出让国有建设用地使用权交易流程

出让国有建设用地使用权交易流程（共7篇）

1.出让国有建设用地使用权交易流程 篇一

本合同双方当事人：

出让人：中华人民共和国 省（自治区、直辖市）市（县）局；

通讯地址：

邮政编码：

电话：

传真：

开户银行：

账号：

受 让 人：

通讯地址：

邮政编码：

电话：

传真：

开户银行：

账号：

第一章总则

第一条根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、有关行政法规及土地供应政策规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

第二条出让土地的所有权属中华人民共和国，出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权，地下资源、埋藏物不属于国有建设用地使用权出让范围。

第三条受让人对依法取得的国有建设用地，在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳

第四条本合同项下出让宗地编号为宗地总面积 大写平方米（小写平方米）其中出让宗地面积为 大写平方米（小写平方米）。

本合同项下的出让宗地坐落于。

本合同项下出让宗地的平面界址为；

出让宗地的平面界址图见附件1。

本合同项下出让宗地的竖向界限以 为上界限，以 为下界限，高差为 米。出让宗地竖向界限见附件2。出让宗地空间范围是以上述界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。

第五条本合同项下出让宗地的用途为。

第六条出让人同意在 年 月日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第 项规定的土地条件：

（一）场地平整达到 ；周围基础设施达到 ；

（二）现状土地条件。

第七条 本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。

第八条 本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币 大写元（小写元），每平方米人民币 大写元（小写 元）。

第九条本合同项下宗地的定金为人民币 大写元（小写元）。定金抵作土地出让价款。

第十条受让人同意按照本条第一款第项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：

（一）本合同签订之日起 日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款；

（二）按以下时间和金额分 期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。

第一期人民币大写元（小写 元），付款时间：年月日之前。

第二期人民币大写元（小写 元），付款时间：年月日之前。

第 期人民币大写 元（小写 元），付款时间：年月日之前。

第 期人民币大写 元（小写 元），付款时间：年月日之前。

分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。

第十一条受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。

第三章土地开发建设与利用

第十二条受让人同意本合同项下宗地开发投资强度按本条第项规定执行：

（一）本合同项下宗地用于工业项目建设，受让人同意本合同项下宗地的项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额人民币大写 万元（小写万元），投资强度不低于每平方米人民币大写元（小写元）。本合同项下宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和出让价款等。

（二）本合同项下宗地用于非工业项目建设，受让人承诺本合同项下宗地的开发投资总额不低于人民币大写万元（小写万元）。

第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。其中：

主体建筑物性质 ；

附属建筑物性质 ；

建筑总面积平方米 ；

建筑容积率不高于 不低于 ；

建筑限高 ；

建筑密度不高于 不低于 ；

绿地率不高于 不低于 ；

其他土地利用要求。

第十四条受让人同意本合同项下宗地建设配套按本条 第 项规定执行：

（一）本合同项下宗地用于工业项目建设，根据规划部门确定的规划设计条件，本合同受让宗地范围内用于企业内部行政办公及生活服务设施的占地面积不超过受让宗地面积的 %，即不超过平方米，建筑面积不超过平方米。受让人同意不在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施；

（二）本合同项下宗地用于住宅项目建设，根据规划建设管理部门确定的规划建设条件，本合同受让宗地范围内住宅建设总套数不少于 套。其中，套型建筑面积90平方米以下住房套数不少于套，住宅建设套型要求为。本合同项下宗地范围内套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例不低于%。本合同项下宗地范围内配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房，受让人同意建成后按本项下第种方式履行：

1.移交给政府；

2.由政府回购；

3.按政府经济适用住房建设和销售管理的有关规定执行；

4.；

5.。

第十五条受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府：

（—），（二），（三）。

第十六条受让人同意本合同项下宗地建设项目在年月

日之前开工，在年月日之前竣工。

受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。

第十七条受让人在本合同项下宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施与宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按有关规定办理。

受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地，但由此影响受让宗地使用功能的，政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。

第十八条受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让期限内，需要改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第项规定办理：

（一）由出让人有偿收回建设用地使用权；

（二）依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记。

第十九条本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。

第二十条对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。

第四章国有建设用地使用权转让、出租、抵押

第二十一条受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合本条第项规定的条件：

（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；

（二）按照本合同约定进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件。

第二十二条国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同，不得违背国家法律、法规规定和本合同约定。

第二十三条国有建设用地使用权全部或部分转让后，本合同和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移，国有建设用地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权出租后，本合同和土地登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承担。

第二十四条国有建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及国有土地使用证，到国土资源管理部门申请办理土地变更登记。

第五章期限届满

第二十五条本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

第二十六条土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第项约定履行：

（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；

（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。

第二十七条土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。

第六章不可抗力

第二十八条合同双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免除责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行期间发生的不可抗力，不具有免责效力。

第二十九条遇有不可抗力的一方，应在7日内将不可抗力情况以信函、电报、传真等书面形式通知另一方，并在不可抗力发生后15日内，向另一方提交本合同部分或全部不能履行或需要延期履行的报告及证明。

第七章违约责任

第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60 日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。

第三十一条受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除本合同约定的定金以外的全部或部分国有建设用地使用权出让价款（不计利息），收回国有建设用地使用权，该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但出让人愿意继续利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予受让人一定补偿：

（一）受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款；

（二）受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人应在扣除本合同约定的定金，并按照规定征收土地闲置费后，将剩余的已付国有建设用地使用权出让价款退还受让人。

第三十二条受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。

第三十三条受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额‰，的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额‰的违约金。

第三十四条项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到本合同约定标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并可要求受让人继续履约。

第三十五条本合同项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。

第三十六条工业建设项目的绿地率、企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例、企业内部行政办公及生活服务设施建筑面积等任何一项指标超过本合同约定标准的，受让人应当向出让人支付相当于宗地出让价款‰的违约金，并自行拆除相应的绿化和建筑设施。

第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。

第三十八条出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。

第八章适用法律及争议解决

第三十九条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律。

第四十条因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第项约定的方式解决：

（一）提交仲裁委员会仲裁；

（二）依法向人民法院起诉。

第九章附则

第四十一条本合同项下宗地出让方案业经人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。

第四十二条本合同双方当事人均保证本合同中所填写的姓名、通讯地址、电话、传真、开户银行、代理人等内容的真实有效，一方的信息如有变更，应于变更之日起15日内以 书面形式告知对方，否则由此引起的无法及时告知的责任由信息变更方承担。

第四十三条本合同和附件共页，以中文书写为准。

第四十四条本合同的价款、金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。

第四十五条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。

第四十六条本合同一式份，出让人、受让人各执份，具有同等法律效力。

出让人（章）： 受让人（章）：

法定代表人（委托代理人）法定代表人（委托代理人）：

（签字）：(签字）：

年 月 日

国有建设用地使用权出让合同使用说明

一、《国有建设用地使用权出让合同》包括合同正文、附件1（出让宗地平面界址图）、附件2（出让宗地竖向界限）和附件3（市、县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件）。

二、本合同中的出让人为有权出让国有建设用地使用权的市、县人民政府国土资源行政主管部门。

三、出让人出让的土地必须是国有建设用地。本合同以宗地为单位进行填写。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

四、本合同第四条中，出让宗地空间范围是以平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写；出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。如：出让宗地的竖向界限以标高+60米（1985年国家高程系统）为上界限，以标高—10米（1985年国家高程系统）为下界限，高差为70米。

五、本合同第五条中，宗地用途按《土地利用现状分类》（中华人民共和国国家标准gb／t21010-XX）规定的土地二级类填写。依据规划用途可以划分为不同宗地的，应先行分割成不同的宗地，再按宗地出让。属于同一宗地中包含两种或两种以上不同用途的，应当写明各类具体土地用途的出让年期及各类具体用途土地占宗地的面积比例和空间范围。

六、本合同第六条中，土地条件按照双方实际约定选择和填写。属于待开发建设的用地，选择第一项；属于原划拨（承租）建设用地使用权补办出让手续的，选择第二项。

七、本合同第十条中，建设用地使用权出让价款支付方式按双方实际约定选择和填写。双方约定建设用地使用权出让价款一次性付清的，选择第一款第一项；分期支付的，选择第一款第二项。

八、本合同第十二条中，宗地开发投资强度根据建设项目的性质选择和填写。属于工业项目建设的，选择第一项；不属于工业项目建设的，选择第二项。

九、本合同第十三条中，受让宗地用于工业项目建设的，应当按照国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发（2012）24号）要求，建筑容积率、建筑密度只填写最低限指标，即“不低于 ”。新出台的法律政策对工业项目建筑容积率、建筑密度等有规定的，签订出让合同时，应当按照最新政策规定填写。

十、本合同第十四条中，宗地建设配套情况根据建设项目的性质选择和填写。宗地用于工业项目建设的，选择第一项；宗地用于住宅项目建设的，选择第二项。选择第一项的，宗地范围内用于企业行政办公及生活服务设施的占地面积占受让宗地面积的比例，按照国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发（2012）24号）的有关规定填写，原则上不得超过7%；选择第二项的，按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发（2012）3号）、国土资源部《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发[XX] 236号）的有关规定填写。新出台的法律政策对工业项目用地中企业行政办公及生活服务设施的用地面积比例、套型建筑面积90平方米以下住房套数及面积比例、商品住宅项目中配建经济适用住房和廉租住房等有规定的，签订出让合同时，应当按照最新政策规定填写。

十一、本合同第十六条中，受让宗地用于商品住宅项目建设的，出让宗地的开工时间和竣工时间，按照国土资源部《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发[XX]236号）的有关规定填写，原则上开发时间最长不得超过三年。国家新出台的法律政策对出让宗地开工时间和竣工时间有规定的，签订出让合同时，应当按照最新规定填写。

十二、本合同第十八条中，在土地出让期限内，非经营性用地改变为经营性用地的，应当按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2012]3号）的规定执行。国家新出台的法律政策对改变土地用途有规定的，签订出让合同时，应当按照最新规定填写。

十三、本合同第二十一条中，属于房屋开发的，选择第一项；属于土地综合开发的，选择第二项。

十四、本合同第三十条和第三十七条中，受让人不能按合同约定及时支付国有建设用地使用权出让价款，出让人不能按合同约定及时提供出让土地的，应当根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[XX]）100号）的有关规定和双方当事人权利义务对等原则，违约金比例按l‰填写。国家新出台的法律政策对受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的违约金比例有规定的，签订出让合同时，应当按照最新规定填写。

十五、本合同由省、自治区、直辖市国土资源管理部门统一编号。

十六、本合同由国土资源部和国家工商行政管理总局负责解释。

2.出让国有建设用地使用权交易流程 篇二

近年来, 网络的快速发展促进了网上交易的推广与完善。土地网上挂牌交易作为一种新兴的金融交易方式, 其低廉的成本和广阔和前景, 已越来越得到人们的重视。土地网上挂牌交易主要借助网络无极限的优点, 实现远程服务、以弥补其网点少、规模小之不足, 在今后相当长的一段时期内, 必然会成为土地交易的一种必不可少的交易方式, 为我市的经济事业提供了极其广阔的市场。

1 国有建设用地使用权挂牌交易是目前普遍采取的出让方式

土地交易模式存在招标、拍卖和挂牌三种:招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门 (以下简称出让人) 发布招标公告, 邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标, 根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告, 由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价, 根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告, 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布, 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格, 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点, 并同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式, 尤其适用于当前我国土地市场现状, 具有招标、拍卖不具备的优势:一是挂牌时间长, 且允许多次报价, 有利于投资者理性决策和竞争;二是操作简便, 便于开展;三是有利于土地有形市场的形成和运作。挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充, 同时, 随着网络的发展, 土地的挂牌交易也趋于网络化, 逐步出现并成功的完成了土地的网上挂牌交易。

网上挂牌出让国有建设用地使用权是指市、县国土资源管理部门通过网上挂牌出让国有建设用地使用权系统 (简称网挂系统) 发布挂牌出让公告, 并将拟出让宗地的交易条件在网挂系统上发布, 通过互联网利用网挂系统接受竞买人的竞买申请、报价并更新挂牌价格, 根据挂牌期限截止时的网上报价结果或竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

以现在全国实行土地网上挂牌交易比较规范和的城市——湖北省长沙市土地交易中心为例。随着经济的快速发展和土地使用制度改革的进一步深化, 该市对土地市场建设提出了更高的要求。近几年来, 该市国土资源局根据市委、市政府的要求, 以完善监管运作运行机制为重点, 先后采取了网上挂牌交易、改暗标为明标、提高起拍价、聘请纪检监察和司法部门实施现场监控等一系列措施, 取得了明显的成效。

长沙市于2006年8月开始了国有建设用地使用权网上挂牌出让系统的研发, 2008年5月长沙市全面实行国有建设用地使用权网上挂牌出让。截止到2008年10月末, 长沙市土地交易中心通过网上挂牌方式成交了45宗国有建设用地使用权, 成交总面积4896亩。总成交额37.2亿元, 溢出起始价7.9亿元, 促进了长沙市的经济发展。通过这些具有说服力的数据, 我们可以发现土地网上挂牌交易已在逐渐成为一种流行的土地交易方式。

2 国有建设用地使用权网上挂牌交易主要功能

国有建设用地使用权网上挂牌出让系统主要功能。

网上浏览宗地挂牌信息。通过互联网登陆系统, 竞买人可以查询宗地出让公告、出让须知、宗地现场图以及下载相关文件资料, 以便竞买人了解挂牌宗地的详细信息。

网上申请与资格确认。如对宗地有竞买意向, 登陆系统进行网上申请, 系统与商业银行建立专线连接, 随机产生子账号, 竞买人在规定期限内将竞买保证金缴纳至该账户, 系统确认保证金到账后自动生成竞买资格确认书。

网上报价及限时竞价。竞买人通过网挂系统按规定竞价幅度进行报价, 系统自动接受并即时公布。规定挂牌期限届满, 经网挂系统询问, 有竞买人愿意参加网上限时竞价的, 则采取限时竞价。

网上成交及公示成交结果。系统根据最高报价确定竞买人, 并自动生成成交确认书, 公布成交结果。至此, 国有建设用地使用权网上挂牌出让全部结束, 竞买人打印后到国土资源管理部门履行相关手续。

网挂系统确定了系统管理人员, 由管理人员监控网挂系统运行状况, 妥善保管密码及数字证书, 建立严格的系统管理制度, 保证信息系统的安全稳定运行并保守有关秘密。

3 国有建设用地使用权网上挂牌交易优势

网上挂牌交易的进行, 极大地反映出网上挂牌交易的优势所在。将传统的挂牌交易与日渐成熟的网络相结合, 弥补了一些传统挂牌交易的不足, 使挂牌交易这一土地交易方式更具有竞争力。

简化了交易环节。网上土地挂牌与传统挂牌相比, 最大限度地体现了公平, 公正, 公开, 更好地体现了挂牌交易的初衷。整个操作过程表现出明显的智能化优势, 打破了土地交易地域限制, 投资者可以在同一时段通过网络查看交易地块的相关信息, 并可通过网上交易系统直接参与竞买, 减少了竞买人因为要竞买, 而必须到现场踏勘、咨询、申购交易材料、提交报价单、现场竞价等一系列问题所必须投入的大量时间、人力、物力和财力。

操作智能化。交易时间以系统自动记录的服务器时间为准。竞价时, 只有满足竞买加价幅度等竞买条件的报价, 系统才予以确认。限定的时间一到, 系统会自动确认最新报价。

信任度加深。在相关信息栏中显示交易结果等杜绝了私下串标等不良行为, 完全避免了暗箱操作的发生, 由于市场工作人员及其他人员无法进入该系统, 因而从根本上杜绝了腐败行为和商务贿赂的产生加深了民众的信任度, 促进买卖的进行。

4 国有建设用地使用权上网挂牌交易存在的问题

土地网上交易通过网络技术实施, 无论是安全还是系统完善方面, 都存在着一定的问题, 值得我们为今后的交易完善方面作出思考。

网络安全存在隐患。土地网上交易涉及网络信息传输, 势必也会包含网络的各种缺点, 例如病毒的侵袭而造成交易信息的错误, 从而可能给买家或卖家都带来极大的损失。除此以外就是最常见的网络诚信问题, 虽然网上挂牌的方式省去了很多繁琐的过程, 但同时也使交易双方的真实性受到影响。就网络技术而言, 系统应确保竞买人资料的保密性、安全性, 而竞买人要确保自己注册信息的真实性。认证系统势必是系统升级的第一步。

操作系统仍需完善。土地网上挂牌交易属于“新兴一族”, 很多系统仍需要时间的考验, 经过反复的运用过程, 可以发现仍存在许多操作上的不便捷, 系统运行也会存在不稳定的情况。另外, 由于网络通讯的暂时中断、网络系统发生故障或由于黑客的侵入使网络瘫痪, 系统应提供一些应急的措施。

竞争过于激烈。操作方式的改变, 方面了广大群众, 客户也不再受地域的限制, 从而也就造成了竞争的过于激烈, 在买卖方面的竞争, 势必会造成价格的高涨。

5 国有建设用地使用权上网挂牌交易亟待完善

新的交易系统与传统交易相比, 为土地市场的建设和规范做出了卓越的贡献, 令土地的交易更便捷, 但它毕竟是一新兴事物, 处于过渡时期, 系统还不够完善、成熟, 仍有一些无可避免的弊端, 对此提出几点建议。

加强网络安全监控。安全的监控不止是运用网络软件, 有效预防突发事故, 还需要人员的合理安排。无论是运用何种方式, 各种交易都离不开人。因此, 在进行土地挂牌交易时, 更加应该充分运用人力资源, 对网络进行适时抽查与考核。

加强系统开发与应用。时代在不断进步, 系统也需不断更新。我们需要不断引进先进技术, 发现、培养开发人员, 对系统进行研究, 并及时发现问题进行改进。

制定完善的管理条例。任何社会行为都离不开法律的保障, 只有充分运用法律, 规范经济活动, 对优秀买卖者进行适当的奖励, 对违规、损害群众利益者严肃处理, 给予相应的警告。

加强诚信宣传。任何买卖都离不开诚信, 我们应当在广大群众和经营者中进行诚信宣传, 同时, 对于该交易方式也适时进行透明度开放, 使群众更放心地进行经济活动。

土地网上挂牌交易, 是时代飞速发展的体现, 在诚信与技术相结合, 群众人民充分信任的条件下, 必将对我国的经济生活的稳步提高有很大的促进作用, 也将成为我国经济发展的一个重要指标。

积极培育和推进土地市场建设, 通过规范运作、依法管理。使土地招拍挂出让制度得到全面推行, 通过规范程序、完善制度, 使全市土地公开出让工作纳入了统一的业务操作流程。土地交易市场要功能布局合理, 硬件设施到位, 市场内有完善的功能分区、合理的人员动线、高效的疏导功能、全面的信息覆盖。对外公开、便捷、人性化, 对内规范、高效、精细化。土地交易市场以流程透明化和操作标准化为核心, 以信息化技术手段为支撑, 以建设固定的交易场所为载体, 以组建高素质专业团队为基础, 实现“统一、透明、规范”的土地交易行为。配备国有建设用地使用权网上挂牌出让系统, 规范土地交易市场, 更好的发挥土地要素市场的基础作用, 不断提高土地资源优化配置, 促进节约集约用地和产业结构升级。

土地的网上挂牌交易将会是土地交易的趋势所在, 将掀起一波新的土地交易热潮。

摘要：网络的逐步发展, 势必使土地网上挂牌交易变得可行和便捷, 也更具开放性。规范国有土地使用权挂牌出让行为, 防止人为因素恶意扰乱交易的正常进行, 防止隐藏的暗箱操作行为发生, 提高土地使用效率, 降低行政成本, 逐步改变传统的土地挂牌交易方式, 全面推进网上土地挂牌交易。

3.出让国有建设用地使用权交易流程 篇三

具体操作疑难释疑实用手册

国土资源部土地利用司编

中国土地科学出版社

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》2007年11月1日施行 第一篇 对《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的热点解读

国土资源部解读《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

房地产行业：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》点评

谈国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》对楼市的影响 „„

第二篇 建设用地使用权的管理原则

第一章 建设用地使用权的概念与性质 第二章 建设用地使用权概念的形成

第三章 建设用地使用权民事法律关系的诸要素 第四章 建设用地使用权的取得

第五章 建设用地使用权的消灭 第六章 宅基地使用权概论

第七章 宅基地使用权的取得、消灭与流转

第三篇 经营性建设用地使用权出让制度、形式与热点难点

第一章 经营性建设用地概述

第二章 市场经济下的土地使用制度

第三章 经营性建设用地使用权出让法定形式

第四章 经营性建设用地出让制度的热点难点问题 第五章 经营性建设用地使用权出让实务问答 第四篇 建设用地使用权出让规范与前期准备

第一章 国有土地使用权出让

第二章 国有土地使用权出让的规范

第三章 国有土地使用权出让计划和方案制定

第四章 国有土地使用权出让具体组织和前期准备

第五章 国有土地使用权出让地价和起拍价确定及具体工作准备 第五篇 建设用地使用权招标的原则、程序与计划、方案拟定及实施

第一章 招标概述

第二章 招标出让国有土地使用权

第三章 国有土地使用权招标组织机构和评标委员会 第四章 制订宣传招商方案 第五章 编制招标文件

第六章 国有土地使用权招标、投标程序 第七章 招标出让国有土地使用权文件实例

第八章 招标出让国有土地使用权资料表格实例

第六篇 建设用地使用权拍卖的原则、程序与计划、方案拟定及实施

第一章 拍卖的一般理论

第二章 国有土地使用权拍卖原则和标的 第三章 国有土地使用权拍卖当事人 第四章 国有土地使用权拍卖动作程序

第五章 国有土地拍卖主持人的职业要求与主持拍卖技巧 第六章 国有土地使用权拍卖文书格式 第七章 拍卖出让国有土地使用权的实施 第七篇 建设用地使用权拍卖具体实施疑难释疑

1.什么是国有土地使用权拍卖？

2.哪些土地属于国有土地？

3.国有土地使用权拍卖的性质是什么？

4.国有土地使用权拍卖应该遵循哪些原则？

5.哪些土地使用权可以拍卖？

6.谁能拍卖国有土地使用权？

7.国有土地使用权转让有哪些方式？

8.国有土地使用权出让有哪些方式？

9.哪些国有土地使用权必须采取拍卖方式出让？

10.哪些国有土地使用权禁止采取拍卖方式出让？

11.国有土地使用权出让最高年限有何规定？

12.国有土地使用权拍卖的地块一定要是“熟地”吗？

13.国有土地使用权拍卖出让的主体范围有哪些？

14.国有土地使用权拍卖出让的客体范围是什么？

15.在拍卖国有土地使用权时政府以何种身份出现？

16.拍卖出让国有土地使用权的标的来源有哪些？

17.我国法律允许哪些机构可以组织实施拍卖活动？ 18.国有土地使用权拍卖由谁组织实施？

19.土地行政管理部门组织实施土地使用权拍卖的合法性表现在哪些方面？ 20.《拍卖法》是否适用于中国境内所有的拍卖活动？

21.为什么国有土地使用权拍卖不属于《拍卖法》调整的范围？

22.什么是国有土地使用权拍卖的组织机构？

23.国有土地使用权拍卖必须委托中介机构进行吗？

24.拍卖行可以接受委托拍卖国有土地使用权吗？

25.从事国有土地使用权拍卖的拍卖行应具备哪些条件？

26.国有土地使用权拍卖主持人应具备什么资质？

27.国有土地使用权拍卖主持人需经专业培训和资格考核吗？

28.国有土地使用权拍卖主持人应掌握哪些拍卖技巧？

29.拍卖主持人在拍卖会前应做好哪些准备工作？

„„

第八篇 建设用地使用权挂牌出让的原则、程序与计划、方案拟定及实施

第一章 挂牌出让 第二章 挂牌出让文件 第三章 挂牌出让程序

第四章 挂牌出让国有土地使用权文件实例 第九篇 建设用地使用权出让估价

第一章 土地估价的基础知识 第二章 土地估价的基本理论 第三章 城镇土地分等定级 第四章 土地估价的基本方法 第五章 基准地价的评估 第六章 宗地地价评估

第七章 主要用途土地价格评估 第八章 其他权利土地价格评估 第九章 地价评估的相关法规

第十章 土地估价报告实例

第十篇 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权保证金管理

第一章 土地出让金概述

第二章 土地出让金的入账和管理 第三章 土地出让金补偿制度形式

第四章 国有企业改革中土地资产处置规范 第五章 土地出让金管理机制、财务财政管理方式 第六章 土地出让金的土地收益分配制度

第十一篇 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权出让合同法律防范

第一章 《司法解释》的适用范围及实施

第二章 国有土地使用权出让合同的纠纷处理与预防 第三章 国有土地使用权转让合同的纠纷处理与预防 第四章 合作开发房地产合同的纠纷处理与预防

第十二篇 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权行政监察与法律责任

第一章 土地监察概述 第二章 土地使用权出让违法行为的认定及法律责任 第三章 土地使用权出让违法案件查处 第十三篇 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》配套法规

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权

规定》

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，已经2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过。现将《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》公布，自2007年11月1日起施行。

部长 徐绍史

二○○七年九月二十八日

内容简介

本书依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》主要详细介绍了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的热点解读、建设用地使用权的管理原则，与经营性建设用地使用权出让制度、形式与热点难点，以及建设用地使用权出让规范与前期准备，权招标、拍卖、挂牌出让的原则、程序与计划、方案拟定及实施；以及招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权中的土地估价、保证金管理、合同法律防范，与行政监察和法律责任，及配套法规。本书特点：

指导性——针对《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》贯彻实施的具体细节、环节，本书都做了细致的介绍，做到回答“怎样做”的问题。

权威性——本书编委群体是由数十位长期从事国有土地使用权管理工作和国土资源管理的资深人士共同编写，并由有关部门严格审核、且竭力推荐。

规范性——本书主要依据我国最新公布和推广的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，按照其中具体的标准和要求来规范和指导实际工作中的具体操作。

读者对象： 国土资源局 土地管理局

土地估价师事务所 土地评估有限公司 土地商贸有限公司

土地房地产评估咨询有限公司 土地发展(控股)公司 土地园林工程有限公司 土地开发公司

房地产开发有限公司 拍卖行

土地整理储备中心

土地发展中心土地出让大厅

各级政府土地开发(交易)中心，(办公室或公司)招标代理、拍卖(行)公司 土地管理专业院校及科研机构

978-7-80226-868-5 : CNY24.00

建设用地使用权宅基地使用权 [专著] / 孙毅，申建平

342页;21cm

7801078977

经营性用地使用权出让

（1——185页）

9787218040349

国有土地使用权拍卖问答作者：陈少湘 页数：243 7-111-14728-6

土地估价指南 [专著] / 闫天龙，曹照平编

机械工业出版社, 402页 7-5036-5927-0

CNY48.00 《国有土地使用权合同司法解释》操作指南 [专著] : 国有土地使用权纠纷处理与预防 / 张庆华著

(只复印第一章——4章内容)7505853679

土地出让金管理与土地调控政策（1——175页）7218047378

国有土地使用权招标拍卖挂牌知识读本

自己印：

国有土地使用权招标拍卖与投标竞买运作实务全书1013——1077（而——三卷）

4.出让国有建设用地使用权交易流程 篇四

《国土资源部关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》（国土资发„2011‟2号）规定“各地要严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让，不得出让容积率小于1的住宅用地；对转让土地及合同约定的土地开发项目时，房地产开发建设投资未达到25%以上的（不含土地价款），不得办理相关土地手续。”

《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》国土资发„2010‟204号）规定“省(区、市)国土资源主管部门要加强对市、县招拍挂出让公告的审查，对发现存在超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率小于

1、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告，及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。违反规定出让的，应责令立即终止出让行为，并依法追究责任。”

《国土资源部 住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发„2010‟151号）规定“土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。

对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。”

《国土资源部关于运用土地市场动态监测与监管系统加强土地供应和开发利用监管的通知》（国土资发„2011‟26号）规定“住宅用地容积率不得小于1。”

二、商品住宅出让规模

限制用地项目目录（2006年本增补本）规定商品住宅项目“宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。”

《国土资源部关于运用土地市场动态监测与监管系统加强土地供应和开发利用监管的通知》（国土资发„2011‟26号）规定“不得存在违反《限制用地项目目录(2006年增补本）》超规模供应商品房用地的情况；”

三、工业用地出让最低价

《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发„2006‟307号)规定“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别（详见附件2）相对应的最低价标准。各地国土资源管理部门在办理土地出让手续时必须严格执行本《标准》，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。”

《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发„2009‟56号）规定“对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70％执行。”、“以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70％执行。”、“对中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的15％执行。使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的50％执行。”

《国土资源部关于运用土地市场动态监测与监管系统加强土地供应和开发利用监管的通知》（国土资发„2011‟26号）规定“工业用地出让不得擅自突破工业用地最低价标准供地；”

四、开、竣工时间

《国土资源部 住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发„2010‟151号）规定“严格划拨决定书和出让合同管理。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。”

《国土资源部关于运用土地市场动态监测与监管系统加强土地供应和开发利用监管的通知》（国土资发„2011‟26号）规定“各类住宅项目约定开竣工时间必须符合“约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工”的要求；”

五、出让金缴纳

《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发„2010‟34号）规定“严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。”

5.出让国有建设用地使用权交易流程 篇五

规划条件管理办法

第一条

为规范国有建设用地使用权出让地块规划条件管理，维护城乡规划的权威性和严肃性，提高城乡规划管理水平，根据〘中华人民共和国城乡规划法〙、〘福建省实施〖中华人民共和国城乡规划法〗办法〙、〘建设用地容积率管理办法〙（建规〔2012〕22号）、〘福建省委办公厅省政府办公厅关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的若干意见〙（闽委办发〔2014〕18号）、〘福建省人民政府办公厅转发省建设厅省国土资源厅关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知〙（闽政办发〔2007〕190号）等法律、法规和文件规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条

本省辖区内城市、镇规划区内的国有建设用地使用权出让地块（工业用地除外）规划条件的出具、变更和监督管理，适用本办法。

第三条

建设单位或个人应当按照城乡规划主管部门确定的规划条件进行开发建设。任何单位和个人不得擅自变更城乡规划主管部门确定的规划条件。

第四条

省住房和城乡建设厅负责全省国有建设用地使用权出让地块规划条件的管理和监督工作。

第十条

规划条件应附建设用地规划红线图，附图采用1：1000或者1：500现状地形图。附图应当明确建设用地红线及五线（红线、蓝线、绿线、黄线、紫线）的具体界线控制要求，标明地块的区位与现状、建设用地范围、地块坐标及标高、道路红线坐标及标高、出入口位置、建筑界线以及周围地区的环境与基础设施条件，属于公共开放空间的应予注明。

第十一条 已作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件与合同有效期同步。

第十二条

国有建设用地使用权出让后规划条件原则上不得变更。确需变更的，应当以控制性详细规划为依据，并符合法律法规以及相关规范的要求。

变更内容不符合控制性详细规划的，应当按照编制和审批的程序修改控制性详细规划后方可办理规划条件变更手续。

规划条件的变更应符合周围环境要求和设施承载条件，不得损害公共利益，不得损害利害关系人的合法权益。

第十三条

变更国有建设用地使用权出让地块容积率的，必须符合以下条件之一：

（一）因区域或城市重大基础设施、公益性公共设施建设或文物保护需要，造成原土地使用权出让合同约定的规划条件无法实施的；

（二）因国家政策因素导致原土地使用权出让合同约定的规

划条件客观上无法实施的。

第十四条

变更规划条件，应当按照下列程序进行：

（一）受理。建设单位或者个人向城乡规划主管部门提出申请报告和规划设计方案。符合变更条件的，城乡规划主管部门应当予以受理；不符合变更条件的，不予受理并告知理由。规划条件变更申请报告应详细说明建设用地基本情况、变更规划条件的理由等有关内容。规划设计方案应表明用地总平面布局、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系等内容。

（二）论证和公示。城乡规划主管部门应当就建设单位或者个人提出的规划设计方案组织论证，并通过当地政府网站或主要报刊公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证，并对相关意见进行研究；涉及用地性质、容积率变更的，城乡规划主管部门应在论证前就是否需要收回国有建设用地使用权征求国土资源部门意见。

（三）审定。变更规划条件用地性质、容积率的，论证和公示（听证）后经城乡规划主管部门审查，形成建议方案后附相关材料报请同级人民政府批准。变更其他强制性、限制性规划条件经论证和公示后由城乡规划主管部门审定批准。

（四）公布。城乡规划主管部门将经依法批准的规划条件变更情况予以公布，同时通报同级监察、国土资源等相关部门。

第十五条

6.出让国有建设用地使用权交易流程 篇六

调整管理规定》的通知 《望城县国有建设用地土地使用权出让后容积率各乡镇人民政府，县直机关各单位：

《望城县国有建设用地土地使用权出让后容积率调整管理规定》已经县人民政府审定同意，现印发给你们，请认真遵照执行。二○一○年八月十六日

望城县国有建设用地土地使用权出让后容积率调整管理规定

第一章 总

则

第一条 为加强对国有建设用地土地使用权出让后容积率的跟踪管理，防止国有土地资产流失，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发(2001)15号)及相关部门规范性文件等规定，结合我县实际，制定本规定。

第二条 本县行政区域内国有建设用地土地使用权出让后容积率的调整管理，适用本规定。

第三条 县城乡规划主管部门和县国土资源主管部门负责本县行政区域内国有建设用地容积率调整管理工作。

县建设、房产、监察等主管部门按照各自职责，协同做好国有建设用地出让后容积率调整管理工作。

第四条 任何单位和个人都有权向县城乡规划主管部门和县国土资源主管部门举报和控告违反国有建设用地出让后容积率调整管理规定的行为，对查证属实的，依法给予奖励。

第二章 规划管理

第五条 未取得或者不符合建设用地规划条件的土地不得出让。县城乡规划主管部门依法确定的容积率等规划条件，县国土资源主管部门应当载入国有建设用地土地使用权出让合同。未载入的，该国有建设用地土地使用权出让合同无效。

第六条 国有建设用地土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自改变规划条件确定的容积率。

第七条 县城乡规划主管部门对依法批准的建设工程项目实行全过程监管，依法核实己竣工建设工程建筑面积，确定竣工项目的实际容积率。

利用地下空间修建停车场、人防设施及储物区，地下建筑面积和代征用地不纳入容积率计算范围。

利用地形高差而建设的围合空间，两面开敞的，其建筑面积的25％计入容积率；三面开敞的，其建筑面积的50%计入容积率。

第八条 凡有下列情形之一的不得调整容积率：

(一)同一项目用地已完成部分建设，并已公告预售，剩余土地申请调整容积率的；

(二)已全部领取该项目建设工程规划许可证的；

(三)以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权未达到两年的；

(四)违法建设项目；

(五)法律法规规定不得调整容积率的其他情形。

第九条 凡符合国家和省、市有关技术规范，且同时满足下列情形的建设项目可以调整容积率：

(一)为社会公众提供公共开放空间，并符合周围整体环境要求；

(二)因城乡规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

(三)因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让用地的大小及相关建设条件发生变化的；

(四)总体规划修改后需要修改的；

(五)重大建设项目选址影响规划用地布局的；

(六)规划的主要内容在实施中发现明显不适当的；

(七)国家、省、市的有关政策发生变化的；

(八)法律法规规定可以调整容积率的其他情形的。

第十条 本规定实施以前，国有建设用地使用权出让合同中没有明确容积率的，按以下原则确定初始容积率：

(一)出让时已有批准的控制性详细规划的，以控制性详细规划确定的容积率为初始容积率；

(二)出让时无批准的控制性详细规划，但已有批准的修建性详细规划的，以修建性详细规划确定的容积率为初始容积率；

(三)受让时既无批准的控制性详细规划，又无批准的修建性详细规划的，但已有立项(核准、备案)文件中建筑面积的，以立项文件(核准、备案)确定的建筑面积为初始容积率；

(四)受让时既无批准的控制性详细规划，又无批准的修建性详细规划和立项(核准、备案)文件中建筑面积的，但有分区规划的，以分区规划确定的容积率为初始容积率；

(五)受让时既无批准的控制性详细规划，又无批准的修建性详细规划、立项(核准、备案)文件和分区规划的，以宗地所在地域级别基准地价确定的容积率为初始容积率；

(六)以现状挂牌的土地，按现状挂牌时核定的容积率为初始容积率。

第十一条 在建设项目用地范围内，沿城市道路、广场为社会公众提供广场、绿地等公共开放空间，可奖励增加建筑面积，增加的建筑面积总计不得超过核定总建筑面积的25%；

(一)核定容积率不大于2时，每提供1m2公共开放空间，允许增加建筑面积2m2；

(二)核定容积率大于2且不大于4时，每提供1m2公共开放空间，允许增加建筑面积3m2；

(三)核定容积率大于4且不大于6时，每提供1m2公共开放空间，允许增加建筑面积3.5m2；

(四)核定容积率大于6时，每提供1m2公共开放空间，允许增加建筑面积4m2。

第十二条 调整容积率，按以下程序办理：

(一)申请和受理(1个工作日)。建设单位或者个人向县城乡规划主管部门提出书面申请，说明调整理由，并附调整规划方案及环境容量评估论证报告；

(二)论证(3个工作日)。县城乡规划主管部门从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；

(三)初审(2个工作日，批示不计入时间)。县城乡规划主管部门根据论证结果，形成容积率调整初审意见，报县人民政府批示；

(四)公示(7个工作日，听证不计入时间)。县人民政府批示后，在县电视台、建设现场和县城乡规划主管部门网站进行公示，征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；

(五)审定(组织材料报送10个工作日，会议不计入时间)。由县城乡规划主管部门提出容积率调整建议并附论证、公示(听证)等相关材料，并商县国土资源主管部门提出土地价款补缴方案，报县政府常务会议审定。容积率调整幅度在10%以内的，由县城乡规划主管部门提出初审意见，报县人民政府批示后，直接办理；

(六)批复和函告(2个工作日)。审定后，县城乡规划主管部门根据审定意见形成批复文件，同时向建设单位或者个人送达《调整容积率告知书》，并及时将依法调整后的容积率抄告县国土资源主管部门和相关利害关系人；

(七)补缴土地价款(5个工作日，土地评估和建设单位缴款不计入时间)。建设单位或个人持《调整容积率告知书》到县国土资源主管部门补缴土地价款；县国土资源主管部门在建设单位交清应当补缴的土地价款后与建设单位签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》；

(八)规划审批(5个工作日)。县城乡规划主管部门依据《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、土地价款补缴凭证，办理规划审批；

(九)归档(1个工作日)。县城乡规划主管部门应及时将容积率调整的相关档案资料归档备查。

第十三条 因建筑设计、施工误差或内部平面调整，增加的建筑面积不超过总建筑面积的5%(含5%)，且增加总建筑面积不超过500平方米，由县城乡规划主管部门函告县国土资源主管部门补缴土地价款后，可直接办理规划审批手续。

7.出让国有建设用地使用权交易流程 篇七

(送审稿)各区人民政府，市政府各部门、各直属机构、市空港经济区管理委员会：

为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）、《关于印发<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范>（试行）和<协议出让国有土地使用权规范>（试行）的通知》（国土资发“2006”114号）、《关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）>的通知》（国土资厅发“2013”20号）和《关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发“2015”12号）等精神，进一步明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准，提升土地节约集约利用水平，现通知如下：

一、计收出让金的具体情形

（一）1993年1月1日之后供应的国有建设用地须办理土地出让手续，计收出让金, 依法可划拨供地的除外。

（二）1993年1月1日之后取得国有建设用地使用权的地下空间在办理房屋首次登记时须办理土地出让手续，计收 出让金，依法可划拨、土地出让合同约定免缴及2014年3月28日前已办理权属登记的除外。

（三）权属清晰的原有用地，1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建、拆除重建、用途变更、出租经营和权属转移，且不符合划拨条件的，须办理土地出让手续，计收出让金。

（四）已纳入城市更新改造范围内的国有建设用地，出让金计收标准按城市更新改造相关政策执行;除有效的改造方案的批复或原出让合同已有约定外，城市更新改造项目出让金计收时点按国土规划部门同意办理或调整土地有偿使用手续时点确定。

二、计收出让金的标准

（五）首次供应的国有建设用地计收出让金标准 1.以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让的国有建设用地，按实际成交价格计收出让金。

公开出让的起始价原则上为公开出让的底价，不得低于相应地段相应用途级别基准地价的70%，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和，不得低于国家、省规定的土地出让最低价。

商品住宅用地、商业服务业用地、工业用地的公开出让起始价格以拟出让时市场评估地价为基础综合拟定；旅游业用地、娱乐业用地的公开出让起始价格按不低于拟出让时相应地段办公用途市场评估地价的50%拟定；营利性邮政设施、教育设施、体育设施、公共文化设施、医疗卫生设施、社会 福利设施等社会事业用地和营利性科研设计用地，公开出让起始价格按不低于拟出让时相应地段办公用途市场评估地价的50%拟定。

农产品批发市场用地可以按照相应地段工业用地市场评估地价拟定出让起始价格。

2.以协议出让方式供应的国有建设用地，属政府储备用地的，按拟出让时市场评估地价计收出让金,不得低于相应地段相应用途级别基准地价70%，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和，不得低于国家、省规定的土地出让最低价；属用地单位自行征地拆迁的，按拟出让时市场评估地价的40%计收出让金。

3.以划拨方式供应的国有建设用地，不涉及计收出让金，综合开发费按以下标准收取：

3.1 使用政府储备用地的划拨用地项目，应按核定的土地储备成本向土地储备机构缴纳土地综合开发费，土地储备成本难以核定的，可按立项批文时点办公用途市场评估楼面地价（容积率按我市公布的基准地价的设定值）的60%，以用地面积计收土地综合开发费。

3.2 使用政府储备用地建设变电站、学校、公园等公建配套设施的，土地综合开发费可先按工业用地基准地价收取，待土地储备成本核定后，按照‘多退少补’原则予以支付。

3.3 自行征地拆迁的划拨用地项目，用地单位需要承担土地取得成本及相关税费，无需缴纳土地综合开发费。

划拨用地上规划批准的配套经营性部分面积，以立项批 文时点的协议出让标准计收出让金。

（六）划拨用地补办出让手续补缴出让金标准

1.划拨用地经批准改变用途后需补办土地出让手续的，按国土规划部门同意补办出让手续时改变用途后的市场评估地价与原划拨用地市场评估价格的差额计收出让金。2.划拨用地出租经营、企业改制、权属转移或地上房屋办理首次登记等须补办土地出让手续，以及自行申请补办土地出让手续的，按国土规划部门同意补办出让手续时市场评估地价与原划拨用地市场评估价格的差额计收出让金。

（七）已出让（划拨）用地调整出让金标准

1.已出让用地调整规划用途或容积率等土地使用条件的，按以下标准处理：

1.1 经原出让方批准，用地项目用途与规划容积率同时调整的，按项目新用途市场评估楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途市场评估楼面地价之差乘以原建筑总面积补缴出让金。新用途市场评估楼面地价按以下两者择高确定：新容积率、新用途规划条件在国土规划部门同意补办出让手续时的正常市场评估楼面地价，原容积率、新用途规划条件在国土规划部门同意补办出让手续时的正常市场评估楼面地价；旧用途市场评估楼面地价，按国土规划部门同意补办出让手续时原容积率规划条件下的市场评估楼面地价确定。

1.2 经原出让方批准，用地项目调整规划容积率的,按以下情形处理: 1.2.1 调高规划容积率且调整前原规划容积率低于1的，按新容积率规划条件下国土规划部门同意补办出让手续时的市场评估楼面地价乘以新增建筑面积补缴出让金。

1.2.2 调高规划容积率且调整前原规划容积率等于或高于1的，按市场评估楼面地价乘以新增建筑面积补缴出让金，市场评估楼面地价按以下三者择高确定：国土规划部门同意补办出让手续时新规划容积率条件下市场评估楼面地价、国土规划部门同意补办出让手续时原规划容积率条件下市场评估楼面地价、出让时原规划容积率条件下市场评估楼面地价进行期日修正后在国土规划部门同意补办出让手续时的市场评估楼面地价。

1.2.3 调低规划容积率造成地价增值的，按国土规划部门同意补办出让手续时新旧容积率规划条件下总市场评估地价的差额补缴出让金。

1.2.4 上述调整规划容积率的用地项目，如属营利性邮政设施、教育设施、体育设施、公共文化设施、医疗卫生设施、社会福利设施等社会事业用地项目和营利性科研设计用地、旅游业用地、娱乐业用地项目，按上述规定核定的补缴出让金额的50%计收最终须补缴的出让金额。

1.3 经原出让方批准，用地项目仅调整用途的，按新、旧用途市场评估楼面地价之差乘以建筑面积补缴出让金。新、旧用途市场评估楼面地价均为国土规划部门同意补办出让手续时的正常市场价格。

1.4 已出让用地项目调整计容部分建筑面积但未调整规划容积率的，属营利性邮政设施、教育设施、体育设施、公 共文化设施、医疗卫生设施、社会福利设施等社会事业用地项目和营利性科研设计用地、旅游业用地、娱乐业用地项目，按楼面地价的50%乘以计容部分调整的建筑面积补缴出让金；不属于上述项目的按楼面地价乘以计容部分调整的建筑面积补缴出让金。市场评估楼面地价按国土规划部门同意补办出让手续时现土地使用条件下市场评估市场评估楼面地价与原土地出让合同楼面地价相比较高者确定。

1.5 在符合规划、不改变用途的前提下，现有已出让工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收出让金。工业用地中配套行政办公及生产、生活服务设施原则上不超过项目总用地面积的7%或总建筑面积的14%；经规划批准超过项目总用地面积7%或总建筑面积14%的部分，按超过部分市场评估地价计收出让金，两者都超过时按高者收取出让金。在2010年6月30日前已出让或已办理权属登记的面积，不再追收出让金。经认定的新产业工业项目用地，配套行政办公及生产、生活服务设施建筑面积占项目总建筑面积比例不超过15%的，可仍按工业用途管理。

2.土地出让合同约定的配套设施建筑面积调整，出让金按以下情形计收：

2.1 原土地出让合同未计收出让金的配套设施，现配套设施的建筑面积发生调整，如原土地出让合同已有约定的，从其约定；如原土地出让合同未约定的，应按该配套设施用途，根据现有政策规定核查增加的建筑面积是否需补缴土地出让金。2.2 原土地出让合同已计收出让金的配套设施，现配套设施的建筑面积发生调整，按规定调整出让金。

2.3 已签订土地出让合同的公开出让项目，在原规划批准建筑面积的基础上增加配套设施的建筑面积（属于规划建筑面积正常调整的除外），且该配套设施属于需无偿移交的，增加建筑面积部分无需计收出让金，按划拨方式处理，不得擅自改变用途。

3.以划拨方式取得土地调整容积率的，无须调整土地综合开发费。划拨用地上配套的经营性部分建筑面积调整，如属政府储备用地的，按立项批文时点的市场评估楼面地价乘以调整建筑面积补缴出让金；如属用地单位自行征地拆迁的，按立项批文时点的市场评估楼面地价的40%乘以调整建筑面积补缴出让金。

4.原土地使用权人在符合规划且保留原用途的前提下对现有公共交通设施用地进行立体综合开发，综合开发的经营性面积按申请补办土地出让手续时的协议出让标准计收出让金。

5.已供应建设用地地下空间须办理土地出让手续的，按以下标准计收：

5.1 地下商业、办公、住宅等计容部分按与其使用性质对应的地上首层市场评估地价的比例计收出让金，其中地下负一层的比例为50%，地下负二层及以下的比例为25%。

5.2 地下非机动车库按首层非机动车库市场评估地价的比例计收出让金，其中地下负一层的比例为50%，地下负二层 及以下的比例为25%。

5.3 除上述情形外的其他地下空间（包括机动车库、设备用房等）按首层机动车库市场评估地价的比例计收出让金，其中地下负一层的比例为50%，地下负二层及以下的比例为25%。

（八）已办理权属登记的房屋补缴出让金标准

1.已办理权属登记的房屋经批准发生扩建、加建、改建、拆除重建或改变房屋用途的，按以下情形处理：

1.1 已办理权属登记的房屋经批准发生扩建、加建、改建且未改变房屋用途的，增加的建筑面积如依法不可划拨，增加的建筑面积部分按国土规划部门同意补办出让手续时市场评估地价计收出让金。如属私有住宅经批准增设电梯的情形，增加的建筑面积部分在办理权属登记时按相应地段住宅用途基准地价的40%计收出让金。

1.2 已办理权属登记的房屋涉及改变房屋用途或拆除重建等须补缴出让金的，按以下情形处理：

1.2.1 原权属面积全部或部分未办土地有偿使用手续的，按国土规划部门同意补办出让手续时改造后市场评估地价扣减改造前已出让部分市场评估地价及未出让部分划拨用地市场评估价格后计收出让金。

1.2.2 原权属面积全部已办土地有偿使用手续的，按国土规划部门同意补办出让手续时改造前后用途的市场评估地价的差额计收出让金。

1.3 经市级及以上行政主管部门认定的营利性科研、教育、医疗、体育机构利用自有已办理权属登记的科研、教育、医疗、体育用途的房屋改造提升土地利用效率，计容部分增加建筑面积按国土规划部门同意补办出让手续时市场评估地价的20%计收出让金，建成后的房屋须整体确权，不可分割转让。

1.4 没有发生扩建、加建、改建的建筑物，现测绘面积与原权属面积不一致，是由于采用的测量方法和测量仪器不同等原因造成、现权属面积以最新的测绘结果为准，并按以下情形处理：

1.4.1 原权属面积已办理土地有偿使用手续的，现新增权属面积按已办理土地有偿使用手续处理、出让起始时间及出让年限与原证注记相同，不涉及补缴或退减出让金。

1.4.2 原权属面积全部或部分未办理土地有偿使用手续的，现新增权属面积按未办理土地有偿使用手续处理。

2.划拨用地已办理权属登记的房屋出租经营、企业改制或权属转移等需补办土地出让手续的，出让金按以下标准执行：

2.1 私有住宅发生权属转移，按房屋交易价格的1.6%缴纳出让金；自行申请补办土地出让手续的，按申请补办土地出让手续时房屋市场评估价格的1.6%缴纳出让金。

2.2 已购公有住房上市交易，按房屋交易价格的1%缴纳出让金；自行申请补办土地出让手续的，按申请补办土地出让手续时房屋市场评估价格的1%缴纳出让金。2.3 属经济适用住房、解困房、安居房、限价房、公租房、侨房、集资房等政策性住房出让金补缴标准另有规定的，按相关规定执行。

2.4 不属上述情形的，原划拨用地已办理权属登记的房屋出租经营、企业改制或权属转移等须补办土地出让手续的及自行申请补办土地出让手续的，按国土规划部门同意补办出让手续时市场评估地价的40%计收出让金。

3.以划拨方式供地建设的拆迁安置房，被安置户原有房屋已办理土地有偿使用手续的，拆迁安置房用地单位须按立项批文时点市场评估地价40%缴纳出让金。

4.已办理权属登记的房屋补办出让手续时，如原权属建筑面积部分或全部已出让，现补办出让手续部分建筑面积出让起始时间仍按原出让起始时间设定；计收出让金时，市场评估地价须进行出让年限修正。

（九）已出让用地项目享受了自用优惠的自用建筑面积，因权属转移或自行申请补缴享受自用优惠部分出让金的补缴出让金标准

1.原土地出让合同用地方享受了党、政、军机关以及行政事业单位历史用地自用办公优惠，按标定地价5%计收的，房地产转让时需补缴出让金金额=国土规划部门同意补缴享受自用优惠部分出让金时出让土地使用权市场评估价格×40%×45%。

2.原土地出让合同用地方享受了党、政、军机关以及行政事业单位新征用地自用办公优惠，按标定地价10%计收的，房屋转让时需补缴出让金金额=国土规划部门同意补缴享受自用优惠部分出让金时出让土地使用权市场评估价格×40%×90%。

3.原土地出让合同用地方享受了党、政、军机关以及行政事业单位历史用地自用住宅优惠，按标定地价10%计收的，房屋转让时需补缴出让金金额=国土规划部门同意补缴享受自用优惠部分出让金时出让土地使用权市场评估价格×40%×40%。

4.原土地出让合同用地方享受了党、政、军机关以及行政事业单位新征用地自用住宅优惠，按标定地价20%计收的，房屋转让时需补缴出让金金额=国土规划部门同意补缴享受自用优惠部分出让金时出让土地使用权市场评估价格×40%×80%。

5.原土地出让合同用地方享受了企业历史用地自用宿舍优惠，按标定地价40%计收的，房屋转让时需补缴出让金金额=国土规划部门同意补缴享受自用优惠部分出让金时出让土地使用权市场评估价格×40%×10%。

6.原土地出让合同用地方享受了企业新征用地自用宿舍优惠，按标定地价80%计收的，房屋转让时需补缴出让金金额=国土规划部门同意补缴享受自用优惠部分出让金时出让土地使用权市场评估价格×40%×20%。

7.原土地出让合同用地方享受了历史用地自建自用生产经营性项目优惠，按标定地价50%计收的，房屋转让时无需补缴出让金。

三、计收出让金的技术指标

（十）计价用途

出让宗地的用途类别根据国土规划部门批准的用地性质和建筑功能，对照本市国有建设用地使用权基准地价用途分类确定。其他未列入基准地价用途分类的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定。

（十一）计价面积

1.历史上已签订土地出让合同未明确规划建筑面积的用地，若地块属于整体规划的，按首次土地出让合同净容积率1.8(如首次规划批准的净容积率小于1.8且计容建筑面积小于首次土地出让合同按净容积率1.8计算的计容建筑面积，按首次规划批准的实际容积率计算)和2010年6月30日前已办理权属登记建筑面积及已预售但未确权建筑面积之和的高者确定已出让建筑面积，视为已缴清出让金，其余建筑面积应当补缴出让金；若经规划批准分期开发的项目，各期用地按首次土地出让合同净容积率1.8(如首次规划批准的净容积率小于1.8且计容建筑面积小于首次土地出让合同按净容积率1.8计算的计容建筑面积，按首次规划批准的实际容积率计算)和2010年6月30日前已办理权属登记建筑面积及已预售但未确权建筑面积之和的高者确定已出让建筑面积，视为已缴清出让金，其余建筑面积应当补缴出让金。

2.在办理出让金调整时，按整体项目计算容积率建筑面积、不计算容积率的地下空间建筑面积两部分各自核算出让金，两部分的出让金不可对冲，若核算出让金减少的，仍按 原约定的出让金执行。

（十二）名词解释

1.办理权属登记的房屋指已建成并已取得不动产权证书的不动产，包括已首次登记（或称‚大确权‛）的不动产。

2.楼面地价指土地总价格分摊到每单位建筑面积上的土地价格。

3.地面地价指土地总价格分摊到每单位净用地面积上的土地价格。

4.市场评估地价指出让土地使用权市场评估价格。5.划拨用地市场评估价格指经评估的划拨土地使用权权益价格。

6.房屋交易价格指交易双方报价与课税价格较高者；如交易双方为直系亲属的，房屋交易价格为双方报价、直系亲属间转移课税价格与非直系亲属间转移课税价格三者中高者。

7.房屋市场评估价格指经评估的房地产价值。8.标定地价为《广州市人民政府转批市国土局、房地产管理局关于广州市国有土地使用权出让金标准的请示的通知》（穗府“1993”58号）中所指的国有土地使用权出让金。

四、其他

（十三）本通知规定的内容，土地出让合同或划拨决定书已有约定的，从其约定。除土地出让合同及划拨决定书约定外，涉及出让金减少的，仍按原规定的出让金执行。

（十四）本通知出让金计收时点所适用的政策、土地估价标准以用地单位或个人申请缴交出让金且国土规划部门正式受理的时间为准，本通知或我市其他政策已明确计收时点的除外。

（十五）土地估价包括市场评估地价、划拨用地市场评估价格、市场评估楼面地价、市场评估地面地价等，由国土规划部门通过公开方式选定的具有资质的评估机构在客观、独立、公正的条件下按照规定的程序和方法进行评估确定，除本通知明确规定须作土地使用权出让年限修正外，其他项目不进行年限修正。权利相对人对估价结果有异议的，先由原受托评估机构进行复核，出具复核意见或修改估价报告；权利相对人仍有异议的，则由国土规划部门委托省不动产登记与估价专业人员协会或市房地产评估专业人员协会组织专家对评估报告进行技术鉴定，如鉴定后认定原评估报告未违反《城镇土地估价规程》、《房地产估价规范》等规定的，由权利相对人承担组织鉴定的相关费用，如鉴定后认定原评估报告违反《城镇土地估价规程》、《房地产估价规范》等规定的，由原受托评估机构承担组织鉴定的相关费用。组织鉴定的相关费用原则上不超过异议项目原委托评估服务费用。

（十六）本通知执行中遇到的问题，请径向广州市国土资源和规划委员会反映。

（十七）本通知自 年 月 日起生效，有效期5年。本市原有规定与本通知不一致的，以本通知为准。本通知实施前受理的项目，按用地单位或个人申请缴交出让金且国土 规划部门正式受理时点的政策和标准执行。

广州市人民政府办公厅