二手房买卖流程

二手房买卖流程（共8篇）

1.二手房买卖流程 篇一

二手房买卖流程

二手房买卖定义

二手房买卖是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。传统的二手房买卖大都经过房产中介，需要交付一定的中介费用。目前，国内已有

第一款专业二手房买卖移动APP应用——“真房买卖”

个平台直接沟通，自主交易。，它颠覆了传统的二手房买卖模式。通过“真房买卖”手机客户端，能够发现真实、丰富的房源与买客资源，买卖双方可以利用这二手房买卖流程

买卖双方达成交易意向后，通过真房网办理相关手续，完税过户。

·一次性交易

1.查册;

2.网签;

3.测绘/递件;

4.报税;

5.完税过户;

6.领取新房产证。

·赎契

1.业主到原贷款银行办理提前还清贷款申请;

2.确认欠款本息后，准备足额的赎契楼款存入银行指定账户;

3.银行批核通过后进行扣款;

4.银行通知领《房产证》及涂销资料，办理涂销手续;

5.涂销完成后，可转一次性交易或按揭贷款。

·按揭贷款

1.查册;

2.预约网签、收件、约评估;

3.提交贷款所需材料及签署贷款合同及相关文件;

4.资料齐备后送银行审批;

5.银行出具同意贷款书;

6.递件(可递件连入押);

7.问税;

8.交税过户;

9.出新证(及他证);

10.房管局归档;

11.入押;

12.出他项权利证;

13.送资料至银行发放贷款;

14.退资料

注：以上资料仅供参考，以当地房管局政策为准。

交易清单资料

手楼按揭贷款需提供资料

买方：

1.合法的身份证明文件(加配偶)：身份证 / 军官证 / 护照 / 回乡证 / 台胞证等;

2.户口本(加配偶)：户主页及申请人的一页;

3.婚姻证明：无婚姻登记证明、结婚证、离婚证及离婚协议或民政局出示的相关证明文件;

4.收入证明：申请人所在单位盖章开具的收入证明,(收入证明必须为所有月供款的2倍或以上);

5.其他资产证明：近6-12个月收入流水证明、车、租约、定期存款、债券、保险等;

6.贷款银行供楼存折;

7.由房管局开具以家庭为单位的无房证明(注意曾用名);

如：申请人为非广州户籍居民，需提供：①近两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明;②户口所在地开具以家庭为单位的无房证明。申请公积金贷款

均需提供上述资料外，还需提供公积金卡或存折和公积金缴存证明。

* 卖方

1.合法的身份证明文件(加配偶)：身份证 / 军官证 / 护照 / 回乡证 / 台胞证等;

2.户口本(加配偶)：户主页及申请人的一页;

3.婚姻证明：无婚姻登记证明、结婚证、离婚证及离婚协议或民政局出示的相关证明文件;

4.房产证原件(房产所有权证、房产共有证);

5.银行收款存折(收尾期楼款用);

6.(如房屋已有抵押情况)需提供《原贷款抵押合同》;

7.(出售房改房)单位盖章的《出售公有住房缴款明细表》;

(出售解困房)签字满五年的《统建解困住宅合同》。

涂销抵押

1.房产证;

2.涂销证明;

3.他项权利申请表;

4.身份证(原件及一份复印件);

5.银行法人资料

·一次性付款的交易

* 买方

1.合法的身份证明文件(加配偶)：身份证 / 军官证 / 护照 / 回乡证 / 台胞证等;

2.户口本(加配偶)：户主页及申请人的一页;

3.婚姻证明：无婚姻登记证明、结婚证、离婚证及离婚协议或民政局出示的相关证明文件;

4.申请人为非广州户籍居民，需提供：①近两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明;②户口所在地开具以家庭为单位的无房证明。

* 卖方

1.合法的身份证明文件(加配偶)：身份证 / 军官证 / 护照 / 回乡证 / 台胞证等;

2.户口本(加配偶)：户主页及申请人的一页;

3.婚姻证明：无婚姻登记证明、结婚证、离婚证及离婚协议或民政局出示的相关证明文件;

4.房产证或购房发票及契税完税证明(建筑面积大于144平方需提供)。

二手房交易税费表

买方

1交易手续费：建筑面积*3元/平方

2、产权登记费：

个人：50元/宗;每加1人增收10元;

单位：80元/宗

非住宅：550元/宗，每加1人增收10元交易契税：

(1)购买家庭唯一住房，单元总建筑面积90平方米以下的普通住宅：地税局评估价*1%

(2)购买家庭唯一住房，单元总建筑面积90平方米以上-144平方米以下：地税局评估价*1.5%

(以上需以家庭为单位，买方必须提供户口本原件、结婚证或半个月累的无婚姻登记证明原件，户籍所在地的无房证明)

(3)单元建筑面积在144平方米以上(含)：地税局评估价*3%

(4)非家庭唯一普通住房：地税局评估价*3%

(5)赠与、非住宅、单位购买：地税局评估价*3%交易印花税：

个人住宅：免征

非住宅，单位购买或出售：地税局评估价*0.05%抵押登记费：

抵押权人是个人住宅：50元/宗

单位住宅：80元/宗

非住宅：550元/宗证照印花税：5元/证，每增加1人加收5元

卖方

1交易手续费：建筑面积*3元/平方

2交易印花税：

个人住宅：免征

非住宅，单位购买或出售：地税局评估价*0.05%

3土地出让金：

房改房、安居房、解困房：地税局评估价*1%

商品房、私房：地段基准价*面积*10%(基准地价要上房管局网址查询)

单位：地段基准价*房屋面积

4个人所得税：

免征:普通住宅的房产证满5年或能提供《广州共有住房缴款明细表》或《预售合同》或《拆迁补偿协议》或《安居协议》或购房协议的签约时间等证明满5年的且家庭双方现时是唯一住房。

未满5年征收：地税局估价*1%或差额*20%(有发票)

5营业税:免征：

房产证满5年或契税完税证满5年且144平方米以下的普通住宅

未满5年的普通住宅及非普通住宅：地税局估价*5.6%

满5年的普通住宅(大于144平方米)征收：(土税局估价-上手发票收入价)*5.6% 6土地增值税：

免征：个人住宅

非住宅或单位出售(提供发票)：用四级超率累进税率，增值额=转让收入-应扣除项目金额;税金=增值额*适用税率速算公式

增值额未超过扣除项目金额50%的：增值额*30%=税金

增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的：增值额*40%-扣除项目金额*5%=税金 增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的：增值额*50%-扣除项目金额*15%=税金

增值额超过扣除项目金额200%：增值额*60%-扣除项目金额*35%=税金

不能提供发票：地税局评估价*3%注：以上资料仅供参考，以当地房管局政策为准。

2.二手房买卖流程 篇二

2014年6月,上海居民李某与马某签订《二手房买卖合同》,约定马某以500万元购买李某的房屋,定金为20万元,首期款为150万元,剩余房款350万元马某申请银行按揭贷款。合同约定,买方应在合同签订后的三个月内就除首期款之外的剩余房款向银行申请按揭贷款提交贷款申请;卖方应在合同签订后三日内与担保公司办理委托公证,委托担保公司代为赎楼,如担保公司无法赎楼的,卖方应自行赎楼,还清贷款,办妥注销抵押登记手续。如卖方未按照合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过五日,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双方返还买方已支付的定金。

合同签订当天,马某支付了20万元定金,李某与担保公司办理了委托公证,马某之后向银行提交了按揭贷款申请。后因房价上涨,李某产生解除合同的念头,通知了担保公司及银行停止赎楼。李某向马某表示愿意主动承担双倍返还定金的违约责任以解除合同,马某不同意遂起诉至法院,要求法院判定李某继续履行合同。

二、法院判决

上海市高级人民法院终审认为,合同签订后李某应当按照约定全面履行自己的合同义务,鉴于马某与李某因合同履行事项等产生争议至今,合同约定的有关房款支付及办理过户手续的期限均已经超过,法院依法对当事人的上述义务履行期限予以合理确定,遂判决:一、李某应于本判决生效之日起十日内涤除涉讼房屋的抵押登记;二、李某应于涉讼房屋的抵押登记涤除之日起十日内配合马某办理该房屋的产权过户手续;三、马某应当于本判决生效之日起四十五日内以银行贷款方式支付李某购房款人民币350万元,若银行贷款无法在前述期限内支付给李某,则马某应当在逾期之日起十日内以现金支付该350万元。

三、案例评析

房地产业的迅猛发展以及居民对住房的刚性需求,二手楼交易市场非常活跃,加之二手楼市场交易的不规范等原因,法院受理二手房买卖纠纷的案件目前也日益增多。其中因房价快速上涨,卖房人在与购房人签订买卖合同后反悔要求解除合同,另一方则起诉至法院要求继续履行的案件也屡件不鲜,本案则是其中一例。司法实务中,因当事人就合同是否继续履行产生纠纷及争议的,法院在审理案件时需厘清如下几个法律问题:一、解约定金与违约定金的区别与适用;二、情势变更原则与商业风险的区别与判定;三、合同的全面履行原则与非金钱债务的履行。笔者现结合上述案例就上述三个法律问题作简要评述:

(一)解约定金与违约定金的区别与适用

在法律上,解约定金是指给付定金后,给付定金的一方能够以放弃定金为代价而解除合同,而收取定金的一方也能够以双倍返还定金为代价而解除合同。解约定金是当事人为了保存双方解除合同的约定而支付的定金。违约定金是指在给付定金后,给付定金的一方不履行合同义务,则无权请求返还定金,收取定金的一方不履行合同义务,则要双倍返还定金。解约定金与违约定金两者在设定方式上不同,虽然违约定金和解约定金都必需采用书面方式约定,但当事人设立解约定金必需在合同中做出明确约定,当事人对定金的性质约定不明的,则视为违约定金而非解约定金。在法律后果上解约定金与违约定金两者也不同,在违约定金中,违约方在放弃定金或双倍返还定金后,违约方请求违约方继续履行合同义务的,则违约方应该继续实行。而解约定金中,当事人在丢弃定金或双倍返还定金后,合同予以解除,合同中的权益义务随之消灭。

因此,合同中如果仅约定了违约定金或对定金的性质约定不明的,当事人诉请要求继续履行的,法院应当予以支持。就此,部分法院的指导意见已经有相关规定:如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第二十二条就规定:“房屋买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困难的,应当判决双方继续履行合同,但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外”;上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6问:合同签订后,一方不愿意再履行买卖合同,而另一方坚决要求继续履行的,如何处理?答:按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。

本案中,李某是否具有以双倍返定而获得解除合同的权利,要看合同中对定金的约定是属于解除定金还是违约定金。显然,从合同中关于定金适用情形的约定可以看出,该定金性质属于违约定金而不属于解约定金,故法院判决最终支持了马某关于继续履行合同的请求。

(二)情势变更原则与商业风险的区别与判定

情势变更原则,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失,若继续履行维持合同会显失公平,因此允许变更合同内容或解除合同的原则。商业风险是指在商业活动中,由于各种不确定因素引起的,给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一种客观经济现象。现实中,物价的降浮,币值、汇率的涨落,市场的兴衰都可能成为商业风险与情势变更的原因,因此,在合同履行过程中,引起商业风险的原因可能与情势变更的原因相同,但两者所引起的法律效果却截然不同。如果被认定为商业,按照风险自负的原则,遭受不利益的一方当事人应当承担由此造成的损失;而被认定为情势变更,则意味着遭受不利益的一方当事人可请求变更或解除合同,使风险由对方承担或双方分担。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。上述规定即是关于合同履行中有关情势变更原则的具体规定。

司法实践中,一些合同当事人有可能以正常的商业风险作为情势变更的理由,要求变更或解除合同,这可能导致情势变更原则在司法实践中被滥用。情势变更与商业风险不同在于:(1)两者性质不同。情势变更属于作为合同成立的基础环境发生了异常变动,所造成的风险属于意外的风险;而商业风险属于从事商业活动所固有的风险,作为合同基础的客观情况的变化未达到异常的程度。(2)两者能否预见不同。情势变更的发生,当事人签约时无法预见,而且根据实际能力和当时的具体条件,根本不可能预见,即情势的变更超出了正常的范围,使合同当事人在当时情况下无以推测其可能发生。而商业风险是行为人能够预见或应当预见客观情况的变化可能发生,并尽量加以避免的一种可能性。(3)两者是否归责不同。情势变更双方当事人在主观上都没有过错,不可归责于双方当事人,而商业风险由于具有可预见性,故当事人对此存有过失。(4)两者的后果不同。情势变更的发生使合同的履行出现了不可逾越的客观障碍,在客观上会使合同的基础和预期的目的发生根本性的动摇,如继续履行原合同,将对一方当事人明显不利而一方当事人明显有利或者不能实现合同目的。而在商业风险中,合同的基础没有发生根本变化,继续履行合同不会对一地方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,只是造成一定条件下的履行困难及履行合同费用的增加,利润的减少或并非重大的一般性亏损。

市场经济商业风险无处不在,如果混淆情势变更原则与正常商业风险的界限,就会导致情势变更原则的滥用,影响交易安全,扰乱正常的商业活动,对市场经济造成损害。本案中,房价的正常上涨即属于商业风险,与情势变更有明显的区别,正常交易下因房价上涨导致卖方盈利空间的缩减应由其自行承担,而不能以情势变更为由主张变更或解除合同。

(三)全面履行合同义务原则与非金钱债务的履行

全面履行合同义务原则是指当事人按照合同规定的标的及其质量、数量,由适当的主体在适当的履行期限、履行地点,以适当的履行方式,全面完成合同义务的履行原则。《合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;……”。

二手房买卖中,卖方应按约定的时间及方式办理交易房屋的赎楼、交楼及过户等一切手续,而且大部分交易房屋是已经办理了抵押登记的,卖方在签订二手房买卖后需与第三方即担保公司办理委托公证,然后由担保公司代为办理赎楼、过户等手续。在法律性质上,卖方办理赎楼手续即属于履行非金钱债务。

实务中面临的问题是,卖方在签订二手房买卖合同后反悔的,通常会同时中止办理委托公证手续或办理委托公证手续后又撤销委托,甚至直接通知银行停止赎楼。买方起诉至法院要求继续履行合同的,是否存在因交易房屋尚未赎楼而就此断定继续履行合同存在法律或事实上的客观障碍,从而无法判定卖方继续履行合同。很多法官在办理此案时确实受此困扰重重,陷入了两难之中。笔者认为,这是在全面履行合同义务原则及非金钱债务履行上存在认识误区。赎楼是二手房买卖中卖方最根本的一项义务,不赎楼即无法将房屋过户给买方。卖方的赎楼义务为办理完交易房屋的按揭抵押登记注销手续,委托担保公司代办只是办理赎楼的一种手段。现实中,卖方也可以自行到银行办理赎楼手续。在法律性质上,卖方的赎楼属于非金钱债务。在卖方违约的情况下,交易房屋未完成赎楼就不仅仅是客观的事实了,更是卖方违约行为的表现形式。如不存在交易房屋已经灭失或已经转售并过户给他人等法律上或事实上不能履行的情形,卖方就应按《合同法》第一百一十条规定继续履行赎楼的义务。因此,卖方起诉到法院要求继续履行合同的,法院应根据全面履行合同义务原则,判决卖方完成赎楼手续。否则,如果因为交易房屋需完成赎楼才能过户就断定继续履行合同存在客观障碍,而驳回买方要求继续履行合同的请求,这与全面履行合同义务原则相悖;卖方因自己的违约行为同时免除了继续履行合同的义务,也有违法律的公平、公正原则。

3.二手房买卖的典型纠纷 篇三

逾期支付房款引起的纠纷。当买家逾期支付房款时，卖家除可以要求买家继续付款之外，还可以要求买家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金；还可以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子。买家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定买家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，买家仍然要承担逾期付款的违约责任。

逾期交付房屋引起的纠纷。卖家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如买家未按时付款，否则要对买家承担违约责任。

逾期办理过户手续引起的纠纷。卖家或买家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但买家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是卖家不办过户手续。这时，买家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。

要求返还定金引起的纠纷。按定金的性质可以分为立约定金、违约定金等，约定哪种定金关键要看定金合同中是怎么约定的。

因中介行为引起的纠纷。比如卖家或买家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。再如中介公司在进行居间和代理时，因不规范、不尽责而造成的纠纷。

要求解除房屋买卖合同，或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷。要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方过错程度的不同来判定各方承担的责任。

因房屋质量引起的纠纷。由于卖家交付的房屋存在质量问题，遭到买家索赔或要求解除合同。根据有关规定，如果卖家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果卖家已就房屋质量的问题明确告知买家，那卖家就不承担责任了。

因“黑白合同”引起的纠纷。“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。

因户口迁移引起的纠纷。房屋交付后，买家才发现房内有卖家的户口或他人的户口，即使合同中约定卖家应当保证户口迁走。但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。

4.二手房买卖办件流程简介 篇四

递件前

1.准备资料

客户：【身份证/户口本/结婚证】收入证明/银行流水/地址变更证明房东：身份证/结婚证/产权证/户口薄

2.确定双方的时间以及地点

注○收入证明格式：

1.正楷中性笔书写，不得涂改。

2.收入证明金额为月供两倍（最好留点零头）

3.单位盖鲜章。

4.留单位座机电话

5.若为公积金贷款，则收入证明的单位名称需要与公积金证明的单位名称保持一致。

4.5000元以上，需要银行流水，8000元以上，需提供税票。“银行流水”需加盖鲜章。身份证，户口薄，名字，号码是否一致。不一致的派出所开具证明，开具地址：房屋所在地派出所开具地址变更证明。

3.按揭

结案：业主协借款合同、身份证——（电话预约）银行——银行通知还款——注销——递件过户。

1，连接按揭专员评估按揭房屋——出评估报告（2个工作日）针对贷款客户：○

——签借款合同——银行审批（7到15个工作日）

递件：

通知双方亲临房管局——（打网签）/提档（1F4号，2F29号窗口）——排号（产权证复印件/身份证/户口薄及业主本人）——核税（1F71-80号窗口）——递件排号（总咨询台）——递件（1F21-30号窗口），缴税（总咨询台）——取件——办理抵押（需评估报告，新产权证，到2F）——业主待放款

过户完：

做物业交割（买卖双方签字）——请物业保证金。

1：持新产权到2F，出具国土函。国土办理：○

5.二手车买卖流程： 文档 篇五

新车的“砍价”是一门学问，要在不断地学习中摸索经验，找到属于自己的窍门。对心仪的车进行仔细考察、耐心检验之后，“砍价”在最后出手时将发挥重要的作用。因此讲价的艺术对于交易成功是必不可少的。

一、标、报价未必是最后的成交价。很显然，经销商的进价被严格地保密。经销商所谓的“零”利润销售大多是个说词或美丽的幌子。对消费者来说，货比三家是个不二的选择，至少可以避免恶意抬价。

二、同一时间只讨论同一问题。最典型的“混杂”事例要数随车卖保险等费用。成熟的购车者都是先问“裸车”价格。同样，保险费、验车、上牌照像费用也是商家经常做手脚的地方，如果你抽出半天时间亲自办理，这些钱便可以节约。

三、不要买不需要的附属品。经销商通常向你兜售额外物品，如防锈剂、座椅套、车体车面保护等其他一些汽车周边产品，不要接受这些你并不需要的服务并为之付费。如果需要，可以自己进行内饰装潢及用更实惠的价格进行漆面保护。

曾有车市资深人士坦言，商家介绍的任何车辆周边产品都可不要，全部优惠成现金往往更实惠。举例，15元在51汽配城可以买到的灭火器在经销商那里要卖到120元;在汽配城贴膜专营店贴膜只需650元而经销商却要1500元。至于经销商经常免费赠送的脚垫、靠枕实际价格只有10元一个。不要急于去探寻价格或收集其他关键信息，这些都会在购买过程中给销售人员太多控制权。

二手车买卖流程：联系方式：在线QQ24288782651、上网看车：树立消费者维权意识，不贪图小利，杜绝虚假信息的危害。网上购车要注意检查机动车的证件手续是否齐全。要检查车的发动机号与车架号是否有过更改的痕迹，这项检查是非常必要的，即使是二手车，各种主要部件配置也应该是很好的。特别注意：挑选的二手车最好是有实体店的二手车交易网，购买二手车要签订好二手车交易合同，及时给二手车过户。

2、现场看车：现场看车时，（1）如果您不是很懂二手车的话，最好找一个信得过的二手车专家或是多年驾驶经验的朋友陪您一起去看车。（2）检查车况（主要是识别事故车），检查资料（产权证，行驶证，购置税证等），检查记录（保养记录，保险记录等）。当确认车和资料没有问题时，就可以和卖家协商价格了。但是砍价并非胡砍或一味压低，而是要抓住要害，才能砍好价，买好车。

第一招：看车型，冷热有别。不同时期出产的不同车型，是有着不同的价格的，相对来说，畅销车型的中高端车因为销路好，维修方便，那么砍价的余地比较小，一般砍价幅度在10%以内;而一些冷门车型，需求量小，维修成本相对来说较高，为尽快出手，会让利比较大，通常可以达到20%-30%。只不过在考虑这两种情况时，一定要考虑维修的成本，这样才能理性比较。因此，车型是砍价定位的关键因素。

第二招：看车况，抓大放小。二手车肯定会有各种不同的问题，有些是小问题，比如说真皮座位上有些小磨损污渍啊，车漆有点小刮伤啊，这些问题都不需要花多少钱就能修复解决，不必太较真。对二手车价格影响最大的是那些关键性的部件，如车架，底盘，发动机，电气系统，轮胎等，这些车

况绝对不能轻易忽视，抓住一个就认真解决一个，才是压价的关键，在通过车况对二手车砍价时要抓住大问题将价格压下来，将几十块钱就能解决的小问题再指出来，但大度地放过，就能获取压价谈判优势，而你找出了这些关键部件的毛病，压价也会压得对方心服口服。第三招：看手续，一定要齐全。车辆的手续是否齐全对车辆的价格影响很大，手续齐全的车辆来源合法，并且处于合法的使用和交易范围内，正规的二手车交易要求必须有车主身份证、购车发票、检验有效期合格证、车辆登记证、行驶证、车购稅证、车船税证、保险凭证、保养记录、违章处理等。通过对车辆状况和车辆证件的检查，就能基本了解车辆的使用状况，就能保证自己购买到的车不会有法律隐患，可以放心驾驶。至于行驶、保养和违章记录情况。可以通过保险公司或4S店查询，这点对于判断车辆是否出现过大事故很有帮助，另外如果车主有全程车辆维修保养单据，对于了解车主车辆情况也非常有好处。有问题就解决，避免到时候自己买单，增加购车成本，这当然也是你砍价的一个重要因素。通过对车型、车况和车辆手续等情况的了解，你就能基本掌握了砍价的主动权。二手车砍价是一门学问，其关键就是要抓住主动权，条理清晰，才能顺利砍价，买到便宜的好车！

购车提示：（1）当过户手续办理好后，买家可将余款一次性交付；（2）如果是三年以内的二手车，车价若超过预算还可以申请贷款；（3）车辆过户结束后，要检查产权证、车辆登记证、行驶证、车购稅证、车船税证、保险凭证上面的姓名，应是购买者的姓名。（4）二手车开回家之后，要注意二手车的相关保养。对于二手车的装饰、保养和维修是十分专业和重要的，我们建议您通过百姓网找到具有专业能力的公司完成这些服务。

二手车购买全攻略

一、车身：买时先别点火，先看车的大概情况，必要时站远点，看车体是否平整，尤其从车后看，是否减震有倾斜。外观是否有撞击的痕迹。再看底盘生锈的情况，如果锈的厉害，尤其是排气管，同时要注意减震支架的锈蚀情况，也很重要。

二、发动机：是最重要的部件先看冷车时，是否有漏油的痕迹，老车基本多少都有点漏，只要别太厉害也不用处理，同时提醒大家：有的车主在卖车前会清洗发动机舱，多少会掩饰掉一些漏油的痕迹，但你仔细看还是能看出来点的，尤其是如发电机壳等铝制件的铝锈是洗不掉的，如果反差太大，你就要注意了。启动发动机，先听怠速，应该是稳定的，轻微的声音，最好不要忽高忽低，不稳的怠速处理起来很麻烦的。再让人轻加油门，从1/5,1/4,1/3到全开，看发动机各段的反应，转速都应该是平稳的变化，并且能在各段保持住！再突然急加速，看油门响应。再急回油门，看发动机的转速回复。如果只有你自己，那就自己拉节气门拉索吧。现在车热了，你就自己听声音吧，点上一根烟，慢慢听，必要时，把头凑上去听气门，凸轮的声音，如果觉得声音有点杂，打开机油口，小心地打开盖子，别让油渐到你脸上，这时发动机里声音会听的更清楚了。有的车，故意把怠速调高，就是为掩盖转速不稳。

三、机油状况：拔出油尺，看看油量。看到象柏油样的机油，那我劝你还是别买了，正常的颜色应该是淡褐色的，或更清更浅，但柴油机除外，因为柴油机的机油一般是很黑，这是正常的。最好把机油尺上的油滴到白纸上，看看油扩散后的状况，就能更清楚地了解发动机了。

四、各皮带和紧固件：关掉发动机，这时皮带也微热了，算是正常的运行温度了，用手按压，不应很松，按下大概在1cm-1.5cm上下。注意水箱风

扇皮带也要看，这很容易忽视的。各管路的接头用手摇摇，不应松动。皮带的松紧在运行时也能看出来。正时皮带的毁坏会引起顶缸，导致发动机全毁。

五、减震：车的四个角都应该按压，你如果感到很软，那减震就该换了，而且一换就是四根，费用以百欧计算。在弯道和不平路况，较硬的减震有更好的抓地性和稳定性。

六、刹车：对于碟刹，可通过轮毂孔看刹车片磨损情况，必要时用手指摸一下，对于旧车，我们关心的是这副刹车片我还能用多久，理论上讲，碟刹在5万KM,鼓刹能使用8万KM,同时提醒：不均匀的刹车片磨损，比如有沟状划痕的磨损，提示车主驾驶习惯很差，经常急刹。刹车油，一般靠方向盘处是刹车助力泵，连着塑料小容器里是刹车油，打开盖子，沾点在手上，用力捏，正常情况应是清亮的，滑而有粘度的。深色的，稀薄的都是要更换的。刹车油最容易吸水。量的检查看外壳的刻度。

七、离合器：实际开动，慢慢抬离合，看是否结合平稳细腻。当然行程的长短可以调节，但任何抖动，空旷的接合都不正常。三挡也能起步的话，基本就快磨平了，换离合大概在400欧。

八、轮胎：看花纹，是否四轮都一致与行驶证上要稳合，有的胎看上去很好很新，但是自己换的非允许的胎，记住！把方向向左右都打死，让胎侧面彻底暴露出来，有的车主把差的一边放在内侧的。比如球头，前束，四轮定位。。如能把车抬高离地就更好了，在胎侧对胎的晃动最能看出前轴头的旷度。以掌面逆行驶方向轻摸胎面，同时相对快地转动轮胎，你能感觉胎磨的好不好，波浪性的，锥性的都是前轴有毛病。

九、线束：所有的线都要看，尤其是大灯处的线，一般大灯总成的寿命和车是一样的，不须更换的。换过大灯就千万要注意了。水箱也要注意。都是最前端的部位。

十、实际驾驶：各档加减要顺利，不能乱挡，跳挡；加速有力，百米内方向盘脱手不应有大的跑偏；方向不能太重，带助力转向的日本车在2.6-2.8kg,欧洲车有的可致3.5kg，尤其注意车在转向时的侧倾和前轮的异常；对于很差的前轮主轴承转向时，就会原形必露。最好将车速升至80km/h以上,注意听高速时带来的声音，比如前轮球头，轴承等等。可以带档空油滑行一段，听听齿轮箱的声音，有哗哗响的，可能是减速箱齿轮已过度磨损，尤其是1、2档。

6.二手房买卖流程 篇六

金合同范本

二手房买卖交易的热度并不输一手房，特别是一线城市的二手房交易量可能比一手房还高。二手房有它自身的优势，所以在市场上有竞争力是理所当然。一套二手房房源可能几个中介公司同时在代理，有些人在买房子的时候看中一套二手房，为了避免房子被其他中介公司先卖出，会出定金先将它给定下来。那么此时需要签订二手房买卖定金合同。

2016二手房买卖定金合同范本

卖方：___________(以下简称甲方)买方：____________(以下简称乙方)

居间方：_________________________________________

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：

第一条甲方所售房屋权证号及坐落位置、结构、层次、面积、附属设施：

1、甲方所售房屋位于________区_____________新村(弄)_______幢_____室，为_______结构;建筑面积__________平方米;房屋所有权证号为“_______________”，房屋土地证号为“_______________”。

甲方所售房屋设施为(含自行车库)

_______________________________________________________________

__________________________________

_____________________________

第二条房屋价格及其他费用：

1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为(人民币)____________大写______________________元整(含附属设施费用);乙方并于______年____月____日向甲方支付定金人民币______________万元整。

2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由_____方负担或有甲、乙双方各自承担国家相关规定税费。

3、甲方自愿将其两证即房屋所有权证和土地证放于中介处。

第三条1.甲、乙双方约定于______年____月____日之前签订正式的合同，如甲、乙任何一方未按时签订正式买卖合同，则视为违约。

2.甲、乙双方共同委托_____________办理房产交易过户手续。

第四条房款支付方式：

__________________________________

_____________________________

_______________________________________________________________

第五条房屋成交，中介服务费按以下第____种方式收取，并于签订正式买卖合同时支付。

1.由乙方支付成交价的__%即人民币_______元，大写_____________元整。

2.由甲方支付成交价的__%即人民币_______元，大写_____________元整。由乙方支付成交价的__%即人民币_______元，大写_____________元整。

第六条房屋交付：

甲方承诺在____________将该房户口迁出。甲乙双方在约定_____________甲方将房屋交付乙方，并将该房屋之前产生的费用(水、电、煤气、物业费等)结清。同时甲方承诺交房时房屋内的设施即装修完好无损坏，如有损坏则由甲方修护或更换，费用由甲方承

担。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。

第七条违约责任：

1.双方约定之日签订正式房屋买卖合同，如有一方未按时签约视作违约处理。

2.甲方违约，甲方除退还乙方已付定金，并再赔偿同额定金给乙方。中介方收取赔偿定金金额的50%作为中介费服务费。

3.乙方违约，乙方放弃收回定金，即甲方不予返还乙方所付定金，同时中介收取定金金额的50%作为中介服务费。

第八条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷或财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷或财务纠纷，由甲方承担全部责任。

第九条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。二手房买卖定金合同

第十条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。二手房买卖定金合同协商不成的，甲乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。

第十一条生效说明本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，见证方一份。均具有同等法律效力。自双方签字盖章之日起生效。

第十二条其它约定事项

7.二手房买卖合同效力问题研究 篇七

一、关于合同有效

《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。但合同成立并非等于合同生效，因为只有依法成立的合同才能生效。一般而言，合同的生效要件包括：①合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力。民事行为能力是民事法律行为有效的先决条件，无民事行为能力人及限制民事行为能力人实施的民事法律行为只有经其法定代理人的追认才有效。②合同當事人意思表示真实。所谓意思表示，是指向外部表明愿意发生一定法律效果的意思的行为。意思表示是构成法律行为的要素。意思表示真实是构成有效合同的先决条件之一，一方在被欺诈、胁迫或者重大错误下订立的合同往往非其真实意思表示，属于无效或可撤销的合同。③合同不违反法律或社会公共利益。所有合法有效的民事法律行为都不得违反法律或社会公共利益，易言之，符合公序良俗的要求。因此，合同不违反法律或社会公共利益是合同有效的当然条件之一。但必须注意的是，合同不违反法律，是指合同不得违反当事人必须遵守、不得通过协商加以改变的强行性法律规定。④合同的内容必须确定或可能。“依法成立之契约，于当事人之间犹如法律”。因此，作为确定当事人各自权利义务依据的合同内容对于判断合同是否生效、生效后如何履行，以及发生纠纷时判断孰对孰错具有重大意义。合同内容确定，是指合同内容在合同成立时必须确定，或者必须处于在将来履行时可以确定的状态。合同的内容可能，是指合同所规定的特定事项在客观上具有实现的可能性。如果合同内容属于事实不能、自始不能、客观不能、永久不能及全部不能中的任何一种情形，则合同无效。另外，根据（合同法）第44条第2款的规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的合同，必须依照规定办理批准登记等手续才能生效；否则，即使具备了上述一般合同的生效要件，合同也不生效。

二、关于房屋买卖合同无效的后果

二手房买卖存在着非常大的法律风险，最终可能导致几种情况：①作为出售人，涉案房屋已过户但购房款未付清；②作为购房人，房屋无法交付或无法过户。

关于几种二手房买卖合同效力问题研究

（1）共同共有房屋中一人单独出售房屋时的合同效力问题。①产权登记在该出卖人一方名下的，共同共有房屋只登记在一方名下时，在该方出卖房屋时买受人有理由相信其为单独所有人，这种情况下买受人支付合理价款并办理房屋登记的，双方之间的房屋交易就是正常的房屋交易，买受人取得房屋产权。其他所有人无权要求返还房屋，只能向出卖人要求赔偿，但由于产权证上确实只有一方名字，因此其他共有人对与出卖人之间存在共有关系负有证明责任。②产权登记在共同共有人名下的，共同所有人出卖共有财产应征得其他共有人同意，因此产权登记在共同共有人名下时，出卖人显然没有处分权，按照法律规定房屋所有权人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。如果出卖人没有提交证明书但是买受人善意即有理由相信其有处分权，且已经支付合理对价并办理产权变更登记的，买受人依据民法中善意取得制度当然取得房屋产权，此时其他所有人无权要求返还房产，只能要求出卖人进行赔偿，包括房款的份额分配和丧失优先购买权等带来的损失。若产权尚未变更登记，则该合同有效，并不当然能够进行房屋的过户。

（2）未取得产证前将房屋出售时的合同效力问题。这种情况主要发生在动迁房买卖中。动迁房往往在价格方面由于开发商开发的商品房，故在二手房市场中有部分占比。动迁房在尚未办理产权证前出售的属于效力待定合同，若出售者未能办理出相关产证，系无权出售，该合同可能导致合同目的无法实现，故购房者在购买房屋时应尽量选择产权明确的房屋，以防范不必要的风险。

（3）已设立抵押权的房屋出售问题。①抵押期间，房屋所有人转让房屋，应当通知抵押权人并告知房屋买受人房屋已经抵押的情况；房屋所有权人未通知抵押权人或者并未告知房屋买受人的，转让行为无效。在《中国人民银行个人住房贷款管理办法》中规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠”。②买卖房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得出售房屋。抵押人出售房屋所得的价款，应当优先向抵押权人提前偿还所担保的债权或向与抵押权人约定的第三人提存。③抵押人出售房屋所得价款，除向抵押权人清偿债务或向与抵押权人约定的第三人提存外，剩余部分归抵押人所有，不足部分有抵押人继续清偿。

作者简介：

8.二手房买卖协议 篇八

卖方（以下简称甲方）：___________________（本人）（法定代表人）姓名：_____________ 身份证：_________________________________ 地址：___________________________________ 联系电话：_______________________________ 委托代理人：_____________________________ 联系电话：_______________________________ 买方（以下简称乙方）：___________________（本人）（法定代表人）姓名：_____________ 身份证：_________________________________ 地址：___________________________________ 联系电话：_______________________________ 委托代理人：_____________________________ 联系电话：_______________________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买二手房，甲、乙双方达成如下协议：

第一条 甲方产权证明及其他出售资格证明 房屋产权证号：____________________ 原单位批准证明：____________________ 第二条 乙方所购商品房的面积

乙方向甲方购买二手房建筑面积共____平方米（其中实得建筑面积____平立米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_____平方米），共____套____间。（该商品房房屋平面图见本协议附件一，房号以附件一上表示为准）。

该商品房分别为本协议第一条规定的项目中的： 第___幢座____层___号房。第___幢座____层___号房。

上述面积为（甲方暂测）（房地产产权登记机关实际测定）面积：如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则，该商品房相应占有的土地使用权，在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定。

第三条 价格与费用

按实得建筑面积计算，该房屋单位（售价）（暂定价）为（________币）每平方米______元，总金额为（____币）______元整。

除上述房价款外，甲方依据有关规定代政府收取下列税费： 1．代收____，计（_____币）____元整； 2．代收____，计（_____币）____元整； 上述代收税费合计（_____币）______元整。第四条 实际面积与暂测面积差异的处理

该商品房交付时，房屋空军部队际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±___%（不包括±____%）时，上述房价款保持不变。

实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±____%（包括±____%）时，甲乙双方同意按下述第__种方式处理。

1．乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起>______天内将乙方已付款退还给乙方，并按_____利率付给利息。

2.平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。第五条 付款时间约定

乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行（帐户名称：_____，帐号：_____）：

1．____年__月__日前支付全部房价款的___%，计（_____币）___元;2．____年__月__日前支付全部房价款的___%，计（_____币）___元;3．____年__月__日前支付全部房价款的___%，计（_____币）___元． 第六条 交接商品房的付款额约定

在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的_____%，计（___币）_____元。其余房价款在房产产权登记机关办完权属登记手续后______天内付清。

第七条 乙方逾期付款的违约责任

乙方如未按本协议第八条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本协议规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按____计算。逾期超过___几天，即视为乙方不履行本协议。届时，甲方有权按下述第_____种约定，追究乙方的违约责任：

1．终止协议，乙方按累计应付款的___%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失和与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

2．乙方按累计应付款的___%向甲方支付违约金，协议继续履行。3．_____________________________________________________ 第八条 交付期限

甲方须于______年_____月____日前，将符合本协议附件二所规定的装饰和设备标准的房屋交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商同意解除协议或变更协议外，甲方可据予以延期：

1．人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害；

2．_____________________________________________________ 3．______________________________________________________ 第九条 甲方逾期交付的违约责任。

除本协议第八条规定的特殊情况外，甲方如未按本协议规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本协议第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在___个月内按____利率计算;自第 ___个月起，月利息则按____利率计算。逾期超过___个月，则视为甲方不履行本协议，乙方有权按下列第___种约定，追究甲方的违约责任： 1．终止协议，甲方按乙方累计已付款的____%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

2．甲方按乙方累计已付款的____%向乙方支付违约金，协议继续履行。3．__________________________________________________ 第十条 交接与乙方责任.甲方应书面通知乙方办理交付该房屋手续。乙方应在收到该通知之日起___天内，到甲方指定地点付清本协议第九条规定的应付款项。若在规定期限内，乙方仍未付清全部应付款，甲方有权按本事同第七条规定向乙方追究违约责任。

第十一条 交接与甲方责任。

在乙方付清本协议第九条规定的应付款之日起___天内，双方对该商品房进行验收交接、交接钥匙，签署房屋交接单。若因甲方责任在乙方付清全部应付款之日起___天后仍未进行验收交接，乙方有权按本协议第十二条的约定追究甲方违约责任。

第十二条 甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任。

甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到本协议附件二规定的标准的，乙方有权要求甲方补偿双倍的装饰、设备差价。

第十三条 质量争议的处理。

乙方对该商品房提出有重大质量问题，甲、乙双方产生争议时，以_____出具的书面工程质量评定意见作为处理争义的依据。

第十四条 甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑能够投入正常运行：

1．__________________________________________________ 2．__________________________________________________ 3．__________________________________________________ 第十五条 关于产权登记的约定。

乙方在实际接收该房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起___天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起____天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的___%赔偿乙方损失。

第十六条 自乙方实际接收该商品房之日起，甲方对该房的下列部位和设施承担质量保修责任，保修期内的保修费用由甲方承担： 第十七条 甲方保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交接时已清除该商品房原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该商品房交接前即存在的财务纠纷，由甲方承担全部责任。

第十八条 本协议未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。第十九条 本协议之附件均为本协议不可分割之一部分。本协议及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本协议及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第二十条 本协议在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意由_______仲裁委员会仲裁（甲、乙双方不在本协议中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉）。

第二十一条 本协议（经甲、乙双方签字）（经_________公证（指外销房））之日起生效。

第二十二条 本协议生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止协议的，除双方签订补充协议外，责任方须按本协议及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并按实际已付款（已收款）的_____%赔偿对方损失。

第二十三条 本协议自生效之日起___天，由甲方向_____申请登记备案。第二十四条 本协议连同附表共_______页，一式______份，甲、乙双方各执一份，_____________各执一份，均具有同等效力。