论不动产统一登记制度

论不动产统一登记制度（精选8篇）

1.论不动产统一登记制度 篇一

对不动产统一登记制度的思考

[ 曲宇辉 ]——(2007-8-15)

物权法学习与思考之二:对不动产统一登记制度的思考

[摘要:目前要求不动产统一发证的呼声很高,认为房地产应当发一本证，只要把土地、房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。]

《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。笔者在此就不动产统一登记若干问题，谈些个人观点。

一、不动产登记现状

什么是不动产，《物权法》本身并没有作出规定。一般来说，“不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物”[1]。根据现行有关法律规定，不动产登记的范围、机构和法律体系，大致如下：

（一）不动产登记范围

1、国有土地使用权登记；

2、农民集体所有土地所有权、使用权登记；

3、无地上定着物的土地使用权抵押登记；

4、房屋所有权登记；

5、房屋所有权抵押登记；

6、土地承包经营权登记；

7、国家所有和集体所有的林地所有权登记；

8、个人使用的林地使用权登记；

9、林木所有权抵押登记；

10、采矿权登记。

（二）不动产登记机构

1、第1-3项，由土地行政主管部门负责登记；

2、第4-5项，由房产行政主管部门负责登记；

3、第6项，由农业行政主管部门负责登记；

4、第8-9项，由林业行政主管部门负责登记；

5、第10项，由地矿行政主管部门负责登记。

（三）不动产登记法律体系

1、以《土地管理法》为龙头的土地登记法律体系。

2、以《房地产管理法》为龙头的房屋登记法律体系。

3、以《土地承包法》为龙头的土地承包经营权登记法律体系。

4、以《森林法》为龙头的林地登记法律体系。

5、以《矿产资源管理法》为龙头的采矿权登记法律体系。

6、以《担保法》为龙头的不动产抵押登记法律体系。

在法律框架下，国家部委和地方政府制订了一系列的登记配套规章，仅以土地登记为例，部颁规章有《土地登记规则》（1995年12月28日国家土地管理局发布）、《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日国家土地管理局发布）、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》（1995年9月10日国家土地管理局发布），政府规章则有省、自治区、直辖市人民政府和省会城市、较大的市人民政府颁布的《XX省土地登记办法》、《XX市土地登记办法》。此外，各级政府及土地行政主管部门出台的土地登记规 1

范性文件，难以胜数。

二、不动产统一登记的思考

不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记办法。

（一）登记范围

土地和房屋属于不动产，但土地上的附着物或者说定着物，除了房屋外，种类繁多，哪些属于不动产登记范畴，哪些不属于不动产登记范畴，其法定名称和权证名称如何定，值得商榷。如：森林（林木），是发林木所有权证，还是发林地使用权证;承包荒山等，是发承包证还是发林木所有权证或者林地使用权证；草场，是发草地使用权证，还是发草场使用权证；滩涂，发滩涂使用权证还是发滩涂承包证或者滩涂养殖证；海域使用权是否属于不动产登记范畴等等。由于国家尚没有对不动产登记范围作出统一规定，各地理解不一，名称不一，是否登记也不统一，因此，由国家法律、行政法规来对不动产登记范围和具体名称作出统一规定，“定纷止争”，很有必要。

（二）登记机构

物权法起草工作始于1993年，至2007年3月16日全国人大十届五次会议通过，立法时间长达13年之久，在新中国立法史上是“空前绝后”，其立法难度之大，争议之广，可想而知，公布后反响之大，也是始料未及。《物权法》把不动产统一登记机构的设置难题交给了行政法律法规解决，但《物权法》起草中13年都没有解决的事情,要在之后短时间内解决,并非易事。统一登记机构的设置，大致有三种模式。

1、机构合并模式。即将涉及不动产登记的部门合并为一个部门，统一办理不动产登记。目前，全国的土地行政主管部门与地矿行政主管部门已合并为国土资源行政主管部门。由于要求土地与房屋统一登记的呼声很高，一些地方已经将土地、房产两个部门合并为一个部门。这种模式有两个问题值得探讨。

（1）几证统一问题。房地产登记不是仅取得土地证和房产证即可，还有一个契证，如果不动产统一登记的目的是让老百姓在一个部门办证，应当是“三证”统一而不是“两证”统一。同时，土地承包证、林权证等如果不纳入不动产统一登记，不动产统一登记制度又似乎是缺了一大块，与《物权法》的规定不符。

（2）机构上下衔接问题。我国改革开放以来，许多地方实行了行政机构改革，试验了多种改革方法，收效甚微，“改来改去改回过去”，其原因，一是受现行法律法规的制约。行政改革超前于法律，使一些部门的行政执法职能与法律规定不符。二是受国家部委设置的制约。地方行政改革超前于国家部委行政改革，一个地方部门要对口几个国家部委，在国家部委之间对一些工作有不同政策意见时，地方部门左右为难。

2、机构单设模式。即设置独立的不动产登记机构，统一办理不动产登记。国内已有地方单设了房地产权统一登记机构。这种模式也有两个问题值得探讨。

（1）不动产登记依赖于相关部门的工作。

设置一个不动产统一登记机构很简单，不过是编制部门发一个文件，出一个“三定方案”而已。但要把一本证书发出去，就不是发一个文件这么容易了，有许多前置工作要做。

以土地登记为例，前置工作主要有：要进行宗地测绘和数据入库比对接边，要进行宗地调查并核对登记要素，要进行界址确认并取得四邻签章认可后，方可进行土地设定登记。房地产建设项目竣工后，要对建设用地情况进行复核验收，要核对审批面积和实际建设面积，要对违法行为进行调查和处理，要补签土地出让合同补收土地出让金，要按照房屋单元进行宗地面积分摊等等，这些工作均需要土地行政主管部门办理，涉及多个处室配合完成。如果设置独立的不动产登记机构，该机构不可能承担前述工作，其结果，一是造成资料重复印制，行政资源及大浪费，二是土地登记申请人本来在土地行政主管部门一家可以办理的事情，反而要多跑一个部门。

（2）相关部门的工作又依赖于登记资料。

仍以土地管理工作为例。土地登记为土地管理日常工作提供基础和保障，如用地报批、征地拆迁、具体项目用地审批、土地出让,建设项目竣工后的复核验收、增加建筑面积与改变用途补缴出让金,土地使用权转让、出租、抵押等等，都需要以土地登记资料作为依据;用地的批后监管，如对违法用地、违法交易、闲置土地的认定处理等，也都离不开土地登记资料。若由统一登记机构负责土地登记工作，土地行政主管部门将无法掌握第一手登记资料，导致上述工作无法顺利开展，影响工作效率和工作质量。

3、集中办理模式。即相关部门在一个固定场所，一次受理申请，各司其职办理，集中统一出证。这种模式的特点是无需改变政府部门的工作职能，又达到统一办证的目的。近几年，各地为方便办事，先后设置了一些集中办理中心，受到了人民群众的好评。这种模式需要解决以下两个问题。

（1）大集中还是小集中问题。如果采用集中办理模式，应该是大集中，全部不动产登记都应集中办理，任何部门不得以任何理由阻挠集中办理。

（2）具体办证机构的职权问题。根据法律法规的规定，土地证由市、县人民政府颁发，房产证等由市、县相应主管部门颁发，但各部门的办证具体工作往往由事业单位负责。因此，办证机构需要政府和部门委托行政职能，或者由法律法规向办证机构授权。

(三)登记办法

作为单一事项的不动产登记，如房屋所有权登记、土地使用权登记等，已有相关规章和规范性文件, 按照《物权法》的规定制订不动产统一登记办法,主要任务，一是应当就不动产登记的范围、种类和权证名称作出统一规定，不允许地方和部门创设新的不动产登记种类和权证名称，真真保证“物权法定”；二是规定几种统一登记模式，但不宜登记模式一刀切。法律上可以授权省级政府自行决定统一登记模式并制订不动产登记办法。不同的统一登记模式,会有不同的土地与土地附着物登记关系,会有不同的登记条件、程序和期限，会形成不同的登记办法。

三、重新审视不动产统一登记的呼声

这里先来看看笔者所在杭州市的土地、房屋登记事项。

1、商品房开发项目。开发商向土地行政主管部门申领国有土地使用证；需要预售商品房的，向房产行政主管部门申领商品房预售证；房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申领土地使用权总证，向房产行政主管部门申领房屋所有权总证。房屋交付业主后，业主向房产行政主管部门申领房屋所有权证，向税务部门申领契证，向土地行政主管部门申领国有土地使用证。

2、非商品房开发项目。业主向土地行政主管部门申领土地使用证；房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申请换发土地使用证，向房产行政主管部门申领房屋所有权证。

3、农村村民私人建房。房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申领集体土地使用证。

4、转让。房屋连带土地使用权转让，向房产行政主管部门申领房屋所有权证，向税务部门申领契证，向土地行政主管部门申领土地使用权证。

5、租赁。向房产行政主管部门登记。

6、抵押。房屋连带土地使用权抵押，向房产行政主管部门办理抵押登记。以没有房屋的土地使用权抵押，向土地行政主管部门办理抵押登记。

对老百姓来说，买房不是经常性事件，大部分家庭可能10年、20年才有一次，对大多数的单位来说，也是几年或者更多年办一次的事，跑两个地方还是跑三个地方办证，办“两证”还是办“三证”，只要办证部门能在法定期限内办好,大多数单位、个人并无多大意见。而房屋、土地使用权转让及其登记，涉及两个部门四个手续，但两个部门都是转让手续与登记手续两个手续一次申请、一并办理。

“呼声”来自房地产开发商和房地产中介机构是正常的，对房地产开发商特别是房地产中介机构来说，办理房地产交易及登记是经常性事件，如果能在一个地方办好房屋土地登记手续，自然省事。“呼声”也来自理论界和法律界，认为房地产应当发一本证，只要把土地、房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是他们并没有考虑，以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。

曲宇辉

[1]胡康生《物权法的基本原则及其主要内容》

2.论不动产统一登记制度 篇二

根据现行法律、法规的规定, 不动产可分为房地产、耕地、草原、林地等若干类。一般而言, 不动产的价值远远大于动产的价值, 不动产物权是极其重要的物权。物权法明确规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法, 由法律、行政法规规定。”《物权法》是第十届全国人民代表大会第五次会议通过的重要法律, 在国家法律体系中属于基本法律, 其地位和效力仅次于宪法。另外, 当法律之间对同一事项的规定不一致时, 根据《立法法》的规定, 应当优先适用新法。在不动产登记方面, 目前《物权法》是最新的法律, 可见, 关于不动产登记的规定本应该适用该法, 而不是适用此前制定的《城市房地产管理法》、《森林法》、《草原法》、《土地管理法》。当然, 该法并未规定不动产统一登记制度的具体内容, 这需要另行制定法律、行政法规。2013年3月第十二届全国人民代表大会第一次会议批准了国务院机构改革和职能转变方案。该方案要求建立不动产统一登记制度, 以保障不动产交易安全。

二、现行不动产登记制度的弊端

(一) 不利于法律的实施

作为《物权法》这一国家基本法律明确规定应该实施的重要制度, 不动产统一登记制度长期未颁布实施, 这有损法律的权威性, 不利于法律的实施。而且, 这导致该法与其他相关法律的规定不一致、不协调的现象长期存在, 不利于国家法律体系的完善, 阻碍了社会主义法治建设的进程。

(二) 不利于政府对各种不动产总体情况的了解和掌握

不动产, 无论属于国家、集体、公民个人所有, 其相关信息都是国家的重要经济信息, 是政府进行宏观调控, 调节经济运行的重要基础性信息。由各种不同的部门来进行登记, 登记依据的法律法规不同, 登记的具体办法亦不同, 只要一个部门的数据有问题, 就会产生严重的后果, 而国家很难对其进行监督。而且, 地区之间、部门之间尚未建立统一的数据信息平台, 往往不能实现信息共享。显然, 这不利于国家的宏观调控作用的发挥。

(三) 不利于保障不动产交易的安全性

不动产交易对交易主体经济利益通常影响较大, 交易者首先关注的是交易的安全性。但是, 依据现行的不动产分散登记的制度, 在转让不动产物权时, 受让方往往难以了解该物权的具体信息, 诸如来源的合法性, 是否抵押等等。特别是缺乏法律和该不动产行业相关知识的交易者, 容易受到欺诈。例如, 我国房地产登记制度就特别复杂。我国现行房地产管理, 是土地管理和房产管理分属两个部门管理的体制, 所以房地产权属也相应采取分别登记的办法。这种体制弊端百出, 效率低下, 一些地方政府已经尝试由政府一个部门负责登记的统一登记的制度。

三、实行不动产统一登记制度的若干具体意见

(一) 统一相关法律关于不动产登记的规定

这涉及到物权法、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、草原法、森林法等十余部法律。显然, 需要大量修订上述法律法规的相关规定, 统一协调处理不动产统一登记问题。由于上述法律关于不动产登记的规定比较抽象、笼统, 国家应依法制定一部法规, 专门统一规定不动产登记的范围、机构、办法, 实现登记依据、登记机构、登记簿册、登记信息平台的统一, 使法律规定具体化, 使不动产登记制度具有可操作性。

(二) 确定由一个部门统一负责不动产登记

改革目前由多个部门分散登记的制度, 改变不动产登记方面“九龙治水”的现象, 最大限度地整合分散在不同部门相同或相似的职责, 理顺部门职责关系。鉴于各种不动产均与土地有关, 结合目前各相关政府部门的职责和在登记不动产领域发挥实际作用的大小, 应由国土资源管理部门作为不动产统一登记的登记部门。这不仅是要修改大量相关的法律法规, 还应依法进行行政机构改革, 重新规定相关机构职责。这必然又涉及到相关部门们利益格局较大的调整, 所以难度很大。但是, 必须坚定不移地推进相关的改革, 否则该制度就不可能真正有效实施。各地应在中央的统一领导下, 服从大局, 以《物权法》为指南, 结合本地区实际, 将不动产登记职责统一到一个部门。

(三) 完善公民身份号码信息系统

建立不动产统一登记信息系统。必须继续大力推进二代居民身份证的换证、补证工作, 清理整顿公民身份号码重复的现象。而且, 地区之间、部门之间应通过统一的数据信息平台, 实现公民身份信息共享。在此基础上, 以每个公民的唯一公民身份号码和依法设立的组织的组织机构代码为基础, 建立不动产统一登记信息系统。

(四) 建立统一的不动产物权登记信息查询系统

充分利用现代信息技术的强大功能, 建立统一的不动产物权登记信息查询系统, 并依法向社会公开。同时规定查询的具体办法, 使普通公民和各种组织可通过法定程序能够查询相关信息, 以此将不动产交易纳入法治的轨道, 保障交易的合法性、安全性, 保护相关交易主体的知情权等合法权益。当然, 要防止不动产登记信息被非法泄露、传播、使用。

参考文献

[1]赵春兰.对建立不动产统一登记机构的思考[J].中国房地产, 2008, (3) .

3.推动不动产统一登记制度的构想 篇三

关键词：性质；不动产登记；统一登记；基本问题：构想

《物权法》颁布实施后，建立不动产统一登记制度成为社会各界的企盼，虽然部分地方开展了试点探索，但由于国家层面的制度未建立，总体效果并不明显。解决中国不动产统一登记问题的根本，在于从法理层面理顺不动产物权之间的关系，并在此基础上调整和完善不动产登记和行政管辖制度。本文从不动产统一登记行为性质，分析了不动产分散登记的现状、弊端，探讨了推进中国不动产统一登记的几个基本问题，特别是提出了推进中国不动产统一登记的构想。

一、不动产统一登记行为性质

不动产统一登记，是指不动产权利人依法律和相关规定，向国家依法设置的统一登记部门对本人所属的不动产权属变动事项记载于不动产登记簿的行为。

关于不动产统一登记的性质，目前国内大致有三种观点[1]： 一是公法行为说，该说认为不动产统一登记属于一种公法上的行政行为，体现国家对不动产物权关系的干预，干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益； 二是证明行为说，该说认为房屋产权管理机关的职责范围是审查买卖双方是否具备办证（ 交付） 条件，至于房屋产权变更登记本身，只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准； 三是私法行为说，该说认为统一登记本质上应为私法行为。我们认为，登记本质上是一种事实行为，它并不能赋予任何人以权利，即登记本身不能创设物权。登记机关的职能，主要在于对不动产物权予以公示，明确权利归属，以维护交易安全。因此，统一登记行为是当事人和登记机关双方的意思表示的一致性表达，而不是行政机关单方面的意思表示[2]。

二、我国不动产登记制度的现状评述

由于历史原因，我国的不动产登记制度是建立在计划经济时代条块分割的基础上，为实现各职能部门分别的行政管理目的而设，登记规范制定主体多头，而且层级较低，效力较差。这种立法模式导致登记规范的内容不仅散乱，而且互相矛盾。主要表现为登记主体混乱多头，[3]登记事项不统一，登记程序不规范不透明，登记内容使用查阅困难，已经不能适应现代社会对不动产物权变动公示的客观要求。第一，不动产登记范围混乱，名称亦不规范。第二，不动产登记的规则体系混乱，各自为政现象突出。首先同一不动产登记对象的规则体系混乱。其次不同种类的不动产登记自成体系，混乱和交错现象非常明显。第三，不动产登记机构分散，形成多头登记。

三、中国推进不动产统一登记的几个基本问题

1.必须首先从法理上合理界定不动产物权之间的关系，明确土地的基础地位。

从法理上合理界定不动产物权的关系，是不动产统一登记必须要解决的深层次问题。实施中国的不动产统一登记，必须贯彻不动产登记以土地为基础的原则，这样才能理顺不动产之间的关系，构建科学的、有利于权益保护和不动产利用管理的统一登记体系。

2.不动产登记机关可选择行政机关

作为不动产统一登记的实施实体，不动产登记机构的设置是实现统一登记的必然要求。目前，对于中国将来不动产登记机关的选择，主要有三种观点：一是由人民法院作为登记机关；二是由公证部门或事业单位作为登记机关；三是由行政机关作为登记机关[4]。我们认为结合中国现实状况，以行政机关作为不动产登记机关较为合适。中国的行政机关长期以来一直担任不动产登记职责，积累了相当的经验和基础。

3.过渡期可通过优化登记机关职权来推进不动产统一登记

在当前不动产分散登记的现实弊端中，不动产登记矛盾和冲突问题以及由此带来的社会问题是主要的且最为迫切需要解决的问题。因此，是否可以在近期尚未完全实行统一登记的过渡期内，先通过相关制度的完善和机制的构建，优化登记机构职权，实现有限目标；然后再着眼长远，实现统一登记立法和机构设置。

四、构建统一的不动产登记制度的构想

不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记程序和登记办法。

首先，应当建立以土地登记为中心的登记制度，规范登记名称。

随着物权制度的发展，土地之上与土地之下可以作各种不同用途的利用，各种空间的利用权也应获得法律确认，尤其是土地之上房屋的多样性、单元性以及分层多单元的可让与特征使其权利结构呈现出极为复杂的状态。但各种权利实际上都是在土地之上形成的，并围绕着土地使用权而展开，所以建立以土地登记为中心的登记制度，是十分必要的。

其次，建立不动产统一登记机构，减少不动产流通障碍。

目前关于统一登记机构的设置改革，有代表性的有三种模式： 机构合并模式；机构单设模式；[5]集中办理模式。[6]我们认为，目前我国统一登记机构建立在第三种模式的基础上，在各地开办的政务服务中心内，设置不动产登记中心，专门负责不动产的登记。这是因为目前各不动产登记机关已经储备了丰富登记的经验，其中从业人员已经有了相应的职业素质，在此基础上进行集中办公改造所花费的成本最低。在政务服务中心内设置不动产登记中心，更能符合物权变动登记公示公信原则的基本内涵和要求，同时避免了现行登记机关相互推诿相互争持的情况。

第三，完善不动产统一登记程序和登记办法

实现统一登记程序的法治化，在程序形成、程序设置、程序主体等方面予以法律的规范。为了避免立法上的重复，我们认为应当对不动产统一登记的一般步骤作出规定，根据现行法的总结，[7]不动产统一登记的一般程序可归总为以下六个步骤： （1） 提出申请； （2） 受理申请（ 收件） 并记征规费； （3） 审查； （4） 公告；（5） 核准登记，登簿并颁发权属证书；（6） 立卷归档。其中的公告仅适用于特定的登记类型。完善不动产统一登记办法，按照《物权法》的规定制订不动产统一登记办法，一是应当就不动产登记的范围、种类和权证名称作出统一规定，不允许地方和部门创设新的不动产登记种类和权证名称，真正保证“物权法定”； 二是规定几种统一登记模式，但不宜登记模式一刀切。法律上不能授权省级政府自行决定统一登记模式并制订不动产登记办法[8]。因为不同的统一登记模式，会有不同的土地与土地附着物登记关系，会有不同的登记条件、程序和期限，会形成不同的登记办法。为此，在国家出台不动产登记法规之前，以部门规章的形式调整规范不动产登记，具有迫切的现实意义。（作者单位：新疆师范大学法学院）

参考文献：

[1]王洪亮. 不动产物权登记立法研究[J] . 法律科学，2000，（2）：118 - 127.

[2]季秀平. 论不动产登记机构的统一[J] . 淮阴师范学院学报，2009，（5）：626 - 630.

[3]常鹏翱. 不动产登记法的立法定位与展望[J] . 法学，2010，（3）：105 - 111.

[4]程啸. 未来我国不动产登记法的目标与体系结构[J] . 中国房地产，2010，（11）：16 - 20.

[5]梁荣亚，王崇敏. 不动产登记机构设置探析[J] . 法学论坛，2009，（1）：133 - 137.

[6]历团结. 统一设置不动产登记机构的可行性分析[J] . 法制与社会，2011，（6）：161 - 162.

[7]程啸. 论我国不动产登记机构的统一[J] . 中国房地产，2011，（13）：28 - 31.

4.论不动产统一登记制度 篇四

宏观经济

中国证券网

于雅琴

2014-04-21

中国证券网讯（记者 于雅琴）中国国土资源报消息，国土资源部地籍管理司有关负责人表示，从2014年开始，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。

目前，总的考虑是，从2014年开始，通过基础制度建设、逐步衔接过渡、统一规范实施，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

此外，广州市国土房管局官方微博透露，近日，国土资源部党组成员、副部长胡存智同志带领调研组一行来穗开展不动产统一登记工作调研。胡存智副部长对广州已建立的较完备的土地房屋统一登记法规体系和成熟的基础条件给予充分肯定，认为大登记的理念、大数据的管理为统一登记工作的推动提供了好的参考和借鉴。

（中国证券网）

国土部：2016年全面实施不动产统一登记制度

宏观经济

中国国土资源报

2014-04-21 土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，也是社会各界高度关注的话题。那么，不动产登记的意义是什么？不动产统一登记的时间表和路线图如何设计？这项工作责任重大、使命光荣，国土资源部将如何开好局、起好步？不久前，国土资源部地籍管理司（不动产登记局）有关负责人接受了记者专访，对上述问题一一作出解答。

不动产登记的意义何在？

明确目标方向——确认和保护产权，为市场经济保驾护航

市场经济的本质是产权经济，不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义

整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。

具体来说，根据国务院有关精神，建立和实施不动产统一登记制度，有以下三方面意义。第一，有利于保护不动产权利人合法财产权。市场经济本质就是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。通过不动产统一登记，进一步提高登记质量，避免产权的交叉或冲突，保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人 2 合法的不动产财产权。第二，有利于保障不动产交易安全。通过不动产统一登记，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，根据准确有效的信息来进行不动产交易，保障交易安全，为建立健全社会征信体系创造条件。第三，有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。通过不动产统一登记，最大限度整合资源，减少政府行政成本，进一步厘清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。通过整合登记职能，减少办证环节，采取“一站式”服务等措施，节省登记费用，更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。

路线图、时间表如何设计？

紧密倒排时间——3年全面实施不动产统一登记制度

从2014年开始，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系

2014年3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议召开。会议提出，建立和实施不动产统一登记制度时间紧、任务重、影响大，需要统筹谋划，落实到思想上、统一思想，做好顶层设计。按照会议精神，不动产登记总的目标是，按照完善制度、方便群众、统筹兼顾、平稳实施的原则，在基本实现登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”的基础上，加快形成权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障的不动产统一登记体系，最终实现各类不动产从分散登记到统一登记的转变，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权。

目前，总的考虑是，从2014年开始，通过基础制度建设、逐步衔接过渡、统一规范实施，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

千头万绪从何入手？

平稳有序统一——围绕“四统一”从法制、机制、信息化三方面着手

突出法制建设、搭建制度框架；用好联席会议平台，平稳有序统一；实现信息共享，提供有效服务

为加快建立和实施不动产统一登记制度，加强组织领导和统筹协调，积极稳妥推进各项工作，国土资源部专门成立不动产统一登记工作领导小组，突出重点，抓好不动产登记制度顶层设计。

按照党中央、国务院的有关要求，目前工作已经取了一定进展：一是制定方案，沟通情况、做好下一步部门衔接工作准备。二是牵头建立了不动产登记工作部际联席会议制度。三是先期开展《不动产登记条例》有关重点问题的专题研究，初步形成了条例框架和研究成果；同步开展统一表卡簿册和证书的研究设计。四是组织开展不动产统一登记技术规程和整合建立国家不动产登记信息管理基础平台的前期基础研究工作。另外，我们还拟于近期召开研讨会，就建立不动产统一登记制度的相关重要问题进行研究。

今后我们将围绕登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台这“四统一”，采取以下三方面推进措施：一是突出法制建设，在法律法规、规章政策、技术规范等诸多层面全面搭建制度框架。二是用好联席会议这个平台，形成切实有效的工作衔接方案，指导监督地方推进工作；在推进统一登记过程中，各部门将做好工作衔接，实现平稳有序统一。三是搭建信息共享平台，实现各类不动产审批、交易和登记信息实时互通共享，提高政府行政效能，方便社会依法查询，提供有效服务。在此基础上，逐步拓展信息平台应用领域，为建立健全社会征信体系和国家自然资源资产管理体制创造条件。

5.论我国不动产登记制度的完善 篇五

王小波*

摘要：建立完善的不动产登记制度是世界物权立法发展的趋势。我国目前没有专门的不动产登记法，虽然《物权法》的颁布在一定程度上完善了不动产登记制度，但不动产登记相关制度、操作程序等还有待明确、完善。

关键词：不动产制度完善

不动产登记制度是物权法重要的组成部分，没有健全的不动产登记制度，就没有完善的物权法律制度。《物权法》的颁布，可谓揭开了我国房地产登记制度发展的新篇章。《物权法》对房地产统一登记规则、房地产登记的效力、房地产登记机关的职责、登记信息的公开查询、更正登一记、异议登记、预告登一记以及登一记错误赔偿责任等重要内容做出了规定，确定了我国房地产登记的根本制度，为完善我国房地产登记制度奠定了坚实基础。《物权法》出台后，虽然对实行统一的不动产登记制度进行了总体上的规定，但对不动产登记的相关制度及具体操作程序还需要进一步明确和改善。

一、《物权法》对不动产登记制度的贡献

一、房地产登记基础理论得以发展

(一)确立了物权变动的公示原则，明确规定登记是房地产物权变动的公示方式

公示原则作为物权变动的基本原则，己为世界各国物权立法所普遍确立，而物权变动的公示方式，在世界各国也均为一致，不动产物权的公示方式为登记，而动产物权的公示方式为占有或交付。《物权法》物权变动公示原则的确立，一方面是对国际认可的法理的遵守，使我国物权立法与国际接轨;另一方面，如前所述，我国一直缺乏明确的房地产登记基础理论，就我国《物权法》颁布前的房地产登记法律制度而言，其并非完全民法物权意义上的登一记制度，而主要以行政权干预或管理为目的，重点强调公法上的意义，私法意义却显较弱。《物权法》的出台，并明确确立了物权公示原则，将房地产登一记制度首先视为是一种物权变动的公示方法，不仅极大地强化了房地产登记制度的私法意义，而且对于维护物的占有秩序和交易安全具有重要意义。而《物权法》之后的《土地登记办法》、《房屋登一记办法》则进一步重申了《物权法》关于登记物权公示的私法意义，如《土地登记办法》第二条明确规定土地登记是将国有土地使用权、集体土地所有权等依法需要登记的土地权利记载于土地登记簿“公示”的行为，明确规定登记是上地物权变动的公示方式。

(二)构建了“以折衷的债权形式主义为原则，以登记对抗主义为例外”的二元主义交错的不动产物权变动模式

以法国为代表的登记对抗主义立法模式不利于维护交易安全;以德国为代表的物权形式主义立法模式实践操作过于繁琐、无因性法律后果过于绝对且与公信力效力重叠:而以奥地利、瑞士为代表的债权形式主义立法例正好克服了二者之不足，从而“成为物权变动立法模式的基本潮流”。①针对我国理论界关于不动产物权变动模式的重大分歧，《物权法》在借鉴德、日、法等国不动产物权立法的基础上，结合我国的历史传统、具体国情，最终确立了“以折衷的债权形式主义为原则，以登一记对抗主义为例外”的二元主义交错的不动产物权变动模式，在很大程度上明确、奠定了我国房地产登记的基础理论，体现出我国独有的物权立法特点。具体说就是:第一，承认物权合意的客观存在性，但不承认其具有独立性、无因性。就单纯的当事人物权变动的意思表示而言，作为一种客观存在在物权变动之中是不可或缺的。即“承认物权行为概念本身，但并不一定必须承认物权行为的独立性和无因性，抑或虽然承认物权行为概念及物权行为的独立性，但并不一定必须承认物权行为的无因性。”②第二，规定在一般情况下房地产物权变动经登一记生效，即房地产物权变动原则上采用登记生效主义模式。此外，在不动产登一记生效为主的基础上，也确立了登一记对抗主义模式作为房地产物权变动的例外原则，即非经登一记不能对抗善意第三人。登记对抗主义的适用范围主要包括:土地承包经营权、宅基地使用权以及地役权。

二、统一的房地产登记规则得以初步确立

我国一直没有统一的房地产登一记规则，在实践中存在着房地产登一记法律规范不统一、登记机关不统一、登记程序不统一等混杂局面，这种混杂局面已经严重妨碍我国房地产市场的顺利发展。为克服上述实践中存在的弊端，《物权法》首次明确规定国家对不动产实行统一登记制度，确定了我国将在房地产登记领域建立统一的不动产登记规则的大方向。其次，针对房地产登记程序中房、地不统一的现状，《物权法》规定了基本的房地产登记程序:申请~审查一记载于登一记簿。《土地登记办法》与《房屋登一记办法》则以《物权法》的相关规定为依据，分别对土地登一记及房屋登一记的程序进行简化，分别取消了原先土地登一记中的地籍调查程序、房屋登记中的公告程序，上地登记(土地总登一记除外)的程序简化为申请

①梁慧星、陈华彬.物权法〔M].北京:法律出版社，19卯.②陈华彬.论基于法律行为的物权变动.梁慧星主编，民商法论从(第6卷)[M].北京:法律出版社，1997.一权属审核~注册登记一颁发或更换证书，房屋登记的程序简化为申请一受理一审核一记载于登记簿一发证。至此，土地登一记与房屋登记的程序应该来说己实现了统一，因为土地登一记中的权属审核这一程序其实己经隐含有受理这一程序了，若不受理，则谈何权属审核?再次，针对之前房地产登记权属证书与登一记簿之间关系不明确的问题，《物权法》

第17条、《土地登记办法》第16条、《房屋登一记办法》第26条均明确规定，除有证据证明不动产登一记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

三、有关房地产登记效力的规定更为合理

(一)根据登记原因之不同区分房地产登记的效力

我国之前的房地产登记立法不区分房地产物权变动的原因，对于因非法律行为如继承、新建等设立、移转、变更和消灭房地产物权的一律规定非经登一记不发生物权变动的效力。《物权法》参照国际上惯行的物权法基本原则，对于不经登记也发生房地产物权变动效力的情形做出了具体的规定。《土地登记办法》、《房屋登记办法》则与《物权法》保持一致，同样规定因人民法院、仲裁机构生效的法律文书、合法建造房屋、继承或受遗赠等均属于因非法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的情形，不以登一记为生效要件。

(二)明确规定登记仅只是物权变动的生效要件，克服了以往立法中混淆

物权变动与债权合同成立、生效要件的缺陷按照区分原则，以发生物权变动为目的的基础关系，即物权变动的原因行为的成立，必须按照该行为成立的自身要件予以判断，而不能以物权的变动是否成就为标准判断。如以债权法上的合同作为物权变动的原因行为时，其成立以及生效应该依据债权法，即以当事人的意思表示真实而且一致为充分必要条件。至于物权变动能否成就，并不是合同成立生效的必要条件。而物权的变动，必须以动产的交付与不动产的登记为必要条件，而不能认为基础关系即原因行为的成立生效就必然发生物权变动的结果。《物权法》第巧条的规定就体现了区分原则的思想。一方面，《物权法》区分原则的确立，彻底克服了以往我国房地产登记法律规范中将登记视为债权法上的合同成立、生效的要件，混淆物权变动和债权合同的成立、生效条件的缺陷;另一方面，区分原则的确立符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，被民法实践证明是一条分清物权法和债权法的不同作用范围、为物权变动与债权变动建立科学规范基础、区分当事人的不同法律责任的行之有效的原则。①而作为《物权法》配套法的《土地登一记办法》与《房屋登一记办法》也秉承了《物权法》区分原则思想，规定登记仅只是土地物权变动或房屋物权变动的生效条件，如

《房屋登记办法》第31条就规定当事人买卖房屋应在有关法律文件“生效”后申请房屋所有权转移登记。

四、三类特殊的不动产登记制度得以构建

我国《物权法》出台前的房地产登记法律规范对房地产登记的类型有一些相关的规定，但都不够全面。为适应我国房地产交易市场的发展需要，解决房地产登一记过程中可能出现的争议，《物权法》科学地构建了三类新的登记制度—更正登一记、异议登记及预告登记。《土地登记办法》、《房屋登一记办法》则以《物权法》为依据，在制订时增加了更正登记、异议登记、预告登一记等登一记类型并细化了这些登记类型的内容与程序。

(一)确立了赋予当事人更正权与异议权的更正登记和异议登记制度

根据不动产物权公示原则，一记载在登一记簿上的当事人所享有的物权，原则上推定为正确、合法的权利。这是法律为保护不动产权利人的合法物权，确保不动产交易安全，稳定社会经济秩序的必然选择。但这并不是说记载在登记簿上的物权就是绝对正确、不可推翻的，如果登记的物权事项与事实上的物权事项不符，为避免真正权利人因为登记公信力而遭受损失，则应当赋予真正权利人享有更正权与异议权的救济途径。为此，《物权法》第19条规定了更正登一记和异议登一记制度。同时，为了克服异议登记给不动产物权交易造成不稳定状态的缺陷，《物权法》还规定异议登一记申请人在异议登一记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。而《土地登记办法》第58至61条及《房屋登一记办法》第74至79条则对《物权法》第19条的规定进行了细化。如对更正登记和异议登记如何申请、应提供哪些材料、异议登一记的注销等问题做出了可供房地产登记实践操作执行的规定，更在《物权法》第19条的基础上对异议登记的法律效力予以明确，填补了《物权法》异议登记法律效力不明的漏洞。更正登记和异议登记制度的建立，丰富、完

①孙宪忠，论物权法[M].北京:法律出版社，200847.我国房地产登一记制度的现状、发展与完善善了我国的房地产登一记类型体系。

(二)确立了遏制重复销售、重复抵押的预告登记制度

现阶段，由于房地产市场的不规范，出现了许多商品房重复销售、重复抵押的不良现象。如近年来频频被媒体曝光的一房多卖、假房地产骗取贷款、开发商 卷款潜逃等等。之所以频频出现这些现象，一是与开发商的不诚实经营有关，二 是现行的商品房预售合同登一记备案制度不能从根本上解决将合同请求权推进到 登一记请求权的问题。为此，《物权法》第二十条借鉴了国外立法并结合我国现有 的商品房预售和住房贷款按揭制度，规定了预告登记制度，创新了房地产登记的 种类。而《土地登一记办法》、《房屋登记办法》则以《物权法》的相关规定为依 据，对预告登记的适用范围、效力期间、申请预告登一记所需文件材料等做出更进 一步的详细、具体的规定。如《房屋登记办法》第67条明确规定预告登记适用

于预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让及抵押等，比《物权法》 的规定更为明确，更有利于实践操作。

五、房地产登记机关的审查责任得以强化

对于房地产登记的审查，《物权法》第12条、《土地登记办法》第13条、《房屋登记办法》第18、19条均规定了房地产登记机关应当履行的职责。《房屋登一记办法》更是以《物权法》为依据，对登记机关的审查职责如查验、询问事项、需实地查看的具体情形做出明确规定，更有利于房地产登记实践操作。比起《物权法》颁布之前的相关房地产登记立法，《物权法》、《土地登一记办法》、《房屋登一记办法》明确了房地产登记机关应当审查的事项范围，“询问申请人”、“实地查看”等的职责要求，在当前我国诚信体系尚未建立、社会信用缺失的情况下，应该来说可以起到一定的监督作用，对保障房地产交易安全具有显著促进作用。

六、房地产登记信息公开查询制度得以确立

房地产登一记是物权公示最重要的方法。如果把登记的资料当成秘密档案，不允许查询复制或者设置苛刻的查询复制条件，就无法起到公示的作用，影响整个物权法律制度规范调整物权法律关系的社会功能。我国在《物权法》颁布之前对房地产登记信息公开查询制度的立法存在明显缺陷。究其原因，除了不重视便利群众、服务社会以外，很重要的原因是仍然在思想上将房地产登一记作为房地产管理的手段，而轻视其物权公示的功能。因此，《物权法》第18条、《土地登记办法》第72条、《房屋登记办法》第28条均明确规定了对房地产登一记信息的公开查询制度，《物权法》更是取消了之前的房地产登记立法对不动产登记簿记载事项查询范围的限制。这为建立登记信息公开制度提供了法律依据，从而有利于为房地产市场交易提供全面准确的信息服务，切实发挥保护交易安全、警示交易风险的功能，维护正常的房地产流转秩序。

七、登记机关的赔偿责任得以明确

《物权法》、《房屋登记办法》规定的房地产登一记制度中，有一个非常令人瞩目的制度安排，就是《物权法》第21条、《房屋登记办法》第92条明确规定了登一记机关登记错误的赔偿责任。对房地产登一记机关因登一记错误造成当事人损失的赔偿责任，以往的房地产登记法律规范对其规定仍比较笼统、模糊，这也导致过去因登一记错误而造成的互相推诱、责任不清的情况时有发生。更有甚者，有些因房地产登记而引起的行政诉讼案件在当事人胜诉后，即使确认了房地产登记机关存在过错，当事人也得不到赔偿。而依据《物权法》、《房屋登记办法》的规定，登记机构就登一记错误导致他人损害的，应当承担赔偿责任。这对于规范房地产市场秩序、强化登一记机关的责任、保障房地产登一记的公信力，充分实现房地产登记的法律价值和社会价值，有着十分重要的意义。

二、我国不动产登记制度仍存在的问题

虽然《物权法》的制定为不动产登记制度的完善做出了重要的贡献，但是与法治国家和市场发展的客观要求相比，现有的不动产登记制度仍存在许多缺陷。主要包括以下几点：

（一）不动产登记的法律依据不统一

虽然《物权法》第九条和第十条就（“就”换“阐明”）不动产统一登记的范围、登记机关和登记办法由法律、行政法规规定，但至今我国尚未就不动产登记制度专门制定法律。实际操作中，只能依据《土地管理法》、《农村土地承包法》等相关法律规定，导致出现不同的法律后果及各行政部门各自为政的现象。因此，仅《物权法》的口号性规定已不足以解决现实中遇到的问题。

（二）不动产登记范围不明

《物权法》对登记范围的规定并不明确，导致了不同规则在登记对象上出现各自不同的规定，如《土地登记规则》将他项权利定义为“土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。”而《城市房屋权 属登记管理办法》则将他项权利限定为“由房屋所有权产生的抵押权、典权等权利”。

（三）不动产登记机关不统一

目前不动产物权登记机关是“多头执政”，其根据的法律各不相同。《物权法》第十条规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”根据不同登记类型，我国有以下登记机关：国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。《物权法》附则补充规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法做出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定做出规定。”即同一部门或不同部门都可以依据各自地方性法规，主张不动产登记的权利。如房地产登记，有的城市将涉外房地产登记留在市级办理，而将其他下放到区一级办理，结果导致市区争夺登记业务，出现许多重复登记的现象。

（四）登记机关收费标准不尽合理

《物权法》第二十二条规定不动产登记费按件收费，不论标的大小的做法明显不合理。同时，由于多部门登记，获利的多少极具可能影响各部门的办公积极性和效率。此外，就普通老百姓而言，其往往因为登记费用过高而逃避登记，最终将损害老百姓的利益。

（五）登记机关错误登记的赔偿责任机制不健全

虽然《物权法》第二十一条规定，“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”但对于具体如何赔偿以及由谁承担费用并没有做出规定。登记机关的责任究竟属民事责任还是行政责任？是依据国 家赔偿法来实现赔偿责任，还是通过建立一套新的合理的追究机制？这些问题仍需要进一步立法明确。

三、完善我国不动产登记制度的建议

不动产登记制度是物权法的重要组成部分，在分析不动产制度存在缺陷的基础上，笔者对于如何进一步完善不动产登记制度提出如下建议：

（一）制定统一的不动产登记法

虽然我国有关于不动产登记的规范，但其散乱且相互之间存在大量的矛盾。梁慧星在主编的《物权法草案建议稿》中主张，首先，在《物权法》“通则”中明确物权法定、物权公示等原则，并规定“依法律行为设立、转移、变更和废止不动产物权，不经登记无效”。其次，建议稿第10 条明确“关于不动产登记机关的组成，登记官员的资格、登记程序等，由不动产登记法规定。”制定不动产登记法，要以《物权法》确定的登记模式、基本规范等作为原则，以国务院制定专业的房地产、矿产、树木、渔业等实施细则及管理制度为辅助，确立起适合我国国情的不动产登记的法律体系。笔者认为，这种主张符合我国民法体系设置结构。通过以《物权法》作出原则性规定为基础及完善相关的法律法规，制定一部统一适用的不动产登记法。

（二）规范登记范围

为了改变现行不动产登记物权种类配置滞后于社会经济发展的状况，必须通过相关法律对已成熟稳定的物权种类加以确认，同时也要规范与确定需要物权登记的种类。如由于科技和对不动产开发利用技术的提高，会出现的空间利用权等。此外，不动产登记的范围不应过窄，应扩大登记的范围。有学者提出，不动产登记范围实质包括两个方面，一是不动产物权，另一方面是不动产物权之限制。不动产物权之限制，主要关系到权利人的处分权以及第三人的交易安全，如未来物权之预告、登记物权之解除条件、登记物权之异议、企业破产之宣告、不动产租赁等。

（三）统一不动产的登记机关

要改变目前“多头登记”的现象，维护登记公示、公信力的关键在于统一不动产登记机构。通观世界各国，他们在设立登记机关时都遵循两个准则：（1）不动产登记机关的独立性。（2）不动产登记机关的统一性。这两个准则都是物权公示原则决定的。目前学术界存在两种观点：一是选择法院为登记机关。如德国《土地登记条例》规定，不动产登记簿由地方法院掌管。二是选择行政机关。如台湾地区土地登记规则规定，土地登记由直辖市或县（市）地政机关办理。而笔者同意第二种观点。结合我国国情，如果由法院进行登记，必然会增加司法机关的负担。如果出现登记错误，又由法院进行纠正，那么其信服力就会变弱且不利于维护司法权威。相反，由行政机关进行登记，利用政府权威和国家信用作为担保，一旦出现登记错误，司法机关也能予以监督纠正。

（四）完善不动产登记错误赔偿责任制度

登记内容正确与否，不仅影响交易当事人的利益，而且还影响到交易的安全和秩序。虽

然《物权法》第二十一条规定了登记机构的赔偿责任，但该规定仅为原则性规定。对登记机构承担赔偿责任的性质、赔偿责任的归责原则以及损害赔偿的范围等均未涉及。因此，笔 者从以下几方面入手：

首先，关于不动产登记机构赔偿责任性质问题，究竟属于国家赔偿还是民事赔偿，理论界存在不同的观点。一种观点认为，由于我国办理不动产登记实务的机构为行政机关，所以因其行使职权而给当事人造成损害时应承担国家赔偿责任。另一种观点认为，登记机关错误登记而给当事人造成损害的行为侵犯的是当事人的民事利益，这属于民事领域中的侵权行为，应为民事侵权责任。目前国内通说认为不动产登记行为应为行政行为。就此而言，笔者认为，由于不动产登记是一种行政行为，形成的是国家与公民之间的法律。所以登记作为登记机关实施的具体行政行为，登记错误造成损害应承担国家赔偿责任。

其次，登记机构赔偿责任的归责原则。目前，理论与实践中均存在不同理解。一种主张登记机关的赔偿责任是一种国家赔偿责任，应适用过错责任原则。另一种主张适用无过错责任原则，认为国家机关及其工作人员在执行职务中造成损害的，不论行为人是否有过错，都应首先由国家机关承担。笔者认为，从《物权法》第二十一条的规定来看，我国采取的是无过错责任原则。如果采纳过错责任原则，仅以登记机关或其工作人员无过错为由即可免除登记机关的赔偿责任，让登记错误的受害人自行承担巨大的经济损失，显然是极不公平的。

再次，赔偿范围的确定。《物权法》第二十一条并没有明确规定具体承担赔偿的范围包括哪些。笔者认为，登记机关赔偿责任的范围应根据当事人因登记错误造成的实际损失来确定，包括主权利受损害的赔偿、利息及当事人或利害关系人主张权利的费用，该赔偿数额应以其权利受损害时的价值来确定，不得超过受损害时的价值。具体而言，应包括：（1）不动产本身因错误登记所造成的损失。（2）当事人或利害关系人基于登记所支付的必要费用，如申请更正登记、异议登记的费用，进行诉讼的费用等。最后，赔偿资金来源。赔偿资金来源有三种途径：（1）国家财政；（2）建立基金；（3）引进保险机制。有学者主张借鉴美国的权原保险制度，由当事人投保，保险公司为由于登记簿或产权证上的瑕疵而造成的损失提供赔偿。笔者认为，建立赔偿基金较为符合我国。因为要引进外国的保险制度，将要面临如何立法、如何完善等问题，最终会增加立法压力，不能有效解决当前的问题。

参考文献：

6.不动产统一登记难题 篇六

被物权法提出6年之后，不动产统一登记制度终于驶入快车道。日前召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。

但目前来看，无论是结束我国不动产多头登记的混乱局面，还是弥补以往数据的漏洞，都还有诸多难题待解。

滞后6年的统一登记

不动产统一登记并不是一个新鲜事物，早在 2007年10月1日开始施行的物权法中，就明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括土地、住房、草地、林地、农地等多种形态。中国人民大学土地管理系主任叶建平向《中国经济周刊》表示，不动产物权是重要的财产权，只有通过不动产统一登记，明晰不动产的归属，市场交易的效率和安全才有保证。

近期，国土资源部副部长胡存智在一次不动产登记研讨会上指出，当前我国正加快推进机构改革和职能转变，不动产登记制度创新建设，是其中一项重要内容。通过建立不动产统一登记制度，更好地落实物权法，有效保护不动产权利人的合法财产权。

或许正因为意义重大，在物权法中，记者注意到，“不动产登记”被放到了第二章第一节的重要位置。但是，对不动产实行统一登记制度，多年来一直难以执行。

目前，我国的不动产登记分散在多个部门。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。

有分析人士指出，多年来，由于部门利益牵扯，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，如在住房方面，房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。

不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则，在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。据了解，目前按照法律规定办理转

让和抵押的登记机构有十几个部门，既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题，又不利于登记制度的健全。

比如房产证难办，是许多购房者共同面对的问题。一个重要的原因就是，办理房产证需要面对十分繁琐的手续，需要跑测绘、国土、房管等多个部门，办理中途往往还要补充各种资料。

而且，不动产统一登记还利于政府管理和社会治理。中国房地产学会副会长陈国强认为，“实现不动产统一登记为征房地产税创造了技术条件。”还有的专家认为，不动产统一登记能打击住房腐败。近年来，腐败落马官员涉房十分频繁，据中国经济研究院统计，21世纪以来落马的省部级官员中，有将近半数涉及到房子。

事实上，关于如何推进完善不动产统一登记制度，2007年施行的物权法已经给出了明确的路径。

物权法第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

叶建平表示，物权法已经给出了相关程序，那就是先制定出相关法规，然后履行，可以说，制定不动产统一登记法规是十分关键的一步。

今年3月份，《国务院办公厅关于实施任务分工的通知》中明确规定，出台并实施不动产统一登记制度，其中2014年6月底前出台不动产登记条例。

近日召开的国务院常务会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。据悉，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。

此举显然意味着不动产统一登记制度进入了实质性的快车道。对此，地产分析人士冯海宁向《中国经济周刊》表示，明确负责部门与制定统一登记制度，是进行不动产统一登记的两大基础。

胡存智日前表示，加紧开展不动产统一登记制度研究，大力推进，统一登记是完善权利体系的重要基础，也是十八届三中全会的明确要求。要抓紧开展各项研究和协调工作，特别是要尽快启动不动产统一登记条例的起草。

个人住房信息联网是基础？

分析人士指出，其实，相比于登记什么和谁来登记这些问题，怎样登记无疑是更具挑战性的难题。叶建平告诉记者，“从目前比较具有现实紧迫性的议题来看，如从个人财产的保护角度看，住房这类不动产的统一登记是较为现实的需求”。

以住房登记为例，记者了解到，在国务院明确提出“建立统一不动产登记制度”之前，住建部已经着手开展“个人住房信息系统联网工作”。截至2012年，40个主要城市的个人住房信息联网工作已经完成。住建部计划，将这一系统的覆盖面逐步推广到所有地级城市。

记者了解到，“个人住房信息系统”以个人住房产权和交易系统为基础，通过权限，住建部可以查询到目前已联网40城市的所有住房权属情况以及房屋产权交易、变更的实时情况。

陈国强向《中国经济周刊》表示，事实上，不仅仅是这40个城市，全国几乎所有的城市，都有自己的住房信息系统。

记者了解到，这些住房信息主要存在两方面的问题，一是从技术上看，系统不统一，没有也无法联网；二是数据不全。某特大城市的住建部门负责人告诉记者，有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房、还有小产权房等。

分析人士表示，对于不动产统一登记，主要的操作方法有两种，一是另起炉灶，进行相关数据的普查、调查，如此一来，可最大限度地保证登记的全面准确，但成本太大；另一种是利用以前的数据，进行技术系统的统一整合以及实时的补充更新，但由此将给数据的完整性带来一定挑战。

7.论不动产统一登记制度 篇七

在我国现阶段, 登记也可以界定为行政机关, 包括法律法规授权组织, 对申请人申请事由及有关事项经依法审查后, 对符合法定条件者依法做出书面记载, 允许其享有特定权利, 承担相应义务的行为。不动产登记和预售登记都属于登记的重要类型。

一、现行法中的不动产登记性质与法律效果

(一) 不动产登记的性质

从现行法的规定来看, 我国对不动产进行分类登记的登记机构都是国家相关行政机关, 房产登记机构便是房产管理机关 (城市房地产管理法第59条) 。①另外, 物权法第10条第2款规定:国家对不动产实行统一登记制度。可以理解为国家对不动产实行统一登记。由此两点可以得出结论:不动产物权登记是指权利人向主管机关申请就其物权权属的相关事项进行登记的行为, 应是一种行政行为, 而不仅仅是一种私权行为。

(二) 不动产登记的私法效果与公法效果

然而行政行为与产生的私法效果是无法分割的, 以不动产物权登记行为是否构成私法关系有效的要件, 则存在两种模式:②一种处理方法把行政登记作为私法效果存在的生效要件, 例如我国物权法第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。第十四条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。另一种是私法关系的产生、变更、消灭效力由私法行为本身效果决定, 行政登记只附加国家意志认可, 产生公信力。不论哪一种模式中, 不动产物权登记都不能直接产生私法效果, 而是需要在已经形成私法效果的基础上产生效果。

不动产物权登记制度的公法效果规定在物权法第21条:因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿。

二、商品房预售登记的法律性质与法律效果

(一) 商品房预售登记的法律性质与法律效果

预告登记制度是在德国得到广泛运用的制度, 是对已经产生的不动产权利人权利的限制, 可以设定在不动产的买卖与担保等范围。商品房预售出售的是尚未产生的房屋, 所以说商品房预售登记并没有实物依托, 因此显然不同于德国的预告登记。

我国对于预售登记的性质和效力并没有统一的法律条文规范, 只在城市房地产管理法中设一个原则性的条文“商品房预售人应当将预售合同报有关部门登记备案”。

由此产生的理解歧义在地方立法中引起了许多立法差异, 极端做法有将预售登记作为商品房预售合同的生效条件, 这种做法一方面绝对控制了预售风险, 另一方面却加剧了买卖双方地位的不平等。另有规定商品房预售合同及其变更未经登记不得对抗第三人, 此种规定一方面赋予预售合同中的债券一种与物权相当的对抗力, 另一方面又不过多干预买卖双方当事人的意思自治。

上海市在2002年出台的上海市房地产登记条例中, 将预售合同登记的范围扩张到抵押权的设定以及抵押权的转让中, 又明确了违背预售登记的处分行为无效, 预售登记效力优先于房屋建设工程抵押权预告登记, 此举正式将预售登记转化为预告登记。

在登记机构方面, 预告登记被视为是不动产登记中的一项, 与其他不动产登记归属于同一登记机关。具体之, 上海市房地产登记条例第五条规定:市房屋、土地行政管理部门负责本市房地产登记管理工作。上海市房地产登记处 (以下简称市登记处) 负责本市房地产登记的日常工作。区县房地产登记处受市登记处委托, 具体办理房地产登记事务。

然而尽管我国在城市管理法和城市商品房预售管理办法中规定了商品房预售登记, 但其与真正的预告登记制度还有很大的差别, 这种备案更多的是行政管理作用。

(二) 商品房预售登记的现行地方法规

在上海市房地产登记条例中设有专门章节规定了商品房预售登记的相关内容。其特殊性在于该登记条例规定的预售登记对象仅为未建成的不动产的预购以及抵押, 并不是普遍的预告登记范围。与上海市房地产登记条例规定相似的有天津市房屋权属登记条例, 另外, 其在第五章项下又专门规定了预售登记。

将商品房预售登记与预告登记在相同法规中分别规定的还有南京市的城镇房屋权属登记条例。尽管这些地方法规在对预告登记与预售登记的关系上并无统一认识, 也没有对预售登记的适用范围和效力做出明确规定, 其在立法方面做出的尝试仍是一个进步, 也是完善我国不动产登记制度的推动力量。

三、房地产登记制度以及预售登记制度存在的问题

(一) 登记的效力于公信力不明确。

登记的效力指的是主管机关对申请事项进行书面的记录以后所产生的法律效果。公信力是指第三人可以信赖该经登记的内容, 即使该登记的内容与实际权力义务关系有所不同。我国现行法中绝大多数的法律法规中并未对不动产登记的公信力加以明文规定, 只在建设部颁布的城市房屋权属登记管理办法中存在一个法条: (第37条) 因登记机关工作人员过失导致登记不当, 致使权利人受到经济损失的, 登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。

(二) 行政登记机关权责不统一救济制度缺乏

我国的登记机关虽然只负责形式审查, 但事实上却具有实质意义的审查权, 加之缺乏法律使行政登记机关承担相应责任。

(三) 缺乏统一的全国性法律法规规范登记机关、效力

我国关于不动产登记以及商品房预售登记的有关法律法规散见于各个法律规章之间, 各地之间难以统一, 往往就同一问题的差异也很大, 在理论上和实践上都缺乏统一的认识。

(四) 有关不动产登记与商品房预售登记的法律规范均以行政管理为本位

这种立法指导思想源于政府想更多的控制更大的权利和对法律约束的排斥, 这种服务意识和公民权利保护意识淡薄也是造成上述问题与矛盾的根源。

四、关于完善不动产登记制度和预售登记制度的思考

(一) 立法明确赋予不动产登记特别是商品房预售登记的法律效力

包括保全请求权的范围, 明确预告登记的法律效力。首先是明确申请预告登记的原因即保全请求权的范围。其次明确该预售登记产生的请求权必然在将来发生法律效果。

(二) 立法明确有资格的预售登记申请人以及其权利义务

合理的做法应当是由债权人和债务人共同申请预售登记。或者由双方合意指定的一方当事人独立申请。

(三) 统一各地方法规中及其分散的登记机构及相关登记效力

我国现行法律并没有对各种不动产登记做出具体操作性规定, 学理上也缺乏对登记相关问题的统一认识, 导致了地方法规中各类登记机构分散, 登记效力不统一。建立一种对于登记制度的共同认识, 是统一相关规范的前提。

(四) 建立健全不动产登记与商品房预售登记的救济制度

不论是在立法领域或是司法领域, 不动产登记特别是商品房预售登记中相对人的权利救济以及善意第三人的权利保护往往被忽视。由于此类纠纷中, 原告的起诉往往不属于民事案件, 当事人只能进行复议和行政诉讼, 但关于各类不动产登记的性质以及效力都没有明确可操作的立法规范, 导致了法院在审查时的权限也没有明确规定。因此, 由立法明确不动产登记的救济制度尤其是行政机关对错误和遗漏登记时应承担的责任才能从根本上断绝司法实践中的困惑。

摘要：我国商品房预售登记制度和不动产登记制度缺乏统一规范, 具体登记机关繁杂不清, 责任约束与公信力不明确, 行政色彩浓厚。商品房预售中, 商品房预售人应当在订立预售合同后到房地产管理部门办理预售合同登记备案手续, 如果预售人没有办理预售合同登记备案手续有可能导致其他债权人对该已预售房屋主张权利。一方面, 根据我国城市管理法, 各城市都制定了不同的商品房预售登记规则。法律没有明确规定这种登记备案的具体操作细则及其具有的效力, 行政管理色彩浓厚。另一方面, 我国没有统一的不动产登记制度, 不动产登记机关呈分散状态且对登记机关并没有明确的责任约束。商品房预售登记部门和不动产登记部门在各个城市所制定的规则中不免会产生交叉重合以及完全分离的状态。本文以商品房预售登记和不动产登记为对象, 针对现有登记制度所产生的若干问题提出合理的规范设想。

关键词：不动产登记,登记范围,登记效力,商品房预售登记,制度完善

参考文献

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8.论不动产统一登记制度 篇八

一、不动产统一登记的重要作用

（一）不动产登记是一项国际通行的基本物权制度，是完善社会主义市场经济体系的重要内容

当前，发达国家都建立了较为完善的不动产登记制度，为市场经济发展奠定了产权基础。我国自上世纪末开始实行住房制度改革以来，房地产等不动产也逐步走向市场化，不动产市场交易的核心是权属，不动产登记是确认权属的法律依据。因此，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础，只有实行不动产统一登记，避免重复登记、交叉登记等现象，才能确保不动产权属清晰，保证不动产登记的公信力和公示力，为市场经济保驾护航。

（二）实施不动产统一登记有助于保护公民合法权益

实施不动产统一登记，通过建立完整、准确的不动产信息查询平台，实现不动产信息公开、透明，能够为不动产交易提供准确的不动产产权信息，减少伪造证件、诈骗等违法现象，避免不动产交易双方的损失，保证不动产交易安全和产权人的切身利益。

（三）实施不动产统一登记能够提高政府行政办公效率，降低社会成本

通过推行不动产统一登记，一是可以减少办公行政人员，能够最大限度地整合资源，减少政府的行政成本。二是通过整合登记机构和职能，将过去需要到几个部门分别办理的程序精简为“一站式”服务，减少办证环节，大大节省社会公众的办理时间，有利于提高企业、群众申请和办理不动产登记的效率，节约时间成本和经济成本，进而实现政府和社会的双赢。

二、不动产登记制度实施现状

根据国土资源部制定的不动产统一登记时间计划表，2015年要完成统一登记制度的实施过渡，2016年在全国全面实施统一登记制度，最终于2018年运行不动产登记信息管理基础平台。但是国土资源部不动产登记局公布的数据显示，截止到2015年3月，全国300多个地市、2800多个县市区中，只有50个左右的地市完成了不动产登记职责整合，而县市级仅有4%完成了职责整合。当前的工作进展主要体现在以下方面。

（一）不动产统一登记制度的制度酝酿

2007年，《物权法》明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”。从制度层面提出统一登记，但并未进行实质性规定。2013年十八届三中全会明确提出实行不动产统一登记的要求，直至2014年11月《不动产登记暂行条例》公布，完成了不动产统一制度初步建设，基本确定不动产统一登记的范围和基本内容。

（二）不动产统一登记制度完善

统一登记制度涉及的内容多、范围广、利益重，故此，单一的《不动产登记暂行条例》并不能满足实际工作的需要，因此2015年以来，国土资源部发布《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》以明确统一登记相关细节；发布《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》以推动基层制度和机构改革；发布《不动产权籍调查技术方案（试行）》以确定不动产调查相关规程和原则；发布《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》以保证统一登记行政管理和市场经济有效衔接；发布《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》以推进不动产登记信息管理。

（三）不动产统一登记制度试点实践

2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，同时在徐州我国颁发了第一本不动产权证书，此外还有四川泸县、山东青岛市、重庆长寿区同时作为试点进行不动产统一登记。制度实行过程中，原不动产证书依旧有效，不强制换证，将会出现不动产证书多样、新旧版证书并存现象。

总体来看，不动产统一制度的整体进度要缓于时间计划表，即使在短时间内，国土资源部频频推出诸多相关辅助性政策，不断借由行政效力加快推进速度，但效果并不明显，各地方区县级制度推行依旧缓慢，可见在实际工作中存在诸多困难。

三、我国不动产统一登记制度实施过程中的阻碍因素

不动产统一登记的目标是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。由于不动产统一登记的实施会涉及到诸多部门的职责整合、利益划分，是一项复杂庞大的系统工程，在具体的推行过程中面临诸多阻力，主要包括以下几方面。

（一）法律层面

不动产登记涉及到社会公众的切身利益，关乎财产安全、房地产市场稳定，必须要有完善的法律法规作为依据保驾护航，但是相关政策法规在出台过程中遇到诸多困难。国务院原计划要求在2014 年6 月底之前出台《不动产登记条例》，但是一直推迟到2014年11月20日才正式颁布《不动产登记暂行条例》。《不动产登记暂行条例实施细则》到目前为止仍未出台，这些无不说明在法律层面存在诸多争议。

一方面，虽然我国早在2007年就出台了《物权法》，从2014年陆续出台《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则（征求意见稿）》，但是仍不够完备，还缺少更具指导意义的登记办法，细化各类登记的具体要求和依据。

另一方面，当前不动产登记相关法律冗杂，如《土地管理法》《土地登记办法》《房屋登记办法》《海域登记办法》《森林法》等诸多法律分别为各类不动产登记提供依据，但同时也造成登记依据不一致、登记内容重复等问题，也给工作实际操作带来困扰。

（二）组织层面

我国不动产登记长久以来一直处于多头登记状态，较为混乱，负责各类不动产登记的机构就有六家之多，各部门在其领域内各自形成稳定的利益体系。登记收取的费用占各部门财政收入的较大比重，一旦实施统一登记，各部门原有的这部分收入将被重新分配。由于地方政府不愿配合，最终导致不动产登记形成碎片化现象。

（三）操作层面

有数据显示，仅土地和房屋两类登记就各自拥有30万相关行政人员，如果增加森林、海域等登记人员，涉及的人员数量将更大。实行统一登记后，登记程序简化、工作岗位减少，必然会有大量人员闲置下来，如何安置这些人员也是政府需要考虑的问题。另外，统一登记后，不论选用哪部分登记人员，都会出现对其他登记类型业务不熟的问题，能够让这部分员工全面掌握新的登记要求必然要进行大量的岗位业务培训，将是不小的行政成本，也形成一定的实施压力。

（四）技术层面

1.不动产单元划分难

《不动产登记暂行条例》规定不动产登记单元为宗地和宗海，以这两者为基础登记其他定着物的所有权、承包经营权、抵押权等相关物权，不动产登记的核心内容主要包括不动产的权属、面积、界址，不论是面积还是界址都取决于不动产登记单元的划分。因此，明确不动产登记单元的划分成为实施不动产统一登记的重要技术环节。虽然《不动产权籍调查技术方案（试行）》已出台，但是在实际的登记单元划分中存在诸多技术难题没有涉及，例如宗海划分时，面临涨潮与落潮时海面与地面交线不一致的问题，容易在使用过程中引起纠纷。另外由于监管不严等诸多原因在广大农村存在大量超标准建房现象，当前的主要做法是按照现状记录面积和界址，但是实际上并不能确认宅基地的合法界址，无法确定哪部分属于超标面积哪部分属于合法面积，这也将给今后权利转移留下隐患。

2.不动产基础数据整合方面困难较大

一方面，不动产登记信息平台各地不统一，需要攻克技术难关。长期以来，全国各省市土地、房屋等不动产登记基本各自为政，各地多数自主研发登记信息平台和数据库，在登记内容、登记数据存储等方面也不尽相同，如何实现地区间的数据库兼容和数据的转换则需要计算机技术方面的突破。

另一方面，在不动产调查测绘过程中，各地采用的基础标准不同，有地方采用2000国家大地坐标系为标准，也有地方依然使用1980国家大地坐标系为标准。另外，各地测量精度要求也不尽相同，这就造成测量结果不同，使得最终在信息平台搭建和数据汇总过程中出现更多问题。

（五）社会意愿方面

当前，社会公众对不动产统一登记作用的认识普遍存在两种观点。

一是反腐作用，不动产统一登记后，通过信息公开虽然能够有效震慑部分腐败官员，降低腐败机会，但是与广大社会民众自身关系并不密切，多数民众较为莫然。

二是不动产统一登记的实施是为房产税征收做铺垫，然而征收房产税对民众尤其是拥有多套不动产的民众而言，更是加重自身经济负担，故而支持者不多。

这两种观点表明，民众对不动产统一登记制度的认识还较为肤浅，既得利益者则担心统一登记后开征房产税会对自身更加不利，因此，社会公众意愿方面存在部分阻力。

四、加快不动产统一登记制度推行的举措

不动产统一制度的实施是利国利民的改革举措，符合社会经济发展要求，必须从各方面确保该制度能够稳妥推进，为减少改革实施的阻力，建议从以下几方面给予支持。

（一）完善相关法律和组织建设，为不动产统一登记提供基本保障

一是全面完善不动产统一登记的法律体系。虽然《不动产登记暂行条例》等专项法规已经出台，但是与原《土地管理法》等法规的相关内容有所冲突，为此，加快相关法律法规的修改进度，继续完善统一登记相关规程，才能使不动产统一登记有法可依。二是加快基层不动产统一登记机构整合，克服原登记部门间职能重合、人员重叠等现实问题，推进区、县级行政部门统一登记机构的成立和职能划分，为不动产统一登记实施提供组织保障。

（二）加强舆论宣传，引导社会公众正确认知不动产统一登记制度

一直以来，多数人认为不动产统一登记以反腐、征收房产税为目的，引起部分社会成员对该制度执行存在抵触心理，不利于社会各界全面配合统一登记推广。以广播、电视、宣讲等多种形式开展不动产统一登记知识普及活动，尤其针对基层百姓和农民群体，使广大群众正确认识不动产统一登记的目的和意义，积极宣传统一登记制度实施后可以有效提高行政效率、降低行政成本。同时，搭建统一登记信息平台实现信息共享后，能够降低不动产交易的市场隐患，有助于维护不动产交易者利益，提高百姓维权意识，从而更好地配合不动产统一登记制度的推行。

（三）提高科研投入，解决登记过程中存在的理论与技术难题

一是积极学习借鉴国外先进管理经验和理论研究，将德国等近似我国登记模式的精华内容有效引入我国不动产登记制度建设中，打破制度制定过程中理论依据的瓶颈和制约，加快制度完善进度。二是鼓励国土资源行政主管部门与高等院校、网络技术企业等相关行业广泛合作，集中优秀人才共同攻克技术难题。由于行政主管部门日常行政性工作繁多，缺少时间精力进行技术研究，可以将技术要求以科研课题的形式进行立项并提供科研经费，由高等院校提供专业的师资人才进行研究，并吸纳网络技术企业提供技术，由三方共同攻克技术难题。

（四）加强专业人才的培养，为不动产统一登记奠定实施基础

一是在高等院校开设不动产登记专业，培养不动产统一登记所需的不动产产权产籍、不动产测绘、不动产调查、不动产交易、不动产权属确认等岗位技能和法律法规的专业人才。二是对原有工作人员广泛开展不动产统一登记培训，提高现有工作人员的工作能力和综合素质，为全面推行不动产统一登记打下基础。

（五）深入总结现有登记制度和实际工作的不足，降低不动产统一登记实施后续隐患

当前不动产登记过程中，存在较多问题，如经常出现由于登记申请人、登记机关行政人员等多方面主、客观因素造成登记错误的现象，不但严重损害相关权益主体利益，也容易引发社会矛盾。必须实施严格的实质审查登记制度以保障登记信息的准确，并建立完善的不动产登记错误损害赔偿制度，以支付登记错误造成的经济损失，避免统一登记实施后出现登记错误难以解决的行政难题。

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