贷款买房的流程

2024-10-04

贷款买房的流程（精选9篇）

1.贷款买房的流程篇一

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

1、先与开发商签定房屋买卖合同；

2、根据开发商要求提供的资料：户籍证明、身份证、婚姻证明复印件，由自己所在单位开具盖有公司鲜章的收入证明（开发商所签银行的收入证明格式）交由开发商办理；

3、经过银行审批后通知和银行签定，就完成了。

按揭贷款mortgage loan

按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。

按揭贷款中人们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料：

1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。

2、购房协议书正本。

3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。

4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

5、开发商的收款帐号1份。

其贷款手续及程序是这样的。

首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。

然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。

接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。

最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。

经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。通过记者以上所述您应该对按揭有了更深的认识，并且了解了办理贷款的相关事宜，希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、他的新房之门。

购房者如何办理按揭贷款？

楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍，已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内，按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。购房者办理

楼宇按揭的具体程序如下：

（1）选择房产

购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

（2）办理按揭贷款申请

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

（3）签订购房合同

银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

（4）签订楼宇按揭合同

（5）办理抵押登记、保险

购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

（6）开立专门还款账户

购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款

买房付全款还是办按揭？

选好了房子，接着遇到的问题就是付款。不是所有的买房人都能拿出全部房款的，所以就有了贷款买房，或叫按揭买房，花明天的钱圆今天的梦。

付全款的三大优点

1.付全款省钱

虽然第一次付的钱多，但从买房的总数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款，所以能和开发商讨价还价，进一步节省购房款。

2.无债一身轻

付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再为房款操心，从容安排以后的金融计划。同时也节省时间，不必进行任何资信认证，今日事今日毕。

3.转手容易

从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。

付全款的两项缺点

1.资金压力大

如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许影响消费者其他投资项目。

2.投资风险大

除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无法达到。

办按揭的三大优点

1.花明天的钱圆今天的梦

按揭就是贷款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。

2.把有限的资金用于多项投资

从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。

3.银行替你把关

办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。

办按揭的缺点

1.背负债务

说到缺点，首先是心理压力大，因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无论对任何人都是不轻松的。

2.不易迅速变现

因为是以房产本身抵押贷款，所以房再出售困难，不利于购房者退市。

2.贷款买房的流程篇二

案例分析

从该按揭贷款申请材料中我们大致可以得到如下关键信息:该房屋按揭贷款人, MK一家为JL省人, 丈夫MK1992年参加工作, 去SZ之前在JL省纺织品进出口公司任业务员。2002年妻子THY赴HZ工作, MK则赴SZ工作, 两人处于两地分居状态, 并且从THY三个月的信用卡消费记录来看, 她的消费水平与自己的收入水平相当。这里就引出一个疑问:MK的年收入是THY年收入的5倍多, 那么是否存在MK对THY的经济资助, 如果MK对THY没有经济资助, 那么在常年夫妻分居的条件下, 夫妻双方的感情如何, 将二人作为共同还款义务人是否有意义?

虽然贷款流程将夫妻双方作为共同还款人的要求可以避免因一人财务状况恶化所导致的无力还款的风险, 但是夫妻双方的感情是这一预防措施能够实际起到作用的重要条件。尽管在签署共同还款协议后, 从法律的角度来说, 不论夫妻感情如何, 两人都有义务偿还贷款。但是夫妻双方的感情直接影响到还款意愿, 而还款意愿又会影响到贷款能否按时得到偿还, 还应当对双方的还款义务做进一步的界定。

从MK的过往经历来看, 他之前应该说没有多少工程技术背景和生产管理经验, 但是2002年MK被一家台湾公司聘为其SZ电子产品生产基地的副总经理, 2007年他的年收入达65万元。不过并没有任何纳税记录以佐证他的收入水平, 台湾母公司的损益表证实该公司大陆分部的薪资支出折合人民币共约225万元。另一令人疑惑的地方是:档案材料中MK的笔迹类似于小学生的书写风格, 每个字都是一笔一划勾勒出来的, 这样的书写速度会非常慢, 不像是具有大学本科文化程度, 有必要通过多种方式对他的收入做进一步的核实。

从档案材料中还得知MK夫妇2001年购买HZ一处117平米的房产, 贷款至少57万;2003年又购买HZ一处150平米的房产, 贷款额不详;2007年则同时购买HZ三处房产, 首付款就达600万人民币。他们的购房行为显然已不再是为满足实际生活需要, 而是一种投资行为, 那么除了在HZ, MK夫妇很可能在SZ、或者北京、上海等城市也购置了房产。即便不考虑在其他地方购置的房产, MK夫妇的投资也已经超过了其声明的收入总额。考虑到中国居民未纳税收入的规模非常庞大, MK夫妇也许真有能力凭自己的收入进行如此大规模的投资。但是从贷款安全性和银行所承担的社会义务的角度来说, 银行方面还必须考虑如下的几种可能性:第一, MK夫妇也许采用了非正规的融资手段, 希图在房地产方面进行投机, 这样的话对MK夫妇的贷款就是高风险的。第二, MK夫妇有大量的灰色收入, 他们通过投资于房地产的方法将收入洗白。在这种情况下, 一方面法律要求银行承担反洗钱的责任;另一方面即便从银行自身利益的角度考虑, 对这样的贷款也应该非常小心, 因为一旦该夫妇的大量灰色收入被政府发现并受到严厉惩处, 那么对他们的贷款很可能成为坏账。第三种情况是国外热钱假借本国居民的名义进入了中国的房地产市场, 在这种情况下, 银行有义务对此进行核实并向政府监管机关报告以维护中国的金融安全。

这些被贷款审批流程所忽视、未能得到解决的疑问, 为我们反思、改进流程, 提高效率提供了契机。但是如果简单根据以上分析得出现有贷款流程仍有漏洞的结论, 并且要求在贷款流程中进一步增加对客户收入真实性核实、客户收入来源调查、明确共同还款人分别的还款责任、以及反洗钱和金融监管等方面的要求, 表面上看这样能使贷款流程更加严密、减少了银行所面临的风险, 但是却可能离正确的方向越来越远。现实中的情形纷繁复杂, 不论制度设计者如何深思熟虑也难免挂一漏万, 如果循着这种思路, 每当人们发现一点漏洞便为流程打上一块补丁, 为了可能的万一而为所有的一万多加一把锁, 那么我们的贷款流程将会变得越来越繁冗而不堪重负, 结果是同时加重了银行和客户双方的成本, 而当相应增加的收益或减少的损失不能弥补增加的成本时, 最终银行的零售贷款产品将会失去竞争力。

由于银行不能在营销阶段有效甄别客户, 就无法实行细分战略, 只能订立统一的信贷条件;同样是由于银行过于依赖开发商来接近客户, 而实质上并不了解自己所服务的对象, 所以只能大费周折地设计繁琐的贷款流程、订立苛刻的放贷条件, 通过种种形式的合约来保护自己免遭欺诈;但是如果真的遇到恶意骗贷行为, 现有的贷款流程实际上很可能起不到防范作用。

从现有数据来看, 在ZJ省分行零售贷款团队的3000余笔贷款中, 不良贷款的发生率非常低, 其中贷款人财务状况恶化的还占了绝大部分, 恶意骗贷行为极少;目前, 零售贷款仍然是一种风险极低而又利润丰厚的金融产品。但这主要是政府保护的结果, 而不是银行经营能力的体现。比如政府统一规定了个人住房按揭贷款的利率以保证银行的利差收入, 而且按揭贷款的首付比例至少为20%, 大面积住房贷款 (也即大额贷款) 的首付比例为30%或者更高, 同时银行放贷还必须取得房产的抵押权利。在房地产市场价格快速上涨的条件下, 抵押的房产价值即便扣除必要的清算费用也远大于贷款余额。所以理论上说, 无论客户是否能及时足额还款, 银行的贷款都是安全的;除非客户与开发商串通恶意骗贷。

按揭贷款是单一抵押贷款类型, 低抵押率、高利率的特点使银行几乎避免了所有风险, 同时还利润丰厚;但是低风险、高回报的金融产品本质上违背了市场规律, 若没有政府保护, 在市场竞争的条件下是不可能长期存在的。这是因为相对个人客户而言, 银行的经济实力远为雄厚, 承受风险的能力更强;而且银行还可以藉由大量异质客户来分散个体的财务风险。换个角度来理解, 如果有保险公司能针对个人所面临的财务风险而推出一项保险产品, 那么这样的保险产品是会有需求的;而银行要做的就是在零售贷款这种产品中同时满足这个需求, 也就是说银行可以也应当通过适当增加在单笔贷款上的风险暴露来获得合理回报。

银行在按揭贷款产品上暴露出的不了解客户、风险定价能力薄弱、贷款条件过于保守而缺乏进取性等问题有其更深层次原因:它们是银行本位的经营管理理念, 以及在这种理念指导下所形成的组织架构、业务流程、企业文化等一系列企业生命体的有机元素, 和长期缺乏竞争的历史传统互相作用的结果。传统上大型国有银行部分行使着政府职能, 内部采用科层式行政管理架构, 银行各级人员根据职能组织起来并且向上负责;而且这些国有银行的业务互不交叉, 占据着国内市场近乎垄断的主导性地位, 这样的制度背景下, 自然就形成了银行本位的经营管理理念。而当制度环境开始转变, 银行经营要逐渐面临越来越强竞争的时候, 对于解决同样的问题是采用依赖非人格化的流程还是采用依赖前线员工的智识这两种选择, 无论是思维习惯还是现实中有限的人力资本积累、薄弱的后台支持系统, 都使得银行倾向于选择前者。

风险定价能力薄弱, 是因为一直以来中国的存贷款利率都受到政府的严格管制, 货币市场、资本市场又极不发达, 这就使得银行的资金成本和收益的核算缺乏合理参照;在贷款投向方面, 由于存在行政干预, 银行又无需对自己的经营成果负责;再加上落后的会计制度, 这些都造成了银行从来就没有依据风险进行合理定价的概念, 更缺乏相应的技术积累。

正是由于银行普遍缺乏风险分析、风险控制和风险定价能力, 导致风险承担能力极其薄弱, 所以政府规定了统一的信贷条件以抑制银行间竞争, 保证银行能够获得稳定、丰厚的利润。但是这同时也使银行对客户的了解成为多余, 对银行建立了解客户的能力是一个反向的激励, 而这又进一步削弱了银行进行风险定价的基础。

流程再造建议

1.贷款审批过程前移, 变申请后审批为申请前审批

对于按揭贷款客户来说, 他们最为关心的是贷款申请能否得到批准, 以及银行放款的速度, 其核心还是在于银行核验、审批申请材料的速度如何;可以想象当客户耗费大量时间精力备妥申请材料, 并且等待很长时间才被告知申请被拒绝时的心情是多么沮丧。如果银行能够将审批程序前移, 在客户提交申请材料之前就告知客户申请材料是否充分、是否会被批准, 这就相当于为客户创造了额外的价值。

在具体操作上, 首先由客户自己将非正式的贷款申请资料通过网络提交到银行的电脑系统中, 随后银行的自动审批系统对客户资料进行初步核批, 如果审批系统通过了客户的申请, 客户再到银行柜面提交正式的书面资料, 书面资料的真实性由银行临柜柜员检验, 同时还要比对自动化系统据以审批的客户事先提交的非正式资料与书面资料以进一步核实。至于银行与客户签署的大量合同、单据, 可以通过简并银行单据、统一纸张规格、网上填制、柜面打印、签署的方法实现。

这种变化的核心在于:建立较少人工干预的自动化的贷款审批系统, 而它又要求银行要有比较完备、可靠的信用评分和违约概率模型。如果银行能够成功建立这样的系统和模型, 由于其不易被竞争对手复制、模仿, 就能够为银行赢得持久的竞争优势。

除了审批过程前移创造价值, 由银行临柜柜员接受、审核正式资料还使得客户可以就近选择银行网点以获得便利性的好处。同时客户经理也能从繁琐的资料、文档处理中解放出来, 客户经理的工作变成了一方面是营销开发商, 维护系统中开发商的资质、账户信息和楼盘资料;另一方面, 对于自动审批系统不能通过但是仍然提交正式申请的客户和有特殊要求的客户, 进行人工处理;同时还要寻找机会对大客户进行交叉销售。

除此之外, 事前审批的变化还能使银行不再依赖开发商来与客户接触, 扩大了潜在的客户群, 也使得银行在与开发商的关系上更具优势地位;同时, 由于客户不论审批是否通过都要向银行提供大量电子化的个人信息, 银行因此也可以积累拥有详尽资料的庞大的客户数据库, 这些信息既是以后进行交叉销售的有力资源, 又为银行进一步完善系统和模型准备了基础。

当然为客之信息保密是银行的职责, 如果泄秘银行脱不了干系。

2.竞争手段丰富化

在政府对按揭贷款的首付比例、利率、期限等要素做出规定之后, 银行可用的竞争手段不多。因此除了在关键贷款条件上利用好政府允许的浮动范围, 银行还可以将服务的外延扩大化, 利用自身的信息、信用和客户群体广泛、多样的优势, 为客户提供购房、家装咨询, 以及为投资购房的客户提供房屋租、售的一条龙金融服务;而服务的方式也可以采取从高度介入的银行直接提供服务到低度介入的银行仅作为提供相关平台的媒介, 由客户相互间、客户与经销商之间或者经销商与经销商自行匹配、服务或交易;总之服务的种类和方式是多种多样的, 只要客户有需求, 并且银行在满足这种需求上有资金的、信息的、信用的或者客户网络的优势, 就可以灵活地进行创新。但是这种创新要形成机制并且将这种不断创新的机制转变为银行的竞争优势, 创新就必须由业务链条的最前端发起, 而这又要求最前端的营销人员有足够的市场敏感度、足够称职, 除此之外, 还要有相应的激励机制去鼓励他们进行创新和相应的资源去支持他们的创新取得成功。

3.贷后管理服务提高效率

前台营销人员的主要任务是发掘、满足客户需求, 所以他们工作的特点必然是非模式化、非程序化的。而对于占贷后管理主要部分的欠款催收任务来说, 由于大部分客户的欠款是由于遗忘还款或对还款金额记忆不准确等善意原因造成的, 对这些客户的催收主要以通知、告诉为主, 任务比较简单, 所以提高效率、控制成本是持续改进的主要目标。根据这一特点进行流程设计时, 应该将一般通知性的催收工作从营销人员的任务中分离出来, 交由专门的规范化的客户服务中心来完成;同时还应将催收中获知的客户欠款原因、联络方式变更、客户补缴款项承诺等信息记录下来并进行分析, 避免因为同样的事由反复通知客户、浪费资源, 而这无疑还需要开发一个有针对性的客户信息数据库系统, 并且这个系统还应与催收或自动催收系统连接起来使用。

匹配贷款催收系统的是建立一个事前提醒, 或者一般的低成本定向信息发布系统, 比如短信息平台;这样在有关任何特定客户的政策、程序有所变化时, 系统都能自动通知到客户本人。这种系统的必要性是在实践中发现的:往往客户由于不清楚比如利率、还款程序的变化, 造成欠款, 银行就必须事后电话通知客户, 结果不仅浪费了大量通讯费用, 占用了银行员工和客户的时间, 因为罚息还大大降低了客户满意度。

清收手段单一、法务人员不足是银行经营零售贷款产品的一大隐患。在目前房地产价格迅速上涨、人均收入水平不断上升这样比较有利的宏观经济条件下, 零售贷款的不良率非常低, 银行以电话催缴为主的清收手段和由客户经理承担催收任务的人员配备尚能勉强应付;但是一旦市场条件发生变化, 银行现有的清收能力将无法应对可能出现的大面积不良贷款。银行完全有必要在系统上、流程程序上未雨绸缪:比如对于因客户无力或不愿还款而长期拖欠成为不良的贷款, 应该有一定的程序通过与客户协商对贷款进行展期、调整贷款条件, 使得客户能够继续还款;或者将不良贷款转入资产保全部门, 由专门的法务人员启动司法诉讼程序来保护银行利益, 尽量减小损失。

贷后管理服务中另一个非常重要的方面是要对贷后管理信息加以合理组织, 充分利用, 这既是保全银行资产的重要环节, 更是对放贷前审批系统和流程运行有效性的后验检查, 是对贷款审批流程进行持续改进的重要反馈。

3.到能贷款的国家买房去篇三

当下纸币滥发成灾，特别是自2013年2月9日以来，全球12个国家经历了16次降息，各国央行争相释放流动性，比拼谁的国家货币“更贱”，造成纸币的国际购买力不断降低，物价不断攀升，通胀也应运而生。

当大家都把房子当作所谓“硬通货”投资，不考虑国家政策调控方向、利率变化、货币因素、房产供给和需求等，盲目把买房当作抵御通货膨胀工具的时候，实际上，房产的抵御通胀功用已大大降低，特别是在中国目前的自有房比例高达89%（据住建部披露的数据）、租售比600∶1严重超标、收入比15∶1超负荷、贷款利率与租金回报率严重背离的情况下，国人缺的恰恰不是房子本身，而是房子带给国民的财富安全感。

中国房产不是“硬通货”

经历了半个世纪甚至百年地产商业化发展历程的发达国家，投资者是如何定义“硬通货”投资产品的？他们判断和选择的依据及市场特性又是什么？

总的来说有以下十点：

带来稳定和递增的租金/分红/股息收益的资产类别。

可预期的、有历史多个周期追溯的、有稳定资本增值率的资产。

有100%公平及自由交易平台和退出机制的资产类别。

资本市场下降周期中依然可以获得现金流/租金/分红/股息收益的资产。

资本市场下降周期中跌幅相对较小或波动幅度较小的资产。

资本市场下降周期中依然可以套现/赎回/变现/交易的资产类别。

可以随时获得银行、金融机构抵押和融资功能的资产。

可传承、无法复制、具有稀缺属性的资源类资产。

能抵御市场涨跌周期、货币贬值、自然灾害及战争威胁的资产。

提供资金避险机制、离岸避风港、对冲机制的资产类型。

对照以上十点，很显然，在限购、限贷、购房自住和投资分离的中国房产市场，中国房产在很多层面上都不符合“硬通货”资产的判断标准。因此，国内的房产投资者，可以参考海外房地产的涨跌循环轨迹与利息调控周期的吻合程度，来选择合适的时机介入海外房地产市场。

从海外众多国家房产价格历史走势和减息周期（释放流动性）的关系来看，可以得出这样的结论：如果房价处于历史高位，且房屋空置率居高不下（创新高）、租金回报低（创新低）、贷款利率高、可支配收入减少（超过国民支配收入的50%）、失业率上升（今年有700万应届毕业生，目前就业率不到30%）、房产成交量放大或者“地王”频出（以日本东京为例，1989年达到了物业价格的最高点，随后两年“地王”涌现，1991年走到了市场的尽头，房价、地价、租金齐跌），此时央行进行减息调控，恰恰是市场转向，甚至是暴跌的开始。

相反，如果房价处于较低价位，且房屋空置率较低，租金回报率和贷款利率无限接近甚至超出（买房收租金的收益高于银行存款收入），且成交量连续三个季度呈现稳定放大，此时的减息正是房价上涨的开始。

能得到海外银行融资的房产投资才是“硬道理”

在货币超发的通胀时代，该如何通过合理的资产配置来跑赢CPI？如何选择抵御通货膨胀、平衡投资风险、建立房产投资对冲机制的“硬通货”呢？

耶鲁大学终身教授、CCTV2国际经济学家陈志武先生说过，“通胀预期之下（货币超发不止情况下），唯有借出钱来才是赢家”。

我引申一步解读：由于货币超发，币值绝对购买力降低，货币贬值，大约5年之后，“通货膨胀”替投资者归还20%的债务；大约10年之后，“通货膨胀”替投资者归还50%的债务；30年下来，投资者的债务像夏日普照下的冰块一样消融殆尽。

大家看出答案了吗？

当下，已经从银行贷出钱的投资者千万别着急还，因为通胀经济周期下，应更多地持有资产和负债，而非现金（经济通缩下，才会现金为王）；没借钱的投资者应该选择银行贷款，用可以抵押和融资的资产类别进行投资——实现把央行超发的货币转化成自己的财富，让财富规模的增长速度与货币的超发速率同步，才能最大限度地抵御美元弱势下，美国向发展中国家输入的全球性通胀。

不同国家对海外投资者设有不同的贷款和融资条件。

欧洲的英国、德国、法国等国家，外国人投资房地产、股票及其他资产无法获得当地银行的融资支持。

欧洲小国，如塞浦路斯、西班牙、拉脱维亚等，中国人在房地产及其他资产类别的投资也得不到当地银行的贷款融资帮助。

美国目前不对国外个人投资者提供房地产及其他类别的贷款服务业务。

加拿大可以给海外投资者提供最高60%的房屋抵押贷款（如帝国银行），但条件相对苛刻（需要提供国内收入缴税凭证）。

新加坡对于海外投资者购买房产可以提供60%～70%的购房融资。

香港金管局在去年11月份出台限贷政策：所有海外人士在香港的投资购房最多提供50%的抵押贷款。

澳大利亚由于连续21年GDP的正向增长，对海外投资者在本地的房地产投资保持了一贯的宽容和认可的态度，可以提供最高70%～80%的购房抵押。

新西兰金融机构对来自海外的投资者采取了与澳洲类同的购房抵押的宽松政策，可以提供70%的贷款。

因此，当国内作为融资和抵押载体的房产无法获得借贷而使资产规模增长的时候，选择可以得到海外银行融资和贷款，且可以创造正向现金流收入的不动产作为选择“硬通货”资产的不二标准。

4.买房向银行贷款流程是怎么样的1 篇四

1、具有完全民事行为能力的中国国籍自然人；

2、具有合法身份，能提供身份证、户口簿、护照、军官证、（外地人还需提供暂住证）

3、具有合法、稳定的经济收入，信用良好无犯罪记录，具有按期偿还贷款本息能力、具有非农业户口 , 外地人还需有本市人担保人

5、购买的房屋还应符合已下条件 : * 已取得《房屋所有权证》的私产房 , 用途为住宅 * * 房屋产权明晰 , 无抵押无限制转移 *

6、贷款期限、成数符合以下标准 : * 贷款期限 + 房龄 <30 年(招商银行房龄加 1 年);* 贷款期限 + 借款人年龄 <60（男）； <55（女）； * 贷款金额 < 房屋抵押价值 *70%（房屋抵押价值的确定采用评估价与成交价孰低的原则）；

一、贷款所需提供资料：

1、借款人的有效身份证、户口簿、手章，* 未婚需提供《婚姻证明》（写明未婚）* * 已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证（夫妻双方不在同一户籍）* * 离异需提供《婚姻证明》（写明离异未再婚）及离婚证 *

2、借款人的收入证明（要求加盖单位公章或劳资部门印章且填写完整真实）

3、售房人的有效身份证、户口簿、手章、《房屋所有权证》、《土地使用权证》

（二）贷款程序 A ：按揭贷款

1、接件

2、评估评估费 = 评估价格 *0.5% 评估工作日 2 个

3、贷款审批（担保公司审核）权证部通知客户到指定银行，办理贷款审核手续，借款人及相关人均须本人到场贷款审批工作日 7 个

4、过户银行审批通过后通知买卖双方到房管局办理过户手续。

5、领证过户人员到规定日期到房管局领取权证。

6、放款贷款人员将权证交至银行，3 个工作日放款。、结件贷款到帐，贷款手续完毕，权证部将所有证件交接签约中心，签约中心与客户办理结件手续。

招行按揭

一、申请贷款所需资料：卖方：产权所有人的身份证、户口本、手章、《房屋所有权证》、《土地使用权证》；买方：借款人及共同还款人或担保人的身份证、户口本（夫妻不在同一户籍时需提供结婚证）、离婚证、手章、《个人收入证明》（招行及担保公司版）、外地人需提供暂住证。

二、贷款的相关条件：

1、购买的房屋应符合的条件：＊已取得《房屋所有权证》的私产房，用途为住宅＊房屋产权明晰，无抵押无限制转移。

2、贷款期限确定：＊贷款期限 + 房龄〈 30 年（房龄 = 贷款办理年－房屋竣工年限＋ 1）＊贷款年限 + 借款人年龄〈 60（男）；〈 55（女）（公务员和教师提供证明可以延期 5 年）

3、贷款定金额确：贷款金额＜房屋抵押价值 *70 ％现购房屋面积在 50平米以下的最高贷款成数为 5 成（以房屋抵押价值为准）现购房屋面积在 50—60平米的最高贷款成数为 6 成（以房屋抵押价值为准）现购房屋面积在 60平米以上的最高贷款成数为 7 成（以房屋抵押价值为准）现购房屋房龄在 15 年至 20 年的最高贷款成数为 5 成(房屋抵押价值是按成交价和评估价取低的原则)

三、贷款的相关程序：

1、收件

2、评估评估费 = 评估值 *0.5% 评估工作日 2 个

3、进件

4、担保公司实地调查担保费＝贷款额 * 本息合计 * 金额 +200（担保公司费用）

5、银行面签见证费 = 贷款金额 *1 ‰（不低于 100, 律师费用）权证部通知客户到指定银行办理审核手续，借款人及相关人均需本人到场贷款审批工作日 7 个

6、过户银行审批通过后通知买卖双方到房管局办理过户手续

7、取证过户人员到规定日期去房管局领取权证

8、房款贷款人员将权证交至银行 3 个工作日放款

9、结件贷款到帐、贷款手续办完后，权证部将所有证件交接至签约中心，签约人员与客户办理结件手续

四、备注

1、借款人须为非农业户口，具有合法、稳定的经济收入，信用良好无犯罪记录，具有按期偿还贷款本息能力

2、借款人若为名下第三笔贷款，利率需执行国家基准利率。

3、借款人若未婚，要求有共同还款人或担保人

4、借款人若已婚，要求配偶为共同还款人

5、借款人为外地人或资信度不够需提供担保人建行个人住房公积金（组合）贷款流程：买卖双方所需材料：卖方：产权所有人的身份证、户口本、手章、《房屋所有权证》、《土地使用权证》；买方：借款人的身份证、户口本、手章、公积金卡、查询单；借款人已婚时要提供配偶的身份证、户口本、手章（夫妻不在同一户籍提供结婚证）；夫妻双贷的，借款人配偶除需提供以上资料，还需提供公积金卡和查询单；组合贷款超出公积金偿还能力的还需提供借款人的《职工固定经济收入证明》（建行版）。

贷款的相关条件：、购买的房屋应符合以下条件：

5.浅谈贷款买房的一些条件大全篇五

 贷款买房有很多种，有公积金贷款和商业贷款。在贷款前，你要先知道自己的公积金帐户上有多少钱，单位每月给你多少钱。只有知道自己的情况才能去贷款。公积金是职工的一种福利，贷款的利息比商业贷款低很多。商业贷款一般是可以和公积金一起，做成组合贷款，如果你要贷很多款，但是你的公积金余额有不多，这时可以组合贷款。

确定自己的公积金后，就是去选房子。确定这个房子总价多少钱，首付多少，总价减去首付就是贷款的钱。首付是不能贷款的，所以你手上必须要有些现金，一般的首付是30%。如果你手上的钱多于首付的30%，那么你还可以再给现金，这样做的原因是减少你贷款的钱，因为贷款是要利息的，这样从总额来说，给的现金越多，贷的越少还是合算的，当然这个得由你自己的情况来决定。

在贷款的时候，要有担保，比如你要贷10万，那么你得提供公积金5万元的担保，你可以找你所在的城市的朋友，合伙起来公积金总的余额加起来超过5万就行了。提供担保的方式除了公积金担保外，还有存折担保和房产证担保，但这两种比较麻烦。存折担保，如果要贷10万，得由11万的存折，而且存折到期不能提取；房产担保，得看你所提供房产的面积有多少，太小了也不行，而且只能是本地区的。

担保是别人给你担保，自己的帐户钱是可以取出来的。每年可以取一次。所以说取钱和贷款是两个不相干的过程。办好了贷款，银行会给你一个账号，公积金中心会给你算每个月需要还的钱，你只需要每个月20前，将钱汇入这个账号就行了。你也可以提前还款，但是必须得贷款满1年。提前还款可以少给利息。但是具体规定还得看你和银行签订的合同。

假如只是进行商业贷款

依照自身承受能力决定还款金额

衡量资金承受能力遵守以下三条准则：

1.贷款的月还款额≤月均可支配收入的50％-月物业管理费；

2.贷款的月还款额≤月均可支配收入的55％-月物业管理费-其他债务月均偿付额；

3.现金、银行存款等可应急的资金需可维持三个月以上的日常开支以备不时之需。

需要提示的是，大部分银行都提供房贷还款方式变更业务，同时提供还贷组合方式。如果发现目前采取的房贷还款方式并不适合，应该咨询专业人士，选择合适的组合方式进行变更，以免伤害到自身信用，或者使得负担、压力过大。

尽量提高首付层数可规避利率风险（非固定利率房贷）

以50万元贷款15年期为例，首付为2成，利率为6.12%的要比利率为5.51%多付23572.43元；当首付为3成时，增加额为20625.87 元，即在首付确定的情况下，利率带来的增加额与首付成反比。首付成数越高，利率提高后，利息增加额越少。所以购房者不妨考虑提高首付比例，降低成本。而且如果首付提高，对于购房者也可减轻月供负担：假设利率为5.51%，首付3成比首付2成减少购房支出73585元，每月还款额减少408.81元；利率为 6.12%，首付3成比首付2成减少购房支出76531.84元，每月还款额减少425.17元。

银行设置等额本金、本息贷款门槛

目前，大部分银行在提供等额本金和等额本息贷款时，有收入限制。相对来说，等额本金贷款由于初始还款额较高，门槛也较等额本息高。

举例来说，15年期20万元贷款，等额本息每个月还款额大约为1707元，大部分银行需要贷款人每月收入高于3000元。同样贷款，等额本金还款额，首月偿还2200元，银行就

将门槛自动抬高至4000元。选择哪种贷款方式，也要考虑到不同方式对贷款人收入的要求。贷款买房的条件一般有以下,购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行（贷款行）提供以下资料：

1、具有法律效力的身份证明。

2、固定经济收入证明。

3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。

4、贷款行要求的其他文件。

银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押（按揭）合同》、《楼宇按揭贷款合同》（此合同必须进行公证或律师见证，由此发生的费用由购房者承担）。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押（按揭）登记。其中，购房者应提交如下证件：

1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。

2、身份证明复印件。

3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。

4、抵押申请表及抵押合同原件。

5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。

根据《房地产抵押（按揭）合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：

1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。

2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管（此时开发商的担保责任解除）。

3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。

4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。

5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。

6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。

所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分（一般为30%-50%），其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。

购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行（贷款行）提供以下资料：

1、具有法律效力的身份证明。

2、固定经济收入证明。

3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。

4、贷款行要求的其他文件。

1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。

2、身份证明复印件。

3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。

4、抵押申请表及抵押合同原件。

6.买房贷款证明篇六

银行是通过存款、贷款、汇兑、储蓄等业务，承担信用中介的金融机构。银行是金融机构之一，而且是最主要的金融机构，它主要的业务范围有吸收公众存款、发放贷款以及办理票据贴现等。在我国，中国人民银行是我国的中央银行。

收入证明:

兹证明________是我公司员工，在________部门任________职务。至今为止，一年以来总收入约为__________元。

特此证明。

本证明仅用于证明我公司员工的工作及在我公司的工资收入，不作为我公司对该员工任何形势的担保文件。

盖章：

日期：______年___月___日

7.这些年遭遇的买房教训篇七

1998 年, 忽然停止福利分房, 想要靠福利分房的梦想破灭, 我遂欲买房。这时, 家人反对, 朋友反对, 连单位的同事都反对, 说再等等, 单位还会盖新楼, 好赖比外面便宜很多。本来都看好了一处楼盘, 已将钱从银行取出, 80 平方米, 二室二厅, 二手房, 不到5 万元。既然众人皆反对, 遂放弃。我不想让人说, 脑子有问题, 钱多烧的, 于是未买。这一年, 房价1300 元。

1999 年, 因传说中单位要盖的楼一直没见动静, 我便又想买房。家人还是反对, 等结婚时再买不迟, 现在买, 结婚时不成旧房了?我一听在理, 遂放弃, 未买。这年, 房价1800 元。

2000 年, 谈了个女朋友, 和女友坐公交车到售楼部, 看到周边荒凉一片, 连个买菜的地方都没有, 顿时放弃。这年, 房价2500 元。

2002 年, 和女朋友已到了谈婚论嫁的地步, 家人也支持买房。看到一处楼盘, 各方面都挺不错, 却“五证”不全, 害怕以后出现什么纠纷问题, 遂放弃。这年, 房价3500 元。

2007 年, 已和原来的女朋友结婚, 租房住。媳妇整天抱怨我没眼光, 连个房也买不到。看看身边的朋友都有了自己的房子, 我遂下定决心, 今年一定要买。四处看房, 发现不知不觉间, 房价竟然涨到我们连首付都掏不起的地步, 最后打算等攒够首付再买。这年, 房价5500 元。

2008 年, 女儿出生。抱着孩子带老婆四处看房, 我们看好一处楼盘。正欲交钱, 遇到楼市调控, 大喜, 也许一调一控, 房价就会下跌。遂将要交的首付存回银行, 要等等看, 说不定下一年能便宜一半。这一年, 房价6500 元。

2009 年, 房价并没能在调控后实质性下跌, 竟然报复性反弹。我心里诚惶诚恐, 买还是不买, 内心很纠结。买了, 怕降下来不值钱;不买, 怕涨起来更买不起。我犹犹豫豫, 未买。这一年, 房价7200元。

2012 年, 女儿三岁半。她扬起小脑袋问我, 爸爸, 什么时候咱们也住新房子?我眼里一热, 内心一悲, 说, 今年就买。

国庆节前, 我咬紧牙, 四处借款, 买了一套90 平方米的房子, 每平方米8600 元, 就这还找了熟人, 优惠了两个点。倾家荡产交了首付, 近30 万元。交完首付, 听售楼小姐说, 再不买, 房子过几天还要涨价。

听起来是好事, 因为我的房子能增值, 但那一刻, 心情却毫无原由地有点悲催。房子啊房子, 你真让人“伤不起”啊!

8.贷款买房，怎么做最合适？篇八

相信很多人都有想有一个房子，面朝大海，春暖花开。于是，每天东奔西走，朝九晚五，每当听到楼市新政、房价要跌之类的词语，便兴奋不已。然而，尽管传言甚上，房价走势依旧高的可怕，到底是跌还是涨，谁都说不定！但是，不论房价是高还是低，有需要的时候还是得买呀！

如今买房不一定非要拿出全款，贷款买房不失为上上策。那么，贷款买房又有什么讲究呢？目前贷款买房的按揭还贷款方式主要有两种，等额本金和等额本息。等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏一样。但是，真的是这样吗？

其实，无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。

比如，如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；那么，第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270 64元，以此类推。等额本金下20年共还款约161 7万元，共支付利息61 7万元。

如果是等额本息，借款i00万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0 5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。那么，第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元，以此类推。等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。

通过上面的计算，可以看出两种不同的还款方式，都是公平的，不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。

所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。