万科项目策划方案

万科项目策划方案（精选5篇）

1.万科项目策划方案 篇一

2003万科社区主题活动策划方案

丰富多彩的社区文化建设是万科物业管理为客户提供的一项重要服务内容，通过与业主共同建设具有万科特色的社区文化，可以充分体现万科物业“全心全意全为您”的服务理念，增强业主对居住区的依恋感，坚定业主对万科品牌的忠诚，为公司创造良好的社会效应。基于上述考虑，集团物业管理部拟在今年统一组织策划一次集团各地物业管理项目同时进行的主题社区活动，尝试建立万科社区独有的特色文化，并形成品牌效应。如果此次活动效果良好，还可考虑将此活动作为传统项目保留下来，定期举办，形成鲜明的万科社区特色主题。前期经过多次与各地物业公司专业人员沟通，并收集各方意见，最终确定举办——“万科社区HAPPY家庭节”。具体活动策划方案如下：

一、主题活动名称： “万科社区HAPPY家庭节”

“HAPPY FAMILY FESTIVAL OF VANKE COMMUNITY”

二、活动时间：9月7日——9月20日（二周）

三、活动主题： 家 · 家庭 · 家园

万科社区文化建设的主题是“健康、文化与生活”，它包括：健康的身心、健康的生活方式、健康的人居关系、健康的社区文明，以及万科所倡导的现代生活方式和居住理念。而家是什么？家是遭遇风雨时温暖的避风港，是夜幕降临时召唤回家的灯，是需要帮助时周围关切的眼神„„ 我们围绕“家”这个中心，将所有理念汇集在一起，体现出“家”这个小小居所的深刻含义，体现出自由舒展的单身之家、幸福浪漫的小家、其乐融融的大家的温馨感觉，更展现出大家园温馨舒适，邻里关爱的和谐氛围，同时通过社区活动激发广大业主对生活的热爱，展现出万科社区特有的文化特色，通过活动的引导，加强业主对社区物业管理工作的理解和支持，更进一步争取潜在客户。

四、活动安排：

本次活动持续时间为两周，分“万科社区HAPPY家庭节开幕式”、期间主题活动、“万科社区HAPPY家庭节闭幕式”三部分。其中“万科社区HAPPY家庭节开幕式”安排在9月7日（星期天），可同时举办家庭趣味竞技比赛，通过活动氛围的营造和渲染，热烈拉开“HAPPY家庭节”序幕；期间，各地公司结合各项目的特点，以至少每两天一项活动的频度组织各类社区活动，包括中秋游园活动、业主才艺表演、音乐欣赏会、露天剧院、花卉展、竞技活动、家庭卫生与健康讲座、有奖征文活动等，让业主持续沉浸在节日气氛中； 20日，各地通过一个特定的主题活动将此次“HAPPY家庭节”拉上帷幕。

部分推荐节目如下：

五、活动组织：

1、此次家庭节所有具体活动由各地公司负责组织、策划、实施，物业管理部负责

整个活动主题框架的确定、信息的传递以及必要的协助。

2、各公司各项目可结合自身特点和计划自行组织活动，但要求符合家庭节主题，体现出万科特色，营造家园氛围，能对日常物业管理工作有所促进的更佳。

3、活动组织工作应充分调动业主参与的积极性，比如一些集体活动可设置活动召

集人，由业主担任。

六、活动奖励：

1、对于各活动项目可通过设立相应的奖项，颁发奖品等形式对业主进行激励。

2、“才艺大赛”提倡业主全家共同展示才艺，评选出最佳才艺奖，建议可奖励全家（三人）异地旅游机会。（要求旅游结束后，向当地万客会投稿或游记一篇，并附照片）。优秀节目可推荐参加集团春节晚会活动。

3、其他活动可结合实际需要颁发小礼物。

七、活动宣传：

1、9月7日统一在各地主流媒体集中宣传，内容：“万科社区首届HAPPY家庭节开幕了”，活动期间可在媒体上陆续刊登各类软文。

2、在内、外部网站设立专题栏目，及时传递“家庭节“活动情况。

3、活动期间所有项目统一制作“家庭节”宣传海报，由集团组织统一印制，现场张贴。

4、活动结束后，结合各地万客会出版万科社区“家庭节”特刊一份，经验交流，各地分享，让业主体验到生活在万科大家庭中。

八、其他：

1、趣味竞技比赛的活动项目可各地区分别搜集，由物业管理部负责汇总、分享。

2、活动经费上，可联系地产公司给予支持或联系一些商家对本次活动进行赞助。

3、对于旅游奖励也可联系当地航空公司或旅行社或特定品牌商家等赞助此次活动。

集团物业管理部

2003/08/20

2.万科项目策划方案 篇二

随着我国经济的跨越式发展, 资源需求和供给之间的矛盾日益突出。传统施工过程中资源利用率低的现象普遍存在, 有的项目中资源浪费所占的比例令人咋舌, 且传统非绿色施工项目中存在诸多坏境污染问题, 如光污染、噪音、土体和水源的破坏, 这些资源的浪费和环境的破坏都不符合可持续发展的要求。2007年1月国家建设部发布了《建筑节能工程质量验收规范》, 并于同年9月颁布了《绿色施工导则》。《绿色施工导则》中明确给出了绿色施工的定义, 其中制定的绿色施工国家强制性标准, 近年来已逐步被大家认可和应用。2010年颁布的《建筑业10项新技术》其中的第7大项也有专门针对绿色施工和节能环保的具体措施。绿色施工的环境效益和社会效益符合社会可持续发展的思想, 在先进科技水平下指导的绿色施工, 不仅可以降本增效提高企业的经济效益, 提升企业的形象, 也可以节约资源, 保护环境, 实现建筑与环境的和谐发展。

1 工程概况

长安万科中心大型综合体项目, 地处东莞市长安镇北部中心区358省道与长青南路交界处西北角, 主体为一栋59层超高商务综合楼, 集商业、餐饮、办公于一体。该项目是万科集团在国内的最高项目, 定位为绿色三星级建筑。建成后总建筑面积达114504.21m2, 最大高度260m, 建成后将成为东莞市第三高楼, 是长安镇当之无愧的新地标。

2 科技助推绿色施工的组织管理措施

2.1 管理制度

《中建四局项目管理达标考核标准》150条中, 明确规定了绿色施工规范细则, 在达标检查中也以分数量化的形式进行考核。针对绿色施工的日常管理, 应成立专门的管理小组, 小组成员每周定期开会, 针对现场情况进行通报和处理, 确保出现问题, 第一时间进行解决。

2.2 科技、绿色的教育学习

首先解放思想, 让全员对绿色施工概念的内涵和外延深入了解, 认识到科技助推绿色施工不是虚无缥缈的概念, 是在建筑过程中能创造效益改善环境的助力。定期开设业务学习培训班, 学习先进工程中绿色施工应用的案例, 结合本工程实际特点, 具体学习适用于本工程的先进施工技术、绿色施工措施。在不断学习中提升项目各级管理人员、劳务分包队伍及具体的操作工人的绿色施工理念, 达到企业领导重视, 工人自觉的目的。

2.3 加强绿色施工评价的实施

在施工过程中采取同步测评制度, 每月评价次数达到2次, 其中地基与基础施工完毕应至少进行1次评价, 主体结构施工过程中的测评次数不少于2次, 装饰装修工程与机电安装工程施工中的测评次数不少于2次。其中单位工程目标总得分为90分以上, 结构工程目标得分为90分以上, 优选项目标总得分15分以上。

3 科技助推绿色施工关键技术介绍

3.1 高精度塑料模板和塑料背楞的配套使用

塑料模板作为一种新型的建筑材料, 同木模板和钢模板比较, 具有重量轻、易脱模、周转次数多和可回收利用等优点, 而且可以节省大量木料, 保护森林资源。塑料背楞起到支撑和加固塑料模板的作用, 在具体工程中和塑料模板配套使用。长安万科项目将全力推进塑料模板的使用, 以达到“全工地无木制周转材料”目的。

根据长安万科中心8栋模板面积情况:负三层8272m2, 负二层9321m2, 负一层13110m2, 地上59层 (面积最大) 2000m2, 总模板面积为265317m2, 由于塑料模板可周转30次, 板面模板拟采用3套塑料模板, 柱模板拟采用2套塑料模板, 塑料模板150元/张, 回收残余35元/张;与木模板对比, 木模的柱模板及板模板可周转8次, 则需要7套模板, 木模80元/张, 综合比较:塑料模板比木模少3.806元/m2, 可以总共节省3.086×265317=1009796元。图1-图4为地下室结构施工中模板的应用情况图。

3.2 全面推行工具化

在项目实施过程中, 从项目的临建、防护等全过程推行工具化使用, 确保各种设施、构件周转式使用。

3.2.1 可周转可吊装集装箱式临设

在长安万科项目中大力推广使用可周转可吊装集装箱式建筑。集装箱建筑坚固耐用, 由方钢框架组成, 彩钢岩棉板墙板, 具有很强的抗震、抗变形能力;在使用10年之内都可以进行翻新, 租赁和出售。即使使用20年以后仍然可以按照废钢价格出售, 而且还可避免使用大量周转性材料而造成材料损耗的浪费, 其综合效益良好。

本工程办公区需25个集装箱板房。每个板房2万元, 板房长6m, 宽3m, 高2.7m, 集装箱板房产品使用寿命至少在10年, 可周转8个工地使用, 本工地工期为3年, 每个集装箱运输费及吊装费为800元, 残余价值按照废钢价格出售2000元/t, 1个集装箱废钢铁约有0.35t。传统板房每平米330元, 按工期3年计算, 25个板房共可节约资金35000元。

3.2.2 工具式防护

定型化防护相对于传统防护的优势是, 使用简单方便、整体美观、牢固耐用、可重复利用, 如遇下个工程洞口尺寸不一样, 可把槽钢用电焊接长使用。在长安项目中对钢筋加工场、材料堆场、电梯井防护门、各种临边防护栏杆等均采用型钢制作成工具式, 周转使用。

3.3 BIM技术在管线施工方面的应用

在传统项目建设过程中, 经常会遭遇管线图纸错误和施工返工问题。通过BIM模型的管线碰撞功能, 在图审阶段就可以解决二维图纸中的所有错误, 实现图纸优化。通过模型出图, 实现了管线图纸的集成化和可视化, 提高了读图效率;通过施工模拟, 方便了施工交底, 提高了沟通效率。本工程专门成立了专门的“BIM”技术工作小组, 在机电桥架施工领域, 运用BIM技术设计管线, 保障合理有序安装。既节省了工期和客观的经济效益, 也解放了劳动力, 改善了工人的工作条件。

3.4 LED节能灯具的使用

LED节能灯相比于传统灯具具有光效高、耗电少、寿命长、免维护、安全环保等特点。本项目生活区和工作区大面积采用LED节能灯具, 尤其是在塔吊顶端, 堆场加工棚和人行通道内, 根据不同的需要, 合理选择LED灯的功率和个数。截止到目前为止, 本项目目前使用LED24W、LED50W、LED100W各10余盏, 每月可节约电费1000元左右。 (表1)

3.5 针对拆除基坑支护梁所使用的大型绳锯切割技术

金刚石绳锯切割技术是金刚石绳索在液压马达驱动下绕切割面高速运动研磨切割体, 完成切割工作的一种绿色环保的新型切割技术。相比于传统切割技术, 该切割技术的特点为: (1) 不受被切割物体体积大小和形状的限制; (2) 能整体切除大型钢筋混凝土结构; (3) 可实现集中吊运清理; (4) 大型绳锯切割技术解决了常规拆除施工过程中的振动、噪音、粉尘等环境污染问题。

本工程基坑内支撑位于基坑的西面1轴~4轴, 共两道内支撑, 现场实测两道内支撑的顶标高分别为-4.95m及-8.60m, 梁高1m。内支撑梁总长为198.24m, 现从经济效益方面对比绳锯切割和传统的人工破除。

3.5.1 绳锯

内支撑梁外包两层总共11.5万元 (包拆和包运输废料) ;

需搭设400m2架子, 架子搭设单价为13元, 架子搭设费用共计5200元;

绳锯切割期间所需水电费用460元。

两层内支撑梁采用绳锯总费用为

3.5.2 人工爆破凿除

(1) 采用人工爆破凿除, 两层内支撑梁总长为198.24m, 根据广州定额套价, 总共费用18.062万元 (其中人工费为10.2996万元, 机械费为7.7624万元) ;

(2) 需搭设400m2架子, 架子搭设单价为13元, 架子搭设费用共计5200元;

(3) 人工破除后需清理破碎混凝土160m3, 其清理及运输单价为85元, 混凝土清运费用为13600元;

(4) 为防止扬尘污染, 需拉设防尘网1200m2, 防尘网单价2.05元, 防尘网拉设共需2460元;

(5) 人工爆破凿除所需水电费950元;

(6) 采用静爆材料的费用为8000元。

两层内支撑梁采用人工拆除总费用为

18.062+0.52+0.095+1.36+0.246+0.8=21.083万元

两层内支撑梁采用绳锯和人工爆破相比节约效益:

内支撑梁采用液压绳锯切割, 改变传统破除方法, 降低了劳动强度, 操作安全可靠, 能够成倍提高工作速度来缩短施工工期、可在短时间内完成切割并移除, 大量避免施工缝的预留, 减少后期麻烦, 进一步降低劳动力成本。对比传统人工破除, 还减少粉尘污染, 节能环保。实现了良好经济和社会效益。

3.6 其他新技术的使用

3.6.1 节水水循环系统的应用

施工现场采用有效措施将可利用水回收再次利用, 达到水循环使用, 降低成本。本工程施工现场采用的节水技术主要为: (1) 水循环利用:现场北门和西门分别设的一个3m×5.5m的三级沉淀池利用洗手池、洗脚池和雨水沟中水回收来用于洗车和冲洗厕所, 楼层养护, 可达到循环利用, 节约用水; (2) 楼层间施工止水并回收利用; (3) 抽取地下井水使用。

3.6.2 电瓶车和电瓶叉车的应用

电瓶车和电瓶叉车采用绿色清洁能源, 具有无污染、易操作、节能高效等优点。同传统叉车比较不仅运行成本极低, 而且不会产生废气, 运行起来更为顺畅;同时还具备超低噪音, 超低震动的优点。本工程中在模板、砌体的运输等方面采用电瓶车和电瓶叉车, 大大降低了人力, 提高了工作效率。

3.6.3 全自动弯箍应用

引进一台德国“PRIMAR”数控钢筋弯箍机, 可自动完成钢筋矫直、定尺、弯箍、切断等工序。相较于传统人工弯箍, 它具有如下特点: (1) 节省加工机械场地占用; (2) 产量多、速度快; (3) 钢筋加工精准度高、质量高; (4) 无废料产生。

3.6.4 竹节形外立面结构附着式爬架的应用

长安万科中心8栋塔楼超高复杂, 楼体外立面为竹节形, 与爬架距离最大处可达2m。项目中采用附着式升降爬架进行施工, 爬架和楼梯外立面之间采用爬架自带的可折叠式翻板封闭。

与传统爬架相比, 该爬架具有以下特点: (1) 节约材料成本; (2) 防火绝火; (3) 模块化吊装拆除; (4) 提供安全的作业环境; (5) 减少施工中扣件过多带来的安全隐患; (6) 具有实时报警系统。

4 结语

根据长安万科中心项目的自身特点, 以建筑行业10项新技术为指导, 以绿色施工、科技施工为手段, 实现了施工工程与周边环境统一, 工程高质量与低成本科结合, 最终创造了良好的经济和社会效益。绿色措施和技术的应用大大降低了运行费用, 减轻了对地方基础建设的压力, 改善了生活质量, 提高了建筑价值和企业价值, 并获得了投资和补贴。

长安万科中心项目采用科技助推绿色施工降本增效, 累计降低成本近300万元人民币。绿色施工节约了资源, 对周围的环境带来了较小的污染和破坏, 同时一些最新技术如整体可提升式爬架、BIM、工具式临设的使用, 为工程安全和质量提供了保障。科技助推绿色施工提升了企业的品牌价值和影响力, 在经济效益和社会效益两方面都取得了较大的成果。

绿色施工理念是一种可持续发展的理念, 是一种具体于施工建设中的, 因地制宜因时制宜的指导方针。在具体生产实践过程中, 绿色施工不是一成不变的教条, 而是应该随着科技的进步, 行业的发展, 不断补充和完善的。相关工作人员对绿色意识的理解和培养, 是能否自如运用其指导施工的关键。应该避免为了绿色而绿色的刻意行为, 养成绿色施工理念。这样做有利于环境和建筑的和谐发展, 经济效益与社会效益的和谐统一。

参考文献

[1]GB/T50378—2006, 绿色建筑评价标准[S].

[2]GB50411-2007, 建筑节能工程质量验收规范[S].

[3]建质{2007}223号.绿色施工导则.

[4]建筑业10项新技术 (2010) [M].北京:中国建筑工业出版社, 2010.

[5]闫志刚, 秦伟, 王雪丽, 等.建筑施工生态影响综合评价研究[J].建筑技术, 2013, 44 (6) :494-496.

[6]竹隰生, 任宏.可持续发展与绿色施工[J].基建优化, 2002, 23 (4) :33-35.

[7]王有为.中国绿色施工解析[J].施工技术, 2008, 37 (6) :1-6.

[8]龙文志.建筑业应尽快推行建筑信息模型 (BIM) 技术[J].建筑技术, 2011, 42 (1) :9-14.

3.万科项目策划方案 篇三

“社区联谊—共度文明端午”活动

策划方案

一、活动背景

1、随着老年人生理机能的老化和健康状况的衰退，离退休后脱离了原有的工作岗位，其交往的圈子也日益缩小，与社会逐渐脱离，老年人较多地表现出失落感、孤独感等一些消极的情绪和情感，这不利于老年人的身心健康发展。为了搭建一个平台，让原本互不相识的社区老人建立联系，今后可相互陪伴、相互扶持。同时也为了丰富老年人的日常生活，增加老年人之间的交往，减轻老年人失落感以及孤独感，关注老年人的身心健康，使老年人能够安度幸福晚年，给社区老年人提供一个展现自己才艺的舞台，实现老人们的老有所学、老有所为、老有所乐，特举办坂田街道综合养老服务中心“走出来”活动。

2、农历五月初五是我国的重要传统节日——端午节，又称“端阳节”“重午节”“浴兰节”“蒲节”“女儿节”等，是为了纪念爱国诗人屈原演化而来，端午节蕴含了强大的社会文化内涵：首先是关爱生命，讲求卫生，端午习俗大多有防疫除疫、卫生保健之效，故有人蒋端午节成为“卫生节”；其次是强民爱国，龙舟竞渡是一项很有气势、极具合作精神的竞技活动，有益身体强健和民众团结，加上纪念屈原爱国主义精神的内容，节日成为中国人传递爱国主义情感和精神的重要仪式；第三，和其他中国民俗节日一样，端午节具有增进亲情友情、密切人际关系的功能。

开展端午节活动，充分利用传统节庆日对全体群众进行传统文化教育，掀起倡导学习传统文化的热潮，承载端午文化精髓,弘扬民族传统底蕴，增进社区群众对民族文化的认同感和自豪感，营造庆祝传统节日的良好氛围，突出爱国主义教育、突出讲文明·树新风和献爱心，全面推进社区的精神文明创建工作。

二、活动时间及地点

时间：2012年6月22日 15:00--17:00

地点：坂田街道万科城社区会所

三、活动参与人员

万科城社区工作站民政员、万科城社区老年人、慧安社会事务服务中心社工、义工。

四、活动宣传及人员招募方法

通过与社区工作站以及老年人协会合作，由社区民政员和社工在社区内开展活动宣传及活动参与人员的招募工作。

五、举办单位

主办单位：深圳市龙岗区坂田街道社会事务办 承办单位：深圳市龙岗区慧安社会事务服务中心

协办单位：深圳市龙岗区坂田街道万科城社区工作站、万科城老年人协会

六、活动理念

活动理论认为活动水平高的老年人比活动水平低的老年人更容易感到生活满意和更能适应社会；社会不仅应该在态度上和精神上鼓励老年人参与他们力所能及的一切社会活动，而且应努力为老年人参与社会活动创造良好的条件和环境，让老年人保持较高的社会活动积极性，并积极融入社会，提升晚年生活质量。

七、活动目的1、通过组织老年人走出来参与社区活动，丰富老年人日常生活；关爱社区老人，搭建平台增加社区老年人之间的互动交流，更好地帮助老年人建立良好的社会关系；通过端午节这个传统节日体现出社区老人的老有所乐、老有所用、老有所为，树立敬老、爱老的社会新风，让老人们感受社会的温暖，提高老年人的社区认同感与归属感；最终实现六个“老有”——老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所乐、老有所为；

2、通过端午节来了解中国的传统节日，用心去体验端午节以及其他传统节日中蕴含的意义，学习中国传统文化，提高居民素养，加强社区凝聚力，推进社区的精神文明创建工作。

八、活动前期准备：

1、走访社区了解其文化娱乐设施，确定组织一场晚会活动的可行性；

2、在确定活动可行性的基础上与社区协商，希望能够整合活动所需的相关器材、设备、人员等相关资源，如：桌椅、音响设备、表演资源等；

3、确定参与此次活动的人数及整合的社区资源，并做好人员及活动的具体分配工作。

九、活动评估方法

活动过程中老年人的活动参与度；活动结束后请参与活动的老人、街道办领导、社区民

政员及工作人员分别填写活动评估表；活动结束后与社区老人及其他活动参与人员进行互动，认真听取他们对此次活动的主观反馈；活动结束后召开小组评估会；撰写活动总结。

十、活动计划安排

序号

1时间

内容

活动安排

所需物质 彩带、矿泉水、水果、饼干等

人员安排 全体工作人员 社工A和B、义工C 主持人

10:00-全体工作人员布置现场，将物资

布置场地、营造气氛

12：00 摆放到位 14:30-社工和义工热情迎接前来活动

迎接老人入场并就坐

15:00 现场的社区老人，并安排其就坐 15:00-15:0

5主持人介绍本次活动的内容及流程，让老人及活动参与人员了解活动的主要内容

为现场营造轻松愉悦的活动气氛

社工带领老人学做健身操，带动气氛的同时，也能锻炼身体 调动老年人开动脑筋，激起老年人参与社会生活的积极性主持开场 话筒、主持稿5 6

15:05-进行热身游戏：欢庆15:15 锣鼓 15:15-“我运动、我健康、15:35 我快乐” 15:35-进行互动游戏：记忆15:55 力大挑战 15:55-16:1

5个人才艺表演秀

音响 2副纸牌

社工A 社工A和B 社工B

7邀请现场老人即兴表演个人才各种表演所需艺，表演的老人均会获得一份礼道具与物资；礼品 品

主持人

8以端午为话题展开会谈

16:15-主题活动：话说端午

1、介绍端午的由来及相关传说16:452、共同分享自己在端午节发生的故事与美好回忆 16:45-17:00 17:00-17:30

活动结束 清理场地

主持人总结活动，感谢和祝福老人；派发礼品，送老人回去。清理活动现场和清点活动物资。

话筒 主持人10

主持人 全体工作

人员

十一、活动注意事项

1、注意整个活动过程中老人的安全；

2、活动过程中要密切注意老人们的需求、照顾到老人们的需要并竭力满足其合理需求；

3、工作人员之间要密切配合；

4、发放礼品时要注意礼貌礼仪。

十二、应急措施

1、安排一名义工专门负责现场秩序，注意老人们的安全。

2、备用一些急救药物，用以现场老人发生意外所需。

深圳市龙岗区慧安社会事务服务中心

二〇一二年六月十二日

附：

序号

游戏说明

热身游戏：欢庆锣鼓

将老人分成两组，一组为锣，另一组为鼓，主持人做指挥员（也可以挑一位老人来当）；当主持挥左手一下，代表锣的一组喊一声“锵”，挥两手就喊两声，以此类推；当主持人挥右手一下，代表鼓的一组就喊一声“咚”一声，同上。

互动游戏：记忆力大挑战

4.万科地产策划全流程 篇四

导读：房地产策划是一个项目的主心骨，房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式，本文分享给大家万科房地产策划的全流程，看看大型房企的策划是怎么做的。

前期策划阶段前期策划的整体流程

一、可行性研究阶段

1、市场分析

2、市场预测 评估

3、收入、成本、费用预测

4、财务评估

5、敏感性分析

6、盈亏平衡分析

7、风险

二、项目研究

1、宏观环境分析：经济环境、房地产市场环境、结论（发展趋势）

2、项目价值分析：区位价值、项目资源

3、竞争环境：同区位、同类型、同价位竞争项目，经典楼盘、成功案例

4、潜在客户分析：研究对象、研究内容（得出调研结论）

三、项目定位

1、SWOT分析：优势、劣势、机遇、挑战

2、客户定位：客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位

3、产品定位：内容、策略

4、价格定位：竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景

5、经济效益分析：开发商、小业主

四、市场推广

1、卖点提炼：地段、产品、附加值

2、项目总体形象设计：形象支撑要素、形象表现要素

3、推广费用预算:

4、现场包装方案：

5、制定销售策略：销售时机、销售次序、销售目标

6、制定推广策略：低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格

7、营销工作总体时间：

前期策划分阶段

一、可行性研究

1、可行性研究的定义：

可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。

2、可行性研究的作用：★是项目投资决策的依据。★是筹集建设资金的依据★是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★是编制下阶段规划设计的依据

3、可行性研究的内容：

二、项目研究

项目研究的目的：

宏观环境研究

●经济环境

宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）城市经济状况（GDP、人均收入等）城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）●房地产市场环境结构及其规模（一、二、三级市场）板块布局（热点区域）行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）项目价值分析●区位价值分析结论：产业分房地产未来发展趋势布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）●项目资源分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景观交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）竞争环境分析●同区位、同类型、同价位竞争项目分析通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。同区位：包含同一地段或同等地段两个方面。同类型：指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。同价格：包含同单价和同总价两个方面。研究内容：同质产品供应总量、产品特点、价格、客户研究方法：踩盘、小组讨论、问卷经典楼盘分析

通过对同一个城市经典楼盘的分析，总结其成功和不足为我所用。研究内容：产品特色（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等）、推广手法（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）、销售策略、其他成功因素谈● 成功案例分析研究方法：现场考察 + 小组座

通过对对国内外同类型项目成功案例的分析，总结其成功和不足为我所用。研究内容：开发策略、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素研究方法：案例分析潜在客户群研究——以项目为出发点的定向研究● 确定研究对象

● 确定研究内容

得出调研结论

● 未来的市场状况 1、2-3年片区内供应量预测

2、价格走势预测

3、需求趋势预测

4、客户消费趋势预测

● 可能的客户

1、客户可能的区域

2、客户层面

3、购买力状况

● 可能的产品

1、产品类型

2、产品设计创新点

3、可能的价格（总价、单价）

三、项目定位

定义：即预期客户头脑里已有的想法！目的：

SWOT分析

客户定位

产品定位

●产品定位内容

定位描述 设计要点

规划设计建议 总体规划建议 建筑风格建议 园林设计建议

配套设施 功能配套建议 智能化建议 会所设施建议产品建议建筑单体建议户型、面积建议社区户型配比建议户型设计细节建议装修标准建议服务建议物业管理公司建议物业服务内容建议创新定位策略……

●产品价格定定位策略——客户导向与市场导向相结合模仿定位策略位差异化定位策略领先型定位策略价格定位的考虑因素：竞争项目的价格定位产品

即在价格定位的基础上，结合项目的投资开的特色开发商的品牌未来的市场状况经济收益分析发周期、销售周期等，运用经济指标检验以上定位的经济收益，并根据检验出来的经济收益重新调整定位，使客户和产品达到新的均衡点。开发商内部收益率（IRR）：投资项目各

净现值（NPV）：一个工程在投资回报率：即企业从一项投

四、市场推广市场推广方案

2、项目总体形象设计● 卖点提炼

3、年现金流量的折现值之和为项目的净现值，净现值为零时的折现率就是项目的内部收益率。后，所得的差值。的主要内容：小业主经济分析期中的历年效益的现值之和减去历年费用的现值之和资活动中得到的经济回报。

1、卖点提炼推广费用预算

4、现场包装方案

5、制定销售策略

6、制定推广策略

7、营销工作总体时间表即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求。这种特点不一定是项目所特有的，但必须是鲜明的。一般而言，会从地段、产品、附加值等三个层面进行提炼总结：地段：交通条件、配套资源、自然、人文景观、未来规划远景……产品：规模、建筑风格、园林特点、户型特点、价格、新型建材、工艺……附加值：开发商品牌、物管品牌、建筑设计公司品牌、设计公司品牌、承建商、产品概念、倡导的生活方式● 项目总体形象设计形象支撑要素——产品概念。产品概念是用有意义的消费者术语进行表述的对产品的构思。——PhilipskottleLogo、标准色、形象推广语骤：基本水平，视项目情况定）形象表现系统：案名、基本步

● 推广费用预算

1、确定推广费用占总体销售额的比例（结合当地行业

2、确定各主要费用项目的预算

3、● 比例（现场包装、媒体费用、活动费用、预留费用等）尾盘期）

4、确定各推广阶段内各项费用的详细预算现场包装方案

户外大牌（如何选择？）确定各推广阶段推广费用预算比例（蓄势期、强销期、蓄销期、工地围板（如何体现项目特色？）

看楼通道方案售楼处设计方案（如何选址？如何设计？）示范园林示范单位（选取什么单位？设计什么样的风格？）……● 制定销售策略

1、销售次序

2、销售时机销售时机选择的一般办法：避开竞争高峰，抢占市场先机迎合热点事件，借势发挥（房展会、假期等）时发售售目标

4、价格策略与竞争对手同

3、销与工程进度有关（如豪宅一般现房销售等）在制定价格策略时，一般会从市场状况、开发商资金需求、产品差异程度、销售周期、销售节奏等方面综合考虑，从而保证其价格策略即结合市场，又结合开发商的战略。

推广策略

向谁说？ 说什么？ 怎么说？

主要内容： 推广阶段划分 阶段推广主题 媒体组合策略

5.万科眼中的“中海项目管理” 篇五

内容提要【汇报人为万科通过海盗计划从中海挖过来的高管】中海和万科都是国内一流房地产开发企业，近几年全国综合排名一直在第一、第二之间轮换。在长春，中海的综合排名更是连续四年居于长春地产行业的首位。两家公司都具备成熟的管理方法、先进的管理理念及完善的管理平台，也都是致力于住宅产品的开发，但是由于各自企业的背景不同，企业文化的不同，企业发展历史不同、企业宗旨不同、造成了管理手段上的一些差异，管理侧重点有所不同，形成了不同风格的产品。本人服务长春中海五年时间，体会到项目管理上一些可以借鉴的方法和理念，今天与大家一起分享一下。中海地产项目工程愿景中海地产的使命与愿景：致力于长远发展而且有专业抱负的房地产开发商。公司的目标有三个维度：即市场占有率、利润率以及客户满意度。对我们而言，已经形成了为核心城市中高端客户提供精品住宅的战略定位。中海地产工程业务线的愿景：致力于工程管理的行业领先。可以说这是中海地产愿景在专业业务线上的延续。作为中海一份子，我们必须与公司愿景与价值观，个体的体现与公司的荣誉息息相关。项目管理理念以营销为主导，设计、成本优先，项目牵头进行工程管理·中海地产始终以营销为龙头老大，设计、合约、工程建设、发展管理均围绕营销活动展开；营销组织的开盘公司全员参加；产品发布会、促销活动大部分员工要参加；设计、合约、工程上所有业务营销都要介入，在示范区开放、样板间开放、工程进度营销有绝对决定权；设计、工程人员定期对营销销售人员进行培训交流，确保营销人员对产品的全面了解；营销拥有直接与高层直接沟通的权利。项目对大规模多项目快节奏开发对质量的影响的认识大规模、多项目、快节奏的开发，以确保公司的经营指标，是我们现阶段必须面对的现实，无视成本、不顾工期以换取优异的质量效果，对我们而言是不切实际的、不可取的。我们不能“无视工期及成本”，一味的追求品质，随着规模的扩大，快速开发以提升资金周转的问题将会成为所有规模开发商面临的巨大挑战。项目管理理念、侧重点按时入伙，备案结利成本管控，品质监管样板先行，质量把控杜绝事故，维护形象服从营销，主导拆迁项目管理思路与方法加强项目管理，提升产品品质，构建精品保障体系加强安全文明管理，提升项目整体形象中海集团质量目标实现楼楼精品，使精品工程成为中海标识。中海集团质量管理建议优化管理流程。改变开工节奏。争取更多施工周期，消除抢工对质量管理带来的负面影响。质量管理无小事。在质量管理上小处着手，周期滚动。项目管理思路与方法公司内检查。地区公司每月、或至多间隔2个月，必须组织一次工程质量检查区域检查。区域公司全年安排2—3次质量检查，并作地区公司之间、项目之间评比。集团检查。总部发展管理部力争组织1次各区域之间的交叉检查。入伙前检查。在项目竣工或入伙前，由区域公司组织人员进行逐户检查。推行中海地产工程规范，从管理方法上解决质量问题。建立责任追溯机制。建立问责机制。启动工程管理人员资格认证工作。项目部对提升质量的管理思路工程精品的最终落实还是在于产品的建造过程，项目部是产品实现的落实部门，在整个项目运营过程中，项目部应起到下面的作用：项目部牵头作用。在公司内部应起到全面的协调和推动作用，施工过程中项目应与设计及合约等部门形成有效的沟通机制。项目科学的管控手段。在项目管理过程中，负责对监理公司和施工单位等外部资源的管理和监督，承担起对于质量、进度、安全等方面的管控职能。这些职能主要体现在现场施工过程的管理上，因为管理不科学，容易发生以下两方面问题：

1、导致过程质量控制的缺失，隐蔽工程质量差。