人员的交接和培训工作。
2． 保安部除每月定期召开部门全体会和领班会各1次之外，每月还对车场管理员、外保进行1次业务培训。4月份进行了1次全体内、外保参加的消防水泵原理的现场讲解培训；9月份对全体内、外保进行了2次质量管理程序文件的培训；11月份对全体内、外保进行了1次应对突发事件(火警、停电、跑水)程序的培训。
3． XX，公司开始做三标一体质量体系认证工作，保安部按管理公司要求认真落实贯标工作，在三次内审中，保安部对出现的不合格项认真分析，查找原因，从第一次内审的14个不合格项、第二次的3个不合格项直至第三次的1个不合格项，彻底进行了整改，并落实到工作中和每位员工，保安部力争顺利通过内审和外审工作。
4． XX保安部已将全部整层客户单元的使用区域“防火安全协议书”全部签定完成。并完成大厦内所有客户档案的存档工作。
5． 全面完善大厦内及停车场108个监控点和巡更系统的安装调试工作，并投入正常使用。
6．保安部在“非典”期间，按照公司和管理处指示严格控制大厦进出人员，并做好进入大厦人员测量体温、检查客户卡、来访人员登记等工作，确保大厦内无一例非典、疑似人员，有效保障了大厦正常运行和工作秩序。
7．保安部对各公司的消防封存钥匙工作已完成，共有封存钥匙276把，门禁卡13张。
8．完成XX年施工现场管理和检查工作，处理施工队各类违章49起，全年办理违约金5500元，全面保证了二装施工期间的治安、防火工作，没有发生一起治安、冒烟事件。
9．XX年保安部办理施工人员出入证512个，办理临时出入证3052人次，严格落实好施工人员及搬家送货等外来人员凭证进出大厦的管控工作。
10．本特别事件记录共78起，保安部完成各类特别事件的取证、填写和处理及上报工作，并且将涉及其它部门的特别事件抄送给有关部门，做好内部及各部门的协调工作。
11．本共登记捡拾物品55起，其中认领30起，25起无人认领，保安部完成捡拾物品的登记、封存、保管、认领的各项工作。
12．本保安部在巡视中发现推销人员69起，对推销人员进行教育及登记并让其写出保证书，承诺不再来大厦进行推销。有效的保证了各单元客户的正常工作秩序。
13．本共协助各种会议活动53次，全面保障了会议的正常有序召开；其中10月13日保安部为保障世宁大厦开业而召开的庆典活动，共出动保安人员30余人，圆满顺利的保证了庆典活动的召开。
14．本规范了保安部对讲机使用的信道及编号工作，保障了各部门之间的正常通讯互不干扰和部门内通讯的规范化，严格落实谁使用谁负责的交接制度。
15．本保安部严格落实好清运施工垃圾的监督管理工作，共监督清运建筑垃圾224车。
16．保安部完成了《保安部运行手册》的编制工作，并且专门安排培训，传达至每一位员工。
17．本保安部参加了“花园路综合办”的各种安全会议4次，并且对本部门员工传达了各次会议的相关内容。
二、消防管理工作
1． 消防系统的设备、设施(消防主机、喷淋、烟感、温感、插孔电话、手报、防火卷帘门、消防广播，声光报警等)的安装和改造已全面完成，并正常运行使用。
2．本消防主机报警统计：火警1869次，动作860次，故障208次，所报火警全部核实均为误报，动作与故障已全部排除，确保消防主机的正常运行，达到零故障。
3．本完成大厦各公共区域和重点部位的灭火器配备工作，各类灭火器共配备239具，其中4公斤干粉灭火器配备213具、二氧化碳灭火器22具、干粉手推车4具，并对大厦内需要年检的灭火器150具进行了年检，保证了大厦内所有灭火器材均处在良好状态。
4．完成大厦各层消防安全疏散指示图(共贴出80份)标识的张贴工作，完成各层消防栓箱粘贴封条和灭火器箱的警示标语工作，共贴消火栓封条580张。
5.本完成客户入住前和退租的烟感及喷淋的测试和检查工作。
6．本保安部完成对新入职及老员工的消防常识及技能的培训和考核工作。
7．保安部为加强楼内客户及内部员工的防火意识，举办了第一届“11·9”消防安全宣传周活动，组织工程部、客服部及15层北控捷通公司人员联合举行初级火灾灭火演习，得到客户对大厦整体消防工作的认可。
8．在消防安全宣传周期间，保安部向客户发放“消防安全常识”宣传单1825份，对物业管理处各部门员工(106人)进行了消防常识考试(60分及格)，并对保安部54人进行跑楼测试(5分钟合格)，考试和测试均为合格。
9．本保安部为了更好的掌握全楼烟感状况，因此对全楼烟感进行一次统计，红外线对射2个，光电烟感949个，差定温感255个，三项共计：1206个，并计划在明年1月份进行逐一测试工作，确保各设备在良好的运行状态下。
10．为了使各部门人员更好的了解消防工作的重要性，保安部对各部门人员进行了消防常识的培训，并组织了各部门人员对使用干粉灭火器的实操培训。
11．XX保安部组织了内部员工进行抛水带及穿防火服的训练3次，使保安了解和掌握消防器材的使用。
12．保安部每月落实完成录像机的维护保养工作，每月定期进行二次清洗磁头的工作，保障了7台录像机的正常录制。
13．XX保安部完成了元旦、春节、“五·一”、“十·一”节假日之前对各客户单元及内部重点部位的消防安全检查和配备灭火器的监督检查工作，及时发现消防隐患并监督整改，有效的保障了大厦客户的利益和安全，现各租户单元内的消防隐患已全部整改完毕。