住宅小区停车经营制度

2024-11-09

住宅小区停车经营制度（共10篇）

1.住宅小区停车经营制度篇一

露天停车场：

1.设置固定停车场，白砖镶出停车位(3×5.7)，画出车位号;

2.每个车位安装锁车器(两把钥匙：车主一把、物业一把);

3.停车场设置标识牌;

4.停车场设置电子巡更器，保安每2小时巡检一次;

5.露天停车场免费停车，可避免因被盗、碰撞或刮伤等纠纷;或实行收费30元/月，缴纳公众责任保险，一旦发生丢失、被盗、撞坏或刮伤予以保险赔偿;

6.与车主签定停车协议。

地下车库：

1.只限实华园小区业主存车，建立业主车辆电子档案(门牌号、姓名、工作单位、车名、车号、颜色、联系电话、实车照片)

2.地下车库24小时存取，车库出入口、通道口设置门禁系统;车主凭卡通行通道或存取车辆。

3.设置升杆式门禁系统，车卡、门禁卡、通道卡一卡三通;

4.收费标准：200元/月，预交半年;

5.人执管理：三班倒，每班2人(24小时连倒)负责监控系统、消防系统、卫生管理。

2.住宅小区停车经营制度篇二

张新红王敏

(廊坊职业技术学院基础部,河北廊坊）

【摘要】随着人们生活水平的提高，私家车逐渐进入人们的家庭，从而也给小区带来了停车难的问题。本文主要从“开源”与“节流”两方面阐述了解决城市住宅小区停车难问题的对策。

【关键词】汽车保有量；立体车库；开源节流；停车难

随着我国经济的快速发展，人民的生活水平在逐步提高，私家车的数量在大幅的增长。来自公安部交通管理局的最新信息，截止2009年底，我国汽车保有量已达7619.31万辆，与上年相比，增加1152.10万辆，增长17.81%。而作为京津走廊上一颗明珠的廊坊市，市区机动车数量也在高速增长。截止2008年底，市区机动车保有量约25万辆，比2000年的10.9万辆增长了约一倍半，并且市区正在以平均每月增加1500—2000辆机动车速度增长。任何事物都有其两面性。在汽车给大家带来方便的同时，停车难已成为摆在人们面前的一个大问题。由于现有停车泊位无法满足更多的车辆停车, 一些车子侵占小区内各类车道及人行道，甚至绿化带也作为了停车常如此一来，导致小区内管理困难、环境恶化，严重影响小区内的居民出行和生活质量。

一、市区住宅小区停车难的现状及原因

市区尚未改建的二十年左右的旧小区，既无车库，也无停车场，多在楼前停车；前几年建成的住宅小区仅有少量的车库，多采用地面停车场或小区内路边停车的形式；最近两三年建成的小区，既有地上停车泊位，又有地下停车常前些年由于居民拥有汽车量有限，尚能满足停车要求。而今，不管是新小区，还是旧小区，停车位的数量远远赶不上汽车的数量，这是停车难的首要原因。其次，现有停车位不能充分有效利用，也是造成停车难的原因。

二、解决市区住宅小区停车难问题的对策

解决住宅小区停车难问题，主要应从两方面入手：一是开源，二是节流。所谓开源就是增加停车泊位，所谓节流就是挖掘潜在资源，即实际上小区内外相当一部分停车位在某一时段是闲置的，可充分利用。

1.通过“开源”解决停车难问题

在不增加地面建筑密度和不减少地面绿化面积的前提下，开发利用地上、地下立体车位的停车设施已成为一种趋势。在小区基础设施改造及开放式小区改造工程中，在群众意见较为统一的前提下，采取地上单层、多层立体与地下单层、多层立体停车相结合的方法，无疑会缓解停车难的问题。立体车库有升降横移式立体车库、巷道堆垛式立体车库、垂直提升式立体车库、垂直循环式立体车库。升降横移式立体车库采用模块化设计，每单元可设计成两层、三层、四层、五层、半地下等多种形式，车位数从几个到上百个。此立体车库适用于地面及地下停车场，配置灵活，造价较低，适用于住宅小区配套停车场的使用。巷道堆垛式立体车库采用堆垛机作为存取车辆的工具，所有车辆均由堆垛机进行存取，因此对堆垛机的技术要求较高，单台堆垛机成本较高，所以巷道堆垛式立体车库适用于车位数需要较多的客户使用。垂直提升式立体车库类似于电梯的工作原理，在提升机的两侧布置车位，一般地面需一个汽车旋转台，可省去司机调头。垂直提升式立体车库一般高度较高（几十米），对设备的安全性，加工安装精度等要求都很高，因此造价较高，但占地却最校垂直循环式占地少，两个泊位面积可停6~10辆车，成本低，可采用自动控制，运行安全可靠。新建的现代智能化小区及具备条件的小区，根据各自的具体情况可采用不同的立体车库。

同时，开源还要注重停车位的设计问题。通过优化停车位的设计，提高小区绿地率指标和土地利用率，也对解决停车难问题有着重要的现实意义。停车位的形式多种多样，停车位有传统停车位，植草砖(植草格)停车位，轮压式停车位，花境式停车位，花架式停车位五种形式。传统停车位为砼、花岗岩等硬质地面形式。优点是停车比较方便；缺点是占地多，地面受太阳辐射反射强度较大，不能计算绿地面积。植草砖(植草格)停车位是用砼或塑料结合植草砖作为地面的停车位。优点是植草部分可以吸收太阳的热能，并且停车位可计算20%的绿地面积，；缺点是植草砖的植物播种因土壤较少，草坪根系受周围的硬地影响，水分蒸发快，若管理不好，形同虚设。轮压式停车位充分考虑汽车的左右轮距，将其融入绿地景观中。优点是首先解决了大面积的硬质铺装的太阳辐射的反射，车轮的位置下是硬地，而车身底盘下和周围全都是绿地，提高了小区绿地面积。花境式停车位是将停车位与花境、园路结合起来设计的一种停车位。花架式停车位将景观与停车位有机地结合在一起，是利用花架的立体空间作为停车的一种停车泊位。既能体现花架的景观效果，又有停车的作用。在上述五种不同的车位中，各有优缺点，轮压式停车位和花境式停车位不占绿地面积，造价适中，且能达到一定的景观效果，提倡多用。到底选择何种停车位，还应结合小区的实际情况而定。

2.通过“节流”解决停车难问题

根据调查，大部分小区白天车位空闲较多，晚上不够用。反之，单位、超市商场等地方白天停车泊位紧张，而晚上却空置很多。因此，可利用两者的停车时间差将车位资源有效地整合在一起。例如市区内的单位，至少有1/3以上的车位晚上是闲置的，白天车位却爆满，而附近居民只在晚上停车。这样，可经小区物业与单位协商后，晚上居民可把车有偿停到医院车位上，白天单位车辆可有偿停到小区车位。这种单位与小区的错时停车方法，既解决了停车难问题，又增加了双方的收入，使二者达到了共赢，可以大力提倡。如市区内各新旧小区、超市商场，市区医院等都可效仿，可大力推广。

“节流”解决停车难问题，还可充分利用现有的道路资源，科学规划路边停车。晚上，一般九点之后，老旧小区周遍边道路车辆较少，可设置成夜间停车路段，由专人管理，白天恢复交通。为了更好的节流，有条件的小区还可设置停车场系统停车预报系统，及时掌握停车位状况，科学有效地利用停车泊位。

当然，解决小区停车难问题，还可通过加强管理，利用价格杠杆等方法解决。总之，停车难问题是一项复杂的、系统的工作，还需要采取全面的、综合的手段逐步加以解决。

基金项目：本文系廊坊市哲学社会科学研究课题《缓解廊坊市小区停车难问题的研究》（项目编号：2010023）的成果之一，课题主持人：王敏副教授，主要参加人：董国玉张新红高洪伟张秀芸赵彬赵静

参考文献

3.小区停车管理方案篇三

下面是小区停车场系统的实现方案。

一、工程施工主要材料、工具要求

1、出入口控制机、自动道闸等包装应完好，材料外观不应有破损，附件、备件、工具应齐全;

2、工程施工布线标准、线材规格型号、应符合停车场工程设计要求及标准停车场的有关规定;

3、携带好齐全的相关单据，及资料。

二、工程施工

布线技术要求停车场系统布线不仅要求安全可靠，而且要使线路布置合理、整齐，安装牢固。线缆在建筑物内安装要保持水平或垂直，并应加套管保护和使线缆固定稳妥美观;220V强电与信号线要分开铺设，更不能穿在同一管内，距离大于50CM。

并且所有走线都必须套管，PVC管和镀锌管都可以，避免老鼠咬断线路引起故障。

若线路中间有断点，需将断点用烙铁焊上并做好绝缘处理;布线时一定要对线缆做好标记，方便以后的`安装、调试和维护。

电源线出入口道闸、出入口控制机需要220V电源，采用三芯屏蔽线(RVVP3x1.5)，一般接到专线UPS专线供电，在某些情况下AC220V电源也可就近接取，但应符合相关规范，要确保系统中AC220V插座中的地线真实接地。

联网线

停车场联网方式可以分为：485通讯、TCP/IP通讯、RS422通讯等485联网线必须采用屏蔽双绞线RVVSP2x0.5，485总线长度，理论上是可以达到1200米，建议不要超过1000米。

如果超过请选用485HUB或者中继器来改善通讯环境。为了保证通信的稳定，在通讯线末端接电阻，或者把所有的屏蔽层都连接起来，末端可以悬空或者根据情况接到大地上。485网络必须是总线型结构，不允许全部或局部星型结构。TCP/IP联网线可以选择超五类非屏蔽双绞线，控制机到交换机或HUB的距离要小于100米。

设备要求：

远距离读卡器信号线(读卡器—控制机)：读卡器信号线使用四芯屏蔽线(RVVP4x0.5);

按钮线(管理室按钮—道闸)：按钮线使用四芯屏蔽线(RVVP4x0.5);

对讲线(对讲主机—对讲分机)：对讲线使用两芯屏蔽线(RVVP2x0.5)，对讲线应远离强电，电磁干扰环境;

显示屏信号线(显示屏—控制机)：信号线采用两芯屏蔽线：RVVP2x0.5，为了使信号线不受到干扰，在铺设时要与电源线分开铺设;

控制线(道闸—控制机)：标准停车场控制线采用四芯屏蔽线(RVVP4x0.5)，简易停车场(MAC板子)采用两芯屏蔽线(RVVP2x0.5)，具体情况根据停车场类型来定;

视频线(摄象机—控制室电脑)：视频线采用SYV75-5视频线，不要与其它强电系统在一起，应保留500mm距离。

三、工程施工布管(布槽)技术要求

线管(线槽)布线有明线和暗线两种，明线管要求横平竖直、整齐美观。暗线管要求管路短、畅通、弯头少。线管(线槽)的固定、线管(线槽)在转弯处或直线距离每超过1.5米应加以固定。

在不进入盒(箱)内的垂直管口，穿入导线后，应将管口作密封处理。在门禁布线时直线管的管径利用率应为50%~60%，弯管的管径利用率应为40%~50%。在施工过程中如出现特殊情况需要调整修改的话，必须经过公司领导和客户认可后方可施工。

在施工布线线管(线槽)时有时需要确定开槽：开槽应根据以下原则：

①路线最短原则;

②不破坏原有强电原则;

③不破坏防水原则;

④确定开槽宽度：根据信号线的多少确定PVC管的多少，进而确定槽的宽度;

⑤确定开槽深度：若选用16mm的PVC管，则开槽深度为20-25mm;若选用20mm的PVC管，则开槽深度为25-30mm;

⑥线槽外观要求：横平竖直，大小均匀;

⑦线槽的测量：暗盒和配线箱槽独立计算，所有线槽按开槽起点到线槽终点测量，若线槽宽度超过80mm按双线槽长度计算;

⑧封槽：封槽后的墙面、地面不得高于所在平面，应与原平面相平。

四、设备安装技术要求

1、出入口控制机、自动道闸

控制机距相对应道闸之间的距离不得小于三米(出入口雷同);

设备应垂直于水平地面，倾斜角度不大于1°;

箱底与地面接触紧密，间隙出用水泥抹平密封;

箱体不应超出车道线，最小距车道边缘5厘米;

设备固定要牢固，不存在摇晃的情况，并应该在抵受100kg/s冲力时设备不移位不松动;

入口控制机应安装于车辆前进方向的左侧，便司机从车辆左侧窗口读卡。

2、显示屏

显示屏应垂直于水平地面，倾斜角度不大于1°;固定于司机容易看到并易于倒车的位置。

3、道闸控制按钮

道闸控制按钮安装在人员方便操作的地方，具体情况根据现场来操作。

五、地感线圈技术要求

1、线圈材料：标准Φ0.75mm耐高温镀锡线;

2、周围50公分范围内不能有大量的金属，如井盖、雨水沟盖板等;

3、周围1米范围内不能有超过220V的供电线路;

4、作多个线圈时，线圈与线圈之间的距离要大于2米，否则会互相干扰;

5、标准3米宽马路，地感线圈的尺寸为2米长1米宽，角上做45°、20厘米长的切角;

6、线圈与马路边的距离在50厘米左右，线圈为垂直叠加绕3--8圈，总长度在30-40m;

7、埋设线槽切割参数：宽度3-5mm、深度40-50mm，深度和宽度要均匀一致，应尽量避免忽深忽浅、忽宽忽窄的情况;

8、线圈应与道闸或控制机处于同一平衡位置;

9、线圈引出的两根线应该双绞，密度为每米不少于50结，未双绞的输出引线将会引起干扰。输出引线长度一般不应超过5米。由于探测线圈的灵敏度随引线长度的增加而降低，所以引线电缆的长度要尽可能短。

六、安全岛技术要求

安全岛主要是起摆放设备以及防止车辆撞击设备的作用。如因马路宽度限制设备安装于路边时，应在路边做设备安装地基。安全岛施工注意事项：

1、如设备安装地基尺寸应比设备实际尺寸大10厘米以上，防止固定设备时膨胀螺丝将地基胀破;

2、安全岛应高出地面约10cm-15cm;

3、如设备安装的地面为水泥基础时，地基可直接在地面上铺设，但铺设的地方应该以星型每间隔25厘米打一根钢筋(Φ20以上)，钢筋应深入地面不低于5厘米、外露不低于5厘米;

4、如设备安装的地面为沥青基础时，地基可直接在地面上铺设，但铺设的地方应该以星型每间隔25厘米打一根钢筋(Φ20以上)，钢筋应深入地面不低于20厘米、外露不低于5厘米。

七、系统检查测试

4.物业小区停车管理通知篇四

尊敬的业主：

自**家园管理处对园区机动车辆的进出及停放实施严格管理以来，感谢大多数业主的积极配合，从而维护了园区整体的停车秩序。但仍有极少数业主，不服从相关规定及现场安全员的多次劝阻，将车辆驶入园区，或将车辆长期停放在园区道路上，侵害了公共利益，甚至已造成其他业主停车的不便。为此，管理处现再次重申**家园机动车辆进出及停泊的管理规定，望广大业主积极配合，遵照执行：

1.对于持有效《**家园车辆泊位使用证》的车辆，业主驱车进入园区后，请尽快将车辆停放在自己所租用的车位上。

2.对于访客或无泊位证的业主车辆，将被严格控制进入园区。如确因车内载有重物或有行动不便的人士，经出入口安全员核查后，可允许车辆进入园区，并暂停放在现场安全员指定位置。车内物品搬运或相关人员下车后，车主应将车辆尽快驶出园区。

3.为方便起见，现管理处允许业主乘坐出租车进入园区。现场安全员将加强对出租车的监控引导，使其尽快驶离园区。

4.对于违反上述规定的业主，安全员将会通知业主整改并现场取证，对于累计三次违反相关规定不听劝阻的业主，管理处将会在园区出入口公示栏内张贴违章记录，同时禁止该车再次进入园区。

5.对于某些业主不顾公共利益，将车辆强行堵塞在园区出入口的情况，管理处将依据《北京市国土资源和房屋管理局关于加强北京市居住小区机动车停放管理的通知》第7条 “对于不按规定停放的车辆，影响小区道路通畅或影响小区公共安全的，停车管理单位有权移动车辆或按协议进行处理，由此产生的费用由停车人承担。” 的规定，对堵塞车辆进行处理。

6.出入口安全员对进出园区的车辆发放（收回）《车辆临时进出凭证》。此证为安全员鉴别机动车驾驶者是否正常驶出园区的有效凭证。请车主将此证随身携带，一旦丢失，请立即与管理处联系。

北京**物业管理有限公司

**家园管理处

5.小区停车位权属分析篇五

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小区停车位权属分析

许尚豪中国人民大学法学院讲师 , 王仰光

关键词: 停车位/业主/优先使用权

内容提要: 物权法草案第六稿确定了业主对小区的停车位享有优先使用权,尊重了业主的利益和开发商的利益。但其停车位的归属采用约定的方式作为优先的选择方式,虽体现了意思自治,但不利于保护业主的利益,应采用法定方式优先,以约定为补充。

小区停车位,在物权法草案中称为车库,其权属的确定关系到业主、开发商之间的权益,小区内业主生活和工作的便利及安全。长期以来,我国法律对此没有规定,尽管我国物权法草案规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。该规定部分解决了旧方案存在的问题,但仍然存在缺陷。故笔者在此进行进一步探讨。笔者认为,小区停车位在首先满足业主的需要的前提下,应明确其属于全体业主共同共有,因为这样规定有利于解决我国现阶段小区停车位权属纠纷,与外国的立法例相一致,且符合民法规范调整利益关系的类型。

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一、我国小区停车位权属现状

小区停车位的所有权,从时间上可以分为两类:第一类所有权为停车位的初始所有权,这类所有权为开发商所有。第二类为后继所有权,指在开发商将全部房屋出售给业主后,停车位的所有权问题。这是两类不同性质的所有权,不能相互混淆。在现实生活中,就第一类所有权并无争议,有争议的为第二类所有权的归属。

从我国当前的现状来看,有关小区内停车位,主要有三种形式。

第一种形式:在小区内建造的专门的停车设施,其相互间由墙壁隔开,四周范围明确,具有独立的入口,己成为与住房相区别的、独立的特定物。[1]其权属可以登记,业主只有购买或者承租该停车位后,方可拥有所有权或者使用权;如果没有特别约定,其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位,我们称其为车库,开发商对这26类停车位的销售,通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行出让,即将特定车位与特定住宅单元相联系,一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于:捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售,而在分别销售中则将车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于,这种类型的停车位,是由支付了相应对价的小区的业主个人所有。

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第二种形式:是小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。这类停车位开发商并不进行专门的销售,多采取分摊销售的办法。因开发商对其投入极其有限,且已将其计入公摊面积进行销售,故在开发商将房屋售出后,因小区内的土地使用权已归全体业主所有,故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。在现实生活中,一般是由停车者向物业公司交纳使用费,而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分,为全体业主的利益而使用。

第三种形式:小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。对于这种情形,开发商采取的销售方式有三种情形:分摊销售、捆绑销售或者分别销售方式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个车位的情况下,将车位销售给全体业主,每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。在现实生活中有两种判断分摊的方法:一种是合同注明方法,即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售,否则为分别销售;另一种是成本计算方法,即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售,只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本作为分别销售。在分摊销售的方式中,多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断,如果由全体业主分摊了此项费用,则停车位归全体业主共同共有,否则归开发商所有。[2]相对而言,捆绑销售或者分别销售方式,其所有权的归属比较明确。在现实生活中,因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售,而且在我国

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现阶段小区的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下,有些开发商将这种类型的停车位销售给业主以外的人,从而引发纠纷。现行的《北京市商品房预售合同》和《物业服务合同(示范文本)》中对此问题有相应条款说明。文件规定双方对停车费用要事先进行约定,购房人在签订购房合同时便具有了决定是否购买或租用车位,并就停车位的价格与开发商、物业公司在合同中约定。

二、比较法的借鉴

对于公共小区来说,停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区居民的切身利益。因此,各国或地区的立法中,对此问题均有所规定,我国物权法的立法应当进行吸收和借鉴。

(一)德国法

德国1973年7月30日修正的《住宅所有权法》第3条第2项规定,“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间。” [3]因此在德国车库作为一种独立的物,其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主,而不是作为从物,直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益,其可以不用支付该车库的分摊费用。应明确的是,即使小区内的停车位属于全体业主共同共有,对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。[4]

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(二)日本法

在日本,区分所有建筑物附设之停车场被分成两类:一为屋外停车场,通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成;另一为屋内停车场,指在区分所有建筑物内设置的停车场,一般设在区分所有建筑物的地下或一二层,但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分,并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权,且该专用权应予以公示。

对屋内停车场的权属日本学界存有争议,法院判例各一。日本最高法院于昭和56年6月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场,从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位。但学界对其持批评态度,认为该裁判无法解决如下问题:其一,凡区分所有建筑物内附设的停车场均得肩负某些配套设施功能,其在使用上缺乏独立性;其二,若在停车场中存在某些共用设施,其他区分所有权人为利用这些共用设施,进人属于他人专有区域的权利根据。[5]

(三)法国法

在法国,新公寓的建造者负有一项法定的义务:在建筑物基地内,按一户一空间的标准为住户设计停车场。学界及司法实践认为,区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产,即停车位必须另

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行购买;并且该区分所有建筑物之居住者以外的人,亦可购买基地内之停车位。

(四)美国法

美国法律对小区内车库的制度设计,遵循两个最基本的原则,一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库的所有权,二是不允许小区内的车库作为独立的专有部分单独买卖。[6]可以看出,美国法律的规则设计与德国法、法国法不同。第一,美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权,避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。第二,不允许小区内车库单独买卖,有效的避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里。当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的车库,但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营,本身就具有区分所有性质的专门车库。

(五)加拿大多伦多市

多伦多市是按住户卧室为标准来配置停车位的,其法定要求是:开发商必须为拥有2间卧室的住户配置1个停车位,为拥有3间以上卧室的住户配置2个停车位。同时还得在基地上,以每4个区分所有权人为单位,设置1个供来客使用的停车位。其停车位的所有权附属于小区内的住房。

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(六)澳门地区民法

澳门地区民法典1315条规定:“分层建筑物中之车位,如其所占之空间被适当定界,且可自接通往分层建筑物之某一共同部分或街道者,亦可以为独立单位,即使该等车位之间并非相互区别及分离者亦然。被适当定界之空间系指以不能除掉之方式划分相邻之分区范围,当中标明本身之编号或名称。”可见,澳门地区民法典与德国法相似,也把一部分车库作为独立的物。但除了该特定的车位外,对于其他类型的停车位,澳门地区民法未作专门的规定,一般认为其属于全体业主共同共有。

(七)台湾地区民法

我国台湾地区将车库依据不同的类型作出不同的规则处理。其把车库分为三种类型:第一,法定车库。这种法定车库,无独立权状,以共用部分分配给承租户,须随主建物一并移转,但可以依分管协议,交由某一户或某些住户使用。第二,自行增设车库。这种类型的车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分,而是单独的“物”。其具有独立产权及权状,但其不得违反土地使用权出让合同的规定,不得违反建筑规划。第三,奖励增设车库。其具有独立产权、权状及可单独移转。其在使用权益上,负有供“公众使用”的义务。在建筑物区分所有特别是形成了小区的情况下,建造这种类型的车库,供到访的客人、送货

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物到小区的超市及其他售货部门、为设置在小区的银行押运现钞等停车之用。[7]

从以上国家及地区的论述及分析可以看出,对于小区停车位的权属,各国规定大体相似。即小区停车位属于全体业主共有,停车位只可在小区业主之间进行转让。但如果小区的停车位为独立的物,则立法各异,一般允许开发商与业主协商确定其所有权。

三、立法的规范分析

(一)停车位权属所涉利益及规范分析

民事法律规范的核心任务为协调利益关系,立法者总是根据利益关系的不同类型,设置相应的法律规范。民法所协调的利益关系从总体上来讲,主要包括以下三种类型:民事主体与民事主体之间的利益关系,民事主体的利益与国家利益之间的关系,民事主体的利益和社会公共利益之间的关系。[8]对于民事主体和民事主体之间的利益关系,在通常情况下,会采用任意性规范去调整、倡导性规范或混合性规范进行调整;对于民事主体的利益和国家利益、社会公共利益之间的关系则通过强行性规范去调整。

首先应明确停车位权属之争所属利益的性质,即其调整的利益为民事主体与民事主体之间的利益,还是民事主体与国家、社会公共的

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利益。如果其为民事主体之间利益的争议,则应该运用任意性、倡导性或混合性的规范去调整;如果其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,则应该运用强制性规范进行调整。

笔者认为,不能笼统地把停车位权属之争称为民事主体之间的利益或者称其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,因为停车位的情形相当复杂,如果是具有独立地位的停车位,如专门供公众停车的停车场,应属于民事主体之间的争议,应由任意性规范、倡导性或混合性规范进行处理。但小区停车位的权属之争,情形比较复杂。如果停车位可以登记,则开发商与已购买该停车位的业主之间为民事主体之间的关系,他们之间采取协商的形式解决利益冲突,即法律不采取强行法规范二者之间的关系。但就整个社区的业主的利益与开发商的利益而言,其属于民事主体与社会公共利益的关系,所以应由强行法进行规范。

(二)具体规范内容分析

就物权法本条的规定而言,其规范的内容分为两种情况:第一种情况为民事主体之间的关系,该关系由任意法进行调整。对其而言,开发商与业主可以约定将停车位销售给业主,则该停车位的所有权转归业主所有。第二种情况是全体业主与开发商的关系,而二者的关系为民事主体与社会公共利益之间的关系,因此应用强行法进行规范。

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而物权法第76条第2款赋予当事人选择的权利,为任意性规范,因此背离了规范的性质,应予以更正。既应明确停车位的所有权归主体业主共有,且不允许开发商在合同中进行约定。当然,这样可能会导致开发商采取分摊费用或者捆绑式的销售方式,会损害无车的业主或者不想购停车位业主的利益。但因为在我国,现实情况并不是每一住户均配一停车位,因此对于无车或者不想购车的业主,其完全可以选择不购买停车位。如果开发商采取分摊费用的办法,将所有的停车位笼统地转为所有业主所有,则可以由业主大会对此事进行投票处理,由有车者对无车者进行补偿。又因为小区内的停车位从总体而言,体现了小区所有业主的利益,因此其停车位的转移也应受限制,只允许其在小区内转移。

四、草案评析

我国《物权法》草案第六稿规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。笔者认为,车位、车库的归属问题,涉及广大业主的切身利益,规划用于停放汽车的车位、车库,作为建筑物的附属设施,应首先满足小区居民的需要。即在不考虑停车位所有权的情况下,采用我国立法一贯的立法技术,首先确定了业主停车位的优先使用权,有利于满足业主的停车利益和开发商所有的利益。因为从目前多数地方商品房销售的实际做法看，文章来源：中顾法律网

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对车位、车库的归属使用有的是业主购买的,有的是开发商附赠的,有的是业主承租的,一般都有约定。法律以约定的方式规范车位、车库的归属,体现了意思自治,尊重了现实生活,但因多数开发商大都将停车位约定归自己所有,所以该规定可能不利于业主的利益。

停车位的权属有法定与约定两种形式,物权法草案采取了约定的形式。但从国外的制度看,没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理,而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决,且法定优先,约定作为补充。所以,笔者认为,停车位属于业主的共同所有,有约定的除外,可能更有利于保护业主的利益,更加合理的解释了停车位与建筑物的归属的关系。

注释:

[1]王利明.中国民法案例与学理研究(物权篇)[M].北京:法律出版社,1998.154.[2] 库里达.窗前绿地攫顶空间停车位是谁的?—谈物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题[J].新疆人大,2005,(8).[3] 陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京:法律出版社,1997.175.文章来源：中顾法律网

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6.物业小区停车管理规定篇六

机动车停放人应当遵守以下规定：

（一）遵守业主大会决议、《居住小区机动车停车管理办法》、物业停车管理规定，听从停车管理人员的指挥；

（二）车辆停放不得占用消防通道，不得妨碍消防设施的使用，不得影响行人和其他车辆的正常通行。

（三）按照规定或者约定交纳。对不按规定停放车辆，影响住宅物业管理区域道路畅通或者公共安全的，物业可以按照停车管理服务合同、业主公约、或者业主大会决议进行处理，由此产生的费用由车主自行承担。

（四）本停车位用途，仅为本小区业主用于其自有车辆的停放，未经物业同意，业主不得在本停车位内进行车辆清洗，亦不得改作他用。

（五）车辆应当按物业规定进出的时间使用车位，车辆在进入停车场后应当立即停放于本停车位。车主在离开车辆时应尽到包括锁好防盗锁、关闭电路、锁好门窗等检查义务。若车内存放贵重物品、现金丢失后，责任自负。

（六）车主在缴纳费用后只有对车位的优先使用权，非永久占有权。车辆不在停车位时，其他车辆可以临时停放，时间不得超过二十分钟。当原车车主回来时，要及时让出车位。

业主委员会

7.小区严禁停车警示语篇七

2. 让洁净的停车厅带来一天的好心情。

3. 态度决定成功，细节体现修养。

4. 爱护车棚，爱护校园，爱就马上行动。

5. 知德者慧，知行者美。

6. 停下的是车，展现的是素养。

7. 停下仆仆风尘，带走奕奕风采。

8. 带来整洁的环境，带走愉快的心情。

9. 一停二靠三对齐，车辆上锁别忘记。

10. 让车归位，为道德归位。

11. 不准在车库洗车:如果人人都在车库洗手,车库也会变“水库”

12. 不准随地乱丢垃圾吐痰，请各位车主别把车库当“垃圾场”

13. 禁止乱停车。

14. 进出门凭条是作为您机动车进入停车场的唯一证明，请进入时开据进出门凭条，并妥善保管。出停车场时向值勤人员出示进出门凭条。

15. 请锁好车门将贵重物品带走:用血汗钱换的贵重物品不要不珍惜哦!

16. 细节体现礼貌，停车展现风貌。

17. 有序的停放是为了更好地起航。

18. 人有人居，车有车位，人住其居，车入其位。

19. 禁止明火

8.住宅小区停车经营制度篇八

宁波市物价局宁波市建设委员会文件宁波市人民防空办公室

甬价费〔2008〕157号

各有关单位：

为规范住宅小区机动车地下停车收费管理，根据原国家发展计划委员会《机动车停放服务收费管理办法》（计价格〔2000〕933号）等有关规定，经研究，现将有关事项通知如下：

一、由物业管理公司负责日常维护管理的住宅小区的地下人防工程，依照规定允许作为停车泊位的，应向小区内的全体业主、住用人开放。

二、地下人防工程作为停车泊位的，其收费标准为：

（一）包月停车收费：汽车每辆每月300元，允许上浮20%，下浮不限。

（二）计时（临时）停车收费：汽车每辆每小时2元，停放

不足2小时的，按2小时收费；停放2小时以上的，不足1小时按1小时收费；每天（连续时间24小时）收费最高每辆不超过18元。

业主、住用人的同一辆汽车在同一住宅小区地下人防工程停车一个月内其计时（临时）停车收费累计不得超过包月收费标准。

三、为缓解住宅小区停车难矛盾，产权或控股权属建设单位所有的室内集中停车位（库），未出售前向业主、住用人开放的，其停车收费标准按上述规定执行。

四、设置机械停车泊位的，其收费标准向价格主管部门另行报批。

五、物业公司利用地下人防工程收取的停车费应单独列帐，除40%用于物业管理服务费用外，其他纳入物业专项维修资金，专项用于人防工程的维护管理。人防管理主管部门应加强对用于人防工程维护费的使用、管理和监督。物业服务公司终止服务合同时，应将余额全部移交给下一期物业服务公司，不得截留、隐瞒、移作他用，做到交接手续清楚完备。

六、本通知适用于海曙、江东、江北、高新技术产业开发区和东钱湖旅游度假区域内住宅小区地下停车位收费；各县（市）、区可参照执行。

七、本通知自2009年1月1日起执行，其他有关事项仍按

《宁波市住宅小区物业管理停车收费办法》（甬价房〔2001〕123号）规定执行。

宁波市物价局宁波市建设委员会宁波市人民防空办公室

二〇〇八年十一月二十六日

宁波市住宅小区物业管理停车收费办法

第一条进一步规范住宅小区物业管理停车收费行为，促进汽车消费，根据国家计委《关于印发〈机动车停放服务收费管理办法〉的通知》（计价格[2000]933号）和《宁波市住宅小区物业管理条例》等有关规定，特制定本办法。

第二条物业管理公司依法在住宅小区物业管理范围内提供停车管理服务，可按本办法收取停车管理费。

第三条本办法所称的住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居住生活区，包括居住区、小区、组团。

第四条住宅小区停车应具备停车场地，并配建照明、通讯、排水、消防等设施，按照有关规定设置明显标志标线，保障车辆安全进出。

如需在住宅小区内道路设置停车场地的，在不影响正常交通和业主、住用人正常使用的情况下，征得业主管委会同意后，方可划定车位。

住宅小区道路停车场地仅限于本住宅小区内业主、住用人停车和外来人员临时停车；禁止在住宅小区道路停车场地包月停放大客车、1吨及以上货车和外来车辆。

第五条停车管理服务内容和职责：

（一）建立、健全各项管理制度和安全防范措施；

（二）对车辆进出进行登记；

（三）维护车辆通行和停放秩序，对停放的车俩进行巡查；

（四）负责公共停车场地的卫生及其维修；

（五）定期清点场内车辆。

第六条停车管理费分别实行政府定价和政府指导价。

（一）产权属业主共同所有的公共停车场地和业主、住用人所有的停车车位（库）的停车管理费实行政府定价；

（二）产权属物业管理公司所有（或物业管理公司代理）的停车场地和停车车位（库）的停车管理费实行政府指导价。

第七条产权属业主共同所有的公共停车场地的停车管理收费标准：

（一）室内集中车库停车管理费

1、包月停车管理费：（1）住宅小区住用人车辆收费标准：7座以下客车和3吨以下货车每辆每月120元；7座及以上客车每辆每月150元。二轮、三轮摩托车每辆每月30元。三轮非机动车每辆每月20元。

（2）外来车辆收费标准：7座以下客车和3吨以下货车每辆每月180元；7座及以上客车每辆每月220元。二轮、三轮摩托车每辆每月50元。三轮非机动车每辆每月30元。

2、临时停车管理收费标准：4小时内，汽车每辆（次）3元，二轮、三轮摩托车、三轮非机动车每辆（次）2元；超过4小时，汽车加收每4小时3元，二轮、三轮摩托车、三轮非机动车加收每4小时2元；不足4小时按4小时计算。每天（连续时间24小时）收费，汽车超过每辆12元，按12元收取；二轮、三轮摩托车、三轮非机动车超过每辆8元的，按8元收取。

（二）室外露天停车场地停车管理费

1、包月停车管理收费标准：7座及以下客车和1吨以下货车每辆每月120元；二轮、三轮摩托车每辆每月30元。

2、临时停车管理收费标准：1小时内不收费；1小时以上至4小时内，汽车每辆（次）2元，二轮、三轮摩托车每辆每（次）1元；超过4小时，汽车加收每4小时2元，二轮、三轮摩托车加收每4小时1元；不足4小时按4小时计算。

第八条产权属业主、住用人所有的停车车位（库）的停车管理收费标准：室内集中车库停车管理费，汽车每车位每月30元。底层独用汽车库不得收费。第九条产权属物业管理公司所有（或物业管理公司代理）的停车场地和停车车位（库）的停车管理费，允许物业管理公司在基准价格基础上+/—20%幅度内确定收费标准。

（一）、室内集中车库基准价格标准

1、包月停车收费标准：汽车每辆每月300元，二轮、三轮摩托车、三轮非机动车每辆每月50元。

2、临时停车收费标准：汽车每辆每小时2元，二轮、三轮摩托车、三轮非机动车每辆每小时1元。每辆（次）收费不足2小时的，按2小时收费；2小时以上，不足1小时的，按1小时计算。每天（连续时间24小时）收费，汽车超过每辆18元，按18元收取；二轮、三轮摩托车、三轮非机动车超过每辆10元的，按10元收取。

（二）、室外露天停车场地基准价格标准由物业管理公司另行报当地人民政府价格主管部门

审批。第十条特种车辆执行公务时停放，免收停车管理费。

第十一条自行车停放，原则上不得收费。如遇特殊情况确需收费的，须另行报当地人民政府价格主管部门审批。

第十二条物业管理公司应与车辆包月停放用户签订停车服务协议，明确各自职责。第十三条车辆进出实行登记制度，并发放车辆进出时间联系单，严格按规定收费。第十四条停车管理收费实行明码标价制度。物业管理公司须在停车场地或收费处公开张贴由当地人民政府价格主管部门统一监制的价目表，标明停车场地产权属性、停放车辆类型、服务内容、计量单位、收费标准和投诉、举报电话，自觉接受社会监督。

第十五条各级人民政府价格主管部门应依法加强对停车管理收费的监督检查。违反本办

法规定的，由当地人民政府价格主管部门按照《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行查处。

第十六条实施物业管理的高层公寓、别墅等高标准住宅小区，如执行本办法收费标准有困难的，物业管理公司可另行报当地人民政府价格主管部门审批。

第十七条实施物业管理的非住宅小区的其他住宅，其停车管理费可参照本办法执行。实施物业管理的非住宅小区的非住宅，其停车管理费按宁波市物价局有关社会公共停车场收费管理规定执行。

第十八条本办法适用于宁波市海曙、江东、江北、宁波科技园区行政区域内依法实施物业管理的停车收费。各县（市）区的物业管理停车收费，由当地人民政府价格主管部门参照本办法制订，并报宁波市物价局备案。

9.小区地面停车位管理方案篇九

为了规范小区地面车辆停放秩序，保障小区内各方合法权益，根据国务院《物业管理条例》、小区《业主临时管理规约》和上海市停车管理有关规定，特制定本管理方案。

一、地面车卡发放办法

1、地面停车位登记制度

业主在物业服务中心办理房屋交接手续时，由具体交房人员负责在“车位信息登记栏”登记该户业主信息，并当面告知业主此车卡登记仅为留存业主及车辆信息所用，“车位信息登记栏”中登记不作为地面停车卡排队依据。

2、地面停车位车卡发放方式

小区地面停车卡发放以先来后到，排队侯位的形式进行，排队时间以交房当天楼栋公示栏内张贴的信息时间节点为准（即9月1日开始小区地面车位实行现场登记排队的形式），车位租赁协议有效期限为一年。包月业主从9月1日起开始收费。叠加业户已经享有开发商赠送的一个地面停车位，因此不能参加9月1日的地面停车排队包月活动。

3、地面停车位排号登记准备阶段

在排队登记实施工作开始之前的一周，由客服主管负责通知全体业主具体排队侯位时间，并做好记录，以备后期查询。对于重点客户，可通过呼叫中心录音电话通知，并保存好录音资料。

4、地面停车位排号登记实施阶段

（1）排号登记工作实施当天，由客户服务中心具体负责组织所有符合条件的业主在规定的时间和场地进行排队取号，并做好记录。

秩序维护部门负责现场秩序的维持。

（2）小区地面停车位为全体业主共同所有，因此地面车位排号比例将依据小区入住情况具体核算，在最大限度满足现有业主停车需求的同时也需保证后续入住业主的车位使用。

二、地面停车位车卡办理流程

业主办理包月停车卡，需签订《汽车车位使用协议书》（期限为一年）及签收《地面停车管理须知》。业主须携带身份证、车辆行驶证或驾驶证原件进行验证，并将一份复印件留底，并将车牌、车型、车主姓名、车主联系电话（手机号码）等信息录入《月保车辆信息表》，该表每月更新一次，由财务人员审核确认后车辆管理责任人负责保存。且每户业主仅限办理1张停车卡。包月车辆由客服接待员填写“地面停车卡领用登记表” 并将加盖上“物业服务中心公章”，开具收据第一次办理的业户收取工本费10元。注，月保出入证作为业主车辆的标志，不作为收费依据。

符合办理小区临保手续的业主，办理临保卡时由客服接待员与业主核实验证身份后，发放临保卡，进入小区及车辆停放在小区内时将临保卡放在挡风玻璃右前方。注，临保卡作为进出小区时安全员快速识别车辆的标志，不作为收费依据。客服接待员填写“地面停车卡领用登记表” 并将加盖上“物业服务中心公章”，开具收据收取工本费10元。注，月保出入证作为业主车辆的标志，不作为收费依据。

1、协议签订后，收费人员负责为业主办理停车IC卡工本费、停车服务费收缴手续，并由客服人员领取IC裸卡；

2、客服员核实业主交款凭证后，在“地面停车卡收费登记表”上登记停车卡办理的相关信息，并通知客服主管办理IC卡授权手

续；一般情况下，当天下午17：:00前完成授权手续，将已授权的车卡移交给保安主管，并在“地面停车卡收费登记表”填写授权、移交相关记录，由保安门岗发放给相关业主。

3、业主停车卡故障时，客服接待员负责核对停车卡信息，留存业主车卡、填写“故障停车卡登记表”，通知客服主管进行核查，客服主管应于两个工作日内排除故障并将车卡移交客服接待员，由收卡的客服接待员签字确认；

4、业主停车IC卡丢失，需持已签订的《地面汽车车位使用协议书》前往物业服务中心办理补卡手续，客服接待员负责根据业主房号核对业主丢失的车卡信息，核对无误后，收费人员收取业主补卡费30元/张，由客服接待员领取停车卡并填写“IC卡出售登记表”，通知客服主管授权输卡，客服主管于两个工作日内办理原车卡注销手续及新车卡注册授权手续，新卡授权应与原卡同等期限，并将停车卡移交客服接待员，并签字确认。

三、地面停车位管理制度

1、小区车位采取不固定车位方式,对停放在车位上的车辆实行统一管理。

2、小区地面停车依照《上海市居住物业管理条例》第三十一条“车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行”的精神及《闵行区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》执行。

3、区域所有地面停车卡为“一车一卡”制，只限指定车辆使用，不得转借、涂改、伪造。

4、车辆进出小区和停车位时,秩序维护员认“证”对车,停车证与车牌号不符者,秩序维护员有权阻止该车辆进入小区，车主(司机)须保管好停车证。

5、凡在地面停车位停放的车辆，其驾驶人员应遵守本管理办法，服从小区工作人员的管理和指挥，按规定位置停放车辆，自觉维护小区地面停车秩序。

6、停放在小区地面车位的车辆，请注意关好车门车窗，勿在车内存放贵重物品，物业服务中心对车辆及车内物品无保管义务。

7、临时进出车辆的停放管理

（1）临时进出车辆进入小区前需在门岗处进行登记后方可进入。

临时进出车辆依照《上海市居住物业管理条例》第三十一条“车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行”的精神及《闵行区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》执行。即1小时内免费，1至8小时5元，8至24小时10元。凭门岗发放的临时IC卡计费进出。外来车辆不允许在小区内过夜。

（2）出租车进入园区内,秩序维护员按照外来车辆管理流程予以登记、放行。

（3）送货车辆必须进行登记核实后方可进入小区，在小区内需服从秩序维护员的管理,不得随意停放。

（4）进入小区内的车辆不得鸣喇叭,同时接受秩序维护员指挥,按规定车位和地点停放,对不按规定停放的车辆，秩序维护员有权依照物业服务中心相关管理规定处理。

（5）停放在小区的车辆内不要遗留贵重物品、重要文件等,离车时

车主(司机)要锁好门窗,否则产生的一切后果，由车主自行承担。

（6）到辖区作业的公务车辆（包括煤气、电力、自来水等车辆）经物业服务中心负责人的许可后方可免费停放。门岗收费员应将免费车辆的车牌、进入事由等信息记录在《免费车辆记录表》，并每月由物业服务中心负责人审核一次。（7）其他未尽事宜参照《地面停车管理须知》。

8、叠加/联排赠送地面车位管理

（1）8月24日短信群发告知业主，赠送车位号码固定，并且可以办理IC卡，30元/张，长期有效。

（2）前来办理手续时需要提供业主须携带身份证、车辆行驶证或驾驶证原件进行验证，并将一份复印件留底，并将车牌、车型、车主姓名、车主联系电话（手机号码）等信息录入《月保车辆信息表》，该表每月更新一次，由财务人员审核确认后车辆管理责任人负责保存。且每户业主仅限办理1张停车卡。叠加业户车辆客服接待员填写“地面停车卡领用登记表” 并将加盖上“物业服务中心公章”，开具收据第一次办理的业户收取工本费10元。