投资机构商业计划书

投资机构商业计划书（共8篇）

1.投资机构商业计划书 篇一

如果你要找的VC不是你的姑夫、姨夫、二大爷，而是一个从未谋面的陌生人，那你就需要一份有分量的商业计划书。所谓的分量，不是印刷精美，不是包装花哨，唯一的评判标准，就是能让你从VC桌子上堆积如山的商业计划书中脱颖而出。

如果你要找的VC不是你的姑夫、姨夫、二大爷，而是一个从未谋面的陌生人，那你就需要一份有分量的商业计划书。

所谓的分量，不是印刷精美，不是包装花哨，唯一的评判标准，就是能让你从VC桌子上堆积如山的商业计划书中脱颖而出。

这当然不容易。但你必须正视这个现实，因为僧多粥少，钱永远是不够用的。可惜，有太多的创业者过于自信，总认为凭着一腔热情，凭着一个美妙的故事，凭着电梯里与VC的偶遇，就能搞定他们，忽悠到白花花的银子。

我不是投资人，但我是一个创业者，我们的“二兔邮包”项目也成功拿到过投资。我没有太多的花言巧语，只想用自己的经历，跟大家分享一些最直白的经验。

我个人感觉，一份商业计划书，无非是要写清楚三大要素：你是谁，你要做什么，你怎么做。如果要把这三大要素换成看起来更专业一点的词语的话，那就是：核心团队，商业模式，运营规划。

如果VC对你列出的这三点都非常有兴趣，那恭喜你，你已经敲开了VC的大门。接下来，请你拿出更实在的东西，去证实你的话。现在，需要解决的是，如何简洁实用地将这三点阐述清楚。

如果你喜欢用PPT来表现，我的建议是，用12页就可以搞定一份商业计划书。既庄重，又简洁，而且12还是一个象征轮回圆满的美妙数字，也许能给你带来意想不到的好运。

【第1页】当然是封面。请郑重地用大字写出你的项目名称。

【第2页】一句话概括。这一页非常重要。所谓的一句话概括，就是用高度凝练的语言，分别用一句话来讲清楚你的项目，相当于一份浓缩版的商业计划书。这些描述至少包括8项内容：

1、产品与服务，即商业模式；

2、创新定位；

3、市场空间；

4、竞争优势；

5、梦幻团队；

6、盈利预期；

7、融资规划；

8、资金用途。所有这些内容，都需要用一句话来阐述。投资人的时间很宝贵的，看了这一页，有兴趣他就会继续认真地看下去，没兴趣就互不浪费时间了。如果你没有一句话概括的本事，那也许说明你的项目还有问题，最好再认真想想吧。

【第3页】产品与服务。就是你的商业模式，你的公司怎么赚钱，你提供了一个什么样的产品，你解决了人们的什么问题，你填补了什么样的市场空白。真正好的商业模式一定是能为用户提供有价值的产品，能实实在在的解决用户的问题。不要给我说，你的模式很复杂，一般人理解不了。如果真是那样的话，不能说用户笨，只能说你太傻。因为再复杂的模式，也不能脱离商业的本质。

【第4页】市场空间。仅仅能赚钱的项目还不够，要想真正的打动VC，还必须要在能赚钱的模式上加注一下空间，就是你这个项目的市场空间。如果一个项目能赚钱，但整体空间有限，天花板伸手可触，那么VC是不会有兴趣的。VC感兴趣的是，你自身能年赚十金，他现在给你投资1个亿，让你进化到日赚万金。从年赚十金，到日赚万金，这事想想就心跳，还愁搞不定VC？

【第5页】市场开发策略。这一点，我就一个建议，千万别说“准备投1000万广告，然后坐等用户”，而是把诸如“我们已和腾讯、百度等大客户成功签约”一类的事实摆出来。因为眼前的事实永远比未来的可能最有说服力。

【第6页】竞争优势。你的竞争对手是谁？你有哪些竞争优势？这些都是你要向投资人描述的。你不要说你做的是独门生意，没有竞争对手。在如今这个信息爆炸时代，几乎不再有独门生意了，除非你现在已经研制出了治疗艾滋病或各种癌症的特效药，一个药丸吃下去就完全康复。真要是这样的话，恭喜你，你不用再看这篇罗里八嗦的文章了，因为你这个项目，根本不需要商业计划书，就会有全球顶级的VC在你门前列队等你接见。

【第7页】核心团队。这一点至关重要，因为同样的项目，换不同的人来做，结果一定是不同的。在看你的商业计划书之前，投资人也许已经看过同类的项目，他们对这个项目已经很有兴趣，只是还没有遇到让他们倾心的团队。如果你的团队有清华北大高材生，或者各大小国家的海归，或者曾在知名公司工作过，一定要清楚地列出来。如果你的团队都是辍学生或土八路，也不用自卑，尽管把你们曾经做过的牛事列出来。这里的禁用词是“技术高超，经验丰富”等等，最好的表述则是“我曾经开发一个小软件，帮公司减少1000万的损失”，或者“我做售楼代表时，曾经一天卖出100套房”。

【第8页】里程碑与现状。这个内容主要让投资人清楚你的发展进程。你的产品什么时间上市，什么时间收入第1块钱，什么时间实现盈亏持平，什么时间开始盈利等。

【第9页】市场预期与规划。这一项的内容，专业的做法是，给出一份详细的3-5年财务预测。但很多初创公司，是很难做到这一点的，那你就选择替代做法，列出你的市场预期与营销规划。没有详细的财务预测没关系，如果你连一年、两年大概可以做到多少营收都不清楚，那估计会有一些麻烦。即使你在初次敲门时提供的商业计划书没有专业的财务预测，一旦真的达成投资意向，最终你还是需要向投资人提交这些东西的。无论是对投资人，还是对你自身管理公司，财务都非常重要。我的建议是，哪怕在仅仅是流水账阶段的初创公司，最好也给团队招一个专业的财务人员，这对未来发展，至关重要。

【第10页】股权结构与投资情况。与谁合伙很重要，所以投资人需要了解一下你的股权结构，有几位股东，他们都是什么来路，哪些股东参与日常运营等等。还有你这家公司到底投了多少钱，我说的是实际的投资额，而不注册资金。如果你自己都没投钱，想找投资人玩空手套，那估计难实现；如果你已经把房子抵押，破釜沉舟，一定要把这个项目做成，投资人应该喜欢听你再细聊一下。如果你已投入巨资仍前路渺茫，也许说明这项目本身就有问题；如果你只投入100元，现在是日赚1万元，那么恭喜你，投资人也许不会接着往下看了，迫不及待地现在就给你电话，约你面谈。

【第11页】融资规划。你想要融多少钱，出让多少股份，这些钱都用到什么地方。这些内容你必须说清楚。这也是你对自己项目的整体预期的一部分。融资并不是越多越好，而是适当最好。一般的惯例是，融到足够你未来18个月所需的资金量就行了。当然，如果你预计6个月后就能日赚斗金，那你就只融6个月所需的钱。出让多少股份其实就是估值的问题，怎么估值是一门大学问，这里先不多说了。最后就是这些钱的用途，这一点非常重要，再大方的VC，也不会拿着钱让你买豪车豪宅、环球旅行，而是让你把钢用到刀刃上，用这些钱把产品优化好，把市场开发好，为他们赚更多的钱。

【第12页】封底。写上你的联系方式，另加俩字“谢谢”。

以上12页内容，基本可以把你的项目说清楚了，能不能打动VC们，就要看你的造化了。你必须明白，商业计划书再好，也只是一块敲门砖，能不能搞定投资，靠的是项目与团队本身。

你还必须明白，融资成功也不能说明什么，真正决定公司未来的是产品本身，只有坚持为用户提供有价值的产品，你才能不断开创更加开阔的未来。

祝你好运。

2.投资机构商业计划书 篇二

一、商业计划书普遍存在的问题是什么?

中国已经进入了资本经济时代, 全民创业高潮已经形成。资本市场存在两难处境, 靠谱的项目找不到投资者, 很多投资者找不到靠谱的项目。是项目本身不好吗?是项目投资回报不高?是商业计划书不能很好地吸引投资者!商业计划书易出现的普遍问题就是死板、抄袭、分析问题太泛、针对性不强、特色不明显、逻辑混乱、缺乏数据支撑等问题。

1、重战术轻战略

有的商业计划书将产品销售和营销策略等战术层面的东西进行了过多的阐述, 写成了招商方案、广告文案。没有很好地展示企业的发展战略、市场定位、战略实施等。对于投资人来说也是没有意义的, 至少在投递商业计划书的阶段是没有意义的。投资者更多的是关注战略规划和商业模式创新方面的东西。

2、重产品轻模式

商业计划书写成产品说明书和技术文献。对商业模式的阐述太简单, 投资人比较关注的是商业模式的差异性、自身的可复制性、竞争的门坎, 还有爆发性, 是不是需要长期烧钱等等。产品与技术固然重要, 但是没有好的商业模式支撑就是废铁一堆。

3、重描述轻数据

很多商业计划书没有在数据分析上下功夫。在行业分析中, 市场前景、市场容量、市场机会、企业业绩和未来的发展潜力缺乏数据支撑, 财务规划、投资规划、资金使用规划、估值、未来经济效益预测时的数据相互矛盾, 计算和来源都没有依据支撑。商业计划书是靠数据, 而且是有逻辑关系的数据支撑的。

4、重过程轻逻辑

很多商业计划书像叙事文, 没有将创办企业的商业逻辑理清。商业计划书更像是论文。首先我们的立论是什么?我创办的企业是从客户需求和市场容量出发的, 还是从自身掌握的资源出发的?我们从哪里来, 到哪里去?这些商业逻辑理清楚了, 写商业计划书就容易了。商业计划书是让陌生人、外行人能读懂, 读着不烦, 每个部分之间都要有逻辑联系。

5、重个人轻团队

很多商业计划书写成了老板的成长故事, 写老板的梦想, 老板的经历, 老板的故事。而团队介绍毫无特点, 团队的特色介绍不明显, 但很多投资者是看重团队的。

6、重未来轻现在

在商业计划书里过多地畅想过于遥远的未来, 五年以后做什么, 十年以后做什么, 而投资人更关心我们现在做什么, 能不能做好。

商业计划书中分析得越简单越直观越好, 不要太长太啰嗦, 死套模板, 这样的基本上都会被投资人扔掉。创业者也要站在投资人的角度去写商业计划书。

二、为什么要写商业计划书?

商业计划书是我们在创办企业前的准备或者企业转型升级的战略思考, 对未来的思路进行一个清晰的梳理。商业计划书并不仅是写给投资者的, 而是写给我们自己的。商业计划书必须要有市场数据做依据, 而不是坐在屋子里头脑发热地凭空想像, 在未来三至五年我们该如何发展, 把一切的思考和问题都想清楚、想透, 并把它们写出来。商业计划书是企业项目融资的必备资料与重要因素。编写一份优秀的商业计划书不是一件简单的事情, 重要的商业计划书则需要委托专业顾问机构编制。

1、好的商业计划书让我们轻易能找到投资者

一个好的商业计划书是获得融资和投资的关键因素之一。商业计划书是投资者慎审筛选项目的重要依据, 它能帮助我们找到投资方或者合作伙伴, 达到吸引投资者特别是风险投资家参与创业投资项目的效果。

2、好的商业计划书是创业者的行动指南

一份比较完善的创业计划, 可以成为创业者的创业指南或行动大纲。在做创业计划时, 应该比较客观地在自身条件和市场需求的基础上做出慎重选择。

3、好的商业计划书能够帮助吸引更多更优质的合作伙伴

一份好的商业计划书, 可以为创业者吸引到更多、更优质的产业链上下游的供应商、渠道商和高级人才等合作伙伴和其他相关咨询、科研等机构。商业计划书的另一个最重要的目的是找到能与自己价值观相同的战略合作伙伴, 让企业用少的资金撬动更多更好的资源, 实现多方共同发展的目的。招募其它股东或者合伙人时, 商业计划书也是最有说服力的。

4、好的商业计划书能够取得政府的支持与扶持

一份好的商业计划书能够吸引政府的关注, 有利于获得政府的扶持与资助, 政府很多部门设立了各种创业扶持资金。

5、好的商业计划书是品牌宣传的工具

好的商业计划书同时是企业品牌宣传的利器, 可以很好地宣传推广企业的价值观、经营理念。

三、什么样的商业计划书才能吸引投资者?

那么如何才能写出一份好的商业计划书, 精准地传递企业创办的商业逻辑呢?简单来说, 写商业计划书的基本要领就是“结构化思考, 形象化表达”。所谓“结构化思考”, 就是从需求出发系统性地阐述项目成功的各种充要条件或关键成功因素, 所谓“形象化表达”就是尽可能用图形化、数据化的呈现形式让商业计划书精准地传递项目的价值。写商业计划书的目的就是要论证项目的可行性。商业计划书无非是想要向投资者传递如下逻辑:市场很大, 这是我们创办这家企业的理由;我们很牛, 这是为什么是我们来创办这家企业的理由;我们能持续长久地赚很多钱。这是吸引投资者投资的理由。因此, 商业计划书的内容应尽量围绕这个逻辑来展开具体内容, 以达到吸引投资人注意的目的。夸张一点说就是, 要向投资人表明, “万事俱备, 只欠东风 (钱) ”, 能够达到这样的目的, 就能初步打动投资人。

1、我们是谁?

简短介绍一下公司成立时间、注册资金、行业地位、过去三年的销售与利润的业绩、产能、产值、销售收入、利润、资产、获得的荣誉、知识产权等能反映公司全貌的基础数据与事实, 特别强调一些吸引投资者的亮点。本企业SWOT分析、本企业核心竞争力与优势分析, 本企业拥有的独特资源有哪些?

2、我们为什么要做这个企业?

对项目所处的行业细分市场情况进行分析:市场容量及增长速度、行业发展趋势、目标客户、行业痛点、用户需求点。这是我们为什么做这个项目的逻辑起点。在对需求进行分析时, 要着重从目前未被满足的痛点与需求出发, 分析目标市场及目标客户的核心需求。最好能够以政府、协会或咨询机构的权威数据引用和第三方机构或自己实际调研数据为准。经常发现有些创业者容易根据自身的经验及感受对需求痛点进行过分的自我强化, 或者找到的只是小众需求, 或者需求并不显性而需要顾问式营销, 或者需求过于低频且客单价不够高, 这样的项目对投资者吸引力降低。因此, 在分析需求时, 要注意按照“普遍、显性、刚需、高频”原则进行研究。行业的痛点、用户的刚需、市场的容量是我们为什么做这个项目的主要依据。

3、为什么是我们做这个企业?

投资者会想:为什么是你们来做这个项目或企业, 而不是别人?你们的竞争壁垒是什么?你们的优势是什么?

我们必须在商业计划书中回答如下问题:我们在产品、模式、团队等哪个方面比竞争对手要领先, 为什么有了同行我们还可以生存。

所以我们要在商业计划书里分析我们进入的细分行业的市场容量有多大, 为什么我们能在这个行业做得比别人好。我们已经掌握了或者可以获得什么样的核心资源。有什么合同、意向书或者订单之类的晒出来。对于竞争对手的分析, 应该从对用户需求满足的可替代性选择的角度进行。分析竞争对手时, 最好是以表格方式列出细分行业内最主要的竞争对手, 以本项目的关键成功因素作为比较维度, 针对本项目与潜在竞争对手进行对比分析, 比如可以从技术壁垒、核心团队、用户数据、资源优势、运营策略、融资情况等方面进行比较。

4、为什么我们能做好这个企业?

我们的战略定位是什么 (企业做什么, 不做什么) ?愿景是什么 (企业未来会是什么) ?使命是什么 (为企业确立了一个经营的基本指导思想、原则、方向、经营哲学等) ?目标是什么 (企业发展的终极方向, 是指引企业航向的灯塔) ?这些看上去很虚, 但是很重要, 不然, 投资者看不清企业未来的走向是什么?毫无疑问, 战略是随着外部环境动态调整的, 产品、模式可能也会有调整, 但项目未来可供选择的战略定位能一开始就要大致想清楚。

我们的商业模式与同行有什么差异化?在互联网+时代, 传统企业是如何与互联网结合的, 互联网企业又是如何服务传统企业或客户的, 商业模式的类型、产品与服务、交易结构、盈利模式、现金流构、核心竞争力的形成路径要有特色、清晰、可信、明确。

投资者最关心的是融资用来做什么 (产品与服务设计问题) ?用什么吸引消费者 (价值主张是什么, 企业能给用户带来怎样的使用价值, 如何解决用户的哪些关键需求) ?为谁做 (市场定位是什么?细分市场在哪?消费者定位是什么?) ?用什么来做 (如何进行上下游资源整合的?公司的战略是什么?) ?怎么做出来 (生产经营模式问题;产品定位:核心技术、产品研发策略、产品分类及组合策略是什么?) ?做完后如何传递与送达到需求者 (市场营销规划是什么?如何进行品牌传播的?品牌传播广告语?产品的价格策略是什么?销售渠道模式是什么?采取了什么市场推广方法?交易结构及交易方式是什么?) ?赚哪些钱 (盈利模式有哪些?主要利润来源是什么?产业价值链分析:根据本行业特征做行业价值链分析, 本企业承包在价值链定位及组合:公司选择做价值链的哪些环节并形成组合。收入模式分析:多种收入来源占的比例) ?怎么赚钱的?从什么地方赚钱?何时盈利?我们比同行的平均利润率要高多少?) ?如何保证持续赚钱 (我们的股东结构、组织框架、团队构成、管理运营体系、市场营销策略等有什么特色与竞争优势?我们如何使客户、供应商、渠道、员工、股东、投资者、社会等利益相关方的价值最大化?) ?如何获得资本 (资金来源及投融资结构) ?如何让更好的人帮我们赚钱 (利益相关方的利益满足与价值实现方式是什么?) ?

5、我们的财务预测是什么?

财务预测是商业计划书中最重要的部分之一。这是最容易被忽视的方面!本部分需要在假设融资到位的情况下, 我们三年到五年的财务规划是什么, 把重点放在第一年。包括销售收入、纯利润、估值、投资计划、市值规划、融资金额与融资方式、资金用途等。

财务规划要以图表的形式直观说明公司在各阶段的目标市场、拓展区域、商业模式等战略计划。最好能够另外制定一个规范的财务预测模型来反映项目在后续扩张过程中的收入及成本曲线走向。投资人通常会根据财务预测模型所提供的计算方法、参数假设、增长预测等数据来判断项目发展后期的运营数据实现的可能性, 从而判断项目引入融资之后的理论增长情况。同时, 通过财务预测模型, 创业者也可以更好地模拟剖析项目发展演进的关键因素。

所有的创业项目, 创始团队才是项目最大的投资人。从这个角度来看, 创业者需要秉持的投资逻辑和外部投资人的投资逻辑应该是一致的, 不同点只是在于, 创业者是养自己的孩子, 没得选择, 而投资人则是抱养孩子, 可以有选择。因此, 商业计划书不仅仅是写给投资人看的, 更是帮助创业者在进行深入思考并在战略方面实现按照自身的逻辑推演的过程。因此, 商业计划书其实是为创业者自身这个最大的投资人写的。

3.投资机构商业计划书 篇三

一、创业投资策划与商业计划书的关系

创业投资策划就是投资策划人员通过对投资项目进行系统分析，对投资活动的整体战略进行运筹规划，从而对提出投资决策、实施投资决策、检验投资决策的全过程作预先的考虑和设想，以便充分运用自有资本，巧妙利用社会资本和国内外风险投资，在资本运动的时间、空间、结构三维关系中选择最佳结合点，以获得满意与可靠的投资回报。

商业计划书是创业者为了实现未来增长战略所制定的详细计划，主要用于向风险投资商说明公司未来发展战略与实施计划，从而取得风险投资商支持的一份商业计划报告，同时也是展示自己已有战略和为投资者带来回报的能力及拥有资源实力的商业计划报告。将创业投资策划引入商业计划书，将使商业计划书发生新的质的飞跃，使商业计划书本身不仅具有客观评价的功能，而且又是主观创造的产物，从而增强了商业计划书的可行性、可靠性、可操作性。

二、有效的商业计划书是设计通往成功的路线图

商业计划书不仅是一份设计好的、旨在说服持怀疑态度的人向新企业投资的文件，它也是一份把自己的创意和愿景转变为现实企业的详细路线图。创业者撰写商业计划书，不仅是为说服别人给他们的新企业投资，也是为让自己能更清晰地理解进一步前进的最佳方式。

商业计划书的具体内容随强调的重点不同而有很大差异。尽管如此，商业计划书必须含有许多基本部分，以回答投资商在投资新企业之前应询问的关键问题。计划书各主要部分应以有序的方式排列。这些关键部分可能有许多排序方法，本文提供一个被许多商业计划书采用的顺序。

1.概要。商业计划书的这部分内容应该简明扼要，应对新企业的总体情况做出简短、清楚、具有说服力的概括。大体上，概要应该对如下主要问题给予简短回答：新产品或服务的创意是什么；它为什么具有吸引力以及对谁具有吸引力；谁是创业者；他们需要多少资金等。概要是商业计划书的重要部分，无论如何你都要让概要成为最打动人心的部分。

2.背景和产品介绍。在进行投资项目评估时，新企业的潜在投资者首先想知道的是那些与你的产品和企业，以及你希望完成的目标等有关的背景信息，因为正是这些背景信息显示了你正在努力开发的创意。投资人最关心的另外一个问题就是新企业的产品、技术或服务能在多大程度上解决现实生活中的问题。因此，产品介绍是经营计划中必不可少的一项内容。通常产品介绍应包括以下内容：产品的概念、性能及特性；主要产品介绍；产品的市场竞争力；产品的研发过程；发展新产品的计划和成本分析；产品的市场前景预测；产品的品牌和专利等。

3.市场分析。有经验的投资者把具体和详细的有关市场的信息视为有效的商业计划书的重要组成部分。他们特别想知道创业者为识别产品市场已经做了什么，他们还想知道这些市场的规模有多大，市场正在成长还是在萎缩，新产品或服务在这些市场如何促销。这往往需要有关竞争产品的详细信息——竞争产品是否存在，如果存在，新产品如何做到确实优于竞争产品；有关竞争企业的详细信息——哪些企业是竞争企业，它们可能以何种方式对创业者的新产品做出反应；以及有关定价的信息——相对于竞争产品或服务，新产品或服务如何定价，以及为什么这个定价策略有意义。

4.产品的开发和生产。潜在投资者想要得到新企业的产品或服务处于过程的哪个阶段的信息：它们仍处于待开发阶段吗？它们已被充分开发，正准备生产吗？如果正准备生产，那么预期成本以及制造产品或提供服务的时间表是什么？投资者想知道创业者是否意识到了这些问题并在解决过程之中。对于这些问题的解决，初创企业进展得越深入，对潜在投资者就越有吸引力。这不仅仅是因为公司的发展已经跨越了最初的开办阶段，而且表明公司的运营方式有效率并且合理。

5.管理团队。新企业中能干的、有经验的、上进心强的高层管理人员对于企业的成功极其重要。正是由于这个原因，商业计划书的一个关键部分就是描述经营新企业的管理者。潜在投资者主要想知道，把这些管理人员组合在一起，他们是否具备成功经营新企业所需要的经验、专业知识、技能和个性，以及管理团队是否具有互补的技术、能力和经验。更进一步，潜在投资者想确信团队成员是否已经发展起良好的工作关系，每个人是否都有清楚的角色和职责，并且成员间的沟通很顺畅。

6.财务计划和预期。这部分应提供有关公司当前财务状况、公司如何使用从投资者那里获得的资金、公司如何管理其财务资源以达到主要目标等方面的规划蓝图。新企业拥有的资产和负债等方面的估价应被概括在预编资产负债表中，以表明未来不同时期的公司财务状况；预编损益表应该被准备好，以便说明基于损益的预期运营成果，并提供运营结果的合理规划；最后，现金流量表也应按未来一定年限来准备，它表明预期现金流入流出的数量和时间安排。财务部分的另一个重要组成部分应该是盈亏平衡分析，它表明为补偿所有成本所需要的销售（和生产）水平。潜在投资者通常会非常仔细地审查盈亏平衡分析，因为创业者经常对他们的新企业如何快速实现盈利抱有过度乐观的看法，而盈亏平衡分析对抱有这种看法的创业者是一种非常重要的现实检验。

7.收获与退出。无论投资之最后结局如何，风险投资者迟早都要退出你的公司。每一个风险投资者的既定目标都是要把原投资变为可周转的银行现金。因此，在你的计划书中必须明确指出他们的退身之路。主要的退身之路有：公司股票上市。风险投资商可将自己拥有的该公司股权公开出售而实现现金的回收；股权转让或公司整体出售。即风险投资商的权益同时出售给有关公司或个人；回购。公司、个人或第三团体把风险投资商拥有的本公司权益买下或卖回。

4.天使投资商业计划书 篇四

“对，刚从非洲回来!这次去肯尼亚和坦桑尼亚看了东非草原上的日落，还有各种野生动物!”刚开完一天的会，但只要一说起旅行，吴炯的脸上立刻浮现出难以掩饰的兴奋和神采。

20xx年底，伴随着阿里巴巴在香港联合交易所的顺利上市，吴炯辞去了阿里巴巴集团CTO职务，并于20xx年1月，以投资合伙人的身份加盟北极光创投。从首席技术官到创投VC，吴炯坦言，现在比过去“自由”了许多。他几乎每个季度都会外出旅行，而在他所关注的行业中，除了与技术相关的TM T，其他许多行业的背景知识竟然是他在旅行中慢慢参悟习得的。

做天使，只因怕麻烦

很多人听说或者认识吴炯，是因为他头上顶着的那个最耀眼的光环———“马云的天使”。然而，对于吴炯自己来说，做天使投资人一个最重要的原因，却是这样可以省却一大堆填表走流程的“麻烦事”。

最初，在马云的再三邀请下，吴炯离开工作了四年的美国雅虎公司，只身加入当时只有20来人的阿里巴巴，并自掏腰包，成了其最早期的投资人之一。

但对于做天使，吴炯说，自己最初在选择投马云的时候，甚至连“天使投资人”这个概念都不太熟悉，“只是单纯地被这个创业团队感动了，想加入他们，正好我手上有钱。”“如果不是因为雅虎的工作一时难以脱身，说不定我今天的身份就不是马云的天使，而是阿里巴巴第十九罗汉(阿里巴巴最初18人创业团队，人称十八罗汉)了。”吴炯朗声笑道。

在加入阿里巴巴后，吴炯继续保持着自己作为天使投资人的这第二重身份，陆续投资了诸如汉庭酒店、酷我音乐、聚光科技等知名案例，但他依然不认为自己能够称得上是一位真正的“天使”。

“在阿里的工作很忙，根本没时间去看项目，最后投的那些不外乎是通过亲戚朋友介绍的，投了之后也不过问，只等着人家犯了难才会主动来找我。”或许也正是这种完全不按常理出牌的投资方法，为吴炯积累下了令外界觉得最为神秘的“杀手锏”———“投资不看商业计划书，看人会不会走运”。

对此，吴炯给出的解释是这个人“走不走运”，而一个人要想走运，必须具备的潜质有三：乐观、敏锐、执著。

即便在他加入北极光创投后，每天找他看项目的人越来越多，吴炯也常常会以个人身份进行一些天使投资。“我的兴趣只是

在看项目上，遇到有潜力的人和创业方向就去投，如果作为一个基金的管理人，可就没有这么大的自由度了。”从这一点上，我们依稀可以看出，这位已经多年不做具体编程工作的VC，所深藏的“技术派”思维。

延展搜索技术“情结”

事实上，或许正因为“马云的天使”这个光环过于耀眼，遮蔽了吴炯在加入阿里巴巴之前所创下的“漂亮成绩”———他曾任甲骨文公司服务器技术部发展经理，凭借着对技术发展的敏锐感知，早在初他便向主管副总裁要求立项开发搜索引擎的应用。在遭到质疑并转战雅虎之后，他从大卫·费罗手中接过搜索引擎的程序编写工作，并在，获得了搜索引擎的`核心技术专利。

可以说，对于吴炯而言，搜索是他此生都难以割舍的一个“情结”。

两年多前，也就是在他完成了人生中最近的一次职业转换后不久，吴炯的头衔又加多了一条———房价网的天使投资人兼董事长，但这一次，他所瞄准的已不再是纯粹搜索技术上的精进，而是创造下一个“杀手级”的搜索应用。

根据他的描述，房价网的“海外原型”是20xx年成立于美国的第三方房产估价平台Zillow。用户只要输入想查询的小区名称、门牌号、户型结构等，网站便会通过定向搜索和数据挖掘技术，提供出该处房产的租售估价以及市场价格走向等信息。

更简明地表述，吴炯为房价网所立下的最终目标就是要成为房产估价领域里的“去哪儿”。至于房价网的盈利模式，目前则主要由广告方和房源提供方分构成。

尽管在国内，房产市场尚未像机票、酒店那样，实现大规模的电子商务化，但吴炯更愿意乐观地认为，这意味着房价网将有更大的成功机会。而面对目前二手房交易领域中许多房源信息不真实的现状，房价网选择了只与中原地产、合富置业、21世纪等有一定品牌知名度的房源提供商达成固定的合作，并由房价网一方掌控所有交易信息的录入。

“现在，房价网上的估价准确率已经达到了87.5%。”在说这话时，吴炯不无自豪，“尽管因为年纪和工作精力分配的关系，我已经不可能自己去写程序了，但能和一群年轻优秀的程序员一起合作，还是相当的过瘾!”

记者眼“后路”

吴炯说，自己当然很佩服那些能在某一个工作岗位上专注几十年，做到非常精深的技术大拿们，但就他个人而言，他更希望能让人生活得更丰富精彩一些。

“我常常鼓励身边的朋友，别一辈子都在大公司里呆着，怎么着也得自己创业试试。那既然已经把人忽悠出来了，他们遇到困难、麻烦的时候，我总得帮着出出主意，有时也要提供一些资金上的帮助吧。”

5.风险投资商业计划书 篇五

1.商业计划书的编写：

第一部分： 概述

概述部分要明确说明公司的现状与历史沿革、业务和发展目标，产品与服务是什么，公司的产品和服务有那些竞争优势，企业管理团队的素质和发展变化情况。

第二部分： 产品和服务

精确描述公司要推出的产品或服务，重点描述产品或服务的用途和好处，有关产品的专利、著作权、政府批文等

第三部分： 市场

详细说明现在和将来的市场状况，提供充分的市场调查的数据和相关假设，描述市场的变化趋势和增长潜力，说明每个细分目标市场及其客户。

第四部分： 竞争

分析现有和将来的竞争者，他们的强项和弱处，以及本公司的优势和战胜竞争对手的方法。如果是进入一个已有竞争的市场，要分析竞争对手会对本公司的进入做出什么反应，如果是进入一个新市场，要预测其他对手将如何跟随进入这个市场。

第五部分：营销

对每个细分目标市场作出特定的营销计划，如何接触客户、争取客户使用公司的产品并保持市场占有率。

第六部分：管理团队

详细描述管理团队组成人员的背景材料，包括其经验、能力和专长。尤其对总经理、技术主管、营销主管、财务主管的人选情况进行说明。

第七部分： 投资说明

对投资形式明确且具体地阐述意见。如所需资金的额度及用途，以后融资的设想，风险投资参与投资后的股权分配情况及参与公司管理的方式的计划。

第八部分：财务预测

现有的公司财务报表、投资后五年的财务预测报表（头两年的营业收入和费用现金流量表用月报的方式作出预测），投资需求及如何使用这些资金，每年的预算。做财务预测要有一定的预测基础，避免完全的想象。

第九部分：风险因素

对于公司以后发展中可能面临的风险因素进行正面描述，并提出应对办法。如：管理团队经验不足、市场发展的不确定性、技术开发不成功的可能、实验室阶段转化批量化生产的不确定性、关键人离去对企业的影响等。

第十部分：资本退出

说明希望风险投资的变现方式，如股票上市、股权转让给行业内大公司（若确有这种设想请列出有可能的公司名称），股权回购（按预先商定的方式买回我方在贵公司的权益）。

第十一部分：附件

提供关于贵公司的综合介绍的有关文献，关于所处行业的相关资料、统计数据以及其他能够帮助我们了解贵公司的材料。

6.投资机构商业计划书 篇六

 拟定名称：

 lv辣菜馆（love、辣味，定位为包含年轻、时尚、爱情、火辣、快捷等元素的湘赣菜系餐厅）

 选址条件：

 上海五角场标准门面房，具备办公中心、商业中心、居住中心三个条件，同时还是上海最大的大学社区，交通便利、视野宽阔。唯一不足是没有合适的停车位置，只能借助周围各大商场的地下停车场。

市场调研：

 经过初步的投资前期市场调查，我们定位的目标消费群以五角场商圈的办公白领、商业从业人员和顾客、周围庞大的大学生群、周围庞大的杨浦区居民群；竞争对手主要为现存和即将开业的中餐厅，其中特别以入主大商场的各大品牌快餐厅，以年轻、时尚、快捷为元素的对手比较多，但以爱情、火辣为元素的对手较少；五角场所在商圈过去非常发达，新的商业氛围全面营造好后，短期内将成为可以与徐家汇比拟的巨大消费商圈；与餐饮行业相关的法律手续、租赁合同等已经明确，供应商关系有待加强。完善、详细、有计划的市场调查，特别是消费者偏好调查需要进一步的展开。

 餐饮特色：

 以湘菜和赣菜为主菜系，宣扬湘赣饮食文化，以辣为主色调进行菜色设计，将辣菜文化与时尚元素结合年轻、爱情、火辣、快捷融合推广；设计快餐套餐,积极开拓湘赣菜快餐消费市场和外送市场。 拟定规模：

 建筑面积100平方米，1开间门面商铺楼上楼下各50平米，月租金3.3万元。 拟定人员：

 2名厨师，2名助理厨师，4个店面服务员（含领班和收银），月工资总额控制在1万元以内。

 开业准备： 

 2月中旬签约，两个月免租，3月办理工商税务消防等政府事务、人员招聘和培训、岗位制度的制定、菜点设计和价格设计、装修配套和店内装饰、供应商接触、首批物料备货、网络推广等等，4月中旬试营业，5月1日正式营业。 开业策划：

 试营业两周，正式开业庆典两周，活动期间均可享受活动宣传的优惠；媒体推广策划、户外现场策划、店内布置、促销活动设计等。

 投资预算：

 房租和押金周转资金16.5万元，固定资产投资15万元（装修10万元，电器和厨房设备3万元，家具装饰等2万元），物料周转资金1.5万元，合计33万元。

 经营成本：

 房租3.3万元/月，水电0.2万元/月，人工1万元/月，促销推广平均0.3万元/月（节庆日集中使用，每次5000元左右，全年做5次，其余1.1万元平时使用），税金0.1万元/月，其他开支0.4万元/月，合计每月成本支出5.3万元，每年成本支出63.6万元。 固定资产折旧：

 固定资产15万元，预算2年折旧完毕，即平均每月折旧0.625万元，折旧资金可用于周转，但必须预算2年后重新装修。

 盈利预算：

 预计月营业额15万元，预计65%毛利（内部必须控制75%以上毛利，留足10%空间用于折扣销售）即9.75万元，固定资产折旧0.625万元/月，成本支出5.3万元/月，净利润为3.825万元。年净利润为45.9万元。 生存分析：  单店盈亏平衡点为每月营业额9.12万元，即平均每天营业额0.304万元，年营业额109.44万元。第一年的年营业额如果低于109.44万元，则不具备生存条件，必须尽快调整或转卖；第一年的年营业额高于109.44万元，则具备了生存条件，可以设法改善；第一年的年营业额达到180万元则可以迈开步子考虑进一步发展。

 利润分配：

 年净利润45.9万元的60%用于提升品牌、继续投资开店，即27.54万元；年净利润的40%用于股东分红，即18.36万元。

 扩张计划：

 如果第一年的年营业额达到180万元且净利润中用于继续投资的资金大于25万元，则第二年开3家分店。餐饮开店计划书

《禾口一粥》食府策划书一． 前言

民以食为天。足见食之重要。人们的饮食地点不外乎家庭和餐馆。后一类细分如下：

西餐：1，高档餐厅：讲究品位和档次。价格高。适合高收入人士。2，快餐店，如麦当劳，肯得基等。适合青少年消费。

中餐：1，酒店：以规模经营取胜。2，小酒店：以特色招牌菜取胜。

3，连锁快餐店：以连锁规模经营取胜。4，大排档：以价廉物美，随意取胜

如果在激烈竞争的市场中寻得立足之地？“卖”点很重要。中国传统食品“粥”为主要产品的系列产品虽然知道的人多，但经营得好的不多。既是盲点，也是卖点。只要有好的产品和好的经营方式，就能在市场上大行其道。取得很好的效益。“粥”字典解释：稀饭。一种用粮食或粮食加其他东西煮成的半流质食物。食粥是中国人一种传统的饮食习惯。已有数千年历史。是人们的主要饮食之一。特别是佛门弟子的主要食物。灾荒之年朝廷和官富之家搭“粥”棚赈灾说明了“粥”对于生存的重要。随着时代变迁，人们不仅要吃好，还要吃巧。现代研究表明：食“粥”更有保健，美容食疗等功效。应用药粥是摄生自养，简单易行的最好方法。至今“粥”仍是全国甚为流传的食物之一。如北方的小米粥，玉米粥；广东的艇仔粥及弟粥更是流传海外，风行东南亚。其效用除一般饮食外，还可以作为预防疾病，治疗疾病,养生美容.由于种种原因，如方式分散，品种单一，营销方式不对，形成不了产业经营。我们正是看准机会，挖掘整理，搜集选择了几百种实用粥谱，推出《禾口一粥》系列产品满足市场需求。经调查研究表明，这是一个投资风险小，用途广泛，本小利大，市场前景可观，回报率高的产业之一。

二． 市场研究及竞争状况

目前人们对粥的认识还局限于一般的状态，品种单一，常见的白粥配咸菜，八宝粥（红）豆粥小米粥，皮蛋粥等少量品种，且对效用宣传极少，销售方式也陈旧，尚无专门粥店和相应的营销网络，市场缺口很大，无明显的竞争。

普通粥仅能充饥填肚价低利少，人们选择性强。而我们推出的是具有食疗保健，美容益寿为一体的几百种绿色环保产品。

卖点：不是稀饭，是健康！仅把粥作为一般食品的观念早已过时，它的积极意义在于帮助人们提高生活质量恢复自尊和自信，满足人们心理上的需求，使消费者从中获得价值和满足。同时在别人还未醒悟之前抢先一步找出消费者潜在的需求替他们制造出来，抢占商机。

三． 消费者研究

1． 对象：一般消费者，重点：婴幼儿，学生，老人，孕产妇，病人。2． 主要益处：营养，卫生，口感好，保健，食疗。3． 主要场合：早餐：经济实惠，营养的早点。配合干点销售。正餐：除以上作用外，重点是医院，学校。夜宵：给吃夜宵的顾客提供休闲场地及营养有味的食品。（给夜间的的士司机提供优质服务也是不可小看的机会）

4． 重要性：病人，学生，老人需要营养；免除自己熬粥的烦恼及购买原,配料不便；更有安全感，卫生营养，功效多。高档粥的补品功效使有身份的人有高人一等的感觉。维护健康，省时，省力，使消费者有占便宜的感觉。

四．主要产品：300余种粥及干点62款轮流供应(配方及制作方法另告)1谷类粥 14款 2豆类粥 16款 3蔬菜粥 36款 4肉类粥 40款 5花类粥 12款6果品类粥32款 7中药类粥 80款 8鱼类粥 20款 9其它类粥12款 配套产品62款 1糕类 36款 2饼类 16款 3其他类 10款

优点：品种众多，适应面广，可选度高，原料便宜，易于采购，工艺流程短，无需特别技术，易生产，好销售，无淡旺季。

缺点：因配料众多,初期采购稍麻烦，推广需要过程。

2．卤菜：各地特色卤菜（如四川卤菜，武汉的鸭脖，南京盐水鸭，开封桶子鸡，江浙糟菜，广东及湖南的烧腊，熏菜），鲜族泡菜等。3．各地特色小吃：

1． 北方风味：东北李连贵熏肉大饼，海城馅饼，大连枣泥蒸饼，天津母子丁香饼，十锦烧饼，煎饼果子，承德的混糖锅饼，鲜花玫瑰饼，北京的一窝丝清油饼，内蒙的哈达饼，西安的肉夹馍，萝卜饼，秦镇凉皮，黄桂柿子饼，山东滨洲的锅子饼，济南的千层饼，周村酥烧饼，孔府桂花饼，等等。

2． 南方风味：台湾花生石头饼，咸菜饼，豆沙锅饼，南瓜饼，三鲜锅饼，上海酒酿饼，散丝锅饼，四川椒盐锅魁，玫瑰花饼，江苏黄桥烧饼，苏州麻饼，扬洲枣泥饼，太仓糟油春饼，贵阳鸡肉饼，杭州蓑衣饼，湖洲姑嫂饼，金华雪菜油酥饼，湖北东坡饼，广水桔子饼，虾丝饼，湖北江陵九黄饼，湘鄂茶油饼，武汉老通城豆皮，小桃园油酥饼，面窝，豆沙藕饼，广西莲蓉夹心

饼，安庆油酥饼，湖南浏阳茴饼，江西九江桂花茶饼，广东潮洲猪油芝葱饼，广州小风饼，月牙馅饼，云南鸡蛋麦饼，福建泉州水晶菜头饼，泉州芋头饼。厦门海蚝煎，等等。

各地风味小吃众多，可以根据当地具体情况做，建议南北小吃大互串，更有吸引力。

五 市场建议

近期: 1.开一家样板店.以此宣传品牌,扩大影响力.地点以市中心为宜.面积40-50平米.装饰风格以回归自然为主题.全用木板,木桌,木椅.简单朴素.2.外送服务:粥用大锅熬制,配料专人分装,小锅配制.专业送货队伍.重点对象:医院住院部,学校,家庭.统一着装的人员上门赠送菜单(上面有食疗粥谱及对症效果),接受电话定货.中期

1.逐步开设连锁店.可以用特许方式加盟,不收加盟费,只受少量商标使用费和管理费.总店统一配送配料.店铺只管订货和销售.2.专柜和店中店:利用别人的场地经营.可以自营,也可以送货由比人经营(如大饭店,商场,影院,迪巴等场所,公园,旅游区等等)3.与再就业工程结合起来(与政府有关部门联系,争取支持)大量吸收下岗人员,设立流动售货车定点定时供应(车站,要道,社区均可)急扩大就业人数又免除场地租金,还扩大了销售,增加了利润,名利双收.4.建立自己的网站.开展网上宣传,订货,加盟,等扩大销售渠道.远期 工业化生产:通过兼并,托管,委托加工等方式,利用原来生产罐头食品的工厂生产成品粥(罐装)半成品(袋装)进入超市销售

以上过程逐步推广大约需1到3年时间

六 商品定位1 大众化系列食品

价格:素食类:2.00-2.50元/碗 肉禽类3.00-5.00元/碗 高档类10-15元/碗 极品类50-100元/碗

餐具:一次性

品种:店堂每天保持50个品种以上,订货按菜单预约.七 人员配备

(单店)店长一人,制作4人,收银2人,服务员8人(均为二班配备)采购员1人(可兼)共16人.各店可以根据具体情况定人员.八 投资预算

场地:30-50平米租金1500-2500元.如租二楼还要低(各地区情况不一)预付三个月的店租：9000-15000元

店面装修5000-10000元(视条件而定,可以简单装修,价格更低)桌子：一张100元，8张共800 元.凳子：一把30元，32把共960元

碗(一次性纸碗)：一个0.30元，500个共150元

电器：一个雪柜一个消毒柜二手的合计1000元.电饼铛一个1500元.空调一台2450元

六孔煤气炉：一个650元，其余：零散物件600元(炉子,不锈钢桶.大,中,小号各一个；蒸笼一套等)资料费:2800元.运作资金：2000-5000余元

证、照、费、税等：营业热照、税务登记以及一些其它的管理费2000元 合计:26410—37410元。2．100平米店预算

租金5000元.如租二楼还要低(各地区情况不一)预付三个月的店租：15000元

店面装修20000-50000元(视条件而定,可以简单装修,价格更低)桌子：一张100元，16张共1600 元.凳子：一把30元，72把共2160元

碗(一次性纸碗)：一个0.30元，1500个共450元

电器：一个雪柜一个消毒柜二手的合计1000元.电饼铛一个1500元.空调一台2450元

六孔煤气炉：二个1350元，粉碎机一台：400元。其余：零散物件2500元(炉子,不锈钢桶.大,中,小号各一个；蒸笼一套等)资料费:2800元.运作资金：2000-5000余元

证、照、费、税等：营业热照、税务登记以及一些其它的管理费2000元 合计:55210—88210元。

九 效益预算 1．30-50平米店：以每天流水(营业额)2000元,毛利率50%每月就有3万元.年毛利36万.三个月就可以收回投资.第二年随着影响力扩大,订单及营业额以15%递增利润应能达到4万/年做得好的话可以翻番。

2．100平米店：以每天流水(营业额)4000元,毛利率50%每月就有6万元.年毛利72万.二个月就可以收回投资。第二年随着影响力扩大,订单及营业额以15%递增利润应能达到22.8万/年做得好的话可以翻番。

十 创意方向本产品看似简单平常,但作用巨大.一般人只知其一,不只其二.家庭不易做,大餐馆不愿意做,更多人不会做.医生会开方不会熬粥,餐馆不懂药理无法做,或者不愿意做.是一个不被常人注意但发展空间大,商机无限的行业.既古老,有新鲜.有道是”一招鲜,吃遍天”!何乐而不为? 副页所列的<粥谱>并非本人创造,乃是千百年来无数人探索试用总结出来的成功疗方.本人只是将其搜集,汇总,选择,整理而成,并将其工业化,商业化,造福于大家,并从中获得效益.近年来,食粥已成为时尚,很多大城市都有大的粥店,生意火爆.报端常见报道.开粥店可大可小.已成为创业者首选。

下图是家庭和粥店的比较: 品种 制作方式 作用 原,配料采购

家庭 单调 费事,费时 充饥,调味 因购量少,不易采购,易浪费,不专业

粥店 几百个品种同时搭配供应,适用面广 省时,成本低,效果好 品尝,食疗美容,延年益寿 专业,采购易,配料全,价格低,不浪费.原,配料采购的有利条件: 1 原料易购.各地都有粮食批发市场,就地采购.自然有人送上门.2 配料:蔬菜,肉禽,花类,水果,中药,海鲜都可以在当地购到.各地还可以将本地有特色的产品加近来,丰富品种,做出特色.3 配粥的小菜除自制外还有许多是其他厂家送上门的.如泡菜,卤菜等等.十一 公关策略

1.政府的支持向政府有关部门领导阐述本企业思路,与再就业结合,增加就业岗位,在本市设流 动售货车形成网络经营.既增加就业,扩大了影响,也增加效益.与扶贫结合.许多贫困地区有独特的特产资源.如争取当地政府支持,将当地的特产转化为资源配料,既增加了特色,又可以争取”扶贫资金” 2.医学,营养专家的支持

本品既为食疗粥品应该争取专家的支持.将本品的材料,功能等资料送请专家论证,也可以请他们做名誉顾问等 3 新闻界的支持

电视台,电台的<生活>类栏目联办各类活动,宣传工作本品

报纸杂志的生活美食栏目里连载<粥谱>均是免费广告.4 其他公关活动

如慰问交警,孤寡老人,孤儿,残障人士等.还有其他公益活动.十二 结语 芝麻,开门吧!在当今的商业大潮中竞争无所不在,商机稍纵即逝.那种只会抱残守缺,食古不化的人;犹豫不决的人只会在潮中翻船落水.机遇与风险同在.成功与勇气同在.你还等什么? 一个好的影视剧的成功方式:一个好剧本,一个好编剧,一个好导演,一群好演员,一个好舞台.同样一个成功的企业需要:一个好创意,一个好产品,一群好人才,一个好的营销方式,一个好市场,也不可以缺一个精明的投资人.从来就没有什么救世主,也没有神仙皇帝,要创造人类的幸福,全靠我们自己!不经历风雨,怎么能见彩虹?没有人能随随便便成功.芝麻,开门吧!开餐饮店流程

开餐饮店

一、创业诊断

１·创业须知

（１）最能让外行人发挥其特色的行业之一（２）毛利极高、净利极少

（３）资本回收时间，必须越短越好

（４）完全回收资本须五－六年的时间

（５）成本控制

ａ·直接成本

ａ·主要材料、配味料、装饰材料

ｂ·约占营业额的３５％，但不可超过４０％

ｃ·提高采购技术及库存管理；压低材料费支出

ｂ·间接成本

ａ·人事费：约占营业额的２０％；与材料费合并，不得高于营业额的６０％

ｂ·租金： 约占营业额的１０－１２％

ｃ·水电燃料费：以５％为上限

ｄ·消耗品费：约占营业额的４－５％

ｅ·税金：约占营业额的５％

ｆ·杂费：包括交际、广告、保险、报章杂志，约占营业额的５－８％ ｇ·资本利息：约占营业额的４％ｈ·设备折旧：保留５％资金，以备未来设备与装璜之整修

（６）做好计算管理

ａ·营业额＝总席数＊周转率＊每人平均消费额＊一个月营业天数ｂ·净利＝收益－费用

ｃ·营业额高，毛利多并不代表利润也多

２·生意兴隆之要诀

（１）如何使店务欣欣向荣

ａ·选择有利的据点

ｂ·卓越的经营技巧－拟定经营方针

卖给谁 ━━━━━━━━→ 掌握顾客层面

卖什么 ━━━━━━━━→ 商品的内容

价格多少━━━━━━━┓ &nbs p;┣→ 销售的技巧（包括应对、服务等）

如何卖 ━━━━━━━┛

ｃ·改正「只要有资本和场地，任何人都可以开店做生意」的观念（２）迎合善变的顾客

ａ·更新店铺设计

ｂ·积极开发新商品

ｃ·加强人事改进（譬如：改善服务态度）

ｄ·实际表现新的企划（３）确保店??生意兴隆需：

ａ·掌握合适之顾客层次

ｂ·确实做好对顾客服务

ｃ·信用

３·经营者所需具备之条件

（１）具经营能力

（２）掌握经济动向

４·开业的首要工作－拟定筹措资金计划

（１）资金来源：本身、熟人、金融机构

（２）必须资金

ａ·土地购买费 ｂ·店??建筑费

ａ·硬体建筑费

ｂ·电力工程费

ｃ·供排水工程费

ｄ·瓦斯工程费

ｅ·空调工程费

ｃ·装璜费

ｄ·厨房机械器具费

ｅ·冷暖气机费

ｆ·桌椅等家具费

ｇ·杂物备品费ｈ·消耗品费

ｉ·其它费用

二、地点选择

１·一般人最初会考虑的地点：

（１）车站前的商店街

（２）闹区

（３）商业大楼内的出租店

（４）购物中心内

（５）批发商店街

（６）商业区

（７）学校附近

（８）铁、公路沿线

（９）现有的商店街

（１０）住宅区

＊ 并非绝对好的生意地点，因人口属半固定性，缺乏长期发展潜力。

２·最具发展潜力的地点：新兴社区（譬如大片住宅区或以大工厂为中心，发展出有车站、学校、行政机关、商店街等新兴都市）

（１）因成败风险大，需事先详细调查，并探讨其发展潜力。（２）着重新兴社区的地点

３·提高选择地点的正确性：重视地点的商业环境

１）由相对位置关系来探知某地点是否具有价值，譬如：距离车站的远近，附近商店之经营型态，该地点是否拥有市场潜力招揽理想客户之条件。

（２）年年记录，观察商业环境之变化：掌握环境动态，嗅出前瞻性

（３）至市政府、区公所调查有关都市计划、未来人口增减趋势、公车路线是否调动等。

４·立地条件调查标准

（１）以质、量关系作衡量

质：该地区人口之所得、购买力；即外食消费在当地消费者的所得中，所占之比例。

量：该地区「商圈的大小」，例如：面积大小、人口数多寡。

（２）包括：

ａ·有无同业（销售状况、进货商状况、对其它地区顾客之吸引力）ｂ·商圈内之人口（总人口数、性别、年龄、动态、品质）

ｃ·客户阶层（职业分布状况及平均所得）

ｄ·交通状况（交通量、行人通行量、距公车站之距离）ｅ·商店街之知名度、形象

ｆ·与该都市中心的关系

ｇ·地价

ｈ·该街道的发展性、特性

５·车站前的商店街

（１）以流动顾客居多，顾客层复杂

（２）决定该地区繁荣与否之条件：

ａ·商店与车站前马路的关系ｂ·车站前商店街的街道特性（如：马路宽度、汽机车流量）

ｃ·有无通道至市中心

６·住宅区

（１）新店是否生意兴隆，取决于：

ａ·顾客的选择

ｂ·商品的内容

ｃ·服务态度

（２）使店面繁容的方法：

ａ·选择住宅区前或中间之道路

ａ·十字路口附近，行人流量大

ｂ·附近无竞争商店

ｂ·向附近居民作促销

ａ·制作特殊ｄｍ

ｂ·突显商店特性，内部重点装璜

ｃ·将商品包装成礼盒，以便送人

ｄ·假日时，顾客增加，增加服务速度

ｅ·为单身、公寓居民、迟归者预备餐点、宵夜

ｆ·呈现出符合当地风土民情之气氛

ｇ·加强与居民的人际关系，闲话家常

７·商业大楼或百货公司

（１）租用商业大楼应注意：

ａ·该餐饮店是否适合当地环境ｂ·大楼内之主要商品对顾客之吸引力及与本身店铺设定之顾客是否重覆

ｃ·开店位置最好设于通道处较佳

ｄ·估计大楼内可容纳人数，若大楼内６０％已成为顾客，再观察是否有吸引楼外顾客之可能性。

ｅ·其它店铺之业种

ｆ·有无电梯、照明、招牌等

ｇ·设备费、管理费如何分摊

ｈ·营业时间有无限制

sp;ｉ·营业保证金、租金

（２）详加考虑资金运用－事先准备周转金因存在同类商型竞争商店，需等半年至一年生意方上轨道

８·顶店注意事项

（１）找不同时段、多方面观察该店面营业状况及风评

（２）签定合约前，先取得房东同意

ａ·合约上有可转让字样 ｂ·租约期限５年以上

（３）核对财务明细

ａ·以种类为单位，如工具类、餐具类等统一表格

ｂ·再估计个别项目价值

ｃ·损坏、不需要者，事先扣除

（４）衡量「顶让权利金」的价值ａ·顶让权利金与估计总额间有店名承让费（营业权利）之差距，须慎重 衡量

ｂ·将此笔费用列入长期资金

ｃ·请原店主提供进货商之资料→比价→决定是否继续来往

ｄ·顶店后，更换店名，并呈现不同风格

９·签定租贷契约时需注意

（１）租金、押金应给付多少

（２）租贷契约应该签多长

（３）多久调一次租金、调幅多少

（４）租贷所得税金由谁负担

（５）硬体设备是否完善

１０·购买营业兼住家之店面需核对

（１）卖主是否为店铺所有人

（２）能否由所有人一人之意思出售、租借

（３）买下后能否转卖或自由处理

（４）有无一屋两卖之情形

（５）合约书所载范围是否明确

餐厅开业计划书

做好餐厅开业前的准备工作，对餐厅开业及开业后的工作具有非常重要的意义；对从事餐厅管理工作的专业人士来说也是一个挑战。采用倒计时的手法，将餐厅开业筹备工作作为一个项目来运作，实践证明可操作性极强。

一、餐厅开业筹备的任务与要求

餐厅开业前的准备工作，主要是建立部门运营系统，并为开业及开业后的运营在人、财、物等各方面做好充分的准备，具体包括：

(一)确定餐厅各部门的管辖区域及责任范围

各部门主管到岗后，首先要熟悉餐厅的平面布局，最好能实地察看。然后根据实际情况，确定餐厅的管辖区域及各部门的主要责任范围，以书面的形式将具体的建议和设想呈报总主管。餐厅最高管理层将召集有关部门对此进行讨论并做出决定。在进行区域及责任划分时，各部门管理人员应从大局出发，要有良好的服务意识。按专业化的分工要求，餐厅的清洁工作进行归口管理。这有利于标准的统一、效率的提高、设备投入的减少、设备的维护和保养及人员的管理。职责的划分要明确，并以书面的形式加以确定。

(二)设计餐厅各部门组织机构

要科学、合理地设计组织机构，餐厅各部门主管要综合考虑各种相关因素，如：餐厅的规模、档次、装修布局、设施设备、市场定位、经营方针和管理目标等。(三)制定物品采购清单

餐厅开业前事务繁多，经营物品的采购是一项非常耗费精力的工作，仅靠采购去完成此项任务难度很大，各经营部门应协助其共同完成。无论是采购还是餐厅各部门，在制定餐厅各部门采购清单时，都应考虑到以下一些问题：

1、本餐厅的建筑特点。

采购的物品种类和数量与建筑的特点有着密切的关系。例如某些清洁设备的配置数量，与餐厅的餐位数量直接相关，再如餐厅的收餐车，得考虑是否能够直到洗碗间等。

2、本餐厅的设计标准及目标市场定位。

餐厅管理人员应从本餐厅的实际出发，根据设计的标准，参照国家行业标准制作清单，同时还应根据本餐厅的目标市场定位情况，考虑目标客源市场对餐厅用品的需求，对就餐环境的偏爱，以及在消费时的一些行为习惯。

3、行业发展趋势。

餐厅管理人员应密切关注本行业的发展趋势，在物品配备方面应有一定的超前意识，不能过于传统和保守。例如，餐厅减少象金色，大红色的餐具与布置，增加一些淡雅的安排等等。

4、其它情况。

在制定物资采购清单时，有关部门和人员还应考虑其它相关因素，如：出租率、餐厅的资金状况等。采购清单的设计必须规范，通常应包括下列栏目：部门、编号、物品名称、规格、单位、数量、参考供货单位、备注等。此外，部门在制定采购清单的同时，就需确定有关物品的配备标准。(四)协助采购

餐厅各部门主管虽然不直接承担采购任务，但这项工作对各部的开业及开业后的运营工作影响较大，因此，餐厅各部门主管应密切关注并适当参与采购工作。这不仅可以减轻采购人员的负担，而且还能在很大程度上确保所购物品符合要求。餐厅各部门主管要定期对照采购清单，检查各项物品的到位情况，而且检查的频率，应随着开业的临近而逐渐增高。(五)参与或负责制服的设计与制作

餐厅各部门参与制服的设计与制作，是餐厅行业的惯例。(六)编写餐厅各部工作手册

工作手册，是部门的工作指南，也是部门员工培训和考核的依据。一般来说，工作手册应包括岗位职责、工作程序、规章制度及运转表格等部分。(七)参与员工的招聘与培训

餐厅各部门的员工招聘与培训，需由餐厅各部门主管共同负责。在员工招聘过程中，根据餐厅工作的一般要求，对应聘者进行初步筛选，而餐厅最高负责人则负责把好录取关。培训是部门开业前的一项主要任务，餐厅各部门主管需从本餐厅的实际出发，制定切实可行的部门培训计划，选择和培训部门培训员，指导其编写具体的授课计划，督导培训计划的实施，并确保培训丁作达到预期的效果。(八)建立餐厅各部门财产档案

开业前，即开始建立餐厅各部门的财产档案，对日后餐厅各部门的管理具有特别重要的意义。很多餐厅各部门主管就因在此期间忽视该项工作，而失去了掌握第一手资料的机会(九)跟进餐厅装饰工程进度并参与餐厅各部门验收

餐厅各部门的验收，一般由装饰方、投资方、管理方、餐厅各部门主管等部门共同参加。餐厅各部门参与验收，能在很大程度上确保装潢的质量达到餐厅所要求的标准。餐厅各部门在参与验收前，应根据本餐厅的情况设计一份餐厅各部门验收检查表，并对参与的部门人员进行相应的培训。验收后，部门要留存一份检查表，以便日后的跟踪检查。(十)负责全店的基建清洁工作

在全店的基建清洁工作中。餐厅各部门除了负责各自负责区域的所有基建清洁工作外，还负责大堂等相关公共区域的清洁。开业前基建清洁工作的成功与否，直接影响着对餐厅成品的保护。很多餐厅就因对此项工作的忽视，而留下永久的遗憾。餐厅各部门应在开业前与餐厅最高管理层及相关负责部门，共同确定各部门的基建清洁计划，然后对各部门员工进行清洁知识和技能的培训，为各部门配备所需的器具及清洁剂，并对清洁过程进行检查和指导。(十一)部门的模拟运转

餐厅各部门在各项准备工作基本到位后，即可进行部门模拟运转。这既是对准备工作的检验，又能为正式的运营打下坚实的基础。

二、餐厅开业准备计划

制定餐厅开业筹备计划，是保证餐厅各部门开业前工作正常进行的关键。开业筹备计划有多种形式，餐厅通常采用倒计时法，来保证开业准备工作的正常进行。倒计时法既可用表格的形式，又可用文字的形式表述。以下是相关表格仅供参考。表一：工作倒计时表

计划装饰期 — 天 月 日试营业 月 日正式营业（具体实践根据实际情况落实）交表日期： 年 月 日

表二：岗位人员及基本工资设定

表三：投资费用预估

表四：台位及布局（此表及供参考）

表五：价格定位及业绩预估分析（仅供参考）主题餐厅创业计划书

执行摘要本创业计划书是以寻求合作为目的，向未来的合作伙伴介绍本公司新产品项目的策略、目标、意义、市场、资金与投资分析等。1.1 项目计划

本项目计划组建一家有限责任公司，名称为天之素食疗保健主题餐厅，主要从事素食保健餐饮的经营。公司成立地点暂定在太原市柳巷北口，注册资本为人民币50万元，全部投资者为自然人或私营企业法人。本公司将中国传统医学原理与现代化餐饮管理有机结合，向城市居民提供具有传统文化特色的素食保健食品，在中式餐饮与医疗保健的中间领域开辟一块崭新的天地。

公司成立第一年，计划年接待顾客量为5.6万人次，即日接待顾客量约为150人次，销售对象为太原市中心的社区居民及部分工作人群。第二年，增加顾客量至7万人次，即日接待顾客量约为190人次。第三年将顾客范围推广到整个太原市,同时将年接待顾客量扩大到20万人次。第四年将向外部定向募集资金,并着手诚招个人或企业加盟顾天之素食疗保健主题餐厅。第五年公司将走出山西，向全国的中式餐饮业挑战进军，届时本公司将以多种形式接受合作伙伴的加盟，包括优先股、可转换债、附任股权债等灵活多样的形式。投资合作者的利益将采用转售、回购与上市等多种途径获得回报与退出。1.2 产品和服务介绍

天之素食疗保健主题餐厅将成为一个多项服务于一身的餐饮中心，提供以下服务： l 向顾客提供保健素食餐品l 为顾客提供保健饮食咨询 l 向每位顾客赠送素食文化手册 l 定期面向会员进行免费健康培训 l 为会员制定保健饮食方案 l 向会员赠送书籍与光盘 1.3 市场机遇

1.3.1 民以食为天是永恒的真理，餐饮业是长青行业。

改革开放带来的经济迅速腾飞，城乡居民收入稳步增长和旅游、商务的蓬勃发展为餐饮业的持续兴旺提供了庞大的经济基础和广阔的市场空间。目前我国正处于改革开放后餐饮业发展的第三次高峰，中式餐饮业面临着千载难逢的发展机遇。随着与国际市场的接轨中国餐饮市场更加开放，市场更趋丰富多彩。

1.3.2 城市居民的生活水平的提高必然对身体健康更加关注。随着城市现代化建设的突飞猛进，城市居民的收入水平逐年增加，消费档次不断上升，尤其是在温饱满足的前提下，对饮食的健康关注会越来越多。我国逐渐步入老龄化社会，城市环境的污染，生活压力的增大，都会对人们的健康提出了挑战，不久的将来，人们对医疗、保健的消费开支将会不断增加。

1.3.3 素食文化必将成为21世纪的饮食新潮流。

当全世界为疯牛病、口蹄疫、禽流感、非典等大伤脑筋时，素食文化以其独特的自然气息日益赢得了人们的喜爱。当绿色餐饮已经成为人们的共识的时候，健康科学的素食文化也在逐渐深入人心，根据现代人追求健康、美味的反朴归真的饮食要求，创办以食疗保健主题的餐厅可以说是顺应潮流。

1.4 产品和服务的竞争优势

l 产品概念的原创性所具有的先发优势，可以尽快的较少阻拦的占领现有市场。素食餐厅尽管在国外及港澳沿海城市已颇为流行，但是最国内尤其是内陆城市的发展才刚刚起步，其发展前景光明。而将素食餐厅引申到食疗保健领域不仅在太原而且在国内外更具有开创性优势，可以避免残酷的竞争，夺取先机。l 众所周知，动物类食品含有丰富的锌、铁、硒等微量元素，这是植物类食品所缺乏的，为了弥补单纯素食中这些微量元素的缺乏，本公司将与山西大学生命科学与技术学院食品研究所精诚合作，由食品研究所的专业人员配备含丰富的锌、铁、锡等微量元素的补充饮料，如强化果汁等，可在就餐时为广大顾客提供，这样不仅使素食得到很好的配备与完善，而且也使餐厅在同类行业中独树一帜。

l 产品的科研含量，可以避免同类企业的模仿与渗透造成的市场流失。由于餐饮企业模仿性较强，本公司将努力提高食疗保健餐品的科学含量，不断开创新的餐品种类，保持企业在食疗保健领域的绝对竞争优势。本公司将谋求与省内以及全国性的科研机构进行合作，为产品的研发提供理论指导或技术支持。l 餐厅及产品具有独特幽雅的文化气息，可以成为企业的隐性资产，增加餐品的附加值。本餐厅是由大学生自主创业经营的，因此可以发挥大学生文化素养高、品位高雅的特长，不仅从餐厅的环境、餐品、服务、管理各方面提高文化内涵，而且通过引进俱乐部的形式，将餐厅经营成一个具有浓郁的绿色文化的文化餐厅。1.5 重要使命

天之素食疗保健主体餐厅旨在通过经营健康、环保、卫生、便捷的食疗保健餐品的同时，推广科学、健康、绿色的素食文化。针对城市居民日益严峻的健康威胁，本公司将顺应潮流，根据广大消费者需求推出天之素系列食疗保健餐品，为城市居民的餐饮消费提供一个幽雅恬适的就餐环境，为城市居民的健康生活开拓一个崭新的消费领域。1.6 成功关键

l 开发一系列具有风味独特的绿色环保餐品，提高餐品的科技含量，突出 餐品的食疗保健功能。

l 从餐厅管理到产品服务，都要烘托出浓郁的文化特色，体现对顾客最体贴完善的人文关怀，提高顾客对餐厅的忠诚度。

提高餐厅的影响力，稳固现有市场，开拓潜在市场，提高客流量，确保毛利润高于40%。

随着人们对自身健康及食品安全关注程度的提高。而洋快餐油炸、高能量为主的食品长期食用导致肥胖等问题曝光后。饮食安全成为一个热门话题？如何给消费者一个放心安全的饮食，成为餐饮业今后发展的主题。可以预见运用环保、健康、安全理念，倡导绿色消费将是今后餐饮业的发展趋势。绿色餐饮的提出其实也是社会文明程度的进步，是一个新的餐饮文化理念。在未来几年内，我国餐饮业经营模式将多元化发展，国际化进程将加快，而且绿色餐饮必将成为时尚，这无疑给投资绿色餐饮业带来了契机。

三、实施方案

1． 绿色餐饮服务业的模型。以顾客为中心，周到服务，以顾客满意为目的，笑脸迎宾，以诚待客，积极倡导绿色消费，通过使顾客满意，最终达到公司经营理念的推广。2． 目标市场的定位。

中高收入者能接受的餐饮业。顾客群：个体私营业主+白领+其他。3． 市场策略。

产生工业化、产品标准化、管理科学化、经营连锁化。(1)餐饮公司经营策略

员工的服装，经营的理念，内部管理和总公司保持统一。绿色餐饮是指食物种养、生产加工、物流配送、餐桌消费及服务环境整个产业链条中的每个环节以一种天然、安全、无污染的状况。在采购过程中，首先要会识别源头原料、自然无污染原料、绿色食品原料，尽可能少购罐装、听装或其它已经加工制作的半成品原料，更要善于识别、杜绝采购被污染或腐败变质的原料。(2)餐饮公司形象策略

7.商业地产投资价值影响因素研究 篇七

一、商业地产的分类及投资特点

商业地产的分类方式很多, 本将按商业地产的使用功能对其进行研究。一般来说, 商业地产按其使用功能可以分为以下几类:

首先是商业经营类物业, 这一类商业地产主要包括购物中心、商业街、超市、百货商场、专卖店和便利店等;其次是商务办公用物业这类商业地产主要包括写字楼、商住楼和传统的办公室等;再次是餐饮酒店娱乐类物业, 其主要包括酒店、宾馆、酒吧和饭店等;这类商业地产正随着人们工作、生活和娱乐的不断丰富, 不断涌现新的业态;最后是物流仓储、厂房类物业, 这类商业地产主要有工业园区、物流基地以及厂房等。

如上所述, 商业地产的分类方法不同, 则分出来的每一种物业也与其他物业有着不同的特点, 本文按上述分类进行阐述各类型物业的投资特点。

(1) 商业经营类物业投资特点。我国有句古话:“家有万贯不如有个店面”。所以在我国目前城市的商业地产中, 商业经营类物业占据了很大比例, 其投资特点主要包括:第一, 投资的稳定性, 相比较而言商铺的租约期要比住宅的租约期要长, 商业经营行为本就是一个中长期行为, 如果盈利良好, 完全可以保证租约的长期稳定性。第二, 投资的增值性, 商铺投资是一个中长期的行为, 因为商铺由其房屋的老化带来的贬值非常微弱, 加上商圈得不断发展和成熟, 商铺的租金必然增长, 价值提升。第三, 投资的高回报率。一般情况下, 商铺价值与所在商圈有着密切的联系, 成熟的商圈人流量非常大, 由此带来的消费力度也非常之强, 此地的商铺带来很高的回报率。最后, 获利方式灵活, 商铺购置后, 可以自己持有经营, 也可以出租给商户, 两者都可以获得增值收益。

(2) 商务办公用物业投资特点。由于商务办公用物业投资市场目前供应量小、需求量大, 投资回报率也较高, 但这类物业的投资也有其一定的限制, 例如这类物业需要的建筑面积大, 造成投资价值很高, 但建成后变现期较长, 对于个人投资的话需要理性分析, 而且建成后不一定可以稳定的出租出去, 土地出让年限较短, 这都会带来一定的投资风险。

(3) 餐饮酒店娱乐类物业投资特点。这类物业将房地产与娱乐经营联系在一起, 使得其成为既投资又消费、既保值又增值的全新形态。这类物业对于投资者来说, 一方面具有很强的稳定性, 另一方面具有很高的投资回报, 适合大众投资者。

(4) 物流仓储、厂房类物业投资特点。这类物业一般只适合于长期投资, 且需要公司为主要的投资者, 投资回收期很长, 且增值速度较慢, 对于个人投资来说不是一个很好的选择。

二、商业地产投资价值的影响因素分析

(1) 商铺投资价值的影响因素。对于商铺来说, 其投资的首要因素就是地段, 因为地段决定所投资的商铺所在商圈的性质和发展程度, 这些将对商铺未来的经营效益和组经水平有着重大影响。其次就是商铺所在的商圈, 商圈一般分为核心商圈、中心商圈、次中心商圈和外层商圈等。核心商圈的顾客占顾客总数最高, 顾客的平均购货额和集中度也很高;中心商圈的的顾客占顾客总数的比率相对较少, 而且购货额和集中度也较低;次中心商圈和外层商圈顾客占有率相当少。这样使得对于中小型商铺来说, 核心商圈和中心商圈是重点考虑的区域, 次中心商圈和外层商圈可以不予考虑;对于区域及的购物中心等业态商铺来说可以扩大其投资半径。再次, 客流量对商铺的影响也是非常重要的;需要注意的是, 人流量不等于客流量, 在调查客流量对商品投资价值的影响要仔细辨认人群特征。最后是商铺的可视性, 商铺的可视性主要是指商铺要最大限度的向顾客在平面、立面范围内展示。此外还有其他的影响因素也会对其投资价值造成影响, 这里就不一一列举了。

(2) 商务办公用物业投资的影响因素。这类物业的投资影响因素主要包括区位、商务配套、品质和软性配套与物业管理。区位是此类物业的投资影响至关重要, 衡量一个商务办公物业是否具有投资价值的首选因素就是此地产是否位于城市的中心区域核心商务区。其次就是周围如商务酒店、酒店式公寓、康体中心以及金融服务机构石头完善, 这对此类地产的投资价值也会有影响。再次就是此类物业的品质与其价值是正相关的, 品质越好, 价值也越高。最后, 高价值的此类物业都会同时具备星级的硬件设施和一流的软性配套, 其中物业管理的好坏将直接影响此类物业是否可以保值和增值。

(3) 餐饮酒店娱乐类物业投资的影响因素。餐饮酒店娱乐类物业的投资影响因素也较多, 包括其位置、经营形式、物业的区域性和发展前景等。需要拥有专业的经营管理团队来保证其价值, 只有有经验、有实力和有眼光的经营者才能保证投资者的收益。

(4) 物流仓储、厂房类物业投资的影响因素。这类物业投资的影响因素主要有位置、所有投资后运营产品的特性、交通条件、物流管理等。如果此物业所在位置交通条件便利、且靠近城市商圈、则适合于保质期短、消费量大的产品经营集团投资, 如果此类物业靠近原材料产地, 则适合于对原材料需求快速的经营集团投资等等。

摘要：科学的定位是商业地产投资开发中的重要环节, 定位的成功与否直接影响这个地产项目的销售与后期运营;本文通过对商业地产本身的分类和特点进行分析和研究, 找出影响其投资价值的各种因素, 从而为投资者们进行商业投资时提供帮助。

关键词：商业地产,投资价值,影响因素

参考文献

[1]简文.商业地产业态组合定位的因素[J].商业时代, 2008 (7) [1]简文.商业地产业态组合定位的因素[J].商业时代, 2008 (7)

[2]张军, 殷青.商业地产项目建筑创作的经济分析与研究[J].商业研究, 2009 (6) [2]张军, 殷青.商业地产项目建筑创作的经济分析与研究[J].商业研究, 2009 (6)

8.投资商业地产须谨慎！ 篇八

2007年美国次贷危机引发的全球性金融危机已经到了第六个年头，原本是救急性质的量化宽松似乎不但常态化了，而且规模不减反增。资本逐利本性造就了现时全球性“投资饥渴症”的弥漫。房地产市场从来都是资本巨头角逐的主要战场和目标，其实也是普通投资者寄望保值增值的主要选择之一，尤其在资本市场萎靡而且波动频频的中国更是如此。于是，在目前住宅投资受到种种政策性限制的情况下，很多人自然会把目光投向商业地产项目。“一铺吃三代”的营销噱头，以及部分地产商以“类住宅”方式突破住宅限购等，使得商业地产的热度不断升温，但对其中可能的风险，又有多少人意识到了？

城市商业配套项目对于城市，尤其是人口稠密的大中城市，作为城市基础设施的组成部分无疑是必需的。基于此，很多人坚信商业地产投资“钱景”很好，靠此项目淘金的企业很多，成功的也为数不少，其中成功的关键还是取决于投资和经营的方式。有相当部分的中小投资者，以为投资商业地产就是买商铺然后放租收利那么简单，但最后的结果很可能会与预期相反。相对投资住宅，商业项目的投资风险要高出很多。

一、商业物业的投资单价与总价都相对较高，投资门槛和资本成本也都较高，如果空置期延长，资本回报率下降明显。

二、短期内商业物业供给面积的快速增加，造成靠其价格上涨获利的空间受到制约。据统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，而未来3年，城市综合体的新增数量还将以50%～100%的增速上升，市场消化压力不言而喻。

三、租户对象的选择余地较小。出租率受制于所在区域或商业定位的因素较多，同时，受经济周期波动的影响也较大。目前，商场效益下降明显，期望租金与实际租金的差距加大。而相对出租容易的餐饮店铺也开始受到行业下滑的影响，租金下降的压力很大。

四、市场退出机制相对困难。商业物业出租、转让的渠道远比住宅市场少。

五、空置和经营成本较高。相对住宅的空置和出租，涉及的税收种类多，而且水电等使用成本也高出一截，这方面主要对采取变通方式改商业为公寓的投资者而言，租金要求较高而出租难度增加。

六、不断出现的新的经营模式对商业物业投资的影响较大。如电商发展对传统铺店面销售的影响导致此类商业业态的需求在减少，这都会增加商业物业的出租难度。

这些因素并非说不可投资商业物业，只是要充分平衡好可能的风险及预期的投资收益，以及投资的时机，宁可参与成熟可见的商业物业，也不要轻易投资所谓发展前景美好的尚待培育的物业，因为商业圈的培育时间和难度都需要一个相当长的时间，这本身就是一个必须考虑的风险。