农村宅基地

农村宅基地（精选8篇）

1.农村宅基地 篇一

摘要:随着市场经济的发展和城镇化进程的加快，农民的生活有了很大提升，农民对宅基地的需求和依赖大大减少，使得农村宅基地的地位发生了很大的变化。在推进新农村建设进程中，科学有效地处理和应用农村宅基地问题，具有很大的必要性和重要性。本文分析了当前我国农村宅基地的现状及问题，讨论了农村宅基地整理的含义、价值及主要模式，并对在推进新农村建设中如何加强宅基地整理和利用提出了一些富有建设性的对策和措施。

关键词:农村宅基地;整理;新农村建设

随着市场经济的发展和城镇化进程的加快，农民的生活有了很大提升，农民对宅基地的需求和依赖大大减少，使得农村宅基地的地位发生了很大的变化。当前，我国正在大力推进的社会主义新农村建设，又会使得农村的村容村貌村风发生更加深刻而巨大的变化。因此，在推进新农村建设进程中，如何科学有效地处理和应用农村宅基地问题，成为关乎农民利益、实现资源有效利用、促进经济社会发展、影响农村社会和谐稳定的重要课题。

一、当前我国的农村宅基地现状及存在的问题

农村宅基地，是指在农村中，过去建设过房屋、现在建有房屋，或者经批准、决定用于建造房屋的土地。当前，随着大量农村人口向城镇的流动和迁移，产生了大量空置、废弃的农村宅基地，浪费了大量宝贵的土地资源，造成了较为严重的社会经济问题。当前，我国农村宅基地主要存在以下几方面问题:

(一)农村宅基地面积超标现象比较严重

农村宅基地大多为农民自发自为修建房屋占用和遗留下来的。长期以来，由于缺乏有效的管理、约束和监督，使得一些农民在置产动机和“面子”心理、贪便宜心理的作用下，盲目地扩大住房面积和规模，完全不顾国家村镇规划标准，超标准占据了大量宅基地，有的为了显示其富庶和豪奢，还存在一人多宅、一户多宅的现象。

(二)宅基地房屋的居住环境不断恶化

由于农村房房屋大多为自发修建，缺乏统一的乡村规划和设计，造成与房屋相配套的饮水、道路、通讯、卫生等基础设施建设缺乏、落后和不合理，而且缺乏专门的管理维护人员和有效的管理制度，随着时间的推移和风霜雨雪的腐蚀、风化，使得一些农村房屋及基础设施更加老化和破败，造成老宅基地附近村庄的居住环境不断恶化。

(三)宅基地所在的村庄规划和管理比较落后

由于一些农户对旧村改造缺乏规划意识，存在比较严重的“见缝插针”式的建设和较严重的乱搭滥建现象;大多农户对现代建筑原理和科学知识了解不多，因而盲目地建设高层楼房，而对房屋的外观、式样、间距、层高、附属设施等缺乏规划和统一，从而为后期管理和维护留下了很大的难度和隐患。

(四)城镇化带来的“空心村”问题日益突出

由于农村房屋的自发式建设和盲目性发展，随着大量农民进入城镇和许多农村逐步实现就地城镇化，使得一些落后、古旧的农村宅基地被空置和荒芜，而宅基地的四周已经修起大量的新的现代化建筑，许多地方出现了周围新房包围的“空心村”现象。

(五)宅基地流转制度和法律缺失严重

由于当前宅基地在法律上仍处于农村集体所有的状态，按照现行法律和政策，农民对宅基地没有所有权和处置权，而对宅基地上的房屋农民是否有处置权和自由交易权，法律还未做明确规定。产权不清晰和缺乏法律依据，使得宅基地转让和流转只能够成为一种私下行为，不受法律的充分保护，因而宅基地纠纷案件时有发生。

二、加强农村宅基地整理是推进新农村建设的现实要求

(一)农村宅基地整理的含义

农村宅基地整理，是指充分运用现代科学技术及农村土地产权调整政策，通过采取村庄归并、改造等，实现农村宅基地资源的再利用，使社会主义新农村建设逐步朝着集中、集约的方向发展，提从而高农村土地利用效率和强度，促进土地利用科学化、合理化，并实现改善现代农民生产生活条件、保护农村生态环境的系列活动和行为。

(二)农村宅基地整理对新农村建设的重要意义

农村宅基地整理，是全面深化现代农村改革的必然趋势，是统筹城乡发展的现实需要，是增加农民收入和建设现代农业的重要基础，它可以大大节约耕地资源，对生态发展和环境保护，对建设美丽乡村和美丽中国都具有重要意义。

(三)当前农村宅基地整理的几种主要模式

一是选择原有的中心村为依托，先对中心村进行调整整理，再将零散的自然村庄进行缩并;二是因自然、交通、基础设施不便利等原因，对原址不适宜居住和建设的村庄进行整体搬迁和异地改造;三是将宅基地整理与农田土地整理相结合的模式，实现更好的整体开发和合理布局，避免重复建设，提高农村设施使用效率。

三、在推进新农村建设中加强宅基地整理和利用的对策和措施

(一)加强农村宅基地的科学规划

在新农村建设中，要积极树立统筹规划意识，按照新农村建设的整体规划和布局要求，加强对农村宅基地的规划和管理，加强对农村宅基地使用的规模控制和统筹规划。

(二)完善农村宅基地管理制度

要按照新农村建设实际和需要，改变以往对老旧房屋宅基地放任自流的管理思想和态度，积极建立和完善农村宅基地管理制度，既依法维护农民的合法权益，又对一些随意空置、废弃宅基地的行为进行约束和惩罚，加强对一户多宅现象的清查和整改，提高农村在基地的使用效率。

(三)积极探索宅基地流转和有偿使用制度

要主动适应市场经济发展需要，积极改革农村宅基地相关政策和产权制度，积极探索农村宅基地置换、农村宅基地有偿流转、农村宅基地有偿使用和转让等现代管理模式，促进农村宅基地的持续健康发展。

四、结束语

农村宅基地是具有社会保障性和福利性的重要农村土地资源，农村宅基地整理的潜力非常巨大，对保护耕地、美化村容村貌、提高农民收入和生活质量、促进新农村的稳定、和谐发展都具有重要的意义和价值。因此，应高度重视农村宅基地整理工作，并不断探索新的模式，让农村宅基地重新“活”起来，充分彰显其应有的功能和作用。

参考文献:

［1］陈士银，周飞，吴明发．论新农村建设与农村宅基地合理利用［J］．安徽农业科学，2007，14:4354－4356+4396．

［2］赵玉领，郧文聚，杨红，张中帆，程锋，吴克宁，陈正．中国农村居民点整理研究综述［J］．资源与产业，2012，03:76－83．

［3］吴建平．浅谈新农村建设宅基地管理［J］．科技创新与应用，2015，25:276．

2.农村宅基地 篇二

1 农村宅基地被闲置的原因

1.1 外出打工经济的兴起

随着经济的发展, 许多老百姓从小乡村走进大城市去打工, 而当少部分外出打工者“穿金戴银”回到农村老家后, 会带动更多的同村村民一同外出。渐渐地, 农村的田地无人耕种, 农村的房屋无人居住, 只剩下了因为求学在家的小孩和因为年岁过高无法外出的老人。曾经热闹的乡村、曾经拥挤的道路、曾经走亲访友的人群只有在春节或者“五一”、“十一”等小长假时才能见到。

1.2 部分地方乡镇规划不完善

一些地方政府部门在乡村规划时, 未从长远的角度来做规划方案, 只追求当下新建房屋整齐划一的美观性, 而忽视了对旧宅基地的改造利用, 导致农民建房的随意性。于是, 新房越建越多, 被闲置的旧宅基地自然就不断扩大。

1.3 土地管理的法律意识薄弱

我国《中华人民共和国土地管理法》明确规定:中华人民共和国土地实行土地的社会主义公有制, 即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。但一部分群众以为只要是所在村民组将这块土地交给自己使用, 这块土地就变成了自己的了, 可以随意动工建设, 将原有的宅基地进行扩建, 甚至将承包的责任地当成私有土地, 未经许可随意侵占或调换建新房。

1.4 建房审批制度的不健全

我国《中华人民共和国土地管理法》明确规定:“农村村民住宅用地, 经乡 (镇) 人民政府审核, 由县级人民政府批准;其中涉及占用农用地的, 依照规定办理农用地转用手续。”但部分村委会和土地管理执法人员由于法律意识不强, 碍于情面或迫于压力, 未严格按照法律规定的程序对农民的建房申请进行审批, 致使一些有钱大户买通国土干部挑地乱建房, 部分当地“有头有脸人物”仗势欺人霸地多建房, 普通老百姓请客送礼争地抢建房, 造成对宅基地管理的失控。

1.5 攀比的虚荣心理和盲目的跟随心理作祟

一些人看到先期富裕起来的村民盖了几层小楼房后, 就虚荣心作祟, 也拿出积蓄建楼房, 甚至有些人靠借债盖, 别人盖三层, 自己盖不起, 至少也盖上两层, 觉得不这样, 似乎就“低人一等”。看到别人嫌老屋“风水”不好, 在公路边修建新房, 也纷纷效仿, 舍弃老宅破屋, 以满足“想致富、临公路”的狭隘心理。

农村宅基地的闲置, 不仅是土地资源的严重浪费, 也牵制了我国城镇化进程的发展。农村宅基地既有生活功能又有生产功能, 是老百姓的基本需求, 关系到社会的稳定和经济的发展, 是需要我们投入精力和时间去进行科学规划和有效开发的。

2 避免农村闲置宅基地产生措施

2.1 盘活农村可利用资源, 做活农村经济

村委会可以根据当地的农村特色, 因地制宜, 发展培育农村特色企业。同时, 所在地乡镇政府可以通过招商引资, 引进并激活现代生产要素, 注重培育并引进家庭农场、合作社、现代农业企业等新型农业经营主体。政府也要给予自主创业的农民一定的经济和政策支持, 鼓励他们按照地缘、业缘等发展农村经济发展方面的社会组织。农村经济发展起来了, 农民就不需要再外出打工了, 在家门口就能赚得较高的劳动收入, 既能养家糊口, 又能照顾老人小孩, 农村也跟着恢复了“人气”。

2.2 科学合理的规划, 积极引导农民有序向中心村镇发展

规划、国土等有关部门在进行村镇规划时, 应切实考虑各乡村的实际建设及未来规划发展情况, 合理有效的进行规划设置, 科学设计, 积极引导农民有序建房, 同时, 相关部门要帮助农民将房屋建造的更加科学、合理、实用, 防止今天建明天拆, 造成不必要资源的浪费。

2.3 充分发挥村委村干作为土地宣传员的作用, 采取多种形式积极宣传土地管理法律知识

村委村干作为一线的土地宣传员, 要切实履职到位, 相关部门要对他们职责的履行加强监管。国土部门及各当地乡镇政府充分利用“4·22”世界地球日、“6·25”全国土地日、“12·4”全国法制宣传日等主题宣传活动, 以老百姓喜闻乐见的形式, 组织开展具有土地特色的宣传活动, 在农村营造依法用地的良好氛围。

2.4健全农民建房审批制度, 加强对各运行部门的监管

国土职能部门与村委会相结合, 建立健全各项用地审批制度, 严格执法, 依法办事, 本着“先批后建”的原则, 对未经审批非法占地建房的, 应严格依法处理。同时, 纪检审计等部门要加大对建房审批运行中各相关部门的监管, 权力运行到哪里, 监管就跟到哪里;资金运用到哪里, 审计就跟到哪里。

2.5 实行有偿使用土地

在不触犯《宪法》、《土地管理法》等明文规定和不给农民增加负担的前提下, 可以按照《土地管理法》:“农村村民一户只能拥有一宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自自治区、直辖市规定的标准”的规定, 对宅基地实行“有偿使用, 按宅收费, 以质论价, 多占多交”。然后再以补偿金的形式返还给申请建房的住房, 让少占的人得利, 多占的人吃亏, 利用经济杠杆进行调节, 一定程度上遏制农村跟风建房、盲目攀比的现象。

农村闲置宅基地的整治, 是盘活农村经济的一个重要方式, 是拉动农村经济发展的有力抓手, 但它却又是一个长期而复杂的系统工程, 不是一蹴而就的。因此, 我们在处理农村闲置宅基地问题时, 必须在充分尊重村民意愿的基础上, 深入调查、统一部署、科学规划、分步实施, 防止片面化和“一刀切”, 从而有效避免农村闲置宅基地的产生, 为农村经济的发展注入活力, 为中国梦的铸造夯实基础。

参考文献

[1]屈吉平.农村闲置宅基地现象亟待解决[J].乡镇论坛, 2010, (04) .

[2]杨亚楠.农村宅基地闲置状况研究综述[J].现代农业科技, 2008, (14) :281-284.

3.农村宅基地审批程序 篇三

（1）申请。申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请。村委会应当在每一个季度集中申请材料，依法召开村委会或村民代表大会进行审议，并张榜公布，在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，上报给乡镇国土资源所初审。

（2）现场勘查。乡（镇）人民政府组织国土资源所进行现场勘查和群众调查，审查建房用地和建设申请条件，并制作勘查笔录和审查意见书。

（3）填申请表。国土资源所初审合格后发放《农村村民住宅用地与建设申请表》。

（4）村委会审查。村委会对申请人提交的《农村村民住宅用地与建设申请表》进行审查并签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，由负责人签字，同时加盖村民委员会公章，报乡（镇）人民政府审核。

（5）审核上报。乡（镇）人民政府在收到村委会上报的住宅建设用地申请材料后，完成审核并现场确定规划用地范围，报县国土资源局初审。县国土资源局对符合审批条件的上报县人民政府。

（6）审批。县人民政府批准用地的，由县国土资源局颁发《建设用地批准书》。

（7）放样。由国土资源所牵头协同乡镇政府人员根据《建设用地批准书》和《村镇建设工程规划许可证》到实地放样，划定范围，填写《放样记录卡》，放样参加人应当在《放样记录卡》上签字。放样后，用地申请人方能动工建设。

（8）验收发证。新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。

（山西 李涛）

4.农村宅基地批复 篇四

关于XXX等XX户农村居民申请使用集体土地

建住宅的批复

XX镇人民政府：

你镇报来的《关于XXX等XX户农村居民申请使用集体土地建住宅的请示》【XX呈〔2010〕4号】及附件收悉。经XXX国土资源局审核，XXX等XX户农村居民申请使用集体土地建住宅面积共XXX平方米（水田XXX平方米；旱地XXX平方米；旧宅基地XXX平方米）。每户的用地条件符合《中华人民共和国土地管理法》和《XX省土地管理条例》的规定，选址符合XXX土地利用总体规划，用地符合土地利用计划，XXX政府同意下列农村居民使用集体土地建住宅（含辅助用房）。

姓名 XXX XXX XXX

其中：水田XXX平方米；旱地XXX平方米；旧宅基地XXX平方米。

合计：XXX平方米。

申请用地地址 XXXXXXX XXXXXXX XXXXXXX

地 类

面 积

旧宅基地 XXX㎡旱地 水田

XXX㎡XXX㎡

XXXXXXX

二○一X年X月X日

主题词：国土资源住宅用地批复 抄送：XXX局XXX局XXX局

XXXXXXX办公室201X年X月X日印发

5.农村宅基地政策 篇五

农村土地属于集体所有，集体将农村的绝大多数的土地承包给农民耕种，一部分土地分给农民作为宅基地安家。这是村集体应该分给村民最基本的福利。但是由于各种原因，农民在宅基地的使用过程中往往会出现纠纷，而有的纠纷竟然在亲兄弟间发生。农村宅基地新政策出台，这三种情况的农民要注意了!

农民固然看重自己占有的宅基地，但是也应当清楚一点，那就是，从理论上讲，农民只有宅基地的使用权，并无所有权，所有权在村集体一方，当然集体无权将宅基地分给其他村集体的居民。一般情况下，农民在获取宅基地后，就拥有了相应土地的产权，可以作为资产传给下一代。

但是，鉴于农村土地的性质，在下面这些特殊的情况下，集体有权将农民的宅基地收回。

一、农民宅基地闲置的

当今社会农村城镇化快速发展，很多农民纷纷选择进城务工，而农村就有很多的房屋闲置下来，无人居住。为了提高土地利用的效率，国家出台新政策，农村凡是闲置两年以上的房屋都要收归集体，重新分配，当然对于由此造成的农户损失，集体会给与经济补偿。20农村宅基地新政策出台，这三种情况的农民要注意了!

二、宅基地超标，一户多宅的

很长时间以来，农村都存在着这样的现象，面对这样的问题，国家颁布了法规，超出范围的宅基地将被集体收回，由于各种原因不能交还集体的，可以通过经济回补集体的方式解决。

三、宅基地位于国家规划建设用地的范围内2017年农村宅基地新政策出台，这三种情况的农民要注意了!

这些年，国家有很多跨地区的建设项目如西气东输、南水北调等等，在建设的时候难免要占用农村土地和宅基地。遇到这种情况，国家会和农民商量让农民退出，当然，国家给与的补偿肯定特别优厚。

还有，农民的宅基地如果在不可抗力的影响下无法使用的，可以向村集体重新申请宅基地，毕竟，这是农民生活的基本保障，也是村集体应该给与农民的最基本的福利待遇。

延伸阅读：

2017年农村宅基地拆迁补偿新政策

严格执行四大方针

一、宅基地和房屋分开补偿

分开补偿是指土地补偿和土地的附着物的分离，农民在宅基地上建房子居住，在遇到宅基地拆迁时候，有两种补偿。

二、补偿形式

一般补偿形式分为两种，一是货币补偿，二是置换补偿。货币补偿就是根据当地的经济水平，按照宅基地面积置换为每平米多少钱付钱给农民。置换补偿就是在安置区域折算成多少平米经行安置。

三、补偿标准

征用农村耕地的补偿费将包括土地补偿费、安置补偿费以及附着物的补偿费，征地的土地补偿费一般是被征地前三年平均产值的六至十倍。

四、补偿费计算公式

房屋拆迁补偿=宅基地的区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置新价。

◆ ◆ ◆

有了城市户口，能不能继承农村的宅基地和房屋?

城市化的过程当中，部分农村年轻人选择了落户城市，有了城市户口，然而老家的宅基地和房屋依旧在农村。随之而来，就要考虑父母留下宅基地和房屋能否继承的问题?

一、宅基地的性质及归属问题

根据法律法规等政策我们可以得知，宅基地属于农村集体所有，农民仅享有宅基地使用权。而且宅基地属于无偿取得，为了保障农民的居住权的设定的，具有福利性质，一户只能分配一块宅基地。

二、宅基地上所建房屋可以继承

根据《继承法》的规定公民的房屋是公民个人的合法财产，可以作为遗产予以继承。建造在宅基地之上的农村房屋是可以由继承人依法继承。

三、农村宅基地使用权的继承是有条件的

1.宅基地使用权

宅基地使用权主体资格的特定性和取得的福利性(无偿)、数量的受限性(“一户一宅”且面积不得超标)，决定了其能否被当做遗产继承，应区别不同情况而具体处理。

2.房屋继承权依附宅基地使用权

按照我国法律规定的“地随房走”的原则，公民继承了房屋，当然可以使用房屋所占的宅基地。房屋所有权与宅基地使用权具有不可分割性，如果否认宅基地使用权的继承，导致房屋所有权全部权能的行使便无法实现。

3.城市户口等非集体成员继承房屋占用宅基地的政策规定

根据《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第七条：“已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。

以上是小编整理的有关2017农村宅基地最新政策相关内容，希望大家喜欢!

6.农村宅基地审批材料 篇六

一、材料目录

1、农村宅基地用地申请表

2、个人用地申请书

3、国土资源所申请书

4、一户一宅证明（村小组、村委会、镇政府盖章）

5、土地来源证明及村代表同意签名（村小组、村委会盖章）

6、承诺书

7、户主农村户口簿、户主身份证（核对原件存复印件）

8、宗地图（须由有资质的测量队提供有坐标的宗地图）

9、拟建地块现状照片

10、建设用地规划许可证（城镇规划范围内、南昆山管委会需提供）

国土资源所办理农村（集体）建设住宅用地申请书

XX县国土资源局：

同志是

镇（街道、乡）村委 村民小组村民，申请在该村民小组内（土名）办理农村（集体）建设住宅用地手续，用地面积平方米，四至界址：东至 ；南至 ；西至 ；北至。经现场勘踏，核实地类属 地。符合我镇村镇建设规划及土地利用总体规划。

给予办理为盼。

XX国土资源所（盖章）年 月 日

申请办理农村（集体）建设用地土地来源证明

XX县国土资源局：

兹有我 村委 村民小组村民 同志申请办理农村（集体）建设住宅用地手续，用地面积平方米，四至界址：东至 ；南至 ；西至 ；北至。该地地类为，属 村民小组集体所有。

上述土地经本村 以上村代表同意，同意村代表签名：

特此证明。

村小组 村委会（盖章）（盖章）

年 月 日 年 月 日

乡镇办理农村(集体)建设住宅用地一户一宅证明

XX县国土资源局：

兹有我镇 村委 村民小组村民 申请办理农村（集体）建设住宅用地手续，经调查，该村民现需，属一户一宅用地，符合农村一户一宅基地政策。

特此证明。

村小组 村委会 镇政府（盖章）（盖章）（盖章）

年 月 日 年 月 日 年 月 日

承诺书

XX县国土资源局：

本人申请在 镇（街道、乡）村委 村小组（土名）建房，该地属 地。现向贵局承诺，新宅基地经批准后动工建设，搬迁到新建住宅居住后将原旧宅基地退回给村集体，保证本户只有一处宅基地。

签名：

年 月 日

个人办理农村（集体）建设住宅用地申请书

XX县国土资源局：

本人 是 镇（街道、乡）村委 村民小组村民，现申请在本村民小组内（土名）办理村民（集体）住宅用地手续，用地面积平方米，该地类属 地，四至界址：东至 ；南至 ；西至 ；北至。

望给予办理。

申请人：

7.农村宅基地的功能变迁研究 篇七

一、农村宅基地功能变迁的必然性

此处所称的农村宅基地功能变迁是指, 随着中国现代化进程的加速, 农村宅基地在社会经济生活中所发挥的作用正在潜移默化地发生变化, 逐步由过去的保障性功能向资产性功能转变。在计划经济时期以及改革开放前期, 由于市场发育受到限制或因市场发育还不够成熟, 农村宅基地本应有的商品属性或财产属性被掩盖, 农村宅基地对农民来说基本上就是一种生活保障资料, 当初国家法律之所以规定要给农村居民依其农村集体经济组织 (社区) 成员身份分配一份宅基地, 其最主要目的也不过就是要保障农村居民“居者有其屋”——当然这并不排除其立法精神中的其他考虑, 比如保护耕地和粮食安全等。但随着中国市场化的深入, 农村宅基地的社会商品属性和对其占用者的财产属性逐步凸显出来, 它的价值实现和价值增值的要求日益强烈, 农村宅基地所固有的资产功能已经遮掩不住了。农村宅基地的这种功能变迁不是偶然的, 它是中国经济社会发展的必然。这是因为:

第一, 它是社会变迁的必然结果。中国特色的社会主义道路决定了中国社会的变迁方向就是市场化、工业化、城市化和农业现代化, 改革开放这么多年的主要目的之一就是为了实现这“四化”。这“四化”的核心是市场化。市场的本质是什么?市场的本质是交换, 也就是说市场化要求以市场交换的方式配置资源, 土地作为重要的生产要素也必然就有进入市场的自发要求。与市场化相伴的工业化、城市化和农业现代化不断提速, 它们对土地的需求是刚性的;需求决定供给, 在市场经济条件下, 社会对某物有需求, 某物就有交换价值, 就意味着它具有财产属性——这是不以人们的意志或偏好为转移的, 它在市场上要求价值实现和价值增值的冲动就无法遏制了。据此, 农村宅基地的资产功能已经逐步超越其保障功能, 而随中国经济发展水平的提高越来越明显地居于其功效集合中的首要地位。

第二, 它是制度变迁的必然要求。中国的改革开放过程也是一个制度变迁过程, 并且这一过程还将继续。中国制度变迁的长远目标就是要建立起与社会主义市场经济相适应的制度体系;其最重要任务之一就是要破除城乡二元制度结构, 寻求要素市场、产品市场、财政金融、社会保障等方面的城乡制度一体化。在此, 与农村宅基地功能变迁关系最密切的有两个方面。一是城乡统一的土地市场制度的建立, 它要求农村宅基地必须由农民的“生活保障物”逐步转变为“市场交换物”, 否则这一制度就不能完全建立起来, 或者说是残缺的。二是城乡统一的社会保障制度的建立, 它要求把农村宅基地对农民的生存保障功能剥离出来, 还原农村宅基地的商品属性或财产属性。可见, 改革的深入要求制度变迁的继续, 而制度变迁的继续则要求农村宅基地功能变迁。

第三, 它是公民觉醒的必然体现。中国的改革开放过程也是一个国民教育的过程, 在这一过程中城乡居民的公民意识都不断觉醒, 农民们的主体意识和权利意识也不断增强。农民们也越来越意识到, 他们所“占用”的农村宅基地如果不能变现的话, 那是一种画饼充饥式的“富有”。因此, 农民们就很自然地会提出对农村宅基地“财产性支配”的要求, 而不满足于仅仅是对农村宅基地的“占用”。当前农村大量存在的农村宅基地地下交易就是对此的最好佐证。

二、农村宅基地功能变迁被漠视的代价

如前所言, 农村宅基地功能变迁已经成为事实, 我们的制度变革应该及时地适应这种变迁, 相应地做出政策调整才对。遗憾的是, 我们的改革探索没有跟上农村宅基地功能变迁的步伐, 我们已经付出和将要付出沉重的代价:

其一, 社会成本。现行制度规定农村宅基地可以无偿取得, 且无留置成本;而现实中农村宅基地的财产属性已经凸显, 其资产功能日益发挥作用。结果一方面造成资源惊人浪费, 另一方面又损害了社会秩序。一个令人尴尬的现象是, 在中国的城市化进程中, 城市面积不断扩大, 而农村建设占地面积却不缩小, 城乡两头共同挤占耕地。据统计, 1978至2007年间, 全国农村人口减少了1.23亿, 但同期的农村集体建设用地总量不但没有缩小, 反而有所扩大;仅在1996至2006年这10年间, 全国农村就增加了100万亩建设用地, 其中新增的农民住宅用地就占了约80万亩, 农村居民人均宅基地面积从0.29亩上升到0.34亩。尽管现行法律限制农村宅基地流转, 可是农村宅基地地下交易现象大量发生, 大城市郊区“小产权房”买卖红火, 据CCTV“经济半小时”栏目报道, “小产权房”在北京房地产市场所占比重估计在20%左右, 而深圳这样的发达城市的这一比重估计在40%~50%。如此大量的非法交易, 不仅扰乱了市场秩序, 更给社会稳定埋下隐患。

其二, 制度成本。这种制度成本主要包括三个方面。一是由于农村宅基地制度变迁滞后于其功能变迁, 造成了惊人的直接损失和间接损失。二是给未来改革增加了难度, 必须付出更大的制度变迁成本;比如, 如此大量的农村宅基地非法交易已经发生, 那么未来的制度变革将何以面对?三是改革探索中的“折腾”成本, 早在1985年山东省就探索农村宅基地有偿使用制度试验, 1990年有关部门对其予以肯定, 决定正式试点, 而1993年这个试点又被叫停;近期的成都“地票”试验先是被肯定, 后又被叫停。这些都是一笔难以估量的隐性成本。

其三, 个人成本。也是由于农村宅基地制度变迁滞后于其功能变迁, 从而使城乡居民都为此付出了个人成本。现行制度限制农村宅基地流转, 使农民房产不能入市。全国大约有两亿农户, 保守地按户均100平方米估算, 农村也有200亿平方米的房产保有量, 按每平方米300元的最保守的成本价计算, 那至少也有60000亿元的市场价值;如果其中的10%可用来抵押贷款, 那就有6000亿元的贷款进入农村。另据由国土资源部牵头的14部委联合执法整治领导小组于2010年5月做出的估计, 全国“小产权房”面积已经达到了60亿平方米;如果平均每户以150平方米计算, 那就意味着有4000万户城市居民的住房权益不受法律保护。

三、农村宅基地功能变迁与现行农村宅基地制度的冲突

上述种种尴尬究竟是什么原因造成的呢?造成如此尴尬局面的原因当然是多方面的, 笔者认为, 其中最根本的原因是农村宅基地功能变迁与现行农村宅基地制度的冲突。要说明这个问题, 首先要搞清楚的就是现行农村宅基地制度究竟是个什么样的制度。到目前为止, 我国并没有专门的农村宅基地制度文本;有关农村宅基地方面的一些制度规定散见于《土地管理法》、《农村土地承包法》、《物权法》等法律规范中。概括起来, 农村宅基地制度主要内涵有四个方面, 即“无偿取得和使用”、“限制流转和抵押”、“面积法定”、“一户一宅”。意即只要具备农村集体经济组织 (社区) 成员的身份就可以无偿取得农村宅基地, 并可无限期地使用和继承;农村宅基地的流转限于农村宅基地使用者所在的农村集体经济组织内部, 禁止抵押;农村宅基地分配面积由地方法规规定了上限;一户只有一次申请农村宅基地的机会, 转让了其宅基地再次申请的将不被批准。那么, 现行制度的这些规定何以与农村宅基地的功能变迁冲突了呢?

首先, 农村宅基地功能变迁与其取得及使用的无偿性的冲突。现行制度脱胎于计划经济体制, 是按计划分配的理念将农村宅基地作为一种福利品分配给农村集体经济组织 (社区) 成员, 作为农村宅基地取得者的一种生活保障资料, 否定它的财产属性。而今农村宅基地的财产属性已经愈发明显, 由此可见现行制度的滞后。

其次, 农村宅基地功能变迁与其有限流动性的冲突。现行制度规定农村宅基地只能在农村集体经济组织内部流转, 其流动性几乎阙如。现行制度强调的是农村宅基地对农民的保障功能, 把它在一定程度上视作公共品, 否定其私人产品属性, 从而使农村宅基地入市交易“失去了理由”。当前的现实是, 农村宅基地基于它的财产属性凸显, 已经遏制不了它向资产功能变迁的冲动, 它的私人产品属性已经越来越明显了。而私人产品在市场中自由流动是市场经济题中之义。

最后, 农村宅基地功能变迁与其制度供给物无限性假设的冲突。农村宅基地制度供给物就是指农村宅基地, 现行制度是以这种制度可以保证农村宅基地无限供给为其制度可持续的条件。因为现行制度几乎没有安排农村宅基地的退出机制, 且农村宅基地可以无偿取得。那么, 一个农村集体经济组织 (社区) 内的农村宅基地存量几乎不可能减少, 因为农民们会觉得不要白不要, 所以建新不拆旧, 闲置现象普遍;在这种情况下, 农村集体经济组织还必须“依法”保障新增成员农村宅基地需求的不断被满足, 这只有以资源无限性为假设前提才有可能实现。这就从根本上否定了土地资源的最原始属性———稀缺性, 它与农村宅基地市场交换价值及其资产功能的实现彻底冲突了。由此也可见, 现行制度在市场经济条件下的不可持续性。

四、对农村宅基地制度改革的几点思考

第一, 坚持正确的改革方向。既往的种种改革实验之所以摇摆不定, 走走停停, 关键在于人们对农村宅基地市场化改革的方向还有疑虑。根据前面的分析, 从总体上看, 中国各地的农村宅基地都随市场经济发展水平的不断提高而正不同程度地由保障性功能向资产性功能变迁, 这是事物本身发展变化的客观必然, 是不以人们的意志为转移的;这种变迁已经与现行制度有诸多冲突, 对现行制度提出挑战, 现行制度将难以为继。那么, 正确的选择只能是使我们的制度适应农村宅基地的这种功能变迁, 改革的方向只能是逐步市场化。

第二, 认清改革的关键环节。据前分析, 我们可以看出, 阻碍农村宅基地功能变迁的关键环节是一“进”一“出”。也就是说, 与农村宅基地功能变迁不相适应的最主要制度因素有两个, 一是农村宅基地取得和使用的无偿性, 一是农村宅基地的限制流动性;问题出在“进口无门槛, 出口有栅栏”。因此, 改革的最关键环节就是要解决这两个问题, 一是要造门槛, 逐步在中国农村建立起农村宅基地有偿使用制度;二是要撤栅栏, 逐步放开农村宅基地的流转限制, 渐次扩大农村宅基地的流转范围, 增强土地要素的流动性。

第三, 时间上分步实施。农村宅基地制度改革牵涉面大, 若一步到位则有较大风险;因此, 从时序上看, 宜采取分步实施的策略。根据改革的难易程度和改革的震荡面大小不同, 笔者建议先改“进口”, 后改“出口”。先推行农村宅基地有偿使用制度, 待农村宅基地有偿使用制度框架已定, 作为改革的递进措施, 再分步骤地渐次扩大农村宅基地的流转范围。总体上宜按大约10年的时间安排改革进度, 因为按照中国现在的城市化速度推算, 大约10年后的城市化率可超过60%;依照美国城市地理学家Ray M.Northam于1979年概括出的反映城市化趋势的S型曲线, 城市化率达到65%左右时将实现城市化中期阶段到城市化后期阶段的转折, 嗣后市场自发力量会促使城乡融合, 那么, 可以想见, 到了那个时候才是高程度地放开土地市场的比较合适的时机。

第四, 空间上梯度推进。一方面, 从理论上讲, 农村宅基地功能变迁是经济市场化、城市化所催生的, 所以, 一个地区的农村宅基地功能变迁的速度及程度是与该地区市场经济发达程度和城市化水平正相关的。另一方面, 从实践上看, 中国经济发展水平的区域差异是客观存在的, 且差异比较大;不同地区的农民因其收入水平的差异对改革承受能力的大小也不一样。因此, 农村宅基地制度改革应该采取因地制宜, 分类指导的策略。根据中国经济区域布局的特点, 笔者建议农村宅基地制度改革宜由东到西, 由发达地区到欠发达地区梯度推进;而对贫困农村地区则暂维持制度现状。

摘要：随着中国市场化深入及城市化的不断加速, 农村宅基地功能变迁在广大农村地区不同程度地发生, 农村宅基地在人们社会经济生活中所发挥的主要作用正逐步由保障性向资产性转变, 这种变迁是中国社会变迁、制度变迁和公民觉醒的必然;中国农村宅基地制度变迁滞后于其功能变迁, 我国已经为此付出或将要付出惊人的社会成本、制度成本和个人成本;其根本原因在于农村宅基地现行制度与其功能变迁存在诸多冲突;农村宅基地功能变迁呼唤农村宅基地制度的市场化改革。

关键词：农村宅基地,功能变迁,市场化,城市化

参考文献

[1]龚涛, 基于城乡统筹发展视角的农村宅基地使用权流转问题分析[J], 农村经济, 2011 (4) .

[2]周中举, 农村土地使用权实物交易和地票交易制度评析——以农村宅基地使用权为中心[J], 经济体制改革, 2011 (1) .

[3]陈霄, 农村宅基地利益与抵押调查研究——基于重庆市不同区域农户的问卷分析[J], 西部论坛, 2010 (5) .

8.中国农村宅基地调查和研究 篇八

关键词:山东省;宅基地;调查;政策建议

一、山东省农村宅基地使用和制度中的问题

(一)一户多宅现象严重

一户一宅,是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。对于一户一宅,《中华人民共和国土地管理法》有着明确的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但是由于继承、土地管理不善等原因,山东省土地使用过程中普遍存在着一户多宅的现象。通过调查和整理的数据可以看出,在抽样的样本中有85%的村民户存在着一户多宅的现象。

(二)土地审批管理不规范

根据我国的有关法律法规的规定,农村住宅用地,经乡镇和县级人民政府批准就可以取得宅基地的使用权。早在1993年,国家就已经取消了与农民建房有关的宅基地有偿使用费、土地登记费、村镇规划费等,申请宅基地使用时只需缴纳5元的土地证书工本费。在此次调查中发现,有69%的村民在申请宅基地时缴纳了文贵的审批手续费。这些手续费大大加重了农民的负担,与我国现在大力减轻农民负担的政策相违背。同时,农民由于普遍的缺乏有关宅基地使用的法律法规,对乱收费的现象往往敢怒而不敢言。

(三)农民对宅基地所有权(即产权)认识不清

有很多农民对于宅基地的所有权认识不清,认为宅基地与宅基地上的附着物一起属于农民个人所有。这种错误的认识源于中国传统思想对农民的影响。《中华人民共和国土地管理法》明确规定农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。农民对宅基地只用使用权,农民无权对宅基地进行买卖、出租、抵押等流转行为。

二、山东省农村宅基地问题原因分析

(一)低成本或无成本的取得是导致宅基地不合理使用的重要原因

我国农村宅基地的使用权大部分是通过继承的方式和占用村内空闲地获得的,由于宅基地的取得不需要或只需要很少的成本,使村民不能够合理有效地利用宅基地。此外,我国法律对于农村宅基地使用期限的规定仍处于空白,使农民可以无限期享有宅基地的使用权,这进一步使宅基地的使用粗放化。

(二)我国有关农村宅基地的法律法规不完善且缺乏专门宅基地法律

无明确的完善的法律法规是导致宅基地现有问题的重要原因。法律方面的主要问题主要有两个方面:一是对流转的规定不明确,二是对宅基地产权不明确。我国虽然在多部法律中都有宅基地流转和所有权的规定,但各部法律存在着很多不明确的结论甚至有互相矛盾的规定。此外,我国现在还没有一部专门针对宅基地的法律,仅仅依靠分散的法律法规进行管理。

(三)宅基地产权的不完整

从现存的有关农村宅基地的法律法规来看,宅基地的财产权的三种权利分散在不同主体中。农民具有专有的使用权,但没有自由让渡权和收益的专有权;宅基地的所有权属于集体所有,因此宅基地的让渡权属于集体,但集体又没有使用权。宅基地产权的不完整违背了产权的排他的性质,造成宅基地使用和管理过程中的混乱,增加了市场的交易费用,也使农民的合法利益遭到了损害。

(三)现行的宅基地审批制度存在缺陷

法律规定村民申请使用集体土地建住宅,必须由申请人向所住地农村集体经济组织或村民委员会提出建房申请,然后由村民大会或村委会对申请进行讨论,经到会人数过半数表决通过后,上报乡(镇)人民政府审核,最后由县级政府批准。现存的这种审批程序过于复杂,程序较多,不仅降低了审批的效率,而且容易滋生腐败。

三、针对宅基地问题提出的政策和建议

(一)进一步明确宅基地产权的主体,保持宅基地产权权能的完整性

明确清楚地宅基地产权是利用市场机制配置土地资源的重要前提。我国的宅基地所有权归属于农村集体所有,然而农村集体的概念比较模糊。村委会是农民自主管理的政治性的组织,乡镇政府也属于国家的政权机关,因此都不是农村集体的代表,没有处置宅基地和从宅基地中获取收益的权利。确定宅基地产权,要依照《宪法》等相关法律法规,进一步确定是由农民组成的农民集体而不是村委会、乡镇政府是宅基地的所有权人。

(二)农村宅基地应该有条件地进入市场

农村宅基地的流转之所以被限制,一是因为宅基地作为村民生存的重要保障,对于稳定农村社会秩序,发展农村经济都具有重要的作用;二是由于政府想从宅基地自由流转中获得一部分收益,而宅基地的自由流转会造成收入的管理不便。但是,市场配置土地资源将是土地配置的基本取向,市场经济的发展也要求取消这种土地管理的城乡二元体制,加之我国农村社会保障体系的建立和完善,宅基地产权主体的明确,应该顺应经济发展的要求,允许宅基地进入市场。

(三)加强农村社会保障的建设

加强对农民的基本社会保障是推进宅基地市场化的关键。农村宅基地自由流转后,存在的最大问题就是农民的基本生活保障消失了,这也是农民最关心的问题。在本次调查中,刘家庄村民也认识到这个问题,调查结果显示由40%的村民表示只有他们搬入敬老院才同意将宅基地流转。因此,需要进一步加大对农村社会保障事业的投入力度,建立健全完善的农村社会保障体系和医疗保障制度。彻底把新型农村合作医疗保险制度贯彻到实处。

(四)规范现行的法律法规,建立专门的宅基地法律

首先对于有关限制宅基地流转的法律法规进行修改。《土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”应该在《土地管理法》中添加相关的补充条款,说明宅基地经过相关部门审批和评估后可以出让、转让或出租用于非农业建设。

参考文献:

[1]韩立达等.四川省农村宅基地问题调查与思考[J].农村经济,2009,(8).

[2]郑长青.农村宅基地使用权“一户一宅”法律制度的缺陷[J].湖北函授大学报,2009,(3).