收房异议书范文

收房异议书范文（通用5篇）

1.收房异议书范文 篇一

收房常识

1.什么时候验收好

2.验收时候检查的五证两书两表 3.验收的具体步骤

4.验收时电路的注意事项 5.验收时注意事项 6.验收时要交哪些费用

交房流程

1.交房要具备哪些条件 2.交房注意事项 3.交房时要交的费用 4.交房步骤

具体内容

1什么时候验收好

什么样的日子收房最好? 答案是:暴雨过后，因为这是了解房屋隐患的最好时机。再好的伪装也敌不过几天下雨。漏雨、渗水等毛病此时可一览无余。收房当天,你最好带上以下工具： 1).5米盒尺

2).插上就会亮的的那种小夜灯 3).小锤 4).手电

5).大小口灯泡各一个 6).多个塑料袋＋绳子若干 7).7号和五号电池各四节 8).打火机+废纸若干 9).纸笔 10).照相机

2验收必须检查的五证两书两表

收房必须查验五证两书两表（原件）

五证：

国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。

两书 ：住宅质量保证书 住宅使用说明书。

两表： 房屋面积测绘表 竣工验收备案表 验收时的具体步骤

3收房流程:

1、发展商在收房前十几天通过挂号信将收房通知单邮递给买家，告知具体收房的时间及须准备的资料。

2、买家应在收房通知单上注明的时间（通常是30天左右)内带齐所需文件资料（包括收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等)到指定单位（楼盘现场)办理收房入住手续。如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

3、楼房现场验收

热线房产网提示您:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得带上工具)1)发展商应首先出示

《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

《建筑工程质量认定书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》

《建筑工程竣工备案表》（《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章）

《商品房面积测绘技术报告书》（盖测绘队公章）

《住户验房交接表》

《楼宇验收记录表》

管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)

【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。如果开发商不能提供这些文件，您可以拒绝收房。2)买家缴交身份证复印件、收房通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。

3)依原合同约定标准验楼。

4)验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中)；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

5)根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过15天；无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。

6)如对楼房基本满意，向开发商索取单独的“二书”和竣工后房屋水电管线图，交纳尾款、配套设施费后，再领钥匙，并签署钥匙凭条。业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》，在《住户验房交接表》上签字认可。

4、办理入住手续

1)换发票、缴交各项相关费用；

2)填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格。

4验收时电路的注意事项

1、要注意观察一些开发商预留的电话插座、网线插座内有无模块，有没有引线，很多时候开发商给你的电话插座里面只有一根钢丝供你自己引线用，而好多业主会误以为里面已经装了线，等入住后再发现是个空面板，再找人安装，往往非常麻烦

2、在进行电路改造之前还必须检查一下开发商预埋的电线和施工是否合格，有很多人入住后电路出现故障了才发现开发商使用的全是劣质电线，甚至还有的开发商埋线不穿管直接把电线埋水泥里的。所以首先要抽一下每根电线，看看不能不抽动，以确保日后可以更换，另外，还要随机抽查一下这些电线的质量是否合格，以保万一

5验收时注意事项总汇

收房是人生的大事之一，所以我们要对收房注意事项进行全面的了解。因为买房是大多数人一生中支付的最大的一笔开支。你必须提起十二万分的精神来保护自己的利益，尽可能地把收房过程中会出现的问题扼杀在萌芽状态

收房注意事项一：

收房前一定要多和邻居交流，现在很多小区都有网上的业主论坛，到那上面一看，一般新房存在的一些问题都一目了然

收房注意事项二：

再到自己房子里看看，有没有这些问题。如果没有论坛，那每次去新房，都最好在物业处或者售楼处多和邻居们交流，在别人家存在的问题，很可能在你家也有，都要重点留意

收房注意事项三：

不要第一天就去收房，最好在有邻居收房后，向他们打听清楚开发商所设定的收房流程，关注那些不合理的地方，并想好应对之策再前往，如果可能，最好能参加集体收房

6验收时要交哪些费用

收房要交的费用一般包含：

1、一年的物业费；

2、当年的供暖费；

3、公共维修基金；

4、房屋面积的补差(面积正负百分之三，金额多退少补)；

5、有些需要开发商代为办理契税的可以把契税交给开发商(注：自己也可以办理，看合同是否约定)；

6、如需要开发商代为办理产权证和契税的还需要交代办费(一般为600元)。其实这些费用无论收不收房都是必须交的，除非你在收房前就有理由退房。

交房时要注意的事项

携带：榔头、卷尺、便插灯或电笔、圆珠笔、笔记本、报纸、塑料袋、包装绳！

交房注意事项一：查看资料

1、房屋的《住宅质量保证书》（盖章原件可带走）。

2、《住宅使用说明书》（盖章原件可带走）。

3、《竣工验收备案表》（盖章原件）。

4、面积实测表/测绘单位实测面积明细（可为复印件但要有章）。

5、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）/工程竣工图纸或设计单位施工图（可带走）。

6、《建筑工程质量认定书》。

7、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。

8、签字时注明“楼房状况未明”。

交房注意事项二：楼房结构

1、检查房屋有无裂缝。

（1）查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。

（2）露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆。

（3）承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，存在危险隐患。

（4）墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕。

2、检查空鼓。

（1）检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面，特别是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

（2）检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方，用木棍敲一下有无空声。

3、检查倾斜与水平。

（1）在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。

（2）目测大致地平。

（3）检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜，是否弯曲、起浪

4、测量房间的层高。

建筑层高为2．8米，实际高度不能低于2．6米，层高3米的实际高度不能低于2．75米，住宅层高不能低于2．8米。

交房注意事项三：渗漏、排水与防水

1、检查房屋有无渗漏

（1）察看房屋的地面和顶层渗水情况。

（2）检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象

（3）墙身、墙角接位、顶棚有无水渍。

（4）察看厨房、卫生间（顶面、外墙），阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。

2、排水

（1）验收下水情况，看是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等（应听到咕噜噜的声音和表面无积水）。合格的地面不应有积水存在，因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。

（2）厕、浴用具有无裂痕，冲厕水箱有无漏水，浴缸、浴盆与墙或柜的接口处防水是否妥当，水池龙头是否妥当。

3、防水

（1）在厕、卫放水（约高2cm），24小时以后查看下家厕卫的天花。交房注意事项四：室内细部

1、管道

（1）各种管道表面镀层是否完好无破损。

（2）看水管有无冻裂。

（3）弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）。

（4）排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。

2、门（大门，房门）

（1）门身内、外、顶面是否油漆,有无流坠，且平滑无磕碰。各个门的顶部都必须刷漆。

（2）目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边）。

（3）试门是否运作自如、开关时有无特别声音。

（4）试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或太紧。

（5）关门听隔音效果并了解密封程度。

（6）卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。窗的油漆质量主要看，卫生间的门还要刷下边。

3、窗

（1）看门窗的油漆质量有无流坠（油漆滴淌的痕迹）、漏刷和磕碰，色泽是否一致。

（2）目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。

（3）看窗户玻璃是否完好。

（4）试窗是否开关或推拉灵活自如。开关窗户是否太紧。

（5）看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。

（6）试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。

（7）看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。

（8）留意窗台云石是否崩裂，窗边混凝土接口有无缝隙，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。

（9）窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。交房注意事项五：生活设施

1、供电

（1）拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。

（2）保险插座。距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。

（3）卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。

（4）检查开关、插座的牢固程度。

（5）检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。

（6）用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。

2、燃气

（1）厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。

（2）燃气是否畅通。

3、电讯与线路

（1）打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。

（2）电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。

（3）CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统。

（4）周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统。

交房注意事项六：其它

1、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。

2、抄电表、水表、燃气表数值。

3、有无专用垃圾道，其有无堵塞。

4、有无专用邮政报箱。

5、查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。

6、查问南阳台封闭计划。

交房时要交的费用

收房要交的费用一般包含：

1、一年的物业费；

2、当年的供暖费；

3、公共维修基金；

4、房屋面积的补差(面积正负百分之三，金额多退少补)；

5、有些需要开发商代为办理契税的可以把契税交给开发商(注：自己也可以办理，看合同是否约定)；

6、如需要开发商代为办理产权证和契税的还需要交代办费(一般为600元)。其实这些费用无论收不收房都是必须交的，除非你在收房前就有理由退房。

交房要具备哪些条件

按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件：

一、经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。

二、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。

三、办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称“大产证”。实际上只要取得“大产证”，就必须具备一、二条所列条件。未取?quot;大产证“的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就提前进房装修，等交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋；或配套不到位；或质量存在问题或产权有纠纷；或有些费用未缴付，导致不能按时取得住宅交付使用许可证和商品房房地产权证。这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住，再说，即使是要求退房，购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失承担一定责任。交房手续有哪些?

一、通知

开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。

二、验收

购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。

三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位；而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。

四、签署房屋交接书

购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。

逾期交房的责任应该如何？

商品房买卖合同示范文本第七条是关于买受人逾期付款的违约责任的约定，第九条是关于出卖人逾期交房的违约责任，两者是对应的关系。按照合同法的公平原则，第七条和第九条对买受人义务和出卖人义务的约定应当具有对等性。但是在实践中，一些开发商事先填好的合同文本却明显地违背了这一公平原则。如某开发商在第七条中约定?quot;(付款)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。”而第九条的约定则是：“(交房)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。”对类似的这种不公平约定，购房人应当予以警惕。最理想的结果，是争取把第七条和第九条需要填空加以约定的数字统一起来。但是一些楼盘特别是紧俏楼盘，开发商往往不轻易让步。买房人最好要据理力争，尽量缩小两者的差距，一旦在履行合同的过程中出现问题，可以更好地维护自己的合法权益。

逾期交房可否先收房后追究责任？ 担心开发商逾期交房，担心一旦接收房屋后，就不能再追究开发商违约责任是没有必要的。因为：第一、接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序，也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任；第二、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利；第三、除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。当然，追究开发商违约责任受到诉讼时效限制，购房者应当在开发商实际交房之日起两年内主张自己的权利。此外，你不能仅以开发商未先行承担违约责任为由拒绝接收房屋。因为在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务，房屋毁损、灭失风险在交房通知确定的交房日就已经转移给你。在此情况下，拒绝接收房屋，对你并无益处。

交房步骤全攻略

一、通知

开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。

在约定的时间地点内开发商会核验业主材料;业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明；业主交纳剩余房款；业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》。

二、验收

购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录注意事项：收楼要验哪些内容？——面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少。

[提要] 内部验收

1、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方 十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

2、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。

3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；入住后维修，因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。

4、空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤（10g）测墙砖、地砖空鼓。

5、验电：

A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。

C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。

D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。

E、检查弱电插座数目：宽带插座因户型不同个数不一：比如二室二厅至少应有2个，三室二厅至少应有3个；有线电视插座还应同步多一个。F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

G、检查入户门门铃：带2节（或4节）5号电池测试门铃。是否不响或响个不停。

6、猫眼：

入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。

7、测高度：

用盒尺检查房顶，取4－5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m（或者2.65m）说明房顶或地面没有倾斜。

8、测墙壁地面：

用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点）。

9、测乳胶漆质量：

墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆，不能局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。

10、镜子：

用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早沤烂损坏

11、外立面的腰线在一般在1～2楼，4～5楼之间，大雨天一定要来看一看是否会渗漏。下雨时要检查家里窗户密封是否严密，有否有漏雨现象。若有，及时提出修理。

12、楼道窗户是否有纱窗，不要因为不属于自己家就不去关心，如果没有，应及时提出配齐。同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅设计规范”明确规定有）。

13、检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。

14、室内门检查平整变形：把门打开，眼睛凑到门边，看前后门线是否重合，若门线不重和，比如有一角翘起，必须更换，将来变形更严重；关门后查看四周缝隙均匀适宜；门和锁开关应该开启灵活；还要用专用水平仪测门安装垂直度。

15、窗户：

推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇，应推动开关灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。中空双层玻璃里外都擦不干净时，是因为双层玻璃的里层脏了，原因玻璃在安装时候就污染了，这时应拆换新玻璃，否则以后不易解决。还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。所有外门窗均应有纱门、纱窗。朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网。

16、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。大开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。

17、卧室、客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一，比如室内面积30m2,那么开启的窗户面积应有1.5m2；

18、厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一，比如厨房室内面积10m2,那么开启窗户面积应有1m2。达不到者不合格（国家标准“住宅设计规范”）。厨房排烟孔直径15cm，达不到时无法安装油烟机。

19、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度（房顶四角和地面四角），墙角无碰损，四角无磕碰，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。20、闭存水试验、水表空转试验：（重要检验项目）

①楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。具体做法是，在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24～48小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。

②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水表不跑，说明水表合格，因为出现过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说明水表不合格，必须更换。③闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，这时观察，水全部放掉后地板上还有存水，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉，重新做防水后铺设地砖，直至不存水为止。有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦，否则入户不久，出现渗水问题，那时解决就麻烦了。

21、卫生间：

①卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。

②卫生间没有窗户，则应有通风孔。通风孔直径10cm，设在吊顶下面。离通风孔最近的插座距离应1.5m，并且是防水插座。

③卫生间门上没留0.02m2通风百叶窗时，门下应留3cm的间隙（国家标准“住宅设计规范”）

22、暖气片：

①暖气片上方应有放气阀，使用前应拧动将气体放掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气放不出来，暖气片不热。

②还要注意暖气片安装牢固，不能有松动现象；进水管和回水管的坡度应符合要求，否则影响采暖效果。

23、地下室：

室内净高2M，国家标准“住宅设计规范”上有规定。室内结构梁或管道影响使用空间的应给予价格上的补偿 提要；外部验收

外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。

最后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件 注意事项：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

四、签署房屋交接书

购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书。特别说明：

1.查看两书一表一数：房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积（自己可实测套内面积）。2.不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主）。

3.房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

4.交合理费用（物业管理费〈应有市物价局批文〉等）。

2.收房律师函 篇二

本人在20年月收到疑似贵公司的挂号信，信中督促本人进行收房。该信函没有贵公司的公章，同时再次核查当月天津市新建住宅商品房准许交付使用证公告，确认没有XXXX小区的商品房准入项目。同时到现场询问，贵公司也表示不提供《市商品住宅质量保证书》和《市商品住宅使用说明书》。

截至日，本人收到贵公司盖章的EMS信函，督促本人收房。但本人到现场依据合同“第五条 甲方逾期交付商品房的处理”要求进行赔偿时，贵公司不同意履行合同，导致本人无法收房。

鉴于此，本人无法收房应由贵公司承担责任。并且截至事件解决及房屋交接之日的延误日期，也应由贵公司承担责任。

本人要求贵公司尽快依据《商品房买卖合同》履行逾期收房赔偿，并提供《市商品住宅质量保证书》和《市商品住宅使用说明书》。在房屋装修质量达到入住标准的基础上，保证本人收房具备入住条件（入住条件包括煤水电、消防、供暖），以便本人尽快收房入住。

3.业主收房流程 篇三

收房的过程并不复杂，主要有以下几个步骤：

开发商和物业核验业主材料。双方确认收房流程。

业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（此三项必须为原件）以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加以说明。3 业主对新房做综合验收，即最重要的验房环节。

业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。双方协商并达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。

开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。

业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》。

与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。

办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。9 业主签署《入住交接单》，收房完成。

二、详解如何验房

1、在检查完整栋楼座的外墙瓷砖牢固性、单元门是否完好，楼道楼梯安全性和公用设备完好性后，开启户门。

2、检查防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。检查入户门门铃，装上自带的电池，检查是否正常工作。观察猫眼是否有松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象。

3、检查户内门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险最大)，油漆是否刷全。注意用镜子放到门顶部和门底部，检查这些地方是否也刷过油漆。检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。推拉窗上的纱窗和窗扇，确认是否推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。

4、检查层高是否符合合同。最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记下。检查房顶是否倾斜，可在房顶取4－5个点用盒尺进行测量，若数值一致说明没有倾斜。

5、检查墙壁是否平整，是否有渗水，是否有划痕裂纹，是否有爆点（生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀，抹在墙上干后会形成爆点）。检查地面是否平整，是否有渗水和空壳开裂情况。如有空鼓，要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板。

6、如是精装房，还要检查厨卫吊顶是否安装牢固。墙砖、地砖、地板是否平整，是否有空鼓（以小锤敲击），是否有色差，缝隙是否符合规范。木地板要检查木龙骨安装是否牢固。橱柜开启是否灵活顺畅，配件是否齐全。

7、检查上下水。尽量开大上水龙头，检查是否正常工作。用盆盛水向各个下水处灌水，如台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，每个下水口应灌入两盆水左右，听到咕噜咕噜的声音表明通畅，确定表面没有积水。确认没问题后要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)用塑料袋罩着水口，加以捆实。地漏等下水则需要塞实并留下可拉扯的位臵。

8、检查卫生间地面坡度是否能让积水顺利往地漏方向流，而不至于流入其他房间。将水倒在卫生间地面上（高度约2厘米），通知楼下的业主24小时后查看其房间内厕卫的天花板是否有渗水。全部用完水后打开水表，记录下水表的数字。同时也要记录电表数字。

9、检查电气开关箱内的各开关是否有明显标示，是否安装牢固，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。检查插座，如自备有插排（带有指示灯的五孔插座），可根据指示灯明灭测定是否正常通电。如有可能配备摇表，可测试插座对地绝缘情况是否良好。

10、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

11、检查管道通风。厨房烟道可用冒烟的纸卷放在烟道口下方十厘米左右，看烟是否上升到烟道口能立即吸走。卫生间应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手电查看是否具备安装性，同时用与测厨房烟道同样的办法测抽力。用手电查看烟道、通风口中是否存有建筑垃圾。

12、用冒烟的纸卷放到管道煤气报警装臵附近，看报警装臵是否灵敏动作，报警声光提示应同时关闭进气阀。

13、检查暖气管道安装是否通畅和密封。使劲晃动暖气管和上水管确定是否牢固。打开水阀看排水是否流畅，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。确认暖气片上方的排气孔是否可以拧动。

14、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。验房过程发现问题及时记录，并与物业人员确定解决方案和解决日期。如果验房后认为质量问题较多且需较大整改，则业主可要求开发商签收“关于房屋存在质量问题要求限期整改的确认函”后中止办理手续。

三、缴纳税费

1、交易过程中需交费用 印花税：房价款的万分之五

2、申办产权证过程中需交费用

登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等 >>>市地税局统一契税口径 新规同江宁版最高3%

3、入住过程中需交费用 物业管理费及供暖费

4、办理按揭须缴纳的费用

保险费：财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次性交。

5、办理公积金需缴纳费用

1）、评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。2）、保险费：财险：保险费=贷款额*年费率*年限系数

综合险：保险费=贷款人年限对应系数*贷款额

四、《住宅装饰装修工程施工规范》中隐蔽工程的规定

本章适用于厨房、卫生间的洗涤、洁身等卫生器具的安装以及分户进水阀后给水管段、户内排水管段的管道施工。

1、卫生器具、各种阀门等应积极采用节水型器具。

2、各种卫生设备及管道安装均应符合设计要求及国家现行标准规范的有关

规定。

3、卫生器具的品种、规格、颜色和排水管材、件应符合设计要求并应有产品合格证书。

4、各种卫生设备与地面或墙体的连接应用金属固定件安装牢固。

5、卫生器具安装验收合格后应采取适当的成品保护措施。

6、管道敷设应横平竖直，管卡位臵及管道坡度等均应符合规范要求。各类阀门安装应位臵正确且平正，便于使用和维修。

7、嵌入墙体、地面的管道应进行防腐处理并用水泥砂浆保护，其厚度应符合下列要求：墙内冷水管不小于10mm、热水管不小于15mm，嵌入地面的管道不小于10mm。嵌入墙体、地面或暗敷的管道应作隐蔽工程验收。

8、冷热水管安装应左热右冷，平行间距应不小于200mm。当冷热水供水系统采用分水器供水时，应采用半柔性管材连接。

9、各种新型管材的安装应按生产企业提供的产品说明书进行施工。电气安装工程

本章适用于室内电路布线及电器、灯具安装。

1、电气安装施工人员应持证上岗。

2、配电箱户表后应根据室内用电设备的不同功率分别配线供电；大功率家电设备应独立配线安装插座。

3、电路配管、配线施工及电器、灯具安装除遵守本规定外，尚应符合国家现行有关标准规范的规定。

4、工程竣工时应向业主提供电气工程竣工图。

5、电器、电料的包装应完好，材料外观不应有破损，附件、备件应齐全。

6、塑料电线保护管及接线盒必须是阻燃型产品，外观不应有破损及变形。

7、金属电线保护管及接线盒外观不应有折扁和裂缝，管内应无毛刺，管口应平整。

8、通信系统使用的终端盒、接线盒与配电系统的开关、插座，宜选用同一系列产品。

9、暗线敷设必须配管。当管线长度超过15m或有两个直角弯时，应增设拉线盒。

10、同一回路电线应穿入同一根管内，但管内总根数不应超过8根，电线总截面积(包括绝缘外皮)不应超过管内截面积的40%。

11、电源线与通讯线不得穿入同一根管内。

12、穿入配管导线的接头应设在接线盒内，接头搭接应牢固，绝缘带包缠应均匀紧密。

13、当吊灯自重在3kg及以上时，应先在顶板上安装后臵埋件，然后将灯具固定在后臵埋件上。严禁安装在木楔、木砖上。

五、业主如何自己办理新商品房的房产证

正常情况下，从向房地局提交文件之日起，大约两个月后可领取产权证。如果是一次性付款，则可自办产权证。大致流程如下：到房地局领表和交纳公共维修基金等费用，到开发商指定的房屋面积计量站出测绘图，根据测绘图填好表格拿到开发商处盖章、领取正本合同，然后约开发商一起共同到房地局提交前述相关文件即可。

需注意：要向开发商确认，你所购房屋的产权证在哪个房地局办理，然后再办或者直接向该局查询。

如果是按揭贷款买房，根据几大商业银行的借款合同，均有需委托开发商代办产权证的条款，即产权证只能委托开发商代办，自己不能办理。

六、办理商品房产权证需经过哪些程序

居民在办理商品房产权证时，一般按照下列程序进行:

(1)鉴证。购房者在与开发商签订购房合同后15天内，将合同送房地产交易所办理交易鉴证备案手续；

(2)登记。购房者在使用所购商品房后3个月内，到房屋产权监理所办理产权登记手续。登记时，须提交下列材料：购房者的身份证和私章，鉴证过的购房合同以及由开发商出具的购买商品房办理产权证明书、购房发票、红线图、位臵图(蓝图)、平面图(蓝图)。登记完毕领取收件收据。

(3)交费。受理登记15个工作日后，到房屋产权所交齐登记费、鉴证费等有关费用；

(4)领证。房屋所有人凭身份证、私章、收件收据和收款票据领取《房屋所

有权证》。

七、不办产权登记对权利人会产生什么影响

许多人不重视产权登记，特别是居住祖屋的人。须知道，这样会给以后的生活带来麻烦，自己的权益得不到有效的维护，其影响主要有：

(1)未经登记的房屋所有权转让时，受让方无法了解拟受让产权的状况，交易就难以成功，即使私下成交，也难以办理产权交易过户手续；

(2)未经登记的房地产因无法向贷款方提交房地产权证书，不能抵押、投典；(3)当权利人因房屋所有权、土地使用权与他人发生纠纷或遭到非法侵害时，因无法向行政、仲裁或司法机关提交有效的法律凭证，增加了司法实践的困难，而且有可能使自己的权益得不到有效保护；

(4)当权利人将自己所拥有的房屋进行抵押、投典，由于未对他项权利进行登记，一旦抵押人需处分抵押物时，由于未经登记房屋他项权利，其优先受偿权不受法律保护；

4.期房收房流程 篇四

一、收房应提供的文件及注意

1、《住宅质量保证书》

是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。

2、《住宅使用说明书》

是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

3、《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》

4、《房屋建筑工程竣工验收备案表》

是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程

竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

5、《实测面积测绘报告》

根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行

核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大

6、《建设工程质量认定证书》

7、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

8、《房屋土地测绘技术报告书》

9、《住宅钥匙收到书》

10、《验房交接表》

按实际验收情况逐一记录表上，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

11、《入住交接单》

----从物业领取钥匙时，要确认楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙是不是齐全

----1、2、3、4项文件是可以带走的。其中《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》必须是原件。

----在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样

二、验房内容

内外门窗

1、防盗门安装牢固；密封性能；合页、锁具灵活；无明显划痕、破损；

2、室内各窗口周边密封严实；窗扇开合灵活；玻璃无炸裂、划痕；窗边与混凝土接口没有缝隙；窗户洞口周围无渗水、透碱痕迹；窗台下面无水渍，如有则可能是窗户漏水；

地面墙体：

1、地板无松动、爆裂、撞凹；地面无裂缝、起砂现象；

2、墙面墙皮无空鼓、沙灰现象；阴角、阳角横平竖直，90度角； 屋内顶棚

1、顶上无裂缝；一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题；

2、看顶部无爆点；顶棚及墙身、墙角接位无水渍、裂痕；墙身顶棚无部分隆起、无空声、无特别倾斜、弯曲、起浪及隆起或凹陷的地方； 厨房卫生间阳台

1、卫生间、厨房内有地漏，坡度合适，水不能往门口处倾斜；邻居家无漏水；厕所顶棚无油漆脱落或长霉菌；水管材料和安装质量；厨房卫生间留有通风口；

给水排水

1、电气煤气

1、检查全部开关、插座及总电闸外观及回路控制分合闸；检查回路数，按照国家规定，每套住宅的回路数不宜少于5个；

2、有线电视、宽带插座无松动或插不进现象；

3、检查可视对讲、紧急呼叫按钮工作正常

4、检查烟感、温感报警器报警装置；

5.集体收房程序指南 篇五

第一步：带齐身份证件、全部购房资料、房屋交付通知书（“入住通知”）、必须费用（如物业费用）以及验房工具、照相机、录音笔、小型摄像机等采证工具，以 业主身份前往博雅西园会所报到。（现金尽量少带；如果您对收房成功有很大疑问、或者不愿意委托开发商代交契税和大修基金，可以不带）。

第二步：如果您对收房流程有异议，必须充分表达您的想法和意愿。如果在收房流程中，开发商有违反约定交房条件和交房手续、侵犯您个人利益和选择权的事宜，您要据理力争、以体现您的真实意愿。

第三步：领取房屋交付必备文件：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》，以确定房屋是否已达到交付条件。按照购房合同第十一条，您必须看到这些文件原件、确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。否则，后续产生的风险 和责任将由您自己负责（例如：您对房屋质量不满意而要求退房的话，您的大笔money可是已经交给开发商，您将处于被动）。

如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”（附件1）。

第四步：房屋检验（验房）（包括小区环境、周界）

（1）本程序是开发商和业主之间的必备流程。（2）如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则业主可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”（见附件二）后中止办理手续。（3）开始签署《房屋验收情况表》（根据您上次看房提交的整改意见逐一对照，并参考“收房须知”）（以下几点必须填写，先举个例子，以后逐步补充和修改）A、房屋卫生间、厨房、洗衣间防水未做避水试验； B、上下水无法试验不能确认是否已通； C、没有查验电梯的准运证； D、车库未启用； E、保安系统未测试； F、………………

G、以下填写单套房屋个性问题； H、………………

（4）要求开发商出具《实测面积测绘报告》，若实测面积超出3%，可以中止收房。（估计超出3%的可能性很小，因此这里不给出确认函模板，偷个懒:）（5）如果验房后您认为质量问题较多且需较大整改，则业主可要求开发商签收“关于房屋存在质量问题要求限期整改的确认函”（见附件三）后中止办理手续。（6）如果验房后您认为质量问题较少、或可以接受，（若委托了收房联盟，请先通知simpin（simpin@fescomail.net）联系沟通），则业主可签字确认“验房通过”，但须将发现的问题逐一填写在验房单上。另外，尽量在验房单上加上以下几句： “若房屋不符合有关国家强制标准或行业标准、且并未明确告知并得到本人书面确认，本人将保留退房或索赔的权利，按未完成交房论处；由此而导致本人的损失（包括装修），本人有权提出进一步赔偿的要求。”

“若房屋有变更设计，且并未明确告知并得到本人书面确认，本人将保留退房或索赔的权利，按未完成交房论处；由此而导致本人的损失（包括装修），本人有权提出进一步赔偿的要求。”

第五步：进行房屋面积确认、签署《商品房实测面积结算补充协议》

（1）本程序是在您对房屋交付的基本条件满意之后，开始实际交接的其中一个环节。该环节可以与后面的环节不分先后、或同时进行，可以双方友好协商。（2）开发商应出具《实测面积测绘报告》。若您对房屋实测面积有异议，则不要签署该协议，可以要求开发商签收有关确认函（或由开发商准备）。

第六步：结算房款、各项费用、延期交房违约金

（1）面积补差：对面积误差没有异议的，可以签署面积结算协议，结算房款差价；对面积误差有异议的，可以暂不结算房款差价。特别注意：经审查《商品房买卖合同》，联盟工作组认为，只要合同规定房款已经付清，业主有权要求开发商交付房屋（即交钥匙）。后续环节都可以在交钥匙之后完成，业主也可根据自己情况，作出适当让步、听从开发商的安排，以便于尽快办理相关手续。

（2）延期交房违约金：结算延期交房违约金

第七步：交钥匙

（1）开发商交钥匙。

第八步：和物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费

（1）根据法律规定，您应该与开发商指定的物业公司签署物业协议。

（2）您必须向物业公司（而不是开发商）缴纳部分物业费，并索要发票或盖章确认的收据。

（3）理论上讲，物业费可以按月缴纳，您可以向物业主张您的权利。

第九步：办理产权证有关的事项（1）如果您愿意委托开发商办理产权证，则可与开发商协商房屋产权代办费的金额；您也有权拒绝代办；（2）如果您同意开发商代收契税和房屋产权登记费，您可以将契税交给开发商。需要提醒的是：这将给您带来很大风险、并且不会给您带来任何好处。您有权拒绝。（3）如果您不愿委托开发商办理产权证和交纳契税，可以签署一个同意在具备办理产权过户条件时交纳的承诺书。中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进 行税款征收活动”。到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税(参见京地税地<2000>478号文)，而代征人不 能委托其它单位代征(参见京地税征<1997>389号文)，如果发展商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。

其他事项：

另外，任何开发商都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。

注意：政府部门已明文通知建设单位、物业公司不得代收大修基金。请各位不要将开发商或物业公司推到违法的境地去！

关于发展商或发展商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题，北京市国土资源和房屋管理局曾发文(京国土房管物字〔2001〕1170号)明确加以制止。

附件

一、关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函

致北京世纪兴业房地产开发有限公司：

我是博雅西园 楼 单元 室业主。我于 年 月 日与贵公司签订了《商品房买卖合同》，并付清了合同规定款项。根据双方合同约定，贵公司应于2004年 月 日将房屋交付于我，我于2004年 月 日收到贵公司寄送的交付使用通知书，通知我2004年 月 日到博雅西园会所进行交接。我于2004年 月 日前往贵公司指定现场办理交付手续。

在交接过程中，我方要求你方出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》，以确认房屋是否具备合同第八条和第十一条规定的交 付条件。但你方单方面以_____________ ______________________________ ________________________________________________________________为由、拒绝出示上 述证明文件，使我方无法确认房屋是否符合合同交付条件，房屋交付无法进行。故此，我方要求你方立即履行房屋交付义务，确认符合合同规定以便进一步办理交付 手续，否则你方应承担延期交房的全部违约责任。

如果你方对本函件陈述事实有异议，请在3日内给予书面答复。否则，视同你方认可上述事实。特此函达！

业主：

2004年 月 日

文件接收人：北京世纪兴业房地产开发有限公司(本函件我方保留一份，以备查对)

附件

二、关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函

致北京世纪兴业房地产开发有限公司：

我是博雅西园 楼 单元 室业主。我于 年 月 日与贵公司签订了《商品房买卖合同》，并付清了合同规定款项。根据双方合同约定，贵公司应于2004年 月 日将房屋交付于我，我于2004年 月 日收到贵公司寄送的交付使用通知书，通知我2004年 月 日到博雅西园会所进行交接。我于2004年 月 日前往贵公司指定现场办理交付手续。

在交接过程中，你方单方面以_____________________________________ ________________________________________________________________为由，拒绝我方对 房屋及小区环境进行检验，以至房屋交接无法完成。故此，我方要求你方立即履行房屋交付义务，确认符合合同规定以便进一步办理交付手续，否则你方应承担延期 交房的全部违约责任。

如果你方对本函件陈述事实有异议，请在3日内给予书面答复。否则，视同你方认可上述事实。特此函达！

业主：

2004年 月 日

文件接收人：北京世纪兴业房地产开发有限公司

(本函件我方保留一份，以备查对)

附件

三、关于房屋存在质量问题要求限期整改的确认函

致北京世纪兴业房地产开发有限公司：

我是博雅西园 楼 单元 室业主。我于 年 月 日与贵公司签订了《商品房买卖合同》，并付清了合同规定款项。根据双方合同约定，贵公司应于2004年 月 日将房屋交付于我，我于2004年 月 日收到贵公司寄送的交付使用通知书，通知我2004年 月 日到博雅西园会所进行交接。我于2004年 月 日前往贵公司指定现场办理交付手续。

经和你方指派人员共同对房屋进行检验，确认该房屋存在诸多违反国家强制性标准的质量缺陷问题、存在重大安全隐患和诸多设备未到位和损坏的情况（具体见后附 整改报告），该房屋需要进行较大整改和维修工作，为此我方目前无法接收该房屋。我方要求你方立即进行整改，确保房屋质量、消除安全隐患之后再以书面形式通 知我方继续开展房屋交接工作。你方应承担延期交房的全部违约责任。我方保留继续追究你方违约责任的全部合同权利，并视你方整改情况决定是否继续房屋交接工 作。

如果你方对本函件陈述事实有异议，请在3日内给予书面答复。否则，视同你方认可上述事实。特此函达！

业主：

2004年 月 日

文件接收人：北京世纪兴业房地产开发有限公司

(本函件我方保留一份，以备查对)

博雅西园收房须知

（2003年7月10日第二稿）

一、总 则

1、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。

2、在房屋质量检查方面，看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，要及时向开发商（卖方）反映，待维修后方能入住。

3、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，必须要求尽快维修、配齐。

4、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。

5、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与发展商签订一份《交屋看房记录表》（或称《物业交付核验单》）。在这个记录表上，应把检验情况逐 一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

《交屋看房记录表》最好自己也要留一份，同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往，这样就会很被动；有人习惯以电话联系，这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。

二、收房细则

把验收的目光放在隐蔽工程上

1、合 同

(1)开发商应出示完备合法的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。这些文件要看原件，而不是复印件。

(2)查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。

(3)房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(4)查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备 案，缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》 对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。

(5)对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。(6)向开发商索要《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《保修卡》和《住户手册》，以便日后出现质量问题按约要求维修。

2、户 内(1)窗

a)窗边与混凝土接口有无缝隙

b)落地窗以及外飘窗应安装平正牢固 c)是否翘曲变形 d)开启关闭顺畅 e)零配件装配齐全 f)位置是否准确

g)窗玻璃应表面平整

h)窗玻璃是否完好无损、无划痕 i)隐形纱窗是否安装完毕，且无破损 j)外窗框四周处理是否粗糙 k)外窗开启扇是否能关上 l)把手是否松动

m)窗子玻璃的每个角是否封好 n)打开后窗户是否能固定 o)直角接合部是否严密 p)窗框表面是否光洁 q)四角是否呈直角

r)窗的底部滑道是否平滑 s)窗台应平滑，不刮手

t)看一下窗外附近有无攀缘的物体、是否存在重大安全隐患！（比如3层餐厅窗户、6层北面两个窗户）

u)所有纱窗下沿与窗台之间，应考虑预留安装大理石的空间

(2)地板 a)是否松动 b)是否爆裂 c)是否撞凹

d)有无明显的缝隙和不平整 e)地面是否有空鼓 f)地面走线的标示 g)地平

验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为 米左右吧，然后注满水。先在门口离地面 0.5 米或 1 米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后 再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来 说，如果差异在 厘米左右是正常的，3 厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。

(3)墙身、顶棚、楼板 a)有无倾斜、弯曲 b)有无隆起或凹陷 c)墙面是否平整 d)墙面是否有花

e)承重墙、梁、柱是否符合设计规范，若承重墙裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，f)钢筋是否暴露

g)检验梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线 h)用木棍敲一下有无空声 i)墙面是否有明显色差 j)阴阳角是否平直

k)是否有裂纹、刷纹，若裂缝与墙角呈 45 度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。l)有无水渍、裂痕

m)天花板是否有小裂纹

n)注意相关位置有没有空调管孔

o)检查墙面有无石灰“爆电”，这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致，可用铁器敲打“爆点”，如发现大面积的疏松、脱落，也属质量问题，将给购房者的居住和装修带来极大麻烦，不可忽视。p)是否全部按合同要求做“外墙外保温”

(4)水

a)开关是否妥当

b)过墙线是否有导管 c)导管连接是否紧密 d)管线是否安全可靠

e)下水管道不可使用塑料软管 f)上水管是否存在渗漏现象 g)需要注意的是，北京地区的水质严重超标，有些小区生活用水全部是靠自己打井取水，为了保险起见，这样的小区在验收房屋时，最好自己采些水样带回去，送给有关部门检验，如果水质确实不符合生活用水标准，就应想办法及早解决。h)上下水管是否已做丝扣处理？

(5)电

a)开关是否妥当

b)按动漏电保护器的测试钮 c)管线是否安全可靠 d)插座面板是否有电 e)拉闸断电测试

f)插座是否带保险装置

g)洗手盆的上方不应有插座

h)打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮 i)开关插座面板是否存在划痕

j)是否有电器接地装置、是否解决等电位问题（等电位联接端子是否真正起作用？）

k)电线是否符合国标质量

l)电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于 2.5 平方，空调线更应达到 4平方，否则使用空调时，容易过热变软。

(6)暖气

a)暖气内是否有水 b)暖气有无漏水痕迹

c)暖气里的水管上是否有锈

(7)卫生间

a)坐厕下水是否顺畅 b)冲水声音是否正常 c)卫生间内是否有地漏

d)坡度是否对头(是否有倒坡现象)e)有无积水

f)是否倒泛水和渗漏 g)闭水试验

h)卫生间门口地板是否发黑 i)台盆上水管是否漏水 j)是否有有裸露电线 k)进出水是否流畅

l)电源插座应是防潮插座并有防溅措施 m)照明灯座必须是磁口安全灯座 n)洗手盆的上方不应有插座 o)卫生间门口是否有挡水条 p)排污管是否有蓄水防臭弯头

q)特别留意厕所顶棚有脱落或长霉菌 r)墙壁需要做拉毛处理

s)墙体到座便下水管道中心的距离是否小于35cm，若过小则有可能无法安装座便器

t)是否已安装纱窗？

u)卫生间是否有排风道？如何通风？

(7+)洗衣间

a)是否做了避水试验？

(8)管线 a)是否外露

b)是否有管线穿过 c)过墙线是否有导管 d)导管连接是否紧密

e)线路安装是否平整、牢固、顺直 f)下水管道不可使用塑料软管

g)电话线等等应先加套管，再埋进水泥；不能将电话线直接进水泥地

(9)水表 a)是否安装

b)是否有水表空走 c)阀门关闭不严

d)阀门脱丝，连接件滴水 e)截止阀生锈影响水质

(10)电表 a)是否安装 b)使用数目

(11)电话线

a)用电话机检查电话线路是否有信号

(12)电视天线

a)用天线检查工具检查电视天线的信号

(13)室内污染

a)从 7 月 1 日以后，凡新开工的民用建筑工程，完工后必须由建设单位组织对室内环境进行验收，并委托经市建委等有关部门考核认可的检测机构，对建筑工程室内环境进行检测，检测不合格的，不得竣工验收。

(14)楼宇对讲

a)在验收时要注意其音量功能、对讲功能、操作功能是否正常

(15)层高 a)测量楼宇层高的方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法），你应该测量户内的多处地方。

(16)踢脚

a)踢脚一要看高度是否合理，是否能保护墙体不受污染 b)要看踢脚板是否平滑

(17)地漏

a)地漏位置是否合理

b)地漏是否在地面的最低点 c)地漏是否排水通畅

(18)隐密性及隔音效果如何(19)日照是否达到国家规定(20)通风是否达到国家规定(21)天然气表以及管道

天然气总阀门应当在公共部位，管道不能暴露在室外（特别是顶层，可能会遭雷击）

(22)窗磁、门磁系统 1、2层，以及顶层（包括7层以及6层部分窗户）是否已安？以及3层的餐厅窗户安全隐患

3、楼 内

(1)电梯 启动运行准确性 a)启动运行准确性 b)制动器动作灵敏性 c)限速器动作灵敏性 d)报警器动作灵敏性

e)其他安全设备动作灵敏性

f)必须具有劳动部门核发安全运行合格证。

(2)门

a)贴脸是否完整 b)贴脸是否有裂缝 c)是否能锁上

d)贴脸与楼顶板阴角线是否平行 e)是否与墙在一个平面上 f)直角接合部是否严密

g)表面是否光洁，是否有划痕、锈迹 +)门把手是否光洁，是否有磕痕 h)不上锁是否会自动关上或打开 i)四角是否呈直角

j)门面上有无钉眼、气泡或明显色差 k)开启是否灵活

l)关上门窗听听隔音效果 m)密封程度；密封胶条是否有损坏 n)门的厚度、材质与规格 o)门框与墙身有无过大缝隙 p)门与门框有无过大缝隙

q)零配件是否装配齐全，位置准确

r)门与地的缝隙，要预留出地面装饰的缝隙（需要额外考虑地面不平整的误差）s)门的安全程度如何？是否有四个支点？

(3)外墙

a)是否有较大面积的空鼓 b)是否开裂 c)是否渗水

d)是否有明显的水印和霉点 e)是否有排水设施 f)空调是否能安装 g)出水口

h)外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。

(4)檐沟、落水管 a)安装是否牢固 b)接口是否平密 c)是否渗漏

d)落水管，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。

(5)消防系统

a)住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。

(6)信报箱

a)房屋是否按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合有关规定

(7)标识系统

a)楼宇标识、门牌标识、层位标识、房屋标识是否与实际相符

(8)小区环境(9)停车场(10)保安系统

4、小区内

(1)凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平

即楼前 6 米、楼后 3 米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。(2)检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；

5、物 业

在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底 由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。

三、后记

在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理： 1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。

2)对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。

3)如果发现问题至少要在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

四、参考资料

1)空鼓：局部面层材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。

2)《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。3)《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

五、收房签字时的注意事项 1.一定要加上如下几句：

“若房屋不符合有关国家强制标准或行业标准、且并未明确告知并得到本人书面确认，本人将保留退房或索赔的权利，按未完成交房论处；由此而导致本人的损失（包括装修），本人有权提出进一步赔偿的要求。” 2.一定要加上如下几句（关于变更设计保留权利）：