旧村改造项目合作协议

2024-08-26

旧村改造项目合作协议（精选7篇）

1.旧村改造项目合作协议篇一

旧村改造建设项目合作协议书

甲方：XX房地产开发有限公司

乙方：XX置业分公司

甲、乙双方经友好、平等协商，就广州市增城新塘镇长岗村旧村改造建设项目合作事宜，达成如下协议：

一、合作项目概况：

长岗村旧村改造建设项目（以下称项目）位于广州市增城新塘镇长岗村，具体区位是：东起新新公路（即省道118）西至与凤凰城相邻，南起广园东快速路，北至与岗丰村相邻。占地面积约850亩（其中长岗村要求自留180亩集体发展用地，可合作改造建设约680亩）。现状为旧村住宅，果园、园林地、水塘、荒地等。甲方已与村民签订合作补偿合同、约定补偿标准（见附件1），已付4000万青苗补偿款。并已报请政府批准。

二、合作方式

双方同意以股权转让的方式。即甲方将部分股权转让给乙方的方式进行合作。

转让的比例为60%，即乙方收购甲方60%股份，甲方保留40%股份，转让后甲、乙双方的股比为4：6.转让的价格：按最终政府批准和实际摘牌的建筑面积的楼面价，每平方米1100元。以甲、乙双方公司联合体的形式摘牌拿地，并将摘到的土地按照4：6分成两个土地证。

三．甲、乙双方的义务和责任：

（一）甲方的义务和责任：

1.负责项目拿到土地证之前的前期全部申报审批工作，包括全部的运作费用；

2.负责对村民的拆迁补偿、青苗补偿、安置等全部与村民合作合同中约定的全部责任；

3．负责自身股份份额部分的开发经营建设及经营风险；

4.与乙方联手摘牌拿地；

5.协助乙方与当地相关部门建立关系；

（二）乙方的义务与责任：

1.向甲方支付股份转让费；

2.拥有项目60%土地开发权益；

3.负责拥有权益土地的投资开发经营，并自负经营风险；

4.配合甲方土地摘牌等前期手续；

5.合作协议签订七个工作日内向甲方支付壹仟万元人民币作为保证金。

四．违约责任

1.甲方在约定时限内无法完成项目前期申报工作，顺利摘牌、拿到土地，乙方有权解除协议，甲方必须向乙方返还之前支付的1000万元保证金；

2.乙方在甲方完成前期申报工作，项目获得批准后，放弃合作，不履行合作协议义务，甲方有权单方面终止合作协议，并不予返还之前乙方所支付的1000万元保证金。

五．其它事项：

1.股权转让，双方应依法签订股权转让合同，约定转让具体事项；

2.项目开发建设应整体规划，双方同意具体研究方案；

3.本协议未尽之事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本协议具同等法律效力。

4.本协议在实施中如有争议，双方应友好，平等协商解决，协商不成，可在项目所在地人民法院诉讼。

5.本协议一式四份，双方各执两份。

甲方：XX房地产开发有限公司乙方：XX置业分公司

年月

日

2.旧村改造规划项目资料清单篇二

旧村改造规划项目资料清单

一旧村规划前期准备资料：

1、村人口户籍资料：村民人数、户数；股民人数，非股民人数，需有所在派出所盖章。

2、土地勘测定界报告：已有集体土地证的范围、数量；未有集体土地证的范围、数量。需有市国土部门盖章确定。

3、现状建筑统计：首先请测绘所测绘村民住宅（有证、没证）、村物业、祠堂、公共建筑的相关信息（具体测绘什么，测绘所知道），然后拿到区国土局盖章。

4、村经济收入统计：村过去三年的经济情况统计表（需有村委及街道盖章）

5、村域地质勘探报告：由相关资质勘察单位出具

6、物业租金单价和融资地块楼面单价估价报告：由具备相关评估资质的机构出具

二图纸：

1.村界电子文件

2.改造范围电子文件

3.土地现状分类图斑

4.二调情况汇总图

5.村地形图（1:500）

6.公共配套设施现状分布图

7.历史建筑现状分布图

三表格

1.征地信息表及相关文件

2.用地批准书列表及相关文件

3.用地批准书、建设用地许可证复印件等

4.人口与经济情况登记表

5.村过去三年的经济情况统计表

6.村集体土地所有证列表

7.村集体土地所有证

8.建筑总量汇总表

9.公共配套设施照片

10.历史建筑汇总表

11.历史建筑照片

12.古树汇总表

3.旧村改造项目合作协议篇三

专家评估办法（试行）

第一章总则

第一条为规范城中村改造项目评估工作，根据《评估委员会和评估方法暂行规定》、《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》以及《深圳市龙岗区城中村（旧村）改造实施办法（试行）》，结合本区实际，制定本办法。

第二条项目评估由区旧改办负责组织，有关政府部门按照各自的职能和专业范围予以配合。

第三条本办法所称项目专家评估，是指在本区范围内申报的城中村改造项目，在完成改造项目预案、预案公示和公众意见收集等前期工作后，由相关领域的专家对项目改造的科学性、合理性、可行性进行评估的活动。

第四条项目评估坚持“依靠专家、发扬民主、科学评估、合理确定”的原则。

第二章评估小组组成第五条区旧改办在确认项目经90%以上业主同意后，组织专家评估小组及有关政府部门成员赴现场对项目进行考察、评估。评估小组由7—9名专家组成。

第六条评估实行票决制，须经三分之二以上小组成员同意，该项目才能提交区城中村改造领导小组会议予以审议。

第七条区旧改办负责组建评估小组，在评估前5天按如下规定抽取评估专家：

（一）、同一个工程项目，专家抽取只能进行1次；

（二）、专家选取按照相关的专业要求进入计算机系统抽取；

（三）、抽取工作完成后，区旧改办代表、监督人应签字确认，然后归档保存。

第三章评估的主要内容

第八条改造项目应具备以下基本条件：

（一）、符合我区经济和社会发展计划；

（二）、符合城市规划和城中村改造规划总体纲要；

（三）、促进优化产业结构，具有较强的综合效益；

（四）、具有规模效益，与市场需求相适应，提升我区整体形象；

（五）、与土地资源整合相协调，避免造成资源浪费；

（六）、符合环保要求，与周边环境协调发展；

（七）、符合改造范围内业主的意愿；

（八）、符合其他相关法律法规规定的改造条件。

第九条评估小组对改造项目从以下方面进行重点评估：

（一）、改造必要性；

（二）、项目实施的可行性，包括项目内容、资金来源、拆迁安置方案、公共设施、改造模式、建设目标；

（三）、改造意义和社会、经济、环境的综合效益；

（四）、工业区改造为主的项目产业主题。

第四章评估程序

第十条改造项目预案公示收集公众反馈意见经90%以上业主同意后，区旧改办在10个工作日内召开会议进行集中评估。

第十一条项目评估会议的工作程序为：

（一）、在会议召开5天前，由区旧改办负责将会议邀请函和项目资料送达专家评估小组全体成员。

（二）、由区旧改办组织召开评审会议，主持宣布评估内容，介绍参会人员，推选评估小组组长；申报单位有关人员介绍被评估项目的有关情况及勘察现场意见，小组成员发表意见，陈述同意或不同意的理由。小组成员对项目进行表决后，由评估小组组长做出项目评估结论。评估小组每位成员的评估意见均需记录在案并存档；表决结果和项目评估结论，小组成员确认无误后签字。

区旧改办根据会议记录情况、专家评审意见和投票结果撰写专家评审报告书。

第十二条评估程序接受有关行政主管部门、新闻单位、企业等社会监督。

第五章附则

第十三条专家评估实行有偿服务制度，其费用由区政府支付。

第十四条评估专家收受申报人、其他利益关系人的财物或其他利益的，取消其评估专家的资格，不得再参加任何依法必须进行招标项目的评估；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第十五条本办法由龙岗区政府授权区旧改办负责解释。

4.旧村改造汇报篇四

（2008年11月10日）

强湾乡地处白银市区南部14公里处，南邻水川镇，东与水川镇、四龙镇接壤，西北与王岘镇、皋兰县相连，土地总面积248平方公里，属黄土高原丘陵沟壑区，系黄河北岸高扬程灌区。全乡现辖7个行政村，44个村民小组，2746户，9750人，其中劳动力4905人。现有耕地28643亩，其中旱地15946亩，12697亩。2007年全乡生产总值22936万元，其中农业生产总值2190万元，农民人均纯收入3746元。在开展社会主义新农村建设中，我们紧密结合自身实际，紧紧围绕“二十字”方针的总体要求，按照《白银区建设社会主义新农村，推进城乡一体化实施纲要》的总体安排部署，明确目标，合理定位，从基础建设和改善村容村貌入手，逐步推进社会主义新农村建设，现将旧村改造有关情况汇报如下：

一、基本情况

1、自然条件

强湾乡强湾村地处白银市区南部14公里处，是强湾乡政府所在地，白崖子村地处白银市东南部15公里，两村都属黄土高原丘陵沟壑区，系黄河北岸高扬程灌区，干旱少雨，水资源匮乏，加之植被稀少，生态环境恶化，自然条件差，土壤贫瘠，农业经济结构单一，抗御自然灾害的能力脆弱，农民生活水平不高，但从全乡来说经济发展相对较好。随着城郊经济的发展，西部大开发战略的实施和扶贫开发建设项目的带动，干部群众脱贫致富愿望强烈，积极性高。

2、社会经济状况

强湾乡强湾村有7个村民小组，农户453户，人口1563人，共有劳动力755人，耕地面积3713亩，其中有效面积2239亩，保灌面积2033亩，旱地1474亩，2007年农民人均纯收入3752元。

强湾乡白崖子村有6个村民小组，农户497户，人口1754人，共有劳动力984人，耕地面积5303亩，其中有效面积2808亩，保灌面积2113亩，旱地2495亩，2007年农民人均纯收入3761元。

二、基本原则

1.坚持保护环境，可持续发展的原则。旧村改造要着眼于长远利益，立足于资源的节约与综合利用，切实保护好生态环境，加强环境综合整治，大力发展循环经济，推广使用新材料、新能源、新技术，建设节能省地、防震防灾型住宅，实现经济、社会和生态的可持续发展。

2.坚持规划先行，合理有序建设的原则。旧村改造必须依据所在乡镇的土地利用总体规划和乡镇域规划，做好改造村的建设规划、土地利用规划和经济发展规划，并按照有关程序报批，杜绝未批先建、少批多建、越权审批等违法行为。

3.坚持农民自愿，维护农民利益的原则。旧村改造要尊重农民的意愿，充分发挥农民在旧村改造中的主体作用，调动和发挥农民的积极性和创造性，统筹经济发展、产权制度改革、就业安置、社会保障等方面的工作，妥善处理农民与集体经济组织的利益关系，切实维护农民的权益，提高农民的收入水平。

4.坚持合理推进，防止盲目开发的原则。旧村改造必须考虑本村的经济基础、就业环境和改造后的问题，必须进行充分论证和可行性研究，防止急功近利，不切实际，一哄而上，搞遍地开花、低水平分散建设。

5.坚持保护耕地，集约利用土地的原则。旧村改造的建设用地要严格控制在村庄占地范围内，严格控制占用农用地，严格禁止占用耕地，特别是基本农田，要节约并集约利用土地，大力发展二三产业，提高土地的利用效益。

三、主要做法

1、强化组织，加大宣传力度。

村里成立了以村委会主任为组长的新农村建设领导小组，选出工作踏实、责任心强的村民代表为工作骨干，负责新农村建设日常事务。利用各种宣传方式，大力宣传新农村建设的意义、办法和建设目标，进一步调动全村村民关心新农村建设、投身新农村建设的积极性和主动性。从而加快新农村建设速度。

2、责任到位、分工合作、建立奖罚激励机制。按新农村建设标准的九项要求，村新农村建设领导小组依任务性质不同进行了分工，将工作人员分成5组，分别负责不同工作，避免了推诿扯皮事件的发生。与此同时，经村两委和村民代表会议研究，制订了切合实际的奖罚措施，充分调动工作人员的责任心和工作积极性，各工作组定计划定目标，制订了切实可行的工作日程表，保证了各项工作的按时完成。

3、发动社会力量，多方筹集资金，确保工程顺利开展。针对新农村建设基础设施建设量大，需用资金多的情况，村建设领导小组发动社会各方力量，在取得多方支持的同时，借助市县帮扶单位，筹措资金，使各项建设工程有了可靠保障。

四、基础设施建设初步成效

根据强湾村的实际情况，主要完成以下主要项目：

1、完成2007年强湾村中低产田改造项目。

2、安置无房、危房、特困户4户。

3、完成强湾村小学和文化室基础设施建设。

4、新建强湾村文化活动中心1处，并配套相应的文化娱乐设施

7、砂化硬化村级道路13公里。

8、完成植树造林200亩。

9、兴建生活垃圾收集场1处。

9、维修村委会办公用房，并配套办公设备。

10、建立相关“村规民约”等制度。

根据白崖子村的实际情况，主要完成以下主要项目：

主要是维修道路2000米，综合开发土地400亩，新增水浇地300亩，新建50平方米泵站一座，并配套机电设备，衬砌水用隧道600米，衬砌渠道6600米，投入小尾羊200只，扶持养殖示范户60户，培训农民技术员600人次。

五、村容村貌改造通过旧村改造我乡强湾村、白崖子村的村容村貌有了明显的改善。主要是：

1、通过“三池一改”项目建设，在强湾村、白崖子村建设沼气池130座（其中：强湾村100座，白崖子村30座），合理利用清洁能源，改善了人居环境，提高了农民生活水平。

2、通过美化白金公路，减少因水土流失对白金公路的损坏，改善生态环境，我乡在白金公路沿线10公里（强湾段）进行植树造林，栽植树木为白杨、刺槐等树种，在白金公路到何及沟特困群众安居点1.5公里乡村公路段栽植刺槐、白杨，在白崖子村苦水沟沿渠3公里栽植白杨等措施，增加了植被覆盖，改善了农民居住点生活环境，营造了一个舒适、美丽、温馨的居住环境

3、全村完成了长久垃圾的清理以及村内外的乱堆乱放清除，落实了四有一落实的环境卫生长效管理机制，使村容村貌焕然一新。

4、通过强湾村阵地建设项目，建起了村卫生室，使村公益公共设施逐步完善。白崖子村阵地建设项目正在紧张筹备中。

六、精神文明建设情况

强湾乡一直把村民道德建设当作一项大事来抓，积极采取秦腔折子戏演出、张贴标语、广播等为农民群众喜闻乐见的形式加强宣传，进一步推动了创建文明村工作不断向广度和深度发展。工作中，我们一是抓制度，强化外在约束。制定了符合村情、民情的《村规民约》，并发放到各家各户，要求各家各户认真学习，遵照执行，以此来不断规范村民们的言行举止，引导广大村民争做“四有”新人。二是抓载体，提高活动质量。同时，强湾乡在这两个自然村积极探索文明建设的有效载体，精心举办开展了“十星级文明户”、“五好家庭”等一些村民喜闻乐见的活动，使村民在自我教育、自我评价中享受到精神文明建设的成果，从而大大调动了广大村民参与文明村建设的积极性。三是抓风气，推进移风易俗。近年来，强湾乡出台了婚丧嫁娶不得大操大办、不得赌博酗酒、不得参与迷信活动、不得涉嫌违法犯罪、发现有违规现象要向村委会报告的规定，村领导班子成员向全村人民承诺，带头遵守有关规定，争做移风易俗的带头人，一个崇尚科学、文明、健康、向上的良好社会风气已经形成。四是抓依法治村，保持社会稳定。为提高农民群众的法律素质，我们一方面在两村深入开展普法教育活动，引导村民自觉做到学法、用法、遵法、守法；另一方面，坚持依法进行民主选举、突出民主决策、实行民主监督、搞好民主测评，认真落实“依法建制、以制治村、民主管理”等制度，大大提高了广大村民的参政议政能力，使广大群众充分享受到了政治上的民主权利。

七、改造中积累的经验和存在的问题及今后打算

（一）几点体会

1.先行试点，科学规划。旧村改造是一项系统工程，内容繁杂，涉及面广，必须先行选择一批基础条件好的村庄进行试点，并科学合理地做好试点村的规划和建设工作，起到引导示范作用。

2.因村制宜，多种形式。由于各村之间基础条件不同，差异性较大，因此不能搞“一刀切”，要结合本村的实际情况，本着相互合作、共同发展的原则，选择适合于本村的改造方式，创出特色。

3.点面结合，带动周边。在规划建设上应与新城、中心镇、中心村建设、山区险村搬迁、生态移民搬迁结合起来，在产业发展上应与农业结构调整结合起来，在基础设施建设上应与周边的公路干线、同时带动周边村向试点村聚集。

4.多元筹资，共同建设。要充分发挥市场配置资源的基础性作用，采取多种方式，多渠道筹措建设资金，形成政府、社会、企业、农民等相结合的多元化投资渠道。

（二）存在的困难和问题

一是农业生产基础薄弱，水利设施欠帐较大，农业生产成本高，直接影响着两村农业产业结构调整和经济社会发展的步伐；二是两村还未形成规模产业，经济总量低；三是资金匮乏，项目建设进度缓慢；四是部分群众的思想有待解放，市场经济观念跟不上实际需要。

（三）下一步打算

5.规范实施旧村改造意见篇五

各村（居）民委员会：

为进一步推进社会主义新农村建设战略的实施，加快全镇旧村改造步伐，更好地促进全镇经济社会持续健康发展、人民群众安居乐业，结合我镇旧村改造工作实际，制定如下意见。

一、指导思想

坚持以科学发展观为统领，围绕中

央关于建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村的总体目标，把旧村改造工作作为全镇社会主义新农村建设的核心内容和重要途径，按照统一规划，合理布局，多元整合，组团建设，循序渐进的原则，坚持通过旧村改造，努力改出一片新居，改出一批产业，改出一片景观。坚持高起点规划、高标准建设、高质量运作、高效能管理，逐步形成布局合理、功能配套、经济繁荣、居住相对集中的现代化村镇体系，促进全镇经济社会全面协调可持续发展。

二、目标要求 1、2013年完成全镇总体规划、村庄规划的编制和土地利用规划修编。

2、未完成旧村改造任务的村（居）将按照“居住楼房化、管理社区化、公共服务城市化”的要求，实施合村并点，逐步集中到五个规划小区中建设，力争在3--5年内基本完成旧村改造任务，逐步将规划小区建设成为功能完善、环境优美、配套齐全、布局合理、适宜人居、和谐统一的现代化新型居民小区，使群众的生活方式得到较大转变，集体经济得到持续发展，人居环境得到全面优化。

3、对完成旧村改造任务的村居，力争3年内完善提升原有基础设施的配套工作，努力提高小区居民的生活质量。

三、基本原则

1、坚持规划先行、合理布局的原则。在全镇总体规划和土地利用规划指导下，高起点编制旧村改造详细规划。大力倡导组团式规划，科学、合理地进行规划布局，实施村庄整合、改造和建设。规模较小或地质条件不允许的村庄不再单独搞旧村改造规划，积极鼓励和引导向新规划小区集中，避免基础设施和公共设施重复投资，从根本上实现资源的优化配置和共享。

2、坚持拆旧建新、拆建同步的原则。严格控制拆建比例，充分利用村庄现有旧址土地资源，通过旧村改造实现节约土地的目标，切实维护农民的切身利益。

3、坚持公开透明的原则。涉及到旧村改造每一个环节的各项政策都要坚持公正、公平、公开、公示，使群众有知情权、参与权和监督权，自觉接受村民监督，防止因政策不透明导致农村社会不稳定。

4、坚持速度与质量统一的原则。旧村改造既要循序渐进、保证进度，又要注重改造质量和改造效果，注重综合环境建设，突出重点、分期实施，要通过改造工作，推动城镇环境的全面优化提升。

5、坚持建设主体明确化原则。旧村改造工程在建设过程中要落实好施工安全责任和制度，明确工程设计、施工、勘测、监理、检测等责任主体，确保居民住上设计合理、质量过硬、安全放心的优质住宅。

6、坚持基础设施和公共服务设施同步建设的原则。旧村改造必须作为全镇整体推进城镇化的重要组成部分来把握，充分展示现代居住小区的理念，在基础设施和社会公共设施建设上同步配套建设，实施规范有序的物业管理，力求与城市发展水平保持一致。

四、基本条件

1、村两委班子团结，村民代表大会表决通过，95%以上拆迁户签订拆迁补偿安置协议。

2、符合土地利用总体规划。

3、拟规划建设区的土地承包经营权已调整，村级组织有权处置。

4、项目资金充足，用于改造的配套资金筹集措施基本落实。

五、审批程序

1、预审。旧村改造实行预审制度，即拟实施旧村改造的村，应报镇旧村改造工作领导小组办公室进行预审。

2、制定实施方案。预审通过后，村两委研究制定旧村改造实施方案，确定旧村改造详细规划、村庄建设规划、总拆迁户数及面积、拆迁安置办法、拆迁补偿标准、资金来源等事项，并提交两委会、党员大会、村民代表大会，征得绝大多数人的同意。

3、申请。旧村改造实施方案在两委会、党员大会、村民代表大会通过后，拟实施旧村改造的村，方可正式向镇政府提报实施旧村改造的书面申请和实施方案。

4、手续办理。旧村改造申请和实施方案经镇政府审核同意后，列入全镇旧村改造计划并上报区有关部门，按照有关规定和程序办理立项、环评、规划、土地、建设、供电、供气等手续。

5、凡需与房地产公司合作实施旧村改造的村，由国土部门牵头，会同规划部门、镇、村共同商定旧村址土地出让条件，严格按照经营性土地“招、拍、挂”规定公开竞标确定合作的房地产公司。房地产公司确立后，村委会要将与其签订的合作协议报经镇政府

审查批准后，方可正式签约。未经批准，严禁村委会擅自与房地产公司签订任何形式合作协议。

六、扶持政策

1、列入旧村改造的工程项目，享受我市农村住房建设项目优惠政策。

2、列入旧村改造的工程项目，镇旧村改造领导小组将协助上级主管部门优先办理建设用地规划许可证、土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、水、电、天然气开户等手续，确保旧村改造工作顺利实施。

3、通过公开竞标引进房地产公司实行村庄融合、进行组团式统一规划、统一设计、统一建设、统一配套的村居，涉及符合土地利用总体规划的新扩建用地，通过利用新扩用地招、拍、挂的收益给予适当补贴或返还。

4、对于旧村改造过程中通过旧村拆迁腾出的土地，在上级有关部门审核并办理好相关手续的前提下，鼓励进行复垦，以解决改造周转用地指标问题，对于上级复垦补助资金，镇政府将全部用于旧村改造补助，以加快旧村改造进度。

5、按规划进行组团式集中安置、合村并点、异地搬迁的，幼儿园、老年公寓、公共绿地等公共服务设施的用地和建设资金，由相关村庄及开发单位按照公共设施建筑面积与居住建筑面积所占的比例进行分摊。

七、组织领导

1、旧村改造工作在镇党委、政府的统一领导下，成立由镇党政领导、国土和城建等相关部门负责人组成的镇旧村改造工作领导小组。领导小组负责抓好旧村改造具体实施工作，其中国土管理部门协调好相关建设用地的申请、审批事宜；城建部门具体负责旧村改造中相关规划建设手续办理、争取上级优惠政策、协调处理好旧村改造工作中出现的各种问题等各方面事宜，并将旧村改造工作纳入年终考核项目进行统一考核。

2、各有关单位、村居要切实加强对本辖区旧村改造工作的组织领导、业务指导和检查监督，重点要严格把好旧村改造计划的预审关，认真分析研究旧村改造时序的可行性，确保循序渐进；严格把好旧村改造条件的审查关，深入细致的审查实施旧村改造必须具备的条件，确保实事求是、真实可靠；严格把好村庄整合的布局关，确保组团式规划、社区化建设；严格把好旧村改造的规划关，组织编制好村庄修建性详细规划，确保规划的高品位；严格把好旧村改造具体实施方案的批准关，对涉及到拆迁、安置、补偿、资金来源等问题，要进行详细调查研究和科学测算，依法、依程序、依民意进行批准，确保方案切实可行；严格把好剩余旧村址土地“招、拍、挂”条件预审关，确保土地资产的升值；严格把好涉及旧村改造土地返还资金的使用关，确保专款专用，不得挪作他用。各村党支部书记、主任是第一责任人，要明确责任，强化措施，保证旧村改造积极稳妥的推进。

3、各单位、村居要加大对旧村改造工作的宣传力度，做到家喻户晓，人人皆知，公开透明。要妥善处理旧村改造过程中遇到的一系列问题，在拆迁工作中严禁出现强拆、断水、断电等暴力拆迁行为，确保社会稳定，确保集体经济可持续发展，确保群众满意。

4、本《意见》由镇旧村改造工作领导小组负责解释。

本意见依照有关法律法规制定，未尽事宜严格依法进行办理。旧村改造中，应避免形成不稳定因素，遇争议问题，须上报镇人民政府，经咨询法律部门和上级有关行政主管部门意见后，依照有关法律、法规妥善处置，各实施旧村改造的村委会不得擅自处理，如有违反，相应法律责任及造成的一切后果由违反者自行承担。

6.关于乡镇旧村改造的思考篇六

在田市镇陈坦头村蹲点调研期间，本人对该镇的旧村改造情况作了初步了解，并实地走访了几个具体有代表性的村庄，立足于陈坦头村，以点带面铺开到整个田市镇，对如何更好地推进旧村改造进行了分析，提出了一些思路和建议，在此撰文作一初探。

一、陈坦头村和整个田市镇旧村改造情况

陈

坦头村位于田市镇南面，是一个以农业为主产业的村，集体收入很少。全村近四分之一村民外出做些小生意，其余在家务农。该村以农业为主，山林、土地都分到户。村内未建公厕。2008年计划开展村庄整治工作，包括进行改水改厕，消灭露天粪坑，在露天公共场地规划建设一个村民文化娱乐小公园。

田市镇完成了建制镇总体规划，村级规划已编制21个村，整治村已完成11个村。建立垃圾中转站一座，镇区垃圾处理率达100%，农村垃圾处理率达82%。有10个村建立保洁队伍。全镇改厕3700多户，计划在今后三年内完成改厕。

二、旧村改造存在的问题

随着农村生产力的发展，农村产业结构的调整步伐明显加快，多数村民迫切要求改善居住环境。通过调查了解，村干部和村民对旧村改造积极性较高，愿意通过旧村改造来改善生产生活环境，提高农民的收入水平，壮大农村集体经济。但在实施过程中，暴露出来的问题比较多。

一是规划编制较为落后，浪费土地资源现象比较严重。各村基本上以传统的生产、生活方式为主，规划建设比较散乱，土地利用率低，村内道路狭窄弯曲，环境卫生、生活服务等基础设施不配套、共享性差，只有新房不见新村；村民的观念和生产生活方式与农村城市化发展的要求相比，具有一定的差距。这些现象存在的主要原因之一就是农村整体经济发展水平还不高，对基础设施建设的投入乏力，致使农村基础设施建设长期处于低水平状态，污水、垃圾尚未找到出路；许多村民未批先建，老房子也没有拆除，“空心村”现象普遍，造成土地资源浪费严重。

二是土地启动区块是个难题。旧村改造是一项极其复杂的系统工程，但与之配套的统一政策还没有形成，其中最关键的是土地政策问题。改建新村，要求另有一块启动土地用于置换。但由于存在着城乡两元结构，在土地指标使用上，往往是“重城市，轻农村；重工业，轻农业”，随着城乡经济的发展，上级政府配给的土地指标与实际需求缺口更大，能用于旧村改造的则更少。同时，在农村土地承包工作中，许多村没有或很少预留了建设用地，根本不能满足旧村改造的需要。

三是建设资金难以保障，基础设施条件差。对于经济欠发达的田市镇，各村集体经济实力普遍不强，用于旧村改造的自有资金缺乏，许多基础设施无法建设，制约着旧村改造的推进步伐。在调研中，所蹲点的陈坦头村反映了村民多年来饮水难的问题。一直以来，村民都是自挖水井解决用水问题，但当地井水的矿物质含量过高，偏碱性，长期饮用对人体健康造成极大威胁。村两委计划筹资自建水厂，但一次性投入较大，而且每年的运行费用也是一笔不小的固定支出，对原本无多少集体收入的陈坦头村来说，压力非常大。通过进一步调查得知，田市镇范围内各村都没有自来水供应，这是一个普遍性的问题。

四是村民的思想认识还有待进一步提高。旧村改造是一件惠及千家万户的好事，但由于该项工作涉及全体村民的切身利益，受传统生活模式、生活习惯的影响，加上现实生活条件的制约，部分村民不愿离开原住地，怕负债建设。

三、进一步推进田市镇旧村改造工作的措施和建议

(一)合理选择旧村改造模式，进行科学规划。

根据田市镇南北狭长、地形地貌复杂多样、各村经济社会发展不平衡等特点，不同村在实施旧村改造时应科学合理地选择适合各自特点的改造模式。

一是拆迁新建模式。可通过整体拆迁、集中建设、统一安置的方式，建设一批新型居住小区，以促进现代化新村的形成。对高山村，宜采取全村搬迁，合并高山村。如田市镇苍山村，共33户88人，由于地处高山，交通极为不便，全村已有一半以上农户搬迁至山下居住，留在山上的主要是老人。村民要求把公路修到山上，但投资过大收效却不明显，不如多做村民思想工作，有计划地搬迁到山下移民小区。一来可使农民生活更方便，二来可减少高山自然资源的破坏，为生态旅游的开发创造条件。

二是整理改造模式。以规模调整后的行政村为依托，因村制宜，编制规划，对规模较大的村庄，采用部分保留、部分迁建的方式进行改造，在其周围扩建新区，吸引周围自然村向新区迁移。其中首先要对“空心村”进行整治。但整治空心村不等于拆了旧房子，再在原地建上新房子就了事，还得综合考虑道路、绿化、排污等多方面问题。

三是保留治理模式。以村庄环境建设为重点，对基础条件较好的村或尚不具备

改造条件的村，重点进行村内基础设施建设，拆除违章建筑及危房，进行村庄整治，使整体环境达到整齐、干净、美观。

以上“拆、改、留”的三种模式，要因村制宜，立足资源的节约与综合利用，制定一个功能齐全、规模适度、布局合理的村庄建设规划，严格控制在村庄占地范围内。规划编制绝不能脱离目前农民的生活水平、经济承受能力以及住宅状况，要按照节约土地，延续特色，尊重农民意愿原则，统筹考虑村庄的长远发展，对农民住房、基础设施、农村产业进行科学调整，对水、电、排污、道路、绿化等都作出科学合理安排。克服随意性和盲目性，避免将来重复规划建设，从而优化配置资源，提高资金和土地利用率。重视节能减排措施在农村的应用。

(二)破解土地政策，给予政策的支持。

根据我们的国情、市情以及土地法律法规精神，用地紧张的局面将长期存在，旧村改造用地问题，要从改革入手，制定相应政策，扩大增量、盘活存量、合理配置资源，提高土地利用率。

政府部门要加大支持力度，配足土地指标。旧村改造是一项重要民心工程，应该在土地指标方面给予大力支持。而且，从总体上看，旧村改造有利于土地集约利用，应鼓励支持旧村改造，在用地指标等各方面加大扶持力度。对于启动区块，可以集中有限土地指标，先启动其中有条件的村，待一个村完毕，再将整理出来的土地转移给另外村，这样又可启动新村建设。

开源与挖潜并重，加大农村集体建设用地改革力度。在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，依法盘活利用农村集体建设用地。一是出台优惠政策，积极扩大迁村并点试点工作。缩并农村居民点，扩大城镇、中心村用地规模，合理调整城乡居民点用地结构，达到节约、保护耕地目的。二是在中心集镇推行多层公寓。在供地方式、购房面积、购买价格、房产处置等方面采取优惠政策，既可以维护农民利益，同时也能缓解了城镇建设用地紧张的矛盾。三是住宅建设用地要利用村内空闲地、闲置宅基地，先行安排一批村民建房；然后拆除老房子腾出新的空地，用于另一批建房。如此往复几轮，就能达到全村的改造。四是对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，应制定政策予以奖励或补助。严格执行一户一宅政策。控制农民超用地标准建房。对农村宅基地历史遗留问题，如未批先建，一户多宅等问题，应尽快研究出台符合当地实际的政策，及时予以解决，不能一味地久拖不决。否则，只会使问题越积越严重。这个政策既要充分考虑历史原因，又必须有利于今后对规划和土地的管理。

要把握好拆建工作。象水各村对老人的拆迁安置做法值得推广。该村针对有些老人在原居住的旧房拆除后不愿重建房屋的情况，采取村集体出面买断老人的旧房，在新规划区建设公房，再低价租给他们居住。这样一方面可为旧村改造腾出空地，另一方面也能解决老人的实际困难，减轻他们的生活负担。

（三）拓宽旧村改造筹资渠道。

一是用足政策，整合资金，形成推进旧村改造的合力。在实施过程中，要用足用好现有政策，按照相关法规进行规划、实施。充分调动农民群众的积极性，建立以村民建房投资为主体，村集体投入基础设施为配套，财政投入为扶持的旧村改造投资机制。目前，对于农村建设的各项政策及资金扶持较多，如山区搬迁政策、产权制度改革政策、引进社会资金促进山区综合开发的试点政策等，这些政策的出台对农村经济的发展，农民生活水平的提高，生产生活环境的改善起到了一定的作用。如果整合利用这些政策和资金用于旧村改造，对旧村改造的推动作用会更加显著。同时，可结合田市镇优越的生态环境，利用“无害化”处理来包装农村基础设施项目，争取资金集中用于旧村改造和新村建设。

二是深化农村土地使用制度改革。从现实条件和各地的做法来看，筹资渠道根本出路还是在于土地，农村集体建设土地是农村集体最大的一笔资产，如何通过市场化运作，使农村集体建设土地资产显性化，是解决新农村建设资金问题的有效途径。近年来，许多地方都开展了农村集体建设用地使用权流转的试点工作，出台了相应政策，明确提出了农村集体建设用地可以在除商品房开发以外进行出让、转让、出租和抵押，使农村集体建设土地资产性质得到体现。在不违背法律精神的大前提下，在旧村改造试点村采取一些灵活、变通的政策，以地生财，为解决旧村改造建设资金问题打开一条新路。

三是发展村级经济。镇政府要大力开展脱贫帮扶工作，拓宽农民增收渠道，向农业内部挖潜，向非农产业拓展，构建农民增收的长效机制。继续抓好千亩示范方建设，大力引进效益农业投资。抓好以杨梅、蜜梨为主导的水果生产，及时输送科技种植技术，提高品质和产率，同时创造条件帮助解决销售渠道。鼓励种养大户、农家乐休闲旅游业，利用好溪滩地，进行有益开发。村干部要多向村民宣传，跳出单一种水稻的生产模式，多推广经济作物种植，利用良好的生态环境，种植高山萝卜、莳药、芋头等，增加农民收入。集中山林土地，搞规模农业；发挥**杨梅、蜜梨品牌优势，逐步把坡地和山林改成经济林，壮大村集体经济。

（四）加强宣传，统一干群思想。通过开会、广播、板报、标语等形式，反复讲解和宣传旧村改造的目的、意义和目标要求，使旧村改造成为广大村民的自觉行动，变“要我改”为“我要改”，齐心协力，支持配合旧村改造工作。其中，党员干部要首先统一思想认识，带头配合开展工作。为减轻农民负担，各种费用能免则免，能减则减。镇政府要把旧村改造作为一项中心工作来抓，加强指导。

7.旧村改造工程总体策划方案分析篇七

总

体

策

划

方

案

一、济南市城市总体规划与城市开展战略概述

济南市总体规划是以“东拓、西进、南控、北跨、中疏〞为城市开展战略，实施沿经十路、沿小清河、沿黄河、沿铁路线“四沿〞带动战略，形成现代化的城市建设管理体系，进一步提升城市建设管理水平，争创“国家环保模范城〞、“中国人居环境奖〞。

在东部城区，形成以开展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共效劳配套设施，形成效劳于东部城区的地区中心。

以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善效劳设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市根底设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。

二

工程所在区域在城市中的地位分析

1.工程概况及地块价值研究

1.1工程概况

济南高新区南胡旧村改造工程〔以下简称南胡旧村改造工程〕位于济南东部新城高新开发区，凤凰路西，旅游路路北，体育场南路以南。本工程由一、二、三、四、五、六、七、八块地块组成，共390.7亩地。其中六、七、八地块为旧村安置和保障用地，一、二、三、四、五地块为开发用地。该小区地理优越、交通方便。旅游路及规划中的凤凰路从门前经过。其中六、七、八地块规划总用地面积176.6亩，规划建筑面积22.94万平方米，小区内部包括11-24层的高层住宅及地下停车场、辅助商业用房、幼儿园、会所等，小区建成后将成为济南市便捷舒适的现代生活典范。

本工程各地块用地性质及可规划面积见下表：

地块一

地块二

地块三

地块四

地块五

地块六、七、八

性质

居住

商业

市政

商业

居住

面积〔亩〕

81.45

50.4

23.55

7.2

51.45

114.9

本方案针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案（四地块为市政公共用地,暂不考虑）。

方案一：六、七地块村委会自行开发建设，捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案二：六、七地块村委会自行开发建设，一地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案三：六、七地块村委会自行开发建设，二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案四：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂

方案五：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三、五块在土地招拍挂后由村委会摘牌成立公司后进行开发。

村民安置生活保障〔地块六、七、八〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

居住户数/人口数

户/人

1652/5286

总建筑面积

万m²

22.94

一、居住、配套建筑面积

万m²

22.941、地上建筑面积

万m²

18.36

①住宅建筑面积

万m²

16.39

②配套公建面积

万m²

1.972、地下建筑面积

万m²

4.59

地下停车建筑面积

万m²

3.27

地下储藏建筑面积

万m²

1.29

地下中水建筑面积

万m²

0.04

二、非配套建筑面积

万m²

1、地上建筑面积

万m²

2、地下建筑面积

万m²

住宅平均层数

层

人口毛密度

人/hm²

689

住宅建筑套密度〔净〕

套/hm²

215

住宅建筑面积净密度

万m²/hm²

2.14

地上总容积率

万m²/hm²

2.4

地下总容积率

万m²/hm²

0.60

居住地上容积率

万m²/hm²

居住地下容积率

万m²/hm²

建筑密度

18.4

绿地率

居住停车率

居住停车位

辆

1321

地面停车率

10.7

居住地面停车位

辆

141

统征储藏用地〔地块一〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

居住户数/人口数

户/人

1104/3533

总建筑面积

万m²

16.79

一、居住、配套建筑面积

万m²

16.791、地上建筑面积

万m²

13.03

①住宅建筑面积

万m²

11.91

②配套公建面积

万m²

1.122、地下建筑面积

万m²

3.76

地下停车建筑面积

万m²

3.72

地下中水建筑面积

万m²

0.04

二、非配套建筑面积

万m²

1、地上建筑面积

万m²

2、地下建筑面积

万m²

住宅平均层数

层

人口毛密度

人/hm²

651

住宅建筑套密度〔净〕

套/hm²

279

住宅建筑面积净密度

万m²/hm²

2.70

地上总容积率

万m²/hm²

2.40

地下总容积率

万m²/hm²

0.69

建筑密度

17.08

绿地率

居住停车率

居住停车位

辆

1050

地面停车率

14.29

居住地面停车位

辆

150

统征储藏用地〔地块二〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

居住户数/人口数

户/人

660/2112

总建筑面积

万m²

9.69

一、居住、配套建筑面积

万m²

8.131、地上建筑面积

万m²

8.13

①住宅建筑面积

万m²

7.45

②配套公建面积

万m²

0.682、地下建筑面积

万m²

2.04

地下停车建筑面积

万m²

2.00

地下中水建筑面积

万m²

0.04

二、非配套建筑面积

万m²

1、地上建筑面积

万m²

2、地下建筑面积

万m²

住宅平均层数

层

人口毛密度

人/hm²

623

住宅建筑套密度〔净〕

套/hm²

266

住宅建筑面积净密度

万m²/hm²

2.81

地上总容积率

万m²/hm²

2.39

地下总容积率

万m²/hm²

0.60

建筑密度

17.11

绿地率

居住停车率

居住停车位

辆

572

地面停车率

10.49

居住地面停车位

辆

统征储藏用地〔地块三〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

总用地

万m²

3.58

可规划用地

万m²

1.54

总建筑面积

万m²

6.64

地上建筑面积

万m²

5.39

地下建筑面积

万m²

1.25

地上总容积率

3.50

地下总容积率

0.81

建筑密度

30.00

绿地率

停车位

个

按每百平米0.8

统征储藏用地〔地块四〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

总用地

万m²

0.60

可规划用地

万m²

0.48

总建筑面积

万m²

0.48

地上建筑面积

万m²

0.48

地下建筑面积

万m²

地上总容积率

地下总容积率

建筑密度

25.02

绿地率

停车位

个

按每百平米0.8

统征储藏用地〔地块五〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

总用地

万m²

5.97

可规划用地

万m²

3.43

总建筑面积

万m²

14.76

地上建筑面积

万m²

11.97

地下建筑面积

万m²

2.79

地上总容积率

3.49

地下总容积率

0.81

建筑密度

29.40

绿地率

停车位

个

按每百平米0.8

1.2地块价值研究

本工程在济南市的东部新城区的核心部位，是济南市总体规划“东拓〞开展战略前沿，规划汉峪片区的中心地带。

周围有高新区政府、齐鲁软件园、齐鲁软件学院、知识经济总部基地、浪潮工业园、山东省立医院、方案建设的CIIC园区、大小汉峪及北胡村旧村改造工程、山东省省直宿舍以及奥体东地块建设、成熟社区黄金时代等。市政府的东迁及奥体中心的建设对地块价值及工程品质的提升都有很大的积极作用。将来必定成为济南市的新城市中心，地块楼盘升值潜力极大。

2、工程市场分析及市场定位

2-1工程周边市场整体评价及开展前景简析

2-1-1周边市场整体分析

1〕济南市城市住宅和房地产开发现状

九十年代以来，济南市的经济开展水平和速度都高于全国的平均水平，住宅建设也迅速开展，一大批布局合理、设计新颖、配套齐全、环境优美的住宅小区不断涌现，城区居民的居住条件进一步改善，住房功能不断完善，住房成套率不断提高，与之相配套的城市供水、供热、燃气、排污管网、电力、通讯、有线电视等根底设施也日趋完善。

“九五〞期间，济南市城市住宅建设突飞猛进，共开发建设住宅面积900余万平方米，年平均开发建设180万平方米。2007年，济南市进一步加快城市建设，这一年也成为城市建设史上投入最多，变化最大的一年。随着济南市现代化城市建设步伐的加快和城市化进城的推进，济南市房地产开发在逐年增长的根底上继续保持了稳定的增长速度，呈产销两旺的运行态势。

就目前情况来看济南市房地产业进入高速增长期，房地产投资和供给量急剧放大。住宅、办公楼及商业三类物业均呈增长态势，住宅投资增长速度明显高于办公楼及商业营业用房，渐成投资主流；房屋销售面积加速增长，空置面积有所下降，市场呈良性开展，市场预期看好，但风险加大。房地产开发公司经营收入与经营本钱曲线开始拉大与实际销售面积曲线的距离，价格逐步上扬。

总体来说，2007年，济南市房地产市场将呈现继续上升的整体走势，供求双方不断得到加强，土地政策控制更加严格，市政利好消息不断推出，这都显示市场中存在对价格的有利支持因素，这种市场形势在近期内不会有太大的变化。这些都为本旧居改造工程的成功运作提供了良好的机遇，该工程也将有良好的市场前景。

2〕宏观经济形势对房地产市场的影响

房地产业与国民经济有着密切的关联性，作为房地产重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的作用。住宅建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、运输、商业、效劳等行业的开展。因此，房地产业是一项本身创造价值，又能够带动相关产业开展的传统产业。宏观经济政策要求房地产业在新的形势下要有一个较大的开展。

目前国家对宏观经济调控以及世界性金融危机影响到了房地产市场，今年的房地产市场最不缺乏焦点话题，在经历了“拐点论〞、“降价论〞、“断供论〞等**、论调之后，各地方政府和中央政府的救市政策相继出台，“救市论〞成为房地产业内外争论的又一个热点。关于“政府救市〞，各种声音纷至沓来，开发商有感到曙光来临的，也有持疑心态度的。

财政部、国家税务总局22日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。同时，财政部明确支持地方政府救市。而国家住房和城乡建设部此前也公开表示，地方政府有调控楼市的自由度。

除了大幅调整房地产税率，财政部明确表示：“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策〞。目前杭州、西安、长沙、厦门、上海等城市纷纷出台楼市救市措施，主要包括放宽第二套房贷款、减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限、购置商品房可办理户口等。省政府近期已经就救市问题召开了两次多部门高层联席的房地产形势调度会,相关政策正在酝酿中。济南市相关部门正在进行一轮关于“救市〞的摸底调查。济南的房地产市场是健康的、无泡沫的。保守的城市文化使得济南的房地产市场一直不是很活泼，济南房地产市场最欠缺的就是成交量，与省会城市身份明显不匹配。‘救市’是要刺激市场繁荣，把交易量提上去，像济南这样的城市每年应该有400-500万平方米的交易量。政策‘救市’行为，却向消费者传达了一个重要的信号，国家要稳定房地产开展的态度很明显，有利于恢复购房者的置业信心。让房地产商做出普遍乐观判断的一个重要依据是,济南房价封闭、迟钝、滞后,宏观经济调控对济南房价影响有限,这根本上也是开发商的一致看法。

去年，全国房价疯张的时候，济南市房价虽然也出现了一定程度的上涨，但是相比一线跟多数二线城市的房价，上涨幅度比较有限。今年深圳等一线城市率先进行房价调整，济南市房价也出现了一定的调整，比方打折、赠物业费、降价等，销售速度也在下降，但是降价的空间比较小，没有对多数房地产企业造成致命性的影响。今后济南市房价也将维持在一个比较平稳的水平上，上下有小幅波动，同时成交量会慢慢增加。今年以来济南市的房价一直维持在一个水平线略有下降的状态，今后济南市房地产在一段时间内，也将维持在一个比较平稳的状态，出现大幅上涨的可能性不大。首先济南市是一个比较封闭的市场，外来购房者比较少，据多年的研究说明，一直少于10%。其次，市场比较小，规模一直没有做大。再次，与外地的开放式经济不同的是，国有企业是主要的经济实体，政府公务员、大学老师和国有企业员工的收入属于中上等，暴富跟收入偏少的群体比较少，这些因素都影响到了济南市房价长期走势。

2-1-2开展前景简析

1〕目前，财政部和人民银行已经就房贷政策和房地产税率进行了大幅调整，同时，国家关于二套房、二手房等方面的政策正在筹划中，这些政策出台以后，可能会对济南楼市有一定刺激作用，很可能带动一定量的销售。就在2008年10月19日的座谈会上,山东各地房产商的一致意见是,山东房产市场正处于上升期。

2〕高新区范围内CIIIC园区的建设，知识经济总部基地的建设以及浪潮工业园、省立医院的建设将带来大量的就业岗位。据了解，CIIIC园区一期工程15万平米年内即将开工，初步统计有40个左右单位将入住该园区。这些工程增加的岗位根本都是白领阶层。给本工程的销售对象奠定了良好的根底。

3〕本工程的竞争优势所在本工程开发建设不同于其他商业地产工程，在土地本钱上由于享受政府给予的旧村改造政策，因此，实际上对与本工程的开发主体南胡村委会来说，在一、二、三、五地块上土地本钱仅仅为上缴国家的土地出让金的20%。按照规划部门批复的修建性详规，一、二地块地上容积率为2.4，三、五地块地上容积率为3.6，按照土地挂牌价220万/亩计算，折合到楼面地价为183〔2200000*0.2/666.67*3.6=183〕~275（2200000*0.2/666.67/2.4）元/平方米，因为土地价差带来的房屋销售纯利润在700元/平米以上，总计在2.8亿元以上。这是任何房地产公司无法比较的优势。

因此，就本工程来说作为开发主体南胡村委会对四个地块的开发应该就有非常强的优势。

2-2

工程周边商业市场研究

2-2-1本工程规划局已批复的规划中建筑面积共有22.94万平米。

2-2-2周边商业工程市场研究

1〕周边商业工程建设情况

A、CIIIC园区建设

CIIIC园区规划CIIIC建设规划是在Garter公司编制的?CIIIC开展战略规划?确定的产业开展战略的指导下编制的园区空间开展规划，形成“一园〔CIIIC〕二区〔研发区、生产区〕〞的空间布局结构。

研发区与产业区位于济南东部产业带的东西两端，相距13公里，规划总建设用地面积61.5平方公里。其中，研发区由高新区贤文片区和汉峪片区组成，规划建设用地面积11平方公里。研发区规划利用现有资源，开展IT效劳和软件产业集群，区内划分为核心开展、孵化支撑、产业辐射三大产业版块，共形成教育科研基地、孵化基地、研发基地、总部基地、IT效劳与软件基地、创业示范基地等六类研发产业基地，并建设与之配套的商业生活配套设施。

产业区由孙村片区和两河片区组成，规划建设用地面积50.5平方公里。重点开展电子制造业、IT效劳与软件、计算机、工业电子、汽车电子与电信根底设备四大产业，主要承当个别电子制造业产业集群，计算机产业集群和工业电子、汽车电子、电信根底设施设备等电子信息外延产业集群。形成功能配套完善、生态环境优美的产业园区。

建设规划以辐射全国的IT产业开展极核为规划目标，以ICT产业研发、孵化、效劳为主导功能，形成集生产和生活于一体的“创新、活力〞的CIIIC园区。

其中，IT总部基地总建筑面积约70万平方米，已竣工建筑面积16.5万平方米，已开工建筑面积16万平方米，2021年将全部竣工。创意产业基地总建筑面积约45.5万平方米，以浪潮集团软件研发与技术试验为主，一期工程已经开工。文化体育产业基地占地81公顷，总建筑面积36万平方米，核心建筑为“奥体中心〞，2021年底竣工。现代商贸与金融产业基地总规划建筑面积200万平方米，是全市商贸金融产业及市级商业效劳业的聚集区。

该工程的建设属于高新区招商引资工程，有高新区负责投融资，引进入园单位，目前意向入园单位已经落实40家左右。

B、黄金时代广场

位于燕山新区B地块范围内，黄金置业集团方案建设商务写字楼及酒店式公寓40万平米，年底8万平米方案开工建设。

C、奥体东路地块建设

该范围内方案规划建设80公顷用地范围，全运会完成后造成大型成熟社区。有五星级酒店、产权式酒店、写字楼主题商业、特色餐饮及相应配套等。

D、鲁商国奥城

工程位于济南市奥体片区核心区域，东至贤文路，西临山东省高级人民法院，南临经十东路，北至解放东路。总占地5.06公顷，总建筑面积38万平方米。建成后将成为集写字楼、酒店、商业、休闲、娱乐及银座商城主力店于一体大型综合标志性城市建筑组群。

E、建成商业情况

齐鲁软件园工程建设已经完成并投入使用，通过07年及08年的招商引资，目前该园区已经全部销售或租赁完毕，不能满足需求。

大卫国际综合商务楼目前剩余局部写字间未销售或租赁，面积约5000平米。

环保科技园区已建成并投入使用，目前该工程物业根本销售完毕。

山东省科技大厦工程建筑面积2万平米，目前该工程根本竣工，处于招商过程中。

中润世纪广场已建成40万平米写字楼。

另有局部商业物业处于空闲状态，面积不多，估计有2万平米向左右。

2〕商业市场分析

根据以上周边商业建设及方案建设情况，南胡旧村改造工程中三、五商业用房不宜过早开工，应在居住区建设过程中作为专题进行深入研究。

3、工程素质分析

〔1〕工程优势

A．工程规模大，总占地面积39.70公顷，规划为融住宅、商业、娱乐为一体的大型社区，各种功能规划齐备，有利于营造良好的居住气氛；

B．紧临正在建设中的济南奥体中心、政务中心、省立医院、省直宿舍区正在筹建,舜华路东侧规划有近70万平米的知识经济总部产业基地且正在建设中，其中有怡科产学研综合楼几近竣工。旅游路及规划中的凤凰路、体育场南路从社区前经过，交通出行便利，位于济南东部新城区的中心地带，周边聚集众多公共效劳设施，是济南“东拓〞开展的前沿地区，地理位置优越；

C．地块内土地较平整，六、七、八地块全部属于根本农田用地，不存在拆迁问题，一、二、三地块拆迁由村委会组织自行拆迁，补偿标准及拆迁难度相对开发商组织要容易。无污染源，西靠玉顶山，自然生态良好，环境较优越；

D．六、七、八地块为国家划拨土地，不需土地本钱，六地块对外销售，相对利润空间较大；一、二、三、五地块经招拍挂上市交易，村委会组织摘牌，土地出让金的80%返回村委会作为旧居改造。同时，村委会〔含其置业公司〕作为开发主体实施一、二、三、五块的开发，相对开发商摘牌拿地土地本钱要省80%，即只需土地出让金的20%作为土地本钱。地块土地本钱有相当优势，房屋销售价格极具竞争力。

E.周边工程〔省直宿舍、北胡、大汉峪、小汉峪旧村改造〕紧锣密鼓的建设对本工程起到进一步提升作用。

〔2〕工程劣势

A．地处城郊结合部，目前属经济、商业不太兴旺区域；

B．地块周边空地较多，周边规划工程处于准备阶段，人气仍显缺乏；

C．高新区范围内周边已有中高档楼盘，并且尚有局部规划建设中中档楼盘，市场竞争较大。

D.工程位于经十东路快速路南侧，距离东部城区主干道竟是东路距离较远，规划中的刘智远路尚未形成，销售会受到一定影响。

E.对商业建筑来说，附近为形成规模性的商业区。

F.高新区范围内沿经十东路、舜华路规划建设的公共建筑由于高新区政策的缘故土地本钱非常低，对本工程公共建筑局部对外销售和租赁形成极大威胁。

G.相对老城区，该小区〔包括整个高新区〕暂时无商业配套〔超市、酒店、娱乐场所等〕，对购房者购房热情会产生一定影响。

H、资金方面的劣势。目前对南胡方面来说自由资金非常有限，启动资金全靠贷款解决。

〔3〕时机分析

A．

济南市政府对旧村改造的高度重视，必将对本工程有较大的优惠政策，工程以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的开展空间;

B．

工程规划起点较高，如能在后期的物业管理及生活配套设施建设上有较大创新，将取得良好的市场效果；

C．

升值潜力强劲：工程位于飞跃开展中的济南东部新城区核心位置，周边有济南奥体中心及政务中心、省直宿舍，加上紧靠经十东路、旅游路，地块升值潜力不言而喻；

D．

济南市东部新城的规划战略，主要政务部门的后期东迁，有利于住宅市场的开展；

E．

抓住地块土地价格优势，全盘统筹考虑，对南胡村今后的开展是一个绝好的时机。

〔4〕威胁分析

F．

与北京、深圳、广州等住宅产业较兴旺地区相比较，济南市居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制本工程的客户群来源。

G．

从济南市整体市场格局来看，在消费能力较强的历下区、市中区和历城区板块内，聚集着较多的工程，对我们吸引这几个区的客户形成一定程度的阻碍。

H．

在燕山新区板块内，聚集了许多比之本工程更具有位置优势的高档住宅工程。这些工程对本工程有直接影响，将威胁本工程的一期开发。

I．

中润世纪城、名士豪庭等大型工程的开发，在规模、售价等因素上与本工程类似，工程面临着较大的竞争压力。

J．

十一届全运会运发动村的建设已经开始启动，根据该工程的运作方式，待全运会结束后将改造为民用住宅形式。同时，08年10月份开始面向济南市民预售。该工程地理环境比较优越，对本工程的客户群将产生一定影响。但该工程面对的主要是济南市直机关公务员这类客户群，估计对本工程影响不是很大。

K．

其他村的旧居改造工程同时处于相同阶段，如果采取统一策略，将对本工程的销售形成威胁。

综合评价

结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，本工程虽然存在一些劣势，但放之全市范围内看，该地块与燕山板块相比拥有地理位置优势，与中润世纪城等公共建筑相比有价格优势。因此，工程具有交通便利、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点，从而凸显出该地块的开发价值。

三

开发方案的分析与选择

1、开发原那么

本工程不同于一般房地产考开发工程，村民安置是首先需要考虑的因素，也是本工程前期产出投入比较小的特点。因此，本工程应该遵循“合理分期、优先安置、资源均衡、顾全大局、风险共担、阳光操作、廉政建设、利益共享〞的开发原那么。

2、制约因素

2.1资金因素

启动资金需要自筹，而且相当局部要投入到村民安置房的建设，资金相对缺乏。

2.2工期因素

本工程首先要考虑村民的安置，又不能因为一、二地块的拆迁时间影响整个工程的运作，还要抢在其他旧村改造前争夺客源。

2.3政策因素

政府给予的旧村改造政策对本工程的建设非常有利，要在3年内尽快用足政策，防止政策变动带来的风险。

3、开发前提条件

3.1资金方面

银行贷款资金的利用

根据工程的建设规模及本工程的自身特点，村委会需考虑能够争取到3亿元以上的银行贷款。

自筹资金的利用

.1高新区管委会承诺贷款3亿元、。

.3向村民私募资金

应考虑面向村民私募资金5000万元—1亿元以上。

3.2允许村委会〔含其成立的开发公司〕参与捆绑用地的招牌挂并且保证拿到土地。

3.3保障用房可以出售

保障用房如果在缴上土地出让金后可以上市交易对本工程更加有利。如果不能上市交易只能以小产权房的形式出售，相对来说销售不会很顺利。

4、开发方案的选择

4.1可供选择的方案

针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案。

方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案二：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案三：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案四：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案五：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块全部由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售。

4.2对方案的初步分析和选择

初步分析

1〕方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。

按现有图纸，六、七地块投资估算见下表六、七地块投资估算

序号

工程名称

单价

〔㎡/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

住宅及附属商业

A1#楼

1560

㎡

16368.13

2553.43

A2#楼

1420

㎡

13336.95

1893.85

A3#楼

1630

㎡

9448.77

1540.15

A4#楼

1645

㎡

9314.74

1532.27

A5#楼

1540

㎡

14048.52

2163.47

A6#楼

1645

㎡

9316.81

1532.62

A7#楼

1640

㎡

9360.93

1535.19

A8#楼

1645

㎡

8946.67

1471.73

A9#楼

1645

㎡

8946.67

1471.73

A10#楼

1540

㎡

13260.54

2042.12

A11#楼

1540

㎡

10195.18

1570.06

A12#楼

1540

㎡

13645.45

2101.40

A13#楼

1540

㎡

13438.56

2069.54

A14#楼

1540

㎡

13742.29

2116.31

A15#楼

1560

㎡

9360.83

1460.29

A16#楼

1560

㎡

9360.83

1460.29

A17#楼

1450

㎡

9954.51

1443.40

小计

192046.38

29957.85

1.2

地下车库

2021

㎡

32457.17

6556.35

1.3

幼儿园、会所及卫生站

1200

㎡

4450.41

534.05

小计

228953.96

37048.25

二

道路园林

2.1

道路、绿化、管线

万㎡

22.895

2289.5

小计

万㎡

2289.5

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

3.2

工程设计

660.98

3.3

地质灾害

3.4

环境评估

6.5

3.5

地震评估

3.6

可研报告

3.7

临水临电

3.8

四通一平

小计

983.48

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

28.66

4.2

施工图审查

万㎡

22.9

68.7

4.3

墙改办、散装水泥

万㎡

22.9

229

4.4

防雷审查

万㎡

22.9

68.7

4.5

工程监理费

654.68

4.6

劳开工资保证金

740.96

4.7

劳保统筹

963.25

4.8

交易信息费

22.23

4.9

档案保证金

12.00

小计

2788.19

五

配套费

5.1

综合配套费

185

万㎡

22.9

4236.5

5.2

区内变电配套费

120

万㎡

22.9

2748

小计

6984.5

六

管理费

976.41

七

不可预见费

1464.61

八

合计

一+二+……+七

52598.65

六地块销售：住宅按小产权4000元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按5000元/平米销售计算。销售收入详见下表：

六地块销售收入汇总表一

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

住宅

25998

4000

10399

储藏室

1578

2500

394.5

商铺

1099

5000

549.5

合计

28675

11343

假设六地块销售按产权房考虑，住宅按产权房5240元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：

六地块销售收入汇总表二

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

住宅

25998

5240

13623

储藏室

1578

2500

394.5

商铺

1099

6000

659.4

销售合计

28675

6586.2

14676.9

营业税

销售额的5.5%

807.2

所得税

利润的25%

1683.4

销售收入

12186.3

本方案资金来源主要靠六地块内房屋销售资金及捆绑土地出让返还金来支撑。但因土地招拍挂及资金返还需较长时间，建设资金需以贷款方式解决。考虑一、二、三、四、五土地共计214.05亩全部招拍挂，假设按60%进行资金返还共计2.83亿元〔214.05*220*0.6=2.83亿元〕，假设按80%进行资金返还共计3.77亿元〔214.05*220*0.8=3.77亿元〕，由以上分析可见，捆绑用地按80%进行返还，不能满足归还建设资金贷款的需要，在不考虑贷款利息的情况下，仍存在3000万元以上的资金缺口，该方案不合理。

根据前期与业主的沟通，业主对于七地块的商业用房，考虑不出售，以村集体财产的形式进行出租。故我们在这里单独考虑七地块商业用房出租，该局部本钱3014万元〔13698*2200=3014万〕，该局部商业用房按1元/天/平方米计算，每年租金为500万元〔365*13698*1=500万〕，由以上分析可见，六年可收回本钱〔静态投资回收期〕。

六地块作为村民保障用房，在七地块已经满足村民安置保障要求的情况下，考虑出售，我们对该地块住宅以小产权房和产权房两种出售方式进行比较，销售收入按产权房比按小产权房出售增加利润约300万元〔12186.3-11343=843.3万〕，土地变性补偿金按50万元/亩考虑，该区域假设是住宅由小产权房变更为产权房，支出的费用为550万元〔50*11=550万元〕，由以上分析可见，变更为产权房后进行销售存在利润，但利润较低。

方案二：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

按现有图纸、资料，一地块投资估算见下表

一地块投资估算

序号

工程名称

单价〔m2/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

住宅及配套

1#楼

1630.00

31388.38

5116.31

2#楼

1630.00

19275.55

3141.91

3#楼

1540.00

11981.00

1845.07

4#楼

1540.00

10721.60

1651.13

5#楼

1630.00

18116.28

2952.95

6#楼

1450.00

6759.09

980.07

7#楼

1450.00

6759.09

980.07

8#楼

1450.00

4506.06

653.38

9#楼

1450.00

6759.09

980.07

10#楼

1450.00

6759.09

980.07

11#楼

1630.00

20360.70

3318.79

1.2

会所

1400.00

821.00

114.94

1.3

地下车库

2021.00

23693.14

4786.01

小计

167900.07

27500.77

二

道路园林

2.1

道路管线

100.00

167900.07

1679.00

小计

1679.00

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

50.00

3.2

工程设计

400.00

3.3

地质灾害

5.50

3.4

环境评估

4.50

3.5

地震评估

13.00

3.6

可研报告

8.00

3.7

临水临电

80.00

3.8

四通一平

80.00

小计

641.00

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

20.30

4.2

施工图审查

3.00

万m2

10.20

50.00

4.3

墙改办、散装水泥

10.00

万m2

10.20

160.00

4.4

防雷审查

3.00

万m2

10.20

50.00

4.5

工程监理费

511.45

4.6

劳开工资保证金

550.02

4.7

劳动统筹

715.02

4.8

交易信息费

16.50

4.9

档案保证金

12.00

小计

2085.29

五

配套费

5.1

综合配套费

246.00

167900.07

4113.55

5.2

区内变电配套费

120.00

167900.07

2021.80

小计

6128.35

六

土地出让金

220.00

亩

81.45

17919.00

七

管理费

760.69

八

不可预见费

1163.85

九

合计

57877.95

一地块销售：住宅按产权房5240元/平米，地下停车场、储藏室按2500元/平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：

一地块销售收入汇总表

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

住宅

119100

5240

62408

车库及储藏室

37200

2500

9300

商铺

11200

6000

6720

销售合计

167900

78420

销售本钱

销售额的2.5%

1960.7

营业税

销售额的5.5%

4313.1

所得税

利润的25%

3567.1

销售收入

167900

68579.1

本方案资金来源主要靠一、六地块内房屋销售资金及一、二、三、五地块捆绑土地出让金返还来支撑。一地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。一、六、七地块建设本钱为10.92亿元〔5.13+5.79=10.92亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为7.99亿元〔1.13+6.86=7.99亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为0.71亿元〔3.64+7.99-10.92=0.71〕

由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖〔该方案挂牌土地规划住宅面积较小，招拍挂存在一定难度〕，工程利润较低〔该方案前期资金压力较大，可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。

方案三

：

六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；

二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

按现有图纸、资料，二、三地块投资估算见下表：

二地块投资估算

序号

工程名称

单价〔m2/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

住宅及配套

1#楼

1540.00

22956.16

3535.25

2#楼

1540.00

15156.58

2334.11

3#楼

1540.00

12456.40

1918.29

4#楼

1540.00

12742.00

1962.27

5#楼

1630.00

25569.52

4167.83

1.2

地下车库

2021.00

12789.34

2583.45

小计

101670.00

16501.19

二

道路园林

2.1

道路、绿化、管线

100.00

101670.00

1016.70

小计

1016.70

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

30.00

3.2

工程设计

240.00

3.3

地质灾害

3.50

3.4

环境评估

3.00

3.5

地震评估

8.00

3.6

可研报告

5.00

3.7

临水临电

50.00

3.8

四通一平

50.00

小计

389.50

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

12.57

4.2

施工图审查

3.00

万m2

10.20

30.60

4.3

墙改办、散装水泥

10.00

万m2

10.20

102.00

4.4

防雷审查

3.00

万m2

10.20

30.60

4.5

工程监理费

323.48

4.6

劳开工资保证金

325.00

4.7

劳动统筹

422.52

4.8

交易信息费

9.75

4.9

档案保证金

12.00

小计

1268.52

五

配套费

5.1

综合配套费

246.00

101670.00

2490.92

5.2

区内变电配套费

120.00

101670.00

1220.04

小计

3710.96

六

土地出让金

220.00

亩

50.40

11088.00

七

管理费

457.74

八

不可预见费

700.34

九

合计

35132.94

三地块投资估算

序号

工程名称

单价〔m2/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

写字楼

1500.00

53900.00

8085.00

1.2

地下车库

2021.00

12500.00

2525.00

小计

66400.00

10610.00

二

道路园林

2.1

道路、绿化、管线

100.00

66400.00

664.00

小计

664.00

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

15.00

3.2

工程设计

112.00

3.3

地质灾害

1.70

3.4

环境评估

1.40

3.5

地震评估

3.70

3.6

可研报告

5.00

3.7

临水临电

25.00

3.8

四通一平

25.00

小计

188.80

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

5.90

4.2

施工图审查

3.00

万m2

10.20

14.30

4.3

墙改办、散装水泥

10.00

万m2

10.20

47.66

4.4

防雷审查

3.00

万m2

10.20

14.40

4.5

工程监理费

218.00

4.6

劳开工资保证金

212.20

4.7

劳动统筹

275.86

4.8

交易信息费

6.37

4.9

档案保证金

12.00

小计

806.69

五

配套费

5.1

综合配套费

246.00

6.64

1626.80

5.2

区内变电配套费

120.00

6.64

796.80

小计

2423.60

六

土地出让金

220.00

亩

23.55

5181.00

七

管理费

293.86

八

不可预见费

449.61

九

合计

20617.56二、三地块销售：住宅按产权房5240元/平米，地下停车场、储藏室按2500元/平米，商铺、写字楼按6000元/平米销售计算。

销售收入详见下表：

二、三地块销售收入汇总表

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

住宅

74500

5240

39038

车库及储藏室

32500

2500

8125

商铺

57522

6000

34513.2

销售合计

164522

81676.2

销售本钱

销售额的2.5%

2041.9

营业税

销售额的5.5%

4492.2

所得税

利润的25%

4847.9

销售利润

164522

70244.2

本方案资金来源主要靠二、三、六地块内房屋销售资金及一、二、三、五地块捆绑土地出让金返还来支撑。二、三地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。二、三、六、七地块建设本钱为10.7亿元〔5.13+3.51+2.06=10.7亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为8.15亿元〔1.13+7.02=8.15亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为1.09亿元〔3.64+8.15-10.7=1.09亿元〕

由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润较高〔该方案前期资金压力较大，三地块全部为公建，因人气缺乏，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。

3〕方案四：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

本方案资金来源主要靠一、二、三、六地块内房产销售资金及捆绑土地出让金返还来支撑。一、二、三地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。一、二、三、六、七地块建设本钱为16.49亿元〔5.13+5.79+3.51+2.06=16.49亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为15.01亿元〔1.13+6.86+7.02=15.01亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为2.16亿元〔3.64+15.01-16.49=2.16亿元〕

由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润较高〔该方案前期资金压力较大，三地块全部为公建，因前期人气缺乏，不能形成居住规模，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕，但该方案中规划住宅区域地块全部由村委会摘牌，五地块规划为公建，单独挂牌难度较大。

方案五：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块全部由村委会成立公司进行摘牌后自行开发。

五地块投资估算

序号

工程名称

单价〔m2/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

写字楼

1500.00

119700.00

17955.00

1.2

地下车库

2021.00

27900.00

5635.80

小计

147600.00

23590.80

二

道路园林

2.1

道路、绿化、管线

100.00

147600.00

1476.00

小计

1476.00

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

32.00

3.2

工程设计

350.00

3.3

地质灾害

3.70

3.4

环境评估

3.00

3.5

地震评估

8.00

3.6

可研报告

11.00

3.7

临水临电

55.00

3.8

四通一平

55.00

小计

517.70

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

13.00

4.2

施工图审查

44.40

4.3

墙改办、散装水泥

10.00

万m2

14.76

147.60

4.4

防雷审查

3.00

万m2

14.76

44.28

4.5

工程监理费

472.10

4.6

劳开工资保证金

471.82

4.7

劳动统筹

613.36

4.8

交易信息费

14.15

4.90

档案保证金

12.00

小计

1832.71

五

配套费

5.1

综合配套费

246.00

14.76

3616.20

5.2

区内变电配套费

120.00

14.76

1771.20

小计

5387.40

六

土地出让金

220.00

亩

51.45

11319.00

七

管理费

656.09

八

不可预见费

1003.82

九

合计

45783.52

五地块销售：地下停车场2500元/平米，商铺、写字楼按6500元/平米销售计算。销售收入详见下表：

五地块销售收入汇总表

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

车库

27900.00

2500

6975

商铺、写字楼

119700.00

6000

71820

销售合计

147600.00

78795

销售本钱

销售额的2.5%

1969.9

营业税

销售额的5.5%

4333.7

所得税

利润的25%

6677

销售利润

147600.00

65814.4

本方案资金来源主要靠一、二、三、五、六地块内房屋销售资金及捆绑用地土地拍卖返还金支撑。一、二、三、五地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金需以贷款方式解决。一、二、三、五、六、七地块建设本钱为21.07亿元〔5.13+5.79+3.51+2.06+4.58=21.07亿元〕，考虑一、二、三、五地块土地拍挂返还金3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为21.59亿元〔1.13+6.86+7.02+6.58=21.59亿元〕，考虑建设期贷款利息，该方案利润为4.16亿元〔21.59+3.64-21.07=4.16亿元〕

由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润最高〔该方案前期资金压力较大，三、五地块全部为公建，因前期人气缺乏，不能形成居住规模，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。

综上所述，方案五利润最高，但考虑该方案公建面积过大，销售存在一定难度，资金回笼慢，故在实施过程中考虑结合方案四进行实施，首先实施一、二、三地块开发建设，五地块拖后实施，并尽量将五地块用地性质变更为住宅，根据与村委会领导沟通，业主方共可筹集到资金3.5亿元〔高新区承诺贷款3亿元，村委会可完成融资5000万元〕。该局部资金作为工程长期使用资金，在工程实施过程中仅考虑返还贷款利息，不考虑分期返还本金。以下根据资金情况对工程前期运作进行一个大致的分析：

工程阶段性资金情况汇总表

节点时间

2021年12月

2021年6月

2021年8月

2021年4月

贷款资金〔万元〕

35000

一地块摘牌〔万元〕

-17900

一地块前期费用〔万元〕

-5000