房地产行业基本术语

房地产行业基本术语（精选8篇）

1.房地产行业基本术语 篇一

建筑及房地产行业常用专业术语

预可行性研究：也称初步可行性研究，是在投资机会研究的基础上，对项目方案进行的进一步技术经济论证，对项目是否可行进行初步判断。

可行性研究：是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型环境影响、盈利能力等，从技术、经济、经工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济、社会、环境效益进行预测，为项目决策提供依据一种综合性的系统分析方法。

建设方案的经济评价：是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，其任务是在完成市场预测、厂址选择、工艺技术方案选择等研究基础上，对拟建项目投入产出的各种经就是因素进行调查研究，计算及分析论证，比选推荐最佳方案。它包括财处评价和国民经济评价。

可行性研究评估：根据委托人的要求，在可行性研究的基础上，按照一定的目标，由另一咨询单位对投资项目的可靠性进行分析判决断、权衡各种方案的处弊，向业主提出明确的评估结论。投资估算：是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额进行的估计。投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的合部建设用，其包括的内容应视项目的性质和范围而定。

初步设计概算：是指在初步设计阶段，根据设计要求进行的工程造价计算。它是初步设计文件的组成部分，由单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算组成。

施工图预算：是指在施工图设计阶段，根据设计要求进行的工程造价计算。

竣工结算：是指已完工程经有关部门点交验收后承发包双方就最后工程价款进行结算。

施工工程标底：是由招标单位自行编制或委托具有编制标底资格和能力的工程造价咨询单位代理编制，并作为招标工程在评标时参考的预期价格。

施工合同：是发包方和承包方为完成商定的建筑、安装工程，明确相互权利义务关系的协议。招标文件：是工程建设的发包方以法定方式吸引承包商参加竞争，择优选取施工单位的书面文件。

投标报价书：是投标商根据招标文件对招标工程承包价格作出的要约表示，是投标文件的核心内容。

工程签证：按承发包合同约定，一般由承发包双方代表就施工过程中涉及合同价款之外的责任事件所作的签认证明（注：目前一般以技术核定单和业务联系单的形式反映者居多）。

工程进度款：是指在施工过程中，按逐月（或形象进度、或控制界面等）完成的工程数量计算的各项费用总和。

工程造价鉴证：针对鉴证对象，由造价工程师依据鉴证目的和提供的资料，根据现行规定、合同约定，遵循工程造价咨询规则和程序，运用工程造价咨询方法和手段，对工程造价作出的客观，公正的判断。

合同咨询：咨询机构对委托方与第三方签定的合同，就合同形式选取，条款内容的有效设定等提供全面咨询。

合同图纸：是指作为招标文件发放给投标单位，并在招标过程中补充、完善，作为施工承包合同价款计算依据的图纸及相关技术要求。

造价工程师：是指经全国统一考试（考核）合格，取得执业资格证书，并经注册从事建设工程造价业务活动的专业技术人员。

项目负责人：由咨询单位法定代表人书面授权，具有同类工程相关专业知识及经验，负责咨询合同的履行，主持咨询业务工作具有最终咨询成果文件和相关咨询成果文件签发权的造价工程师。专业造价工程师：根据咨询业务岗位职责分工和项目负责人的安排，具有同类工程同类专业知识及经验，负责实施某一专业或某一方面的咨询工作，具有相应咨询成果文件签发权的造价工程师。概预算人员：通过培训，具有一定的同类工程相关专业知识，从事具体咨询业务工作的专业人员。

校核人员：经咨询单位技术管理部门授权从事咨询业务校对核查的专业人员，其专业层镒不得低于编制人员。

审核人员： 经咨询单位技术管理部门授权，具有同类工程相关专业知识，全面参与咨询业务，对咨询成果文件进行全面复核的造价工程师，其专业层次不得低于编制人员。

工程变更：是指设计变更、进度计划变更、施工条件变更以及原招标文件和工程量清单中未包括的“增减工程”。

工程计量：就工程某些特定内容进行的计算度量工作。工程造价的计量系指为计算工程造价就工程数量或计价基础数量进行的度量统计工作。

工程造价的确定：是指在工程建设的各个阶段，合理确定投资估算、概算、预算、合同价、竣工结算价，竣工决算价。

工程造价的控制：是指在优化建设方案，设计方案的基。

房地产：在我国所谓房地产，由两部分构成，土地及附着于土地上的一切建筑物。香港亦叫物业。其重要的两大特性：位置固定性、无重复性。

“五证”：《建设用地许可证》、《建设规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》。

“二书”：《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。

三通一平：指供热、供电、供水到位，场地平整。

七通一平：指道路、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污、场

地平整。

建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑物.套内建筑面积：房屋按套(单元)计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

公摊面积：各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

结构面积：指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。

占地面积：建筑所规划用土地之总面积。

控高：所造建筑之总高度，有规划部门规控。

层高：下层楼面至上层楼面垂直高度。

正负零：海平面高度水平位，通常为出地面。

框架结构住宅：采用板—梁—柱框架承重，钢筋混凝土框架结构体系。

砖混结构住宅：采用板—梁—砖墙承重，钢筋混凝土砖结构体系。

低层住宅：建筑层数1-3层的住宅。

多层住宅：建筑层数4-6层的住宅。

高层住宅：建筑层数7层以上的住宅。

小高层住宅：建筑层数12-18层的住宅。

高层住宅：建筑层数18层以上的住宅。

容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。地下停车场、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不记入。

得房率：得房率是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。

复式住宅：复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等。用楼地联系上下。

跃层：指一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在上层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间；二层安排卧室、书房、卫生间。

错层：从门如厅向上（或下）两三隔楼梯方能如入住户如卧室等。

塔式高层：以共用电梯、楼梯为核心布置多套住房的高层住宅，整个住宅只有一个单元。板式高层：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

物业管理公司：是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境现代化管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。

业主：业主是物业的所有人货物业的使用人。

地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。

居住密度：指单位用地面积上居民和住宅的面积程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面积密度指标的综合概念。

概念篇

CBD：传统中央商务区。是英文Central Business District的缩写,最早产生于上世纪20年代的美国。现代城市中央商务区由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。当代城市CBD拥有一下基本特征：

1、拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；

2、拥有商务空间的最高聚集度；

3、具有最高的交通可大性，无一例外处于城市干道系统的核心；

4、拥有最高的地价；

5、与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性；

6、具有良好的社会服务条件、技术设施

和城市景观；

7、借助信息交通维持在区域经济活动中的控制作用；

8、趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著。

CID：中央科技区。

CLD：中央生活区。至位于城市中心地带或紧绕中心而建的大型的高商的居住区域。CLD因是由CBD的出现而诞生，因此具有明显的CBD相匹配的特征。须拥有便利的交通道路网络及完善的生活配套；同时由于为商界成功人士定做的，还要求拥有优美的生态环境、最佳的城市景观，能够永享城市中珍稀的大面积绿地；CLD由于地处城市中心，地段珍贵稀有，其建筑规划设计上集中体现了高速发展的现代建筑的工艺技术。

CONDO：分户式产权公寓。是英文Condominiums的缩写。作为一种独立的房屋形态，最早起源于美国，如今，作为一种比Apartment（普通出租公寓）高级的公寓物业，CONDO已经普遍流行于欧美及亚洲的新加坡等地。CONDO的特征在于它是一个集合的社区，大家共有一个共享的公共部分，而公共部分有完善的生活配套和休闲设施，从而使生活简易轻松，方便自由。在美国，CONDO已发展为一种高级商务公寓，主要用于投资，相当于目前南方的酒店式公寓。TOCD：传统中央商贸区。

SOHO：是英文small office and home office的缩写，指的是小型办公室或家庭办公室，在房地产中一般特指商住两用性公寓。最早出现在80年代初的美国，之后，日本人建造出了SOHO住宅，以供那些小型公司或家庭办公者之需。在中国，北京的现代城就是这种楼盘的开创代表之作。

SOLO：原意为独奏、单独、单独飞行。而作为一种建筑，SOLO意味着城市进中心地带超小户型住宅。其户型设计以超小为特点，一般为十多平米至五十平米左右。

SHOPPING MALL：超级购物商场。

LOFT：出自美国，英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。愿意是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅，也称为STUDIO或STUDIOAPARTMENT。其主要特点是在于

建筑中采用“剪切”墙，只有四周的外墙承重。而单元内所有的分室隔墙和不承重的轻体墙体，全部可以拆除。

TOWN HOUSE：联排式别墅。真正意义上的TOWNHOUSE完全发源于古罗马，后来在英国和美国得到了开创性的发展，其形式主要就是二三层的独立式建筑联排而成，这种建筑形式对人的居住考虑到两个方面，一是尊重人的独立性，能让一个家庭独门独院；一个是尊重土地的稀缺性，让一个城市土地既能满足较高的局主要求，又能有节制地进行土地开发。

分时度假：英文为TIME—SHARE，正确的翻译应是分时段多产权度假公寓。这是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施，起源于上世纪60年代的法国，最初只是几个亲朋好友共同购买一栋别墅，供大家不同时间分别使用。后来这种消费方式风靡欧洲，并在上世纪70年代引入美国后得到迅速发展，进而延伸到世界各地，成为全球推崇的新型休闲度假方式。

产权酒店：是传统房地产向分时度假过渡的中间产品。这是把酒店客房分割出售，业主可以拥有酒店客房部分产权，除了每年的旅游度假如住外，其余时间可以委托酒店物业管理公司进行管理，并可享受每年的经营收益分红。

高科技型住宅：这是指数字化、智能化建筑，包括自动调温、感应式照明、家电全自动遥控、计算机统一集中控制水、电、气费用等，以及利用信息高速公路实现家庭办公、网络购物等活动。生态型住宅：生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续性发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计，组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源砸死建筑系统内有秩序的循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。

2.房地产行业基本术语 篇二

行业协会的概念, 有的侧重于行业协会的职能, 但都涉及到了行业协会的一些基本特征。

二、我国行业协会发展的现状及问题

我国行业协会尽管从建国以来特别是从改革开放以来, 其发展有目共睹, 在我国经济实践中已取得一些初步成绩, 但是相对于发达国家的行业协会, 还有去很大的发展空间, 其功能发挥还不尽人意。从以下几个方面进行说明:

1. 我国行业协会与我国政府的关系现状。

大多数的行业协会国家政府的依赖性会非常的强, 从而受到国家政府的干预比较强, 行业协会缺乏自己的独立性, “自上而下型的行业协会的这一特点更为突出。据相关的数据统计, 全国性的行业协会将近300个, 基本全部都是政府所创办的, 行业协会的相关负责人会由上一级主管部门的委托人或由上级部门人员兼职。往往这些行业协会的官办色彩相对会比较较浓厚, 与其行政主管单位有着非常密切的天然联系, 而它们在领导上、组织上的独立性比较欠缺;而在行业协会的在经费上, 大多数的行业协会是依靠财政的补贴来生存的, 而行业协会的工作人员则是享受的行政工资;在行业协会的人员组成上面, 大部分情况下会承担了过多地政府机构改革分流人员所要做的任务, 其行业协会主要的负责人一般是有若干次政府机构改革中由行政机关调出来的干部人员;而在行业协会权利来源上, 行业协会本就非常有限的管理职能却取决于政府的让渡或者是主动退出, 而不是由相关的法律规定, 甚至连行业协会的运作方式也非常的准行政化。

2. 我国行业协会与企业的关系现状。

行业协会的本质本就应该是行业企业内部的自我整治组织, 是行业企业的共同利益的一个具有代表性的组织, 其目的是为了服务行业协会会员的利益和行业的整体利益服务;但又和企业相对立, 是一个不以营利为目的组织, 行业协会从不以单一的企业利益为目的, 而通过对我国行企业与我国行业协会的关系进行考察可以有以下发现: (1) 我国行业协会的公信力度不够高, 企业对我国行业协会的认同度非常的低, 对于参加活动的积极性也不够高。并且有不少的会员企业会认为“自上而下型”行业协会只是主管部门的一种延续, 并不能够代表企业自己的利益, 并且并不能够给会员企业带来任何利益和好处。 (2) 我国行业协会的行业覆盖率不够高, 并且在行业代表中代表性不足。

三、制约我国行业协会发展的主要原因

影响我国行业协会发展的因素有多种, 但最主要的有以下两种:

1. 行业协会立法及其研究严重滞后

在我国行业协会的发展已经有二十多年的历史, 但是一直到今天, 都暂且还没有一部完善的, 专门的, 统一的行业协会法律、法规, 比如国务院的《社团登记管理条例》仅仅是一个用来登记行业协会管理程序条例, 仅适用于各种社团组织的条例, 对于我国行业协会的这种比较特殊的社团组织目前还并未设置专门的规定, 对与行业协会组织自身的任务、性质也还没有比较明确说明, 因而致使并不能作为规范协会活动的一种法律有效的依据。

2. 行业协会的行政化色彩过于浓重

我国官办类型的行业协会是指通过行政手段由政府力量组建的行业协会, 先从现阶段我国的行业协会的设立模式来看, 这种形式在我国又被称为上而下型的行业协会。在我国有民办行业协会, 这种形式组办的行业协会是指由同行的一些业企业按照自己的意愿以共同协商原则自由组办的行业协会组织, 是一种依法自发组建而成行业协会组织, 他们是具有社团法人资格的民办行业协会。在我国行业协会的种类中, 也有半官半民型的, 这种半官半民型行业协会是指在我国政府的推动提倡和扶持下, 并且是由企业自主组建而成的行业协会, 这种半官半民型的行业协会又被称之为中间型行业协会。从各种行业协会的总体来看, 官办和半官半民型行业协会在行业协会中占据的分量比较重, 我国行业协会总体呈现出较为明显的附属性特征和行政主导性。另外, 从我国政府对部分行业协会的干预程度来看, 行政化色彩十分浓重。

因此, 我国行业协会存在上述种种自身问题和历史问题, 若要使得我国行业协会健康发展, 能够真正代表本行业的利益, 必须要解决上述种种弊端, 如何解决, 尚不属于本文所讨论的内容。

参考文献

[1] 谷永芬;孙艳萍;马军;中国行业协会的现状与对策[J];国际商务研究;2007年04期

[2] 吴东民;雍洁;王海祥;公与私:中国行业协会的矛盾定位解析[J];桂海论丛;2010年01期

[3] 孙超;中国行业协会的发展研究[J];中国市场;2005年32 期

[4] 杨慧;政治发展的新动力:论我国行业协会兴起的意义[J];行政论坛;2007年02期

3.现代房地产企业经营的基本理念 篇三

收益最大化

房地产企业将最大可能获取收益作为第一要务。房地产经营是一个动态的过程，从选址到购买地皮到房产的出租与销售，不同阶段具有不同的风险。

获取土地阶段，获取土地使用的费用，是房地产经营者所面临的主要风险。土地使用权获取方式的不同，土地规划设计方案审批，都会造成土地费用的不确定性。

开发建设阶段，主要面临的不确定性因素是建筑物开发建设成本，包括施工前期费用，建筑安装工程费用，以及配套工程费用。

租赁及销售阶段也存在很大的风险。由于各种市场因素的变化及其他影响市场需求的因素变化，很可能造成若干年之后，市场的情况与原来预计的不一样，势必造成收益期望无法实现，经济回报无法按预期得到，从而给房地产项目的开发带来潜在的风险。

房地产开发商从事房地产开发的主要动力来源，是通过开发过程来获取直接的经济利益。丰厚的经济效益诱使他们积极地投资于房地产开发。依照“按劳分配”的市场分配准则，房地产开发商既已付出创业的艰辛，承担了经营的风险，为社会奉献了价值，做出了相应的贡献，那么，颇丰的利润便是他们应得的报酬。他们完全有理由以极大的热情倾注于房地产事业，以期获取最大收益。

管理科学化

房地产管理是对房地产经营活动的管理，就是对房地产的生产过程和房地产的流通过程进行科学的预测、决策并合理地组织、协调和控制生产、流通过程的各项经济活动。管理不仅是对人的管理，也包括对项目、技术、设备、产业、售价、租金、物资、成本、财务等各方面的管理。没有科学的、有效的管理，再好的目标和决策也不能很好地付诸实施。

房地产企业的经营与管理是相互联系、相互依赖的。经营方向正确，企业的经营效益与管理效率成正比；否则，两者将成反比，把经营与管理的关系作一个比喻，经营就相当于企业这部车辆的方向盘，而管理则相当于发动机与车轮。方向正确，驱动力越大效益越好；方向错误，驱动力越大效益越差。由此可见，经营在两者关系中起着决定性的作用。但是，从另外一个角度讲，方向正确了，但驱动力小，那么企业的效益仍然不好。因此，经营与管理，谁也离不开谁，两者相辅相成，互为依存。

科学的管理才能不断提高各种经营活动的效率，从而确保企业经营总目标的顺利实现。

体系制度化

房地产业是整个社会经济活动重要的和最为基本的构成要素之一。从理论上和众多国家的发展经验来看，房地产业的发展与整个社会经济的发展息息相关。

在任何一个国家和地区，房地产业在其国民经济中都占有十分重要的地位，主要表现在：

1．房地产业是经济发展的基础和前提条件。房地产业可为建筑业、工业、商业、服务业等经济行业从事生产和经营活动提供以房地产为主的生产资料与生活资料。

2．房地产业是国民经济的支柱产业之一。不仅房地产业本身可以为国家创造积累，还可带动其他经济行业为国家提供积累，从而促进国民经济的发展。

3．房地产业是改善人民生活环境、提高社会整体生活水平的重要保证。住房问题关系到每个居民生活水平的改善，同时房屋的建设在很大程度上反映了一个社会整体生活水平和经济水平的层次。

既然房地产业在国民经济发展中具有如此举足轻重的作用，那么只有制定合理、高效的制度化经营体系，才能切实保证房地产业为社会经济发展提供基本物质基础这一最根本职能的发挥。为此，房地产经营者必须明确自己的企业经营目标，一方面通过房地产的买卖、租赁、开发、建造、交换、广告、组织消费、从事各种相关服务等营利性活动获取一定的利润或经济效益；另一方面，房地产业为人们生产生活创造必需的物质基础，房地产业的健康、高效的发展也推动社会经济的进一步发展。因此，房地产业应坚持“不断创新”的方针，锐意创新应成为房地产业持续发展的动力源泉。只有坚持创新才能获得企业业绩长期增长的支持、赢得客户的满意，进而实现企业发展的超越。

诚信人本化

诚信人本化，就是以为人本，讲求诚信。尽管人类对自身生存和发展空间的要求，一直处于不断变化和发展中，但究其根本，无外乎追求高效舒适和美观实用等几个原则，这些原则，适宜于人类活动的不同层次范畴。因此，房地产业在提供物业方面，必须坚持以人为本的原则，不但提供优良的个人空间，更要在大范围内组织优良的群体空间。只有这一价值取向才能保证房地产业提供客户所需的、完善的房地产商品与服务，获取可观的收益。

诚信，就是诚实信用，应该成为房地产业最高的道德准则。作为房地产公司，诚信是企业的生命。只有恪守这一道德准则才能保证企业的长期、健康发展。

当今许多房地产企业目光短浅，为了赚取短期收益，毫无诚信可言，实在令人失望。诚信是一个企业的精神财富和价值资源，甚至能够成为一种特殊的资本。在市场经济条件下发展房地产业，必须广泛倡导诚信精神，维护信誉，这样才能以良好的形象在激烈的国内外市场竞争中立于不败之地。诚信是打开房地产市场大门的钥匙，也是拓宽房地产市场大门的钥匙。诚信是顾客心中的天秤，是走遍天下的通行证。有了诚信，房地产业就有力量，就有巨大的吸引力、竞争力。有了诚信，才能在市场竞争中占领制高点。放眼世界，哪一个顶尖级大型企业集团不是视诚信为企业生命?用辩证的眼光看问题，恰恰是那些讲诚信的企业，因为社会知名度和信任度高，赢得了“利益最大化”。相反，那些把讲利益看作比讲诚信更重要的企业，本末倒置，受到了社会的鄙视，不但没有达到“利益最大化”，反而丧失了信誉，失去了信任。

诚信是现代市场经济的生命，也是现代房地产业的生命，是企业从事经营活动的一个必备要素，有着真金白银般的经济价值。市场经济既是竞争经济，也是信用经济、法制经济，良好的社会信用体系是建立和规范市场经济秩序的重要保证，也是促进经济健康持续发展的先决条件。正如有人所说：商海无涯“信”作舟。没有诚信，就没有秩序；没有诚信，就没有交换、没有市场；没有诚信，经济活动就难以健康发展，社会主义市场经济体制也无法建立。在市场经济条件下，房地产业信誉尤其是房地产商品及服务质量信誉的好坏，决定着房地产企业的兴衰存亡。

因此，要保持房地产业长期、健康的发展，必须倡导诚信原则。

4.广告行业术语 篇四

4A的本意是美国广告公司协会（American Associato of advertising Agencies）的缩写，4A协会对成员公司有很严格的标准，所有的4A广告公司均为规模较大的综合性跨国广告代理公司。它成立于1917年的美国圣路易斯，是全世界最早的广告代理商协会。

二、职位描述

1）AE----Account Executive-------客户代表，或是客户执行。

□ 代表广告公司接受广告主各种业务，并负责整体执行的人 2）Account Group-------业务小组。

□ 广告公司内负责某特定客户之工作小组。以AE为中心，成员包括行销企划、创意、媒体等工作人员。替客户执行广告企划没定、广告表现制作、媒体安排等业务 3）Appeal Point------诉求点。

□ 广告讯息中，最能打动消费者心理，并引起行动的重点 4）Brain Storming-----动脑会议

□ 可自由发想，不受限制地讨论的会议 5）Brand Image------品牌形象。

□ 消费者对商品品牌之印象。

6）CF----Commercial Film-----广告影片。

□ 不是电视广告脚本

7）Competitive Presentation ；Pitch----------比稿。

□ 有的广告主不会将广告计划立即委托一家广告公司，而是让多家广告公司彼此竞争，再从中选择最优秀、最满意的广告公司

8）Copywriter------文案（撰文人员）。

□ 负责广告文案的专门写作

9）CI-----Corporate Identity-------企业识别。

□ 以统一性的标志表示企业的理念、文化以及经营的任务

10）Creative Boutique-------创意工作室。

□ “ Boutique”为法语中商店的意思，指专门零售店，特别是指贩卖流行物品、装饰品的商店。以这种语意为背景，由少数人组成、专门制作广告的公司，便称为小型制作专业广告公司

11）Direct Response Advertising----直效广告。

□ 需要从潜在客户处得到简单回应的广告。例如邮购，直接信函、电讯行销，及有线电视购物频道。直效广告必须是双向沟通的

12）Director------指导

□ 在整个广告作业中，担任知道之专业职务。依照其经验不同，指导可分为资深指导（Senior Director）、指导（Director）和助理指导（Assistant Director）指导有以下各专业职位：

（1）Account Director（业务指导）（2）Creative Director（创意指导）（3）Arts Director（美术指导）（4）Copy Director（文案指导）（5）Media Director（媒体指导）（6）Planning Director（企划指导）

13）Finisher-----完稿员。

□ 从事完成广告平面工作的人员

14）Layout---构图。□ 版面设计之技巧。对美术设计而言，版面编排是一种基本技术

15）Presentation-----提案。

□ 对客户做正式的广告战略及创意企划案的提出

16）Public Service Advertising------公益广告。

□ 企业及各社会团体诉求公共服务内容的广告。公益广告的范围相当广泛，举凡社会、福祉、教育、甚至谋求国际间相互了解的活动都囊括在内 17）Supervisor--------总监。

□ 广告专业中的最高职位，其工作为带领一整个专业单位

有以下各种专业总监：

（1）Account Supervisor（业务总监）（2）Creative Supervisor（创意总监）（3）Media Supervisor（媒体总监）（4）Planning Supervisor（企划总监）（5）Research Supervisor（调查总监）

18）Target Market----------目标市场。

□ 最主要的消费群

19）Traffic Control Specialist（一般简称Traffic）------流程员。

□ 广告制作的流程及时间控制是非常重要的一件事，流程员即是负责推进及监督广告作业中各部门是否按照计划进行的专员

三、广告媒体的几个基本概念

1、收视（听）率-------Rating 指收看（听）某一电视节目（广播节目）的人数或家户数占拥有电视机（录音机）的总人数或家户数的百分数。

2、开机率----------Homes Using TV-----简称HUT 指一天中某一特定时间电视家户开机的百分数。

3、节目视听众占有率-----Share 指某一节目，其收看者占开机者的百分比。

4、毛评点-----Gross Rating Point----简称GRP 是一个表示广告送达程度的百分数。指在一定广告排期内，特定的个别媒体广告所送达到观众处的收视率总数。

5、视听众暴露度----Impressions 与毛评点意义相同，只不过毛评点是百分数，而视听众暴露度是一个具体数字

5、到达率----Reach 强调“不同的个人或家户”，即一个人无论暴露于这个广告下多少次，但到达率只计算一次。

6、媒体组合------Media Mix 指在同一媒体计划之中，使用两种或两种以上不同的媒体

7、暴露频次-----Frequency 个人（或家庭）暴露于广告信息的平均次数。

8、有效到达率----Effective Reach）

是一个描述广告暴露频次与广告效果的关系的概念。

9、每千人成本----Cost-Pet-Thousand----简称CPM 它是以一种媒体或媒体排期表送达一千个人“或家庭”的成本计算单位。

10、视听率每点成本---Cost-Per-Rating-Point 视听评每点成本或每毛评点成本（Cost/GRP）为在广播电视媒体购买视听率每点的成本。

11、视听众的组成---Audience Composition 不同的观众类别构成了观众的总体，着就是视听众的组成 12

四、广告英语术语

1、广告英语术语------综合用语（摘录）

行为广告---action advertising 实际消费者----actual consumer 广告--advertising 农业广告---agricultural advertising 作者--author 自传式信息---autobiographical message 知晓广告—awareness advertising 品牌术--branding 工商广告---business advertising 企业对企业广告---business to-business advertising 渠道--channel 辅助材料---collateral materials 消费者广告—consumer advertising 消费者---consumer 译码--decode 直接反应广告---direct-response-advertising 戏剧式信息---drama message 编码----encode 农场广告—farm advertising 反馈---feedback 全球性广告---global advertising 商品---goods 观点----ideas 形象广告----image advertising 预定消费者-----implied consumer 工业时期---industrial age 工业化时期----industrializing age 国际广告---international advertising 地方性广告—local advertising 营销---marketing 营销传播—marketing communications 营销公关---marketing PR 媒介---medium 信息----message 叙述式信息---narrative message 全国性广告national advertising 噪音----noise 非商业广告---noncommercial advertising 非产品广告---non product advertising 人物---persona 人员销售---personal selling 后工业时期---postindustrial age 前工业化时期---pre-industrial age 过程---process 产品--product 产品广告---product advertising 专业广告---professional advertising 公共关系—public advertising 公共关系活动—public relations activities 公共关系广告---public relations advertising 受者---receiver 区域性广告---regional advertising 常规价格广告----regular price-line advertising 零售广告—retail advertising 销售推广---sales promotion 服务--services 信源--source 广告主/出资人---sponsor 资助性消费者—sponsorial consumers 目标受众—target audience 目标市场—target market 贸易广告—target advertising 2 广告英语术语----职能用语 客户经理----advertising manager 客户主任----advertising executive 客户策划----account planning 广告代理公司----advertising agency 艺术指导----art director 美术工作室---art studios 品牌经理----brand manager 企业对企业广告公司----business-to-business agency 集中式广告部—centralized advertising department 分类广告—classified advertising 清仓广告----clearance advertising 联合广告----cooperative advertising 文案---copy 文案人员---copywriters 创意工作室---creative boutique 创意总监---creative director 分散式体制---decentralized system 部门式---departmental system 发展期---development stage 数字互联媒介---digital interactive media 直邮广告---direct-mail advertising t 电子媒介----electronic media 手续费----代理费混合制---fee-commission combination 外国媒介---foreign media 全面服务公司---full-service advertising agency 普通消费者广告公司---general consumer agency 全球性卖主---global marketers 集团式----group system 横向联合广告---horizontal cooperative advertising 专属广告公司---in-house agency 奖励制---incentive system 独立制作社—independent production house 独立调查公司---independent research company 机构广告—institutional advertising 整合营销传播---integrated marketing communications 互联广告公司---interactive agency 国际广告公司---international agency 国际媒介—international media 国际化架购---international structure 地方性广告---local advertising 地方广告公司---local agency 维持期---maintenance stage 经营总监---management supervisors 差价---markup 媒介—media 媒介购买公司---media-buying service 媒介代理费---media commission 跨国公司---multinational corporations 全国性广告主—national advertiser 全国性广告公司—national agency 户外广告---outdoor advertising 点---point 关系预备期---prerelationship stage 印刷媒介---print media 印刷厂---printers 产品广告---product advertising 区域性广告主----regional advertiser 区域性广告公司---regional agency 常规价格广告---regular price-line advertising 截留费制---retainer system 减价广告----sale advertising 销售推广部---sales promotion department 推测性提案---speculative presentation 直接费制---straight-fee system 下游公司--supplier 终结期---termination stage 交通广告---transit advertising 纵向联合广告---vertical cooperative advertising 网络设计社---web design house 3 广告英语术语----营销调查用语 广告调查---advertising research 态度测试---attitude tests 中心场所测试---central location tests 混杂测试---clutter tests 直接提问法---direct questioning 试验法---experimental method 小组讨论---focus group 正试调查—formal research 成见效应---halo effect 深度访问---in-depth effect 非正式/试调查---informal research 查询测试----inquiry tests 深度调查技术---intensive techniques 营销信息系统----marketing information system,简称MIS 营销调查---marketing research 市场----markets 媒介种类---media class 媒介细分----media subclass 媒介调查----media research 媒介载体----media vehicles 产品---merchandise 动机----motives 非概率抽样----non-probability samples 观察法---observation method 事后测试---post-testing 事前测试----pre-tesing 初级信息---primary data 投射法---projective techniques 定性调查---qualitative research 定量调查---quantitative research 随机概率抽样----random probability samples 回忆测试---recall rests 信度-----reliability 销售测试----sales tests 样本----sample 样本单位----sample units 二级信息---secondary data 全面调查----test market 试验市场---test market 通用产品代码----universal product code 母体---universe 效度----validity 四 广告英语术语-----营销计划用语 广告信息----advertising message 广告计划----advertising plan 广告战略-----advertising strategy 自下而上式营销—bottom-up marketing 传播媒介----communications media 企业目标------corporate objectives 创意组合-----creative mix 试验调查法-----empirical research 整合营销传播------integrated marketing communication 顾客终身价值-----lifetime customer value 营销目标-----marketing objectives 营销计划-----marketing plan 营销战略----marketing strategy 需求一满足式目标----need-strategy 目标/任务法----objective/task method 销售百分比法----percentage-of-sales method 产品概念----product concept 关系营销----relationship marketing 销售定向式目标---sales-target objectives 市场份额法/广告份额法---share-of-market/share-of-voice method 形势分析----situation analysis 利益相关者---stakeholder 分析（优势、弱势、机遇与威胁----strength/weakness/opportunity/threat analysis简称SWOT 战术----tactics 目标受众---target-audience 自上而下式营销---top-down marketing 5 广告英语术语----行政用语

5.房地产专业术语详解 篇五

12.如果客户说：“我再考虑考虑，下星期给你电话！”那么营销员就应该说：“欢迎你来电话，先生，你看这样会不会更简单些？我星期三下午晚一点的时候给你打电话，还是你觉得星期四上午比较好？”

13.如果客户说：“我要先跟我太太商量一下！”那么营销员就应该说：“好，先生，我理解。可不可以约夫人一起来谈谈？约在这个周末，或者您喜欢的哪一天？”

6.母婴用品行业基本概述 篇六

一．母婴行业概况

1，行业概念

母婴用品行业，是包括孕产妇、0－3岁儿童衣、食、住、行、用、育、乐的庞大产业群。一般来说，母婴行业的产品产品产品产品范围为6大类（食品、穿戴用品、养护用品、寝居用品、出行用品、玩教用品等）几十个系列数百个种类。服务服务服务服务包括月子护理、商城、早教等专营

2，发展历史

1）国内发展历史 1990-2000年是中国孕婴童产业起步的10年。1990年的中国，婴童行业刚刚起步，国内还很少婴儿用品店，婴儿配方奶粉、婴儿、奶瓶、推车„„这些现在看来的常规产品，那时还只是稀有产品。当时南方（广州等）已有婴童店，但面积非常小，产品几乎都是来自香港，没有规模化可言。但在这10年中，不少港台及国外的婴儿产品陆续进入中国，让中国的家长开始认识到了婴儿奶瓶，婴儿奶粉，婴儿米粉等产品。随着国外产品的进入，国内部分企业也开始了内销之路。产品丰富的同时，渠道也在快速发展，京沪及各省会城市开始出现规模不大的宝宝店。但店面积大多在50平米以内，并以夫妻店形式居多，产业未形成规模。从2000年开始，是中国婴童产业腾飞的10年，产品、渠道快速扩张。婴童店遍布全国一、二、三级城市，部分到达镇。北京、上海、广东、江苏较为成熟。并出现了大卖场、精品店、便利店、目录直销、网络直销多种营运模式。亿元级婴童连锁达17家以上，最高达7亿，五家婴童连锁接受15亿以上风险投资。商品涵盖衣、食、住、行、用、育、乐，品牌众多，单参加2008年时尚育儿杂志展览的就有753个，大部分厂家销售额逐年递增

作为国内三大婴童展之一的上海展（其他两家为北京京正展览公司主办的北京展，杭州婴童行业协会主办的杭州展），时尚育儿举办的CBME孕婴童展（原名为时尚育儿孕婴童产品博览会）见证了中国婴童产业10年的腾飞，2001年至2008年，展出面积从500平米至37500平米，品牌数量从25个至753个，展览观众从110人至43583人，这些数字印证了行业的发展。2009年，CBME展面积扩至50000平米，展出品牌达到1079个。

2）国外 至于国外，经过数十年来的重组整合，已经形成了相对清晰的格局。在法国，Prental是最大的孕婴童专卖店，在欧洲有500多家连锁店，最大的面积达3000平方米；意大利chicco品牌行销全球140余国家，年营业额160亿人民币；BABYONE是德国最大的婴童专业连锁卖场，为0～6岁儿童提供一站式服务，每家店约有1万种商品，其中160种属于自有品牌产品，自有品牌的销售可占总销售额的20%；英国最大的孕婴童专门店Mothercare在全球有400多家；日本的西松屋拥有门店近600家，2006年营业额折合人民币66亿元；日本Akachanhonpo有60多家中大型卖场，年营收也达60多亿人民币；全球最大的孕婴童用品零售企业toysrus（玩具反斗城），旗下拥有toysrus、kidsrus、babiesrus、imaginarium四个连锁店品牌，年销售额200多亿美元

3，产品分类

从市场细分角度看，母婴用品市场可分为食品市场、护理用品市场、日用品市场、纸品市场、服装市场、玩具市场、车床市场、婴幼儿教育市场、妈妈用品市场和服务机构市场。

（1）食品市场 主要包含三类，奶粉、营养品和辅食。整个食品市场是母婴用品市

场中份额最大的部分，奶粉又是食品市场中最主要的一块。婴儿使用的奶粉主

要是配方奶，配方奶是在牛奶的基础上生产出来的，它将较大的牛奶分子分成较小的片段，以便使婴儿容易消化。与鲜奶相比，配方奶粉去除了部分酪蛋白,增加了乳清蛋白；去除了大部分饱和脂肪酸，加入植物油，以增加不饱和脂肪

酸；加入乳糖，使糖含量接近母乳；降低矿物质含量以减轻婴儿肾脏负担；同

时添加微量元素、维生素、某些氨基酸或其他成份。婴儿使用的奶粉消费人数

比例只占整个奶粉市场的15％-16％左右(位居第三)，但消费量明显大于其他人

群。一份调查显示，婴幼儿中每月喝1袋的有5.9％；每月喝2袋到4袋的比率

为29.4％；每月喝3袋到5袋的比率为17.6％。奶粉产品是未来婴幼食品争夺的主战场。在婴幼儿奶粉市场上，除了伊利排位在前，其它靠前的位置主要被

国外品牌所占据。低年龄的婴幼儿消费较多的是国外品牌奶粉，而较大年龄的婴幼儿消费较多的是国产品牌奶粉。从婴幼儿奶粉消费变化趋势来看，国产品

牌受三聚氰胺事件的影响在去年11月份达到低谷之后，已经开始逐渐回升。目

前事件对于婴幼儿奶粉消费的影响已经减小了很多。即便如此，在婴幼儿奶粉

中，多美滋还是占据了第一的位置。伊利作为国产品牌排在了前列，其它前五的位置均被国外品牌所占据。此外，不同级别城市消费奶粉有一定的特性，一

级城市的婴幼儿奶粉消费主要集中在国外品牌；二级城市则是国外品牌和国内的知名品牌；三四级城市则更多地消费国内品牌奶粉。营养品的主要功用是增

强婴儿的机体免疫力。婴儿最容易缺乏维生素和矿物质，为了弥补这些营养缺

失，也就有了营养保健品的市场空间。辅食是指所有适合婴幼儿营养需要，适

应其各年龄时期生理特点和消化能力的，经过加工的专供婴幼儿食用的辅助食

品。按照原材料的不同，婴儿辅食主要可以分为六类：谷物类、蔬菜水果类、动物性食物、豆类、糖类和油脂类等，其中谷物类和蔬菜水果类是婴儿辅食的主要部分。调查显示，近半数妈妈在第一次给宝宝添加辅食时都是选择谷物类，其次是选择蔬菜水果类。

（2）护理用品市场 包括洗发精，沐浴精，花露水，爽身粉，防晒霜，湿纸巾等。

婴幼儿洗护品的配方基本原理虽然与成人类用品相似，但在基本原料、防腐剂、香料、着色剂上有特殊要求，具有极其严格的超过成人产品的卫生及安全性。

主要功能是清洁皮肤和保护皮肤，种类远不及成人用品繁多。

（3）日用品市场 指喂哺用品如奶瓶、奶瓶消毒器、奶瓶奶嘴刷、暖奶器、吸奶

器等，及体温计，牙刷、牙膏等。国内企业一般都属于贴牌为主的制造型企业，处于产业链的下游，因此普遍价格较低。同时因为厂商较多，价格竞争将愈来

愈激烈，中低档品牌的利润空间将进一步压缩。

（4）纸品市场 包含纸尿裤和纸尿片两类产品，其中纸尿裤是市场的主流，纸尿

布市场需求旺盛，市场容量巨大。以每个婴儿每天用4-6片纸尿裤为例，一般

纸尿裤要用到3 岁左右，按一片纸尿裤2 元计算，一个月花费在纸尿裤上的大

概需要三四百元，每个婴儿宝在纸尿裤的花费要10000 多元。婴儿纸尿布市

场特征表现为：产品品牌较成熟，品牌认知度高，行业集中度高；消费需求稳

定性与波动性共存；城乡差异较大。

（5）服装市场 指童装，家用纺织产品（帽子、毛巾、床单、枕头等）。婴幼儿

服装市场品牌较多，竞争激烈。竞争主要体现在国产品牌和国外品牌之间，国

产品牌好孩子作为代表，国外品牌以迪士尼作为代表。4000元以下家庭收入的群体较多选择好孩子，而家庭收入在4000元以上的家庭则较多地选择迪士尼作

为消费的品牌。在不同年龄的婴幼儿服装消费中，低龄婴幼儿消费的服装品牌

分散且比例都较低，说明低龄儿童的品牌消费比较单一。４-６岁的婴幼儿对服

装品牌的偏好明显增强，服装消费集中在了好孩子和迪士尼。在不同级别城市，各品牌的表现差异较大。服装品牌在一级城市的竞争最为激烈。在一级城市，迪士尼的表现要好于好孩子，丽婴房和可爱宝贝在一级城市也有很好的表现；

而好孩子和迪士尼在二级城市的表现相当；在三四级城市中，好孩子的表现优

于迪士尼。从不同区域的消费品牌来看，华东和西南消费的婴幼儿服装品牌较

多。东北、华北和华南消费的服装品牌较少。

（6）玩具市场 婴儿玩具的主要功能是开发婴儿对外界颜色、声音的感知能力上，因此多年以来，婴儿玩具的种类变化不是很大。国内玩具消费的低起点及父母

们日渐重视孩子的智力发展，对婴童人群具有启智、亲子与娱乐功能，安全、环保无毒的玩具将异军突起。在年龄不到12个月的婴幼儿中，婴幼儿玩具消

费相对比较分散，消费较多的前三位分别是迪士尼、红孩子、奥贝；随着婴幼

儿年龄的增加，婴幼儿玩具消费的品牌更加集中。１-３岁婴幼儿的消费则更多

地集中在了迪士尼和红孩子；在４-６岁婴幼儿的消费更多地集中在迪士尼。从

不同级别城市的婴幼儿玩具消费来看，一级城市的婴幼儿玩具消费的前三大品

牌为迪士尼、红孩子、费雪；二级城市的前三位为迪士尼、红孩子、奥贝，费

雪在二级城市表现较弱；在三四级城市中，前三位的品牌为迪士尼、红孩子还

有乖乖兔，在三四级城市表现相对较好的还有宝宝伙伴和木玩世家。

（7）车床市场 包括出游时使用的童车和日常睡眠用的童床

（8）婴幼儿教育市场 主要有用布或无毒塑料制成的“撕不烂的书”，色彩鲜艳的卡式书等。婴幼儿的早期教育市场随着中国独生子女教育观念的改变和更新，新一代父母将为孩子花费更多的金钱用于孩子的综合素质教育上。

（9）妈妈用品市场 是指女性在产前和产后一段时间内，由于特殊的生理和心理

需求，所需要的日用品。主要包括服装系列、护肤系列和妈妈专用品系列。

（10）妈妈用品市场 是指女性在产前和产后一段时间内，由于特殊的生理和心理

需求，所需要的日用品。主要包括服装系列、护肤系列和妈妈专用品系列。

4，产业链

跟一般消费品行业一样，母婴产品的产业链如下：原料——生产——渠道——销售 这里仅以护理用品市场和日用品市场为例。原料：所采用的原材料有较高的安全和品质上的要求，因此大多数企业都是直接从国外进口原材料，并以此作为一大卖点。生产：市场容量相对较小，使得一些综合性的大企业对这些细分市场不够重视或投入不足，因此整个行业内缺乏强势品牌，行业标准也未明确，导致内部竞争呈无序状态。市场上的产品表现出同质化的特点。渠道：上游制造商的产品是同质化的，因此渠道商在侃价能力方面应该占据优势。但是由于渠道方面也都是规模较小、混乱的局面，使得制造商在选择渠道方面比较自由。因此，上、下游双方的格局呈均势，未来的走向取决于哪一方能够率先形成强势品牌。

5，发展趋势 孕婴童市场处于结构性变革的起始阶段，某些细分行业的高毛利率和低

门槛吸引着一批又一批专业或不专业的“淘金者”加入进来。据预测，未来10年，孕婴童行业将面临“战国”时代，新的投资、市场重组、产业并购、渠道裂变、创新商业模式等，为企业和投资人带来机遇。此外，在全国范围内，孕婴童产业资源逐渐向零售商手中集中，行业内流行“小城市开大店，大城市多开店”，并达成决胜终端的共识，这使得“跑马圈地”盛行一时，零售业态呈多元化发展。实体门店分为超市型、百货精品型、专卖店型，此外还有新型主题店、概念店。在实体门店强势的商境中，虚拟门店

如目录销售、网络销售等也日渐风行，不少零售商往往二者并举，相得益彰。

二．重点细分行业重点细分行业重点细分行业重点细分行业

1.辅食

在辅食市场由于国内企业进入较晚，市场主要为亨氏、雀巢等外资品牌，近几年国产品牌贝因美异军突起，成为外资品牌的有力竞争者。从销量上看，亨氏、贝因美、雀巢和伊威占到婴儿辅食市场总销量的四分之三以上，其中仅亨氏和贝因美两家企业占到了市场份额的50%以上。总的辅食市场呈现出集中度增高的趋势，但从细分品类上看，很多品类上，小企业有一定发展空间。2.2.护理用品市场

在中国婴儿洗护市场上，国外强势品牌占据着绝对优势，而国内品牌则处于竞争的劣势，其生存空间受到了一定的挤压；但与此同时国内品牌仍有一定的发展市场，如中低档市场、一些二三级的区域市场、一些细分市场等等，国内企业可以加以利用。在未来的5-10年内，中国婴儿洗护品行业总的发展趋势是全行业追赶国际洗护品发达国家，产品与技术、原料与配方、装备与仪器、研究与开发、包装与装潢、分析与检测、标准与法规、质量与品种、营销与市场等都是有待发展解决的问题；中国婴儿洗护品行业竞争日益激烈，竞争策略会在全方位展开；其中，品牌、质量控制、研发是三个重要竞争环节。

3.日用品市场 主要是奶瓶和吸奶器等。奶瓶分为塑料和玻璃两种，塑料为中低端产

品，因为在奶瓶加热时，塑料在高温下会释放出双酚A，这种化学成分可能对人体免疫系统造成伤害，而玻璃则不会有这种问题。由于材质和工艺上差别，玻璃奶瓶要比塑料制品贵。吸奶器的主要差别则体现在外形上，有些企业声称自己的产品更加符合人体工程学，并在外型方面获得了相应的专利技术。

4.妈妈用品市场－洗护系列 从目前看到的市场上的妈妈用品品牌，一半以上是区域

性品牌，其中还有很多是最近两三年才进入该行业，缺乏产品、渠道和品牌的竞争力，面临发展瓶颈——即企业品牌和销售只能覆盖有限区域和有限人群，无法在生存下来的同时获得快速发展，随时面临被市场和消费者淘汰的危机。从整个行业看，已经满足了准妈妈和妈妈们从孕前、孕中到产后各个阶段的服装、护理和其他需求，下一步的产品将向能够满足消费者个性化、时尚化需求的方向发展。从价格上看，国产品牌和国际品牌的差异较大，这也说明品牌附加价值在产品定价上的体现。原料：一般都是国外进口。以绝不添加或含有酒精、激素、重金属、化学香料及矿物油等有害成分为卖点。原料多来自国际著名原料厂商（ISP，CRODA，DEGUSSA，SEPPIC）。工艺：因为仪器设备及生产线的成本较高，较少有企业自己建立生产基地，大多外包出去由其他化妆品类制造商生产。因此在产品品质上控制力不足。配方：原创一般是国外的技术，但是由于欧美人种和亚洲人体质和皮肤的差异性，国内的企业都会有自己的研发团队对配方进行改良，使之更加适合国内的消费者。

5.妈妈用品市场－防辐射服装 这块市场的容量很小，需求不足，一般不错的也就做

到上千万的规模。防辐射产品工艺原理有三种：金属丝，涂层（银），纳米。从效果和价格上都是纳米最好。但是目前行业内对于防辐射效果没有相应的检验标准。

三．下游渠道

由于母婴行业实际上也是一种消费品，在上下游产业链中，下游的渠道模式对于公司产品推

广和发展起到至关重要的作用。

1.母婴终端发展历程 母婴终端随着行业市场规模的扩大、零售业态的发展而变化。

2000年以前，母婴用品的销售终端，主要是在批发市场、商场、超市等常规性渠道，大部分的商家规模都较小，基本以单店为主，所谓的连锁经营更多是采用加盟形式，实际上依然是批发业务。自2000年，母婴产业进入快速成长期。同期中国年均GDP 增长为9％，而业界普遍认为产业增长率达30％。终端商家开始进入了扩张期，连锁开始成为备受关注的经营模式。同时，目录营销、网络营销等模式大规模出现，并展示了良好的盈利能力。自2007-2008年，产业处于结构性变革的起始阶段。未来10年，母婴行业将进入“战国”时代，新的投资、市场重组、产业并购、渠道裂变、市场细分、创新商业模式，为业内的企业和投资人带来丰沛的机遇。

2.母婴终端竞争格局 目前国内的零售业态大致分为9种：百货店、超级市场、便利

店、专营店、专卖店、购物中心、大型综合性超市、仓储式商场以及网上商城。随着零售渠道的发展，母婴专营店专营店专营店专营店不仅产品越来越呈现综合性和多样性特点，还聚集了更多的母婴用品消费者。有调查显示，在有孩子的家庭中，超过80％的会选择这一零售渠道消费。同时由于超市超市超市超市////大卖场大卖场大卖场大卖场近年来对人们影响越来越大，也有相当一部分的人会去这些购物场所购买婴儿用品。网络的普及和网上购物网上购物网上购物网上购物的兴起，直接影响了消费者的购物消费，尤其对于高端消费者的消费行为的影响。消费者通过网络购买母婴用品的越来越多，在婴儿用品消费者中名列第三。

3.终端运营模式 目前，中国的母婴产业仍处于发展的初级阶段，各种渠道并存，各家厂

7.中国房地产行业运行报告 篇七

1、房地产开发投资增速大幅下滑

上半年, 在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下, 房地产开发投资增速出现逐月加快的苗头。1~5月份, 房地产开发完成投资10165亿元, 同比增长6.8%, 增速较1~4月份加快1.9个百分点。但是与前几年房地产投资高速增长的局面相比, 6.8%的增长水平仍处2001年以来月度增速的低谷。与同期城镇固定资产投资增速相比, 今年以来二者的差距急剧扩大, 1~5月份房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速26.1个百分点。一些地方房地产开发占固定资产投资比例由三分之一强下降五分之一左右。

2、中部地区投资增速最快

1~5月, 房地产开发累计完成投资额达10165.2亿元, 同比增长6.8%, 东、中、西部房地产开发累计完成投资额分别为6168.4亿元、2024.9亿元和1971.9亿元, 同比分别增长4.9%、11.1%和8.6%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为60.7%、19.9%和19.4%。

从各地区房地产投资增长情况看, 31个省 (区、市) 中有21个省 (区、市) 的房地产开发增长速度超过平均水平, 增长居前的地区是西藏、海南、辽宁、宁夏、青海等省份, 同比增长幅度在40%以上。其中, 西藏增速最为强劲, 累计房地产开发投资增长达97.1%。而北京房地产开发投资同比下降5.9%。

3、办公楼投资增速有所放缓, 住宅和商业用房投资增速加快

分用途看, 1~5月办公楼投资增速均有所下降, 住宅和商业用房投资增速加快。商品住宅完成投资7104.6亿元, 同比增长4.4%, 比1~4月提高1个百分点, 比去年同期回落30.6个百分点, 占房地产开发投资的比重为70.2%。其中经济适用住房投资同比增长15.1%, 增速比1~4月加快5.8个百分点;办公楼投资额同比增长16.6%, 增幅比1~4月下降4.3个百分点;商业营业用房投资同比增长24%, 增幅比1~4月加快0.8个百分点;其他投资同比增长4.3%。1~5月, 住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重分别为69.9%、3.8%和11.7%。

二、企业资金压力有所缓解

银行贷款和其他资金是我国房地产开发最重要的两个资金来源。2008年, 银行贷款占房地产开发企业资金来源的比重达19%, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源占比达39.5%, 二者之和接近60%。

从2008年第四季度以来, 伴随货币政策的转向, 资金缺口由负转正, 流动性呈现加速释放的态势。自2009年初以来, 国内贷款增速逐月上升, 今年1~5月, 贷款同比增长15.8%。由于房屋销售出现回暖, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头得以扭转。今年1~5月同比增长22.3%, 占房地产资金来源的比重由去年同期的38.4%提高40.5%。

受银行贷款和其他资金来源增速加快的影响, 自去年以来, 企业资金来源增速持续偏低, 开发商资金压力较大。今年1~5月, 全国房地产开发企业累计到位资金17522.7亿元, 同比增长16.1%。

三、商品房销售明显好转

今年1~5月, 全国商品房销售面积24644.44万平方米, 同比增长25.5%, 该增速已超过2005~2008年的同期水平;销售额的涨幅更大, 1~5月商品房销售总额达11388.92亿元, 同比增长45.3%。

四、5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示, 5月份, 全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%, 降幅比上月缩小0.5个百分点;环比上涨0.6%, 涨幅比上月扩大0.2个百分点。

1、新建住房销售价格同比下降1.3%, 降幅比上月缩小0.4个百分点;环比上涨0.7%, 涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中, 90平方米及以下新建住房销售价格同比下降0.2%, 环比上涨0.6%。

分类型看, 经济适用住房销售价格同比上涨0.4%, 环比与上月持平。普通商品住房销售价格同比下降0.9%, 环比上涨0.8%;高档商品住房销售价格同比下降3.6%, 环比上涨0.6%。

分地区看, 新建住房销售价格同比上涨的城市有28个, 主要城市包括:银川5.9%、兰州5.7%、西宁4.5%、贵阳3.0%和宁波2.9%等;同比价格下降的城市有41个, 主要城市包括:深圳-6.9%、石家庄-6.3%、广州-5.6%、南京-4.9%和厦门-4.0%等。环比价格上涨的城市有60个, 主要城市包括:厦门2.1%、深圳1.7%、长春1.5%、广州1.4%和青岛1.2%等;环比价格下降的城市有6个, 主要城市包括:西安-0.4%和海口-0.1%。

2、二手住房销售价格同比上涨0.9%, 涨幅比上月扩大0.9个百分点;环比上涨0.7%, 涨幅比上月缩小0.1个百分点。分地区看, 二手住房销售价格同比上涨的城市有35个, 主要城市包括:南宁7.1%、郑州6.7%、哈尔滨5.7%、西宁4.8%和呼和浩特3.5%等;同比价格下降的城市有35个, 主要城市包括:石家庄-6.1%、深圳-4.6%、厦门-3.7%、北京-3.2%和长沙-3.1%等。环比价格上涨的城市有46个, 主要城市包括:深圳4.1%、乌鲁木齐1.8%、厦门1.7%、杭州和南昌均为1.2%等;环比价格下降的城市有9个, 主要城市包括:北京-0.2%、西安和石家庄均为-0.1%。

8.房地产行业　紧缩冷水之下 篇八

年初，国土部门联合有关部委要求各省市在3月底完成各类开发区的清理整顿，对治理整顿达不到要求的地区将暂停建设用地审批；

同月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》征询稿，提高了个人住房贷款门槛；

4月28日，国务院出台政策，将房地产等四大行业项目投资资本金比例提高15个百分点；

4月30日，国务院办公厅通知，要求深入整顿治理土地市场，全面清理在建、拟建固定资产投资项目；

5月14日，发改委、央行和银监会联合下发《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合，控制信贷风险有关问题的通知》，九大行业信贷受限。

政策为何穷追猛打

央行121文件效果不理想。去年6月，央行出台《关于进—步规范房地产贷款的通知》，即121文件，试图控制房地产业发展过快、过热势头，但效果并不明显。2003年房地产行业各项特征指标的增长均在30％左右。今年—季度，房地产开发投资同比又增长41．1％，同比提高6．2个百分点，施工面积7亿平方米，同比增长32．8％，开发贷款875亿元，同比增长30．7％。房地产依然处于“兴奋期”，新增贷款还是不断流入。

银行信贷资金占开发资金来源的比例过大。2003年，房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额分别为24661亿元和11780亿元，同比分别增长37．21％和42．46％，占金融机构本外币贷款余额的14．5％和6．93％，合计达21．43％，超过了日本房地产泡沫初期的17．4％的水平，潜在金融风险不容忽视。这些问题如不及时解决，势必助长信贷规模过度扩张，拉动投资更快增长，拉动生产资料价格进一步上涨，加大通货膨胀压力。

投机及炒楼严重。土地出让行为不规范，招标拍卖方式出让的比例低，土地市场投机严重。如2003年一季度，全国有偿出让土地53万亩，其中通过招标拍卖挂牌方式出让的比例只有26％，很多“有关系”的土地贩子囤积了大量的地皮，进行“黑市”交易。另据国土资源部调查，截至2003年，国家土地储备170万亩，囤积在开发商手中、没有开发的就有70万亩。另一方面，部分城市炒楼现象严重，影响了居民的正常住房消费。如南京、杭州等市投资购房的比例超过25％，上海则实际高达50％左右。

住房总需求巨大但有效需求不足。中国住房总需求每年约5亿平方米，但由于房价高企，上涨过快，房价收入比远高于国际公认合理水平，难以形成有效需求。虽然近13年房价收入比有逐步下降的趋势，但目前仍高达8．34倍，而这一结果是按平均90平方米住宅计算，实际上，目前住宅市场上90平方米的单元住宅很少，所以，实际“房价收入比”还要高。

带动钢铁、水泥等行业过快增长。由于房地产业的产业关联度大，房地产的过快增长带动钢铁、水泥等行业的过快增长。如果不及时对房地产的贷款规模、投资规模、投资增长幅度等加以宏观调控，这些问题就会变本加厉，加大金融风险，给经济的稳定发展带来隐患。

房地产的源头是金融和土地，所以，可以判断，未来有关部门将从信贷和土地方面继续对房地产行业保持高压态势。

一旦今年二季度宏观经济与金融运行数据最终再次偏离央行调控目标，那么，继续加大紧缩力度的可能性很大，央行很可能改变原来调控政策路径，采用加息的办法来实现其紧缩目标。

地产业政策方面，可能主要从以下几个方面着手：

进一步规范整顿土地供应市场，完善土地招标拍卖制度，从源头上规范。可以判断，未来主管部门针对土地市场将采取的措施可能有继绷口大建设用地清理力度，重大土地违法案件实行公开调查、公开处理结果，对清理不力或达不到要求的省市将暂停建设用地审批，促进土地市场秩序走向规范；要求各省市严格执行商业用地实行招标拍卖的规定，不断提高土地招标拍卖比例，杜绝土地违法案件的发生，可能通过出台“土地规划许可证”有效期规定，来打击开发商囤积土地行为，缓解土地供应紧张的矛盾。

加强信贷监管，抑制投机需求。未来商业银行对—般房地产企业会减少银行贷款的数量，对信用差或拖欠款严重的房地产开发企业将停止银行贷款的数量，对项目定位不合理或高档房地产项目将不给予贷款支持，对投资、投机性购房和购买高档房者的住房消费贷款严格控制，贷款利率不优惠或不给予贷款。人行及银监会将采取有效措施加强对各商业银行信贷投向的监督检查。

建立全国地产预警系统。中国已有6个试点城市建立了房地产预警系统，未来两年主管部门将督促其他城市建成该系统，以建成全国地产预警系统，通过全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，对当前市场运行状况和未来短期发展趋势作出准确判断，给主管部门提供决策参考。

保证普通商品住宅的建设和供给。未来主管部门窨附大力推进普通商品住宅的建设，平抑商品房价格。

行业平均利润水平将下降

在已经和预期将实施的有关政策压力下，地产行业必然受到系列负面影响，行业的平均利润水平将会下降。

开发资金来源将严重受限。房地产开发资金来源的70％左右直接或间接来源于银行，2003年房地产开发资金来源中贷款、定金、预付款和各项应付款合计占75％。目前，房地产开发资金来源中，除了自有资金外，政策对资金来源的其他部分均进行了规范与限制，房地产行业面临巨大的资金压力。

优胜劣汰加剧，行业集中度提高。目前全国有3万多家房地产公司，大部分信用、资质较低，在目前信贷收紧的情况下，这部分房地产开发商将由于得不到银行信贷支持而逐渐被淘汰，房地产业的集中度将逐步提高。事实上，从前几年“房地产新政”执行情况看，房地产板块上市公司集中度已经提高了。未来在宏观紧缩的大背景下，这一趋势会加剧，实力强的公司会因此而获得较大的发展机会。

投资增长速度将会回落。受宏观政策影响，房地产业投资增长速度将回落，估计2004年投资增幅在20％左右，回落10个百分点，2005年会回落到15％左右的水平。

竣工面积及销售面积增长速度将会回落。2003年，房地产竣工面积和销售面积增长速度分别为21．5％和29．1％，同比分别提高2．4和8．9个百分点，未来竣工面积和销售面积增长速度将回落，预计2004年销售面积增长速度在10％左右，回落11个百分点，竣工面积增长速度在15％左右，2004、2005年将出现大量新空置面积。