关于物业企业经营管理

关于物业企业经营管理（精选8篇）

1.关于物业企业经营管理 篇一

建设部办公厅

关于执行《物业管理企业资质管理办法》有关问题的复函 建办法函(2004)385号

发布日期：2004年07月05日

生效日期：2004年07月05日

云南省建设厅：

你厅《关于执行<物业管理企业资质管理办法>有关问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

一、《物业管理企业资质管理办法》（以下简称《办法》）第四条

第三款规定中的设区的市是直辖市、省会城市以及其他设区的市和地、州、盟的统称。

二、《物业管理条例》第三十二条第二款规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”《办法》根据《物业管理条例》的规定，分别规定了一、三级物业管理企业的资质条件，其中对物业管理企业的管理业绩提出了要求。但由于新设立的企业尚未从事物业管理业务，没有物业管理业绩，不能满足物业管理企业的资质条件，《办法》规定，新设立企业的资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。暂定期内，如果企业未能承接到物业管理项目，则其资质失效；如果企业承接了物业管理项目，则可以按照《办法》的规定申请核定三级及三级以上资质。

此复。

2.关于物业企业经营管理 篇二

首先, 电气设备管理的主要作业内容。这些主要内容主要包括:物业企业电气负责人巡视高电压设备每三月一次, 检视各主要高电压设备运转状况, 填写高电压电气设备自动检查表;每年实施高电压受电室的清扫检修仪表检测作业, 即仪器检测维护每年一次, 作业实施前, 事先协调各行政及管理单位并配合公告停电检修时间;各栋检查建筑物电气机房盘体及电气设备每月自主检查一次并填写用电设备自动检查表;营修组电气专业人员依据检查表内容逐项检查并依照电工相关法规办理;停电检修时, 测试电流至无电状态下并清扫积尘, 擦拭高电压碍子及电缆头积尘, 检视配电盘内部线路、变压器油质变化、碍子是否龟裂;完成检视、检修及清扫工作, 从总配电室送电;每逢高低压设备检查后, 如发现异常状况需通过相关负责维修商进行故障。

其次, 电气设备管理的主要作业流程。高低压检修作业时, 不相关的人员一律管制不得进出电压受电室;作业人员必须穿戴防护装置, 注意工安的作业规定并依电工相关法规办理;紧急事故发生时, 应即刻联系救护单位共同实施救护工作 (金枝叶, 2010) 。

最后, 电气设备管理的注意事项。这些注意事项包括:电气设置场所应标示“请勿进入”并加锁;操作时, 应由合格的电气技术人员担任, 并务必使用合格的绝缘防护装置;电气箱内须有开关线路配置图;电源开关、插座应注明电压;尽量减少活线作业, 否则应保持安全距离;因工作所需必须切断, 应先通知使用单位;保养作业前, 必须确实检查已将电源切断, 并将电源设备接地;高电压电的保养作业前必须先行切断电源, 并加挂工作中请勿送电的标示, 并将电箱锁, 钥匙交管理人保管;装有电容器线路停电后, 有残留电荷应先放电;维修保养作业结束, 恢复送电之前, 应确实检查作业人员离开线路后, 才可送电;护送电中的线路 (线作业) 时, 禁止单独作业, 至少二人以上, 指派一人监视, 不可擅自离开, 且应使用防护设备或工具。

2国有物业管理企业电气设备的安全管理

对于国有企业物业企业电气设备进行安全管理的关键点在于做好接地工作, 而这也是整个电气设备管理的最关键点。下文将针对电气设备接地方面的安全性进行考察。

第一, 关于电气设备接地的种类及目的。设备接地系指将高低压电气设备的非带电金属部份接地。此非带电金属部份包括:金属导线管、金属线槽、电缆的金属外壳、出线匣、电动机框架、变压器外壳、断路器的外壳保护箱、电动机操作器等金属外箱及各种电气设备的金属外箱。电气设备接地的主要目地有三方面。首先是防止电击, 当电气设备因绝缘设备劣化、损坏引起漏电或因感应现象导致其非带电金属部份的电位升高或电荷积聚时, 提供一低阻抗回路并疏导感应电荷至大地, 使非带电金属部份的电位接近大地电位, 以降低人员触电危险;其次是防止火灾及爆炸, 提供足够载流能力, 使故障回路不致因高阻抗漏电产生火花引起火灾或爆炸, 此载流能力须在过电流保护设备容许的范围内。最后是启动保护设备, 提供一低阻抗回路使流过的故障电流足以启动过电流保护设备或漏电断路器。

第二, 电气设备管理当中忽视接地方面问题带来的危害。首先是电气设备的金属元件可分为带电金属部份及非带电金属部份, 因此发生触电的原因可分为接触带电导体的直接接触事故及接触因漏电而带电的非带电金属部份之间接接触事故。其中直接接触事故无法以接地方式预防, 而必须依靠作业环境及个人的绝缘设备, 并辅以高速高感度漏电断路器以减低触电危险 (陈国强, 2011) 。其次是间接接触事故主要是因带电金属部份及非带电金属部份间的绝缘体发生劣化或损坏导致漏电, 使原先的非带电金属部份带电所造成。由于人员对非带电金属的警觉性较低, 如果已发生漏电而未及时加以排除, 造成人员触电事故的机率相当高。最后是除接触带电金属部份及已漏电的非带电金属部份外, 当设备电压或故障电流很大时, 在不同点间可能会存在足以致命的电压差。设备接地时两脚间的“步间电压”及其等效电路, 如果没有良好的设备接地, 且双脚没有穿着绝缘良好的鞋子, 触电事故即可能发生, 此种事故也属间接接触事故的一种。

第三, 物业企业做好电气设备接地工作的措施。首先是设备接地通常会连接至配电盘中的接地汇流排, 接地汇流排再与接地电极连接, 当然也有直接将设备外壳与接地电极连接。接地线的外皮应使用绿色, 其它线路不可使用绿色。设备连接至接地汇流排分为配线相关器材设备及负载设备的接地两种。配线相关器材设备的接地很容易, 各设备间需紧密的结合在一起, 当设备间有绝缘物时或为安全的通过故障电流, 需使用跳接线加以连接, 此跳接线是否有绝缘外皮都可, 但如有绝缘外皮, 应使用绿色, 跳接线与设备的连接一般使用螺丝锁紧即可。各种设备间之接合配件, 例如螺丝圈、螺丝帽、垫圈、套件、接头、接合器等, 都必需确实连接, 因为只要设备间有一连接处发生松动, 造成接地不良甚或没有接地, 则当漏电发生时即可能造成人员伤害。配线相关器材设备的接地也需与配电盘接地汇流排连接。其次, 负载设备可分为固定式设备及移动式设备两种, 如是固定式设备, 只需将设备的金属外壳或底盘上所附的接地接点与配电盘中的接地汇流排连接即可。通常移动式设备的插头引线含有三条电线, 其中第三条线 (绿色线) 与设备外壳连接, 而插头与设备外壳连接的那一极长度通常较突出, 可以先触及插座, 也即在接通电路之前先将设备外壳接地。再次, 接地汇流排至接地电极的接线非常重要, 因这是维持接地汇流排电位的依据, 由于接地电极的种类包含棒状电极 (接地棒) 、板状电极 (接地板) 、线状电极、接地网、建筑钢筋铁骨, 且接地线与接地电极的连接处又常埋于地下, 容易腐蚀生锈, 因此接地线与接地电极的连接必需非常可靠。由于施工方便且较不占空间, 目前最常用的接地电极为接地棒, 市售接地棒通常有引出端子可以利用, 因此连接施工并不困难, 其它的电极通常使用焊接或铜铝热剂熔接 (火泥熔接) 。导电水泥并无公害问题, 可单独使用或与混凝土合用, 在进行建筑物基础底部工事时就可使用, 其强度与混凝土相似, 而电极被其包围时不用与土壤接触, 可避免腐蚀作用。

摘要：电气设备管理具有一系列自身的操作流程及要点, 因此有必要运用综合性手法进行管理, 对于电气设备的接地管理更是如此。本文综合分析了国有物业管理企业电气设备管理要点, 以及结合接地的关键要求, 探讨了电气设备的安全管理。

关键词：国有物业管理企业,电气设备管理,要点,安全管理

参考文献

[1]金枝叶.工程电气管理以及质量控制分析[J].价值工程, 2010 (12) .

3.关于物业企业经营管理 篇三

关键词：国有企业；职工住宅；业主委员会；物业管理服务

一、国有企业职工住宅小区业委会管理物业制度问题的提出

国有企业长期承担与主业发展方向不符的公共服务职能在工资福利外对职工家属区供电、供水、供热和物业管理进行补贴。不仅企业负担繁重，严重制约了企业的发展；而且往往由企业自主进行管理，服务不专业，与业主之间矛盾突出。2016年6月11日，国务院办公厅发布《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指引》（国办发（2016）45号），计划从2016年开始，在全国全面推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作、进行市场化改革，至2019年起国有企业不再以任何方式为职工小区“三供一业”承担相关费用。

在“三供一业”分离移交过渡期，笔者发现一些国有企业职工住宅区的物业管理并没有聘请专业的物业管理服务公司，而是将国有企业的专项补贴资金拨付给业主委员会，由业主委员会代为进行物业管理。据相关人员介绍，采取此种模式的原因一方面是该国有企业职工小区业主基本上都是该企业的原有职工，在此之前物业管理一直由企业的后勤部门管理，业主不需要承担任何物业费用。而在政策出台后的过渡期，仅仅依靠国有企业的补贴不够聘请物业服务管理公司，业主需要承担一部分费用，而他们不愿意支付。另一方面，他们也担心外部物业管理服务公司的服务质量不令人满意，遂决定交由业主委员会自行管理。

由业委会管理物业虽然能够降低成本，但在实践中，由于业主委员会法律地位不明确、物业服务不规范、物业服务监督不到位易导致业主与业主委员会之间的矛盾重重，所以笔者通过对上述缺陷进行分析，并找出相应的完善对策。

二、业主委员会自行管理物业存在的弊端

（一）业主委员会的法律地位不明确，有待于法律作出规定

在学术界和实务界对业主委员会的法律性质的观点目前主要有三种：第一种观点认为业主委员会是社团法人，满足依法成立、有必要的财产和经费、有自己的名称、能够独立承担责任这四个条件；第二种观点认为业主委员会是“其他组织”，如2003年，最高人民法院针对安徽省高级人民法院《关于金湖金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示一案的复函》认为金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，即合法成立、有一定的组织机构和财产，具有诉讼主体资格，最高院认同业主委员会有“原告”主体资格。[1]第三种观点认为业主委员会不具有法人资格，不能独立承担民事责任。根据我国现行《物权法》和《物业管理法》的相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构。“业主委员会代表全体区分所有权人做出的决议，维护全体小区所有权人的利益，是全体区分所有权人实现共有物业管理权的自治管理组织的核心机构。”[2]业主委员会只是按照业主大会的授权行使权利，不具备法人的地位。

由于国有企业职工住宅小区不同于商业小区，许多国有企业职工住宅小区到目前为止很大部分共有面积仍然属于国有企业，即国有企业和业主共同拥有小区的所有权。这种由业主委员会进行物业管理的模式主体进一步增多，业主委员会、国有企业、业主、雇员等。业主委员会的法律地位不明确，导致最终责任承担者模糊，产生新的纠纷的可能性进一步增大。

（二）业主委员会自行管理物业欠缺专业性、规范性

当前，由于业主委员会并非专业的物业服务机构，本身不具有物业管理的资质，在物业服务过程中往往因服务不规范而与业主产生纠纷。

1.缺乏资质，服务水平差

实践中，业主委员会聘请物业服务人员时缺乏相应的专业培训，选拔标准，服务人员的专业性无法保证，容易造成服务与收费标准之间的差距。同时由于聘请的服务人员往往具有临时性，导致只向业主提供某几项服务，如保洁、安保服务，而对绿化、公共设施维修等服务一般是采取出现问题后再聘用临时员工进行服务，无法保障小区的服务质量。

2.收费依据不明确

一方面，由于业主委员会在进行物业服务的过程中缺乏相应的管理体系、制度和标准，收费依据不清不楚；另一方面，业主委员会目前的法律性质不明确，一些业主委员会无法提供合法、有效的专用发票，如2015年，怀柔法院审理的一宗小区自主物业管理纠纷案，“有发票，我就给钱，没发票，就不给。不能说你随便给我开个收条，我就给钱吧？”[3]因此业主与业主委员会之间易产生纠纷。

3.人员管理不规范

一是根据现行法律，业主委员会不属于劳动法上的用人单位。业主委员会不能与雇佣者签订劳动合同、不能为雇佣者办理社会保险，缺乏相应的利益保障，雇佣者不能受劳动法上的保护，业主委员会与雇佣者之间易产生纠纷。二是业主委员会缺乏规范的管理架构进行员工管理，如缺乏员工考核机制、薪酬机制等，导致雇佣人员工作积极性不高，人员管理比较懒散。而且员工的流动性也非常大，多为短期、临时性的，难以保持工作的连续性，因此人员管理易混乱。

（三）业主委员会自行管理物业欠缺有效的监督

首先，角色错位导致监督不到位。业主委员会扮演的原本是替全体业主维护权利并监督物业管理工作的角色，但是，业主委员会在实行物业自管后却又成为物业管理的主体。自己没有办法监督自己，从而导致监督不到位。

其次，业主大会难以形成有效表决导致监督不到位。一是各地政府基本上遵循的是“业主的表决权属于物业所有人，每一个业主票数的权重是由每个业主所拥有的物业份额来决定”的原则。表决权按照面积计算，由此易出现少数或部分产权人控制或操纵业主大会的局面。二是法律对于法定表决数的规定，实际上是比较难以达到的。《物权法》规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主有自己的工作和活动空间，自由度较高，对表决事项的意见多数是较为懒散，集体讨论很难做到，缺乏固定的会议机制，对于大型居住小区来说更是如此。

最后，国有企业监督机制缺乏导致监督不到位。一方面，国有企业没有相应的对业主委员会进行物业管理监督的配套机制，不能对业主委员会的工作进行全面、有效的监督；另一方面，一些下级执行部门后续监督意识薄弱，抱着只需将专项补贴资金发放，不论后续物业服务质量到底如何的心态展开工作。从而导致业主委员会管理物业的工作中缺乏有效监督的弊端。

三、完善国有企业职工住宅小区业主委员会管理物业制度的建议

（一）明确业主委员会的法律地位，确定归责主体

依据上述的关于业主委员会的法律地位的观点，笔者比较赞同第三种意见，即业主委员会不具有法人资格。虽然业主委员会也需要物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，但业主委员会不以行政登记为成立要件；而且业主委员会对外进行民事活动，是代表广大业主的利益，无独立的意思表示；发生纠纷时，如果业主委员会的行为侵犯了他人的权利，业主委员会无能力也无财力独立承担责任，一旦赋予业主委员会民事主体资格，其无财产可供执行，将导致执行不能的尴尬后果。实践中，如果赋予业主委员会民事主体资格，目前还无法操作，因此其不宜为民事主体。

虽然业主委员会不宜为民事主体，但并不意味着其丧失诉讼主体资格问题。实务中，最高院的一些批复赋予了业主委员会诉讼主体资格。在《物权法》起草过程中，许多立法专家认为，暂不对业主委员会的诉讼主体地位规定，对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼。[4]有关业主委员会的诉讼地位，既涉及到区分所有权人共同体外的第三人，也包括业主委员会与单个或部分所有权人，[5]还包括业主委员会中负有责任的个体的诉讼。

1.业主委员会与区分所有权共同体外的第三人的纠纷

由于程序上，业主委员会系依照法定程序由业主大会选举产生，并且在房地产主管部门做了登记；目的上，业主委员会代表和维护全体业主的利益，因此由全体业主承担责任。但是必须满足一定的程序和条件：一是必须经过业主大会的特别授权或是满足法律规定数额业主的书面同意。二是在由全体业主承担法律责任的纠纷类型上，须是涉及全体业主的切身利益。

2.业主委员会与单个或部分所有权人之间的矛盾纠纷

由业主委员会自行管理物业的模式常常涉及此种纠纷，我国《物权法》第78条第2款规定“业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主可以通过撤销业主委员会的决定来保护自己的权益。因此，在采用由业主委员会管理国有企业住宅小区物业时，不仅需要拥有部分公共建筑面积所有权的国有企业的同意，也需要小区内业主的授权或经过业主大会的决议，否则在实践中，极易因业主委员会无授权而发生物业管理纠纷。

3.实践中，业主委员会在未经业主大会的授权、未经广大的业主同意的情况下，擅自开展物业服务活动，并将相应收益归入个人包囊

在此类以业主委员会为当事人的纠纷中，业主委员会在没有授权或超越授权的情形下，进行具体的民事行为，若相应的后果由业主委员会承担并进而由业主所有的财产来承担，那么就有失法律权、责相衡的公平原则。在此种情形下，应突破业主委员会的“面纱”，由业主委员会中负有责任的个人以其自有财产来承担相应的法律责任。

（二）提高业主委员会物业管理服务的专业性、规范性

一是对物业服务进行分类管理。通过对物业服务进行分类，大致分为普通物业管理服务和专业物业管理服务，一些不需要专门技能、易操作的物业服务工作即可由业主委员会人员或雇人从事，例如，代收水电费、清洁卫生工作、安保工作等；而需要专门技能、难度较高的物业服务工作则可以发包给专业的物业服务企业，比如水电维修、水沟清洗等工作。采取该种综合模式，一方面可减少开支、另一方面也可提升服务质量。

二是制定物业管理服务规章制度。业主委员会在进行物业管理服务过程中，应当依据法律法规、业主大会的决议制定相应的物业服务规章制度，明确物业费用、物业服务内容、物业服务人员等方面的标准和运作程序。定期在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据等进行公示。

（三）完善对业主委员会自行管理物业的监督

国有企业在该过渡阶段需发挥好监督作用。制定有效地考核机制，通过定期对业主委员会的物业管理服务质量进行考核确定补贴额；制定有效地财务监督机制，如通过定期对业主委员会的物业管理财务进行考核，确保专款专用，对于单笔支出超过一定额度的物业费用，需要经过该国有企业的批准等措施。业主大会也应该发挥其监督作用，每一个业主都需要为维护自身的权利而积极地参与到其中。

四、结语

由于业主委员会法律地位不明确、物业服务专业性差、物业服务监督不到位导致业主委员会管理物业模式中业主与业主委员会之间的矛盾重重。在“三供一业”过渡期，针对此种情况，我们呼吁应当尽快规范业主委员会的法律地位，明确规则主体；同时对业主委员会物业管理服务进行分类管理、制定相应的规章制度，提高物业服务的规范性；发挥好国有企业和业主大会的监督作用，这样才有助于减少物业服务纠纷，促进国有企业职工住宅小区物业管理市场化改革。

参考文献：

[1]王磊.解析两则最高人民法院关于业主委员会的复函与裁定[J].司法天地，2007：（9）

[2]陈鑫.建筑物区分所有权[M].北京：中国法制出版社，2007.

[3]小区自主管理引发新纠纷业委会为何跟业主打官司？http：//news.youth.cn/sh/201508/t20150820_7029428.htm2015-8-20

[4]柏玲.论业主委员会的诉讼主体资格[D].厦门大学.2009年硕士论文。

[5]王忠锋.论我国业主委员会的法律地位[J].东南大学学报，2011（13）

作者简介：

4.关于物业企业经营管理 篇四

翁桂丰（特邀三组）

近年来，我市物业管理服务行业得到了迅猛发展，新建住宅小区基本实行了物业管理服务，老旧小区进行了庭院整治后也实行了准物业管理服务。住宅小区的物业管理服务工作在为服务广大群众、建设和谐社会起到了重要作用。但是，普通住宅小区的物业管理服务存在着较大问题。

所谓普通住宅小区是指新建的普通商品房、经济适用房、拆迁安置房、廉租房、公租房和进行了庭院整治后的老旧小区。这此普通住宅小区的物业管理服务存在着：一是物业管理服务费低且收费难。物业管理服务费是物业管理企业赖以生存和发展的保证，物业管理服务费低、收费难一直困扰着物业管理企业。二是小区房屋年久失修、基础设施设备老化，管理服务投入费用大。三是企业用工成本逐年增加。基于上述原因，有些物业管理服务企业为了生存，不得不减少人员，降低服务标准。由于工资不高，大都聘用文化水平低、观念滞后，服务素质差的人员。有的干脆聘用一对夫妻，一个管门、一个搞卫生，物业管理服务形同虚设。有的企业亏损严重，无法正常运转，最后只能选择撤离。物业管理服务企业一旦撤离，便会给小区居民的日常生活及社会稳定带来较大影响。

为了进一步搞好普通住宅小区的物业管理服务，创造和谐稳定的社会环境，我建设政府相关部门应出台相关的扶持政策，加大普通住宅小区物业管理服务企业的扶持力度，使其能生存发展，尽心尽责地做好物业管理服务工作。为此建议：

一、建立物业管理服务收费标准与劳动力成本、物价指数同步联动机制。物价部门定期测算普通住宅小区物业管理服务实际成本，及 1

时调整物业管理服务费的政府指导价。

二、广泛宣传物业管理服务意识，不断增强缴纳物业管理服务费的自觉性，形成主动缴纳物业管理服务费为荣，拒缴物业管理服务费为耻的社会氛围。

三、对普通住宅小区物业管理服务企业实行税费减免政策。降低营业税税率，减免电梯安检费、水箱水质检测费、人员培训费等费用，以降低企业服务成本。

四、政府应鼓励普通住宅小区物业管理服务企业安置本地下岗、失业人员，对这些企业应给予一定的奖励和税费减免。

5.关于物业企业经营管理 篇五

成房发〔2008〕14号

各区（市）县房产管理局（办），高新区规划建设局，各物业服务企业：

根据《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》（建设部令第164号）的相关规定，现结合我市实际，对《成都市房产管理局关于修改<成都市房产管理局关于进一步加强物业管理企业资质管理的意见>的通知》（成房发〔2007〕101号）作出相应修改，具体通知如下：

一、将第一条“物业服务企业的资质管理”的内容修改为：“注册地在本市的物业服务企业申报三级（含暂定三级）资质核定、资质变更的，由市房产管理部门负责受理、审核、发证；企业申报二级资质核定的（在省工商行政管理部门注册的除外），由市房产管理部门负责初审，提出初审意见后报省建设厅审批；企业申报二级资质变更和申报一级资质核定、变更的，按《办法》和《通知》的规定执行。”

二、删去第四条“物业服务企业资质年检”的内容。

三、将第八条修改为：“市房产管理部门对已取得物业服务企业三级（含暂定三级）资质证书的企业进行监督检查。”

四、删去附件2“告知承诺书”的第四条第五款。

特此通知。

二○○八年一月二十九日 成都市房产管理局

关于进一步加强物业服务企业资质管理的意见

各区（市）县房产管理局（办），高新区规划建设局，各物业服务企业：

为进一步贯彻建设部《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第125号，以下简称《办法》）、四川省建设厅《关于贯彻执行建设部<物业管理企业资质管理办法>有关问题的通知》（川建房发[2004]329号，以下简称《通知》）和《成都市物业管理条例》（以下简称《条例》），加强物业服务的监督，规范物业服务市场准入，现结合我市实际，提出以下意见：

一、物业服务企业的资质管理

注册地在本市的物业服务企业申报三级（含暂定三级）资质核定、资质变更的，由市房产管理部门负责受理、审核、发证；企业申报二级资质核定的（在省工商行政管理部门注册的除外），由市房产管理部门负责初审，提出初审意见后报省建设厅审批；企业申报二级资质变更和申报一级资质核定、变更的，按《办法》和《通知》的规定执行。

二、物业服务企业的资质核定

（一）凡经工商行政管理部门注册登记，有物业服务经营内容，并拟在本市行政区域内从事物业经营服务，具有独立法人资格的物业服务企业，应当自领取营业执照之日起30日内，向市房产管理部门申请物业服务企业资质核定。

（二）物业服务企业按照《办法》第五条、第六条的规定申报三级（含暂定三级）资质核定的，应通过“成都市物业管理信息系统”（http:///innerestate）提交《物业服务企业资质核定申报表》，并按《办法》第六条、第九条的规定准备相关申报材料，申报材料要求真实可信，完整齐全。

（三）新设立的物业服务企业应申请暂定三级资质，并提交以下资料：

1、物业服务企业资质核定申报表（原件一份，并提交电子文档）；

2、企业法人营业执照（正、副本复印件各一份）；

3、企业章程（复印件一份）；

4、验资证明（复印件一份）；

5、企业法定代表人的身份证明（复印件一份）；

6、物业管理专业服务人员的身份证、职业资格证书及劳动合同，管理和技术人员的身份证、职称证书及劳动合同，工程、财务负责人的身份证、职称证书及劳动合同（复印件各一份）。

（四）物业服务企业申请核定三级资质的，应提交以下资料：

1、物业服务企业资质核定申报表（原件一份，并提交电子文档）；

2、企业法人营业执照正、副本（复印件各一份）；

3、企业资质证书（正、副本原件）；

4、物业管理专业服务人员的身份证、职业资格证书及劳动合同，管理和技术人员的身份证、职称证书及劳动合同，工程、财务负责人的身份证、职称证书及劳动合同（复印件各一份）；

5、受聘提供物业服务签订的全部所有物业服务合同或前期物业服务合同（复印件各一份）；

6、物业服务行为情况表（附件（1））（原件一份）；

7、物业服务业绩材料（包括物业服务项目创优评定及县级以上政府部门的表彰情况等）。

（五）企业将申报材料交到企业注册所在地区（市）县政府政务服务中心的房产管理窗口，房产管理部门按《办法》第六条、第九条的规定受理申请；企业的法定代表人或委托代理人按规定签署“告知承诺书”（附件（2））后，由市房产管理部门物业服务企业资质评审委员会实地核查，提出实查意见，符合条件的，由市房产管理部门批准发证。

（六）物业服务企业受聘提供咨询、顾问或受聘提供环卫维护、秩序维护、维修养护等单项服务的建筑区划，不计物业服务建筑面积。物业类型、建筑面积以有效的物业服务合同、前期物业服务合同中记载的为准。建筑区划内，非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例小于60%的，以住宅物业计；非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例大于60%的，以所占比例最大的物业类型计。

（七）《办法》规定的物业服务企业资质申报条件中的工程、管理、经济等相关专业类，是指与物业服务有关的工程、管理、经济、财务专业。

（八）《办法》规定的物业服务企业资质申报条件中的物业管理专业服务人员，在成都市是指取得国家注册物业管理师、市房产管理部门认可的岗位培训合格证书并进入成都市物业管理专业服务人员执业名册中的专业服务人员。

（九）《办法》中专业人员的专职认定依据，是指专业人员与用人单位确立劳动关系、签订劳动合同、持有用人单位依法为其办理的社会保险凭证。

（十）《办法》规定的物业服务企业资质申报材料中的劳动合同，是指专业人员与用人单位确立劳动关系后签订的劳动合同。根据《劳动合同制度若干规定的通知》（劳部发〔１９９６〕３５４号）的相关规定，已享受养老保险待遇的离退休人员被再次聘用的，应与用人单位签订聘用协议。

（十一）申报三级（含暂定三级）资质的企业，须具备必要的设备、器材等实物资本，具体参照《成都市物业服务力量配备指导标准》（成物协〔2007〕22号）执行。

（十二）市房产管理部门物业服务企业资质评审委员会由市房产管理部门纪检监察部门、市物业管理协会、区（市）县房产管理部门派员与市物业服务企业资质评审专家等共同组成。物业服务企业资质评审委员会对申报材料予以实地核查时，应对专业人员身份、劳动合同、（前期）物业服务合同、企业实物资本配置等的真实性进行核查。

（十三）物业服务企业由暂定三级申请核定三级资质未获批准的，可重新申请核定暂定三级资质。

三、物业服务企业资质变更

（一）三级（含暂定三级）资质物业服务企业，因名称、住所、法定代表人等事项发生变更的，应将申报材料交到企业注册所在地区（市）县政府政务服务中心的房产管理窗口，并通过“成都市物业管理信息系统”（http:///innerestate）提交《物业服务企业资质变更申报表》。

（二）三级（含暂定三级）资质物业服务企业申请资质变更的，应提交以下资料：

1、物业服务企业资质变更申报表（原件一份）；

2、企业资质证书（正、副本原件）；

3、企业法人营业执照（验原件，收正、副本复印件各一份）；

4、变更原因说明书（原件一份）。

四、物业服务企业资质备案

（一）注册地不在本市的物业服务企业进入本市从事物业服务的，应向市房产管理部门申请资质备案；备案有效期为一年。企业应将备案结果及时告知项目所在区（市）县房产管理部门，并接受其指导、监督。备案后的企业应在有效期届满前一个月或发生有关变更后重新备案。

（二）物业服务企业申请资质备案的，应通过“成都市物业管理信息系统”（http:///innerestate）提交《物业服务企业资质备案申报表》，并提交以下资料：

1、物业服务企业资质备案申报表（原件一份）；

2、企业资质证书（验原件，收正、副本复印件各一份）；

3、企业法人营业执照及在本地设立的分支机构营业执照（验原件，收正、副本复印件各一份）；

4、在本市从事物业服务的物业管理专业服务人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同（复印件各一份）；

5、在本市受聘提供物业服务的物业服务合同或前期物业服务合同（复印件各一份）。

（三）注册地在本市的物业服务企业跨注册地在本市其他区（市）县从事物业服务的，应当持以下资料向物业项目所在区（市）县房产管理部门进行资质备案，并接受其指导、监督：

1、物业服务企业资质备案申报表（原件一份）；

2、企业资质证书（正、副本复印件各一份）；

3、企业法人营业执照（正、副本复印件各一份）；

4、聘用物业所在地的物业服务人员的职业资格证书和劳动合同，工程负责人的职称证书和劳动合同（复印件各一份）；

5、受聘提供物业服务的物业服务合同或前期物业服务合同（复印件各一份）。

五、物业服务企业及其从业人员信用档案的建立

（一）对申报三级（含暂定三级）资质核定的企业，申报资料应当与其按规定建立的企业及其从业人员信用信息系统中的相关信用信息一致；且在申请之日前一年内不存在《办法》第十一条规定的十三种行为之一。

（二）已取得三级（含暂定三级）资质证书的物业服务企业，应当按《成都市房地产行业信用信用管理办法》（成房房政[2006]57号）等相关规定建立并完善企业及其从业人员信用档案。

（三）物业服务企业所聘物业服务人员、专职管理和技术人员，因故解除与该企业劳动关系的，自劳动关系解除之日起30日内，物业服务企业应按规定向原资质审批机关备案，并修改企业及其从业人员信用信息系统中的相应信用信息，以确保其符合原定资质等级条件。

六、物业服务企业未取得资质证书从事物业管理的、以欺骗手段取得资质证书的、聘用未取得物业管理职业资格证书的人员或未按规定聘请成都市物业管理专业服务人员执业名册中的专业服务人员从事物业服务的，市房产管理部门按国务院《物业管理条例》（国务院令第379号）第六十条、第六十一条和《条例》第八十六条的规定予以处理。

七、市房产管理部门对已取得物业服务企业三级（含暂定三级）资质证书的企业进行监督检查。

八、本意见与《成都市物业管理条例》配套施行，本意见实施以前我局发布的文件，与本意见不一致的，以本意见为准。

6.关于物业企业经营管理 篇六

局领导：

2007年以来，为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，根据XX省住房和城乡建设厅的要求，我局依法对全市（含县市区）物业服务企业开展了“物业服务企业资质证书”的换发工作。随着房地产业的发展，物业服务业也迎来了大发展，目前全市物业服务企业已达xxx余家。由于近年来新设立的物业服务企业较多，加之物业企业重组及变更等事项增多，使用证书数量骤增，原购置的《物业服务企业资质证书》已剩余不多。

为保证物业服务企业资质证书的颁发和管理工作的正常开展，现急需购买500套《物业服务企业资质证书》（每套正本壹个，副本贰个，单价16.30元），计划使用资金捌仟壹佰伍拾元。

妥否，请批示。

7.物业管理企业风险管控 篇七

一、物业管理企业风险识别

物业管理风险一般包括:物业风险(建筑物管理所引起的风险)和物业管理企业经营所带来的风险两个方面,一般具有以下特点:

1、可预见性。即风险通常是可以预测的。任何意外事件的发生都有先兆,只要物业管理企业的管理者们能及时采集这些先兆性信息,综合分析处理,总会发现事物变化的规律,对意外事件的发生做出准确及时的预测预报,这对于企业防止风险损失是有特殊意义的。但目前由于从事物业管理的管理人员能力所限和工作失误,尚不能及时预测预报全部意外事件。

2、可预防性。既然意外事件通常可以预见,当然也就可以预防对应的风险损失了。对于未知意外事件可能引起的损失,物业管理企业一方面可采取得力措施,防止有害意外事件的发生;另一方面,也可预先做好应变准备,不幸事件虽然发生也可化险为夷。当然,所谓可预防不是绝对的。

3、可分配性。即风险损失可以依据风险共担原则,在物业管理企业、供应商、保险公司、业主、租户之间合理分配。这也为防止物业管理企业风险损失提供一条有效途径。

4、突发性。即风险损失往往瞬间出现,给人以突然袭击,猝不及防。这就要求物业管理企业的管理者们能临危不乱,沉着应变。

5、并存性。即指风险损失与风险收益是相互依存,它们共处于一个统一体中,伴随风险的增大,风险收益同步增大。如果物业管理企业敢于承担风险,就可能获得风险收益。

6、竞争性。就是说物业管理企业最大的风险源之一来自于同行的竞争对手,物业管理企业风险损失大小通常与企业竞争成败有关,因而,物业管理企业必须认真研究同行对手的竞争策略,及时采取有效措施,以保证企业始终处于不败之地。

7、多样性。即风险损失的存在形式是复杂多样的,物业管理企业的管理者们应对此要有深刻认识,不能仅凭表象的风险去判断其产生的影响。

8、系统性。即风险损失是一种覆盖面很广的社会损失的综合,各类风险可能相互关联,互为影响。这就要求物业管理企业必须用系统工程的原理和方法,分析整个风险系统,统筹兼顾全方位、全过程,发挥系统优势,采取综合调控措施,既要抓住重点,又不能顾此失彼,因小失大。

充分认识到风险存在的特点与危害性,如何有效避免风险的发生,这就需要物业管理企业在开展经营活动时进行事前风险识别,找出可能给企业经营管理带来风险的风险源,通过风险识别,为公司的经营管理行为做出正确的判断和决策,采取有效的针对性纠正预防措施来防范风险,提高企业的经营效益。

二、风险表现形式与识别

(一)管理责任风险

物业管理企业是从事物业受托服务的独立法人单位,依据物业管理委托合同履行相应的管理权利与义务,因此物业管理企业在全面履行管理义务的同时,就会面临诸多的管理责任风险。

1、物业违规装饰装修带来的风险。违章建筑搭建行为监管不力,引起的物业公司要承担的监管责任。

2、物业使用不当带来的风险。因物业使用人占用公共区域堵塞消防通道、高空抛物伤人等行为引发的伤害或经济损失事件,责任人的不确定性,致使物业管理企业承担着由此造成的意外风险。物业公共区域路面不平、湿滑、配套设施丢失等状况导致行人摔伤,共用设备设施出现故障或损坏等状况,物管企业在管理过程中存在服务瑕疵或服务人员疏忽而发生的意外事故,造成服务对象人身伤害或财产损失的事件,物管企业要承担一定法律责任风险。

3、物业公共安全风险。物业使用人对物业管理安全防范主体的责任认识不清,将安全防范责任强加给物业管理企业,导致物业管理企业与业主在安全管理方面纠纷增加,为此物业管理企业也投入了较大的人力、物力,也承担了许多额外责任。

4、物业管理企业员工服务提供产生的风险。受物管企业员工综合素质与专业技能限制,服务过程中出现的服务不到位或违规操作行为引发的风险,企业雇用员工,员工的行为代表企业的行为,物业管理企业也要承担员工不当行为而造成的相关责任。

(二)物业管理市场风险

1、盲目扩张业务带来的风险。物业管理企业缺乏风险意识,常常未对承接的物业项目做深入调查就盲目接管,结果接管后,大量欠费无法收回,物管企业入不敷出,陷入困境。

2、恶性低价竞争带来的风险。有些物业管理企业盲目扩张只为了获得物业项目的管理权,不惜一切代价低价进行竞争,结果导致物业项目管理服务品质低劣,经营状况出现严重亏损。

3、对物业管理市场发展趋势判断失误带来的风险。企业决策者对行业的发展时机判断失误,造成企业投入成本无法回收。

(三)物业管理法律、法规不健全风险

1、业主委员会的行为不规范,法律对业主委员会的权利和义务缺乏明确的规定。物业管理企业又欠缺法律意识,对本身的责权利不了解,没有行使或超越权限,都将给物业管理企业带来风险。

2、合同执行不到位或签署不明确带来的风险。物业管理企业在管理过程中没有履行合同要求或合同签署的内容含糊,无法考核和检验物业管理企业的服务成果,造成服务双方互不满意引起经济纠纷。

(四)财产风险

1、物业管理企业缺乏严格的安全及消防管理制度和措施,火灾或盗窃的情况就有可能发生,使企业财产受损。

2、物业管理企业缺乏应对恶劣天气的应急处置措施,导致物业用户的财产损失,物业管理企业缺乏财产保险意识,管理中为了节省成本,没有购买财产险,导致企业在管理中出现财产损失后,蒙受更大的损失。

(五)企业员工人身风险

1、主要来源于配电设备、电梯等维修保养中误操作引起的人身伤害事故,导致物管企业蒙受损失,承担意外风险。

2、物业管理过程中,停车场服务员工意外状况所带来的交通事故风险。

三、物业管理企业风险产生原因分析

(一)项目管理引起的风险

1、缺乏风险意识:企业员工没有风险意识,就等于失去了警惕,本来可以发现和避免的风险也无法规避。

2、物业管理从业人员素质不高,缺乏管理经验,难以应付物业管理中复杂多变的情况,从而给企业带来了风险。

3、物业管理法律法规不健全:物业管理的法规长期滞后于物业管理发展的实践,结果使许多问题缺乏明确的法律依据,这样就加大了物业管理企业的风险。

4、物业管理合同风险:物业管理企业在签订项目服务合同时,没有明确约定相关责任或忽视相关条款,甚至做出一些承诺,致使在合同履行过程中处于被动局面。

5、缺乏政府及时的支持:政府对物业管理中发生的问题不能及时反应,也给物业管理企业带来了极大的风险。

6、缺乏保险意识:由于物业管理企业缺乏保险意识,同时也为了节约成本支出而未上保险,一旦发生意外,物业管理企业将承受巨大的损失。

(二)公司运营管理风险

1、物管企业很少设置专门的风险管控部门。由于没有专业的风险管控部门进行风险制度建设、风险评估管控、风险追责,导致物业管理企业重复出现相同风险。

2、物管企业在物业接管验收环节把关不严。由于物管企业前期介入管理不到位,接管验收环节把关不严,维保(修缮)责任界定不清楚(处理不及时),造成物业接管后运行中事故频发纠纷不断,给物业管理企业的管理带来承重的负担。

3、物管企业员工素质参差不齐,缺乏培训。物业管理从业人员素质不高,缺乏物业管理经验,不能很好地应对物业管理中复杂多变的情况,从而给物管企业带来了风险。物管企业忽视员工风险培训管理,不能及时总结和分享风险管控成果。

4、物业管理法律环境不健全。行业的法规建设,长期滞后于物业管理行业的发展,结果使许多出现的管理问题缺乏明确的法律依据,纠纷调解难,社会矛盾有时会很突出,这样就加大了物业管理企业的风险。

5、物业管理合同签署不规范引起的风险。物业管理企业在签订物业管理合同时没有明确约定相关责任(考评方式、指标等),忽视相关条款的履约前提,甚至为了取得物业管理权,做出一些不能兑现的服务承诺,致使在合同履行过程中处于被动局面。

6、物管企业的管理者缺乏保险意识。由于物业管理企业管理者缺乏保险意识,同时也为了节约成本支出而在物业管理中未购置必要的保险,一旦发生意外,物业管理企业将承受巨大的损失。

7、物管企业管理者缺乏风险意识。物管企业各级管理者没有风险意识,管理中习以为常的处置方式,把风险看作偶发事件。

8、物业管理企业没有选择好合格的服务供应商。因供应商选择不恰当造成服务不到位,影响到物业管理企业的服务品牌,给物业管理企业带来风险。

四、物业管理企业如何管控风险

(一)物业管理企业管控风险遵循的原则

1、掌握法律法规,提高风险意识。物业管理企业管理者应学会运用法律、法规行使其赋予的管理权利,约束自己的服务行为,掌握丰富的服务技巧,提高风险防范意识。

2、谨慎承诺,避免合同风险。在与业主签署有关服务合同或协议时充分评估服务承诺的有效性及可能由此承担的法律责任;《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任”。

3、完善风险管控机制,防范各类安全事故。积极防范各类安全事故,降低安全隐患风险,树立物业管理企业全体员工的风险意识至关重要,同时建立完善的风险管理制度与管理流程,由专门的风险控制部门(人员)进行严格的监督也是必不可少的。只有把风险管控工作重视起来,才能为各项服务的开展提供有力的保证。各类事故的发生,究其原因总是与管理制度、工作职责、管理流程、操作规程不落实或落实不到位有直接的关系,如巡逻不到位、记录不完整、故障或安全隐患未及时排除、未按职责要求履行、未按操作规程作业等,一旦有事故发生,这些常常成为法律诉讼的焦点。

4、提高保险意识,适当进行风险转移。购买保险是一种非常有效的转移风险的手段,通过保险可以将自身面临的风险很大程度上转移给保险公司。特别是在设备管理、停车场管理、公共责任等方面的保险购置,一定要根据物业的特点进行正对性的申购,随着时间的推移应加大购置保险的投入。

5、采取降低风险损失的保护措施。严谨地制定《物业管理合同》,一切工作开展的基础归从于合同约定,规范物业管理企业在服务过程中发出的各类通知、管理规约、质量记录、标识等相关资料,建立完善的发布程序、交接手续,以规避由此产生的责任风险。

6、建立规范而完善的风险管理体系。物管企业应建立起一套科学而标准的风险控制体系,通过风险控制程序和处理流程的完善,将风险管理的目标及具体措施落实到每个操作者,由风险控制部门(合规部门)参与合约的审批,且定期检查,并根据实际情况进行必要的修正,以达到持续改进的目的。

(二)物业管理企业管控风险的方法

1、导入质量管理体系。风险管理是物业管理企业持续完善、发展的关键环节。在物业管理服务过程中导入ISO9001质量管理体系,通过制定质量手册、程序文件、工作手册、作业指导书等一系列操作性强的体系文件,使复杂的管理变为有序的、可操作的、可追溯的连续性活动,以达到控制服务的不完善或管理疏忽导致的客户投诉、财产损失、人身伤害等事件而引起的法律责任或索赔的目的。

2、系统评审和充分调研。面对激烈的市场竞争,也要对物业管理项目的投标方案进行系统的评审及可行性研究,针对不同的物业管理项目,物业管理企业在参与招投标活动时,应充分考虑客户的实际承受能力、消费水平、消费习惯、消费目的,以减少物业管理企业在市场竞争中决策错误带来的风险。

3、持续改进物管企业的风险评价机制。用定期的合规检查方式来检验物业管理企业的风险识别的全面性、充分性、有效性;不断识别、分析新出现的风险,并有针对性地制定纠正预防措施,对其进行改进。将风险控制流程和风险管理目标真正贯彻落实到物业管理企业每个员工、每个岗位及每一个具体的工作环节,以避免各类风险给物业管理企业带来的损失,促进物业管理企业经营、管理、服务工作的不断持续改进,以确保物业管理企业的平稳运营。

(三)物业管理企业管控风险实施步骤

1、公司层面管控风险的实施。包括:成立公司合规管理部门;识别公司经营和管理存在的风险源;制定公司风险控制目标;建立公司风险控制的管理制度、流程、指导文件、工作方案、检查表格;合规管理部门组织风险管理知识、制度、流程等方面的培训;合规管理部门开展专项的合规检查,发现和纠正存在的风险;合规管理部门不断推动和促进企业管理者总结风险案例教训,提升风险控制能力,使公司经营和管理风险不断降低,处于可控状态。

2、项目管理层面管控风险的实施。公司合规管理部门协助项目负责人开展项目经营和管理的风险识别;公司合规管理部门协助项目负责人制定项目管理的风险控制目标;公司合规管理部门协助项目负责人建立项目管理的风险控制的管理制度、流程、指导文件、工作方案、检查表格;合规管理部门组织风险管理知识、制度、流程等方面的培训;合规管理部门开展专项的合规检查,发现和纠正项目经营管理中存在的风险;项目负责人通过参与风险控制体系的建设,提升了自身的风险控制能力,使项目经营管理风险不断降低,处于可控状态。

8.关于物业企业经营管理 篇八

【关键词】物业管理；产业化发展；问题

1.物业管理产业化的相关含义及特征

1.1物业管理产业概念

从经济学整体结构角度来看的话，物业管理产业是位于宏观经济和微观经济层次中间的一个层次，它是某一类具有共同特点的经济行为的综合在一起的表现。同时他们也有产业资本投入和创造产业效益方面的要求，在社会生产力分工中占有一席之地，同时发挥着相关的作用。物业管理产业的主要活动目标是物业资源，主要的活动内容是对相关的物业进行后勤保障，例如清洁、维修养护等，最终的目的是保证物业管理安全，为使用者提供安全、舒适的活动环境。物业管理的产业化不同于传统的物业管理，它是以物业管理主营业务为核心，利用相关的资源服务更多的对象，形成产业链条，发挥更多的社会作用，创造更多的效益的一个产业。

1.2物业管理产业化特征

它和大多数产业一样，具备生产连续性、生产过程标准化、生产链条化等特征，集中各项活动，从而创造效益。从市场角度来看的话，物业管理产业化应用的主要活动方式是集约化、专业化、智能化的生产模式，从而顺应市场变化和发展。从产业发展目标来看的话，发展目标是集约社会相关资源于一体，充分发挥社会资源的作用，达到资源的优化配置，激活边缘环节的价值，提升管理水平，创造更多效益。

2.物业管理产业化发展中的存在的问题

2.1物业管理服务市场拓展充分 物业管理产业化发展依据的是服务市场的规模，服务市场的规模依据的是市场服务需求，到那时，目前的物业管理服务市场需求量巨大，但是物业管理企业却没有采取有针对性的措施进行开发拓展。造成这一问题的原因：一方面，从企业自身竞争力来看，企业不具备开拓市场的能力；从宏观市场来看，各个地区的物业管理水平不均衡。很多企业在市场开拓市场时，仅仅是停留在商品房的管理方面，对于已存的已建好的事業单位、机关单位，旧住宅的市场开发不够。造成这一现象的原因，一方面是市场政策，一方面是企业公关工作不到位。

2.2物业管理企业规模有待提高 当今，一线二线城市中，房产的物业管理主要存在三种形式：专业物业管理企业进行管理、街道管理、业主自管。很多自管的房产剧本处于“守楼护院”的状态，这些现状很大程度上阻碍了物业管理业务的开展，不利于物业管理整体水平的提高。对于那些专业的物业管理公司，很多都没有资质，或资质水平较低。这样的话是不利于物业管理企业规模的拓展的，不利于社会结构的优化，也不利于经济结构转型。

2.3企业自我发展受到资金方面的束缚 当前物业管理产业化发展中，比较棘手的一个现象就是管理费用的确立和收取。一方面是，收费较低，资金量难以维持企业的正常运转和产业化发展；一方面是公共维修经费筹集滞慢，资金难以及时到位，错过很多发展时机。按照相关的物业维修资金下放规定，这部分资金是由开发商缴纳的，按照总有投资的2%。交由业主委员会，针对设备故障统一使用。但是，很多国外的开发商及部分开发商在项目落地后资金缴纳不及时，导致一些公共设施，例如电梯、供电供水系统出现故障后，资金没有到位，问题就得不到及时地解决，由此滋生了一系列纷争，既不利于物业管理产业化发展，也不利于社会稳定。

2.4物业管理产业化发展相关法律有待完善 目前，由于物业管理的相关法律法规没有及时更正和完善，致使企业的一些行为难以得到法律的保证，也没有受到法律的规范作用，最终造成了各个相关的个体或单位之间债权不清楚，纠纷不断。当前，关于新建住宅的物业管理有法律法规规定，但是并不具体，可操作性和约束性不够，使得小区车辆丢失、物业费缴纳滞后、物业服务责任等方面的问题难以得到彻底地解决，无论是对业主还是对物业，都是不利的。

3.关于物业管理产业化发展的建议

3.1加强现代化企业制度机制的建立 对于物业管理产业化发展而言，加强现代化企业制度机制的建立是其必然趋势。随着全球化贸易的深入发展，物业管理市场也会逐步开放，受到的机会和竞争也会越来越多，该产业若想在全球化竞争市场中占据一席之地，必然要接受新的管理理念，建立现代化企业管理机制。通过建立企业管理机制，可以有效约束企业业务的运行，提升企业管理水平，拓展经营规模，在机制的运行过程中，对于问题的解决和水平的改善速度会提高很多，由此还会淘汰一批不合格的企业，促进整个产业的健康发展，提升产业发展能力。

3.2改善物业管理产业化发展中的相关法律法规 首先，相关的立法部门对于物业管理的立法工作给予重视，其次，在立法过程中要结合物业管理工作的性质和特征结合实际工作现状制定法律，最后，法律要能够得到有效执行，要有实施细则，能够给物业管理相关活动提供工作标准，限制不合理现状的出现。通过立法工作合理限制主管部门的活动，使得物业管理走向规范化、标准化、高效化的发展之路。

3.3采取品牌化发展策略 物业管理既然想要朝着产业化发展，那么久要采取措施提升行业内企业的品牌。品牌对于一个企业的发展有重要的推广开拓作用，它是企业的生命力，一个企业想要继续向前发展，势必要打出自己的品牌。关于物业管理产业化发展中的实施品牌策略，一方面可以增加企业的社会影响力，一方面能够激励企业发展，还能够淘汰一批不合格的企业，规范企业发展，规范产业发展。这样的话就能保证社会资源更加集约，带来更强的社会影响力，为实现物业管理产业化发展创造市场，创造动力。

4.总结

任何一个现象的出现都是有原因的，物业管理朝着产业化方向发展是基于目前我国城市化进程的加快，全球贸易的逐步深入以及地产行业规范化发展等形势，产业化是物业管理的发展方向，也是发展的必然趋势。加快这个行业的发展，不仅有利于企业自身的发展，更有利于我国第三产业的发展，利于社会结构的优化。本文对物业管理产业化发展中的相关问题进行了剖析，也提出了一些发展策略，实际工作中遇到的问题远远不止这些，这就需要相关的学者和工作人士不断地总结，以犀利和乐观的眼光看待行业的发展。

参考文献

[1]段兵.物业管理相关问题研究[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2011（06）.