土地补偿费有关税收政策问题

土地补偿费有关税收政策问题（通用8篇）

1.土地补偿费有关税收政策问题 篇一

最高人民法院行政审判庭

关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复

法〔2005〕行他字第5号

（2005年10月12日）

重庆市高级人民法院：

你院[2004]渝高法行示字第47号《关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定一案的请示》收悉：经研究，答复如下：

原则同意你院第一种意见，即行政机关征用农村集体土地之后．被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。

此复

附：重庆市高级人民法院

关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地

行政决定一案的请示

[2004]渝高法行示字第47号

（2005年1月5日）

最高人民法院：

我院受理的赵建请求撤销重庆巾沙坪坝区同土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定请示—案。经本院审判委员会研究，对农村集体土地被征用时其地上房屋当时款予补偿安置，现拆迁应按何种标准对住房和商业用房进行补偿形成不同意见，特向贵院请示。

一、案件的由来和审理经过

赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局（下称沙区国土局)责令其拆除房屋交出土地行政决定一案，已由重庆市沙坪坝区人民法院于2004年1月7日作出[2003]沙行初字第48号行政判决。维持了沙区国土局的行政决定。赵建不服该行政判决，于2004年2月1日向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院经立案审查后，于2004年9月9日就本案的有关法律适用问题向本院提出请示，本院审判委员会于2005年2月5日进行了研究，决定上报贵院请示。

二、案件的事实和双方当事人争议的焦点

(一)案件事实

赵建原系沙坪坝区覃家岗镇马房湾村村民，1984午赵建即在理抄坪坝区大杨公桥118号处的集体上地上修建了房屋，用于居住并先后经营饭店、旅馆。1993年4月5 日，沙区国土局在赵建的《集体土地登记申请书》中审批意见栏内注明其房屋占地为住宅用地．但该局填发给赵建的渝沙覃集建(93)字第5880号《集体土地建设用地使用证》上却载明赵建的房屋占地类别系商业、住宅，用地面积为182平方米。同年4月10日,重庆市沙坪坝区城乡建设委员会填发给赵建的沙字第14682号《乡村房屋所有权证》载明其房屋种类为：商业 282．47平方米，住宅170平方米。1994午9月6日，重庆市人民政府以重府地(1994)309号批复，同意征用童家桥及马房湾村全部土地 204580平方米，将马房湾村630名社员“农 1

转非”。1996年12月，赵建转为了城镇居民户口，但仍以其所建房屋从事个体经营，其《乡村房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》未作变更。2002年6月20日，重庆市人民政府以渝府地[2002]374号文件批复，同意将杨梨路地块的国有土地使用权出让给重庆宏坤物业发展有限公司作为住宅小区建设用地。赵建的房屋在该公司的用地范围内，赵建要求该公司提供门面房安置并非住宅．双方未达成协议。2003年6月 25日，沙区国土局作出了《关于赵建拆迁安置的方案》，并于次日送达赵建。其主要内容是：按《重庆市征地补偿安置办法》的规定，对赵建可安置住房—套(二室一厅)，建筑面积为40平方米；对其房屋中非住宅部分，依照《重庆市征地补偿安置办法》第十二条的规定，按重置价格计算补偿费后．建筑物归国家所有，搬迁损失费按所搬迁设备折旧净值的15—20％计算、同年6月30日．沙区国土局作出沙国土监告字[2003]第3号《听证告知书》告知赵建：对其拒不签订拆迁安置协议的行为，拟依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定，作出限期拆除房屋交出土地的行政决定；在该局作出正式行政决定前，其有权申请听证：赵建于7月1日收到《听证告知书》后，未申请听证。7月4日，沙区国土局即对赵健作出了《关于责令赵建拆除房屋交出土地的决定》。赵建收到该决定后．即向重庆市沙坪坝区人民政府申请复议，该府于8月25日作出沙府行复字[2003]2号《行政复议决定书》，对沙区国上局作出的行政决定予以维持。赵建仍不服。遂向法院提起行政诉讼，请求撤销沙区国土局怍出的《关于责令赵建拆除房屋交出土地的决定》。

(二)诉讼双方争议的焦点

1．赵建认为其房屋所属土地在1994年被重庆市人民政府批准征用后，土地性质已变更为国有。应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定按城镇房屋进行拆迁安置，而不能适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和同土地管理法实施条例》的相关规定。而沙区国土局则认为，虽然赵建的房屋所属土地在1994年即被政府征用，但由于各种原因未对其进行拆迁安置补偿，其性质仍为农村集体上地征地拆迁，不能适用城镇房屋拆迁的相关规定。

2．沙区国土局提出的《关于赵建拆迁安置的方案》是否符合法律的规定。赵建提出即使按照乡村房屋集体上地的性质进行征用．适用重庆市政府55号令《重庆市征地补偿安置办法》第十二条的规定，“重置价格”也应当是其重新创办相同规模的旅馆所需要的费用，能使其在征地安置补偿后，基本保持扯地前的生活水平：而沙区国土局则认为。“重置价格”是按修砖墙房屋的价格上浮50％计算，即按300元／平方米补偿。

3.关于本案是否适用《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定的问题(注：该《条例》第四十五条：“违反土地管理法律法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府的土地行政管理部门责令其交出土地；拒不文出土地的，申请人民法院强制执行。”)。赵健认为适用该条规定的前提是当事人有阻碍征地的行为．其与拆迁人之间未达成拆迁补偿安置协议的原因系抄区国土局提供的安置方案补偿标准太低，其没有阻碍征地的行为，不应适用该条规定。沙区国土局则认为．赵建不同意该局《关于赵建拆迁安置的方案》，拒不交出土地，严重影响了该土地上的建设工程进度，即是阻碍征地的行为。

三、本院审判委员会意见

本院审判委员会经讨沦认为，要解决本案中赵建的房屋采用何种标准予以补偿所涉及的法律适用问题，首先应明确此种情形下是参照《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，按城镇房屋进行拆迁补偿，还是适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，按农村征地房屋补偿安置标准予以补偿。若参照城市房屋拆迁补偿标准对赵建的房屋进行补偿，则赵建的房屋中商业用房部分自然应按非住宅标准给予补偿：若按农村征用土地建筑物的补偿标准予以补偿，因相关的土地管理法律、法规没有规定农村征地补偿中商业用房的安置补偿问题，故实际操作中缺乏相应的法律、法规依据，为此形成两种意见：第一种意见认为，对赵建的房屋应参照城镇房屋拆迁补偿标准予以补偿。理由是：赵建的房屋所在土地1994年即被国家征用．相关部门直至2002年才予以拆迁补偿，其房屋所在地区早己城市化，土地的性质事实上已变为城镇国有土地，赵建的房屋应视为国有土地上的城镇房屋。沙区国土局仍适用征地时的补偿标准肘赵建安置住宅，并对其房屋中商业用房部分也依照《重庆市征地补偿安置办法》按“重置价格计算”补偿300元／平方米明显偏低，加之目前的法律、法规对集体土地上的商业用房如何补偿无明确标准，可参照城镇房屋拆迁的标准予以补偿：

第二种意见认为，对赵建的房屋拆迁安置在性质上仍属于征地拆迁．不应参照《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以补偿。理由是：从我国目前的法律、法规来看．农村集体土地上的房屋拆迁在性质上属于征地拆迁的范畴．应适用土地管理法有关征地补偿安置的规定；因农村的房屋和城巾房屋在土地所有权性质、报有权主体、土地管理方式及拆迁安置对象等方面均有差异，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，如予以参照将会导致政府制定的补偿标准随意性大、拆迁程序和拆迁标准混乱。赵建的房屋虽在征地时末予及时拆迁补偿，但并不能改变对其房屋的补偿属农村集体土地征地拆迁补偿的性质。

审判委员会倾向于第二种意见，但均认为由于各地在建设征用农村集体土地的过程中先征地，用地时才予以拆迁补偿的情况带有一定的普遍性，此类补偿纠纷引发的行政争议不可避免．司法审查中解决此类问题到底怎样适用法律，各地掌握的标准和做法不统一，现有法律、法规不明确。

四、请示的问题

经本院审判委员会讨论决定，就如下问题请示：农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予安置补偿，用地时才拆迁应按何种标准时住房和商业用房进行补偿？

请批示。

2.土地补偿费有关税收政策问题 篇二

国家税务总局于2011年8月17日发布了第47号公告,对纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产的流转税处理进行了规定。47号公告自2011年9月1日起施行。

根据47号公告的规定,转让土地使用权或者销售不动产的同时一起销售附着于土地或者不动产上的增值税应税货物的,应该按照《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税[2009]9号)第二条有关规定,计算缴纳增值税;凡属于不动产的,应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。纳税人应分别核算增值税应税货物和不动产的销售额,未分别核算或核算不清的,由主管税务机关核定其增值税应税货物的销售额和不动产的销售额。

增值税一般纳税人销售自己使用过的属于增值税暂行条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产,按简易办法依4%征收率减半征收增值税。

增值税暂行条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产包括:用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进固定资产;非正常损失的购进固定资产;属于纳税人自用消费品的固定资产。

一般纳税人销售自己使用过的其他固定资产,按照《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)第四条的规定执行。

《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)对于纳税人销售在2009年1月1日之前或者开展区域性扩大增值税抵扣范围试点之前购进的固定资产,给予了过渡性政策:

(一)销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产,按照适用税率征收增值税;

(二)2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人,销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产,按照4%征收率减半征收增值税;

(三)2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人,销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产,按照4%征收率减半征收增值税;销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产,按照适用税率征收增值税。

一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品,应当按照适用税率征收增值税。

◎增值税小规模纳税人具体处理方式

小规模纳税人(除其他个人外,下同)销售自己使用过的固定资产,减按2%征收率征收增值税。

小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品,应按3%的征收率征收增值税。

◎固定资产的区分

准确区分不动产和固定资产的范围是正确执行公告的关键。哪些属于转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程是营业税的征收范围。

《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)规定,销售不动产中的不动产,是指不能移动,移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括:销售建筑物或构筑物,销售其他土地附着物。销售其他土地附着物,是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物,是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十三条:条例第十条第(一)项和本细则所称非增值税应税项目,是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。

《财政部、国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》(财税[2009]113号)进一步明确了销售建筑物或构筑物,销售其他土地附着物的范围。《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十三条第二款所称建筑物,是指供人们在其内生产、生活和其他活动的房屋或者场所,具体为《固定资产分类与代码》(GB/T14885-1994)中代码前两位为“02”的房屋;所称构筑物,是指人们不在其内生产、生活的人工建造物,具体为《固定资产分类与代码》(GB/T14885—1994)中代码前两位为“03”的构筑物;所称其他土地附着物,是指矿产资源及土地上生长的植物。

要注意的是,财税[2009]113号文强调:以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施,无论在会计处理上是否单独记账与核算,均应作为建筑物或者构筑物的组成部分,其进项税额不得在销项税额中抵扣。附属设备和配套设施是指:给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。

因此,转让附着于土地或者不动产上的固定资产才是公告中所说的“固定资产”。而以上所列举的均应属于认定为“不动产”的范围,只有除以上列举之外的固定资产才属于符合公告规定的增值税应税货物。

◎作废的两个原文件规定

《国家税务总局关于煤炭企业转让井口征收营业税问题的批复》(国税函[1997]556号)就黑龙江省地方税务局相关问题请示批复:多种经营公司将煤矿井口包括不动产(办公室、供电线路)、无形资产(土地使用权)和动产(机电设备和材料)有偿转让,根据现行营业税和增值税的规定,对多种经营公司转让的不动产、无形资产和动产应分别征收营业税和增值税,考虑到部分机电设备(如变压器、防爆开关等)与矿井连在一起不可分,为了避免划分,我局意见,对多种经营公司随同转让煤矿井口时所转让的土地使用权以及转让矿井时所转让的机电设备等一并按“销售不动产”税目征收营业税。

《国家税务总局关于煤矿转让征收营业税问题的批复》(国税函[2007]1018号)答复贵州省地方税务局请示时明确:对单位和个人在转让煤矿土地使用权和销售不动产的同时一并转让附着于土地或不动产上的机电设备,一并按“销售不动产”征收营业税。

3.土地补偿费有关税收政策问题 篇三

一、农村土地征用补偿机制存在的问题

(一)对关键法律概念“公共利益的需要”界定不清,导致政府行为的随意性。《宪法 》与《土地管理法 》均对土地征用的前提作了明确规定,即“ 国家为了公共利益的需要 ,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”然而,何谓公共利益,那些建设项目属于公共利益的需要却缺少清晰、权威的界定,导致一些地方政府自行解释,滥用公权力,甚至打着公益的旗号征用农村土地用于房地产开发等商业化、政绩化建设,随意扩大征地范围与用途。

(二)征用拆迁安置方式过于单一,失地农民缺乏有效的社会保障。首先,从各地安置方案来看,主要有两种方式,一是职业介绍,即将实地农民安置于征用建设单位务工或通过政府进入私营企业,实现“职业非农化”。但是在农村剩余劳动力队伍庞大,就业压力紧张的形势下,这种安置方式往往执行难度较大。二是一次性货币安置,即征地部门将土地补偿费、安置补助费及青苗补偿费一次性支付。这也是目前最广泛采取的方法。从长远看,农民一旦将用完有限货币补偿,生活上无其他稳定收入来源,将最终成为“种地无田,就业无岗”的境地,极易引发社会矛盾。其次,实地农民社会保障体系欠缺。目前社会保障体系覆盖率较低的现实 , 失地农民并未未纳入城镇社会保障体系,目前在农村实施的一定程度上的医疗、养老保险仅仅限于最低保障的范畴,加之失地农民无法享受城镇公共产品,而农村经济组织的公共积累相当有限,农民又缺乏必要的就业技能,无法共享城市化的成果。

(三)征地补偿程序执行不规范,民主程度较低,农民参与机会受限。按照《土地管理法 》相关规定 ,征地方案确定后 ,有关政府应当公告,并认真听取被征土地的农村集体经济组织和被征地农民的意见。但在实际征用过程中,农民缺少表达诉求的必要途径,征地过程存在大量的暗箱操作、以权谋私现象。许多地方政府不严格执行法律既定程序,农民对征用的目的和范围、补偿标准等信息缺乏了解,参与程度十分有限;许多地方政府就补偿安置标准等应当广泛听取农民意见的诸多事项,仅与少数基层组织干部协商,不实行村务公开,被征地农民无法以权利主体的地位参与到征用谈判中来;另外,对于土地的征用价格,农民也没有平等发言权与自主决定权,完全依附于地方政府,处于逆来顺受的地位,农民的权利不能得到充分的尊重。

(四)农民补偿安置费用标准计算方法不科学。目前的补偿标准是按照《土地管理法》对原土地用途年产值的倍数来计算的,即补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其中,耕地的补偿费为被征用前三年年产值的六到十倍;安置补助费为被征用前三年的平均年产值的四到六倍,两项总计不得超过被征用前三年平均年产值的 三十倍。这种补偿标准相对建设用地市场的出让价格来说,两者悬殊巨大。实际上,这部分超额收益基本由成了地方政府与开发商获得。同时对补偿标的物的定位也存在误区,当前补偿标准是按照农产品作为基准计算的,然而实际上被征用土地往往是用于城市建设而非农业生产,当地政府因出让土地使用权获得的高额利润,失地农民无法分享。

二、完善我国农村土地征用补偿机制的几点思考

(一)对“公共利益的需要”作出科学、合理的界定,弥补相关法律法规的缺位。针对现行法律并没有明确界定何种征地原因是属于公共利益的需要。因此,应当对《宪法 》和《土地管理法 》中的“公共利益”做出权威解释,对其内涵与外延做出明确界定。同时要求地方政府严格依照既定权限与程序行使征地权, 严格界定公益性用地和非公益性用地的边界,将商品化住宅、旅游、娱乐和等非生产性用地退出征地范围 ,最终限定在公益事业用地必要范围内。

(二)构建多层次农民社会保障体系,妥善安置失地农民。健全农民社会救助、就业保障、医疗、养老、子女教育保障机制,将失地农民纳入城市保障范围内,提高社保标准,多形式、多渠道筹措社保基金,是解决失地农民长远生计工作的基准点。这就要求一方面要加大国家财政投入力度,鼓励集体经济组织与农民个人参保,实现国家、集体与个人三方投入与风险共担机制;另一方面规范明确各类征地主体在任何用途的土地征用时 ,均应从土地收益中留出一定比例作为农民失地后的社会保障资金,并专门账户储存、专门机构管理。另外,地方政府应加强对农民实施就业培训与专业技术教育、增强农民的文化知识与职业技能,实现农民就业由体力型向技能型的转变。

(三)规范土地征用补偿程序,实行透明操作,坚持各阶段农民参与的广泛性。其一,保障农民的知情权。在征地方案报批前,要将拟征地的用途、位置、安置标准与途径告知被征地农民,听取农民的意见,并将被征地农民意见、要求等材料作为审查征地方案的必备形式要件。其二,尊重被征地农民的自主决定权。涉及土地征用价格、补偿标准、安置方案等事关农民长远生计的有关事项,要确保农民的平等协商权,确保在土地征用的政策绩效与成本收益、不同方案之间间的选择权,以维护自身权益。其三,相关部门要建立征地补偿登记制度,加强征地补偿资金监管。确保有关安置补偿费用一次性到达农户手中,防止被挤占、侵吞;集体经济组织建立收支账户,做到专款专用、账务公开。

(四)探索科学合理的征用补偿标准。可考虑征综合地价的做法。即在城镇土地利用总体规划确定的建设用地范围内 ,依据地类、产值、农地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素,划分区片并测算的征地综合补偿标准,原则上不含地上附着物和青苗的补偿费。征地区片价测算范围重点在总体规划确定的城镇建设用地规模范围内,但各地可根据征地需要和实际情况扩展到郊区或更大范围。

参考文献

1.段正梁. 《关于土地科学中土地概念的一些思考》. 中国土地科学 , 2000 (4) .

2.张丽君.《关于妥善解决失地农民问题的思考》.农业经济, 2007, (11)

3.张孝德.《土地征收补偿方式的改革路径思考》 .科技创业月刊, 2007, (6

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4.土地补偿费有关税收政策问题 篇四

加入时间：2012-4-10 11:52:

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旧城改造事关发展，事关民生，是我县为提升城市品质，优化城市功能，提高居民生活水平而实施的一项民生工程。目前，东一环旧城改造工作即将进入实质性实施阶段，为方便广大群众了解政策，支持旧城改造，积极腾空搬迁，现就房屋征收补偿政策问答如下：

一、东一环旧城改造项目有什么意义？

答：

1、是改善老城区群众居住条件和人居环境的需要；

2、是改变无城城市面貌，提升无城城市形象的需要；

3、是改善投资发展环境、增强无城城市吸引力的需要。

二、东一环旧城改造房屋征收补偿方案的政策依据是什么？

答：政策依据是：国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、无为县人民政府《关于贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>有关问题的通知》、《无为县国有土地上房屋征收与补偿工作规程》。

三、东一环旧城改造房屋征收方案适用范围及征收补偿原则是什么？

答：

1、适用范围：

该方案适用于东一环片旧城改造规划范围内国有土地上房屋征收与补偿，不适用于集体土地上房屋征收;

2、征收补偿原则

本次房屋征收工作，本着依法征收、惠民征收、阳光征收的原则，各级各部门密切配合，严格实行先搬迁先选房，搬迁早奖励多的办法，坚持一把尺子量到底、一个标准执行到底，确保房屋征收全过程公平、公正、公开。

四、本项目房屋安置地点为何选定在晏公花园？

答：

1、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条第3款的规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。晏公花园距东一环旧城改造地段仅一河之隔，且有一座大桥与项目同步建设，直线距离约200米，属就近地段安置，符合国务院规定。

2、根据无城总体规划要求，东一环旧城改造地段规划的功能和性质无法满足该地段居民就地安置的需要。

3、晏公花园的周边环境和建设标准严格按高品位、高档次住宅小区打造，美丽的环城河依傍而流，环城公园点缀其间，不仅使回迁户的居住品质大大提高，更使回迁居民有着宽阔的休闲空间。

4、在无城总体规划中，晏公花园是中心区、核心区，与老城区联系紧密，同时，规划中的无城路、京福路直通京福高铁火车站，交通便捷、配套设施齐全。可以说建成后的晏公花园将是未来无城的标准化示范小区。

五、晏公花园安置房预计什么时间动工？何时能回迁安置？

答：晏公花园安置房预计2012年6月起动工，小高层建设工期约19个月，高层建设工期约25个月，安置房建成交付后即予安置。

六、据了解，东一环旧城区居民都非常盼望征收，但不少群众担心征收时早签协议会吃亏，这次房屋征收有哪些举措能打消居民的这些顾虑，确保公平、公正？

答：

1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,无为县人民政府作为本次房屋征收的主体,本条例除从合法的角度考虑外,很重要的一个原因就是通过政府的公信力实现阳光征收,以公开求公平,以内外监督求保证。如对征收补偿方案的公示,公开补偿安置的政策；对评估结果进行公示；对分户补偿情况向被征收人公布；审计部门要对补偿费用管理和使用情况进行审计,并公布审计结果；政府对不按时完成搬迁户下达的补偿决定及法院强制时的补偿安置情况,也要在征收范围内公示。如果是个别户出于个人目的,想通过拖延搬迁、漫天要价等方式，比别人得到更多的补偿,既无资金来源,也没有可操作的途径。

2、本次征收，由以县征收办、房产部门专业测绘人员组成的政策审核组统一测绘登记，并将测绘结果张榜公示；各工作组严格按测绘登记结果进行商谈并签订征收补偿安置协议，政策审核组统一审核后签字盖章。确保房屋测绘尺度统一，征收补偿标准执行不偏差。

3、回迁安置时，严格按选房顺序号，在公证部门监督下，由被征收户公开自选房号，早搬迁早拆除的被征收人，不但能得到面积和资金奖励，还能优先选到满意的回迁安置房。因此, 早搬迁早主动,早签协议早受益。

七、对被征收人的补偿包括哪些内容？

答：补偿包括1.被征收房屋价值的补偿；2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

八、被征收房屋等面积差价款如何结算？

答：

1、被征收人可选择按县政府确定的差价基数﹢结构差的办法结算，即框架、砖混、砖瓦、简易结构房屋分别找补差价款40、70、100、120元/平方米，具体公式见方案；

2、被征收人也可选择按被征收房屋评估结果与安置房评估市场价之差找补等面积差价款。

九、选择户奖、无违章奖的计户依据是什么？

1、户奖、无违章奖的计户依据是合法的房产证、土地证以及房改收据等有效证件和相关证明；

2、不能提供相关证件和证明的，只可选择按被征收房屋有效面积计算奖励资金。

十、如何根据有效房屋面积选择安置房？面积大的被征收户可否要多套安置房？

答：

1、根据方案计算出被征收房屋面积、奖励面积及2006年地形图上未标注建筑物货币补偿后购买的的面积后，被征收户可按方案第七条规定选择安置房；

2、面积大的被征收户可选择回迁多套安置房，但需严格按方案第七条规定的金额购买并按规定时间交足房款。

十一、方案中对2006年地形图上未标注的房屋，在规定期限内搬迁签约并交付拆除的予以适当补助，怎样适当补助？

答：2006年地形图上无标注亦未经相关部门认定的房屋，若在规定的期限内签协议并交付拆除的，可对该部分房屋按成本价（砖混、砖瓦、简易分别为1200元、1000元、800元/平方米）给予货币补助，此货币补助款可在征收时一次性领取，也可按安置房建设成本价（2128元/平方米）购买回迁安置面积。

十二、方案中对东一环道路改造后住改非连续经营三年以上的予以适当补助，具体内容是什么？

答：2006年7月31日以后将住宅改变用途并进行经营活动的房屋，一律按住宅房予以补偿。若在被征收房屋所在地领取营业执照三年以上且持续经营，可对其底层一层一进的经营面积部分增加10%按住宅房予以回迁安置。

十三、对房屋面积少的居民或低保户等困难群体有哪些优惠措施？

答：

1、对房屋面积少的居民，房屋搬迁费和临时安置补助费不足50平方米均按50平方米结算；

2、对低保户，其本人居住的壹套住房减免等面积差价款。

3、选择产权调换房屋建筑面积人均16平方米以内的，被征收人确实无力购买的，对原房屋实行货币补偿，符合廉租房、公租房条件的，优先落实廉租房、公租房。

十四、安置人口如何认定？

答：

1、以户口簿在册人口为依据，非直系亲属及空挂户不计入安置人口。2、2011年5月县老城改造建设指挥部成立后迁入的人口，原则上不作为安置人口。

3、在本县境内已享受过回迁安置、房改等政策，以及在无城其他地区已购买商品房的，不计入安置人口。

十五、评估机构如何确定？

答：房屋征收决定公告后10日内，选择分户评估的被征收人需埴写房地产评估机构选定表，半数以上共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择有效，如协商选定不成的，由县征收办在县公证处监督下通过抽签方式确定。

十六、被征收人不配合工作人员摸底调查、或拒绝评估人员实地查勘怎么办？

答：被征收人不配合工作人员进行摸底调查、房屋测绘，或拒绝评估人员进行实地查勘的，在县征收办、工作组、房地产估价师及所在社区人员等无利害关系人见证下，进行相应的测绘、登记、评估等工作，相关情况在测绘资料及评估报告中加以说明。

十七、房屋被依法征收的，国有土地使用权如何处理？

答：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条第3款的规定，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

十八、被征收人对房屋征收决定不服的，可以通过哪些法律途径获得救济？

答：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第14条的规定，被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

十九、房屋征收补偿协议的主要事项包括哪些？

答：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条第1款的规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

二十、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，如何处理？

答：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条第1款的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

二十一、被征收人对补偿决定不服的，如何通过法律途径获得救济？

答：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条第3款的规定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。二

十二、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，如何处理？

答：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条第1款的规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

二十三、回迁安置协议签订示例：

示例一：

李某，家住上新街，经工作组最后确认其住宅房砖混结构平房，有效建筑面积为70.00平方米，无违章搭建，在第一个月内搬迁并签订协议，该户可作以下选择：

（一）产权调换

1、搬迁面积奖励：70平方米×20%＝14平方米

2、搬迁时间奖励：70平方米×200元/平方米＝14000元

无违章搭建奖励：10000元

3、搬迁费：70平方米×5元/平方米×2次＝700元

4、临时安置费：70平方米×5元/平方米.月＝350元/月×12个月＝4200元（一次性暂付12个月）

5、装潢附属物补偿：以实际清点结算。

合计签定协议时一次性领取补偿款：14000元＋10000元＋700元＋4200元＝28900元（不含装璜附属物补偿款）

选择户型第一种：

如选择住宅房C户型壹套（约90平方米，以七层标准为例）

①等面积找补差价款：70×70＝4900元（回迁安置时交款）

②超面积成本价结算款：（90－70－14）平方米×2128元/平方米＝12768元（回迁安置时交款）

合计回迁安置时应交房款：4900＋12768＝17668元

选择户型第二种：

如选择住宅房B户型壹套（约110平方米，以七层标准为例）

①②同第一种：

③超面积政府优惠价结算款：（110－90）×2660＝53200元（签定协议时交款）

即该户选择回迁110平方米住宅房，回迁安置时应交房款17668元，签定协议时应交房款53200元，合计应交房款70868元。

选择户型第三种：

如选择住宅房A户型壹套（约130平方米，七层）

①②③同第二种

④超面积市场评估价结算款：（130－110）×3660＝73200元

即该户选择回迁130平方米住宅房，回迁安置时应交房款17668元，签定协议时应交房款53200＋73200=126400元，合计应交房款144068元。

（二）货币补偿：

1、搬迁时间奖励：70平方米×200元/平方米＝14000元

无违章搭建奖励：10000元

2、搬迁费：70平方米×5元/平方米＝350元

3、临时安置费：70平方米×5元/平方米.月＝350元/月×4个月＝1400元（计发4个月）

4、装潢附属物补偿：以实际清点结算。

5、房屋货币补偿款：

选择评估方式第一种

选择按预评估价格：3100元/平方米

70平方米×3100元/平方米＝217000元

合计签定协议时一次性领取补偿款：14000元＋10000元＋350元＋1400元＋217000元＝242750元（不含装璜附属物补偿）

选择评估方式第二种

选择分户评估，按选定评估机构的评估结果予以货币补偿。示例二：

王某，家住前行街，经工作组最后确认其砖瓦结构住宅房，有效建筑面积45平方米，无违章建筑，认定符合享受户奖条件,认定符合条件安置人口4人，在第一个月内搬迁并签定协议，该户可作如下选择：

（一）产权调换

1、搬迁面积奖励：45平方米×20%＝9平方米

2、搬迁时间奖励：不足10000元按10000元计发

无违章搭建奖励：10000元

3、搬迁费：50平方米×5元/平方米×2次＝500元

4、临时安置费：50平方米×5元/平方米＝250元/月×12个月＝3000元（一次性暂付12个月）

5、装潢附属物补偿：以实际清点结算。

合计签定协议时一次性领取补偿款：10000元＋10000元＋500元＋3000元＝23500元（除装璜附属物）

选择户型第一种：

经认定,该户房屋人均不足16平方米，可按人均16平方米共64平方米选择，其上一档户型为D户型。

如选择住宅房D户型壹套（约75平方米，七层）

①等面积找补差价款：45×100＝4500元（回迁安置时交款）

②超面积成本价结算款：（75－45－9）平方米×2128元/平方米＝44688元（回迁安置时交款）

合计回迁安置时应交房款：4500＋44688＝49188元

第二种：

如选择住宅房C户型壹套（约90平方米，七层）

①②同第一种： ③超面积政府优惠价结算款：（90－75）×2660＝39900元（签定协议时交款）

即该户选择回迁90平方米住宅房，回迁安置时应交房款49188元；签定协议时应交房款39900元，合计应交房款89088元。

（二）货币补偿：

同示例一

示例三：

张某，家住太平巷，临街门面50平方米，砖混结构平房，经工作组调查核实，认证服务组认证无异议，符合经营房条件，按经营房标准给予补偿。该户无违章搭建，在第一个月内搬迁并签订协议，该户可选择以下的一种签订方式：

1、搬迁时间奖励：50平方米×3.17×200元/平方米＝31700元

2、无违章搭建奖励：10000元

3、搬迁费：50平方米×10元/平方米＝500元

4、停产停业费：50平方米×20元/平方米·月＝1000元/月

5、装潢附属物补偿：以实际清点结算

（一）折合成住宅房产权调换

1、非住宅折合住宅房比例系数：9500÷3100＝3.17(暂按预评估结果计算,也可选择按分户评估结果)

2、产权调换面积： 50×3.17＝158.5平方米

3、搬迁面积奖励：158.5×20＝31.7平方米。

4、搬迁费：可选择按非住宅房50平方米结算，也可选择按折合后的住宅房158.5平方米结算。

5、过渡期费用可选择按非住宅房停产停业费计算，也可选择按住宅房临时安置费计算。

合计回迁住宅房面积158.5＋31.7＝190.2平方米。

（签约方式同示例一）

（二）货币补偿

选择评估方式第一种:

选择按预评估价格: 9500元/平方米

房屋补偿款：50平方米×9500元/平方米＝475000元

停产停业损失费：1000元/月×4个月＝4000元(计发4个月)

搬迁费：50平方米×10元/平方米＝500元

合计补偿款：475000＋4000＋500＋31700＋10000＝521200元

（不含装潢附属物补偿款）

选择评估方式第二种:

5.土地补偿费有关税收政策问题 篇五

目前，随着我市推进城乡一体化进程的加快，村民因土地补偿费分配纠纷不断增多，自最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称：《解释》）公布实施以来，我院先后万章云诉彭州市天彭镇爱国村村民委员会等四起案件。另外，还有几起当事人到法院信访。这些案件涉及人数众多，法院最终也难以兑现，成为一体化进程中的一大矛盾。

一、当前农村土地征地补偿费案件增多的原因

一是农村土地现状比较混乱是纠纷产生的历史性根源。建国以来，我国土地政策一直处于多变的不稳定状态。如农业学大寨时期，鼓励农民开荒，有的村社在别的村社开荒，当时未明确所有权，当所开荒的土地被占时，村社之间为补偿问题便发生矛盾。二是土地的本质属性与法律、政策的不协调是纠纷产生的法制性根源。三是农民利益分化是纠纷产生的结构性根源。我国人地矛盾十分突出，现阶段首当其冲的表现就是土地补偿费分配纠纷案件的增多。

二、目前审理农村土地征地补偿费案件的主要类型

当前，产生的纠纷主要是土地补偿费和安置补助费的分配，然而有资格才有权利，集体经济组织成员资格确认问题是农村土地补偿费分配纠纷案件的核心问题，从我院受理的系列案件来看，大致分为以下几种类型：

（一）外来户的土地补偿费分配权被剥夺。外来户落户本地原因很多，平时与当地村民相安无事，但在涉及利益分配时，当地村民往往进行排斥。例如原告邓少仙等五人诉彭州市天彭镇花龙村4社土地补偿费分配纠纷，五原告于1981年举家迁入原清平乡花龙村4社，分得3.2亩承包地。但四社在分配土地补偿费时，却以原告是外来户拒绝分给。

（二）农民轮换工的土地补偿费分配权被剥夺。农民轮换工是国家在特定时期的政策产物，农民往往认为轮换工有别于农民，不同意按集体经济组织成员对待。刘光兴、李万益诉彭州市致和镇四方村村民委员会土地补偿费分配纠纷，刘光兴、李万益均系轮换工，村委会认为他们丧失了农民资格，不同意支付分配款。

（三）新落户的土地补偿费分配权被剥夺。当事人基于各种原因，或通过一定关系迁入，但村民却不认同。例如原告刘春梅即属此类，刘春梅生于1987年7月18日，后由其亲属收养。1999年8月，刘春梅又回到出生地致和九江村，并落户到该村3社。村民认为刘春梅的落户是以新生儿的名义，其行为违法，故全体村民讨论一致同意不分与以粮计息的分配款。

（四）土地补偿费分配方案公布前，集体经济组织成员资格丧失是否仍享有分配权。土地征用时间跨度较长，在具体分配时有的集体经济组织成员资格可能丧失，分配权的界定众说不一。例如原告万章云的父母生前均系彭州市天彭镇爱国村6社的村民，从1992年起至2002年爱国村6社的土地陆续被征用，1999年、2002年9月原告万章云的父母先后死亡，2004年12月24日，爱国村6社确定了土地补偿费分配方案时以原告的父母已死亡为由，认为不享有分配权。

（五）士官服役期间的分配权。对农村青年应征入伍，户口未变动，仍是农村集体经济组织成员，享受相应的土地补偿分配权不容置疑。但当农村青年成为士官时，农村户口成为城镇户口。当士官服役期满后，作为原籍是农村的士官可能回到原籍当农民。但在服役期间，特别服役较短的三级士官是否享有土地补偿分配权，也是当前分配纠纷的一类。

（六）在校大学生的分配权。农村学生考上大学后，农村户口便迁到大学所在地，农村学生是似乎不再具有农民身份，但是我国就业政策已发生根本变化，大学生不再包分配。农村大学生同样存在毕业就失业的情形，完全可能回到原籍成为新农民。但在校期间农村大学生是否享有土地补偿分配权，各地作法不一，纠纷时有发生。

三、当前农村土地补偿纠纷应当注意的几个法律问题

土地补偿问题涉及群体众多，少则一个社，多则一个村的村民，处理不好还可能产生连锁反应。有的问题是历史问题，有的问题是政策引起的，我们从相关法律法规的立法旨意出发，提出了解决此类问题的基本办法和标准，以统一对该类案件的认识。

一是人民法院是否应当依法受理土地补偿费纠纷案件。《解释》第一条第四项规定“承包地征收补偿费分配纠纷人民法院应当依法受理”。此类问题又可具体分为：

一、集体经济组织成员是否享有参与征地补偿费分配权利；

二、集体经济组织与其成员之间对土地补偿费具体数额发生争议。此两种情况从解释中可以看出，第一类应按第二十四条的规定处理，而第二类按照第一条第三款规定的：集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费分配数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。

二是集体经济成员资格标准如何确定。按照《解释》的第二十四条、土地管理法第四十七条、土地管理法实施条例第二十六条等规定，土地补偿费分配以征地补偿安置方案确定时是否享有集体经济组织成员资格为构成享有分配权的主要要件。审判实践中，法院在集体经济组织成员资格确认标准上主要有两种模式。一是户籍主义模式。二是户籍加义务结合模式。我们认为，第二种模式较合理。

三是特殊群体人员集体经济组织成员资格如何确定。在一些特殊群体人员的集体经济组织成员资格确认上无法用上述标准确定。对特殊群体人员的成员资格问题处理上应从尊重集体经济组织习惯和合理合法两个方面考虑。

1、对三级士官以下服役军人和在校学生，特别是因读书迁口的大学生，集体经济组织一般将其视为集体经济组织成员。

2、对未成年和超生子女，只要其父母其中有一人具有本集体经济组织成员资格，并随其父母在本集体经济组织生活的，未成年和超生子女不管其办没办户籍登记，应视为集体经济组织成员。

3、对轮换工，我们认为应按其继受对象的身份来认定，与他对换人员原有集体经济组织成员资格的，轮换回来的人员就应具有集体经济组织成员资格。

4、对尽义务但户籍不在本集体经济组织的人员，这部分人员主要是个别因结婚进的女婿或媳妇，可以不视为集体经济组织成员。

四是认定参与土地补偿费分配的集体经济组织成员时间标准。参与土地补偿费分配的集体经济组织成员应该有时间限制，这个时间应是征地补偿安置方案确定的时间，在这个时间具有集体经济组织成员资格的人才能享有分配权利，在这之后成为集体经济组织成员的人不应参加分配。

五是集体经济组织成员死亡后的补偿费收益能否继承。我们认为在征地补偿安置方案确定时具有集体经济组织成员资格的人在土地补偿费分配前死亡的，才有补偿费收益份额保留和继承，在安置方案确定前死亡的成员不能保留补偿费收益份额，补偿安置方案确定时具有集体经济组织成员资格的人在补偿费分配后死亡的也不发生份额保留的问题。

六是集体经济组织“村规民约”效力如何认定。在集体经济组织成员资格确定和具体分配上，多数集体经济组织都通过村民会议等形式制定了“村规民约”，对这方面的内容予以了规定，并多年按此操作。对“村规民约”内容部分违法，部分合法的情况，在案件审理和裁判中可以对合法的部分内容予以支持。

七是村民小组能否作为土地补偿费分配纠纷案件的被告。村民小组有权经营、管理集体所有土地，可以讨论决定土地补偿费分配。实践中国土局征用土地很多时候也是以村民小组为单位的。从而村民小组与土地及相应权益联系极为紧密，由其作被告，有利于纠纷的及时有效解决。

八是村民迁入户口时限制分配权利的承诺如何认定。实践中存在个别村民为了把户口迁入集体经济组织，在办理户口迁移手续时以口头或书面形式承诺不享受有关分配权利。作了此种承诺的村民事后常以当时是为了达到迁户口目的所作的不真实意思表示反悔，并要求法院认定该承诺无效。此种承诺一般应认定为对分配权利的放弃，是民法上的权利处分行为。

四、农村土地补偿费分配法院难以破解的难题

农村土地补偿费分配纠纷案件涉及社会稳定，作为原告而言可能仅一户农户而已，作为被告也可能仅是一村或一社，但涉及的利益群体就是一村或一社数百或上千农民，法律调整的纠纷隐含的人数众多。我们认为在推进城乡一体化，构建和谐社会的进程中，对该类纠纷应以行政处理为主。

一、慎重受理农村土地补偿纠纷。我们对农村土地补偿纠纷涉及的法律问题进行了理性的分析，可以说思路清楚，案件审理也不存在任何法律障碍。但对于这起矛盾易于激化，对立人群较多的诉讼，法院最终难以彻底破解。一是这类纠纷由来已久。从我院受理的前述案件看，这类纠纷短则几年，长则数十年。有的是政策不明形成的，有的是农民自身狭隘的个人利益观形成，司法的介入将打破原有的利益格局，法院将成为口诛的对象。二是司法救济难以取得实效。保护弱势群体是司法的原则，要使这种救济得以实现就必须执行兑现。但农村土地补偿纠纷往往是分配之后，农民才提起诉讼。农民已将土地补偿费进行了分配，村、社又是空架子，法院执行不可能再到每户农户家中收取，也无法收取，法院执行不可能满足权利

人的要求。这样就形成了权利找法院要补偿费，当地群众认为法院多管理闲事，法院两头不取好的境地。三是这类纠纷政策性较强。农村土地补偿纠纷看起来仅是补偿费的分配，但其中隐藏着较强的政策，如轮换工问题，各地做法不一，法院无论是支持与否都可能带来一定的冲击，影响社会稳定。因此，涉及此类纠纷一定要慎重受理，至少应当有可供执行的财产。

二、正确把握村民意思自治。农村土地补偿问题一般都通过村民大会，由村民表决分配方案，人民法院对村民意思要坚持不告不理的原则，不主动介入村民自治纠纷；坚持合法性审查的原则，不审查和判决干预其是否合理、是否合乎科学性等依法属于村民自治范围内的事项；坚持法律效果和社会效果相统一的原则，要化解矛盾纠纷，促进安定团结和经济发展，切忌方法简单、粗暴。

6.收回国有土地使用权补偿法律问题 篇六

收回国有土地使用权是市县人民政府及其土地行政主管部门的一项法定职责。收回的行为本身属于行政行为，该行为还可能引发民事行为、犯罪行为等。因此，不是一种简单的行政行为。

一、收回国有土地使用权行为的法律属性及方式

由于我国实行社会主义公有体制，土地所有权实行国家所有和农民集体所有，国有土地所有权由国务院代表国家行使，土地使用者只能获得国有土地使用权，所有权与使用权分离制度使得土地物权也同时分离。因此，所谓收回土地使用权既收回物权，依据物权法原理，物权非法定原因不被剥夺。因此，依据现行法律规定的收回国有土地使用权法定事由归纳以下几种收回的法律属性及方式。

(一)行政处罚性“收回”方式

行政处罚性“收回”方式，是指因土地使用权人违反法律法规禁止性强制条款的规定，由市县人民政府依照法律法规的规定决定收回土地使用权的行为。该方式的法律依据是：

1、《土地管理法》第37条第1款“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。

2、《城市房地产管理法》第25条：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。

3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚” 。

(二)土地使用权使用期满“收回”收回方式

国有土地使用权在与使用权人签订使用权出让合同时就依法约定了土地使用年限，当使用年限期满前使用权人没有申请续期的，或者虽申请续期但未获批准，政府将土地“收回”的行为。该方式的法律依据是：

1、《土地管理法》第58条第1款第3项：土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

2、《城市房地产管理法》第21条第2款“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。

3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。

(三)法定事由“收回”方式

依法定事由的“收回”，是指土地使用者在没有违反法律法规禁止性规定的情况下，因发生某种法律法规规定应当收回土地使用权的事件，而被土地行政主管部门收回土地使用权。这里需要说明的是，首先，土地使用者没有违反法律法规的行为，其次，发生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如单位迁移、解散、撤销、破产，也可能是国家方面的原因，如为了公共利益，或者为了实施城市规划。该方式的法律依据是：

1、《物权法》第148条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

【备注】第42条 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

2、《土地管理法》第58条第1款第1、2、4、5项;《土地管理法》第58条第1款：“有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

(1)为公共利益需要使用土地的;

(2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;

(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

(4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;

(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

3、《城市房地产管理法》第19条、“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。

4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条第1款 “国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。

5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条第1款：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”。

6、《城乡规划法》 第50条：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

二、收回国有土地使用权补偿程序及标准

行政处罚性、使用期限届满“收回”方式，依据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让条例》的规定均属于“无偿”收回土地使用权的情形，是否补偿应区别对待，法定事由“有偿”收回方式应当给予补偿。

(一)土地补偿标准及构成

1、征地补偿费。根据《土地管理法》第47条第2款，征地补偿费由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费组成。它是在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，支付给被征地村和被征地农民的补偿性和安置性费用。因此，征地补偿费的性质，是土地所有权“转权”时政府应当依法承担的费用，如有“转嫁”土地使用者行为，在补偿时应计算在补偿成本中。

2、拆迁补偿费。根据相关法规，拆迁房屋，应对被拆迁人进行补偿安置。对被拆迁人来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿;对用地单位来说，拆迁补偿费是为获得土地使用权而支付的费用。因此，拆迁补偿费的性质，是土地使用权“易手”并因土地使用权“易手”而支付给被拆迁人的补偿费。该费用属于政府出让前应承担的开发费用，如有“转嫁”开发商行为，在收回土地补偿计算成本时应当给予补偿。

3、征地规税费。征地规税费由耕地开垦费、耕地占用税、新菜地建设基金、水利建设专项资金、新增建设用地有偿使用费、征地管理费等六项费用组成。这些资金是因土地由“农用地”转变为“建设用地”从而转为国家所有的费用，由报批的地方政府向省和中央政府缴纳的费用。如有“转嫁”土地使用人行为，在收回补偿成本核算时应计算在补偿成本中。

4、土地出让金。土地出让金是土地使用者向国家支付的一定年限的土地使用权费用。“有偿”收回土地使用权时应退还剩余年限的土地使用费既土地出让金，是土地出让合同属性决定的。退还不是补偿属性，是返还财产属性，土地使用人发还土地使用权，代表土地所有人一方的市县政府返还土地出让金的交换是履行土地出让合同的表现，因此，不能将退还土地出让金视为对土地使用人的补偿。依据《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”这里的42条是关于房屋征收的规定，因此提前收回国有土地应依照征收房屋程序给予补偿“并”退还相应“剩余年限”的土地出让金。

5、土地使用权价值。土地使用权在使用中由于开发强度、投资大小、区域变化、土地供求状态的因素影响。土地使用权可能增值，而且有的增值幅度很大。增值的主要因素是使用权人因使用土地而产生。因此。《国务院城市拆迁条例》规定，拆迁城市房屋时按照拆迁时点的房地产市场价格进行评估给予补偿，这里的“房地产市场价格”就包含于土地使用权市场价格，市场价格就体现出“物”的价格属性。物权的价值属性既包括“增值”又包括“贬值”属性。“有偿”方式收回国有土地使用权的应按照收回土地时间节点依法评估确认其价值，按照市场实际价格确定补偿标准。“无偿”收回国有土地使用权的依据处理原则分别处理。

(二)补偿程序及法律依据

依据现行法律法规的规定，“有偿”收回国有土地使用权的程序应当采取：先行征收房屋及地上附着物，补偿到位后再实施“收回”国有土地使用权。“无偿”收回国有土地使用权的程序应当采取：先行收回国有土地使用权，需要补偿的给予补偿再拆除或没收房屋及地上附着物，不需要补偿的直接拆除或没收房屋及地上附着物。没有地上建筑物、构筑物的直接收回土地。

1、“有偿”收回国有土地使用权程序

第一步：修改规划

依据《城乡规划法》第47条规定：有下列情形之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划：1、上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的;2、行政区划调整确需修改规划的;3、因国务院批准重大建设工程确需修改规划的;4、经评估确需修改规划的;5、城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。

组织编制机关修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划前，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告;修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。没有《实施情况总结》或《专题报告》组织编制机关不得编制修改方案。

组织编制机关为本级人民政府。

第二步：报批规划

规划的审批因规划内容和规划级别不同，审批的权限不同，依据《城乡规划法》第13、14、15、16条规定，国务院、省级、市级、县级均有批准权限：

国务院负责审批的有：省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划、直辖市的`城市总体规划、省、自治区人民政府所在地的城市总体规划、国务院确定的城市的总体规划(由省、自治区人民政府审查同意后报国务院审批)。

省级政府负责审批的有：省级政府管辖的行政区域除省会城市以外的城市总体规划。

城市政府负责审批的有：城市辖区内的县政府所在地镇的总体规划。

县级政府负责审批的有：除县政府所在地镇以外的镇的总体规划。

省级政府组织编制的省域城镇体系规划，城市、县政府组织编制的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议。镇政府组织编制的镇总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经镇人民代表大会审议。

第二步：公示规划

城乡规划直接涉及公众生产、生活，财产权益等问题。因此，《城乡规划法》第26条规定，城乡规划报送审批前，应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。第8条明确规定，城乡规划组织编制机关应当及时公布经依法批准的城乡规划。

第三步：实施立项

市县镇府为实施总体规划还应制定五年近期规划，依据城乡规划及土地利用规划，根据本级财政投资能力和上级财政支持政策水平，编制项目建议书或项目条件交给有关单位或公司实施。

第四步： 拆迁许可

项目承接单位或项目公司，按照《城市拆迁条例》规定有关拆迁程序办理拆迁行政许可，获得许可后及时公告。

第五步：补偿安置

按照城市拆迁条例的规定，经有资质的房地产评估公司对房屋和土地依法按照市场交易价格进行评估，依据评估确定的标准签订补偿协议，给予安置。《城市拆迁条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。” 需要迁移的被拆迁企业还应当为其提供迁移场地，因迁移营业损失还应补偿。

有偿“收回”方式的，征地补偿费、拆迁补偿费、征地规税费和剩余年限的土地出让金，应该由政府返还，其价格标准则应区别情况处理：因国家方面的原因，如为了公共利益、实施城市规划而收回土地使用权的，应按现时市场价格计算、返还四项费用，土地的增值归土地使用者所有，以体现“有偿”收回的法律规定。

第六步：拆除收地

7.土地补偿费有关税收政策问题 篇七

关键词：土地征收；补偿；建议

1.关征地补偿费的法律法规

对于征地补偿费支付、分配、使用和管理，现有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》、《安徽省实施(土地管理法)办法》和《安徽省实施(农村土地承包法)办法》等有关法律法规。其核心内容是坚持“五个不准”：农村土地依法属于农村集体经济组织的农民集体所有，不准擅自改变原集体经济组织的土地所有权(已经打乱集体经济组织界限且无法恢复的，可以本着尊重历史、承认现实的原则不再恢复)：维护农村集体经济组织成员的合法权益，不准剥夺和非法限制其应当获得的相应征地补偿费；充分尊重被征地农民的意见，不准假借以村民会议或少数服从多数的办法侵害被征地农民的合法权益：依法保护对农村土地的投入，不准克扣或剥夺投资者的合理补偿；公开发放征地补偿费，不准以任何理由克扣、侵占、截留和挪用。

2.土地征收表现出来的问题

土地征收是国家为了社会经济发展需要，对土地所有权取得的一种特殊方式。其主要是政府强制性取得集体土地所有权的一种方式。虽然国家有法律明文规定，但是，我国土地征收过程中还是表现出一些典型问题。主要是土地征收的补偿标准问题，在土地征收的补偿上，没有根据地块的区位差异和各地区的经济发展水平等等方面，进行差异式的补偿，没有很好地照顾到农民现有的生活水平，总体水平偏低，引起农民对征地补偿的不满。有的地方层层压低补偿标准，不实际履行征地补偿听证程序，引发一系列社会矛盾。

3.解决征地补偿过程中问题的建议

3.1规范补偿：从单方面满足城市发展需要向促进城乡统筹协调发展转变

强化以人为本思想。农村集体土地转为建设用地的过程，应是农民分享城市化和工业化成果、促进城乡统筹协调发展的过程。要以保证被征地农民生活水平不下降为原则，根据当地经济发展水平以及土地区位、农民人均收入、人均耕地面积和城镇居民最低生活保障线等因素，公平合理确定征地补偿安置标准，调整土地收入分配结构，最大限度维护失地农民利益。

完善补偿办法。在统一征地中逐步实行土地“统一年产值”，坚持市场化方向，根据城市发展总体规划，分区片确定相对合理的基准地价，建立补偿标准动态调整机制，逐步提高补偿标准。

3.2促进就业：从单纯安置就业向提高就业综合服务能力转变

提前谋划加强各方联动。在征地拆迁方案中应提出就业安置方案，比如规定用地单位提供多少就业岗位，鼓励用地单位优先录用被征地农民、尽可能把适合农民就业的岗位优先安排给被征地农民等。通过政府购买方式，为失地农民提供一部分城市环境卫生、园林绿化、市政设施维修、社区保安等对文化程度、劳动技能要求不高的公益性服务岗位，帮助失地农民解决就业问题。鼓励采取“以奖代补”的方式，积极扶持、引导农民就业。

加强培训多渠道解决就业。建立征地“农转非”人员专项培训计划，列出专项培训经费，大力实施以职业指导、岗前技能、实用技术为主要内容的技术培训工程，完善优先培训、优先上岗的培训就业制度，鼓励积极创业。对失地农民从事个体经营、自谋职业的，参照鼓励城镇失业人员再就业政策，在税收、工商等方面给予政策扶持。同时，研究建立专项扶持基金，对自办实业而资金有困难者，提供专项小额贴息贷款或者创业基金予以帮扶。

建立健全就业服务平台。以区为整体，镇街为节点，村为单元，形成城乡互动、上下联动的失地农民就业信息平台和就业服务体系。根据各地失地农民劳动力结构状况，建立和完善劳动力资源库。适时发布用工信息，协助企业招聘员工。依托本市劳动力市场，建立市外劳动力市场信息库，指导、组织园区失地农民到市外就业，有计划地进行劳务输出。

3.3完善保障：从单一货币补偿向多元化保障转变

建立失地农民基本生活保障制度。完善储蓄式养老保险，对参保对象实行动态管理，让更多失地农民能够参加，并将受益金与低保标准对接。探索建立符合实际的基本养老保险制度，加快建立城镇与农村对接的合作医疗制度，尽快实现城乡教育一体化，努力消除城乡之间的公共服务政策性差别，消除失地农民可能出现的不平衡心理。不将失地农民“两费”作为判定享受城市低保的抵扣条件。

创新失地农民安置方式。在搞好货币安置基础上，以农民根本利益为出发点，结合当地经济社会发展实际，探索租金安置、实物安置、保险安置、劳务安置等多种方式，逐步培育拥有股金、薪金、租金和养老金的“四金”失地农民，解决农民长远发展问题。通过“留地安置”的方式，即赋予村组集体一定数量土地的开发权，发展二三产业安置农民就业。

要逐步改变过去强制性征地做法，加强征地前与农民的沟通、协商，通过耐心解释和引导，及时向农民宣传国家征地政策，同时增强征地过程的透明度，保证失地农民能够了解和参与征地的全过程。加强对征地补偿费的监督管理，坚决防止和打击贪污腐败行为。加强失地农民的思想教育、职业道德教育、择业观念教育和文化素质教育，使他们尽快改变不良生活、工作习惯，更好地融入现代都市生活。采取多种形式积极引导，消除失地农民的心理压力，尽力满足其合理要求，对一些暂时无法满足的要求，也要讲清政策和道理，以争取得到理解和支持。

3.4切实加强征地补偿费的监督和管理

农村征地补偿费的分配、使用和管理，事关被征地农民的切身利益和长远生计，事关农村社会发展与稳定大局。区政府高度重视，切实加强领导，各相关部门也加大法律和政策指导力度，加强农村征地补偿费的管理和监督工作，切实维护广大农民群众和农村集体经济组织的利益。

建立征地补偿费分配公开制度。征地方案经区政府批准后，由区人民政府负责在被征地所在地进行公告。公告要列明土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的具体数额。被征地农村集体经济组织和承包方应当在公告规定的期限内，持土地权属证书和家庭承包经营权证书到区国土资源管理部门办理征地补偿登记。区国土资源管理部门根据登记情况，会同有关部门制定征地补偿、安置方案，并将征地补偿、安置方案进行公告，听取意见。征地补偿、安置方案报区政府批准后，被征地集体经济组织根据区政府批准的方案制定有关征地补偿费的分配方案和使用方案，并经本集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意后实施。要将依据分配方案确定的分配对象名单进行公示，且公示时间不得少于15日。经公示无异议的，报镇(街道办事处，下同)政府审核，并报区国土资源管理部门和农业行政主管部门备案。

建立征地补偿费分配听证制度。征地补偿分配方案和使用方

案确定后，被征地农民对已通过的分配方案中部分内容持有异议时，可以将无异议部分的征地补偿费先行发放给被征地农民，对存在争议的部分，镇(街)政府要组织该集体经济组织、被征地农民，以及相关部门、人大代表、政协委员、法律政策专家、律师等参加的听证会，形成听证报告、合议记录和听证笔录后，由镇(街)人民政府做出如何发放的行政裁决。对行政裁决不服的，按照《行政复议法》规定，到区级政府申请行政复议。

明确征地补偿费有关政策。征地补偿费是对因土地被征而失去土地的农村集体经济组织和农民的财产及其收入补偿，是集体经济组织和农民所有的资金，任何单位和个人不得挤占挪用。根据有关规定，税务部门不得对这部分资金征税。归农村集体所有的征地补偿费在使用时，原则上用于被征地农民的生产和公益事业。

实行严格的征地补偿费分配、使用和管理制度。征地补偿费中分配给集体经济组织的，由区国土资源管理部门或征地机构直接拨付到该村在镇(街)“村会计委托代理制”帐户(没有实行“村会计委托代理制”的，也要在镇(街)代理部门为该村设立专户，以下简称“代理账户”进行核算和管理。使用时必须制定分配和使用计划，履行村内民主程序和财务开支监督程序，向全体村民公示，报镇(街)代理部门审核，并经镇(街)政府批准后方可使用。征地补偿费中直接分给农民个人的，由区级国土资源管理部门或征地机构直接支付给农民。需经村集体经济组织对农民个人代行发放的，也要将这部分资金由区国土资源管理部门或征地机构直接拨付到该村在镇(街)“代理账户”进行核算和管理，镇(街)代管部门根据确定的分配方案直接支付给农民。征地补偿费须经村内研究分配给农民个人的，这部分资金由区国土资源管理部门或征地机构直接拨付到该村在镇(街)“代理账户”进行核算和管理。支付时要根据分配方案，报镇(街)代理部门审核，镇(街)政府审批，由镇(街)代管部门直接支付给农民个人。

建立征地补偿费监督制度。各级农业、民政、监察等有关行政管理部门要加强对农村集体经济组织所有的征地补偿费使用的监督和管理。归农村集体经济组织所有的征地补偿费，属于该集体经济组织的成员集体所有，由农村经营管理部门依照有关法律、行政法规等规定对村集体经济组织做好指导和监督。民政部门对农村集体经济组织的成员村民会议或村民代表会议做好指导。监察部门负责查处征地补偿费分配、管理和使用过程中的违法违纪行为。其他各有关部门根据各自工作职责，加强对征地补偿费分配、管理和使用的指导和监督。

8.土地补偿费有关税收政策问题 篇八

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城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题

当前，推进新型城镇化建设成为我国经济社会发展的重要任务。作为山东半岛蓝色经济区的龙头城市，山东省青岛市确立了“全域统筹、三城联动、生态间隔、组团发展”的全新城市空间发展战略，新型城镇化建设走在了前列。

在城镇化建设和城市发展过程中，我们通过审判实践发现，城中村房屋征收补偿仍存在一些待解难题，且随着城市空间布局调整愈加突出，解决不好将严重制约城镇化建设进程。这些问题主要包括：宅基地使用权补偿不明确、房屋征收评估标准不尽合理、征收评估程序不完善、违法建筑认定和处理标准不统一等。针对上述问题开展研究、提供对策，既可以为更好地进行司法审查提供一定的参考和依据，又能对城中村改造土地房屋征收补偿中所遇到的困境寻得破局之道。

一、宏观视角：制度构建

一是建立统一的城中村房屋征收补偿制度。最高人民法院在《行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答

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复》(法行他字第5号)中写明：行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。这主要是因为房屋所在地区早已城市化，周边房地产价格均市场化，参照城市房屋予以补偿安置更为合理。因此，我们建议参照《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定专门的规范性文件，明确规定城中村房屋征收的原则、主管机关、程序、房屋评估事项、安置补偿方式和标准、法律责任等内容，建立起统一的城中村房屋征收补偿机制，改变各自为政、一村一策的现状，有效避免各区(市)补偿标准和类项不统一，将城中村房屋征收补偿纳入法治化轨道。

二是创建完善可行的权利救济机制。公正严格的征地程序，能最大程度地保护被征收人的产权和知情权，防止征地行为中的暗箱操作行为。征地过程中往往会出现集体抵制、暴力强拆等不和谐的事件，归根结底，这是由现行制度存在严重缺陷所造成的——我国土地管理法对征地方案和征地补偿安置方案批准后，其他重要事项是否公开并未明确，被征收人缺少了争取自身利益的权利，对此应予改进：

1、将事后公开改为事前公开，发挥信息公开制度的监督作用，增强程序透明度。征收土地方案批准的公告应提前至征收土地报批阶段或者国土资源部门预审阶段，同时将拟征收土地的位置、补偿标准、法律咨询s.yingle.com

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安置途径、用途等告知被征收人等相关权利人。若被征收人或者利害关系人对上述事项产生争议可以提起听证程序，加强公众参与，倾听人民心声。

2、在市、县人民政府国土资源部门以及其他部门拟定阶段，应公告征地补偿安置方案，并就土地补偿费的补偿标准、范围、支付对象、方式及农业人员的安置途径进行协商，公告后，双方有权委托专业地产评估机构对拟征地块进行市场价格评估，被征收人及利害关系人同样可以启动听证、复议或者诉讼程序，先补偿后搬迁。此外，还应进一步完善司法救济机制，将城中村土地房屋征收过程中的行政行为，如征地决定(包括对是否符合公共利益进行认定)、房屋征收决定、房屋补偿决定等都纳入司法审查范围内，充分发挥司法审查这最后一道屏障在城中村改造中的作用，一方面促使政府依法行政，另一方面也切实保障城中村村民的合法权益。

二、微观视角：对策设计

(一)切实做好宅基地使用权补偿工作

在对城中村土地进行征收时，应充分考虑宅基地使用权补偿的问题，独立于房屋价值补偿之外，明确并统一补偿标准和类项，就宅基地使用权制定补偿方案，变暗补为明补，实现补偿透明化、公开化，法律咨询s.yingle.com

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避免暗箱操作，让群众放心、舒心、顺心。

(二)确保补偿和评估标准公平合理

1、补偿标准是城中村房屋征收的核心问题，在制定补偿标准时，应充分考虑市场的变化确定临时过渡补助费、搬迁补助费等各项补偿;同时，各区、市应制定相对统一的房屋征收评估标准。制定标准既要考虑被征收房屋的实际价值，又要考虑到市场的价格行情，同时，还要兼顾特殊被征收群体的真实状况。只有找准补偿的平衡点，才能制定出操作性强、公平合理的标准。具体而言，房屋征收估价应当根据被征收房屋所处地段的基准地价、被征收房屋的建筑结构、年限、朝向、楼层、配套状况、周边环境等因素，依照房地产评估相关规范和标准评估得出。同时政府应当根据房地产市场交易情况，每年不定期调整基准价，并允许征收评估标准在此基础上予以一定比例的上下浮动，以真正体现每一处被征收房屋的实际价值。

2、应充分尊重村(居)民对补偿方式的选择权，加强回迁房工程质量管理工作，严格落实工程建设各方主体质量责任，强化竣工验收工作，确保选择产权调换村(居)民的居住水平。

(三)进一步完善房屋评估程序

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《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序作出了较为细致的规定，对评估的实体和程序问题均进行了规范，拆迁评估中存在的突出问题得到了解决。建议在对城中村房屋进行征收时参照适用上述规定。同时，针对条例和办法实施后依然存在的程序方面的问题，建议从以下几方面着手进一步完善房屋评估程序：

1、房屋征收评估机构名录定期公布与定向公告相结合。按照《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》的规定，定期向社会公布具备资质的房屋征收评估机构名录及相关资质、从业经历、注册房地产估价师等基本情况。此外，房屋征收部门在被征收范围内公告房屋征收评估机构选定方式的同时，一并公告房屋征收评估机构名录，真正赋予被征收人以了解和选择评估机构的权利，防止出现信息不对称以及实际上限制符合条件的房地产价格评估机构承揽评估业务的现象。

2、根据《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》的规定，被征收人逾期无法协商选定评估机构时，房屋征收部门应当从公布的房屋征收评估机构名录中按照1：3的比例推荐评估候选机构，在征收区域予以公示，由被征收人投票选定。投票可设定具体规则：第一，参与投票的被征收人人数应超过全体被征收人的 2/3，投票方为有效。有被征收人本人无法参加的，可委托他人代为

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投票。第二，投票应当公开进行，投票结果应当公开统计，并允许被征收人查阅选票。

(四)规范违法建筑认定与处理

1、明确认定主体。根据城乡规划法的规定，有权对违法建筑进行认定的是城乡规划主管部门，因此建议青岛市统一，明确认定主体为城乡规划部门而非城管执法部门。

2、改变改造时再发现并认定违法建筑的做法。建议行政机关加强日常执法和管理工作，适时进行执法监察，及时发现问题，并根据《城乡规划法》的规定作出处理，尽量不要将改造与认定和拆除违法建筑混为一体。

3、统一认定标准和处理方式。按照遵循尊重历史、分类处理的总体原则进行认定和处理：第一，确认产权并给予征收补偿。符合土地利用总体规划和城市总体规划，且建筑质量合格，只是在程序上有瑕疵或者因历史原因造成的违法建筑，给予一定数额的罚款并补办有关手续后，确认建造人对违法建筑享有所有权，在房屋征收时给予补偿。第二，依法拆除并不给予补偿。具有下列情形之一的建筑，应认定为违法建筑，在征收时予以拆除并不给予补偿：存在严重安全隐患，又不能整改消除的;非法占用已完成征地补偿手续的国有土地，严重

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影响城市规划，又不能采取措施加以改正的;违法突击抢建扩建的新建违法建筑，对城中村改造造成严重影响的。

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赁

租

赁

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抵

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押的相

关

法

律

有

哪

些

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抵

押

给

个

人的办

法

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合同

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注

意

哪

些

方

面

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