城乡建设用地标准

城乡建设用地标准（共8篇）

1.城乡建设用地标准 篇一

1.研究目的：提出科学制定中国高校建设用地标准的思路与方法。

2.研究方法：文献资料法和比较分析法。

3.中国自1999年实施教育振兴行动以来，高等学校在校学生规模从1998年的341万人增加到2008年的2900 万人，招生规模扩大了近8倍。

4.目前全国已建或在建的大学城达50多个，高校规模快速扩张的同时，很多高校陷入了负债窘况。一些高校为了走出困境，将资金运作集中在转让老校区土地上。这对国家而言，既流失大量国有土地资产，又扰乱了土地市场秩序，因此加强高校用地管理势在必行。

5.建国以来，中国高等学校用地指标主要经历了3 个发展阶段。

（一）初立阶段。原高等教育部于1964 年5 月形成了《一般高等学校规划面积定额（修订草稿）》，1979 年开始试行了第一个面积定额标准《一般高等学校校舍规划面积定额（试行）》，从此高等学校的建设规模和用地规模进入了有据可依的时期。

（二）发展阶段。在经过1984 年的调整补充后，1992年原建设部、国家计划委员会和国家教育委员会正式发布了《普通高等学校建筑规划面积指标》，也就是一般所称的“92指标”。

（三）完善阶段。2006年以来，为适应高等学校发展的新需求，更好地满足高等学校的土地、规划与建设管理要求，国家和地方均开展了一系列研究工作，国家正在组织修订高等学校的校舍面积指标和用地指标，北京、辽宁、江苏、浙江、福建、江西、山东、河南等省（市）根据本地实际情况制定出台了本省（市）高等学校建设用地指标。

6.研究比较分析对象为台湾地区曾经颁布的《大学校地合理面积计算手册》。

7.按照中国现行土地供应方式，将高校用地科学划分为非经营性和经营性两类，高校用地标准旨在对非经营性设施用地给出用地标准。

8.本研究测算确定各类高校用地面积指标，首先是以符合城市规划、高等学校建筑面积标准、《普通高等学校体育场馆设施、器材配备目录》等相关规定为前提，合理确定校舍建设强度指标建议值，然后通过校园模拟设计计算得出具体用地面积。

9.参考文献：

［1］ 中国高校扩招10 年我国已成高等教育大国［EB/OL］.http://edu.ifeng.com/news/detail_2009_12/08/427763_0.shtml，200908.［2］ 刘新卫.高校用地，管理从哪里做起［J］.中国土地，2008，（3）：36069.［5］ 教育部高等教育司.大学校地合理面积计算手冊［M］.台北：教育部高等教育司，1995.［6］ 李旭，赵万民.解大学校园规模之“忧”［J］.新建筑，2009，（5）：17195.［8］ 宋泽方，周逸湖.大学校园规划与建筑设计［M］．北京：中国建筑工业出版社，2006.

2.城乡建设用地标准 篇二

1 高标准基本农田建设模式

高标准基本农田建设在国土资源部的相关规定中指出, 高标准基本农田是在一定的时期内通过对农用地整治形成集中连片、稳产高产、抵御灾害能力强、不破坏生态环境并且与农业生产经营方式向适合的基本农田。并且在研究高标准基本农田的条件特征的前提条件下, 保障高标准基本农田建设的稳定性, 其条件因素包括了自然条件因素、基础设施条件因素、区位因素和生态环境的保护等。

高标准基本农田建设, 是在土地利用和整治规划的基础上, 在农用地整治的保护区、建设区和重点整治区开展的土地整治工作, 其实质是提高农用耕地质量的一个过程。通过改善基础配套设施的水平, 充分重视和考虑生态环境因素、增强抵御自然灾害的能力, 提高生产条件, 进而提高粮食生产的保障能力的措施。在农用地整治的过程中, 充分发挥高标准基本农田模式的生态、生产和防护的重要功能, 为粮食生产提供安全保障, 不断促进高标准基本农田建设的可持续发展。

2 基于高标准基本农田建设模式的农用地整治潜力分析

2.1 农用地整治潜力分析的研究思路

高标准基本农田建设模式的农用地整治潜力分析是在特定的区域实证研究为基础的, 其研究思路首先是在一定的区域范围内划分出高标准基本农田建设区域和非建设区域, 将非建设区域的农田按照坡度等级分为不同的调查类型区域。再对划分和开展过的高标准基本农田建设区域进行抽样调查, 并且以调查结果为依据确定高、中、低的水平测算值, 进而确定高标准与非标准农田建设区域中各单元农用地整治的潜力值。对高标准基本农田建设区域运用综合质量指数的评级方法、非高标准农田建设区域的等级划分、历年粮食产量统计结果等相关因素来计算潜力提升度, 进而测算出高标准基本农田建设区域农用地整治的潜力。

2.2 农用地整治潜力分析方法

在高标准基本农田建设的基础上对农用地整治的潜力分析是以行政村为基本的调查单元, 以乡镇为基本的汇总单元来划分区域的差异化的调查分析方法, 可以将高标准基本农田建设区域定义为A类型区域, 非高标准基本农田区域为B类型区域。高标准基本农田建设区域是在一定的区域范围内, 被归纳为永久的农田建设范围并同是具有高标准基本农田建设的行政村构成的区域。非高标准基本农田区域按照坡度等级定义的样本分区类型分为一级坡度、二级坡度和三级坡度, 与相应类型的调查区相对应, 每种类型选取四个B类型区域, 其中A类型区域的潜力分析采用全面调查法, 其数量潜力根据B类型区域调查的潜力结果的低水平值为参考。

2.3 农用地整治潜力调查分析方法

2.3.1 数量潜力调查方法

影响农用地整治潜力的因素包括土地坡度、路沟渠的分布格局、零星地类和农耕地的规模等, 坡度要素时农田整治中主要的影响要素。土地整治的标准系数要根据对开展过的A类型区域的抽样调查结果, 测算可增加耕地的面积、净耕地系数和新增耕地的系数等, 之后通过计算不同类型坡度的平均值和置信区间, 来确定高标准和非高标准基本农田的农用地整治的数量潜力值。

2.3.2 质量潜力调查方法

高标准基本农田其余的农用地整治潜力的调查是以质量潜力的调查为主, 结合农用地等级划分结果, 在行政村区域单元内, 根据不同坡度等级分类、耕地质量和状况等影响因素综合确定, 来计算质量潜力的提升度。各因素的影响潜力运用层次分析法进行计算, 得出A类型区域农用地整治质量潜力的综合指数, 主要包括了田面质量、灌溉保证率、排水效率和路网密度等四个指数。

非高标准基本农田建设区域的质量潜力是在农用地分等、历年粮食产量的统计结果为基础的, 通过对农用地生产能力的计算, 得出不同类型区域的粮食总产和单产, 质量潜力从农用耕地的实际生产力和可实现的生产力之间的产值上进行分析, 计算B乐行区域的质量潜力的提升度。

基于高标准基本农田建设在农用地整治上, 不仅可以提升耕地质量, 同时还增加了有用耕地的数量, 它为农业产业的发展提供了有效的后备耕地资源, 促进了耕地平衡和农业规模的可持续发展。

摘要：随着经济社会的发展, 国家越来越重视农用耕地的保护, 并且提出了相关的保护农用耕地的政策和措施, 其中尤其重要的内容就是高标准基本农田建设和农用地整治工作。农用地整治是推动现代农业产业发展, 提高土地可持续利用的有效手段和途径, 而高标准基本农田建设模式为农用地的整治提供了统一的规范和要求。本文从高标准基本农田建设模式为出发点, 重点研究农用地整治潜力的分析方法, 为更好地完成农用地整治工作提供依据。

关键词：高标准基本农田建设,农用地整治,农用地整治潜力分析

参考文献

[1]师文洋.山西省应县高标准基本农田建设研究[D].中国地质大学, 2013.

3.建立城乡统一的建设用地市场 篇三

编者的话：十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对土地制度改革做了全面、整体、系统的部署，本刊综合部分权威人士的相关观点，以求对此次改革做出更加明晰的解读。

建立城乡统一的建设用地市场基本要求是，统筹城镇建设用地与农村集体建设用地和宅基地，统筹增量建设用地与存量建设用地，实行统一规划，遵循统一规则，建设统一平台，强化统一管理，形成统一、开放、竞争、有序的建设用地市场体系。

土地是最重要的生产要素之一。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出建立城乡统一的建设用地市场，明确了深化农村土地制度改革的方向、重点和要求，对于全面建立土地有偿使用制度、构建现代市场体系、发挥市场在资源配置中的决定性作用；对于缓解城乡建设用地供需矛盾、优化城乡建设用地格局、提高城乡建设用地利用水平、促进政府职能和发展方式转变；对于切实维护农民土地权益、促进城乡统筹发展、保持社会和谐稳定，都将产生广泛而深远的影响。学习理解中央关于建立城乡统一的建设用地市场的精神，概括起来主要有三个方面。

扩大权能是基础

《决定》的一个亮点，就是进一步扩大了土地的权能，不仅允许土地承包经营权抵押、担保，而且赋予了农村集体经营性建设用地与国有建设用地平等的地位和相同的权能。《决定》提出：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，“完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”这为建立城乡统一的建设用地市场提供了制度保障。

首先，完善农村集体经营性建设用地权能是治本之策。现代市场经济是统一开放、公平竞争的经济，要求各类要素平等交易，农村集体经营性建设用地作为重要的生产要素也不例外。长期以来，农村集体土地所有权与国有土地所有权地位不对等、集体建设用地产权不明晰、权能不完整、实现方式单一等问题已经成为统筹城乡发展的制度性障碍。法律规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，农村集体建设用地不能单独设立抵押。除农村集体和村民用于兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡 （镇）村公共设施和公益事业外，其他任何建设不能直接使用集体土地，都要通过征收程序将集体土地变为国有建设用地。法律限制过多，导致农村集体建设用地财产权利实现渠道受阻，制约了农村集体建设用地市场建设，农民土地权益受到损害。多年来特别是党的十七届三中全会以来，一些地方积极开展集体建设用地和宅基地改革探索，取得了重要进展，广东、安徽、湖北等省先后出台了全省性的规范集体建设用地流转的规定，为完善农村集体建设用地权能奠定了实践基础。

其次，坚持同等入市、同权同价。为解决上述突出问题，《决定》在深入总结国内外经验的基础上提出，农村集体经营性建设用地实行同等入市、同权同价。同等入市意味着农村集体经营性建设用地可以与国有建设用地以平等的地位进入市场，可以在更多的市场主体间、在更宽的范围内、在更广的用途中进行市场交易，为完善农村集体经营性建设用地权能指明了方向；同权同价意味着农村集体经营性建设用地享有与国有建设用地相同的权能，在一级市场中可以出让、租赁、入股，在二级市场中可以租赁、转让、抵押等，为完善农村集体经营性建设用地权能提供了具体明确的政策依据。这必将为深化农村土地制度改革注入强大动力，进而开启农村土地制度改革的破冰之旅。

第三，严格用途管制和用地规划管理。《决定》强调，农村集体经营性建设用地入市要以严格用途管制、符合用地规划为前提。建设用地具有较强的不可逆性，实现土地资源的优化配置，既要发挥看不见的手的作用，也要发挥看得见的手的作用。要坚持两手抓，两手都要硬。实行用途管制是世界大多数国家的通行做法，这是确保土地利用经济效益、社会效益、生态效益相统一的根本途径，是统筹经济发展与耕地保护的重要举措。无论是国有建设用地还是农村集体经营性建设用地都要遵守用途管制和用地规划。

征地改革是关键

征地制度既是国有建设用地市场建设的基本制度，也关系到农村集体经营性建设用地市场发展的空间，更关系到农民的切身利益。为了贯彻落实党的十八大报告提出的要求，切实解决征地中存在的突出问题，在总结征地制度改革经验的基础上，《决定》指出了深化征地制度改革的方向和重点任务，就是缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制；建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。

解决征地问题的根本出路在于深化改革。多年来，土地征收制度在保障我国工业化、城镇化对建设用地的需求方面作出了历史性贡献。但在实践中，现行征地制度暴露出一系列突出问题。随着征地规模和被征地农民数量的逐年增加，引发的社会矛盾也逐年增多，导致涉及征地的信访居高不下，群体性事件时有发生，社会风险加剧。这既与现行法律法规执行不到位有关，也与征地范围过宽、征地补偿标准偏低、安置方式单一、社会保障不足、有效的纠纷调处和裁决机制缺乏有关。征地引发的问题，核心是利益，根子在制度，出路在改革。按照党的十七届三中全会深化征地制度改革的要求，各省（区、市）制订公布并实行征地统一年产值标准和区片综合地价，较大幅度提高被征地农民的补偿标准并建立定期调整机制；一些地方积极开展征地制度改革试点，探索缩小征地范围和留地安置等让被征地农民分享增值收益的多种方式，为改革征地制度奠定了基础。

缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。这与党的十七届三中全会关于深化征地制度改革的要求是一脉相承的。缩小征地范围，就是按照《中华人民共和国宪法》规定的精神，将征地界定在公共利益范围内，逐步减少强制征地数量，从源头上减少征地纠纷的产生，同时也为建立农村集体经营性建设用地市场留出充足空间。规范征地程序，就是通过改革完善征地审批、实施、补偿、安置、争议调处裁决等程序，强化被征地农民的知情权、参与权、收益权、申诉权、监督权，进一步规范和约束政府的征地行为，防止地方政府滥用征地权。完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，就是从就业、住房、社会保障等多个方面采取综合措施维护被征地农民权益，使被征地农民生活水平有提高、长远生计有保障，确保社会和谐稳定。

nlc202309040142

建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。这体现了党的十八大报告关于提高被征地农民在土地增值收益中所占比例的要求，意味着被征地农民集体和个人除了得到土地合理补偿外，还能通过一定方式分享一定比例的增值收益，并且所获得的增值收益要向个人倾斜。这不仅是重大的理论创新，也是维护被征地农民利益的强有力举措，必将进一步深化征地制度改革，为切实解决征地突出矛盾、促进社会和谐稳定奠定制度基础。同时，建立土地增值收益分配机制，要求我们将深化征地制度改革与建立农村集体经营性建设用地市场统筹考虑，同步研究、系统设计、协调推进，平衡好相关各方的利益关系，确保改革平稳推进。

城乡统一是方向

改革开放以来，我国城镇国有建设用地市场建设从无到有、从小到大、从无序到规范，取得了明显成效，但农村集体建设用地市场发展不平衡、不规范的问题十分突出，城乡建设用地市场呈现明显的二元特点。《决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场，为今后土地制度改革指明了方向。建立城乡统一的建设用地市场是一项长期艰巨的任务，需要深入研究、系统设计，区分轻重缓急，分步实施、配套推进，不断把改革引向深入。基本要求是统筹城镇建设用地与农村集体建设用地和宅基地，统筹增量建设用地与存量建设用地，实行统一规划，遵循统一规则，建设统一平台，强化统一管理，形成统一、开放、竞争、有序的建设用地市场体系。

第一，规范农村集体经营性建设用地流转。

随着社会主义市场经济的发展，农村集体建设用地和宅基地有了较大增值空间，自发隐形无序流转十分普遍，城乡结合部尤为突出。由于这种流转不符合法律规定，缺少有效监管措施和办法，存在巨大法律风险，一旦发生纠纷，集体建设用地和宅基地所有者、使用者的权益都难以得到有效保护。要借鉴国有建设用地管理的经验，加快建立农村集体经营性建设用地流转制度，并将农村集体经营性建设用地交易纳入已有国有建设用地市场等交易平台，促进公开公平公正和规范交易。大力培育和发展城乡统一建设用地市场信息、交易代理、市场咨询、地价评估、土地登记代理、纠纷仲裁等服务机构。

第二，切实维护农民宅基地用益物权。

《决定》提出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”当前农村宅基地问题十分突出，一是农村宅基地取得困难，违法点多面广，治理难度大；二是退出机制不健全，既造成宅基地闲置，也影响农民财产权益的实现，在一定程度上阻碍了农民顺利进城落户。这既有管理不到位的因素，也有制度和政策不适应的问题。维护农民宅基地用益物权，推动农民增加财产性收入，必须改革完善宅基地制度，在确保农民住有所居前提下，赋予农民宅基地更完整的权能，并积极创造条件，将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场。

第三，进一步扩大市场配置国有土地的范围。

《决定》指出，“减少非公益性用地划拨”，“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。就是要让市场在国有建设用地配置中发挥更大作用。虽然国有土地有偿使用推行多年，但重点是在新增建设用地，大量存量建设用地属于划拨用地，划拨用地比例依然偏高，存量划拨用地的盘活还存在政策障碍，二级市场的作用尚未充分发挥。同时，在新增建设用地中经营性基础设施用地等尚未纳入有偿使用范畴。从未来发展趋势看，新增建设用地增长将受到严格制约，存量建设用地的盘活将成为建设用地供给主要来源。因此，在进一步扩大国有建设用地市场配置新增建设用地范围的同时，必须大力发展和规范完善租赁、转让、抵押二级市场，鼓励支持盘活存量建设用地，为建设资源节约型社会、促进经济结构调整和发展方式转变作出积极贡献。

第四，建立建设用地合理比价调节机制。

《决定》要求：“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格。”价格是实现土地资源优化配置的重要手段。多年来，居住用地价格过高、工业用地价格过低，导致资源利用效率降低、产业结构失衡，影响民生事业和经济持续健康发展。对这个问题，各级政府要引起高度重视，切实加强土地供需调节，加快构建居住用地和工业用地合理比价调节机制，促进地价合理回归和土地市场健康发展。

第五，系统安排建立城乡统一建设用地市场的配套措施。

建立城乡统一建设用地市场涉及重大利益格局调整，事关全局、意义重大、政策性强，是一项极为复杂的系统工程。必须切实加强领导，坚持培育扶持和严格管控相结合，从法制建设、用途管制、确权登记、市场管控、共同责任等方面整体设计、配套推进。

加快推进相关法律法规修改和制度建设。这是建立城乡统一建设用地市场的首要任务。要在深入研究重大问题和系统总结各地改革实践经验的基础上，抓紧修改《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规。同时，加快推进建立统一建设用地市场的相关制度建设。抓紧研究出台农村集体经营性建设用地流转条例、农村集体土地征收补偿安置条例。改革完善土地税制，合理调节农村集体建设用地流转收益，促进城乡建设用地市场繁荣发展。

全面落实用途管制要求。这是建立城乡统一建设用地市场的重要前提。以第二次全国土地调查和年度土地利用变更调查数据为基础，以土地利用总体规划为依托，综合各类相关规划，加快建立完善国土空间规划体系，明确城乡生产、生活和生态功能区范围，充分考虑新农村建设、现代农业发展和农村二、三产业发展对建设用地的合理需求，为建立城乡统一的建设用地市场提供用途管制和规划安排。

扎实做好城乡建设用地确权登记发证工作。这是建立城乡统一建设用地市场的重要基础。加强农村地籍调查，尽快完成农村集体建设用地、宅基地和城镇国有建设用地的确权登记发证工作。加快建立城乡建设用地统一登记信息查询系统。抓紧研究制定不动产统一登记条例。

严格对城乡统一建设用地市场的管控。这是建立城乡统一建设用地市场的重要保障。深化农地转用计划和审批管理制度改革。建立健全农村集体建设用地节约集约标准体系。加强城乡建设用地供应和利用的统计监测和形势分析。切实发挥土地储备对建设用地市场的调控功能。对现有违法违规城乡建设用地开展全面清查并研究制定处理政策。加强新形势下对城乡建设用地违法违规行为的执法监察。加强基层国土资源管理机构和能力建设。

协力构建共同责任机制。这是建立城乡建设用地市场的重要措施。充分发挥方方面面的积极性、主动性和创造性，形成推进合力。必须坚持党的领导，人大、政府、政协等各负其责；必须加强部门联动、政策协调，健全统筹协调推进改革的工作机制，统筹规划和协调重大改革；必须充分相信群众、依靠群众，切实发挥农村集体经济组织的主体作用，增强其履行农村集体土地所有者职责和维护农民土地权益的能力。

（原文载12月19日《人民日报》）

4.城乡建设用地标准 篇四

标准

1、完成《地形图及建设用地钉桩成果报告测绘》相关工作

2、完成《地形图报告》工作

3、完成《钉桩报告》工作

4、成果报告甲方审核通过，符合《城市测量规范》建标[1999]40号要求

5、测绘成果整体通过规划局验线要求

城市地形测量 1.1 一般规定

1.1.1 城市1:500、l:1000、1:2000、1:5000、1:10000比例尺地形图是城市建设规划、市政工程、工业民用建筑设计以及施工中的重要依据，是城市管理与编制各种专用图的基础资料。城市测图比例尺的选择，反映用图单位对地形图精度和内容的要求，直接关系到经济效益的问题。众所周知，测图比例尺愈大，则用于控制测量和地形测量工作的资金和时间耗费也愈多。根据城市测量情况的调查，67 个城市和其他部门的测图比例尺的统计以及国内十几种测量规范的规定，绝大部分测图比例尺为1:500～1:5000，其中有相当一部分单位测图比例尺到1:10000，根据对用图单位的调研，综合对各种比例尺地形图的用途意见归纳。

1.1.2 根据约40个城市的调查回函统计，采用正方形分幅的有21个城市，占一半稍多一点；采用矩形分幅的为17 个城市（其中直辖市和省会城市占了13个），占一半偏少一点。正方形分幅是1959 年《城市测量规范》所规 定的，中、小城市用得较多，其优点是编号方法简便，易于查找。矩形分幅由于南北图廓长度短了0.lm，这对于绘图和当俯仰角较大时的平板仪测图无疑是比较方便的；另外在用纸方面也有一些好处，大家知道，矩形分幅图用纸宜为5Ocm×60cm，而常用的印图全开纸张规格为787mm×1092mm，这对于裁切矩形分幅图十分有利，既能较充分利用纸张又留有足够宽度的图边作为整饰用，因此矩形分幅为越来越多的城市乐于采用。

正方形分幅图的编号，原规范规定的方法是行之有效的，故仍继续沿用。矩形分幅的编号方法则很不统一，有以1:10000图号作为基本图号的（如北京、天津），也有以1:500图幅为基础的（如上海）等等，各有千秋。经过研究比较，本规范拟定了一种新的编号方法列入附录。初步认为，此法还是比较简便可行的，各新建城市可以试用。已建城市可继续沿用本城市旧的分幅和编号方法。

1.1.3 关于地形类别的划分，国家测绘局制订的规范划分为平地（2°以下）、丘陵地（2°～6°）、山地（6°～25°）和高山地（25°以上）四类。《工程测量规范》GB 50026虽也划分为四类，但考虑到工程用图的实际，地面倾斜角的幅度比较均匀，平坦地（3°以下）、丘陵地（3°～10°）、山地（10°～25°）、高山地（25°以上）。1959年《城市测量规范》（草案）曾将地形类别划分为国家规范的前三类，1985 年重新制订时，增加了高山地一类，以适应大城市远郊山区和山城的需要，鉴于城市一直沿用的历史习惯，也考虑与国家测绘局制订的规范取得一致，因此本次修订时，对地形类别的划分仍然保持不变。

1.1.4 关于地形图基本等高距的选择，是基于城市地形测量四十多年的实 践经验和城市建设的需要为出发点来制定的。据了解不少城市虽处于平地、丘陵地与山地的交错地区，但考虑到地形图等高线的连续性和用图方便，常常一种比例尺测图只选用一种等高距，本规范肯定了这种做法，同时为了经济合理，又规定“此时不同地形类别的等高线插求点的精度要求，可按相应的地形类别应采用的基本等高距分别推算”。如一个城市兼有平地、丘陵地和山地，为了取得一致，统一采用了丘陵地等高距，则平地、山地的图上高程注记点和等高线插求点的高程限差，仍应按平地和山地各自应采用的精度指标和等高距推算。对于等高距的选择，本规范有较多的灵活性，在1:500测图的山地、1:1000测图的丘陵地和高山地以及1:2000测图的平地，均列出了两种不同的等高距。但是，在同一幅图内不得采用两种等高距。

1.1.6 人眼睛的分辨率为0.lmm，城市最大基本比例尺地形图为1:500，基本等高距为0.5m，本条规定了图根点相对于图根起算点的点位中误差，不得大于图上0.lmm；高程中误差，不得大于测图基本等高距1/10，就是从这些出发考虑制定的。

1.1.7 本规范规定：地物点平面精度以地物点相对于邻近图根点（或航测野外像控点）的点位中误差不得超过图上0.5mm；邻近地物点间距中误差不得超过图上0.4mm。山地（不包括山城建筑区）、高山地与设站施测困难的旧街坊内部，其精度要求按上述规定放宽0.5 倍。地物点平面精度的确定依据是： 从需要和可能两方面进行分析

城市基本地形图是为城市规划、设计、施工以及城市建设科学管理服 务的，因此在制订地形图精度规格时，首先要满足用户的需要，做到技术先进，同时也要考虑到城市测绘单位当前的实际情况和可能达到的技术水平，以获得较大的经济效益。对于“需要”和“可能”这两方面的情况，编写组在全国范围内进行了广泛的调查研究工作，走访了许多规划、设计、施工、勘测单位和大专院校，绝大部分用图单位对地形图的精度指标提不出什么意见来。他们大都要求能及时提供现状地形图，主要地物、地貌没有丢漏和差错，建筑物之间的相对位臵正确，高程能满足自流管道的竖向设计，图面比例尺能够绘示所设计的建筑物即可。由于专业不同，他们对测绘部门提出的精度概念大都提不出确切的精度指标来，因此从“需要”方面来讲是吃不准摸不透的，但根据城市测量四十多年的实践经验，很多城市测绘部门反映，他们施测的符合正常质量标准的地形图提供使用后，规划、设计和施工部门均未对地形图的精度提出过异议，能够满足用图单位的需要。城市测量单位本身也是一个大用图单位，城市地形图为了满足修测和测量展绘地下管线的需要，必须留有一定的精度储备。通过这次调研认为，原图精度应与用图的细致程度、计量单位、复制图的拼接与变形、地物概括误差等大体相当，它可以归结为图上lmm这样的凑整数。

20世纪60年代中聚酯薄膜取代了原测图白纸，这对城市地形测图是一项重要改革，用聚酯薄膜测图不需要裱糊图板，具有透明度好、伸缩变形小、防水和携带方便等优点。但聚酯薄膜测图增加了展绘误差，它不便于卡规和复式比例尺截取地物点，在薄膜上绘铅笔线要比在白纸上绘铅笔线粗0.025～0.05mm，着墨因不吸水容易发生胀线，这些不利因素在我们制订地形图基本精度标准时，是不能忽视的。2 根据地形图抽样检测、试验达到的实际精度来分析

自1959年《城市测量规范》（草案）颁发出版后，由于种种原因，未对规范草案执行情况进行全面的检查与总结，为了确切地了解和掌握建国以来我国城市地形图所达到的实际精度状况，为确定城市地形图的平面精度要求提供可靠的依据，原国家城建总局科教设计局于1981年委托北京、上海、天津、南京、广州、武汉、重庆、沈阳、西安、青岛十个有代表性的城市进行了一次地形图抽样检测，检测对象为1:500～1:2000比例尺用平板仪测绘的正常作业水平的地形图，要求每个城市选择两种比例尺，每种比例尺按1966年前后各抽样2～4 幅，按照原《城市测量规范》（草案）重新布设图根导线，设站用极坐标法测算地物点解析坐标。主要和次要地物点的个数分别不得少于100个，1:500比例尺图还要丈量邻近主要地物点间距亦不少于100个。室内用线纹米尺、0.5mm刻划的石英玻璃尺、坐标仪或精密坐标尺量出原图上相应地物点的图解坐标，并改正因图廓伸缩引起的系统误差，由图解坐标与解析坐标之差计算出主要、次要地物点点位中误差，由图量距离与实量距离之差计算出地物点间距中误差。

这次城市地形图抽样检测工作，十个城市共抽样检测：1:500图54 幅，主要地物2940点，次要地物2165 点，主要地物点间距1708边；1:1000图10幅，主要地物点579点，次要地物459 点；1:2000图16 幅，主要地物1083点，次要地物942点。综合检测结果统计如表18。

1.2 地形图测绘内容及取舍

1.2.1 由于国家《1:500 1:1000 1:2000 地形图图式》GB/T 7929 修订后将地物要素的分类和名称作了较大的变动，因此本规范亦随之作了相应的 修改。

由于我国幅员辽阔，地物地貌形态各异，随着城市建设事业的发展，新的设施越来越多，现行的地形图图式已就地形图的各项要素的表示方法和取舍标准，逐条有一个简要说明，为了不使规范条文过于繁琐，并给作业单位在技术管理上有较多的主动性，因此本节各条写得比较原则。1.2.2 测量控制点符号的表示，由于图式中平面控制点只有三角点、小三角点、导线点、图根点等之分，而目前由于测绘技术的发展，规范中有边角组合网点，三、四等导线点、GPS网点等，它们属于哪一类？因此本条规定，各等平面控制点，包括各等三角点、边角组合网点、三、四等导线点和各等GPS网点都用三角形符号表示；除导线点外的各级平面控制点，包括一、二级小三角点，一、二级边角组合网点，一、二级GPS网点均用小三角点符号表示；而一、二、三级导线点则用导线符号表示。

1.2.3 关于房屋轮廓以墙基角为准还是以屋檐为准，近几年来引起了一些讨论，本规范最终规定仍以墙基外角为准。因为城市规划定线拨地、建筑物与红线及各类管线的间距，建筑物与已有建筑物的间距，都是以房屋的墙基角、墙面为准进行设计的，如果改成以屋檐为准，规划部门和用图单位将难以接受。由于地物要素类别的变化，此条中增加了对垣栅的测绘规定。

1.2.4 工矿建（构）筑物及其它设施是国家1996年实施的新图式中首次命名的一类地物要素，它包含了矿山开采、地质勘探、工业、农业、科学、文教、卫生、体育设施和公共设施等，是原图式中工矿企业建筑物和公共设施、独立地物以及居民地一部分，因此其测绘要求按依比例尺表示和不 依比例尺表示分别作出规定。

1.2.5 随着城市建设的现代化，城市道路向立体化、高速化发展，各种立交桥、高架道路和高速公路逐年增多，因此本条补充了对这些设施的测绘规定，高速公路中的中央分隔带按说应表示，但测绘起来很困难（两侧有栅栏或围墙）和冒着极大的危险（时有报道穿黄马甲的清扫工人和行人被车撞死），因此本规范规定“中央分隔带视用图需要表示”。并且此条随着“道路”改为“交通”，而增加对桥梁、码头等有关测绘规定。

1.2.6 本条在原规范的基础上进行了一些调整和补充，按架空缆线、管道分款编写，显得更明确，更有针对性。

1.2.7 本条取消了池塘测绘水涯线的规定，增加了“当水涯线与陡坎线在图上投影距离小于lmm时以陡坎线符号表示”的规定，对于沟渠用单线表示的图上宽度也根据国家图式的修改而修改。

1.2.8 由于国家新图式中取消了“经济作物地”，将“药材”、“甘蔗”、“麻类”等归于“其它园地”，对于“旱地”又没有详细说明，因此本条作了一些补充。

1.2.9 自然地理名称，因各城市都成立有地名办公室，陆续出版了《地名录》，因此有法定名称的应以法定名称为准，故规范予以补充。

1.2.10 关于地形图上各种要素的配合表示，国家图式规定“为了保证地图各要素的清晰，各符号间距离不应小于0.3mm。在符号密集、相距很近的情况下，允许将符号尺寸缩小1/3 描绘，或移动次要符号”。而原规范规定“次要地物移位0.2mm”或“两符号间隔0.2mm”。本次规范修订为求取统一，将“0.2mm”改为" 0.3mm”。原规范本条一、二款内容稍有重复，修订时将 重复词句予以去掉。关于第7款也作了某些修改，将“按图式绘制”改为“在相应一侧不间断地绘出”，将“以线状地物中心为界”改作“以线状地物中心或河流主航道为界”等。

1.3 地形图的修测

5.城乡建设用地标准 篇五

各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：

现将《佛山市南海区国有建设用地土地出让金计收标准》印发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中遇到的问题，请径向区国土城建和水务局反映。

二○一一年一月二十五日

佛山市南海区国有建设用地土地出让金计收标准

为进一步加强国有建设用地有偿使用管理，规范我区土地市场交易行为，促进我区土地市场健康发展，根据国家和省有关土地管理法律法规及佛山市人民政府《印发佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准的通知》（佛府〔2010〕95号）的规定，结合我区实际，制定本标准。

一、本标准适用以下情形：

（一）国有建设用地一级市场出让的；

（二）划拨国有建设用地使用权，经批准补办出让手续的；

（三）已出让的国有建设用地改变原土地使用条件，经批准补办出让手续的。

二、土地一级市场

国有建设用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的，土地出让金按实际成交地价款收取。

国有建设用地采用协议方式出让的，协议出让的最低价不得低于网格点基准地价，并不得低于国家规定的最低标准，土地出让金按协议价收取。

三、划拨国有建设用地按原用途补办出让

划拨国有建设用地（独立宗）按原用途申请补办出让或转让，经批准同意的，按土地市场价格的40%计收土地出让金：

土地出让金=土地市场价格×40%

四、国有建设用地改变土地用途补办出让

（一）划拨国有建设用地经批准改变用途补办出让的（无论是否有建筑物），按改变用途后的土地市场价格的60%计收土地出让金：

土地出让金=新用途土地市场价格×60%

（二）出让国有建设用地经批准改变用途的（无论是否有建筑物），按下列两种情况处理：

1.改变用途后新用途网格点基准地价大于原用途网格点基准地价的，补交的土地出让金按改变用途后的土地市场价格减去原用途对应网格点基准地价剩余年限值的余额的60%计收：

土地出让金=（新用途土地市场价格－原用途网格点基准地价剩余年限值的余额）×60%

2.改变用途后新用途网格点基准地价小于原用途网格点基准地价的，无需补交土地出让金，也不退回已缴纳的土地出让金，但需进行改变土地用途年限折算确定新用途的使用年限；新用途土地需申请延长使用期的，应补交延长年限修正的土地出让金。

改变用途后新用途使用年限按新用途法定最高使用年限乘以年限变换系数确定。

新用途土地使用年限＝新用途法定最高使用年限×年限变换系数

年限变换系数=[1-1/（1+r）n]/ [1-1/（1+r）N]

其中，r为原用途土地还原利率，n为原用途剩余年限，N为原用途法定最高使用年限。

（三）说明

1.用于计算剩余年限值的用地面积采用原土地权属证书登记的面积；用于计算新用途的用地面积采用规划行政主管部门出具的规划设计条件中的用地红线范围的面积。

2.对原用途网格点基准地价进行容积率修正时，采用原规划设计条件确定的容积率；不能确定原用途容积率的，采用我区基准容积率计算。

五、国有建设用地延长土地使用年限补办出让

出让国有建设用地经批准延长使用年限，须重新签订国有建设用地使用权出让合同或补充合同，将土地使用年限延长至不超过法定最高出让年限，补交的土地出让金以土地市场价格进行延长使用年限修正后收取：

延长使用年限补交土地出让金=土地市场价格×延长年限修正系数

延长年限修正系数= [1-1/（1+r）m]/ [1-1/（1+r）M]

其中，r为土地还原利率，m为申请延长的使用年限，M为法定最高使用年限。

六、国有建设用地增加容积率补办出让

以有偿使用方式取得的土地使用权（不含工业仓储用地，但包括建设都市型产业载体的工业仓储用地），申请变更（增加）容积率或验收时的实际容积率超出原批准容积率的，经批准同意，土地出让金按以下方式计收：

（一）原土地出让合同中已约定容积率，且约定增容建筑面积补交土地出让金标准或其他处理方式的，从其约定。

（二）原土地出让合同中已约定容积率，但未约定增容建筑面积补交土地出让金标准的，经处罚后，规划行政主管部门同意竣工验收的，按如下标准补交土地出让金：

土地出让金=土地市场价格（楼面地价）×1.5×增容建筑面积×100%，该土地市场价格是指竣工验收时的修正后的网格点基准地价和评估价格中的最高价。

（三）原土地出让合同中没有约定容积率的，由规划行政主管部门出具地块规划设计条件，若规划设计条件中的容积率高于我区基准容积率的，签订补充合同，并按如下标准补交土地出让金：

补交土地出让金=土地市场价格（楼面地价）×增容建筑面积×100%，该土地市场价格是指规划部门出具规划设计条件时的修正后的网格点基准地价和评估价格中的最高价。

七、地下空间使用权计收土地出让金

（一）以有偿使用方式取得的地下空间使用权（电房、人防工程除外），规划行政主管部门在规划验收时，认定超出原批准容积率的，超容建筑面积按如下标准计收土地出让金：住宅用地配套地下停车库负一层按地下空间土地用途的土地市场价格的10%收取土地出让金，负二层及以下按地下空间土地用途的土地市场价格的5%收取土地出让金；除住宅用地配套地下停车库外的地下建筑面积，负一层按地下空间土地用途的土地市场价格的25%收取土地出让金，负二层及以下按地下空间土地用途的土地市场价格的10%收取土地出让金。

（二）为鼓励利用地下空间，以公开交易方式单独出让地下空间使用权的，商服用地按地面同类土地用途网格点基准地价（不修正）的20%确定公开交易起始价；除商服用地外的其他用地（不含住宅用地）按地面工业用途网格点基准地价的10%确定公开交易起始价。

八、土地市场价格的确定

（一）补办出让审批计收土地出让金时，属公开交易的，以涉及土地的公开交易成交价、经修正后的网格点基准地价和评估价格对比，从中选取最高价作为土地市场价格；不涉及公开交易的，以修正后的网格点基准地价和评估价格中的最高价作为土地市场价格。

划拨土地按原用途转让时，如果公开交易成交价不含应补交的土地出让金，该划拨土地公开交易成交价必须换算为出让土地交易成交价后，再与经修正后的网格点基准地价和评估价格进行对比，从中选取最高价作为土地市场价格。

出让土地交易成交价=划拨土地公开交易成交价/60%

（二）本标准中涉及级别楼面基准地价、级别地面基准地价、网格点基准地价、各类修正系数、土地还原利率等以最新通过验收并经市政府批准的基准地价方案确定的成果为准。

九、计价用途和面积的确定

（一）出让土地的用途类别根据规划行政主管部门批准规划设计条件的用地性质和建筑功能，对照基准地价用途分类确定。

其他未列入基准地价用途分类的用地，其用途类别参照相关或相近（或其土地利用效益相近）用地的用途类别（具体以最新通过验收并经市政府批准的基准地价方案确定的成果为准）。

（二）宗地跨多种土地用途或建筑功能的，能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的，基准地价按不同用途分别计算求和；不能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的，按该宗地各种用途中最高的基准地价作为整宗土地的基准地价。

（三）宗地属两个或两个以上级别基准地价的，以宗地面积权重较大者所对应的级别确定级别基准地价。

（四）竣工验收时的建筑面积及是否超出容积率的认定以规划行政主管部门进行规划验收时出具的意见为准。

十、其他规定

（一）我区村集体“三旧”改造项目有关土地出让金计收标准另有规定的，从其规定。

（二）自本标准实施之日起，《关于印发〈佛山市南海区非农建设用地收费暂行办法〉的通知》（南府〔2006〕112号）第十三条至第二十五条的规定不再执行。

（三）自本标准实施之日起，我区原规定中有关土地出让金计收涉及片区地价的规定不再适用，片区地价不再作为土地出让金收取和返还的计算标准；凡我区制定的规范性文件中涉及片区地价的均更改为现行网格点地面基准地价，标定地价由网格点地面基准地价经修正后确定。具体包括《关于规范镇（街道）国有土地使用权出让前期成本核算及返还办法的通知》（南府〔2007〕160号）、《关于异地教育配套费征收方案的批复》（南府复〔2009〕273号）、《关于进一步加快“三旧”改造工作的意见》（南府〔2010〕3号）等文件涉及片区地价、标定地价的内容。

（四）我区有关土地租金的计算标准参照《印发佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准的通知》（佛府 〔2010〕95号）执行。

（五）划拨国有土地共用宗补办出让的土地出让金计收标准按《印发南海市国有行政划拨土地上的房屋上市交易处理办法的通知》（南府〔2002〕156号）的规定执行至2011年12月31日，2012年1月1日起按下列标准计收（回迁房的划拨国有土地共用宗补办出让的土地出让金从 2011年1月 1日起按下列标准计收）：

1.住宅用地（包括房改房）按所在级别楼面基准地价的10%计收土地出让金：

土地出让金=建筑面积×级别楼面基准地价×10%

2.除住宅用地外的按所在级别楼面基准地价的20%计收土地出让金：

土地出让金=建筑面积×级别楼面基准地价×20%

6.村规划产业用地控制标准 篇六

层数

总则：以挖掘地方文化和特征，建设特色美丽乡村为主旨，依据村庄产业特征，打造特色空间和建筑群体。改造景观环境、传统民居以实用、便捷、乡土性为理念；新建建筑以简洁、统一、地域性为理念，确保形成村庄整体特色风貌。

建筑风貌：主要服务用房如餐厅、度假宾馆、会所等以坡屋顶和平坡结合，建筑立面、门窗、檐口等采用简化装饰纹样图案，多利用当地木材、石材，突出乡村休闲气息。建筑色彩：以白色、灰色、木色为主，暖色不超过30%。建筑材料：禁止过多使用市场化的外墙产品，尽量沿用天然材料及烧结砖瓦或当地石材等质地纯朴的材料

环境小品：控制水泥路面的面积，尽量以石砖为主；增加草地，增加植物种类，丰富景观层次，结合建筑墙面、窗户、入口种植当地树木或特色树种，临水岸线半硬化或自然化处理，增加水生植物的种植，打造亲切、宜人的临水空间。

配套设施：

1.机动车配建停车位按0.15个停车位/100平方米建筑面积设置，其中中型或大型车占50%。2.用地内所需宾馆、招待所等用地面积不得超过用地总面积的15%。3.应当配建有公共厕所、垃圾收集点。

旅游用地: 容积率：0.6-1.0 建筑密度：30%—40% 绿地率：20%-30%

总则：新建建筑与旧建筑整治更新应能统一、融合。合理控制建筑体量、高度及楼栋长度，避免出现与传统民居建筑尺度反差过大的建筑形式和体量。以自然生态、灵活动感的建筑外观展示地方文化和特色形象。

屋顶形式：住宅两坡屋顶，公建和商建坡屋顶或平坡结合，屋顶坡度参考当地传统建筑屋顶坡度。

建筑风貌：色彩、立面造型、细部设计等方面采用传统建筑元素。墙身、檐口、门窗等处细部装饰可采用简化的传统装饰纹样图案。局部地段建筑可采取现代建筑形式，丰富建筑群体造型，与自然融合。

建筑色彩：以白色、灰色为主，浅黄色、木色、红色点缀，暖色不超过30%，明度和饱和度不宜过高。建筑材料：禁止过多使用市场化的外墙产品，尽量沿用天然材料及烧结砖瓦或当地石材等质地纯朴的材料

环境小品：控制水泥路面的面积，尽量以石砖为主；增加草地。增加植物种类，丰富景观层次，结合建筑墙面、窗户、入口种植当地树木或特色树种，注重特色空间如景区出入洞口环境的打造。

建筑高度：住宅2-3层，公建商建1-3层。建筑檐口高度不宜超过10米，屋脊总高不宜超13米。配套设施：

1.机动车配建停车位按0.02个停车位/100平方米游览面积设置。地面停车率不宜低于50%。可配置少量自行车停车位。

2.用地内所需宾馆、招待所等用地面积不得超过总建设面积的30%。3.应当配建有公共厕所、垃圾收集点。

养老用地: 容积率：0.6-0.8 建筑密度：30%—35% 绿地率：30%-45%

总则：建筑改造以安全、适用为先导，因地制宜，依山就势；新建建筑与原有建筑协调一致，确保整体特色风貌的统一。以传统巴渝民居建筑风格为主，现代风格为辅。

屋顶形式：住宅两坡屋顶，公建和商建坡屋顶或平坡结合，屋顶坡度参考当地传统建筑屋顶坡度。

建筑风貌：色彩、立面造型、细部设计等方面采用传统建筑元素。墙身、檐口、门窗等处细部装饰可采用简化的传统装饰纹样图案。整体建筑外观简洁、纯朴。

建筑色彩：以白色、灰色为主，浅黄色、木色、红色点缀，暖色不超过30%，明度和饱和度不宜过高。建筑材料：禁止过多使用市场化的外墙产品，尽量沿用天然材料及烧结砖瓦或当地石材等质地纯朴的材料

环境小品：控制水泥路面的面积，尽量以石砖为主；增加草地。增加植物种类，丰富景观层次，着重打造庭院空间、人行道、临水空间的景观设计。

建筑高度：住宅2-3层，公建商建1-3层。建筑檐口高度不宜超过10米，屋脊总高不宜超13米。

配套设施：

1.停车位数量由建筑面积确定，配建数量应大于0.8个/100平方米

2.应当配建专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的医疗、保健、康复等医卫设施

3.应当配建有公共厕所、垃圾收集点。

7.城乡建设用地标准 篇七

2012年新修订的城市用地分类标准出台, 各类用地都有所调整, 原公共服务设施用地大类按照用地的公益性和非公益性分成公共管理与公共服务设施用地和商业服务业设施用地两类。保留在公益性属性大类的教育科研用地的内容也进行 了调整, 原属于居住用地的中小学用地调整到教育科研用地内。

中小学用地从居住用地中调整出来, 既能适应土地招拍挂的市场化要求, 又可满足公共财政对教育直接投入政策的需要。具体来说, 中小学用地归类调整含有体现对基础教育的重视, 保障中小学设施的公益性属性, 进入城市总体规划强制性内容序列和有利于面向全城的教育设施统筹布局几方面的意义。

中小学用地从居住用地调整至教育科研用地后, 在城市的总体规划阶段, 中小学用地的布局问题上升成为总体规划的新任务。

2总体规划阶段中小学布局的新问题

原属于控制性详细规划阶段进行的中小学设施布局, 提升到总体规划阶段进行时, 碰到了很多前所未有的问题。

2.1. 总体规划的结构性布局与中小学点多面 广、分布均匀的要求较难切合

总体规划的出发点是确定公共服务设施的布局结构。总体规划公共服务设施的结构型布局主要体现在基于行政体系的公共服务设施和基于服务人口人均指标的公共服务设施相结合, 即在行政区范围内确定本级公共服务设施位置, 根据本区的服务人口和本级服务人口相应人均数要求确定公共服务设施的用地面积。而中小学布局完全不同, 基于少仅一万至多几万人口基数布局的中小学, 对于一个百万的人口城市就要布局近百个。在总体规划层面, 在同一比例尺度下的总图, 将中小学设施和其他公共服务和公共管理设施一同表示清楚是一件比较困难的事情。

2.2. 总体规划的工作深度难以满足中小学设 施布局的技术要求问题

虽然总体规划已经明确了很多工作内容作为中小学布局的前提和依据, 但是仍有许多方面凸显不足。主要体现在:

(1) 总体规划的路网一般由主干路和次干路构成, 其中主干路是强制性内容可大体保持不变, 次干路仍存有一定调整的可能性。在中小学设施布局中, 尤其是小学用地布局, 原则上不在主干路边布局, 基于总体规划深度的主干路次干路网布局中小学在空间上有一定的难度。

(2) 城市总体规划虽然确定了土地使用强度管制区划, 明确了相应的控制目标, 如建设用地面积、容积率和人口容量, 但是城市总体规划确定的容积率和未来控制性详细规划次干路支路网围合的净地块的地块容积率具有一定误差, 城市开发的进程时序也有先后, 在微观上相应地块的人口数也会有所变化。再加上更加难以预料的生源比例这一变量, 基于总体规划确定的人口数据计算的中小学的数量规模和最终实际的情况也一定会有误差, 增大了中小学设施在下位规划的调整可能性, 中小学的最终布局可能与总体规划确定的有所不同。

2.3. 总体规划阶段的中小学设施布局难以有 效指导下位规划

总体规划的目的之一是指导下位规划的编制, 在总体规划深度布局的中小学能否有效地指导下位规划, 成为指导下位规划的依据, 现在是个疑问。按照现行的规划编制要求, 在总体规划阶段就应将中小学设施的布点和规模都计算出来并在图纸上落位。对于中小学布局, 规划只有一个层次, 对于下位规划来说, 中小学布局只需落位总体规划核准的内容。然而在总体规划层面如此多不确定因素下布局的中小学设施, 在下位规划编制的时候, 能否在位置和规模上承接, 或者说能有多少个总体规划布局的小学真正落到实地, 在规划的上下层次转承与实施中变数较多。

2.4. 总体规划阶段的中小学设施布局能否强 制和如何强制的问题

总体规划阶段对公共服务设施的用地布局是强制性内容, 教育设施是城市公共服务设施的一部分, 也是强制性内容。《城市规划编制办法》中“编制城市规划, 对涉及城市发展长期保障的资源利用和环境保护、区域协调发展、风景名胜资源管理、自然与文化遗产保护、公共安全和公众利益等方面的内容, 应当确定为必须严格执行的强制性内容”。中小学设施是涉及公众利益的内容, 从这方面来看, 中小学用地应该强制。但是中小学设施应该采取什么样的手段和措施来强制, 使规划落到实处是个难以操作的问题。

3 中小学设施布局的原则和特殊性

虽然中小学布局被调整至城市总体规划编制过程中完成, 但中小学设施的一些基本原则没有变, 仍应在总体规划的编制过程中予以遵循, 同时中小学设施规划也有和其他公共服务设施布局不一样的特点, 使中小学的布局不能采用一般性公共服务设施布局的方式和方法来进行。

3.1. 中小学布局的一般原则

中小学布局历来是规划中的重要组成部分, 在此次用地分类调整之前, 是控制性详细规划的主要内容, 是居住区规划的重中之重, 影响其布局和规模的主要因素包括其服务的学生数和服务半径两个方面。

(1) 服务学生数

学校的服务学生数决定了学校的规模。在规划中确定学校的服务学生数一般有两种方法。一种是根据国标和地方标准进行概算, 一种是根据已知的地区的现有的入学率、人口出生率和外来人口百分比进行计算。第一种方法是一种平均计算的方法, 忽略了各个社区人口结构的特性, 第二种方法在资料齐全的情况下相对较准确。

(2) 服务半径

根据《城市 居住区规 划设计规 范》GB50180-93规定小学服务半径宜为500米, 中学的服务半径宜为1000米, 在新版《中小学设计规范》GB 50099—2011仍然延续该规定。

3.2.与其他公共服务设施布局的区别

中小学设施虽然已经归入教育科研设施用地, 但是中小学设施的布局与其他的公共服务设施布局相比, 有许多不同的特点。

(1) 服务人口的确定方式不同

合理预测中心区中小学适龄学生人数, 是中小学校布局规划的最基本最重要的内容, 也是中小学校布局的关键因素。不同的居住区, 由于人口结构的不同产生的不同的生源比例是计算服务学生数的关键。所以规划人口规模相同的居住区, 中小学校的规模和数量常有较大不同, 但按照人均用地来计算的文化、体育、医疗设施用地在人口规模大小差距不大的居住区里差距不大。

(2) 服务半径长度不同

按照《公共服务设施规划标准》, 服务半径最短的地区级商业金融中心半径也有1500米, 也超过了中小学设施里中学1000米的服务半径。而中小学设施中服务半径最短的小学, 服务半径的要求仅为500米。在满足服务半径要求的情况下, 中小学布局在所有的公共服务设施中, 分布最广, 其形态最近似均质。

(3) 设施布局扁平化

中小学设施与其他公共服务设施的另一大区别是以平等性的服务功能为特征, 仅一个功能层次, 并且完全按居住人口分布配置, 没有分级分层要求。而其他公共服务设施则不同, 以体育设施为例, 大城市可能按照市级-区级-居住区级居住小区四级布局, 而小城市则为市级 - 居住区级 - 居住小区级三级布局。不论城市大小, 都会布局集中的体育设施。而中小学设施作为体现教育公平的基础服务, 理论上不应存在差级之分, 学校与学校之间都是平等的。

4 新用地标准下总体规划中中小学用地的规 划应对

城市总体规划是城乡规划法法定规划之一, 城市总体规划经过审批以后, 是城乡建设和规划管理的依据, 未经法定程序不得修改。在用地分类标准调整后, 在总体规划阶段, 就应进行中小学设施的布局。因为中小学设施紧密结合居住区, 就近服务的性质没有改变, 中小学布局必定独立于其他教育科研设施用地, 必须单独进行布局。总体规划阶段以下几个方面的工作内容可以确定并对中小学的布局作为前提和依据:

4.1.需明确城市总人口和分片区人口

在总体规划的工作阶段, 城市的总人口规模和各片区的人口容量都可以确定, 并且作为强制性内容在下位规划中必须加以遵守。因此基于城市平均入学率可以计算出城市的总的学生数, 根据城市所在地方的地方规定和习惯, 选择合适的学校规模, 结合现有学校情况, 确定出城市的总的学校数量。

4.2.需确定城市的强度分区

在总体规划的工作阶段, 城市的土地使用强度管制区划和相应的控制指标都应当确定, 如城市建设用地面积、容积率等, 最终形成土地使用强度管理区划图。基本的强度分区即城市建设用地开发强度划分可以确定基于该分区的学校的配置密度。

4.3.需确定城市的主干路路网系统

在总体规划的工作阶段, 应该确定城市干道系统网络。根据城市的人口规模大小, 城市总体规划路网系统的表达方式有所不同。大城市的总体规划图纸上一般只表示城市对外交通廊道和主干路系统, 中等城市在表达明确主干路系统的前提下可能有次干路进行补充, 有的城市甚至重要的支路也能表达出来;而小城市的路网系统虽然只有主干路 - 次干路两级系统, 但城市中几乎所有的道路几乎都可以表达明确。在不同城市纷杂的路网中, 城市规划编制办法明确了只有城市的主干路系统属于城市总体规划的强制性内容。

5 新形势下的新探索

在总体规划阶段进行中小学布局是一个基于新的用地分类标准下的新工作, 出现的新问题有些可以在工作的过程中积累经验慢慢得以解决, 有的可以在技术上不断完善取得更好的结果, 有些思考则要在问题发现之初就尽快展开讨论。同时, 教育部门对中小学设施不断出台的新政策和新文件为设施布局不断指明新的发展方向。

5.1. 需尽快出台中小学设施布局作为强制性 内容的规范解释

新的城市用地分类标准出台以后, 国家还没有对于中小学设施布局的强制性问题给出解释或要求, 关于这部分设施规划的通常性表述, 基本是参考原强制性内容的规定, 由规划编制方和规划使用方自行解释。亟待国家尽快对中小学设施的强制性问题进行新的解释:是数量强制, 还是空间强制?是部分强制, 还是全部强制?是近期强制, 还是远景控制?相比其他公共服务设施, 中小学数量众多, 其随服务人口变化可能性很大, 而作为强制性内容新纳入的部分, 调整的压力和可能性会更大。如果完全按照总体规划强制性内容的调整程序调整, 必定会耽误中小学设施的建设。是否可根据情况对中小学设施设置单独的调整程序?

5.2. 总体规划阶段中小学设施的布局要求应 考虑城市规模的影响

对于总体规划阶段的中小学设施的布局的强制性问题, 尝试使用分级的方式进行控制, 可以有效降低频繁调整强制性内容的可能。总体规划阶段中小学设施的布局要求应考虑城市规模的影响。对于不同规模的城市, 在城市总体规划的工作过程中, 根据城市公共服务设施布局的基底, 确定布局的深度。相对来说, 规模比较小的城市, 城市的公共服务设施的布局会更加精确;而一些大城市和特大城市, 仅需对城市一些原则问题进行把握。如可参照《城市公共服务设施规范》GB50442-2008中对城市规模与人口规模的划分标准来确定城市的规模大小。小城市应对中小学的数量和布局都进行强制, 中等城市和小于100万人口规模的大城市, 应强制中小学的数量, 而对中小学在居住区内的位置有灵活的要求, 在下位规划中再确定中小学的位置。对于大于一百万人口规模的城市, 在总体规划的总图中可能连次干路都难以全部表达出来的情况下, 应进一步放松对中小学用地的强制要求, 除了在文字中计算中小学的数量和用地规模是强制性内容外, 在图纸上可以不表示中小学的用地, 中小学用地以百分比的方式从居住用地中计算出来。计算出来的中小学用地面积为强制性内容, 在下一级的路网加密后的分区规划或控制性详细规划中再将中小学用地布局落实。

5.3.新规划地区应尝试中小学联合布局

针对教育部新出台的《国务院关于深入推进义务教育均衡发展的意见》 (国发【2012】48号) 的意见精神, 明确了九年义务教育的直升对应关系, 因此在新规划地区的中小学布局应考虑联合办学, 设置九年一贯制学校。反映在城市总体规划中对传统规划提出了新要求。考虑到城市总体规划的图纸表达情况, 在总体规划中布局中小学的主要任务由中小学的布局布点转化为通过一个合适规模的学区的划定, 其次确定在学区中的学校布点。这样的好处是通过整合中小学, 一是学校可以规模化, 最大限度的发挥教育资源, 节约社会成本;二是可以宜结合划定学区、布局九年一贯制学校, 在学区内统一布局, 可减少学校对城市交通的影响。三是对近年来入学率波动较大的问题, 如单独二孩政策的落实和外来人口的变化等, 相比原有分散布点的教育设施, 九年一贯制的学校在这些问题上应对将更加从容。

6结语

因为中小学设施布局的特殊性, 原本在总体规划的布局中就已显示出该类设施布局的不确定性;再加之近年来新政策不断出台, 新的情况不断出现, 均给中小学的布局提出了更高的要求。而中小学教育设施的基本要求是年度供给必须平衡, 因此总体规划的二十年期限和一年一年变化的需求是必然难以完全合拍。因此我们在总体规划进行中小学布局时, 已经保障了中小学的强制性, 而如何在总体规划的框架下尽可能的保留中小学布局的弹性和灵活性, 为下一步工作预留余地, 是中小学布局工作中应当注意和思考的重要方面。这不仅关系到总体规划的严肃性, 同时关系到公共服务设施布局在下一步工作中的如何控制性如何强制的问题, 更需要进一步的探索和研究。同时在教育部门的不断做出新的指示意见的背景下, 应针对以九年一贯制学校等新一类的基础教育设施的布局要求做专题研究, 如服务半径的是否需要调整和与已有小学如何有效“混搭”等。关于总体规划中的中小学的布局还有许多方面可以继续研讨。

摘要：2012年1月1日起, 2011版用地分类与规划建设用地标准 (GB 50137-2011) 正式实施, 中小学用地从居住用地大类归类调整到了公共服务和公共管理设施用地大类中的教育科研用地内。本文在充分认识到中小学用地分类调整的目的和意义的前提下, 在使用新标准进行的城市总体规划的编制过程中, 从中小学用地的布局时遇到的新问题切入, 对中小学用地布局进行了一些技术性的分析, 提出了在总体规划阶段, 中小学的布局作为强制性内容的困处与解决思路。

8.试论集体建设用地 篇八

中央集体建设用地流转政策中的人本思想体现

针对集体建设用地流转，国务院早在2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）文件中第二部分“加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇規划实施管理”的总第（十）条中明确指出：“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。”（以下简称“挂钩政策”）2006年4月，山东、天津、江苏、湖北、四川五省市被国土部列为城乡建设用地增减挂钩第一批试点。2008年中共中央出台的《中央推进农村改革发展若干重大问题决定》对集体建设用地使用权流转作了具体的规划，具有划时代的意义。在这个文件中党中央提出：在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有型的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规范的前提下与国有土地享用平等权益。2009年国土部又分别批准了19省加入增减挂钩试点。2009年12月31日，《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发[2010]1号）文（以下简称《意见》）对城乡建设用地增减挂钩工作提出明确要求。《意见》指出，“有序开展农村土地整治，城乡建设用地增减挂钩要严格限定在试点范围内，周转指标纳入年度土地利用计划统一管理，农村宅基地和村庄整理后节约的土地仍属农民集体所有，确保城乡建设用地总规模不突破，确保复垦耕地质量，确保维护农民利益。按照严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控的原则，规范农村土地管理制度改革试点。加快修改土地管理法。”

以上三个中央文件赋以政府在集体建设用地流转上的主导权。依据此政策，地方政府获得了运用经济手段促进农村建设用地整理的权力，旨在通过地方政府部门发起实施“挂钩政策”，既改善农村生态环境和农民生产、生活条件，又适度地减少农村建设用地、整理复垦出耕地，有效提高土地供给水平的效果，最终达到缩小农村与城市差距，统筹城乡发展，发展成果由城乡平等分享的目的。

马克思的人本思想主要包括强调以人为本，在经济、政治、文化、社会活动中坚持以人为中心，尊重人的权利，关心人的需要，强调人权和人的社会平等地位，使人全面而自由发展从而成为自由人是马克思的人本思想的最终目标。这些内容和中央集体建设用地流转政策中“允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益，在符合规范的前提下与国有土地享用平等权益；充分保证农民的意愿，强调流转带给农民最大利益和对农民失地后生活的就业保障”等规定有异曲同工之妙，都是为了农民更好的生存和发展。

地方政府偏离甚至突破中央流转政策中的人本思想

城乡建设用地增减挂钩政策一出台就受到了各省市的欢迎，试点省份更是热情鼓舞，地方政府打着“城乡统筹”、“新农村建设”、“旧村改造”、“小城镇化”等各种旗号规模浩大的展开挂钩运动。各地都在规划着，要在一个很短的期限内，将域内农村“大变样”，民居改楼房。

一些地方开展城乡建设用地增减挂钩试点，对统筹城乡发展、改善农村发展条件发挥了积极作用。例如山东省的“村改社”、天津市的“宅基地换房”、重庆的“土地换社保”等等是取得一定成绩的。然而，随着政策的不断推进，地方政府离政策宗旨发展农村、保护农民利益的本位越来越远，甚至与政策的目标相背离。很多地方政府出于地方局部利益的各种考虑，经常曲解甚至突破中央制定的集体建设土地流转指导政策。缺乏人本思想的主要表现为地方政府违背民意的强拆在日益增多，地方政府侵犯农民集体建设用地流转收益愈发高涨。

首先，地方政府偏离了中央政策的农民本位思想的初衷，演变成各自追利的闹剧。片面追求增加城镇建设用地指标，擅自开展城乡建设用地增减挂钩试点或扩大试点范围，擅自扩大挂钩周转指标规模，这种地方政府行为的目的不是为了农村发展，不是为了农民利益，而是一种自我利益追求。以河北最为典型。河北正全省范围开展新民居建设工程，整理出新耕地置换城市建设用地。因此河北农民正在经历一场家园变迁，要“被入住”新民居：集中住楼。根据媒体报道，至2012年，河北将完成7500个新民居建设示范村，保守估算，将为河北增加建设用地50多万亩。不过，去年河北省获得国土资源部的城乡建设用地增减挂钩指标是1.2万亩。它虽然依据了国土部“城乡建设用地增减挂钩”政策，但实施中多重突破此政策，不仅扩大了挂钩范围，而且在集体建设用地流转中侵犯农民的土地权益，土地级差收益全归地方政府，这与2010年的中央一号文件明确规定：“农村宅基地和村庄整理后节约的土地，仍属农民集体所有。”的政策要求大相径庭。其次，有的地方政府违背农民意愿强拆强建，侵害农民利益；挂钩周转指标使用收益分配不规范等。此外政府为获得土地极差利益，把从农村置换出的建设用地指标卖给开发商，开发商为了挣钱什么事都干得出来，所以只要政府想在这里面挣钱，肯定会出现利益分配问题，就会跟农民产生矛盾。

人本思想对集体建设用地流转的启示

就政治意义而言，以人为本就是要把人民群众的利益作为一切工作的出发点和落脚点，始终从人民群众的根本利益出发来谋发展、促发展，切实维护和保障人民群众的经济、政治和文化权益，切实有效地解决人民群众生活中存在的实际问题，要让发展的成果惠及全体人民。从这个意义上来说，以人为本的思想对地方政府的行政工作提出了总的方向要求，给当前集体建设用地流转的启示就是充分尊重农民主体的意愿，注重农民的诉求，保护农民的合法利益，增加农民的财产价值，为农民的生存及个人发展提供保障。

而这个最终保障要靠制度来实现。根据人本思想，解决的关键笔者设想是赋予农民一种土地发展权。我国现行的法律制度中还没有关于农地发展权的规定，但大部分学者承认农地发展权的客观存在。为了防止耕地被擅自非农化使用、限制土地征用权滥用和保护农民合法权益，我国土地权利体系中有必要增设农地发展权，以发展和完善现行土地权利制度。有学者认为农地发展权是指土地用途由农用地转为建设用地的用途变更权，也有学者认为土地发展权也包括土地的用途不改变，通过提高土地利用集约度，将土地从低效益或低强度转向较高效益或较高强度的利用，以此获取更高土地收益的财产权。笔者觉得土地发展权还应当包括农民持有该土地将来能够从中得到的所有期待收益。从权利的内涵上分析，农地发展权是从动态的角度规定土地权利的内容。创设了农地发展权后，集体土地所有权是以目前已经一发取得的权利为限。也就是说，集体土地所有权的范围以已经确定的正常使用的价值为限，此后变更农地使用类别的权利则属于农地发展权。随着社会经济的发展进步，人口数量增加，城市化速度加快，导致农地保护问题、农地生态问题、人地矛盾激化的问题成为人们不得不面对和迫切需要解决的问题。由此，土地所有权问题发生了剧烈的变化，土地所有权的行使受到越来越多的限制，土地利用呈现出社会化的趋势。农地发展权就是在这样的背景下产生的。农地发展权与农地所有权的关系呈现出两种制度安排：（1）农地发展权从属于所有权。有学者主张：“依宪法对于土地所有权保障的范围，不仅包括实质上土地的上下空间，同时也包括其所处的权利状况在内。土地所有权所保障的范围包括建筑、开发的自由、存续保护、具有财产权效力的强化之请求权、相邻关系的保护等”。按照该学者的观点，农地所有权不是一项权利而是由一束权利构成的所有权体系。农地发展权包括在农地所有权体系之中，是一项可以单独处分的权利。（2）农地发展权与所有权分立。有学者认为，农地发展权是一项独立的财产权，它的权源是国家主权。集体土地所有权与归国家所有的农地发展权可以同时并存的。两者各有其行使范围，前者是农地的耕种权，后者是将农地改变为集体建设用地权。前者称农地所有权，属于农民集体，后者称农地发展权，属于国家。两权都为财产权。赋予农民土地发展权，不仅大大增加了农民的土地权利，可以规定建设用地流转后发生明显增值，农民也可以从中截取一部分收益，用于失地农民的生活保障，符合人本思想的内涵。

（作者单位：湖南师范大学）