图书包销协议

图书包销协议（通用6篇）

1.图书包销协议 篇一

包销合同

甲方：

身份证号码：

乙方：

身份证号码：

甲方乙方，通过友好协商，订立包销合同如下：

1．甲方指定乙方为甲方在国内销售其。

2．包销数量：在包销期限内，乙方负责推销的甲方进口的。

3．在包销期内，乙方要保证甲方的销路，如果进口木材脱销或者停留难销所产生的损失由乙方承担。

4．在包销地区内，甲方给乙方所有国内的销售底价，乙方基于该销售底价的基础加自己的利润作为佣金，如果和销售底价同价甲方也要确保5元每方作为甲方包销的佣金做保底。

5．乙方要了解市场的需求情况和销售情况并反映给甲方。

6．本合同必须严格信守，任何一方发生违约情况，另一方有权要求赔偿损失，必要时可提出中止合同。

7．本合同有效期为2年，期满前3个月，双方应协商决定其终止或延长。

8．合同执行期间，双方如有争议，应本着友好精神协商解决。如不能协商解决时，可提请中国国际贸易促进委员会仲裁委员会，按该会仲裁程序暂行规则在北京仲裁。决裁是终局的，对双方都有约束力。

9．本合同一式二份，甲乙双方各执一份。

甲方：乙方：

年 月 日年 月 日

2.白酒包销协议书 篇二

甲方：河北泥坑酒业有限责任公司

乙方：邢台中天酒业有限公司

根据《中华人民共和国合同法》，甲乙双方本着诚信、互惠互利、共同发展的原则，就合作销售甲方白酒事宜，达成如下协议：

一、双方关系、销售产品种类及销售市场区域范围

1、甲乙双方确定的合作方式为酒水包销形式。即甲方提供酒水、生产以及灌装服务，乙方提供包装物料并自行进行市场运作。

2、包销产品的副品牌名称由乙方自行拟定，但不得与甲方现有副品牌名称重复，有与国家商标法规冲突的，由乙方自行解决。

3、乙方包销产品的销售区域为邢台市区，如条件成熟、有必要扩大销售区域，乙方必须另行提出书面申请，并征得甲方签字同意。

4、甲乙双方赋税自理。

二、产品价格和付款方式

1、乙方包销产品价格分为两个档次：甲款价格为元/500ml, 乙款价格为元/500ml。为保证酒水质量，在酒样定型后，甲方每款酒水提供1瓶样品，交由乙方封存。

2、在双方确定的酒水价格基础上，乙方可根据市场情况，确定批发和零售价格，并报请甲方处备案。

3、乙方根据要货计划，将酒水货款预先打至甲方帐户，甲方确定款项到账后，两日内安排生产事宜。

4、为支持乙方开发市场，甲方承诺乙方甲款产品前20000箱（计120000瓶），乙款产品前10000箱（计60000瓶），酒水按照标准价格的80%执行。

三、仓储以及运输

1、乙方定制的各类包装物料，甲方有义务代为保管。在甲方保管期间出现的包装物料受损、丢失等情况的，甲方负责按原价赔偿乙方。

2、乙方产品生产完毕后，乙方在三日内必须及时运走。在三日保存期内，乙方产品出现破损、丢失等现象的，由甲方负责赔偿。三日保存期外发生的一切丢失、破损现象的，甲方概不负责。

3、运输方式为乙方自行提货。提货地点为甲方仓库。

四、甲方的权利和责任

1、甲方的权利。

①对乙方的经营状况、价格执行情况、货物流向有权实施监督。

②对乙方的经营管理进行指导，如发现乙方在市场运作中有制假售假情况，甲方有权要求解除合同。

③受成本、运营费用提高等不可抗拒因素影响，甲方如需调整酒水价格，应提前30日书面通知乙方，并需要征得乙方同意，否则乙方有权解除合同并向甲方主张违约赔偿。

2、甲方的责任。

①甲方提供的产品必须符合中华人民共和国白酒行业产品质量生产标准，并保证长期、稳定的产品质量。经核实，确因甲方原因造成的产品问题，由甲方负责赔偿乙方或者消费者的经济损失，并承担相应的法律责任。

②兑现承诺的各种费用奖励。

五、乙方的权利和责任

1、乙方的权利。

①如因甲方产品质量导致无法正常销售，乙方应该享受退货权，甲方在全额退回乙方货款的同时并应同时承担包装、运输的损失费用。

②全权负责合同产品的市场运作，并有确定产品开发、价格制定的权利。③甲方如有违反本合同规定的条款，乙方书面通知甲方，甲方应在5日内给与书面答复。否则，乙方可以书面通知甲方解除本合同。

2、乙方的责任。

①积极、主动的搞好营销工作。

②必须指派专人负责甲方产品的销售，并制定和完善各项管理规章制度，迅速提高服务终端能力。

③产品销售应严格执行双方同意的产品价格，严禁低价恶性倾销或刻意高价销售。

六、其他规定

1、双方应严格保守合同秘密，泄密属于明显违约行为。

2、合同有效期内因双方发生实质性违约情况，经双方指出而不予纠正的，另一方可单方终止本合同。

3、甲乙双方业务往来，以书面签字、盖章方式为唯一凭证，甲乙双方口头约定以及业务员私自承诺，均无合同效力。

4、本合同引起的任何争议双方应友好协商解决，如无法协商解决的，双方均拥有诉诸法律的权利。

5、双方约定就本合同的修订、修改、补充均以合同附件的形式通知对方。合同附件构成本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

6、本合同经双方签字盖章后生效。合同一式二份，双方各执一份。

7、本合同有限期间自年月日起至年月日止。

甲方：乙方：

代表签字：代表签字： 盖章：盖章：

3.图书包销协议 篇三

问题提示：基于债券公开发行认购民事法律关系产生的债券兑付请求权是否适用诉讼时效?

【要点提示】

证券发行方式分为公开发行和非公开发行，公开发行又有包销和代销两种方式。根据法律规定，公开发行是指发行人通过承销商向社会不特定投资人或累计达200以上的投资人销售证券。如果是向特定投资人发售证券，则不属于公开发行，也称定向发行或非公开发行。

证券主要有股票和债券两种，其持有人(投资人)的权利义务不完全相同。债券持有人享有到期向发行人请求兑付债券本息的权利。公开发行的债券持有人，其兑付请求权不因超过兑付期限两年而受到诉讼时效的限制。

【案例索引】

一审：江西省高级人民法院(2006)赣民二初字第7号(2006年9月27日)

二审：最高人民法院(2006)民二终字第224号(2009年7月14日)

【案情】

原告(被上诉人)：中国建银投资有限责任公司(以下简称建银公司)。

被告(上诉人)：江西省投资集团公司(以下简称投资公司)。

1992年6月30日中国人民银行作出《关于发行江西省地方投资公司债券的批复》(证管办[1992]第25号)，同意被告投资公司发行江西省地方投资公司债券。同年10月10日投资公司(甲方)与中国人民建设银行江西省分行信托投资公司(乙方)(以下简称江西建行)签订《债券承购包销和兑付协议书》。该协议签订后，江西建行按协议履行了自己的义务，如期支付承购包销和兑付债券本息34820万元。被告投资公司截至1998年8月底只归还江西建行15057．10275万元债券本息。

1998年9月2日，被告投资公司在给江西建行《关于申请建行贷款的补充报告》中明确表示：截至1998年8月底被告投资公司共欠债券本息19762．89725万元，欠垫付资金利息956．95万元，两项共计20719．85万元，并承诺于1998年底前偿还全部欠款。

1999年9月30日被告投资公司就该债券本息主动向江西建行报告申请清算，其中对1998年8月底以前逾期债券同意按债券发行利率计息，对1998年9月以后逾期债券则要求按照同期银行贷款利率计息。1999年10月21日江西建行回复被告投资公司：对1998年底以前逾期债券利息按债券发行利率计算；对1999年1月1日起所欠债券本息，按一年期银行贷款利率计息。由于双方同意计息，但未形成一致意见。故原审法院确定：截至1998年8月底投资公司欠江西建行20719．85万元(债券本息及垫付资金利息之和)至1998年年底不计利息；1999年1月1日开始投资公司欠江西建行的款项按同期人民银行一年期的贷款利率计息。

1998年9月2日至1998年12月31日被告投资公司共归还江西建行15700万元(1998年9月29日、12月22日、12月31日先后还款10000万元、4000万元、1700万元)，扣减15700万元后，被告投资公司截至1998年年底欠江西建行5019．85万元。该5019．85万元从1999年1月1日起作为投资公司欠款的本金开始计息。1999年1月1日至同年11月12日按同期人民银行一年期的贷款利率计算，5019．85万元产生利息270．72万元。1999年11月13日投资公司还款2300万元，按照先还息后还本的惯例，该2300万元扣减全部利息270．72万元后剩余款项应作为投资公司偿还本金部分，即2300万元还款中还息270．72万元和还本2029．28万元，故截至1999年11月13日被告投资公司久江西建行本金2990．57万元。2003年江西建行调账回收112．967万元(已作为利息扣减)，故被告投资公司欠本金2990．57万元及利息。

2004年9月14日中国银行业监督管理委员会给中国建设银行的批复(银监复[2004]144号)，同意中国建设银行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成为原告建银公司。原告建银公司依法成立并承继该债权。

2005年6月23日，原告建银公司就该债权去函被告投资公司，要求投资公司清偿该债务。2004年投资公司的年检报告在资产负债表及其他相关内容中明确记载：截至2004年12月31日投资公司应付江西建行债券本金1137．26万元。

2006年3月24日，原告建银公司就与被告投资公司证券包销协议纠纷一案，向江西省高级人民法院提起诉讼要求投资公司归还欠款及利息。

江西省高级人民法院审理认为，1992年10月10日投资公司与江西建行根据中国人民银行(证管办[1992]第25号)的批复签订《债券承购包销和兑付协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定；应认定合法有效。协议签订后，江西建行按协议履行了自己的义务，如期支付承购包销款和兑付了债券本息，但投资公司至今归还了部分款项。证据已充分证明原债权人江西建行自投资公司1999年11月13日最后一次还款后从未停止向投资公司追偿尚未归还的款项；原告建银公司承继该债权后也依法、及时地向被告投资公司主张债权。2004年投资公司的年检报告明确记载应付江西建行债券本金的内容，也证明被告投资公司一直认可该债务的存在。故原告建银公司起诉被告投资公司偿还债务的诉讼时效并未超过。原告建银公司请求法院判令被告投资公司偿还债务的理由成立，予以支持。《中国人民银行关于发行江西省地方投资公司债券的批复》(证管办[1992]第25号)第二条规定“该债券期限五年，年利率10．5％，到期一次还本付息，不得提前支取，逾期不计利息”。该条是指债券持有人逾期兑付不计利息。而本案是江西建行已兑付了投资公司发行的全部债券本息款，投资公司与江西建行之间不是债券持有人和兑付行的关系，其间形成的是一般的金融债权债务关系，且双方的往来函已证明江西建行要求支付利息，被告投资公司也同意支付利息的事实。故被告投资公司答辩称根据人民银行批准该债券逾期不计利息的规定，仅欠债券本金1137．26万元与事实不符，不予支持。双方虽在签订的·《债券承购包销和兑付协议书》对逾期付款应支付罚息有约定，但在随后双方往来的报告和回复中对逾期付款利率进行了变更，有了新的约定。1999年9月30日投资公司在《关于申请清算公司债券本息的报告》中，表示对1998年8月底以前逾期债券按债券利率计息，对1998年9月以后逾期债券按同期银行贷款利率计息。江西建行在同年10月21日的回复中表示同意1999年1月1日后未支付的款项按同期银行贷款利率计息。由此可见，双方虽对如何计息没有形成一致意见，但对应该计息和不计罚息取得了一致意见。故被告投资公司答辩称即使未过诉讼时效，也不应计算利息及原告建银公司诉请要求判令被告投资公司支付罚息的理由因无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，一审判决：

一、投资公司在本判决生效后10日内偿还所欠建银公司债券二千九百九十点五七万元及利息(2005年12月31日前利息为九百二十一点零三三万元；2006年1月1日起至还清之日止，以二千九百九十点五七万元为本金按同期中国人民银行一年期贷款利率计算利息)。

二、一审案件受理费三十八万一千八百八十八元，财产保全费三十七万二千三百九十八元，合计七十五万四千二百八千六元，由建银公司承担40％，即三十万一千七百一十四元四角，投资公司承担60％，即四十五万二千五百七十一元六角。

一审判决后，被告投资公司不服上诉称：

(1)一审判决认定事实错误。首先，一审法院对于被上诉人超过举证期限提交而且上诉人拒绝质证的证据材料，违法作为定案依据。江西建行职员的笔记本和查询邮件回单完全可以在举证期限前取得，却未在法律规定的期限内予以提交。一审对该两份证据质证时，上诉人明示逾期应不予质证，且笔记本有补记或伪造之嫌，但法庭仍坚持质证，且把二证据作为定案依据。其次，一审法院错误采信了被上诉人提交的无法与原件核对的书证。一审认定的2000年4月清算草稿作为单一证据真实性存疑，并非传真件本身而是其复印件，也无法证明当时发生清算催收行为或还款表示行为。作为双方内部陈述的原债权人对催收情况的陈述，并不能证明原债权人向上诉人主张过债权，因此该证据材料与被上诉人的事实主张之间不存在关联性。再次，原审法院对上诉人2004年财务审计报告的关联性也存在认识错误。按照持续性记账和权责发生制的会计原则，企业对未决债权债务应如实记账。企业财务报告反映的债权记载并不当然表示债权人向债务人持续主张过债权，债务记载也并不当然表示债务人向债权人认诺还债。债的相对性和时效性决定了债的存续、变更或消灭都受到法律规定的明确约束，该证据与“还债认诺”并不具有实质关联性。

(2)一审判决认定未超过诉讼时效期间是不正确的。无论一审法院认定的事实还是被上诉人的举证，均证明被上诉人2000年4月13日至2003年4月8日近三年期间未主张债权，超过诉讼时效期间，而一审判决认定未过诉讼时效期间。上诉人在一审中明确向被上诉人提出诉讼时效抗辩。被上诉人证明上诉人最后一次的还款发生于1999年11月13日，本案诉讼时效期间应从该日重新计算。该日起至被上诉人承接债权，连续超过3年以上的时问，没有证据证明原债权人向上诉人主张过权利，或上诉人做出过还债意思表示或还债行为，原债权在被上诉人承接前即超过诉讼时效期间。一审法院认为三份证据内容可以相互印证江西建行从未放弃对债权的追偿、原债权人自上诉人1999年11月13日最后一次还款后从未停止追偿的推断是不符合事实和法律规定的。即使对被上诉人提交传真复印件和工作记录予以确认，两个时点间隔也超过了两年，且被上诉人并没有其他证据证明期间有时效衔接的事实。

(3)上诉人应享有胜诉抗辩权，不应继续承担还款责任。首先，本案适用有关诉讼时效的法律规定。最高人民法院法复(1993)1号《关于企业或个人欠国家银行贷款逾期两年未还应当适用民法通则规定的诉讼时效问题的批复》明文规定：“国家各专业银行及其他金融机构向人民法院请求保护其追偿贷款权利的，应当适用民法通则关于诉讼时效的规定。确已超过诉讼时效期间，并且没有诉讼时效中止、中断或者延长诉讼时效期间情况的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求”。除财政部代表国家承诺“国库券”逾期予以兑付外，尚无任何现行法律法规规章排除“企业债券”适用诉讼时效制度。其次，依照最高人民法院《关于超过诉讼时效期间当事人达成的还款协议是否应当受法律保护问题的批复》(法复[1997]4号)和《关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或者盖章的法律效力问题的批复》(法释[1999]7号)这两个司法解释，诉讼时效期间届满后，债券仍然受到保护的只有两种情形：当事人双方就原债务达成还款协议或者特定催款单确认。本案双方在诉讼时效期间届满后并无重新订立协议或者债务人重新书面确认债务的法定情形，被上诉人的债权主张依法不应得到支持。再次，被上诉人丧失诉讼时效利益的责任主要在于原债权人怠于行使债权。上诉人在本案债权有效期间，积极寻求途径清偿债务，尤其是1999年9月30日书面要求原债权人结算债务，此后原债权人因股份制改革、人员分流等原因怠于清算和及时主张债权，不利后果应由其自担。

(4)一审关于债权范围、本金数额及是否计息的认定有误。首先，一审法院对被上诉人所继承的债权范围认定不正确。被上诉人建银公司对于其所继承的债权确认的证据明确说明其所继承的是1992年江西建行所持有的那部分债券，而原审判决第二组由被上诉人出具的有关上诉人应付债券本金利息的计算证据，明确证明当初江西建行仅购入五年期的债权1．3408亿，没有继承原审判决中的争议标的即证券包销项下的所有债权，被上诉人的权利主张超出了其所继承的债权范围。其次，本案的案由，原审法院确定的是证券包销协议纠纷，而被上诉人主张的则是债券持有人的债权权利，应依照包销协议约定，由原债权人承担一切损失。再次，本案债权本金应为1137．26万元而非一审认定2990．57万元。根据中国人民银行证管办[1992]第25号文的批复，逾期是不应计算利息的，一审法院关于本息的计算是错误的。

故请求二审法院撤销原审判决，驳回建银公司提出的全部诉讼请求，并判令建银公司承担本案的一、二审诉讼费用。

被上诉人建银公司答辩称：

(1)一审认定事实清楚，证据确实充分。被上诉人提交的证据具有法律上的证明效力，应作为本案的定案依据。由于江西建行与被上诉人均为各自独立的法律主体，双方的关系仅限于债权继承，被上诉人继承债权后便与其无任何法律关系，江西建行出具的证明只是对事实进行的客观陈述，所以上诉人所提“在法律上具有相同利害关系”、“只是双方内部的陈述”的理由并不成立。被上诉人所提交的三份传真均为传真件本身，而非上诉人所述的复印件，该三份传真均通过电话“0791—6225978”发送，证据表明该号码属于江西省投资公司所有，三份文件内容真实有效，能证明所欠债券本息的事实，发生了诉讼时效的中断。上诉人自己向工商管理机关出具的年检报告中，多处提到应付债券本金1137．26万元。会计学上应付债券属于负债科目，是企业和个人在已经发生的交易和其他事项中所承担的经济义务和责任，即在将来必须放弃的经济利益。倘若该笔债务已过诉讼时效，则上诉人应将债务列入财务报表的其他相关科目而非债务记载，所以年检报告中的债务记载也是上诉人承认债务的明确表示。江西建行职员杨伊平工作记录，是在一年多期间内对平时工作情况的客观记录，记述自然，笔迹一致，上诉人无证据证明是伪造，所以不能否认其真实性。关于举证期限问题，一审开庭前，由于上诉人一直消极面对，未提供任何证据和答辩，被上诉人无法知道上诉人的意见。开庭质证时，由于上诉人对被上诉人的证据基本予以否定，因而被上诉人须补交相关证据。被上诉人在举证期限内积极努力取证，虽然实际取证操作时间被上诉人无法控制，但仍在举证期限内提交了相关证据。此前，建银公司也已向法院提交了杨伊平的工作笔记复印件，所以该证据应视为举证期内提交。

(2)本案的诉讼时效持续中断。被上诉人一审向法院提交了充分的证据，证明从债券到期之日起，江西建行和建银公司从未放弃对江西投资公司的债权，并且一直都在积极地以电话、传真、谈判等多种方式向上诉人主张债权，上诉人也与江西建行一直在协商、核对账目。还本付息到期日后，本案多次发生诉讼时效中断情形，未超过诉讼时效期间。一审判决关于建银公司对投资公司享有合法债权，该债权未超过诉讼时效的认定完全正确。诉讼时效持续中断，上诉人的上诉理由不成立。况且，根据有关法理依据及法律规定，基于债券产生的债权不适用诉讼时效，基于债券关系的特殊性，本案不应适用诉讼时效的规定。上诉人上诉理由中错误的引用了相关法规，得出的结论也是错误的。

(3)上诉人不讲诚信，恶意拖欠债务。江西建行及建银公司从未放弃对投资公司的债权，而是一直都在积极地主张债权，本案债务久拖不决的原因在于上诉人不讲诚信，恶意拖欠债务。

(4)一审判决对被上诉人所继承的债权范围及计息的认定正确。被上诉人对投资公司享有合法的债权，银监复(2004)144号文、2004年6月10日《中国建设银行公告》与确认函的精神一致，均证明建银公司作为1992年投资公司债券的债权人，继承了证券包销协议项下的所有债权，当然有权就全部债权主张权利。建银公司享有的债权无论是因债权产生，还是兑付产生，都应当计算利息，一审判决计算利息是正确的。故被上诉人建银投资公司认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回江西投资公司的上诉，维持原判。

二审对一审查明的事实予以认定。《承购包销和兑付协议》第二条约定，江西建行以全额包销的方式销售投资公司发行的三年期限和五年期限的债券。三年期的年利率为10％，五年期的年利率为11％；第五条约定，不论债券发行情况，江西建行均按照协议约定向投资公司拨付债券资金；第十二条约定，投资公司未将到期的债券本息拨付给江西建行，按照拖延资金额和天数以日万分之五向江西建行支付滞纳金。

二审期间，原债权人江西建行出具《关于确认我行“1992年江西省投资公司债券”所形成的一切债权由中国建银投资有限责任公司依法承继的函》，对被上诉人建银公司享有的债权予以确认，指出建银公司应就全部债权向投资公司主张权利。

经最高人民法院主持调解，投资公司与建银公司自愿达成调解协议。建银公司承继原中国建设银行江西省分行与投资公司证券包销协议项下的权利，向投资公司主张39819080．86元债权，经最高人民法院二审期间主持调解，双方协商一致达成如下和解协议：

一、投资公司于2009年7月15日前向建银公司一次性支付二千三百七十五万元人民币，以清偿建银公司诉请投资公司承担的本案全部债券债务，双方权利义务就此终结。

二、投资公司应当将清偿款项按时划付建银公司指定的银行账户，全款到账即为履行完毕。

三、由于本案争讼的企业债券涉及原中国建设银行重组分立后的债权转移事宜，建银公司承诺已经从中国建设银行江西省分行承继的该笔企业债券，今后中国建设银行江西省分行向投资公司主张本案涉及的企业债券兑付或兑付垫付款返还责任的，一概由建银公司承担。

四、本案一审、二审双方各自向法院缴纳的诉讼费用，由双方各自承担，互不求偿。

五、若投资公司未按本协议规定履行义务，建银公司有权向法院申请执行，并按照中国人民银行的有关规定按日计收罚息。

根据和解协议，一审案件受理费三十八万一千八百八十八元、财产保全费三十七万二千三百九十八元，共计七十五万四千二百八十六元，由建银公司承担；二审案件受理费减半收取十九万零九百四十四元，由投资公司承担。

最高人民法院经审查认为，以上双方和解协议系当事人自愿达成，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，依法予以确认。

【评析】

本案尽管以调解方式结案，但是在查明事实、厘清法律关系和分清责任的基础上取得的。不仅法律效果和社会效果显著，案结事了，而且还为诉讼时效的司法解释提供了案例素材。本案争议的焦点乃债权请求权是否适用诉讼时效，围绕该焦点又产生了如何认定当事人债权的性质、公开发行债券的性质、该债券兑付请求权是否适用诉讼时效三个问题。

一、当事人债权的性质

根据协议约定内容和实际履行情况，当事人之间确立的是债券发行承销民事法律关系。中国人民银行针对投资公司发行企业债券作出的批复，是本案双方当事人签订《承购包销和兑付协议》的合法依据。双方协议约定的内容没有违反法律规定，也不损害他人合法权益，故本案《承购包销和兑付协议》合法有效。江西建行已按约定全额包销了投资公司发行的债券并将购券款全部付给了发行人，完全履行了协议约定的承销义务，投资公司则必须按约定履行兑付到期债券本息的义务。但投资公司未能将全部债券本息拨付给江西建行，到期后也未能全部兑付债券本息，对承销商江西建行及其权利继受人建银公司构成违约，故建银公司有向发行人投资公司主张兑付债券本息的权利。

民事法律关系的变更，除了要有各民事主体的共同真实意思表示为前提外，还必须要有共同的民事行为，才能产生。本案兑付债券债权债务关系是否转化为单纯的欠款债权债务关系，仅依据当事人双方往来确认债券本金和债券利息如何计算的函件，是远远不够的。况且双方往来函件中就债券本金数额、利息如何计算并没有取得一致意见，更没有达成共同的约定。所以，本案仍是基于《承购包销和兑付协议》产生的债券发行承销兑付民事法律关系，债权的性质仍是债券本息兑付请求权。一审判决将当事人之间的民事法律关系认定为金融债权债务关系不当，二审支持上诉人关于本案是债券兑付请求纠纷的上诉主张。

债券本息兑付权尽管属于金融债权范畴，债券兑付请求权与金融债权的实现均以一方给付另一方一定数量的货币为表现形式，但二者存在差异。债券兑付请求权基于债券发行和认购的基础法律关系产生，金融债权则产生于资金拆借或者由其他民事法律关系转化而来。例如，债券本息兑付请求权是否适用诉讼时效制度这点，就与金融债权请求权并不完全一致。

二、公开发行债券的性质

《证券法》第十条规定“公开发行证券，必须符合法律、行政法规规定的条件，并依法报经国务院证券监督管理机构或者国务院授权的部门核准；未经依法核准，任何单位和个人不得公开发行证券。有下列情形之一的，为公开发行：(一)向不特定对象发行证券；(二)向特定对象发行证券累计超过二百人的；(三)法律、行政法规规定的其他发行行为。”

债券与股票是证券最主要的两种表现形式。根据证券法律规定，证券发行分为公开发行和非公开发行。证券公开发行销售须受到中国证监会、国家发改委和中国银监会等部门的监管。证券法修订生效之前，公开发行证券必须经过行政监管部门的批准，之后须经过监管部门的核准。公司企业发行债券必须符合相应条件，金融企业债券的发行更是条件严格。公开发行的方法也是法定的，为包销和代销两种，包销方式又分为全额包销和余额包销。全额包销是指承销商按协议约定先将发行人所发行的债券全部购入，而后再向社会销售。承销商能否全部向社会销售与发行人无关，故全额包销协议对发行人有利，保证了发行人的债券全部发行成功、募集资金目的完全实现。至于承销商是否已向社会公开销售与发行人无关，不影响承销商所承销的证券是公开发行的性质。所以证券包销不是定向发行、更不是非公开发行。

债券包销协议使得承销商具有了双重身份。如果债券已经向社会公众销售，承销商则履行了承销商的职责，对债券投资人而言，其与发行人要共同承担兑付到期债券本息的义务；如果发行人在债券兑付期限届满前没有足额预付兑付款，承销商兑付后则转变为债券持有人；如果债券没有或者部分没有销售公众投资人，则承销商成为债券持有人，具有了债券投资人的身份。只要发行人于债券到期后没有足额支付债券本息兑付款，无论承销商兑付了投资人多少债券，承销商作为剩余债券的持有人有权到期后向发行人主张兑付债券的本息。

三、公开发行的债券兑付请求权是否适用诉讼时效

诉讼时效是指权利人于法定期间内不行使其权利，该期间届满后，将产生义务人可以拒绝履行给付义务的民事法律制度。适用诉讼时效的法律后果是债权人丧失胜诉权，而债务人因此直接受益。确立诉讼时效制度的目的在于促使权利人及时主张权利，达到促进民事流转和维护交易安全的目的。就诉讼时效适用范围而言，债权请求权适用诉讼时效是法律的一般规定，但法律没有具体规定哪些债权请求权适用诉讼时效，哪些债权请求权不适用诉讼时效。当特殊的债权请求发生时，则应当有诉讼时效适用范围例外的情形。

公开发行企业债券具有以下法律特征：(1)是经过监管部门核准的合法民事法律行为；(2)是资本市场上发行人募集资本金的一种方法；(3)按照证券法律规定，发行人不得亲自向投资人发售，必须通过债券承销商以包销或代销方式向社会公开发售；(4)通过承销商发售，在发行人与众多债券投资人之间建立了债券投资民事法律关系；(5)发行人在一定期限内有偿使用投资人认购债券的资本金；(6)债券记载的期限到期后，发行人应当无条件兑付债券本息，如果没有兑付投资人持有的债券，意味着发行人持续占有和使用投资人的资本金。上述公开发行债券的法律特征决定了债券兑付请求权不同于一般请求债权，一是发行人持续占有和使用资本金，构成了民法上的事实持续发生；二是特定的发行人与众多投资人之间发生的民事法律关系，如果以超过债券兑付期限两年而适用诉讼时效驳回兑付请求，势必在发行人与社会众多投资人之间重大利益平衡上偏向了发行人，这将不利于社会重大利益的保护，也不利于资本市场的发展壮大。

诉讼时效产生于实体经济基础之上，调整和规范的是特定民事主体之间的社会关系，平衡特定当事人之间的权利义务，不直接涉及众多不特定民事主体的权益。如在社会重大民事法律关系中适用诉讼时效制度时，则应当考虑是否对众多民事主体的权益产生影响甚至损害，如果一方单个主体受益而可能损害众多民事权益，那么该民事法律关系就不应当在诉讼时效的适用范围之内。资本市场为基础的虚拟经济，同时参与其间的民事主体众多，他们通过虚拟的市场交换着虚拟的商品，从而获取投资收益或发生亏损。资本市场公开发行债券，发行人面对的是众多不特定的债券投资人，从而形成一个民事主体将对众多不特定民事主体的民事法律关系。债券发行完成，众多投资人履行了债券发行认购的义务，将资金交付给发行人占有和使用至债券约定的期限届满。发行人必须按照约定到期兑付债券本息，如果债券持有人在兑付期限内没有主动兑付到期债券本息，发行人可以向有关部门提存相关应兑付的债券本息。如果发行人没有提存相关债券本息，仍继续占有该部分债券本息，则基于债券发行认购发生的法律关系和事实将持续存在。发行人就不得以超过诉讼时效而抗辩债券持有人的兑付请求，从而免除其应兑付到期债券本息的义务。反之，如果诉讼时效适用于债券兑付请求权，势必在以万亿计算的债券市场上，发行人对众多不特定的投资人之间产生的利益将产生失去平衡的法律后果。所以，基于债券公开发行认购民事法律关系产生的债券兑付请求权不适用诉讼时效。

最高人民法院认识到本案将对资本市场产生重大影响，在制定《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》时吸收采纳了二审观点，在该司法解释的第1条规定了兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权，人民法院不支持以诉讼时效抗辩。向不特定对象发行债券是《证券法》第十条规定的公开发行的一种表现方式，它更典型也更能体现该请求权不适用诉讼时效制度的精髓。

【法条】

《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款 依法成立的合同，自成立时生效。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《证券法》第十条 公开发行证券，必须符合法律、行政法规规定的条件，并依法报经国务院证券监督管理机构或者国务院授权的部门核准；未经依法核准，任何单位和个人不得公开发行证券。

有下列情形之一的，为公开发行：

（一）向不特定对象发行证券的；

（二）向特定对象发行证券累计超过二百人的；

（三）法律、行政法规规定的其他发行行为。

非公开发行证券，不得采用广告、公开劝诱和变相公开方式。

最高人民法院法复(1993)1号《关于企业或个人欠国家银行贷款逾期两年未还应当适用民法通则规定的诉讼时效问题的批复》

最高人民法院《关于超过诉讼时效期间当事人达成的还款协议是否应当受法律保护问题的批复》(法复[1997]4号)

《关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或者盖章的法律效力问题的批复》(法释[1999]7号)

4.限时包销合同 篇四

甲方（委托方）： 身份证号码：

身份证地址：

乙方（受托方）：长春市百合房地产代理有限公司

甲方在征得房屋所有权人及产权共有人的同意后，现将房屋所有权人名下的房产委托乙方独家代理销售。根据相关法律、法规的规定，甲乙双方在平等自愿的基础上，协商一致，就相关事宜达成以下共识： 第一条 甲方确认出售房屋的基本情况和出售条件

1．独家代理销售期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

2．房屋坐落：。3．建筑面积平方米，权属证号：。4．此房屋售出底价为¥ 元，大写 元。第二条 保证金支付

签约当日乙方向甲方支付保证金：¥ 元大写 元。第三条 甲方义务

1．保证本人对该房产拥有完整处置权，提供房产的权属资料，以供乙方核对。2．在乙方为甲方提供代理服务过程中，甲方应予以配合并提供必要的协助。第四条

乙方义务

1．核实甲方对房产处置权的真实性并察看该房产，免费为甲方提供房产交易方面的咨询。2．免费为该房产拟定营销策略及方案，出资为该房产发布出售广告。

3．未经甲方同意，不泄露甲方的信息资料，乙方在拿到甲方房屋钥匙后只能是令客户看房而不能作为它用，同时乙方对室内的设施要保持原样，如有损坏丢失或造成责任事故乙方照价赔偿。4．物品和设施包括：。第五条 购房定金

1．独家代理期限内，如有买方同意购买该房产，乙方在满足甲方底价的前提下代甲方与第三方签订定金或买卖合同，乙方可代收房价款20%以内的定金或房款。2．购房定金抵扣完代理服务费后的余额乙方须转交甲方。第六条 法律责任

1．甲方不干涉乙方此房底价以上部分的售出价格，并将乙方售出的底价以上部分作为乙方的代理费用。2．代理期间内甲方不再自行或委托他人销售此房，更不单独接触乙方所联系的客户，否则视甲方违约。3．在代理期间内，如果甲方不卖或者甲方涨价及无论甲方以何种形式自行将此房出售，则甲方都要付

总房款百分之三的中介费用给乙方作为补偿。4．在合同期内，甲方不得擅自解除或变更本协议。

5．在合同期内乙方将甲方房屋售出，保证金应返还乙方。如在合同期内乙方未售出此房屋，合同期限结束时乙方全款支付甲方售出底价购买此房屋，保证金充当总房款，甲方无条件配合乙方办理房产相应权属转移及公证手续等。第七条

本合同在履行过程中发生的争议，双方当事人协商不成的可依法向签约所在地的人民法院起诉。第八条

本合同未尽事宜，双方可通过附加协议解决，附加协议与本合同具有同等法律效力。第九条

补充协议 第十条

本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字盖章后即刻生效。

甲方（委托方）： 联系电话 签章：

乙方（受托方）：长春市百合房地产代理有限公司 年

月

5.华安房地产包销合同 篇五

甲方:湖南华安置业投资有限公司

乙方:

依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、法规规定,甲、乙双方本着“平等、自愿、互利、互惠、双赢”的原则,就包销商品房事宜签订本合同。

一、销售项目概况:

1-1、名称:华安·城市公寓(暂定名,最终命名由乙方提供,甲方审定)

1-2、地点:长沙市开福区四方坪

1-3、项目的技术参数:

(1)总用地面积:10119㎡

(2)有效用地面积:6309·5㎡

(3)总建筑面积约为:50000㎡左右,其中塔楼住宅面积35000㎡左右,最终以房产管理局交房时的测绘面积为准。

(4)总高度≤100M

(5)容积率:7.0左右

二、包销范围及代理方式:

双方商定包销范围为塔楼住宅部分(扣除甲方自留销售物业).双方商定由乙方以底价包干,超出底价部分作为乙方的销售代理费的形式包干进行销售,具体合作方式按本合同约定.

三、甲方委托乙方的工作内容:

3-1、项目策划主要内容:

(1)结合总体市场、区域市场、同类物业的调查研究,判断项目所在地的房地产各方状况,分析本项目的市场定位和目标消费者定位:

(2)针对项目进行整体分析,确定项目的开发理念、主题概念、主题意象、案名、功能定位、户型定位、风格定位、(来自:)区域市场定位;

(3)对本项目提出工程进度建议、工程形象展示建议、园林景观规划建议、户型展示及样板间设计要求、会所规划要求建议、配套与

物业管理服务建议等。

3-2、项目营销推广主要内容:

(1)营销推广总策略及实施

(2)形象包装展示及实施

1)展示中心包装设计建议及实施

2)样板间选择及设计要点建议及实施

3)示范环境设计要点建议及实施

4)营销线路包装建议及实施

5)项目CI形象策划及实施

(3)广告宣传及创意及实施

1)媒体组合策略要点及实施

2)广告发布及实施要点及实施

3)广告主题及诉求点组合要点

4)价格形象设计及模型制作

(4) 价格定位及推广

(5)总体营销推广费用预算及实施

(6)阶段性营销活动

3-3、营销代理主要内容包括:

(1)策划方案执行及整体计划控制

(2)销售目标及进度安排

(3)销售价格策略(含定价原则、付款方式、各阶段价格调整策略、集团客户购买方式等)

(4)建立营销方式、(来自:)营销体系及组织架构

(5)销售现场及销售道具准备

(6)销售代表培训

(7)销售现场管理

(8)销售人员管理与考核

(9)销售控制管理及策略(价格表、销控总表、销售进度表、销售统计等)

(10)销售阶段总结与反馈

(11)销售广告评估

(12)客户跟进服务及建立客户档案

(13)阶段性营销方案调整

(14)各阶段促销活动的建议与实施

(15)尾房销售策略建议与实施

四、合同期限:

双方合作时间: 年 月 日至 年 月 日。

五、甲方权利义务:

5-1:甲方负责审查并确认乙方制定的策划方案、广告创意方案、营销定位、推广方案、价格方案等,未经甲方确认乙方不得单独实施。

5-2:甲方有权对乙方的服务行为进行监督和检查并提出整改意见。

5-3:甲方须如期保证工程进度,因工期延误或工程质量给销售带来影响由甲方负责。

5-4:甲方负责办理银行按揭、房产证、现场收款(含购房定金、签约金等现金的收取)合同盖章以及代理费结算等工作。

5-5:甲方负责提供本项目有关销售一空的法律文件。

5-6:甲方提

供售楼部(100㎡左右)的毛坯用房。

5-7:甲方应具备房地产开发资格,其营业执照及开发资质证书复印件为本合同附件。

5-8:甲方在房屋功能,平面尺寸、开间朝向,层高等相关技术指标有变化时应书面及时通知乙方 ,由乙方告知客户,并共同协商相关事宜。

5-9:甲方负责按房产管理局的要求购置“网上签约”所需设施设备及相应软件等。

5-10:甲方同意大楼外装修和楼内公共部分装饰达到相当于三星级酒店标准(不含室内精装和中央空调)。方案双方另定。

5-11:甲方负责该楼物业管理公司在12月底前确定,力争与乙方销售部组建同时到位。

六、乙方权利与义务:

6-1:负责在甲方规定的时间内完成本合同第3-1、3-2、3-3条所包含的全部工作内容并承担以上全部费用。

6-2:乙方承担销售广告、媒体、礼仪及促销推广活动费用,相关内容须经双方签字认可,以上总费用≥销售总额的1。5%,包含在乙方的销售代理费中。乙方制定相关的工作时间进度交甲方审定并遵照执行。

6-3:代表甲方以甲方名义与购房客户签订该项目的《认购协议》、《商品房买卖合同》,并由甲方或甲方所派专职负责人(人选确定由甲方书面通知乙方)签字盖章。非甲方所派负责人同意,乙方不得与购房客户修改甲方审定的《商品房买卖合同》的任何条款,自行承担未经甲方或甲方所派专职负责人同意修改条款所造成的一切后果。

6-4:乙方实行例会制,每周书面向甲方汇报工作进展并积级配合甲方及相关单位开展工作。

6-5:乙方负责及时递交有关购房者的资料。办理业主在房产管理局登记备案,抵押他项登记等手续,相关费用按规定承担。

6-6:乙方在工作服务过程中不得损害甲方利益。应充分了解本案的各项功能,在销售过程中如实告知业主,如由于乙方未如实告知引起的纠纷及赔偿,由乙方负责处理并承担赔偿责任。

6-7:乙方负责售楼部(含样板房)的设计及室内装饰、铁门或玻璃门、展览板、广告招牌、空调、水电费、电话等相关手续、设备及费用。负责办理售楼部的临时营业执照,承担相关费用,并负责营销现场办公费用及营销相关人员工资和费用。以上费用包含在乙方的销售代理费中。

6-8:乙方受托的策划权及销售代理权不得转包分包。

6-9:乙方不得按低于双方制定的底价表销售,若有特殊情况,须经甲方书面同意。

6-10:乙方对本案的市场调研报告、产品及市场定位报告、设计方案修改、全案策划书(概要)等应于 年 月 日前提交甲方审定。并配备2名专职人员参与甲方前期营销调研工作。后续工作按审定的策划方案及工作计划进行。

6-11:负责按时通知业主交纳相关款项,在甲方交房时负责业主剩余房款及应由业主缴纳税费的催缴工作,在业主未缴清以上款项前,甲方不予交房。

七、保密原则:

双方同意无论向对方提供的有关资料、信息、情况及相关文件均系商业机密文件。未经对方许可,任何一方不提向第三方或第三人出示。

八、项目进度:

年月动

工,年月底前开展销售推广工作,年月交楼,如遇特殊情况双方再行协商。

九、包销价格、自留销售物业及销售代理费结算和支付:

9-1:包销价格:

(1)塔楼住宅部分平均底价为:2800元/㎡(甲方自留销售物业除外)

(2)实际销售单位超出底价部分200元/㎡(即2800元/㎡-3000元/㎡内)为乙方所得销售代理费。

(3)实际销售平均单价超出3000元/㎡部分甲、乙双方五五分成。

(4)一、二、三层商业裙楼及车位的销售由甲方根据具体的情况,另外以书面文字通知乙方后进行销售,双方另行签定补充协议。

以上价格为平均价,具体分层分户价格,乙方制定后报甲方批准后执行,作为双方结算依据。另因设计面积变更,则包销面积作相应变更。

9-2:甲方自留销售物业:

甲方本着照顾职工利益出发,经甲、乙双方同意,本项目第14、15层及顶层作为甲方内部销售处理,销售单价由甲方自定,不计算乙方销售代理费,也不列入乙方销售进度,该部分物业的全部销售手续由乙方负责办理。

9-3:销售费用结算及支付:

(1)双方约定每完成包销总面积的10%,进行结算一次,经双方书面确定后,三日内按甲方付款程序由乙方开具发票后一次性支付给乙方。一次性付购房款的,以资金到位85%以上纳入结算,分期付款的须购房资金到位50%以上方可纳入结算。银行按揭的需在业主与银行`签定贷款合同后方可纳入结算。

(2)退房处理及定金罚没:若业主购房悔约,所没收履约保证金双方各收50%。

十、销售进度及销售资金回笼:

在甲方手续完备的情况下,乙方按如下销售进度和比例完成销售目标:

第一阶段:在预售证下达后一个月内,完成销售不低于项目总包销面积的25%。

第二阶段:在主体工程封顶后一个月内完成不低于项目总包销面积的60%。

第三阶段:在工程竣工验收(指质检站、设计院、施工单位、建设单位、勘测单位的联合验收,以下同)后一个月内,完成不低于项目总包销面积的92%。

第四阶段:在工程验收后三个月内完成销售目标比例不低于项目总包销面积的97%。

以上各阶段销售指标是指完成单个客户的购房合同签定、首付款付清以及按揭客户提供齐备的按揭资料。

十一、保证措施:

乙方包销该项目向甲方交付保证金(又称定金)200万元,在签订本合同时支付100万,另100万在取得施工许可证三日内支付。

十二、税费承担:

在平均底价以内的甲方营业税由甲方承担,超出底价以上的部分由乙方承担,分成部分各自承担,由甲方代缴代扣。乙方自身的营业税由乙方承担,乙方应向甲方提供可进入甲方成本的合法有效的代理费、本项目发生的广告费及装修建材费的正式发票,金额不低于甲方支付的代理费。

十三、保证金的返还:

甲方同意在乙方完成97%的总体销售目标时,返还保证金。如剩余少量房面积(≤3%),销售实在困难,甲方按分层分户底价表中的底价的9。5折作价抵乙方保证金,若保证金不足,则由乙方补齐,房屋交由乙方处置,甲方配合办理相关手续。如在约定的`进度内提前完成销售目标,则保证金提前返还。

十四、违约责任及奖罚措施:

14-1:任何一方违约

应依法承担违约责任。

14-2:甲方延期支付代理费,应支付拖欠代理费延时期间同期商业银行贷款利率三倍的罚息。

14-3:如因甲方资金、工程质量、拆迁、地下文物、报规报建或其他原因影响乙方销售期限或使乙方包销工作无法实施,期限相应顺延。但最长不超过四个月,若超过四个月双方协商可解除合同,甲方负责乙方用于此项目开发的所有票据的直接费用,并退还所交销售保证金。

14-4:乙方不能按本合同第十条约定的销售进度和期限履行义务,除应自行承担相关营销费用外,按如下原则承担违约责任:

1)第一阶段未按约完成的,甲方有权解除合同,不予计取该阶段代理费,乙方另行支付甲方违约金50万元,从保证金中扣除。

2)第二阶段未按约完成的,甲方有权解除合同,不予计取该阶段代理费,乙方另行支付甲方违约金80万元,从保证金中扣除。

3)第三阶段未按约完成的,甲方有权解除合同,不予计取该阶段代理费,乙方另行支付甲方违约金100万元,从保证金中扣除。

4)第四阶段未按约完成的,乙方的150万元销售保证金及应收代理费作为购买未销售的商品房购房款,按本合同约定的分层分户底价表价格计算,多退少补。

14-5:乙方不按约定时间支付销售保证金,如超过七天,甲方有权解除合同,乙方支付的保证金不予退还。

14-6:乙方未经甲方审定同意的对外广告宣传资料造成甲方损害的,乙方承担甲方因此造成的损失及责任。

14-7:乙方及工作人员不得擅自收取售房及认购金,否则除应立即返还外,还就支付截留或挪用期内同期商业银行贷款利率三倍的罚息。

14-8:如乙方按本合同第十条规定提前一个月以上完成第四阶段任务,甲方给予乙方不少于30万元的奖励,如提前三个月以上甲方给予乙方50万元奖励。

十五、负责条款:

出现不可抗力,双方免除责任,履约期相应顺延或解除本合同,解除合同时,甲方返还乙方销售保证金。

十六、其他:

16-1:乙方根据市场情况如需提供精装修成品房给业主,甲、乙双方另行协商并签定补充协议。

16-2:本项目户型设施定位乙方应于本合同生效后三日内将设计思路报甲方审定。

16-3:未尽事宜,另行协商。

十七:争议解决:如双方发生争议,应尽量协商解决,协商不成则交长沙仲裁委员会仲裁。

十八:本合同一式四份,自双方签定盖章并收到乙方交纳第一批100万元保证金(定金)之日起生效,甲、乙双方各执二份,具有同等法律效力。

甲方: 乙方:

签字: 签定:

盖章: 盖章:

6.房地产营销之房地产包销操作模式 篇六

目前实践中的商品房包销行为的一般做法是：出卖人（多为开发商）与包销人签订商品房包销合同，约定在包销期内，出卖人将一定数量的（已建成的或未建成的）商品房，在确定包销基价的前提下，交由包销人以出卖人的名义与买受人签订商品房买卖合同，包销期限届满，包销人与出卖人根据实际销售情况结算包销佣金，并由包销人以约定的包销基价买入未出售的剩余商品房的行为。其主要操作环节是：

1、开发商授权包销人全权销售一定范围的商品房；

2、双方确定商品房包销基价；

3、不论商品房是否能够售出，包销商必须定期向开发商支付确定额度的商品房价款；

（或者是：根据已完成销售的情况，包销人定期按照包销基价向出卖人支付已完成销售的包销款项）

4、商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入；

5、如果低于底价售出，其不足底价部分，由包销商向开发商补偿；

6、包销期限届满，由包销人按照包销基价购入全部未售出的商品房。

三、包销过程中应该注意的几个问题

（一）、包销人主体资格的法律效力问题

先来看一个案例。1994年 3月，香港房地产商人黄某与上海市某房地产开发公司签订了《太子公寓包销协议书》，约定由黄某包销太子公寓 32套外销房和 12个露天车位，开发公司以售价 72％优惠作为包销基价由黄某包销，包销价为美元 782.99万，由开发公司负责联络安排银行提供不低于楼价 50％的按揭予楼宇买受人。合同签订后，黄某支付了 50％包销款共计美元 391.49万。但由于双方对于何时落实提供按揭约定不明，即对提供期房 “按揭 ”还是现房 “按揭 ”约定不明，导致协议无法继续履行。黄某遂向法院提起诉讼，请求法院判令开发公司返还已付的包销款、赔偿损失、双倍返还定金三项共计港币 3375.6万元。法院最后判定，双方签订的包销协议书是双方真实意思表示，合法有效，开发商应返还已付的包销款并赔偿损失。以上判决是符合我国合同法的基本原则立场的。在国家法律、行政法规对包销没有规定尤其是没有禁止性的规定下，以包销人不具备房地产经营资格为理由认定包销合同无效是不恰当的。对包销人的法律主体资格，最高人民法院在《解释》中没有规定，恰恰是默认了个人是可以作为包销人主体资格的。有学者认为，根据建设部的《城市房地产中介服务管理规定》第 10条和第 8条规定，包销人必须符合法定条件，个人作为包销人，合同应属无效。我们认为这种观点是错误的。因为商品房包销与商品房中介、商品房经纪是不同的法律概念。《城市房地产管理法》第 56条： “房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等 ”。《城市房地产中介服务管理规定》第 2条规定： “本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。”《经纪人管理办法》第 2条规定： “本办法所称经纪人，是指依照本办法的规定，在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的公民、法人和其他经济组织。”以上法律概念规定均未包括商品房包销行为。因此，用商品房中介、经纪的规定来规范商品房包销行为是不恰当的。其次，根据《合同法》第 52条及相关司法解释，只有违反法律、行政法规强制性规定的才可以判定合同无效。而《城市房地产中介服务管理规定》和《经纪人管理办法》都是部门规章，法律效力显然达不到使合同无效的层面。

（二）、包销人的售房宣传广告虚假引起纠纷，开发商是否应承担连带责任的问题

一般地说，按照开发商与包销人的包销合同约定，包销的广告宣传由包销人负责并承担相关费用，开发商只需向包销人提供包销人才品房的基本资料即可。但如果包销人在对外广告宣传中，弄虚作假，买受人因相信虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷，包销人应当承担责任毫无疑问，开发商也应承担责任。原因有二：其一，包销人是以开发商的名义对外实施广告宣传的，对于买受人来说，开发商才是当事人；其二，开发商有义务对包销人的售楼广告的内容进行审查和监督，这种义务是基于双方的包销合同之约定，也是义不容辞的法律义务和社会责任。根据最高人民法院民事审判第一庭的观点，买受人应当将开发商和包销人列为共同被告，包销人因制作虚假广告，应承担直接赔偿责任；开发商因疏于对售楼广告的审查与监督义务，应承担连带赔偿责任。

因此，开发商应在包销合同中详细规定双方的权利和义务，应要求包销商在包销过程中的宣传、广告等有关资料必须得到开发商的认可，或者明确约定因包销商的不实宣传与承诺等行为造成开发商的损失，应由包销商负责赔偿。建议开发商委派律师参与包销行为的设定，以实践的角度提高包销合同的签约质量，以克服包销过程中的漏洞和缺陷，避免事后纠纷。

（三）、包销人不按包销合同约定价格销售商品房，是否承担违约责任 根据包销合同，包销人无论是否能将商品房售出，包销人都应按合同约定向开发商付款，未出售的商品房应由自己出资买下。只要没有违反合同约定，包销人根据市场需求和预测，自动调整销售价格，自愿承担亏损风险，这是他的权利。如果他以超过包销基价的价格出售，则该超额利润部分归他所有；如果他以包销基价的价格出售，则根据双方的约定按比例提取应得部分利润；如果他低于包销基价出售，造成开发商预算利润损失的，则他应向开发商补偿该损失部分。如果双方另有约定，则从其约定。几乎没有开发商会将所开发的所有楼盘都交由某包销人包销，这样显然会大大增加开发商的风险。对包销人来说，也无法一口咽下如此数量的楼盘。因此，开发商通常的做法是将所开发的楼盘的一部分交给一个或数个包销人包销，其它部分自己销售或者找其它中介公司代理销售。这样，就会产生一个问题，如果包销人因自己营销失误或者其他原因，下调售楼价格，则势必会对开发商销售其它商品房产生消极影响。如果双方对此没有约定该如何来承担责任，一旦发生纠纷，很难获得索赔，因为其损失难以计算，也没有充分的索赔依据。比较可行的做法是，双方应约定包销人可以自主调整包销价的幅度，超过该幅度又该如何处理的规定。

（四）、将本该由包销人销售的商品房擅自出售，是否应当赔偿包销人的损失

《解释》第 21条规定“出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”所以只要在包销期限内，开发商就不得自行销售，否则构成违约，包销商就可以依据以上规定来主张权利。但对于包销人因开发商自行销售包销房屋而产生的损失都包括哪些，本条没有规定。为保护自己的合法权益，包销人可要求开发商在包销合同中明确约定，一旦开发商违约，除盈利应归包销商所有以外，开发商还应赔偿包销商因此而遭受的其他损失。、开发商以高于包销人与买受人约定的销售价格将商品房售出； 包销人与买受人就对某商品房的价格达成协议，约定销售价格，但买受人又与开发商签订商品房买卖合同，开发商以高于包销人与买受人约定的销售价格将商品房售出。此种情况，如果是开发商的失误，包销人向开发商索赔其溢价损失，法院应予以支持。如果是开发商的故意行为，则包销人不但可以向其索赔溢价损失，还可以要求开发商承担因其该行为给包销人带来负面影响的责任。、开发商以低于包销人与买受人达成的价格将商品房售出；

开发商以低于包销人与买受人达成的价格，擅自向买受人销售商品房。此类情况一般出现在商品房销售疲软时。开发商这样做，是顾虑到包销人的商品房销售滞后所带来的风险。但开发商的行为严重侵害了包销人的利益，开发商不但应补偿给包销人本应获得的利润，且还应承担该行为对包销人的市场销售产生不利影响所带来的责任。

（五）、开发商、包销商和购房人之间的关系、诉讼地位

在含有包销合同的商品房买卖纠纷中，开发商与包销商的诉讼地位是一个首先必须明确的问题。

从形式上讲，买卖合同的相对人是开发商与买受人，根据合同相对性原理，因买卖合同发生的纠纷，诉讼主体应为开发商与买受人。但事实上，买卖行为是由包销人与开发商共同完成的，包销商负责推销房屋、联系买受人，开发商与买受人签订买卖合同，更重要的是，买受人一般将房款支付给包销商，案件的处理结果往往会涉及返还购房款，显然，包销商与案件有直接的利害关系。

《解释》的第二十二条规定，“对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼”。《解释》之所以如此规定，也正是考虑到包销商在买卖合同中所起的作用。因此，买受人如对买卖合同中有关房屋交付期限、房屋质量、房屋面积、违约责任的承担等权利义务发生争执，会直接向开发商主张权利，包销商可作第三人参加。需要明确的是，在这种情况下，人民法院通知包销人参加诉讼，其身份应当是无独立请求权的第三人。

有时候，包销人会以第三人的身份出现在买卖合同中，此时，开发商、包销人、买受人会在合同中约定各自的权利义务，根据《解释》的第二十二条规定，这种约定应决定着三方当事人在因买卖合同产生的纠纷中的诉讼地位。

（六）、税的承担

在商品房包销中，涉及税金有两个问题：

一是开发商与包销人对外销售中的税金问题。包销人将商品房以开发商的名义销售给购房者，相互之间均产生税金，开发商依法缴纳营业税，购房者依法缴纳契税。但实践中，开发商与包销人会利用包销行为来逃避税金，这是违法行为。举个案例。购房者胡某与某房产公司签订了商品房认购书，认购商品房一套，约定房价为 45万元。胡某与该商品房的包销人某置业公司签订了商品房预售合同，并按约支付了房款 45万元给包销人，后胡某又与某房产公司签订了商品房买卖合同，约定房价为 38万元，某房产公司交付了商品房。胡某住入该房后，以包销人无预售主体资格为理由，向法院提起诉讼，要求判定与其签订的商品房预售合同无效，要求包销人返还多收的房款 7 万元并赔偿利息损失。

一、二审法院审理后都认为：胡某与开发商签订的商品房订购书，是真实有效的，包销人以自己的名义与胡某签订的商品房预售合同是无效的，胡某与开发商签订的商品房买卖合同中将房价写成 38万是偷逃税收的行为，除房价条款无效外，其余部分合法有效，胡某已付清房款并已实际住入该房，故胡某要求返还 7 万元和赔偿利息损失诉请不予支持。本案当事人在商品房交易中少缴税费应当补缴。