星河湾报告

星河湾报告（精选7篇）

1.星河湾报告 篇一

上林西江国际社区“暖心暖情”客户联谊会活动方案

为了回馈广大客户对上林西江国际社区的支持和厚爱，同时为了丰富客户的业余生活、促进业主间的交流沟通，借此2批次开盘后，以回馈社会为目的，特组织本次客户联谊会活动。具体方案如下：

一、活动目的：

1、为业主与开发商，业主与业主之间搭建近距离沟通的平台。

2、树立开发商企业形象，提高企业知名度与美誉度。

3、深度挖掘潜在客户。

4、借助活动的效果向社会展示上林西江国际社区提倡的高尚尊贵、舒闲惬意的生活氛围，表现上林西江国际社区的宗旨——“献给懂得欣赏的人，享受生活的本质”，让上林西江国际社区成为更多人梦想拥有的家园。

二、活动时间：2009年11月7日、14日

三、活动地点：峨眉山温泉酒店

四、活动主题： “暖心、暖情”

为体现开发商的形象，体现出家庭生活的温馨、浪漫，同时也展现开发商与业主其乐融融这个大家庭，因此所有活动应围绕这个主题展开。

五、活动流程：

1、前期准备：

◆会前嘉宾邀请：包括主办方相关领导、媒体记者、已入住上林西江国际社区客户代表及有意向的潜在客户，统一向嘉宾发送邀请函。

◆会场安排：包括会场布置、物资准备、电源音响等设备检测。在设计和布置上，必须注意整体风格的统一，即保持标志，背景和主色调的一致，充分利用现场条件，做出新意。

◆人员安排：建立统一的实施策划小组，将工作进行分类，任务安排到个人，主要任务有主持、迎宾、现场管理、物资准备、礼品发放、前后期文案宣传等。

2、中期操作： 联谊会正式开始

◆嘉宾入场：迎宾人员向来宾赠送包装精美的中秋礼盒，并派发号码牌用于活动中的抽奖环节。

◆致辞：活动开场，由主办方领导致欢迎辞，并向到场嘉宾致以最诚挚的节日祝福。

◆晚宴：考虑到上林西江国际社区客户都是身世显赫的贵宾，所以一切都应该以尊贵为前提，使客户真正享受到非同一般的贵宾待遇。活动向来宾提供高档自助晚宴，丰盛的菜式、精美的甜点和饮品、琳琅满目的瓜果，同时播放一些轻柔的背景音乐，使到来宾陶醉在美食豪宅之中。

◆项目介绍：联谊会上，通过图片、视频等方式详尽独到的解析上林西江国际社区项目，使在场嘉宾充分了解该项目。还可以事先约定已入住客户发表自己入住上林西江国际社区后的感受，激发重点有意向客户的购买欲望。

◆舞会：现场以舞会的形式调动气氛，一方面促进来宾之间的交流沟通，提高上林西江国际社区项目的美誉度，另一方面使客户在百忙之中享受节日带来的快乐。

◆亲子游戏：为日常工作繁忙的客户提供一次和家人共享快乐的机会，设计亲子游戏，邀请来宾及其爱人孩子一起参与。

◆抽奖环节：主办方还可以根据来宾入场时的登记情况判断来宾是已入住户还是潜在客户，并发放不同类型的号牌。在抽奖时，对已入住客户送出实惠实用的家用电器、家具等奖品，对潜在客户送出免费车位、购房优惠券、免一年物业管理费等优惠，促进潜在客户的购买行为。

奖项设置：一等奖三名各奖液晶电视机一台

二等奖五名各奖名牌微波炉一台

三等奖八名各奖电饭锅一个

◆烟花表演：在活动即将结束时，以绚丽多彩的烟花答谢广大客户。

3、后期效果评估：活动执行后跟踪报道，并通过调查入住客户满意度以及活动结束后的售房情况对本次客户联谊活动进行及时有力的总结，评估其是否达到拉近和广大新老客户的距离，提升公司在客户心中的美誉度，促进楼盘后期销售的作用。积极总结经验教训，以便今后更加有效地开展此类活动。

六、广告配合：

1、媒体选择

媒体选择不宜过于分散，而应该集中选择一个科学合理的媒体组合，在最大影响目标受众的前提下，取的最大范围的广告传播效果。基于此，根据各大媒体具体情况，作如下媒体组合：

《北京晚报》

◆ 拥有一批深受读者喜爱的特色专栏，融入北京生活，以雅俗共赏的版面风格吸引了众多不同层次的读者。

◆ 据央视市场研究股份有限公司CNRS数据，北京晚报平均每期阅读率高达53.5%，是唯一进入日到达率前10位的平面媒体。覆盖面广，影响范围宽广。

搜房网

◆ 拥有中国最大的业主社区和论坛，拥有将近4万多个活跃的楼盘论坛，搜房社区成为全国最聚人气的房地产网上社区，在业主与准业主中颇具影响力。

◆ 搜房网拥有中国最大、最全、最新的房地产新闻数据库，日均更新新闻1,200条。

以上两个媒体都可以覆盖整个北京地区，但各自形式和侧重点不同，在最大程度上影响目标受众，取得最佳广告性价比。

2、媒体安排：

◆活动前期以宣传活动为主，让客户及外界人士知道上林西江国际社区在中秋节前夕将会举办客户联谊活动。可以选择在《北京晚报》上刊登一则平面广告，画面以温馨典雅的月光下的上林西江国际社区为主，附随文介绍活动的具体内容，同时在搜房网发布消息。

◆活动结束以后，文案宣传人员可以以记者的口吻编写一则新闻，或者是以当天参与活动的客户的口吻写一篇感受颇深的文章，作为软文广告刊登到所选报纸上。另外，将所有当天到场的媒体记者的报道进行总结分类，以新闻信息的形式发布在搜房网专栏。

七、费用预算：（预计到场嘉宾人数400人）

奖品费用：20000元（只预算实物奖品）

礼品费用：100元*400 = 40000元

晚餐费用：200元*400 = 80000元

会场布置：10000元

工作人员车旅通讯费用：1000元

广告费用：218000元（北京晚报）+ 4000元 = 222000元

拟：北京晚报《家居周刊》平面广告

版位

规格

(宽×高)CM

颜色

价格

头版

整版

33.5×24

彩色

218000

搜房网文字类栏目冠名广告类型

名称

投放位置

规格形式

价格

文字类

栏目冠名

二级页面

显示相关的5条新闻

4000元/月

总计373000元

2.“住”在星河湾 篇二

“偶尔住住”

高向荣现为山西一投资有限公司总经理。年仅30多岁，已在山西晋中投资开发了数家住宅楼以及酒店。

“我是2005年7月购买了星河湾一套200多平方米的房子”，身为商人的高向荣依然保留着山西人的直白，在接受《楼市》记者采访时，用他自己的话来说，“我在北京看了上元、棕榈泉等诸多房子，但看过星河湾后才有了购买冲动”。

据高向荣讲，除了北京星河湾房产外，他在山西榆次、太原还有两套房子。其实，在北京买房，对他来说，早已经有打算。不过他最初的设想是在北京亚奥区域购买一套品质较高的大户型。毕竟2008年能让亲戚朋友们在“自家门口”观看奥运会，在老家对他来说，不能不说是一件比较荣耀的事情。

在《楼市》记者对星河湾一期近20位业主的采访中，像高向荣一样，二次及二次以上置业，所占比例高达93％，其中二次以上置业客群所占比例为56.8％(详见表1)。

分析认为，其一，由于众多事业有成，经济能力强的买家改善居住条件的需求较强劲，形成了一股强大的二次置业消费力量；其二，居住观念的进一步转变，部分郊区别墅高端客群的回归，这种“对流”进一步刺激了二次置业潮；其三为星河湾产品创新及品质所产生的吸引力，“升级换代”高品质项目的诱惑，使得此类客群进入二次置业消费链最后是因为投资型置业的兴起，成为拉动多次置业的重要力量。

当被称为富人时，高向荣连连否认，并称其实他的致富也实属十分幸运。他的父亲拥有一个年产百万吨的煤矿，是在父亲的煤矿里，他赚得了第一桶金。

不过，高向荣不想像父亲一样，固守着山西的煤炭资源。“2004年后，我发现北京、上海等大城市房地产开发非常有商机，料想这个机会很快就会转移到二三线城市。”因此，2005年，他摇身一变成为“房地产投资商”。

2005年7月一天，朋友从北京回来，对他开玩笑地说：“你不是喜欢看房吗？去北京星河湾看一看。”两天后，他就到北京买下了这处居所，几百万的房款，通过银行转账一次性付清。

高向荣星河湾的房子是2006年5月交的房。“大概总共住了不到十次吧。”他略微思索后回答记者。

“其实，当初也想让父母过来长期居住，享受一下北京的高档生活。不过，父母住了几天就不习惯了，父母还是习惯了在山西老家邻居常串串门、聊聊家常的生活。”高向荣笑言：空放就空放着吧，为了那点租金让别人住自己的房子，也不值。一般我到北京出差或者节假日带家人到北京旅游时会偶尔住一下。

私密空间

李淑颖则是星河湾的长住业主。她拒绝了在“星河湾会所”与记者见面的方便，而是将地点选在了国贸咖啡厅。

初见李淑颖，记者怎么也看不出这位名下拥有几千万资产的她跟其他写字楼里的白领有何区别。一身咖啡色的休闲服加黑色的休闲包，既没有LV的奢华，也没有Prada的高贵。李淑颖坦言，其先生是一位美籍华人，被公司总部派来北京分部，而她则投身慈善事业，在一家国际著名慈善组织当一名干事。

在购买星河湾前，李淑颖在中央别墅区拥有一套别墅，而长期居住在棕榈泉公寓。而购买星河湾后她便卖掉棕榈泉公寓，搬到星河湾居住了。

“其实，我最喜欢的是星河湾的公园。在棕榈泉居住时，尽管也可欣赏朝阳公园的景观，但是朝阳公园属于开放式公园，而星河湾的公园只有业主才能进入。这种感觉完全不一样。”

实际上，在《楼市》记者本次对星河湾一期业主的采访中，对于选择星河湾项目的原因，有近37.0％的业主因为其社区景观环境及人文氛围而购买，一般二次置业的购房者，为了改善居住环境，对小区景观尤为挑剔。星河湾南派园林景观、花团锦簇的景观效果，是诸多高端客群购买的主要因素之一(详见表2)。

不论是从李的举止还是言语，都不难体会到她的低调。据李淑颖称，星河湾每天都有班车接送业主购物，不过她还是喜欢自驾车购物。

李淑颖对生活品质要求很高，她喜欢的家具一定是舒适，简洁、并有质感的那种，尤其偏爱古典、欧款。她强调沙发一定要是质地好的纯色棉麻，一定不能是皮的，因为皮的缺乏居家的感觉。

除了参加慈善组织不定期的活动外，李淑颖多在星河湾的会所、体育馆、公园等场所活动，打打高尔夫、看看书、练练瑜珈。

不过财富横溢的她却也不失简约。“我没有加入星河湾会所的VIP会员，两年3.8万元的收费，我认为不划算，我去体育馆打球、做运动等，都是单次结算，每小时才几十元人民币收费，非常合算。”李淑颖说。不过她一再强调应酬就不一样了，每次和朋友聚会，她都订北京最好的酒店。

实际上，李淑颖在北京星河湾拥有两套房产，另外一套原本打算出租，不过，由于租金报价较高，目前尚未租赁成功。“设想一下，中国人如果能达到一个月花费2万多租金租赁房子，肯定有能力直接购买了，我的目标客户就是租赁给外国人。

富人社区

“实际，在星河湾一期中，像高向荣一样，偶尔住一下的业主偏多。”张辉是北京某房产经纪公司的店长，他告诉记者，尽管星河湾大多房子空置，真正入住率在50％以下，但约80％的业主购买目的都是自住(含约20％暂时出租)。9月份，他们仅买卖就成交了3套房其中有一套业主称，未来需投资股指期货，周转资金，所以售卖。还有一套业主是投资其他房产。另外一套业主不愿意表明原因。

的确如此，在《楼市》记者对星河湾近2C位业主的采访中，自住性购房需求仍为主导，所占比例达50.0％，用于出租的业主所占比例为28.6％(详见表3)。

郭英力，北京某房产广告公司副总。从2000年就混迹在房产行业的老郭，已经在北京拥有多处房产，郭英力对房产有着自己独到的理解和认识，每次发现具有独特特点的项目时，他都会掷豪金购买一套，当时购买星河湾也是同样。

不过由于此种习惯，市场只要出现具有个性的房产项目，他就不断地更换。目前他已将星河湾一期房子出售，打算购买星河湾三期或其他高品质、高品位的房产。

郭英力表示，他购买星河湾，与其说是买房居住，不如说是对其研究的价值更大。

“其实，星河湾的客群有以下的特点：一，是赶在”限外令“之前的外籍客户，星河湾一期的1、2号楼东西朝向客户多为外籍客户；二，是来自全国各地对其品质比较认可的客群，其不一定居住，但是买了先放着；三，别墅客群的回迁。一些高端人群中富裕时，随着对居住品质要求升级，多会选择郊外别墅，但住了几年后便感觉到生活上的种种不便，又纷纷搬回城里居住，而城市别墅有限，这些业主回城后主要是选择具有高品质的公寓。”郭英力分析到。

尽管星河湾一期业主真正用于投资的并不多，不过看到星河湾一期15000元／平方米的单价已上涨至35000元／平方米，诸多业主还是满怀欣喜地对自己的二手房充满了期待。

在本次记者采访中，57.1％的业主对于星河湾二手房转售预期价格为21000-24000元／平方米，同时，记者通过经纪公司了解到，星河湾一期房源挂牌价多为23000元／平方米上下，按照当初15000元／平方米的购买价测算，其增长幅度达50％上下(详见表4)。

实际上，2005年，在政策加大力度宏观调控的背景下，以星河湾为首的高档楼盘逆市挺进朝青板块，由此，业内纷纷预测朝青板块未来将成为北京新一代“富人区”。

然而两年之后，朝青板块区域整体有了很大改观，但称之为富人区还为时过早。不过星河湾却是名副其实的“富人社区”。

在中国改革开放近三十年的历史中，中国人的财富从来没有像最近几年如此迅速地增长。万事达卡国际组织发布的“中国内地富裕阶层指数报告”显示，富人投资首选房地产。从2005年逆市开盘至今，在一定意义上，有“绝对豪宅”之称的星河湾以及业主的形象和处事风格，体现出当下富裕阶层在中国近几年“购房运动”中置业心态和投资观念的转变。

3.星河湾报告 篇三

从我的这第三季度实习中可以大体总结出如下几个方面的不足：

一、应该改变传统的对待员工的态度。人是管理中的主体，这是所有的管理者都应该把握住的。管理中的上下级关系只是一种劳动的分工，不是一种统治与被统治的关系；相反，现代管理理念告诉我们：管理是一种特殊的服务，管理者只有做好对下级的服务，帮助下级在工作中作出优异的成绩，管理者自己才会拥有管理的业绩。现代企业的经营管理必须坚持“三个上帝”，即：市场、顾客和员工！曾有人说 “善待员工，做个好领导，记住，你管理的不全都是机器。”我想这也许是每一位员工都想对领导所说的话吧。

二、企业缺少一种能够凝聚人心的精神性的企业文化。一个民族有它自己的民族文化，一个企业同样也需要有它自己的企业文化。企业文化的建设不是可有可无的，而是企业生存发展所必需的。当企业面临各种各样的挑战时，又需要企业中所有的人能够群策群力，团结一致，共度难关。对于没有进行企业文化建设的企业来说，平时一盘散沙，遇事就会各想各的心事，而没有人真正地为企业的发展进行过认真的思考，换句话说，就是没有把自己融于企业之中。由此可见，企业文化的建设是企业生存和发展的必要保证。

三、企业缺少一套有效的激励机制和晋升制度。酒店的激励机制中过多的注重于物质上的激励，而忽视了精神上的激励。事实上，除了传统的奖惩激励外，还有很多的激励方式值得我们管理者借鉴。有些时候领导对员工的一个微笑或是一句赞赏的收效强于对其进行加薪奖励！以上是为我此次实习的一些感受和想法，作为一种感受，它可能有很多的主观的痕迹，不过只有员工才能真正体会到这种感受，因此，希望管理者在做出决策前，除了站在酒店的利益考虑的同时能多为员工考虑，只有这样的决策才能得到更多员工的支持。

以前我觉得服务员谁不会做啊!那么简单的工作都不会做,那不成了笨蛋呀!现在才发现服务员并不是斟酒想象的那么容易,还是有一定的难度的.首先,作为一名服务员,良好的服务态度是必不可少的,也许你心情好的时候态度也很好,但是当你心情不好的时候,你敢保证你对待客人的态度不会受你心情的影响吗?很难吧!的确,做一名服务员不难,但是要做一名合格的服务员就有点难了哟!不能把自己的个人情绪带到自己的工作中来,也不能对客人发火.有时候即使是客人不对,所有的委屈也只能自己吞啊!当然吃苦耐劳的精神也是必须的,酒店的工作很多也很累,而且没有什么意思,需要很大耐心.还有每个服务员之间关系的融洽与否对酒店工作质量的影响也很大的,所以我们应该积极地搞好员工之间的关系,让员工门有一个很好的工作环境,因此也有个很好的心情来工作.总之,我们酒店做什么都不是那么容易的,但是相信一点,只要自己努力.终究会有成功的一

天……

4.星河湾：人居新主张 篇四

张姿薇今年36岁，思想前卫，酷爱聚会。去年，她度假去了阿根廷、墨西哥。这位单板滑雪爱好者不否定自己是中国新一代精英的代表，现在一家跨国公司任高级财务主管。“前几年，我的行李始终处在漂泊状态，今天总算放在了星河湾。”之所以选择星河湾，她给了自己两条理由：一，自己在国外历练了那么多年，需要找到一种为国家服务的方式；二，星河湾是一个可以把心安顿下来的地方。

中国人民大学房地产研究所教授张长辉认为，像星河湾这样的住宅，已经跨越了中国人居建筑史上“户型包装”、“品质包装”、“文化包装”的三大阶段，进入了“知名品牌吸引智力人群，智力人群创造资本价值，资本价值转化社会贡献”的人居新时代。

知名品牌吸引智力人群

为什么选择星河湾？这在星河湾“业主沙龙”里有多种多样的说法。

一位从澳大利亚回来的“海归”写道：“上高一时，我是赴德国的交换生。当年房东别墅小径里的‘黄蜡石’和‘黑卵石’让我明白了什么是房子的精致。今天的星河湾实现了自己的这一梦想。”社区内的马达加斯加银海枣、距今三亿年的“活化石”桫椤等珍稀植物，让她感受到了居住环境的人文情怀。

一位来自法国的住户理由更简单。他原来住在别的高档公寓，有一天，他看到邻居身着西装、脚穿旅游鞋就出门了。随后，他就选择了搬家。他说，在星河湾没有类似不得体的尴尬现象，大家都在一个体面的环境里生活，没有那些露富和浮躁的心态，生活方式非常健康。

当然，星河湾还是一个社交平台。“在这里，可以结识很多高层次的人，获得你意想不到的人脉关系。”一位来自新加坡的中年商人说。

对于业主而言，另一种收获可能是建筑“硬件”带来的文化“软提升”。“景观改善”、“遗产管理”、“环境保护”、“社区参与”、“未来规划”等五大社会事务，提升了业主敢于参与、敢于竞争、敢于承担社会责任的意识。社区营造的自信、达观的人生态度，让时代精英们在宽松、包容的环境下，没有压力地创造出文化资本、经济资本，并通过星河湾的“二次价值转化”，带来难以估值的社会价值。

一位房地产策划师说：“星河湾从一开始，就构建了两个主流的居住人群，一个是名仕阶层，一个是儒仕阶层。前者影响着中国经济的未来发展，后者却决定着中国意识形态的走向。”这就为星河湾三期乃至后续工程，奠定了链式、滚动发展的基础。

智力人群创造资本价值

一位从华尔街回国的基金经理，操控着上亿资金。他开玩笑地说，其中的资金，大多属于身边“提篮小卖”的退休老人，他们没有专业知识，无法挑起这副担子。“星河湾晚上的宁静环境，让我能够在白天的资本博弈中心平气和。”

星河湾—集团董事长黄文仔表示，星河湾一直关注这个人群。他们勤奋聪明，心气很高，是全球经济发动机的链接者，是消费时代的资本弄潮儿。如果把他们的行囊和家庭安顿好了，就等于替中国经济发展留下了火种。

星河湾不单纯是人群和车流的集散地，更是智力的聚居地、智商的交换场所。这些社区细胞散发出强烈的资本效应，创造着巨大的价值。“谁也无法知道你白天空手出去，晚上会带回一份什么惊喜？”黄文仔说。

资本价值转化社会贡献

除了推动智力人群创造资本价值外，资本价值转化为社会贡献也是这个新型社区的一大特点。

一对在星河湾买房的老年夫妇，常年派驻在驻外使馆，退休后，为社会公益做点事情是他们最大的心愿。星河湾为他们提供了舞台。在四季会，他们通过“抢救山区教育”沙龙捐助了50名贫困生；他们通过“拯救中国非物质遗产”论坛，呼吁保护蒙古族长调。

中国社会科学院心理学研究所研究员、伦理道德学专家肇建榆认为：在财富向民间资本倾斜的时候，文化的代际转移需要通过社区这样的渠道进行良性循环。星河湾似乎先行了一步，在这里，社区除了关心财富创造外，更提倡社会公益，抵制 “伪消费主义”、“过度消费环境”。这种潜移默化的影响是任何宣传都比不了的。

5.星河湾两年争议 篇五

黄文仔：品质“暴君”

实际上，星河湾一直都处在业内外的关注中，包括质疑、观望与赞叹，各种声音不绝于耳。北京星河湾——一个广州开发商进京试水的第一站，居然能在数年中无论在京城业内人士还是购房人中，都能成为谈资中的焦点。星河湾早已超越了一个项目的概念，在某种意义上更成为了一种现象。

2005年7月，星河湾一期以高出区域房价一倍，单价达15000元／平方米的价格开盘，一开盘便立刻在同行内炸开了锅。“这将是北京有史以来品质最好的滞销盘。”开盘当日，一位资深房地产老总直言不讳地说，这也是当时大部分人的判断。而2006年年终，星河湾以21.64亿元荣登北京住宅销售排行榜首。

2006年11月，星河湾二期再以高出一期房价一倍，均价高达31000元／平方米开盘销售，其带给市场的震撼同样令人咋舌；而2007年中，据北京房地产交易管理网的统计数据表明，星河湾半年13个亿的销售业绩有望使其蝉联2007年度北京高端住宅销冠。

2007年8月，星河湾三期再次开盘，并且目前均价高达35000元／平方米。根据北京房地产交易管理网数据显示，截止目前，星河湾三期已签约80套。

宏宇集团副总裁田原，是今年上任的第三位主管北京星河湾的“打工仔”。在北京星河湾销售到三期时，才主管大局的田原，在北京星河湾会所接受《楼市》记者采访时，言辞无不流露出对星河湾的肯定。

“星河湾现象的背后是星河湾老板黄文仔以及星河湾团队：是企业文化和企业精神的支撑。”田原强调到，据不完全统计，全国60多个楼盘在克隆星河湾，而这是很多项目客隆星河湾而无法成功的根本原因，在房屋品质追求上，黄文仔是“暴君”。

黄文仔曾带潘石屹到星河湾参观，黄文仔对星河湾每一棵树的来历都如数家珍，说自己就是一个项目经理，所有的事情都是他拍板做的，这让潘石屹很吃惊。北京星河湾项目筹建早期，黄文仔经常从广州飞到北京，从机场接他的汽车后备箱里永远放着手电筒、胶鞋和安全帽，黄每次必是直接到工地看进展。到了后期，黄文仔更是坐镇北京，拿着放大镜，望远镜、尺子，用近乎苛刻的标准亲手打造了星河湾的每一个细节。

“一说起某某东西可以做得更好，他的眼睛就放光，就像孩子听到了更好玩的玩具一样。”宏宇集团的同事这样评价黄文仔：”黄文仔这种追求完美的癖好大概是与生俱来的。”生逢其时?

在记者的采访中，星河湾高价能被市场迅速接受，两年来被同行竟相模仿，之所以能形成北京房地产市场的星河湾现象，还在于其生逢其时。

华高莱斯顾问北京有限公司副总经理公衍奎认为，首先，近年在经济流动性过剩的环境下，富人积累财富的速度越来越快。其次，这几年资源性产业发展比较迅速，比如河北的铝产业、山西的煤炭产业以及各地的房地产业，北京周边富人的迅速诞生为其创造了客源。

“在中国，社会财富和个人财富快速增长的趋势十分明显。截~2006年底，我国GDP达到21.09万亿元，是1978年的58倍；人均GDP达到15973元，是1978年的42倍。”中国人寿资产管理有限公司董事长缪建民表示。而在个人财富增长的版图中，房产成为重要的板块，富裕起来的人们首先会追求高品质的房产。

正如前文中提到的高向荣、李淑颖，均明确对《楼市》强调，其购房的标准是物超所值，而不是价廉物美。他们不仅仅追求高质量房，而且追求高舒适度、私密性等等。

“实际上，2005年时，开发商和买房人都对北京房地产品质有很高的期待。也有一些楼盘开始打品质楼盘的旗号。但是当时号称品质楼盘的项目大多要么依附于地段好，要么自然环境好，过多的外部条件反而掩盖了很多的内部品质缺陷。当时地产开发正处于从营销时代向品质时代转变的关键时期，此时，星河湾以楼盘品质为突破口，必然要受到买房人追捧。”五合国际(Werkhart)中国区副总经理严涛表示，北京星河湾赶上了楼市发展的转折期，只要是真正做品质的楼盘，不论是星河湾还是其他楼盘，都会受到市场的欢迎。

黄文仔也承认星河湾的成功与品质人群的出现息息相关。”星河湾的成功说明了中国一批社会主流力量已经成为品质人群，中国社会正在进入品质时代，他们需要品质住宅。我总是说只要我们做到，市场就会买单。我希望我们在座各位再也不要怀疑市场的购买欲望，购买能力，不要再怀疑买家的眼光和接受水平。而是要不断地问问自己——我们还能不能做得更好？”2004年底，黄文仔满怀信心地鼓舞即将迎接2005的北京星河湾团队。

星河湾作为南方楼盘能在“有文化的北京”落地生根，也受到业内争议。严涛认为，南粤文化历史其实并不比北京文化的历史积淀少，北京作为全国各种人群聚集之地，外地人购房也是购买力支撑之一。“这说明中国无论是南方还是北方的富人，其价值观都是趋同的，大多还属于追求奢华、张扬心态。”公衍奎补充到。品质成就?

就在业内人士认为品质成为星河湾制胜关键因素之时，如今入住一年之后的买房人如何看待星河湾的优点与不足?

高向荣：我最初看过北京上元、棕榈泉等房子，每个项目都有自己的特点，不过很少有项目能做到园林与内部装修都不错，所以我选择了购买星河湾。如果我说星河湾没有不足，也不客观。我觉得星河湾最大的不足是到目前为止，区域周边配套仍然与项目客群不匹配。

李淑颖：我最喜欢的是星河湾的公园，我在棕榈泉居住时虽然也有朝阳公园配套，但是星河湾的公园只有业主才能进入，比较具有私密性。我觉得星河湾一期比星河湾三期的户型设计更加温馨。

郭英办：星河湾毫无疑问在装修品质、用材、园林方面高出北京很多房产项目。也正是因为如此，我才购买。不过在装修品位方面，我觉得可以增加一些简约风格。品质与品位是两个不同层面的概念，品质是指质量、安全、耐用、工艺施工精度等，而品位更多涉及艺术、概念等。不过品位属于仁者见任、智者见智的问题。

“任何精装修房屋都会存在一些问题，但星河湾总体房屋质量不错。”志远房地产验收公司工作室法人崔振明总结星河湾一期验房经历后表示，星河湾其实最大的优势是出了这些房屋质量问题后，物业公司及开发商整改的态度比较积极。

北京率土环艺科技有限公司庭院首席设计师张枫对《楼市》记者表示，审视高档公寓园林主要从以下四方面判断一是水景与林景是否相辅相成；二是植物配备是否丰富，讲求

乔木、灌木、花草的科学搭配，创造“春花、夏荫、秋实、冬青”的四季景观；就此方面来讲，星河湾一二期在营造四季景观方面是有待提升的，只达到了四季长绿的效果；而三期相比较而言，园林正中以松柏林为主体，一年四季长绿，西侧以黄栌与红栌林为主体，东侧是银杏林。三重主题能够形成四季常绿，三季有花。三是景观规划是否合理，园林绿化所创造的环境氛围要充满生活气息，做到景为人用，富有人情味。在空间组织上达到一步一景，景随步移的效果。四是园林的施工质量是否符合要求。

而精装修的价值，专家认为主要从以下几个方面判断一是材料价值二是设计价值三是工艺价值。星河湾在设计价值和工艺价值方面比较到位，其三期不同空间，大理石花纹拼接的图案是不一样的，并且不同空间阳台的设计风格、尺寸都是有区别的；另外工艺上专业技师的精雕细作也是随处可见。不过，在材料使用方面，业内专家较多的争议是大理石材料的使用虽为一种时尚，但是也要兼顾家的温馨。新的质疑

不论业内如何争议，星河湾高价热销是事实。然而热销后的星河湾实际入住率并不高。根据《楼市》市场研究部提供的数据，星河湾一期600多户，实际的入住率为200多户。而此种现象在记者采访中，被业内专家认为是星河湾代表的又一种现象：富人社区热销之后的空置现象。

北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭认为，随着社会发展进步，相对富有的人群集中居住是一种必然现象。并且从物业管理的角度来讲，富人社区相对于普通社区的物业管理纠纷要少得多，社区相对和谐。事实上，星河湾尽管实际入住率并不高，但是物业费的收缴率却近100％。

由于朝青板块2003年前基本以中低档楼盘为主，2005年星河湾面市后，高档楼盘开发才拉开序幕，因此，基于历史和未来发展的方向，朝青板块将逐渐成为住宅类型综合的区域，形成旧低新高的产品格局，很难形成纯粹的富人区。华高莱斯顾问北京有限公司副总经理公衍奎认为，星河湾现象背后实际暴露出来的是贫富差距，但是理性来看，消除此种现象也是不现实的问题，良性的居住模式是“大混杂，小纯粹”，朝青板块目前也正是此种居住模式。不过，陈旭认为，从长远利益来看，会造成社会贫富心理失衡。

6.星河湾或再入京 篇六

不论是以“第一居所”为旗号，还是谈及继续深耕北上广，仅在当前没有任何新项目的北京召开这样一次发布会，足以见星河湾重返北京市场的强烈愿望。

不得不抢占

曾为高端地产界一张闪亮名片的星河湾，如今已经彻底走下了“神坛”。除去鄂尔多斯项目僵局及太原项目的质量纠纷，近几年星河湾被媒体集体关注的事件只有两个，一个是进军白酒业，另一个则是梁上燕的离开。

2009年前后，在新一轮调控中，星河湾曾一度放弃调控严格的一线城市，开始进军鄂尔多斯、太原等城市。值得注意的是，因为其早期产品的购买者，很大一部分是来自能源型地区的财富人群，星河湾在这一轮的出走中，跳跃式地直接选择进入这类城市。

然而此后的事实证明，这一阵地的转移并不是一个明智的选择。随后鄂尔多斯打碎了星河湾的销售“神话”，加之一线城市的资源优势、超强的购买力，在严厉的调控中很快就显示出来。也正是在此过程中，星河湾走在了下坡路上。

尽管星河湾方面透露，加上认购额，星河湾2013年的业绩比2012年增长了45%。但就项目前景而言，2014年中，沈阳星河湾将首度开盘，青岛星河湾、西安星河湾预计在2015年年中开卖，星河湾今明两年的重点项目西安以及青岛，并不被当地业内人士看好。

星河湾西安项目在西咸新区，该区域的概念已出台多年，发展却一直不温不火。青岛业内人士也指出，由于星河湾青岛项目位于非核心城区的城阳区，定位还是高端豪宅，这在目前青岛核心城区高端住宅销售已经遇到困难的背景下，能否取得理想效果也要进一步观察。

这一次，星河湾或许将希望寄托在了重回北京。据吴惠珍透露，星河湾将继续深耕一线城市，其项目供应量将占整体供应量的50%以上。

“豪宅是环境、建筑、文化等多方面的融合，而非简单的高档材料就能成就。”在兰德咨询总裁宋延庆看来，尽管在上海、澳门都有在售项目，但作为一家走高端豪宅路线的公司，星河湾也有必要在北京这样一个品牌高地拿出作品。

“买星河湾产品的人特别多，但把这个产品放到三四城市的时候，这个产品就失去了价值，因为豪宅的利润和稀缺性直接挂钩。”在泰禾集团品牌总监沈力男看来，星河湾一定会再战北京市场，对于一个豪宅企业而言，不在北京这样的一线城市拿地和寻找客源，是有问题的。

联合开发最有可能

诚然，一线城市还是星河湾的战略重点，但如果要深耕，其目前及今后所面临的挑战相比早前只会更大。

“尽管星河湾公司在北京市场没有什么动作，但这些年星河湾高管还是会定期到北京请媒体圈朋友吃饭。”一位业内人士曾透露这样一个细节，从中不难看出其实星河湾一直没有彻底离开北京市场的打算。

事实上，星河湾本就是一个擅于做长期准备的公司，一个最典型的例子便是12年前的首次进京。2002年，黄文仔选择了一片“九成以上北京同行都看不中”的地块开始了他长达3年的耕耘。在房地产市场并未沸腾的2005年，星河湾开盘即热销，并在一年之内售罄，由此房地产市场多了一个“北京星河湾现象”。

这次战役的成功，重新定义了高档住宅市场价值，奠定了星河湾曾经的行业地位，然而在一战成名之后，星河湾再未在北京拿地。此后数年间，北京核心地段也瓜分殆尽，地价暴涨众人皆知，此时的星河湾再次进京的难度非同小可。

据接近星河湾的人士透露，公司有意重返北京市场，正在洽谈收购新地块，星河湾也有意在北京开发稍小户型的高端住宅产品。吴惠珍在发布会上表示，除对原有250-350平米户型优化外，还会新增120-150平米户型。

“在公开市场上，星河湾已经不具有和龙头房企直接抗衡的能力，以当前的体量，在北京独立操盘一个项目的难度也很大。”宋延庆表示，联合开发或许是星河湾再次进京的最有效方式，“如果采用合作的方式，再嫁接自身的品牌与豪宅技术优势，则会比较有把握。”

在成都与常州，星河湾已经在与雅居乐携手开发，目前看，其与雅居乐的合作目前并没有带来预想中的效果。

双方在成都合作开发的铂雅苑尽管在开盘当天录得7亿元的销售，但随后不久就传出星河湾团队撤离项目的消息，当时市场的主流看法就是，铂雅苑其后不甚理想的销售是导致星河湾团队淡出的直接原因。

7.高端资源助力　星河湾逆市突围 篇七

时下，在楼市还未走出低谷的背景下，南北星河湾热销之于整个市场而言，无异于一针强有力的兴奋剂。其令同行羡慕之余，不禁引发人们思索：星河湾缘何屡创佳绩?是什么样的营销手法，令星河湾在逆市中制胜?

奇迹重现半年认购额近32亿

自去年全球金融危机爆发以来，已经持续四年在京城高端住宅销售排行榜上稳拔头筹的北京星河湾，异乎寻常地创造出更加引人瞩目的销售业绩。不仅在2009年2月、3月、4月稳居京城高端市场销冠，1至5月更是取得了签约额超13亿元，认购超16亿元的好成绩，在不足半年时间内，销售成绩便与2008年全年签约额15.88亿元基本持平。

据记者了解，由于北京星河湾从5月15日开始办理“期转现”相关手续，因此，自2009年5月15日以后暂不能进行签约，如上数据统计时间范围为：2009年1月1日至5月14日。若非受此影响，星河湾必将取得更加骄人的销售业绩。

伴随着北京星河湾的热销，广州星河湾亦频传捷报。2009年5月份，广州星河湾收金5.08亿元。1～5月实现销售额15.14亿元。至此，南北星河湾在不足半年时间内，销售额已高达31.89亿元，比去年全年销售额26.68亿元，增长了近20％。

面对这一崭新的突破，梁上燕在博鳌论坛表示应正本清源，要正自己的“本”，清自己的“源”，只有立足于自身，坚持做让消费者信赖的产品，为更多人提供更高品质的生活，才能把控危机，在市场竞争中立足和前行。

功归跨界高端资源大放异彩

对于星河湾缘何屡创销售奇迹，其实明眼人谁都清楚，除了依托于较强的产品力外，以粱上燕为主导的营销模式功不可没。“梁式营销”的秘诀在于创新，而创新的核心全在梁上燕的心胸之中，因此要了解“梁式营销”的真谛，恐非易事。这令很多地产商效仿的创新营销模式，如果用梁上燕自己的话来表述，即通过地产的跨界交流，打开走向世界之门。

2009年5月28～30日，上海星河湾队与来自5个国家的马球队进行“中国首届慈善马术嘉年华暨大使杯马球赛”，星河湾获得本次马球赛事的特邀球队，代表中国与世界其他强队竞技。而马球等与地产不沾边的行业，星河湾通过跨界营销战略把他们整合到房地产，为了让业主享受到更多的附加值与新的生活方式。一个楼盘可以代表中国参加中国首届国际级的马球赛事，在中国尚属首例。由此足见星河湾的“外交本领”。而事实上，在此之前星河湾就已经被誉为地产界的“外交家”。

2008年6月3日，世界奢侈品协会中国俱乐部正式落户北京星河湾。当日，来自各国的政商名流、全球顶级奢侈品牌驻华高层及代表、各国驻华大使等云集星河湾。世界奢侈品协会终于在北京有了自己的家。据悉，从初步与世界奢侈品协会达成意向，到世界奢侈品中国俱乐部正式落户星河湾，只花费了不到三个月时间。

在高调“迎娶”世界奢侈品协会中国俱乐部的同时，梁上燕还极为低调地将北京外商俱乐部也争取落户到星河湾。此外，梁上燕还在与上海相关部门联络，希望将一个已经成功举办多届的金融论坛常年设在将来的上海星河湾。

前不久，星河湾还发起“十城十”活动，即连动十大城市、十大豪宅进行跨界推广。其与中信山语湖项目、海南半山半岛项目、广州颐和高尔夫庄园项目合作，南北互动、优势互补、资源共享，开创中国高端地产全新推动模式；2009年4月27日，环渤海经贸合作联盟、环渤海商会、环渤海财富演播室、环渤海名仕会在北京星河湾落户，这使星河湾迎来又一创造历史的时刻。得北京者得中国，得环渤海者得中国未来，星河湾整合了环渤海各界资源，大力推动北京和环渤海的区域经济文化，为业主搭建了与环渤海各界精英对话的平台，跨界资源的整合使得星河湾不仅仅是“社区”的概念，而且是“区域经济推动战略联盟”的代名词。

据记者了解，在星河湾举办的各类高端活动中，好多资源都是由业主提供。并且，业主还参与到整个活动的策划、统筹当中。其间，星河湾亦感受到业主对于各类高端平台的需求。为了回报业主，星河湾持续举办业主高尔夫活动，为业主之间搭建沟通交流的平台；举办美丽星河湾快乐“六一”活动，培养小“外交家”；举行中秋游园会，丰富社区文化，让整个社区像一个温暖的大家庭。2008年11月11日，顶级品牌金美游艇选择进驻星河湾，星河湾业主联合吴冠中艺术展、摩太翡翠与价值逾百万元的WITTMANN顶级家具在星河湾进行展出；2009年月28日，de GRISOGONO钟表珠宝在香港为星河湾业主举办了专场鉴赏会；2009年1月lO日，广州星河湾业主在星河湾举办了吉膳堂极品鲍翅盛宴，2009年6月27日，举行比利时珠宝MONETA名流品鉴会。“我们愿意搭建一个大舞台，打开跨界合作的出口，迎来地产行业及其他行业的新一代‘蓝海战略’。心有多大，世界就有多大。希望星河湾模式的成功，可以带动行业的成功。并通过我们的努力，帮助其他企业、城市成功。”梁上燕说。