房产继承常识（精选11篇）
1.房产继承常识 篇一
房产继承过户手续
房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承，使用权房、小产权房以及他人名下房产不能主张继承。当继承发生时，对于共有房产需要析产，即析出被继承人名下房产份额，然后再继承。如果有遗嘱或者遗赠的，先按照遗嘱或者遗赠办理；遗嘱或者遗赠无效或者未处理部分房产按照法定继承办理。
房产一般通过继承公证和继承诉讼取得继承公证书、调解书或者法院判决书后，再到房产交易中心办理房产，以下我们对两种继承方式进行分析及比较。
一、房产继承公证程序
先联系房产所在地公证处进行预约，所有的继承人均需到场，如果是国外或者外地的继承人无法到场的，公证委托当地亲友代为办理。房产继承公证一般需要提供以下证件材料：
1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明或者提供被继承人医学死亡证明；
2、到死者所在单位或者派出所开具继承人身份证明；
3、继承人的身份证明；
4、被继承的房产证或其他证明文件。
5、被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况)。
如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承。
二、诉讼继承公证程序
根据民事诉讼法相关规定，房产继承诉讼管辖地确定为不动产所在地，即被继承房产所在地法院管辖。继承人是多人的，一部分继承人作为原告，另一部分继承作为被告参与诉讼。房产继承诉讼一般需提供以下证件材料：
1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明或者提供被继承人医学死亡证明；
2、到死者所在单位或者派出所开具亲属关系证明；
3、继承人的身份证复印件，如果是外籍继承人需要提供经过公证书予以认证；
4、被继承的房产证或其他证明文件。
5、被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况)。
如果继承人之间对于房产过户没有异议可以形成调解书，如果无法对于房产的继承达成一致的，由法院判决。
三、两种继承方式进行分析及比较
一般来说，如果继承人之间没有纠纷，法律文件齐全，急需办理继承手续的，可以优先选择继承公证办理房产继承手续。公证继承的好处是出证时间会比较快。
如果继承人之间分歧较大，无法协商一致；或由于继承人年老体弱、居住在国外、外地等情况，自行去派出所或者单位取证困难的，建议聘请律师通过法院诉讼途径解决。
如果继承人之间没有纠纷，对于取得继承的法律文件也不迫切的，还是建议通过诉讼途径办理。现在上海的很多法院有诉前调解程序，办理流程顺利的话一般在一个月到二个月之间也能办理完结，调解结案的话，诉讼费用可以减半收取。
四、到房产交易中心办理房产继承所需提交资料
1、房屋所有权证书；
2、继承公证或者法院调解书、判决书；
3、继承人身份证及复印件；
4、房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。
若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件；若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。
2.房产继承常识 篇二
近年来, 笔者所在单位因房产继承公证前来开具证明材料的人逐渐增多, 多数为证明房产继承中家庭成员关系。在提供档案服务的同时, 我们发现人事档案记载中存在一些共性问题, 现进行归纳总结并希望能为档案界同仁相关工作提供借鉴。
一、核实人事档案时存在的问题剖析
1. 档案材料中家庭成员填写不全。
人事档案的履历材料和各类登记表中的家庭成员栏内, 许多人填写的家庭成员不完整。主要表现在三方面:第一, 有的家庭成员栏内只填写了自己的配偶及子女, 忽略了填写父母情况, 反映不出全部亲属关系。第二, 有的家庭成员栏内只填写了在世的成员, 对于过世的家庭成员情况常常未填写。第三, 有的因填写材料时个别子女尚未出生, 导致家庭成员栏内子女填写不全, 家庭成员填写不完整。人事档案里未曾填写的家庭成员会造成亲子关系证明时的复杂性, 材料的缺失阻碍了继承公证的有序进行, 而公证部门在核实材料时通常格外重视上述这些没有被提及的被继承人父母或子女情况。
2. 档案材料中家庭成员姓名写法不一致。
早期填写的人事档案里, 时常出现一卷档案里个人姓名写法不一致现象, 多则三、四种写法, 甚至有些姓氏的写法也不一致, 例如“傅”和“付”、“兰”和“蓝”等姓氏的写法, 还有一些早期的档案材料里姓名通常用同音字或谐音字书写。这些问题的出现除了历史原因外, 更主要的是被继承人知识水平偏低, 加之早期填写档案材料时的不重视、不正规, 甚至有些人事档案材料不是本人填写的, 这些都导致了人事档案材料的失真。然而, 随着公证手续的正规化、严格化和复杂化, 对继承人和被继承人姓名的写法有着严格要求, 一卷人事档案里的家庭成员姓名前后写法不一致, 特别是与身份证、户口本的姓名写法不一致, 将有碍继承公证的顺利办理。
3. 档案材料记载内容不完善。
继承公证时, 公证部门需要继承人提供被继承人与其配偶的婚姻关系证明, 然而一些早期结婚的已退休或已去世职工, 其本人没有结婚证或结婚证遗失, 民政部门也无法证明其婚姻关系, 这种情况下被继承人家属则选择到被继承人原单位人事档案部门开具证明[3]48。然而, 档案里所记载的婚姻关系不能证明其整个婚姻状况。现阶段, 我国结婚、离婚、再婚都不需要单位证明, 单位并不完全掌握职工的婚姻状况, 特别是职工退休后的再婚状况[4]46。这些后形成的材料无法及时收集到本人档案, 使档案记载内容不够全面, 给办理房产继承公证带来很大阻碍。
4. 档案材料记载前后不一致。
人事档案里无法体现的内容以及档案材料的不完整直接影响继承公证, 甚至导致无法公证。一些档案材料的记载前后不一致同样阻碍继承公证的顺利进行。例如由于某个子女夭折, 导致后期填写的档案材料与前期填写的不一致, 在后期填写的档案材料中不再显示前期填写过的该子女, 而对早期的一些死亡人员, 公安机关也无法证明其死亡情况。一些办理继承公证的家属希望档案部门对这种记载前后不一致情况予以证明, 但作为人事档案部门必须尊重档案历史记载, 依照档案材料实体出具证明。
5. 继承公证相关人员档案意识淡薄。
办理房产继承公证过程中, 有些前来办理继承公证的人员要求自己查阅被继承人的人事档案, 这与人事档案查阅规定相悖。人事档案具有保密性, 在实际工作中必须严格遵守相关规定。因此, 权衡人事档案的知情权与隐私权是工作中的难点, 既要本着查阅人事档案的严肃性, 又要以利用档案为主要目的, 为查阅人提供档案服务。公证部门对继承人提交的材料在办理过程中要核实取证, 然而部分工作人员在核实人事档案时不了解阅档规定, 对档案材料乱折乱画, 严重影响了人事档案的使用寿命。
二、核实人事档案时存在问题的对策
针对上述继承公证在核实人事档案家庭成员关系时存在的问题, 通过提供档案利用工作中的有益尝试, 提出如下对策。
1. 如实、准确填写档案材料。
档案材料不完整直接影响公证办理, 给办理继承的人带来许多不必要的障碍和麻烦, 而被继承人填写个人档案材料时很容易将这些材料填写完整。因此, 每个人在填写档案材料时一定要注重填写完整, 特别是父母情况, 已经故去的父母也要如实填写并注明;档案材料的填写内容一定要前后一致, 特别是父母及子女姓名的写法, 应严格按居民身份证及户口本填写。这不仅为自己办事方便, 也为他人及个人子女利用档案提供便利。人事档案部门对已形成的档案材料要认真审查核实, 发现材料不齐全、内容不完整、手续不完备的一律退回材料形成部门重新填写或补办。只有把好材料入口关, 才能从根本上杜绝档案内容不完整和不一致现象, 维护人事档案的真实性。
2. 建立有效的阅档机制, 规范档案管理。
房产继承涉及问题较多, 房产继承公证中建立规范的阅档机制非常重要。首先, 要有完备的阅档手续, 查档人员需提供本人身份证、被继承人死亡证明及户口本等相关证件, 家庭成员比较复杂的要全部成员都到现场或电话告知开具证明材料的档案部门。其次, 要严把材料的出口关, 对一些直接拿公证部门开具的家庭成员证明材料来被继承人单位盖章的, 要认真核实证明材料的真实性, 并复印留存。尽管日后公证部门还会派工作人员核实被继承人的档案材料, 但档案部门也必须保证所出具证明材料的真实性[3]50。最后, 要有严明的阅档纪律, 在房产继承公证取证中, 除公证人员可以阅档外, 其他任何人都不可阅档, 只能由档案工作人员代为阅档, 并如实告知档案中记载的家庭成员状况, 复印相关证明材料给继承人, 做到以人为本, 贯彻以档案利用为最终目的的服务理念。
3. 注重收集工作, 完善档案内容。
一般情况下, 职工退休之后就不再收集其个人的相关档案材料, 档案中也就不再有新的材料补充进来。随着社会的快速发展, 人们对档案的各种需求越来越多, 形式也趋于多元化, 已有的人事档案内容匮乏, 不能满足人们日益增长的档案利用需求。为适应当前人事组织工作及人们的利用需求, 实现人事档案价值, 档案工作者要竭尽全力做好材料收集工作, 要变被动服务为主动服务, 变坐等上门收集为上门索要。档案收集工作中必须疏通渠道, 主动与有关材料形成部门联系, 建立收集制度, 向材料形成部门宣传材料收集的意义, 保质保量做好材料收集归档工作。档案人员还应不断研究各类档案材料的形成规律, 及时主动催要档案材料, 把握收集工作的主动权。只有这样人事档案材料内容才能完善, 人事档案才能客观公正的反映个人的真实全貌, 满足人事组织工作等需求, 更好地为现实服务。
4. 依据档案事实办事, 维护档案的严肃性。
被继承人的人事档案材料不完整直接影响公证的办理, 而有些档案历史记录则会给继承公证增加额外证明程序。一些被继承人子女常会要求档案工作人员略去部分有争议的档案记录, 直接在公证部门开具的家庭成员证明材料上予以盖章证明。这种做法绝不允许, 档案工作人员必须依据档案事实办事, 任何违反档案纪律的行为都不准发生。随着房产继承公证的正规化, 办理房产继承公证的程序也越发复杂, 然而实事求是的准则不能改变, 继承人依据事实办事可为后期公证部门查档核实的顺利进行提供保障。档案工作人员虽然只负责提供档案, 但是应该有强烈的责任心, 对从档案中提取的材料, 要保证其真实性[4]46。只有依据档案事实办事才能维护档案事业的严肃性, 档案才可以真正合法有效的发挥其凭证作用。
5. 建立保护档案意识, 延长档案使用寿命。
档案有其使用寿命, 如果未能足够重视档案保护工作, 在档案利用过程中则会遇到许多困难。作为档案工作者, 必须了解工作对象、工作职责和工作任务, 做好本职工作。此外, 还应该积极向领导和业务人员及大众宣传, 让他们认识、了解、熟悉档案和档案工作并得到他们的重视和支持。为了有效利用档案, 合理保护档案势在必行。对档案管理人员, 保护档案不仅是职业要求, 更是行动指南, 工作中时刻都要以保护档案为己任。对档案查阅人员来说, 获取所需的档案材料信息是最终目的, 建立保护档案意识是查阅档案的前提条件, 查阅档案的任何人都应保守档案秘密, 严格遵守查档规定, 禁止在档案中乱折乱画、乱作批注。保护档案是每个人应尽的义务, 我们应该从自身做起, 在思想上建立保护档案意识, 为档案事业发展贡献自己的一份力量, 最大限度地发挥人事档案的利用价值。
摘要：核实取证是继承公证的重要环节, 从家庭成员信息取证的角度提出人事档案的重要性, 着重探讨房产继承公证中核实人事档案时存在的各种问题, 并提出人事档案工作中应采取的对策。
关键词：房产继承公证,核实人事档案,存在问题,对策
参考文献
[1]张小乐.浅议继承公证中的核实取证[J].法制与社会, 2011 (27) .
[2]杜振东.继承公证若干法律问题研究[D].山东大学, 2010.
[3]徐耀清.继承公证中的核实取证[J].中国公证, 2010 (7) .
3.房产继承过户公证为先 篇三
财产分割应在先
据了解，房产继承产权变更过程有别于财产赠予等其他财产转让方式，因此在房产继承过户时，与之相关的过户程序，所要准备的证明材料，以及所需承担的费用等均与之有着明确的区别。
那么，如何办理房产继承过户呢？
上海联业律师事务所主任律师王展表示，房产继承过户涉及到产权变更等，与房产证上加名有着本质上的区别。他解释说，房产继承是指按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为，顾名思义，继承房产过户则是至办理产权变更手续。
房产继承首先要做的就是财产分割。法律专家表示，在遗产分割时，必须确定遗产部分。不能把家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产不加分割作为遗产继承。对此，《继承法》第二十六条已有明确的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的意外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。”
在确定遗产之后，便可进行财产分割步骤。为了节约时间，专家建议家庭成员可事先协商。“我爱我家”权证法务部经理渠福琴表示，继承人对共有财产的分割协议，只要每个继承人同意并签字，即可产生效力。
继承公证必不可少
不管是法定继承，还是遗嘱继承，在办理房屋产权变更之前，都必须进行继承公证。
王展表示，在房产继承的流转过程中，房产继承公证书具有法定的最高效力，能够为房产登记机构所直接采纳，同时也能杜绝潜在的纠纷风险。他说：“公证的目的是防止某些人提供虚假证明、隐瞒真实情况而产生矛盾纠纷，从而起到保障交易安全的作用。”
据了解，在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱（如有遗嘱），亦应提交遗嘱原件（相关材料可见表）。渠福琴表示，若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须本人到公证处出具放弃财产承诺证明。在外地的，在当地公证处办理“弃权声明书”公证；在国外的，在驻在国的中国大使馆办理“弃权声明书”公证。
需要提醒的是，在继承公证过程中，为了确定房产的实际价值，需对其进行市值评估。上海德佑地产房贷部门经理杨永俊表示，评估机构可由申请人自行选择，也可以委托公证处指定的机构，但前提是必须具备相应的资质。评估公司会根据房屋所处的地段、楼层、房龄等重要因素，作出专业的价格分析和市值评估。
有人提出，如果由申请人申报一个与市场价十分接近的价格，能否为公证处采纳？答案是否定的。杨永俊解释说，自行申报的市值数据缺乏客观依据，公证机关一般不会采用。
在继承公证环节中，会涉及到两部分费用，即公证费和评估费。上海公证处有关人士表示，房产继承公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。需要注意的是，公证费是根据收益额的多少来缴纳，假如一套房产价值200万元，继承人所继承的部分为25%，即收益额为50万元，那么其承担的公证费为1万元。此外，房产评估费一般按照评估市值的千分之一来收取。
产权变更手续简单
房产继承产权变更手续并不复杂。
在取得房产继承公证书之后，便可前往房产所在的交易中心办理产权变更手续，从而实现继承。在办理这项手续时，其过程相对比较简单，上海市徐汇区房产交易中心有关工作人员解释说，只需提供包括申请人的身份证及复印件、继承公证书、房产证等材料即可。下面两种情形需要提供其他证明，如果继承人为不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件；若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。
专家表示，由于目前我国尚未征收遗产税，所以房产继承产权变更过程中不会产生税费，记者在咨询上海市静安区房产交易中心纳税窗口之后得到的答复证实了这个说法。但业内人士表示，这交易过程中还是会产生一些费用，只是金额很小。渠福琴告诉记者，就上海而言，费用主要包括工本费、交易登记费、印花税等三项，共计110元。
4.继承房产过户办理流程 篇四
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首先，过世老人的房子是不能直接申请继承的，在这之前必须要做遗产继承公证。具体的步骤如下：
1、公证
继承人在办理房产继承手续之前，先要将进行遗产继承公证，继承人在办理继承过户的时候要先去房屋所在地的区公证处办理继承权的公正，如果房子的属性还是外销商品房的话还需要去市公证处办理公证。这里，公证处会按照受益额的百分之二来收取继承权公证费，收取200元。
2、房地产管理
继承人在办理完遗产继承公证的手续之后，需要带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书、继承人的身份证、房地产权原件、房屋平面图、契税完税证以及契税完税贴花、被继承人的死亡证明等到房地产进行继承登记。
3、费用交纳
继承人在办理房产继承手续的过程中也会产生几笔费用，需要交的三大主要费用是：手
南京装修http://nj.oceano.com.cn 续费、印花税、测绘费。这过程中的收费也是按照国家的相关规定来的，使用的是差额定率累进计费法。也就是说按照房地产价格总额大小划分费率档次，分档次计算各类档次的收费，个档次收费额累计之和就是收费的总额。
房屋公证费用是由于房价决定的，并且采用分段累加的方式。少于20万元：收取总房价的2%；20万元至50万元：总房价的1.5%；50万元至100万元：总房价的1%；100万元以上：总房价 0.5%。
4、房产过户登记
继承人在办理了上面的这些手续之后，就可以办理房屋过户登记了，申请人应当向登记机构提交《房地产登记申请书》原件、身份证明的复印件、房地产权证书的原件、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书的原件、契税完税凭证的原件等。
继承人在办理房产过户登记的时候需要提供公安部门开具的被继承人死亡证明； 领取并填写房屋产权登记申请书； 房屋产权证书；申请人的身份证，同时需要提交复印件；相关完税；继承公证或者法院调解书、判决书；其他相关文件。
5、领取证书
5.房产继承协议书 篇五
_______________，女，__________年_____月__________日出生，身份编号：_____________，现住__________省__________市__________镇_______________街__________号。
被赡养人：______________，男，__________年_____月__________日出生，身份编号：_____________，现住__________省__________市__________镇_______________街__________号。系赡养人之生母。
被赡养人：______________，因年老多病，无经济收入，独自生活困难很大。为了使被赡养人安度晚年，经其儿子_______________、女儿_______________协商意见一致，特订立本协议如下：_________________
一、自_______________年1月1日起，赡养人轮流接被赡养人回家共同生活，全面负责照顾被赡养人的生活，并负担其同生活期间被赡养人的`全部费用开支。被赡养人的生活水平不得低于任何一位家庭成员。赡养轮换期为每半年一轮换，赡养次序依次为儿子_______________、女儿_______________-儿子_______________、女儿_______________。
二、未轮到接被赡养人共同生活的赡养人至少每月亲自或委派家庭其他成员探望被赡养人1次。赡养人患病住院或遇到重大事件时，由共同生活的赡养人通知其他赡养人，共同轮流护理或商讨处理办法。共同生活期间，如被赡养人因特殊原因，费用开支大幅度增加，可由其他非共同生活的赡养人予以补助。
三、被赡养人现居的住房以及拥有的现金、财物任由本人处置，赡养人不得干预。
四、本协议不尽之处，可随时补充修改，但须经各赡养人一致同意。
五、本协议一式三份，赡养人、被赡养人各执一份。
赡养人：______________、_______________(章)
被赡养人：______________(章)
6.房产继承成焦点 认识偏差酿纠纷 篇六
众所周知，当今房地产不断增值，一套普通楼房动辄几十万上百万，往往是一个普通公民大半生的积蓄，是公民的主要财产，也是大多数公民死后的主要遗产。因为其价值高，有些又是唯一有价值的遗产，近年来在继承案件中，以房地产继承纠纷为多，占继承案件的80%，且有只增不减的趋势。而纠纷的发生往往跟人们在房地产继承中的一些错误认识有关，要减少纠纷必须纠正人们认识上的偏差。
错误认识1：继子女与养子女具有相同的房产继承权。
案例：张某3岁母亲病故，父亲服刑，被送与田某收养，张父刑满后与丧夫携子的于某结婚，30年后张父病逝，张某要求与其父的继子于某带来的已成年的孩子以同等身份，继承张父的价值60万元的房产，因此发生纠纷。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国继承法若干问题的意见》第21条规定：继子女继承了继父母遗产的，不影响其继承生父母的遗产。第19条规定：被收养人对养父母尽了赡养义务，同时又对生父母扶养较多的，除可依继承法第10条的规定继承养父母的遗产外，可依继承法第14条的规定分得生父母的适当遗产。但这里养子女与继子女的继承权是有区别的，因为我国婚姻法第26条规定：养子女和生父母间的权利和义务，因收养关系的成立而消除。
错误认识2：同居多年即享有配偶身份的继承权。
案例：许某和柳某没经结婚登记，以夫妻名义共同生活多年，许最近在一次意外事故中死亡，柳认为同居时间长且已生儿育女，虽没登记也应以配偶身份享有继承权，继承他的房屋等财产，殊不知民政部1994年2月1日发布的《婚姻登记管理条例》，已对条例发布后以夫妻名义同居即有夫妻身份予以了否定。继承法第14条规定，对死亡一方尽了较多义务的可以适当分得遗产，其享有的不是合法继承人的继承权，而是继承人以外的人，因互助产生的权利。
错误认识3：夫妻存续期间继承的遗产都是夫妻共同财产。
案例：田某和韩某婚姻关系存续期间，田继承了其父的一笔房产，且对这一房产，夫妻共同使用多年。前不久韩、田离婚，韩主张按夫妻共同财产分割此房产，田拿出了其父的遗嘱，该遗嘱明确表示其这份遗产由田继承。根据婚姻法第18条的规定：遗嘱或赠与合同中规定只归夫或妻一方的财产，为夫妻一方的财产。如无特殊约定，上述遗留的房产应为田的个人财产，且无论他们共同使用多久，其财产的性质都不会改变。
错误认识4：婚后买房，不问房产来源，产权证上属谁的名字，就是谁的个人财产。
案例：林某和张某为夫妻，林最近病逝，林生前与张用共同收入买得楼房一套，房产证上只登有林一个人的名字。听说张要带子改嫁，林的父母以房证只登有林一人的名字为由，要求按林的个人财产继承该房。据婚姻法第17条的规定：夫妻关系存续期间所得的财产除当事人另有约定，法律另有规定以及当事人能举证证明为个人的以外都应认定为夫妻共同财产。
错误认识5：物权已经转移、把继承开始前已不属于被继承人的房产当做被继承人的遗产继承。
案例：刘某丧偶后与张某结婚，结婚时刘通过书面形式把自己所有的房屋赠与了张某，并于逝前在房屋登记部门办理了房屋过户手续。逝后，刘的子女要求按刘的遗嘱继承这份房产。按物权法第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生法律效力。刘的房屋所有权已依法转移，刘的子女拿刘的遗嘱也不能对该房产行使继承权。
错误认识6：属于夫妻二人共有登有夫妻二人名字的房屋，其中一人死亡，不必过户登记，即属于生存的一人所有。
案例：张某所持的房屋产权证，写有其夫和她二人的名字，其夫去世，她以她个人的名字，出卖房屋，过户受阻。我国物权法第9条、第14条、城市房地产法第59条规定：不动产物权的转移以登记为准，我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。二人共有房屋，包括夫妻共有，变为一人所有必须进行房屋过户登记。写有夫妻二人名字的房屋，其中一人死亡，生存的一方必须通过继承、过户手续才能登记为一人。
错误认识7：把多人共有的房屋，当成一个人的遗产予以“继承”。
案例：张某成年后与父亲继母共同生活。共同生活期间，盖平房5间。父亲病故，张以继承为名，占有了全部房屋。该房应为张和张父、张的继母共有。父亲去世，张只能继承其父的房产份额，且张的继母不但属于房屋的共同所有人，而且与张对张父的房屋都有继承权，张的继母如无劳动能力还应当多分。对此继承法第26条规定：遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割应当先分出他人的财产。
错误认识8：把对共有房屋的承租权当成遗产继承。
7.深圳如何办理房产继承手续 篇七
http://hao.lawtime.cn深圳如何办理房产继承手续核心提示：在深圳，继承遗产的继承人应先到公证处办理房产继承公证手续，再到房产交易中心办理房产继承手续。下面法律快车编辑为您详细解答深圳如何办理房产继承手续。房产继承有两种，一是遗嘱继承，二是法定继承，如果死者生前没有留有遗嘱就要按照法定继承来办理。到公证处开据公证书需要带两个证明：
1、要到派出所开死者的死亡证明。
2、要到死者所在单位(或者居委会、村委会)开法定继承人证明。内容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名和死者的父母已经过世等。
具备以上两个证明后，法定继承人再带着本人的身份证和房产证到公证处办理公证证明即可。
然后到房产交易中心办理房产继承需提交的资料：
1、房屋所有权证书;
2、继承公证;
3、继承人身份证及复印件;
4、房屋所有权登记申请书
需要交纳登记费、房屋所有权证书工本费、交易手续费、印花税等费用。知识延伸：
房屋继承协议范文
甲方(遗赠人)：×××(写明姓名、住址)
乙方(受赠人)：×××(写明姓名、住址)
有法律问题，上法律快车http:///
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甲乙双方就遗赠事宜达成协议如下：
一、甲方所有的×××(写明遗赠财产的其本情况)，在甲方死亡后赠送给乙方。其所有权的证明为：
(写明证明甲方拥有所有权的证据名称，如赠与房屋，就应有房产所有权证)。
二、乙方应于每月十日前给付甲方生活费×××元，医疗补助费×××元(可以约定其他费用)。
三、乙方应在甲方去世后三十日内办理赠与财产的所有权转移手续。逾期不办的，视为拒绝遗赠，其遗产可按法定继承处理。
四、甲方应负对遗赠财产的维护责任，不得随意处理遗赠的财产。如果甲方故意将财产损坏或者送给他人的，乙方有权要求甲方修理、更换或者收回;甲方拒不修理、更换或者收回的，乙方有权终止协议。
五、乙方应当按时给付甲方费用。逾期给付的，甲方有权要求乙方履行协议。如果连续三个月不给付费用的，甲方有权终止协议。
六、本协议自双方签订之日起生效。一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。甲方： ×××
乙方：×××
××××年××月××日
8.子女继承房产必须公证吗 篇八
2、法律依据：《中华人民共和国契税法》
第三条 契税税率为百分之三至百分之五。
第六条 有下列情形之一的，免征契税：
(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;
(二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;
(三)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;
(四)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;
(五)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;
(六)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。
房产继承的流程是什么?
1、房屋评估
在办理房产继承的时候，房产评估公司会先对房屋进行市值评估。房屋评估时，评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。
2、继承公证
然后该房产的继承人需要到房屋所在地的公证处办理房产继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱)，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。
3、房屋测绘
办理房产继承的申请人应该到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。
4、继承登记
然后申请人持继承公证书、房屋测绘、房地产权证等证明到房地产交易申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。
5、规定需递交的其它资料
9.房产继承常识 篇九
[案情] 2010年2月,家住德阳的王大爷因病过世。很快,一场4个子女与王大爷的再婚老伴之间的遗产继承纠纷便沸沸扬扬地开始了。1990年70岁的王大爷经人介绍认识了周婆婆,相处一段时间后,尽管子女不支持,他们还是登记结婚了。结婚后的这对老人相濡以沫,晚年生活和谐美满,并于2001年共同购买了一套房屋。王大爷生前就立下将两人购置的房屋产权和自己所有财产赠与周婆婆的遗嘱。王大爷过世后,周婆婆认为,老人生前立有遗嘱,自己对房屋理当拥有产权;而老人的子女们却认为,父亲生前没有征得子女同意便立了遗嘱,这份遗嘱是无效的。继承遗产有了争端,周婆婆便一纸诉状将王大爷的4个子女告上了法庭,要求继承遗产。并向法庭出示了王大爷所写的1页具有遗嘱性质的书面材料:“在我离世后,我将现居产权房以及房内我所有财物全部毫无保留地赠送给你,以作你日后养老所用。”落款有王大爷的签字及私章。往下,还有王大爷所书附注:“此信等于遗嘱,如有发生不利及违反上述情况,请令弟、令贤婿、爱子、爱女均可据此仗义执言、为你讨还公道。” 见到遗嘱,王大爷的四个子女却坚持认为遗嘱应有2页,现周婆婆只提供1页,显然不完整,故不予认可。
为此,法院对这份材料进行了审查,认为该材料的主要内容是王大爷对其遗产的处分,具有遗嘱的性质。从文字中反映,材料行文流畅、自然,言辞恳切,对相关的遗产处分事宜意思表达完整、清晰,并在附注中作了“该材料具有遗嘱的效力,希望遵照执行”的特别强调,法庭确认具有证明力及遗嘱效力。
[评析] 根据继承法的规定,公民可以定立遗嘱处分个人财产,并可以指定遗嘱执行人。本案中,被继承人王大爷已去世,其遗产理应根据遗嘱进行处理。法律并没有规定,老人写遗嘱的时候,必须要有其儿女在场。只要王大爷写遗嘱是在清醒、自愿的情况下进行的,其遗嘱就是有效的。周婆婆根据遗嘱主张自己的权益是合法的,符合法律规定,应该得到法院的支持。所以,法院判决王大爷的房屋产权和所有财产由周婆婆继承,是恰当的。
离婚前丈夫取走20万元存款上法庭
[案情] 李群芳和孙威结婚五年来,夫妻感情一直不好。特别是孙威经常凌晨两三点钟打完麻将才回家,李群芳稍加劝阻,他便大打出手。2009年12月,李群芳看丈夫心情好时,跟他商量:“我们离婚吧。”孙威直截了当回答说:“行!你到法院起诉我吧。”谁想到,李群芳前脚刚到法院起诉,孙威便开始谋划后路了。2010年2月,法院开庭前夕,李群芳突然发现自己家的20万元存款被人取走。经过法庭调查取证证实,就在李群芳向法院起诉后,孙威便到银行办理了提前支取手续,将20万元悉数提前取走。原来,存折是用丈夫的名字存的,他们俩都知道密码,存折平时放在衣柜的一个匣子里,如今匣子空了。孙威承认自己取走了钱并解释说,他欠了朋友20万元,这20万是还债用了,婚姻期间产生的债务,妻子也有份儿承担。气愤的李群芳随即向法院反映了这一情况。
开庭时,当法官追问孙先生欠债的缘由和债主姓名时,孙威支支吾吾,回答不出来,最后终于承认自己捏造了债务,转移了财产。法院最终判决,李群芳和孙威离婚后,平均分配婚后购买的一套价值60万元的房子和20万元存款。60万元房子归李群芳所有,由于孙威之前已经取走了20万元,所以李群芳再补偿孙先生20万元现金即可。
[评析]根据《婚姻法》相关规定:离婚时,一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产,或伪造债务企图侵占另一方财产的,分割夫妻共同财产时,对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方,可以少分或不分。在这个案件中,男方的行为,就属于转移夫妻共同财产的行为,作为惩罚,法院可以判决男方少分或者不分财产。而法院依然判决双方平分财产这也是合法的,因为法律规定的是“可以”,而不是必须,同时,鉴于男方及时承认了错误,这种判决也是恰当的。
评析律师:张立君
10.房产协议打印分户与继承 篇十
转让双方、系平邑镇村村民，转让方有房屋间，年月经平邑县人民政府依法批准使用宅基地面积平方米，地号为，并经登记，颁发土地证书，证号为平集建（）字第号。受让方符合建房条件。
间房屋的所有权转让给，转让金额人民币元，转让双方保证不再申请使用新的宅基地。经村委研究，同意继续使用原宅基地平方米。
转让方（签字、盖章）受让方（签字、盖章）
村委（公章）
见证人（签字、盖章）
年月日
村委会经办人（签字、盖章）
证明
兹证明我村村民有房屋间，使用宅基地面积平方米，自愿将该房屋所有权转让给，经村委研究，同意继续使用原宅基地平方米，请给予办理宅基地使用权变更过户手续。
村（盖章）
年月日
房产分家协议
村村民、系关系。有房屋间，面积平方米，地号为，土地证号为平集建（）字第号,年月 日，与分家，此间房屋由其家庭成员均无异议，符合建房条件，经村委研究，同意继续使用其原宅基地平方米。
协议双方签字、盖章：
家庭成员（签字、盖章）：
村委（盖章）：村委会经办人（签字、盖章）：
见证人（签字、盖章）年月日 双方保证不再申请使用新的宅基地。
证明
兹证明我村村民与是关系，原有宅基地一处，使用权面积平方米，因分户，将该处宅基地分于
权登记。
特此证明！
村民委员会（盖章）
房产继承协议办理宅基地确年月日，经村委研究同意由、二人为关系，系平邑镇村民，名下有房屋间，使用宅基地面积平方米，土地证号为平集建（）字第号。
年去世，此承，其他家庭成员均无异议。经村委研究，同意继续使用原宅基地平方米。
继承方（签字、盖章）：
家庭主要成员（签字、盖章）：
村委（盖章）：村委会经办人（签字、盖章）：
见证人（签字、盖）年月日
证明
兹证明我村村民与系子关系，有住房间，使用宅基地面积平方米，已去世，此房屋所有权由其继承，经村委研究，同意继续使用此宅基地平方米，请给予办理宅基地使用权变更过户手续。
11.房产销售建筑常识培训 篇十一
一、建筑物的用途分类及特点
建筑物的概念和分类
1．概念
a.建筑的概念：建筑一词有两层含义：一是作为动词，指建造建筑物的活动；二是作为名词，指这种建造活动的成果，即是建筑物。
b.建筑物的概念：有广义和狭义两种含义。广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。
房屋是指有根底.墙.顶.门.窗，能够遮风避雨，供人在内居住.工作.学习.娱乐.储藏物品或进行其他活动的空间场所。
构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱.水塔.桥梁.水坝等。
2．建筑物的分类
建筑结构，是指建筑物中由承重构件〔根底、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等〕组成的体系。
a.按使用性质分类：
1.居住建筑：是指供家庭或个人较长时期居住使用的建筑，又可分为住宅和集体宿舍两类。〔住宅分为普通住宅.高档公寓和别墅。集体宿舍分为单身职工和学生宿舍〕
2.公共建筑：是指供人们购物.办公.学习.医疗.旅行.体育等使用的非生产性建筑,如办公楼.商店.旅馆.影剧院.体育馆.展览馆.医院等.3.工业建筑是指供工业生产使用或直接为工业生产效劳的建筑,如厂房.仓库等.4.农业建筑是指供农业生产使用或直接为农业生产效劳的建筑,如料仓.养殖场等.b.按层数或总高度分类
房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地平正负0以上计算;采光窗在室外地平以上的半地下室,其室内层高在2.20米以上,(不含2.20米)的,计算自然层数.假层.附层(夹层).插层.阁楼.装饰性塔楼.以及突出屋面的楼梯间.水箱间.不计层数.房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和.住宅按层数分为低层住宅(1-3层),多层住宅(4-6层)≤24m,小高层住宅(7-11层)≤50m,高层住宅(12层及以上)≤100m，超高层指四十层以上＞100m
公共建筑及综合性建筑,总高度超过24米为高层,但不包括总高度超过24米的单层建筑.建筑总高度超过100米的,不管是住宅还是公共建筑总和性建筑均称为超高层建筑
c.按建筑结构分类
建筑结构是指建筑物中由承重构件(根底,墙体,柱,梁,楼板,屋架等)组成的体系.1.砖木结构建筑,这类建筑物的主要承重构件是用砖木做成的,其中竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌,水平承重构件的楼板.屋架采用木材.这类建筑物的层数一般较低,通常在3层以下.古代建筑和五六十年代的建筑多为此种结构.2.砖混结构建筑,这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板.屋顶板,其中也包括少量的屋顶采用木屋架.这类建筑物的层数一般在六层以下,造价低.抗震性差,开间.进深及层高都受限制.3.钢筋混凝土结构建筑,这类建筑物的承重构件如梁.板.柱.墙.屋架等.是由钢筋和混凝土两大材料构成.其围护构件如外墙,隔墙等是由轻质砖或其他砌体做成的.特点是结构适应性强,抗震性好,耐久年限长.钢筋混凝土结构房屋的种类有框架结构,框架剪力墙结构,剪力墙结构,筒体结构,框架筒体结构和筒中筒结构.〔1〕框架结构体系：由梁、柱构件组成的结构称为框架。整幢结构都由梁、柱组成就称为框架结构体系〔或称纯框架结构〕。
〔2〕剪力墙结构体系：利用建筑物墙体作为承受竖向荷载和抵抗水平荷载的结构，称为剪力墙结构体系。
〔3〕框架－剪力墙结构〔框架－筒体结构〕体系。在框架结构中，设置局部剪力墙，使框架和剪力墙两者结合起来，取长补短，共同抵抗水平荷载，这就是框架－剪力墙结构体系。如果把剪力墙布置成筒体，可称为框架－筒体结构体系。
〔4〕筒中筒结构：中央为薄壁筒，外围为框筒组成的结构〔由密柱框架组成的筒体称为框筒；由剪力墙组成的筒体称为薄壁筒〕。它适用于平面或竖向布置繁杂、水平荷载大的高层建筑。
附注：束筒结构：由假设干个筒体并列连接为整体的结构
4.钢结构建筑,这类建筑物的主要承重构件均是用钢材构成,其建筑本钱高,多用于多层公共建筑或跨度大的建筑.5.其他：木结构、竹结构、砖拱结构、窑洞、石结构等。
d.按建筑物的施工方法分类
施工方法是指建造建筑物时所采用的方法.1.现浇现砌式建筑.这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成.2.预制.装配式建筑.这种建筑物的主要承重构件是在加工厂制成预制构件,在施工现场进行装配而成.3.局部现浇现砌.局部装配式建筑.这种建筑物的一局部构件(如墙体)是在施工现场浇筑或砌筑而成,一局部构件(如楼板,楼梯)那么采用在加工厂制成的预制构件.e.按建筑耐久年限分类
耐久年限等级
耐久年限
适用范围
一级
100年以上
重要的建筑和高层建筑
二级
50-100年
一般性建筑
三级
25-50年
次要的建筑
四级
15年以下
临时性建筑
f.按建筑层数和高度划分的类型
【多层】
指一层至六层≤24m
【小高层】
指七层至十一层≤50m
【高层】
指十二层至三十二层≤100m
【超高层】指四十层以上＞100m
【根本单位换算】
1坪=3.3平方米
〔坪，港澳台地区使用〕
1公顷=10000平方米
1亩=666.67平方米
1公顷=15亩
g.按建筑结构承重方式分类
1、承重墙结构
它的传力途径是：屋盖的重量由屋架〔或梁柱〕承当，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承当；墙下有根底，根底下为地基，全部荷载由墙、根底传到地基上。
2、框架结构
主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接〔钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体〕连接，从而构成了一个整体刚架〔或称框架〕。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。
3、排架结构
主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接〔通常为焊接或螺栓连接〕，而柱的下端嵌固于根底内。一般单层工业厂房大多采用此法。
4、其他
由于城市开展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式缺乏以抵抗水平荷载〔风荷载、地震荷载〕的作用，因而又开展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
第二节
房屋构造概述
一、建筑材料知识
主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。
1、水泥
〔1〕常见水泥的种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种
〔2〕水泥标号：水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。常用水泥编号例如：325、425、525、625等。
〔3〕常用水泥的技术特性
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凝结时效性：水泥的凝结时间分为初凝与终凝。初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。
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体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均匀的性质。水泥硬化后产生不均匀的体积变化成为体积安定性不良，不能使用。
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水热化性：水泥的水化反响为放热反响。随着水化过程的进行，不断放出热量称为水热化。其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。
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细度：指水泥颗粒的粗细程度。颗粒越细，早期强度越高。但颗粒越细，其制作本钱越高，并容易受潮失效。
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标准稠度用水量：指水泥沙浆到达标准稠度时的用水量。标准稠度是做水泥的安定性和凝结时间时，国家标准规定的稠度。
2、钢筋
〔1〕建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种。
按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋。
按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。
按强度可分为：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个级别。其中Ⅰ级钢筋为低碳钢钢筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级为低合金钢钢筋。
〔2〕建筑用钢筋的应用
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Ⅰ级钢筋为热轧光圆钢筋，其强度较低，塑性及焊接性能较好。广泛应用于普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。
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变形钢筋中Ⅱ级、Ⅲ级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好，是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋使用。
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冷加工钢筋
冷拉钢筋：冷拉钢筋的屈服程度会提高，而塑性降低。冷拉Ⅰ级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级钢筋均可作为预应力筋使用。
冷拔低碳钢筋：其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材。
3、木材
〔1〕木材的种类：分为针叶树和阔叶树两类。其中针叶树的树干长直高大，纹理通直，材质较软，加工容易，是建筑工程中的主要用材。阔叶树材质较坚硬，称之为硬材，主要用于装修工程。
〔2〕建筑木材的性能与用途
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红松：材质较软，纹理顺直，不易翘曲、开裂，树脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作门窗、屋架、檩条、模板等。
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鱼鳞云杉：又名白松。材质轻、纹理直、结构细、易枯燥、加工，主要用于制作门窗、模板、地板等。
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马尾松：材质中硬，纹理直斜不匀，结构中至粗，不耐腐，松脂气味浓，在水中很耐久，主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等。
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落叶松：材质坚硬而脆，树脂多，耐腐性强，枯燥慢，枯燥中易开裂。主要用于檩条、地板、木桩等。
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杉木：纹理直而均，结构中等或粗，易枯燥、耐久性强。主要用于制作屋架、檩条、门窗、脚手杆等。
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柏木：材质致密，纹理直或斜，结构细，枯燥易开裂，坚韧耐久。主要用于制作模板及细木装饰等。
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洋松：分细皮和粗皮两种。细皮的结构精细，不易变形，容易加工，适于较高要求的装修；粗皮的结构较松，但质料巩固，变形与收缩量较小，适用于要求不高的装修。
〔3〕木材的类别
为了合理用材，木材按加工与用途不同分为原木、杉原条、板方材等。
原木是指伐倒后经修枝，并截成一定长度的木材。分直接使用原木和加工用原木。
杉原条是指只经修枝剥皮，没有加工成材的杉木，长度5M以上，梢直径60mm以上。
板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指断面宽为厚的三倍及三倍以上者；方材是指断面宽度小于厚度的三倍者。
4、普通混凝土
〔1〕普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料外表并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成巩固整体。
〔2〕混凝土的性能：
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混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操作，是否具有能使所浇注的构件质量均匀、成型密实的性能。
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混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其它强度高得多，工程中主要是利用其抗压强度，也是进行结构设计的主要依据。
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混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破坏的能力称为耐久性。对混凝土除要求具有一定的强度平安承受荷载外，还应具有耐久性，如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。
5、黏土砖
黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性，用机械挤压成型的。挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在900—1000℃的高温下煅烧即成砖。
〔1〕黏土砖的种类：
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标准砖：标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛使用于砖承重的墙体中，也用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为：240mm×115
mm×53
mm。每块砖枯燥时约重2.5Kg，吸水后约为3
Kg。
空心砖和多孔砖：空心砖的规格为190
mm×190
mm×90
mm，每立方米约重1100l
Kg。多孔砖的规格为240
mm×115
mm×90
mm，每立方米约重1400
Kg。
〔2〕黏土砖的强度：黏土砖的特点是抗压强度高，可以承受较大的外力。反映砖承重外力的能力叫做强度；而反映强度大小称为强度等级。一个建筑物选用哪一个强度等级的砖，应由设计单位通过计算确定。
〔3〕黏土砖的吸水率：黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率来表示。吸水率一般允许在8%—10%的范围内。
〔4〕黏土砖的抗冻性：是指砖抵抗冻害的能力。抗冻性由实验作出。
〔5〕黏土砖的外观质量：普通黏土砖的外形应该平整、方正。外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等缺陷，敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一致。
砂加气块
加气混泥土砌块是一种节能、节土、利废的新型墙体材料，具有质轻、隔热保温、吸声、隔音、抗震、防火、可据、可刨、可钉、施工简便和可增加建筑物使用面积、本钱低等优点。缺点：强度较低、枯燥手术哦值较大及与砂浆粘结不牢固等空心砖
空心砖
是近年内建筑行业常用的墙体材料，其优点有质轻、强度高、保温、隔音降噪性能好，环保、无污染，是框架结构建筑物的理想填充材料。缺点：就是抗震性能差。
二、房屋构造组成局部：
房屋构成局部：地基与根底、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。
〔1〕、地基和根底：
地基：系建筑物下面的土层。它承受根底传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。
根底：位于墙柱下部，是建筑物的地下局部。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。
地基是指建筑物下面直接承受建筑物重量的土层或岩体。地基不属于建筑的组成局部，但它对保证建筑物的巩固耐久具有非常重要的作用。是地球的一局部。
根底是指建筑物的最下端与土壤直接接触的部份。
根底按构造类型，主要分为：
o
条形根底
：一般用于砖混结构
o
筏形根底
：一般用于高层建筑
o
箱形根底
：一般用于高层建筑
o
壳体根底：用作一般工业与民
用建筑物的柱基和筒形构筑物(烟囱、水塔、筒仓、中
小型高炉、电视塔等)的根底
条形根底
：一般用于砖混结构墙的根底通常连续设置成长条形，称为条形根底。当建筑物采用砖墙承重时，墙下根底常连续设置，形成通长的条形根底
伐形根底：是埋在地下的连片根底，适用于有地下室或地基承载力较低、上部传来的荷载较大的情况。当建筑物上部荷载较大而所在地的地基承载能力又比拟弱，这时采用简单的条形根底或井格式根底已不能适应地基变形的需要时，常将墙或柱下根底连成一片，使整个建筑物的荷载承受在一块整板上，这种满堂式的板式根底称筏式根底。筏形根底有平板式和梁板式之分。
又叫笩板型根底。是把柱下独立根底或者条形根底全部用联系梁联系起来，下面再整体浇注底板。一般说来地基承载力不均匀或者地基软弱的时候用笩板型根底。而且笩板型根底埋深比拟浅，甚至可以做不埋深式根底。
箱形根底
：
箱形根底：当伐形根底埋深较大，并设有地下室时，为了增加根底的刚度，将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形根底。箱形的内部空间构成地下室，具有较大的强度和刚度，多用于高层建筑。箱型根底主要是由钢筋混凝土的底板、顶板、侧墙及一定数量纵墙构成的封闭中空箱体的整体结构。当上部建筑物为荷载大、对地基不均匀沉降要求严格的高层建筑、重型建筑以及软弱土地基上的多层建筑时，为增加根底刚度，将地下室的底板、顶板和墙体整体浇筑成箱子状的根底，称为箱型根底。此根底的刚度较大，抗震性能较好，有较好的地下空间可以利用，能承受很大的弯矩，可用于特大荷载且需设地下室的建筑。
按使用的材料分为：灰土根底、砖根底、毛石根底、混凝土根底、钢筋混凝土根底。
按埋置深度可分为：浅根底、深根底。埋置深度不超过5M者称为浅根底，大于5M者称为深根底。
按受力性能可分为：刚性根底和柔性根底。
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刚性根底：是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的根底。所用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房。
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柔性根底：用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的根底称为柔性根底。一般用钢筋混凝土制作。这种根底适用于上部结构荷载比拟大、地基比拟柔软、用刚性根底不能满足要求的情况。
独立根底：当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立根底；假设柱子为预制时，那么采用杯形根底形式。
满堂根底：当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立根底不能满足地基要求时，常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土根底，成为满堂根底。按构造又分为伐形根底和箱形根底两种。
ll
桩根底：当建造比拟大的工业与民用建筑时，假设地基的软弱土层较厚，采用浅埋根底不能满足地基强度和变形要求，常采用桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。按照施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。
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钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打入土中，然后再在桩顶
浇注钢筋混凝土承台。其承载力大，不受地下水位变化的影响，耐久性好。但自重大，运输和吊装比拟困难。打桩时震动较大，对周围房屋有一定影响。
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钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。
根底的埋置深度：由室外设计地面到根底底面的距离称为根底的埋置深度。根底的埋置要有一个适当的深度，既保证建筑物的平安、又节约根底用材，并加快施工进度。决定建筑物根底埋置深度的因素应考虑以下几个条件：
l土层构造的影响：房屋根底应设置在坚实可靠的地基上，不要设置在承载力较低、压缩性高的软弱土层上。根底埋深与土层构造有密切关系。
l地下水位的影响：地下水对某些土层的承载力有很大影响。如粘性土含水量增加那么强度降低；当地下水位下降，土的含水量减少，那么根底将下降。
l冰冻线的影响：冻结土与非冻结土的分界线成为冰冻线。当建筑物根底处在冻结土层范围内时，冬季土的冻胀会把房屋向上拱起；土层解冻时，根底又下沉，使房屋处于不稳定状态。
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相邻建筑物的影响：如新建房屋周围有旧建筑物时，除应根据上述条件决定根底埋深外，还应考虑新建房屋根底对旧有建筑的影响。
墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给根底。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内局部割成假设干空间，起分割作用。：墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶，楼板等，并将这些荷载及自重传给根底。墙的作用1.承重作用2.维护作用3.分隔作用4.装饰作用。对墙体的要求1.有足够的强度和稳定性2.满足热工方面〔保温，隔热，防止产生凝结水〕的性能3.具有一定的隔声性能4.具有一定的防火性能
墙体的分类：
按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙。
按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。
按其使用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。
对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。
根据其构造又分为：实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。
砖墙的厚度
l砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、2砖墙等。其相应厚度为：115mm、〔称12墙〕178mm、〔称18墙〕240mm、〔称24墙〕365mm、〔称37墙〕490mm、〔称50墙〕
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墙厚应满足砖墙的承载能力。一般说来，墙体越厚承载能力越大，稳定性越好。
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砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般讲，砖墙越厚，保温隔热效果越好。
墙体的类型
〔3〕地面与楼板：楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为假设干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。
1、地面：是指建筑物底层的地坪。其根本组成有面层、垫层和基层三局部。对于有特殊要求的地面，还设有防潮层、保温层、找平层等构造层次。每层楼板上的面层通常叫楼面，楼板所起的作用类似地面中的垫层和基层。
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面层：是人们日常生活、工作、生产直接接触的地方，是直接承受各种物理和化学作用的地面与楼面表层。
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垫层：在面层之下、基层之上，承受由面层传来的荷载，并将荷载均匀地传至基层。
基层：垫层下面的土层就是基层。l
地面的种类：
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整体地面：其面层是一个整体。它包括水泥沙浆地面、混凝土地面、水磨石地面、沥青砂浆地面等
l块料地面：其面层不是一个整体，它是借助结合层将面层块料粘贴或铺砌在结构层上。常见的块料种类有：陶瓷锦砖、大理石、碎块大理石、水泥花砖、混凝土和水磨石预制的板块等。
2、楼板：是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为假设干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给根底。按其使用的材料可分为：砖楼板、木楼板和钢筋混凝土楼板等。砖楼板的施工麻烦，抗震性能较差，楼板层过高，现很少采用。木楼板自重轻，构造简单，保温性能好，但耐久和耐火性差，一般也较少采用。钢筋混凝土楼板具有强度高，刚性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工业化生产等优点，是现在广为使用的楼板类型。
钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种。
l现浇钢筋混凝土楼板：其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应各种形状的建筑平面，设备留洞或设置预埋件都较方便，但模板消耗量大，施工周期长。按照构造不同又可分为如下三种现浇楼板：
钢筋混凝土现浇楼板：当承重墙的间距不大时，如住宅的厨房间、厕所间，钢筋混凝土楼板可直接搁置在墙上，不设梁和柱，板的跨度一般为2—3米，板厚度约为70—80mm。
钢筋混凝土肋型楼板：也称梁板式楼板，是现浇式楼板中最常见的一种形式。它由主板、次梁和主梁组成。主梁可以由柱和墙来支撑。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整表达浇而成。其一般跨度为1.7—2.5m，厚度为60—80
mm。
无梁楼板：其为等厚的平板直接支撑在带有柱帽的柱上，不设主梁和次梁。它的构造有利于采光和通风，便于安装管道和布置电线，在同样的净空条件下，可减小建筑物的高度。其缺点是刚度小，不利于承受大的集中荷载。
l预制钢筋混凝土楼板：采用此类楼板是将楼板分为梁、板假设干构件，在预制厂或施工现场预先制作好，然后进行安装。它的优点是可以节省模板，改善制作时的劳动条件，加快施工进度；但整体性较差，并需要一定的起重安装设备。随着建筑工业化提高，特别是大量采用预应力混凝土工艺，其应用将越来越广泛按照其构造可分为如下几种：
实心平板：实心平板制作简单，节约模板，适用于跨度较小的部位，如走廊板、平台板等。
槽形板：它是一种梁板结合的构件，由面板和纵肋构成。作用在槽形板上的荷载，由面板传给纵肋，再由纵肋传到板两端的墙或梁上。为了增加槽形板的刚度，需在两纵肋之间增加横肋，在板的两端以端肋封闭。
空心板：它上下外表平整，隔音和隔热效果好，大量应用于民用建筑的楼盖和屋盖中。按其孔的形状有方孔、椭圆孔和圆孔等。
〔4〕楼梯：是指楼层间垂直交通通道。
楼梯的种类：楼梯是房屋各层之间交通连接的设施，一般设置在建筑物的出入口附近。也有一些楼梯设置在室外。室外楼梯的优点是不占室内使用面积，但在寒冷地区易积雪结冰，不宜采用。楼梯按位置可分为室内楼梯和室外楼梯。
按使用性质分为：室内有主要楼梯和辅助楼梯，室外有平安楼梯和防火楼梯。
按使用材料分：木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯。
按楼梯的布置方式可分为：单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分、双合式楼梯。
单跑楼梯：当层高较低时，常采用单跑楼梯，从楼下起步一个方向直达楼上。它只有一个梯段，中间不设休息平台，因此踏步不宜过多，不适用于层高较大的房屋。
双跑楼梯：是应用最为广泛的一种形式。在两个楼板层之间，包括两个平行而方向相反的梯段和一个中间休息平台。经常两个梯段做成等长，节约面积。
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三跑楼梯：在两个楼板层之间，由三个梯段和两个休息平台组成，常用于层高较大的建筑物中，其中央可设置电梯井。
l双分、双合式楼梯：双分式就是由一个较宽的楼梯段上至休息平台，再分成两个较窄的梯段上至楼层。双合式相反，先由两个较窄的梯段上至休息平台，再合成一个较宽的梯段上至楼层。
楼梯的组成：楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等局部组成。
l楼梯段：是联系两个不同标高平台的倾斜构件，由连续的一组踏步所构成。其宽度应根据人流量的大小、家具和设备的搬运以及平安疏散的原那么确定。其最大坡度不宜超过38度，以26—33度较为适宜。
l休息平台：也称中间平台，是两层楼面之间的平台。当楼梯踏步超过18步时，应在中间设置休息平台，起缓冲休息的作用。休息平台有台梁和台板组成。平台的深度应使在安装暖气片以后的净宽度不小于楼梯段的宽度，以便于人流通行和搬运家具。
l栏杆、栏板和扶手：栏杆和栏板是布置在楼梯段和平台边缘有一定刚度和平安度的拦隔设施。通常楼梯段一侧靠墙一侧临空。在栏板上面安置扶手，扶手的高度应高出踏步900mm左右。
楼梯的构造
钢筋混凝土楼梯是目前应用最广泛的一种楼梯，它有较高的强度和耐久性、防火性。按施工方法可分为现浇和装配式两种。
现浇钢筋混凝土楼梯是将楼梯段、平台和平台梁现场浇筑成一个整体，其整体性好，抗震性强。其按构造的不同又分为板式楼梯和梁式楼梯两种。
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板式楼梯：是一块斜置的板，其两端支承在平台梁上，平台梁支承在砖墙上。
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梁式楼梯：是指在楼梯段两侧设有斜梁，斜梁搭置在平台梁上。荷载由踏步板传给斜梁，再由斜梁传给平台梁
装配式钢筋混凝土楼梯的使用有利于提高建筑工业化程度，改善施工条件，加快施工进度。根据预制构件的形式，可分为小型构件装配式和大型构件装配式两种。
l小型构件装配式楼梯：这种楼梯是将踏步、斜梁、平台梁和平台板分别预制，然后进行装配。这种形式的踏步板是由砖墙来支承而不用斜梁，随砌砖随安装，可不用起重设备。
l大型构件装配式楼梯：这种楼梯是将预制的楼梯段、平台梁和平台板组成。斜梁和踏步板可组成一块整体，平台板和平台梁也可组成一块整板，在工地上用起重设备吊装。
〔5〕屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。
屋顶的作用和要求：屋顶是房屋最上层的覆盖物，由屋面和支撑结构组成。屋顶的围护作用是防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳辐射的影响。另一方面还要承受屋顶上部的荷载，包括风雪荷载、屋顶自重及可能出现的构件和人群的重量，并把它传给墙体。因此，对屋顶的要求是巩固耐久，自重要轻，具有防水、防火、保温及隔热的性能。同时要求构件简单、施工方便、并能与建筑物整体配合，具有良好的外观。
屋顶的类型：按屋面形式大体可分为四类：平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶及多波式折板屋顶。平屋顶：屋面的最大坡度不超过10%，民用建筑常用坡度为1%—3%。一般是用现浇和预制的钢筋混凝土梁板做承重结构，屋面上做防水及保温处理。
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坡屋顶：屋面坡度较大，在10%以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形式。单坡用于小跨度的房屋，双坡和四坡用于跨度较大的房屋。常用屋架做承重结构，用瓦材做屋面。
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曲面屋顶：屋面形状为各种曲面，如球面、双曲抛物面等。承重结构有网架、钢筋混凝土整体薄壳、悬索结构等。
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多波式折板屋顶：是由钢筋混凝土薄板制成的一种多波式屋顶。折板厚约60mm，折板的波长为2—3M，跨度9—15M，折板的倾角为30度—38度之间。按每个波的截面形状又有三角形及梯形两种。
〔6〕门和窗：
门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。
窗：其主要作用是通风采光。
一般来说，根底、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要局部；门、窗、楼梯等那么是建筑物的附属部件。
〔1〕窗的作用与类型
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窗的作用：主要是采光与通风，并可作围护和眺望之用，对建筑物的外观也有一定的影响。
窗的采光作用主要取决于窗的面积。窗洞口面积与该房间地面面积之比称为窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房间的窗地比为1/7左右。
作为围护结构的一局部，窗应有适当的保温性，在寒冷地区作成双层窗，以利于冬季防寒。
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窗的类型：窗的类型很多，按使用的材料可分为：木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。其中以木窗和钢窗应用最广。
按窗所处的位置分为侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗，在工业建筑中应用较多。
按窗的层数可分为单层窗和双层窗。
按窗的开启方式可分为：固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等。
〔2〕门
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门的作用和类型：
作用：门是建筑物中不可缺少的局部。主要用于交通和疏散，同时也起采光和通风作用。
门的尺寸、位置、开启方式和立面形式，应考虑人流疏散、平安防火、家具设备的搬运安装以及建筑艺术等方面的要求综合确定。
门的宽度按使用要求可做成单扇、双扇及四扇等多种。当宽度在1M以内时为单扇门，1.2—1.8M时为双扇门，宽度大于2.4M时为四扇门。
类型：门的种类很多，按使用材料分，有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。各种木门使用仍然比拟广泛，钢门在工业建筑中普遍应用。
按用途可分为：普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等。
按开启方式分为：平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等。
平开门：有单扇门与双扇门之分，又有内开及外开之分，用普通铰链装于门扇侧面与门框连接，开启方便灵活，是工业与民用建筑中应用最广泛的一种。
弹簧门：是平开门的一种。特点是用弹簧铰链代替普通铰链，有单向开启和双向开启两种。铰链有单管式、双管式和地弹簧等数种。单管式弹簧铰链适用于向内或向外一个方向开启的门上；双管式适用于内外两个方向都能开启的门上。
推拉门：门的开启方式是左右推拉滑行，门可悬于墙外，也可隐藏在夹墙内。可分为上挂式和下滑式两种。此门开启时不占空间，受力合理，但构造较为复杂，常用于工业建筑中的车库、车间大门及壁橱门等。
转门：由两个固定的弧形门套，内装设三扇或四扇绕竖轴转动的门扇。转门对隔绝室内外空气对流有一定作用，常用于寒冷地区和有空调的外门。但构造复杂，造价较高，不宜大量采用。
卷帘门：由帘板、导轨及传动装置组成。帘板是由铝合金轧制成型的条形页板连接而成。开启时，由门洞上部的转动轴旋转将页板卷起，将帘板卷在筒上。卷帘门美观、牢固、开关方便，适用于商店、车库等。
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门的构造
平开木门是当前民用建筑中应用最广的一种形式，它是由门框、门扇、亮子及五金零件所组成。
常见的门扇有以下几种：
镶板门扇：是最常用的一种门扇形式，内门、外门均可选用。它由边框和上、中、下冒头组成框架，在框架内镶入玻璃，下部镶入门芯板，称为玻璃镶板门。门芯板可用木版、胶合板、纤维板等板材制作。门扇与地面之间保持5mm空隙。
夹板门扇：它是用较小方木组成骨架，两面贴以三合板，四周用小木条镶边制成的。夹板门扇构造简单，外表平整，开关轻便，能利用小料、短料，节约木材，但不耐潮湿与日晒。因此，浴室、厕所、厨房等房间不宜采用，且多用于内门。
拼版门扇：做法与镶板门扇近似，先做木框，门芯板是由许多木条拼合而成。窄板做成企口，使每块窄板自由胀缩，以适应室外气候的变化。拼版门扇多用于工业厂房的大门。
〔7〕过梁与圈梁
过梁：其作用是承当门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。
按使用的材料可分为：
钢筋混凝土过梁：当洞口较宽〔大于1.5M〕，上部荷载较大时，宜采用钢筋混凝土过梁，两端深入墙内长度不应小于240
mm。
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砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。
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钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置适量的钢筋，形成能够承受弯矩的加筋砖砌体。
圈梁：为了增强房屋的整体刚度，防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起的不利影响，常在房屋外墙和局部内墙中设置钢筋混凝土或钢筋砖圈梁。其一般设在外墙、内纵墙和主要内横墙上，并在平面内形成封闭系统。圈梁的位置和数量根据楼层高度、层数、地基等状况确定。
〔8〕电梯
1.电梯的类型:按使用性质,可分为客梯,货梯,消防电梯,观光电梯.按行驶速度可分为高速电梯,中速电梯,低速电梯.消防电梯的常用速度大于2.5米每秒,中速电梯的速度为1.5-2.5米每秒,低速电梯的速度在1.5米每秒.2.电梯的设置:首先考虑平安可靠,方便,其次是经济.应符合以下要求:a.7层以上(含7层)的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅,必须设置电梯.b.12层以上(含12层)的住宅,设置电梯不应少于两台,其中宜配置一台可容纳担架的电梯.c.高层住宅电梯宜每层设站,当住宅电梯非每层设站时,不设站的层数不应超过两层.单元式高层住宅每单元只设一部电梯时,应采用联系廊联通.电梯配置的相关标准规定
?住宅设计标准?〔GB50096-1999〕规定：十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。认为一台电梯效劳60-90户是适宜的。
?高层民用建筑设计防火标准?〔GB50045-95〕规定：消防电梯的载重量不应小于800kg，消防电梯的行驶速度，应按从首层到顶层的运行时间不超过60s计算确定。
?深圳市民用建筑设计技术要求与规定?规定：在方案阶段，住宅可按下表初步确定电梯数量、额定容量及速度。十二层及十二层以上的高层住宅，其电梯数不应少于2台。每层住40人、层数为24层以上时，应设3台电梯；每层住40人、层数为35层以上时，应设4台电梯。
在初步设计和施工图设计阶段，电梯数量应经计算确定。电梯的效劳质量应满足以下要求：乘客平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过60秒。
电梯数量、容量和速度表
标准
建筑
数量〔台〕
额定容量
P〔人〕
速度V
〔m/s〕
经济级
常用级
舒适级
豪华级
住宅
80-100户/台
60-80户/台
40-60户/台
＜40户/台
8，10，15
1-2.5
(9).设备层：设备层是指将建筑物某层的全部或大局部作为空调安装，给排水，电梯机房等设备的楼层，它在高层建筑中是保证建筑设备正常运行所不可缺少的，高度在30米以下的建筑，设备层通常在地下室或顶层。
(10)．管道井：又称设备管道井，是指在高层建筑中专门集中垂直安放给排水，供暖，供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。
(11).楼宇智能化：是以综合布线系统为根底，综合利用现代4C技术〔现代计算机技术，现代通信技术，现代控制技术，现代图形显示技术〕，在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统，办公自动化系统和各种建筑设备等的综合管理。主要由三局部组成1.通信自动化2.办公自动化3.楼宇自动化
第三节
应了解的建筑常识概念
一、住宅的结构形式〔重复〕：
主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。
砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用写筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小局部钢筋混凝土及大局部砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住写一般在5、6层以下。
砖木结构住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构佐成的房屋。
钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由c目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比拟复杂，建筑造价较高。
二、住宅的建筑面积：建筑容积率
分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即：
工程规划建设用地范围内，地上总建筑面积与规划建设用地面积的比值。
规划建设用地面积，即工程用地红线范围内的土地面积〔不包括代征土地面积〕，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物〔构筑物〕所占面积、运动场地等等〕之比。
实际容积率的计算，分母中还包括地下建筑面积、2.2米及以上的架空层面积等。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的上下，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中采用的一项重要指标，它可以控制建筑基地内建筑的规模和高度，以便留出一定的空地作为绿化交通广场用地，也可以控制建筑物的层数以符合城市规划的要求。也是从微观上影响地价最重要的因素。
对于开展商来说，容积率决定地价本钱在房屋中占的比例，决定被开发土地的含金量；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
地价：土地使用权受让人获得土地使用权而支付给政府的金额，或是土地使用权人将土地再转移时所收取的金额。地价总额包括土地使用权出让金，市政配套设施费和土地开发费。土地使用权出让的地价，包括土地使用出让金，市政配套设施费和土地开发费。
楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大地上建筑面积。每个土地在获得时，根本都有容积率规定，框定了该土地地上建筑的最大面积。楼面价说明了该工程在销售时，单位售价中所包含的土地本钱。
计算公式：楼面地价=土地总价/地上总建筑面积=土地单价/容积率
地下商铺〔地面以上不超过2.2米〕不占容积率，通过工程土地复核验收，补交土地出让金后，都可以办理土地“大证〞，接着办理“小证〞。
地下商铺的三证：?地下空间土地使用权证?、?地下空间产权证?、?地下空间契证?。
只有符合城市规划和国家有关人防、地下空间等法律法规的地下商铺才可办理产权。凡需要办理地下空间有偿使用的工程，地下空间层高必须在2.2米以上，并按规定保证地下设备、停车位、人防等配套公用设施所需的建筑面积。扣除人防面积和公共局部如过道、电梯井等折算到地面面积局部，才能最终算定出让金金额。
“五证〞是指?国有土地使用证?、?建设用地规划许可证?、?建设工程规划许可证?、?建设工程施工许可证?〔建设工程开工证〕、?商品房销售〔预售〕许可证?。
“二书〞是指?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。
三、建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指：工程用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比〔％〕，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
比方一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%
建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念
建筑密度大,说明用地中房子盖得“满“,反之那么说明房子盖得“稀“。
建筑密度不可能超过1，一般不会超过40～50％，因为用地中还需要留出很多面积作为道路、绿化、广场、停车等等。
四、绿地率
绿地率，是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率〔％〕
“居住区用地范围内各类绿地〞主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。
此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化〞中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术标准，也算正式绿地。
绿地率与绿化率是不同的绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比方一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。绿化覆盖率可以在小区绿得广。像地下车库这样大面积的底下设施，它的地表虽然种不了树，但可以种草；像距建筑外墙1．5米这样的范围，虽然不算正式绿地，但计入绿化率。计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。
五、层高和净高
层高：指下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度
净高：指下层地板面外表到上层楼板面下外表之间的距离。
关系：净高＝层高－楼板厚度
六、开间和进深
1.住宅的开间
在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。住宅开间根据不同的建筑结构可以有不同的大小，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性；但小开间影响居住的舒适性。
2.住宅的进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑，从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度〔层高〕和宽度〔开间〕确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线缺乏。
七、建筑面积
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。
房屋建筑面积系指房屋外墙〔柱〕勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以下〔含2.20米〕的永久性建筑。房屋面积以平方米为单位，计算过程面积取至0.001平方米，最终面积取至0.01平方米。
住宅标准
3A级住宅
标准
其他
起居厅
≮12㎡
≮22㎡
©
主卧室
≮12㎡
≮16㎡
©
双人卧室
≮10㎡
≮14㎡
©
单人卧室
≮6㎡
≮10㎡
©
餐厅
≮12㎡
©
厨房
≮4㎡
≮7㎡
©
卫生间
≮3㎡
≮4.5㎡
储藏间
≮3㎡
1.计算全部建筑面积的范围
〔1〕永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算；
〔2〕房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。
〔3〕穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。
〔4〕楼梯间、电梯〔含观光梯〕井、提物井、垃圾道、管道井等，均按房屋自然层计算面积。
〔5〕房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等以及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
〔6〕挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
〔7〕属永久性结构有上盖的室外的楼梯，按各层水平投影面积计算。
〔8〕与房屋相连的有柱走廓，两房屋间有上盖和柱的走廓，均按其柱的外围水平投影面积计算。
〔9〕房屋间永久性的封闭的架空通廓，按外围水平投影面积计算。
〔10〕地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙〔不包括采光井、防潮层及保护墙〕外围水平投影面积计算。
〔11〕有柱或有围护结构的门廓、门斗，按其柱或维护结构的外围水平投影面积计算。
〔12〕玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
〔13〕属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面计算。
〔14〕依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在2.20
米以上部位的外围水平投影面积计算。
〔15〕有伸缩缝的房屋，假设其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
〔16〕层高在2.20米以上的架空层，按柱外围水平投影面积计算。
〔17〕底层杂物间、储藏室、车库等层高在2.20米以上的，按其外围水平投影面积计算。
〔18〕地下室外围墙厚可按审定的设计图纸墙厚计算建筑面积。
2.不计算建筑面积的范围
〔1〕层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室及底层杂物间、车库等。
〔2〕突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、挂在墙体上的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶，无柱雨逢、地下室或半地下室的采光井、防潮层及其保护墙，房屋内的采光通风天井等。
〔3〕房屋之间无上盖的架空通道。
〔4〕房屋的天面、挑台、晒台、天台上的花园、泳池、水池。
〔5〕建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
〔6〕骑楼、过街楼的底层以及各种底层走廊，用作道路、街巷通行的局部。
〔7〕利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
〔8〕活动房屋、临时房屋、简易房屋和层高缺乏2.20米的房屋。
〔9〕独立烟囱，室外和屋顶的各种休闲亭、休闲长廓，各种塔、罐、池，地下人防干、支线，地下或地上水池、化粪池等。
〔10〕与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
〔11〕与房屋相连的宽度缺乏1.20米的底层无柱走廓；有顶盖无走道的绿化廊。
〔12〕室内或室外楼梯下方再利用的空间。
〔13〕房屋内的回形楼梯，其面积大于2.00平方米的二层以上〔含二层〕的中空局部。
〔14〕简易楼梯和走廓外的台阶踏步、室外爬梯。
〔15〕无顶盖的阳台、斜坡式人行或车行通道等无顶的建筑。
〔16〕上层阳台或吊楼等在公共晒台上的投影局部。
八、套内建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内建筑面积的三局部：
〔1〕套内使用面积：
A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；
B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；
C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。
〔2〕套内墙体面积：
新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙〔包括山墙〕，均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
〔3〕阳台建筑面积：
A，原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
B，挑台〔底阳台〕按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
C，凹阳台按其交战面积〔含女儿墙墙体面积〕的一半计入建筑面积；
D，半挑半凹阳台，挑出局部按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进局部按其交战面积的一半计算建筑面积。
九、使用面积
使用面积，指建筑物各层平面中为生活所使用的净面积之和，也称“地毯面积〞。
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间的面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。
十、公摊面积
公摊面积，即公用〔或共有〕建筑面积，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用局部的建筑面积。
公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承当责任。
〔1〕共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及为整幢效劳的公共用房和管理用房的建筑面积。
〔2〕共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙〔包括山墙〕水平投影面积一半的建筑面积。
〔3〕用于公共效劳的物业管理用房，物业管理用房面积为住宅总建筑面积的千分之二，最低使用面积为30㎡，最多使用面积为200㎡。物业管理用房超出上述面积时，其超出局部作为套〔分户〕摊入其他共有建筑面积。
不应分摊的建筑面积和公共建筑空间
〔1〕独立使用的地下室〔如地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等〕、地上杂物间、车棚、车库、为多幢效劳的警卫室、管理用房，作为人防工程〔含平战两用〕的地下室以及幢外公共设施用房等，均不计入分摊的共有建筑面积。
〔2〕独立建筑的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房不计入分摊的共有建筑面积，按自然幢分别测算建筑面积，可分别独立办理产权。
〔3〕非独立建筑的为他幢或为多幢效劳的警卫室、管理用房、公共设施用房等建筑面积不计入分摊的共有建筑面积，面积各自单列，可独立办理产权。
〔4〕作为人防工程〔含平战两用〕的地下室以及分期建设工程中的跨期效劳的公共设施用房和管理用房等的建筑面积不计入分摊的共有建筑面积，面积各自单列，可独立办理产权。
【计算公式】
单元公摊面积〔单元分摊共有建筑面积〕
＝
单元建筑面积
—
单元套内建筑面积
单元公摊系数〔单元共有建筑面积分摊系数〕＝
单元公摊面积
÷
单元套内建筑面积
单元公摊比例
〔得房率、实用率〕
＝
单元套内建筑面积
÷
单元建筑面积
单元使用率
＝
单元使用面积
÷
单元建筑面积
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。
3、建筑面积的计算范围和方法：
〔1〕单层建筑物不管其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有局部楼层〔如阁楼〕也应计算建筑面积：
〔2〕多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外国水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算：
〔3〕地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙〔不包括采光井、防潮层及其保护墙〕外围的水平面积计算：
〔4〕用深根底做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积：
〔5〕穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不管高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊局部按其水平投影面积计算建筑面积：
〔6〕电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙
等均按建筑物自然层计算建设面积；
〔7〕住宅建筑内的技术层〔放置各种设备和修理养护用〕，层高超过22米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积；
〔8〕独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积：多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积；
〔9〕突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；
〔10〕两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐｀按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积；
〔11〕突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；
〔12〕封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积〔包括阳台栏板〕的一半计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积；
〔13〕住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯〔包括疏散梯〕的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯〔包括疏散梯〕的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
根据新的国家级标准?房产测量标准?，10种情况下建筑面积不计算：
〔1〕层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室：
〔2〕突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷：
〔3〕房屋之间无上盖的架空通廊：
〔4〕房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池：
〔5〕建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台：
〔6〕骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的局部←
〔7〕利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋：
〔8〕活动简易房屋：
〔9〕与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
〔10〕据了解，新的房产测量标准将按精度等级不同，分别允许误差范围为±26、±06、±14,而旧标准允许面积测量误差为1.4。
4、商品房销售面积：
商品房销售面积是指购房者所购置的套内或单元内的建筑面积〔套内建筑面积〕与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。
5、商品房的销售面获如何计算？
〔l〕套内使用面积：住宅按?住宅建筑设计标准?〔GBJ96－86〕规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑设计标准规定的方法或参照?住宅建筑设计标准?计算。
〔2〕套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙〔包括山墙〕：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
〔3〕
商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两局部：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑效劳的公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙〔包括山墙〕墙体水平投影面积的50％。
公用建筑面积计算公式：公用建筑面积ˉ整栋建筑的面积一各套套内建筑面积之和一己作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面种各套套内建筑面积之和
分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积＝套内建筑面积〔卜公用建筑面积分摊系数〕。
6、使用率：
住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。
7、实用率：
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。
8、怎样计算房屋的使用率？
房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准。
在使用率计算方法的选择上，有些采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况令
比拟确切地计算方法是在建筑面积的垂础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积△这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积〞。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。
从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅根本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。
此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。
9、建筑容积率：
是指工程规划建设用地范园内全部建筑面积与规划建设用地面积〔工程用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物〔构筑物〕所占面积、运动场地等等〕之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建勾物除外。
10、建筑密度
居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。
11、绿地率
居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。
绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共效劳设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的入工绿地。
12、辅助面积
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
13、居住面积
住宅的居住面积是指住宅建筑备层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积〔即结构面积〕。
14、使用面积
住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的挣面积之和。计算住宅使用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系：但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
15、建筑面积
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，那么是各层建筑面积之和．建筑面积的计算非常复杂。
不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积＝使用面积＋结构面积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由局部辅助面积和局部结构面积构成。
16、建筑结构
小高层：又称中高层，“小高层〞并不是一种标准的学术叫法。我们目前常说的“小高层〞是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有电梯，大多在7至12层之间的住宅建筑，是介于多层与高层之间的一种建筑模式。6层以下的那么称为“多层〞；更高的称为“高层〞。
塔楼：“塔楼〞主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。
板楼：板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看不一定都呈“一〞字形，也可以是拐角、围合等形状。
板式小高层：板式小高层是由南方传入北京的，在上海、广州等地板楼已经成主流，占到整个市场的80%至90%。专家认为，现在流行的板式小高层比起我们20世纪70年代建造的板楼，有了根本的变化。其一，设备、建材、智能化等都有了质的飞跃；其二，更加注重环境，前后庭院的绿化、园林小品的营造使居住质量有了飞跃；其三，开间增大，户型更趋合理，厨房、卫生间加窗，阳台观景的作用增强，设计理念更为先进。许多工程六层也配有电梯，更加充满人文关心。
17、伸缩缝〔与沉降缝区别〕
伸缩缝是指为防止建筑物构件由于气候温度变化〔热涨、冷缩〕，使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适当部位竖向设置的一条构造缝。伸缩缝是将根底以上的建筑构件如墙体、楼板、屋顶〔木屋顶除外〕等分成两个独立局部，使建筑物沿长方向可做水平伸缩。缝宽一般在200－400mm。
沉降缝是当房屋相邻局部的高度、荷载和结构形式差异很大而地基又较弱时，房屋有可能产生不匀均沉降，致使某些薄弱部位开裂。为此，应在适当位置如复杂的平面或体形转折处、高度变化处、荷载、地基的压缩性和地基处理的方法明显不同处设置沉降缝。
沉降缝与伸缩缝不同之处是除屋顶、楼板、墙身都要断开外，根底局部也要断开，使相邻局部也可以自由沉降、互不牵制。沉降缝宽度要根据房屋的层数定，五层以上时不应小于120mm。
沉降缝不但应贯穿上部结构，而且也应贯穿根底本身。沉降缝应考虑缝两侧结构非均匀沉降倾斜和地面高差的影响。抗震缝、伸缩缝在地面以下可不设缝，连接处应加强。但沉降缝两侧墙体根底一定要分开。
18、防水层
答：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。防水层按部位不同分为屋面防水层、楼面防水层及地下室防水层等，按使用材料不同分为油毡防水层、塑料防水层、橡胶防水层、豆石混凝土防水层、防水砂浆防水层、钢板防水层、涂料防水层等。
19、建筑施工图
建筑施工图，简称“建施〞。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，说明建筑物的外部形状、内部布置情况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据，同时也是结构施工图和设备施工图的依据。建筑施工图包括建筑设计说明和建筑总平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等根本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做法说明等等。
相关建筑名词
1.女儿墙
指的是建筑物屋顶外围的矮墙，主要作用除维护平安外，也作为防止防水层渗水、或是屋顶雨水漫流
2.伸缩缝
也叫温度缝，是在长度或宽度较大的建筑物中，为防止建筑物构件由于气候温度变化〔热涨、冷缩〕，使结构产生裂缝或破坏，而沿房屋长度方向的适当部位竖向设置的一条构造缝。伸缩缝是将根底以上的建筑构件如墙体、楼板、屋顶〔木屋顶除外〕等分成两个独立局部，使建筑物沿长方向可做水平伸缩。缝宽一般在200－400mm。
3.栋距〔主要指定南北向楼间距〕
建筑物与建筑物之间的临栋间隔距离
。照日照时间确定，各地的标准不尽相同。
按照国家规定〔设计标准〕以冬至日照时间不低于1小时〔房子最底层窗户〕为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)
a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。
4．标高
9.000
6.000
3.000
在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高符号表示某一部位的高度。各种图上所用的标高符号如下所示：
6.400
2.450
-0.450
标高数值以米为单位〔不标单位〕，一般标注至小数点后三位数。
标高有绝对标高和相对标高两种。
〔1〕．绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定位绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中采用的一般都是绝对标高。
〔2〕．相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定位相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高-0.450表示室外地面比室内首层地面低0.45米。
5．尺寸标注
施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字四个局部组成。根据?房屋建筑制图统一标准?规定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图面清晰，尺寸数字后一般不必注明单位。
标注数字
尺寸界线
3000
尺寸起止符号
尺寸线
6.阳台
直上方设有遮盖物者〔封闭阳台算全面积，半封闭阳台算半面积〕。
7.露台
直上方没有任何屋厅遮盖物之平面。
8.抗震烈度
建筑抗震设计平安设防标准
。各地标准不同，淮南目前的建筑抗震烈度要求一般为7度。
9.结构转换层
建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同的结构类型并通过该楼层进行结构转换，那么该楼层称为结构转换层。结构转换的实际作用包括结构转换和设备转换两个方面。
10.骑楼
指底层为有柱廊房，廊道上另建为楼房的一部份，一般建于道、路、街、巷两侧。
11.勒脚
是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚局部。其作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏，从而保护墙面，保证室内枯燥，提高建筑物的耐久性。勒脚的高度一般不低于700mm。勒脚部位外抹水泥砂浆或外贴石材等防水耐久的材料，应与散水、墙身水平防潮层形成闭合的防潮系统。
12.墙裙
墙立面上围上裙子。这种装饰方法是在四周的墙上距地一定高度范围之内用块料、装饰面板、木线条等材料包住，常用于卧室和客厅。高度一般在900-1200mm。曾经为时尚，现在已经不常用了。
13.踢脚
踢脚是外墙内侧和内墙两侧与室内地坪交接处的墙面装修，一般高度为100-150mm。踢脚的作用是防止扫地时污染墙面。
14.建筑红线
建筑红线由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路〔含居住区级道路〕用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。
基地与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线，如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线建造。一般退路幅的二分之一。
其它名词补充：
“招拍挂〞
这是政府进行土地交易的三个方式：招标、拍卖、挂牌。
招标就是政府公告进行土地招标，有意参与的单位可以去政府购置招标文件，开发公司进行研究有，提交自己的标书，政府会按照标书中的企业资质、资本金情况、历史业绩、付款方案、价款上下、规划设计方案等各项内容进行评分，按后按照评分顺序进行进一步洽商，最终洽商成功的为中标单位。
拍卖，现场拍卖，举牌，出价，价高者得。
挂牌和拍卖有点接近，不过不是现场拍卖，而是政府把土地情况公示出来，企业出价，谁出的价格高，就公示谁的价格，在一定期限内，企业可以反复出价，最终挂排期结束，价高的企业拿地。
三通一平：通水、通电、通路，土地平整；
五通一平：通水、通电、通路、通气、通讯，土地平整；
七通一平：通给水、通排水〔或通邮〕、通电、通路、通气〔天然气或煤气〕、通讯、通暖气，土地平整；
常用的建筑施工图包括：
总平面图、平面图、立面图、剖面图、构造详图等
规划设计方案的根本内容
通常包括六图一书
方案设计综合说明书、总平面规划图、道路交通分析图、功能分析图、绿化及环境分析图、总体鸟瞰
图、各主要单体平立剖图
房屋建筑工程施工流程及工艺知识
1、根底工程
2、模板工程
3、钢筋工程
4、混凝土工程
5、砌体工程
6、抹灰工程
7、楼地面水泥砂浆
8、饰件工程
9、水泥砂浆刚性防水层施工工艺
根底工程
一〕施工工艺流程：定位放线→
复核〔包括轴线，方向〕→
桩机就位→
打桩→
测桩→
基槽开挖→
锯桩→
浇筑砼垫层→
轴线引设→
承台模板及梁底板安装→
钢筋制安→
承台模板及根底梁侧板安装→
根底模板、钢筋验收→
浇筑根底砼→
养护→
根底砖砌筑→
回填土
模板工程
一〕施工工艺流程：轴线投设→柱〔剪力墙〕模板制安→设置标高控制点→二层梁板模板制安→线管预埋验收→验收→依次推进
钢筋工程
一〕施工工艺流程：熟悉图纸→钢筋下料→钢筋制作→钢筋绑扎〔柱、墙、梁板〕→验收
混凝土工程
一〕施工工艺流程：作业准备
→混凝土搅拌→混凝土运输→柱、梁、板、剪力墙、楼梯混凝土浇筑与振捣→养护
砌体工程
一〕施工工艺流程：砌砖作业准备
→
砖浇水
→
砂浆搅拌
→
砌砖墙
→
验收
抹灰工程
一〕施工工艺流程：门窗框四周堵缝〔或墙身预留线管、槽、孔洞〕→墙面清理
→
粘贴加强网
→墙体基层处理
→吊垂直、套方、抹灰饼、冲筋
→浇水湿润墙面
→分层抹灰
楼地面水泥砂浆
一〕施工工艺流程：
基层处理
→
找标高、弹线
→
洒水湿润
→
抹灰饼和标筋
→
搅拌砂浆
→
刷水泥浆结合层
→
铺水泥砂浆面层
→
木抹子搓平→铁抹子压第一遍
→
第二遍压光
→
第三遍压光
→
养护
饰件工程
一〕施工工艺流程：
1．室外饰件：基层处理
→
吊垂直、套方、找规矩
→
贴灰饼
→
抹底子灰
→
弹控制线，排砖，贴样板块
→
面砖粘贴
→
回缝
→
清理墙面
2．室内饰件：清理基层
→
弹线
→
刷水泥素浆
→
水泥砂浆找平层
→
水泥浆结合层
→
铺贴饰件
→回缝
→
清理墙面
水泥砂浆刚性防水层施工工艺
一)
施工准备
1．水泥、砂、防水粉等外加剂材料已按施工图纸要求准备就绪。
2．厨卫间、阳台、露台楼地面、屋面砼蜂窝、麻面、露筋、裂缝等质量缺陷已按施工标准要求进行修复。
3．预埋件位置正确无误。
4．厨卫间、阳台、露台楼地面、屋面基层砼应提前进行试水，试水验收合格，并应办好验收手续。
5．找平层标高、泛水坡度应符合要求，外表应抹平压光、坚实、平整，无空鼓、裂缝、起砂等缺陷，墙交接处及转角处、管根部，均要抹成半径为100mm 的均匀一致、平整光滑的小圆角。
6．厨厕间墙面按设计要求及施工规定〔四周至少上卷300mm〕有防水的部位，墙面基层抹灰要压光，要求平整，无空鼓、裂缝、起砂等缺陷。
7.作业前应对施工班组作业人员进行质量技术交底，先做样板间，经检查验收合格，方可全面施工。
8．水泥砂浆施工前，基层砼和砌筑砂浆强度应不低于设计值的80%。
9．水泥砂浆终凝后应及时按标准要求进行养护，有条件应做蓄水养护。
二)
操作工艺
1.基层清理:基层必须坚实、平整、粗糙、清洁、保持充分湿润，不积水。
2.通线确定砂浆厚度，如果厚度超出要求，要先用细石混凝土重新铺平。
3.刷素水泥浆结合层一道，用扫帚均匀扫一遍。擦浆前必须把积水扫干净，以免造成离层空鼓。
4.防水砂浆按设计的原材料、外加剂、配合比，按掺合水泥量3％～5％的防水剂，确保防水砂浆配合比符合要求，保证砂浆强度并搅拌均匀，然后再进行防水砂浆施工。
5.在施工过程中，必须将砂浆刮平、磨实、原浆磨光、压水泥膏抹面，确保面层密实光滑，并淋水保养。有条件做蓄水保养，也可作试水验收。
6.屋面有女儿墙的及卫生间沉箱四周砼板与梁交接处必须做泛水坡，泛水坡的做法R≥10cm,也可做成，泛水坡施工必须与屋面防水砂浆同时完成，否那么会相互之间离层做成渗水。卫生间沉箱内的排水排污管安装好后必须做蓄水试验，防止管边渗漏，而且卫生间必须安装二次排水管。
三)
质量标准
1.防水砂浆的原材料、防水剂、配合比及分层做法必须符合设计要求和施工标准规定。
2.排水坡度、预埋管道的密封符合设计要求。
3.屋面天沟、楼地面地漏应为地面最低处，易于排水，系统畅通。
4.防水砂浆防水层各层之间必须结合牢固无空鼓，防水层外表应密实、平整，不得有裂纹、起砂、麻面等缺陷。
5.防水层厚度符合设计要求。
四)
施工考前须知
1.基层外表一定要清理干净，并冲洗湿润，但不能有积水。
2.涂刷水泥浆结合层应随涂随铺，不能过早涂，以免风干硬结，亦不能采用先撒干水泥粉后浇水扫浆的方法，以免水泥粉撒不均匀，冲水过多出现干灰层和积水坑等。
3.严禁在有防水要求的楼、地面、屋面砼部位现场拌制水泥防水砂浆。
4.地漏或排水口在防水施工之前，应采取保护措施，以防杂物进入，确保排水畅通，蓄水合格，将地漏内清理干净。
5.合理安排施工流向，防止过早上人走动。在未到达强度前，不得进行下一工序的施工。
6.注意及时进行养护。
7.厨卫间、阳台、露台楼地面防水层施工后，应进行24h 蓄水试验，屋面防水层应进行不小于6h淋水实验，如有渗漏现象，可根据渗漏具体部位进行修补，甚至于全部返工。
8.阳台、露台落地门下滑底防水砂浆填充后应进行试水合格前方可进行室内面砖铺贴。
9.厨卫间、阳台、露台楼地面面层铺贴后，再进行第二遍蓄水试验，无渗漏为最终合格，填写蓄水检查记录。
工作方案〔任务确实定〕
拟定总体要求、作出工作方案、成立筹建班子
可行性研究
研究及评估，以确保工程的实用性、经济性及技术可行性〔即经济技术的高测算〕
设计大纲→方案设计→施工图设计
征地、拆迁、三通一平、招投标
施工〔主体及配套、建安设备配套等〕
竣工验收、交付
建设投资〔工程本钱〕
征地费用
土地出让金〔配套费〕、拆迁安置〔补偿费〕
勘察、测绘、规划设计等前期工作费用。
建安工程费〔土建、水电、设备等〕
管理费〔日常办公杂费、监理等〕及销售、广告费用
贷款利息
税金
环境配套等根底设施配套费用
其中地价、建安、配套等为主要构成因素，地价与所处地域及拆迁安置有关，建安与建筑性质及建筑高度等有关。
房地产开发工作流程图
建筑工程施工工艺流程
给水系统施工工艺流程图
调试交验
管网通水
冲洗消毒排污
水压试验
管道安装
施工准备
洁具安装
安装前检查
支架预制
管道放线
材料检查
施工准备
排水系统施工工艺流程图
管线放线
施工准备
熟悉图纸资料
支架安装
排污管安装
灌水试验
排粪管安装
洁具安装
透气管安装
室外排灌系统管道放线、安装
通水试验
竣工验收
排灌系统试水、回填土施工
电气安装工程主要工艺流程
防雷和接地系统安装
配合土建专业预埋
插接式母线槽安装
电管敷设、箱盒安装
桥架安装
桥架安装
电管敷设、箱盒安装
桥架安装
电管敷设、箱盒安装
插接式母线槽安装
插接式母线槽安装
插接式母线槽安装
插接式母线槽安装
插接式母线槽安装
插接式母线槽安装
土建根底工程主要工艺流程：
土方工程
施工准备
测量放线
桩基工程
场地平整
土方调配
基坑支护
降水
根底垫层
降水
桩基动载测试
根底工程
根底验收
地下防水
桩基静载测试
桩基验收
回填土
门窗框安装
管线预埋
管线预埋及预留
填充墙工程
模板撤除工程
混凝土工程
钢筋安装工程
模板安装工程
施工准备
土建主体工程主要工艺流程〔混凝土结构〕：
主体验收
脚手架搭设
室外工程
分部工程验收
外脚手架撤除
楼地面工程
门窗扇安装
油漆玻璃
器具安装
屋面防水层
屋面保温
外墙饰面层
内墙饰面层
内墙抹灰
外墙保温
内墙找平层
外墙找平层
屋面找平层
基层处理
找规矩、基准线
施工准备
装饰装修工程主要工艺流程：
市政道路工程主要工艺流程：
验收
沥青混凝土面层
水泥混凝土面层
人行道面层
人行道侧平石
面层
水泥或沥青稳定石
二灰土
粉煤灰三渣
基层
碎石垫层
砂砾垫层
垫层
路基压实
地基处理
挖填土
路
基
施工准备
市政排水工程主要工艺流程：
附属构筑物
隐蔽验收
沟槽复土
窨井砌筑
管道坞膀
磅水检验
管道接口
管道铺设
管道根底
沟槽支护
沟槽开挖
井点降水
施工准备
顶管工程主要工艺流程：
设备转移
砼顶进结束
砼管拼装
竣工测量
砼管进场验收
接口检验
顶进纠偏
管道顶进
轴线控制
管内出泥
偏差测量
掘进机穿墙
出泥准备
后座千斤顶顶进
割开闷板
掘进机井内就位
掘进机试运行
洞口止水装置安装
后座千斤顶安装
顶进设备安装
后座顶板安装
导轨安装
测量放线
施工准备
第三讲、建筑工程工程部人员配备及职责
项
目
经
理
技术负责人
工程副经理
技
术
员
机械管理员
方案统计员
材
料
员
预
算
员
资
料
员
计
量
员
安
全
员
质
量
员
施
工
员
＊＊
操作层管理人员
操作层班组长
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