房地产策划公司简介

房地产策划公司简介（共10篇）

1.房地产策划公司简介 篇一

长年市场策划顾问建议书

首先感谢贵司给予敝司多次参与此项目的机会，敝司针对公司各项目的市场研究，通过项目专案组的共同努力完成多次报告书，进而有更多机会与贵司交流沟通，以此来与贵司合作的开始，是我司之荣幸。

在房地产市场日趋激励的今天，又由贵司宗地较多、且物业形态较之复杂，我司愿鼎力助贵司之力，使之规避市场风险，追求较高利润。我司建议与贵司形成长期战略合作伙伴之关系（长年市场策划咨询顾问服务），希望能与贵司领导组之认同，如有此长期合作关系，普罗易道定会为贵司提供青岛市场上最专业的地产服务及态度。

长年市场策划顾问服务如下：

1、咨询

 企业咨询(企业发展诊断、企业长期战略顾问、企业文化建立、企业品牌顾问、专业培训)

 市场咨询(市场研究、发展预测、区域策略、市场定位、开发计划、实战策略、核心竞争优势构建)

 产业咨询(投资顾问、发展策划顾问、开发方向战略、开发顾问、赢利模式规划)

 个案咨询(专题土地研究、可行性分析、产品规划、经营战略定位、)

2、市场研究

 专项市场调研

 项目可行性研究

 产品定位论证

 产品定价体系建议

 发展战略

 竞争策略

3、前期策划

 前期产品规划建议（总体规划、平立面、景观环境、会所、物管等设计建议）

 核心竞争力构建

 营销环境与营销对象的诊断

 总体营销策略

 产品推广方案设计

 公关活动策划

 促销方案

 从开盘到尾货清盘各阶段营销策略及执行方案

 售后服务策划

服务费用报价及付费方式

针对上述服务内容，我司建议长年顾问费用为每月人民币壹万伍千元整。

注：与贵司签定此长年市场策划顾问协议同时如贵司选聘房地产项目全案代理或项目销售代理普罗易道应有优先代理权。

最后预祝贵司地产事业蒸蒸日上，公司领导和同仁健康、快乐！

普罗易道房地产联合机构 孙举峰

联系电话***

2007年7月

2.房地产策划公司简介 篇二

所谓关系营销, 是把营销活动看成是一个企业与消费者、供应商、分销商、竞争者、政府机构及其他公众发生互动作用的过程, 其核心是建立和发展与这些公众的良好关系。

伴随着整个中国经济的市场化进程, 我国的房地产市场也日益市场化和规范化, 市场竞争日趋激烈, 房地产已经由卖方市场转变为买方市场, 传统的房地产交易营销手段显示出它的不足和落后。那些与时俱进的企业开始抛弃以往急功近利的做法, 从以交易为中心的营销策略转向以关系为中心, 努力与顾客保持长期、双向的关系。

然而, 就大多数中小城市而言, 关系营销在房地产业还是一个相对陌生的概念。中小城市的房地产开发商多为本土企业, 业务范围大多局限于本地, 资金有限, 在营销理念和营销技术上也相对落后。再加上中小城市的房地产市场相对不成熟, 消费者的消费观相对落后, 大多数中小城市房地产企业还是采用传统的交易营销。随着市场的进一步成熟, 品牌房地产开发商向中小城市逐步发展, 传统的交易营销方式将会不再适宜于中小城市房地产营销领域。

2 广安溪海企业策划顾问有限公司介绍

广安溪海企业策划顾问有限公司 (以下简称溪海公司) 以房地产营销和大型商业广场招商引资为主要业务。目前, 溪海公司的主营业务是广安市龙马商业广场营销。龙马商业广场由广安安得集团投资建造, 预计投资2.3亿元, 是广安目前规模最大, 档次最高的购物、旅游、休闲综合广场, 也是市政府确定的广安思源商贸园区和全市的重点工程之一。通过溪海公司近三年的营销, 龙马商业广场年销售额从最初的几百万到2007年突破2500万元, 迅速成为广安市影响最大的商业广场。

3 溪海公司关系营销具体实施

3.1 在顾客方面

3.1.1 建立完善的售后服务体系和制度。

目前广安市的房地产市场售后服务十分不完善和滞后, 往往只是立足于短期内的质量方面的保障, 不能满足顾客的需要。所以, 溪海公司在安得集团的售后服务体系外建立了自己的一套服务制度, 内容涵盖工程质量、物业管理、业主关系协调等方面, 并将其形成一个长期机制, 使顾客的利益有了双重的保障, 在居住和经营上感到舒适, 更在精神上感到愉悦。公司赢得了很好的口碑, 业主对物业管理的满意也给公司创造了更多的新顾客。

3.1.2 新颖的“回租模式”为业主的房产保值增值。

龙马商业广场地理位置相对偏僻, 短时期内经营环境还不能与传统商业中心相抗衡。对于顾客来说, 投资龙马商业广场是有一定的风险的, 所以投资后房产的保值增值是他们首要考虑的问题。针对这一点, 溪海公司推出了龙马商业广场回租方案:对已购商铺的业主, 公司与之签订一定期限的租房合同, 然后将回租的商铺进行统一的招商和运作, 每年按“固定收益+浮动收益”的方式给予业主房租和利润提成。这种模式不仅降低了顾客投资的风险, 保证了其收益, 更有利于龙马商业广场进行合理的商业分区, 形成规模优势。

3.1.3 创新性的客户关系管理。

在广安的房地产市场中, 客户关系管理往往只局限于收集客户的个人信息、处理客户投诉方面。溪海公司在广安创新地开展了以客户联谊和客户个性化服务为亮点的客户关系管理。除了主动积极加强与客户的沟通交流之外, 溪海十分注重客户间的沟通交流, 定期举办各种文体活动给业主交流提供平台, 如象棋大赛、卡拉OK大赛等等。同时, 针对广安房地产市场亲缘、业缘关系集中的情况, 公司还推出亲朋变近邻的优惠服务, 只要是业主介绍的客户均享受公司的最高价格优惠, 介绍人也能获得物业管理和公司服务等方面的优惠。

3.2 在公司内部员工方面。

内部员工是房地产企业关系营销的关键。溪海公司认为, 公司内部员工既是关系营销战略的执行者, 同时也应成为关系营销的对象并从中获益。只有以有效的激励机制, 满足广大员工的需要和愿望, 统一员工价值观、调动员工的主动性和创造性才可能以更高的效率, 为外部顾客提供更加优质的服务, 并最终让外部顾客感到满意。

目前, 广安房地产市场的从业人员很多都没有经过专业培训, 对房地产的相关知识了解得很肤浅和不全面, 大大影响到工作的效率和自身的发展。针对这一点, 溪海公司专门聘请了资深房产经纪人和高校老师为公司全体员工进行房地产专业知识的系统培训。同时, 公司还结合实际情况为员工开展职业生涯规划的培训, 让员工更全面地了解自身资源, 从而有更清晰和长远的工作目标。针对广安本土置业顾问素质普遍不高的现象, 公司还专门对置业顾问进行了商务礼仪、沟通技巧、营销技巧等方面的培训。经过这一系列培训, 溪海公司员工的专业素质大大提升, 员工学习的热情高涨, 对公司的认同感和归属感都大大增加。

3.3 在政府和开发商方面。

房地产营销高度依赖于开发商。作为专门从事房地产营销的公司, 溪海在成立之初便制定了一整套与开发商沟通协调的机制。除了每周每月的例行沟通会议之外, 公司还建立了明确的责权制度, 实时将营销过程中遇到的各种问题反映给开发商, 在明确各自职责后分工协作解决问题。正是由于协调好了与开发商的关系, 溪海公司才能在龙马商业广场的营销上取得巨大成功。

作为全市重点工程之一, 龙马商业广场的发展离不开政府的支持, 特别是在打造未来广安的商业中心上, 更是需要政府的各项政策支持。所以, 溪海公司很注意处理和政府相关部门的关系。除了定期地与政府各部门进行沟通之外, 公司与安得集团还先后承办了中国广安日用品交易会、广安首届“金龙闹春”文化商展月活动、广安首届“龙马杯”腰鼓大赛等一系列政府部门主办的活动, 加强了与各主管部门的联系和沟通。

3.4 在竞争者方面。

竞争者是房地产企业关系营销的重点, 竞争合作开发商在市场运作中既要讲求竞争, 更要寻求合作。秉承这样的理念, 针对广安市房地产从业人员专业知识不足的现象, 溪海公司推出了“置业顾问培训”项目, 将公司内部的培训项目向整个行业敞开, 并向其他房地产公司提供咨询服务。这一项目一经推出便赢得了业内企业的欢迎和赞赏, 大大改善了公司和竞争者之间的关系, 在资源共享过程中, 溪海公司也取得了很多重要的信息和资源, 提高了公司的业绩, 真正使自己和竞争者之间达到了共赢。

4 启示

在今天的房地产市场, 客户越来越理性, 所获得信息越来越对称;涌入这个市场的竞争者增多, 产品日趋同质化;政府的管理越来越细化。面对这样的竞争态势, 企业必须寻求新的竞争优势来源, 了解客户的价值内生过程, 从而为客户提供满足其价值生成过程的产品和服务。溪海公司的成功案例证明了关系营销同样适合中小城市房地产企业, 只有结合本地实际情况, 因地制宜, 从消费者角度出发, 以顾客利益为中心, 积极协调各关系方关系, 才能在长远上取得和保持公司的竞争优势。

参考资料:

摘要：关系营销是上世纪七十年代由北欧学者提出并发展起来的, 对传统营销理论进行革新的理论, 十分契合了现代企业的营销活动。本文以广安溪海企业策划顾问有限公司在广安龙马商业广场项目上的成功关系营销案例为背景, 分析了其关系营销具体实施, 提出其对中小城市房地产营销的启示。

关键词：关系营销,房地产,中小城市

参考文献

[1]佩恩.关系营销[M].中信出版社.2002

[2]陈滨.北京万置房地产公司关系营销浅析[D].清华大学工商管理硕士专业学位论文.2004

3.天津高校房地产策划大赛完美落幕 篇三

天津商业大学教务处副处长计宏伟、商学院党委书记李新锁、商学院党委副书记翟云峰以及天津市华商恒基房地产开发有限公司营销总监高峰、天津合富辉煌房地产营销策划有限公司策划总监任炯、天津京基房地产开发有限公司代表、天津永泰房地产开发公司（永泰红磡集团）代表、中国房地产杂志主编应邀出席，来自6所高校的专业老师担任大赛评委。

李新锁书记为大赛致辞，他说：“15年的‘走进开发商全程策划大赛为社会培养和选拔了众多具备房地产专业知识和创新才能的大学生精英，这离不开业界人士对大学生教育的鼓励和支持，也离不开各大参与高校的鼎力相助，更离不开新商陆房地产协会的同学们十五年来的坚守和付出”。

本次大赛以“京津创客总部基地：众创空间孵化营”为主题，契和国家京津冀一体化的发展战略和促进全民创业创新的要求，由天津华商恒基房地产开发有限公司提供地块，学生根据地块信息对市场进行分析调研和楼盘设计，从开发到销售，到后期运营，实战模拟了开发商开发地块的全过程。共有来自天津市6所高校（天津大学、天津城建大学、河北工业大学、天津财经大学、天津理工大学、天津商业大学）的50多支代表队参加。经过3个多月的激烈角逐，最终有7支队伍入围决赛。

决赛现场，7支队伍分别以独具特色的风格和形式进行了项目展示和解读，评委从创新性、项目可行性、数据操作、整体演示效果、现场解答能力、团队合作效果、时间掌控等方面作为评分标准，根据选手的文案展示、现场表现提出问题并打分。7支队伍的作品风格各具特色，各有所长，在规定的时间内精彩地将自己作品的精髓呈现给评委和观众，得到了老师和企业代表的称赞和认可。最终，“TBG”队荣获大赛一等奖，“WE ME”队、“IEID”队荣获大赛二等奖，“X-POWER”队、“筑梦”队荣获大赛三等奖，“坻蕴”队、“WING MAKER”队荣获大赛优秀奖，由李新锁书记、营销总监高峰、策划总监任炯、中国房地产杂志社主编分别为获奖选手颁发水晶奖杯和荣誉证书。

最后，大赛在喜悦和兴奋中圆满落下帷幕。本次大赛以创新的理念、严谨的评分机制和周密的服务体系得到了广泛好评。大赛培养了学生的创新意识、创新能力、创新素养，激发了学生积极主动学习专业知识的热情，促进了天津市各高校学子在工程管理专业之间的学术交流，同时也为培养学生的实践能力和创新意识，为优秀人才脱颖而出创造了条件。

4.房地产公司的营销策划书 篇四

房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。

一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：

一、研展部分

1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。

2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。

3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（strength）、弱点（weakness）、机会点（opportunist）及存在的问题（threats）。

4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。

5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。

二、企划部分

包括：

1、广告总精神。

2、诉求重点。

3、np稿标题初拟。

4、媒体计划。

三、业务部分

主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段（引导期、强销期、持续期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。

完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：

纯代理；

代理（即包括广告）；

包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。“提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。

总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。

“以正合，以奇胜”房地产策划之体会

成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作；只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功！策划工作中应把握以下关键要点：

一、定位（市场定位、产品定位及规划设计等）

你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。

二、时机（投资开发的时机）

投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。

三、位置（项目开发所在的地理位置）

位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。

在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附表，据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。

其实我感觉策划书并不是最重要的，最重要的还是楼房的设计和地位问题，策划书只不过是一个参考，明眼人都知道策划书的作用只不过是一种宣传，至于宣传的效果，楼房的质量问题是最重要的。

5.XX房地产公司活动策划方案 篇五

【创意说明】

：任何一个活动，首先应明确我们的目的是什么，做到有的放矢才能出奇制胜。本次

活动，我们的目的是要

“制造轰动效应，引起关注，并将购房者聚集到购房

现场”，隐含目的是，让潜在买家因产生关注而变成现实买家。

而确定此目的的思路是

“有人气才能有影响，有影响才能产生关注，有关注才能有成交机会，有成交机会才能

实现成交”。因此，我们活动方案的首要任务是争取更多的人到现场，形成“人气旺”、“抢购”的现场环境，让顾客产生竞争性相互影响。目标人群主要是潜在的购房者，尤其是刚性

需求人群（投资客才大气粗，他们更关注的是成交价格，而不是这些小恩小惠）

。因此，活动方案应当着重分析刚性需求人群的消费特点。

一、活动目的：制造轰动效应，引起关注，将买房者聚集到售楼现场，营造热烈的购房 氛围。

二、活动手法：线上线下，双管齐下；线上为主，线下为辅。

三、活动时间： 线上推广时间：2010年11月20日至2010年12月20日

 线下推广时间：2010年12月25日至2010年12月26日（圣诞节，周末）

四、活动地

点：

 线上推广：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、网易房产„„  线下推广：XX售楼部

五、活动方式：

1、线上推广：

1)创意思路：想要以较低的投入制造轰动效应，引起关注，可以制造事件，或利用

近期热点事件进行炒作，如果做得好最好能形成一个新闻事件，引起其他媒体的关注和免费报道。但利用热点事件应注意不要给自己造成负面影响。近期大众较关注的事件有：通货膨胀加剧、农产品大幅涨价、房地产调控手段接力出台、暴力拆迁、QQ与360之争、中日钓鱼岛之争、俄日南千岛群岛之争、APEC会议、人口普查等。与搜房网联合，制造事件，同时在相关房产网站、门户网站、网络论坛上进行软文传播，将网友引入搜房网参与调查、投票或发表观点，并以此为依据获得参与下线超级现金大奖活动的资格。

2)方案一：粮油涨价揪人心，XX楼盘派现金。先介绍农产品涨价给居民生活带来的影响，介绍网友对农产品的支招，比如“菜奴攻略”、“买菜36计”等。然后要求参与者填写资料（资料填写表里植入对楼盘的介绍，如XX楼盘的价格是XX元/平米您是否知道？让参与者选择），参与调查、投票。完成任务者可以获得幸运号码一个，凭此号码和登记的身份证资料，可以到场参与抽奖，中奖率100%，直接是现金奖励，最高奖金相关于一个家庭5年的买菜费用50000元。3)方案二：我出钱，你出主意，解决3Q之争。针对目前网络上吵得不可开交的QQ和360之争，已严重影响到市场秩序及用户利益，为寻求解决办法，参与者先登记个人资料，然后可以发表3Q之争的危害，可以站在腾讯、360、用户、政府、行业协会等的角度提出可行性解决办法，以及未来怎样防止此类恶性竞争事件。其发表的观点支持率达到一定百分比或者排名在前300名，将获得参加线下超级现金大派送活动资格。奖品为现金，100%中奖，奖金最高额度50000元。

4)费用预算：线上推广费用预算2万元。

得幸运号码一个，凭此号码和登记的身份证资料，可以到场参与抽奖，中奖率100%，直接是现金奖励，最高奖金相关于一个家庭5年的买菜费用50000元。3)方案二：我出钱，你出主意，解决3Q之争。针对目前网络上吵得不可开交的QQ和360之争，已严重影响到市场秩序及用户利益，为寻求解决办法，参与者先登记个人资料，然后可以发表3Q之争的危害，可以站在腾讯、360、用户、政府、行业协会等的角度提出可行性解决办法，以及未来怎样防止此类恶性竞争事件。其发表的观点支持率达到一定百分比或者排名在前300名，将获得参加线下超级现金大派送活动资格。奖品为现金，100%中奖，奖金最高额度50000元。4)费用预算：线上推广费用预算2万元。

2、线下推广：

1)现金大派送（中奖率100%）

A.创意思路：吸引客流最好的方式就是免费午餐。配合线上宣传，以100%中奖 率和超级大奖，吸引顾客到场。

B.奖品设置：10元现金奖若干，50元现金奖200名，100元现金奖100名，1000 元现金奖，10名，5万元超级现金大奖1名。

C.活动规则：50元、100元、1000元现金大奖，现场派送现金；5万元现金大奖，签订购房合同后直接从房款内扣除。D.费用预算：8万元。

E.人均费用（含线上推广）：353元。(预计到场300人以上，由于10元现金奖的 冲淡，实际支出会更小

2)一元拍卖（可选，主要用于没有参加线上活动的顾客）；

A.创意思路：根据公司少花钱、多办事的原则，拍卖是个比较好的方式。首先，人都是有好占便宜的思想，对房屋有刚性需求的个人或家庭用户这一特征更是明显。一元起拍，从参与者角度来看，投入小，收获大，吸引力强。而且活动充满趣味性，对现场气氛的营造肯定能起到非常好的效果。而从主办方的角度来看，表面上花了很多钱购买拍品，但事实上由于参拍者相互抬价，最终成交价基本与购买价相当，而批量购买享受团购价后，最终成交价甚至可能高于购买成本。此项基本等于不花钱，办大事。

B.拍卖品设置：拍卖品价格不宜过高，最好控制在200元以内，这样客人参与度会更高。拍卖品应是家庭日常使用较多的，或者有创意的产品。建议：乒乓球拍、网球拍、羽毛球拍、电水壶、加湿器、煮蛋器、剔须刀、健康秤、豆浆机、厨房套刀、瑜珈垫、收纳箱、抱枕、CD盒、汤锅、车载吸尘器等。C.费用预算：拍品购买成本预计2万元，成交金额预计15000-25000元。最终可能趋于零投入。

3)投飞镖，享优惠（可选，主要用于没有参加线上活动的顾客）

A.创意思路：增加活动的娱乐性和营造活动气氛，同时还可以给客户带来一定的收益。在房屋不打折的情况下，采取对顾客优惠的折衷方式。

6.中国著名房地产全案策划公司排名 篇六

据悉，最新的2013中国房地产全案策划公司排名榜已经火热出炉，值得注意的是，沪上老牌地产代理公司美地行势头不减，依然稳居前三，如下所示：

1.同策—领先的房地产服务企业之一,上海市著名商标,中国地产服务行业影响力企业,同策房产咨询股份有限公司

2.美地行—中国房地产十强综合服务商，国内精英型专业地产服务机构，上海美地行营销策划有限公司

3.易居中国—中国房地产现代服务领域中同时拥有两家美国上市企业的公司,行业著名品牌,易居(中国)控股有限公司)

4.世联地产—中国住宅策划代理机构百强,中国房地产策划代理品牌价值TOP10,深圳世联地产顾问股份有限公司

5.合富辉煌—最早从事房地产顾问服务的企业之一,上市企业,地产服务行业著名品牌,合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司

6.思源经纪—苏州房产最具竞争力代理之一,中国房地产策划代理品牌价值TOP10,北京思源兴业房地产经纪有限公司

7.华燕—于1995年,以线上线下服务相结合的房地产领域综合服务商,上海地产代理十强,上海华燕置业发展有限公司

7.房地产广告商务策划创意研究 篇七

1. 商务策划简介。

策划是一种思维活动, 是指作为有思想的人对于具体目标所做的计划和安排。即为实现目标出谋划策。

2. 房地产广告策划的特点。

房地产广告策划特点主要有目标性、系统性、适应性、创造性和可行性。

第一, 广告策划必须要有明确的目标以明确方向和动力;第二, 策划是一项系统的工作, 强调全程和全员策划, 而且要随时吸纳新的内容;第三, 有一定的弹性和灵活性能应对瞬息万变的楼市;第四, 策划本身就是创造性思维活动;最后, 必须要经济可行、技术可行。

3. 房地产广告创作原则。

知识性的房产广告, 主要集中于对房屋属性的真实阐述;评价性的房产广告, 主要倾情于对房屋外延的虚实映衬。知识性和评价性结合, 在传递真实的房屋信息的过程中, 提升客户对于房产的浓烈兴趣和依恋情结。这是房地产广告创作的基本原则。

房产广告的创意应用与城市的经济发展状况相吻合, 而且城市的品格和气场无疑影响策划人员。房产广告若能真正打动目标消费者, 必须能够体察城市的性情, 知悉习俗传统。广告创作者对一个城市的体味, 要透过文案与广告, 以文字与画面投射到购房者的心中。也只有这样, 广告策划人员才是真正站在购房者的位置来思考居住的方式和格调, 而不是凭空捏造出一种体验、一种新奇。

二、广告创意诉求分析

1. 以产品为中心———质量是生存之本。

消费者有常识而无专业知识, 需要从其他方面去感受产品的质量, 从品牌上去判断, 是一个重要的依据[1]。开发商愿意投入多少来维护品牌, 直接影响到房屋的最终质量。优秀而负责的开发商会在全程之中监督楼盘的质量问题并予以改进:选址, 规划, 设计, 建设, 监理, 验收, 环丝相扣, 轮齿相合。优秀开发商们自愿承担社会责任, 用最好的建筑质量来验证企业的价值;他们致力于提升产品的特异性占领剩余的市场份额;他们不断开拓产品的内涵和外延, 让房屋承载更多科技和情感, 容纳最多功能和文化。

2. 以顾客为中心———需求能创造供给。

房地产品必须满足购房者的需求, 迎合其独特心理。通过记录客户的详细信息, 可以反映出顾客的真实愿望, 体现购房者对于成本价格的重视程度, 发掘消费者渴望沟通的深层动机, 找寻实现便利的最佳渠道。多样化的自觉的消费群体, 使得开发商再也无力仅凭借产品和概念来实现价值, 有针对地面向细分市场是中小企业的最终抉择。

3. 产品顾客共进———双赢理念。

现在, 开发商同时关注顾客与产品, 致力于使住宅既保障私密又相融于世, 既舒适安全又怡情悦心, 物质保障和情感关怀等而视之。在广告投放上, 除房屋实景和户型效果图外, 还有生活畅想和感言等。这些举措更贴合消费者的心灵和真实生活, 还提升了居住的品格。

三、房地产广告创意模式化

1. 炫富的激励———奢侈型。

广告充斥着溢美之词, 从皇家尊荣到异域情调, 从品牌光华到建筑堂皇。它们针对的是富人阶层。“富裕阶层具有很强的消费能力和消费欲望, 住宅自然成为一件重要的消费品”。然而, 房价过高刺痛了太多人的心, 住房是一个用无数的心血与汗水堆砌而成梦想。“文案所一贯描绘的奢华高尚生活将成为大多数人不能释然的身份负担。”

奢侈型创意源于肯定成功和财富, 但使用要适度。

2. 自然的吸引———景观型。

“绿色消费和生态成为21世纪的消费主题, 也成为房地产开发商们的诉求点。”山水为邻, 花草为伴, 林木苍郁, 这对忙碌的工薪族而言极具亲和力。

景观型创意在应用时主要有两种, 一是以自然景观为依仗适当点缀些花草林木, 二是直接由人力构筑一些假山、喷泉、灯柱、道路、休闲小品等。自然与人力的巧妙结合, 赋予建筑无限的联想, 让劳碌的人们可以从工作世事的束缚中暂时解脱出来。

3. 社区的凝结———人文型。

人文型创意是对现代社会枯燥乏味的反抗, 社区让人们聚集在一处, 在轻松的聊天品茗中减轻身心的重负。社区为我们提供一个平台, 联络情感, 交流思想。社区推动了社会的进步, 给予成员最大的认同和欣赏, 这是创意得以成功的关键所在。

4. 隐蔽的空间———私密型。

房子最初的用途便是遮挡;随文明变迁, 房子依次隔开了各家庭和成员, 从此个体有了自由稳定的空间。

宣传隔音好便是私密性创意的一例。再想象一下, 拥有高大落地窗的楼房, 自然要搭配一幅宽大的帘幕才能实现内外的沟通与隔断, 给生活最大的选择余地。

5. 居住的场所———保障型。

保障型房产广告主要以户型小巧精致为亮点, 在最小尺度的空间内实现完整功能。保障型创意其实不算是创意的一种, 然而它却以真实直白的方式让购房者回到最基本的需求原点:对于房子而言, 居住是第一位的。

6. 齐备的设施———功能型。

功能型创意将焦点集中在满足购房者多样的需要偏好, 很有综合性的意味, 它不仅满足了居住的基本需要, 拥有景观社区的关怀让人舒心, 拥有完备设施的建筑体系本身应当是极其奢侈的享受, 也自然会有隐蔽性空间。

摘要：本文通过对房地产报纸广告的研究, 对其创意诉求作了详细的分析, 并总结出房地产广告策划基本的创意模式。

关键词：房地产,广告策划,创意模式

参考文献

[1]翟永明.洋盘货的广告词[M].翟永明诗文录·最委婉的词, 北京:东方出版社, 2008, (3) .91.

[2]方英.广告看住房消费观念的变化-对《广州日报》房地产广告的内容分析[J].经济师, 2006 (4) :48.

[3]孙宇.台湾房地产广告趣谈[J].两岸关注, 2008 (8) :58.

[4]高瑜, 皇甫雯.西安房地产广告文案分析[J].新西部, 2010 (6) :119.

8.房地产策划公司简介 篇八

【关键词】房地产项目全程策划课程教学方法　改革

【中图分类号】G　【文献标识码】A

【文章编号】0450-9889（2012）09C-0054-02

随着我国的城市化发展，房地产行业逐渐成为我国国民经济的主导产业，而与之密切相关的房地产策划行业也取得了长足的进展，并且已经形成了一个产业，房地产策划在社会经济生活中的作用越来越大。而社会对房地产策划人才的要求也越来越高，面对越来越高的人才要求，如何提高学生的实际操作能力以提高其就业率及竞争能力尤显重要。

一、房地产项目全程策划课程教学方法改革的必要性

房地产项目全程策划是我校房地产经营与估价专业（房地产策划方向）的重要的专业课程之一，也是培养房地产策划人才综合能力的重要课程。该课程的教学目的就是通过本课程的教学使学生熟悉房地产策划的基本理论，较好把握房地产及房地产市场的特点，掌握房地产项目前期策划、房地产项目可行性分析、房地产项目投资策划、房地产项目营销策划、房地产广告策划、房地产金融策划、物业管理策划等基本技能，是对学生的实践操作能力要求较高的一门课程。传统的教学模式是以教师为中心的单向的课堂讲授方式，教师根据自己对课程理论的认知进行课堂讲授，学生根据教师授课内容的生动程度被动的选择性接受这种方式很不利于培养学生主动学习、独立学习、思考及解决问题的能力，而房地产策划岗位对从业者的要求不但有扎实的理论知识，更要有市场调查的能力、市场细分及市场定位的能力、实施4P营销策略的能力以及具备多方面的基本素质：包括独立思考的素质、团结协作的素质，与人沟通的素质及表达自己见解的素质等等。

经验表明，即便非常精彩的课堂讲授，学生听了大都会在几天后遗忘，直到考试之前才会重新翻开书本，照着教师讲课中划出的重点内容，临时抱佛脚地死记硬背。而一旦应付完考试，便又全部忘掉。而毕业班的学生经常流露出大学什么也没有学到的失落情绪，这种情绪直接影响到了他们找工作和面试时的自信心。为了改变这种现状，对房地产项目全程策划课程的教学改革势在必行。

二、房地产项目全程策划课程教学方法改革做法初探

（一）择本地房地产项目，模拟实战

为了让学生切实提高学习兴趣，主动学习，教师需要创设相应的学习情境，让学生有实战的感觉。在教学准备环节，任课教师先在学生方便到达调查的范围内选好一块处于拟出让或挂牌阶段的地块，并详细了解、记录（如拍照）该地块的情况包括土地面积、规划容积率、限制高度等用地指标，分析项目流程。在本门课程的前两节课，任课教师以该地块为例（把该地块的基本情况通过多媒体的形式直观地展示给学生）通过与学生讨论的方式，把房地产开发流程的各个环节分解成不同的任务目标，以任务为驱动，全面提高学生技能学习。在此过程教师要注重引导、启发学生，提高学生对问题的分析、判断等职业能力。针对具体的项目，一切从实际出发，结合学生较为熟悉的房地产市场环境，展开有针对性的后续内容的教学要比经典案例更能引起学生的兴趣，教学效果自然不会差。

（二）让学生“动”起来，在“动”中学

1　动口。作为房地产策划人员需要进行市场调查、需要与合作团队沟通、需要向客户陈述方案的可行性等等，这些都需要有较好的沟通能力和表达能力，而一路从应试教育的独木桥上走来的学生无疑这几方面的能力是比较欠缺的，所以为了毕业后能尽快适应岗位的要求，必须加强训练。

一是课前锻炼。每节课课前按学号顺序，由两位同学依次上台脱稿讲一条有关房地产行业的现行政策法规、新闻、柳州某在售楼盘开盘的信息（开盘、促销）或某房地产行业的招聘信息等，并加以简短评论，时间一般以1～2分钟为宜。通过重复锻炼，不但提高了学生表达能力，同时增加了学生对房地产市场的认识。房地产项目全程策划是与房地产市场结合非常紧密的一门课程，对当地的房地产市场不熟悉就不可能进行准确的市场定位，开发出满足客户需求的产品。因此，教学过程必须让学生学会密切关注房地产市场现状及国家现行的政策法规。所以这样的课前锻炼，一举两得。

二是课上锻炼。课上尽可能根据教学内容设置问题，增加学生讨论、小组交流的机会；案例讨论是学生相互学习、培养合作精神的有效手段。可以围绕一个具体案例让学生在教师的引导下运用已学的专业策划知识结合自己的思维对一个房地产项目的主题策划、市场策划或其他方面策划展开讨论。请学生上讲台是真正形成讨论的先决条件，这样既能锻炼自身胆量，极大地提高反应敏捷性，也是检验其运用课外阅读、社会观察等来分析问题、解决问题的一个标尺。教师可以从中更多地了解学生的知识面，更深地把握教材，更好地对学生予以引导。另外，市场调研报告以及其他模块的作业、课程实习报告要求均做成PPT上讲台汇报。这看似平常的课堂“动口”却在无形中激活了学生的思维细胞，锻炼了学生的口头表达能力，也加强了学生的团队合作能力。讨论过程中，教师应注意引导，使讨论不脱离主题。所选案例要基本反映当前的房地产市场环境和房地产企业状现状，如果案例时间久远不能反映当前实际情况，案例就失去了意义。

三是课外锻炼。可以小组为单位进行市场调研，包括在人流量比较大的地方进行问卷调查和进售楼处对置业顾问进行深度访谈，能培养学生人际交流与团队协作等能力。同时，可举办相关比赛，以赛促学。如举办房地产广告媒体策划方案比赛、房地产置业顾问比赛，比赛环节的设置除考查学生理论知识的扎实程度外，更重要的是锻炼学生的表达能力，分析判断能力。通过一定的激励措施，调动学生学专业、爱专业的积极性，经过初赛、决赛等环节，使参赛学生的表达、解决问题、应变等能力及团队协作等基本素质得到提升。

2　动脑。对于习惯了被动接受知识的大部分学生来说，分析问题、解决问题的能力是弱项。现代教育应该改变教学方法，教师和学生互换角色，学生只有学会了分析问题、解决问题的能力和具有团结协作、百折不挠等基本素质才能在未来的职场上具有较强的竞争力，受到用人单位的欢迎。所以教师根据教学目的，先让学生在课下通过查资料、小组成员之间讨论等形式准备好在课堂上的对问题的解析发言，然后由老师进行归纳总结。为了得到一个比较理想的答案，学生会自觉地利用各种手段查找资料，并运用所学的概念、原理和知识来解决问题，通过不断接收新的信息，获得新的知识，同时获得分析问题，解决问题的能力和团结协作等职业素质的提高。

3　动手。房地产策划岗位要求具有较强的文案写作能力，而写作能力提高的重要途径就是多动手练。教师应安排学生进行市场调查问卷设计、市场调研报告、广告文案撰写等作业。完成作业过程是对所学知识的应用，在这个过程中不但有利于提高学生的书面表达能力，学生自己可视化的成果也有利于增强学生的成就感，避免到毕业时有什么也没有学到的感觉。让学生勤于动手“做”的同时，教师也要对于学生的报告或文案勤于指导，勤于批改。并根据每次作业情况讲解一些修改要点、修改方法及注意事项等，逐步引领学生学会修改文案，提高撰写文案水平。不断修改，才能不断进步。

三、房地产项目全程策划课程教学方法改革中应注意的事项

（一）注重赏识激励，提高学生“多动”的兴趣

心理学家詹姆斯曾说过：“在人类所有的情绪中，最强烈的莫过于渴望被人重视”。在不被重视、得不到激励的环境中，人往往会受到负面信息的左右，对自己做出较低的评价。而在充满信任和赞赏的环境中，人则容易受到启发和鼓励，行动也会变得积极，最终取得成就。在教学中，特别是在学生“动”起来时，我们不应当吝啬对赞美的使用，哪怕他们只有一点点进步。强化学生的长处，弱化学生的短处，久而久之定然会达到期望的效果。

（二）认真设置讨论问题，重在启发，及时引导

课上的动口、动脑训练的主要途径是采取讨论式教学。在进行讨论式教学时，任课教师一定要认真设置学生讨论的问题。如带学生对在同一区域的楼盘调研后，可以在课堂上让学生分组对调研对象进行SWOT分析，并对他们现有的和今后营销措施提出各自的意见和建议。这样的问题因学生曾身临其境，且具有实战性，故学生有积极性参与讨论。在学生讨论时教师应注意观察每个组的讨论情况，并及时地进行引导。应促使每个学生都积极参与其中，积极思考、主动探索、认真参与案例讨论，大胆发表自己的观点，以充分调动学生的积极性、主动性。

（三）加强实训场地建设，提供实践教学平台

由于本课程教学方法的改革中很重要的组成部分是分小组讨论及学生动手写策划案，所以房地产策划实训室的桌椅方便移动及自由组合很重要。另外方便学生当堂修改方案的电脑、方便学生上台汇报的多媒体配备是不可少的。在加强院内“房地产策划实训室”的同时，还要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司签订校外实习基地建设协议，形成长期稳定的现场教学及学生实习的平台。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件，另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。

9.房地产策划公司简介 篇九

代理公司全程策划工作程序

[初步接洽阶段]

1、项目资源条件整合及判断

负责部门： 策划部、代理部、研究部

报告名称： 《**项目策划大纲》

中心内容：

宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。

地段资料：规划要点、坐标。

周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。判断内容：优势、难点、突破口、把握度。

2、多方案初步规划、设计或调整建议

负责部门： 策划部

报告名称： 《会议纪要汇总》

《**项目概念设计提示》

或《项目调整建议》

中心内容： 草图、立意、说明、交流记录

[前期策划阶段]

3、地块内在条件整合及价值分析

负责部门： 策划部、投资部

报告名称： 《**项目土地价值与分析报告》

中心内容： 适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较

4、资源综合及定位

负责部门： 策划部

报告名称： 《**项目综合定位报告》

中心内容： 上述各内容汇总，初步定位或创意

5、依据定位针对性的市场调查

负责部门： 策划部、研究部

报告名称： 《**项目市场调查报告》

中心内容： 客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据

6、经济可行性分析

负责部门： 投资部、策划部

报告名称： 《**项目经济可行性分析报告》

中心内容： 静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。

7、初步营销框架

负责部门： 策划部

报告名称： 《**项目初步营销报告》

中心内容： 推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系

8、规划、设计方案及跟踪

负责部门： 策划部

报告名称： 《**项目初步营销报告》 《**项目建筑概念设计》 《**项目环艺概念设计》 或《**项目设计修改意见》 《**项目设计要点》

中心内容： 草图，设计创意、任务书、设计交底、指导

[营销策划阶段]

9、营销整体规划

负责部门： 策划部、代理部

报告名称： 《**项目营销整体规划》

中心内容： VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。

10、经济敏感分性

负责部门： 投资部

报告名称： 《**项目经济敏感性分析报告》

中心内容： 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。

11、价格策略执行计划

负责部门： 投资部、代理部

报告名称： 《**项目价格策略报告》

中心内容： 依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。

12、物业准备工作计划

负责部门： 投资部

报告名称： 《**项目的物业模型》

中心内容： 配合营销推广而设立的新型物业管理概念和“标准”物业管理模式的融合。

13、销售准备工作计划

负责部门： 代理部、策划部

报告名称： 《**项目前期工作计划表》

中心内容： 文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算

14、项目包装执行计划

负责部门： 策划部

报告名称： 《**项目包装概念设计》

中心内容： VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。

15、广告宣传炒作计划

负责部门： 策划部、代理部

报告名称： 《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》

中心内容： 户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。

16、销售活动规划及策划

负责部门： 策划部、代理部

报告名称： 《**项目公关活动计划报告》 ∑《**项目**活动报告策划书》

中心内容： 开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。

17、装修套餐

负责部门： 策划部、代理部

报告名称： 《装修套餐服务计划报告》

中心内容： 售后装修和装修按揭服务。

[销售实施阶段]

18、销售培训

负责部门： 代理部、策划部、投资部

教材名称： 《销售基础知识》 《**项目销售相关内容》

中心内容： 建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。

19、执行修正

负责部门： 代理部、策划部

往来文件： 《**项目销售情况总结》 《**项目策划执行修正安案》

中心内容： 根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。

20、置业锦囊

负责部门： 策划部代理投资部

报告总称： 《置业锦囊》

中心内容： 根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。

10.房地产策划公司简介 篇十

杭州地产策划(广告)及代理公司调查报告概述

杭州，浙江省省会，就城市规模来讲是一个标准的国内二线城市，房价却是不输国内任何一个一线城市，简单说杭州是一线房价的二线城市。房地产市场这么有特点的一个城市自然有其特殊性，比如杭州的地理优势和景观优势，浙商实力等都是主要原因。下面就房企操盘角度对本地房地产策划（广告）和代理公司进行的调研、约谈与分析。房企操作模式

2.1本地房企基本不用代理公司

以往，以绿城、滨江为代表的本地开发商均采取的是以策划（广告）公司协助自身销售为主的模式，很少用代理公司销售。一方面是杭州楼市稀缺绝版性遇上浙商的不差钱、另一个依仗其产品品质积垒起来的品牌效应，致使其产品没有太大的销售难度。用宋卫平的话说就是“前些年形势太好了，没有把点心放在销售上”。其它本地较小的开发商很多都是纷纷向这两家看齐，在操盘方式上学习模仿，尝试其它销售方式的也不太多。这直接造成了杭州楼市一手房代理行业一直没能很好地发展。无论是本地的房产代理公司还是外来的代理公司都没形成很大气候。随着外来地产大鳄的不断进驻，杭州楼市竞争加剧，国家调控不断升级，以绿城为代表的本产房企在操盘方式上也在转型中。向绿城就是向其合作伙伴学习用房产经纪人加全员营销的方式在2012年打了一场翻身仗，年销售额突破500亿人民币。他的经纪人制度并非用代理公司做销售，而是集团成立经纪公司。将原来各项目营销团队从各项目公司在一定程度上分离，原则上归集团经纪公司管理，加入了极具挑战性和诱惑力的佣金奖惩制度，充分调动营销团队的积极性，提升战斗力。绿城员工去加油站发宣传单在以往是不可想象的，这是其它城市房产代理公司员工干的事，可是近两年绿城这种做法却并不稀奇。就是因为绿城推出的经纪人佣金制度的作用，年会上用手推车推现金发奖，重奖销售之王500万的新闻激励着营销团队努力工作。但不习惯找代理公司依然是现实情况。策划（广告）公司基本上只负责营销策划和推广，在销售策略的把控上相对薄弱。

2.2 外来大鳄也“入乡随俗”以自身销售为主

外来房企进驻杭州以后虽带来了相对较新的操盘方式，也多数进行了本土化的改变。杭州万科是以自身销售为主，代理为辅，而中海基本是以自身销售的，其它外来房企也大同小异，没有像深圳、上海那样代理公司大行其道的。像易居、中原、思源等著名地代理公司相继进入杭州楼市，但其代理的项目要么是销售团队薄弱的开发商，如易居代理雅戈尔·御西湖，要么是远离市中心相对难卖的楼

盘，如思源代理中粮·云涛名苑、万科·公望。原因是这些年杭州市中心好的楼盘真在不愁卖。策划（广告）公司现状

3.1 老牌策划（广告）公司

如今，早年做房地产策划的广告公司境遇各不相同，诸如华坤、汉嘉、捷群、黑弧、精锐、青鸟、西元、动力、动脑等有的还在坚守，有的在主营业务上已转型，而有的已经消声匿迹了。

华坤（道威）本是杭州本土的广告公司，出去发展了几年又强势回杭，到现在还有很多人以为华坤是外来广告公司。在2009年前后房地产策划界曾被人以“只手遮天”形容，虽然有点过，但也反映了其市场份额之大令人诈舌。近两年 其业务重点转向代理销售，市场份额也萎缩到一家普通公司的规模。汉嘉是小一号的华坤，也向代理方向转型。由于杭城代理市场份额不高，他们都以代理外地项目为主。服务项目：龙湖、东海、大家、绅华府、温莎郡、东方福邸、富越香溪等。

如今的汉嘉已经是二线的广告策划、一线的房产代理了。

捷群一直是以平面见长、想法不多见长。这也符合了一部分开发商的需求，像绿城，他不需要你有多少想法，只要会做事，有执行力就行。这也是捷群比较受欢迎和稳定发展的主要原因。到现在捷群的市场份额在本地项目占有率上首屈一指。像绿城、万科这种有多个项目在做的大鳄，服务质量还是可以的。对项目不多的中小开发商，他们的工作积极性就要打问号了。店大欺客，项目多了有些服务跟不上也是存在的问题。服务项目：万科、绿城、金基、坤和、昆仑、银泰、钱塘、赞成的多个项目。

黑弧是还健在的为数不多的外来公司之一，早年服务还不错，但近几年口碑一般。外来公司入杭发展还可以的还有“及时沟通”，服务口碑还好。多种原因导致这类“舶来品”规模一直较小，据说近期已退出杭州市场。

精锐也分一部分精力去做代理，不过广告策划执行力还算没太打折扣，服务口碑一直不错，规模做不大一直耐人费解。

青鸟前些年是以做文化味的别墅见长，动脑、西元的综合实力也不错，但近几年被边缘化了，已经很少被提起了。

动力规模很大，重心也在向代理方向转型，但变得大而不强，连“比较听话”这唯一的点优点也丢了。

还有就是灵励，一直算是另类的那种，玩的是个性创意，一般开发商没有足够好的心理接受力的话也不会找他们。

3.2 新生代力量与二线机构

策划（广告）公司人员流动速度是其它行业所不能比的，这也是行业发展的需要，需要有新鲜的血液带来新的思维，是有助于企业发展的。但这也导致了策划（广告）公司发展的不稳定性，一个案组或是几个人翅膀硬了就另立山头。

群智是捷群广告中比较有想法的一群人出来另起炉灶的，想法不少、设计也可圈可点，成立短短2、3年就在杭城市场占稳了一席之地。服务质量和口碑均不错，唯一令人担心的是今年项目多了，服务是否能一如继往地好。服务项目众多，其中高端项目有绿城·兰园、元福里、融创·西溪融庄、远洋·大河宸章等。

行其道是原来的一品堂广告重组而来，原一品堂是家综合性的广告公司，之前没有涉足房地产领域，还是房地产广告策划行业的一支新军。规模不大，比较听话是其特点。经过初步的沟通，以其地产事业部新加盟的总经理梁桂为首的团队对我公司项目的看法与思路还是与我们有自己原有的想法有着高度的重合度的。团队的操盘经验是其短板，总经理梁桂的加盟在一定程度上得到了补充。他们作为浙江广播电视集团多年的战略合作伙伴，在推广资源与渠道上有一定的优势。其提出的品牌嫁接与浙商圈层论坛等理念虽在操作上存在不少困难，但一旦实施成功，效果必是可观的。具体操作推广手法能否落地，还有待于进一步考察。2012年曾与银泰百货、衣之家百货等商业项目良好地合作。服务地产项目：万象城·悦玺、坤和·西溪里等。

和声和智威成立时间并不短，和声发源于本地但发展的好的是外地公司，本地公司一直处于一二线规模之间，没有太大亮点，也无明显缺点那种；智威创造是多元化发展，不仅涉猎代理市场，公关、影视、网络均有所涉及。两者都做了不少绿城的项目。

3.3 上海公司调查

据调查，上海策划（广告）公司里面占有率与口碑都有不错的有四家，分别是上海和声、创邑、博加和黑弧奥美。这四家各有所长，以下是调查与分析。

和声机构是典型的墙里开花墙外香，源自杭州，但杭州公司发展的并不顺利，而上海和声、北京和声、青岛和声等在综合实力和市场占有率上均是名列前茅，其中尤以上海和声更为突出。带有杭派特有的低调内敛与文脉传承，注重内涵与文化，在华丽与浮夸的大上海独树一枳。和声机构为绿城长期合作单位（服务十年以上），同时也为一些地产集团公司提供企业品牌服务，有过一些经典案例，为绿城企业内刊《HOME绿城》杂志一直由和声出品。上海和声机构在杭州正在服务项目主要有西子国际、丽园、国大城市广场等。经与其电话沟通，上海和声由于项目较多，暂时不愿接外地项目。

创邑机构前身为上海灵创广告公司，创立于1999年，从一家4A公司转型为房地产咨询服务公司，专注于上海豪宅市场，号称上海豪宅专业户。主要服务于上

海豪宅市场，通过其案例的展现，有一定的策略与视觉整合能力，同时在操盘的过程中，应该也积累有一定的活动推广资源。目前服务项目也比较多，公司规模也较大，不同案组的服务水平可能会差异较大。华润外滩九里、中粮海景壹号、绿城黄浦湾、雅戈尔长风8号（2009年上海地王）、海珀旭辉（2010年上海滨江地王）、上海绿地中心、新世界丰盛王朝、东航云景东方、上海绿城玫瑰园等都是其正在服务或曾经服务过的项目。目前杭州正在服务的项目暂时没有，曾服务过泛海国际、凯德·龙湾等。与创邑进行约谈过程中了解到，其在豪宅操盘与推广中确有不少经验，思路和方法也较多，也想在杭州服务一两家标杆项目。主要障碍是由于不同驻地带来的不遍性和海派风格与本地口味和兼容问题。报价13～15万／月。

博加也是上海较有实力的地产服务公司，发展速度和规模在业内都比较有口碑，特点是思维活跃、创新能力强。被认为对于市场及客户能够有较深度的理解。不足是由于其思维过度的活跃与平面创意脱节，其平面表现跟不上其策划创意。其对汤臣一品项目的操作为经典案例，通过“无畏非议、加入战团、价值标签重新社会价值化”三步走的战略，助推汤臣一品打破原本有价无市的尴尬境地。目前服务项目并不多，主要以上海为主，杭州本地正在服务项目只千岛湖项目公司。

上海黑弧奥美是一家老牌的广告公司，特点是综合实力较强，比较大牌，和很多一线地产品牌商有持续的合作关系，但近年来受市场冲击，市场有所萎缩。杭州项目一般会指派杭州公司服务，而杭州公司并无亮点。目前杭州服务项目不多。杭城代理公司调查

好卖的时候，代理公司没有证明自己的价值

不好卖的时候，代理公司证明自己没有价值

代理公司的核心价值是资源网络与专业团队

但本地代理没能成长起来，外来代理又水土不服难出成绩这就是杭州房产代理市场的现状

想当年万科刚进杭州的时候，用在北京上海广州的老思路，以为本地的代理公司也有两把刷子，于是楼盘请了代理

结果一出事，发现代理公司根本没有能力摆平，万科在杭州一下子“臭名朝著”

以上是杭州房地产代理业界几句诙谐地调侃，却也是杭州代理公司真实的写照。

本地代理公司基本不成气候，业内综合实力较强的都是外来企业：易居、中原、同策、思源、策源。其中易居与中原因为面铺得太广，从业人员过多且良莠

不齐，又惯用陌生电话拜访、小广告等低端推广手法，并不适合本项目。同策、思源与策源都电话联系过，响应最快的是思源，其次是同策，而策源反应冷淡，似乎兴趣不大。

4.1 杭州思源

思源经纪2010年进入杭州市场，时间不长，核心人员配备也只有20多人。杭州思源依托集团总部强大的资源平台及专业支持强大的执行力和系统化操作是思源的核心竞争优势。目前的服务对象主要是万科、中粮、金隅、金地、保利、远洋、卓越、泛海等外来房企开发的较偏远的项目。典型案例是思源代理万科·公望，采用驻场销售。派3～5名较有经验的销售员进驻现场售楼处，思源提供底薪+提点与开发商给予补贴相结合的方式。据称一般销售员收入在4000～10000元不等。

除提供代理服务以外，思源经纪还有策略咨询与推广服务，如果不做代理只提供咨询与策划方面的服务，收费为15～20万元／月，此价格不含广告文案与平面设计。

4.2 同策咨询