土地无偿证明

2024-10-07

土地无偿证明（2篇）

1.无偿划拨土地能否有偿转让篇一

作者：付智

国有划拨土地是指国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等。《城市房地产管理法》第22条明确规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这一规定是目前法律层面上对土地使用权划拨所作的最权威的定义。根据这一定义，取得划拨土地分为两种情形：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一情形是国家将国有土地使用无偿交付给土地使用者。就第一种情形而言，划拨土地使用权的取得显然是有偿的。下面笔者就第二种情形试作如下分析：

一、无偿取得的划拨土地使用权是否具有价值。

划拨土地使用权价值，是指通过划拨方式取得的土地使用权在对应状态下的价值，它一般表现为通过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状况下的土地资产价格。对于无偿取得的划拨土地，普遍存在一种观点，认为既然划拨土地是国家无偿提供给使用者的，所以不具有价值。实际上，划拨土地除了取得成本外，为了实现单位或企业的生产服务功能，还需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成了划拨土地的价值基础。笔者认为应在分析划拨用地的基本价值属性基础上，来确定划拨用地价值。若划拨用地是熟地，则其主要由土地取得成本和土地开发成本构成；如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。

首先，国土资源部发布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》{国土资发（2001）44号}，为国有划拨土地价值认定及其估价提供了政策和法律依据。通知中明确地提出了“划拨土地使用权价格”的涵义及其相关问题。这一问题的提出，将实际存在于房地产市场并不断以各种形式表现出来的划拨土地使用权价格公开化、合法化。通知指出，“为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益计入企业资产”。可见，划拨土地使用权价格由两个方面构成：一方面是划拨土地使用权的取得成本，即无偿或者有偿取得土地使用权直接支出的有关费用，如拆迁补偿安置费等；另一方面是在对应的划拨土地上所投入的土地开发成本，如场地平整等改善土地利用条件的合理费用。

其次，《城镇土地估价规程》也明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。

因此，无偿取得划拨土地的使用者支付土地开发费用是取得划拨土地使用权的前置条件，土地使用者支付的土地开发费用将凝固在土地使用权的价值中，按照“谁投资，谁享有”的原则，土地使用者对凝固在土地使用权中的这部分价值应享有相应的权益。即无偿取得的划拨土地使用权根据其基本价值属性具有相应的价值。

二、无偿取得的划拨土地使用权能否转让。

《土地管理法》第2条规定，国有土地和集体所有土地的使用权可以依法转让，《城镇国有

土地使用权出让与转让暂行条例》第45条对此亦作出了具体规定。土地使用权转让是指土

地使用者将土地使用权再转移的行为，包括土地使用权的出售、交换和赠与。以划拨方式取

得的土地在转让前，必须经有批准权的人民政府批准并交纳土地使用权出让金，即变划拨土

地使用权为出让土地使用权后再行转让，从而确保政府对土地的总体控制和取得土地收益。

转让以划拨方式取得土地使用权的房地产涉及到土地的出让，这一行为不仅涉及到转让方与

受让方，而且涉及到作为出让方的国有土地所有权人。就法律适用而言，这一行为不仅应适

用有关房地产转让的法律法规，而且同时应符合有关土地出让的规定。土地使用权转让时，转让方与受让方协商一致并签字盖章确认的行为只能说明转让行为的完成；而转让协议或合同经有权机关审查符合转让条件并依法履行审批手续只是说明转让行为生效；只有转让双方

办理土地权属变更登记，才说明转让的土地使用权已发生转移并合法有效。若不经有批准权的政府批准，不签订土地出让合同，不补交土地出让金，而直接转让国有划拨土地使用权，将导致转让合同无效。因此,对符合转让条件的无偿划拨土地使用权在依法办理审批手续的前提下可以有偿转让.笔者认为应对划拨土地使用权的有关问题予以重点关注，这对保护土地使用者的利益，促进

公益事业的可持续发展意义重大。所以，在处理划拨土地使用权问题上，既要保护土地使用