华夏幸福基业项目介绍

华夏幸福基业项目介绍

1.华夏幸福基业项目介绍 篇一

华夏幸福基业董事长王文学在全市对外开放暨开发区建设工作会议上的报告

作者：未知 文章来源：本站原创 更新时间：2012-3-14 16:37:33 浏览次数： 43

亲爱的朋友们，大家上午好！我是华夏幸福基业董事长王文学，今天我在这里给各位领导汇报的题目是：固安园区开发实践。汇报共有三个部分：一是华夏幸福基业公司的简介；二是这十年我们在固安做了什么？有哪些实践；三是这些年我们总结的一些方法和模式。在这里和各位领导分别汇报。华夏幸福基业创立于1998年，是中国领先的开发区投资运营企业集团，以建设“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产业新城为企业责任。我们是一家A股的上市公司，公司简称“华夏幸福”，股票代码600340，现在资产总规模超过400亿元，2011年公司主营业务收入超过165亿元，2011年纳税超过10亿元，综合实力在全国房地产类企业中，排名前20名，在职员工超过3100人，硕士以上学历540多人，博士以上学历51人，有全国最大的500余人的专业招商团队，同时我们也是一个全国布局的企业，我们现在不但在环北京地区布局了固安、香河、大厂、广阳、滦平、淮海。同时，我们也在沈阳布局了苏家屯、于洪、沈北。在全国布局一共有16个区域，面积共计897平方公里。自2002年我们在固安奠基以来，在固安作了些工作，下面把固安做的一些工作跟各位领导在此做个汇报。2002年6月28日在廊坊市委、市政府的要求下，我们与廊坊市开发区、固安县人民政府共同成立了三浦维特园区建设发展公司，共同开发固安工业园区，我们这个公司的董事长也是我们邢台人，原来是廊坊开发区的管委会主任，经过几年的波折以后，国有股份全部退出，现在就全部由我们华夏幸福基业来承担所有的园区开发任务。从2002年6月28日奠基以来，公司做了很多的工作，其中我们首先请了世界上最顶尖的战略规划部门——罗兰贝格企业，帮助我们做产业方面的规划。为什么做产业方面的规划？那是因为一个区域能适合生产什么样的作物，不在于你想不想，而在于地方有没有这个能力，你的土壤的酸碱度、ph值是什么情况？所以我们请有关专家对我们本地的产业进行了全面的规划，看一看到底我们适合发展什么产业？经过梳理，我们确定了电子信息产业，汽车零部件产业和装备制造产业，作为固安工业区发展的三大产业，到目前这些产业集群已经基本形成。我们在做产业规划的同时，还聘请了国内最顶尖的城市策划机构王志刚工作室帮助我们对整个城市进行策划。结构决定布置，场所决定行为，不同的碳元素组成构成所形成的物质是不一样的，有的是石墨，有的是金刚石。所以说一个城市到底如何来规划？如何创造一个城市的价值？这里面有很多学问，我们请了王老师、也请了很多专家帮助我们谋划如何创造一个高价值。昨天我们有些领导去视察了固安园区，十年前的固安财政税收6000万元，是一个非常贫困的县，去年固安县政府的财政税收是13.28亿元。这个税收也只收到了亿，亿以上就开始不收税了，前期他们在价值管理方面已经做了非常多的尝试和研究。我们聘请了全球比较领先的DBZ公司帮助我们制定城市整体规划，还聘请了RDKL等公司（我们称八国联军）共同参与对固安的规划。在固安，园区建设面积已经超过20平方公里，修成市政道路35条，现在总的通车里程有125公里，当前园区正在施工的道路长达50公里，其中106国、省干道绕城工程全程37.5公里，正在打造河北省第一个县级城市大外环，塑造京南中等城市的发展脉络。各位领导可以从图片上看到老路新路的建设情况，固安过去是一个兔子都不拉屎的地方，现在我们把它建成了一个美丽的新城，也付出了非常大的心血。同时，我们还正在建设和进一步城市功能，现在我们工业区累计建设的城市功能项目达到100万平方米，景观面积达到500万平方米，为抓住环首都经济圈的战略新机遇，对接北京、世界城市，园区正在超前打造城市核心区，其中我们做了一下几个方面的工程。

第一个方面我们升级了老展馆，昨天各位领导参观视察过老展馆是过去一个旧车间改造的，当时作为县城搞这个展馆还有很大压力，县委、县政府也不是很支持，说你搞这个东西有什么用呢？老展馆改造前前后后花费了近800万，实际上展馆展示也是一种生产力，宣传也是一种生产力，我们的新

展馆投资1.5亿元，建筑是一方面，更重要的是我们在展示手段上采用了全球最先进的手段，我们专门请到了日本一家给世博会日本馆做设计的公司。展馆展示效果非常好，整个过程20到30分钟，不需要人讲解。所以说请进世界一流的资源是非常重要的，当然请到世界一流的资源也要付出一流的代价。

第二个方面，在产业发展方面我们现在基本上已经形成了以京东方、东方信联、冀雅电子为代表的电子信息产业集群，以正兴车轮、航天宏达为代表的汽车零部件产业集群，以航天正邦、承天恒业、佳丰机械为代表的现代装备产业集群，以航天振邦、诚田恒业、嘉峰机械为代表的现代装备制造产集群。通过招商已签约了360家企业，总落实投资400亿元。现在我们固安园区这些企业，基本上都是08年以前招的，08年以后呢，各位看到有些项目在减速，减速是因为我们认为这个地方太金贵了，今天早上我们看到有些媒体还在说：“河北的固安正在与北京争夺第二机场的项目”。我们原则上一个亿以下的企业不再入园，一个亿以上的企业要符合产业规划，我们认为在未来的五到十年时间将是固安快速发展阶段。其中，招商引资过程中也有很多小故事：京东方这家企业，我们不但把它招来，我们还请到当时的河北省省长郭庚茂同志到北京与这家企业谈。郭庚茂省长不是县委、县政府请的，也不是市委、市政府请，而是我以一个民营企业董事长的身份去石家庄请领导参加，领导欣然同意。不但把这个项目请来，同时省政府还给了2亿的无息贷款，到现在这家企业还在使用。所以说招商引资，有时候需要智慧，有时候也需要脸皮。

刚才王书记画龙点睛的企业叫正兴车轮，现在它是一家美国的上市公司。这个企业也有一个小故事：本来它是要到邢台投资，但是在半路上被我们拦下来了，我们从谈判到项目落地，总共用了一个月的时间。我们在做制造业的同时，还在升级产品平台，形成研发、制造一体化的格局。同时固安园区注重配套服务方面的打造，我们积极相应市政府的号召建设了40万平方米的人才交易市场吸引高端人才；建设服务中心满足园区内企业员工的生活要求。同时做好全程无忧的管家式服务，并将其分成三个阶段加以细化，一是招商引资服务，也就是企业签约之前的这一段服务，我想有些领导比我们做的要好，与企业吃饭、喝酒等等；二是企业投资服务，也就是企业签约之后到实际生产这段时间，这段时间要跑办各种手续，这个时候我们公司全面介入，那些事难办、脸难看的工作由我们企业全程包办，为此我们专门成立了服务中心，全面负责手续的办理，帮助企业解决问题；三是生产服务，也就是从企业投产开始到企业的后续经营，这个时候企业需要的服务是不同的，有的企业基于战略方面考虑需要合作客户、有些是需要人力方面的、有些是对成本有要求的，我们会根据企业的不同需求分别给与相应的支持和更多的帮助。

在民生方面我们也做了大量的工作。一是我们十分注重对失地农民的妥善安置。工业区拆了一些村庄，征占一些农民的土地。我们如何平衡好各方利益？让农民真正享受到改革的成果？在这方面我们不是停留在口头上，而是付诸实际行动。我们建设的农民安置楼是一层双户、六层带电梯的，农民感到非常满意，到现在为止我们固安没有因为征地、拆迁而出现上访事件，那是因为我们把农民问题解决的非常好。二是我们十分注重改善和提高整个园区人民的生活质量。我们跟经贸学校等五个学校合作，从小学、到初中到高中我们全部具备；跟北京军区总医院合作建立一个三甲医院，由工业园区来投资解放军医院来负责运营。十年间，有300多家企业实现本地就业人数超过3600人，年人均收入21600元。三是我们非常注重城市营销。城市营销也是生产力，固安工业园区的城市营销——广而告之，精准有效，深入人心。以“距天安门正南50公里”为核心理念，在京开、京津唐、大广、京石高速等园区必经之路投放户外广告，传递园区形象；在《中国之翼》、《南方航空》、《东方航空》抢占大三航机，辐射高端目标人群；也请各级媒体争相报道，美誉度持续上升；充分利用各种机会举办固安城市论坛、518展会等系列活动，聚焦媒体视角，增强区域影响力。

今年是固安工业区建区十周年，目前我们正在为建区十周年谋划更多的工作。

十年间华夏幸福基业在固安工业区投入了大量的精力，累计投入达200亿，是固安县十年财政收入的两倍，城市面貌全面提升，城市基础建设已具备现代风范。产业从过去的吊具、滤芯、塑料、成衣传统产业跃升为电子信息、新能源、光伏制造、高端装备制造和汽车配件产业，从农业县一跃成为现代县。在民生改善方面，全面改进居民生活环境，提供就业岗位、提升收入水平，城市品牌逐步显现，在开发区业界已经树立了良好形象，固安工业区的开发建设极大地带动和促进了固安当地经济的高速发展。

去年在廊坊县（市、区）财政收入中固安县名列第一，从2002年到现在增长了十几倍，有一半是固安工业区贡献的。同时固安在各种场合得到很多奖励，“固安模式”受到河北省委、省政府领导的不断肯定，省委书记、省长都给予了高度评价。

刚才汇报了固安这10年来做的工作，从中我们总结了一些经验在此和各位领导分享。首先，“固安模式”之前的传统发展模式主要面临四方面的困境：一是产业定位不科学，没有注重科学定位，仅凭借行政长官的爱好和对外界的自身理解，制定了一个国民经济全面发展的东西出来，结果发现每个产业的发展都不一样，每个产业发展都有一个产业环境、产业需求，产业定位严重曲实，卡拉ok现象十分严重；二是资金投入严重不足，仅仅设立了一个地方投资平台，金融危机和宏观调控过后被拿掉了，事实上可供发展的资金非常有限，没有硬件的投入，不可能引来更多的企业，投资人来投资企业，首先要考察投资环境怎么样，考察酒店、居住、KTV等设施，没有高端基础设施建设，不可能引来项目；三是招商队伍不专业，机制不到位。政府要求全力招商，经济部门招商可以，但是纪检监察部门招商恐怕就没有多大效力，不知道该怎么去谈，现在招商不是靠喝酒、靠关系就能解决的，要靠必要的宣传和手段才可以解决的；四是观念不到位，加之缺乏高端专业人才，导致传统模式难以适应当前的形势需要。

“固安模式”就是要帮助政府解决这些难题，并通过以下“六种模式”破解开发区发展面临的困境。“六种模式”分别为：合作开发模式、战略规划模式、投资开发模式、招商引资模式、融资模式、城市营销模式。

一是合作开发模式。企业会说这不就是一个协议嘛！没什么了不起，但是在2003年以前我们曾接二连三地被有关部门处罚，主要涉及土地、财政不太规范。现在的合作模式已经经过证监会最严格的审查，所以说协议的合法性、合规性是要经得起检验的。有一次有人把协议报给了李元部长，他当时很气愤，给廊坊市委书记写信并且做了很长的批示，几乎把固安园区给否定掉了，但后来我们经过认真的总结，李元部长很满意固安模式，多次来固安工业区考察。所以开放模式是我们一切合作的基础，模式问题不解决，其他问题无从谈起。我们合作基础的原点是：市场化运作、多元化投入、企业化经营、专业化招商、标准化团体、个性化服务。我这里有一份材料是我和固安县委书记共同签字的，我们的合作模式是经过很多机构帮助落实的，是合法和合规的，因为它涉及土地、财政等诸多方面，如果解决不好协议就得不到执行，最终事情将不能进行。这几年通过不断研究，我们整理出一套适合我们经济发展的合作模式。

二是战略规划模式。有句话说理论上没有休息，政治上没有身体，没有理论上的依赖，我们不敢对某些事做明细的决定。我们遵循了三个价值理念，发现价值、创造价值、传授价值。为此我们对整个园区的开发建设进行了深入的研究，在开发区开发建设前，深入研究区域经济，我们从政治、经济、人口、产业、规划等方面着手，制定出符合区域发展的战略规划。明晰到底城市应该具有什么样的魅力？什么样的形象？土地价值如何最大化发展？提到土地价值如何最大化有些领导就有点不好意思，但作为城市首长，经营城市是我们必须做的事。如何实现土地价值最大化很重要，在此基础上进行城市规划，我们经常想着让规划部门规划规划吧，规划部门想得更多的是楼怎么盖好，往往不能做到尽善尽美。因此我们必须做好城市方面的策划研究，在规划师做好规划的基础上，我们再进行策划和详

细性规划，从区域战略到总体规划，再到起步期、核心期的设计和控规我们有一套完整的体系，原来我们做工业区规划花的时间很长、花了很多冤枉钱，但是现在我们3个月基本搞定，并且用最少的资金投入，我们自己的博士和研发部门的产业策划能力已具备国家部门的研发水平。所以作为一个区域战略空间统筹发展应有一套完整方法，才能推动价值最大化。

三是投资开发模式。给我们一个开发区该如何干，是先修路、先招企业还是先搞研发？通过研究我们有自己的模式，这套模式从四个方面服务，政治有政治需求、企业有企业需求、居民有居民需求、农业有农业需求，从这个方面的需求做出六大块。政府最关心的是城市建设发展，从产业发展来讲达到百分之几十；从企业讲反应需求，社会民生、城市运营、城市品牌和城乡品牌，我们通过四大体系、六大模块进行整个区域投资开发，分别在不同时期分别予以投资，在开发区里不仅要投资硬件还要投资软件。

比如说，一个城市从我们开始修造城市道路的时候，就应该更多的赋予它的性质，让这个城市具有魅力。我们各位领导都去过北京也去过上海，两个城市都很大，但完全不一样，为什么？因为它们的魅力不一样，它们的城市精神也不一样。这是说硬件好做，软件需要投入更大的精力才能得以实现。我们以一个20平方公里的开发区为例子，我们做了一个模型怎么来实施投资开发、可以说这个模式它里面就参与关系的，比如说哪些东西占多大比例，路网占多少土地？我们的路网是什么结构的？道路是多少米宽的？ 100米宽的占几条？有多长？你的自由网路是多少？在20平方公里以内要建设的公园面积有多大才合适？

对于开发区的开发建设，我们的领导都有任期，说你干五年吧，领导还不怎么急，但是要求一年出形象，签完约当年就能出形象。怎么树立形象，我们称做一条街，即一个产业园区，一个城市规划馆，一个五星级酒店，一座管委会大楼。我们过去的思想不太合适，有些领导说过先制钵后制锅，先生产后生活，我们听了也这么办了先招商，但发现招来的这些企业都对我们提意见，提哪些意见呢，就是我们的城市功能不足。所以现在我们无论在哪个区域搞开发建设首先都要满足他的城市功能。大家也看到凡是那些城市功能比较好的，发展就很成功，像苏州昆山，苏州工业园区，像天津的泰达工业园区，都是在城市功能方面先发展同时带动产业发展的工业区。所以说，第一年出形象我们的战略叫做“五个一”。第二年和第三年我们干什么呢，称作三年成格局，城市的蓝图如何绘就，产业格局初步形成，基础设施我们将逐步的夯实，三年成格局，一看像个小伙子样子了。第四年第五年干什么，称作五年大发展，城市功能完备，产业功能完善，基础设施配套，现在我们在做的开发区基本上都是按照这个模式发展的。所以作为工业开发区的开发建设，从策划开发营销招商，过去有我一个人来抓，现在我们有一批多达一两千的人干同样的事情，他们不需要我，因为他们有着一套比较完善的理论和方法。

四是招商引资模式。招商引资说起来比较简单，我们找人找关系然后来进行。到底我们应该如何操作呢？招一个企业好办，如果每天招到好企业、持续招到好企业，像我们有十六家园区，如何不断的招好企业招商，对我来说却是一个难题。为了不断地招好商，我们现在有500人的招商团队，形成了自己的一套完整的体系，我们称之为“六大体系”，现在分别向各位领导做个汇报：

第一是平台体系，我们现在有三大平台，以中科院形成的华夏研究院—金培；我们还在做一个叫产业园区网，很快成为新浪园区频道网；我们还在英才杂志上发行的一个产业中国。为什么要这么做，因为光靠一个华夏幸福权威是不行的，我们只有跟像社科院这样的机构，才能够评判社会。每年我们出版权书社科院会给我们被序，对中国的哪个开发区发展的怎么样我们会有个评价，应该知道什么是好的什么不是好的。园区网会有大量的信息，产业中国是我们进行圈层营销的一个重要阵地。

第二是方法体系，我们是以招商龙头企业为核心，打造产业集群为目标，通过职业营销、圈层营销达到招大商、招好商。

职业营销。我刚才说了也有参加展会和推介会等常规的方法，同时我们有自己的强大数据库，我们有十二条数据库，这些数据库有自给自动的结果，我们不断的和这些企业沟通，这些都是中小企业，比方5亿元以下的企业，我们都是通过这个来招到的。但是，真正高级别的重量级的企业，像我们最近要跟中国航天签订的110亿元的项目则要通过圈层营销。什么是圈层营销，像我们这些人它是一个圈层，如何搞一个活动让我们所有的人参加，这就是圈层营销。我们每个月至少搞一次这个方面的产业营销，我们笼络了全国很大一批央企高层负责人，在我们产业园区俱乐部里面和它们法人共同发酵，现在我们已经与十多家央企达成一致，我们形成了一种产业资本。和我们这些民营企业真正的合作，真正形成一个区域不断有产业链的形成，同时有这些国企、央企直接的投资和接入。

第三是支持体系，就是我们的数据库，我们的数据库管理是一个很有技术也很有成效的体系。可以说全国这些企业，每个行业里面有多少家企业？老板是谁?秘书是谁电话多少?我们有GPS定位系统，长期跟踪，不断服务，长期的挖掘投资机会。三是我们的团队体系，我们有超过500人的全国最专业最大的招商团队，在德国美国有我们的办事处，招商中心设在北京,上海、深圳、广州有办事处，对针对各自区域内的中小企业不间断地开展招商，同时按照大型国企、上市企业和行业龙头企业分别进行大企业招商，我们的大客户他们的年薪都是超过几百万的，都是我们从联想等大企业请来的人，水平高、对产业非常熟悉。

第四是产品体系，作为我们的投资者和我们的企业，他们的理论投资是要买我们的政府产品，我们的政府产品是什么？是不是简单修条路？我认为不是，它一定要有一个具体的东西，所以我们叫它产业园的产品，还有产业港产品，总公园产品。我们产品就是要不断升级、不断适应客户的不同需要。第五是服务体系，全程无忧管家式服务，营造温馨的投资环境，在这不再做一一汇报。

五是融资模式，说的再好，没有钱解决不了问题，我们基本有三个方面融资，首先上市公司，本身定额增发，实在不行股份抵押，股份抵押用快又方便，因为他们是有价证劵，我们是150亿市值，50%抵押率，75个亿很快就来。我们可以发债，在交易所可以流通的；我们控股一家城市商业银行，为我们发展提供资金；我们自己和其他机构有几支产业基金，定向进行开发，保证我们资金源源不断，我们和国家开发银行有密切的联系，非常方便。

六是城市营销模式，我们持续打造城市魅力体系，塑造城市的精神，一个城市从规划设计那天起我们就赋予它很多灵魂，我们不仅在硬件方面大投入，在软件方面有更大投入，杜绝千层一面的现象。如果有机会领导到我们其他的园区去参观，你会发现不同园区有不同的魅力，各具特色，我们在不断塑造城市精神。同时我们通过三条线不断宣传打造我们的品牌。一个是品牌线，通过广告传播，第二个是大众媒体，因为我们开发区还是政府来主导的，希望上级领导部门了解我们、支持我们，所以通过大众媒体不断地沟通。同时我们每个月会持续的做产业沙龙，在产业层面上不断的进行宣传。华夏基业精神是走以城促产、以产兴城、产城融合的产业兴城发展道路，致力于促进中国城市化建设，推动中国产业发展，改善民生事业，为中国的城镇化、工业化做出贡献！

五朝古都雄风起，科学发展看邢台，新城新貌新发展，创新创业创未来！

谢谢大家！（根据录音整理 未经本人同意）（2012年3月28日）