物业公司安全管理办法

物业公司安全管理办法（精选8篇）

1.物业公司安全管理办法 篇一

公司（本部）消防安全管理制度

一、总则

根据《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定（公安部令第61号）》、天津市《单位消防安全管理标准》和《津滨公司安全管理制度》结合公司实际情况，对公司的消防安全工作进行控制管理，保障企业的健康、稳定发展。

二、适用范围

适用于公司本部、各项目经理部消防安全工作的组织管理、责任划分、明火管理、电源电气管理、消防器材管理、消防安全检查和突发安全事件响应等过程。

三、组织机构

消防安全领导组的人员组成 组长： 副组长： 协调员： 成员：

四、消防安全工作的基本职责

1．公司消防安全工作实行总经理负责制，各部门实行部门经理负责制；

2．综合办公室作为公司消防安全管理的直接管理部门，负责指导、检查、督促各部门消防安全管理；

3．综合办公室协助人力资源部负责实施消防安全宣传教育； 4．综合办公室协助标准工作部负责实施消防安全培训；

5．设立消防安全主任管理岗位，在综合办公室领导下，负责公司消防安全管理和监督工作。

五、职责内容

（一）消防安全领导组职责

1.认真执行消防法律法规，搞好消防安全工作； 2.认真组织制定消防规章制度和灭火应急疏散预案； 3.组织实施消防安全责任制和消防安全岗位责任制；

4.立足自防自救，对员工进行防火安全教育、领导义务消防队，组织消防演习；

5.布置、检查、总结消防工作，定期向消防部门报告消防工作； 6.组织防火检查，消除火险隐患； 7.积极组织人员扑救火灾事故。

（二）义务消防队职责

1.贯彻执行消防工作要求，搞好消防宣传工作； 2.不断进行防火检查，消除火灾隐患；

3.熟悉公司各重点部位，熟悉消防设施的性能及操作方法； 4.积极参加各项消防活动；

5.积极参加抢救和扑灭火灾或疏散人员，保护现场； 6.在有关领导的授权下，积极追查火火发生原因。

（三）公司总经理职责：

1.执行消防法规，保障公司消防安全符合规定，掌握本公司的消防安全情况；

2.统筹安排本公司的消防安全管理工作，为本公司的消防安全工作提供必要的经费和组织保障；

3.逐级落实消防安全责任，组织开展消防安全检查，督促落实安全隐患整改，及时处理涉及消防安全的重大问题。

（四）各部门经理职责

1.各部门经理为本部门主管区域的消防安全第一责任人，对管理区域内的消防安全负有主要责任；

2.负责制定本部门消防安全管理制度，明确消防安全责任，具体落实消防安全工作有关规定和要求；

3.根据本部门具体性质，制定具体的岗位消防安全规定； 4.将消防安全检查工作纳入本部门工作的议事日程，定期进行自查并及时处理隐患整改工作，对管理区域内重大消防安全隐患应及时上报公司综合办公室；

5.负责管理区域内消防器材的管理、维护和保养，严禁将消防设施设备挪作他用，及时将损坏、失效或已使用的器材设备上报综合办公室备案，对已使用的器材设备要做出书面说明；

6.确保消防设施设备的整洁完好，确保消防通道的畅通。7.当事故发生时，迅速组织人员疏散至指定地点，做好善后工作，并在公司领导和主管部门的领导下，调查事故原因，并提出处理意见。

（五）综合办公室职责

1.在公司总经理的领导下，全面负责公司本部的消防工作； 2.认真传达、贯彻消防工作方针政策，搞好本部门的人员分工，完善公司的消防管理制度；

3.建立健全各级义务消防组织，有计划地组织公司各部门开展教育和演练，配备和管理好消防设施与器材；

4.组织好防火救灾教育及防火安全检查，建立消防档案和制定消防演练计划，确定重点，制定措施，监督落实隐整改工作；

5.督促各部门做好消防设施设备和消防安全标识的维护保养工作，确保疏散通道和安全出口畅通；

6.监督各部门对公司消防安全管理制度的落实情况； 7.定期进行消防安全检查，协助各部门做好消防安全检查和火险隐患整改工作，密切协作，认真调查事故的原因；

8.加强消防安全工作日常管理，建立、健全动用明火请示审批手续；

9.及时向公司总经理报告消防安全情况和涉及消防安全的重大问题；

10.协助各部门完善消防安全工作，做好新员工的消防安全教育和培训；

11.组织公司消防设施设备的定点、统计、监管工作； 12.组织公司消防器材的统一申报、采购和配置工作。

（六）消防安全协调员职责

1.认真贯彻执行国家和天津市制定的消防安全工作的有关消防法规，结合公司的实际情况开展消防工作；

2.制定布置消防工作的计划，协助各部门消防安全工作； 3.定期召开消防例会，传达贯彻公司的决定和指令； 4.组织检查、监督公司各部门、各项目部消防安全措施的落实情况，消除各类隐患，检查消防器材、设备的管理情况；

5.定期向员工进行防火安全教育，检查员工是否自觉遵守防火制度和安全操作规程；

6.建立健全公司本部义务消防组织，定期组织义务消防员进行消防安全演练；

7.协助有关部门调查火灾原因，提出本部门处理意见； 8.协助组织扑救初起火灾，引导客户及员工有效疏散。

六、消防安全工作要求

1.建立、健全职工岗位消防安全责任制，明确各岗位的防火责任区和消防职责，签订《消防安全责任书》；

2.对员工进行经常性的消防安全宣传教育，普及消防知识，增强安全观念。做到会报警，会使用消防器材，会发现和处理事故隐患；

3.公司员工必须严格遵守防火安全制度，参加消防安全活动； 4.公司员工要熟悉自己岗位的工作环境，操作的设备及物品情况，知道安全出口的位置和消防器材的摆放位置，懂得消防设备的使用方法，必须知道消防器材的保养措施；

5.熟记火警报警电话号码“119”，火灾现场必须无条件听从消防队和现场指挥员的指挥；

6.发现异色、异声、异味，须及时报告上级有关领导，并采取相应措施进行处理；

7.当发生火灾、火警时，迅速查明情况并向主管部门报告和向消防队报警，报警时要讲明地点燃烧物质、火势情况、本人姓名，并积极采取措施，利用附近的灭火器具，进行初期火灾扑救，关闭电源，组织人员疏散，先救人，后救火。

七、消防安全管理制度

（一）消防安全工作日常管理制度

1.以“安全第一、预防为主”为基本方针；实行“谁管理，谁负责；谁使用，谁维护”的原则开展消防安全管理工作；

2.严禁在消防通道、楼梯口内堆放货物，疏散标志和出口指示标志应保持完好，应急照明设施必须保证正常；

3.严禁施工单位将易燃、易爆物品带入公司办公区域内，如施工单位确需使用，应报综合办公室和工程部，征得有关人员同意后方可使用；

4.公司各楼层前厅、会议室、仓库及保洁员休息室内禁止烟火，不准乱拉临时电线，不准使用加热设备。物品入库时，不准夹带火种，入库后，要经常巡视检查；

5.复印机室、配电室等地，不准存放易燃易爆和化学物品，严禁吸烟。

（二）动用明火管理制度

1.各部门须根据工作特性、危险程度和建筑布局划分禁火区域。因工作需要在禁火区域内动用明火时，必须事先逐级办理《动用明火申请表》，由专人监护并配备相应数量的灭火器材，在确认无火灾、爆炸危险源后方可动火施工，动火施工人员应遵守消防安全规定，并落实相应的消防安全保护措施；

2.严禁在仓库、机房等重点区域内使用明火；

3.公司库区、易燃易爆物品作业场所，应有明显禁烟、火警标志，严禁吸烟；

4.外来单位或人员进入公司作业前，公司综合办公室应与其签订《外来作业人员消防安全协议》，规定其进出区域的路径，保证施工或作业范围内的消防安全。

（三）电源电气管理制度

1.各部门、仓库内严禁擅自乱拉、乱接电源线路，不得随意增设电器设备，如需改变或安装线路，必须由持合格证的电工负责；

2.各部门、库房的电源线路、电器设备应保持干燥、清洁，不准堆放物品。各电气设备的导线、接点、开关不得有断线、老化、裸·运行；

3.工程技术部负责公司电气安全管理，合理安装电气设备，做到安全操作，经常检查，及时维修，保证用电安全；

4.电气线路、电器设备必须由持合格证的电工进行安装、检查和维修保养，操作时必须严格遵守各项安全操作规程：

（1）凡是能够产生静电引起爆炸或火灾的设备、电器，必须设置消除静电及漏电保护装置；

（2）凡电加热设备应落实专人负责操作和看管，离开时必须切断电源；

（3）应经常组织对电气等关键设备进行巡检，及时清除粘附在设备上的花蓬、废丝等易燃易爆物品；

（4）部门内使用汽油、煤油等清洗设备零部件，应先审批后使用，落实专人负责，从严限制，并采取相应的消防安全措施；

（5）严禁在设备设备上、电箱开关内放置其它物品；（6）严禁在电线、电缆上方堆放易燃易爆物品。

（四）消防器材管理制度

1.根据消防安全管理的需要，配备适当种类和足够数量的消防设备和器材，不得挪作他用；

2.由综合办公室应建立本《消防器材管理台帐》，详细记录消防器材的名称、规格型号、数量、安装地点、有效状况等；

3.管理要求：

（1）消防设备器材和工具应放置在醒目、取用方便的地点。放置在室外的要采取防雨、防晒、防锈蚀、防霉烂、防结块和防冻措施；

（2）消防设备、器材的周围原则上不准堆放杂物和挂放其他物品，不得堵塞消防通道，公司综合办公室对消防设备、器材要建立定期检查、维修和保养制度，保证完好有效。

（五）消防安全检查制度

1.建立、健全逐级消防安全检查制度，及时发现和消除安全隐患；

2.综合办公室应每月组织相关部室进行消防安全检查，各部门每周自检，公司领导进行抽检，消防安全检查内容应包括：

（1）用火、用电有无违章情况；（2）消防通道有无堵塞；（3）消防水压是否正常；（4）消防器材是否到位、有效；

（5）是否存在线路私拉乱接、开关裸露等安全隐患；（6）安全出口、应急照明是否良好；

（7）电气等关键设备运转是否良好，有无易燃易爆物品摆放或粘附；

（8）禁烟区域是否有吸烟现象，地面是否有烟头；（9）各种安全隐患的整改情况及防范措施落实情况。

3.综合办公室每次检查后，形成《消防安全检查表》进行通报，并发出《消防安全整改通知书》要求责任部门整改。各级责任部门对查出的安全隐患或违章情况应认真研究，有条件的立即采取措施整改、消除。对一时难以解决的要及时上报，同时采取有效防范措施限期整改；

4.安全隐患或违章作业整改完毕，负责整改的部门或责任人应及时将《消防安全整改通知书》报送办公室验证、存档。

（六）消防设备的使用与维护管理制度

1.严格维护消防设备，定期对消防设备及灭火器材进行测验，发现问题及时解决，以保证设备的完好状态；

2.房间内的烟感探测器需每年清洁检测；

3.要每年排放一次喷淋管网内的水，使喷淋系统管网内的水形成活水；

4.灭火装置、消火栓、喷淋、手动报警按钮等设施要求每季度检查一次，并将检查情况汇总上报到公司综合办公室；

5.配备的轻便手提式ABC干粉灭火器及灭火推车，摆放位置须明显易取，任何部门及个人，不得随意挪动；

6.灭火器由部门派专人负责保管及外表卫生清洁，ABC干粉灭火器每两年由消防中心经过测试更换一次。

（七）前厅消防安全管理制度

1.前厅工作人员要随时注意、发现并制止来访人员将易燃易爆物品、枪支弹药、化学剧毒，放射性物质带进办公区域，如不听劝阻，应立即报告综合办公室；

2.要随时注意来访人员扔掉的烟头、杂物，发现后，及时处理；

3.前厅工作人员必须知、会使用灭火器材，熟记就近灭火器材的存放位置，并做好保养和监护工作，发现有人挪动立即制止并上报综合办公室；

4.协助消防安全人员定期检查所属区域消防器材情况，如泄漏、掉压、有效期限过期等情况，用时上报；

5.不准随意堆放废纸、杂物，随时清理纸篓。6.保持接待台面整齐、清洁，文件、用品摆放规范； 7.办公电器、用电设备整洁、规范，电器线路排列有序，检查墙插和排插电源插座有无损坏或烧蚀现象，如发现要及时上报更换；

8.上岗前仔细检查工作环境，发现异常情况及时上报主管领导，下班前，关闭用电设备、廊灯并锁好电梯防盗门；

9.遇突发事件时，及时报警并采取应急措施。

（八）消防安全教育、培训制度

（九）消防安全宣传制度

（十）库房消防安全管理制度

（十一）综合办公区域消防安全管理制度

（十二）火灾事故报告管理制度

（十三）火灾隐患整改制度

（十四）灭火和应急疏散预案演练制度

（十五）易燃易爆危险品管理制度（十六）义务消防队组织管理制度（十七）安全疏散设施管理制度（十八）消防安全工作奖惩制度（十九）员工宿舍消防安全管理制度

八、发生安全事件响应

1.发生火灾、爆炸等消防安全突发事件时，各级部门、人员应积极参与突发事件的处理工作，实施灭火和应急疏散方案，确保火险事故及时得到有效处理，尽量避免或将损失降低到最小；

2.一旦发生火灾、爆炸等安全突发事件时，相关部门、人员应立即采取果断的应急措施，迅速扑灭火灾，紧急疏散人员，如触发报警装置报警及动用灭火器、消防栓等，以控制事故蔓延；

3.员工在发现火灾、爆炸等安全事故无法控制时，应立即拨打“119”火警电话报警；

4.应对消防安全突发事件过程中，有下列行为之一者，公司将视情节轻重给予通报批评、降级、开除或采取经济处罚：

（1）不执行、不服从公司领导的应急指令；

（2）提供错误、虚假的消防安全信息，导致公司决策失误的；（3）玩忽职守，对突发安全事件隐瞒、缓报或置之不理的；（4）麻痹大意，组织领导不力，处置不及时的。

九、激励

公司将对各部门在消防安全管理工作中有显著成绩的单位和个人予以表彰和奖励：

1.模范执行消防安全法规、规章和岗位防火责任制，在消防安全工作中做出突出贡献的；

2.积极参加灭火工作，在抢救公司财产和保护员工生命安全过程中表现突出的；

3.刻苦钻研消防安全业务，提出合理化建议被采纳的； 4.发现和消除重大火险等安全隐患，避免火灾等重大损失的；

5.及时发现和扑救火灾，避免了重大经济损失的； 6.适当时，根据公司制度进行相应的奖励。

十、其他相关文件

1．《消防安全责任书》《动用明火审批表》 2．《外来作业人员消防安全协议》 3．《消防器材管理台帐》 4.《消防安全整改通知书》 5.《应急疏散预案》 6.《消防档案》

天津津滨联合物业有限服务公司

二○一三年十一月十一日

2.物业公司安全管理办法 篇二

一、物业管理公司财务管理的特点

1、物业公司的财务管理体现于综合性的管理

随着市场经济的不断发展, 物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性, 它提供的是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束。所以, 物业管理不仅是劳动密集型的行业, 而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高, 现代物业管理公司的财务管理, 在管理上已经广泛实行财务预算、财务动态分析方法、加强预算控制、参与企业经营管理决策等;通过计算机的应用和分析, 实行数字化管理, 从而使财务管理的综合性大为加强, 财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分。

2、物业公司的财务管理渗透到企业管理的方方面面

物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务, 是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务, 企业从事生产经营活动, 须拥有一定数量的资金, 这是企业进行各种经营活动的基础。从提供服务、支付人员工资, 到对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保沽、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出, 以及按劳取酬收取的物业服务费, 开展多种经营的现金流入等都与资金有关。各个部门都要使用资金, 没有资金做基础, 任何部门的活动都不能进行;每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出, 从而影响整个企业的经济效益。由此可见, 物业公司财务管理涉及的面相当广泛, 企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作, 要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金, 使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

3、物业公司的财务管理的其他方面特点

(1) 由于物业管理企业的经营过程既不涉及生产活动也与销售活动无关, 大多数情况下仅涉及提供维修维护等管理服务, 其资金运动过程及形式必然相对简单, 从而决定了财务核算对象相对简单。 (2) 物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身, 还来自政府有关部门以及物业的业主等, 使其对资金运作过程的监督更为全面。 (3) 物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息, 因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

二、我国物业管理公司财务管理现状

1、管理者缺乏现代理财观念, 不重视成本管理工作

传统意义上的物业管理走的是“谁开发, 谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大, 物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来, 受“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念的影响, 致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业, 缺乏现代管理理念和科学的市场定位, 没有长远的经营谋略, 形不成规模效益, 再加上不重视财务管理工作, 人、财、物、信息等资源未能优化配置, 甚至存在严重浪费, 致使企业经济效益低下。因此, 物业企业经营者应树立现代理财观和成本核算观。

2、内部财务控制不规范

总体来说, 我国物业管理公司内部财务控制不够规范, 物业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循, 而且有的物业公司由于核算简单, 并没有制定相应的内部财务制度, 这对于物业公司来说都是不合理的。大部分企业需要设立账目, 但会计基础管理薄弱、依法建账不到位, 并没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目, 这不仅不利于公司及时的向业主客户反映物业管理费的使用情况, 而且会计信息也不能得到真实的反映。

3、资金管理的力度不够

资金不足和筹资能力差是当前物业企业管理中普遍存在的问题, 物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金, 即资本金;物业维修资金;日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道, 如银行借款资金, 由于物业管理企业几乎都是中小企业, 其注册资本较少, 资本实力有限, 土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少, 缺乏信用保证, 所以难以取得银行贷款。

4、财务报表过于笼统, 无法满足各层次的管理需要

物业公司根据会计制度的要求, 对外提供的报表, 只有资产负债表、利润表、现金流量表, 数据过于笼统和宏观, 缺少管理需要的各种报表。如提供给业主的各房屋维修基金使用情况表、提供给业务部门的各小区各楼宇、各项目成本费用明细表和利润表、应收未收物业费明细表、提供给公司决策者使用的资金状况表、客户付款周期表和客户信用档案等各种财务信息, 只能采取统计办法获取, 耗时耗力, 且容易出现差错, 无法满足内部管理的需要。

三、完善物业管理公司财务管理的建议

1、强化成本观念, 建立财务成本分析控制制度

物业管理作为服务性行业, 财务管理的一个重要方面就是成本管理, 因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出, 因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标, 提高全员成本素质和意识, 使所有单位和部门都重视成本。另一方面通过对人力资源的科学整合, 激活人才潜力, 减少冗员, 降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训, 造就一批敬岗爱业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍, 来提高工作质量和效率。

2、要全面展开财务分析, 保证资金合理运用

物业企业在开展经营的过程中, 经济收益主要来自于两个方面, 一个是为客户提供物业管理, 收取管理费, 另一个就是开展多种经营, 多元化、分散化投资。如果企业想从中获取利润, 使得企业发展壮大, 就要对企业进行有效的财务分析, 保持企业良性运行。物业管理的财务分析就是以物业企业的报表为依据展开分析, 从而为客户及投资者提供有用信息。首先, 财务管理部门要评价公司的财务状况, 了解公司一定时期的资产、负债水平, 从而判断企业的经营风险, 保证资金合理运作。企业在发展壮大时需要投资筹资, 企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例, 充分利用闲置资金, 合理安排长期借款或者是短期借款, 有效控制资金成本。其次, 财务分析要评价企业的管理效率, 管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。企业要分析自身的管理效率, 及时了解企业的运作情况, 要对企业的财务制度进行检查, 以有效防范经营风险, 健全财务控制, 保证业务流程流畅运作。最后, 企业的财务管理分为三个部分, 投资、融资以及利润分配。企业要进行利益分配, 就要对企业的获利能力进行评价, 赢利多少不仅跟自身有关系, 而且跟投资者、债权人都息息相关。因此, 对企业赢利能力的评估是必须的, 不仅可以满足投资者的需要, 而且还可以根据自身的活力能力及时做出财务预测。企业在财务分析的过程中, 要重视财务预测与计划, 现今市场竞争尤为激烈, 制定出行之有效的行动方针, 有效的对资金进行预测、对成本进行预算, 以及对利润进行预测, 这对于物业管理企业来说都是必不可少的, 这也为物业公司的经营者调整产业结构、进行科学的经营决策提供可靠依据。

3、加强物业管理资金的筹措及运作管理

物业管理资金的来源, 除资本本金或者银行贷款外, 其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用, 所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时, 加强资金有计划及合理使用, 把有限的资金用在必要的物业管理项目上, 增加资金使用的透明度。另外, 进行科学的投资决策, 积极防范投资风险。物业管理企业多是中小企业, 更应选择科学合理的投资模式, 尽可能地采用中短期投资, 扬长避短, 在科学合理的投资模式下, 加强投资项目的可行性研究和论证。同时, 加强项目投资实施过程中的控制和管理, 搞好监督工作。

4、建立和健全物业公司内部财务管理制度

物业管理企业应根据国家统一规定, 结合本身的经营特点和内部管理要求, 制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时, 还要不断细化完善这项制度, 配以与财务管理有关的分支管理办法, 如《收费员管理办法》, 《预售电费系统工作规则》, 《空置房、报停房管理办法》, 《兼职收费员管理办法》, 《物资采购管理办法》等等;制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标;并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。因此, 物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度, 才能充分落实好理财自主权, 形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制, 才能规范企业的财务行为, 促进物业管理企业的健康有序发展。

5、物业管理企业的财务管理必须建立规范的财务基础工作

3.物业公司安全管理办法 篇三

【关键词】高校后勤管理；引进 ；物业管理公司；分析探讨

我国高校从1999年开始已全面推行了后勤社会化服务改革,根据当时的社会主义市场经济的需求,努力打破传统的后勤行政管理模式和管理体制。这些年来通过逐步加大学校投入、挖掘后勤内部潜力、积极引进社会资金、开放后勤市场等方式,除了在提高后勤硬件档次、改善校园环境、后勤服务质量等方面取得了长足的发展和进步外,同时也使高校后勤渐渐做到了管理企业化、服务商品化，为学校物业管理的实施提供了体制上的有效保證。从而使我国高校后勤物业管理迎来了更深层次、更进一步的发展机遇，同时也不断提高了对服务质量的需求，以及为高校物业管理的发展带来了积极挑战。

一、物业管理在我国高校后勤中存在的问题

1.后勤物业管理服务理念无法适应目前的发展需要

物业管理公司进入我国高校后勤管理的首要内容便是对高校后勤管理进行改革。其主要目的是逐步向社会挖掘后勤内部潜力和开放后勤市场，以达到提高后勤服务质量，逐步做到管理企业化、服务商品化。有不少人认为高校实行物业管理是在卸下“包袱”、甩下“包袱”,是将物业管理公司直接推向社会。在此同时需要物业管理人员有个正确的职业观念，不要认为只拿固定工资就好，其他都不管，一定要正确的看待企业效益与个人利益之间的关系。物业管理公司领导者一定要正确引导员工、关心员工，使他们愉快地在管理服务中适应各种形势发展的需求。

2.高校后勤物业管理制度还不够完善

我国高校后勤物业管理制度一般有业务、综合、财务、行政管理制度等，我们常见的主要有各类人员岗位责任制、管理机构职责范围，以及服务规范和操作程序等。辖区的管理制度通常分为各区域内的物业管理规定、用户手册、物业管理公约等。我国各高校物业管理部门目前虽然也制定了诸如行为规范、岗位职责、工作程序、工作标准等相关的制度，但是这些还不成体系、不够完善，且在实际执行时也无法做得相对严格，种种原因都说明了我国高校后勤物业管理制度还不够规范、不够健全。

3.高校后勤物业管理的质量和服务水平不高

因为我国高校的后勤物业管理不是一个独立的企业，仅仅只是高校的一个组成部分，学校也只是每年拨付相应的费用给物业管理部门，高校师生并不是直接支付物业费的“支付者”，他们只是物业服务的“接受者”，因此，他们无法要求或是很难要求物业管理部门的服务水平、服务质量能有所提高。高校后勤物业管理部门在服务质量上主要存在着四个问题，第一，对学校的环境管理不够到位，没能采取正确、有效的措施进行环境管理工作；第二，对学校的卫生保洁和校园绿化方面管理不够全面，存在着只重视主干道的卫生，忽视偏僻角落等地方的卫生等；第三，对学校服务范围内的设备、设施定期维修保养、巡检等方面做得不够到位；第四，物业管理部门不能够主动的服务学校，在服务方面存在着不到位、不及时的情况，常出现拖拉工作的现象。

二、 我国高校后勤物业管理目前的现状

我们从高校后勤管理的性质来说,它其实只是高校后勤管理工作的一部分, 自后勤物业管理改革以来,这段时间是一个计划经济到市场经济的过渡时期。然而在这段过渡时期,我国高校后勤物业管理部门在面对机遇的同时也面临着挑战。高校物业管理不仅脱胎于高校,而且其服务对象同样是高校内部，它们之间着种种密切而又复杂的联系。目前我国还有很多高校没有建立后勤物业管理体系,这些高校的管理行为其实差不多都是行政行为。高校的后勤物业管理其实只是建立了管理体制框架，在其部门内部实施了相应的规范物业管理制度的一系列机制。但是这种物业管理思想依旧处在市场不完善、不健全的建立状态，它的运营模式没能完善、完全的建立。目前我国一些高校的物业管理仍然沿用着传统的管理体制，有些高校的物业管理公司虽然在名义上是从学校分离出来的，并且有着独立的企业在运行。但这些企业不具有独立的法人资格，和学校依旧存在着附属关系。

三 、对我国高校后勤物业管理提出的建议

1.高校后勤管理需引进专业的物业公司

很多人认为高校后勤管理需要引进专业的物业管理公司，从而增强市场竞争意识。我国高校后勤物业管理目前正在向市场经济意识转变，能够适度引进专业的物业管理公司参加高校的后勤管理,像这样的模式是可以对学校物业管理观念进行转变的，同时还能使高校后勤物业管理公司学习到更专业的、更先进的服务手段和管理经验，增强危机感和竞争意识。我们认为高校的教职工也要改变一些观念,逐步树立正确的有偿服务理念、市场意识和服务意识，从而推动高校后勤物业管理更进一步的顺利发展。

2.高校后勤物业管理公司需提高服务质量

我们知道高校后勤物业管理服务的对象其实就是高校的师生员工。所以，物业管理公司在服务的过程中一定要坚持“以人为本”的理念,树立好高校后勤物业管理的品牌形象。并且需要做好以服务促进物业管理的进步,从服务质量中求效益,为高校师生员工提供休闲、学习、娱乐、生活等全方位服务,以此来推进高校后勤物业管理有效、协调的发展。同时为师生员工提供全方位、高效、优质的服务。营造经营有序、文明向上、服务周到、舒适、环境优美的良好环境,让师生满意。在提高硬件档次、改善校园环境、提高后勤服务质量等方面需要不断加强进步、发展。

3.高校后勤物业管理公司需加强创新管理体制

大多数人认为高校物业管理公司在今后的发展中一定要从根本上理顺产权关系,建立独立核算、自负盈亏、自主经营的经济实体,并需不断地增强其自我发展能力。物业管理企业需在管理上提高管理效率、减少管理层次；在运营上需不断拓宽经费来源等,以此为物业管理企业的发展注入一个新的层次,使物业管理工作能够长期良性循环以及使高校后勤物业管理工作逐渐走向市场化、规范化、专业化经营的轨道,这样有利于高校教育事业产业化发展。

我们认为高校后勤物业管理公司作为经营服务实体,就一定要进行机制转换，愿意为教育服务、能正确把握改革方向、高效、选配精干的领导班子；以及尽量减少物业管理人员和层次,提高工作效率；在此同时还需努力、争取实现经营机制的创新等,并坚持按产业化、企业化的要求,建立一个有效的、协调的运行机制,最大限度地对各种资源配置进行优化,降低其经营成本,同时建立一个健全“自我约束、独立核算、自我发展、自负盈亏”的现代企业制度。从而形成一个具有我国高校特色的后勤物业管理发展模式。

参考文献

[1]李跃建.我国现阶段高校后勤管理模式研究[D].华中师范大学,2002年.

[2]汤占利,王海.浅谈高校物业管理监管工作新模式[J].高校后勤研究,2010年01期.

[3]张舟.高校后勤物业管理探析[J].全国商情(理论研究),2010年04期.

[4]王峰.如何创建富有高校特色的管理模式[J].城市开发,2010年05期.

[5]李才俊,万瑞林. “四会、四自”学生管理模式的探索与实践[J]. 教育文化论坛, 2010年03期.

[6]赵海霞.高职工商企业管理专业教学新模式研究［J］.职业教育研究，2009年01期.

（作者单位：广西壮府建工物业服务有限公司）

4.物业公司安全生产管理制度 篇四

安全生产管理制度

目 录

第一章 总 则....................................................................................1 第二章 安全生产管理制度的建立..................................................2 第三章 安全生产责任制................................错误！未定义书签。第四章 安全生产工作例会制度......................................................3 第五章 安全生产检查制度..............................................................3 第六章 安全知识教育、培训制度..................................................4 第七章 安全日常巡查制度..............................................................4 第八章 安全设施管理维护制度......................................................5 第九章 安全事故报告制度..............................................................6 第十章 安全生产工作考评和奖惩制度........................................10 第十一章 生产安全预警制度........................................................12 第十二章 安全生产资料存档备案制度........................................12 第十三章 高层建筑消防安全管理制度........................................13 第十四章 室内停车场安全管理制度............................................13 第十五章 安全生产管理目标........................................................14 第十六章 安全生产责任追究........................错误！未定义书签。第十七章 附 则..............................................................................15

第一章 总 则

一、为加强公司安全生产管理，防止和减少事故发生，保障职工的生命和财产安全，促进公司发展，根据《中华人民共和国安全生产法》等有关法律法规，制定本制度。

二、凡在本公司管理范围内从事与安全生产活动有关的部门和个人，必须遵守本制度。

三、安全生产贯穿于设备、设施运行、维护、维修、改造的全过程，必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，坚持以部门、项目部、管理处为中心，实行属地化管理，坚持“谁主管、谁负责”、“谁审批、谁负责”的原则。

四、各部门、项目部、管理处必须严格遵守国家有关安全生产的法律、法规，正确处理安全与效益、安全与生产、安全与发展、安全与稳定的关系，努力改善劳动条件，确保安全生产。

五、公司法人对安全生产负直接领导责任，各部门主管对管辖区域负全面领导责任，是本部门、管理处安全生产的第一责任人。

六、各部门所属的从业人员有依法获得安全生产保障的权利，并应依法履行安全生产方面的义务。

七、各部门应当加强对安全生产工作的领导，督促各有关班组或个人认真履行安全生产监督管理职责，对安全生产监督管理中存在的重大问题及时予以协调解决。

八、各部门应采取各种形式，加强对有关安全生产的法律、法规和安全生产知识的宣传，提高员工的安全生产意识。

九、公司鼓励和支持安全技术研究和安全生产先进技术的推广应用，提高安全生产管理水平。

十、公司对在提高安全生产管理水平、改善安全生产条件、防止安全事故、参加抢险救护等方面取得显著成绩的项目部和个人给予奖励。

十一、公司各部门是本公司安全生产工作的监督管理部门，依照国家有关安全生产的法律、法规和本制度的规定，对本公司的安全生产工作实施管理。

十二、本制度依据国家现行的有关安全生产的法律、法规、标准、规范、规程和上级部门对安全生产管理的规定编制。

第二章 安全生产管理制度的建立

十三、本安全生产管理制度的建立是结合本公司的特点，以确保安全生产体系具有可操作性。各部门日常安全生产工作除按安全生产制度运行外还必须严格遵守国家、行业及地方性安全生产法规。

十四、公司成立以公司法人为组长，负责安全生产工作的公司经理为副组长，成员由各部门主管组成的“安全生产领导小组”，下设安全管理机构，成立安全生产办公室，配备与安全生产工作相适应的专（兼）职管理人员，对公司内部的安全生产工作进行指导、监督、管理和检查。

第四章 安全生产工作例会制度

十五、安全生产工作例会制度

1、为充分发挥公司安全生产管理的监督管理作用，公司每半年组织召开一次安全生产工作会议，对公司半年来的安全生产工作进行总结，对下半的安全生产规划及安全生产工作进行部署。

3、公司安全生产办公室每季度组织召开一次安全生产会议，对公司本季度的安全生产形势进行分析，研究、统筹、协调、指导重大安全生产问题。

4、公司必须坚持使安全生产例会制度化，并认真做好会议记录，确保使每次会议都有一定的实质内容，都能解决一定的实质问题。

第五章 安全生产检查制度

十六、安全生产检查制度

1、为增强职工的安全意识，及时消除事故隐患，确保安全生产，必须加强管理处安全生产检查。

2、安全生产检查的依据：国家有关安全生产的法律、法规、标准、规范、规程及政府、上级部门和公司有关安全生产的各项规定、制度等。

3、各级安全生产检查应以查思想、查制度、查措施、查隐患、查教育培训、查安全防护等为主要内容。

4、公司安全检查应以定期安全检查为主，以查处安全生产隐患为主要内容，每月至少组织进行一次。

5、公司及所属各单位每季度组织对安全问题进行专项、重点检查。

6、各部门应根据生产实际及综合气候变化组织季节性安全检查。

7、部门安全检查结束后，要认真全面系统地进行分析、总结和评价，要针对检查中发现的问题，制定整改措施，落实整改，并将整改、复查情况及时反馈到公司安全生产办公室。

第六章 安全知识教育、培训制度

十七、安全知识教育、培训制度

1、每年以创办安全知识宣传栏、开展知识竞赛等多种形式，提高全体员工的消防安全意识。

2、各部门每月组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法管理。

3、部门应针对岗位特点进行消防安全教育培训。

4、对消防设施维护保养和使用人员应进行实地演示和培训。

5、对新员工进行岗前安全知识培训，经考试合格后方可上岗。

6、因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训。

7、消控中心等特殊岗位要进行专业培训，经考试合格，持证上岗。

第七章 安全日常巡查制度

十八、防火巡查、检查制度

1、落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡查检查制度。

2、安全生产管理职能部门每周对公司所管辖区域进行安全巡查。每月对各小区进行一次防火检查并复查追踪改善。

3、检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并按照规定，要求有关人员在记录上签名。

4、检查部门应将检查情况及时通知受检部门，受检部门主管应每日消防安全检查情况通知，若发现本单位存在火灾隐患，应及时整改。

5、对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据奖惩制度给予处罚。

第八章 安全设施管理维护制度

十九、安全疏散设施管理制度

1、单位应保持疏散通道、安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。

2、应按规范设臵符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施。

3、应保持防火门、消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养。

4、严禁在办公期间将安全出口上锁。

5、严禁在办公期间将安全疏散指示标志关闭、遮挡或覆盖。

二十、消防设施、器材维护管理制度

1、消防设施日常使用管理由专职管理员负责，专职管理员每日检查消防设施的使用状况，保持设施整洁、卫生、完好。

2、消防设施及消防设备的技术性能的维修保养和定期技术检测由消防工作管理部门负责，设专职管理员每日按时检查了解消防设备的运行情况。查看运行记录，听取值班人员意见，发现异常及时安排维修，使设备保持完好的技术状态。

3、消防设施和消防设备定期测试：（1）烟、温感报警系统的测试由消防工作管理部门负责组织实施，保安部参加，每个烟、温感探头至少每年轮测一次。（2）消防水泵、喷淋水泵、水幕水泵每月试开泵一次，检查其是否完整好用。（3）正压送风、防排烟系统每半年检测一次。（4）室内消火栓、喷淋泄水测试每季度一次。（5）其它消防设备的测试，根据不同情况决定测试时间。

4、消防器材管理：（1）每年对灭火器进行普查换药。（2）每季度巡查消防器材，保证处于完好状态。（3）对消防器材应经常检查，发现丢失、损坏应立即补充并上报领导。（4）本辖区的消防器材由管理处负责管理，并指定专人负责。

第九章 安全事故报告制度

二十一、秩序维护部制定24小时值班制度，客户服务部将物业公司24小时值班电话张贴告知业主；现场值班人员严格执行安全事故报告制度，发现事故及时如实上报，安全生产负责人、经理、部门主管第一时间赶到现场协调指挥，避免事态激化，并积极做好善后处理工作，尽快

消除事故后遗症；若物业小区发生安全生产事故，无论物业服务企业是否有责任，第一时间向区房管局及辖区街镇如实报告情况。

二十二、火灾隐患整改制度

1、各部门对存在的火灾隐患应当及时予以消除。

2、在防火安全检查中，应对所发现的火灾隐患进行逐项登记，并将隐患情况书面下发各班组限期整改，同时要做好隐患整改情况记录。

3、在火灾隐患未消除前，各班组应当落实防范措施，确保隐患整改期间的消防安全，对确无能力解决的重大火灾隐患应当提出解决方案，及时向单位消防安全责任人报告，并由单位上级主管部门或当地政府报告。

4、对公安消防机构责令限期改正的火灾隐患，应当在规定的期限内改正并写出隐患整改的复函，报送公安消防机构。

二十三、用火、用电安全管理制度

1、用电安全管理：

(1)严禁随意拉设电线，严禁超负荷用电。(2)电气线路、设备安装应由持证电工负责。(3管理处下班后，该关闭的电源应予以关闭。(4)禁止私用电热棒、电炉等大功率电器。

2、用火安全管理：

（1）严格执行动火审批制度，确需动火作业时，作业单位应按规定向消防工作管理部门申请“动火许可证”。

（2）动火作业前应清除动火点附近5米区域范围内的易燃易爆危险物品或作适当的安全隔离，并向管理处借取适当种类、数量的灭火器材随时备用，结束作业后应即时归还，若有动用应如实报告。

（3）如在作业点就地动火施工，应按规定向作业点所在管理处主管人员申请，申请部门需派人现场监督并不定时派人巡查。离地面2米以上的高架动火作业必须保证有一人在下方专职负责随时扑灭可能引燃其它物品的火花。

（4）未办理“动火许可证”擅自动火作业者，本单位人员予以记小过二次处分，严重的予以开除。

二十四、易燃易爆危险物品和场所防火防爆制度

1、易燃易爆危险物品应有专用的库房，配备必要的消防器材设施，仓管人员必须由消防安全培训合格的人员担任。

2、易燃易爆危险物品应分类、分项储存。化学性质相抵触或灭火方法不同的易燃易爆化学物品，应分库存放。

3、易燃易爆危险物品入库前应经检验部门检验，出入库应进行登记。

4、库存物品应当分类、分垛储存，每垛占地面积不宜大于一百平方米，垛与垛之间不小于一米，垛与墙间距不小于零点五米，垛与梁、柱的间距不小于零点五米，主要通道的宽度不小于二米。

5、易燃易爆危险物品存取应按安全操作规程执行，仓库工作人员应坚守岗位，非工作人员不得随意入内。

6、易燃易爆场所应根据消防规范要求采取防火防爆措施并做好防火

防爆设施的维护保养工作。

二十五、义务消防队组织管理制度

1、义务消防员应在消防工作管理部门领导下开展业务学习和灭火技能训练，各项技术考核应达到规定的指标。

2、要结合对消防设施、设备、器材维护检查，有计划地对每个义务消防员进行轮训，使每个人都具有实际操作技能。

3、按照灭火和应急疏散预案每半年进行一次演练，并结合实际不断完善预案。

4、每年举行一次防火、灭火知识考核，考核优秀给予表彰。

5、不断总结经验，提高防火灭火自救能力。二

十六、灭火和应急疏散预案演练制度

1、制定符合本单位实际情况的灭火和应急疏散预案。

2、组织全员学习和熟悉灭火和应急疏散预案。

3、每次组织预案演练前应精心开会部署，明确分工。

4、应按制定的预案，至少每半年进行一次演练。

5、演练结束后应召开讲评会，认真总结预案演练的情况，发现不足之处应及时修改和完善预案。

二十七、燃气和电气设备的检查和管理制度

2、防雷、防静电设施定期检查、检测，每季度至少检查一次、每年至少检测一次并记录。

3、电器设备负荷应严格按照标准执行，接头牢固，绝缘良好，保险

装臵合格、正常并具备良好的接地，接地电阻应严格按照电气施工要求测试。

4、各类电气设备及线路均应定期检修，随时排除因绝缘损坏可能引起的消防安全隐患。

5、各部门应积极配合安全小组、维修部人员检查加长电线是否仅供紧急使用、外壳是否完好、是否有维修部人员检测后投入使用。

6、电器设备、开关箱线路附近按照本单位标准划定黄色区域，严禁堆放易燃易爆物并定期检查、排除隐患。

7、设备用毕应切断电源。未经试验正式通电的设备，安装、维修人员离开现场时应切断电源。

8、除已采取防范措施的部门外，工作场所内严禁使用明火。

9、使用明火的部门应严格遵守各项安全规定和操作流程，做到用火不离人、人离火灭。

10、场所内严禁吸烟并张贴禁烟标识，每一位员工均有义务提醒其他人员共同遵守公共场所禁烟的规定。

第十章 安全生产工作考评和奖惩制度

二十八、安全生产工作考评和奖惩制度

1、对安全生产工作作出成绩的，予以通报表扬或物质奖励。

2、对造成安全生产事故的责任人，将依据所造成后果的严重性予以不同的处理，除已达到依照国家《治安管理处罚条例》或已够追究刑事责任的事故责任人将依法移送国家有关部门处理外，根据本单位的规定，对下列行为予以处罚：

（1）有下列情形之一的，视损失情况与认识态度除责令赔偿全部或部分损失外，予以口头告诫：

B、在禁烟场所吸烟或处臵烟头不当而引起火警、火灾，损失不大的； C、未及时清理区域内易燃物品，而造成火灾隐患的；

D、未经批准，违规使用加长电线、用电未使用安全保险装臵的或擅自增加小负荷电器的；

F、未经批准，玩弄消防设施、器材，未造成不良后果的； G、对安全小组提出的消防隐患未予以及时整改而无法说明原因的部门管理人员；

（2）有下列情形之一的，视情节轻重和认识态度，除责令赔偿全部或部分损失外，予以通报批评：

A、擅自使用易燃、易爆物品的；

B、擅自挪用消防设施、器材的位臵或改为它用的；

C、违反安全管理和操作规程、擅离职守从而导致火警、火灾损失轻微的；

D、强迫其他员工违规操作的管理人员；

E、发现火警，未及时依照紧急情况处理程序处理的； F、对安全小组的检查未予以配合、拒绝整改的管理人员。（3）对任何事故隐瞒事实，不处理、不追究的或提供虚假信息的，予以解聘。

（4）对违反消防安全管理导致事故发生(损失轻微的)，但能主动坦白并积极协助相关部门处理事故、挽回损失的肇事者或责任人可视情况予以减轻或免予处罚。

第十一章 生产安全预警制度

二十九、物业小区内关键位臵（特别是涉及人身安全处）设立明显的警示标志和提示标语，各部门巡查时对涉及业主专有部分的安全隐患要尽到提示义务，尽可能避免意外事故的发生。

三

十、对于重大节假日，各部门在节假日前一周进行节前安全自查，发现安全隐患进行整改；节假日前三天物业公司组织统一的节前安全检查、整改。

三

十一、对于雨季汛期或高温等特殊季节、恶劣天气、集中装修期间或其他地区突发重大事故时，根据主管部门、辖区街镇、气象预报或者其他地区事故的教育启示，视情况采取内部开会、小区内张贴通知、天气预报等合适方式，及时发出安全生产的预警提示，并跟踪监督预警提示的落实情况。

第十二章 安全生产资料存档备案制度

三

十二、公司各部门针对安全生产工作设立专门的、系统的安全生产档案资料，如：工作管理制度、巡查记录表、员工培训记录表、报事报修维修表、各类应急预案、违章搭建上报记录等，并及时更新完善与安全生产有关的资料，既要将安全工作落实到位，也要做到有据可查。

第十三章 高层建筑消防安全管理制度

三

十三、高层建筑消防安全管理制度

7、建筑物内的走道、楼梯、出口等部位，要保持畅通，严禁堆放物品。疏散标志和应急灯，要保证完整好用；

8、建筑物内应按规定和规范配备消防设施、设备、器材及报警电话等设备；消防监控室应设专人每天24小时值班，记录仪器设备的工作情况，及时处理火警信号；

9、建筑物内的消防设施、设备应签定维护管理合同并严格维护管理，确保完整好用；未经单位负责人和公安消防监督部门批准，任何消防设施、设备不得擅自停用或关闭。消防设施、设备、器材的管理人员，要认真履行职责，并建立档案，详细记录有关情况；

10、高层建筑单位应根据实际需要建立健全消防宣传检查、值班巡逻、用火用电、消防设施管理等制度，落实逐级防火责任制，严格奖罚制度；

11、开展经常性的防火检查，发现不安全隐患和事故必须立即报告并采取相应的措施，不得隐瞒不报或擅离职守。

第十四章 室内停车场安全管理制度

三

十四、室内停车场安全管理制度

5、制定并严格执行用火用电管理制度、值班巡查制度、消防安全宣传检查制度、消防安全逐级责任制度等必要的消防安全制度，制定火灾

应急方案，指定专人值班；

6、对入库车辆应确定专人进行仔细检查，消除不安全隐患，车辆应在确定地点存放，不得堵塞通道和影响消防设施的使用。入库的车辆严禁携带易燃易爆物品；

7、车库内不得设臵移动照明灯具和碘钨灯，不准使用电炉等家用电器；

8、车库内严禁动用明火，在醒目的地点设防火标志。确需动用明火时（含电焊、氧焊），必须办理动火证，经单位防火负责人批准，并采取严格的安全措施确保安全；

9、车库内严禁进行车辆维修作业以及其他作业，严禁在通道上停车，严禁超量停车。不得存放其他物品；

10、车库内应按规定配备消防设施、设备和灭火器材及报警电话，并确定专人负责管理维护，使之完好有效；

11、开展经常性的防火检查，发现不安全隐患和事故必须立即报告，并采取相应的措施，不得隐瞒不报或擅自逃离现场。

第十五章 安全生产管理目标

三

十五、安全生产管理目标

1、因安全措施不到位，造成的工伤死亡、重伤事故为“零”。

2、无因管理失职引起的火灾、爆炸事故。

3、因管理责任造成的事故负伤控制在1‰以下。

4、无因管理责任造成的设备原因造成的重大安全事故。

第十七章 附 则

三

十六、本制度适用于本物业公司。

物业公司的安全负责人应按照其所在岗位的职责履行安全生产责任制。

三

十七、本安全生产管理制度的执行，从

5.物业公司安全管理办法 篇五

一、完善安全管理体系，建立长效管理机制。为了做好安全管理工作，物业部计划在二月份成立保安组、保洁组、维修组归口部门，在物业部的形式下，在公司副总经理管线领导下，负责公司的全盘安全工作。下设执行小组，物业部以物业经理为小组成员，保安、保洁主管、维修主管为组员。同时公司实行主管级以上人员夜间巡岗制度，使项目在夜间公司各项目的突发应急事件得以快速稳妥处理，安全隐患得以消除。具体到每人晚上在项目住宿并负责夜班的巡查工作。

二、实行半军事化管理，培养保安精兵。(一)严把进人关，狠抓基本功。首先，在保安招聘过程中公司一直坚持“宁缺毋滥”的原则，建立了一套完整的保安员招聘、培训和使用机制。对公开招聘和定点定向输送来的男青年从身体素质、文化素质、政治素质等方面严格把关，经严格检查后才能进入公司，在入职后试用期一个月，培训期间满后采用考核的方式，考核合格才能正式上岗。从此使上岗队员能尽快的熟悉工作情况，进入工作状态。

(二)有为才有位，实行带班、队长竞争上岗制度。竞争上岗是一种科学选人用人机制，它有助于形成正确的用人选人导向，克服用人上的不正之风。过去挑选班长，实行的是一种“伯乐相马”的用人方式，难免存在看关系、讲来头、凭交情、论亲疏的情况。而公开的竞争上岗是一种“赛场比马”的用人方式，它为广大保安员提供了一试身手，一比高低的平等机会，这有助于保安员勤奋工作创出成绩。今后只要努力工作，不断提高自己，在公平竞争中就有获得留用或晋升的机会。采取科学用人的机制。同时物业部将根据公司的要求，适当拉开保安员、班长、队长的工资待遇，便宜层级管理，稳定员工。

(三)保安食宿训练一体化。为了便于日常管理，公司物业部将实行保安员统一住宿、统一就餐、统一训练，达到了公司半军事化管理的目标。内容具体化，要求每天定点、定时训练，适时有序。

三、细化内部管理，提升安全服务品质。(一)实施保安管理标准化。面对目前轻纺城与建材城严峻的治安形势，为了使安全管理进一步规范化、标准化，创建X一流保安队伍的管理目标。物业部将制定《员工手册》和《保安管理制度》等，其标准化的主要内容包含了物业安全管理人员职责标准化;治安保卫管理制度执行标准化;保安服务管理工作执行标准化;安全应急事件处理工作标准化;安全管理工作考核及奖惩标准化等。标准化的实施有效的推动了整体安全工作的提升，使公司安全管理更加规范和细致。

(二)强化技防系统运用，将人防、技防有机结合。在做好人防管理的同时，物业部将运用各类技防系统做到操作规范、及时报修。对物业部的技防系统实行了统一管理，由姚主管主抓，建立各小区技防设施档案，对规范操作、问题报修、维修养护等，使技防设施的有效利用率得到充分提高。同时为了使人防与技防的有机结合，要不定期组织进行各类综合演练，通过演练与培训增强保安员的实战能力，保障了宿舍楼与办公楼与在管区域内的财产安全和人身安全。

(三)加强消防管理，减少火灾隐患。在消防管理过程中，以坚持“预防为主”、“防消结合”的思想。首先从物业服务的特点出发，在宿舍、办公楼与房屋装修巡检等日常性工作中，始终把消防问题作为一个主要标准进行控制，确保防范在先。其次建立完善的公司保安管理档案，落实目前租户的紧急联络方式和联络人，使租户在消防管理要有认识，在第一时间能与物业服务人员，特别是保安的联系。第三，制定适应九园工业园区实际、实效性强的火灾应急处理方案，使整个项目的灭火救灾工作处于有序的运行状态。第四由保安主管负责制订消防月检查的制度，对存在的问题隐患及时上报维修及更换、更新，使消防系统时刻处于完好状态。

(四)成立专职巡逻监督岗。为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律，夜间负责各小区外围巡查和突发事件的紧急处理。巡逻监督岗的成立，一方面对检查过程中发现的保安员岗容风纪和值勤状况等方面出现的问题及时纠正，并对违纪人员给予教育批评，严重者报公司给予处分，从而严整队伍作风，有效提高值勤质量;另一方面由于巡逻监督岗良好的机动性使夜间项目的外围安全得到了保障，保证了夜间突发事件及时调度、及时处理，使区域防范工作得到深化和加强。

综上所述，物业部今年的重点工作放在安全管理上，包括对资产的重点清点与台账管理，同时在防汛、防寒上为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律开展工作。在安全管理工作中将根据X公司这几年的工作经验，进行充分总结，吸取经验教训。

6.物业公司安全管理办法 篇六

服务处各位员工：

临近年终岁末，根据近期苏州治安警情播报信息显示，各类案件有小幅上升趋势。现在天气干燥，容易发生火险。为加强年底安全工作，现通知如下：

一、人身安全

1、夜晚外出时，尽量多人出行。

2、深夜下车后，如离家有一段距离，请与家人保持电话联系。

3、避开空旷的立交桥、地下通道、茂盛的绿化带、街心花园、僻静的小道小巷行走。

4、发现有人跟踪盯梢，可打电话与家人、朋友联系，或到附近商店、超市等人群密集处躲避。

5、应网友之邀见面要三思，偏僻地段不要贸然前往，选择在人群密集的公共场所见面。

二、财产安全

1、贵重首饰尽量不佩戴，手机不挂胸前，背包应斜挎肩上。

2、如提取大额钱款，要有两人以上结伴前往，并注意观察周围是否有异常情况，提完款后最好坐车离开。

3、出门时锁好门窗，将窗户的搭扣锁上，将门锁好。居家时，手机、钱包、挎包、钥匙等尽量不要放在大门附近，防止有人溜门或开锁后就近将财物偷走。

4、网购防欺诈。

5、办公室、车辆内不要存放贵重物品。可以购置家庭用保险箱。

6、发现外人逗留徘徊等异常，通知保安人员；发现有犯罪苗头的，报警处理。

三、交通安全

1、步行时尽量走在人行道里侧。

2、酒后不开车。

3、车况应保持良好。

4、规范停车，车辆停放在有监控及人员守护的车场内。

四、消防安全

1、不要在禁烟区吸烟。吸烟后，确认烟头熄灭方可离去。

2、经常检查家中的燃气器具是否完好。使用完毕，及时关闭。

3、学会使用灭火器，会正确报119火警。

4、遵守消防法规，积极参与扑救初期火灾。

五、用电安全

1、按照相关电气设备的说明书，正确使用电器设备，不使用时，应断电。

2、办公室内无人时，应关闭电灯，切断用电设备电源。发现涉电类异常时，及时报修，不要自行处理。

安全是美好生活的基础，希望大家树立安全意识，践行安全规章，参与安全管理。

吴江交通大楼物业服务处

7.物业公司安全管理办法 篇七

一、预算管理的内涵

总体来说, 预算管理以企业战略目标为指导, 分析与筹划企业未来经营与财务之间的关系, 采用量化手段, 反映企业经营活动状况, 监控执行过程, 对实施结果与目标值进行比对, 针对差异性结果提出适时的修订与调整意见。以促成企业管理层的高效管理, 实现企业各方面利益的最大化。

预算管理体系把影响预算目标实现的因素归入其中, 这就让企业内部的每一个部门、每一位成员都充分了解明白自身在全局中的作用与职责。

预算管理以企业经营目标为基本目标, 实施预算编制、预算执行与预算评价等活动, 促成企业实现战略目标。因而, 预算管理是植根于企业战略管理, 与战略管理具有相类似的PCDA循环, 它对实现服务型企业目标有着天生的优势, 为不少管理者所青睐, 物业公司管理者也不例外。

二、预算管理的特点

预算管理可以对经营活动的事前、事中与事后实施全过程监控, 有效整合了企业的业务流、信息流, 良好地控制公司战略目标的制定与确保经营活动的正常运转, 有利于防范经营风险, 合理优化配置企业资源。在提高企业效益、提升竞争力、部署企业战略目标方面有着极为重要的意义与作用。由于预算管理属于现代企业的一种内部控制方法, 有着其特有的特性与特点。

1.成为建立现代企业制度的基础

通过编制预算、制定执行、控制与评价等活动, 可以全方位展现企业经营状况全貌, 细化战略目标与经营计划, 并分层逐级下放到各个层级、各个部门、各个环节。再加上制定全员共守的行为规则, 可以为建立现代企业制度打下良好基础。

2.战略目标制定与实施的后盾

因为企业内部不同部门之间的预算指标具有关联性, 彼此紧密相联, 环环相扣, 所以, 作为各部门的负责人或管理者就要清楚明白本部门在整个企业战略目标中的地位与作用, 将本部门自身的发展与企业的整体发展有机结合起来, 保证部门自身目标与企业整体目标相一致, 最终实现企业的战略目标。

3.资源配置合理规范

预算管理是项系统工程, 以经营活动为出发点, 以实现战略目标为终极目标。在进行预算管理时, 整合企业有限资源, 实施有效配置, 将资源恰当地运用到提高经济效益、增大经营效果, 提升经营活动层次等各个环节中去。以此, 达到企业资源优化配置、扩展资源价值创造力的目的。

4.内部管控严实工作效率高

企业董事会可以凭借预算管理这根鞭子, 直接高效管控总经理的行为活动。反过来, 同样作为企业管理层的总经理也可以借助预算管理这个鞭子管控其下属各个部门, 监控各部门的工作情况、运营情况、人员情况等等。这样, 企业内部整个经营活动就都处在有效的管理范围之内, 从而, 整个企业的经营活动效率也就大大提高了。

5.充当绩效管理参考数据源

在预算管理过程中, 随着预算编制的制定与执行, 预算指标很自然就成为绩效考核的细化与量化标准。在进行绩效考核时, 要把预算指标作为考核标准, 对比分析工作结果, 明确各自经济责任, 采取不同程度的奖惩办法调动员工的工作热情, 提高他们的工作积极性, 充分发挥他们各自的主观能动性。

三、预算管理现状

1.混淆计划与预算概念

从本质上来看, 现在各物业公司的财务预算只是包括:成本费用、收入项目以及损益项目等方面的一整套财务报表。没有从根本上认识与了解预算管理, 缺乏合理编制财务预算的方法与有效实施财务预算管理机制。不少物业公司把预算仅仅看成是企业全部的经营生产计划而已。编制的财务预算脱离生产经营。所以, 整个财务预算变成耗时、耗力、耗财且无效率的工作。

2.预算管理体系与管理制度不完整

物业公司未设立专门负责预算管理部门, 而是由财务部代替行使相应职责。缺少预算管理机构也就无从保障预算管理的有效执行。物业公司现有的预算模式无法协调与解决预算管理中可能出现的断层和漏洞的问题。因此, 健全的管理组织体系是保障预算管理的规范性、权威性的基础。

目前, 物业公司的预算从预算编制起到预算结束都没有完整的管理制度。预算管理是项系统工程, 需要科学系统的规章制度作为保障, 才能让预算管理人员按章程去执行, 同时也保证预算管理机制的有效运行。

3.预算实用性不强

在预算管理中, 虽然会用到预算计划、预算协调和预算控制三种功能, 但是, 物业公司往往会拿以往的生产经营和预算编制作为参考, 在预算时忽略市场状况对生产经营产生的重大影响, 进而使得预算编制无法及时做出调整, 与实际脱轨。这样以来, 预算只不过是空洞的数字而已, 预算的控制作用也就丧失。因此, 预算目标不但要与公司的整体战略目标相一致, 而且要将目标与市场密切结合, 降低预算风险。另外, 还应要通盘考虑短期预算目标与企业长期战略目标, 不可顾此失彼, 否则预算编制就会与市场脱节。

4.预算决策能力亟待提高

物业公司管理层的预算分析能力不足, 无法细化工作目标, 无法进行全面控制管理。再加上部分管理层人员法律意识淡薄, 法律知识缺失, 面对有特殊性的规定就难以准确掌握。由于这些问题的存在, 预算管理与公司管理受到严重影响。

5.财务人员职业道德素质有待提高

需求决定动机, 行为动机引发活动的内在动力。不同的动机就会引发人做出不同的决策与分析, 提供不同的信息, 产生不同的实际效果。因此, 财务人员的动机对于会计信息与报告的准确性、真实性有十分重要的意义。现行物业公司财务人员道德水平普遍偏低。要想财务人员拥有良好的财务动机, 就得提升财务人员的职业道德素质。只有不断提升素质, 才能不断拓展预算分析能力。

四、实施有效预算管理的方法要点

1.细化管理增强服务意识

很多人对物业服务工作的看法还停留在传统观念或模式之中, 角色没有很好的转换。传统模式包括“舍我其谁”的旧观念, 不思进取的工作态度、粗劣的服务质量等等。而这些传统模式只会让物业公司连最后一块自留地——业主市场, 都无法守住。所以, 物业公司要转变观念, 解放思想, 开拓视野。在服务中抓住商机, 抢占市场, 把服务工作做大做强。要学习先进管理方法, 细化作业链, 设立作业流程控制点;合理分配劳务资源, 为实施预算管理做好基础性工作。

2.重点落实到预算管理的“宽度”与“精度”上

预算管理的宽度需要拓展。要把公司资金管理、公司信息链条、内部管控等各类信息全部纳入到预算管理体系之中, 实现合理统筹安排资金, 全面掌控整体运营情况。“宽度”就是拓展预算管理的范围, 而“精度”就是要在处理好每一个细节上下功夫。在预算管理中, 要重视细节管理, 优化预算项目, 恰当地配置资源, 努力实现效益最大化。

3.建立健全预算管理体系

我国物业公司预算管理发展还处在“基础”期, 整个体系有待进一步的完善。物业公司需要改善内部管理结构, 建立与预算管理相配套的体制与制度。依据实际情况与自身特性, 逐步建立充满现代化气息、管理科学、责任明确的预算管理体系。以此来调动全体员工的工作主动性, 全方位提升物业公司的管控能力。

4.打造良好预算管理环境

无论哪种体制或制度, 要想有效而彻底的实施, 都需要良好的环境作后盾, 预算管理机制更是如此。因此, 物业公司需要逐渐增强公司员工对预算管理的重视程度, 并引导他们积极投身于预算管理的实施之中。预算管理只有在良好的内外环境中才能获得有效实施。在面对不可控的外部环境时, 物业公司要能准确地做出分析与判断, 并及时调整内部环境, 建立满足外部环境的内部预算管理体系。从而, 顺利实现预算目标。当前我们正努力建设社会主义和谐社会, 而在此大背境之下, 物业公司构建和谐的企业环境和文化成为推行预算管理的有力保障。

5.采用全员动员、全员参与策略

预算管理是项自上而下的系统性工程。它的成果如何取决于公司各部门、全体人员的共同参与度。任何一个较为完善的体系或制度, 均能收到如下的效果:它能让企业的每一位员工明确自己的工作目标, 让每一项经济行为标准化, 让每一个部门的工作目标都彼此紧紧相联, 共同努力最终实现战略目标。

6.自身的发展与预算管理相统一

预算管理的终极目标是为了实现企业效益最大化。企业效益涉及到经济效益与社会效益。但就目前国内的物业公司的现状来看, 一般来说, 物业公司几乎无法保证经济效益与社会效益的双丰收。因此, 物业公司要有高度的战略意识, 明确企业的经营方向与发展目标, 保证预算的制定与企业的发展战略目标相一致。从实际出发, 根据企业自身的状况, 合理制定预算指标, 并确保预算指标与企业资源相匹配, 让预算指标的实现有利于企业的长足发展。

7.完善预算考评机制

通常来讲, 发放奖金是企业内部管理方法中最直接也最有效的激励方式。因此, 作为服务型企业的物业公司, 需要逐步建立并完善预算考评机制, 强化执行力度。依据公司的规模不同, 经营管理方式的不同, 预算考核可以分不同时段进行, 如:年度、半年度、季度或者月度考核。

考核时可以将近期数据与以往数据进行比对, 分析差异, 为下一步的预算编制提供参考数据。除了上述要求外, 物业公司还应从以下几个方面予以考虑:第一, 预算考评要坚持公开、公平、公正的原则, 确保考核的严肃性、权威性与公信力。第二, 预算考评要以既定的预算管理指标作为考核标准, 适时准确地分析各部门、各岗位人员的预算执行情况。第三, 物业公司还须将当年同行标准数据、当下的行业发展形势纳入参考范畴, 进而考核预算数据的整体执行效果以及不同环节的执行情况。在这个过程中, 发现并找出预算与执行之间的差距与不同之处, 找出其中原因, 并加以分析, 作为今后的借鉴经验。第四, 在发现与找出预算与执行之间的差距与不同之后, 要细化和分析各个项目, 努力找出更深层次的原因。第五, 针对最终的分析结果, 物业公司须提出相对应的改革措施与调整修订方案, 为下一步的预算管理活动做好准备与打下基础。

五、结语

时至今日, 预算管理业已成为市场经济发达国家的企业不可或缺的管理制度。物业公司要想实现战略目标, 则更不可缺少预算管理。这一点无论是国外企业的成功经验, 还是国内企业的实践先例都进行了有效证明。那就是:只有实行了科学、高效的预算管理, 物业基业才能长青, 才有可能实现良好的经济效益, 并取得不错的运营成果, 最终如愿实现公司战略目标。

当前预算管理的确存在不少问题与不足, 这就要求物业公司主动改善主客观环境, 实行预算管理, 在确保有预算管理的保障机制的前提下, 合理配置公司资源, 高效组织和实施各类经济活动, 从而完成既定的经营目标。同时, 除了为广大业主提供优质服务外, 还要把预算管理当作管理的有效方式, 完善财务管理, 提升经营管理水平与组织能力, 提高企业经济效益, 实现经济效益与社会效益的双赢, 并实现企业的可持续发展。

随着预算管理体系的发展与完善以及其在物业公司的应用与实施, 预算管理已进入快速发展期和成熟期。因此, 预算管理必将成为商业物业管理公司必备的、基础性的管理制度。

作为物业公司的管理层, 要有前瞻性的战略眼光, 用发展、进取、创新的理念来建立与执行预算管理制度。朝向未来的发展方向, 以现有的理念与经验为依托, 创新预算管理、提升服务标准、推广预算管理并加强团队建设。创新管理手段与制度。将服务对象, 即业主的满意度作为管理的目标, 制定全方位服务标准, 切实提高服务质量与水平, 获得服务对象的好评。大力宣传与推广企业理念与产品, 树立企业对外良好形象, 扩大企业影响力与知名度。正所谓众人拾柴火焰高。团队建设的好坏, 代表着企业是否具有后续发展的动力, 也是企业凝聚力与战斗力的集中体现。因此, 切不可忽视团队的建设。预算编制须把员工培养、入职后的教育以及人才梯队的建设等方面归入到编制范围中, 赋予预算管理以全新的内涵。

综上所述, 我们可知预算管理在现代企业, 特别是服务型企业中, 提高管理效率和实现企业战略目标方面发挥着不可替代的作用。由于预算管理是现代企业管理的一个系统化工程, 一方面, 我们要大力推广预算管理的思想、理念与思路。另一方面, 我们更要建立符合服务型企业——物业公司特点的科学的预算管理系统, 从而能够真正落实预算管理体系, 不仅让企业从中获得维持其生存发展不可或缺的经济效益, 也让企业从中收获新的发展理念, 为企业的未来发展注入新的活力。

参考文献

[1]蒋承斌.论如何做好企业全面预算管理工作[J].现代商业, 2012, (11) :109.

[2]张依群.企业预算管理目前存在的问题及改进措施[J].会计师, 2013, (3) :56-57.

[3]刘明香.论物业公司的会计核算和财务管理[J].北方经贸, 2011, (9) :9-12.

[4]赵团结.关于企业全面预算管理的几点思考[J].中国总会计, 2010, (2) :117-118.

8.物业公司安全管理办法 篇八

【关键词】物业管理；业主；关系

1.物业管理公司与业主的定义

1.1物业管理公司

物业管理公司简称物业公司。物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。作为独立的企业法人，物业管理公司必须由明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。物业公司须自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。

1.2业主

业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。业主是在区分所有权制度下的一个法律概念。

1.3物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。

第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。

第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

2.物业管理公司与业主的关系

物业管理公司受业主的委托，对其物业实施管理与维修，对业主提供各种服务。物业管理公司与业主的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。

目前的物业管理公司很大一部分是由房地产开发企业自行组建的子公司，房地产开发企业建成房屋后，将其交由子公司――物业管理公司管理。还有一部分物业管理公司由原房管部门中剥离出来。随着社会主义市场经济体制及竞争机制的建立，这种由房地产开发企业或房地产行政主管部门指定物业管理公司为业主进行管理的方式越来越不适合时代的要求。随着招投标机制引进物业管理行业，业主的合法权益将得到更多的尊重，物业管理公司也可根据自己的情况参与投标竞争。在这种“双向选择”之下，物业管理公司要想占领市场，就必须不断提高业务水平，端正服务态度，保证工作质量；业主与物管公司是相互独立的，业主委托物管公司代表业主从事某类活动，这实质上是经济学意义上的（不是民法意义上的）一种委托代理关系。业主被称为委托人，物管公司被称为代理人。

委托人想使代理人按照自己的意愿選择行动，但委托人不能直接观测到代理人选择了什么行动。我们应明确委托人与代理人的目标，通过对物管公司（代理人）与业主（委托人）的运行机制进行分析，我们可以知道：代理人的目标是追求自身收入或期望效用最大化。而委托人的目标主要有两类：一类是如何使预期损失（如火灾、盗窃、污染等）最小化；另一类是如何使其预期效用（如舒适的生活环境、便利的服务等）最大化。

3.如何协调物业管理公司与业主关系

3.1明确双方定位，利益共享

关于物业管理企业与业主之间的关系，在总体层面上，《物业管理条例》中已确认了两者是两个独立平等的民事主体；在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系；但是在社会层面上，人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部分业主采取了拒绝的态度，给物业管理活动增加了困扰。因此，明确双方的定位，是处理好物业管理企业与业主关系的前提。

在物业管理活动中，物业管理企业与业主虽然在经济利益上有差异，但目标是一致的。人们常常忽视了物业管理活动中推广的“合伙经营”的理念。双方的思维都单方面地局限于一般的商品交换，遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获取最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突。

3.2建立互信机制，共存共荣

有了“利益共同点”，只有彼此“互不设防”，互相信任，真诚合作，才能达成共同目标。因此，建立一种互信机制是十分必要的。不论是物业的所有者，还是物业管理服务的经营者，达成共同利益是永恒的原则。不论是物业管理企业还是业主，都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题、解决问题。在处理双方关系时，应本着“求同存异”的精神，采取包容，互让，友好的态度。

作为物业管理企业应该正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为。应在提高服务品质与管理水平、提高服务档次、推行“品牌”效应上下足功夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主至上”的观点，认真对待和处理业主的诉求。同时，要在提升一线员工素质上下足功夫，动用企业的一切资源作为支撑，这样才能促使员工有效地与业主进行沟通。

和谐的小区，业主和物业管理企业双方都将对方作为不可缺少的合作伙伴。业主和物业管理企业应该共同使业主委员会成为一个有效的交流平台，建立一个完善的信息反馈体系，充分发挥业主委员会“桥梁”和“润滑剂”作用。在业主委员会这个平台上，真正做到你中有我、我中有你，和平共处、共存共荣。

3.3促成交流沟通，完善法制

沟通是把思想、情感、知识、信息等在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情、拉近距离的有效手段。因此，不管是物业管理企业还是业主，都应重视和加强彼此间的沟通，这样才能关系融洽、和睦共处。

由于物业管理是市场经济的产物，在国内推行时间还很短，为了保证其健康发展壮大，应尽快完善法律法规是前提。同时结合实际情况，做好地方性法规的建设，细化条款，简化程序，增加可操作性。此外，应该加强行业协会建设，强化行业协会指导协调功能和“桥梁”的作用，才能确保物业管理市场健康、有序、规范地发展。

总而言之，要处理好物业管理企业与业主的关系只要思想观念端正，并且巧妙地利用沟通的方式和方法，就一定能够做好物业服务工作，就一定能够提升物业管理的服务质量，就一定能够打造自己的服务品牌，实现物业管理的可持续性发展，为创造社会主义和谐社会做出新贡献。

【参考文献】

[1]颜哲，魏锋.业主与物业管理公司之间的委托-代理关系模型化分析.重庆建筑大学报，2000，22.