个人二手住房贷款

2024-08-12

个人二手住房贷款（通用7篇）

1.个人二手住房贷款篇一

个人二手住房贷款需要准备的资料

一、借款人（购房人）需准备资料：

1、个人贷款申请暨面谈记录表（附件1）；

2、借款人及其配偶（如有）身份证（二代身份证复印件为正反面）；

3、借款人及其配偶（如有）户口（复印件为户口首页及本人页）；

4、婚姻证明：

（1）已婚：结婚证；

（2）未婚：未婚证明（民政局出具）、单身声明（附件2）；

（3）离异：离婚证（或判决书）、未再婚证明（民政局出具）、单身声明（附件2）；

（4）丧偶：死亡证明、未再婚证明（民政局出具）、单身声明（附件

2）；

5、收入证明：

（1）收入证明表（附件3）；

（2）辅助资料：

①工作单位为国有企业或事业单位的借款人：提供近三月的代发工资银行卡入账对账单、或代发工资存折流水；

②私营业主：营业执照、代码证、税务登记证、近三月税票、贷款卡、财务报告、银行卡入账对账单或存折流水、入股证明、分红证明、经营情况证明等；

③工作单位为私企的借款人：近三月工资单、银行卡入账对账单或存折流水；

6、贷款用途材料：购房合同、首付款证明、房屋套数承诺书（附件

4）、房管局查房证明（房管局具备查询条件的区域）、所购房屋的评估报告；

7、借款人及其配偶（如有）信用报告；

二、卖房人需提供资料

1、卖方及配偶（含房屋共有权人）身份证、户口、婚姻状况证明（如为单身的需提供民政局相关证明并签署“单身声明（附件2）”）；

2、所售住房的《房屋所有权证》，有共有权人的，应提供《房屋共有权证》；

3、房屋共有权人同意出售房屋的书面文件：“中国光大银行个人二手房屋贷款卖方面谈记录表（附件5）”；

4、如房屋已出租，须提供承租户放弃优先购买权的书面文件：“抵押物承租人声明书（附件6）”；

5、卖方为企业法人的，须提供有效的《企业法人营业执照》、《法人代码证书》、企业有权机构同意转让房产的决议等有关文件（需法规部审核）。

三、客户经理需准备资料

1、调查表（附件7）。

2.个人二手住房贷款篇二

近日,国务院办公厅印发[2016]39号文件《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,指出“实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径”,允许改建房屋用于租赁,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行,发展住房租赁企业。

一些学者指出房地产开发投资会造成新建商品房价格的上升,对城镇化产生挤出作用,在大城市中这种现象尤其显著。住房过滤模型(Filtering Model)显示中低收入移民涌入城镇,会导致城镇中新建更多高价商品房,与此同时,原来各个价格层次的二手房会降级到下一个层次。相比于价格高昂的新建商品房,二手房有更大的价格选择空间。另外,从住宅产权属性选择的角度来看,租赁比购买要容易实现得多。因此在城镇房价不断攀升的目前大环境中,租赁住宅和二手房更易成为城镇新移民的居住选择。

相关学者和研究均指出住宅租赁和(或)二手房,为农村人口顺利转移到城镇提供居住保障,有利于推进城镇化进程。政府可以在新建住宅市场之外,打出租赁住宅和二手房的“组合拳”,提高住房的可获得性,加快城镇化的进程。

因此,本文从实证角度,验证住宅租赁和二手房的可获得性对城镇化的促进作用。

二、数据和变量

(一)数据

本文选择2003年到2013年、国家政策制定主要参照的35个大中城市的数据,构建平衡面板模型。由于深圳城镇化率在2013年已达到100%,因此将深圳从研究对象中去除,实际研究对象为34个大中城市。依照国务院公布的《2014年中国最新城市等级划分》,我们把34个城市分为经济发达城市和经济欠发达城市两个组别,如表1所示。

(二)变量

被解释变量为常住口径城镇化率(UR),指居住在一个地区城镇的人口数占该地区常住人口总数的比重。解释变量为租金收入比(RIR)和二手房发达程度(Dev_degree),分别描述住宅租赁和二手房的可获得性水平。

控制变量选取学者们达成共识的城镇化水平影响因素,包括地方政府财政预算内支出增加额、固定资产投资增加额、第三产业就业人员比例,分别衡量财政政策、社会基础设施建设情况、产业结构对城镇化的影响。

(三)变量描述统计

表2总结了城镇化率(UR)、租金收入比(RIR)和二手房发达程度(Dev_degree)变量的描述统计值。城镇化率数据来源为《国民经济与社会发展统计公报》以及各市《统计年鉴》,我们可以看出2003年到2013年间,发达城市城镇化率水平最大值、最小值和均值均高于欠发达城市样本。有关租金收入比,我们首先通过禧泰房地产数据库获得2013年各城市的住宅平均租金价格,再利用《中国城市(镇)生活与价格年鉴》的租金消费价格指数,推算出各城市2003年到2013年的住宅平均租金价格序列;其次利用《中国城市(镇)生活与价格年鉴》和各城市《统计年鉴》,获得2003年到2013年间的城镇居民人均住房面积数据和城镇居民年人均可支配收入数据;最后计算出2003年到2013年间的各城市租金收入比数值等于(年平均租金×城镇居民人均住房面积)÷城镇居民年人均可支配收入。一般来说,租赁市场越发达,市场上可供租赁的住宅单位就越多,租金就相对便宜,租金收入比就会较低,住房可获得性水平越高;我们可以看出2003年到2013年间,发达城市租赁住房可获得性水平,平均来说略高于欠发达城市,可能由于发达城市较高的城镇居民人均可支配收入水平。二手房发达程度可以从二手房销售量角度来描述,二手房发达程度指标数值越高,二手房在整个住房销售市场中销量占比越高,居民越容易从二手房市场中找到自己需要的住房。由于二手房销售数据缺乏,本文仅选择有数据支持的14个城市(北京、上海、广州、天津、南京、济南、青岛、大连、厦门、武汉、西安、长春、长沙、贵阳)作为研究对象。数据来源于禧泰房地产数据库、各城市《统计年鉴》《房地产统计年鉴》《国民经济发展与统计公报》。二手房发达程度等于住宅二手房销售面积÷(住宅二手房销售面积+住宅新建商品房销售面积)。

本文的控制变量地方政府财政预算内支出增加额(IEXP)、固定资产投资增加额(IFAI)、第三产业就业人员比例(TP)的数据来源于各城市《统计年鉴》、Wind数据库、中指数据库、EPS数据库、国泰安数据库。

三、模型建立

本文建立三个模型,分别检验租赁住宅的可获得性对城镇化的影响、二手房的可获得性对城镇化的影响、租赁住宅和二手房的可获得性对城镇化的联合影响。考虑到自变量对城镇化产生作用的可能滞后性,所有模型中的自变量均滞后一期。

(一)模型一:住宅租赁可获得性对城镇化的影响

其中,i=1,2,3,…N;t=1,2,3,…T;i代表所观测的城市,t代表所观测的年份。

为避免面板数据可能存在的伪回归现象,首先利用平稳性检验对回归模型中涉及的变量进行测试。自变量间严重的多重共线性会造成模型参数的估计值方差变大,影响参数估计值的显著性水平,因此也需要对自变量进行多重共线性检验。表3检验结果显示模型一变量均通过平稳性检验,且自变量间不存在严重的多重共线性问题。

静态面板常用的模型包括混合回归模型、固定效应模型、随机效应模型。本文利用Hausman检验和F检验,来判定面板数据应选用的模型(表4)。Hausman检验用于检测数据更适用于固定效应模型还是随机效应模型;F检测用于检测数据更适用于混合回归模型还是固定效应模型。检验显示模型一更应选用固定效应模型。

固定效应模型存在两个假定,即回归模型的随机误差不存在异方差,且误差项没有序列相关。现实中这两个假定难以被满足。如果不能满足这两个假设,则参数显著性检验失去意义。表5的检验结果显示,固定效应模型中存在明显的异方差性和序列相关性,因此应需要对模型进行修正。

(1%,5%和10%显著性水平下拒绝原假设分别用***,**和*表示)

本文利用Driscoll和Kraay(1998)提出的修正模型,来解决对固定效应模型存在的异方差及序列相关问题。修正后的模型一回归结果如下。

(1%,5%和10%显著性水平下拒绝原假设分别用***,**和*表示)

租金收入比是租赁住宅可获得性水平的指标,租金收入水平越低表示租赁住宅可获得性水平越高。模型一回归结果显示,无论是采用34个城市总样本,还是12个发达城市和22个欠发达城市的子样本,租金收入比对城镇化进程均有显著负向效应,即租赁住宅可获得性水平与城镇化呈显著正向效应,而且在发达城市降低租金收入比,将比欠发达城市更大程度提升城镇化水平。

(二)模型二:二手房可获得性对城镇化的影响

同模型一检验类似,平稳性检验显示模型二中变量均通过平稳性检验;多重共线性检测显示模型二中自变量间不存在严重的多重共线性问题;Hausman检验和F检验判定模型二选用固定效应模型;异方差及序列相关检验显示模型二固定效应模型中存在明显的异方差性和序列相关性,需要进行Driscoll和Kraay(1998)修正。修正后的模型二回归结果如表7所示(见下页)。

模型二回归结果显示,二手房发达程度对城镇化起到正向促进作用。二手房销售比例的增加,即二手住房可获得性水平的提升,将促进城镇化的推进。

(三)模型三:住宅租赁市场和二手房市场对城镇化的影响

模型三同时考虑租赁住宅和二手房市场的发达程度对于城镇化进程的影响。回归结果如表8所示(见下页)。住宅租赁市场和二手房市场同时对城镇化进程起到促进作用,无论是在租赁市场还是二手房市场,提高住房可获得性水平,都将对城镇化进程起到促进作用。

(1%,5%和10%显著性水平下拒绝原假设分别用***,**和*表示)

以14个城市的样本来说,如果租金收入比降低0.1,同时二手房发达程度提高0.1,这样的“组合拳”将有助于提升城镇化率0.06左右(=0.014+0.049)。2015年,我国城镇化率达到56.1%,城镇常住人口达到了7.7亿。国务院近期通过的《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》提出2020年要实现常住人口城镇化率60%的目标。如果在未来4~5年内,政府着眼于降低租金收入比(降低租金或者提高收入)0.1,同时提高二手房发达程度(增加二手房的交易比例)0.1,城镇化率将会提高0.06,实现常住人口城镇化率60%的目标就不是问题,届时城镇常住人口将增加0.8亿,达到8.5亿。

四、结论与政策建议

住宅租赁市场和二手房市场进一步发展,将会提高住房可获得性水平,对城镇化进程起到促进作用。从全球化发展趋势来看,住宅租赁市场和二手房市场随着城镇化进程的推进而愈发重要。目前,发达国家住房自有率都处在较低的水平,私有住房拥有者多选择购买二手房产,新建住房比例较小。发达国家由住宅租赁市场和二手房市场组成的存量市场是房地产市场的核心组成,是为更好地解决新增城镇居民住房问题、适应城镇化发展要求而相伴产生。我国住宅租赁市场和二手房市场的加快发展、扩大供给水平,是新增城镇居民解决住房问题的重要选择,从而吸引更多流动人口长期定居城镇。以二手房市场为例,随着房地产市场的迅猛发展,我国大城市的住房市场已经由增量市场逐步过渡到存量市,二手房市场作为存量市场最重要的组成部分,它的发展对于盘活住宅存量市场、降低住房空置率、解决新增城镇人口居住问题有着深远的意义。结合国际发展趋势和我国房地产行业现状,住宅租赁市场和二手房市场的发展将为我国新型城镇化发展提供动力。

根据《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,政府应该:一是积极培育市场供应主体。发展住房租赁企业;鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务;规范住房租赁中介机构;支持和规范个人出租住房。二是要积极鼓励住房租赁消费。完善住房租赁支持政策;明确各方权利义务。三是完善公共租赁住房。推进公租房货币化;提高公租房运营保障能力。四是支持租赁住房建设。鼓励新建租赁住房;允许改建房屋用于租赁。五是加大政策支持力度。给予税收优惠;提供金融支持;完善供地方式。六是加强住房租赁监管。健全法规制度;落实地方责任;加强行业管理。

有效合理的政策实施不仅可以促进住宅租赁市场、二手房市场的健康发展,提高住宅租赁市场、二手房市场住房可获得性水平,更可以深层次促进城镇化进程的推进,为我国经济发展提供助力。

摘要：文章利用34个城市2003年到2013年间的面板数据,建立固定效应模型,实证检验住宅租赁和二手房市场的发展程度对城镇化进程的积极作用。结果显示租赁住宅和二手房的可得性促进了城镇化率的提高,而且在发达城市这种促进作用更大。最后,提出政府可以积极鼓励租赁和二手房市场的发展,更好地满足新增城镇人口的居住需求的建议。

关键词：城镇化,租赁住房,二手房,大中城市

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3.城市二手住房特征价格研究篇三

关键词特征价格;住房特征;住房

中图分类号 F293.35文献标识码:A

1 引言

特征价格方法是研究异质性产品差异特征与产品价格之间定量关系的有效手段.应用特征价格法进行研究最早可以追朔到Waugh的文献中,他运用这一理论方法分析了蔬菜的质量因素对价格的影响,并估计了每个特征的隐含价格^[1].通常认为,将特征价格法引入房地产研究领域的是Lancaster与Rosen.其中,Lancaster的新消费者理论为特征价格法提供了微观经济学基础^[2].而Rosen则进一步提出了具体的住房特征价格模型^[3].

20世纪90年代以后,国内开始出现关于特征价格理论研究及模型应用的相关文献.就目前可检索到的文献来看,最早将特征价格理论方法引入国内研究中的是中国人民大学蒋一军、龚江辉,他们对利用特征价格模型计算异质商品价格指数的方法进行了概括^[4].王德、黄万枢在其文章中详细系统地介绍了特征住宅价格法的模型框架及其应用,探讨了国内应用的可行性^[5].从总体来看,特征价格法已广泛应用于房地产市场研究领域中,但是多数文献均以一线大城市作为研究对象,对于二线中小城市,尤其是二线城市中的二手住房市场,尚存在着研究空白,亟需进行深入研究.

2特征价格模型的应用

2.1 理论基础与假设条件

特征价格模型的理论基础源于Lancaster的新消费者理论.之后,Rosen建立了特征价格分析的实证研究框架,其基本原理是:任何一种异质性商品的差异都是来源于其本身具有的可以满足消费者某项需求的特征,可以通过回归方法找出这些特征的隐含价格.该价格反映了市场中众多消费者与生产者彼此间的出价与要价,特征价格函数即出价和要价的包络函数,当二者价格互为一致时,形成市场均衡价格.

此外,同其他方法一样,特征价格法在应用时也需要一些假设条件,这些前提条件包括研究对象应具有异质性、所研究的商品在统一的市场上自由交易、市场具有隐含性以及研究对象处于市场均衡状态等.

2.2 模型函数形式的选择

住房价格P与住房特征之间关系的一般表达方式为:

p=fz1,z2…zn ,(1)

在式(1)中,z1,z2,…,zn依次为影响住房价格的各特征变量,如建筑面积(area)等.线性函数、对数-线性函数、线性-对数函数以及Box-Cox函数是特征价格模型较为常见的函数形式,由于线性形式与双对数形式能够较好地表征特征价格和特征价格弹性,因此,在实际应用中这两种形式应用最为广泛,即:

线性形式:

p=β0+∑nk=1βkzk+ε.(2)

双对数形式:

ln p=ln β0+∑nk=1βkln zk+ε. (3)

回归分析利用最小二乘法得到相关系数,进而得到相应的估计形式,最后根据统计结果进行讨论分析.此外,还要通过检验来判定模型能否反映所研究的经济活动中诸因素之间的关系.这些检验包括显著性检验、异方差性检验、多重共线性检验及经济意义上的验证.

3 特征价格模型变量设计

3.1 样本数据来源

本文样本数据采用“搜房石家庄”网2009年3月的二手房出售登记信息.样本数据共计2 075个.信息内容包括卖家的挂牌价格、建筑面积、建筑年龄、结构类型、卧室数量、客厅数量、卫生间数量、楼层相对位置、所在行政区域以及邻里环境特征等外部性信息.

3.2 变量设计

影响住房价格的特征主要分为区位特征、建筑自身特征与邻里特征等.表1为住房特征变量的汇总表.

4 回归结果检验与模型构建

4.1 回归结果检验

模型试算采用线性与双对数形式分别进行估计和检验.双对数函数公式右边仅对连续变量取对数.估计和检验的具体步骤是首先对模型进行多元回归,估计待定参数,再通过对回归系数各种检验,从而得到最优回归方程.本文运用统计软件Stata9.0对样本数据进行回归.

对两种模型形式进行试算后,要对结果进行检验.在显著性检验中,线性形式与双对数形式的判定系数R2分别为0.515 8和0.525 0,但由于两种形式当中的因变量不同,并不能据此认为双对数形式在拟合优度方面优于线性形式,要利用计量经济学理论将之化为同一变量再进行比较^[6].采用公式

R2=∑(Yi-)(i-)2∑(Yi-)2∑(i-)2(4)

可得到双对数形式相对于因变量p的拟合优度R2=0.505 1,据此可以认为线性形式在拟合程度方面优于双对数形式.

在多重共线性检验方面,本文采用方差膨胀因子(VIF)这一计量经济学指标.经检验,两种形式模型中各变量的方差膨胀因子均小于10,通过多重共线性检验.

异方差性检验主要检验是否满足方差齐性假设.方差齐性是指残差的分布是常数,与自变量或因变量无关,即残差应随机分布在穿过y轴零点的垂直直线两侧.

图2 线性形式模型残差与预测值散点图

从图2和图3中分别可以看到线性形式模型绝大部分观测值随机落在y轴的正负2 000之间,基本满足方差齐性的假设,而双对数形式的模型,散点分布并不是随机分布,可知该两种形式的模型具有异方差性,不满足方差齐性假设.

4.2 模型构建与结果分析

根据回归检验结果,本文最终采用线性形式作为特征价格模型的最终形式.此外,本文将模型试算时并不显著的连续变量如bedroom,liveroom,bathroom去掉,对剩余变量进行线性回归.回归结果见表2.

表2中的系数一栏代表二手住房的特征价格,例如:bus变量对应的系数为61.528 38,这代表住房附近每增加一条公交线路,其价格将增加61.528 38元/平方米.变量hospital对应的系数为373.397 1,表明住房周边1公里范围之内如建有大型医院,则该住房价格即增加373.397 1元/平方米.从表2中的第4和第5列中也可以看到,进入模型的大部分特征变量是高度显著的^[7],只有gaokaiq和bottomfloor两个虚拟变量不显著,表明两者相对于各自的基准变量变化不大,并不对模型的有效性构成影响.此外,依据表2中的beta值,可以判定对石家庄城市二手住房价格有正面影响的十大特征变量依次为:是否为精装修(jingzh)、是否位于二环内(erhuan)、医疗配套(hospital)、环境配套(park)、商贸配套(market)、公交线路数量(bus)、教育配套(education)、是否为简装修(jianzh)、是否为钢混结构(gangh)、是否位于裕华区(yuhuaq).根据表2,可以得到本次研究的特征价格方程:

p=3 337.57+152.578 6yuhuaq-177.854xinhuaq+34.701 1lgaokaiq-107.945chanq-118.025qiaodongq+472.138 6erhuan+61.5283 8bus-112.203topfloor+18.407 98bottomfloor+181.837gangh-1.833 96area-8.141 58year+192.678jianzh+488.778 5jingzh+220.680 4education+373.397 1hospital+340.253 2park+304.601 7market

5 结论

本文将特征价格模型应用于具体的二手住房市场当中,结合石家庄住房市场的具体情况,将影响住房价格的特征因素分为区位特征、建筑自身特征与邻里特征,对表征以上3个特征的自变量进行了设计,并据此搜集和整合了相关研究数据.在此基础上对线性形式与双对数形式的模型进行了模型试算,通过相关检验,最后确定了最终的模型函数形式,以此构建了城市二手住房特征价格模型.

最后,本文的价值主要体现在:在消费者进行购房决策时,可以利用本文构建的特征价格模型及得出的特征价格,预估住房价格,从而在购房博弈中占据有利地位;在开发商制定住宅项目价格时,也可以利用本模型制定出适应市场的项目均价.此外,本文还为房地产评估机构提供了一种更为有效的二手住房价格评估方法.

参考文献

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Hedonic Price Study on Urban Second-hand Housing:

the case of Shijiazhuang City

ZHAO Yan1, LIU Xiao-jun2 ,CHENG Ya-peng3

(1.Xi′an University of Architecture and Technology, School of Civil Engineering, Xi′an, Shaanxi 710055,China;

2.Xi′an University of Architecture and Technology, School of Management, Xi′an, Shaanxi 710055,China;

3.Agriculture University of Hebei, School of Civil Engineering, Baoding, Hebei 071001,China)

Abstract This paper applied hedonic price theory to the second-hand housing market in Shijiazhuang. After collecting and trimming 2075 housing price and characteristic samples in Shijiazhuang city, this paper selected housing structure, location and neighborhood characteristics as explanatory variables, and implemented OLS regression to estimate the parameters of the model, then analyzed the main characteristics that affected second-hand residential housing price. Based on this, we established ahedonic model of Shijiazhuang second-hand housing market and explained the quantitative relationship between housing price and housing characteristics.

4.个人二手住房贷款篇四

榆次农商行迎宾支行个人二手房房屋按揭贷款业务合作协议

甲方：地址：邮政编码：负责人：联系电话：

乙方：

地址：注册资金：邮政编码：法人代表：联系电话：

为促进双方业务的健康发展，本着“平等互利、合作发展”的原则，甲、乙双方经友好协商，签订本合作协议。甲、乙双方承诺恪守本协议的各项条款。

第一条本协议所约定的合作范围为：由乙方向甲方推荐的符合甲方贷款条件的借款申请人（限中国籍自然人，以下简称“借款人”），因购买房屋（含住房和商用房的二手房）向甲方申请房屋按揭贷款。甲方按照ⅩⅩ银行ⅩⅩ分行有关个人房屋按揭贷款的规定，经审查合格后，向借款人发放个人住房贷款、组合发放个人住房贷款和个人住房公积金贷款或个人商用房贷款。

第二条甲方向乙方明确现行的借款人应具备的申请条件，乙方应按甲方要求向甲方推荐借款申请人。在借款人申请借款应具备的条件发生变动时，甲方负责及时通知乙 1

方。

第三条甲方委托乙方受理借款人的借款申请，收集相关申请资料。乙方确保向甲方提供的借款人申请资料是齐全、完整、真实和有效的，且乙方应保证该申请资料均是借款人本人之相关资料。

1、甲方以书面形式向乙方提供借款人应提供资料的清单，并在作出修改时及时通知乙方。乙方按甲方要求的资料清单向借款申请人收齐资料，且保证所收资料的完整性符合上述资料清单的要求，同时应提供甲方进行贷款审查所需要的所有必要信息。

2、乙方应确保借款申请人提供的资料复印件与原件一致，乙方应认真核对并承担审核责任。

3、乙方应认真验看并确保时效性资料的有效期，以及资料签发机关或单位的有效性。

第四条甲方有权批准或不批准借款人的申请，并应在收到齐全的借款人申请资料的个工作日内，给予乙方是否同意向该借款人贷款的答复。甲方将与同意给予贷款的借款人签订甲方提供格式的贷款合同。

第五条乙方同意并承诺，乙方将作为第三方保证人为所有贷款人发放了贷款的借款人提供阶段性连带责任保证，保证责任的期限自本协议项下单笔贷款发放至借款人开立的帐户之日起，至乙方协助甲方和借款人办妥相应房产的抵押登记手续，甲方获得《房地产登记证明-他项权利证（抵押）》原件之日止。担保范围为该借款人的借款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及银行实现债权的其他所有费用。

第六条乙方应在甲方开立保证金账户，并同意在按本协议规定办理首笔业务前，在该保证金账户中存放保证金万元整。并且，乙方办理每一单笔业务前，若该保证金账户余额低于乙方应担保之款项金额的 %的，乙方应于天内向甲方补足该差额，否则，甲方有权拒绝接受乙方推荐的借款申请直至乙方补足本条约定的保证金差额为止。合作期间内，乙方存放甲方的保证金帐户余额必须高于万元整。

第七条有以下情况之一时，甲方将拒绝并退回借款申请，由此造成乙方任何方面的经济损失与甲方无关。

1、借款申请人提供重要资料的复印件与原件不一致；

2、借款申请人提供的资料不真实或无效；

3、房屋买卖交易不真实；

4、其他损害或将损害甲方利益的情况；

5、乙方有违反本协议约定的行为或情况且仍未获得补救或更正。

如在贷款发放后发现以上情况，甲方有权要求乙方采取措施予以补救或追回贷款。如在上述情况发生后天内，通过采取措施（诉讼、仲裁方式除外）未能追回贷款的，甲方有权选择要求借款人继续履行借款合同或抵押合同，或要求由乙方向甲方偿还全部尚未清偿之贷款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及银行实现债权的其他所有相关费用等，如造成甲方其他损失的，乙方也应负责赔偿。

第八条当乙方出现以下任何一种情形时，甲方有权解除本协议。并且有权要求乙方立即对借款人尚未清偿的全部本息以及相应的罚息、违约金和银行为实现债权的费用承担连带清偿责任或赔偿责任：

1、在任何时间，甲方发现乙方帮助借款人提供虚假、不实或不符合本协议要求之借款申请资料的；

2、乙方违反本协议第三条的约定，未能确保借款人申请资料齐全、完整和有效以及与借款人本人相对应的；

3、乙方不再具备从事房地产中介的资质；

4、乙方资信严重下降，或涉及严重影响其资产、履约能力的诉讼、仲裁、行政命令、索赔、强制执行、司法保全等；

5、乙方严重违反其在本合同项下的任一保证、陈述、承诺或任一责任或义务；

6、其他任何损害或有可能损害甲方利益的行为。

第九条未经甲方审核同意，乙方不得以甲方名义向借款人收取任何费用。乙方应向借款人明示与购房、贷款有关的所有收费事项的收费标准，不得要求借款人承担不应承担的费用。若因乙方的行为导致甲方受到第三人索赔的、乙方应保证甲方免受任何损失。

第十条乙方向甲方保证，乙方是合法成立、有效存续的法人。具有完全的权利和资质经营、从事其营业执照上规定的经营活动以及本协议项下的业务。乙方并承诺，在本协议有效期内将保持该完全的权利和资质。

第十一条在甲方要求时，乙方应提供与本协议的签署和/或履行有关的文件资料和协助。

第十二条在甲方要求时，乙方应协助甲方向有关的借款人主张、追索、实现甲方在贷款合同项下的任何权益，包括抵押权的实现等。

第十三条甲、乙双方应严格遵守上述条款，任何一方对上述任何条款的违反均构

成本合同项下的违约，违约方应无条件承担违约责任，包括但不限于赔偿因该等违约而对对方当事人造成的损失，支付赔偿金等。

第十四条本协议未尽事宜可由双方进一步协商。有关本协议的争议，双方应协商解决，协商不成的，可向甲方所在地的人民法院提起诉讼。

第十五条本协议经双方签字盖章后生效。本协议的有效期为年。但在协议执行期间，若遇监管部门或上级部门的政策调整时，甲方有权在通知乙方后单方面解除本协议，并不承担任何责任。

第十六条本协议共一式四份，其中正本两份，甲、乙双方各执一份，副本两份备查。

第十七条本合同于年月日在甲方所在地签订。

甲方：（签字并盖章）乙方：（签字并盖章）

负责人：法定代表人：

5.二手房贷款流程篇五

中国农业银行北京分行

1、抵押担保贷款流程

（1）贷款申请并提交资料及贷款初审

①借款人可到农行经办二手房贷款的机构领取《中国农业银行北京市分行二手房抵押贷款申请表》，也可网上直接下载，向农行提交贷款资料。

②银行接到贷款申请后，由指定的律师事务所对申请人提供资料及所购房屋产权的真实性、合法性进行审查认证。

③由银行认可的房地产评估机构对房屋进行评估。

④银行根据评估结果及借款人还款能力确定贷款金额、期限，并出具《二手房抵押贷款承诺书》。

（2）借款人与售房人到房地产管理部门办理房屋过户手续。

（3）签订借款合同

借款人与银行签订《购房抵押贷款合同》一式四份，办理保险手续。

（4）抵押登记

借款人与银行（或委托代理人）到房地产管理部门办理抵押登记手续，获得他项权利证交银行留存。

（5）发放贷款

办理完抵押登记手续后办理放贷手续，银行将贷款划拨到售房人在银行开立的个人账户。

2、抵押担保加阶段性担保程序

（1）贷款申请并提交资料及贷款初审

①借款人可到农行经办二手房贷款的机构领取《中国农业银行北京市分行二手房抵押贷款申请表》，也可网上直接下载，向农行提交贷款资料。

②银行接到贷款申请后，由指定的律师事务所对申请人提供资料及所购房屋产权的真实性、合法性进行审查认证。

③由银行认可的房地产评估机构对房屋进行评估。

④银行根据评估结果及借款人还款能力确定贷款金额、期限，并出具《二手房抵押贷款承诺书》。

（2）借款人与售房人到房地产管理部门办理房屋过户手续。

（3）签订借款合同

借款人、担保人与银行签订《购房抵押贷款合同》一式四份，办理保险手续。担保人在抵押登记手续完成前承担连带担保责任。

（4）发放贷款

银行将贷款划拨到售房人在银行开立的个人账户。

(5)律师协助客户办理抵押登记

6.最新二手车贷款业务篇六

随着我国汽车市场的火爆，二手车法律法规的不断完善，二手车市场也经历了一个前所未有的好时期。伴随着交易量的增长，二手车市场变化较大：新车型、新品牌多了，使用年限短了，也有售后服务了，网络竞争使交易透明了„„，一系列变化昭示着我国二手车市场光明的前途和二手车鉴定估价美好的前景。而在整个旧机动车辆流通的环节及国外汽车工业发达地区发展经验来看，金融机构的介入及消费贷款业务的引入，更为二手车业务健康快速的发展起到了推动作用。

中国加入WTO后，汽车市场作为受WTO影响最大的市场，必然走与国际接轨发展道路，目前国内新车市场与二手车市场两个部分共同组成了中国完整的汽车市场，一方面新车销售支撑现实市场，另一方面二手车市场实现消费者的新一轮淘汰更新循环，容纳更新下来的汽车，来满足不同消费层次用户的需求，进而推动汽车市场向更高层次和水平发展。应该说今天的旧车市场乃是昨日新车市场的反映，今天的新车市场蕴涵了明天广阔的旧车市场，两者有着紧密的联系，两者的繁荣应是相辅相成、共同促进的。根据《国家机动车管理办法》的规定，所有车主除了可以拿到道路行驶通行证以外，还可以拿到公安局车管所签发的车辆“产权证”，《机动车辆登记证书》。这表明从今以后，汽车不再是简单的交通工具，而正式变成个人资产。同时《国家机动车管理办法》

第六章抵押贷款条款中规定车管部门应对汽车贷款给予办理抵押登记手续，条文中没有明确区分汽车抵押登记对象为新车或二手车。既然二手车和房产一样是个人资产，就可象房产和新车一样进行二手车贷款，二手车贷款业务在国外发达国家是一项成熟的汽车融资销售业务。中国人民银行监管二处处长张建华曾在西安的“中国汽车服务贸易发展研讨会”上表示，在全球每年新旧车销售收入的1.3亿美元中，70%是通过各种融资方式实现最终销售。借鉴国外成熟经验开展二手车贷款业务，将能降低国内二手车消费“门槛”，推动国内二手车消费市场发展，让想买汽车的人能通过二手车贷款圆其“汽车梦”，让二手车更多的进入平常百姓家，将为旧车交易量的更多提高带来新的动力，从而繁荣我国的二手车市场。、国内二手车贷款历史：人们不会忘记，汽车贷款一度成为新车销售的“强心剂”，极大地促进了国内的新车销售，到2003年底，我国个人汽车信贷余额945亿多元，在新增的私家车中，有1/3为贷款购车形式。而在2001年3月，二手车贷款做着完成二手车交易的润滑剂，首次在二手车交易中出现，“花明天的钱，圆今天的梦”一时成为买车人谈论最多的话题，二手车分期付款中的巨大利润空间也一度成为旧车经销商、保险公司、银行等眼热心动的追求。但此后不久，中国保监会为规范车险市场，明确规定保险公司不能做担保，2005年1月，中国保临会颁布《关于规范汽车消费贷款保证保险业务有关问题的通知》，要求各财产保险公司现行汽车消费贷款保证险在3月31日前停止，并对汽车贷款采取了“紧缩”政策。从4月1日起，多家保险公司新开发的车贷款产品正式推向市场。大幅提高了贷信要求，其中有规定：贷款期限不超过3年，首付款不得低于30%，而且对赔偿金额设定不低于10%的免赔率。新设的贷款“门槛”使得如今的二手车消费信贷大为减少，即使开展的也基本上都是经销商与银行风险分担，且对消费者资信要求严格。先期二手车贷款难以维继，原因分析如下：

2.1二手车交易的“瓶颈”限制了二手车贷款的开展

二手车不象新车那样有较明确的价格，可以作为银行发放贷款和保险公司承保的基准。各个旧车经销商交易价格评估标准无法规范，没有一个独立旧车评估机构公正的鉴

定估价，用户对车况和评估价格心存忐忑难于接受。在信息经济学中，习惯把商品氛围搜寻商品和经验商品。一般来说，商品的有关特性可通过拥护在购买时的触摸、掂量和视查来辨别的为搜寻商品（如服装、锅碗瓢盆等），而那些需要在使用一段时期后才有辨别和了解其特征的称为经验商品。其中，二手车就是最典型的一种经验商品。在二手车后这样的经验商品的交易中，当交易的一方掌握有另一方所不知的信息时，交易便处在不对称信息结构中。掌握信息的一方回利用对方的“无知”，侵害对方利益而谋求自己的利益。而处于信息劣势的一方，也并不一定轻易地被欺骗，他知道对方在乘机谋利，因此对任何二手车交易持怀疑态度。这样，本来有利双方的二手车交易便难以达成，或者即使达成，效率也不高。在二手车市场上，用户经常缺乏二手车性能、质量、价格、品牌、服务等信息，特别是要取得有关二手车性能和质量的第一手信息，成本往往太高，而且十分困难，由于我国二手车在交易前并没有进行系统的评估和价格认定，这不但为二手车的质量埋下隐患，也在一定程度上影响了消费者的积极性，消费者不得不花费大量时间和经历在市场徘徊，下不了购买的决心，或者干脆放弃购买二手车加上目前总的社会车辆保有量还不多等因素，使得市面上的二手车交易量不大，同样进行二手车贷款的数量当然上不去。

2.2相关部门风险大制约了二手车贷款的开展

发放贷款是各家银行很普遍的经济行为，他们主要考虑风险和收益问题的比例问题。可以看到因为有利可图，银行大力推行汽车抵押贷款，但为减少风险银行拉上保险公司，而保险公司能获得高额保险费收入，为进一步减少风险，他们又联合旧车经销商们，成功的说服车管部门进行二手车抵押贷款登记把关，防止未还清贷款的车辆被车主私下过户卖出。因此，最开始的二手车分期付款便是这三个部门联合起来做的，银行对可户放贷，赚取贷款利息收入；旧车经销商销售二手车，除了正常进销价差外还可赚取手续费，当用户购买二手车办理贷款时，旧车经销公司收取手续费，有时这笔费用能达到评估价的10%，保险公司为此项业务做担保，图的是今后几年该车辆的保险保费。最初的二手车贷款，各部门分工合作实现彼此间的愉快合作。然而，事实很快就对此说出了“不”。银行在进行信贷调查时收缩性较大，一味依赖保险公司和旧车经销商的资信调查，银行搞信贷就是为了高额贷款利息，制定出台了相对有利银行的贷款政策，把自身风险降低到最低点。实际上银行和旧车经销商让用户向保险公司购买了履约保证保险后就撒手不管，而部分旧车经销商开展信贷的目的就是为了赚钱，就是想尽一切办法把车卖出去；一些地方曾出现部分经销商和银行基本上没有责任。独家背负贷款奉贤性，最终迫使保险公司暂时退出二手车贷款履约保证保险这一领域，剩下经销商和银行“独臂难撑”随即影响了此项业务的开展。

经综合分析，打消消费者购买二手车顾虑，增强银行和保险公司信心，切实减少银行和保险公司的风险是关键。以上几点困难恰恰会引导我们国内传统的旧车交易中心介入这场非常有利可图的“游戏”。分析如下：

A、各地旧车交易市场大都经国内相关部门审批，相当长时间里和相关管理部门交往较深，在新的二手车交易流通管理办法出台前都会具有较垄断的二手车交易权地位，我们可改变以前由单个旧车经销商独自参与二手车贷款业务的局面，而由旧车交易中心（市场）整体参与此项业务。各市场都拥有经过北京正规考试并获证书的旧车鉴定评估师，目前旧车评估师的评估价大都获各相关职能管理部门的认可，具有相当的权威性，是收取过户交易费的主依据，完全可作为银行发放二手车贷款和保险公司承保基准。针对上述二手车鉴定评估标准，定期发布各车型参考价格；各二手车交易市场设立完善的售后服务制度来打破二手车交易的“瓶颈”，具体可实行售后保修服务，实行“无理由退车”承诺，实行市场“先行赔付”保证等措施让消费者打消购买顾虑。当银行能按我们旧车交易市场的评估发放旧车贷款时，我们的评估价在一定程度上会变成市场的指导价，极有可能改变目前国内二手车市场又被私人“车贩”操控的混乱局面。进一步设想一下，每一位拥有汽车的车主若短期缺钱都可以来我们旧车交易中心做旧车抵押贷款，而不必去典当车辆或拿房产抵押货款，我们的顾客将是一位拥有汽车的车主，旧车按揭数量的计算基数将不是各地一年的旧车交易量，而是整个地区汽车保有量。

B、旧车交易中心在旧车市场的地位和作用众所公认，其实力和信誉在银行和保险公司心目中是一块“金字招牌”，完全可以替代各旧车经销商们的作用，我们能向银行和保险公司提供完成整个二手车贷款业务过程的载体，并可帮助银行和保险公司为同一目标而共同进行“公关”和风险把关。对于一些地方只有一家旧车交易中心的，不必多言；对于一个地方多家交易中心的，建议强强联手，在新的汽车贷险框架内，采取与银行和保险公司风险共担，利益分享的合作方式，替代以往由保险公司独家承担风险的做法，联合各家银行和保险公司力量，说服车管部门象新车贷款一样，在收取部分手续费后对二手车贷款进行把关登记，同时，旧车交易中心再把第二道关，在交易开票程序上防止未还清贷款的二手车被车主过户卖出，切实降低银行和保险公司风险。具体操作建议贷款对象为98年后，车况较好的车型，又因新车降价频率很快，为降低风险，对一般客户在贷款上以旧车鉴定评估价的50%放贷，期限可为1-3年。对于公务员、教师、医师、电信、电业等大企业的人员可放宽到60%贷款。

综上所述，以各地旧车交易中心整体出面，联合银行和保险公司继续开展二手车贷款业务是有一定可操作性的，将与先前开展的二手车贷款业务有较大的区别。在降低二手车消费“门槛”，促进二手车交易量的同时，又可提高各地旧车交易中心的知名度，增加服务项目，提前发挥旧车交易中心先期优势，为即将到来的国内二手车市场重新“洗牌”打下基础。

2.3二手车抵押贷款流程图

第一步：到旧车交易中心办理车辆价值评估书

第二步：个人办理汽车消费抵押贷款需要提供如下资料：

①借款人及共有人身份证

②借款人及共有人户口本（含本人页及首页）

③婚姻状况证明（已婚出具结婚证，未婚的须街道或民政部门出具未婚证明）④借款人长期居住证明

⑤借款人及共有人身份及收入证明（借款人为法人须出具企业营业执照副本及验资报告）

⑥借款人房产证或其他财产证明（可以是同一户口本的其他家庭成员的）⑦反担保人身份证、户口本婚姻状况证明

⑧反担保人身份及收入证明

⑨反担保人房产及其他财产证明

⑩工作证；如反担保人为法人须出具企业营业执照副本及验资报告

第三步：到银行网点提出贷款申请，并提供有关资料

第四步：银行在受理借款申请后，进行资信调查

第五步：借款人与银行签订合同，预办抵押物保险

第六步：旧车交易中心协助借款人到相关部门办理车辆抵押登记等手续

第七步：借款人领取贷款借款人按月支付银行本息

7.个人住房贷款的风险防范及对策篇七

关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策

一、个人住房贷款的特点及风险特征

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：

1．贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

2．贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

3．贷款数量较大。对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

4．贷款期限较长。人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。

5．偿还方式特殊。相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。

二、个人住房贷款的风险隐患分析

1．个人信用带来的风险。

这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。

担保人（即开发商）作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证（国有土地使用证、房屋所有权证）之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。

2．欺诈行为带来的风险。

这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

3．由银行自身操作带来的风险。

随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。

4．抵押物产权带来的风险。

这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人（银行）无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。

5．抵押物处分引起的风险。

这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：（1）执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。（2）变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。

6．贷款条件风险。

这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如目前银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。

7．其他不可抗力风险。

其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

三、个人住房贷款风险防范对策

1．狠抓项目审查关，严格按揭贷款额度审批制度。

为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全，必须狠抓开发商项目审查环节，严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度，在源头上努力把握风险，力争做到3个万无一失：即开发商资质信誉万无一失；按揭项目各项必备手续万无一失；抵押登记程序万无一失。

首先，必须仔细查验开发商提供按揭项目土地、房屋有无设置第三者抵押权，如：已经在其他银行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再对此项目叙作按揭贷款。其次，在进行项目初审时，尚须对客户提供的营业执照、开发资质证书（须经省市建委年检）、财务报表、法人证明（或授权委托书）等相关材料进行严格审查、避免信誉不好、无开发资质、经营状况不佳、法人有政治经济问题的开发企业混迹其间，有效防止可能产生的担保人偿付能力风险。最后，还须对进入销售环节的楼盘项目材料进行审查，包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证及商品房销售许可证，即我们通常所说的“5证”，以确保项目资料的完整性与合法性。

人民银行于近期发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，今后房地产及房地产金融市场将进一步趋于规范，自有资金少、负债率高、开发手续不全的房地产开发企业很可能因无法获得贷款而导致资金链断裂形成项目烂尾，从而最终被淘汰出局。因此，按揭银行对开发商及项目的审查是抵押能否最终得以落实的关键，也是决定银行信贷资产质量能否得以保证的重要环节。

2．加强内部管理，努力防范金融风险。

在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。（1）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。（2）完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。（3）重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。（4）提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感，亦是防范风险的重要方面。

3．加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。

在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。

此外，完善社会保障体制和房地产二级市场、建立个人诚信制度及发展个人住房贷款证券化等均是防范个人住房贷款风险的有力措施。

参考文献：

1．钟楚南．个人信用诚信制度．中国金融出版社，2002，（4）．

2．沈丽．创新风险防范机制，拓展消费信贷业务．商业研究，2002，（7）．

3．孙从海．消费信用理论研究与经验考查．西南财经大学出版社，2003，（5）．

作者简介：南京永佳房地产咨询服务有限公司副总经理、经济师。

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