业主委员自荐信

业主委员自荐信（共7篇）

1.业主委员自荐信 篇一

1 业主委员会的概念及产生

业主委员会的产生和发展与我国住房制度变革密切相关, 根据2007年10月国务院颁布《物业管理条例》的规定, “业主委员会是小区决策机构业主大会的执行机构, 负责召集业主大会, 报告物业管理实施情况, 代表业主和物业管理企业签订合同, 并维护业主利益的自治组织”。[2]

业主委员会产生与发展的前提条件是国家与社会关系的调整, 新中国成立后, 我国在经济上实行计划经济, 在政治上实行中央高度集权的政治体制, 在这种体制下, 政府运用行政手段配置社会资源, 国家侵蚀社会自身的发展空间, 形成强国家、弱社会的格局;伴随着改革开放的不断深入, 以高度集权、计划经济为特征的强国家、弱社会格局开始松动, 从而出现了三方鼎立的局面即政府、市场与社会;在市场经济条件下, 政府应有传统的全能政府向法治政府、责任政府、有限政府、服务政府转变, 要求政府由单一的社会管理主体向多中心社会治理主体转变, 这就为公民社会的成长、民间组织 (业主委员会) 的发展创造有利的条件。

城市住房制度变革是业主委员会诞生的直接原因, 住房制度变革, 一方面, 使房屋进入市场, 允许个人自由买卖并成为房屋的产权人, 在房屋产权个人化的基础上, 业主的概念逐渐产生, 因而业主委员会就具备了产生的前提条件。另一方面, 使城市商品房住宅小区的管理方式和手段发生相应的变化, 传统单位制下旧的小区管理体制已经不适应现代小区治理;新型城市住宅小区主要以社区居民自治来进行自我管理, 而社区居民自治中的居委会行政色彩过浓, 无法满足居民的自治需求, 只有业主委员会能够较好地发挥自治功能, 维护业主的利益, 因此, 住房制度变革对业主委员会的产生影响最大。

公民维权观念增强是业主委员会产生的思想保障, 公民维权意识使得公民对自身的权利观念有了新认识, 也使得公民更珍惜和维护自己的合法权利;在现实生活中, 小区居民的合法权益经常受到开发商和物业公司的侵犯, 面对掌握更多资源的开发商和物业公司, 单个业主的维权行动力量显得势单力薄, 在这种形势下, 居民往往会自发组织起来, 以集体行动方式来维护自己的权利, 这就促使业主维权运动的蓬勃发展。

2 业主委员会自治中的困境

2.1 业主委员会法律地位问题

在《物业管理条例》中, 散落着一些关于业主委员会的法律规定, 但《条例》并无明确划定业主委员会的法律地位, 这就导致了业主委员会在实际维权中经常遭遇法律地位不明确的尴尬境地, 具体来说, 体现在以下两个方面。

第一, 业主委员会缺乏诉讼主体资格。

在维护业主权利时, 业主委员会经常要运用司法途径来维护自身的利益。在一些小区纠纷案例中, 由于业委会诉讼主体资格的缺乏, 法院一般不受理此案例, 这就导致业委会无法运用法律手段进行维权, 从而影响了业主委员会作用的发挥。此外, 业主委员会诉讼主体地位的模糊性, 还造成不同地区、不同法院对业主纠纷案例持不同的态度, 而这种态度取决于法院主观上是否认同业主委员会的诉讼主体资格, 这使得业主纠纷案例在实际运作中出现不同的结果。

第二, 业主委员会缺乏民事主体资格。

按照目前的法规来看, 在物业管理区域内无民事主体资格的机构就是业主委员会。由于业主委员会没有独立的财产, 所以不具备民事主体资格、不具备对外承担责任的能力、不能代表业主与物业企业签订合同, 但在实际中, 与物业公司签订服务合同的事务经常是由业主委员会来完成的, 并且对外承担由此产生的民事责任, 这种理论与实践的冲突与矛盾, 不利于业委会正常的运作。此外, 鉴于法律、法规未对业委会的民事主体及民事责任进行确定, 当业主委员会做出违反法律的规定, 并由此导致业主遭受严重损失时, 业主委员会就有可能以此来推卸责任, 逃避法律追究。

2.2 业主委员会运作机制问题

业主委员会规范、有序的运作, 需要相关的运作机制来支撑, 但业主委员会在实际运作中暴露出各种机制不完善的问题:如监督机制、保障机制。

第一, 业主委员会缺乏有效的监督制约机制。

业主委员会在选聘物业公司、使用公共维修金、管理店面租金及停车声费用等方面有相当大的决定权。因此, 现实中物业企业、开发商向业委会行贿的事情时常发生, 据物业管理企业内部人员透露, 部分开发商或物业管理企业担心, 业主委员会成立会给自己增添烦恼, 便安排自己人担任业主委员会成员或拉拢、贿赂业主委员会成员。对于业主委员会的贿赂现象, 我国法律法规并没有就如何完善监督进行相关规定, 监督制约机制仍然处于空白状态。除此之外, 部分业主委员会不积极、主动向业主公布情况, 也不向业主汇报实际工作, 这就进一步增加了监督的难度。

第二, 业主委员会缺乏资金保障机制。

业主委员会是一个非营利性组织, 它无法产生利润来维持自身的运转, 而业主委员会的正常运作又离不开办公经费, 因此, 保障资金来源的稳定性对业主委员会至关重要。就目前来看, 业委会有三种资金渠道来源:首先, 财政拨付, 业主委员会对小区的管理, 从某种程度上说是代替政府履行城市管理的职能, 政府对其经费上的支持是政府为民服务的体现, 但财政拨款会导致业主委员会行政化的倾向。其次, 物业公司拨付, 协助物管企业管理小区内的公共事务是业主委员会的职责, 物业公司理应负责业主委员会的经费, 但物业拨付费用会导致业委会与物业公司关系纠缠不清, 甚至沦为物业公司的利益代演人。再次, 业主支付, 业主委员会是为维护业主利益而产生的, 业主应该负责业委会的经费问题, 但业主除了要承担物管费还要承担业委会的经费, 这将加重业主的负担, 而且还必须对业委会经费使用情况进行监督, 这又增加了监督的成本。因此, 业主委员会的经费来源仍有待解决, 经费保障仍有待完善。

2.3 业主自治意识淡薄问题

业主委员会的健康发展离不开业主的积极参与, 而业主自治意识淡薄是制约业主参与自治, 导致搭便车现象泛滥的重要因素。

第一, 业主权利观念不强。

广大业主的权利观念还处在萌芽阶段, 他们不把参与业委会当作自己权利行使的一部分, 而是把其当作一种负担。这部分业主, 一方面不关注小区范围内的公共事务, 不界入业委会的工作;另一方面又对业委会成员心存怀疑, 认为这些委员可能出于某种目的和私心而并非真正热心于公共事务。正是业主不积极参与业委会的活动, 不关心业委会的发展动态, 不信任业委会的工作, 使得业委会的各项举措得不到业主的广泛支持, 从而在小区治理中难以形成合力, 将阻碍业委会作用的发挥。

第二, 业主搭便车行为泛滥。

奥尔森在集体行动理论中指出:“除非一个集团中的人数很少, 或者除非存在强制或其他特殊手段以使个人按照他们的共同利益行事, 有理性、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同或集团的利益。”[3]业主维权过程是艰难的, 需要付出一定的时间、金钱、劳动力, 况且维权活动具有公共性, “公共物品供应相连性及排他的不可能性决定了众多业主在组织维权过程中存在搭便车的动机和可能性”, [4]部分业主在没有参与维权活动的情况下, 自身的利益也同样获得保护, 因此, 更多的业主会选择搭便车的行为, 选择逃避公共事务。

3 完善业主委员会自治对策

3.1 明确业主委员会的法律地位

首先, 应明确业主委员会的诉讼主体资格。从现阶段的法律、法规来看, 业主委员会是业主大会的执行机构, 但业主委员会的职责又不仅限于执行机构层面, 而是成为事实上的实体组织。业主委员会在维护业主利益时, 经常会寻求法律手段, 但因其不具有诉讼主体资格, 大多数法院不予以受理, 这就加剧了业主维权的艰辛, 不利于业主委员会的发展, 因此, 明确业主委员会诉讼主体资格势在必行。其次, 应确定业主委员会的民事主体资格。当业主委员会依法办理登记手续、拥有自己的办公场地时, 就应当独立对外实施民事活动, 承担民事责任。在国外, 业主委员会发展比较成熟, 许多业主委员会具备了民事主体资格, 这对业主委员会的维权行动起到重要的推动作用。

3.2 完善业主委员会监督、保障机制

业主委员会在物业管理中居于核心地位, 其运作状况直接关系到物业管理的成败。因此, 有必要完善业主委员会的监督、保障机制, 以保证其规范、有序的发展。首先, 业主委员会成员应代表业主利益, 真正做到:凡是与物业公司或开发商有利害关系的成员都不得进入业主委员会。其次, 增设业主代表大会, 成员由业主代表组成, 其规模可根据小区业主人数确定, 一般每个代表应代表业主20户左右, 其主要职责是监督和联络作用:一是传递业委会工作的相关信息;二是代表业主行使监督权;三是协助业委会召开业主大会。这样既能保障业主大会决策权的有效行使, 也能实现对业委会工作的监督。再次, 设立专项资金, 保障业主委员会拥有充足的运作资金。业主委员会是代表业主管理小区内的公共事务, 其资金必然要求业主来承担, 但考虑到由业主全部承担业委会的运作经费会加重业主的负担, 因此, 可以考虑设立专项资金, 即从小区车辆停放费中提取一部分资金或从小区的共用房租金、物业维修基金中提取资金作为业主委员会活动的专项经费, 从而使业主委员会资金来源稳定。

3.3 培养自治意识, 提高参与意愿

目前, 业主参与度低、搭便车现象广泛存在, 一个重要的原因是业主的自治意识不强。托克维尔在论美国的民主中指出:“他们关心自己的乡镇, 因为他们参加乡镇的管理;他们热爱自己的乡镇, 因为他们不能不珍惜自己的命运。他们把自己的抱负和未来都投到乡镇上了, 并使乡镇发生的每一件事情与自己联系起来。他们在力所能及的范围内, 试着去管理社会”。[5]这种自治意识是公众参与公共事务的基础, 也是业主参与小区公共事务的基础, 缺乏自治意识, 业主自然对小区公共事务漠不关心, 更不会参与社区管理。因此, 培养业主自治意识, 是提高业主参与意愿、克服搭便车行为的重要举措。业主自治意识的培养, 一方面, 要培养小区业主的权利意识和公民精神, 当业主具备一定的权利意识和公民精神, 他们才会热心参加小区公共事务, 支持业委会活动, 积极维护自身权益;另一方面, 培养业主的归属感, 业主对小区的归属感与其对小区的满意度息息相关, 美化小区环境, 完善小区公共设备, 加强业主之间的交流与沟通, 是提升业主对小区归属感的重要途径。

业主委员会是一种新型的社区自治组织, 它是随着我国经济体制改革和社会结构调整而产生的, 它在社区自治中起到重要的作用。业主委员会作为一种新事物, 其在实际操作中还有一些不足, 因此, 有必要从理论和实践两方面对这一制度进行探索, 以期使业主委员会规范、有序的发展。

参考文献

[1]任飞.业主委员会制度研究——以苏州美之国业委会为例[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库, 2009.

[2]中国人民共和国国务院第504号令[Z].2007-10-1.

[3]曼瑟尔·奥尔森.集体行动的逻辑[M].上海:三联书店, 1995.

[4]陈一凡.善治目标下的业主委员会建设研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库, 2009.

2.业主委员会的民主实验 篇二

小区的业主委员会筹备已有一段时间了，候选委员多由业主自荐或推荐，九个候选人，有律师、教授、工程师等。物业公司先将候选人公示，然后挨家挨户派发选票，每户按面积大小分到一张或两张选票。程序是，九個候选人选七个，可以全部在候选人中选，也可以另行推荐不超过两人作为备选，选票最多的七个候选人当选。

我所在的小区不大，12栋公寓楼，业主总数400多户。我和夫人都按程序投了票。我们之所以乐意投票，不仅仅为了行使业主的权利，更是基于以下三个理由：其一，尽管目前物业公司的管理相当规范，治安、卫生、园林、交通井然有序，业主基本满意，但保不准什么时候物业公司换了人、变坏了，或者干脆转手其他物业公司管理了，我们还蒙在鼓里，而这样的事情太常见了；其二，业主委员会候选人跟我住在同一个小区，有着共同的利益，应该可以代表我们维护和争取合法权益；其三，如果业主委员会的委员没有尽责，我们还可以进行改选。

为什么需要业主委员会

业主委员会产生的法理依据是：小区内的道路、园林、公共绿地、一部分户外公共设施属于全体业主所有；除非产权明晰，否则小区内的停车场、运动场等也属于全体业主所有。业主在成为业主的同时，也拥有了对这些小区公共财产的所有权和支配权。业主的权利通过业主委员会行使和实现。为了维护业主的权利、管理业主的公共财产，委员会可以成立机构自治，也可以聘请专业公司管理。目前一般的做法是聘请物业公司管理，业主以交管理费换取相应的服务，业主委员会则从维护业主权益出发行使监督权。

在法律的框架内，业主委员会是小区的最高权力机构。业主选出业主委员会，业主委员会聘请物业管理公司，授权物业管理公司管理和经营小区内的公共事务，业主以交管理费换取小区内的公共服务。这正是业主委员会民主实验的意义所在：我们隐隐然已看见民主与宪政的雏型。

不过，如果我们以为由此可以发育出成熟的宪政民主，无异于画饼充饥。首先是《物权法》千呼万唤难出来，《物权法》出不来，业主的权利就多半只是自购的房子室内范围的权利。小区公共部分的产权不明晰，就必然归于强势的开发商，而不是弱势的业主。开发商之所以愿意提供一定的公共服务（如保安、卫生、交通等），不是他们发了善心，而是出于商业的目的。

事实上，最近一段时间，由于《物权法》将很快颁布实施，开发商已加快谋取利益的步伐，如出售车位、变公用设施为商业用途等。物业管理公司也表现出对成立业主委员会前所未有的热心，因为只有业主委员会有权管理小区内的公共事务，如不尽快与业主委员会取得共识，物业公司可能就要走人了。而在先前，物业公司与开发商完全是“穿一条裤子”的。

“业主”与“居民”的不等式论证

业主委员会让人联想到居民委员会，所谓“业主”不就是“居民”吗？但是且慢。居民委员会是城市基层政权组织——街道办事处的派出机构，它仍是政府组织的一部分，不是选举产生的。作为政府组织的一部分，它负责所辖片区居民的一部分公共管理事务。由于大量楼盘、小区的出现和实行封闭管理，本应属于居民委员会或其他政府组织管理的一部分公共事务，由于种种原因缺位，“很自然地”（也可能是不得不）由开发商或物业公司所取代。这才有了业主委员会产生的可能、存在的必要。换个角度说，在中国，“业主”（owner）是有产者，“居民”（citizen）是无产者，居民委员会是计划经济时代的产物，业主委员会是市场经济时代的产物。区别在于财产权是否确立，而财产权正是宪政民主制度生长与发育的酵母。

业主委员会与居民委员会同时存在，正是转型期中国特色社会主义市场经济的真实反映。居民委员会会否深入封闭管理的小区和楼盘？业主委员会有无可能在非封闭的小区或者传统社区产生？如果同一个小区或社区里，居民委员会与业主委员会同时存在，又会是怎样的一个格局？这一切，我们还看不到答案。任何歧路，都可能影响业主委员会的民主实验。

目前，由于大量小区和楼盘实行封闭管理，才有了业主委员会的成长空间。然而，政府有关部门对小区和楼盘内道路、交通、治安、卫生及其他公共事务的管理缺位并非理应如此，只是暂时滞后。相反，业主依法纳税，理应享受这些公共服务。以交管理费方式换取小区内的公共服务，与政府的公共管理有相似性，但小区内的公共服务如果不能建立在明晰的财产权的基础上，那么，由谁来提供这样的公共服务，是大有疑问的。进一步说，一旦政府有关部门介入管理，业主委员会还有产生的可能和存在的必要吗？一旦“业主”还原为“居民”，业主委员会是否应归位于居民委员会呢？如果封闭的小区必然成为公共的社区，业主委员会的民主实验还能进行下去吗？

村委会和“洋业主委员会”的启示

在仍然看不到答案的现实状况下，我们不妨延伸视野，把目光由城市转向农村：在中国广大农村进行了一段时间的村民委员会的民主实验，尽管有强烈的政府推动色彩，但其具体操作与业主委员会的民主实验有明显的相似性。上述一系列问题的答案，也许可从村民委员会的民主实验中寻找端倪。而过往的经验表明，农村改革始终是要向城市逐步推进的。

再往远处看，一个发生在“洋业主委员会”的故事或许能让我们得到启发。加拿大的温哥华多次被权威机构评为全球最适宜人居的城市。背山面海的北温市（温哥华由若干个“市”组成，“市”相当于我国大城市的“区”级地理区域及行政单元）又是温哥华环境最好的居住区。美中不足的是，偌大的北温市只有一座建于上世纪30年代的狮门桥（双向三车道），与隔海相望的温哥华其他城区相连，因此常常塞车。北温市政府几次动议新建大桥以缓解交通，每次都被市议会否决。一经市议会否决，市政府便不能开工。议会的理由是，新建大桥其实不能缓解交通，却会改变北温市的整个居住格局，因为那样一来，环境优美的北温市必然涌进大量人口，开发商又会开发大量房地产满足他们的居住需求（这正是市政府动议新建大桥的经济动机），或许又得再建新桥缓解交通，如此恶性循环，问题会越发严重。市议会的理由体现了北温市的民意，因为议员来自各个社区，他们是社区业主的左邻右舍，最重要的是，议员们是由社区业主选出来的。

3.业主委员会委员工作守则 篇三

第二条：业主委员会委员，必须坚持实事求是，不搞虚假的原则，认真学习相关法律及小区的各项规章制度真正明确业主委员会在小区民主自治中的地位与责任，业主委员会应是业主大会的执行机构。

第三条：树立全心全意为全体业主服务的思想、有奉献精神。不遗余力地维护广大业主的合法权益。同时，接受各业主的监督和考验。

第四条：委员必须按时参加业主大会和业主委员会的各种会议，不迟到、不早退。有特殊原因不能参加会议，应提前向主任请假，经批准后可不参加会议;中途退席的应征求多数委员同意。缺席可以委托其他委员表决意见。

第五条：坚持组织领导，服从组织决定。贯彻民主集中制的议事原则，一切以组织决定统一行事。不得自作主张，擅自行事，不得谣言惑众，肆意妄为。坚决不做损害广大业主利益的事情。

第六条：委员要举止文明，形象得体。不得在小区内公然参予打架斗殴，不得随便辱骂、诽谤他人。文明参加业主委员会组织的各种活动。禁止对其它委员出言不逊。禁止辱骂其他委员，禁止以各种方式扰乱会议秩序。坚持学习，关心时政，提高从事为业主服务工作的理论水平和业务水平。

第七条：各委员要各司其职，各负其责，严恪自律，勤奋工作。主任要管理好公章及其它由其保管的各种资料、文件，要按组织的决议使用公章、材料。

第八条：坚持委员值班制度，各委员应保持良好的工作作风，认真接待处理业主的各项投诉、来访事务、细心调研、解答疑难。不得态度横蛮无礼，不得敷衍应付，推卸责任，不得办事避重就轻，有始无终，忠实履行委员义务。

第九条：委员违反第五条未请假、请假后未经批准不参加会议的或未经批准中途退席的由业主委员会作出以下处理;

1、违反一次的予以警告;

2、违反两次的责令书面检查;

3、三次以上的责令停止委员工作，并通报批评;

4、情节严重的提交业主大会罢免其委员职务。

第十条：委员违反上述各项规定的，长期不能出席会议并长期不能为业主服务的，由业主委员会根据不同情节作出以下处理;

1、警告;

2、责令书面作出检查或通报批评;

3、责令停止委员工作并解除一切职务;

4、提交业主大会罢免其委员资格。

第十一条：一切正常或非正常原因停止委员职务的`，离职前须作好与业主委员会的工作交接。造成损失的通报批评，并承担法律责任。

第十二条：严格遵守本守则。规范金兰苑小区业主委员会委员的工作行为。

4.改选业主委员会委员相关规定 篇四

物业管理条例

第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； 第十一条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

业主大会和业主委员会指导规则

第十三条。。业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

第三十二条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

第四十三条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十五条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第四十六条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第五十四条 召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。第五十五条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

第六十条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

《建设部关于印发<业主大会规程>的通知》

第二十九条规定：“经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。”要罢免业委会委员或主任，必须经业主委员会或者20%以上业主提议，如果没有业主委员会提议或者20%以上的业主提议变更业主委员会委员或主任的话，个别业主要求变更业主委员会委员或主任的提议将不被采纳，这是为了防止少数业主干扰小区管理，维护小区安定团结的局面考虑的。需要指出的是，并不是经业主委员会或者20%以上业主提议，就可以罢免业主委员会委员或主任，最终是否能够罢免，必须由业主大会会议作出决定。根据规定，业主大会作出的决议至少要有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加的业主大会，经与会业主的投票权半数以上通过才有效，并且以书面形式在物业管理区域内公告。只有通过这一系列的程序，罢免业主委员会或主任的程序才是合法有效的。

一、具有投票权20%以上的代表提出建议案并建议业主委员会召开临时业主大会

建议案应当明确提出需要罢免的业主委员会委员，并且应当明确提出罢免的理由。该议案获得20%以上投票权业主签署同意后递交业主委员会。

二、业主委员会对建议案进行审查

业主委员会通过审查，认为建议的内容符合业主大会议事规则对丁的事由并且提出建议案的业主达到总投票权的20%以上，业主委员会可以决定召开临时业主大会。

三、业主委员会发出召开临时业主大会的通知和公告

如果业主委员会同意召开临时业主大会，应当提前十五天发出召开临时业主大会通知并将需要表决的议案内容通知全体业主，同时将上述内容进行公告。

四、召开临时业主大会

业主委员按照通知确定的时间，组织召开临时业主大会，通过符合业主大会议事规则的形式对罢免案进行表决，并依据表决结果作出业主大会决议。

五、公告业主大会决议

决议通过或者没有被通过的结果均应公告。

5.业主委员会委员竞选演讲稿 篇五

各位业主 ,各位领导，大家下午好!

我叫XXX，现住5幢103。

今天，是一个很重要的日子，我们在这里召开雍尚花园第一届业主委员会选举大会。我作为第一届业主委员会候选人，感到很荣幸和激动，又感到责任重大。非常感谢小区业主和各位领导给我的这次机会。

自业主委员会筹备小组成立以来，得到大广大业主的积极响应和参与，也得到房管局、社区居委会的帮助和指导，使业主委员会的成立能够向前稳步推进。非常感谢各位筹备小组成员为此所付出的努力。

业主委员会的成立，将会促进我们小区物业管理的规范化并且可高物业管理水平，业主们参与监督物业管理工作也有了合法的途径，物业管理将进入一个正规化、规范化的新阶段！

如果当选，在我的任期内我将与业委会的其他委员一起做好以下几件事情： 1)监督物业是否认真履行《物业合同》中的义务； 2)清查业主的共同财产及其养护的情况；

3)对于业主普遍关于的问题，责成物业尽快改善。比如，电梯维护问题、电动车充电问题、停车位不足问题、地下车库跑沙问题、11号楼的使用问题，等等。4)促成物业公开物业管理费用，费用要与服务水平相匹配。

5)协调处理业主与物业的关系，小区邻里关系等等。让咱们的小区更团结、更和谐、更美好！

希望各位业主积极参与、监督和支持我们的工作，把自己对物业管理中存在的问题与看法及时反映给我们，切实维护自己的合法权益。我们将和全体业主一起，监督、配合物业管理公司，共同提高小区的物业管理质量，搞好小区各方面的建设，美化、净化我们小区，使我们能够在小区内安居乐业，使我们的房产物业能够因小区管理完善而保值升值。

6.许介川:建议加强业主委员会建设 篇六

案由:

社区治理是实现基层自治制度的基础和前提, 目前在不少市辖区已被列入“十三五”计划的重点任务。为此深圳市的社区设立了许多机构, 而业主委员会 (以下简称“业委会”) 的建设是社区治理工作的重点和难点之一。当前业委会主要存在以下状况:

一、业委会整体素质不高, 成员良莠不齐, 以职权谋私利现象比较普遍。

造成此状况的原因如下:

1、大量动机不纯的人报名参选业委会成员。

一个社区的房屋业主, 少则几百户, 多则数千户, 来自社会各界, 成分复杂, 人心不一。业委会成员的工作量和难度都较大, 而根据深圳市人民政府令 (第258条) 《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》 (以下简称“《若干规定》”) 第28条规定, “业主委员会成员津贴总额不得超过本市最低工资标准”, 素质高且遵纪守法、廉洁自律的业主往往不愿报名参选业委会成员, 而一些素质不高、动机不纯的人却热衷于成为业委会成员, 有人甚至辞职从事业委会工作, 这种动机不纯的人进入业委会必将会对业委会的正常运作产生不利影响。

2、“双过半原则”导致街道办和社区工作站注重建立业委会的速度而忽视业委会的质量。

由于所有相关的法律法规都规定了业委会及成员的产生须贯彻“双过半原则”, 即业主 (代表) 大会超过一半表决权的业主 (代表) 投票和参加投票的表决权超过一半同意才能当选, 业主 (代表) 大会选举结果有可能无法产生业委会和符合法定人数的业委会成员。作为政府主管部门的街道办和社区工作站急于召开业主大会, 尽快选举产生业委会, 完成其法定职责, 往往只注重速度而不注重质量, 忽视对报名人的筛选和审查, 大力动员不了解候选人情况的业主投票同意, 导致许多动机不纯的人进入业委会, 产生以职权谋私利现象。

3、监督机制不完善。

深圳市约有住宅小区5000个, 34%的小区建立了业委会。以福田区为例, 现有业委会287个, 区住建局物业监管科只有编制3人, 辖区10个街道办物业监管工作职能部门也不统一, 只有福田街道办事处有专门的物业办负责, 园岭、华强北、福保3个街道办事处由社会事务科负责, 沙头、莲花2个街道办事处由司法所负责, 梅林、华富2个街道办事处由综治办负责, 香蜜湖街道办事处由社区办负责, 南园街道办事处由社区服务中心负责, 而社区服务中心不属于政府机关, 只有服务的义务, 没有管理和处罚的权力。各街道办的投诉电话也不统一, 给社区业主和物业管理企业投诉和处理造成不便。此外, 这些监管部门对业委会的制度建设和落实也缺乏定期检查和日常监管。

二、业委会难以理顺与物业管理企业的关系。

业委会和物业管理企业的关系应该是相互协作和监督, 而实践中二者往往只能取其一。造成此状况的原因如下:

1、社区的物业管理单位大多为企业, 企业以盈利为目的。

2、业主 (代表) 大会代表社区全体业主, 业委会是业主 (代表) 大会常设执行机构, 社区内物业管理企业一般都会通过软硬两手威逼利诱业委员成员“协作”, 使其言行服从物业管理企业的利益, 而这些利益往往并不合法且与小区业主利益相冲突。

3、社区外物业管理企业为争夺物业管理地盘也会收买业委会成员, 业委会成员如果参选时动机不纯就难免会被收买而对社区现有的物业管理公司大力“监督”, 其目的是想尽一切办法发动业主驱逐社区现有的物业管理企业, 引进社区外物业管理企业, 以牺牲社区稳定为代价, 实现个人非法利益。

三、业主对业委会及其成员缺乏信任。

鉴于以上一、二项状况, 社区业主对业委会及成员普遍缺乏信任, 据调研, 85%的社区业主认为业委会及成员不廉洁, 90%的社区业主不放心业委会代表其行使合法权利。而与此相对的是, 一些业委会甚至向政府提出了“业主 (代表) 大会法人化”的建议, 其实质就是由“业主委员会行使权利, 而由全体业主承担责任”, 结果业委会成员用社区业主的名义实现了个人利益, 社区业主当然不能容忍为他人行为承担责任, 于是引发群体事件, 最终还要由政府负责善后处理。

四、不少有业委会的社区矛盾突出。

据社区业主反映, 过去没有业委会的社区反而比现在有业委会太平, 业主委员会成立后, 不是与物业管理企业保持一致而与业主利益对立, 就是处心积虑制造矛盾, 煽动驱逐现有的物业管理企业, 引进新物业管理企业。社区业主、业委会、物业管理企业三角矛盾突出, 社区物业管理水平下降, 居民生活受到不利影响。

鉴于以上状况, 建议加强深圳市业委会的建设。

建议:

一、街道办和社区工作站应端正工作目标, 树立“业委会质量重于速度”的理念。

由于社区业主来自社会各界、各行各业, 对业主法定权利和业委会候选人情况缺乏了解, 难免会出现按“双过半原则”未能产生业委会及成员的情况。在实践中, 作为负责组织、协调业主大会成立及业委会的选举工作的街道办和社区工作站一般都把尽快成立召开业主 (代表) 大会选举产生业委会作为履行法定职责的标志, 对产生业委会的法定程序追求速度而忽视质量, 导致动机不纯的人进入业委会。所以街道办和社区工作站应端正目标, 树立“业委会质量重于速度”的理念, 保证每一个法定程序的工作质量, 不以快速产生业委会为成功, 不以选举流产为失败, 而以产生真正能代表社区业主意愿的业委会为成功, 以产生不能代表社区业主意愿的业委会为失败。

二、充分发挥社区居民委员会 (以下简称“居委会”) 的作用, 在业委会选举流产时由居委会代行业委会的职责, 实现社区“居业协作”。

街道办和社区工作站越是提高每一个法定程序的工作质量, 选举产生业委会及成员的成功率就越低。而业主委员会是代表社区业主履行权利的法定组织, 不可或缺, 否则社区业主就不能正常行使合法权利。而快速产生业主委员会, 其质量也将受到影响, 也对业主不利。这是一对客观存在的矛盾。

居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织, 而当前居委会的许多职责已由社区工作站代行, 如何充分发挥居委会的作用已成为研究课题。深圳市人民代表大会常务委员会通过的《深圳经济特区物业管理条例》 (以下简称“《条例》”) 第123条规定“未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区, 可以由区主管部门会同街道办事处, 在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后, 指定物业所在地代行本条例规定的业主大会和业主委员会职责”和《若干规定》第36条规定“社区居委会代行业主大会和业主委员会职责的, 其代行时限可至该物业管理区域的业主委员会选举产生之日止”, 为居委会代行业委会的职责、实现社区“居业协作”提供了法律依据。

具体实施上, 街道办和社区工作站应指导业主大会筹备组在召开业主大会选举业委会的同时征求该社区业主的意见, 如选举流产是否同意物业所在地居委会代行业委员职责。居委会是《宪法》规定基层群众性自治组织, 具有良好的公信力, 大多数社区业主应会同意。这既可以起到依法代替业委会行使业主权利的作用, 又为选举产生真正代表业主意愿的业委会赢得了充分的时间。

三、街道办和社区工作站应指导业主大会筹备组在《业主大会和业委会议事规则》和《管理规约》草案中科学合理制订业委会正副主任和委员的津贴内容、标准和落实岗位递补制度, 报请业主大会通过, 利用津贴充分调动业委会成员的积极性, 保障业委会工作正常有效运作。

具体实施上, 业委会成员津贴和业委会办公开支的内容也要明确细化, 不得交叉, 凡业委会成员津贴内容事项不得再列入业委会办公开支项目。

业委会主任和执行秘书的责任和工作量大, 津贴标准最高值建议就按《若干规定》第28条规定的“本市最低工资标准”执行, 副主任建议按主任标准的6折、委员按主任标准的5折执行, 因为在实践中他们的责任和例行工作量都远远不如前者。由于《条例》第22条的规定“候补委员不领取津贴”, 故建议草案中应规定“业委会选聘执行秘书, 同等条件下应优先从业委会候补委员中产生”, 这既可以调动候补委员的积极性, 也可以让候补委员在执行秘书的岗位上得到锻炼, 随时递补委员的岗位。

落实业委会成员的递补制度的前提是业委会成员的排名顺序。业委会成员按岗位类别顺序应排列为:主任、副主任、委员、候补委员, 副主任以下每一类别中应按业主 (代表) 大会选举得票由多到少的先后次序排列。在此前提下, 建议落实业委会成员的递补制度程序如下:当一位成员无法履行业委会主任、副主任和委员的岗位义务超过30天的, 无论请假与否, 到恢复正常履行其岗位义务前的这段时间不得领取津贴, 其岗位由排序在其后的业委会成员递补, 其他业委会成员依次向前递补岗位, 工作津贴标准也按递补后的岗位标准发放。这既可以利用津贴充分调动业委会成员的积极性, 也可以防止岗位空缺导致业委会工作脱节。

四、街道办和社区工作站应指导业主大会筹备组在审查业主委员会成员候选人资格和确定候选人名单时严格把关。

《条例》第23条的规定“筹备组应当审查委员、候补委员候选人资格并确定候选人名单”, 《条例》第20条规定“筹备组组长由社区工作站负责人担任”, 《若干规定》第26条规定“筹备组成员就筹备工作事项意见不统一的, 由筹备组组长在街道办事处的指导下作出决定”。这些规定都体现了街道办和社区工作站在筹备业主大会工作中的主导作用, 所以街道办和社区工作站应指导筹备组在审查业委会成员候选人资格和确定候选人名单时严格把关。建议具体程序如下:

1、街道办和社区工作站应指导筹备组和业主鼓励动员社区内遵纪守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有较强的公信力、组织能力和充裕时间的业主报名参选业委会成员。这些人员应重点包括中共党员、居委会成员、义工联成员、身体健康的退休人员、曾经担任公职人员、人大代表、政协委员、特约人员和大型企事业单位的管理岗位的人员。

2、街道办和社区工作站应指导筹备组除按《条例》第23条规定的条件审查业委会成员候选人资格外, 还需细化审查的内容和程序。对中共党员、居委会成员和义工联成员的报名人应向其所在基层党组织、居委会和义工联调查了解个人有关情况;对已退休的报名人应审查近期体检报告, 了解其身体情况;对曾经担任公职人员、大型企事业单位的管理人员的报名人应到所在单位了解情况, 形成书面文字材料保密存档。调查结果不良者不得列入业委会成员候选人名单, 防止动机不纯者进入业委会。

五、街道办和社区工作站应指导业主大会筹备组在业主大会选举前大力宣传业委会成员候选人。

候选人必须被宣传, 否则业主不了解候选人, 就难以按“双过半原则”选出业委会及成员。《若干规定》第17条规定“筹备组或者组织选举的业主委员会应当将业主委员会委员、候补委员及执行秘书的候选人相关信息, 于选举前15日在所在物业管理区域进行公示, 公示期不应少于30日”。公示就是对候选人的宣传, 按当前惯例“候选人相关信息”就是候选人的简历和照片, 这远不足以让社区业主对候选人是否适合作业委会成员有一个基本的了解。

街道办和社区工作站应指导筹备组让候选人对一些检验是否适合作业委会成员的简单问题有一个明确的书面答复并落款签名。这些问题可以简单到关心社区的业主都能回答的水平, 比如“你认为你参选有哪些优势?”“你认为社区面临哪些亟待处理的事务?应该采取何种方法处理?”“你认为未来的业委会及成员在工作中应采取何种方式方法广泛征求业主意见?”等等。筹备组将此书面答复和候选人其它相关信息一并公示和存档, 才能让社区业主对候选人是否适合作业委会成员有一个基本的了解, 起到宣传候选人的效果, 未来还可以作为监督业委会成员履行承诺的书面依据。

当前信息传递迅速便捷, 公示业委会成员候选人方式多种多样。筹备组或者组织选举的业主委员除在物业管理区域进行公示外, 还应该利用网站、小区业主的微信群和QQ群进行公示。

六、区住建局和街道办的职能部门应指导业委会在社区建立业主顾问团和顾问组。

社区业主都希望业委会成员既有公益心, 又具备从事业委会相关工作的高素质, 但由于业委会成员的津贴标准的法律限制, 这两者很难兼得。高素质的业主往往时间宝贵, 缺乏固定时间履行业委会成员的职责, 所以也不能把高素质作为业委会成员自身具备的必要条件。然而社区业主人数众多, 并不缺少高素质人才, 其中大多数人也有公益心, 只是缺乏固定时间, 故建议区住建局和街道办的职能部门应指导业委会在社区建立业主顾问团, 团内按业委会专项职能设立顾问组, 如法律维权、工程维修、财务审计等, 广泛吸收社区有专业素质的业主参加。“有专业素质”可具体解释为有专业资格证书或专业岗位3年以上工作经验。业委会在运作中遇到专业事项可征求顾问组的意见, 按专业意见开展工作, 提高业委会工作的专业水平。

七、区住建局和街道办的职能部门应指导业委会采取业主听证会的方式就社区重大事项征求业主意见。

住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第39条规定“业主委员会应当于会议召开7日前, 在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程, 听取业主的意见和建议”。对于社区重大事项业委会听取业主意见最公开和最简便的方式就是在决策前召开听证会, 听取社区中不特定的多数业主意见。具体程序是至少提前7天在物业管理区域内公告听证会的时间、地点和讨论事项, 并声明社区每个业主都可以参加并发表意见。这既可以让业委会听取具有代表性的不特定多数业主的意见和建议, 也为业委会履行“征求业主意见”的法定职责提供了公开的证据。

八、加强对业委会监督的力度, 各监督主体分工协作、紧密配合, 形成完善的监督体系。

由于业主对业委会及成员缺乏信任, 要求加强对业委会监督的力度的呼声越来越高。当前有的社区成立了监事会监督业委会的工作, 进一步增加了原已臃肿的社区机构数量, 而且是否需要成立第二监事会来监督监事会也成为了一个新的课题。

这当然不是一个好办法, 因为监督业委会的主体已经大量存在。业委会是业主 (代表) 选举产生的, 业主 (代表) 和业主 (代表) 大会对业委会有当然的监督权;根据《条例》第5条的规定, “街道办事处在区主管部门 (住建局) 指导下, 指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动”;根据国务院修订的《物业管理条例》第20条规定, 在物业管理区域内, 业主大会、业委会应当接受居委会指导和监督;如果成立业主顾问团和顾问组, 也可以对业委会决策和工作的专业性进行监督;社区物业管理企业对业委会代表业主履行物业管理合同权利义务的行为及合法性也可以监督。

虽然监督主体很多, 但监督效果并不明显。社区业主 (代表) 在社区容易发现问题, 但没有更正和处罚的权力;业主 (代表) 大会召开程序复杂, 人员召集困难, 难以按“双过半原则”更正业委会的错误;居委会的主要职能已被社区工作站代行, 怠于行使其它职能;社区物业管理企业与业委会往往不是抱成一团, 就是严重对立, 难以做到客观公正;街道办和住建局难以了解基层具体情况, 而且由于各街道办受理业主投诉的部门和电话各不相同, 给业主投诉造成不便。

7.业主委员自荐信 篇七

【摘 要】由于我国现有物业管理制度设计的缺陷，民众民主管理意识和能力的欠缺，涉及业主委员会管理税费制度不尽合理，从而滋生出小区业主委员会管理的一系列问题，直接影响到民众的安居乐业和城市社会的安定稳定，必须引起各级政府的充分重视。本文突破性地发现目前税收法律和制度关于业主委员会自治的缺陷，并探讨如何确立业主委员会法律地位和加强业主委员会自治的税收征管，以求对我国业主委员会税收治理提供一些思路。

【关键词】物业管理；税收征管；法律

一、背景

20世纪90年代中期以来，随着住房商品化改革的不断深化和房地产市场的迅猛发展，中国城市社会日益涌现出大量的新建商品房住宅小区。1991年3月，万科物业借鉴香港物业管理模式，引进业主委员会，在深圳天景花园成立了全国第一个业主委员会。

业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。21世纪初，业主委员会逐渐进入一个较快的成长和发展期，特别是伴随着大量业主维权运动的兴起，业主成立和组建业主委员会，其愿望日益强烈而迫切，其势头日益强劲而迅猛，并在《物权法》颁布前后出现一个明显的高潮期。

二、现状分析

由于种种原因，业主委员会在实际操作中困难重重，面对一些无法回避的困境。举例如下：

1.公共收益分配以及其涉及的税收征管问题

小区公共收益是指利用业主共有物权（物业共用部位、共用设施设备）进行经营性活动获得的收益。常见的小区公共收益包括小区公共区域内的户外广告、停车位、租赁摊位收益等；产权归全体业主的会所、游泳池、幼儿园等经营收入；物业管理用房的收益和部分通信运营管理费等。目前，大部分由业主委员会自治的小区都有业主委员会负责管理这些收入。在一些高档小区，归业主共有的会所、游泳池、幼儿园等建筑物，其本身价值就可能高达上亿元，每年小区共用部位、共用设施设备产生的广告费、租金等各类收入可能高达上百万元。

因为物业管理企业需要相关的资质，其收费项目及收费标准均需要经过物价部门的批准，而业主委员会没有经营权，又没有物业管理资质，如果收取物业管理费，很可能就违反了价格管理、工商、税务、劳动等法律规定。

2.发票管理问题

根据《发票管理办法》第十九条，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。业主委员会收取业主物业费和车位费不开据发票属于违法行为。开具发票则又涉及到经营税收征管。

作为经营单位，物业公司都要按国家税收政策正常纳税。而实行业主自治以后，作为管理主体的业主委员会却不是一个企业法人，工商或税收部门无法根据规定对其经营行为进行管理。那么这也就意味着工商税收管理存在空白点。

三、理论分析

业主委员会作为业主自治管理组织，根据业主公约和业主委员会章程协调业主之间的关系，对物业管理区域内部事务具有一定的决定权，这是没有问题的。但业主委员会是否有权代表全体业主与其他民事主体签订合同？是否可以从事经营活动？是否需要征税？这就提出了业主委员会的法律主体地位问题。

从我国当初对物业管理的设计模式而言，对物业管理只考虑到业主大会（业主委员会）将物业管理权委托给物业服务公司，而没有考虑到存在业主委员会自行行使物业管理权的可能性。《物业管理条例》规定，业主委员会只是业主大会的一个常设执行执行机构，须根据业主大会的授权，对内负责处理日常事务，对外与物业管理公司签订合同。

2013年5月1日施行的新修订的《江苏省物业管理条例》取消了“业主委员会不得从事经营活动”的禁止性规定。这也就意味着业主委员会可以和物业公司一样从事经营行为。物业公司作为专业的公司，它的成立经过了工商登记，它的经营要接受政府有关部门的监督，它的收入必须按照规定纳税。而对于一个目前没有合理法律地位的组织，税务部门目前尚未出台对业主委员会的合理征税对象的相关征税规定，国家税收也就失去了这部分来源支持。若业主委员会数量继续增加，势必会影响整个国家的经济调控。

四、对策及建议

1.确立业主委员会合理的法律地位

从法律上来说，我国最新的《物权法》已有规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”因此不管是自治还是聘请物管职业经理人，这都在物权法规定的范围内，为业主委员会自治的模式提供了坚实的法律基础。

2.规范业主委员会的财务管理

业主委员会要建立物业管理的明细台帐，定期向业主公开所有经费的收支情况，如各项收入、发生的费用、人员工资以及各种代收费用的收取与支出等，争取广大业主的理解和支持。有了经费的保障，企业要完善各项财务制度，规范建帐，规范各科目的收入、费用和成本的确认等。

3.税务机关加强征收管理，规范财务核算，做到管理工作精细化

税务机关要加强对业主委员会的政策宣传和业务培训，深入开展涉税辅导，向业主委员会财务人员宣传行业最新政策，提升财务人员对政策的正确理解，准确及时确定收入，诚信纳税，提升业主委员会对税收的遵从度。

目前，大多数业主不知道物业管理费是应税项目，索取发票意识普遍不强。因此，在严格发票管理同时，积极开展税收知识宣传进小区的活动，积极向小区业主宣传国家税收政策，提高小区业主的协税护税和主动索取发票意识。

参考文献：

中华人民共和国住房与城乡建设部：业主大会和业主委员会指导规则，2009.12

作者信息：